Waardebepaling Plantages Terra Vitalis. Samenvatting

Transcriptie

1 Waardebepaling Plantages Terra Vitalis Samenvatting Hattem, 15 augustus 2007

2 INHOUDSOPGAVE INLEIDING METHODE Plantages HOUTPRIJZEN Resultaat waardebepaling Rendementsberekening Scenario 1: 0,9 % houtprijsstijging en 4,5 % inflatie Scenario 2: geen houtprijsstijging, geen inflatie Scenario 3: Berekening met 4,0 % houtprijsstijging en 4,5 % inflatie CONCLUSIES Waardebepaling Rendementsberekening Betrouwbaarheid uitkomsten waarde en rendement...5 ANNEX 1: LIJST VAN GEBRUIKTE BEGRIPPEN...6 ANNEX 2: SAMENVATTING MEETGEGEVENS...7 Tabel 1: Huidig staand volume per plantagebedrijf per plantjaar....2 Tabel 2: Gehanteerde prijzen voor waardebepaling....3 Tabel 3: Houtprijsstijging, inflatie en rendement...4 Tabel 4: Samenvatting van de meetgegevens...8 Opdrachtgever Uitvoerende Naam Stichting Terra Vitalis FORM International BV Contactpersoon Gijsbert van der Woude Tieme Wanders Adres Postbus 220 Bevrijdingsweg AE OOSTERHOUT 8051 EN Hattem Telefoon Fax gvanderwoude@terra-vitalis.com info@forminternational.nl Website Documentversie 11 Datum document Ref. PH/TW/GB

3 INLEIDING Stichting Terra Vitalis (Terra Vitalis) heeft FORM International (FORM) opdracht gegeven om een waardebepaling uit te voeren voor haar teakplantages in Costa Rica. Doel van de huidige opdracht is om inzicht te krijgen in de waarde van de plantages op basis van een aantal uitgangspunten, die zijn gebaseerd op de beschikbare informatie. Deze waardebepaling zal jaarlijks uitgevoerd moeten worden ten einde te voldoen aan de wettelijke eisen die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) als toezichthouders aan dergelijke investeringen stellen. FORM heeft de waardebepaling uitgevoerd op basis van de door Terra Vitalis aangeleverde meetgegevens. FORM heeft zelf geen metingen verricht noch ter plaatse de metingen gecontroleerd in het kader van deze opdracht, maar heeft data gebruikt die Terra Vitalis heeft ontvangen van de plantagebedrijven met wie zij samenwerkt in Costa Rica te weten Expomaderas S.A. (EXPO) en Brinkman & Associates Reforestation Ltd. (BARCA). Deze data zijn gecontroleerd door Coillte Consult Ltd. Terra Vitalis is verantwoordelijk voor de betrouwbaarheid en juistheid van deze data. Naast het waarderen van de plantages heeft Terra Vitalis FORM gevraagd om het rendement over de geïnvesteerde bedragen in de plantages te berekenen. Hiertoe is het aanbod van Terra Vitalis aan haar investeerders als uitgangssituatie genomen. Terra Vitalis heeft via haar verkooporganisatie de financiering van investeerders ontvangen. Deze gelden zijn geïnvesteerd in de aanleg van teakplantages in Costa Rica en gereserveerd in een trustfund voor toekomstig onderhoud van de plantages. De opbrengst van de verkoop van het rondhout uit commerciële dunningen en aan het einde van een rotatie van 20 jaar zal door Terra Vitalis uitgekeerd worden aan de investeerders. 1. METHODE De waarde is bepaald op basis van meetgegevens. De meetgegevens zijn verzameld door de plantagebedrijven die samenwerken met Terra Vitalis. Terra Vitalis beschikt zelf over opbrengsttabellen, welke zijn opgesteld door de plantagebedrijven en gecontroleerd door Coillthe Consult. Deze tabellen zijn in deze waardebepaling toegepast. Vergelijking van deze opbrengsttabellen met andere die voor Costa Rica zijn gemaakt laat zien dat de tabellen representatief zijn. De aldus verzamelde data zijn verwerkt in een computerprogramma welke door FORM speciaal ontwikkeld is voor de waardebepalingen, te weten Net Present Value Tool (NPV Tool). Het programma is een Microsoft Access applicatie, die uitermate geschikt is voor het invoeren en doorrekenen van grote hoeveelheden data. De data welke gebruikt zijn voor zowel de waardebepaling als de rendementsberekening, zijn aangeleverd door Terra Vitalis. Deze data zijn: aantal bomen, diameters, hoogtes, volume en kwaliteit per perceel per finca; grootte van de percelen per finca; opbrengstabellen. 1

4 Naast deze data is nog gebruikt gemaakt van houtprijzen uit de houtprijzen studie (FORM, maart 2006) en gegevens over de historische ontwikkeling van houtprijzen van de Verenigde Naties / FAO en gegevens over inflatie van het Centraal Plan Bureau. 1.1 Plantages De groei van de BARCA plantage is op dit moment nog moeilijk te voorspellen omdat de plantages nog erg jong zijn. In NPV Tool wordt de onnauwkeurigheid van de schatting ondervangen door plantages jonger dan 5 een gemiddelde boniteit toe te kennen (boniteit 3.2 in de huidige situatie). Deze gemiddelde boniteit wordt berekend op basis van de plantages die ouder zijn dan 5 jaar. De gemiddelde boniteit komt voor Terra Vitalis neer op iets meer 16 m 3 /ha/jaar (boniteit 3). Het huidige staande volume in de plantages is af te lezen uit onderstaande tabel. In totaal staat er op het moment van de waardebepaling een staand volume van ,51 m 3 op de gemeten plantages samen. In de onderstaande tabel zijn de volumes opgesplitst per plantjaar per plantagebedrijf (exclusief de plantjaren 2005 en 2006). Perceel Plantjr Opp (ha) Vtot (m 3 ) , , ,50 543, ,25 905,56 Subtotaal 8.380, , , , , , , ,25 79, , , , , , , ,75 517, ,75 947,32 Subtotaal ha ,03 Totaal ,51 Tabel 1: Huidig staand volume per plantagebedrijf per plantjaar. Barca Expomaderas 1.2 HOUTPRIJZEN De houtprijzen die zijn gehanteerd (behalve sortiment D) komen uit een studie die FORM voor Terra Vitalis heeft verricht. De prijzen zijn vertaald naar de sortimenten die gehanteerd worden in NPV Tool. Deze sortimenten worden gehanteerd om aan stamdelen een waarde toe te kunnen kennen. De opdeling in sortimenten in onderstaand schema uitgelegd. Figuur 1: Indeling van een stam in kwaliteitsklassen gebaseerd op diameter. 2

5 Per sortiment zijn de volgende prijzen gehanteerd: Sortiment Omschrijving Prijs (euro) A Top > 30 cm diameter 300 B Top > 20 cm diameter 225 C Top > 10 cm diameter 134 D < 10 cm diameter 25 Tabel 2: Gehanteerde prijzen voor waardebepaling. De berekening van de Netto Contante Waarde is gedaan met een disconteringsvoet van 8%. Van de opbrengsten uit verkoop van hout worden respectievelijk 10% (1 e commerciële dunning, 10% (2 e commerciële dunning) en 5% (eindoogst) ingehouden om de kosten van de oogstoperaties te dekken. De opbrengsten uit de niet commerciële dunningen worden teruggestort in het onderhoudsfonds van de trust. 1.3 Resultaat waardebepaling De waardepaling is uitgevoerd per finca. De waarde NCW is de netto contante waarde waarin de initiële investeringen niet zijn verrekend. De netto contante waarde van de plantages (exclusief de plantjaren 2005 en 2006) van Terra Vitalis bedraagt op basis van de deze calculatie euro. Er is een disconteringsvoet gehanteerd van 8%. 1.4 Rendementsberekening Voor het berekenen van het rendement heeft FORM de Internal Rate of Return (IRR) of interne rentevoet gebruikt. De IRR is een hulpmiddel waarbij het interne rendement van een investering wordt bepaald op basis van jaarlijkse kasstromen. Dit is de rentevoet waarbij de geactualiseerde opbrengsten gelijk zijn aan de geactualiseerde kosten. FORM heeft de IRR berekend aan de hand van de specifieke uitgangssituatie van Terra Vitalis. Het hout wordt verkocht aan de weg en wordt niet door Terra Vitalis verwerkt tot gezaagd hout. FORM heeft drie scenario s doorgerekend te weten: 1. Een conservatief scenario waarbij zowel met een houtprijsstijging als een inflatie is gerekend. De inflatie en de houtprijsstijging zijn bepaald op basis van langjarige gemiddelden. 2. Een worst case scenario waarbij de houtprijzen niet stijgen en er geen inflatie plaatsvindt. 3. Een best case scenario waarbij de verwachte houtprijs door krapte op de markt sneller stijgt dan dit in het verleden het geval was. De gemiddelde bruto houtprijsstijging was over een periode van 30 jaar 5,4%. De inflatie over de zelfde periode was 4,5 %. De netto houtprijstijging was voor die periode 0,9%. 3

6 We kunnen op basis van bovenstaande cijfers de volgende scenarios maken om de Netto Contante Waarde en het rendement op de investeringen mee te berekenen. Scenario Houtprijsstijging Inflatie % per jaar Samen % per jaar Rendement % per jaar 1 (conservatief) 0,9 4,5 5,4 9,1 2 (worst case) ,6 3 (best case) 4 4,5 8,5 11,6 Tabel 3: Houtprijsstijging, inflatie en rendement 1.5 Scenario 1: 0,9 % houtprijsstijging en 4,5 % inflatie In dit scenario wordt gerekend met een houtprijsstijging van 0,9 % en een inflatie van 4,5 %. Bij dit scenario wordt met dezelfde houtprijzen gerekend als die voor de waardebepaling werden toegepast. De netto opbrengsten bedragen bij dit scenario ,00. Dit komt overeen met een rendement van 9,1 % (=9,0544 %) 1.6 Scenario 2: geen houtprijsstijging, geen inflatie In dit scenario wordt er gerekend met houtprijsstijging noch inflatie. Bij dit scenario wordt met dezelfde houtprijzen gerekend als die voor de waardebepaling werden toegepast. De netto opbrengsten bedragen bij dit scenario ,00. Dit komt overeen met een rendement van 4,6 % (=4,57074 %) 1.7 Scenario 3: berekening met 4,0 % houtprijsstijging en 4,5 % inflatie. In dit scenario wordt gerekend met een houtprijsstijging van 4,0 % en een inflatie van 4,5 %. Bij dit scenario wordt met dezelfde houtprijzen gerekend als die in het eerste scenario werden toegepast. De netto opbrengsten bedragen bij dit scenario ,00. Dit komt overeen met een rendement van 11,6 % (=11,60482 %) 4

7 2. CONCLUSIES 2.1 Waardebepaling Op basis van de door Terra Vitalis aangeleverde meetgegevens heeft FORM een waardebepaling uitgevoerd. Voor deze waardebepaling zijn de variabele kosten en de inkomsten contant gemaakt naar De waarde conform NPV berekening bedraagt op dat moment euro. Deze netto contante waarde is gebaseerd op een disconteringsvoet van 8% en zonder houtprijsstijging te hebben toegepast. De houtprijzen zijn gebaseerd op een door FORM in maart 2006 uitgevoerde marktstudie. De uitgangspunten voor de waardebepaling zijn zodanig gekozen dat een zo representatief mogelijke waarde afgegeven kan worden. Zo is er dus bijvoorbeeld niet gekozen voor hantering van de hoogst mogelijk houtprijzen of de laagst mogelijke disconteringsvoet. 2.2 Rendementsberekening Door rekening te houden met een op historische data gebaseerde houtprijsstijging en inflatie in de rendementsberekening komt het rendement op 9,1 %. Worstcase scenario is dat er geen houtprijsstijging noch inflatie optreed, in dit scenario komt het rendement op 4,6%. Als we er vanuit gaan dat de houtprijs sneller gaat stijgen doordat het aanbod achter blijft bij de vraag (vanuit o.a. China en India) stijgt het rendement tot 11,6%. 2.3 Betrouwbaarheid uitkomsten waarde en rendement De betrouwbaarheid van de waardebepaling kan beïnvloed worden door fouten tijdens het proces van data verzamelen, interpretatie en extrapolatie van de meetgegevens. Omdat een deel van de plantages jonger is dan 5 jaar, kan niet precies worden bepaald welke groei op dit moment door de jongere plantages wordt gerealiseerd. In NPV Tool wordt de onnauwkeurigheid van de schatting ondervangen door plantages jonger dan 5 een gemiddelde boniteit toe te kennen (3.2 in de huidige situatie). De gemiddelde boniteit komt voor Terra Vitalis neer op een groei van iets meer dan 16 m 3 / ha / jaar (boniteit 3). In de toekomst kan een bijstelling plaats vinden omdat voor deze plantages dan de juiste groeiklasse kan worden bepaald. De NCW is een prognose en gebaseerd op de informatie die op dit moment voorhanden is aangaande meetgegevens Terra Vitalis en gegevens over de actuele internationale houtmarkt en het geprognosticeerde volume voor toekomstige dunningen. FORM heeft dit rapport met de uiterste zorgvuldigheid samengesteld en hanteert uitgebreide procedures om de door haar gebruikte methodiek en NPV-Tool actueel te houden. Op deze wijze is de waardebepaling zo accuraat mogelijk. FORM kan niet garanderen de inhoud van dit rapport juist of volledig is. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend 1. 1 Tenzij er sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid zijdens FORM, is FORM niet aansprakelijk voor enige vorm van schade voortvloeiend, in zijn geheel of ten dele, uit of in verband met (i) de inhoud van dit rapport, (ii) handelingen van FORM bij het verkrijgen, verzamelen, samenstellen of interpreteren van de informatie die beschikbaar was met betrekking tot de houtmarkt en de meetgegevens van Terra Vitalis om te komen tot de staande houtvoorraad en het geprognosticeerde volume voor toekomstige dunningen; en (iii) handelingen van derden op basis van de (conclusie(s) uit de) NCW. In het geval als bedoeld in de eerste volzin, is de aansprakelijkheid van FORM te allen tijde beperkt tot het vergoeden van directe schade. 5

8 ANNEX 1: LIJST VAN GEBRUIKTE BEGRIPPEN Boniteit Build-up methode DBH Disconteringsvoet Dunningen Dunningsschema Eindoogst FAO FSC G/ha Houtprijsstijging Inflatie Inventarisatietabel IRR Lftd N/ha N/perceel Netto Contante Waarde NPV Tool Opbrengsttabellen Opp. Perceeltabel PSP Rotatie Sortiment Sortimentstabellen Vtot Maat voor de potentie van een groeiplaats. De boniteit is een samenspel van bodemvruchtbaarheid, klimaat en geplante boomsoort. Methode om een disconteringsvoet te bepaling aan de hand van een basisrente en een inschatting van verschillende risico s. Diameter op borsthoogte. Bosbouwkundige maat voor de dikte van een boom. Rentepercentage dat wordt gehanteerd om inkomsten in de toekomst terug te rekenen naar een waarde vandaag. Bosbouwkundige ingreep in een plantage waarbij een deel van de bomen geoogst wordt om de rest van de bomen meer groeiruimte en licht te geven. Planning in de tijd van de aantallen bomen die worden gedund Oogst waarbij alle bomen worden gekapt. Food and Agriculture Organisation of the United Nations (Wereld Voedsel Organisatie). Forest Stewardship Council. Organisatie die richtlijnen voor duurzaam bosbeheer heeft opgesteld. Grondvlak per hectare: Bosbouwmaat van de oppervlakte van de bomen op borsthoogte per hectare, wat als maat voor de standdichtheid wordt gebruikt. Stijging van de houtprijs over de tijd. Inflatie (letterlijk 'opblazen') is in de economie het verschijnsel dat de prijzen stijgen. Dit heeft tot gevolg dat consumenten steeds minder kunnen kopen voor eenzelfde geldbedrag: hun koopkracht daalt. Bron: Wikipedia Tabel waarin de gegevens uit de meetplots zijn samengevoegd. Internal Rate of Return of interne rentevoet: maat van de rentabiliteit van een project. Afkorting van de leeftijd van de plantages. Het aantal bomen per hectare. Het totale aantal bomen dat op een finca-plantjaar combinatie is gevonden. Huidige waarde van een bedrag dat pas over een zekere tijd beschikbaar komt. Net Present Value Tool: computerprogramma voor het berekenen van de Netto Contante Waarde. Tabel waarin voor één boniteit de verwachte groei en dunningen worden weergegeven. Deze tabellen worden als handleiding gebruikt om het beheer te plannen. Afkorting van oppervlakte van het perceel in hectares. Tabel waarin de plantages zijn onderverdeeld in unieke uniforme stukken (bijv. plaats, boomsoort, leeftijd). Permanent Sample Plots: Meetvlakken in bos waarin onderzoek naar groei wordt gedaan. Omloop van een plantage: periode van aanplant tot en met oogst. Stamstuk met standaard maten voor de handel. Tabel waarin voor elke leeftijd en elke groeiverwachting wordt weergegeven welke sortimenten een boomstam op zal leveren. Het totale staande volume op het moment van de waardebepaling. 6

9 ANNEX 2: SAMENVATTING MEETGEGEVENS Samenvatting van de meetgegevens Perceel Plantjr Opp (ha) Boniteit Lftd (jr) N / ha N / perc G / ha Vtot (m3) Concho 1 (96) ,5 4, , ,37 Banderas 3 (97) ,25 3, , ,37 Banderas 4 (97) ,50 2, , ,94 Banderas 5 (97) ,00 4, , ,72 Concho 1 (97) ,50 3, , ,61 Quioro 1 (97) ,50 4, , ,29 Quioro 2 (97) ,75 3, , ,11 Concho 2 (98) ,25 4, , ,18 Concho 2 (99) ,25 2, ,9 79,28 Bellavista 1 (00) ,00 2, , ,93 Banderas 1 (01) ,75 3, , ,36 Banderas 2 (01) ,50 3, , ,08 Bella Vista 2 (01) ,25 2, , ,75 Concho 1 (01) ,50 2, ,9 114,71 Coquital 1 (01) ,25 3, , ,18 Coquital 2 (01) ,00 1, , ,26 Coquital 3 (01) ,00 3, , ,29 Corozo 1 (01) ,50 4, , ,60 Corozo 2 (01) ,75 2, , ,58 Escaleras 1 (01) ,00 3, , , ,50 3, ,4 279, ,50 3, ,4 927,99 1a ,50 3, ,7 596,57 1b ,50 3, ,9 183,56 1c ,75 3, ,4 204,52 1d ,50 3, ,9 183,56 1e ,25 3, ,7 187,81 2a ,00 3, ,2 232,28 2b ,25 3, ,8 357,32 2e ,00 3, ,7 309,33 2f ,50 3, ,4 193,76 3a ,00 3, ,9 181,29 3b ,50 3, ,9 203,95 4a ,25 3, ,8 550,56 5a ,50 3, ,5 586,37 5b ,50 3, ,2 188,66 5c ,50 3, ,1 165,71 5d ,50 3, ,2 188,66 5e ,50 3, ,4 173,36 6a ,00 3, , ,77 Banderas 10A (02) ,75 3, , ,73 Banderas 10B (02) ,50 3, , ,88 Banderas 6 (02) ,00 3, , ,96 Banderas 7 (02) ,50 3, ,2 860,57 7

10 Samenvatting van de meetgegevens Perceel Plantjr Opp (ha) Boniteit Lftd (jr) N / ha N / perc G / ha Vtot (m3) Banderas 8 (02) ,25 3, , ,17 Banderas 9 (02) ,75 3, , ,70 Concho 1 (02) ,50 3, ,0 40,79 Escaleras 1 (02) ,75 3, , , ,50 3, ,3 30, ,75 3, ,5 74, ,75 3, ,8 88, ,50 3, ,6 196,48 2d ,00 3, ,0 13,7 2g ,50 3, ,6 16,92 3c ,75 3, ,9 15,95 3d ,50 3, ,5 24,01 4b ,25 3, ,0 27,98 7a ,75 3, ,8 32,08 7b ,50 3, ,6 9,40 7c ,75 3, ,5 13,85 Banderas 10a (03) ,25 3, ,4 29,98 Banderas 10B (03) ,50 3, ,1 48,46 Banderas 11 (03) ,25 3, ,4 85,07 Banderas 12 (03) ,50 3, ,7 24,79 Coquital 4 (03) ,00 3, ,1 10,34 Escaleras 1 (03) ,50 3, ,3 10,58 Escaleras 3 (03) ,75 3, ,6 307, ,25 3, ,6 69, ,75 3, ,4 65, ,50 3, ,4 143, ,00 3, ,5 50, ,25 3, ,5 97, ,50 3, ,5 131, ,75 3, ,4 26, ,00 3, ,3 33, ,25 3, ,4 30, ,00 3, ,5 27, ,75 3, ,7 31, ,75 3, ,4 69, ,25 3, ,4 107, ,25 3, ,4 19,55 Escaleras 4 (04) ,00 3, ,5 705,42 Escaleras 5 (04) ,25 3, ,6 183,21 Escaleras 7 (04) ,50 3, ,4 58,69 Totaal ,51 Tabel 4: Samenvatting van de meetgegevens en berekening van de boniteit en andere parameters van de plantages. Het perceel is een unieke combinatie van finca en plantjaar. Plantjr is de afkorting van plantjaar. Opp is de afkorting van oppervlakte van het perceel in hectaren. Lftd is de afkorting van de leeftijd van de plantages. N/ha is het aantal bomen per hectare. N/perceel is het totale aantal bomen dat op een fincaplantjaar combinatie is gevonden. G/ha is de oppervlakte van de bomen op borsthoogte per hectare, hetgeen als maat voor de standdichtheid wordt gebruikt. Vtot is het totale staande volume op het moment van de waardebepaling. 8