KKBA Maastricht Belvédère

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "KKBA Maastricht Belvédère"

Transcriptie

1 KKBA Maastricht Belvédère In opdracht van Ministerie van VROM Drs. Edgar Wever Drs. Freddie Rosenberg Ir. Thijs Luijkx 28 maart 2008 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave SAMENVATTING I 1 INLEIDING ACHTERGROND LEESWIJZER 2 2 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING INLEIDING DOEL MKBA NUL- EN PROJECTALTERNATIEF 3 3 EFFECTEN WOONMILIEU SPHINXTERREIN ICT-BOULEVARD WOONMILIEU NUTSBEDRIJVENTERREIN CULTUURFABRIEK BELLEVUE: WONEN OP DE STEILRAND OVERIGE EFFECTEN 29 4 UITKOMSTEN KBA UITGANGSPUNTEN UITKOMSTEN KKBA MAASTRICHT BELVÉDÈRE 34

4

5 SAMENVATTING I Samenvatting Inleiding Het Ministerie van VROM voert de regie voor het opstellen van kengetallen kostenbatenanalyse (KKBA) van de integrale gebiedsontwikkeling Maastricht Belvédère. Dit project is door het kabinet geselecteerd voor het Nota-Ruimtebudget. De KKBA van het project Maastricht Belvédère dient te worden opgesteld voor de eerste fase van het totale project. Achtergrond Het gehele Belvédèregebied beslaat ongeveer 280 hectare aan de noordwestkant van Maastricht. De herinrichting van dit gebied vormt één van de krachtigste schakels in ruimtelijke, fysieke en economische ontwikkeling van de stad en omliggende regio in de komende twintig jaren. Het projectalternatief richt zich specifiek op onderdelen van de deelgebieden Binnensingel en Bellevue. Het onderdeel Binnensingel ligt tegen het stadshart aan en vormt het overgangsgebied naar de volgende onderdelen van Belvédère die zich uitstrekken tot aan de stadsrand c.q. gemeentegrens. Het onderdeel Binnensingel maakt essentieel onderdeel uit van het economisch kerngebied Zuid-Limburg. Binnen het onderdeel Binnensingel wordt een drietal grootschalige industrieterreinen getransformeerd tot een nieuw stadscentrum waar zal worden gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Deze terreinen zijn niet meer in gebruik, de situatie is verpauperd, er is sprake van onveiligheid (vandalisme, drugs etc.). De staat van de grote rijksmonumenten in de Binnensingel vraagt om een versnelde herinvulling. Het deelgebied Bellevue ligt op de hoogste en meest westelijke rand van Belvédère. Hier is ruimte voor een 'woonpark', bestaande uit ensembles van gebouwen (een mix van in totaal 320 appartementen en grondgebonden woningen in een compacte setting) die losjes in het openbaar toegankelijk groen zijn geplaatst. Vanaf Bellevue ontvouwt zich voor bewoners en wandelaars een weids panorama over de rest van Belvédère, de stad, het Maasdal en de voet van het Zuid-Limburgse Heuvelland. Het gebied wordt gekenmerkt door de aanwezige hoogteverschillen ten opzichte van het vlakke Bosscherveld (oplopend van 10 tot 20 meter en meer). De woninbouw vindt plaats bovenop een stortplaats die gesaneerd moet worden. Onderdeel van de maatregelen is ook om van het groene gebied voor de nieuwe woningen een ecologische zone te maken. Dit is een compensatiemaatregel in het kader van de Flora en Faunawet voor ingrepen in de natuur elders in het Belvédère-gebied. Het natuurgebied biedt habitat voor een bijzondere salamander.

6 II SAMENVATTING Project- en nulalternatief In onderstaande tabel staan de maatregelen in het project- en nulalternatief samengevat. Maatregelen Projectalternatief Nulalternatief Opmerkingen Binnensingel: 1 Woningen Sphinx 713 woningen op Sphinxterrein Oppervlakte wonen blijft gelijk, maar in minder Minder aantrekkelijk woonmilieu komt in de Midden- en hoog segment 500 parkeerplaat- hoog segment. Geen 500 parkeerplaatsen voor stadsbezoek KKBA alleen tot uitdrukking in lagere woningprijzen sen voor stadsbezoek 2 ICT-boulevard m2 bedrijvigheid in ICT-boulevard in In plaats van bedrijvigheid m2 wonen. Sphinxfabriek (Rijks- Kelder Eiffel leeg monument) 3 Woningen nutsbedrijventerrein 213 voornamelijk grondgebonden woningen Renovatie oude brandweerkazer- Geen woningen op nutsbedrijventerrein Geen renovatie brandweerkazerne In nulalternatief woningbouw op andere locatie in de stad. Kosten en baten in evenwicht. ne Geen parkeerplaat- 100 parkeerplaat- sen voor stadsbe- sen voor stadsbe- zoek zoek 4 Cultuurfabriek Realisatie cultuurfabriek in rijksmonument (oude timmerfabriek) Bellevue 320 woningen Ecologische zone Geen cultuurfabriek. Rijksmonunument blijft eerste 10 jaar leeg staan en vervalt verder. Geen woningen op de Steilrand en geen ecologische zone In nulalternatief woningbouw op andere locatie in de stad. Kosten en baten in evenwicht.

7 SAMENVATTING III Uitkomsten KBA In onderstaande tabel staan de uitkomsten van de KBA samengevat. Baten: Contante Waarde in mln. euro Projecteffecten in 2015 Verschil t.o.v. nulalternatief meeteenheid Verschil t.o.v. nulalternatief Maastricht Belvedere Sphinx wonen Vastgoedbaten woningwaarde 5% 5,0 ICT boulevard Vastgoedbaten m2 bvo ,4 Werkgelegenheidsbaten fte 4,5 0,5 Nutsbedrijventerrein Vastgoedbaten woningen ,3 Vermeden renovatiekosten kazerne mln euro 2,7 Cultuurfabriek Exploitatiebaat Cultuurfabriek mln euro 3,4 Werkgelegenheidsbaten fte 2 0,2 Bellevue Vastgoedbaten woningen ,8 Overige baten Agglomeratie-effect aantal woningen ,8 Reductie kosten vernielingen/criminaliteit mln euro 0,9 Waardestijging woningen door reductie pp aantal woningen 600 0,6 Totaal Baten 147,5 Kosten: Sphinx wonen Bouwkosten 500 parkeerplaatsen mln euro 5,5 ICT boulevard (Om)bouwkosten mln euro 11,5 Nutsbedrijventerrein Bouwkosten woningen en openbare ruimte mln euro 49,0 Bellevue Grond en bouwkosten (incl saneren) mln euro 59,1 Cultuurfabriek Netto ombouwkosten fabriek mln euro 4,0 Totaal Kosten 129,2 Saldo 18,3 PM posten: Natuurbaten hectare 11 PM+ Woningen wijk Boschpoort aantal woningen 1000 PM+ De KBA Maastricht-Belvédère leidt dus tot een positief saldo van 18,3 miljoen plus positieve PM-posten voor de natuurbaten en de wijk Boschpoort. Als naar de verschillende projectonderdelen wordt gekeken dan wordt duidelijk dat het positieve saldo vooral wordt bepaald door de ICT-boulevard (saldo + 34,4 miljoen). Daarnaast treedt er een aantal algemene overige baten op met een positief saldo van 5,3 miljoen. Het projectonderdeel Sphinx wonen is qua kosten en baten bijna in evenwicht (- 0,5 miljoen). De onderdelen nutsbedrijventerrein, Bellevue en Cultuurfabriek leiden tot een negatief resultaat van respectievelijk 3, 8,3 en 0,4 miljoen. Voor Bellevue zijn dan de natuurbaten buiten beschouwing gelaten.

8 IV SAMENVATTING Gevoeligheidsanalyse Er speelt een aantal onzekerheden bij de uitkomsten van de KKBA. Met name voor de volgende kosten- en batenposten geldt dat er sprake is van onzekerheid over de aannames en dat de uitkomsten van de KBA gevoelig zijn voor veranderingen in de aannames: Voor de ICT-boulevard is uitgegaan van de minimum verwachte huurprijzen voor de retailfuncties en bedrijvigheid. Indien de maximum verwachte huurprijzen worden toegepast (zie tabel 3.5 in hoofdstuk 3) dan neemt het saldo met 21,8 miljoen toe tot 40,1 miljoen. De kosten die gemaakt dienen te worden voor het ombouwen van de cultuurfabriek in het nulalternatief zijn onzeker. Er is uitgegaan van 50% meerkosten ten opzichte van het projectalternatief (zie tabel 3.11 in hoofdstuk 3). o Uitgaande van 25% aan meerkosten neemt het saldo met 4,8 miljoen af tot 13,5 miljoen o Uitgaande van 100% aan meerkosten neemt het saldo met 9,7 miljoen toe tot 28 miljoen. Actoranalyse In deze laatste paragraaf wordt gekeken hoe de verdeling van de kosten en baten is als naar de verschillende stakeholders wordt gekeken. We onderscheiden in deze KKBA de volgende stakeholders: gemeente Maastricht/marktpartijen, huiseigenaren/woningcorporaties, omwonenden en bedrijven. In onderstaande tabel zijn de kosten en baten per stakeholder weergegeven. Stakeholder Kosten Baten Toelichting Gemeente Maastricht/ marktpartijen 129,2 141,6 Alle ontwikkelkosten en vastgoedbaten deelprojecten Huiseigenaren/woningcorporaties 4,3 Waardestijging woningen in de omgeving Wijk Boschpoort + PM Omwonenden 0,7 Werkgelegenheidsbaten Natuurbaten +PM Bedrijven 0,9 Reductie vernielingen Totaal 129,2 147,5 Verreweg het merendeel van de kosten en baten komt dus voor rekening van de gemeente Maastricht en de marktpartijen die het project Maastricht Belvédère gaan ontwikkelen. Alle baten die los staan van de opbrengsten van het vastgoed komen bij externe partijen terecht.

9 INLEIDING 1 1 Inleiding 1.1 Achtergrond Het Ministerie van VROM voert de regie voor het opstellen van kengetallen kostenbatenanalyses van een integrale gebiedsontwikkeling: Maastricht Belvédère. Dit project is door het kabinet geselecteerd voor het Nota-Ruimtebudget. 1 Opdrachtgever van de kengetallen kosten-batenanalyses (KKBA) is het projectteam Nota-Ruimtebudget. De KKBA moet op 1 april 2008 beschikbaar zijn voor beoordeling door de planbureaus. De planbureaus CPB, RPB en MNP zullen het project gezamenlijk beoordelen. Mede op basis van die beoordeling zal een overleg van directeuren van vijf ministeries (EZ, Fin., LNV, V&W en VROM) beslissen of het project verder kan worden uitgewerkt of dat een financiële bijdrage uit het Nota- Ruimtebudget niet in de rede ligt. De KKBA van het project Maastricht Belvédère dient te worden opgesteld voor enkele onderdelen van het totale project. Bij het project Maastricht Belvédère gaat het om de eerste fase van het project. De kengetallen kosten-batenanalyses moeten voldoen aan de voorschriften van de Leidraad OEI en de daarbij behorende aanvullingen. De KKBA moet bovendien voldoen aan de eisen van de planbureaus, die behalve de efficiëntie ook de legitimiteit en de effectiviteit van de projecten beoordelen. Om een goede beoordeling van de legitimiteit van projecten mogelijk te maken, dient de KKBA een overzicht te bevatten van de verdeling van de baten van projecten over maatschappelijke partijen. Daarnaast zal in de KKBA moeten worden aangegeven of en in hoeverre deze baten inbaar zijn c.q. kunnen worden geïnternaliseerd. Het opstellen van KKBA s is uitbesteed aan een extern bureau. RIGO Research en Advies BV is gevraagd de KKBA uit te voeren en op te stellen. In dit rapport wordt de KKBA gepresenteerd. voetnoot 1 Inzet Budget Uitvoering Nota Ruimte, kenmerk

10 2 INLEIDING 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het project nader omschreven. Het nulalternatief en het projectalternatief worden gedefinieerd In hoofdstuk 3 worden de effecten beschreven. Hoofdstuk 4 ten slotte gaat in de op de uitkomsten van de KKBA.

11 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING 3 2 Opzet MKBA en projectomschrijving 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van een MKBA en specifiek het project- en nulalternatief. 2.2 Doel MKBA Een MKBA brengt alle door een project veroorzaakte effecten in kaart. Voor zover mogelijk wordt aan deze effecten een prijskaartje gehangen. Dit bevordert de vergelijkbaarheid met de kosten van het project, met andere effecten en met andere projecten. Het prijskaartje dient een reflectie te zijn van de waarde die de maatschappij aan deze effecten toekent. De kosten, de effecten en de waarderingen daarvan bepalen uiteindelijk het saldo van maatschappelijke kosten en baten van een project. Op basis hiervan kan een uitspraak worden gedaan over het maatschappelijk nut van een project. 2.3 Nul- en projectalternatief Het alternatief waarin een project wordt uitgevoerd heet het projectalternatief. Dit wordt in een MKBA vergeleken met het alternatief zonder project: het nulalternatief. Vanwege deze vergelijking is het voor de hoogte van kosten en baten van belang hoe dit nulalternatief wordt opgesteld. Het nulalternatief dient zo realistisch mogelijk te beschrijven wat er gebeurt indien het project niet wordt uitgevoerd. Stel dat op een (potentiële, dat wil zeggen: te ontwikkelen) woonlocatie een overlast veroorzakend bedrijf zit. Een eerste vraag is: zal zonder projectingrijpen, dus in het nulalternatief, dit bedrijf worden verplaatst? Als dit niet het geval is luidt de vervolgvraag: zal zonder verplaatsing woningbouw op de betreffende locatie plaatsvinden? En zo ja, gaat dat met lagere opbrengsten gepaard? Zo nee, zijn er andere locaties voorhanden waar de woningbouw zou kunnen plaatsvinden, en met welke (ontwikkelings)kosten en -opbrengsten gaat die alternatieve locatie gepaard? Op deze manier wordt op zuivere wijze vastgesteld wat de kosten en baten van een project zijn.

12 4 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING In de KKBA van Maastricht Belvédère definiëren we daarom nu eerst wat het project behelst (het projectalternatief) en wat er gebeurt als het project niet doorgaat (het nulalternatief). Projectalternatief Het gehele Belvédèregebied beslaat ongeveer 280 hectare aan de noordwestkant van Maastricht. In onderstaand figuur en de foto is de positie van het gebied ten opzichte van de stad Maastricht weergegeven. In figuur 2.2 is een detailkaart van het plangebied opgenomen. Figuur 2.1. Positie Belvédère ten opzichte van de stad Maastricht en regio (impressie en foto) Plangebied Belvédère (280 ha.) Bron: Gemeente Maastricht

13 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING 5 Figuur 2.2. Plangebied Belvédère Belvédère (voormalig stort) De Kop Brusselseweg De Groeve De Uitkijk De Enclave Steilrandpark Steilrand De Steenfabriek Spoordijk Boschpoort Bosscherveld Raccordement De Knoop Stadszicht Frontenpark Frontensingel Sphinx Timmerfabriek Landbouwbelang Nutsbedrijven Bron: Gemeente Maastricht De herinrichting van dit gebied vormt op dit moment een van de krachtigste schakels in ruimtelijke, fysieke en economische ontwikkeling van de stad en omliggende regio in de komende 20 jaren. Er zijn verder geen andere projecten in de nabijheid gepland. Het projectalternatief richt zich specifiek op onderdelen van de deelgebieden Binnensingel (in figuur 2.2 gaat het dan om het Sphinxterrein, het nutsbedrijventerrein en de timmerfabriek) en Bellevue (in figuur 2.2 aangeduid als Steilrand en Steilrandpark). Het onderdeel Binnensingel ligt tegen het stadshart aan en vormt het overgangsgebied naar de volgende onderdelen van Belvédère die zich uitstrekken tot aan de stadsrand c.q. gemeentegrens. Het onderdeel Binnensingel maakt essentieel onderdeel uit van het economisch kerngebied Zuid-Limburg. Binnen het onderdeel Binnensingel wordt een drietal grootschalige industrieterreinen getransformeerd tot een nieuw stadscentrum waar zal worden gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Deze terreinen zijn niet meer in gebruik, de situatie is verpauperd, er is sprake van onveiligheid (vandalisme, drugs etc.). De staat van de grote rijksmonumenten in Binnensingel vraagt om een versnelde herinvulling. In het projectalternatief van de Binnensingel worden 4 maatregelen onderscheiden die onderling samenhangen: 1 Het realiseren van 713 woningen op het voormalige Sphinxterrein waarvan een deel (circa 100 appartementen) in de oude Sphinxfabriek (boven de ICT-

14 6 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING boulevard, zie maatregel 2). De overige woningen worden buiten op het oude Sphinxterrein gebouwd. Vanwege de centrumlocatie en de toekomstige ligging in een aantrekkelijk woongebied, in de nabijheid van culturele voorzieningen en met afwisseling in functies (ICT-boulevard en winkels) gaat het om woningbouw in het hogere huur- en koopsegment, zowel grondgebonden (11%) als gestapeld (89%). Er zit geen sociale woningbouw tussen. Het voorontwerp bestemmingsplan dat momenteel ter inspraak ligt geeft de mogelijkheid tussen 3 en 5 bouwlagen hoog te bouwen, met uitzondering van 6 bouwlagen in de zuidwestelijke hoekpunt van het plangebied. Parkeren gebeurt ondergronds. Naast parkeren voor bewoners en hun gasten is rekening gehouden met 500 extra city -parkeerplaatsen voor bezoekers van de binnenstad. 2 Het realiseren van een ICT-boulevard op het (voormalig) Sphinxterrein in de oude fabriek. De oude maakindustrie zal plaatsmaken voor nieuwe vormen van werkgelegenheid. Ingezet wordt op een ICT-boulevard gecombineerd met diverse vormen van creative industry i.s.m. de universiteiten van Maastricht en Hasselt, de academies voor Bouw- en beeldende kunst. Aanvullend zullen ook retailfuncties worden gerealiseerd (lifestyle). In totaal gaat het om realisatie van m2 aan nieuwe werkfuncties. De oude Sphinxfabriek is aangeduid als rijksmonument en zal dus gaan dienen als locatie voor nieuwe functies. De ICT-boulevard zal worden gevestigd in een laag onder de grond en op de begane grond van de oude Sphinxfabriek. Daarboven zijn woningen gepland (zie maatregel 1). De ICT-boulevard is onderdeel van het (voorlopige) bestemmingsplan voor het Sphinxterrein. De voorziene m2 (verhuurbaar oppervlak) commerciële ruimte heeft een vrije bestemming gekregen 2 die kan variëren van retailinvulling (winkels) tot ICT-bedrijven (kantoren). 3 Het realiseren van 238 woningen, waarvan 125 appartementen en 113 grondgebonden woningen op het nutsbedrijventerrein. Naast 286 parkeerplaatsen voor bewoners en hun gasten worden 100 parkeerplaatsen voor bezoekers van de binnenstad voorzien. Op het terrein staat een oude brandweerkazerne met historische waarde welke bewaard zal blijven. Het gaat om vooral grondgebonden woningen. Op het terrein is een aanzienlijke saneringsopgave vanwege grote bodemverontreiniging. Verder dienen kabels en leidingen omgelegd te worden. Voor het nutsterrein is een stadsontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld (december 2007) dat als doel heeft de ruimtelijke ontwikkelingen op lange termijn te structureren. De voorziene ontwikkeling is een transformatie van bedrijventerrein tot woonbuurt. Er is nog geen bestemmingsplan vastgesteld en de grond is nog niet verworven. 4 Het realiseren van een zogenaamde cultuurfabriek in de oude timmerfabriek. De oude timmerfabriek is een rijksmonument. De maatregel houdt in dat een aantal huidige culturele voorzieningen in de stad Maastricht wordt geclusterd in één gebouw. Het gaat hierbij o.a. om het Filmtheater Lumière, de klankvoetnoot 2 Bron: Voorontwerp bestemmingsplan. Gemeente Maastricht, november 2007.

15 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING 7 werkplaats InSitu (concerten), het theaterproductiehuis Het Huis van Bourgondië, Het LSO (cultuurplaninstelling met uitvoering concerten) en de realisatie van een nieuwe middenzaal (capaciteit van 500 stoelen). De hele cultuurfabriek heeft een omvang van m2 en voegt 684 stoelen toe aan de totale stoelencapaciteit van de stad. Bovendien komt er in Maastricht ruimte vrij op de locaties waar de genoemde culturele voorzieningen nu gevestigd zijn. Hiermee zijn 116 stoelen gemoeid. Het deelgebied Bellevue (Steilrand op de kaart) ligt op de hoogste en meest westelijke rand van Belvédère. Hier is ruimte voor een 'woonpark', bestaande uit ensembles van gebouwen (een mix van appartementen en grondgebonden woningen in een compacte setting) die losjes in het openbaar toegankelijke groen zijn geplaatst. Vanaf Bellevue ontvouwt zich voor bewoners en wandelaars een weids panorama over de rest van Belvédère, de stad, het Maasdal en de voet van het Zuid Limburgse Heuvelland. Het gebied wordt gekenmerkt door de aanwezige hoogteverschillen ten opzichte van het vlakke Bosscherveld (oplopend van 10 tot 20 meter en meer). In totaal worden 320 woningen gerealiseerd, waarvan 124 appartementen. Deze worden gebouwd boven op een stortplaats (met afgedankte wc-potten van Sphinx en bouwpuin), die gesaneerd moet worden. Onderdeel van de maatregelen is ook om van het groene gebied voor de nieuwe woningen een ecologische zone te maken (Steilrandpark). Belangrijk is dat met deze aanpak van de locatie Bellevue de ontbrekende schakel kan worden gerealiseerd in het ecologische systeem op schaal van de regio Maastricht en Belvedère, ergo verbindingen kunnen tot stand worden gebracht vanuit het stadscentrum naar de internationale buitengebieden. Daarbij wordt ingespeeld op de aanwezigheid van resp. uitbreiding van het leefgebied van beschermde soorten als de hazelworm en de muurhagedis. Met de aanpak van dit deelgebied en de natuuraanleg wordt voorzien in mitigerende en compenserende maatregelen voor het geval beschermde waarden worden aangetast bij de herontwikkeling van de deelgebieden Frontenpark 3 en Stadzicht (zie figuur 2.2) in fase 2 Belvédère. voetnoot 3 Hoge en Lage Fronten worden aan elkaar gekoppeld. Daaromheen is ruimte voor een nieuw park, het Frontenpark. Rondom dit park schuiven groen, water, infrastructuur, cultuurhistorie en bebouwing ineen. Het Frontenkwartier is de schakel waarin de lijnen van Belvédère samenkomen. Het Frontenpark vormt de groene longen van het plan en zal vanaf alle kanten goed zichtbaar/bereikbaar zijn: vanaf de vernieuwde Noorderbrug, vanuit de parkengordel en vanaf de vele routes van en naar de binnenstad van Maastricht. De bebouwing ligt aan weerszijden van het Frontenpark. Aan de noordzijde van het park (aan de rand van de verlegde Noorderbrug) voegt de bebouwing zich naar de vorm van het park. Aan de zuidzijde volgt de bebouwing langs de Frontensingel een rechte lijn, die regelmatig wordt onderbroken door open groengebieden met een doorzicht op het Frontenpark. De bebouwing houdt hier enige afstand tot de vestingmuren en oude fortificaties, ook al om te zorgen voor een goede bezonning van de Lage Fronten, die essentieel zijn voor de leefwereld van de muurhagedis. Op deze manier wordt voldoende uitloopgebied gerealiseerd voor deze hagedissen.

16 8 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING Nulalternatief Het nulalternatief houdt in dat de meeste maatregelen in het projectalternatief geen doorgang vinden. Voor een aantal onderdelen geldt echter dat er wel sprake is van planontwikkeling: Op het Sphinxterrein komen ook in het nulalternatief zeker woningen. Het niet ontwikkelen van de ICT-boulevard, het nutsbedrijventerrein en de cultuurfabriek (zie hieronder) leidt tot een minder aantrekkelijk woonmilieu op het Sphinxterrein. Aanname is dat het aantal m2 woonruimte gelijk blijft. De ICT-boulevard (Binnensingel maatregel 2) wordt niet gerealiseerd. Er blijft ruim m2 ruimte leegstaan in de kelders van het Eiffelgebouw. Het circa m2 verhuurbaar oppervlak op de begane grond en de eerste verdieping wordt wel benut, niet met bedrijvigheid maar met woningen. De woningen (en parkeerplaatsen) op het nutsbedrijventerrein (Binnensingel, maatregel 3) zullen niet worden gebouwd in het nulalternatief. Indien er hier geen bodemsanering zal plaatsvinden is het uitgangspunt dat de woningen op deze toplocatie tegen het centrum aan niet kunnen worden verhuurd en verkocht, omdat er dan geen belangstelling voor is. In het nulalternatief worden woningen op een andere locatie is de stad gebouwd. Hierbij is het uitgangspunt dat de kosten en baten in evenwicht zijn. De cultuurfabriek (Binnensingel maatregel 4) zal in het nulalternatief niet worden gerealiseerd in het rijksmonument, hetgeen inhoudt dat dit fabrieksgebouw voorlopig leeg blijft staan. Er wordt van uitgegaan dat op middellange termijn (10 jaar) wel andere functies in de plaats van de cultuurfabriek zullen komen. Voor de 320 woningen op Bellevue op de stortplaats ten slotte geldt dat ze hier niet zullen worden gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor de ecologische zone. In het nulalternatief worden woningen op een andere locatie in de stad gebouwd. Hierbij is het uitgangspunt dat de kosten en baten in evenwicht zijn. De 4 projecten van het onderdeel Binnensingel kennen een sterke samenhang. Het niet doorgaan van 1 project daaruit zal invloed hebben op de resterende projecten, het niet doorgaan van 2 projecten zal weer een grotere invloed hebben op de resterende projecten etc. Indien we elk project binnen het onderdeel Binnensingel op deze manier zouden beschouwen krijgen we 4x3 nulalternatieven, hetgeen leidt tot een bijzonder onoverzichtelijke KBA. Bovendien zal het inschatten van elke incrementele verandering vrij onzeker zijn. Daarom hebben we besloten 1 nulalternatief voor deze 4 projecten te creëren zoals hierboven beschreven. Dit betekent dat de effecten in hoofdstuk 3 het maximale verschil in kosten en baten tussen project- en nulalternatief beschrijven. In de gevoeligheidsanalyse in hoofdstuk 4 wordt wel ingegaan op onderlinge afhankelijkheden van de verschillende projectonderdelen.

17 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING 9 In onderstaande tabel staan het project- en nulalternatief nog eens samengevat Tabel 2.1 Project- en nulalternatief Maastricht Belvédère Maatregelen Projectalternatief Nulalternatief Opmerkingen Binnensingel: 1 Woningen Sphinx 713 woningen op Sphinxterrein Midden- en hoog segment 500 parkeerplaatsen voor stadsbezoek Eveneens woningen. Oppervlakte wonen blijft gelijk, maar in minder hoog segment. Geen 500 parkeerplaatsen voor stadsbezoek Minder aantrekkelijk woonmilieu komt in de KKBA alleen tot uitdrukking in lagere woningprijzen 2 ICT-boulevard m2 bedrijvigheid in ICT-boulevard in Sphinxfabriek (Rijksmonument) In plaats van bedrijvigheid m2 wonen. Kelder Eiffel leeg 3 Woningen nutsbedrijventerrein 213 voornamelijk grondgebonden woningen Renovatie oude Geen woningen op nutsbedrijventerrein Geen renovatie brandweerka- In nulalternatief woningbouw op andere locatie in de stad. Kosten en baten in evenwicht brandweerka- zerne zerne Geen parkeer- 100 parkeer- plaatsen voor plaatsen voor stadsbezoek stadsbezoek 4 Cultuurfabriek Realisatie cultuurfabriek in rijksmonument (oude timmerfabriek) Bellevue 320 woningen Ecologische zone Geen cultuurfabriek. Rijksmonument blijft eerste 10 jaar leeg staan Geen woningen op de Steilrand en geen ecologische zone In nulalternatief woningbouw op andere locatie in de stad. Kosten en baten in evenwicht

18 10 OPZET MKBA EN PROJECTOMSCHRIJVING

19 EFFECTEN 11 3 Effecten In dit hoofdstuk worden de effecten bepaald van het projectalternatief waarbij dit wordt afgezet tegen het nulalternatief. Dit zal worden gedaan aan de hand van de verschillende maatregelen/onderdelen die in hoofdstuk 2 zijn gedefinieerd. Voor elk van de verschillende onderdelen geldt dat de grondexploitaties van de gemeente Maastricht als basis hebben gediend voor de effectbepaling. 3.1 Woonmilieu Sphinxterrein Het project- en het nulalternatief zijn zeer vergelijkbaar. Het verschil zit in de opbrengstenniveaus van woningen als gevolg van een minder aantrekkelijk woonmilieu dat ontstaat als de cultuurfabriek er niet komt, geen woningen op het nutsterrein komen en de commerciële ruimten ook worden ingevuld met woningen. Huidige situatie:

20 12 EFFECTEN Impressie projectalternatief:

21 EFFECTEN Investeringskosten De kosten voor de woningbouw op het Sphinxterrein bestaan uit kosten voor verwerving, slopen, bouwen woningen en inrichten openbare ruimte. Voor het nulalternatief is geen alternatief programma uitgewerkt. Aangenomen is dat het aantal m2 woningen gelijk blijft in beide alternatieven. De verschillende kostenposten komen zowel terug in het nul- als het projectalternatief. We gaan ervan uit dat deze kosten niet verschillen. Het project- en nulalternatief zijn dus qua benodigde investeringen voor de woningbouw kostenneutraal. Er treedt echter wel een verschil in kosten op als het gaat om de realisatie van 500 parkeerplaatsen voor stadsbezoekers. In het projectalternatief worden deze parkeerplaatsen gerealiseerd en in het nulalternatief niet. De reden hiervoor is dat deze 500 parkeerplaatsen mede bedoeld zijn voor de bezoekers aan de ICTboulevard en de cultuurfabriek. In het nulalternatief worden zowel de ICTboulevard als de cultuurfabriek niet gerealiseerd. In de grondexploitatie van het Sphinxterrein is voor de parkeerplaatsen een tekort meegenomen van 7,5 mln. Dit bedrag is gebaseerd op een onrendabele investering van per parkeerplaats. Het projectalternatief leidt ten opzichte van het nulalternatief dus tot 7,5 miljoen aan extra kosten. De contante waarde is in de volgende tabel weergegeven. Tabel 3.1 Verschil kosten tussen project- en nulalternatief Sphinx wonen Extra kosten 500 parkeerplaatsen Contante waarde Extra kosten projectalternatief 7,5 mln. 5,5 mln.

22 14 EFFECTEN De extra 500 parkeerplaatsen in het projectalternatief voor stadsbezoekers leiden samen met de 100 extra parkeerplaatsen bij het nutsbedrijventerrein ook tot baten. Deze komen aan bod in paragraaf Vastgoedbaten woningen De 713 woningen in het projectalternatief brengen 158,4 mln. op (VON). Deze opbrengsten komen uit de grondexploitatie van de gemeente Maastricht. 4 Aangenomen is dat het aantal m2 woonoppervlak gelijk is in het project- en nulalternatief. Het woongenot in het projectalternatief is hoger dan in het nulalternatief, omdat er meer afwisseling is van functies in de omgeving. Bij herstructurering van woonwijken is een effect op woningwaarde van omliggende woningen gevonden in de orde van grootte van 1,0% tot 6,5%. 5 In bijlage E van de KBA Zuidas Amsterdam (CPB, november 2006) wordt verwezen naar de studie van Rouwendal en Van der Straaten (2006) welke suggereert dat in de grote Nederlandse steden de negatieve invloed van industrie in de buurt op de waarde van de woning in de orde van grootte van enkele procenten van de woningwaarde ligt. Het bestaan van een dergelijke negatieve invloed wordt ook door Visser en Van Dam (2006) in een studie voor Nederland onderschreven. Nabijheid van commerciële voorzieningen heeft een klein positief effect op de woningwaarde (0,5%). In de KBA zijn we uitgegaan van een waardestijging van 5% door de herstructurering. Deze waardestijging van 5% is getoetst bij Bonnema Makelaars met kennis van de lokale markt en zij bevestigen deze verwachtingen ten aanzien van het prijseffect. De woningopbrengsten in het nulalternatief zijn afgeleid van de woningopbrengsten in het projectalternatief, waarbij rekening is gehouden met de fasering. De baten in het nulalternatief zijn grofweg de opbrengsten in het projectalternatief (zijnde 158,4 mln.) x 0,95. Tabel 3.2 Verschil tussen project- en nulalternatief Sphinx wonen Extra Woningopbrengsten (5%) Contante waarde Totaal 7,5 mln. 5,0 mln. voetnoot 4 5 Omdat het totale aantal m2 woonoppervlak onbekend is kan niet worden ingeschat of het hier gaat om een realistische opbrengstraming. De grondexploitatie is echter mede opgesteld aan de hand van het Kwalitatief woningmarktonderzoek Maastricht en toekomstvisie Belvédère (USP en Bonnema Stienstra, januari 2006). In dit onderzoek is voor het Sphinxterrein uitgegaan van een gemiddelde m2 opbrengst van Wij gaan ervan uit dat er in het woningmarktonderzoek en daarmee in de grondexploitatie sprake is van een realistische opbrengstenraming. Bron: Kosten en baten van Stedelijke Vernieuwing, SEO en RIGO, 2006.

23 EFFECTEN 15 Het saldo van de vastgoedbaten van Sphinx wonen in het projectalternatief ten opzichte van het nulalternatief is dus 5,0 mln. 3.2 ICT-boulevard Zowel het project- als het nulalternatief voorziet in het ombouwen van cultuurhistorische gebouwen (Eiffel en Mouleurs) tot nieuwe functies. In het nulalternatief worden alleen woningen gebouwd, in het projectalternatief gaat het om de combinatie van wonen met retail en ICT-bedrijvigheid. De bouwkosten in project- en nulalternatief zijn niet gelijk omdat in de alternatieven verschillende functies worden voorzien en omdat in het nulalternatief minder oppervlak wordt omgebouwd (kelder Eiffel blijft leeg). Baten van beide alternatieven bestaan uit vastgoedopbrengsten en zijn functieafhankelijk. Retail en ICT brengen mogelijk ook beperkte baten door extra werkgelegenheid met zich mee in het projectalternatief Bouwkosten De kosten in beide alternatieven bestaan uit de bouwkosten van het vastgoed. 6 De retail op de locatie tegen het centrum van Maastricht zal bestaan uit hoogwaardige winkels zoals te vinden in elk stadscentrum. ICT-invulling betekent ombouwen tot kantoren. Een groot deel van de commerciële ruimte is voorzien in bestaand vastgoed, het Eiffelgebouw en de Mouleurs. In de grondexploitatie is 15 mln. opgenomen voor het behoud van deze gebouwen. Daarbovenop komen echter nog kosten voor het ombouwen van deze ruimten tot winkelruimtes of kantoren. De kosten voor ombouwen van dergelijke ruimten is zeer gebouwspecifiek. Aangenomen wordt dat de kosten voor ombouwen tot commerciële ruimte en tot woningen gelijk zijn in het nul- en het projectalternatief. Het bouwkostenniveau is gesteld op 1.400/m2 bvo, afgeleid van kosten voor een aantal projecten uit het Bouwprojectenboekje, voetnoot 6 7 Infrastructuur is meegenomen in het deelplan Sphinx wonen bestaat uit bouwkosten en 300 plankosten, exclusief btw, zie bijvoorbeeld Reed Business, 2007, Bouwprojectenboekje 2007, p. 191, 193 en 195.

24 16 EFFECTEN Tabel 3.3 Bouwkosten functies ICT-boulevard Functie Oppervlakte Bouwkosten/m2 bvo 8 Bouwkosten totaal Retail (winkels in de kelder en begane grond) ICT (op de 1 e verdieping) Totaal projectalternatief Nulalternatief (woningen op de begane grond en 1 e verdieping) m2 bvo m2 bvo m2 bvo ,3 mln ,7 mln. 42,0 mln ,9 mln. Zoals uit de tabel kan worden afgeleid voorziet de gemeente Maastricht retailfuncties in de kelders en op de begane grond en ICT-bedrijvigheid op de eerste verdieping in het projectalternatief. In het nulalternatief worden alleen de begane grond en eerste verdieping ontwikkeld en in dat geval tot woningen. Omdat de bouwkosten per m2 gelijk zijn gesteld in project- en nulalternatief vallen de bouwkosten in het projectalternatief hoger uit dan in het nulalternatief. In het nulalternatief worden alleen woningen gebouwd en wordt de kelder niet benut. Hierdoor worden in totaal m2 minder bebouwd. Onderstaande tabel geeft de effecten voor de KBA weer. Tabel 3.4 Verschil in bouwkosten tussen project- en nulalternatief Bouwkosten Verschil nominaal Contante waarde 14,1 mln. 11,5 mln Vastgoedbaten De baten van de ICT-boulevard bestaan uit vastgoedopbrengsten van het nog nader in te vullen gebruik van de ruimtes. Het voorlopige bestemmingsplan houdt de precieze invulling van het gebruik nog open. De ICT ligt in ieder geval vlak bij het stadscentrum: de locaties aan de Boschstraat liggen op een afstand tussen de 300 en 500 meter van het Vrijthof. De ICT-boulevard is daarmee een centrumlocatie. Mogelijke retailinvullingen bestaan uit winkels die te vinden zijn in stedelijke winkelcentra. Uit de Marktstudie Belvédère (BRO, maart 2006) is gebleken dat daarvoetnoot 8 inclusief 25% plankosten, exclusief btw.

25 EFFECTEN 17 naast kan worden gedacht aan branches die nu niet in de binnenstad kunnen worden ingepast. Dragende thema s zijn naast ICT, lifestyle, trendy en vernieuwend. Uit deze marktstudie van BRO is gebleken dat de ontwikkeling van de locatie Sphinx tot een extra werk- en winkellocatie kan voorzien in een behoefte. De huidige marktruimte in Maastricht is beperkt en de ontwikkeling van de locatie Sphinx kan bijdragen aan het terugwinnen van marktaandeel op de concurrenten in de regio (o.a. Heerlen en Beek). In onderstaande tabel staan de verwachte (huur)opbrengsten voor het project en het nulalternatief weergegeven. Tabel 3.5 Huuroppervlak en huurprijzen ICT-boulevard Verhuurbare (m2) oppervlakte Huurprijzen (per m2) min-max Projectalternatief: Kelder (retail) Begane grond (retail) Eerste verdieping (ICT-bedrijvigheid) Nulalternatief (woningbouw bg en 1 e verdieping) (m2 prijs opbrengst woningen) De in de tabel opgenomen huurprijzen zijn door de gemeente Maastricht aangeleverd. Deze huurprijzen zijn getoetst bij Franken Woningmakelaardij en Bonnema Makelaars en zij bevestigen dat het hierbij gaat om een marktconforme huurprijzen. Om nu vastgoedbaten van de ICT-boulevard te bepalen is gebruik gemaakt van de BAR-methode (zie kader). De BAR-methode (Bruto AanvangsRendement) is een gebruikelijke methode voor waardering van commercieel vastgoed. Formule voor deze berekening is: BAR = Bruto Aanvangshuur (per jaar)/investering (of waarde) Particuliere beleggers nemen genoegen met een BAR van 6,5% voor winkels op A- locaties buiten de Randstad (2006). Institutionele beleggers namen in 2006 genoegen met een BAR van 7,0% voor kantoren op A-locaties buiten de Randstad9. In de volgende tabel zijn op basis van de BAR-methode de verschillen in opbrengsten aangegeven voor de verschillende mogelijke functies binnen het complex van voetnoot 9

26 18 EFFECTEN de ICT-boulevard, namelijk retail, ICT-bedrijvigheid (projectalternatief) en woningen (nulalternatief). Voor de berekeningen is uitgegaan van de minimum huurprijzen uit tabel 3.5. In de gevoeligheidsanalyse in paragraaf zal het effect van de maximale huurprijzen inzichtelijk worden gemaakt. Tabel 3.6 Opbrengsten verschillende functies commerciële ruimte Functie Uitgangspunten Opbrengsten/m2 gbo 10 Totaal opbrengsten Projectalternatief Retail kelder m2 vvo huurniveau 100/m2/jr. BAR 6,5% ,1 mln. Retail begane grond m2 vvo ICT-bedrijvigheid Eerste verdieping m2 vvo huurniveau 400/m2/jr. BAR 6,5% huurniveau 85/m2/jr. BAR 7,0% ,7 mln ,2 mln. Totaal projectalternatief 88,0 mln. Nulalternatief Woningen m2 vvo VON-prijs (incl. btw) (= excl. btw) 41,1 mln. Zoals uit de tabel valt af te lezen zijn de verschillen in opbrengsten tussen projecten nulalternatief groot. Dit wordt veroorzaakt doordat de invulling van het gebouw met retail tot hogere baten leidt. Dit gaat dan met name op voor de retailfuncties op de begane grond, waar de hoogste huurprijzen voor kunnen worden gevraagd. Het verschil baten tussen project en nulalternatief leidt tot de contante waarde van 36,4 mln Werkgelegenheidsbaten De ICT-boulevard leidt tot werkgelegenheid op die locatie. Deze directe werkgelegenheid kan echter niet als baat worden toegerekend aan de ICT-boulevard. De reden hiervoor is dat het gaat om hooggeschoolde werkgelegenheid (ICT-sector) en op de Nederlandse markt is op dit moment een gebrek aan hoogopgeleide mensen. voetnoot 10 Inclusief 19% btw.

27 EFFECTEN 19 Dus ook in het nulalternatief zullen deze mensen niet werkloos thuis zitten. Deze werkgelegenheid bij de ICT-boulevard gaat altijd ten koste van de werkgelegenheid elders. Wel is het mogelijk dat de productiviteit per gewerkt uur op de nieuwe locatie stijgt. Het is denkbaar dat er zich agglomeratie-effecten voordoen, bijvoorbeeld dankzij de nabijheid van andere bedrijven en voorzieningen. Het is echter zeer lastig om deze op voorhand te bepalen en de baten hiervan zullen gering zijn. In de KBA worden deze daarom niet berekend en kunnen hooguit worden meegenomen als een licht positieve PM-post. Bij de ICT-boulevard zal echter ook behoefte zijn aan ondersteunende diensten zoals schoonmaak, beveiliging en onderhoud. Hier treedt mogelijk wel een extra baat ten opzichte van het nulalternatief op. In Maastricht, en zeker in een aantal buurten rondom het projectgebied is sprake van een structurele werkloosheid van laagopgeleide mensen. De ICT-boulevard kan helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Voor de ICT-boulevard (uitgaande van m2) gaan wij uit van de volgende behoefte aan ondersteunde diensten: Schoonmaak: 6 fte Beveiliging: 1 fte (alleen object beveiliging) Onderhoud: 2 fte In totaal is er behoefte aan 9 fte voor ondersteunende diensten. De inschatting is dat de helft hiervan ten bate mag worden toegekend aan het project, m.a.w. 4,5 fte wordt ontrokken uit de structurele laagopgeleide werklozen uit deze buurt van Maastricht. Uitgaande van het minimumloon (voor leeftijd 23+) komen de jaarlijkse baten uit op 4,5 x euro = euro. De contante waarde van deze baat is 0,5 miljoen, uitgaande van een periode van 10 jaar Totaal ICT-boulevard In onderstaande tabel staan de totale baten van het projectalternatief ten opzichte van het nulalternatief nog eens samengevat. Tabel 3.7 Saldo kosten en baten ICT-boulevard Kosten en baten Bouwkosten Vastgoedbaten Werkgelegenheidsbaten Totaal Contante waarde - 11,5 mln. 36,4 mln. 0,5 mln. 25,4 mln. Het saldo van kosten en baten komen uit op 25,4 miljoen.

28 20 EFFECTEN 3.3 Woonmilieu nutsbedrijventerrein In het nulalternatief wordt het nutsbedrijventerrein niet geherstructureerd. Er wordt van uitgegaan dat de geplande woningen elders worden gebouwd en dat de totale (maatschappelijke) kosten en baten in evenwicht zijn. De kosten en baten voor de MKBA bestaan daardoor uit de absolute kosten en baten van het projectalternatief. Dit zijn verwervingskosten, grondkosten (inrichten openbare ruimte), bouwkosten en woningopbrengsten. Een additionele baat bestaat uit de besparing van kosten voor het in stand houden van de brandweerkazerne in het projectalternatief. Luchtfoto nutsbedrijventerrein: Kosten projectalternatief De kosten in de grondexploitatie van de gemeente Maastricht bestaan uit de kosten voor verwerving, bouw- en woonrijp maken en het realiseren van het vastgoed inclusief parkeerplaatsen. De kosten zijn overgenomen uit de grondexploitatie. Aangenomen is dat er residueel gerekend is. De bouwkosten zijn in dat geval gelijk aan het verschil tussen de opbrengsten en grondwaarden van woningen. Aangenomen is dat de grondexploitatie een realistische weergave is van de verwachte kosten en baten. Er is te weinig informatie om de prijs-kwaliteitverhouding te beoordelen. De grondkosten bestaan uit 5,7 mln. grondverwerving ( 2,5 reeds aangekocht), slopen opstallen 1 mln., bodemsanering 5 mln., bouw- en woonrijp maken inclusief kabels en leidingen omleggen en ontwikkelkosten 5 mln., behoud brandweerkazerne 2 mln. en de onrendabele top van 100 gebouwde parkeerplaatsen voor bewoners 1,5 mln. Daarbovenop komt nog 42,4 mln. aan

29 EFFECTEN 21 bouwkosten. Deze zijn gebaseerd op de woningopbrengsten minus de grondopbrengsten uit de grondexploitatie. Impressie woonwijk projectalternatief: Tabel 3.8 Investeringskosten nutsbedrijventerrein Kosten Grondkosten Bouwkosten Totaal kosten Contante waarde kosten 20,2 mln. 42,4 mln. 62,6 mln. 49,0 mln. De totale kosten zijn dus 62,6 mln. De contante waarde in de KBA bedraagt 49,0 mln Vastgoedbaten uit woningbouw Het woningprogramma van 238 woningen levert 57,4 mln. op volgens de grondexploitatie. Dat is gemiddeld per woning. Dit is gebaseerd op onderzoek van makelaar Bonnema Stienstra (zie ook voetnoot 4). Tabel 3.9 Vastgoedbaten nutsbedrijventerrein Functie Woningen Contante waarde Opbrengsten 57,4 mln. 43,3 mln.

30 22 EFFECTEN Vermeden renovatiekosten kazerne In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met 2 miljoen kosten voor de brandweerkazerne. Het gaat hierbij om kosten die gemaakt dienen te worden voor het behoud van de kazerne vanwege zijn cultuurhistorische waarde. In het nulalternatief gaan we er vanwege de cultuurhistorische waarde van uit dat op gegeven moment de kazerne toch gerestaureerd wordt. Dat moment kunnen we definiëren vlak voordat er onomkeerbare schade dreigt op te treden. Dit zien we als een minimum instandhoudingplicht. Deze kosten kunnen we als vermeden kosten beschouwen in het projectalternatief. Om deze kosten te ramen hebben we de volgende gegevens nodig: Op welk moment (na hoeveel jaar) is de inschatting dat er onomkeerbare schade optreedt (of dat de kazerne in zeer slechte staat geraakt)? Welke kosten zouden dan gemaakt moeten worden volgens het huidige prijspeil? Volgens de gemeente Maastricht dient de kazerne gezien de huidige slechte staat binnen 5 jaar te worden opgeknapt. Bovendien nemen de restauratiekosten naar verwachting snel toe en wordt uitgegaan van een verdubbeling van de kosten in 5 jaar. Er wordt dus uitgegaan van 4 miljoen aan kosten in het nulalternatief. Deze kosten kunnen als vermeden kosten aan het projectalternatief worden toegekend. De contante waarde hiervan is 2,7 miljoen Totaal nutsbedrijventerrein In onderstaande tabel zijn de kosten en baten van het projectalternatief, afgezet tegen het nulalternatief, samengevat. Tabel 3.10 Saldo kosten en baten nutsbedrijventerrein Kosten en baten Grond- en bouwkosten Vastgoedbaten Vermeden renovatiekosten brandweerkazerne Totaal Contante waarde - 49,0 mln. 43,3 mln. 2,7 mln. - 3,0 mln. Het onderdeel nutsbedrijventerrein leidt dus tot een negatief saldo van 3,0 miljoen. Dit is exclusief de baten als gevolg van de 100 parkeerplaatsen voor stadsbezoekers. Deze worden beschreven in paragraaf Cultuurfabriek Voor realisatie van de cultuurfabriek worden bouwkosten gemaakt, zowel in het project- als het nulalternatief. Het positieve exploitatiesaldo is een jaarlijkse baat.

31 EFFECTEN 23 Het uitgangspunt hierbij is dat in het nulalternatief op middellange termijn (circa 10 jaar) de oude timmerfabriek (rijksmonument) wordt benut voor andere functies. De vrijgekomen ruimte voor cultuur in de stad Maastricht is verder een mogelijke baat in het projectalternatief. In het nulalternatief blijven de culturele functies op de huidige locaties zitten en komt er geen ruimte vrij. Tot slot treedt er een klein werkgelegenheidseffect op. Foto s timmerfabriek (huidige situatie):

32 24 EFFECTEN Impressies projectalternatief: Vermeden (om)bouwkosten cultuurfabriek De stichtingskosten (grond- en bouwkosten) voor ombouwen van de timmerfabriek tot cultureel centrum zijn 41 mln. (exclusief 4 mln. reeds gemaakte verwervingskosten. Bron: grondexploitatie Gemeente Maastricht). In het nulalternatief gaan we ervan uit dat het rijksmonument na 10 jaar wordt opgeknapt en geschikt wordt gemaakt voor gebruik. In de KBA is ervan uitgegaan dat de bouwkos-

33 EFFECTEN 25 ten 50% hoger liggen na 10 jaar, doordat de timmerfabriek dan verder vervallen is. 11 Deze aanname is getoetst bij de gemeente Maastricht en realistisch bevonden. Tabel 3.11 Saldo investeringskosten cultuurfabriek projectalternatief nulalternatief verschil Ombouwkosten 41 mln. 61,5 mln. 20,5 mln. Contante waarde - 4,0 mln. De bouwkosten in het nulalternatief kunnen als vermeden kosten in het projectalternatief worden meegenomen. Het verschil in bouwkosten bedraagt 20,5 mln. De contante waarde bedraagt - 4,0 mln. Het negatieve teken van de contante waarde komt voort uit het feit dat de bedragen in het nulalternatief weliswaar hoger zijn maar 10 jaar later plaatsvinden. Door toepassing van de discontovoet van 5,5% weegt het eerdere bedrag zwaarder dan het latere bedrag Exploitatiebaten De exploitatiebaten bestaan uit het verschil tussen de huuropbrengsten en de bedrijfslasten (exclusief afschrijving). Deze baten zijn voor de cultuurfabriek op basis van de invulling van de fabriek en het aantal stoelen geraamd en komen uit op per jaar. 12 Deze baten kunnen aan het projectalternatief worden toegekend. Daar dienen echter de mogelijke exploitatiebaten in het nulalternatief van af te worden getrokken. In het nulalternatief blijven het Huis van Bourgondië, Intro Situ en Lumière in de panden waar ze nu zitten. De exploitatiebaten van deze instellingen zijn afgeleid van de exploitatiebaten in het projectalternatief op grond van het (verschil in) aantal stoelen. In het projectalternatief neemt het aantal stoelen namelijk fors toe. Op basis hiervan komen de exploitatiebaten van het projectalternatief uit op per jaar. Daarnaast is nog een tweede correctie noodzakelijk. In het nulalternatief is ervan uitgegaan dat het rijksmonument over 10 jaar wordt opgeknapt en geschikt wordt gemaakt voor gebruik. De vraag die daarbij beantwoord dient te worden is welke functies over 10 jaar kunnen worden verwacht en welke exploitatiebaten daarbij optreden. De gemeente Maastricht heeft al 10 jaar geprobeerd huurders te vinden voor de oude timmerfabriek. Het is dus erg lastig gebleken om deze ruimte te verhuren. Desondanks gaan we er van uit dat over 10 jaar een vergelijkbare invulling als in voetnoot RIGO heeft de KBA Nieuwe Hollandse Waterlinie als referentieproject gebruikt voor deze aanname. Deze kosten in dat project zijn geraamd door een kostendeskundig bureau (BunkerQ). Voor de forten geldt dat bij verder verval ook snel sprake is van 50% toename van de renovatiekosten. Bron: Bruins Theatermanagement, 2007, Quartier Bassin, kwaliteitssprong voor Maastricht, bijlage 3 (theoretische huuropbrengst bedrijfslasten).

34 26 EFFECTEN het projectalternatief gevonden kan worden en dat over 10 jaar jaarlijks dezelfde exploitatiebaten van circa 580 duizend zullen optreden. De baten in het projectalternatief bestaan dus uit de jaarlijkse exploitatiebaten van circa 580 duizend voor een periode van tien jaar. De totale opbrengsten van het projectalternatief, afgezet tegen het nulalternatief zijn hierdoor circa 5,8 miljoen. De contante waarde bedraagt 3,4 miljoen. Tabel 3.12 Exploitatiebaten cultuurfabriek verschil project- en nulalt Exploitatiebaten Contante waarde 5,8 mln. 3,4 mln Baten vrijkomend vastgoed Het vastgoed dat vrijkomt doordat cultuurfuncties verplaatst worden naar de cultuurfabriek, wordt mogelijk gevuld met andere functies. De locaties die vrijkomen in Maastricht zijn de panden van het Huis van Bourgondië, Intro Situ en Lumière. Uit informatie van de gemeente Maastricht blijkt echter dat deze panden in de stad grotendeels incourant zijn. Het betreft zeer specifieke panden met specifieke voorzieningen voor de culturele voorzieningen (projectieruimtes bij zalen). Wanneer deze panden geschikt moeten worden gemaakt voor de markt zijn forse aanpassingen (deels sloop) noodzakelijk. Dit drukt de waarde aanzienlijk. Er is daarom van uitgegaan dat de kosten en baten voor herontwikkeling van deze panden in evenwicht zijn Werkgelegenheidsbaten Net als de ICT-boulevard leidt de cultuurfabriek tot een klein werkgelegenheidseffect (zie ook paragraaf 3.2.3). De cultuurfabriek heeft een omvang van m2. Als dit wordt afgezet tegen de omvang van de ICT-boulevard kan worden verwacht dat er circa 4fte aan ondersteunende diensten (schoonmaak, beveiliging, onderhoud) nodig zijn. Als dezelfde uitgangspunten worden gehanteerd als bij de ICTboulevard leidt dit tot de volgende baat: 2 fte per jaar voor een periode van 10 jaar Baat: 2 x = euro per jaar De contante waarde van deze baat is 0,22 miljoen Totaal cultuurfabriek In de volgende tabel zijn de verschillen tussen project- en nulalternatief voor het onderdeel cultuurfabriek samengevat.

Maastricht Belvédère. Nota Ruimte budget 10 miljoen euro

Maastricht Belvédère. Nota Ruimte budget 10 miljoen euro Maastricht Belvédère Nota Ruimte budget 10 miljoen euro Planoppervlak 56 hectare (als onderdeel van 280 hectare herstructurering oude bedrijventerreinen) Trekker Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

Nadere informatie

In voorliggend addendum op het rapport MKBA Feyenoord City staan de resultaten hiervan beschreven.

In voorliggend addendum op het rapport MKBA Feyenoord City staan de resultaten hiervan beschreven. Notitie Aan Gemeente Rotterdam Van Edgar Wever, Peter Berkhout Datum 7 maart 2017 Onderwerp Addendum MKBA Feyenoord City Eind 2016 is de MKBA Feyenoord City verschenen (Twynstra Gudde en Rigo Research

Nadere informatie

Toelichting beoordelingsmethodiek projectbeoordelingen

Toelichting beoordelingsmethodiek projectbeoordelingen CPB Memorandum Sector : Economie en Fysieke Omgeving Afdeling/Project : OEI-methodologie Samensteller(s) : Ioulia Ossokina, Annemiek Verrips Nummer : 232 Datum : 24 september 2009 Toelichting beoordelingsmethodiek

Nadere informatie

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden Grondprijsbrief 2015 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie

Memo bij grondexploitatie De Drenkeling 2013

Memo bij grondexploitatie De Drenkeling 2013 Memo bij grondexploitatie De Drenkeling 2013 Gemeente Westvoorne V. 131030 RESIDUEEL 30 oktober 2013 Sander Vonk Inhoudsopgave Inleiding 2 1. Het plan 2 2. Gehanteerde parameters 3 3. Boekwaarde 4 4. Fasering

Nadere informatie

Torteltuin. Berekening opbrengsten uit ontwikkeling woningbouw (11 mei 2007) Inhoud:

Torteltuin. Berekening opbrengsten uit ontwikkeling woningbouw (11 mei 2007) Inhoud: BIJLAGE I Torteltuin Berekening opbrengsten uit ontwikkeling woningbouw (11 mei 2007) Inhoud: Algemene uitgangspunten Model 1 (Vereniging De Dolderse Torteltuin) Model 2 (Volledig dure woningen) Model

Nadere informatie

Memo nieuwbouw De Stelp

Memo nieuwbouw De Stelp Memo nieuwbouw De Stelp Aan Gemeente Ameland Mevrouw E. Manshanden Plaats, datum Zwolle, 15 februari 2018 Onderwerp Alternatieve locatie De Stelp Ons kenmerk Behandeld door Hans Voorberg Henrik Augustinus

Nadere informatie

Raadsvoorstel 78N. Gemeenteraad. Vergadering 3 november Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2017

Raadsvoorstel 78N. Gemeenteraad. Vergadering 3 november Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2017 Raadsvoorstel 78N Vergadering 3 november 2016 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2017 B&W vergadering : 11 oktober 2016 Dienst / afdeling : FIN.BEL Aan de

Nadere informatie

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN Notitie Grondprijzen Gemeente Gilze en Rijen

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN Notitie Grondprijzen Gemeente Gilze en Rijen NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2019 Notitie Grondprijzen 2019 1 Gemeente Gilze en Rijen INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 2. BEGRIPSBEPALING 5 3. GRONDPRIJZEN WONINGBOUW 6 3.1 Huurwoningen 6 3.1.1 Bereikbare

Nadere informatie

GRONDPRIJZEN VOOR WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND. gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 oktober 2016

GRONDPRIJZEN VOOR WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND. gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 oktober 2016 GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Helmond. Nr. 170839 6 december 2016 GRONDPRIJZEN VOOR WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND 2016 De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester

Nadere informatie

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN

ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN ACTUALISATIE MKBA ASBESTDAKEN Datum: 28januari 2015 Onze ref. NL221-30019 Deze rapportage geeft de resultaten weer van de actualisatie van de maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) daken en gevelpanelen,

Nadere informatie

Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam. 23 mei 2012 Desirée Uitzetter

Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam. 23 mei 2012 Desirée Uitzetter Vastgoed waarde op Graveland Zuid Spaanse Polder Schiedam 23 mei 2012 Desirée Uitzetter Even voorstellen.. Stec groep: adviesbureau Gebieden Gebouwen Grond Geld bedrijventerreinen!! Wat zien we landelijk

Nadere informatie

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

HAALBAARHEIDSONDERZOEK 193 Hartogstraat 7a Slot vastgoedbeheer Zoetermeer HAALBAARHEIDSONDERZOEK Hartogstraat 7a Plaats 18 Den Haag 8 januari 2009 INLEIDING Op verzoek van Slot vastgoedbeheer heeft ons bureau een onderzoek verricht

Nadere informatie

Figuur 1: Variant Centrumgebied

Figuur 1: Variant Centrumgebied Voor het in gang zetten van het proces dat moet leiden tot verplaatsing van het Haarhuus naar het sociale centrum in de kern Westerhaar-Vriezenveensewijk moet een afweging gemaakt worden over een aantal

Nadere informatie

Schuytgraaf Made in [Arnhem]

Schuytgraaf Made in [Arnhem] Schuytgraaf Made in [Arnhem] Een nieuwe BASISGREX voor Schuytgraaf 02-04-2012 DIENST STADSONTWIKKELING 1 1. Inleiding In het onderhandelingstraject over de toekomst van de constructie rond de GEM Schuytgraaf,

Nadere informatie

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015

Raadsvoorstel 86L. Gemeenteraad. Vergadering 6 november 2014. Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 Raadsvoorstel 86L Vergadering 6 november 2014 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen woningen en bedrijventerreinen Helmond 2015 B&W vergadering : 16 september 2014 Dienst / afdeling : FC.BLV Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

Vastgoedrekenen - middag

Vastgoedrekenen - middag Vastgoedrekenen - middag Den Haag, 16 maart 2016 FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie:

Nadere informatie

Locatie Rabobank/verfwinkel aan de Kloosterstraat te Grubbenvorst

Locatie Rabobank/verfwinkel aan de Kloosterstraat te Grubbenvorst Gemeente Horst aan de Maas Locatie Rabobank/verfwinkel aan de Kloosterstraat te Grubbenvorst Revisie grondwaardeberekening Metrum, 12 maart 212 Ronald van den IJssel 1/7 Vraagstelling In september 28 heeft

Nadere informatie

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland

Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Nota grondprijsbeleid gemeente Dirksland Concept Opdrachtgever: Gemeente Dirksland NEXT Vastgoed BV Nico Harkes / Erik Lamfers Rotterdam, 31 augustus 2009 NEXT Vastgoed BV WTC Rotterdam, Beursplein 37

Nadere informatie

*A13.03018* Grondprijsbrief 2014. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden

*A13.03018* Grondprijsbrief 2014. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden Grondprijsbrief 2014 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader

Nadere informatie

Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A

Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A ... 1 Grondexploitatie Bedrijventerrein De Munt A... 1 1. Samenvatting...3 2. Analyse Ruimtegebruik...4 3. Bouwprogramma...5 4. Investeringen...6 5. Opbrengsten...8

Nadere informatie

! -PAS bv I Consultsncy A Interim PlANtCOf*OM«a GEBrtOSONTWIRKEUNG

! -PAS bv I Consultsncy A Interim PlANtCOf*OM«a GEBrtOSONTWIRKEUNG ! -PAS bv I Consultsncy A Interim PlANtCOf*OM«a GEBrtOSONTWIRKEUNG Notitie Aan Onderwerp Betreft Projectnummer Datum Hans van der Vlist Advies dekking kosten hoofdinfrastructuur Suiker Unie Puttershoek

Nadere informatie

Ontwikkelmogelijkheden plan Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel

Ontwikkelmogelijkheden plan Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel Bijlage 1 Datum 3 februari 2016 Onderwerp Ontwikkelmogelijkheden plan Dorpsstraat/Oostervelden te Bemmel De ontwikkelmogelijkheden voor de herontwikkeling van de locatie Dorpsstraat-Oostervelden te Bemmel

Nadere informatie

Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden

Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Begeleidende rapportage Gemeente De Bilt mei 2011 Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Begeleidende

Nadere informatie

Convenant gezamenlijk werken aan het stadshart van Weert

Convenant gezamenlijk werken aan het stadshart van Weert Convenant gezamenlijk werken aan het stadshart van Weert In het provinciale coalitieakkoord 2015-2019 is aangegeven dat de provincie de economische en sociale structuur binnen de provincie wil versterken.

Nadere informatie

Grondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015

Grondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Grondexploitatie Boswonen Emmelhage behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Maart 2015 1 Inhoudsopgave Grondexploitatie Boswonen Emmelhage... 1 1. Samenvatting... 3 2. Analyse Ruimtegebruik... 4 3.

Nadere informatie

NOTITIE GRONDPRIJZEN BAARLE-NASSAU Notitie Grondprijzen Gemeente Baarle-Nassau

NOTITIE GRONDPRIJZEN BAARLE-NASSAU Notitie Grondprijzen Gemeente Baarle-Nassau NOTITIE GRONDPRIJZEN BAARLE-NASSAU 2019 Notitie Grondprijzen 2019 1 Gemeente Baarle-Nassau INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 2. BEGRIPSBEPALING 4 3. GRONDPRIJZEN WONINGBOUW 5 3.1 Huurwoningen 5 3.1.1 Bereikbare

Nadere informatie

Raadsvoorstel 91L. Gemeenteraad. Vergadering 5 november Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2016

Raadsvoorstel 91L. Gemeenteraad. Vergadering 5 november Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2016 Raadsvoorstel 91L Vergadering 5 november 2015 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2016 B&W vergadering : 22 september 2015 Dienst / afdeling : FC.BLV Aan de

Nadere informatie

Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost

Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Opdrachtgever: Wind Vastgoedontwikkeling b.v. ECORYS Nederland BV Emirto Rienhart Manfred Wienhoven Rotterdam, 04 november 2010

Nadere informatie

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Helmond, Collgebesluit

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Helmond, Collgebesluit GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van de gemeente Helmond Nr. 60027 13 maart 2019 Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Helmond houdende regels omtrent grondprijzen voor Woningen

Nadere informatie

Nota Kostenverhaal Gemeente Drimmelen. Conceptt

Nota Kostenverhaal Gemeente Drimmelen. Conceptt Nota Kostenverhaal 2016-2020 Gemeente Drimmelen 1. Inleiding Aanleiding Met de komst van de Wro (1 juli 2008) hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om te sturen op de ontwikkeling van ruimtelijke

Nadere informatie

Onderwerp: Aanvullend krediet ten behoeve van herontwikkeling Steenstraat Zuid Boxmeer.

Onderwerp: Aanvullend krediet ten behoeve van herontwikkeling Steenstraat Zuid Boxmeer. Gemeente Boxmeer Onderwerp: Aanvullend krediet ten behoeve van herontwikkeling Steenstraat Zuid Boxmeer. Nummer: 8a. AAN de Raad van de gemeente Boxmeer Boxmeer, 22 oktober 2013 Aanleiding Planontwikkeling

Nadere informatie

GRONDPRIJZEN WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 september 2014

GRONDPRIJZEN WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 16 september 2014 GEMEENTEBLAD Nr. 67977 25 november Officiële uitgave van gemeente Helmond. 2014 GRONDPRIJZEN WONINGEN EN BEDRIJVENTERREINEN HELMOND 2015 De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester

Nadere informatie

Module: Ontbrekende schakel in netwerk

Module: Ontbrekende schakel in netwerk Module: Ontbrekende schakel in netwerk Invullen In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Investeringen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie

Nadere informatie

Inspraaknota herontwikkeling Bovenkerkweg 35A-37

Inspraaknota herontwikkeling Bovenkerkweg 35A-37 Inspraaknota herontwikkeling Bovenkerkweg 35A-37 Van 10 december 2015 tot en met 20 januari 2015 zijn omwonenden van de locatie Bovenkerkweg 35A-37 geïnformeerd over de plannen voor herontwikkeling van

Nadere informatie

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug

Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug Notitie Contactpersoon Gosewien van Eck Datum 14 november 2013 Kenmerk N001-1220333GGV-evp-V01-NL Vormvrije m.e.r.-beoordeling Landgoed Hydepark, Doorn, gemeente Utrechtse Heuvelrug 1 Inleiding De gemeente

Nadere informatie

HERONTWIKKELING MOLENWAL

HERONTWIKKELING MOLENWAL STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE) Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 2 1 INLEIDING... 3 2 PLANGEBIED... 4 2.1 HET PLANGEBIED... 4 2.2 PROGRAMMA...

Nadere informatie

Update MKBA Spuiforum Den Haag

Update MKBA Spuiforum Den Haag Update MKBA Spuiforum Den Haag OPGESTELD IN OPDRACHT VAN: Gemeente Den Haag OPGESTELD DOOR: Adres: Valkenburgerstraat 212 1011 ND Amsterdam Telefoon: 020 67 00 562 Fax: 020 47 01 180 E-mail: info@decisio.nl

Nadere informatie

Parkeervraag 'project Duinhoek

Parkeervraag 'project Duinhoek Exploitatiemaatschappij De Quack BV Parkeervraag 'project Duinhoek Datum 25 augustus 2008 Kenmerk EDQ002/Khr/0007 Eerste versie 20 augustus 2008 1 Inleiding Exploitatiemaatschappij De Quack BV, eigenaar

Nadere informatie

Aanvulling MKBA Spui: drie alternatieve scenario s (jan. 2011)

Aanvulling MKBA Spui: drie alternatieve scenario s (jan. 2011) Aanvulling MKBA Spui: drie alternatieve scenario s (jan. 2011) Voorliggende notitie is een aanvulling op de door Decisio uitgevoerde MKBA Cultuurforum Spui (10 juni 2010). In deze aanvulling worden drie

Nadere informatie

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2015

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2015 NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2015 Ontwerp en samenstelling: Gemeente Gilze en Rijen Ons kenmerk 14int03410 Afdeling Financiºn, Planning & Control/Planeconomie Eric van Mierlo 16 december 2014 Met

Nadere informatie

Module: Aanpassing kruispunt

Module: Aanpassing kruispunt Module: Aanpassing kruispunt Invullen van de tool In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie reistijd

Nadere informatie

B&W-voorstel. 1) Status

B&W-voorstel. 1) Status B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie voormalig kantoor Brabants Dagblad aan het Emmaplein naar 56 woonstudio s en 550 m2 kantoorruimte. 1) Status Het voorstel heeft betrekking

Nadere informatie

COMPENSATIEMAATREGELEN UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN KOLKSLUIS TE T ZAND

COMPENSATIEMAATREGELEN UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN KOLKSLUIS TE T ZAND COMPENSATIEMAATREGELEN UITBREIDING BEDRIJVENTERREIN KOLKSLUIS TE T ZAND 1. INLEIDING Aanleiding De gemeente Schagen is voornemens om het bedrijventerrein Kolksluis langs de Koning Willem II-weg in t Zand

Nadere informatie

HOLLAND OUTLET MALL De verkeersstudies kritisch beschouwd 8 DECEMBER 2016

HOLLAND OUTLET MALL De verkeersstudies kritisch beschouwd 8 DECEMBER 2016 De verkeersstudies kritisch beschouwd 8 DECEMBER 2016 BESTUURLIJKE SAMENVATTING De komst van een Factory Outlet Centre (Holland Outlet Mall) naar Zoetermeer heeft grote gevolgen voor de bereikbaarheid

Nadere informatie

Toelichting Grondexploitatie 2013. Waalsprong. 16 april 2013

Toelichting Grondexploitatie 2013. Waalsprong. 16 april 2013 Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong 16 april 2013 Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse 2 GRONDEXPLOITATIE 2013 3 Herijking grondprijzen Grondprijzen

Nadere informatie

Startdocument Schuytgraaf Veld 17b. juni 2013

Startdocument Schuytgraaf Veld 17b. juni 2013 Startdocument Schuytgraaf Veld 17b juni 2013 1 Inleiding In mei 2012 heeft de gemeente Arnhem het project Schuytgraaf overgenomen van de GEM (Grondexploitatie maatschappij). De gemeente heeft nu de leiding

Nadere informatie

MKBA Windenergie Lage Weide Samenvatting

MKBA Windenergie Lage Weide Samenvatting MKBA Windenergie Lage Weide Delft, april 2013 Opgesteld door: G.E.A. (Geert) Warringa M.J. (Martijn) Blom M.J. (Marnix) Koopman Inleiding Het Utrechtse College en de Gemeenteraad zetten in op de ambitie

Nadere informatie

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015

Gemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015 Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Synergie tussen MIRT projecten: synergie in de directe en indirecte effecten

Synergie tussen MIRT projecten: synergie in de directe en indirecte effecten 3 - van den Burghweg 1 2628 CS Delft Postbus 5044 2600 GA Delft T (088) 798 2 222 F (088) 798 2 999 dvsloket@rws.nl http://www.rijkswaterstaat.nl/ dvs Synergie tussen MIRT projecten: synergie in de directe

Nadere informatie

Vastgoed- en grondwaarde programma Koningsoord, concept 1 15.306 MEMO Aan: Heijmans, Christa Ippel Van: Stec groep, Erik de Leve en Jan Paul Stouten Datum: 3 oktober 2016 Onderwerp: Vastgoed- en grondwaarde

Nadere informatie

Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel. ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel. ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015 Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015 INHOUD 1. Samenvatting en conclusies 2. Detailinformatie huidige locatie 3.

Nadere informatie

: Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 : ks.van.der.velden@deventer.nl

: Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 : ks.van.der.velden@deventer.nl Grondprijzenbrief 2014 Gemeente Deventer januari 2014 1 Uitgave : Team Ontwikkeling, Realisatie en Beheer Naam : K. van der Velden Telefoonnummer : 693503 Mail : ks.van.der.velden@deventer.nl 2 Inhoud

Nadere informatie

Parkeerbalans ontwikkeling Parkstaete Hattem

Parkeerbalans ontwikkeling Parkstaete Hattem Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Casuariestraat 9a Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2511 VB Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Rapport. Kantoorgebouw. voorbeeld quickscan herbestemming

Rapport. Kantoorgebouw. voorbeeld quickscan herbestemming Rapport Kantoorgebouw voorbeeld quickscan herbestemming 1 INHOUDSOPGAVE 3 Basisgegevens 2 4 Bestemmingsplan 6 Aanvullend beleid 8 Verbouwmogelijkheden 11 Overzichtstabel procedures BASISGEGEVENS 3 Verkoopinformatie:

Nadere informatie

Een nadere toelichting terug te vinden in de paragraaf grondbeleid van de begroting 2014.

Een nadere toelichting terug te vinden in de paragraaf grondbeleid van de begroting 2014. Raadsvoorstel 101K Vergadering 7 november 2013 Gemeenteraad Onderwerp : Grondprijzen voor Woningen en Bedrijventerreinen Helmond 2014 B&W vergadering : 3 september 2013 Dienst / afdeling : FC.BLV Aan de

Nadere informatie

Exploitatieplan De Afhang

Exploitatieplan De Afhang Exploitatieplan De Afhang Herziening 2015 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17 Datum: 2 april 2015 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011

Nadere informatie

Aanvullingsbesluit planvorming Plateelgebied [Vastgesteld door college op 16 januari 2018, registratienummer ]

Aanvullingsbesluit planvorming Plateelgebied [Vastgesteld door college op 16 januari 2018, registratienummer ] Aanvullingsbesluit planvorming Plateelgebied [Vastgesteld door college op 16 januari 2018, registratienummer 1410634] 1. Inleiding 1 2. De noodzakelijke investeringen in infrastructuur in het Plateelgebied

Nadere informatie

memo Grondwaardebepaling 2011

memo Grondwaardebepaling 2011 memo Grondwaardebepaling 2011 bestemd voor Gemeente Wijk bij Duurstede datum Amersfoort, 30 november 2011 afzender Martin Langerak, Herman Sol ons kenmerk Inleiding In deze memo wordt de grondwaardebepaling

Nadere informatie

gemeente Eindhoven RaadsInformatiebrief Betreft Adviesnota Grondprijzenbrief

gemeente Eindhoven RaadsInformatiebrief Betreft Adviesnota Grondprijzenbrief gemeente Eindhoven Inboeknummer 12bst00209 Dossiernummer 12.19.402 08 mei 2012 RaadsInformatiebrief Betreft Adviesnota Grondprijzenbrief Inleiding De Grondprijzenbrief 2010 is op 15 december 2009 vastgesteld.

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL - FINANCIËLE BIJLAGE

RAADSVOORSTEL - FINANCIËLE BIJLAGE Inhoudsopgave 1. Programma Nota van Uitgangspunten 2. Planexploitatie P-ISV subsidie 3. Planexploitatie Dudok Ontwikkeling 4. Exploitatie openbare parkeerplaatsen 5. Voorbereidingskosten gemeente Bussum

Nadere informatie

Parkeerbalans supermarktontwikkeling Alblasserdam

Parkeerbalans supermarktontwikkeling Alblasserdam Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2016

NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2016 NOTITIE GRONDPRIJZEN GILZE EN RIJEN 2016 Ontwerp en samenstelling: Gemeente Gilze en Rijen Afdeling Financiën, Planning & Control/Planeconomie Eric van Mierlo 15 december 2015 Met medewerking van: Medewerkers

Nadere informatie

VERKEERSKUNDIGE TOETS NIEUW GEMEENTEHUIS LEIDERDORP VERKEERSGENERATIE, VERKEERSAFWIKKELING EN PARKEREN

VERKEERSKUNDIGE TOETS NIEUW GEMEENTEHUIS LEIDERDORP VERKEERSGENERATIE, VERKEERSAFWIKKELING EN PARKEREN VERKEERSKUNDIGE TOETS NIEUW GEMEENTEHUIS LEIDERDORP VERKEERSGENERATIE, VERKEERSAFWIKKELING EN PARKEREN VERKEERSKUNDIGE TOETS NIEUW GEMEENTEHUIS LEIDERDORP VERKEERSGENERATIE, VERKEERSAFWIKKELING EN PARKEREN

Nadere informatie

*A * Grondprijsbrief Inleiding. 2. Marktontwikkelingen

*A * Grondprijsbrief Inleiding. 2. Marktontwikkelingen Grondprijsbrief 2017 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader

Nadere informatie

Integraal Vastgoedrekenen. Den Haag

Integraal Vastgoedrekenen. Den Haag Integraal Vastgoedrekenen Den Haag Uw docent vandaag: Naam: Functie: Bedrijf: Jeroen de Jong Senior Gebiedseconoom http://www.linkedin.com/in/jeroencdejong/ Basisboek Vastgoedrekenen (3 e druk, 2016) Programma:

Nadere informatie

Exploitatieplan De Afhang

Exploitatieplan De Afhang Exploitatieplan De Afhang Herziening 2016-2 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 1 Datum: 20 juni 2016 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober

Nadere informatie

Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool

Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Ambachtsschool Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Team Bestemmingsplannen Februari 2016 SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Nadere informatie

O15.001250 O15.001250*

O15.001250 O15.001250* O15.001250 O15.001250* Nota grondprijzen 2015-2016 Inhoudsopgave 1. Nota grondprijzen... 3 1.1 Inleiding... 3 1.2 Openbaarheid... 3 1.3 Wie mag de grondprijzen vaststellen?... 3 1.4 Geldigheidsduur, prijspeil

Nadere informatie

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012

GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 GRONDPRIJZEN NOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 d.d. 6 januari 2012 Sector Personeel & Financiën Afdeling Grondzaken GRONDPRIJZENNOTITIE GEMEENTE HENGELO 2012 1 Hoofdstuk INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. Grondprijsmethodieken

Nadere informatie

TE HUUR. Commerciële ruimte in Malberg. Arrestruwe 51 Maastricht

TE HUUR. Commerciële ruimte in Malberg. Arrestruwe 51 Maastricht Commerciële ruimte in Malberg Arrestruwe 51 Maastricht TE HUUR - Casco commerciële ruimte van circa 200 m² BVO op begane grond - Gelegen in een kleinschalige bedrijfsomgeving in de wijk Malberg - Tevens

Nadere informatie

Parkeerkundige onderbouwing bestemmingsplan ABC-gebouw Nieuwpoortstraat, Amsterdam

Parkeerkundige onderbouwing bestemmingsplan ABC-gebouw Nieuwpoortstraat, Amsterdam Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

RISICOBESCHOUWING VERVOER GEVAARLIJKE STOFFEN OVER HET SPOOR

RISICOBESCHOUWING VERVOER GEVAARLIJKE STOFFEN OVER HET SPOOR GEMEENTE TILBURG RISICOBESCHOUWING VERVOER GEVAARLIJKE STOFFEN OVER HET SPOOR Clarissenhof Tilburg Auteur L. Jansen Datum 25 augustus 2014 Pagina 1 van 14 Pagina 2 van 14 Inhoud 1 Inleiding... 4 1.1 Onderzoek...

Nadere informatie

1 Toelichting parkeerbalans

1 Toelichting parkeerbalans Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing

Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing Woning in plaats van winkel: een financiele beschouwing 04 February 2013 De transformatie van winkelstraten financieel beschouwd De snelle groei van online winkelen, de filialisering van winkelcentra,

Nadere informatie

TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG

TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG TOEPASSING TREDE 1 EN 2 LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING V00R PLAN MULDERSWEG 12 januari 2016 drs. Fokke de Jong Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 31042832

Nadere informatie

Onderbouwing parkeerbalans (her)ontwikkeling Schalkstad

Onderbouwing parkeerbalans (her)ontwikkeling Schalkstad Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Casuariestraat 9a Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2511 VB Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

J. Verstand. 6 oktober 2014 Stedenbouwkundig ontwerp + kaderstelling project WA Scholtenlaan

J. Verstand. 6 oktober 2014 Stedenbouwkundig ontwerp + kaderstelling project WA Scholtenlaan Voorstel aan raad Verantwoordelijke afdeling Nummer ROM 132073 Inboeknummer: 132073 Raad d.d. Paragraaf begroting: 3 26 november 2014 Steller: M.J.L. Lammerée Portefeuillehouder J. Verstand Datum Onderwerp

Nadere informatie

Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen

Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen Bijlage 3: toelichting overige projecten op hoofdlijnen Algemeen De grote grondexploitaties zijn toegelicht in de Toelichting bouwgrondexploitatie 2015. Voor de overige projecten schetsen we in deze bijlage

Nadere informatie

Notitie. Figuur 1 Ontwikkellocaties Graft-De Rijp. Referentienummer Datum Kenmerk GM oktober

Notitie. Figuur 1 Ontwikkellocaties Graft-De Rijp. Referentienummer Datum Kenmerk GM oktober Notitie Datum Kenmerk GM-0145648 29 oktober 2014 338837 Betreft Quick scan verkeer (4 ontwikkellocaties Graft-De Rijp) 1 Inleiding Met de verhuizing van 4 scholen in Graft-De Rijp naar de nieuw te bouwen

Nadere informatie

Ontwikkelingsvisie. Noordereiland & Burgemeester Drijbersingel, Zwolle. DeZwarteHond.

Ontwikkelingsvisie. Noordereiland & Burgemeester Drijbersingel, Zwolle. DeZwarteHond. Ontwikkelingsvisie Noordereiland & Burgemeester Drijbersingel, Zwolle DeZwarteHond. Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Huidige situatie 3. Uitgangspunten 4. Ontwikkelingsvisie 4.1 Verbindingen 4.2 Parkeren

Nadere informatie

Leefbaarheidsbaten A2 tunnel Maastricht zeer aanzienlijk: meer dan 200 miljoen

Leefbaarheidsbaten A2 tunnel Maastricht zeer aanzienlijk: meer dan 200 miljoen Leefbaarheidsbaten A2 tunnel Maastricht zeer aanzienlijk: meer dan 200 miljoen Joep Tijm Centraal Planbureau j.tijm@cpb.nl Thomas Michielsen Centraal Planbureau t.o.michielsen@cpb.nl Peter Zwaneveld Centraal

Nadere informatie

Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016

Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016 Integraal Vastgoedrekenen 21 & 22 september 2016 Uw docenten: Naam: Functie: Jeroen de Jong sr. Gebiedseconoom Bedrijf: Basisboek Vastgoedrekenen (2 e druk, 2015) Naam: Functie: André Deleroi sr. Taxateur

Nadere informatie

*A * Memo. onderwerp Impliciete subsidies grond en vastgoed. kenmerk A datum 12/08/

*A * Memo. onderwerp Impliciete subsidies grond en vastgoed. kenmerk A datum 12/08/ Memo ** onderwerp afzender M. Langerak datum 12/08/2015 afdeling Ruimte kenmerk e-mail m.langerak@zuidplas.nl 1. Inleiding Impliciete of verkapte subsidieverlening komt onder meer tot stand als de gemeente

Nadere informatie

Grondprijzenbrief 2015

Grondprijzenbrief 2015 Grondprijzenbrief 2015 Inleiding De grondprijzenbrief 2015 geeft de door de gemeente Ede te hanteren prijzen weer voor gronden die in Ede door de gemeente worden uitgegeven met verschillende bestemmingen.

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

PS2009RGW09-1 - College van Gedeputeerde Staten statenvoorstel

PS2009RGW09-1 - College van Gedeputeerde Staten statenvoorstel PS2009RGW09-1 - College van Gedeputeerde Staten statenvoorstel Datum : 17 maart 2009 Nummer PS :PS2009RGW09 Afdeling : PRO Commissie : RGW Registratienummer : 2009INT238927 Portefeuillehouder : Krol Titel

Nadere informatie

Memo * * Registratienummer / 16Z : Guido de Bruijn. : College van burgemeester en wethouders. Datum : 16 november 2016

Memo * * Registratienummer / 16Z : Guido de Bruijn. : College van burgemeester en wethouders. Datum : 16 november 2016 Memo Registratienummer 2016-36408 / 16Z.002701 Van Aan : Guido de Bruijn : College van burgemeester en wethouders Datum : 16 november 2016 Onderwerp : Parkeeroplossingen Centrum Schipluiden Inleiding De

Nadere informatie

Bestemmingsplan Makado. Onderdeel verkeer

Bestemmingsplan Makado. Onderdeel verkeer Bestemmingsplan Makado Onderdeel verkeer Bestemmingsplan Makado Onderdeel verkeer Datum 13 mei 2014 Kenmerk FIM005/Mnr/0014.01 Eerste versie 18 februari 2013 www.goudappel.nl goudappel@goudappel.nl Documentatiepagina

Nadere informatie

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland)

Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) Aanvraag om afgifte van een ontheffing op grond van artikel 2.5 (Ruimtelijke Verordening Gelderland) De gemeente Berkelland vraagt voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied, Kieftendijk Haaksbergseweg

Nadere informatie

Analyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol

Analyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol Analyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol Hoofdrapport 4 maart 2013 Inhoudsopgave 1. Aanleiding en context pagina 3 3. Geografische afbakening pagina 4 4. Ontwikkeling

Nadere informatie

2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad

2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad Keuzenotitie scholencomplex Ot en Sienpad Huissen De Financiële aspecten. Naast de algemene notitie met de bijbehorende 6 bijlagen waarin de voor- en nadelen en de omgeving factoren en de financiële gevolgen

Nadere informatie

Alternatieve locaties Hoeksche

Alternatieve locaties Hoeksche Alternatieve locaties Hoeksche Waard Nieuw Reijerwaard / Westelijke Dordtse Oever Nota Ruimte budget 25 miljoen euro (11 miljoen euro voor Nieuw Reijerwaard en 14 miljoen euro voor Westelijke Dordtse Oever)

Nadere informatie

8 oktober Samen werken aan een sterke stad

8 oktober Samen werken aan een sterke stad 8 oktober 2003 Samen werken aan een sterke stad Doelstellingen en ambities Wonen: Waalfront ca. 2000 woningen (verschillende categorieën) 60.000 m2 werk en voorzieningen Bereikbaarheid: Stadsbrug Stad

Nadere informatie

Nota Grondprijzen 2015

Nota Grondprijzen 2015 Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Stadsplein 1 3431 LZ www.nieuwegein.nl Grondbedrijf en Vastgoedzaken Nota Grondprijzen 2015 Datum 5 januari 2015 Auteur Mark Slingerland Versie Vastgesteld door B&W op 13

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

Oude Rijnzone. Nota Ruimte budget 30 miljoen euro. Planoppervlak 425 hectare

Oude Rijnzone. Nota Ruimte budget 30 miljoen euro. Planoppervlak 425 hectare Nota Ruimte budget 30 miljoen euro Oude Rijnzone Planoppervlak 425 hectare Trekker Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Dit project was onderdeel van het kabinetsprogramma

Nadere informatie

Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon

Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon Maatschappelijke Kosten- en Baten Analyse: energie uit wind en zon. Inleiding Het veenkoloniaal gebied in Drenthe is door het Rijk aangewezen

Nadere informatie

Dorpsstraat Scharendijke. 22 januari 2015

Dorpsstraat Scharendijke. 22 januari 2015 Dorpsstraat Scharendijke 22 januari 2015 Dorpsstraat Scharendijke 22 januari 2015 Aan de getoonde afbeeldingen kunnen geen rechten worden ontleend. 1. Inleiding In de Dorpsstraat in Scharendijke moet een

Nadere informatie