RESIDENTIE COSTA DEL SOL

Transcriptie

1 RESIDENTIE COSTA DEL SOL Leopoldlaan Middelkerke Gecoördineerde statuten ingevolge de wet van 2 juni 2010 Y&E Invest BVBA Ooststraat Middelkerke (Westende) RPR Oostende BTW BE

2 Basisakte Costa del Sol Middelkerke ALGEMEEN REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM Betreffende het onroerend goed RESIDENCE COSTA del SOL te Middelkerke, 186, Zeedijk, Ponchonlaan nummer 18 (voordien Italiestraat) en Leopoldlaan. HOOFDSTUK I ALGEMENE UITEENZETTING. ARTIKEL 1. - Gebruik makend van de faculteit voorzien bij artikel tot en met van het Burgerlijk Wetboek, (ingevoegd als zijnde artikel 577bis bij Wet van 8 juli 1924) ingevolge de Wet van 30 juni 1994 (gewijzigd en aangevuld bij Wetten van 2 juni 2010 en 15 mei 2012), werd hierna het statuut vastgesteld van het onroerend goed, alles regelende wat betreft de verdeling van het eigendom, het behoud, het onderhoud en gebeurlijk de wederopbouw van het onroerend goed. Deze schikkingen en de erfdienstbaarheden die er kunnen uit voortspruiten, dringen zich op voor zover als werkelijk statuut, aan alle mede-eigenaars of werkelijke rechthebbenden, huidig als toekomstige; zij zijn bijgevolg onveranderlijk, ten ware akkoord van de mede-eigenaars, bekomen met de terzake vereiste meerderheid der stemmen, welk akkoord tegenoverstelbaar zal zijn aan derden, door de overschrijving van het huidig reglement ten Kantore van grondpanden, te Veurne. ARTIKEL 2. Er is bovendien, om te gelden tussen de partijen en hunne rechthebbenden ten welke titel het ook weze, een reglement van inwendige orde, vastgesteld, betreffende het genot van het onroerend goed en over het detail van het leven in gemeenschap, hetwelk reglement niet het werkelijk statuut is en vatbaar is voor wijzigingen onder de voorwaarden, welke het aanduidt. Deze wijzigingen zijn niet onderhevig aan de overschrijving. Zij moeten opgelegd worden door de afstanddoende van het recht op eigendom of van genot, aan hunne contractanten en aan hunne bevoorrechten. ARTIKEL 3. - Het werkelijk statuut en het reglement van inwendige orde vormen samen het algemeen reglement van mede-eigendom. (nieuw) ARTIKEL 3bis. - VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS De vereniging draagt de naam "Vereniging van mede-eigenaars van de Residentie Costa del Sol" gevolgd door het adres van het gebouw. Zij heeft zetel in het gebouw. De vereniging van mede-eigenaars kiest woonplaats in de woonplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid. De vereniging van mede-eigenaars wordt uitsluitend gevormd door de eigenaars van één of meerdere kavels die geschapen werden in de basisakte die voorafgaat. Elke kavel vertegenwoordigt een zeker aantal aandelen, die samen de vereniging van mede-eigenaars uitmaakt. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. De vereniging is opgericht voor onbepaalde tijd. Zij is slechts ontbonden wanneer de onverdeeldheid tussen de mede-eigenaars ophoudt te bestaan. De beslissing tot ontbinding wordt genomen door de algemene vergadering, ofwel door de rechter, overeenkomstig de artikelen en van het Burgerlijk Wetboek. 2

3 Beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden uitgevoerd op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, zowel als eiseres als verweerster. Zij is geldig vertegenwoordigd door haar syndicus. Dit statuut van de vereniging zal tegenstelbaar zijn aan derden door de overschrijving ervan op het bevoegde hypotheekkantoor. Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars vermelden het ondernemingsnummer van die vereniging. RECHTSVORDERINGEN OPENBAARHEID TEGENSTELBAARHEID EN OVERDRACHT 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder en wordt vertegenwoordigd door de syndicus. Niettegenstaande artikel 577-5, 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen. De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. 2. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. 3. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om als enige op kosten van de vereniging, dringende noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. 6. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: - de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; 3

4 - de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. 7. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissingen neemt. 8. In afwijking van artikel 577-2, 7, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. 9. In afwijking van artikel 577-2, 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Tegenstelbaarheid. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom. Ontbinding van de vereniging. De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan of alle aandelen van de vereniging verenigd zijn in een kavel. De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbenden die een gegronde reden kan aanvoeren. De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars vermelden dat zij in vereffening is. Voor zover niets anders bepaald wordt in de huidige statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van mede-eigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, 1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. De afsluiting zal steeds bij een notariële akte vastgesteld worden, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. Deze akte zal omvatten : 4

5 1 de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar worden bewaard; 2 de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd. Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven door de wet. HOOFDSTUK II. WERKELIJK STATUUT VAN HET GEBOUW EERSTE SECTIE LIGGING VAN HET ONROEREND GOED. ARTIKEL 4. Het onroerend goed is gebouwd op een grond, gewezen bouwterrein van het Pension Villa Jeanne gelegen te Middelkerke op de hoek van de Zeedijk, 186, van de Ponchonlaan nummer 18 (voordien Italiestraat) en van de Leopoldlaan, gekadastreerd of het geweest zijnde sectie B nummer 180-A/55 en 180-B/55 voor een oppervlakte van vier aren en vijftien centiaren, palende of gepaald hebbende ten Noorden aan de Zeedijk, ten Oosten aan de heren Marcel Riche-Maus te Genck en Karel Van Leckwyck te Antwerpen, ten zuiden aan de Leopoldlaan en ten Westen aan de Ponchonlaan. Dit gebouw bestaat uit twee delen, het ene deel gescheiden van het andere en eventueel kunnende verbonden worden langs de ondergronden op verschillende peilen. A: het eerste is gelegen op de hoek van de Zeedijk en de Ponchonlaan, gaande tot tegen het tweede gedeelte. Dit gedeelte zal bevatten: Op de verhoogde ondergronden: a) In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: De trapzaal en de trap, de ontzetting, het vertrekpunt van de twee liften met hun koker, vier kelders voor vuilnisbakken, voorraadkelder voor de portierswoning, lokaal voor de watermeters, een bewaarplaats voor fietsen en klein vervoer per as, kabien voor elektrische hoogspanning, een binnenkoer en de portierswoning, bestaande uit, de living, keuken, stortbad en een slaapkamer. b) Ten privatieve titel: 1) In het Noordelijk gedeelte: een appartement bestaande uit: hall, living keuken stortbad W.C. en twee slaapkamers. Dit appartement is aangeduid door de letter A exponent S. 2) In het Westelijk gedeelte: een studio, bestaande uit: hall living keuken en stortbad. Dit studio is aangeduid door de letter B, exponent S. Op het gelijkvloers: a) In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: De hoofdingang met het ingangsportaal, de trap, lokaal voor briefbussen de hall, de trapportalen, de trap met de trapzaal en de twee liften met hun kokers. b) Ten privatieve titel: 1) In front van de Zeedijk, hoek Ponchonlaan: een appartement bestaande uit de: Hall living en keuken kant Zeedijk, stortbad W.C. en twee slaapkamers kant Ponchonlaan. Dit appartement is aangeduid door de letter A exponent R. 2) Langs de kant van de Ponchonlaan: Ten Noorden van de ingangstrap: 5

6 Een studio bestaande uit: Hall living en keuken in front van de straat stortbad en W.C. Dit studio is aangeduid door de letter B, exponent R. 3) Ten Zuiden van de ingangstrap: Een studio bestaande uit de: Hall living en keuken in front van de straat stortbad en W.C. Dit studio is aangeduid door de letter D, exponent R. 4) Ten Zuiden van de studio D/R: Een appartement bestaande uit de: Hall living in front van de straat keuken met terras badkamer W.C. en twee slaapkamers. Dit appartement is aangeduid door de letter E, exponent R. Op de zeven verdiepingen: a) In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: de trapzaal en de trap de twee liften met hun koker en het portaal. b) Ten privatieve titel: In front van de Zeedijk, hoek Ponchonlaan: 1) Appartement bestaande uit: de Hall living langs de Zeedijk en Ponchonlaan, keuken met terras langs de Zeedijk badkamer W.C. twee slaapkamers Dit appartement is aangeduid door de letter A exponent het cijfer van de verdieping waarop het gelegen is. In front van de Ponchonlaan: 2) Ten Zuiden van het appartement A: Studio bestaande uit: de Hall living en keuken met terras in front van de straat, stortbad en W.C. Deze studio s zijn aangeduid door de letter B, exponent het cijfer van de verdieping op dewelke zij gelegen zijn. 3) Ten Zuiden van studio B: studio met dezelfde samenstelling dan de studio s B. Deze studio s zijn aangeduid door de letters C exponent het cijfer van de verdieping op dewelke zij gelegen zijn. 4) Ten Zuiden van studio C: studio met dezelfde samenstelling dan de studio s B. Deze studio s zijn aangeduid door de letter D, exponent het cijfer van de verdieping waarop ze gelegen zijn. Er boven het dak-terras met de kabienen welke de machineriën van de liften bevatten en de verluchting of ventilatieschouwen. B. Het tweede gedeelte in front van de Leopoldlaan, palende aan het eerste gedeelte zal bevatten: In de ondergrond: In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: De trapzaal en de trap het vertrekpunt van de lift, de ontzetting, bewaarplaats voor fietsen en kinderwagens, twee kelders voor vuilnisbakken, kelder voor watermeters. Ten privatieve titel: vier kelderplaatsen bestemd voor de privatieve eigendommen van dit gedeelte, genummerd van 1 tot 4. De kelderplaats nummer 2 verbonden met het handelslokaal van het gelijkvloers door een private trap. Op het gelijkvloers: In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: De ingang kant Leopoldlaan met ingangsportaal de hall de trapzaal en de trap en de lift met zijn koker. Ten privatieve titel: 1) Op de hoek van de Leopoldlaan en de Ponchonlaan: Groot handelslokaal met kelderplaats in de ondergrond. 6

7 Dit magazijn is aangeduid door de letter M, exponent R. 2) Het appartement bestaande uit: de Hall living in front van de Ponchonlaan keuken W.C. badkamer en een slaapkamer. Dit appartement is aangeduid door de letter F, exponent R. Op de vier verdiepingen: Op elk dezer verdiepingen: a) In gemeenschap en gedwongen onverdeeldheid: de trapzaal en de trap, de lift en zijn koker en het portaal. b) Ten privatieve titel: 1) Tegen het eerste gedeelte: Appartement bestaande uit: Hall living in front van de Ponchonlaan keuken badkamer een slaapkamer en W.C. Deze appartementen zijn aangeduid door de letter F, exponent het cijfer van de verdieping waarop ze gelegen zijn. 2) Ten Zuiden van het appartement F: studio bestaande uit: de Hall living in front van de Ponchonlaan keuken en stortbad. Deze studio s zijn aangeduid door de letter G, exponent het cijfer van de verdieping waarop ze gelegen zijn. 3) Op de hoek Leopoldlaan en Ponchonlaan: een appartement bestaande uit: de Hall living langs de Ponchonlaan keuken stortbad en twee slaapkamers Deze appartementen zijn aangeduid door de letter H exponent het cijfer van de verdieping waarop ze gelegen zijn. Daarboven het dakterras met kabien bevattende de machinerie van de lift en de verluchtings- of ventilatieschouwen. OPMERKING.- De toegang tot de dakterrassen is ten strengste verboden aan de mede-eigenaars van het onroerend goed. Enkel de personen gelast met de onderhoudswerken of de herstelling hebben er toegang. In het geheel zal het gebouw bevatten: A.- In het eerste gedeelte: zeventien appartementen en vierentwintig studio s. B.- In het tweede gedeelte: een magazijn, negen appartementen en vier studio s. TWEEDE SECTIE GEMEENSCHAPPELIJKE ONVERDEELDE MEDE-EIGENDOM EN PRIVATIEVE EIGENDOM. ARTIKEL 5. Het onroerend goed bevat gemene delen waarvan de eigendom onverdeeld toebehoort, volgens de wet en het gebruik, de schikkingen van de verkoopsakten of door beslissingen van de mede-eigenaars, aan alle eigenaars, elk voor een gedeelte, en privatieve gedeelten waarvan elk der mede-eigenaars er het privatief eigendom van bezit en het uitsluitend gebruik. De appartementen en studio s en het handelslokaal van het gelijkvloers, zijn privatieve eigendommen. ARTIKEL 6. De gemene delen zijn verdeeld in duizend/duizendsten, verdeeld onder de verscheidene privatieve eigendommen naargelang de respectievelijke waarde van elk dezer privatieve eigendommen. Waarde vastgesteld voor elke categorie van goederen, zich steunende op de oppervlakte en de respectievelijke situatie van elk hunner. De duizend/duizendsten van de gemene delen werden onder de verscheidene privatieve eigendommen als volgt onderverdeeld: Het appartement A/S elf duizendsten 11 Het studio B/S zeven duizendsten 7 Het appartement A/R drieëntwintig duizendsten 23 7

8 Het appartement E/R zestien duizendsten 16 Het studio B/R dertien duizendsten 13 Het studio D/R twaalf duizendsten 12 Het appartement F/R elf duizendsten 11 Het magazijn M/R zestien duizendsten 16 De zeven appartementen A, ieder tweeëndertig duizendsten, samen 224 De zeven appartementen E, ieder eenentwintig duizendsten, samen 147 De vier appartementen F, ieder achttien, samen 72 De vier appartementen H, ieder eenentwintig, samen 84 De zeven studio s B, zestien, samen 112 De veertien studio s C en D, ieder veertien, samen 196 De vier studio s G, ieder twaalf, samen 48 In het tweede gedeelte: Kelderplaats 1 drie duizendsten 3 Kelderplaats 2 twee duizendsten 2 Kelderplaats 3 één duizendste 1 Kelderplaats 4 twee duizendsten 2 Te samen de duizend/duizendsten 1000/1000 ARTIKEL 7. Voor al hetgeen voorafgaat, moet rekening gehouden worden met de wijzigingsmacht, bepaald in de basisakte, aan dewelke hierna wordt herinnerd. Het is uitdrukkelijk bepaald dat, wat ook de latere veranderingen zouden zijn, ondergaan door de respectievelijke waarden van de privatieve eigendommen, namelijk ten gevolge van de wijzigingen of veranderingen die zouden gedaan worden in gelijk welk deel van het gebouw of ten gevolge van gelijk welke andere oorzaak, de toewijzende verdeling der duizend/duizendsten zoals hierboven bepaald, slechts mag gewijzigd worden door beslissing van de algemene vergadering, genomen bij eenparig akkoord van de eigenaars. Nochtans, moesten twee of drie privatieve eigendommen zich bevindende op hetzelfde peil, verenigd worden in een enkele, zouden de onderscheidelijke hoeveelheden aandelen van elk van hen, samengeteld worden en verenigd worden in één aandeel. Dit zou eveneens het geval zijn, moesten twee of meerdere privatieve eigendommen aangrenzende maar op een ander peil gelegen, zouden verenigd zijn. Dit zou ook nog zo zijn, moesten verschillende plaatsen of gedeelten van plaats afgenomen worden van een privatieve eigendom om gevoegd te worden bij het aanpalend privatief eigendom. In dit laatste geval zullen de aandelen in de gemene delen van de plaatsen die zouden afgenomen worden van een privatief eigendom, om gevoegd te worden bij het aangrenzend privatief eigendom, herzien worden naar verhouding er van. Het zal toegelaten zijn na meerdere privatieve eigendommen verenigd te hebben deze opnieuw onder te verdelen volgens het model van het normaal type, hierboven beschreven of volgens een ander type. Indien ten gevolge de voorwaarden aan de welke de toelatingen tot bouwen onderhevig zijn, de meester van het werk, verkoper, zekere schikkingen van de plannen zou moeten wijzigen, wat een wijziging van de toegekende duizendsten zou kunnen medebrengen, zou hij toegelaten worden dit te doen zonder er de toestemming van de mede-eigenaars te moeten vragen. Deze wijziging zou geen reden geven voor gelijk welkdanige schadeloosstelling aan de mede-eigenaars, die zich vrijwillig zouden moeten lenen tot de wijziging der basisakte. ARTIKEL 8. De gemeenschappelijke delen van het gebouw bevatten: 8

9 De grond, de grondvesten, de grote muren der gevels, de puntgevels der binnenmuren, het geraamte in beton of andere materialen (pilaren, balken, ruw metselwerk enz.) de buitenversieringen aan de gevel, het dak en de kroonlijsten, de dakgoten, de aflopen van regenwater en verloren putten. In de ondergrond de keldergaten, de voetpaden, de grondmuren, de ingangsdeur, de ingangshall, de vestibules, de trap met de trapzaal en de portalen, de liften met hun kokers en toebehoorten de lokalen voorbehouden aan de machinerie van de liften. De scheden voor de kokers van huishoudvuilnis en de toegangen tot deze lokalen of andere gemene delen. Zijn gemeen door bestemming: de bepleistering schilderwerk en versierselen van de trapzalen erin begrepen de buitenzijden der ingangsdeuren van de appartementen, het rioleringsnet met onderzoeksputten en toebehoorten, de aansluitingen op het waterbedelingsnet, op de elektriciteit, alsook de meters en toebehoorten die er op betrekking hebben, de afleidingen der afvalwaters van de toiletwaters, de aflopen der gezondheidsinstellingen en de ventilatie van deze inrichtingen er in begrepen de aeras, in één woord alle leidingen en buizen van gelijk welke aard betrekkelijk de gemeenschap, met uitzondering van deze leidingen en buizen, welke zich bevinden binnen de privatieve delen en tot hun uitsluitelijk gebruik dienen. Het minuutwerk van de trapzaal en de verlichtingsinrichtingen, welke hij bedient, de automatische deuropeners met parlofoon. In het algemeen, behalve de voorziene uitzonderingen van de huidige basisakte, worden als gemene delen verklaard, al de delen van het onroerend goed, die niet tot het uitsluitelijk gebruik gebezigd worden van de ene of andere lokalen, of die gemeen zijn ingevolge de wet van 8 juli 1924 en het gebruik. Het onroerend goed is voorzien van twee hoofdingangen, drie liften met machines, minuutwerk, twee trapzalen, en de verlichtingsinrichtingen, welke nodig zijn, alsook de watermeters. De gemene delen mogen niet vervreemd of belast worden met wezenlijke rechten of inbeslagnemingen, dan wel samen met de privatieve eigendommen, waarvan zij de bijhorigheid uitmaken en voor de aandelen die hen zijn toegekend. Het grondpand en elk zakelijk recht op een privatief deel gevestigd, bezwaart insgelijks en van rechtswege de fractie der gemene delen, welk er van afhangt als onafscheidbare toebehoorten. ARTIKEL 9. Elk privatief eigendom behelst noodzakelijk de samenstellende delen van het appartement, studio of handelslokaal met hun afhankelijkheden, met uitsluiting der gemene delen. Het bevat namelijk de plankenvloer, de parketvloer of elk ander vloerbekleedsel waarover men gaat, met hun onmiddellijke onderbevloering in verbinding met het ruw metselwerk, dat gemeen deel is; de niet dragende binnenafsluitingen met hun deuren, de gemeenschap van de afsluitingen, die de privatieve eigendommen van elkander afzonderen, de deuren, de vensters en de terrassen met hun leuning, alle binnen afvoer- of afvoerleidingen met hun tellers zich bevindende in de privatieve lokalen en voor hun uitsluitend gebruik, de particuliere gezondheidsinstellingen (lavabo s- W.C. enz.), de glazen delen van deuren en vensters, de plafonering, gehecht aan het bovenste ruw metselwerk, hetwelk het plafond vormt, de bepleistering en binnenbekleding, de plinten en symaises, gans de binnenversiering, in het kort, al hetgeen dat zich bevindt binnen de privatieve eigendom of het privatief lokaal en dat tot hun uitsluitend gebruik is, daarenboven alles wat zich buiten het privatief deel zou bevinden, maar uitsluitend tot zijn gebruik bestemd is (bijvoorbeeld, bijzondere leidingen van water, elektriciteit, telefoon enz.). 9

10 Elkeen der eigenaars heeft het recht te genieten en te beschikken over zijn privaat eigendom in de perken bepaald door het huidig reglement en op voorwaarde de rechten der mede-eigenaars niet te schaden, noch iets te verrichten dat de stevigheid van het gebouw in gevaar zou brengen. Iedereen mag naar eigen goeddunken de innerlijke verdeling van zijn lokalen wijzigen maar zonder wijziging te brengen aan de gemene delen en op zijn verantwoordelijkheid voor gevolgen van inzakkingen, scheuringen, beschadigingen of andere ongevallen en ongemakken, die er zouden kunnen uit voortspruiten, ten nadele van de gemene delen en de lokalen der andere mede-eigenaars. Het is de mede-eigenaars verboden, zelfs binnen hun private lokalen gelijk welke verandering aan de gemene delen aan te brengen, tenzij zij zich houden aan volgend artikel. Het is een mede-eigenaar verboden zijn privaat eigendom te verdelen in meerdere private eigendommen, maar het is toegelaten een deel van zijn privaat eigendom te verkopen aan een naburig mede-eigenaar, zodat het type ervan verandert, zoals voorzien is in tegenwoordige akte. ARTIKEL 10.- De veranderingswerken aan de gemene delen mogen slechts uitgevoerd worden met de uitdrukkelijke toestemming van de algemene vergadering der mede-eigenaars, uitspraak doende bij de terzake vereiste meerderheid der stemmen en onder toezicht van de bouwkundige aangesteld door gezegde vergadering, en waarvan de erelonen ten laste zullen vallen van de mede-eigenaars, die de werken doen uitvoeren. Maar deze toelating ontslaat hen niet van de rechtstreekse- en onrechtstreekse, voorziene- en onvoorziene schade, te vergoeden, welke deze veranderingswerken zouden kunnen veroorzaken zowel aan de privatieve elementen als aan de gemene delen. ARTIKEL 11. Niets van wat de stijl en harmonie van het onroerend goed betreft, zelfs indien het om private delen gaat, mag veranderd worden, dan mits toelating van de algemene vergadering, beslissing genomen met de terzake vereiste meerderheid der stemmen, behalve wat betreft de handelslokalen met handelskarakter of onderhevig aan omzetting in handelslokalen, zoals het hiervoor gezegd werd in de beschrijving van het gebouw. Deze wijzigingen zullen gedaan worden op kosten, risico en gevaar van degene die wenst deze werken te doen uitvoeren en onder de leiding en toezicht van de bouwkundige van het gebouw. Dit is namelijk zo voor de ingangsdeuren der appartementen, de vensters, de leuningen en alle andere delen van het onroerend goed zichtbaar langs buiten, met uitzondering van het schilderwerk, waarvan de keus voorbehouden is aan de algemene vergadering. ARTIKEL 12. De mede-eigenaars mogen zeiltenten of Noorse binnenstoors plaatsen, mits de modellen en kleuren aangenomen werden door de algemene vergadering. Dit is ook zo voor de venstergordijnen langs de hoofdgevel, welke van eenvormig type zullen moeten zijn, goed te keuren door de algemene vergadering. De handelslokalen zullen mogen tenten plaatsen beschermend tegen het zonnelicht, in zeildoek of gelijk welke andere stof. De Staatstelefoon mag ingericht worden in de appartementen, op kosten, risico en gevaar van hun eigenaar, een ledige buis voorzien zijnde tot dit doel. Er is een ledige buis voorzien om te dienen als omhulsel voor de kabel voor televisie en radio. ARTIKEL 13. Ten opzichte van de verkopers, nemen de kopers de gekochte lokalen over in de staat waarin ze zich bevinden op hun risico en gevaar en verzaken aan gelijk welk 10

11 verhaal tegen de verkopers namelijk uit hoofde van artikels 1625-A, en 1386 van het Burgerlijk Wetboek, maar zonder prejudice nochtans ten opzichte van de bouwkundige en de aannemer die het onroerend goed gebouwd hebben, namelijk uit hoofde van de artikels 1792 en 2270 van gezegde rechtsmiddelen zullen onmiddellijk door de kopers moeten uitgeoefend worden, zonder de verkopers in de zaak te betrekken. DERDE SECTIE DIENST EN BEHEER VAN HET ONROEREND GOED (oud) ARTIKEL 14. Door de algemene vergadering wordt een beroep gedaan op de zorgen van een beheerder, gekozen onder de mede-eigenaars. Hij is gelast met het algemeen toezicht van het onroerend goed en namelijk om de herstellingen te doen uitvoeren aan de gemene delen. Indien de beheerder afwezig is of in gebreke blijft zal de eigenaar van het grootst aantal duizendsten deze functie uitoefenen, ingeval van gelijkheid van rechten zal deze functie opgedragen worden aan de oudste. (nieuw) ARTIKEL Het dagelijks beheer van het gebouw en van de vereniging van mede-eigenaars wordt door een syndicus waargenomen. De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering. Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat. De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan of tijdelijk schorsen, maar moet dan ook onmiddellijk in zijn vervanging voorzien. Ook kan de algemene vergadering hem een voorlopige syndicus toevoegen, voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden. ARTIKEL 15. De algemene vergadering der mede-eigenaars is souverein meester van het beheer van het onroerend goed, voor zover het de gemeenschappelijke belangen betreft. ARTIKEL De algemene vergadering der mede-eigenaars is slechts geldig samengesteld, indien al de mede-eigenaars behoorlijk uitgenodigd werden; deze laatsten zijn aanwezig of geldig vertegenwoordigd in aantal gelijkvormig aan het vereiste quorum, met het oog op de dagorde door het algemeen reglement van eigendom. De vergadering verplicht alle mede-eigenaars door zijn besluiten over de op de dagorde geplaatste punten, zelfs zo ze al dan niet aanwezig of al dan niet vertegenwoordigd zijn. (oud) ARTIKEL 17. De algemene statutaire vergadering wordt ambtshalve ieder jaar gehouden op de dag, uur en plaats, aangeduid door de beheerder of door hem die uitnodigt; Tenzij andersluidende aanduiding vanwege de beheerder, die moet gegeven worden aan alle medeeigenaars in de vormen en termijnen voorschreven voor de uitnodigingen blijven deze dagen, uren en plaatsen bestendig gehouden van jaar tot jaar. Benevens deze jaarlijkse verplichte vergadering zal de vergadering zo dikwijls als nodig, opgeroepen worden, op vordering van de voorzitter van de vergadering of van de beheerder. Ze moet het noodzakelijk zijn, indien de uitnodiging gevraagd wordt door mede-eigenaars, die samen 500/1000sten van de gemene delen bezitten. (nieuw) ARTIKEL De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar bijeen in de laatste vijftien dagen van de maand september. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in voormeld lid vastgelegde 11

12 periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Onverminderd het voormelde lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen. (oud) ARTIKEL 18. De bijeenroepingen geschieden bij aangetekend schrijven en moeten verzonden worden minstens acht vrije dagen en hoogstens vijftien vrije dagen voor de datum van de vergadering. De uitnodiging zal ook geldig opgemaakt zijn, indien ze aan de eigenaar wordt overhandigd tegen ontvangstbewijs door deze laatste ondertekend. Zo een eerste vergadering niet in aantal is, mag op dezelfde manier een tweede vergadering bijeengeroepen worden, met hetzelfde dagorde, dat zal aanduiden dat het een tweede oproeping betreft, maar de termijn van deze bijeenroeping zal enkel minsten vijf dagen en hoogstens tien dagen zijn. Deze tweede vergadering zal geldig beslissen wat ook het aantal tegenwoordige of vertegenwoordigde mede-eigenaars zij. (nieuw) ARTIKEL De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars en, indien deze bestaan, van de raad van medeeigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in voormeld artikel bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd. De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn. Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-6, 3 van het Burgerlijk Wetboek. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst. ARTIKEL 19. Het dagorde is vastgesteld door diegene die bijeenroept. Dit van de eerste algemene vergadering wordt vastgesteld door de verkoper, dienst doende President. Alle punten van het dagorde moeten vermeld worden op de meest duidelijke manier. De beraadslagingen mogen slechts lopen over de punten die op het dagorde staan. (oud) ARTIKEL 20. De vergadering bestaat uit alle mede-eigenaars. 12

13 Niemand mag een mede-eigenaar vertegenwoordigen, indien hij zelf geen mede-eigenaar is en drager van een uitdrukkelijk mandaat. Het mandaat zal schriftelijk moeten zijn en vermelden of het een algemeen mandaat is of enkel betrekking heeft op zekere bepaalde onderwerpen, zo niet zal het mandaat als niet bestaande beschouwd worden. Wanneer ten gevolge van het openvallen van een nalatenschap of van gelijk welke andere wettige oorzaak het eigendomsrecht van een deel van het eigendom zou overgaan t zij aan onverdeelde eigenaars, zij weze meerder- of minderjarig of onbekwaam, deze laatsten vertegenwoordigd als naar recht, t zij aan een vruchtgebruiker of naakte eigenaar, zullen al deze gerechtigden moeten opgeroepen worden en zullen zij het recht hebben aan de vergaderingen deel te nemen, doch slechts met raadgevende stem, zij zullen één hunner moeten kiezen en aanduiden om hen te vertegenwoordigen, dewelke beraadslagende stem zal hebben en die zal stemmen voor rekening van de gemeenschap. De volmacht welke aldus aan deze laatste zal gegeven worden of het proces-verbaal zijner verkiezing, zullen aan het proces-verbaal der algemene vergadering moeten gehecht blijven. (nieuw) ARTIKEL 20. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber. Ze kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom. De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd. In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee. Bij de aanvang van de vergadering wordt daartoe door de mede-eigenaars of hun lasthebbers een aanwezigheidslijst ondertekend, waarop vermeld wordt met hoeveel stemmen aan de beraadslaging kan worden deelgenomen, of over welke punten niet aan de stemming kan worden deelgenomen. (oud) ARTIKEL 21.- De vergadering stelt haar voorzitter en twee bijzitters aan voor de door haar bepaalde tijd, bij enkele meerderheid der stemmen. Zij kunnen herkozen worden. 13

14 Het voorzitterschap van de eerste vergadering behoort aan de verkoper, die haar kennis zal geven van de verbintenissen genomen in haar naam en zal de datum bepalen van de eerste algemene vergadering. (nieuw) ARTIKEL 21.- De vergadering wordt ingeleid door de syndicus, die de algemene vergadering vraagt om een voorzitter, een secretaris en twee stemopnemers te benoemen. Bij ontstentenis van kandidaat of indien de algemene vergadering na twee stemronden niet tot de aanduiding van deze bureauleden kan overgaan, wordt van rechtswege voorzitter van de vergadering, de persoonlijk aanwezige mede-eigenaar die het grootst aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit, en, indien verscheidene mede-eigenaars een zelfde aantal aandelen bezit, de oudste van hen in jaren. De voorzitter duidt dan ambtshalve de overige bureauleden aan. (oud) ARTIKEL 22.- Het bureel is samengesteld uit de voorzitter, bijgestaan door twee bijzitters e bij gebrek van deze laatsten, door de voorzitter, bijgestaan door twee mede-eigenaars, welke het grootst aantal duizendsten bezitten. (nieuw) ARTIKEL 22.- In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. Er bestaat een onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. ARTIKEL 23.- Er wordt een aanwezigheidslijst gehouden, welke door de medeeigenaars zal moeten ondertekend worden die aan de vergadering wensen deel te nemen, lijst die zal moeten echt verklaard worden door de leden van het bureau. (oud) ARTIKEL 24.- De besluiten worden genomen door de meerderheid der aanwezige en vertegenwoordigde eigenaars, behoudens het geval dat een groter meerderheid vereist wordt door het huidig statuut of door het reglement van inwendige orde. Beslissingen betreffende verbouwingen of veranderingen aan de ruwbouw of aan de gemene delen, of aan de harmonie der gevels en toegangen, vereisten de bijzondere meerderheid voorzien door het huidig reglement behalve wat betreft de handelsdelen of zoals gezegd in de beschrijving van het gebouw. (nieuw) ARTIKEL 24.- De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blancoen de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. De algemene vergadering beslist met een meerderheid van drie / vierde der stemmen: a. over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; 14

15 b. over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; c. in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak; d. over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, 4, 4º, bedoelde daden; e. mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van medeeigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. De algemene vergadering beslist met een meerderheid van vier / vijfde der stemmen: a. over ieder andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom; b. over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c. over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d. over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e. over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen; f. over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek; g. onverminderd artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. De algemene vergadering beslist met eenparigheid van stemmen van alle medeeigenaars: a. over elke wijziging van verdeling van de aandelen in de mede-eigendom; b. over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed. Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, 15

16 door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. ARTIKEL 25.- De mede-eigenaars beschikken over zoveel stemmen als ze duizendsten bezitten. (oud) ARTIKEL 26.- Opdat de besluiten, die geen bijzondere meerderheid vereisen, geldig zouden zijn, moet de vergadering als leden met beraadslagende stem, meer dan de helft verenigen van de mede-eigenaars, die samen de vijfhonderd/duizendsten bezitten; Indien de vergadering deze dubbele voorwaarde niet bezit, zal er een nieuwe vergadering bijeengeroepen worden ten vroegste binnen de vijftien dagen met hetzelfde dagorde en zal geldig beslissen, wat het aantal der aanwezige mede-eigenaars en het aantal der vertegenwoordigde duizendsten ook zij. (nieuw) ARTIKEL 26.- De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten. De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de medeeigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn. ARTIKEL 27.- De beheersrekeningen van de syndicus worden ter goedkeuring neergelegd aan de jaarlijkse algemene vergadering. De beheerder moet ze minstens een maand vooraf mededelen aan de voorzitter en de twee bijzitters, die de opdracht hebben deze rekeningen na te zien met de bewijsstukken en ze zullen moeten verslag uitbrengen over hun taak en hun voorstellen formuleren. Jaarlijks moet de syndicus aan elke mede-eigenaar zijn particuliere rekening laten geworden welke hij zal ontvangen ter gelegenheid van de algemene vergadering. De mede-eigenaars moeten de fouten, die zij in de rekeningen zouden vaststellen aan de leden van het bureel bekend maken. Voor de eerste bijeenkomst zijn deze reserves niet van toepassing. (nieuw) ARTIKEL 27bis.- De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is. De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus en hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen. De syndicus dient hem zijn volstrekte medewerking te geven. De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene vergadering over zijn werkzaamheden. Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede-eigenaars rekeninghouder is. Over één en ander zal op de eerstvolgende algemene vergadering, die hij 16

17 desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen. Hij kan aan de syndicus vragen de algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering. (oud) ARTIKEL 28.- De besluiten van de algemene vergadering zullen vastgesteld worden bij procesverbaal, ingeschreven in een bijzonder register en ondertekend door de voorzitter, de bijzitters en de beheerder. Ieder mede-eigenaar mag vragen om het Register der processen-verbaal na te zien en er afschrift van te nemen zonder verplaatsing op de plaats te bepalen door de algemene vergadering voor het bewaren er van en in tegenwoordigheid van de beheerder, die er het toezicht over heeft, evenals over de archieven van het beheer van het onroerend goed. (nieuw) ARTIKEL 28.- De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden. Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, bedoeld in de 10 en 11 van artikel van het Burgerlijk Wetboek op in het register bedoeld in artikel , 3 van het Burgerlijk Wetboek en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en, desgevallend, aan de andere syndici. Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte. De beslissingen van de algemene vergadering zijn, mits kennisgeving zoals hierna bepaald, tegenwerpelijk aan iedere titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel in het gebouw, en aan hen aan wie toelating tot bewoning werd verleend, met andere woorden aan iedere bewoner van het gebouw. De beslissingen kunnen worden tegengeworpen door hen aan wie ze tegenwerpelijk zijn. Beslissingen die vóór de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, worden ter kennis van de bewoner gebracht door degene die het recht of de toelating verleent: hij moet de koper of bewoner melden dat de beslissingen in een register zijn opgetekend en waar hij dit register kan inzien. De verkoper of vestiger van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, is tegenover de vereniging van mede-eigenaars en de koper of titularis aansprakelijk voor de schade die ontstaat door vertraging of afwezigheid van dergelijke kennisgeving. De koper of bewoner kan zich ook rechtstreeks tot de syndicus wenden om inzage van het register te bekomen. Beslissingen die na de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, zijn aan degene die stemgerechtigd waren op de algemene vergadering die ze getroffen heeft van rechtswege en zonder kennisgeving tegenwerpelijk. De bewoner wordt over deze beslissingen ingelicht door een bericht van de syndicus die hem daarover inlicht bij ter post aangetekende brief, binnen de twee weken nadat de beslissing werd getroffen. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld 17

18 ter kennis van de syndicus. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. VIERDE SECTIE VERDELING DER GEMENE LASTEN EN ONTVANGSTEN ARTIKEL 29.- Ieder der mede-eigenaars zal bijdragen volgens zijn aandeel in de gemene delen, in de uitgaven tot behoud en onderhoud evenals in de beheerskosten van de gemene delen. ARTIKEL 30.- De herstellingen en werken zijn onderverdeeld in drie reeksen: dringende herstellingen, noodzakelijke maar niet dringende herstellingen, niet noodzakelijke herstellingen. ARTIKEL 31.- Dringende herstellingen De syndicus heeft als opdracht om samen met de voorzitter of bij gebrek een der leden van de raad van mede-eigendom, de werken te doen uitvoeren, welke een absoluut dringend karakter hebben, zonder te moeten de machtiging te vragen van de vergadering. ARTIKEL 32.- Noodzakelijke maar niet dringende herstellingen Die beslissingen worden genomen door de raad van mede-eigendom zo deze werd opgericht, en bij ontstentenis door de algemene vergadering, beslissend met de terzake vereiste meerderheid der stemmen. ARTIKEL 33.- Niet noodzakelijke herstellingen die een pluspunt betekenen Die werkzaamheden worden beslist door de algemene vergadering met de terzake vereiste meerderheid der stemmen. ARTIKEL 34.- De mede-eigenaars moeten toegang langs hunne private lokalen, voor alle herstellingen, onderhoud en reiniging van de gemene delen. Tenzij het hier gaat om dringende herstellingen, mag die toegang niet gevraagd worden van de eerste juni tot de eerste oktober. Indien de mede-eigenaars zich moeten afwezigen, moeten zij verplichtend de sleutel van hun privaat eigendom afgeven aan de syndicus, zodat men toegang zou hebben op het appartement, indien dit noodzakelijk moest zijn. De mede-eigenaars moeten zonder vergoeding de ongemakken dulden, voortspruitende uit de herstellingen aan de gemene delen, die zullen beslist worden zoals voorzien in de regelen hierboven vermeld. BELASTINGEN ARTIKEL 35.- Tenware de belastingen, aangaande het onroerend goed rechtstreeks zouden vastgesteld zijn voor elk privatief lokaal, zullen deze lasten aanzien worden als gemene lasten. ARTIKEL 36.- De verantwoordelijkheid betreffende het eigendom, artikel 1386 van het Burgerlijk Wetboek, en in algemene zin, behoudens afwijkingen voorzien in het huidig reglement, al de lasten van het eigendom zullen verdeeld worden volgens de formule van de 18

19 mede-eigendom voor zover het de gemene delen betreft en zonder prejudice tegen het verhaal dat de mede-eigenaars zouden hebben tegen degene aan wie de verantwoordelijkheid zou verbonden zijn, derden of mede-eigenaars. ARTIKEL 37.- In geval dat een mede-eigenaar de gemene lasten verhogen in zijn persoonlijk voordeel, zal hij deze verhoging alleen moeten afdragen. ONTVANGSTEN ARTIKEL 38.- In het geval dat ontvangsten zouden gedaan worden uit hoofde van de gemene delen, zouden deze verworven zijn aan ieder mede-eigenaar in verhouding tot zijn rechten in de gemene delen. VIJFDE SECTIE VERZEKERINGEN EN WEDEROPBOUW VAN DE VERANTWOORDELIJKHEID IN HET ALGEMEEN ARTIKEL 39.- De verantwoordelijkheid, die zowel zou kunnen bestaan uit hoofde van de privatieve delen als van de gemene delen van het onroerend goed, dat het verhaal uitgeoefend wordt door één der mede-eigenaars, door de geburen of door gelijke welke derde persoon, zal gedragen worden door al de mede-eigenaars in verhouding van het aantal aandelen van elk. Deze gevaren zullen gedekt worden door verzekeringen, onderschreven door tussenkomst van de syndicus of bij gebrek door de verkoper, in de mate en voor de bedragen vastgesteld door de algemene vergadering zonder prejudice voor het bijkomend bedrag, waarvan elke mede-eigenaar de verzekering op zijn eigen privatief deel kan eisen, dit alles onder voorbehoud, der algemene schikkingen hierna opgesomd. De verkoper zal te dien einde de nodige vorderingen moeten doen, de premies voldoen als gemene lasten, terugbetaalbaar door de mede-eigenaars, in verhouding tot de coëfficienten van mede-eigendom (uitzondering voor hetgeen de premies betreft, slaande op het aanvullend bedrag op de private delen, deze laatste contant verschuldigd zijnde door de eigenaars en/of de rechthebbenden, enkele begunstigeden van de bijkomende verzekering). In deze gedachtengang zullen de eerste verzekeringen afgesloten worden door de verkoper, dit zo gunstig mogelijk voor de belangen der mede-eigenaars. Deze zullen hem de premies terugbetalen door hem voorgeschoten, naar verhouding van ieders aandeel. Er zal daarvan mededeling gedaan worden tijdens de eerste algemene vergadering. Deze vergadering zal oordelen indien de verzekeringen voldoende en volledig zijn. In gebeurlijk geval zal zij ze wijzigen. De mede-eigenaars zullen gehouden zijn hun medewerking te verlenen, wanneer het hen zal gevraagd worden, voor de afsluiting van deze verzekeringen en om de nodige akten te ondertekenen, bij gebrek daaraan te voldoen zal de syndicus of de verkoper in volle rechten en zonder een andere in mora stelling te moeten betekenen, dan deze hierzelf overeenkomstig voorzien, geldig in hun plaats te ondertekenen. ARTIKEL 40.- VAN DE WEDERKERIGE VERZAKING IN GEVAL VAN OVERSLAAN VAN BRAND Met het oog op het verminderen van de mogelijkheden voor geschillen en eveneens om wederkerige verzekeringslasten te verminderen, komen de mede-eigenaars formeel overeen tussen hen om te verzaken aan hun eventueel recht om verhaal uit te oefenen in geval van overslaan van brand, ontstaan in gelijk welk deel van het onroerend goed of in de 19

20 goederen die er zich bevinden, behalve wel te verstaan in geval van kwaadwilligheid of erge fout gelijk gesteld met bedrog. De mede-eigenaars verbinden zich gezegde verzaking te doen aannemen door hun huurders of bezetters, ten welke titel het ook zij op straf persoonlijk verantwoordelijk te zijn voor het verzuimen. Te dien opzichte verbinden de mede-eigenaars zich in hun pachtovereenkomsten een clausule in te lassen, zich daarbij latende inspireren door de noodzakelijke schikkingen van volgende tekst: De huurder zal de lokalen, die hem in huur gegeven werden, evenals de mobilaire voorwerpen die er werden in ondergebracht, moeten doen verzekeren tegen brandgevaar, schade door waters, ontploffingen en het verhaal dat de geburen zouden kunnen uitoefenen tegen hem voor de schade veroorzaakt aan hun goederen. Deze verzekeringen zullen moeten afgesloten worden bij kennelijke vermogende maatschappijen, met zetel in België. De huurder zal moeten het bewijs leveren aan de verhuurder zowel van het bestaan van deze verzekering, als van de betaling der jaarlijkse premies, op ieder verzoek van deze laatste. De kosten en jaarlijkse bijdragen van deze verzekeringen zullen uitsluitend ten laste zijn van de huurder. De huurder verzaakt van heden af, zowel voor zijn rekening, als voor deze van zijn rechthebbenden en namelijk zijn onderhuurders en/of eventuele bezetters, aan elk verhaal welke zij zouden kunnen uitoefenen tegen hun verhuurder en de andere mede-eigenaars en namelijk uit hoofde van de artikels 1386, en 1721 van het Burgerlijk Wetboek, voor alle schade die zou kunnen veroorzaakt worden aan zijn eigen goederen en/of aan deze van anderen en die zich zouden bevinden in de lokalen die hij bezet. De huurder zal zijn of zijne verzekeringsmaatschappijen inlichten nopens deze verzaking en haar of hen gelasten er uitdrukkelijk akte van te geven aan de verhuurder. ARTIKEL 41.- OVER DE RISICO S VAN BRAND, STORM, SCHADE VEROORZAAKT DOOR DE BLIKSEM, MET OF ZONDER BRAND, ALLE ONTPLOFFINGEN, SCHADE VEROORZAAKT DOOR DE ELEKTRIEK EN AAN DE ELEKTRISCHE EN WATERINSTELLINGEN, ALSOOK HET VERHAAL VAN DERDEN, GEBUREN, WEGENS OVERSLAAN VAN BRAND, SCHADE, ANDERE DAN DEZE VAN BRAND VEROORZAAKT DOOR VAL VAN EEN VLIEGTUIG, ONROERENDE ONBRUIKBAARHEID, DE KOSTEN VAN OPRUIMING, AFBRAAK EN BRANDWEERPERSONEEL, GEBOUWEN VERZEKERD VOOR WAARDE VAN HET NIEUW, GRONDVESTEN UITGEZONDERD. Deze risico s zullen gedekt worden door de zorgen van de syndicus, uit naam van de algemene vergadering of van de verkoper, handelende voor rekening van al de medeeigenaars in de mate er voor het bedrag bepaald door de algemene vergadering, zowel voor de privatieve delen als voor de gemene delen, door één en hetzelfde contract, waarin de onderschrijvende verzekeraars aan alle verhaal verzaken tegen de mede-eigenaars ten welke titel het ook zij, uitgesloten wel te verstaan in de gevallen van kwaadwilligheid of in deze van een grove fout, gelijkgesteld met bedrog. In dit geval nochtans, zal de eventuele vervallen verklaring slechts kunnen toegepast worden op de betrokken mede-eigenaars en de verzekeringsmaatschappijen zouden alsdan het recht van verhaal behouden tegen de verantwoordelijke stichter van de ramp. ARTIKEL 42.- OVER DE BURGERLIJKE VERANTWOORDELIJKHEID TEGENOVER DERDEN, HOOFDENS HET GEBOUW, LIFTEN - WATERSCHADE 20