Onderzoek naar de redenen van leegstand bij eigenaars van leegstaande panden

Transcriptie

1 Onderzoek naar de redenen van leegstand bij eigenaars van leegstaande panden Davy Postelmans VLM dialoog dorpenbeleid

2 Context De leegstand is in Vlaanderen is de laatste 5 jaar sterk toegenomen van 4,9% naar 7,4%. Grote onderlinge verschillen - leegstandsproblematiek verschilt van gemeente tot gemeente en van winkelgebied tot winkelgebied! Leegstand in centrale winkelgebieden vaak 15 tot 25 % Naast frictieleegstand ook sprake van structurele leegstand Leegstand is een symptoom met veel verschillende achterliggende oorzaken 2

3 Evolutie winkelvloeroppervlakte Toename baanwinkels en grootschalige winkelconcentraties. o Bereikbaarheid o Huurprijzen o Beleving aanbod etaleren in grotere winkels Totale winkelvloeroppervlakte nu zo n = 13,2 miljoen m² In 2008 nog slechts 11,3 miljoen m², dus +16,8 % Evolutie winkelvloeroppervlakte (in m²) o o o Baanwinkels en grootschalige winkelconcentraties in diezelfde periode van m² naar 2,6 miljoen m² (= x3). Afname winkeloppervlakte vooral in verspreide bewinkeling. Winkeloppervlakte in de kernen blijft in de statistieken, maar meer leegstand. 3

4 Evolutie online verkopen elektro entertainment mode 4

5 Evolutie aantal handelszaken volgens winkelgrootte elektro entertainment mode Bron: Locatus 5

6 Evolutie online verkopen Evolutie online verkopen in branches elektro, entertainment en mode -> duidelijk patroon. Bij elke stijging van online sales met 1 miljoen, verdwijnen: 2,6 handelspanden in elektro 20,5 handelspanden in entertainment 1,6 handelspanden in mode Opgelet: ook andere factoren hebben belangrijke invloed (schaalvoordelen, concurrentie baanwinkels, nieuwe technologieën ) In globo: marktaandeel online verkoop goederen ~ 7 à 8 %, groei 15 à 20 % per jaar. 6

7 Onderzoek leegstand-> bevraging eigenaars Inzicht verschaffen in de echte redenen/oorzaken van leegstand waarom de handelaar het pand heeft verlaten waarom het pand niet opnieuw ingevuld geraakt. Aanbevelingen op basis van de onderzoeksresultaten. 7

8 Profiel van de respondenten 239 eigenaars van leegstaande panden + 3 eigenaars van verhuurde panden die momenteel verbouwd worden. Selectie -> steden & gemeenten met groot aantal leegstaande panden of procentueel hoge leegstand. De eigenaars van de panden die effectief leeg staan (of verhuurd maar nog in verbouwing), wonen verdeeld over de vijf Vlaamse provincies: 23% 20% N=240 13% 33% 11% 8

9 West- Vlaanderen Oost- Vlaanderen Antwerpen Limburg Vlaams- Brabant Blankenberge Aalst Antwerpen Bilzen Aarschot Knokke-Heist Lokeren Boom Bree Diest Koksijde Ronse Geel Genk Landen Kortrijk Sint-Niklaas Mechelen Hasselt Tienen Oostende Mol Houthalen- Helchteren Roeselare Turnhout Lanaken Zwevegem Leopoldsburg Lommel Maaseik Maasmechelen Neerpelt Sint-Truiden Tongeren Vilvoorde 9

10 Profiel van de respondenten Bijna 70% van de panden staat langer dan een jaar leeg. Een kwart meer dan drie jaar. 24% 31% Aanvang/Frictie Langdurig Structureel 45% N=240 10

11 Profiel van de respondenten 94% van de respondenten heeft één leegstaand pand in eigendom. Slechts 6% heeft meerdere leegstaande panden in eigendom. De meeste leegstaande panden hebben een oppervlakte tussen 50m² en 99m². 27% 26% Minder dan 50 m² m² 100 m² en meer 47% N=240 11

12 Uitbating vóór de leegstand 30% van de respondenten baatte vroeger zelf het pand uit dat op dit moment leegstaat. De respondenten die vroeger zelf een activiteit in het pand uitoefenden, stellen hun pand vaker te koop dan de respondenten die zelf geen activiteit in het pand uitoefenden. Zij stellen hun pand vaker te huur. 15 % slapende panden, maar betreft niet enkel ex-uitbaters HUIDIGE STAND VAN ZAKEN VAN HET HANDELSPAND vroeger zelf uitbater? Totaal Aantal respondenten Ja Neen Staat te huur 18,5 81,5 100,0 92 Staat te koop (waarvan 20 ook te huur) Geen huurder of koper gezocht (slapend pand) In renovatie / verbouwing (of voorzien) Nieuw aan het bouwen na afbraak van het vorige 40,9 59,1 100, ,4 55,6 100, ,0 80,0 100, ,0 80,0 100,0 5 TOTAAL 30,6 69,4 100,

13 Handelszaak gestopt of verhuisd? 84% van 74 de respondenten die vroeger zelf hun zaak uitbaatten, heeft de zaak stopgezet. 16% verhuisde de zaak naar een andere locatie. Meer dan de helft van de respondenten stopte met de zaak omdat ze de pensioengerechtigde leeftijd bereikt hadden. Reden % respondenten Pensioengerechtigde leeftijd 53,2 Onrendabel, geen toekomst 14,5 Ik heb geen opvolger 11,3 Ik wilde iets anders doen 9,7 Ziekte 6,5 Ik vond geen overnemer 1,6 Andere reden 16,1 Totaal 112,9 Aantal respondenten (die hun eigen zaak stopten) 62 13

14 Handelszaak gestopt of verhuisd? De respondenten die hun handelszaak verhuisden naar een andere locatie, deden dit vooral omdat ze op zoek waren naar een grotere locatie. Reden Verhuisd naar een handelspand dat groter is Verhuisd naar handelspand met betere commerciële ligging (meer passage, meer andere winkels in de buurt, ) Verhuisd naar een handelspand dat meer opslagruimte biedt Verhuisd naar een handelspand met meer parkeerplaats % respondenten 50,0 16,7 8,3 8,3 Verhuisd naar een pand dat ik huur 8,3 Andere reden 16,7 Totaal 108,3 Aantal respondenten 12 (opgelet: slechts 12 respondenten) 14

15 Invulling van het pand 65% van de leegstaande panden die ooit door de eigenaar zelf werden ingevuld (N=74), heeft na de invulling door de eigenaar van het pand nog nooit een andere invulling gehad. 35% heeft wel een invulling gehad. 34% van de respondenten die vroeger zelf een zaak uitbaatten in het pand, woont op dit moment nog boven het leegstaande handelspand. 70% van de 13 eigenaars van een leegstaande nieuwbouw had niet verwacht dat hun pand op dit moment nog leeg zou staan. 15

16 Belangrijkste reden waarom de vorige uitbater het pand verliet De meeste respondenten geven als belangrijkste reden waarom de vorige uitbater het pand verliet aan dat dit specifiek te wijten was aan de huurder. Belangrijkste reden Totaal (in %) Specifiek te wijten aan de huurder 44,8 Eigenschappen van het pand 11,2 Beëindigd door de eigenaar 5,9 Externe factoren 2,4 Ligging van het pand 1,8 Overheid 0,6 Andere 18,8 Weet ik niet 14,1 Totaal 100,0 Aantal respondenten

17 Belangrijkste reden waarom de vorige uitbater het pand verliet Reden specifiek te wijten aan de huurder Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat een reden specifiek te wijten aan de huurder als belangrijkste reden aangaf waarom de vorige uitbater het pand verliet) Faillissement 38,2 Omzet is gedaald 27,7 Pensioen/Geen opvolging 22,3 Slechte uitbating 7,8 Slechte sector 2,7 Deze vestiging werd gesloten omdat de vooropgestelde omzet niet werd gehaald (specifiek voor ketens/formules) Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 76 1,3 17

18 Interesse in het leegstaande pand In 61% van de gevallen werd reeds interesse getoond in het leegstaande pand (wanneer het leeg stond) door een kandidaat-handelaar. Bijna 40% heeft geen kandidaten gehad! Er werd gemiddeld 3,7 keer interesse getoond in de leegstaande panden 18

19 Belangrijkste reden waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar In de meeste gevallen werd er geen akkoord bereikt met de geïnteresseerde handelaar omwille van de eigenschappen van het pand, omdat de eigenaar heeft geweigerd of omdat de kandidaat geen lening kreeg van de bank. Belangrijkste reden Totaal (in %) Eigenschappen van het pand 13,9 Weigering vanwege de eigenaar 13,1 Geen lening van de bank 13,1 Externe factoren 9,3 Prijs 8,4 Ligging van het pand 6,4 Overheid 1,8 Andere 22,4 Weet niet 11,2 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten

20 Belangrijkste reden waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar Eigenschappen van het pand Belangrijkste reden Totaal (in % van het aantal respondenten dat eigenschappen van het pand als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar) Te groot 54,0 Te klein 26,6 In slechte staat en te weinig cachet 6,5 Te laag plafond 6,5 Huidige bewoning boven handelspand beperkt commerciële mogelijkheden 6,5 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 15 20

21 Belangrijkste reden waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar Weigering vanwege de eigenaar Belangrijkste reden Activiteit niet gewenst in mijn pand Vertrouwde de uitbater niet/hij kon geen goede papieren voorleggen Totaal (in % van het aantal respondenten dat weigering vanwege de handelaar als belangrijkste reden aangaf waarom er geen akkoord werd bereikt met de geïnteresseerde handelaar) 64,1 35,9 Totaal 100,0 Totaal aantal respondenten 14 21

22 Belangrijkste reden waarom er zich geen kandidaten hebben aangeboden De belangrijkste reden waarom er zich voor bepaalde panden geen kandidaten hebben aangeboden, is omdat het pand in een onaantrekkelijke buurt of straat ligt (met te veel leegstand?) Belangrijkste reden Totaal (in %) Ligging 21,3 Externe factoren 16,0 Eigenschappen van het pand 6,7 Weigering vanwege de eigenaar 2,6 Prijs 1,3 Overheid 1,3 Andere 24,0 Weet niet 26,7 Totaal 100,0 Aantal respondenten 75 22

23 Huurprijs Bij de meeste panden is de huurprijs (onder andere) geschat door een vastgoedexpert. Er wordt ook vaak rekening gehouden met de prijs op het vorige huurcontract en met de prijs van naburige panden. Geschat door vastgoedexpert Vorig huurcontract Andere panden in de Andere Algemene tarieven van het Kostprijs eigen afbetaling 2,7 7,1 5,4 27,7 30,4 46,4 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 N=112 23

24 Geen huurder of koper gezocht Iets meer dan een kwart van de respondenten die geen huurder of koper zoekt, wil een verbouwing realiseren Ik wil een verbouwing realiseren 27,8 Er wordt nog boven de winkel gewoond 19,4 Er is toch geen vraag naar Het zit in onverdeeldheid met medeeigenaars Ik wil een nieuwbouwproject realiseren 2,8 5,6 13,9 Andere 41, N=36 24

25 Conclusie enquête (1) 4 redenen voor leegstand onder te brengen in 4 groepen: Omzet-gerelateerd Pensioen Verhuis naar ander pand Nieuwbouw die niet ingevuld geraakt 25

26 Conclusie enquête (2) Panden blijven erg lang leeg staan en er is relatief weinig interesse. Prijs blijkt volgens de eigenaars niet onmiddellijke een oorzaak te zijn bij huur. Panden die langer leeg staan worden goedkoper aangeboden. niet altijd gebaseerd op de expertise van een vastgoedexpert. Aard van het pand, geen lening of weigering eigenaar als belangrijkste reden om geen akkoord te bereiken wanneer er interesse is Ligging belangrijkste reden waarom er geen kandidaten zijn. 26

27 Maatregelen Omzet-gerelateerd o Conjunctuur o Explosie aan baanwinkels => handelsvestigingsbeleid o E-commerce => actieplan e-commerce o Monitoring financiële gezondheid handelaars o Coaching en bijsturing => bv. commerciële inspiratie o Bestaande projecten zoals DYZO beter benutten en communiceren Pensioen o toekomstplan voor het handelspand & zaak => anticiperend en pro-actief handelaars begeleiden inzake: overdracht handelszaak bestemming pand 27

28 Maatregelen Verhuis naar ander pand o Nieuwbouw die niet ingevuld geraakt o meergezinswoningen met commerciële plint trachten te vermijden 28

29 Maatregelen - algemeen Aanbod leegstaande panden > vraag naar handelszaken Bestaande winkelkernen compacter maken kernwinkelgebied definiëren omvorming winkels buiten kernwinkelgebied naar woning of kantoor Nieuwe handelszaken aantrekken / stimuleren Aantrekkelijk winkelgebied + veel inwoners/toeristen trekt nieuwe handel aan Aantrekken + begeleiden van starters <> discussie: ook in dorpen!? 29

30 Maatregelen -> communicatie informeren van eigenaars omtrent de steunmaatregelen o op gemeentelijk niveau o Vlaams niveau: 3 jarige vrijstelling onroerende voorheffing bij verbouwing klein handelspand tot woning, uitstelling verhoging KI o financiële steunmaatregelen via PMV onevenwicht tussen vraag en aanbod o varkenscyclus o meergezinswoningen met commerciële plint o business model van de bakstenen winkel onder druk 30

31 Maatregelen -> communicatie onevenwicht tussen vraag en aanbod => transparantie zodat markt beter werkt o o o Transparantie pipeline vergunde projecten en leegstaande panden Ontwikkelaars informeren Niet altijd voor handel te kiezen op het gelijkvloers 31

32 Tot slot Belang van detailhandelsvisie Strategisch commercieel plan Afbakening kernwinkelgebied Voldoende densiteit v/h winkelgebied Visie en identiteit van winkelgebied Communicatie van de detailhandelsvisie 32

33 Meer info omtrent detailhandel Feitenfiches per gemeente Volledige onderzoeksrapporten (leegstand, e-commerce ) Uitgebreide info mbt detailhandelsbeleid, wetgeving (Vlaams), steunmaatregelen, projecten 33

34 Davy Postelmans Agentschap Innoveren & Ondernemen VAC Dirk Bouts Diestsepoort 6, bus Leuven T davy.postelmans@vlaio.be