Discussienotitie onrechtmatige bewoning op recreatieparken

Transcriptie

1 Discussienotitie onrechtmatige bewoning op recreatieparken 1

2 Voorwoord Beste lezer, Voor u ligt een informatie- en inspiratiedocument over het vraagstuk onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen. Op hoofdlijnen is een aantal toekomstige beleidskeuzes geschetst met de bijbehorende consequenties. Hierna volgt een beschrijving van de recreatieparken waar het vraagstuk onrechtmatige bewoning in recreatiewoningen zich voordoet. Vervolgens wordt het vraagstuk in de maatschappelijke context anno 2016 geplaatst. Het laatste hoofdstuk geeft een beschrijving van het gemeentelijk beleid dat de afgelopen jaren is gevoerd. 2

3 Inhoudsopgave Deel 1 Inleiding 4 Wat houdt onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen in 5 Schets vraagstuk in De Wolden 5 Noodzaak discussie 7 Discussiekader 7 Deel 2 Mogelijke toekomstige beleidskeuzes 8 Scenario 1: Bestaand beleid behouden en niet actief handhaven 9 Scenario 2: Bestaand beleid behouden en actief handhavend optreden 10 Scenario 3: Dubbel bestemmen Recreatie en Wonen 11 Scenario 4: Positief bestemmen naar wonen 12 Scenario 5: Herbestemming naar bijzondere woongemeenschap/opvanglocatie 13 Scenario 6: Ontwikkelen regionale vereveningsregeling 14 Scenario 7: Ontwikkelen stimuleringsregeling afbraak recreatiewoningen 15 Deel 3 Beschrijving per recreatiepark 16 Zomerhuizencomplexen Koekangerveld 17 Zomerhuizencomplex De Oshaar 18 Bungalowpark De Larix 19 Bungalowpark t Heuveltje 20 Deel 4 Maatschappelijke context 21 Verblijfsrecreatieve sector 22 Markt recreatiewoningen 23 Transitie van de samenleving 23 Aantrekkelijkheid en kwaliteit recreatieparken 24 Sturing aanbod recreatie- en reguliere woningen 25 Standpunt provincie Drenthe 26 Deel 5 Bestaand beleid 27 Beleid bewoning recreatiewoningen 28 Beleid met raakvlakken 29 Bouwbesluit 30 Brandveiligheid 30 3 Bronnen 32

4 DEEL 1 Inleiding 4

5 In De Wolden wordt op diverse recreatieparken onrechtmatig (permanent) gewoond in recreatieverblijven. Dit gebeurt zowel op parken met en zonder centrale verhuurorganisatie. Voor park het Nolderwoud ligt er een besluit van Burgemeester en Wethouders tot handhaven. Daarnaast heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om bij een succesvolle handhaving op het Nolderwoud ook op park de Zuiderhof de handhaving in te zetten. De gemeenteraad heeft dit standpunt overgenomen en besloten deze parken uit te zonderen bij het vaststellen van de beheersverordening Buitengebied. Het bestemmingsplan Buitengebied De Wolden (2008) is blijven gelden voor deze parken. De motivatie voor deze besluiten ligt erin dat deze parken beschikken over de meest recente accommodaties. Ze hebben daarom de potentie om weer een goedlopend/aantrekkelijk recreatiepark te worden. Voor de overige parken waar onrechtmatige bewoning plaatsvindt, stelt het college van burgemeester en wethouders voor dat de gemeenteraad in discussie gaat en zich uitspreekt/een koers bepaalt. Deze discussienotitie dient ter voorbereiding op deze discussie en schetst op hoofdlijnen een beeld van: - mogelijke beleidskeuzes en de consequenties - de huidige situatie op parken met onrechtmatige bewoning - de maatschappelijke context waarin het vraagstuk zich bevind Wat houdt onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen in Voordat het vraagstuk geschetst wordt is het goed om te weten wanneer er sprake is van onrechtmatige bewoning van een recreatiewoning. Een wettelijke definitie voor onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen bestaat niet. De VROM- Inspectie heeft in samenwerking met de VNG een handreiking Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen (2007) opgesteld waarin de volgende definitie is aangegeven. Er is sprake van onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen wanneer het woongebruik in strijd is met de bestemmingsplanregels. De bedoelde wooneenheid wordt al of niet tijdelijk gebruikt voor wisselende bewoning als hoofdgebruik. Met andere woorden, de recreatiewoning vormt het reëel hoofdverblijf en is niet een adres waar men tijdelijk of recreatief verblijft. Het gaat overigens niet om de duur van het strijdig gebruik, maar om de strijdigheid van de activiteit met de geldende planregels. Door andere autoriteiten op volkshuisvestinggebied en planologie zoals prof. Dr. Ir. Hugo Priemus en wijlen Prof.dr. Henk Voogd wordt het onrechtmatige van het permanent bewonen van een recreatiewoning echter in twijfel getrokken. Volgens hen bestaat er ruimtelijk gezien geen verschil tussen een recreatiewoning en het instrument bestemmingsplan niet bedoeld om gebruik van recreatiewoningen voor te schrijven. Verder vinden zij recreatief gebruik moeilijk te onderscheiden van normaal woongebruik, er bestaat tegenwoordig grote variëteit in leefstijlen van mensen. Schets vraagstuk in De Wolden Op de volgende parken in gemeente De Wolden wordt permanent/onrechtmatig gewoond in recreatiewoningen: Park/complex Totaal verblijven Permanent bewoond Bungalowpark het Nolderwoud 23 ca. 12 Bungalowpark de Zuiderhof 31 ca. 26 Zomerhuizencomplex Marterhaar 100 ca. 73 Complex Marterhaar-Vorstenburg 13 ca. 5 Complex Koekangerveldweg 20 ca. 5 Zomerhuizencomplex De Oshaar 18 ca. 5 Bungalowpark De Larix 23 ca. 22 Bungalowpark t Heuveltje 29 ca. 27 Recreatiepark Lanka 55 ca. 3 Recreatiepark Westerbergen 165 ca. 5 5

6 In totaal worden er 183 recreatiewoningen van de 515 recreatiewoningen in De Wolden (inclusief de woningen op park De Marke van Ruinen) permanent bewoond (36%). Hiervan zijn 62 bewoners in bezit van een persoonsgebonden gedoogbeschikking (in hoofdstuk 5 Bestaand Beleid vindt u hierover meer informatie). 121 woningen worden dus onrechtmatig bewoond (23%). De genoemde aantallen zijn gebaseerd op inschrijvingen in de gemeentelijke basisadministratie (in het vervolg afgekort met GBA). Er kunnen ook accommodaties als woonverblijf in gebruik zijn terwijl de bewoner(s) op een ander adres staan ingeschreven. Verder is het bekend dat een aantal recreatiewoningen als tijdelijk woonverblijf wordt gebruikt vanwege een bijzondere omstandigheid zoals verhuizing, echtscheiding of iets dergelijks. Een aantal van deze gevallen is bij de gemeente bekend, omdat sinds het voorjaar van 2015 actief wordt gelet op inschrijvingen in recreatiewoningen. Mensen die een recreatiewoning tijdelijk willen bewonen moeten een tijdelijke omgevingsvergunning aanvragen. In 2015 zijn er 11 tijdelijke omgevingsvergunningen aangevraagd en 9 verleend. Op recreatieparken zoals Westerbergen, Marke van Ruinen, Park Lanka en Van Harte komt onrechtmatige bewoning niet of op zeer beperkte schaal voor. Dit zijn parken met up tot date accommodaties en/of een centrale verhuurorganisatie en/of goede centrale voorzieningen. Omdat er geen signalen zijn dat het vraagstuk op deze parken een significante rol speelt of gaat spelen blijven deze recreatieparken in deze discussienotitie verder buiten beschouwing. De onrechtmatige permanente bewoning van recreatieverblijven geeft in het kort de volgende consequenties en mogelijke consequenties: - Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen is in strijd met het bestemmingsplan en het gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid; - Het recreatieterrein en de omgeving kunnen veranderen van karakter wanneer mensen zich er permanent vestigen. Door bewoning kan het park meer het aanzicht van een woonwijk(je) gaan krijgen (schuttingen, bijgebouwen, ander leefpatroon, wegvallen recreatieve voorzieningen). Recreanten op het park kunnen dit als onprettig ervaren, het kan afbreuk doen aan de vakantiesfeer. Het gevolg kan zijn dat recreanten steeds meer wegblijven en onrechtmatige bewoning verder toeneemt; - Door beperkte bouwmogelijkheden en een onduidelijk toekomstperspectief voor het park bestaat het risico van het uitblijven van onderhoud en investeringen met als gevolg dat accommodaties kwaliteit verliezen/niet up tot date zijn; - Vanuit de maatschappij is er blijkbaar wel vraag naar vrij en relatief goedkoop wonen op recreatieparken in het buitengebied. De mogelijkheid om te wonen in naar verhouding goedkope recreatiewoningen met een veelal aantrekkelijke vrije ligging kan mensen aantrekken met lage inkomens, uitkeringsgerechtigden, pas gescheidenen en arbeidsmigranten en anderzijds mensen met veel vrije tijd die vrij willen wonen (ouderen/senioren); - Langdurige en grootschalige permanente bewoning van goedkope recreatiewoningen zonder goed beheer van de openbare ruimte en een actieve vereniging van eigenaren kan leiden tot leefbaarheidsvraagstukken en in het ergste geval het ontstaan van vrijstaten of no go area s, dit komt echter ook voor in reguliere woonbuurten; - Gebruik van recreatiewoningen als reguliere woningen kan gevolgen gaan hebben voor de woningbouwplanning en het gemeentelijk woningbouwcontingent hierover is overleg met de provincie Drenthe noodzakelijk; - Veelvuldige permanente bewoning kan negatieve gevolgen hebben voor de toerisme- en horecasector. Recreanten zullen doorgaans meer gebruik maken van het toeristisch en horecaaanbod in de omgeving dan permanente 6

7 bewoners. Permanente bewoners doen echter ook hun bestedingen in de gemeente. - Recreatiewoningen hoeven aan minder strenge bouwvoorschriften te voldoen zoals isolatie, ventilatie, daglichttoetreding, brandveiligheid en constructieveiligheid. Dit kan tot gevolg hebben dat er veiligheid/gezondheidsproblemen ontstaan. - Handhaven op onrechtmatige permanente bewoning is een langdurig, intensief, kostbaar en privacygevoelig proces. Voldoende bewijs verzamelen om permanente bewoning aannemelijk te maken is niet eenvoudig en de bewijslast ligt bij de gemeente. - Handhaven op onrechtmatige permanente bewoning kan tot een marktverstorend overschot van recreatieverblijven leiden. Noodzaak discussie Een discussie over de omgang met onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen is noodzakelijk om de volgende redenen: - Een vitaal recreatieaanbod. - Duidelijkheid over de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden op (voormalige) recreatieparken, zodat er geen spanningen kunnen ontstaan tussen eigenaren met verschillende belangen (recreatie/wonen). - De gemeente heeft een wettelijke plicht tot handhaven op onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen of moet besluiten de bewoning te legaliseren, het vraagstuk is omvangrijk en komt steeds weer terug op de politieke agenda. - Het standpunt van de provincie ten aanzien van het vraagstuk is aan het veranderen, nu is het moment om als gemeente het initiatief te nemen en samen met de provincie een toekomstige koers te bepalen. - Duidelijkheid over vraag en aanbod in de recreatieve sector en vraag en aanbod naar reguliere woonruimte. - Behoud en versterking van leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit van recreatieparken - Duidelijkheid over de kwaliteit van Recreatie en Toerisme sector in De Wolden. Mogelijke gevolgen voor gemeentelijk woningbouwcontingent bij legaliseren van onrechtmatig wonen. - Er is vanuit de maatschappij blijkbaar vraag naar goedkope, tijdelijke en snel beschikbare woonruimte. Zijn er alternatieven voor de recreatiewoning? Of kunnen recreatieparken zonder recreatieperspectief herbestemd worden om de huisvestingsvraag vanuit de maatschappij in te vullen. Discussiekader Deze discussienotitie geeft aan op welke manieren de gemeente in de toekomst met onrechtmatige bewoning op recreatieparken kan omgegaan. Per beleidsscenario worden de consequenties globaal in kaart gebracht. Op basis hiervan kan de gemeenteraad discussiëren. Het stuk geeft geen volledig uitgewerkte scenario s, wanneer de gemeenteraad een koers heeft aangegeven kan gericht er een verdere uitwerking plaatsvinden. 7

8 DEEL 2 Mogelijke toekomstige beleidskeuzes 8

9 Scenario 1 Bestaand beleid behouden en niet actief handhaven (alleen bij verzoeken om handhaving). Blijven inzetten op goede communicatie van beleid richting inwoners en ondernemers Beschrijving Doorgaan op de ingeslagen weg, het bewonen van recreatiewoningen in strijd met de recreatiebestemming is niet toegestaan. Er wordt niet actief gehandhaafd op of onderzoek gedaan naar onrechtmatige bewoning. Wanneer bij een inschrijving in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) wordt geconstateerd dat het een recreatieverblijf betreft wordt de toekomstige bewoner over het standpunt van de gemeente geïnformeerd en aangespoord op zoek te gaan naar andere woonruimte. Bij bijzondere en tijdelijke omstandigheden kan een recreatiewoning wel als tijdelijk woonverblijf dienen. Zie voor een volledige beschrijving van het bestaande beleid het hoofdstuk Bestaand Beleid Consequenties - Geringe belasting voor afdeling toezicht en handhaving - Verblijven kunnen voorzien in snelle/tijdelijke woonruimte - Duidelijkheid voor bewoners/eigenaren over beleid - Onduidelijkheid voor bewoners/eigenaren over de consequenties van het beleid (gemeente handhaaft alleen bij verzoeken daartoe, gelijkwaardigheidsbeginsel komt in geding) - Deel van de recreatiewoningen wordt/is in feite onttrokken aan recreatief aanbod - Kans op achterblijven investeringen in deze recreatiewoningen - Betreffende recreatieparken zijn steeds minder aantrekkelijk voor recreanten - Minder aanbod verblijfsrecreatie heeft negatieve gevolgen voor de horeca en toerismesector (zowel kwantitatief als kwalitatief) - Bij niet handhaven kans op het ontstaan vrijstaten of no go area s bij door afgelegen ligging, slechte bereikbaarheid en achterblijvend onderhoud - Onduidelijkheid over consequenties voor het woningbouwcontingent - Bouw- en brandveiligheid recreatiewoning bij permanente bewoning is aandachtspunt 9

10 Scenario 2 Bestaand beleid behouden en actief handhavend optreden tegen alle onrechtmatige bewoning, een uitzondering maken voor tijdelijke bewoning in bijzondere/schrijnende gevallen. Beschrijving De gemeente gaat consequent onrechtmatige bewoning actief handhaven door bewijslast te verzamelen en bewoners aan te schrijven. Alleen bij bijzondere en tijdelijke omstandigheden kan een recreatiewoning tijdelijk bewoond worden. Consequenties - Wanneer duidelijk wordt dat het bewonen van een recreatiewoning niet langer wordt gedoogd en handhaving succesvol kunnen objecten in waarde dalen of onverkoopbaar worden omdat het betreffende park recreatief onaantrekkelijk is - Recreatiewoningen kunnen blijven voorzien in snelle/tijdelijke woonruimte - Een helder/krachtig signaal tot handhaven kan voorkomen dat er nieuwe situaties van onrechtmatige bewoning ontstaan - Door actieve handhaving zijn er relatief veel huishoudens die andere (reguliere) woonruimte nodig hebben, dit brengt de woningmarkt in beweging - Door actieve handhaving is er een kans op een marktverstorend overschot aan recreatiewoningen. - Forse en langdurige belasting voor de afdeling toezicht en handhaving, bewijslast onrechtmatige bewoning ligt bij gemeente (hoge financiële lasten, ca per perceel) - Succes handhaving niet gegarandeerd - Risico op schending privacy wetgeving bij opsporing/ controle onrechtmatige bewoning - Het is de vraag of de recreatieverblijven na handhaving weer een recreatieve functie krijgen, kans op leegstand, waardedaling en verpaupering van recreatiewoningen en parken - Risico op waterbedeffect, gehandhaafde bewoners die zich vestigen op in een andere recreatiewoning - Kans op financiële problemen bij betrokken bewoners die noodzakelijk moeten verhuizen (hypotheeklast en waardedaling object) 10

11 Scenario 3 Dubbel bestemmen recreatie en wonen Beschrijving Via een bestemmingsplanaanpassing de bestemming van een recreatiepark verruimen. Naast recreatief gebruik, gebruik als woonhuis ook mogelijk maken. Bij de herbestemming is maatwerk noodzakelijk om het toekomstige functioneren als recreatie- en woongemeenschap te waarborgen. Voor behoud van de leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit zijn afspraken nodig voor beheer openbare ruimte, voorzieningen en bouwmogelijkheden afgestemd op de aanwezige opzet, karakteristieken en toekomstige functie van het park. Consequenties - Handhavend optreden is niet nodig - Duidelijkheid voor bewoners, verhuurders en recreanten - Accommodaties worden flexibel inzetbaar - Sociale controle op parken vanwege deels permanente bewoning - Mogelijke waardestijging objecten door verruiming gebruiksmogelijkheden - Discussie met provincie over woningbouwcontingent/ woningbouwprogramma van de gemeente - Het verruimen van de gebruiksmogelijkheden kan ertoe leiden dat alle recreatiewoningen op het betreffende park op termijn bewoond worden - Daadwerkelijke kwaliteitsverbetering van parken en recreatieverblijven is niet gegarandeerd - Kans op sociale of leefbaarheidsvraagstukken mede door geïsoleerde ligging van een park - Per park procesmatige aanpak noodzakelijk om met afzonderlijke eigenaren te komen tot maatwerk afspraken en regels - Kansen voor eigen initiatieven uit samenleving/parken (bijvoorbeeld een actieve VVE) - Bouw- en brandveiligheid recreatieverblijven bij permanente bewoning is aandachtspunt - Kans op planschadeclaims van eigenaren van recreatiewoningen op het park met een recreatiebelang 11

12 Scenario 4 Positief bestemmen naar wonen Beschrijving Bij de herbestemming is maatwerk noodzakelijk om het toekomstige functioneren als bijzondere woonwijk/minidorp te waarborgen. Voor behoud van de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit zijn bijvoorbeeld afspraken/regels nodig voor beheer openbare ruimte, voorzieningen en bouwmogelijkheden afgestemd op aanwezige stedenbouwkundige opzet van het park. Consequenties De consequenties van deze beleidskeuze zijn overeenkomstig met de consequenties genoemd scenario 3 met uitzondering dat door de herbestemming de recreatiewoningen definitief aan de recreatieve verhuurmarkt worden onttrokken. Dit biedt andere recreatieparken/ondernemers kansen. 12

13 Scenario 5 Herbestemming naar bijzondere woongemeenschap/opvanglocatie Beschrijving Via een bestemmingsplanaanpassing een park bestemmen als bijzondere woongemeenschap waar doelgroepen begeleid kunnen wonen (bijvoorbeeld ouderen, sociaal zwakkeren, arbeidsmigranten, statushouders). Een recreatiepark kan door een vrije ligging en interne opbouw als zelfstandige gemeenschap functioneren en meehelpen maatschappelijke vraagstukken op te lossen. Bij de herbestemming is maatwerk noodzakelijk om het toekomstige functioneren als woongemeenschap/opvanglocatie te waarborgen. Voor behoud van de leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit zijn bijvoorbeeld afspraken nodig voor beheer openbare ruimte, voorzieningen en bouwmogelijkheden afgestemd op aanwezige opzet, karakteristiek en toekomstige functie van het park. Consequenties - Het park krijgt een nieuwe maatschappelijke functie en wordt onttrokken uit het recreatieaanbod - Een woonzorggemeenschap voor bijvoorbeeld ouderen in het buitengebied kan fungeren als alternatief voor nieuw te realiseren woonzorgcentra/ begeleid wonen binnen de bebouwde kom en kan meehelpen een maatschappelijk vraagstuk op te lossen - Een (tijdelijke) huisvesting/opvanglocatie voor sociaal zwakkeren, pas gescheidenen en arbeidsmigranten kan helpen een maatschappelijk vraagstuk op te lossen. Het sociale huursegment kan ontlast worden, doordat mensen met acute woningnood niet direct een huurwoning nodig hebben en voorrang moeten krijgen Een opvanglocatie voor statushouders kan een bijdrage leveren aan het actuele vluchtelingenvraagstuk. Er hoeven geen nieuwe woningen of woonunits gebouwd/geplaatst te worden dit geld kan geïnvesteerd worden het voormalig recreatiepark geschikt te maken. - Bouw/brandveiligheid van recreatieverblijf bij permanente bewoning is aandachtspunt - Het eigendom op de betreffende recreatieparken is versnipperd. Dit vereist een sterke centrale partij (bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren/ projectontwikkelaar) en procesmatige aanpak om dit initiatief te organiseren. - Discussie met provincie over woningbouwcontingent/woningbouwprogramma van de gemeente - Grootschalige huisvesting van statushouders of arbeidsmigranten kan leiden tot integratievraagstukken - Kansen voor eigen initiatief uit samenleving en overheidsparticipatie - Kans op planschadeclaims van eigenaren die een recreatiebelang hebben of direct omwonenden

14 Scenario 6 Ontwikkelen regionale vereveningsregeling in combinatie met herverkaveling Beschrijving Een regionaal op te zetten vereveningsconstructie gebaseerd op de ruimte-voor-ruimteregeling die ook wordt toegepast op de Noord-Veluwe. Eigenaren van recreatiewoningen kan tijdelijk toestemming verleend worden om hun recreatieverblijf te verhuren aan doelgroepen die acuut woonruimte nodig hebben bijvoorbeeld arbeidsmigranten, of statushouders. Deze tijdelijke toestemming heeft voor eigenaren economische waarde. Deze waarde kan weer deels ingezet worden om de vernieuwing/transformatie van andere recreatieparken in de regio te bekostigen. De vereveningsregeling kan vrijwillig aangeboden worden aan eigenaren. Door een combinatie met herverkaveling/ ruil kan het probleem van versnipperd eigendom worden ondervangen. De haalbaarheid hangt af van de omvang, hoe meer deelname hoe meer economische waarde die verevend kan worden. - Bouw/brandveiligheid van recreatieverblijf bij permanente bewoning is aandachtspunt - Het eigendom op de betreffende recreatieparken is versnipperd. Dit vereist een sterke centrale partij (bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren/ projectontwikkelaar) en procesmatige aanpak om dit initiatief te organiseren. - Afspraken op regionaal niveau noodzakelijk - Discussie met provincie over woningbouwcontingent/ woningbouwprogramma van de gemeente - Grootschalige huisvesting van statushouders of arbeidsmigranten kan leiden tot integratievraagstukken - Handhavend optreden is niet meer nodig - Kansen voor eigen initiatief uit samenleving en overheidsparticipatie - Kansen voor ruilhandel onroerend goed (zie bijlage presentatie kadaster Stedelijke Herverkaveling) - Kans op planschadeclaims Consequenties - Een (tijdelijke) huisvestinglocatie voor arbeidsmigranten of statushouders kan helpen een maatschappelijk vraagstuk op te lossen. Het sociale huursegment kan ontlast worden, doordat mensen met acute woningnood niet direct een huurwoning nodig hebben en voorrang moeten krijgen. - Een park krijgt een nieuwe maatschappelijke functie en wordt onttrokken uit het recreatieaanbod 14

15 Scenario 7 Ontwikkelen stimuleringsregeling afbraak recreatiewoningen Beschrijving Een ruimte-voor-ruimteregeling voor recreatieparken met de volgende hoofduitgangspunten: - Herbestemming niet functionerende recreatieparken in volwaardige woonensembles met ruimtelijke kwaliteit - Bij afbraak van twee/drie recreatiewoningen (afhankelijk van te slopen vierkante meters) kan ter compensatie elders binnen de bebouwde kom van één van de dorpen één grondgebonden woning inclusief bijgebouwen gerealiseerd worden - Bij afbraak van drie/vier recreatiewoningen (afhankelijk van te slopen vierkante meters) kan ter compensatie op dezelfde locatie een grondgebonden woning inclusief bijgebouwen gerealiseerd worden. De woningbouw moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en passen binnen de karakteristiek van het landschap (uitgangspunten landschappelijk bouwen Landschappelijke ontwikkelingskader). - Handhavend optreden is niet meer nodig - Er worden recreatiewoningen definitief aan de recreatieve verhuurmarkt onttrokken. Dit biedt andere recreatieparken/ondernemers kansen. - Er moeten voldoende prikkels zijn om eigenaren in beweging te krijgen/ te laten deelnemen aan een dergelijke regeling - Discussie met provincie over het woningbouwcontingent en woningbouwplannen van de gemeente - De regeling vergt een procesmatige aanpak voor het betreffende park om met de afzonderlijke eigenaren tot een plan te komen - Kansen voor eigen initiatief uit samenleving en overheidsparticipatie - Kansen voor ruilhandel onroerend goed (zie bijlage presentatie kadaster Stedelijke Herverkaveling) - Kans op planschadeclaims Consequenties - Meerwaarde voor ruimtelijke/landschappelijke kwaliteit in hetzelfde gebied door herstructurering of zelfs gehele sanering - Herstructurering van het gebied waardoor er d.m.v. een goed stedenbouwkundig ontwerp voldoende ruimte gecreëerd kan worden voor woonkavels, openbare ruimte en bijbehorende voorzieningen 15

16 DEEL 3 Beschrijving per recreatiepark 16

17 Zomerhuizencomplexen Koekangerveld (Marterhaar, Marterhaar/Vorstenburg en Koekangerveldweg) Beschrijving De zomerhuizencomplexen de Marterhaar, Marterhaar- Vorstenburg en Koekangerveldweg liggen dichtbij elkaar ten noord-oosten van het dorp Koekangerveld tegen de rand van het Echtense Bos. Vanwege deze ligging en de overeenkomstige situatie worden de parken hier gebundeld beschreven. De complexen liggen geïsoleerd op 1,3 kilometer van het dichtst bijgelegen dorp. De complexen zijn kleinschalig van opzet en liggen besloten in het bos. Door de besloten ligging zijn de accommodaties potentieel aantrekkelijk voor recreanten met een groene leefstijl. Deze doelgroep kenmerkt zich door interesse in sociale, rustgevende en licht sportieve activiteiten in de natuur en stelt geen hoge eisen aan de accommodatie. De parken onderscheiden zich niet van andere soortgelijke parken. Op de parken zijn geen centrale voorzieningen aanwezig. Wel is er een centraal afvalbrengpunt. De aanwezige vereniging van eigenaren heeft een overeenkomst met een particulier afvalinzamelbedrijf. Het eigendom is versnipperd (uitgepond) en er vindt geen centrale verhuur of beheer plaats. Van de in totaal 13 recreatiewoningen op Marterhaar-Vorstenburg worden er volgens de GBA 5 bewoond. 2 accommodaties worden bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, drie accommodaties zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum en worden dus onrechtmatig bewoond. Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt de gemiddelde leeftijd van bewoners op het park 50+ is. Van de in totaal 20 recreatiewoningen op complex Koekangerveldweg worden er 5 bewoond. Eén accommodatie wordt bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, 4 accommodaties zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum en worden dus onrechtmatig bewoond. Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt dat de doelgroep op het park gemêleerd is. Er wonen 70+ers, maar ook gezinnen met jonge kinderen. Marterhaar Het park ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur, maar wel op de rand daarvan (Echtense bos). Verder liggen er in de nabije omgeving geen agrarische bedrijven die een herbestemming belemmeren. Bewoning op het park Van de in totaal 100 recreatiewoningen op de Marterhaar worden er volgens de GBA 73 bewoond: 32 accommodaties worden bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, 41 woningen zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum (zie hoofdstuk beleid) en worden dus onrechtmatig bewoond. Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt dat de doelgroep op het park gemêleerd is. Een substantieel aantal is 60+ maar er zijn ook een aantal gezinnen met jonge kinderen. 17 Marterhaar-Vorstenburg Koekangerveldweg

18 Zomerhuizencomplex De Oshaar Beschrijving Zomerhuizencomplex de Oshaar is gelegen ten oosten van het dorp Koekange. Het complex ligt geïsoleerd op 1,8 kilometer van Koekange en op ruim 500 meter vanaf de doorgaande weg (Oshaarseweg). Het complex is kleinschalig van opzet, de accommodaties liggen besloten tussen de bomen. Door de besloten ligging zijn de accommodaties potentieel aantrekkelijk voor recreanten met een groene leefstijl. Deze doelgroep kenmerkt zich door interesse in sociale, rustgevende en licht sportieve activiteiten in de natuur en stelt geen hoge eisen aan de accommodatie. Het park onderscheidt zich niet van andere soortgelijke parken De Oshaar Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen aanwezig. Wel is er een centraal afvalbrengpunt. De aanwezige vereniging van eigenaren heeft een overeenkomst met een particulier afvalinzamelbedrijf. Het eigendom is versnipperd (uitgepond) en er vindt geen centrale verhuur of beheer plaats. Het park ligt niet in de Ecologische Hoofdstructuur en in de nabije omgeving liggen geen agrarische bedrijven die een herbestemming belemmeren. Bewoning op het park Van de in totaal 18 recreatiewoningen worden er volgens het GBA 5 bewoond. Eén accommodatie wordt bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, 4 accommodaties zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum en worden dus onrechtmatig bewoond. Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt dat de gemiddelde leeftijd van bewoners op het park 60+ is. 18

19 Bungalowpark De Larix Beschrijving Bungalowpark de Larix is gelegen ten noord-oosten van het dorp Zuidwolde. Het park ligt relatief geïsoleerd, naast het bungalowpark ligt camping Klein Zwitserland. De afstand tot de kern Zuidwolde is hemelsbreed 570 meter. Het park is kleinschalig van opzet en de accommodaties liggen besloten tussen de bomen. Door de besloten ligging zijn de accommodaties potentieel aantrekkelijk voor recreanten met een groene leefstijl. Dit type recreant heeft interesse in sociale, rustgevende en licht sportieve activiteiten in de natuur en stelt geen hoge eisen aan de accommodatie. Het park onderscheid zich niet van andere soortgelijke parken. Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen aanwezig. Er is een Vereniging van Eigenaren aanwezig, het eigendom is versnipperd (uitgepond) en er vindt geen centrale verhuur of beheer plaats. Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt dat gemiddelde leeftijd op het park 55+ is, maar ook een groot aantal 70+. Er woont één gezin met jonge kinderen. De Larix Het park ligt gedeeltelijk binnen de milieucirkel (100 meter o.b.v. geur) van het agrarisch bedrijf aan De Stuw 14. Direct naast het park ligt camping Klein Zwitserland. Ook deze camping heeft een milieucirkel van 50 meter op basis van geluid. Verder ligt het park binnen de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Bij het zoeken naar herbestemmingsmogelijkheden van het park zijn dit aandachtpunten. Bewoning op het park Het park wordt bijna volledig permanent bewoond. Van de in totaal 23 recreatiewoningen worden er volgens de GBA 22 bewoond. Tien accommodaties worden bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, 12 accommodaties zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum en worden dus onrechtmatig bewoond. 19

20 Bungalowpark t Heuveltje Beschrijving Bungalowpark t Heuveltje is gelegen ten zuidwesten van het dorp Zuidwolde. Het park ligt bijna aansluitend aan de bebouwde kom van Zuidwolde (270 meter) en grenst aan het terrein van voormalig camping de Ekelenberg dat ten noorden van het bungalowpark ligt. Het park is kleinschalig van opzet en de accommodaties liggen besloten tussen de bomen. Door de besloten ligging zijn de accommodaties potentieel aantrekkelijk voor recreanten met een groene leefstijl. Deze recreant heeft interesse in sociale, rustgevende en licht sportieve activiteiten in de natuur en stelt geen hoge eisen aan de accommodatie. Het park onderscheid zich niet van andere soortgelijke parken Uit een uittreksel van het bevolkingsregister blijkt dat de gemiddelde leeftijd 50 jaar is. t Heuveltje Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen aanwezig. Het eigendom is versnipperd (uitgepond) en er vindt geen centrale verhuur of beheer plaats. Er is wel een Vereniging Van Eigenaren aanwezig. Het park ligt bijna geheel binnen de milieucirkel (200 meter o.b.v. geur) van het intensief veehouderijbedrijf aan Ommerweg 21. Verder ligt het park dichtbij provinciale weg N48, enkele recreatieverblijven hebben mogelijk te maken met een hoge geluidsbelasting. Ook ligt park ligt binnen de provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Bij het zoeken naar herbestemmingsmogelijkheden van het park zijn dit aandachtpunten. Bewoning op het park Het park wordt bijna volledig bewoond. Van de in totaal 29 recreatiewoningen worden er volgens het GBA 27 bewoond. 15 accommodaties worden bewoond met een persoonsgebonden gedoogbeschikking, 12 accommodaties zijn als permanent woonverblijf in gebruik genomen na peildatum en worden dus onrechtmatig bewoond. 20

21 DEEL 4 Maatschappelijke context 21

22 In dit hoofdstuk wordt het vraagstuk onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen in de maatschappelijke context anno 2016 geplaatst. Eerst wordt de verblijfsrecreatieve sector en woningmarkt in Nederland en Drenthe kort belicht. Vervolgens wordt ingegaan op trends in de huidige maatschappij die een relatie hebben met dit vraagstuk en de effecten van onrechtmatige bewoning voor de ruimtelijke kwaliteit, economie, het sociaal domein en de veiligheid. Verblijfsrecreatieve sector Het Rapport Verblijfsrecreatie in Drenthe, Onderzoek naar het toekomstperspectief voor de sector van Bureau voor Ruimte en Vrije Tijd (2014) geeft een beeld van de verblijfsrecreatieve sector in Nederland en Drenthe. De markt van vakantieparken kent in 2016 een verdere groei van de vraag. Deze groei, van 2%, komt vooral door het stijgend aantal buitenlandse toeristen dat Nederland aandoet. Vakantieparken aan de kust, bij Amsterdam of nabij grote waterpartijen profiteren van deze instroom van vooral Duitsers, Belgen en Britten. De Nederlandse consument blijft kritisch op uitgaven aan vakanties en is gevoelig voor kortingsacties en de nieuwste trends als Airbnb en Booking.com. De concurrentie voor vakantieparken neemt steeds verder toe, onder meer van buiten de branche. Er komen meer Bed & Breakfasts op het platteland, boerderijen met kampeeraanbod, pretparken met logies en aanbieders van goedkope zonvakanties. Dit laatste leidt tot een steeds grotere afhankelijkheid van goed weer, ook omdat de consument steeds later boekt. Verder is er een structurele groei van het aantal recreatieparken. Campings worden getransformeerd naar nieuwe bungalowparken of naar tussenvormen (kampeerplaatsen met luxe glampingtenten of verhuureenheden). Bestaande parken breiden verder uit met luxe, nieuwe vormen van logies en enkele grote ketens investeren nog in nieuwe bungalowparken. Diverse regio s waaronder Drenthe hebben een verzadigde markt. Dit leidt tot stevige prijsconcurrentie, dalende marges en - ondanks de groeiende vraag - tot een neutraal sentiment in de sector. Ketenvorming versus unieke concepten De prognose voor vakantieparken is op de langere termijn negatief. Nederland blijft een populair vakantieland voor Nederlanders en voor buitenlandse toeristen, waardoor de vraag ook de komende jaren zal blijven groeien. Maar in een sterk verzadigde markt wordt het een steeds grotere uitdaging om op te vallen en gasten te verleiden tot een bezoek. De juiste online profilering van het product is van levensbelang. Grote ketens ontwikkelen zich tot online boekingplatforms en trekken een groot deel van de markt naar zich toe. Individuele parken kunnen zich hiervan alleen onderscheiden met een uniek product (door ligging, voorzieningen of concept) en een hoge kwaliteit (door service, innovatie en personeel). Daardoor ligt er de uitdaging om continu te investeren. De levenscyclus van het recreatief product wordt hierdoor korter nu consumenten sneller op een product zijn uitgekeken, terwijl de terugverdientijd door dalende marges oploopt. De verwachting is dat door toenemende ketenvorming, zowel op landelijk als regionaal niveau, verouderde parken geleidelijk worden overgenomen. Wanneer dit niet gebeurd is er kans op toenemende onrechtmatige bewoning op parken. Drenthe/De Wolden Vooral de grotere professionele recreatiebedrijven hebben een visie op de toekomst van het bedrijf. Een minderheid van de recreatiebedrijven stuurt daadwerkelijk op cijfers. Met name bedrijven met eigentijdse en luxere bungalows met veel centrumvoorzieningen laten een goede bezetting zien. Bedrijven met beperktere voorzieningen en een meer verouderd aanbod hebben het moeilijker. Het bedrijfsresultaat staat bij een groot aantal bedrijven onder druk. Voorzieningen voor de rustige (groene) en gezellig (lime) leefstijl/belevingswereld staan relatief laag in de productlevenscyclus (introductie/groei/volwassenheid/ terugval). In De Wolden/Drenthe hebben we veel 22

23 verblijfsaccommodaties die als groen en lime te typeren zijn. Dit betekent dat de recreatiesector in De Wolden/ Drenthe over veel verouderd aanbod beschikt. Het risico bestaat dat het verouderd aanbod in de toekomst groeit wanneer niet voldoende aandacht wordt besteed aan vernieuwing van het toeristisch product. Vernieuwing van het aanbod is een aandachtspunt in heel Drenthe. Dat geldt met name voor de kampeer- en bungalowsector. Om het perspectief van recreatieparken te duiden kunnen ze in het onderstaande kwadrant geplaatst worden. Bedrijven/parken in kwadrant hebben nog perspectief, hetzij door investeringen of door overnames door bijvoorbeeld een keten. Bedrijven in het 4 e kwadrant zullen afvallen en ten prooi vallen van onrechtmatige bewoning. De parken waarvoor deze discussienotitie is geschreven bevinden zich allen in kwadrant 4. In hoofdstuk 5 wordt verder ingezoomd het perspectief van de parken waar onrechtmatige bewoning op grote schaal voor komt. Markt recreatiewoningen In het NVM-rapport De Nederlandse markt voor recreatiewoningen gemaakt door Bureau Stedelijke Planning (2015) wordt aangegeven dat een aantal Nederlandse regio s, waaronder Drenthe, te maken heeft met prijsdaling (verkoopprijs) van recreatieverblijven en langere verkooptijden. Er is een tweedeling: vooral luxe recreatiewoningen in de kustgebied doen het goed qua vraag en prijsniveau, ze worden relatief snel verkocht. De verouderde recreatiewoningen in de periferie waaronder Drenthe hebben het lastig. Transitie van de samenleving De samenleving is op allerlei vlakken aan het veranderen. Inwoners nemen meer en meer zelf het initiatief in handen en vormen al dan niet via sociale media zelf gemeenschappen en netwerken die buiten de gevestigde maatschappelijke kaders om functioneren (Prof.dr.ir. Jan Rotmans 2015). Hiernaast zijn er tegenwoordig diverse mogelijkheden om flexibel te werken op kantoor, thuis of bijvoorbeeld in de trein het nieuwe werken. Voor wonen anno 2016 geldt in zekere zin hetzelfde. Er zijn mensen die om verschillende redenen niet slechts één vast woonverblijf hebben, maar meerdere. Verder is het gebruik van een woning tegenwoordig niet meer alleen wonen. Er wordt thuis gewerkt, gezorgd, gesport en gerecreëerd (deeltijd wonen). De definitie van recreëren is bijvoorbeeld het op een ontspannen manier je vrije tijd doorbrengen. Activiteiten die we ondernemen zijn door de huidige stand van de techniek veelal niet meer eenvoudig in hokjes te plaatsen of plaatsgebonden. Voor onderscheidende dingen als beleving en sfeer gaan we er wel op uit. Voor recreatieparken betekent dit dat onderscheidende parken die recreanten aantrekken door een bepaalde beleving, uniek aanbod of sfeer een toekomst is weggelegd. Recreatieparken die dit niet of onvoldoende kunnen bieden worden door de maatschappij gezien als aantrekkelijk woonalternatief. 23

24 In de maatschappij is er een behoefte om recreatiewoningen te bewonen vanwege de woonlasten, vrije ligging en veelal snelle beschikbaarheid. Een recreatiewoning kan bijvoorbeeld al dan niet tijdelijk (pauzewoning) aantrekkelijk zijn voor de volgende doelgroepen: - Mensen die doordeweeks in de Randstad werken en verblijven en in het weekend met de familie in het noorden, oosten of zuiden van het land wonen (voor De Wolden zeker van toepassing door goede ligging t.o.v. de Randstad) - Mensen met een lat-relatie - Mensen die verhuizen, maar doordat de verhuisdatum van de oude en nieuwe woning niet overeenkomen, een korte periode moeten overbruggen. - Mensen die pas gescheiden zijn en acuut andere woonruimte nodig hebben - Mensen met een laag inkomen of schulden die een goedkope recreatiewoning als enige woonalternatief zien - Mensen met veel vrije tijd en behoefte aan vrij wonen (bijvoorbeeld gepensioneerden) - Mensen die vanwege verschillende (sociaal gerelateerde) redenen niet kunnen leven in een reguliere woonwijk, zogenaamde paradijsvogels - Arbeidsmigranten die eventueel seizoensgebonden in deze regio werken Diverse van bovengenoemde doelgroepen kunnen, wanneer ze woonachtig zijn in een recreatiewoning, in meer of mindere mate een beroep op hulpverlening (WMO) of inkomensondersteuning van de gemeente. Het is daarentegen ook mogelijk dat op een park een sociale woongemeenschap ontstaat die elkaar d.m.v. noaberschap en mantelzorg ondersteund. Aantrekkelijkheid en kwaliteit recreatieparken Uitgeponde recreatieparken waar langdurig en grootschalig onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen plaatsvindt, worden steeds minder aantrekkelijk voor recreanten. Deze parken kunnen zich niet of niet voldoende ontwikkelen om aan de relatief snel veranderende recreatieve marktvraag te kunnen beantwoorden. Vanwege het versnipperde eigendom is er geen regie op het onderhoud, vernieuwing of vervanging van de verblijven. Het is aan eigenaren zelf om onderhoud te plegen en het recreatief product aantrekkelijk in de markt te zetten. In de praktijk gebeurt dit niet altijd adequaat. Het uitblijven van onderhoud, vernieuwing en goede marketing kan verschillende oorzaken hebben zoals beperkte financiële middelen, onvoldoende kennis van de recreatiemarkt, Geen verhuurintentie hebben en blijvende onduidelijkheid over planologische mogelijkheden op het recreatiepark voor zowel recreanten als onrechtmatige bewoners (geen legalisatie, maar handhaving blijft ook uit). De bouwmogelijkheden voor recreatiewoningen zijn beperkt en gebonden aan recreatief gebruik (zie ook deel 5 Bestaand Beleid). Mogelijk gevolg van de beperkte bouwmogelijkheden en een onduidelijk toekomstperspectief van het park is dat eigenaren/bewoners niet durven te investeren en de recreatiewoningen en het recreatiepark niet meer de kwaliteit hebben die de huidige recreant verwacht. Ander gevolg van onduidelijke planologische mogelijkheden kan zijn dat recreatieverblijven voor de eigenaar moeilijk verkoopbaar zijn (BVVW 2015). In De Wolden valt dit relatief gezien mee. Volgens website Funda staan op de betreffende parken op dit moment (januari 2016) 11 recreatiewoningen langer dan 6 maanden te koop. Deze recreatie staan allemaal op park Marterhaar. Verder kan onrechtmatige bewoning op recreatieparken bij een grote omvang ertoe leiden dat de fysieke uitstraling en beleving van recreatieparken veranderd. Het terrein kan het aanzicht van een woonwijk(je) krijgen door het plaatsen van overkappingen, schuttingen, bijgebouwen en geparkeerde auto s in de avonduren. Wanneer ervoor wordt gekozen permanent wonen op recreatieparken toe te staan zijn er afspraken nodig om de leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit duurzaam op peil te houden. Bij het ontwikkelen van een reguliere woonwijk wordt 24

25 bijvoorbeeld een stedenbouwkundig ontwerp met eisen omtrent het perceels- en woonoppervlak, goede ontsluiting, voldoende parkeergelegenheid, en wijkvoorzieningen gehanteerd. Dit zijn andere uitgangspunten dan gehanteerd bij het ontwerp van een recreatieparken (beperkter bebouwd oppervlak, ruimtebeleving, rust, en centrale voorzieningen gericht op de recreant). Recreatieparken zijn niet op voorhand ingericht om duurzaam te functioneren als woongebied. Anderzijds zien we dat bepaalde doelgroepen zoals senioren zich juist op een recreatiepark vestigingen vanwege het specifieke woonklimaat daar. Wanneer gekozen wordt voor het toestaan van permanente bewoning is per park maatwerk nodig. Op sociaal gebied worden door de gemeente verschillende geluiden opgepikt over wonen op recreatieparken. Enerzijds zijn er situaties bekend van pas gescheiden mensen en mensen in een schuldsaneringstraject die acuut tijdelijke en goedkope woonruimte nodig hebben. Via een tijdelijke omgevingsvergunning kunnen deze doelgroepen gefaciliteerd worden. Er zijn bij het team toezicht en handhaving enkele klachten bekend over spanningen tussen bewoners en recreanten door verschillende belangen. Recreanten willen recreëren op het park (buitenleven, spelende kinderen, barbecueën etc.). Er zijn signalen dat permanente bewoners moeite hebben met het gedrag van recreanten en hierover klagen. Andersom zijn er eigenaren van een recreatiewoning (die deze alleen gebruiken voor recreatie) die zich ergeren aan het feit dat zij in tegenstelling tot permanente bewoners forensenbelasting moeten betalen. Het gevolg van deze spanningen is dat een park zijn populariteit verliest en recreanten steeds meer wegblijven. Anderzijds zijn er ook situaties bekend waar permanente bewoning door recreanten juist als prettig wordt ervaren. Zo geeft de Belangenvereniging Vrij Wonen aan dat de vaste bewoners zorgen voor een bepaalde sociale controle op het park op de momenten dat de recreant er niet is en zorgen ervoor dat de afvalcontainers aan de weg staan en wegen en paden onderhouden worden. Sturing aanbod recreatie- en reguliere woningen Er is een verschil tussen commerciële/professioneel uitgebate parken en niet commerciële parken. Op commerciële/ professionele parken zijn de accommodaties in handen van één eigenaar, vaak een grote keten. Deze eigenaar heeft de regie in handen, houdt recreatietrends in de gaten en kan meestal vernieuwen en meebewegen met de trend. Op niet commerciële parken ontbreekt deze regie doordat de verblijven bijna allemaal zijn uitgepond. Eigenlijk doen alleen de commerciële/ professionele parken echt mee in de recreatiesector. Het enkel kijken naar de recreatiebestemming van parken geeft een vertekend beeld van het recreatieaanbod. In veel andere landen hebben recreatiewoningen geen aparte bestemming of status en mogen ook permanent bewoond worden. In deze landen is geen sprake van een totale woonbezetting, omdat de accommodaties onder centraal beheer staan of zich bijvoorbeeld door beleving, sfeer en ligging onderscheiden als recreatieverblijf (Priemus, voordracht provincie Overijssel 2015) Zoals hiervoor beschreven kan onrechtmatige bewoning op parken waar dit nog niet veelvuldig voorkomt de aantrekkelijkheid en kwaliteit van een park aantasten. Gevolg hiervan kan zijn dat op andere locaties weer nieuwe op de actuele markt aansluitende recreatiewoningen gebouw worden. Het zou voor de kwaliteit en openheid van het buitengebied wenselijker zijn dat in plaats van nieuwbouw van recreatieparken, bestaande recreatieparken vernieuwd of geherstructureerd worden. Door onrechtmatige bewoning op recreatieparken kan vraag en aanbod op de woningmarkt onduidelijker worden. In het gemeentelijk Woonplan wordt naar aanleiding van onderzoeken (demografisch, verhuisstromen, etc.) aangegeven welke vraag 25

26 naar woningen er is en op welke wijze deze vraag wordt ingevuld. Wanneer huishoudens in plaats van een reguliere woning een recreatieverblijf gaan bewonen sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. Via regionale afstemming en een woningbouwprogramma trachten gemeenten de aantallen en typen woningen te bouwen waar behoefte aan is. Hiermee moet voorkomen worden dat er teveel woningen (zowel kwalitatief en kwantitatief) gebouwd worden en wijken/buurt met de minst aantrekkelijke woningen te maken krijgen met leegstand. De realiteit is dat in recreatiewoningen ook permanent wordt gewoond. Het is daarom goed, ongeacht welk toekomstig beleid wordt gevoerd met betrekking tot recreatiewoningen, dat bij het inventariseren van de toekomstige woningbehoefte en het maken van woningbouwplannen ook de volgende zaken worden onderzocht: - de vraag naar wonen in recreatiewoningen; - het aantal onrechtmatige bewoonde recreatiewoningen; - het toekomstperspectief van recreatieparken waar onrechtmatige bewoning speelt en kan gaan toenemen en vervolgens de afweging of deze herbestemd moeten worden in plaats van nieuwbouw van woningen elders. Standpunt provincie Drenthe Het standpunt van de provincie Drenthe ten aanzien van onrechtmatige bewoning van recreatiewoning en herbestemming van recreatieparken is aan het veranderen. Het huidige in beleid verankerde standpunt is: niet meewerken aan herbestemmen. In de geactualiseerde omgevingsvisie (2014) wordt aangegeven dat de provincie in beginsel tegen permanente bewoning van recreatieverblijven is. In principe verleend de provincie geen medewerking aan het legaliseren van permanente bewoning door gemeenten, waarbij de bestemming verblijfsrecreatie wordt omgezet in de bestemming wonen. Alleen in uitzonderlijke gevallen zijn is de provincie bereid mee te werken. Hierbij moet worden voldaan aan de voorwaarden die de VROM-Inspectie stelt in de brochure Onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen; handreiking voor gemeenten. Verdere voorwaarden zijn: - De legalisatie heeft alleen betrekking op recreatiecomplexen en niet op losse recreatieverblijven. - Het recreatiecomplex sluit aan op een kernbebouwing. - De legalisatie past binnen het integrale woonbeleid van de betreffende gemeente. - De noodzakelijke integratie met de naastgelegen kern levert een duurzame ruimtelijke kwaliteitsslag op. In het nieuwe College-Akkoord Dynamisch en Ondernemend wordt gemeenten vanuit een positieve grondhouding de mogelijkheid gegeven haalbare plannen voor herbestemming van recreatieparken voor te leggen wanneer het betreffende park geen kwaliteit en recreatieperspectief meer heeft. Deze positieve grondhouding is nog niet verankerd in vigerend provinciaal beleid (omgevingsvisie/-verordening), maar geeft de gemeente wel de ruimte om de mogelijkheden van herbestemming te onderzoeken. Tot nu toe is een enkele keer een recreatiepark herbestemd. Een voorbeeld hiervan is de herbestemming van Buitengebied Blanckenborgh te Havelte (gemeente Westerveld) naar een dubbelbestemming Recreatie-Wonen. Deze herbestemming ging niet ten laste van het contingent van de gemeente, omdat de woningen door de provincie als bestaande woningen werden gezien. De uiteindelijke kans van slagen heeft te maken met visie en slagkracht bij de initiatiefnemer (bijvoorbeeld de VVE), het perspectief van een recreatiepark in de recreatiemarkt, de omvang van het park, de ligging van het park ten opzichte van bestaande woonkernen, passendheid in het gemeentelijk woningbouwbeleid en consequenties voor openbare orde en veiligheid. Het is verder onduidelijk welk standpunt de provincie Drenthe in de toekomst gaat innemen wanneer ervoor wordt gekozen het huidige beleid van De Wolden voort te zetten en onrechtmatige bewoning gedoogd blijft (verkapte legalisatie). 26