Bestemmingsplan. De Meern Noord. Bestemmingsplan Juni Dienst Stadsontwikkeling. Afdeling Stedenbouw en Monumenten Sectie juridische zaken

Transcriptie

1

2

3 Bestemmingsplan De Meern Noord Bestemmingsplan Juni 2006 Dienst Stadsontwikkeling Afdeling Stedenbouw en Monumenten Sectie juridische zaken

4 2

5 Toelichting 3

6 4

7 Inhoudsopgave 1. Inleiding Doel van het bestemmingsplan Ligging en begrenzing plangebied Vigerende plannen Beleid Algemeen Regionale plannen Gemeentelijke plannen en beleid Gebiedsbeschrijving Historische ontwikkeling Ruimtelijke analyse Archeologie en cultuurhistorie Functionele analyse Beeldkwaliteit en welstand Mogelijk toekomstige ontwikkelingen Milieu Geluidhinder Bedrijven Externe veiligheid Luchtkwaliteit Bodem Waterparagraaf Duurzaamheid Ecologie Flora- en faunawet Kabels en leidingen Juridische planbeschrijving Verantwoording planvorm Systematiek 'Woondoeleinden' Systematiek 'Woondoeleinden, bestaand lint' Prostitutie Artikelsgewijze toelichting Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg Overleg Advies van de Provinciale Planologische Commissie...58 Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 5

8 Bijlagen Luchtkwaliteitsrapport Nota van Inspraak en Overleg PPC-advies Boringvrije zone Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 6

9 1. Inleiding 1.1. Doel van het bestemmingsplan De Meern ligt in de voormalige gemeente Vleuten-De Meern. Sinds 2000 hoort De Meern bij de gemeente Utrecht. Met de herziening van het bestemmingsplan kan de regeling voor deze gebieden aansluiten bij de regelingen zoals die elders binnen de gemeente Utrecht gelden. Voor het oostelijke deel van het plangebied vigeert een bestemmingsplan uit Het is een oude regeling, het bestemmingsplan is derhalve aan vervanging toe. Voor het grootste deel van De Meern Noord vigeert een globaal bestemmingsplan, dat niet geschikt is voor de beheerfase. Doel van het nieuwe bestemmingsplan is derhalve het geven van een uniform en actueel juridisch-planologisch toetsingskader voor bouwaanvragen en dergelijke Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied De Meern Noord wordt door de Leidsche Rijn gescheiden van de rest van de kern De Meern. Aan de noordzijde wordt het gebied globaal begrensd door de Burgemeester Middelweerdweg (zie afbeelding 1). Ten westen van het plangebied ligt het sportcentrum Fletiomare. De rand met bebouwing ten oosten van de Woerdlaan vormt de oostelijke grens van het plangebied. Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied Vigerende plannen Voor het grootste deel van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 't Weer Voor het overige deel vigeert het bestemmingsplan De Meern Noord Het plan De Meern Noord 1977 beslaat een klein deel van het gebied. Hierin zijn de bestaande bebouwing en functies gedetailleerd bestemd. Bestemmingsplan 't Weer 1990 is een globaal plan op basis Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 7

10 waarvan het grootste deel van de wijk is gerealiseerd. De toen al bestaande bebouwing in het plangebied langs de Zandweg en de Castellumlaan is gedetailleerd bestemd. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 8

11 2. Beleid 2.1. Algemeen Bij de beleidsuitgangspunten gaat het zowel om het beleid van hogere overheden (provincie Utrecht), als het gemeentelijk beleid dat mede bepalend is voor de in het bestemmingsplan opgenomen regelingen. De voor de gemeente Utrecht geldende beleidsnota's en dergelijke zijn veelal van voor november Hierdoor is De Meern vaak niet betrokken in de nota's. Het algemeen geformuleerde beleid geldt wel voor De Meern, maar is niet specifiek hierop toegespitst Regionale plannen Streekplan Provincie Utrecht Het streekplan Utrecht voor de periode schetst de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid. Dit beleid streeft naar duurzame ruimtelijke structuren en het aanbieden van verscheidenheid in vormen en functies. Op die manier biedt de provincie een goede ruimtelijke kwaliteit met toekomstwaarde. De hoofdlijnen van het beleid zijn: - de ruimtelijke mogelijkheden in de provincie Utrecht bepalen de verdere verstedelijking; - concentratie van verstedelijking in de stadsgewesten en restrictief beleid daarbuiten; - geleiden van (de groei van) de mobiliteit om de daaruit voortvloeiende bereikbaarheidsen leefbaarheidsknelpunten te beperken; - lange termijn-zonering van het landelijk gebied, met speciale aandacht voor duurzaamheid, kwetsbare functies, waterhuishouding en milieubeleid. Het gehele plangebied is op de streekplankaart aangeduid als stedelijk gebied. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. Naar verwachting zal ook het toekomstige streekplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. Op weg naar een nieuw streekplan De provincie geeft in dit ontwerp aan dat het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel is ingegeven door het principe van beheerste groei. GS willen zo de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk vermijden. Ook willen zij de contrastwerking tussen stad en land versterken. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren. Over het Ontwerp-Streekplan heeft in de periode van 20 januari tot en met 16 februari 2004 een inspraakprocedure plaatsgehad. De vaststelling van het Streekplan Utrecht heeft eind 2004 plaatsgevonden. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 9

12 Regionaal Structuurplan (RSP) De stad Utrecht en negen omliggende gemeenten die deel uitmaken van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) hebben gezamenlijk in 1997 een intergemeentelijk structuurplan opgesteld. Achtergrond van dit plan is dat de regio haar goede positie in de Randstad wil behouden, zonder dat dit ten koste mag gaan van het kleinschalige karakter en de te onderscheiden identiteiten binnen de regio. Onder andere vormt dit een toetsingskader voor planologische besluiten van de betrokken gemeenten. In het RSP is aangegeven dat de regio een strategie volgt, die is gericht op behoud, verbetering en herstructurering van het bestaand stedelijk gebied. Op dit moment werkt het BRU aan een nieuw RSP voor de periode 2005 tot In dat kader is er eerst een Nota van uitgangspunten geschreven. Die heeft, samen met inhoudelijke studies, geleid tot een Nota van hoofdlijnen. Beoogd wordt om eind 2004 het RSP te laten vaststellen door het Algemeen Bestuur van het BRU. Niet van Gisteren, Cultuurhistorische hoofdstructuur van de Provincie Utrecht De nota 'Niet van Gisteren', is de komende jaren richtinggevend voor het ruimtelijk cultuurhistorisch beleid in de Provincie Utrecht. Voor het plangebied worden de volgende aspecten als waardevol aangegeven: - De archeologie van de stroomrug - De Romeinse Limes en -weg en castellum - De Leidsche Rijn Uitgangspunt is dat de cultuurhistorie wordt meegewogen bij dan wel uitgangspunt is voor ruimtelijke ontwikkelingen. Vertaald komt dat neer op voorzieningen voor het archeologisch erfgoed (behoud of opgraven) bij bodemverstorende activiteiten, behoud van de Romeinse Limes, weg en castellum en het formuleren van cultuurhistorische uitgangspunten bij ontwikkelingen rond de Leidsche Rijn (waterloop, wegen en aanliggende bebouwing met erven) in de vorm van Cultuurhistorische Effectrapportages (CHER) Gemeentelijke plannen en beleid Collegeprogramma In december 2000 is het nieuwe collegeprogramma verschenen. In dit document komen tal van onderwerpen aan de orde. Er is daarbij veel aandacht besteed aan de bestuurlijke vernieuwing en de leefbaarheid en veiligheid in de stad. In verband met het voorliggende bestemmingsplan zijn vooral de uitspraken met een planologische en stedenbouwkundige invalshoek van belang. Daarbij kunnen de volgende aspecten met name worden genoemd, voor zover van belang voor het plangebied: - de functies wonen en werken dienen waar mogelijk te worden gemengd ( ); - kleinschalige bedrijfsactiviteiten die geen hinder veroorzaken worden in woonwijken geaccepteerd ( ); - startende bedrijven en ondernemers zijn - als onderdeel van het MKB - een belangrijke bron voor vernieuwing in de economie en dynamiek in de stad. Het gemeentelijk starter- Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 10

13 beleid (ondersteuning, financiering, huisvesting) zal worden geïntensiveerd. Er zullen nieuwe mogelijkheden voor bedrijfsverzamelgebouwen worden geboden in nieuwbouw, maar ook in de herontwikkeling van oude en/of markante panden. Het werken aan huis zal in nieuwbouwprojecten verder gestimuleerd worden, inclusief de mogelijkheden voor bedrijfswoningen en atelierwoningen (wijkeconomie, functiemenging en telewerken, mede ter verbetering van de woon-werkbalans), beperkende gemeentelijke (ruimtelijke) voorwaarden zullen zo veel mogelijk worden geflexibiliseerd ( ); - intensief ruimtegebruik wordt, door middel van het combineren van functies, gestimuleerd ( ); - het vastgestelde Ruimtelijke Ordeningsbeleid van de gemeente Vleuten-De Meern wordt overgenomen ( ); - de Verordening Commissie Welstand en Monumenten wordt, met als uitgangspunt de aanbevelingen uit het rapport 'Welstand op nieuwe leest', zo spoedig mogelijke gewijzigd. Uitgangspunten daarbij zijn onder andere de mogelijkheid te bieden om grotere dakkapellen te kunnen bouwen dan tot nu toe is toegestaan ( ); - er wordt meer aandacht besteed aan de functiemenging van wonen en werken ( ). Structuurschets Vleuten-De Meern Op 15 juli 1997 heeft het gemeentebestuur van de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern de Structuurschets Vleuten-De Meern vastgesteld. Vleuten-De Meern is onderdeel van de VINEX-wijk Leidsche Rijn. De structuurschets is een concretisering van de uitgangspunten van het Masterplan Leidsche Rijn en geeft een verdere uitgewerkte visie van de toekomstige ruimtelijke inrichting van Vleuten-De Meern. In de structuurschets is aansluiting gezocht bij het beleid van de gemeente Utrecht. De visie met de bijbehorende uitgangspunten blijft richtinggevend voor de ontwikkelingen in het betreffende gebied (zie ook het hiervoor samengevatte collegeprogramma). Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan GVVP 2004 Algemeen Het verkeers- en vervoerbeleid voor de gemeente Utrecht voor de periode is vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren wordt in het GVVP gekozen voor selectieve bereikbaarheid. De economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, worden via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (de verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen. Om dit te bereiken wordt het GVVP uitgewerkt in concrete projecten en activiteiten. De eerstkomende jaren staan vooral de activiteiten als verkeers- en mobiliteitsmanagement centraal. Met name na 2010 komen nieuwe infrastructurele projecten aan de orde. Het suc- Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 11

14 ces van maatregelen wordt bepaald door de kwaliteit te vergelijken met de streefkwaliteiten voor bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefmilieu die het GVVP vastlegt. Relatie met ander beleid en programma's Het GVVP gebruikt als uitgangspunt: - het gemeentelijke Bereikbaarheidsprogramma (investeringsprogramma in infrastructuur tot 2010 à 2012). Deze maatregelen zijn niet opgenomen in het GVVP Uitvoeringsprogramma. - de fietsnota 'Verder met de fiets' (2002) - de parkeernota 'Een kwestie van kiezen' (2003) - de notitie Parkeernormen (2004) - het Bevoorradingsplan Binnenstad Utrecht (2003) - het Luchtkwaliteitsplan (2004). - het integrale strategische beleid van Utrecht (Structuurvisie, Visie Wonen, Economisch Profiel Utrecht (EPU), Milieubeleidsplan en Waterplan). - het Regionale Verkeers- en Vervoerplan (RVVP, BRU 2004) - de nationale Nota Mobiliteit ( ) Auto Utrecht gaat met het GVVP uit van de volgende opbouw van het stedelijke netwerk auto: 1. De hoofdstructuur maakt de stad als geheel bereikbaar met de (vracht)auto, voor verplaatsingen van en naar Utrecht en voor verplaatsingen van wijk naar wijk. De hoofdstructuur bestaat uit: de RING Utrecht: de parallelbanen 1 van de snelwegen rond Utrecht en de Noordelijke Randweg Utrecht (NRU). De RING vormt de schakel tussen het landelijke net van autosnelwegen en de primaire en secundaire assen. primaire assen, die de kerngebieden bereikbaar maken. Het grootste deel van het autoverkeer naar de kerngebieden gaat via deze assen. secundaire assen, die zorgen voor aanvullende bereikbaarheid van de kerngebieden. De hoofdstructuur is middels het GVVP vastgelegd en vormt uitgangspunt voor alle gemeentelijke plannen. 2. Door het stedelijk verkeer te bundelen op de hoofdstructuur ontstaan zo groot mogelijke verblijfsgebieden. In de wijken krijgen verkeersveiligheid en leefmilieu prioriteit. De wijkontsluitingswegen (50 km/u) zorgen voor de aansluiting van de wijken op de hoofdstructuur en een goede bereikbaarheid van de wijk- en buurtvoorzieningen (onder meer voor bevoorradend verkeer). Autoverkeer en het ontsluitend openbaar vervoer rijdt bij voorkeur via de wijkontsluitingswegen de wijk in en uit. De rest van de wijk is verkeersluw en wordt zo veel mogelijk ingericht als 30 km/u-gebied. Bij de totstandkoming van plannen in de wijk mag van de in het GVVP aangewezen 1 Deze zijn nog niet langs alle snelwegen die deel uitmaken van de RING aanwezig of gepland. Dit is echter wel het wensbeeld van Utrecht. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 12

15 wijkontsluitingswegen worden afgeweken, mits dit goed beargumenteerd wordt, er elders in de wijk een alternatieve route wordt ingericht als wijkontsluitingsweg en (daarmee) de ontsluiting van de wijk voor OV en auto op peil blijft. Bij de opbouw, regelgeving en vormgeving van het netwerk houdt Utrecht zo veel mogelijk de landelijke principes van een duurzaam veilige weginrichting aan. Door deze principes te hanteren kan de automobilist snel herkennen op wat voor type weg hij zich bevindt. Parkeernota: Parkeren, een kwestie van kiezen In de nota 'Parkeren, een kwestie van kiezen' (2003) heeft de gemeente Utrecht haar parkeerbeleid vastgelegd. Dit beleid kent een aantal uitgangspunten: het parkeerbeleid dient sturend te zijn (de schaarse parkeerruimte dient optimaal en efficiënt te worden benut); het beleid is gericht op een vitale binnenstad, wat zich uit in de bouw van parkeergarages aan de rand van de binnenstad; er wordt ingezet op een keten van transferia aan de randen van de stad, met name voor het niet-noodzakelijke autoverkeer; de economische functie dient te worden gewaarborgd; de woonfunctie dient te worden gewaarborgd; parkeerbeleid houdt niet op bij de gemeentegrenzen. In de Parkeernota wordt een aantal gebieden genoemd waar zal worden onderzocht of daar binnen 10 tot 15 jaar betaald parkeren kan worden ingevoerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de te verwachten effecten van overloop uit aangrenzende gebieden waar al betaald parkeren is ingevoerd. Daarnaast is het draagvlak van de bewoners in het gebied van belang. In dit bestemming plan dient rekening gehouden te worden met het vigerende parkeerbeleid als het gaat om de normen waaraan het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij (ver)bouwplannen dient te voldoen. Op het moment van het schrijven van dit bestemmingsplan is het actuele parkeerbeleid van de gemeente Utrecht is vastgesteld in de nota 'Parkeren, een kwestie van kiezen' (2003); hierin zijn de kaders van het nieuwe parkeernormenbeleid vastgelegd. 'Parkeernormen 2004' geeft een concrete uitwerking hiervan. Hiermee vervallen de oude normen uit Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en de functie, het parkeren op eigen terrein, bij voorkeur ondergronds, opgelost dient te worden 2. De normen zijn niet exact vastgelegd, maar zijn gedefinieerd binnen een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. In uitzonderingsgevallen kunnen afwijkingen boven de bandbreedte op hun merites worden beoor- 2 Voor grootstedelijke ontwikkelingen wordt voor het gehele te ontwikkelen projectgebied een parkeerbalans opgesteld, waarbij integraal wordt aangegeven welke parkeervoorzieningen nodig zijn en voor welke doelgroep. Hierbij is dubbelgebruik van parkeervoorzieningen het uitgangspunt. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 13

16 deeld 3. Indien er een afwijking is onder de minimale norm, omdat de aanleg van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein onmogelijk is, wordt nagegaan of extra parkeerruimte in de openbare ruimte gecreëerd kan worden. Als de parkeerplaatsen niet in de openbare ruimte kunnen worden aangelegd, dient de aanvrager zorg te dragen voor alternatieve parkeergelegenheid 4. Aanvullend op de nota 'Parkeren, een kwestie van kiezen' (2003) stelt het GVVP dat op lange termijn in kerngebieden buiten de binnenstad tekort aan parkeerruimte kan ontstaan. Bezoekersgarages zijn dan een optie, als flexibele openbare aanvulling op de parkeerruimte op eigen terrein. Daarnaast onderzoekt Utrecht in hoeverre bestaande of geplande parkeerterreinen bij voorzieningen tevens bruikbaar zijn als P+R-locatie op piekmomenten in het verkeersaanbod. Openbaar Vervoer De vervoersdiensten (OV-lijnen) zijn het meest bepalend voor de opbouw van het openbaar vervoer. Utrecht gaat in het GVVP uit van de volgende opbouw van het OV-lijnennetwerk: 1. Een verbindend stelsel bestaand uit de volgende elementen: Bovenregionale treinen (HSL, Intercity's en Sneltreinen) en interliners zorgen voor (inter)nationale en interregionale verbindingen naar Utrecht. Randstadspoor (RSS) verzorgt, aangevuld met streekbussen, het regionale OV. De sneltramlijn en snelle buslijnen (HOV- en VOV-lijnen 5 ) vormen de stedelijke hoofdstructuur en verbinden de kerngebieden in en rond Utrecht met elkaar en met de stations. Voldoende snelheid, doorstroming, regelmaat en stiptheid zijn hierbij vereist. Het streefbeeld voor het verbindend stelsel (en bijbehorende infrastructuur) wordt met het GVVP vastgelegd en is uitgangspunt voor gemeentelijke plannen. 2. Een fijnmazig stelsel van stadsbuslijnen zorgt voor de ontsluiting van alle delen van de stad. Stadsbuslijnen hebben haltes binnen circa 400 meter van de woning of bestemming. Daarnaast ontstaat behoefte aan overstapmogelijkheden voor de bus op strategische locaties in de stad, zoals (behalve de stations) transferia en stedelijke kerngebieden. In de infrastructuur komt het onderscheid verbindend - ontsluitend terug: Het Spoor, gebruikt door trein en RSS. Primaire assen: sneltrambaan en HOV-banen. Exclusieve OV-infrastructuur, gebruikt door HOV-lijnen, interliners en streekbussen. Waar VOV-lijnen en stadsbuslijnen gelijk 3 Wanneer bijvoorbeeld een evident werkgelegenheidsbelang voor de gehele stad Utrecht aan de orde is, zou een partij die de bandbreedte wil overschrijden door de gemeente in de moeten worden gesteld het evenwicht tussen economie, werkgelegenheid, bereikbaarheid en leefbaarheid te herstellen. 4 Voorbeelden van alternatieve parkeergelegenheid zijn onder meer het huren van parkeergelegenheid bij derden, het gebruikmaken van een nabijgelegen bedrijf of transferium of een oplossing in het kader van park- of vervoersmanagement. 5 HOV = Hoogwaardig Openbaar Vervoer; VOV = Verbindend Openbaar Vervoer Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 14

17 lopen met een HOV-lijn gebruiken deze ook de HOV-baan. Voor de HOV-banen wordt vertramming op lange termijn niet uitgesloten. Secundaire assen: VOV-infrastructuur, gebruikt door VOV-lijnen, interliners en streekbussen. Waar stadsbuslijnen gelijk lopen met een VOV-lijn gebruiken deze ook de VOVinfrastructuur. Alleen daar waar nodig worden maatregelen (busstrook of -baan, prioriteit op kruisingen) genomen om het OV een betrouwbare snelheid te bieden. Wijkontsluitingswegen. Wegen in de wijk met een maximumsnelheid van 50 km/u, om de doorstroming van de stadsbuslijnen te garanderen in verblijfsgebieden. Deze wegen worden behalve door OV in het algemeen ook door auto's (en fiets) gebruikt. Als aanvulling op dit netwerk fungeert het aanvullend vraagafhankelijk vervoer (met name regiotaxi en taxi). Dit wordt aangeboden waar of wanneer lijngebonden OV niet voldoende rendabel is, zoals buiten het stedelijk gebied, in de nacht en voor bijzondere doelgroepen (bijvoorbeeld regiotaxi voor minder validen, de taxi voor toeristen, zakelijk reizigers etc.). Fietsnota 'Verder met de Fiets' Het stedelijk hoofdfietsnetwerk dat Utrecht nastreeft, is vastgelegd in de fietsnota 'Verder met de Fiets' (2002). In het GVVP is dit netwerk naar aanleiding van het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (2004) op enkele punten uitgebreid. Het stedelijk hoofdfietsnetwerk is een fijnmazig netwerk van hoogwaardige verbindingen dat alle stadsdelen met elkaar verbindt. In de fietsnota is vermeld aan welke eisen dit netwerk dient te voldoen. In het uitwerkingsprogramma van de fietsnota zijn concrete projecten geformuleerd om het hoofdfietsnetwerk te vervolmaken. De fietsnota richt zich daarnaast op de ontwikkeling van een netwerk van fietsparkeervoorzieningen door de hele stad, zowel bij woningen, bestemmingen (voorzieningen, kantoren, bedrijven) als overstappunten (OV-stations, transferia). Goederenvervoer Goederenvervoer vindt plaats over weg, water en spoor. Het goederenvervoernetwerk zoals het GVVP dat vastlegt bestaat uit: - Primaire assen voor het lange afstandsvervoer. Het netwerk omvat weg, water en spoor en heeft Lage Weide als belangrijk knooppunt. Utrecht zet daarbij in op zo veel mogelijk vervoer over water en spoor. - Primaire assen voor bevoorrading (water en weg), die de belangrijkste te bevoorraden kerngebieden verbinden met de RING Utrecht, knooppunt Lage Weide en mogelijke toekomstige kleinschalige overslagpunten (ook voor consumenten) aan de rand van de stad. Het betreft voor de weg een selectie uit de primaire en secundaire assen voor de personenauto, aangevuld met de uit twee delen bestaande Singelring. Op deze routes wordt gestreefd naar een geschikte vormgeving en voldoende doorstroming voor het vrachtverkeer. Vrachtverkeer wordt weliswaar geconcentreerd op de primaire assen, maar ook de overige primaire en secundaire assen en wijkontsluitingswegen voor het personenauto zijn in princi- Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 15

18 pe voldoende toegankelijk voor vrachtverkeer, om de bedrijven en woningen langs deze weg te kunnen bevoorraden. Als laatste schakel in de bevoorrading is de beschikbaarheid van voldoende laad- en losruimte noodzakelijk. Daarnaast streeft Utrecht ernaar buiten het voetgangersgebied van de binnenstad venstertijden te voorkomen. Wonen naar Wens In de gemeentelijke nota 'Wonen naar Wens' (raadsbesluit 28 september 2000) zijn de stedelijke ambities voor het wonen vastgelegd. Dit beleid komt neer op het optimaliseren van de samenstelling van de woningvoorraad in kwalitatief en kwantitatief opzicht volgens het scenario van de Vitale stad. Het bevorderen van doorstroming is daarbij een belangrijk doel van de woningbouwprogrammering. Tegelijkertijd geldt het uitgangspunt het huidige aantal bereikbare woningen gelijk te houden. Op wijkniveau kan dit differentiatie van de woningvoorraad betekenen, rekening houdend met de woonbehoeften en gebruik makend van de beschikbare veranderruimte. Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' Het detailhandelsbeleid is vastgelegd in de detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels'. In zijn algemeenheid kent deze nota een aantal beleidsuitgangspunten. Voor dit plangebied is het uitgangspunt 'komen tot een zo fijnmazig mogelijk, op commerciële basis functionerend detailhandelsaanbod' relevant. Gekozen wordt daarbij voor een model van de opbouw van de detailhandelsvoorzieningen dat is gebaseerd op spreiding van voorzieningen over de wijken, zodanig dat de kwaliteit van het aanbod van met name de dagelijkse goederen voor de inwoners is verzekerd. Voorts wordt gekozen voor het bevorderen van de concentratie van (met name dagelijkse) winkelvoorzieningen binnen de wijken (dus in de buurt- en wijkwinkelcentra). Deze concentratie is in veel situaties de enige manier om voldoende draagvlak te creëren voor het commercieel functioneren van winkels en daarmee het realiseren van behoud van een compleet en attractief voorzieningenaanbod te realiseren. Gemengde stad, sterke stad, eindrapport projectgroep functiemenging In de jaren zestig en zeventig heeft de filosofie van functiescheiding geleid tot het realiseren van aparte woon- en werkgebieden. Het gevolg is de aanwezigheid van monofunctionele gebieden in de stad. Uit oogpunt van o.a. leefbaarheid en versterking van de stads- en wijkeconomie is de laatste jaren het besef gegroeid dat een menging van de functies wonen, werken en voorzieningen in woongebieden bevorderd zou moeten worden. De aandacht voor functiemenging wordt onderstreept in verschillende gemeentelijke beleidsstukken. Voordelen van functiemenging zijn onder meer: - het vergroten van de leefbaarheid; - het bevorderen van de wijkwerkgelegenheid; - het verbeteren van de emancipatie; - een automobiliteitreductie. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 16

19 Om te bepalen welke mate van functiemenging in een bepaald gebied gerealiseerd kan worden, zijn twee zaken belangrijk: - de gebiedsinrichting (verkaveling en bouwwijze). Dit bepaalt of de functiemenging mogelijk is vanuit hinderoogpunt; - het beoogde karakter en functie van het gebied. Dit bepaalt of die functiemenging wenselijk is vanuit commercieel en maatschappelijk oogpunt. In principe wordt behoud van functiemenging nagestreefd voor de hele stad. Ontmenging moet worden tegengegaan. In geval van bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging is het bijvoorbeeld de bedoeling dat er zich op die specifieke locatie opnieuw een bedrijf vestigt. Op dit moment wordt in dergelijke situaties dikwijls de werkfunctie omgezet in een woonfunctie. De noodzakelijke beleidsinstrumenten worden ingezet om functiemenging van wonen en werken te behouden. Groen De 'Kadernota Stadsnatuur' (1998) geeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In deze nota is het kader gegeven waaronder de volgende nota's naast elkaar hun plek krijgen: Groenstructuurplan, Stadsnatuur voor Utrecht en de nota Recreatief Perspectief. In het 'Groenstructuurplan' (1990) is een samenhangende visie op het openbaar groen vastgelegd. Daarin is niet alleen de waarde van de afzonderlijke delen van het openbaar groen bepaald, maar ook de betekenis van elk in de totale structuur. Behalve de belevingswaarde (recreatief, esthetisch) van het openbaar groen is de laatste jaren ook de ecologische betekenis en het belang ervan voor de kwaliteit van de stad steeds belangrijker geworden. In de nota 'Stadsnatuur voor Utrecht' (1998) is een ecologische infrastructuur (EIS) voor de stad ontworpen. De EIS is samengesteld uit de belangrijkste groengebieden, het waternetwerk (kanalen, rivieren, singels, waterplassen e.a.) en het droge netwerk gevormd door de groenstroken langs wegen en spoorwegen. Cultuurhistorische Effectrapportage 'Leidsche Rijn' (1995) Ten behoeve van de ontwikkeling van de Vinex locatie Leidsche Rijn is een integrale CHER gemaakt, een Cultuurhistorische Effectrapportage. Ook het plangebied De Meern Noord valt binnen die globale CHER. in de CHER wordt het lint Leidsche Rijn als belangrijk op de waardenkaart aangeduid. Dit betekent dat bij planontwikkeling cultuurhistorie uitgangspunt moet zijn en er bij grotere ingrepen een CHER moet worden opgesteld. Omdat het gebied gelegen is op de stroomrug van de Rijn, dient er aandacht te worden gegeven aan de archeologie. Emancipatie, sociale veiligheid, kind en openbare ruimte Door het creëren van ruimtelijke voorwaarden kan een bijdrage worden geleverd aan de vergroting van de mogelijkheden tot het leiden van een zelfstandig bestaan van elk individu. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 17

20 In de provinciale nota 'Haarfijn bestemmen, vrouwenemancipatie en ruimtelijke planvormen' (1992), worden een aantal aanbevelingen gedaan ten aanzien van die ruimtelijke voorwaarden waaraan plannen zouden moeten voldoen: gevarieerd en flexibel woningaanbod; functiemenging; bereikbaarheid van werkgelegenheid en voorzieningen; sociale veiligheid. In de gemeentelijke nota 'Onderweg' (1987), een onderzoek naar de veiligheid van vrouwen op straat, worden een aantal concrete verbetervoorstellen geformuleerd met betrekking tot de sociale veiligheid: het situeren van fietsroutes en haltes van het openbaar vervoer bij grondgebonden woningen; ook woningen op de begane grond situeren bij toepassing van gestapelde woningbouw; functiemenging; het bundelen van verkeersroutes; goede verlichting vooral ter plaatse van tunnels, achterpaden, viaducten e.d.; geen hoog opgaand struikgewas bij fietspaden. De nota 'Recreatief Perspectief' (Utrecht, 1997) is een pleidooi voor een integrale aanpak van de openbare buitenruimte, waar het gaat om de inrichting ervan ten behoeve van recreatief gebruik. Ruimtelijke ordening kan hierbij voorwaardenscheppend zijn door in het bestemmingsplan voor diverse doelgroepen ruimte te reserveren dan wel aan te wijzen. Belangrijk daarbij is het gebruik van de buitenruimte door kinderen. Prostitutiebeleid In verband met het afschaffen van het bordeelverbod in 2000, is door het college van burgemeester en wethouders op 16 november 1999 een gemeentelijke beleidsnotitie inzake prostitutie vastgesteld. Het prostitutiebeleid is zoveel mogelijk geformaliseerd de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). In hoofdstuk 3 van de APV is geregeld dat voor het drijven van seksinrichtingen en escortbedrijven een vergunning verplicht is. Onder seksinrichting wordt op grond van de APV (artikel 69) in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. Een prostitutiebedrijf is volgens hetzelfde artikel een "voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines." Verder vermeldt de APV dat onder deze definitie ook erotische massagesalons en prostitutiehotels vallen. Onder prostitutiebedrijf wordt niet verstaan (het kantoor) van een escortbedrijf dat meestal telefonisch bemiddelt tussen de zich aanmeldende klanten en de prostituee. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 18

21 Wat betreft het formaliseren van de planologische situatie, is in de gemeentelijke beleidsnotitie aangegeven, dat alle prostitutiebedrijven met een vergunning de positieve bestemming 'prostitutiebedrijf' kunnen krijgen. Uitgangspunt is verder, dat daar waar niets geregeld is, een nieuw prostitutiebedrijf verboden is op basis van het bestemmingsplan. In de Beleidsnotitie prostitutie is voorts aangegeven, dat voor prostitutiebedrijven een maximumstelsel gehanteerd wordt, dat gebaseerd is op situatie in Hiervoor is gekozen vanwege de op dat moment bestaande stabiele situatie die, over een langere periode bezien, beheersbaar is gebleken. Dit betekent dat de prostitutiebedrijven die voor 1 januari 1999 gevestigd waren in Utrecht, bekend waren bij de politie en in het verleden geen overlast hebben veroorzaakt op de omgeving, in principe een vergunning kunnen krijgen als zij voldoen aan bepaalde vergunningsvoorwaarden. Voor de overige seksinrichtingen, geen prostitutiebedrijven zijnde, en escortbedrijven geldt geen maximumstelsel, omdat daar geen specifieke overlast van te verwachten is. Als de vestiging van een dergelijke bedrijf een gevaar kan opleveren voor de openbare orde of veiligheid, een onacceptabele aantasting van het woon- en leefmilieu zal veroorzaken of als er een grote kans is op overlast voor de omgeving, kan een vergunning echter geweigerd worden. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 19

22 Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 20

23 3. Gebiedsbeschrijving 3.1. Historische ontwikkeling De Romeinse tijd heeft de eerste wezenlijke invloed gehad op het gebied rond De Meern. De Romeinse rijksgrens liep door het gebied waar de nieuwe wijk Leidsche Rijn ontstaat. Deze grens maakte gebruik van de rivier de Rijn. Ter hoogte van het plangebied werd echter geen gebruik gemaakt van de hoofdstroom maar een aftakking van de rivier. Daardoor lag De Meern-Noord net buiten het Romeinse Rijk. De noordoosthoek van het plangebied grenst aan het Romeinse legerkamp. Hoewel het dorp De Meern zeker een middeleeuwse oorsprong heeft is er weinig over die periode bekend. In 1604 werd in opdracht van de Staten van Utrecht de Zandweg als voetpad aangelegd. Belangrijke stimulans voor de ontwikkeling van het dorp is de kanalisering en verbreding van de Leidsche rijn tussen 1663 en De Zandweg werd in gebruik genomen als jaagpad. Deze functie zou het pad tot 1880 behouden. In de buurt van de brug en de kapel ter plaatse van de huidige Hervorm kerk begon het dorp te groeien in de vorm van lintbebouwing langs het water. Tot ver na de tweede wereldoorlog bleef De Meern het dorp langs de Leidsche Rijn Ruimtelijke analyse De woonwijk De Meern Noord is voor een groot deel begin jaren '90 van de twintigste eeuw gebouwd. De woningen langs de Zandweg - het oorspronkelijke bebouwingslint - en de woningen aan de oostzijde van het plangebied zijn ouder (jaren '60/'70 en ouder). De meeste hoofdgebouwen bestaan uit één of twee lagen met een kap of terugliggende bouwlaag. De appartementen in het gebied bestaan voornamelijk uit 4 à 5 lagen. Voorts komen bungalows aan de noordoostzijde van het plangebied voor. In het lint langs de Zandweg bevinden zich enkele andere functies dan wonen. Het deel direct ten oosten en ten westen van de Castellumlaan kenmerkt zich door enkele winkels en dergelijke. Dit gebied wordt mogelijk onderdeel van het te ontwikkelen centrumplan voor De Meern en is derhalve niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Te zijner tijd wordt een bestemmingsplan voor dit gebied opgesteld. Historisch lint: de Zandweg De Zandweg is het oorspronkelijke bebouwingslint dat vroeger het jaagpad langs de Leidsche Rijn was. Langs de Zandweg is langzaam een lint van bebouwing ontstaan. De meeste bebouwing stamt uit de jaren '60/'70 en ouder. Af en toe wordt er een vrije kavel herontwikkeld door middel van sloop nieuwbouw van een woning. De bebouwing langs de Zandweg wordt voornamelijk gevormd door vrijstaande woningen. Enkele woningen zijn geschakeld. De lintbebouwing wordt gekenmerkt door een grote variatie in kaveldiepte en kavelbreedte. Het hoofdvolume (woning) staat aan de weg en is daarop georiënteerd. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 21

24 De schaal van de bebouwing is langs het lint hetzelfde. Er komen geen grote boerderijen voor. De inhoud van hoofdvolumes voor vrijstaande woning is ongeveer 600m3. De inhoud van een twee-onder-een kap woning is bijna gelijk hieraan. In de loop van de tijd zijn langs het lint verschillende functies gevestigd en verdwenen. Gezien de grootte van de percelen is functiemenging typerend voor de bebouwing langs het lint. Richting de Castellumlaan neemt de aanwezigheid van functies toe. Dit is mogelijk doordat de percelen erg diep zijn en door de centrale ligging middenin de kern van De Meern. De woonfunctie overheerst voor het overige deel van het lint, enkele panden hebben een andere functie. Kenmerkend is de voorgevelbreedte van de woning met de tussenruimte tussen de woningen. Op enkele uitschieters na is de voorgevelbreedte van de woningen maximaal 12 meter. De ruimte tussen de woningen varieert van 5 tot 7 meter. Een ander deel van het lint (deel 2) kent smallere kavels waar rijtjeswoningen op staan. De rijtjes zijn vier woningen lang. De meeste bebouwing bestaat uit één laag met een kap. De meer recente bebouwing heeft een bouwlaag extra. De combinatie van de breedte van de voorgevel en de ruimte tussen de woningen is typerend en bepaalt in sterke mate het groene uitstraling. De afwisseling van onbebouwd en bebouwd is sterk bepalend voor het beeld aan de Zandweg (zie afbeelding 2). Afbeelding 2: Bebouwing langs de Zandweg deel 1 deel 2 deel 1 buiten plan deel 1 De afstand tussen woningen in deel 1 bedraagt voor het merendeel 6 tot 10 meter. In deel 2 is dit gemiddeld 4 meter. Er komen uitschieters voor naar boven of beneden. Dit 'ritme bebouwd/onbebouwd' is weergegeven in afbeelding 3. Afbeelding 3: Ritme bebouwd/onbebouwd van de Zandweg De aanwezigheid van een voortuin maakt dat de Zandweg een groene uitstraling heeft. Bepalend voor deze uitstraling van het lint is de ruimte tussen de woning en de openbare weg. Het is belangrijk dat er een relatie blijft tussen de weg en de bebouwing. Daarom kan de Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 22

25 afstand niet te groot worden. Over het gehele stuk varieert de tuindiepte tussen de 3 en 10 meter. Er zijn een tweetal uitschieters. Afbeelding 4: Afstand bebouwing tot de Zandweg Bebouwingsstructuur ten Noorden van de Zandweg Achter het oorspronkelijke bebouwingslint langs de Zandweg bevindt zich een relatief nieuwe woonwijk, in de volksmond wel beter bekend als 't Weer, waarnaar de straatnamen zijn vernoemd. De wijk heeft een wijkontsluitigsroute met een aantakking op de Zandweg en twee aantakkingen op de Burgemeester Middelweerdweg (zie afbeelding). De Castellumlaan is een toegangsroute vanaf Vleuten richting het centrum van De Meern. Langs de Castellumlaan en de Woerdlaan bevindt zich het buurtje uit de jaren '60/'70. In 't Weer komt een grote variatie aan bebouwing voor. De bebouwing varieert in typologie. Wel is er een heldere herkenbare structuur aanwezig. De verkaveling kenmerkt zich door half open bouwblokken. De achtertuinen liggen daarbij tegen elkaar aan. Bebouwing van dezelfde bebouwingstypologie is geclusterd. In het midden van de wijk komt gestapelde bouw. Hier staan 4 grote appartementenblokken in het groen met de plint in het water. Deze appartementblokken zijn vijf bouwlagen hoog. Ten oosten en westen daarvan staan eengezins rijen woningen. Ten noorden van de appartementen staan patiowoningen in 1 bouwlaag. Aan de randen staan vrijstaande woningen, zoals de Zonzijde, Morgenstond en Hemelvuur. Daartussendoor staan er clusters van 2 onder 1 kap woningen. Wegenstructuur De wegen in het plangebied hebben overwegend een verblijfsfunctie. Hier geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Alleen voor de Burgemeester Middelweerdweg (onderdeel van de Noordelijke Stadsas) en het noordelijke deel van de Castellumlaan ten noorden van de aansluiting op de Woerdlaan, geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Dit snelheidsregime zal mogelijk nog wijzigen wanneer de verlegde Castellumlaan een feit zal zijn en de oude route Castellumlaan - 't Zand wordt afgesloten. De Castellumlaan, Meridiaan, de Evenaar en de Zandweg verzorgen de wijkontsluiting binnen de wijk (zie afbeelding 5). Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. In de toekomst zullen op de Zandweg aanvullende verkeersmaatregelen worden genomen in combinatie met de Rijksstraatweg. Hiervan maakt éénrichtingsverkeer tussen de Regenboogbrug en de Loobrug deel uit. De exacte plannen zijn nog in ontwikkeling, deze plannen zullen echter geen gevolgen hebben voor het bestemmingsplan. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 23

26 Het tracé van de Castellumlaan zal in de toekomst ter hoogte van de aansluiting op de Woerdlaan (buiten het plangebied) naar het oosten afbuigen (verlegde Castellumlaan). De Castellumlaan krijgt daarmee een aansluiting op de Langerakbaan. Voor het langzaam verkeer is langs de hoofdroutes in de wijk een vrijliggend voet- en fietspad aanwezig. Ten oosten van het plangebied wordt een nieuwe woonwijk gerealiseerd (De Woerd). Vanuit dit gebied wordt een langzaamverkeersroute aangelegd, die uitkomt op de Woerdlaan. De route vormt de verbinding van de nieuwe wijk naar het centrum van De Meern. Eveneens zal een langzaam verkeersroute worden aangelegd richting de Zandweg. De Zandweg en Rijksstraatweg vormen onderdeel van de hoofdfietsroute. In de toekomst wordt de Rijksstraatweg, wanneer de HOV wordt aangelegd ook als hoofdfietsroute geschikt gemaakt. Door de wijk loopt een busroute via de Meridiaan en de Evenaar. De buslijnen zullen in de toekomst (naar verwachting in 2008) verdwijnen. De ontsluiting van de wijk zal dan worden plaatsvinden door middel van de HOV lijn. De route van de HOV loopt niet door het plangebied, maar langs de Rijksstraatweg. Afbeelding 5: Wijkhoofdstructuur: groen, water verkeer. Hoofdfietsroute Groen en water De hoofdgroengebieden vallen voor een deel samen met de hoofdwegen. Dit is te zien in de afbeelding met de hoofdstructuur. Een belangrijk element in de groenstructuur is de begraafplaats. Deze staat los van de hoofdstructuur, het is groen met een speciale functie. Verder bevindt zich op buurtniveau (centrale) groen- en speelvoorzieningen. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 24

27 Ook het water volgt de hoofdwegen- en groenstructuur in de wijk. Verder is de Leidsche Rijn een belangrijke watergang. De Leidsche Rijn heeft een functie voor de recreatievaart Archeologie en cultuurhistorie Het behoud van het archeologisch erfgoed wordt in het kader van de ruimtelijke ordening meegwogen als uitvloeisel van het Verdrag van Malta (1998). Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten en archeologisch waardevol gebied. De gemeente Utrecht hanteert hierbij de kaart Archeologische Aandachtsgebieden als onderlegger voor zowel de beschermde archeologische monumenten als de archeologisch waardevolle gebieden. Deze kaart is gebaseerd op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie. Op basis van kennis van de uitlopers en de invloed van het Romeins castellum is de omvang van het op de IKAW aangegeven waardevol gebied beperkt tot het gebied dat is weergegeven op de plankaart en afbeelding 6. In en nabij het plangebied van De Meern Noord bevinden zich twee archeologische vindplaatsen: bij de Hoge Woerd en de Burgemeester Middelweerdweg. Een overzicht van de archeologisch relevante gebieden is weergegeven op blad 2 van de plankaart bij dit bestemmingsplan. De Hoge Woerd De noordoosthoek van het plangebied grenst aan de Hoge Woerd, een terrein dat vanaf de 16e eeuw bekend staat als vindplaats van Romeinse oudheden. In de eerste eeuwen van onze jaartelling lag op deze plaats een Romeins grensfort (castellum), waar een cohort gelegerd was. De resten van het fort en omliggende voorzieningen als een badhuis, kampdorp en kadewerken, zijn aangewezen als rijksmonument. Voor een rijksmonument geldt een vergunningplicht op basis van de Monumentenwet. In het kader van het bestemmingsplan is derhalve geen aparte regeling nodig. Op de plankaart is ter verduidelijking wel de ligging van het archeologisch monument aangegeven. Op grond van waarnemingen en kleine onderzoeken in het verleden kan een zone ten zuiden van het monument tamelijk precies worden aangewezen als uitloper van de burgerlijke nederzetting behorend bij het Romeinse castellum. Omdat zich ook hier belangrijke resten in de bodem kunnen bevinden, is deze zone aangegeven als 'archeologisch waardevol gebied'. Inrichtingswerken in deze zone zijn onderhevig aan het aanlegvergunningenstelsel. Nog verder zuidelijk ligt een zone waar, op grond van de algemene kennis van Romeinse legerkampen perifere structuren van de nederzetting op de Hoge Woerd mogen worden verwacht, zoals een weg en daarlangs gelegen begravingen. Recent onderzoek heeft hiervoor meer concrete aanwijzingen gegeven. Daarom is ook dit gebied aangegeven als 'archeologisch waardevol gebied'. Burgemeester Middelweerdweg Een tweede archeologisch monument ligt ten noorden van de Burgemeester Middelweerdweg, net buiten het plangebied. Hier bevinden zich goed geconserveerde resten van een Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 25

28 nederzetting uit de Midden-Bronstijd (ca v. Chr.). Ook dit terrein is een rijksmonument. Omdat de sporen van deze nederzettingen zich mogelijk zuidwaarts nog uitstrekken tot binnen het plangebied, wordt hier op de plankaart een strook als 'archeologisch waardevol gebied' aangegeven. Het westelijke deel van deze strook staat bij de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek te Amersfoort geregistreerd als 'te beschermen monument' (31H-033). Dit betekent dat bij de Rijksdienst het voornemen bestaat om ook dit terreingedeelte op termijn voor wettelijke bescherming voor te dragen. Ook dit meldingsgebied is ter indicatie op de plankaart aangegeven. Cultuurhistorische hoofdstructuur Naast het archeologische monument is ook de Leidsche Rijn met de aanliggende wegen en bebouwing onderdeel van de Cultuurhistorische hoofdstructuur (zie ook paragraaf 2.2 ven de nota 'Niet van gisteren'). Het betreft een zone van circa 70 meter vanuit het midden van de Leidsche Rijn, aan beide zijden van het water. Op afbeelding 6 is de grens van het archeologisch monument, het archeologisch waardevolle gebied en meldingplichtige gebieden binnen het plangebied te zien. Het pand aan de Zandweg 147 is een gemeentelijk monument. Afbeelding 6: Archeologie en het monument Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 26

29 3.4. Functionele analyse Het gebied kent hoofdzakelijk een woonfunctie. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Langs de Zandweg en de Castellumlaan bevinden zich andere functies. Binnen het plangebied, langs de Zandweg, bevinden zich onder andere detailhandel, een bouwbedrijf/aannemer, kantoren, gezondheidsdiensten, een verenigingsgebouw van de hervormde kerk en een begraafplaats. Een kerkgebouw aan de Woerdlaan wordt gebruikt ten behoeve van dagopvang voor fysiek beperkten. Deze functies zijn in het bestemmingsplan opgenomen. De detailhandel in het plangebied is beperkt en voorziet niet in aanbod voor de dagelijkse boodschappen. Hiervoor zijn de bewoners van de wijk aangewezen op het winkelcentrum Mereveld in De Meern ten zuiden van de Leidsche Rijn. Een deel van de Zandweg wordt overigens mogelijk onderdeel van het centrumgebied van De Meern, maar dit deel valt niet in het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Functiemenging Bij de ontwikkelingen in het plangebied dient rekening gehouden te worden met de mogelijkheid van functiemenging. In de provinciale brochure 'Haarfijn bestemmen' worden suggesties gedaan om functiemenging op bestemmingsplanniveau mogelijk te maken. De Provincie kan de mate waarin voorzien wordt in functiemenging, een rol laten spelen in de goedkeuring van het plan. Met functiemenging wordt bedoeld dat gebieden een pluriforme invulling krijgen. Gestreefd wordt naar het combineren van de woonfunctie met functie in onder andere recreatieve, educatieve en bedrijfsmatige vlak. Voorkomen moet worden dat een te grote scheiding van functies optreedt, waardoor het voorzieningenniveau te eenzijdig is, te weinig variatie en levendigheid optreedt, geringere sociale controle, meer verkeersbewegingen plaats zullen vinden etcetera. Het gemeentelijke beleid is vastgelegd in het rapport 'Gemengde stad, sterke stad' (februari 1999). Het is van belang inzicht te krijgen in de functies die een versterking kunnen beteken voor het beheerplan, rekening houdend met de behoeften die deze specifieke omgeving heeft. De Zandweg heeft van oudsher al meer functies. Doordat de kavels voldoende groot zijn, zijn ondergeschikte functies langs dit bestaande lint goed in te passen. De overige delen van 't Weer is daar minder op ontworpen. Parkeren moet veelal op straat gebeuren waardoor het ten koste gaat van de woonkwaliteit van het gebied. Geschikte functie zijn kleinschalige functies, ondergeschikt aan wonen, op het gebied van: zakelijke dienstverlening (accountant, makelaar, architectenbureau, dienstverlening op het gebied van communicatie en telewerken etc.); gezondheidszorg (praktijken van (tand)artsen en fysiotherapie); maatschappelijke dienstverlening (kinderdagverblijf); kleinschalige educatieve functies; kleinschalige bedrijvigheid (textiel-, kledingfabricage, grafische, elektrotechnische bedrijvigheid); reparatiebedrijven voor gebruiksgoederen. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 27

30 Minder geschikte functies zijn detailhandel, recreatieve functies en dienstverlening op het gebied van recycling. Er zijn twee algemene maatregelen te noemen ter bevordering van functiemening: bouwtechnische voorzieningen treffen die anticiperen op meer functies dan alleen wonen; vaststellen van een bestemmingsplan dat meer functies toestaat dan alleen wonen. In dit kader is in het bestemmingsplan een regeling opgenomen waarbij beroepsactiviteiten in de woonbestemming worden toegestaan en bedrijfsactiviteiten door middel van een vrijstelling mogelijk zijn Beeldkwaliteit en welstand Langs hoofdstructuren liggen de voorkanten van woningen. Het bebouwingsbeeld is over het algemeen nog gaaf. Dat wil zeggen dat weinig opbouwen, uitbouwen en dakkapellen aan de voorzijde van woningen zijn gerealiseerd. Met name aan de hoofdstructuren (verkeer en groen) heeft het de voorkeur om dit beeld zoveel mogelijk intact te houden. Dit geldt voor aan-, uit- en bijgebouwen, maar vooral voor dakopbouwen, dakkapellen en dergelijke. De woonbuurten springen minder in het oog. Hierbij zal het minder opvallend of storend zijn wanneer een dakopbouw wordt gerealiseerd. Dakkapellen aan de voorzijde zijn acceptabel wanneer deze duidelijk ondergeschikt zijn aan het dakvlak. De dakkapel moet passen binnen het beleidskader van de Welstandsnota. De woningen zijn met de achterzijden naar elkaar gericht. Er grenzen dus geen achterkanten aan het openbaar gebied. Aan de achterzijde van de woning is het mogelijk erfbebouwing en uitbreidingen te realiseren zonder dat het beeld wordt verstoord. De verschillende buurten die te onderscheiden zijn hebben een eigen karakteristiek door de bebouwingsvorm en de relatie met het openbaar gebied. Om eenheid in de buurt te behouden dient de karakteristiek zoveel mogelijk behouden te worden. Een aantal bouwblokken hebben verbijzonderde hoeken. Deze zijn zeer karakteristiek en geven de straathoeken een accent. Het is wenselijk deze verbijzondering te behouden, de rest van de woningen in het woningblok moet dus niet dezelfde bouwmogelijkheid krijgen. Het bebouwingslint langs de Zandweg heeft een afwijkende uitstraling ten opzichte van de rest van de wijk. De bebouwing is hier zeer gevarieerd, waardoor het geen eenduidige bebouwing heeft zoals in de nieuwere woonbuurten. Naast wonen bevinden zich hier ook andere functies, waardoor er veel schaalverschillen zitten in de bebouwing. Een aantal panden in het lint is karakteristiek, een hiervan is aangewezen als monument. Het is de bedoeling deze karakteristiek zo veel mogelijk te bewaren. Er zal dan ook terughoudend moeten worden omgegaan met mogelijke dakopbouwen en uitbreiding van de hoofdgebouwen. Voor het monument zal naast de bepalingen van het bestemmingsplan tevens getoetst moeten worden aan de Monumentenverordening van de gemeente. Omdat de percelen aan de Zandweg over het algemeen groot zijn, is het wel mogelijk hier meer erfbebouwing toe te staan. Bestemmingsplan De Meern Noord - Toelichting 28