december 2012 Verbeterplan Delftlaan Zuid

Transcriptie

1 december 2012 Verbeterplan Delftlaan Zuid

2 Voorwoord In dit boekje leest u over de aanpak van de woningen aan de Delftlaan Zuid en de P.C. Boutensstraat. We vertellen u over de werkzaamheden, die zowel aan de buitenkant van het gebouw als ín uw woning plaatsvinden. Een deel van de werkzaamheden is onderhoud, een ander deel is een verbetering. Wij leggen aan u uit wat dit voor u betekent en wat wij van u verwachten. Ook leest u wat de financiële gevolgen voor u zijn. Uitgebreide informatie vindt u in het Sociaal Plan. Het zijn in totaal 120 appartementen, gebouwd in Tachtig appartementen zijn gelegen aan de Delftlaan en veertig aan de P.C. Boutensstraat. De appartementen waren voor die tijd heel modern. Nu zijn ze toe aan een ingrijpende opknapbeurt. Zo zijn er veel klachten over vocht en tocht, zijn de installaties verouderd en de woningen slecht geïsoleerd. Samen met een aantal adviseurs, ERA Contour - de verantwoordelijke aannemer - en in overleg met de bewonerscommissie, heeft Ymere het afgelopen jaar gewerkt aan dit plan van aanpak. Voordat wij tot uitvoering van het plan kunnen overgaan hebben wij uw instemming nodig. Dit gebeurt met een akkoordverklaring. Daarmee kunt u aangeven of u instemt met ons onderhouds- en verbetervoorstel. Het inleveren van de akkoordverklaring is belangrijk. De verbeteringen kunnen alleen doorgaan als tenminste 70% van de bewoners ermee akkoord gaat. Daarom is het belangrijk dat u goed bent ingelicht over wat Ymere precies gaat doen. We hebben hieronder alle informatie voor u op een rij gezet. Dan kunt u een goede afweging maken. Om u als bewoner een goed beeld te geven van de voorgestelde maatregelen, wordt er op 13 januari ook een informatieavond georganiseerd door de bewonerscommissie en Ymere. Heeft u na het lezen van dit boekje, nog vragen? Achterin staat waar u met uw vragen of opmerkingen terecht kunt. We kijken ernaar uit om eind 2016 met de werkzaamheden te beginnen, zodat u weer comfortabel kunt wonen in een plezierige woonomgeving. Gerrie Blok Regiomanager Ymere 2

3 Inhoudsopgave 1. Waarom verbeteren? 4 2. Welke werkzaamheden worden uitgevoerd? 5 3. Hoe wordt de nieuwe woningindeling? 7 4. Wat zijn de financiële gevolgen voor u? 8 5. Welke keuzemogelijkheden heeft u? 9 6. Wanneer en hoe vinden de werkzaamheden plaats? Bent u het eens met het plan? Contact 12 Bijlagen Woningplattegronden 3

4 1. Waarom verbeteren? Om de woningen weer in goede conditie te brengen, voert Ymere onderhoud en verbeteringen uit. Naast uw woning worden ook de algemene ruimtes en de buitenruimte rondom het gebouw aangepakt. Doel is een veilige en prettige leefomgeving. Onderhoud en energiebesparende maatregelen Naast het onderhoud dat gedaan moet worden, verbeteren wij de woningindeling en voeren wij energiebesparende maatregelen uit. Dan houden we de woningen niet alleen in goede conditie, maar maken we ze ook comfortabeler en energiezuiniger, dus toekomstbestendig. 4

5 2. Welke werkzaamheden worden uitgevoerd? Het voorstel gaat over de onderhouds- en verbeterwerkzaamheden en energiebesparende maatregelen in uw woning, de algemene ruimtes in het gebouw en de buitenruimte. Dak Het dak wordt vanaf de buitenzijde geïsoleerd. Aan de Delftlaan wordt op de bovenste etage - één dakraam vernieuwd, het tweede dakraam vervalt en wordt dichtgezet. De dakgoten worden vernieuwd. Reinigen, recht leggen en nalopen van de dakpannen. Het verwijderen van asbest Preventief worden alle asbesthoudende materialen op een veilige manier verwijderd en afgevoerd. Dit gebeurt door een daarvoor erkend en gespecialiseerd bedrijf, volgens de huidige wet- en regelgeving, en met uiterste zorgvuldigheid. Op dit moment is er geen gevaar en kunt u veilig wonen. Gevels De gevels worden vanaf de buitenzijde geïsoleerd. Er moeten veel werkzaamheden aan de buitengevels worden uitgevoerd. Daarom zal het gebouw geheel in de steigers worden gezet. De balkonhekken worden geschilderd. De hemelwaterafvoeren worden vervangen. Trappenhuis De entreedeur wordt vervangen en er wordt een luifel geplaatst. De trappenhuiswanden worden gereinigd. Er worden nieuwe vloertegels op de bordessen gelegd. De traphekken worden geschilderd. De verlichting wordt verbeterd. Kozijnen woningen De kozijnen van ramen en deuren in de gevels worden vervangen. In alle kozijnen wordt HR++ beglazing geplaatst. Overige buitenkozijnen De buitendeuren en ramen van de bergingen worden hersteld en geschilderd. Impressie voorgevel Delftlaan

6 Woningonderhoud Nieuwe woningtoegangsdeuren. Nieuwe binnenwanden ten behoeve van de nieuwe woningindeling waar van toepassing. Vervangen van binnendeuren en hangen sluitwerk waar dat nodig is. Nieuwe waterleidingen en afvoeren. Nieuwe elektrische installatie. Nieuwe intercom. Nieuw keukenblok (lengte 1.80 m) inclusief tegelwerk en het aanbrengen van een verlaagd plafond. Nieuwe toiletruimte voorzien van nieuw toilet, nieuw tegelwerk en een verlaagd plafond. Nieuwe badkamer met nieuw sanitair en verlaagd plafond. Verlaagd plafond in de hal. Woningverbetering Deze werkzaamheden worden uitgevoerd tegen een huurverhoging. Aanbrengen van een centrale verwarming met HR (Hoog Rendement) ketel. Er worden radiatoren geplaatst. In woningen waar al een cv is aangebracht wordt deze technisch getoetst en indien nodig aangepast. Aanbrengen van mechanische ventilatie. Geluiddemping op de vloeren met geluidsisolerende vloerplaten van circa 3cm dik Uitbreiding van de elektrische installatie. De keuken wordt vergroot met de oppervlakte van het werkbalkon; dit werkbalkon vervalt. Veiligheid Verbeteren van verlichting in de bergingen. Nieuw inbraak werend hang- en sluitwerk op buitendeuren en woningtoegangsdeuren. Tuinen In overleg met de bewonerscommissie en een landschapsarchitect wordt een nieuw tuinontwerp gemaakt voor de binnentuinen/hoven. Hierover wordt met de bewoners in het voorjaar van 2016 overlegd. Eén van de bestaande hof tuinen Individuele opties U kunt op een later moment kiezen voor een aantal individuele opties: Tweede toilet in de bovenwoning in de laagbouw Zwevend toilet Zonwering Kleur van tegels en keukendeurtjes 6

7 3. Hoe wordt de nieuwe woningindeling? Begin 2015 hebben wij alle vaste huurders gevraagd naar hun mening over de kwaliteit van de woningen. Naast een betere verwarming en warmte-isolatie gaven huurders ook aan dat zij een betere woningindeling belangrijk vinden. Vooral keukens en badkamers voldoen niet aan de huidige eisen. In samenwerking met de bewonerscommissie zijn nieuwe woningindelingen uitgewerkt. De nieuwe plattegronden zijn als bijlage opgenomen in dit boekje. Appartementen aan de Delftlaan Zuid De belangrijkste wijziging is dat het kleine balkon aan de achterkant worden toegevoegd aan de keuken. De nieuwe ramen worden zo gemaakt dat deze geheel naar binnen open kunnen draaien zodat het balkoneffect behouden blijft. Hierdoor wordt de keuken groter en kan er bijvoorbeeld meer keukenapparatuur worden geplaatst of een eettafel(tje). Badkamer en toilet worden volledig vernieuwd. Aan de buitenzijde van de achtergevel wordt in een leidingschacht de rookgasafvoer voor de centrale verwarming en het kanaal voor de mechanische ventilatie gemaakt. In de nieuwe situatie is er naast de badkamer een kleine berging voor de cv-ketel en de wasmachine en eventueel een droger. Verder doen wij een voorstel aan de bewoners van de begane grondwoningen aan de Delftlaan voor een tuin die met een trap vanuit de keuken bereikbaar is. Alleen als alle huurders op de begane grond in één blok meedoen, plaatsen wij de trappen en voegen de tuin toe aan de woning. Woningen P.C. Boutensstraat Begane grond woningen Een nieuwe indeling van de woning, waardoor de keuken en de badkamer beter bruikbaar zijn. In principe wordt bij de nieuwe indeling uitgegaan van twee slaapkamers. Op individueel verzoek is het ook mogelijk om de twee slaapkamers samen te voegen tot één grote slaapkamer. Bovenwoningen Deze woningen hebben een goede woningindeling. Keukens en badkamers worden vervangen als dat nodig is. Kijkwoning en filmpje Ymere richt een kijkwoning in op de Delftlaan 449-hs. De woning is in april 2016 klaar. Dan kunt u de nieuwe woningindeling zien en de materialen die gebruikt zijn voor de woningverbetering. Om u alvast een indruk te geven van een gerenoveerde woning maakt Ymere een 3D filmpje. De film laten wij zien op de informatieavond, 13 januari aanstaande. Impressie woningen met trap Blik op woonblok aan de P.C. Boutensstraat 7

8 4. Wat zijn de financiële gevolgen voor u? Sociaal Plan Voor het verbeterplan Delftlaan Zuid is een Sociaal Plan opgesteld waarin alle rechten en plichten van Ymere en de bewoners zijn vastgelegd. Hieronder vindt u een samenvatting. De uitgebreide versie ontvangt u als bijlage en is ook te vinden op de website van Ymere. Hoe heeft Ymere de huurverhoging berekend? Bij het bepalen van de huurverhoging houdt Ymere zich aan de landelijk geldende regels. We volgen daarin het beleid van de Huurcommissie: de huurverhoging wordt berekend op basis van de kosten van de verbeteringen en een afschrijvingstermijn. Waarom een huurverhoging? De werkzaamheden aan uw woning bestaan voor een groot deel uit onderhoud. Deze investering neemt Ymere voor haar rekening. Daarnaast bevat ons voorstel een aantal (energiebesparende) verbeteringen, waarvan wij een deel aan u doorberekenen. Comfortverbetering en energiebesparing Het verbeteren van het binnenklimaat verhoogt het wooncomfort. Door het energieverbruik van het gebouw terug te dringen worden de energiekosten voor u als bewoner lager. Met de voorgestelde maatregelen gaan de woningen van gemiddeld energielabel F/G naar label A en B. Dat is een zeer grote verbetering. De boiler verdwijnt die nu stroom verbruikt. Het warme tapwater wordt voortaan door de CV - ketel verzorgd. Wij verwachten een gemiddelde besparing van circa 30% op de energielasten bij de huidige energieprijzen. De te verwachten besparing zal per huishouden verschillen, omdat het stookgedrag en elektraverbruik van bewoners verschilt. Ook de grootte van de woning en de locatie van de woning in het gebouw spelen uiteraard een rol. Uit onderzoeken blijkt dat ca. 40% van de energielasten wordt bepaald door het gedrag van de bewoner. Met nadruk vermelden wij dat 30% een inschatting is die naar boven en beneden (fors) kan afwijken. De huurverhoging De huurverhoging voor de verbeteringen in uw woning is afhankelijk van de woning waarin u woont. Wij onderscheiden 4 typen woningen: 3-kamerappartement Delftlaan 102,- 4-kamerappartement Delftlaan 116,- begane grond woning P.C. Boutensstraat 83,- bovenwoning P.C. Boutensstraat 113,- Individuele opties Over de huurverhoging voor individuele opties infomeren wij u op een later tijdstip. Dat geldt ook voor de mogelijke tuin uitbreiding van de woningen aan de Delftlaan. Uw woonlasten betaalbaar houden De gasprijs is op dit moment ongeveer 0,62 per m 3 en elektra kost ongeveer 0,22 per kwh (prijspeil november 2015). De verwachting is dat deze prijzen de komende jaren gaan stijgen. Door de werkzaamheden neemt uw besparing in de toekomst dus nog verder toe! Als u recht heeft op huurtoeslag, wordt de huurverhoging voor een groot deel opgevangen door een hogere huurtoeslag. U kunt op de website berekenen hoeveel huurtoeslag u kunt krijgen. 8

9 CO2 verbruik Met de aanpassingen aan uw woning en het lagere energieverbruik draagt u bovendien bij aan het terugdringen van het CO2 verbruik. Dat is belangrijk om het broeikaseffect terug te dringen en ons land ook in de toekomst leefbaar te houden. Verhuiskostenvergoeding Omdat u in ieder geval tijdelijk uw woning moet verlaten ontvangt u een verhuiskostenvergoeding van (prijspeil maart 2015). 5. Welke keuzemogelijkheden heeft u? U heeft verschillende keuzemogelijkheden: U kunt na uitvoering van de werkzaamheden terugkeren in uw eigen woning U kunt verhuizen naar een andere woning in het complex als die beschikbaar is U kunt met een stadsvernieuwingsurgentie verhuizen naar elders. U kunt een woning kopen in een van de voor koop aangewezen blokken. Vaste bewoners hebben de garantie tot terugkeer in hun eigen woning. In dit geval blijft uw huidige huurovereenkomst behouden. Voor bewoners die willen terugkeren naar de eigen woning stelt Ymere wisselwoningen beschikbaar in het complex zelf. Ook heeft u de mogelijkheid om te verhuizen naar een andere woning in het complex die beschikbaar is. In dit geval krijgt u een nieuwe huurovereenkomst. U kunt ook met een stadsvernieuwingsurgentie verhuizen naar een woning elders. Dit geldt alleen voor bewoners met een inkomen < ,-. U krijgt dan bij het zoeken naar een andere woning voorrang in de regio Zuid- Kennemerland. De voorrang geldt niet voor eengezinswoningen. 9

10 6. Wanneer en hoe vinden de werkzaamheden plaats? Wanneer beginnen de werkzaamheden? Wat houdt het precies in? Hieronder vindt u uitleg over enkele praktische zaken. Wanneer Het plan is om in het najaar 2016 te starten met de werkzaamheden. Wij willen starten met blok 1 Delftlaan 457 t/m 463 en P.C. Boutensstraat 103 t/m 117. En voeren achtereenvolgens de werkzaamheden in de andere blokken uit. De werkzaamheden aan de gevel en in de woning worden in dezelfde periode uitgevoerd. De werkzaamheden in een blok duren ongeveer drie maanden. In de planning is geen rekening gehouden met extreme weersomstandigheden. Het is altijd mogelijk dat hierdoor enige vertraging ontstaat. De herinrichting van de binnentuinen vindt na renovatie van de woningen plaats en mogelijk tegelijkertijd met herinrichting van de openbare weg aan de Delftlaanzijde door de gemeente. Het werk vindt in principe plaats op werkdagen tussen 7.30 en uur. Tijdens de bouwvak en kerst- en nieuwjaar periode wordt er niet gewerkt. Peildatum Zodra 70% van de vaste huurders heeft ingestemd met het plan, vraagt Ymere de gemeente om de peildatum te verlenen. Is deze verleend, dan informeren wij alle huurders en leggen uit wat u moet doen om stadsvernieuwingsurgent te worden. Huisbezoek In april/mei 2016 krijgt u een huisbezoek van de woonmakelaar en van een werknemer van het aannemersbedrijf dat de werkzaamheden gaat uitvoeren. Daarvoor wordt een afspraak met u gemaakt. Tijdens het huisbezoek vragen wij u om een keuze te maken uit de aangeboden mogelijkheden. Ook vindt er tegelijkertijd een technische inspectie plaats. Uiteraard kunt u ook vragen stellen en worden de werkzaamheden toegelicht. Oplevering Nadat het werk bij u klaar is, wordt de uitvoering gecontroleerd door de toezichthouder van Ymere. Hij stelt vast wat er eventueel nog door de aannemer gedaan moet worden. Er kunnen zich nog gebreken voordoen, die pas in het gebruik (na enige tijd) zichtbaar worden. Ongeveer drie maanden na de oplevering van uw woning ontvangt u een formulier waarop u eventuele klachten (alleen met betrekking tot de onderhoudswerkzaamheden) kunt noteren. De toezichthouder van Ymere zal deze klachten met u bespreken, waarna de aannemer terechte klachten zal verhelpen. Na die tijd moeten alle reparatieverzoeken weer doorgegeven worden aan Ymere Service: Spoedeisende klachten moeten in ieder geval direct aan Ymere Service worden gemeld. Informatievoorziening Vanaf nu ontvangt u regelmatig informatie over de komende werkzaamheden. Naast dit informatieboekje, verschijnen er regelmatig nieuwsbrieven. 10

11 7. Bent u het eens met het plan? Ymere kan het voorstel uit dit boekje alleen uitvoeren als minimaal 70% van de vaste huurders akkoord gaat met de plannen. De akkoordverklaring Bij dit boekje vindt u een akkoordverklaring voor de verbeteringen aan uw woning. Wilt u de verklaring invullen en ondertekenen? Ook als u het niet eens bent met de plannen van Ymere, ontvangen wij graag uw verklaring met een korte toelichting. Inleveren van de akkoordverklaring Het is belangrijk dat u de akkoordverklaring invult vóór 18 januari 2016 Alleen dan kunnen wij nagaan of tenminste 70% van de bewoners instemt met het plan U weet dat het grootste deel bestaat uit onderhoudswerkzaamheden. Voor de verbeteringen vragen wij een beperkte huurverhoging (zie hoofdstuk 4). Wat gebeurt er als minder dan 70% van de huurders akkoord gaat? Ontvangt Ymere van minder dan 70% van de huurders akkoord op de plannen? Dan kunnen de werkzaamheden niet uitgevoerd worden, zoals in dit boekje beschreven. Dit leidt in ieder geval tot vertraging. Dit plan gaat dan niet door. Als het zover komt, dan overlegt Ymere eerst met de bewonerscommissie over een mogelijk vervolg. U kunt de akkoordverklaring: Afgeven tijdens de bewonersavond op 13 januari 2016 Afgeven tijdens de spreekuren op de Delftlaan 449 hs. Op donderdag 7 en 14 januari en op maandag 11 januari 2016 tussen en uur. In bijgevoegde antwoordenvelop retourneren aan Ymere. Inscannen en sturen naar Hellen Maarleveld of Susanne Back.

12 8. Contact In deze brochure hebben wij op hoofdlijnen de plannen van Ymere zo goed mogelijk toegelicht. Heeft u vragen? Neem dan contact op met één van de onderstaande personen. Huisbezoeken De huisbezoeken worden gedaan door Helene Blok. T of E h.blok@ymere.nl Niet-technische vragen Met alle niet technische vragen kunt u terecht bij: Susanne Back T M E s.back@ymere.nl Technische vragen Uw aanspreekpunt namens Ymere is projectleider Fred van Oostveen. T E f.van.oostveen@ymere.nl Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken kunt u doen bij Ymere Service via T of via Hellen Maarleveld T M E h.maarleveld@ymere.nl 12