Stedenbouwkundig programma van eisen Brandweerpost, Broek in Waterland Februari 2009

Transcriptie

1 Stedenbouwkundig programma van eisen Brandweerpost, Broek in Waterland Februari 2009

2 INHOUD 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Beleid 1.5 Aandachtspunten 2 Analyse 2.1 Impressie 2.2 Ordening van het landschap 2.3 Analyse locatie 3 Variantenstudie 3.1 Randvoorwaarden 3.2 Variantenstudie 3.3 Voorkeursmodel 3.4 Conclusie 4 Stedenbouwkundig programma van eisen 4.1 Stedenbouwkundig richtbeeld 4.2 Stedenbouwkundig programma van eisen 2 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

3 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De huisvesting van de brandweer aan de Hellingweg 2/4 voldoet niet meer aan de huidige regelgeving. Renovatie van het huidige pand is een kostbare aangelegenheid. Mede omdat dan een tijdelijk onderkomen gezocht zou moeten worden. Daarnaast wenst de gemeente het bedrijventerrein Hellingweg op termijn te transformeren. Er is gekozen om de Brandweerkazerne te verplaatsen naar een nieuwe locatie. In het onderzoek naar de locatie is de locatie tussen de N247 en de afslag Broek Zuid als voorkeurslocatie aangewezen (zie 1.4). 1.2 Ligging De nieuwe locatie voor de brandweerpost van Broek in Waterland ligt aan de zuidkant van de N247, in de oksel van het kruispunt N247 en Middenweg. Door zijn bijzondere ligging aan de entree van Broek in Waterland, en goede zichtbaarheid, is de landschappelijke inpassing belangrijk. 1.3 Vigerend bestemmingsplan De vigerende bestemming van de locatie is Verkeersdoeleinden. De als zodanig op de kaart aangewezen gronden zijn bestemd voor doorgaande wegen, inclusief bermen, sloten, bruggen en duikers, alsmede voor groenvoorzieningen. Om de vestiging van een brandweerpost op deze locatie mogelijk te maken, is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Ligging van het plangebied Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

4 1.4 Beleid In de Nota Ruimte zijn nationale landschappen opgenomen. Dit zijn gebieden met nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch of natuurlijk gebied. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk mits de kernkwaliteiten van het landschap niet aangetast worden. Broek in Waterland valt onder het nationaal landschap Laag Holland. 1.5 Aandachtspunt Voor deze locatie is een goede afstemming nodig met: de eigenaar van de weg en de grond. het Waterschap. In het streekplan Noord-Holland Zuid is een rode contour aangegeven. Buiten deze contour geldt het ja, mits principe. Er mag wel kleinschalige bebouwing worden gerealiseerd buiten de rode contour, mits deze niet het open landschap aantast. De streekplanuitwerking Waterlandswonen beschrijft dit gebied als het Plasjesland. In het Plasjesland is het contrast tussen de droogmakerijen en het veenweidegebied belangrijk. Dit dient verstrekt te worden. Door de wisselwerking tussen deze twee is de culturele geschiedenis nog goed leesbaar. Locatiekeuze gemeente Waterland De gemeente Waterland heeft een locatie-keuze-onderzoek gedaan. Verschillende locaties zijn tegen elkaar afgewogen op basis van een negental afwegingspunten. Hierbij zijn een aantal punten van belang: Goede bereikbaarheid is de belangrijkste voorwaarde. De gekozen locatie heeft geen onzekerheid over de verkoop van de grond. Hierdoor kan de ontwikkeling snel tot stand komen. De locatie ligt buiten het beschermde dorpsgezicht en nabij de rode contour. De conclusie luidt dat de locatie op het kruispunt van de N247 en de toegangsweg naar Broek Zuid als meest geschikt wordt bevonden. Bij een locatie in de Broekermeer is het van belang dat de aantasting van het open landschap tot een minimum beperkt wordt. Rode contour streekplan 4 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

5 2 RUIMTELIJK KADER 2.1 Impressie van het gebied Zicht op de locatie vanaf de N247 De N247 Broekervaart in Broek in Waterland De ringdijk met daarachter Broek in Waterland De Broekermeer Dijkhuis Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

6 2.2 Ordening van het landschap Ontstaan Broek in Waterland ligt in het veenweide gebied. Rond de 10de eeuw werd begonnen met het ontginnen van het veen in Waterland. Er werden sloten gegraven om het water af te voeren waardoor het veen in klonk. Het land daalde snel en werd steeds natter. Hierdoor ontstond het karakteristieke beeld van Waterland met zijn brede sloten en natte weilanden waarop koeien grazen. Landschappelijke kwaliteiten De droogmakerijen en oude veengebieden zijn duidelijk herkenbaar in het landschap. Het veenweide gebied is zeer open met brede watergangen. Verspreid over het landschap liggen dorpen en boerderijen als eilanden in dit open landschap. De droogmakerijen kennen hun eigen vormentaal. Ze zijn te herkenen aan hun diepere ligging in het landschap met als rand een ringdijk. De Broekermeer heeft een strakke opbouw met een middenweg en sloten die daar haaks opstaan. Het open landschap wordt alleen doorsneden door de gedeeltelijke bomenlaan langs de Middenweg en de beplanting om de boerderijen. Karakteristiek Broekermeer: Contrast tussen de Broekermeer met het veenweidelandschap. Diepere ligging met als rand een ringdijk. Strakke verkaveling met sloten haaks op de Middenweg. Droogmakerij landschap Veenweide landschap Broek in Waterland 6 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

7 Bebouwingskarakteristiek Broekermeer Oorspronkelijk lagen de boerderijen van de Broekermeer tegen de dijk aan, aan de noordkant van de Broekermeer (1). Aan dit lint staan een aantal oude stolpboerderijen met daartussen meer moderne boerderijen. De middenweg is een historische route door het midden van de Broekermeer. Deze is van oudsher onbebouwd maar in de jaren 70 in het kader van de ruilverkaveling zijn er een vijftal boerderijen gebouwd (2). Deze liggen als losse elementen in het landschap en bestaan uit een woongebouw en twee of drie stallen. De opbouw is bij alle erven hetzelfde en is als karakteristiek te bestempelen. De oprit leidt naar de stal of schuur. De woning ligt meer naar de weg toe met een open tuin rondom. Het erf is vaak beplant. 1 Karakteristiek: Historische bebouwing van oudsher aan de noordkant van de Broekermeer, tegen de dijk aan. De boerderijen aan de Middenweg hebben één laag met kap. De erven zijn naar de Middenweg toe open Oorspronkelijke bebouwing. 2. Nieuwe boerderijen langs de Middenweg. Dijkhuis aan de Broekermeerdijk Boerderij aan de Middenweg De N247 loopt door het midden van de Broekermeer Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

8 2.4 De locatie In Waterland is het verschil tussen het veenweidelandschap en het droogmakerijlandschap belangrijk. Deze laat de ontstaansgeschiedenis zien. Om dit verschil goed zichtbaar te houden moet de structuur en bebouwing aansluiten op het betreffende landschapstype. De gekozen locatie ligt als een voorpost van Broek in Waterland in de droogmakerij Broekermeer. Deze bijzondere ligging dient tot uitdrukking te komen in de architectuur. Karakteristiek van de plek Door zijn ligging buiten de rode contour en in het open landschap is een goede landschappelijke inpassing van belang. Met de juiste inpassing en vormgeving kan de nieuwe brandweerpost een subtiele markering vormen aan de toegangsweg tot Broek in Waterland. Het talud van de N247 biedt aanknopingspunten voor een bijzondere vormgeving van de nieuwe brandweerpost. De locatie is omgeven door hoger gelegen wegen. Karakteristiek: Ligging buiten de rode contour waardoor extra aandacht nodig is voor de landschappelijke inpassing. De brandweerpost ligt als voorpost van Broek in Waterland in de Broekermeer en neemt hierdoor een bijzondere positie in. Ligging in droogmakerij. Bebouwing moet zich onderscheiden van de bebouwing in het veenweidelandschap. Zichtbaarheid. Dit vergt aandacht voor de vormgeving van het gebouw. De wegen rond de locatie liggen hoger. Dit kan benut worden bij de vormgeving en positionering van het gebouw. 8 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

9 De bebouwde dijk aan de noordrand Zicht op de locatie vanaf de N247 De dijk aan de zuidrand Het talud van de N247 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

10 3 VARIANTENSTUDIE 3.1 Randvoorwaarden Alle randvoorwaarden uit het `Programma van eisen basispost brandweer Broek in Waterland zijn meegenomen. De belangrijkste zijn: Totale oppervlakte brandweerpost is ca. 300 m2, waarvan 200 m2 op de begane grond en 100 m2 op de begane grond of op de eerste verdieping. Hoogte begane grond verdieping van ca. 4,25 m. Afstand tussen uitrukdeur en weg moet minimaal 5 meter zijn. Ruimte voor 20 parkeerplaatsen en 15 fietsen. Om het beeld en de uitstraling van de verschillende varianten inzichtelijk te maken zijn 3D modellen gemaakt. Op basis hiervan kan een goede keuze worden gemaakt over welke variant het beste past op deze locatie. Op de volgende pagina s staan de resultaten hiervan. Vanuit de gemeente en het waterschap zijn de volgende randvoorwaarden meegegeven: Afstand tussen de brandweerpost en de weg minimaal 1 meter. De afwateringssloot langs de N247 mag niet worden dichtgedrukt. 3.2 Variantenstudie De locatie op het kruispunt van de N247 en de afslag naar Broek Zuid ligt in het droogmakerijlandschap, aan de rand van Broek in Waterland. Voor de variantenstudie dienen de landschappelijke kenmerken die naar voren zijn gekomen in hoofdstuk twee als inspiratie en leidraad. Concept Voor het beeld van de brandweerpost zijn twee denkrichtingen uitgewerkt: 1. De brandweerpost wordt verdekt opgesteld en voegt zich in het landschap. Hierbij hoort model 1, In het landschap. 2. De brandweerpost dient als landmark bij de entree van Broek in Waterland. Hierbij horen de opvallende modellen: model 2 Met het landschap mee, model 3 De landmark en model 4 De schuur. 10 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

11 Model 1 In het landschap Door de ligging aan de N247 is er in het gebied veel hoogteverschil. Door gebruik te maken van het talud kan de brandweerpost, als het ware, in gegraven worden. Het gebouw ligt in het talud geschoven en is beperkt zichtbaar vanaf de N247. Een subtiel accent op de hoek van het gebouw kan de entree van de brandweerpost duidelijk maken. Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

12 Model 2 Met het landschap mee Bij deze variant is gekozen voor een gebouw met twee verdiepingen. Door het schuin omhooglopend grasdak valt het gebouw vanuit de polder niet te veel op. Rijdend vanuit Broek in Waterland richting het zuiden kijkt men echter wel tegen de gevel van de brandweerpost aan. 12 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

13 Model 3 De landmark Dit model is het taartje van de polder. De bijzonder functie krijgt een opvallend gebouw. Door de brandweerpost in twee verdiepingen te bouwen steekt deze hoger boven het landschap uit en wordt het een landmark. Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

14 Model 4 Het schuurtype De ligging van de brandweerpost geeft aanleiding om aan te haken op losse bebouwing (boerderijen) langs de Middenweg. Het pand heeft de uitstraling van een moderne schuur met krachtige lijnen. 14 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

15 3.3 Conclusie De modellen zijn tegen elkaar afgewogen op de volgende punten: inpassing in het landschap; zichtbaarheid; architectuur. Model 1 - In het landschap: Door de nieuwe brandweerpost in het talud te schuiven, is de impact op het landschap nagenoeg nul. Vanaf de N247 rijdend naar het zuiden kan over de brandweerpost heen gekeken worden. Rijdend naar het noorden valt de brandweerpost weg achter de aarden wal. De architectonische vormgeving van de zichtbare delen van het gebouw zijn bescheiden. 3.4 Voorkeursmodel Het landschap rond Broek in Waterland wordt als zeer bijzonder ervaren. De openheid is een belangrijke kwaliteit. Hoewel de locatie op functionele criteria als voorkeurslocatie is gekozen vraagt de nieuwe bebouwing in de Broekermeer om aandacht en terughoudendheid. Door gebruik te maken van het aanwezige talud kan het pand in het talud ingebed worden (model 1). Het pand valt weg in het omliggende groen en is aan het zicht onttrokken. Door zijn ligging in het verlengde van de N247 is niet meer dan een subtiel accent nodig om de brandweerpost de aandacht te geven. Op deze manier wordt een goede balans gevonden tussen zichtbaarheid en inpassing. Model 2 - Met het landschap mee: Dit gebouw richt zich enigszins op het landschap, de inpassing in het landschap is goed. Het groene dak en het talud geven het gebouw een groen uiterlijk, maar door zijn hoogte is het nog wel opvallend. Dit model vraagt een hoogwaardige architectonische uitwerking. Model 3 - De landmark: De naam zegt het al, dit model is opvallend. Er is geen sprake van inpassing, de nieuwe brandweerpost staat als een (rood) statement in het landschap. Als entree tot Broek in Waterland doet dit gebouw het goed. De uitwerking van het gebouw is belangrijk voor de kwaliteit van de entree. Een hoogwaardige architectonische uitwerking is noodzakelijk. Model 4 - De schuur: Bij dit model is aansluiting gezocht bij de boerderijarchitectuur. Een schuur in een modern jasje sluit aan bij de bebouwing in de Broekermeer en benadrukt het verschil tussen de droogmakerij en het veenweidelandschap. De nieuwe brandweerpost is goed zichtbaar. Ook bij dit model is een hoogwaardige architectonische uitwerking noodzakelijk. Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

16 4 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN 4.1 Stedenbouwkundig richtbeeld Bij het realiseren van dit pand is een zo groen mogelijke uitstraling gewenst. Het talud is begroeid met gras, het dak met sedum of gras. Zo valt het pand van de west-, zuid- en oostkant en van boven weg in het landschap. Het accent bij de entree van de brandweerpost verdient extra aandacht doordat deze zeer zichtbaar is. Dit accent zou deels rood kunnen zijn om kenbaar te maken dat het hier een brandweerpost betreft. 4.2 Stedenbouwkundig programma van eisen Situering Afstand tussen de brandweerpost en de weg is minimaal 7,5 meter. Omdat een deel van de afwateringssloot gedempt wordt, verdient de afwatering van het zuidelijk deel van het plangebied extra aandacht. Ontsluiting Het gebouw wordt ontsloten aan de noordoostkant. Afstand tussen uitrukdeur en weg moet minimaal 5 meter zijn. Openbare ruimte Rondom de brandweerpost bestaat de openbare ruimte uit gras. Behalve aan de noordkant: hier ligt de oprit met manoeuvreerruimte voor de brandweerwagens. Deze bestaat uit klinkers. Geen opgaande beplanting. Oppervlakte Totale oppervlakte van de brandweerpost is 300 m2. Hoogte begane grond verdieping van 4,25 m. Hoogte accent (torentje) tot 5,75 m mogelijk. Vormgeving Brandweerpost is als een doos in het talud geschoven. Aan drie kanten een talud begroeit met gras. Bij één gevel (noordoost) is de totale hoogte ervaarbaar van de entree en de uitrukdeuren. Plat- of licht hellend dak begroeit met gras of sedum. Dakramen/ lichtstraten zorgen voor lichtinval. Accent op de noordoostzijde met moderne uitstraling, veel glas en strakke lijnen. Afwerking keerwanden met klimplanten. Parkeren Ruimte voor 20 parkeerplaatsen. Parkeerplaatsen zijn half verhard met grastegels. Ruimte voor 15 fietsen. Deze zijn gesitueerd bij de ingang. 16 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

17 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

18 Stedenbouwkundig richtbeeld, impressies Aanzicht Doorsnede A Aanzicht Doorsnede B 18 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

19 Referentie beelden Klimop tegen de keerwanden Moderne architectuur Bouwen in groen talud Sedum dakbedekking Gebouw met groen dak valt minder op Grastegels parkeerplaatsen Vergelijkbaar concept van 19 Het Atelier Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari

20 20 Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari 2009

21 COLOFON Het stedenbouwkundig programma van eisen voor een nieuwe brandweerpost in Broek in Waterland is opgesteld door HzA Stedebouw & Landschap in opdracht van de gemeente Waterland. HzA Stedebouw & Landschap Postbus EA HOORN telefoon: web: Stedenbouwkundig programma van eisen nieuwe brandweerpost, Broek in Waterland, februari