BOUWKUNDIGE INSPECTIE

Transcriptie

1 BOUWKUNDIGE INSPECTIE Opdrachtgever: Locatie: Projectnummer: Datum: Duinweide Investeringen N.V. Kampsingel 1 te Zevenaar april 2012 Type onderzoek: bouwkundige inspectie met kostenraming

2 Projectgegevens Omschrijving onderzoekslocatie: Winkel (Supermarkt) Projectlocatie: Kampsingel 1 te Zevenaar Datum bezoek: 12 april 2012 Opdrachtgever Opdrachtgever: Duinweide Investeringen N.V. Contactpersoon: Dhr. B. Leijen Postadres: Henry Dunantweg 15 Postcode en plaats: 2402 NM ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoonnummer: Adviseur Ingenieursbureau: Search Ingenieursbureau B.V. Contactpersoon: Ing. B. Glaudemans Bezoekadres: Meerstraat 2 Postcode en plaats: 5473 AA Heeswijk Telefoonnummer: Faxnummer: Website: bouwadvies@searchbv.nl Colofon rapportage Opgesteld door : Inspectie uitgevoerd door: Gecontroleerd door: Ing. B. Glaudemans, Bas Arnts Ing. B. Glaudemans, Bas Arnts M. van Vulpen Datum/paraaf controle 17 april Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

3 INHOUDSOPGAVE 1. ALGEMEEN Algemeen Aanleiding en doel van het onderzoek Opbouw van het rapport INLEIDING Uitgangspunten inspectie Toelichting op de technische staat van onderhoud RESULTATEN Gebouwgegevens Terrein en omgeving Gebouwindeling Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik Installaties Kostenprognose Beperkingen van het onderzoek CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Algemene conclusie Conclusie per gebouwonderdeel Aanbevelingen BIJLAGE I TECHNISCHE INSPECTIE Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

4 1. ALGEMEEN 1.1 Algemeen In opdracht van Duinweide Investeringen N.V. heeft Search Ingenieursbureau B.V. een bouwkundige inspectie uitgevoerd. Het betreft de inspectie van de een supermarkt C1000 gelegen aan de Kampsingel 1 te Zevenaar. 1.2 Aanleiding en doel van het onderzoek Aanleiding voor de inspectie is de voorgenomen aankoop van het gehele gebouw door Duinweide Investeringen N.V.. Het doel van de inspectie is de opdrachtgever te informeren over: De bouw- en installatietechnische opbouw van het gebouw; De bouwkundige staat van het gebouw; De technische staat van de installaties; De eventuele gebreken en onvolkomenheden; Aanbevelingen ter verbetering van het onderhoudsniveau. De geraamde kosten voor het herstel van de voorkomende gebreken, onvolkomenheden en achterstallig- en / of vervangingsonderhoud binnen een termijn van 10 jaar. 1.3 Opbouw van het rapport Dit rapport beschrijft de bouwkundige en installatietechnische inspectie, uitgevoerd in uw opdracht. In hoofdstuk 1 is de opdracht en de specifieke doelstelling omschreven. Hoofdstuk 2 bevat een inleiding met specifieke projectgegevens en uitgangspunten. De resultaten van de technische inspectie staan vermeld in hoofdstuk 3. De resultaten en bevindingen worden, waar nodig, toegelicht in hoofdstuk 4. Tevens worden in dit hoofdstuk aanbevelingen gedaan naar aanleiding van het onderzoek. Bijlagen behorende bij deze rapportage: De volgende bijlagen zijn onlosmakelijk verbonden met deze rapportage: N.v.t. 4 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

5 2. INLEIDING 2.1 Uitgangspunten inspectie De inspecteur heeft, op basis van de gegevens die door de opdrachtgever zijn aangeleverd, het gehele gebouw inclusief gebouwgebonden installaties aan een uitgebreide visuele inspectie onderworpen. Hierbij zijn de aangetroffen gebouwdelen, installaties en gebreken nauwkeurig geregistreerd. Tijdens het onderzoek zijn geen destructieve handelingen verricht. Inspectie in ruimtes als spouwmuren, funderingen, schoorstenen e.d. is niet uitgevoerd. Technische installaties zijn uit veiligheidsoverwegingen niet of onvolledig ontmanteld. Search Ingenieursbureau B.V. heeft de werkzaamheden met de nodige zorg en vakmanschap uitgevoerd. Het bereikte resultaat is echter niet uitsluitend afhankelijk van de inspanning, maar ook van factoren die buiten de invloedsfeer van Search Ingenieursbureau B.V. liggen. Search Ingenieursbureau B.V. heeft derhalve door het aangaan van de overeenkomst een inspanningsverplichting op zich genomen en in geen geval een resultaatsverplichting. Door de opdrachtgever zijn de volgende stukken beschikbaar gesteld: Gebouw Kampsingel 1 te Zevenaar Ter beschikking Meetcerticaat Plattegrond C1000 Plattegrond kadaster 5 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

6 2.2 Toelichting op de technische staat van onderhoud Ten behoeve van de beoordeling van de aangetroffen gebouwdelen en installaties wordt per element een bouwtechnische staat toegekend. Afhankelijk van de leeftijd van het element, aangetroffen gebreken, de omvang van het gebrek en de urgentie tot herstel varieert de beoordeling per element van zeer slecht tot uitstekend. Waardering Uitstekend Goed Redelijk Matig Slecht Zeer slecht Omschrijving Het onderdeel verkeert in nieuwstaat. Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen. Het verouderingsproces van het onderdeel is op gang gekomen. Incidenteel kan gedeeltelijk functieverval van het element optreden. Het verouderingsproces heeft het element in zijn greep. Functieverval komt plaatselijk voor en/of is reeds voorgekomen. De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur van het element is vrijwel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. Het einde van de technische levensduur van het element is bereikt. De functie vervulling van het element is niet meer gewaarborgd. 6 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

7 3. RESULTATEN 3.1 Gebouwgegevens Terrein en omgeving Het betreft een winkelpand, de C1000, in het centrum van Zevenaar. Het object bestond oorspronkelijk uit twee separate delen die van elkaar waren gescheiden door een weg. Na een verbouwing zijn deze twee objecten samengevoegd tot één object. Het VVO van de winkel bedraagt in totaal 2.428,9 m². Het BVO bedraagt in totaal 2.564,8 m². Het bouwjaar van het pand betreft ca Aan de zijkant van het pand is een privéparkeerplaats aanwezig waar klanten gratis kunnen parkeren. Aan de overkant is een algemene parkeerplaats aanwezig waar klanten tegen betaling kunnen parkeren. Gebouw Kampsingel 1 te Zevenaar Gebruik gebouw Gebouw in gebruik tijdens inspectie Aantal bouwlagen Opstallen aanwezig Plattegronden aanwezig tijdens inspectie Winkel Ja 1 Nee ja 7 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

8 3.1.2 Gebouwindeling De supermarkt bestaat uit in één bouwlaag. Bouwlaag 0 (begane grond) Winkel; Magazijn (klein); Magazijn (groot); Technische ruimte (o.a. c.v.-installatie, koelinstallatie) Expeditie; Kantoor, kantine en toiletten; 8 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

9 3.1.3 Hoofddraagconstructie en materiaalgebruik De hoofddraagconstructie van en het materiaalgebruik zijn in hoofdlijnen als volgt te omschrijven: De hoofddraagconstructie van deze winkel is uitgevoerd in een staalconstructie. De dakconstructie bestaat uit zowel uit stalen raatliggers, stalen vakwerkliggers en HEAliggers. Hierop zijn de plaatstalen trapeziumvormige dakplaten aangebracht voorzien van isolatie en een bitumineuze dakbedekking. De kozijnen zijn uitgevoerd in hout en ter plaatse van de winkel voorzien van dubbel glas. Ter plaatse van de kantoren en kantine is enkel glas toegepast. De wanden zijn gerenoveerd en voorzien van een spouw. De isolatiedikte hiervan is onbekend. Aan de buitenkant is de gevel deels afgewerkt met schoon metselwerk en deels met geprofileerde aluminium gevelbeplating Installaties Gebouw Ruimte Soort installatie Merk Type Bouwjaar Kampsingel 1 te Zevenaar Technische ruimte C.v.-installatie (3x HR107) Nefit HR Kampsingel 1 te Zevenaar Kampsingel 1 te Zevenaar Kampsingel 1 te Zevenaar Technische ruimte Koelinstallatie* N.b. N.b. N.b. Technische ruimte Sprinklerinstallatie N.b. N.b. N.b. Dak Dakafzuigventilator N.b. N.b. N.b. Kampsingel 1 te Zevenaar * Huurderinstallatie Gehele object Elektrische installatie N.b. N.b. N.b. De winkel is voor de verwarming voorzien van drie cascadegeschakelde c.v.-ketels opgesteld in de technische ruimte van het magazijn. De distributie geschiedt voor de kantoren en personeelsruimten door middel van radiatoren. Voor het magazijn en de winkel wordt de distributie verzorgt door middel van indirect gestookte heaters en een luchtgordijn ter plaatse van de entree. Het gehele object is tevens voorzien van een sprinkler- en brandmeldinstallatie voorzien van doormelding. De sprinklerinstallatie is rechtstreeks aangesloten op het leidingnet. 9 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

10 3.2 Kostenprognose Begroting 10 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

11 10 jaren onderhoudprognose STRUCTUREEL ONDERHOUD Object: Kampsingel 1 te Zevenaar Excl. BTW: 19 % Prijspeil: 2012 Datum: 17 april 2012 Projectnr.: Bouwjaar: ca Prijs per Omschrijving Activiteit aantal eenheid bedrag Start Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Progn. Totaal ONDERHOUD STRUCTUREEL eenheid jaar Element DAK Dakbedekking Periodieke reiniging dak, dakranden en hemelwaterafvoeren 1 post Opnieuw overlagen m2 35, Hemelwaterafvoeren en noodoverlopen Wateraccumulatieberekening en controle afvoercapaciteit 1 post Aanpassingen N.b. 0 GEVEL Metselwerk Herstellen scheurvorming c.q. vervangen dilatatievoegen 1 post Houten kozijnen Uitvoeren groot schilderwerk (ca. 110 m2) 110 m2 70, Horizontale lamellen Vervolgsysteem coating 1 post INTERIEUR Technische ruimte en vluchtwegen Opruimen en verwijderen obstakels INSTALLATIES W -installaties Aanbrengen ontbrekende leidingisolatie 1 post E -installaties Uitvoeren NEN-3140 keuring 1 post TERREIN Parkeerplaats Herstellen gebreken groenvoorziening, plaatselijk ophalen bestrating 1 post Sub-totaal: Totaal Opmerking: - Deze raming is onlosmakelijk verbonden met de rapportage met ref: Ondanks de grote zorgvuldigheid die wij betrachten bij het uitbrengen van ramingen kunnen geen rechten ontleend worden aan de genoemde onderdelen van deze raming. - In deze kostenraming is geen dagelijksonderhoud opgenomen - Genoemde bedragen zijn ramingen en gebaseerd op de economische levensduur. Goed onderhoud van de installaties en gebouwdelen kan de levensduur aanzienlijk verhogen - Deze raming is gebaseerd op Nederlands prijspeil en is exclusief BTW

12 3.3 Beperkingen van het onderzoek Tijdens de inspectie zijn de volgende onderdelen buiten beschouwing gelaten: Huurderinstallaties. 11 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

13 4. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 4.1 Algemene conclusie Het gebouw bestond van origine uit 2 kleinere panden, welke in eerste instantie waren gescheiden door een smalle weg. Later zijn deze twee panden aan elkaar zijn gekoppeld door een nieuw verbindend bouwdeel. In het pand is momenteel de supermarkt C1000 gehuisvest. Door de huurder zijn diverse installaties, waaronder koelcellen en diepvriescellen, geplaatst. De ingang van de winkel grenst direct aan de parkeerplaats evenals de ingang van de expeditieruimte. Naast het pand zijn ca. 120 parkeerplaatsen aanwezig op eigen terrein. Over het algemeen verkeert het gebouw in een redelijke tot goede conditie. Er zijn een paar punten die extra aandacht behoeven met betrekking tot het onderhoud: De daken vertonen diverse aandachtspunten Schilderwerk van het houtwerk Conclusie per gebouwonderdeel Daken Dakbedekking: De dakconstructie bestaat uit zowel uit stalen raatliggers, vakwerkliggers enn HEA-liggers. Hierop zijn de plaatstalen trapeziumvormige dakplaten aangebracht, afgewerkt met isolatie en een bitumineuze dakbedekking. De dikte van de isolatie is onbekend maar zal gezien het vermoedelijke bouwjaar voor de eerste twee, oorspronkelijk vrij staande bouwdelen, gering zijn. De bitumineuze dakbedekking vertoont sporen van veroudering zoals plooivorming en craquelévorming. Plaatselijk vertoont de dakbedekking sporen van reparaties. Tijdens het betreden van het dak werd duidelijk dat de dakbedekking op enkele plaatsen is uitgedroogd waardoor op korte termijn aannemelijk is dat meerdere lekkages zouden kunnen ontstaan. We adviseren om de dakbedekking op de middenlange termijn opnieuw te overlagen (binnen 5 jaar). Verder adviseren we om de daken periodiek te laten inspecteren en te reinigen. Dit verlengt de levensduur en voorkomt verstoppingen. Dakveiligheidsvoorzieningen zijn aanwezig in de vorm van borgpunten en loopmarkeringen. Hemelwaterafvoeren: Het dak is voorzien van noodoverloopvoorzieningen. Naar verluidt van de achterbuurman is de reguliere afwatering van de hemelwaterafvoeren, met name ter plaatse van het achterste gedeelte niet afdoende. De aanwezige noodoverstort wordt bij een flinke regenbui al gebruikt om overtollig water af te voeren. Dit duidt erop dat de huidige capaciteit van de aanwezige hemelwaterafvoeren niet genoeg is of dat deze onvoldoende functioneren. Het is zodoende niet geheel duidelijk of de capaciteit van de aanwezige hemelwaterafvoeren en noodoverlopen toereikend is bij hevige regenval. Wij adviseren om een wateraccumulatie 12 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

14 berekening te laten uitvoeren en tevens de afvoercapaciteit van de hemelwaterafvoeren te bezien. Gevels Buitenwanden De gevels zijn rondom uitgevoerd in schoon metselwerk of voorzien van aluminium golfbeplating. Aan de uitstraling van het metselwerk is goed te zien dat deze aan de voorgevel van recentere datum is dan het metselwerk aan de achterzijde van het pand. Aan de voorzijde verkeert het metselwerk in prima conditie en ziet deze er uit als nieuw. Ter plaatse van de expeditie is de gevel deels afgewerkt met aluminium golfbeplating welke, behoudens en kleine mechanische beschadiging, eveneens in een prima conditie verkeert. Links van de expeditie is ter plaatse van de personeelskantine vermoedelijk recentelijk een vrachtwagen in botsing gekomen met het gevelmetselwerk. Het metselwerk is hierdoor plaatselijk beschadigd en licht ontzet. We adviseren om de het gevelmetselwerk op korte termijn te laten herstellen. Het oudere metselwerk aan de achterzijde van het verkeert in een redelijke conditie. De dilatatievoegen zijn hier op enkele plaatsen voorzien van een kitvoeg. De bestaande kitvoegen vertonen veroudering en onthechting. Plaatselijk is de kitvoeg vrijwel geheel uitgevallen of verdwenen. Buitenwandopeningen De kozijnen zijn uitgevoerd in hout en ter plaatse van de winkel voorzien van dubbel glas. Ter plaatse van de kantoren en kantine is enkel glas toegepast. Het schilderwerk vertoont onthechting en slijtage en is toe aan een vervolgbeurt. Verder zijn er geen bijzondere gebreken geconstateerd. De zijgevel is ter plaatse van de winkel voorzien van een wand van horizontale houten lamellen. De transparante lak van de lamellen is grotendeels onthecht en is toe aan een nieuw vervolgsysteem. Interieur Binnenafwerking De binnenafwerking van de winkel oogt representatief en netjes. De vloer is voorzien van strakke vloer van keramische tegels. Er is geen verlaagd plafond aanwezig. Het casco is bijna geheel voorzien van wandstellages en koelingen/vrieskasten waardoor de wanden aan het zicht onttrokken en waardoor deze niet geheel visueel kon worden beoordeeld. De wanden die wel beoordeelt konden worden vertoonden geen gebreken. In de technische ruimte (CV-ruimte) stonden enkele obstakels waardoor toegang tot de ruimte lastig was. Het betrof hier enkele winkelwagentjes en enkele dozen/kratten. De technische ruimte mag niet gebruikt worden als opslag, de aanwezige spullen dienen te worden verwijderd. In de ruimte die moet dienen als nooduitgang, nabij de kassa s, stonden ook obstakels, waaronder een opbergkast voor werkkleding. Daarnaast stonden er op de grond veel losse spullen zoals dozen en mandjes en lag er losse kleding. In verband met de veiligheid en om een goede ontvluchting van het pand te waarborgen dienen deze obstakels op korte termijn te worden verwijderd. 13 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

15 Installaties W-installatie De c.v.-installatie van de winkel wordt aangestuurd door de c.v.-ketels gesitueerd in het magazijn. De ketels dateren uit 2007 en verkeren in goede conditie. De logboeken waren aanwezig en worden bijgehouden. De distributie in de winkel geschiedt door middel van lucht (indirect gestookte heaters) en een luchtgordijn ter plaatse van de entree. In de CV-ruimte was de leiding voor warmtetransport geïsoleerd. Ter plaatse van het verlaten van de CVruimte en verder richting de winkel, ontbreekt de leidingisolatie waardoor onnodig veel warmte verloren gaat. Overige installaties Brandveiligheid Het gebouw is voorzien van een sprinkler- en brandmeldinstallatie. De sprinklerinstallatie met bijbehorende brandmeldinstallatie wordt conform de regelgeving onderhouden en periodiek getest. De logboeken waren aanwezig en worden bijgehouden. E-installaties De hoofdverdeelinrichting bevindt zich nabij de kassa s. Er zijn geen erstige gebreken geconstateerd. Regelschema s zijn aanwezig. De elektra installaties dienen om de vijf jaar een NEN-3140 keuring te krijgen. Tijdens deze keuring worden de bestaande elektrische installaties en apparatuur gecontroleerd. Algemeen terrein De verharding voor het gebouw is deels voorzien van betonnen tegels en de parkeerplaats is voorzien van asfalt. Deze parkeerplaats wordt uitsluitend gebruikt door en voor klanten van de supermarkt. Over het algemeen genomen verkeert het terrein in een redelijke staat van onderhoud. 4.2 Aanbevelingen Op basis van de technische inspectie adviseren wij u de volgende werkzaamheden en / of aanvullende onderzoeken binnen een termijn van vijf tot tien jaar uit te laten voeren: Vervangen bitumineuze dakbedekking op de middenlange termijn; Jaarlijkse dakinspectie en reinigen dakbedekking; Herstellen mechanische beschadiging metselwerk gevel; Vervangen kitwerk dilatatievoegen achtergevel; Uitvoeren groot schilderwerk houten kozijnen; Nieuw vervolgsysteem transparante coating horizontale lamellen; Technische ruimte en vluchtwegen; verwijderen obstakels; C.v.-installatie: aanbrengen ontbrekende leidingisolatie; Opstellen van een wateraccumulatieberekening en controle capaciteit hemelwaterafvoeren; Uitvoeren Nen 3140 meting met betrekking tot de elektrotechnische installatie. 14 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

16 Bijlage I Technische inspectie 15 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

17 Bouwdeel: Daken Element: Dakbedekking 1. Middelste dak 2. Hemelwaterafvoer in het platte dak; bolrooster ontbreekt 3. Aanwezige valbeveiliging (Kedge) 4. Plaatselijk zijn reparatiesporen op het dak zichtbaar 5. Idem Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

18 Bouwdeel: Daken Element: Dakbedekking 7. Craquelévorming 8. Weinig noodoverstorten aanwezig op middelste dak 9.Zijgevel is voorzien van horizontale lamellen 10.Kunststof dakbedekking vervuild 17 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

19 Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwanden 11. Voorgevel / zijgevel 12. Ingang expeditie 13. Zijgevel expeditie 14. Ingang krachtstroom 15. Achtergevel 16. Dilatatie 18 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

20 Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwanden 17. Zijgevel super 18. Transparante coating verweerd en onthecht 19. Ingang expeditie 20. expeditiedeur licht beschadigd door aanrijding 21. Beschadiging gevel naast expeditie 22. Idem 19 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

21 Bouwdeel: Gevel Element: Buitenwandopeningen 23. Entree super Matig schilderwerk houten kozijnen Personeelsingang 28. Enkele beglazing t.p.v. kantine 20 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

22 Bouwdeel: Interieur Element: Binnenafwerking 29. Entree 30. Netjes verzorgde winkel 31. Idem 32. Idem 33. Kantine 34. Toilet 21 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

23 Bouwdeel: Interieur Element: Binnenafwerking 35. Obstakels in CV-ruimte 36. Obstakels bij de nooduitgang Installatie: W-installaties, c.v.-installatie HR107-gasketels, cascade geschakeld 38. Afvoer HR107-gasketels 39. Isolatie warmteleiding in CV-ruimte 40. Geen isolatie warmteleiding buiten CV-ruimte 22 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar

24 Installatie: E-installaties 41.Hoofdverdeelinrichting 42. Installatie: Sprinkler-installatie 43.Sprinklerinstallatie 44. Installatie: Koel-installatie 45.Koelinstallatie supermarkt (huurder) 46. Regeling 23 Rapportage: Kampsingel 1 te Zevenaar