Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting stookkosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Vrederustlaan 23 E 2543 SJ 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten over de periode 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 644, I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 13 augustus 2015 een verzoek van de huurder. Hierin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de stookkosten te beoordelen over periode 1 juni 2014 tot en met 31 december Naast dit verzoek heeft de Huurcommissie nog meer verzoeken ontvangen van huurders uit het wooncomplex Nevenstede, Vrederustlaan, Eekhoornrade en Hazenrade te Den Haag. Omdat deze verzoeken nagenoeg gelijkluidend zijn, heeft de Huurcommissie besloten de verzoeken gevoegd te onderzoeken en ter zitting te behandelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de stookkosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 8

2 Correspondentie over de zaken in het onderhavige complex In december 2015 en januari 2016 heeft de Huurcommissie vonnissen van de kantonrechter over de stookkosten in het onderhavige complex ontvangen. Op 18 december 2015 heeft de Huurcommissie een brief van 14 december 2015 ontvangen van verhuurder, waarin vervat verhuurders voorstel aan huurders in het complex om aanhangige zaken in der minne te schikken. Dit betrof verzoekschriften die op een zitting van 30 oktober 2015 voor de eerste keer waren behandeld en die vergelijkbaar zijn met het thans aan de orde zijnde verzoekschrift. Genoemde correspondentie en vonnissen van de kantonrechter moeten worden beschouwd hier te zijn herhaald en ingelast. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik heb voor iedereen uitgerekend, uitgaande van uw rapporten van onderzoek, wat verhuurders voorstel voor een minnelijke schikking zou moeten zijn. In drie gevallen is er een akkoord bereikt. In 2 van die 3 gevallen komt verhuurders berekening voor de huurder meer voordelig uit. Verhuurders berekening komt voor alle andere gevallen minder voordelig uit. Het tarief volgens de Warmtewet, onderdeel 24,03 per verbruikte gigajoule, is niet correct. In dit bedrag is begrepen een bedrag voor warm tapwater, terwijl de huurders van het complex voor warm tapwater apart betalen. Het bedrag van 24,03 moet naar onze mening een bedrag zijn van 18,98. In de gevallen waarin de beslissing van de kantonrechter negatief is uitgevallen voor de huurders is een appeldagvaarding gestart. Er is een geval waarin de huurder uit het complex verhuisd. Verhuurder heeft deze huurder laten weten dat de warmtemeters niet zullen worden vervangen. Verhuurder kiest dus niet voor een oplossing, als het gaat om onze vragen over de meterstanden. COU2G ENV Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Wij verwijzen naar onze brieven aan de huurders van het complex, uit welke moge blijken dat wij willen schikken. In onze voorstellen hebben wij ook gekeken naar de vonnissen van de kantonrechters, maar daarin hebben we niet een eenduidige lijn kunnen ontdekken. Een kopie van onze voorstellen aan huurders leggen wij bij dezen nogmaals over. Omdat we van deze zaak nog geen rapport van onderzoek hadden, hebben we aan deze huurder nog geen schikkingsvoorstel kunnen doen. Pagina 2 van 8

3 Ons voorstel over de afrekeningen aan huurders is geweest, en zou in dit geval ook zijn om het aantal gigajoules te vermenigvuldigen met de eenheidsprijs. Wanneer uw KWR berekening hoger uitkwam dan onze afrekening hebben wij niet een hoger bedrag berekend. Er zijn ons niet nog meer zaken bekend die de kantonrechter ter beoordeling zouden zijn voorgelegd. Verhuurder zit over het algemeen niet te wachten op een zaak bij de kantonrechter of de Huurcommissie. Voor wat betreft het bezwaar tegen het tarief volgens de Warmtewet denken wij dat als ACM (Autoriteit Consument & Markt) het maximum tarief anders had bedoeld, dat zij dat dan wel zouden hebben gepubliceerd. In uw rapporten van onderzoek wordt ook een tarief van 24,03 genoemd. Wij gaan ervan uit dat dat correct is. Het verwarmingssysteem blijft een blokverwarming. Wij zijn van een oliegestookte installatie in 2014 overgegaan op een gasgestookte installatie. In dit complex was het niet haalbaar om over te gaan op individuele CV installaties. De woningen van het complex zijn inmiddels geïsoleerd. Indien de commissie verhuurder in haar uitspraken in het ongelijk stelt, dan doet verhuurder bij dezen, als het gaat om de legesveroordeling, een beroep op de zogeheten hardheidsclausule. Op verzoek van verhuurders gemachtigden heeft de commissie de zitting een korte tijd geschorst. De gemachtigden van verhuurder wilden met de verschenen wederpartij proberen om toch nog tot overeenstemming te komen en verklaarden zich bereid om op basis van de rapporten van de Huurcommissie nog eens de gemiddelden na te rekenen. Na die korte schorsing hebben partijen aan de commissie te kennen gegeven dat de impasse blijft. De gemachtigde van huurder heeft aangegeven zich te kunnen vinden in het principe van verhuurders voorstel, maar dat de huurders toch prijs stellen op een uitspraak van de Huurcommissie, gebaseerd op de cijfers, als terug te vinden in de rapporten van onderzoek, van de Huurcommissie. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt, zoals verzocht, de eindafrekening voor de stookkosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat er meer in rekening is gebracht dan de werkelijk gemaakte kosten. Daarnaast kan de Huurcommissie zo nodig de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten beoordelen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening stookkosten De huurder heeft gedurende de periode 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode voor de stookkosten een bedrag van 785,11 in rekening gebracht. De stookkosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Pagina 3 van 8

4 Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de stookkosten vast te stellen op het volgende: over 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 op een bedrag van 785,11 op basis van de verstrekte facturen, en op basis van de Warmtewet op 644,87. Commentaar rapport Het ter zitting naar voren gebrachte commentaar op het tarief ingevolge de Warmtewet, zijnde het bedrag van 24,03 per Gigajoule (GJ), is voor de commissie geen aanleiding om af te wijken van de berekeningen in het rapport van onderzoek. Volgens het bepaalde in artikel 5 van de Warmtewet stelt de ACM de maximumprijs vast die een leverancier ten hoogste zal berekenen voor de levering van warmte. Van het besluit tot vaststelling van een maximumprijs is mededeling gedaan in de Staatscourant. De maximumprijs is, conform genoemd artikel, gebaseerd op de integrale kosten die een verbruiker zou moeten maken voor het verkrijgen van dezelfde hoeveelheid warmte bij het gebruik van gas als energiebron. De maximumprijs is opgebouwd uit een gebruiksafhankelijk deel, uitgedrukt in een bedrag in euro per gigajoule, en een gebruiksonafhankelijk deel uitgedrukt in een bedrag in euro. Dit tarief bestaat voor 2014 uit een vast bedrag van 254,00 euro met daarbovenop 24,03 euro per verbruikte gigajoule. Deze maximumprijs is tot stand gekomen door hantering van bepaalde parameters uit de Warmteregeling (artikel 2 en 3). Naar het oordeel van de commissie behoort het niet tot haar bevoegdheid om in te breken in de opgelegde paramaters en de door ACM voor 2014 vastgestelde maximumprijs. Eerdere uitspraak Huurcommissie In eerdere uitspraken over vergelijkbare zaken heeft de commissie het volgende overwogen: ''De Huurcommissie hecht wel veel waarde aan de toezegging van de verhuurder om nog vóór het komende stookseizoen (de winter van 2012/2013) de oliegestookte ketels te vervangen door gasgestookte ketels of een installatie op basis van aardwarmte. Deze aanpassing zal naar verwachting een daling van de stookkosten opleveren. De Huurcommissie benadrukt dat de toezegging van de verhuurder serieus genomen wordt. Indien de toegezegde aanpassingen niet uitgevoerd worden, zou dit voor de Huurcommissie een reden kunnen zijn om vanaf de afrekening over het stookseizoen 2012/2013 wel de redelijkheidtoets toe te passen.'' De oliegestookte ketels zijn voor het stookseizoen 2012/2013 niet vervangen, zoals de verhuurder op de zitting van 14 juni 2012 had toegezegd. Dit kan voor de Huurcommissie een reden zijn om de redelijkheidtoets te hanteren. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen toepassing van deze redelijkheidtoets. De redenen hiervoor is het faillissement van het bedrijf van het project "Aardwarmte Den Haag" en de relatief hoge afrekening van de huurder. Pagina 4 van 8

5 De Huurcommissie is van oordeel dat het genoemde faillissement de verhuurder niet aangerekend kan worden. Echter, het gebruik van aardwarmte was niet de enige mogelijkheid om de oliegestookte ketels te vervangen. Plaatsing van gasgestookte ketels was immers ook een optie voor de verhuurder. Het feit dat de oliegestookte ketels niet voor het stookseizoen 2012/2013 zijn vervangen, is in ieder geval niet verwijtbaar aan de huurders. De Huurcommissie vindt het dan ook niet redelijk de volledige kosten van deze relatief dure installatie aan de huurders door te berekenen. Om deze reden wordt bij de vaststelling van de betalingsverplichting rekening gehouden met de redelijkheidtoets. De Huurcommissie is wel met de verhuurder van oordeel dat het individuele stookgedrag van de huurders van invloed moet zijn op de hoogte van de betalingsverplichting. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat naast de redelijkheidtoets, ook de afrekening een rol moet spelen. De afrekening is immers grotendeels gebaseerd op het individuele stookgedrag. Bij de vaststelling van de betalingsverplichting wordt daarom het gemiddelde van de redelijkheidtoets en de afrekening gehanteerd. Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Deze wet moet ervoor zorgen dat huishoudens die zijn aangesloten op een collectieve warmtevoorziening niet te veel betalen voor warmte. De wet is van invloed op consumenten die zijn aangesloten op stads- of blokverwarming, of huishoudens die warmte krijgen geleverd via een collectieve warmte- en koudeopslag. In de Warmtewet is een maximumtarief voor warmte vastgelegd, die gebaseerd is op de prijs van gas. De bedoeling is dat huishoudens die zijn aangesloten op een collectieve warmtevoorziening, niet meer gaan betalen voor warmte dan huishoudens met een gewone gasaansluiting. Verhuurders gemachtigden hebben ter zitting toegezegd dat voor de afrekeningen van de stookkosten vanaf het kalenderjaar 2015 de Warmtewet zal worden toegepast. Naar het de commissie voor komt zal de Warmtewet in dit geval echter niet echt uitkomst bieden. De totale stookkosten kloppen immers wel, maar de verdeling ervan over de huurders van het complex is niet zuiver. De huurders van het complex betalen immers ook voor huurders wiens warmteverbruik niet kan worden gemeten, omdat zij de warmtemeters van de radiatoren halen. Bovendien loopt de eenheidsprijs buitenproportioneel op, doordat de hele installatie heeft gedraaid en moet draaien voor steeds minder huurders die meedoen aan de blokverwarming. Naar het oordeel van de commissie komt dan de Warmtewet alleen in die gevallen niet hoger uit, waarin de huurders niet of nauwelijks warmte meer afnemen, zoals in het geval van deze huurder. Die huurders betalen dan voornamelijk voor de vaste kosten. Pagina 5 van 8

6 Bedoeld oordeel en overwegingen maakt de commissie ook voor de thans voorliggende verzoekschriften tot de hare. Daarnaast heeft de commissie er acht op geslagen dat in recent afgesloten huurovereenkomsten expliciet een extra artikel is opgenomen, waarin is bepaald dat "de oude oliegestookte verwarmingsketel zal worden vervangen door een nieuwe gasgestookte ketel". Dit extra artikel is niet opgenomen in de oudere huurcontracten. Echter, het geheel overziende en gelet op dat wat namens verhuurder tijdens eerdere zittingen is toegezegd en gesteld over de vervanging van de oliegestookte verwarmingsinstallatie, gaat de commissie in haar oordeelsvorming ervan uit, dat bedoeld extra artikel geldt voor alle huurders in het onderhavige complex. Dit betekent dat ook de langer zittende huurders er op mochten vertrouwen dat de dure oliegestookte ketels zouden worden vervangen, waarmee de stookkosten zouden dalen. Vonnissen Kantonrechter De commissie heeft kennisgenomen van de haar toegezonden vonnissen van de kantonrechter over de stookkosten van woonruimten in het onderhavige complex. Voor de periode 2012/2013 heeft de kantonrechter in één vonnis de berekening van huurder gevolgd, wiens gemiddelde warmteverbruik bijna vijf keer zo hoog was als het eerder door de Huurcommissie vastgestelde gemiddelde verbruik. De kantonrechter heeft in bedoeld vonnis de lagere eenheidsprijs uit een ander deel van het complex gehanteerd, ter berekening van huurders betalingsverplichting van de stookkosten. In een ander vonnis over de periode 2012/2013 heeft de kantonrechter het idee om een lagere eenheidsprijs uit een ander deel van het complex te hanteren niet gevolgd. In dat vonnis heeft de kantonrechter de aangepaste berekening van verhuurder gevolgd, zijnde het werkelijke warmteverbruik vermenigvuldigd met de eenheidsprijs van gas, in plaats van olie. Het derde vonnis waarvan de Huurcommissie heeft kennis genomen ging ook over de stookkosten over de periode 2012/2013. Ook in dit vonnis heeft de kantonrechter huurders betalingsverplichting met betrekking tot de stookkosten vastgesteld door het werkelijke warmteverbruik te vermenigvuldigen met de (lagere) eenheidsprijs van gas. Een vierde vonnis waarvan de Huurcommissie tenslotte kennis heeft genomen ging ook over de stookkosten van 2012/2013. In dit vonnis heeft de kantonrechter, ter vaststelling van huurders betalingsverplichting, de helft van het aantal gemeten warmte-eenheden vermenigvuldigd met de eenheidsprijs van gas. Voorstel verhuurder Verhuurder heeft met de brieven van 14 december 2015 en tijdens de zitting van 5 februari 2016 aan de Huurcommissie te kennen gegeven tot overeenstemming te willen komen met de huurders over de stookkosten. Verhuurders voorstel houdt voor wat betreft het boekjaar 2014 in dat, vanaf juni 2014, de stookkosten worden verlaagd en vastgesteld op basis van de Warmtewet. Pagina 6 van 8

7 De commissie, gezien haar eerdere uitspraken over de stookkosten van de woningen in het onderhavige complex, als ook gezien de door de kantonrechter afgegeven vonnissen, is van oordeel dat zij het voorstel van de verhuurder om te komen tot een redelijke afrekening van de stookkosten, moet volgen, omdat zij dat voorstel redelijk acht en in lijn met haar eerdere uitspraken. Het voorgaande brengt, naar het oordeel van de commissie, het volgende met zich mee: Voor de periode 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014: De afrekening van de huurder bedraagt 785,11. Volgens de Warmtewet zijn de stookkosten over deze periode te stellen op 644,87. De commissie volgt, conform het voorgenomen voorstel van verhuurder, de berekening volgens de Warmtewet. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten over de periode 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 644,87. Legesbeoordeling De commissie volgt in haar uitspraak het voorgenomen voorstel van verhuurder. De commissie gaat ervan uit dat de huurders van de woningen in het onderhavige complex, gezien de hoeveelheid verzoekschriften om de stookkosten te bepalen die de Huurcommissie heeft ontvangen, op de hoogte zijn geweest van de diverse gevoerde procedures en de uitslag daarvan. Ook gaat de commissie ervan uit dat de huurders die niet eerder een procedure bij de Huurcommissie hebben gestart, op de hoogte waren van verhuurders voorstellen om te komen tot een vergelijk, op basis van de rapporten van onderzoek van de Huurcommissie. In dit geval heeft de verhuurder niet eerder dan met de uitnodiging d.d. 19 januari 2016, voor de zitting van, kennis kunnen nemen van de bevindingen van de Huurcommissie over de berekeningen conform de Warmtewet. Het is de commissie ter zitting genoegzaam gebleken dat verhuurder, naar aanleiding van de rapporten van onderzoek, ook aan deze huurder een voorstel heeft willen doen, in lijn met de uitspraak thans van de commissie. Dat verhuurder niet eerder kennis heeft kunnen nemen van het rapport en in dit geval dus ook niet eerder een voorstel aan huurder heeft kunnen doen, kan verhuurder niet worden verweten of tegengeworpen. De commissie vindt het alles overziend redelijk dat de verzoeker, voor het verkrijgen van de door hem verlangde uitspraak, de leges betaalt. COU2G ENV Pagina 7 van 8

8 V Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten over de periode 1 juni 2014 tot en met 31 december 2014 bedraagt 644,87. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns G.C. Zijlstra en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 8 van 8