Onderwerp : Initiatiefvoorstel tiny houses en small houses

Transcriptie

1 Raadsinformatiebrief Onderwerp : Initiatiefvoorstel tiny houses en small houses Datum Zaaknummer : : 11 februari Portefeuillehouder : Wethouder Bikker Behandelend ambtenaar : Keetie van Rooijen Geachte leden van de raad van Molenlanden, Afgelopen periode heeft de gemeente meerdere vragen en verzoeken gekregen voor de plaatsing van tiny houses. Het gaat op dit moment om circa 35 tiny houses, verdeeld over verschillende initiatieven. Het is een nieuwe woonvorm en op dit moment zijn er geen kaders of beleidsregels voor deze woonvorm opgesteld. Het college heeft al eerder in het samenlevingsprogramma aangegeven pilots te willen starten met nieuwe woonvormen zoals tiny houses. Inmiddels is er al één tiny house in de gemeente geplaatst. In de woonvisie die later dit jaar ter vaststelling aan u zal worden aangeboden, zullen ook nieuwe en/of bijzondere woonvormen zoals tiny houses een plek krijgen. Door de heren B. de Groot, P. Verschoor, E. Jonker, L. Timmer en mevrouw J. Korevaar is nu het initiatiefvoorstel ingediend. Het doel van dit initiatiefvoorstel is het stimuleren van deze vernieuwende en innovatieve woonvormen. Dit is in lijn met de wens van het college om pilots te starten voor nieuwe woonvormen en het college staat dan ook in basis positief tegenover het voorstel. Wel wil het college een aantal kanttekeningen en aanbevelingen plaatsen ten aanzien van de doelgroep, het verwachtingsmanagement, de financiële paragraaf, de rol van de gemeente en de beleidsuitgangspunten. Deze worden achtereenvolgens in deze raadsinformatiebrief behandeld. Dit ter overweging bij de behandeling van dit initiatiefvoorstel. 1. De doelgroep Uit het aantal belangstellenden dat zich de afgelopen periode bij de gemeente heeft gemeld, blijkt dat er belangstelling is voor tiny houses en/of small houses. De doelgroep lijkt vooralsnog divers. Het bestaat uit mensen die uit duurzaamheidsoverwegingen een tiny house zouden willen bewonen, tot mensen die vanuit de krapte op de huidige woningmarkt (de wooncrisis) deze stap willen zetten. In het initiatiefvoorstel wordt onderscheid gemaakt tussen tiny houses en small houses, omdat deze woonvormen duidelijk van elkaar verschillen. Het belangrijkste verschil is dat de tiny houses zelfvoorzienend zijn en niet op de nutsvoorzieningen worden aangesloten en small houses worden over het algemeen wel op deze voorzieningen aangesloten. Tiny houses zijn, aldus het initiatiefvoorstel, bedoeld voor een doelgroep die vanuit duurzame overgingen dit type wonen nastreeft en/of startende jongeren die zich tijdelijk in een dergelijke woning willen vestigen ter overbrugging naar een permanente woning.

2 Het college twijfelt of tiny houses een oplossing biedt voor startende jongeren en/of lagere inkomens. Vaak worden tiny houses door de toekomstige bewoners zelf gebouwd of laten ze deze bouwen en financieren ze dit met eigen middelen. Een uitgangspunt is dat tiny houses zelfvoorzienend zijn en dit is kostbaar. Het afsluiten van een hypothecaire lening voor een verplaatsbare woning (zonder grondpositie) lijkt vooralsnog niet of beperkt mogelijk. Dit kan betekenen dat de doelgroep wordt beperkt tot mensen die de middelen hebben om dit zelf (of bijvoorbeeld via familie) te kunnen financieren. Naar verwachting bevat de doelgroep verschillende leeftijdsgroepen, ongetwijfeld ook starters, met eigen geld of een lening via familie die duidelijk vanuit duurzaamheidsoverwegingen bereid zijn te investeren. Maar wij verwachten dat het niet voor veel starters of mensen met lagere inkomens haalbaar is. Small houses zijn in het initiatiefvoorstel bedoeld voor tijdelijke en acute woonbehoefte. Vanuit woningbouwcorporaties hebben wij het signaal gekregen dat er in Molenlanden met betrekking tot de sociale huurwoningen geen urgent probleem is voor het huisvesten van starters met een inkomen onder de inkomensgrens. De gemiddelde wachttijd is beperkt. Zij zien dan ook voor alsnog geen reden om in dit segment (tijdelijke) woningen toe te voegen. Dit betreft starters die op zoek zijn naar sociale huurwoningen, maar er zijn in deze regio veel starters op zoek naar koopwoningen en wellicht ook huurwoningen in de vrije sector (huurprijs > 737). Nieuwbouwhuizen zijn voor deze groep vaak te duur of niet beschikbaar en de small houses zouden hier iets in kunnen betekenen. Maar omdat het bij small houses ook gaat om tijdelijke locaties, verwachten wij dat ook hier de (hypothecaire) financiering voor alsnog - een probleem is. Dit zou de mogelijkheden voor small houses in eigendom beperken en blijft over small houses voor vrije sector verhuur (mits er een verhuurder is). Wij verwachten dat dit zeker in een behoefte zal voorzien, maar verwachten dat starters en lagere inkomens uit Molenlanden hiervoor beperkte belangstelling zullen hebben; vaak is er een duidelijke voorkeur voor koop. Wanneer een partij eigendom, onderhoud en verhuur regelt, kunnen small houses ook een kans zijn voor doelgroepen die vanuit het sociaal domein als aandachtsgroepen zijn aangeduid, bijvoorbeeld in de vorm van woonbegeleidingsplekken of Beschermd Thuis. In het initiatiefvoorstel wordt beschreven dat het primair bedoeld is voor de inwoners van Molenlanden. Juridisch is dit niet af te dwingen. Dit kan alleen wanneer er uit onderzoek blijkt dat er een tekort is aan bijvoorbeeld starterswoningen is en dat daardoor inwoners uit Molenlanden wegtrekken. Voor deze woonbehoefte kan tijdelijke huisvesting een goede invulling zijn. Het creëren van extra aanbod met tijdelijke huisvesting moet dan een antwoord op een specifieke woonvraag zijn. De conclusie is dat er in is de gemeente Molenlanden belangstelling is voor het concept tiny houses en small houses vanuit verschillende doelgroepen. Maar dat de financiële haalbaarheid ervoor kan zorgen dat de starters of lagere inkomens die als doelgroep in het initiatiefvoorstel beschreven wordt, niet of weinig gebruik kan maken van deze pilot. In de voorgestelde evaluatie zal het college dit aspect uitvoerig behandelen. 2. Verwachtingsmanagement proces en kansen 2

3 Het is van belang om in dit initiatiefvoorstel verwachtingsmanagement toe te voegen ten aanzien van de behandeling van initiatieven. De afweging blijft, ook met de aangereikte beleidsuitgangspunten, complex en in sommige gevallen tijdsintensief. Ieder initiatief is maatwerk. Net zoals bij andere ruimtelijke ontwikkelingen is daarom het advies om voor de realisatie van een tiny house of small house eerst een principeverzoek in te dienen, om te bepalen of in dit geval voldaan kan worden aan de beleidsuitgangspunten en in principe medewerking verleend kan worden aan de ontwikkeling van een tiny house of small house op die specifieke locatie voor een bepaalde tijd. Voor de provincie is een tiny house of small house ruimtelijk gezien niet anders dan een reguliere woning. Dit houdt in dat binnen Bestaand Stads- en Dorpsgebied (BSD) bij de realisatie van een klein aantal woningen geen provinciaal belang is en dat bij realisatie van een klein aantal woningen buiten BSD ruimtelijke kwaliteit van belang is. Er is dan een goede onderbouwing en afstemming met de provincie nodig. Dit betekent dat het op sommige locaties misschien vanuit provinciaal beleid niet mogelijk is om een tiny house of small house te realiseren, of dat het alleen mogelijk is om een tiny house of small house op die locatie te realiseren als dit gebeurt in plaats van een gewone woning. Gedeputeerde staten heeft in reactie op de monitor woningbouw Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2017 aangegeven programmaruimte te willen bieden voor initiatieven met flexwoningen. De provincie heeft aangegeven dat tijdelijke woningen niet meegerekend worden in de woningcijfers. Naast overleg met de provincie is overleg met het waterschap van belang. Ieder initiatief dat off-grid gerealiseerd gaat worden krijgt te maken met lozing van afvalwater op het oppervlaktewater. Per situatie dient bekeken te worden hoe de meest passende oplossing gevonden kan worden. Het waterschap moet toestemming geven voor de betreffende maatwerkoplossing. Naast het beoordelen en waar mogelijk verlenen van een vergunning is het ook nodig om privaatrechtelijk afspraken te maken, zowel met de eigenaar van de grond als de huurder. Het uitgangspunt dat de tiny house of de small house niet gebruikt mag worden als tweede woning kan hierin een plek krijgen, alsook het schoon opleveren van de grond en de tijdelijkheid. De tiny houses en small houses worden waar mogelijk gefaciliteerd voor 10 jaar. Na 10 jaar moeten de eenheden verwijderd worden. In het initiatiefvoorstel wordt geen aandacht besteed aan wat er gebeurt na 10 jaar. Advies is om ook hier aan verwachtingsmanagement te doen en aan het initiatiefvoorstel toe te voegen dat de gemeente na 10 niet op zoek gaat naar een nieuwe locatie. Realiteit is wel dat bij een succesvol experiment na 10 jaar de vraag opnieuw bij de gemeente terugkomt. Geadviseerd wordt om in het initiatiefvoorstel uitgebreider aandacht te besteden aan verwachtingsmanagement. 3. Beleidsuitgangspunten Het belangrijkste doel van dit initiatiefvoorstel is niet het vastleggen van beleidsuitgangspunten, maar het stimuleren van deze vernieuwende en innovatieve woonvormen. Om dit te stimuleren zijn er echter wel voldoende handvatten nodig om een 3

4 goed gesprek te kunnen voeren en initiatieven concreet te maken. Ook is dit van belang omdat zo initiatieven op een juiste en gelijke manier beoordeeld kunnen worden. In het voorstel wordt een aantal beleidsuitgangspunten benoemd, bijvoorbeeld het standpunt dat er geen tiny houses en small houses gesitueerd kunnen worden aan een ruilverkavelingsweg, evenals de zinsnede: Uiteraard blijven in alle gevallen de wettelijke vereisten overeind en in alle gevallen geldt: betrek de omgeving bij de planvorming. Bij de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit worden de geldende visies en beleidskaders gehanteerd. Dit laat zien dat los van de beleidsuitgangspunten in het initiatiefvoorstel een afweging gemaakt moet worden per initiatief ten aanzien van wettelijke vereisten (milieu, bouwbesluit etc.), ruimtelijke kwaliteit en draagvlak. Ook zijn de wettelijke vereisten en afwegingen rondom ruimtelijke kwaliteit bij initiatiefnemers vaak niet bekend. Voorgesteld wordt om de beleidsuitgangspunten op bepaalde punten te concretiseren en aan te vullen. Initiatiefnemers kunnen op deze manier met een completer plan gerichtere vragen stellen aan de gemeente en zo kan het beoordelingsproces versneld worden. Voorgestelde aanvullingen: Tiny houses Small houses De initiatiefnemer is verantwoordelijk om aan de voorkant de omgeving te betrekken bij de planvorming en geeft hiervan een terugkoppeling te geven aan de gemeente Er moeten voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden op eigen terrein. Per tiny house of small house zijn dit twee parkeerplaatsen. Landschappelijke inpassing is hierbij van belang. Parkeerplaatsen worden geclusterd bij meerdere eenheden Tiny houses zijn gebouwd van biobased Small houses zijn energieneutraal en bij circulaire bouwmaterialen. voorkeur gebouwd van duurzame materialen. Bijgebouwen worden geclusterd bij meerdere eenheden Er is geen aansluiting op het riool en daarom is toestemming van het waterschap benodigd voor afvoer afvalwater op het oppervlaktewater. Houd bij de inrichting van het terrein rekening met klimaatadaptatie en biodiversiteit. Ten alle tijde dient voldaan te worden aan een goede ruimtelijke ordening en een gezond woon- en leefklimaat. Dit moet waar nodig onderbouwd worden door (aanvullende) omgevingsonderzoeken (bv. milieu/verkeer). Tiny houses en small houses aan ruilverkavelingswegen als optie openhouden in het kader van het nader te verkennen beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). In elk geval zouden dan wel aanvullende eisen gesteld moet worden, bijvoorbeeld qua landschappelijke inpassing en dat deze tiny en small houses geen (milieu)belemmering opleveren voor omliggende (agrarische) bedrijven. Geadviseerd wordt om de beleidsuitgangspunten conform bovenstaande tabel aan te passen. 4

5 4. Financiële consequenties Aan deze pilot zijn financiële consequenties verbonden. Dit is in het voorstel in mindere mate uitgewerkt. Bij een dergelijke pilot is het van belang om binnen de organisatie een trekker te hebben die sturing geeft aan de pilot. Een aanspreekpunt/loket voor vragen over tiny houses en small houses is vanuit het oogpunt dienstverlening ook essentieel. Omdat dit een nieuw woonvorm betreft en wet- en regelgeving nog niet in alle gevallen hierop aangepast is, zal er meer informatie-uitwisseling en overlegmomenten nodig zijn in vergelijking met reguliere principeverzoeken en vergunningprocedures. Dit vraagt extra inzet van de behandelaars van deze verzoeken, maar ook van de inhoudelijke specialisten om mee te denken over deze innovatieve initiatieven (zoals buitenruimte en duurzaamheid). Daarnaast zijn er overleggen nodig met de provincie en het waterschap. Vooral in de fase voor de vergunningaanvraag, de fase van een principeverzoek, is een tijdsinvestering nodig. Met het grote aantal principeverzoeken, vergunning- en bestemmingsplanprocedures op dit moment is het van belang om kritisch te zijn op de druk die deze pilot legt op de ambtelijke capaciteit. Voor de behandeling van een principeverzoek en de tijdelijke vergunning kunnen uiteraard leges gevraagd worden. De leges voor een principeverzoek zijn 435,00 conform de legesverordening Molenlanden Om bovenstaande werkzaamheden te kunnen uitvoeren stelt het college aan uw raad voor een inhuurbudget vrij te geven voor het eerste half jaar van de pilot. Het gaat om en dit bedrag komt voort uit een raming van capaciteit (trekker, aanspreekpunt, behandeling verzoeken, inhoudelijke beoordeling) voor het komende half jaar op basis van 30 principeverzoeken, minus het verwachte bedrag aan leges. Na een half jaar voert het college een evaluatie uit waarin capaciteit ook een plek krijgt. In het initiatiefvoorstel wordt daarnaast ook ingegaan op de financiële consequenties wanneer gebruik gemaakt gaat worden van gemeentegrond. Dit gaat bijvoorbeeld om de aansluiting op nutsvoorzieningen, het woonrijp maken van deze locaties, maar ook om het bepalen van de huur. De kosten voor aansluiting op nutsvoorzieningen zijn bij reguliere woningbouwontwikkelingen voor de ontwikkelende partij. In het initiatiefvoorstel staat dat de gemeente zelf geen actieve rol heeft, maar faciliteert als een initiatief zich aandient. Wel is het van belang om vooraf te bepalen hoe op financieel gebied om te gaan met mogelijke initiatieven op gemeentegrond. Het college vraagt uw raad budget beschikbaar te stellen om uitvoering te geven aan de pilot en een richtinggevende uitspraak te doen over hoe omgegaan wordt met de kosten voor het beschikbaar stellen van gemeentegrond. Conclusie Het initiatiefvoorstel sluit aan bij de wens van het college om vernieuwende en innovatieve woonvormen te stimuleren. Geadviseerd wordt om het initiatiefvoorstel op een aantal punten aan te vullen om het college meer richting en handvatten te bieden bij de uitvoering van de pilot. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. 5

6 Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Molenlanden, De secretaris, De burgemeester, Drs. F. Jonker Drs. T.C. Segers MBA 6