Intentiedocument. (versie 1.2 d.d )

Transcriptie

1 Intentiedocument (versie 1.2 d.d ) Behorende bij Initiatief: Ontwikkeling Jutfaseweg 178 Initiatiefnemer(s): Mozaïek Ontwikkelings- en Realisatie B.V. Inhoudsopgave Deel I. Het initiatief... 2 a. Omschrijving van het initiatief... 2 b. Omschrijving van het plangebied... 2 c. Inschatting haalbaarheid en wenselijkheid... 4 d. Onderzoeksvragen voor de definitiefase... 7 Deel II. Proces e. Te doorlopen proces f. Afspraken rondom rolverdeling, samenwerking en participatie g. Planning Deel III. Financiële afspraken h. Voorschot plankosten i. Erfpacht / Economische meerwaarde / Leges/ Diversen... 12

2 Deel I. Het initiatief a. Omschrijving van het initiatief Mozaiek Ontwikkelings- en Realisatie B.V. (hierna te noemen MOZAIEK ) is een samenwerking tussen NCB Projectrealisatie B.V. uit Harderwijk, Reuvers Ontwikkeling & Bouw uit Oss en SamenThuis Vastgoedontwikkeling B.V. uit Bilthoven. MOZAIEK heeft in februari 2019 de bedrijvenlocatie aan de Jutfaseweg 178, exclusief het gemeentelijk monument, gekocht en heeft het plan de bedrijvenlocatie te ontwikkelen tot woongebied. Het gemeentelijke monument aan de Jutfaseweg, te weten het hoofdgebouw van de oude fabriek, is in eigendom van G.B. van de Zandschulp Beheer B.V. De initiatiefnemer beoogt samen met de eigenaar van het monument een plan met sloop en sanering van de verouderde aanwezige bedrijfsbebouwing en garageboxen en de ontwikkeling en realisatie van nieuwe woningen in een gemengd programma en tevens de renovatie en herbestemming van het monument naar appartementen/ studio s (hoofdgebouw voormalige tegelfabriek). b. Omschrijving van het plangebied Het plangebied ligt aan de Jutfaseweg 178 in de Rivierenwijk. Het terrein bevat de huisnummers 178 tot en met 181 en bestaat uit het oude fabrieksterrein van de tegelfabriek Ravesteyn-Westraven. Het hoofdgebouw van de oude fabriek is een gemeentelijk monument. Onderstaand is een luchtfoto van het plangebied opgenomen.

3 Op het terrein zijn verschillende bedrijfsactiviteiten aanwezig. Zo zijn er een garagebedrijf, een bandenservice, garageboxen en een fiets- en scootmobielwinkel aanwezig. De aanwezige bebouwing is sterk verouderd en verkeert in matige staat. Daarnaast wordt de oude bedrijfswoning verhuurd en zijn er op de verdieping in het monument woonstudio s aanwezig. De eigenaar van het monument heeft de intentie om op de begane grond ook (onzelfstandige) woonstudio s te ontwikkelen. Eigendomssituatie Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa m 2. Het monument met enige ruimte eromheen heeft een oppervlakte van circa 800 m 2 en is in eigendom van G.B. van de Zandschulp Beheer B.V. Het voor woningbouw te ontwikkelen gebied heeft een oppervlakte van circa m 2 en is in eigendom van MOZAIEK. 73 m 2 van het plangebied is eigendom van de Gemeente Utrecht en momenteel in erfpacht uitgegeven aan de nieuwe eigenaar MOZAIEK.

4 Huidige bestemming Op de locatie zijn de Chw (Crisis- en herstelwet) Algemene regels over bouwen en gebruik (onherroepelijk ) en het Bestemmingsplan Rivierenwijk (onherroepelijk, vastgesteld ) van toepassing. De huidige bestemming op de locatie is Bedrijfsdoeleinden. Het garagebedrijf, welke als categorie 3-bedrijf een uitzonderingspositie heeft binnen de toegestane categorie 1 en 2-bedrijven. Het garage bedrijf zal de locatie verlaten. Om de ontwikkeling van woningbouw mogelijk te maken is een wijziging van de bestemming nodig. Deze wijziging heeft betrekking op het hele plangebied (inclusief monument). In het planproces is er doorlopend afstemming tussen de woningbouwontwikkeling en de ontwikkeling in en rondom het monument Relatie met andere ontwikkelingen Het plangebied bevindt zich dichtbij de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone deelgebied 5. Dit is een grote binnenstedelijke ontwikkeling waar woningen gebouwd gaan worden. De ontwikkeling van dit plangebied en de ambities die daar gesteld worden hebben een directe relatie met de ontwikkeling van de woningen aan de Jutfaseweg op het gebied van stedelijke verdichting en parkeren. In de nabije omgeving (Reitdiepstraat) is Boex bezig met een planontwikkeling. c. Inschatting haalbaarheid en wenselijkheid In dit deel wordt aan de hand van verschillende thema s een gebiedsbrede inschatting gemaakt van de wenselijkheid en haalbaarheid van het initiatief. Het initiatief moet in ieder geval voldoen aan wettelijke kaders en het vastgestelde beleid, tenzij het bewust afwijken van het vastgestelde beleid tot een betere situatie leidt. Daarnaast wordt een inschatting gemaakt op basis van andere relevante kaders zoals het de vastgestelde Woonvisie 2019, coalitieakkoord en collegebesluiten. In het volgende deel worden per relevant thema onderzoeksvragen meegegeven voor nadere uitwerking van dit initiatief in de vervolgfase. Onderstaande inschatting van wenselijkheid en haalbaarheid is uitdrukkelijk nog geen akkoord op het voorgestelde programma/initiatief. In de volgende fase zal aan de hand van de hierna geformuleerde onderzoeksvragen, onderzocht of èn onder welke voorwaarden het initiatief daadwerkelijk wenselijk en haalbaar is en vindt een integrale afweging van de relevante thema s plaats. Deze zullen worden vastgelegd in de programmatische uitgangspunten, welke bestuurlijk zullen worden vastgesteld. De bedrijvenlocatie aan de Jutfaseweg biedt volop mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit op deze plek in de Rivierenwijk te verhogen en de overlast van de bedrijven voor de omwonenden weg te nemen. De transformatie van bedrijvenlocatie naar wonen draagt tevens bij aan de opgave voor de gemeente Utrecht om vooral binnenstedelijk te verdichten.

5 Hierbij zijn er kansen en mogelijkheden om zowel de behoefte aan betaalbare woningen te realiseren als meer differentiatie aan te brengen in dit deel van de wijk door naast een middencategorie ook een duurder segment toe te voegen. De ontwikkeling van nieuwe woningen op deze locatie biedt kansen om de woningdifferentiatie in de wijk te vergroten en tevens de doorstroming te bevorderen. De ontwikkeling maakt renovatie en herbestemming van het monument mogelijk. 1. Programma De stad Utrecht groeit naar inwoners en de vraag naar woningen groeit daarmee evenredig. De behoefte om binnenstedelijk te verdichten en daarbij de menging van doelgroepen om een onverdeelde stad te krijgen is daarmee inherent verbonden. Om hierop aan te sluiten wil de initiatiefnemer de aanwezige verouderde bedrijven transformeren naar een prettig en hoogwaardig woongebied. Het woningbouwprogramma wordt in de verdere planontwikkeling nader onderzocht en uitgewerkt. De initiatiefnemer heeft op dit moment het voornemen om gestapelde woningen voornamelijk aan de Jutfaseweg te situeren en met name grondgebonden woningen in het binnengebied. Voor wat betreft de grondgebonden woningen zien zij een kans om een woonproduct te ontwikkelen die op dit moment niet aanwezig is in de Rivierenwijk, te weten ruime gezinswoningen met tuin/ dek. De toevoeging van dit woningtype in de Rivierenwijk bevordert de doorstroming binnen de wijk en zorgt voor een meer diverse woningdifferentiatie in de buurt en de omgeving. Voor de gestapelde woningen hebben zij het voornemen om in plaats van huurwoningen in het middensegment juist koopwoningen in het middensegment te ontwikkelen (conform middencategorie koop beschreven in de Woonvisie). Hun idee hierbij is om voornamelijk woningen voor starters op de woningmarkt aan te bieden waarbij het doel is om de woningen dusdanig te ontwikkelen dat deze voor de toekomst ook voor deze doelgroep beschikbaar blijft door compacte woningen te ontwikkelen die niet uit te breiden zijn. De eigenaar van het monument heeft de intentie om op de begane grond (onzelfstandige) woonstudio s te ontwikkelen. 2. Stedenbouw In opdracht van initiatiefnemer heeft Kien Ontwerp een eerste stedenbouwkundige verkenning gedaan naar de bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten worden naar aanleiding van de onderzoeksvragen en tijdens het uitwerken van de Programmatische Uitgangspunten opgesteld. 3. Verkeer Op dit moment geldt er geen betaald parkeerregime in de directe omgeving; het parkeerregime B2 is van toepassing zodat men gratis op straat kan parkeren. De ontwikkeling van de Merwedekanaalzone, deelgebied 5, waar met een lage parkeernorm gewerkt wordt, kan ervoor zorgen dat de omliggende wijken, zoals de Rivierenwijk, parkeeroverlast gaan ervaren. Om dit te voorkomen is in het

6 coalitieakkoord opgenomen dat er maatregelen genomen gaan worden. Onduidelijk is nog welke maatregelen dit zijn De Jutfaseweg is momenteel een 50 km/uur weg. Volgens het mobiliteitsbeleid Slimme Routes, Slim Regelen en Slim Bestemmen van de gemeente Utrecht kan deze weg afgewaardeerd worden naar een 30km/uur weg. Hiervoor zijn nog geen uitgewerkte plannen. 4. Duurzaamheid/gezond stedelijk leven De sloop/nieuwbouw verhoogt op voorhand de ecologische footprint van de stad. Anderzijds biedt dit initiatief kansen op toegevoegde waarde voor duurzaam en gezond stedelijk leven Het huidige plangebied is voor 100% verhard. Het voornemen is om een groen binnengebied te creëren dat voor kinderen allerlei mogelijkheden biedt om aantrekkelijk buiten te zijn, te bewegen en veilig te kunnen spelen. Ook geeft dit binnengebied de mogelijkheid voor bewoners en buurtgenoten om elkaar te ontmoeten. De locatie is voor gezond wonen en leven geschikt. Er liggen kansen voor het ontwikkelen van een meer klimaatadaptieve en natuur inclusieve omgeving dan de huidige situatie. Verder ligt er een kans voor een betere en gasloze energieprestatie met een laag verbruik en duurzame opwekking in het plangebied. Doelstelling van de initiatiefnemer is vernieuwing van het gebied, het leveren van een bijdrage aan een meer gedifferentieerde woningvoorraad in Rivierenwijk en bij te dragen aan gezonde verstedelijking (Healthy Urban Living). Dit doen ze onder andere door te bouwen op een gezonde plek, het stimuleren van fietsgebruik en het ontwikkelen van een meer klimaatadaptieve en natuurinclusieve omgeving dan de huidige situatie. 5. Erfgoed Het industrieel complex (voormalige tegelfabriek van de gebroeders Van Ravestein, gebouwd in 1904) is sinds 25 januari 2000 integraal beschermd als gemeentelijk monument onder nummer Het is het enige gebouw dat nog herinnert aan de belangrijkste bedrijfstak langs de Vaartse Rijn, die van de aardewerkindustrie en heeft daarmee hoge waarde op deze plek. Ontwikkelaar MOZAIEK is voornemens onderdelen te slopen en woningbouw te realiseren. Hoewel de omschrijving van het monument zich focust op het oudste gedeelte, het bedrijfsgedeelte langs de Jutfaseweg, zijn alle (bouwkundige) onderdelen die door bestemming en gebruik aan het monument verbonden zijn mee beschermd. Dit betekent dat er voorafgaand aan sloop, bouwen of andere activiteiten een bouwhistorische opname gedaan moet worden, voorzien van een waardestelling. Dit om bij planvorming vanuit het algemeen belang een afweging te kunnen maken tussen de monumentwaarden en de gebruiksbelangen. De initiatiefnemer zal een bouwhistorische opname laten uitvoeren.

7 d. Onderzoeksvragen voor de definitiefase In het vorige deel is vanuit verschillende thema s het initiatief nader toegelicht waarbij een voorlopige inschatting van de wenselijkheid en haalbaarheid is gedaan. Onderstaande onderzoeksvragen zullen in de vervolgfase (definitiefase) zal worden uitgewerkt om tot programmatische uitgangspunten (programma, stedenbouw, verkeer, duurzaamheid, gezond stedelijk leven, grondzaken, proces) te komen. Tijdens deze fase zal de initiatiefnemer starten met zijn participatie. De uit te werken programmatische uitgangspunten geven richting aan de ontwikkeling. De thema s in dit intentiedocument en de programmatische uitgangspunten sluiten aan bij de coalitiedoelstelling en ambities van de gemeente en zullen bestuurlijk worden vastgesteld. Programma en stedenbouw Welk woningbouwprogramma sluit het beste aan bij de behoefte in de wijk en op welke wijze kan dit programma een plek krijgen op de locatie met behoud van de haalbaarheid van het initiatief en rekening houdend met het beleid van de gemeente? Op welke wijze kan aansluiting worden gezocht op de aanwezige situatie en op welke wijze kunnen de ruimtelijke kwaliteiten uit de omgeving worden benut en worden verbeterd? Kan het plangebied bijdragen aan een fijnmaziger voetgangers- en fietsersnetwerk in Utrecht? Op welke manier kan het bouwprogramma, groen, parkeren en de omgeving in samenhang worden ontwikkeld? Welke rooilijnen en bebouwingshoogtes zijn in het gebied denkbaar? Welke stedenbouwkundige uitgangspunten worden er gehanteerd voor de bestaande bebouwing? (bezonning, privacy en kwaliteitsverbetering (strook naast monument)) Kan de rooilijn van de huidige bebouwing aan de Jutfaseweg (rooilijn monument) worden gehanteerd voor de nieuwe bebouwing? Op welke wijze kan de kwaliteit van het monument worden verbeterd en in het plan worden ingepast? Op welke wijze kan het parkeerprogramma efficiënt en niet-dominant in het straatbeeld worden ingepast? Welke voorwaarden worden er gesteld aan beeldkwaliteit? Welke mogelijkheden zijn er om de betaalbare koopwoningen in de toekomst ook in die categorie te behouden? Wat speelt er in de wijk, welke bewonersinitiatieven leven er en kunnen die betrokken worden bij deze ontwikkeling?

8 Verkeer en parkeren Wat is de huidige parkeerbehoefte en op welke wijze heeft deze invloed op de parkeerbalans? Op welke wijze kan ingespeeld worden op de hoge ambities van de gemeente op het gebied van mobiliteitsmanagement? Op welke manier kunnen de van rechtens verkregen niveau parkeerplaatsen uit de huidige functie worden meegenomen in de parkeerbalans? Kunnen er innovatieve mobiliteitsconcepten zoals deelautogebruik worden toegepast en welke invloed hebben deze concepten op het verlagen van de parkeernorm? In hoeverre is het noodzakelijk om in het nieuwe plan garageboxen te laten terugkomen, op welke wijze tellen deze mee in de parkeernorm en is dit haalbaar? Hoe worden de nieuwe woningen georiënteerd en ontsloten? Welke invloed heeft de komst van de Merwedekanaalzone op het parkeerbeleid/parkeren voor het plangebied? Hoe kan bij het opstellen van de plannen toekomstig verwachte parkeerbeleid worden meegenomen? Duurzaamheid, groen en gezond stedelijk leven Onderzoek de mogelijkheden voor realisatie van de ambities van Utrecht op het gebied van duurzaamheid en energie: o Schenk daarbij aandacht aan het formuleren van maatregelen klimaatadaptatie, voor diervriendelijk en natuur inclusief bouwen, een haalbaarheidsonderzoek met de voorziene energievraag (warmte/koude en stroom) en het beoogde duurzame energieconcept en een onderbouwing van de algehele duurzaamheidsscore. Onderzoek de haalbaarheid door middel van een (voldoende technisch uitgewerkt) energieconcept voor gasloze energieneutrale of NOM-woningen, onderbouwd met een optimaal Total Cost of Ownership. Geef aan hoe circulair bouwen wordt toegepast: betreffende ingaande materiaalstromen, flexibel en demontabel bouwen en registreren van grondstoffen. Quick scan Flora en Fauna met Utrechtse soortenlijst voor bestemmingsplan, uitgebreid met een kansenonderzoek natuurinclusief bouwen; Quick scan wateropgave voor bestemmingsplan, uitgebreid met een kansenonderzoek klimaatadaptief gebied; Op welke manier draagt de ontwikkeling aan de Jutfaseweg bij aan vergroening in Rivierenwijk? Hoe kan het gebied zo groen mogelijk / zo min mogelijk verhard worden? Hierbij is de lijn: Onverhard, tenzij

9 Grondzaken, financieel-economische uitvoerbaarheid, RO en milieu Is het plan financieel uitvoerbaar voor de initiatiefnemer en is het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd? Is de gemeente Utrecht bereid om (een deel van) de erfpachtgrond te ruilen tegen grond elders in het plangebied? Kan de erfpacht worden beëindigd en onder welke voorwaarden? Wat is de mate van bodemverontreiniging op de locatie, welke maatregelen zijn er (eventueel) nodig om de ontwikkeling van woningbouw mogelijk te maken en welke invloed hebben die op de haalbaarheid van de ontwikkeling? Welke specifieke archeologische waarden zijn op de locatie aanwezig en op welke wijze hebben deze waarden invloed op het planproces en de ruimtelijke opzet en haalbaarheid van de ontwikkeling? Welke mogelijkheden zijn er voor eigen beheer van het binnen gebied? Proces Hoe ziet het participatie traject met de omgeving eruit? Hoe reageert de buurt op de toevoeging en wijziging van het programma? Erfgoed Onderzoek of naar aanleiding van een bouwhistorische opname, voorzien van een waardestelling of het mogelijk is om de onderdelen die door bestemming en gebruik aan het monument verbonden te slopen? Op welke manier zal het monument hersteld worden?

10 Deel II. Proces e. Te doorlopen proces Het project Jutfaseweg 178 wordt opgenomen in de pilot Zuidwest (Stadsakkoord Wonen : versnellen UPP-proces). Op basis van dit Intentiedocument en de daarin benoemde onderzoeksvragen zal worden toegewerkt naar het vaststellen van programmatische uitgangspunten (programma, stedenbouw, verkeer, duurzaamheid, groen, grondzaken, proces). Participatie door de initiatiefnemer is onderdeel van deze fase. Deze programmatische uitgangspunten geven richting aan de ontwikkeling. De thema s in het intentiedocument en de programmatische uitgangspunten sluiten aan bij de coalitiedoelstelling en ambities van de gemeente en zullen bestuurlijk worden vastgesteld. Voor initiatiefnemers is dan vroeg in het proces helder welke uitgangspunten voor de ontwikkeling van belang zijn. Op basis van het vastgestelde intentiedocument en de programmatische uitgangspunten stelt de initiatiefnemer een bouwenvelop op in nauwe samenwerking met de gemeente met wederom participatie als onderdeel van het proces. Op basis van het uitgewerkte plan moet zij, indien er sprake is van gemeente grond, overeenstemming bereiken met de gemeente over een marktconforme grondprijs. De bouwenvelop en (anterieure) overeenkomst zullen ter besluitvorming aan het college worden voorgelegd Daarna zal de initiatiefnemer zorgdragen voor het opstellen van het bestemmingsplan en definitief ontwerp (DO), waarna de bestemmingsplanprocedure doorlopen kan worden. Bestemmingsplan Het project kenmerkt zich als een UPP 2-project (kleinere bouwontwikkeling). De ontwikkeling past niet binnen de geldende bestemming Bedrijfsdoeleinden. Deze bestemming zal moeten worden gewijzigd. De initiatiefnemer zal in samenwerking met Vd Zandschulp alle benodigde procedures om de ontwikkeling van het gehele terrein mogelijk te maken. Vd Zandschulp blijft echter eigenaar van het monument en zal hier zelf de woonruimten in realiseren. Daarnaast zal MOZAIEK een sloopmelding doen ten aanzien van de te slopen opstallen. MOZAIEK zal zelf de ruimtelijke onderbouwing laten opstellen en aanleveren bij de gemeente ter toetsing. Het gemeentelijk kostenverhaal wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

11 f. Afspraken rondom rolverdeling, samenwerking en participatie Vanuit de gemeente is een pilot opgezet met hierin opgenomen een nieuwe werkwijze. Dit vraagt voor zowel gemeente als initiatiefnemen een andere manier van werken. Met de voorgestelde werkwijze conform de pilot zit de inzet van partijen meer aan de voorkant van het proces om tot goede programmatische uitgangspunten te komen. De gemeente zal een kaderstellend en faciliterende rol hebben in het proces. Het is aan de initiatiefnemer om de milestones in het proces invulling te geven en ter toetsing voor te leggen aan de gemeente. MOZAIEK is eigenaar van de grond. De gemeente heeft een toetsende rol ten aanzien van de massastudie en de ruimtelijke onderbouwing en een faciliterende rol ten aanzien van de planologische procedure. Ten aanzien van participatie heeft de initiatiefnemer in kaart gebracht wie belanghebbenden zijn. Dat betreffen de bewoners van de woningen direct grenzend aan het gebied, de huurders van de woningen en bedrijven in het plangebied en de eigenaar van het monument. Hun uitgangspunt voor het betrekken van de bewoners is informeren en raadplegen, zodat inzichtelijk is wat de belangen van de bewoners zijn en hoe die meegenomen kunnen worden, zodanig dat een optimale afweging kan worden gemaakt voor de nieuwe situatie vanuit zowel bestaande als nieuwe bewoners. Dat betreft onderwerpen als privacy, bezonning/schaduwwerking, verkeer, parkeren maar ook de beleving en toegankelijkheid van het aan de leggen binnenterrein vanuit (de tuinen van) omliggende percelen. MOZAIEK zal een participatietraject organiseren en middels verslaglegging daarover rapporteren aan de gemeente. g. Planning Vanuit het intentiedocument wordt toegewerkt naar het vaststellen van programmatische uitgangspunten. Dit geeft de richting voor de ontwikkeling. Van daaruit wordt de bouwenveloppe en bestemmingsplan vorm gegeven om tot een vergunningsprocedure te komen. Onderstaand wordt globaal de planning weergegeven: Afronden intentiedocument November 2019 Vaststellen intentiedocument en IPOK Januari 2020 Programmatische uitgangspunten Januari 2020-Februari 2020 Opstellen, consultatie en vaststellen bouwenveloppe Maart-Juni 2020 Doorlopen bestemmingsplan procedure Juni 2020 Juni 2021 Omgevingsvergunning Tweede kwartaal 2021

12 Deel III. Financiële afspraken h. Voorschot plankosten Ten behoeve van de opstart van de planontwikkeling dient MOZAIEK een voorschot aan de gemeente te voldoen conform de afspraken zoals gemaakt in de bijgevoegde IPOK. Het voorschot ten behoeve van gemeentelijke plankosten bedraagt ,- excl. BTW. i. Erfpacht / Economische meerwaarde / Leges/ Diversen De locatie bestaat uit drie kadastrale percelen. Het grootste perceel (4.189 m²) is volledig eigendom van de MOZAIEK. Het monument en te handhaven gebouw is in eigendom van G.B. van de Zandschulp Beheer B.V.. Mozaïek (samenwerking NCB, SamenThuis en Reuvers) heeft de bestaande opstallen en grond aan de Jutfaseweg 178 van Vd Zandschulp gekocht, behoudens het monument. Het monument is en blijft in eigendom van Vd Zandschulp. Vd Zandschulp zal in het monument zelf woonruimten realiseren. Een strook langs de Jutfaseweg (ca. 73 m²) is eigendom van de gemeente Utrecht en belast met een erfpachtrecht. De eigenaar van het monument is erfpachter. Het perceel dat belast is met erfpacht is momenteel bebouwd en zal in de toekomst grotendeels openbaar gebied worden. MOZAIEK zal voor eigen rekening en risico de opstallen slopen en de openbare ruimte, op basis van de ontwerpuitgangspunten van de gemeente, inrichten. G.B. van de Zandschulp Beheer B.V en de gemeente dragen zorg voor beëindiging van het erfpachtrecht. Het gebied voor de herontwikkeling betreft ook de openbare ruimte rondom de huidige opstallen. Het initiatief om samen met de gemeente en belanghebbenden tot een Bouwenvelop en een uitgewerkt plan te komen, ligt bij MOZAIEK de ontwikkelaar (hierna te noemen de initiatiefnemer). De gemeente heeft in dit project een kader-stellende rol en faciliteert de ontwikkeling. Indien de strook grond aan de voorzijde van het plangebied, welke in eigendom is van de gemeente Utrecht belast met erfpacht ter grootte van 73 m², (gedeeltelijk) zal worden gebruikt voor woningbouw zal initiatiefnemer bij uitgifte of verkoop van deze betreffende gemeentegrond moet de initiatiefnemer een marktconforme grondprijs/koopsom aan de gemeente betalen. Het toekomstige openbaar gebied wordt om niet door de initiatiefnemer aan de gemeente overgedragen.

13 Tussen de initiatienemer en de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de grondruil, de economische meerwaarde, de dekking van de gemeentelijke plankosten, een eventuele bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen, programmatische uitgangspunten en een vrijwaring voor de gemeente van toegekende planschadeclaims. Leges: Voor de omgevingsvergunning en het planologisch besluit: Verordening Leges Omgevingsvergunning 2017 gemeente Utrecht legesverordening Utrecht