Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-anddelivery. (CDP s): een verkennend en toetsend onderzoek

Transcriptie

1 Transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar collection-and-delivery points (CDP s): een verkennend en toetsend onderzoek Amsterdam School of Real Estate Afstudeerscriptie MSRE-opleiding Student: M. van Welbergen Begeleider: prof. dr. E.F. Nozeman 2 e Begeleider: drs. M.M.H.M. Donkers 1

2 Voorwoord Voor u ligt het eindresultaat van het afsluitend onderzoek ten behoeve van mijn MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Hoewel behoorlijk tijdintensief, zeker in combinatie met een drukke baan en een gezin, vond ik het zeer interessant en leerzaam om dit onderzoek uit te voeren. De interviews hebben me een goede inkijk gegeven bij de gemeenten, pakketdiensten en exploitanten van collection-and-delivery points en ik wil alle betrokkenen hartelijk bedanken voor de tijd die ze hebben vrijgemaakt om hieraan mee te werken. Een bijzonder woord van dank voor professor Nozeman die, ondanks een drukke agenda, steeds wist te verrassen met de snelheid van reageren en daarbij bijzonder nuttige attentiepunten heeft aangedragen. Voorts wil ik mijn collega s en managers bij ING bedanken voor de kans die mij geboden is om deze opleiding te volgen en daar tijd voor vrij te maken, waardoor zij mij wekelijks een dag hebben moeten missen en een deel van mijn work load op zich hebben genomen. In het bijzonder mijn collega s Fokko, Jasper, Sander (2x) en Yvo, die mijn conceptscriptie hebben gelezen en mij van nuttige feedback hebben gezien. Nu dit tot een goed einde is gekomen, zal ik mijn best doen dit weer goed te maken! Tot slot wil ik mijn vrouw Susana en mijn zoon Sander bedanken voor hun steun en geduld wanneer papa weer eens aan de slag moest, ik ben er weer! Nu rest mij niets anders dan u, geachte lezer, veel leesplezier te wensen. Ik hoop dat dit u nieuwe inzichten zal bieden in dit interessante en zeer actuele thema en ben graag bereid eventuele vragen te beantwoorden. Met vriendelijke groet, Marc van Welbergen Utrecht, augustus

3 Managementsamenvatting Binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt zijn een aantal trends waarneembaar die grote gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Zowel de Nederlandse kantorenmarkt als de Nederlandse markt voor bedrijfspanden wordt gekenmerkt door structurele leegstand van een aanzienlijk deel van het aanbod, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om het overaanbod uit de markt te halen. De Nederlandse winkelmarkt wordt eveneens gekenmerkt door oplopende leegstand, waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten steeds verder onder druk komen. Voor aanloopstraten is transformatie naar met name woningen goed realiseerbaar, maar voor PDV/GDV-locaties is dit veelal niet het geval gezien de perifere ligging op of nabij bedrijventerreinen. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van afhaal- en retourpunten (collection-and-delivery points, hierna CDP s) als in distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra). Veel e-commerce retailers maken nog gebruik van het bestaande aanbod bij gebrek aan product, maar zullen steeds dichter bij de consumenten gevestigd willen zijn, aangezien er in toenemende mate behoefte is aan same-day of zelfs same-hour delivery. Bestaande literatuur bevestigt dit beeld, maar details over omvang en locatie-eisen ontbreken. Voor bemande CDP s geldt, dat deze niet gevestigd zijn in logistieke objecten, maar als shop-in-shop in met name winkels, tankstations en depots van 3PL (third party logistics)-spelers. Onbemande CDP s komen in het buitenland al veel voor, maar dit concept staat in Nederland nog in de kinderschoenen en in de literatuur is hier nauwelijks iets over te vinden. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvraag: In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP s)? Om deze onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, zijn op basis van een literatuurstudie een drietal hypothesen geformuleerd. Via interviews met een expert panel, een macroanalyse en een microanalyse is vervolgens getoetst of onderstaande hypothesen dienen te worden verworpen. H1: Er is sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP s. De behoefte aan additionele CDP s zal dan ook beperkt zijn. Gezien de ambitie van alle partijen, die actief zijn in de verzending en ontvangst van pakketten in Nederland, waarbij het aantal servicepunten bijna verdubbelt ten opzichte van het huidige aantal, dient deze hypothese te worden verworpen. Er is wel degelijk behoefte aan additionele CDP s, enerzijds om de nog altijd fors groeiende aantallen pakketten te kunnen verwerken in het shop-inshop concept en anderzijds om marktaandeel te verwerven/behouden. H2: In omringende landen, waar online-retail zich verder heeft ontwikkeld, zijn onbemande CDP s een succesvol concept. Met de voortdurende groei van e-commerce zal er ook in Nederland behoefte ontstaan aan onbemande CDP s. De interviews met het expertpanel geven een gemengd beeld. Vervoerders zijn sceptisch ten aanzien van kluizenwanden op solitaire locaties en stellen dat service dusdanig belangrijk is, dat dit alleen via bemande CDP s kan worden gerealiseerd. Tegelijkertijd worden er wel ruim onbemande CDP s gepland en worden er door de grote spelers samenwerkingsverbanden opgestart met partijen als deburen, om hier niet de boot te missen. Deze hypothese kan op basis van dit onderzoek niet worden verworpen. 3

4 H3: Voor een groot deel van het bestaande aanbod aan commercieel vastgoed, veelal gelegen in en nabij de stedelijke gebieden, geldt (i) dat er sprake is van structureel overaanbod, (ii) dat Transformatie naar wonen, leisure of retail veelal niet mogelijk blijkt, en (iii) dat sloop waarschijnlijk noodzakelijk is. Transformatie naar CDP s kan hiervoor een mogelijke deeloplossing bieden. Uit de macroanalyse is gebleken, dat er op het merendeel van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties in Nederland sprake is van structurele leegstand. Waar op kantorenlocaties in of nabij de centra van de grote steden voor een aantal objecten transformatie naar wonen of leisure tot de mogelijkheden behoort, is dit voor perifeer gelegen kantorenlocaties veelal niet het geval, zodat sloop onvermijdelijk lijkt. Voor structureel leegstaande objecten op bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties, die beiden veelal perifeer gelegen zijn, is transformatie naar wonen niet waarschijnlijk en lijkt voor het structurele aanbod sloop eveneens noodzakelijk. Gezien de ligging van de deze locaties aan uitvalswegen en nabij de stedelijke gebieden is transformatie naar een bemande of onbemande CDP een mogelijkheid, aangezien voldaan wordt aan de belangrijkste criteria, zoals geformuleerd door eerder onderzoek (Weltevreden, 2008); (Koekenberg, 2012) en het expertpanel: veel consumenten in de directe omgeving; een afstand van maximaal 10 minuten (lopend in de binnenstad, fietsend in de wijken en met de auto in het buitengebied); goed bereikbare locatie; goede ligging t.o.v. de residentie- en werklocatie, bijvoorbeeld een verkeersas; ligging in de buitenste rand van het (stads)centrum aan uitvalswegen; ruime openingstijden (bij voorkeur 24/7 bereikbaar). Voornaamste attentiepunt is (de perceptie van) veiligheid, aangezien er op deze locaties buiten de kantoortijden en de ochtend- en avondspits weinig traffic is. Dit zal consumenten ervan weerhouden om buiten deze tijden hier een pakket op te halen of af te leveren. Hoewel op basis van de twee casestudies geen algemene conclusies getrokken kunnen worden, is wel duidelijk geworden dat beide onderzochte locaties kampen met structurele leegstand waarvoor geen oplossing lijkt te zijn. De microanalyse onderschrijft de conclusies uit de macroanalyse, dat de onderzochte locaties gunstig gelegen zijn voor de vestiging van CDP s. Tegelijkertijd zijn dit geen hightraffic locaties, hetgeen een stand-alone bemande of onbemande CDP niet rendabel maakt. De oplossing moet veel meer gezocht worden in een combinatie met een kantoren- of bedrijfsverzamelgebouw danwel als shop-in-shop op een kantoren-, bedrijfs- of PDV-locatie (danwel bekostigd door de lokale ondernemers). Hypothese 3 kan dan ook definitief niet verworpen worden. Het antwoord op de onderzoeksvraag luidt dat er sprake is van een aanzienlijke behoefte aan CDP s om de groei van het aantal pakketten te faciliteren. Aangezien kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-concentraties zich veelal nabij de consumenten en/of de toegangswegen bevinden zijn deze locaties in beginsel geschikt als CDP-locatie. Stand-alone zijn CDP s vooralsnog niet rendabel te exploiteren, echter als shop-in-shop danwel in combinatie met een flexibel kantoorconcept of bedrijfsverzamelgebouw-concept wordt dit mogelijk geacht. Voorbeelden hiervan zijn de locaties van deburen in vestigingen van CityBox, Shurgard en Tribes. Voor wat betreft de impact van de verwachte groei van het aantal CDP s op de huidige leegstand kan worden geconcludeerd dat deze bescheiden is, aangezien er grotendeels sprake is van shop-in-shop (bemande CDP s) en het totale ruimtebeslag beperkt is (zowel bemande als onbemande CDP s). CDP s zijn op zichzelf geen panacee voor de omvangrijke, structurele leegstand op de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt. CDP s kunnen echter wel bijdragen aan transformatie/herbestemming van vastgoed dat geen (toekomstige) functie meer heeft en daarmee bijdragen aan waardecreatie voor zowel de belegger als de directe omgeving. 4

5 Inhoud Voorwoord... 2 Managementsamenvatting Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Centrale vraag en eindproduct Methodologie Trends en knelpunten op de Nederlandse vastgoedmarkt Inleiding Theoretisch kader De Nederlandse kantorenmarkt De Nederlandse markt voor bedrijfspanden De Nederlandse winkelmarkt De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed Pakketdiensten in Nederland Conclusie en voorlopige hypothesen Operationalisatie Expertpanel Inleiding Voornaamste partijen in B2C pakketdienst in Nederland Bevindingen van het expertpanel Conclusie Toetsing op macroniveau Inleiding Nederlandse kantorenmarkt Bedrijventerreinen in Nederland PDV/GDV- concentraties in Nederland Conclusie Case study Kantorenpark/gemengd terrein GDV/PDV-locatie Conclusie Conclusie Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Reflectie Bibliography Annex I - Vergelijk vraag naar en aanbod van kantoorruimte per provincie Annex II - Segmentering aanbod Nederlandse kantorenmarkt Annex III - Verouderde werklocaties per Annex IV Voorraad, uitgifte en planvoorraad bedrijventerreinen per Annex V - Raming online marktaandeel 2025 naar productgroep Annex VI Overzicht kantorenlocaties in Nederland Annex VII Overzicht bedrijventerreinen in Nederland Annex VIII Overzicht PDV/GDV-concentraties in Nederland..78 Annex IX Uitwerking interviews expert panel.96 5

6 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Binnen de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt zijn een aantal trends waarneembaar die grote gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Een groot probleem is de structurele leegstand op de kantorenmarkt, waar als gevolg van overproductie en veranderende behoeften van de gebruikers een aanzienlijk deel niet meer geschikt is binnen de huidige bestemming (NVM Business, 2009); (Zuidema & Van Elp, 2010); (CPB, 2012); (Dynamis, 2015a). Op bedrijventerreinen zien we eveneens dat veel objecten niet meer voldoen en daardoor hun functie verliezen (PBL, 2009); (Ministerie van Infrastructuur & Milieu, 2010); (THB, 2010); (Platform31, 2013). Gelijktijdig zien we dat de opkomst van e-commerce en veranderend consumentengedrag grote gevolgen heeft voor het bestaande winkelproduct (Molenaar, 2011); (2013); (Nozeman, Van der Post, & Langendoen, 2012); (Moers, 2015) waarbij met name PDV/GDV-locaties en aanloopstraten onder druk komen. Transformatie naar bijvoorbeeld retail, (studenten)huisvesting of leisure (met name hotels) is voor veel van deze objecten niet mogelijk, waardoor de belegger met een object zit zonder functie en feitelijk zonder waarde. Tegelijkertijd zorgt de opkomst van e-commerce voor een stijgende vraag naar logistiek vastgoed, zowel in de vorm van distributiecentra voor webshops (e-fulfilment centra) als in afhaal- en retourpunten, waar consumenten online bestelde producten kunnen ophalen en/of terugbrengen op momenten dat het hen schikt. Deze afhaal/ en retourpunten worden ook wel collection-and-delivery points, hierna CDP s genoemd. Waar e-fulfilment centra specifieke vastgoedeisen (distributiecentra) vereisen, zijn CDP s in de regel in bestaand vastgoed te vinden. De nadruk van dit onderzoek ligt daarom op CDP s. De nabijheid van de verzorgingsgebieden (stedelijke gebieden) is een belangrijke vereiste voor CDP s en daarom is het interessant om te onderzoeken in hoeverre structureel leegstaande objecten op kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties, die in de regel aan de periferie van de steden liggen, zich lenen voor transformatie naar CDP s. Veel bestaande onderzoeken gaan in op de ontwikkelingen op Nederlandse markt voor kantoren, bedrijventerreinen, retail/e-commerce en logistiek, echter over CDP s is nauwelijks literatuur voorhanden. Dit onderzoek poogt meer inzicht te verschaffen in CDP s in Nederland en bestaande onderzoeken te combineren om tot een mogelijke deeloplossing voor de knelpunten op de genoemde deelmarkten te komen. De voordelen van transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed naar CDP s zijn: -het is een mogelijke oplossing voor vastgoed dat geen (toekomstige) functie meer heeft en waarvoor transformatie naar wonen niet mogelijk is; -het creëert waarde voor de belegger in deze objecten alsmede voor de directe omgeving; -het vraagt in beginsel geen nieuwbouw met alle beperkingen van dien (vergunningen, financiering, investeerders) en is mogelijk financieel beter haalbaar dan nieuwbouw; -door hergebruik van materialen is transformatie duurzamer dan nieuwbouw en sloop. Mogelijke nadelen zijn: -het vraagt een andere bestemming, die de lokale overheden moeten faciliteren; -het stelt andere eisen aan het vastgoed, zowel bouwtechnisch als functioneel; -het zijn mogelijk suboptimale locaties voor CDP s; -in absolute termen gaat het om relatief kleine oppervlakken waardoor sprake is van een partiële oplossing van het geschetste probleem. Het onderwerp van de scriptie Het concrete onderwerp van de scriptie is het onderzoeken in hoeverre kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten geschikt zijn voor transformatie naar CDP s. Deze transformatie is nodig/wenselijk omdat deze objecten in hun huidige bestemming geen (toekomstige) functie hebben en dus structureel leeg staan danwel zullen komen. Als gevolg hiervan hebben deze objecten geen economische waarde meer, via transformatie kan er economische waarde gecreëerd worden voor deze objecten en de directe omgeving. 6

7 1.2 Probleemstelling Zoals hierboven geschetst, is er een overschot aan kantoren wat voor een deel van de voorraad, de zogenaamde kansarme kantoren, betekent dat deze geen toekomstige functie hebben. Daarnaast zijn veel bedrijventerreinen verouderd danwel door ontwikkeling van de stedelijke gebieden minder gunstig gelegen, wat resulteert in toenemende leegstand. PDV/GDV-locaties zien eveneens de leegstand oplopen. Tegelijkertijd is er, als gevolg van de opkomst van e-commerce, in toenemende mate behoefte aan CDP s. Er lijkt sprake van een landelijk dekkend netwerk aan bemande CDP s (servicepunten), terwijl onbemande CDP s (kluiswanden) in Nederland nog in de kinderschoenen staan. Op dit moment ontbreekt het aan kennis of er in Nederland additionele behoefte is aan bemande en onbemande CDP s en of bovengenoemde locaties zich lenen voor vestiging van CDP s. Op basis van de huidige kennis kan er dan ook geen uitspraak gedaan worden in hoeverre transformatie van structureel leegstaand commercieel vastgoed op locaties die zich niet lenen voor transformatie naar wonen mogelijk is. 1.3 Doelstelling Doel van dit onderzoek is het onderzoeken van de haalbaarheid van transformatie van kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar bemande of onbemande CDP s. Onderliggend doel is het verkrijgen van inzicht in het functioneren van de relevante deelsegmenten van de Nederlandse commerciële vastgoedmarkt alsmede in de ontwikkeling en verwachtingen van de Nederlandse markt voor B2C-pakketdiensten. 1.4 Centrale vraag en eindproduct In hoeverre kunnen kansarme kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten getransformeerd worden naar bemande of onbemande collection-and-delivery points (CDP s)? Het eindproduct is een analyse van de haalbaarheid van de transformatie van structureel leegstaande kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten naar bemande of onbemande CDP s, dat als leidraad kan dienen voor vastgoedbeleggers, overheden alsmede exploitanten van CDP s en retailers. Behalve een algemeen beeld, dat wordt getoetst via twee case studies, zal er ook een kwantitatieve uitspraak gedaan worden ten aanzien van de omvang van de transformatiepotentie. De noodzakelijke subvragen 1) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse kantorenmarkt en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 2) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse markt voor bedrijfspanden en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 3) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse winkelmarkt en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? Welke rol speelt e-commerce hierbij? 4) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed en welke gevolgen heeft dit voor de Nederlandse vastgoedmarkt? 5) welke trends en knelpunten zijn waarneembaar op de Nederlandse B2C-markt voor bezorging van pakketten? 6) in hoeverre lenen de structureel leegstaande kantoren, bedrijfspanden en PDV/GDV-objecten zich voor transformatie naar CDP s? 1.5 Methodologie Het onderzoek is als volgt gestructureerd: a) een literatuurstudie naar: (i) de historische en verwachte ontwikkeling van de kantorenmarkt in Nederland; (ii) de historische en verwachte ontwikkeling van de markt voor bedrijfspanden in Nederland; (iii) de historische en verwachte ontwikkeling van de retailmarkt in Nederland en specifiek e- commerce; 7

8 (iv) (v) de historische en verwachte ontwikkeling van de logistieke markt in Nederland; de historische en verwachte ontwikkeling van B2C-pakketdiensten in Nederland en specifiek de opkomst van collection-and-delivery points, mede gebaseerd op ontwikkelingen in het buitenland. b) een interview met een expertpanel: toetsing van de historische en verwachte ontwikkeling van de markt voor het ophalen en verzenden van pakketten in Nederland alsmede een inventarisatie van de eisen aan bemande en onbemande CDP s; c) een meervoudige casestudy: een gemengd kantoor- en bedrijventerrein en een PDV/GDV-locatie. Schematische weergave van het onderzoeksmodel: 2.3 Trends en knelpunten op Nederlandse kantorenmarkt 2.4 Trends en knelpunten op Nederlandse markt voor bedrijfspanden 2.5 Trends en knelpunten op Nederlandse retailmarkt 2.6 Trends en knelpunten op Nederlandse logistieke markt 2.7 Nederlandse markt voor pakketdiensten 2.8 Analyse van knelpunten, is er een match tussen knelpunten en behoefte? 3 Operationalisatie 4 Expertpanel H5 Toetsing van model op macroniveau H6 Toetsing van model op microniveau H7 Conclusie en reflectie Figuur 1.1: Schematische weergave van het onderzoeksmodel Type onderzoek en verantwoording onderzoeksmethoden Dit betreft een descriptief en exploratief onderzoek met een toetsend element. Bij een descriptief onderzoek worden gebeurtenissen en kenmerken van het onderwerp beschreven. Het doel van exploratief onderzoek is het verkennen en vormen van ideeën, waarna een open vraag wordt beantwoord, in dit geval voortvloeiend uit de probleemstelling van het onderzoek. De kwalitatieve benadering heeft als kenmerk dat de theoretische uitgangspunten worden vergeleken met de praktijk (empirische gegevens) om te bezien vanuit welke gedachte de overeenkomsten en verschillen zijn te duiden of te verklaren (Doorewaard & Verschuren, 2007). Deze wijze van onderzoek heeft een groot exploratief vermogen. Bij het onderzoeksdoel, in dit geval een breed, kwalitatief beeld, past een survey-onderzoek (Baarda, De Goede, & Teunissen, 2005). Het onderzoek is empirisch opgezet, wat wil zeggen dat er gekeken wordt naar opgedane ervaringen en ontwikkelingen in vastgoedelementen. 8

9 Via het literatuuronderzoek worden de bestaande onderzoeken naar de deelmarkten besproken en worden hiertussen verbanden gelegd, waarmee de hypothesen worden geformuleerd. Via het expertpanel worden de huidige en verwachte ontwikkelingen van CDP s getoetst en wordt praktisch inzicht verkregen in de eisen die aan CDP s worden gesteld. De macro- en micro-analyse (case study) toetsen de hypothesen aan de praktijk. Aansluitend volgen de analyse, de conclusies en aanbevelingen. Afbakening In dit onderzoek wordt onderzocht in hoeverre kansarm vastgoed geschikt is voor transformatie naar CDP s. Hierbij wordt aangetoond dat (i) deze objecten in de huidige functie geen toekomst hebben, (ii) de locaties zich niet lenen voor transformatie naar wonen en (iii) de locaties geschikt zijn voor CDP s. Hierbij wordt alleen globaal geschetst of de locatie aansluit bij de vestigingscriteria die gelden voor CDP s. Er wordt derhalve niet onderzocht welke objecten de ideale locaties voor CDP s zijn, wat tot suboptimale locatiekeuzes zou kunnen leiden. De voornaamste reden voor deze keuze, is dat dit verkennend onderzoek wordt ingestoken vanuit de probleemsituatie (structurele leegstand waarvoor, behoudens sloop, geen oplossing voorhanden is) teneinde een algemeen beeld te schetsen. 1.6 Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is bedoeld voor vastgoedbeleggers in commercieel vastgoed, (lokale) overheden alsmede retailers en logistieke dienstverleners. Het onderzoek is om verschillende redenen maatschappelijk relevant. In de eerste plaats omdat het de actuele trends binnen de verschillende segmenten binnen commercieel vastgoed combineert: Het beschrijft de opkomst van e-commerce en het veranderende gedrag van consumenten, vertaalt dit naar de veranderende eisen aan het logistieke product en biedt een mogelijke deeloplossing voor de structurele kantorenleegstand op kantorenparken in Nederland, de verouderde/slecht functionerende bedrijventerreinen alsmede PDV/GDV-locaties. Collection-and-delivery points (CDP s) kunnen bovendien helpen om de problematiek van de last mile te ondervangen en bovendien verkeersbewegingen van vrachtwagens en bestelbusjes in de woonwijken te beperken. Ten slotte probeert dit onderzoek aan te tonen dat CDP s gerealiseerd kunnen worden via transformatie van bestaande panden in plaats van via nieuwbouw, hetgeen vanuit het oogpunt van duurzaamheid de voorkeur geniet. Er komen immers minder sloopmaterialen in de kringloop terecht en er hoeven minder nieuwe materialen te worden gewonnen. Het onderzoek is wetenschappelijk relevant, aangezien het bestaande wetenschappelijke en praktijkonderzoeken combineert. In het onderzoek komen daarbij verschillende disciplines aan de orde: de traditionele locatietheorieën vanuit de ruimtelijke-economische wetenschappen, de supplychain theorieën uit de logistiek alsmede de behaviorale theorieën ten aanzien van het veranderende gedrag van de consument. De combinatie van bestaande theorieën en bestaande onderzoeken naar verschillende segmenten binnen commercieel vastgoed leidt tot nieuwe inzichten. 1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de voornaamste marktevenwichts- en locatietheorieën vanuit de literatuur geschetst. Vervolgens worden de trends en knelpunten op de Nederlandse markt voor kantoren, bedrijfspanden, retail en logistiek vastgoed alsmede de Nederlandse B2C-markt voor bezorging voor pakketten in kaart gebracht. Hoewel dit geen op zichzelf staand segment betreft, wordt de markt voor afhaalpunten apart beschreven in paragraaf 2.7. Binnen ieder segment wordt getoetst in hoeverre de geldende theorieën een verklaring bieden voor de knelpunten. Hoofdstuk 2 wordt afgesloten met de initiële conclusies, waarna de voorlopige hypothesen worden geformuleerd. Hoofdstuk 3 schetst vervolgens de operationalisatie van het onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt geanalyseerd welke eisen er gesteld worden aan CDP s en hoe de spelers actief op de Nederlandse markt van CDP s aankijken tegen de ontwikkelingen op deze markt. Hoofdstuk 5 bevat een macroanalyse van de kantorenparken, bedrijventerreinen en PDV/GDV-locaties in Nederland, waarna in hoofdstuk 6 via een tweetal casestudies wordt nagegaan in hoeverre er op beide locaties objecten kunnen worden geïdentificeerd die zich lenen voor transformatie. In het afsluitende hoofdstuk 7 worden de belangrijkste conclusies getrokken, aanbevelingen gegeven en gereflecteerd op het onderzoek. 9

10 2 Trends en knelpunten op de Nederlandse vastgoedmarkt 2.1 Inleiding Doel van dit hoofdstuk is (i) om inzicht te verkrijgen in het functioneren van de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed (ii) na te gaan in hoeverre de economische theorieën een verklaring bieden voor de structurele leegstand binnen de verschillende deelsegmenten en (iii) inzicht te verkrijgen in de Nederlandse B2C-pakketmarkt, teneinde de subvragen 1 tot en met 5 te beantwoorden. Na de analyse van het theoretisch kader en de verschillende deelsegmenten worden de eerste conclusies getrokken, waarna de hypothesen worden geformuleerd, welke via het expert panel (hoofdstuk 4), de macro-analyse (hoofdstuk 5) en de micro-analyse (hoofdstuk 6) worden getoetst. 2.2 Theoretisch kader Alvorens in te gaan op de trends en knelpunten in de verschillende deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt, worden de voornaamste markttheorieën uit de literatuur geschetst. Bij de bespreking van de deelmarkten wordt vervolgens geanalyseerd in hoeverre deze theorieën een verklaring bieden voor de (structurele) leegstand Neo-klassieke theorie Voor leegstand binnen de markt voor commercieel vastgoed zijn een aantal mogelijke verklaringen te geven. De meest eenvoudige is een tijdelijke mismatch tussen vraag en aanbod, waarbij de markt uiteindelijk zijn werk doet in lijn met Adam Smith s invisible hand (Smith, 1776). Wanneer we Smith s economische model vertalen naar commercieel vastgoed, dan betekent dit dat wanneer door economische oplevingen de vraag (naar ruimte) stijgt, initieel de prijs (=huur) toeneemt als gevolg van schaarste (het aanbod is immers inelastisch en derhalve op korte termijn een gegeven). Als gevolg van de hogere huurprijs stijgt het rendement op vastgoed en neemt de vraag naar beleggingsvastgoed toe, waardoor wederom door schaarste- de waarde van het vastgoed stijgt. Deze waardestijging stimuleert aanbieders (ontwikkelaars) om het aanbod te vergroten, waarmee de voorraad toeneemt. Deze stijging van de voorraad heeft vervolgens weer een dempend effect op de huurprijs, waarna er uiteindelijk een nieuw evenwicht tot stand komt tussen vraag en aanbod, zowel op de gebruikers- als de beleggersmarkt. Wanneer het economische tij tegenzit, daalt de vraag naar ruimte en daalt initieel de huurprijs, waardoor het rendement afneemt, de waarde daalt, de ontwikkeling afneemt, de voorraad daalt totdat er wederom een nieuw prijsevenwicht ontstaat Neo-klassieke theorie toegepast op vastgoed: het Vierkwadrantenmodel Aangezien de realisatie van kantoren een tijdrovend traject is (vergunningen, bouwperiode), zullen er pieken en dalen in de leegstand ontstaan. Binnen het commercieel vastgoed is veelal sprake van een varkenscyclus. Een varkenscyclus is het economisch verschijnsel dat overschotten en tekorten elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op prijsveranderingen (en schaarste), maar door het vertragend effect is tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, de prijs alweer omgeslagen, hetgeen het overschot vergroot. Wheaton en DiPasquale (1992) hebben deze varkenscyclus binnen het commercieel vastgoed verwerkt in het zogenaamde vierkwadrantenmodel, zie figuur 2.1. Het vierkwadrantenmodel gaat uit van drie markten die met elkaar in verbinding staan: -De verhuurmarkt (kwadrant 1); -De beleggersmarkt (kwadrant 2); -De nieuwbouwmarkt (kwadrant 3). Bij een gegeven voorraad vastgoed op de verhuurmarkt wordt een huurniveau bepaald (kwadrant 1), wat vertaald wordt naar een vastgoedprijs op de beleggersmarkt (kwadrant 2), deze vastgoedprijs stimuleert een bepaalde hoeveelheid nieuwbouw (kwadrant 3), wat een verandering in de voorraad teweeg brengt (kwadraat 4). De evenwichtssituatie gaat er van uit, dat er geen sprake is van leegstand. 10

11 De vastgoedcyclus begint veelal met het oplopen van de vraag naar te huren of te kopen vastgoedruimte, meestal als gevolg van economische groei en werkgelegenheid. Aangezien niet direct aan deze vraag kan worden voldaan, komt er een nieuw evenwicht tot stand op de verhuurmarkt tegen een hogere prijs gegeven de voorraad. Deze hogere huurprijs vertaalt zich in een hogere marktprijs, waarmee de marktprijzen voor de stichtingskosten komen te liggen, hetgeen projectontwikkelaars stimuleert nieuwbouwprojecten op te starten, waarmee de voorraad wordt vergroot. Deze grotere voorraad heeft vervolgens weer een drukkend effect op de huurprijs waarmee een Figuur 2.1: Vierkwadrantenmodel (DiPasquale & Wheaton, 1992), (1996) tweede cyclus begint. Uiteindelijk ontstaat er een nieuw evenwicht op de drie markten. Een cyclus kan uiteraard ook ontstaan door exogene schokken op de beleggersmarkt (bijvoorbeeld een yield shift) of nieuwbouwmarkt (bijvoorbeeld een rentedaling of stijging). Hoewel dit model met name gericht is op de kantorenmarkt, is deze in meer of mindere mate ook van toepassing op de andere segmenten binnen het commercieel vastgoed (DiPasquale & Wheaton, 1996) Efficiënte markten Het marktevenwichtsmodel, verder uitgewerkt voor de vastgoedmarkt in het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton, veronderstelt dat er sprake is van een efficiënte markt. De efficiënte markthypothese (EMH) veronderstelt dat alle bekende informatie beschikbaar is en is verwerkt is in de prijs (Fama, 1965). Er wordt onderscheid gemaakt tussen zwakke, semi-sterke en sterk efficiënte markten (Malkiel, 1996). Onderzoek naar de efficiency van vastgoedmarkten heeft aangetoond dat er tot op zekere hoogte sprake is van zwak efficiënte markten, ondanks verstorende effecten zoals imperfecte informatie, hoge transactiekosten, lange doorlooptijden, prijsvolatiliteit en cyclische factoren (Maier & Herath, 2009) Non-evenwichtsmodellen Het (neo)klassieke marktevenwichtsmodel veronderstelt dat markten efficiënt zijn en houdt slechts zeer beperkt rekening met de mogelijkheid dat markten kunnen falen (Marquard & Van der Post, 2012). Binnen de economische wetenschap is vanuit een gezamenlijke kritiek op het neoklassieke denken een nieuwe stroming ontstaan, waarin auteurs zoals Keynes, Wittman en Stiglitz stellen dat markten niet efficiënt zijn en niet tenderen naar Pareto-optimaliteit en er dus sprake is van marktfalen. Keynes (1936) stelt in zijn General Theory dat de overheid dient te fungeren als evenwichtscoördinator, waarbij hij veronderstelt dat de overheid over een groot marktgevoel beschikt. Echter, het ontbreken van een rationeel prijssysteem in de publieke sector kan leiden tot overheid falen (Coase, 1964), waarbij de kosten van interventie de kosten van marktfalen overstijgen (Wolf, 1979) Neo-institutionele theorie De constatering dat zowel markt als overheid kunnen falen heeft geleid tot de neo-institutionele theorie. Deze theorie stelt het gehele economische systeem centraal in plaats van slechts de prijsvorming via vraag en aanbod. Coase (1937) stelt dat transactiekosten (informatiekosten, kosten van de overeenkomst, juridische kosten) een grote rol spelen en dat markten niet kunnen werken zonder aanvullende regelgeving. De overheid fungeert derhalve niet als marktpartij, maar dient te faciliteren via o.a. regelgeving om transactiekosten te minimaliseren en zodoende de competitiviteit van markten te ondersteunen. Vertaald naar de vastgoedmarkten in Nederland betekent dit wetgeving (o.a. eigendoms- en huurrecht) en instituties zoals het Kadaster, die het mogelijk maken om onderzoek te doen naar o.a. eigendom, bestemming, voorbelasting en erfdienstbaarheden, maar bijvoorbeeld ook brancheorganisaties die spelregels en contractuele modellen opstellen. 11

12 Intermezzo Het is van belang om te constateren dat de (neo)klassieke theorie, het non-evenwichtsmodel en de neo-institutionele theorie vandaag de dag nog altijd naast elkaar weten te blijven bestaan, zowel in het wetenschappelijke en het maatschappelijke speelveld. De discussie speelt zich evenwel vooral op macroniveau af, waarbij de politiek een nadrukkelijke rol speelt. Geconcludeerd kan worden, dat de neoklassieke theorie, voor commercieel vastgoed uitgewerkt in het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton, zeer bruikbaar is om de interactie tussen de verhuurmarkt en de beleggersmarkt te duiden, alsmede hoe dit doorwerkt op de nieuwbouwmarkt en de voorraad en daarmee het fenomeen van leegstand te verklaren. Tegelijkertijd heeft dit model zijn beperkingen, waarvan de voornaamste zijn dat (i) het een eenfactormodel is, terwijl in de realiteit diverse factoren tegelijkertijd invloed hebben op de vastgoedmarkt, en (ii) dat het veronderstelt dat de markt homogeen is, wat voor kantoorruimte ten dele opgaat, ware het niet dat hierbij voorbij gegaan wordt aan verschillen tussen (micro)locaties Locatietheorieën Een gevleugelde uitspraak binnen het vastgoed is, dat er drie factoren zijn die de aantrekkelijkheid van een pand verklaren: locatie, locatie en locatie. Teneinde de leegstand te verklaren, is het derhalve van belang om een goed begrip te hebben van de voornaamste locatietheorieën. Klassieke locatietheorieën In de klassieke locatietheorieën staat kostenminimalisatie centraal, gebaseerd op de ruimtelijke verschillen in de kosten van productiefactoren en van transport. De theorie van Ricardo (1817) probeerde aan de hand van verschillen in de vruchtbaarheid van grond het verschil in pachtprijzen te verklaren. Von Thünen (1826) voegde de component transportkosten toe, aangezien deze volgens Von Thünen doorslaggevend waren bij de keuze voor een bepaalde locatie. Neoklassieke locatietheorieën In de neoklassieke locatietheorieën staat de marktfunctie centraal. Christaller s (1933) centrale plaatsen theorie is gebaseerd op de relatie tussen het ruimtelijk patroon van dorpen en steden en de marktfunctie van deze plaatsen. Hotelling (1929) stelt echter in zijn locationele concurrentietheorie dat er sprake is van duopolistische markten (markten met twee aanbieders), waarbij de aanbieders locationeel aan elkaar gebonden zijn. Myrdal (1957) stelt dat deze clustering van aanbieders verklaard kan worden door schaalvoordelen die hierdoor behaald kunnen worden. Alonso (1964) stelt dat de centrale plaatsen strijdperken zijn van verschillende voorzieningen die allemaal op de beste locatie gevestigd willen zijn, hetgeen wordt weergegeven in de zogenaamde bid-rent curve. Nelson s theory of cumulative attraction (1958) stelt echter dat de best bereikbare locatie niet per definitie de hoogste omzet genereert, maar dat er sprake is van publiekstrekkers. Figuur 2.3: Bid Rent Curve (Alonso, 1964) Figuur 2.2: Centrale Plaatsen Theorie (Christaller, 1933) De locatietheorieën helpen om te begrijpen waarom bepaalde functies traditioneel centraal gevestigd zijn en andere functies meer perifeer en waarom er soms sprake is van clustering van op het oog concurrerende organisaties. In Nederland, waarbij veel steden planmatig zijn opgebouwd op basis van de neoklassieke locatietheorieën en waarbij sprake was en is van een scheiding van verschillende functies, is dit zeker relevant. Eventuele leegstand kan worden verklaard doordat gebruikers op zoek zijn naar de beste locaties, hetgeen ten koste van minder sterke locaties. Dit is vooral van toepassing op de kantorenmarkt, zoals in paragraaf 2.3 wordt toegelicht. 12

13 2.3 De Nederlandse kantorenmarkt Inleiding De Nederlandse kantorenmarkt beleeft momenteel moeilijke tijden. De behoefte aan kantoorruimte is na een decennium van gestage groei sinds 2001 gestabiliseerd. Doordat de voorraad door is blijven groeien is de leegstand opgelopen van gemiddeld 5% in naar gemiddeld 11% in de periode (CPB, 2012). Sindsdien is de leegstand verder opgelopen tot 16,1% per 1 juli 2015 (DTZ, 2015b) tegen 15,7% in 2014 (Bak, 2015a); (DTZ, 2015a). Nu is kantorenleegstand een terugkerend fenomeen dat zich ook internationaal voordoet en kan deze leegstand in crisisjaren fors oplopen, waarna het herstel geruime tijd in beslag kan nemen, uit tabel 2.1 blijkt evenwel dat Amsterdam internationaal behoorlijk uit de pas loopt met omringende kernsteden. Hierbij moet aangemerkt worden, dat de kantorenmarkten zich niet allemaal op hetzelfde punt in de economische cyclus bevinden, zoals in figuur 2.1 wordt geïllustreerd. Leegstand Leegstand Leegstand 2015Q1 2014Q3 2013Q3 Amsterdam 15,5% 15,8% 14,1% Dusseldorf 10,3% 11,3% 11,8% Frankfurt 10,2% 10,7% 11,2% Brussel 10,2% 10,3% 10,5% Stockholm 9,4% 9,2% 9,6% Parijs 7,6% 7,4% 7,6% Londen 4,8% 4,7% 5,9% Luxemburg 4,4% 4,1% 5,3% Tabel 2.1: Leegstand in internationaal perspectief (JLL, 2015); (2015), eigen bewerking). Figuur 2.4: EMEA Office clock (JLL, 2015); Landelijk zijn aanbod en vraag al sinds 2001 uit balans en er zijn buiten de tijdelijke (lokale) mismatch tussen absolute en kwalitatieve vraag en aanbod een aantal factoren te definiëren die resulteren in een blijvend veranderd landschap voor de Nederlandse kantorenmarkt, te weten het nieuwe werken en demografische ontwikkelingen Verklaringen voor kantorenleegstand Zoals in paragraaf geschetst, is er binnen de Nederlandse kantorenmarkt sprake van een varkenscyclus (Van Gool, Brounen, Jager, & Weisz, 2007), (Van Gool, 2009), (Van Eijk, 2011). In het vierkwadrantenmodel wordt ervan uitgegaan dat uiteindelijk de markt in evenwicht komt. De vraag daarbij is, wanneer er sprake is van evenwicht. Van der Gijp definieert hiervoor twee indicatoren: (i) een leegstandspercentage rond de frictieleegstand (ca. 5-8%); en (ii) een verhouding tussen het aanbod en de jaarlijkse opname rond 1,5 à 2 : 1 (Van der Gijp, 2009). Tot het begin van deze eeuw wist de vastgoedmarkt om te gaan met deze varkenscyclus. In periodes van overaanbod werd de nieuwbouw getemperd, totdat als gevolg van economische groei het overaanbod was geabsorbeerd en de bouwproductie weer werd hervat. Er was hierbij niet of nauwelijks sprake van een afnemende voorraad (door sloop of transformatie), het tijdelijke overaanbod werd dankzij marktherstel op natuurlijke wijze geabsorbeerd. Vanaf de eeuwwisseling is de varkenscyclus versterkt door de kunstmatig lage rente (als reactie op de dot.com crisis), de forse winsten die ontwikkelaars konden maken en de enorme revenuen van gronduitgifte voor lokale overheden, waarmee de bedrijfseconomische rem op nieuwbouw jarenlang werd verstoord. De bouwproductie werd niet getriggerd door vraag, maar door kunstmatig lage bouwkosten (Van Eijk, 2011). Bovendien was er eind jaren 90 sprake van een snelle groei van de Nederlandse economie met meer dan 4 procent per jaar, resulterend in stijgende werkgelegenheid en krapte in de kantorenmarkt (DTZ, 2015a). In reactie hierop werden er veel kantoren ontwikkeld, vooral in de kleine steden. De IT-hausse, waarbij ITbedrijven heel snel groeiden en, met het oog op de groei, vaak veel meer kantoorruimte huurden dan ze eigenlijk nodig hadden, versterkte dit effect. Toen de IT-bubbel vervolgens barstte in 2000 werd deze ruimte niet in gebruik genomen en werden de eerste signalen van het overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar (JLL, 2015). 13

14 Gezien de oplopende gemiddelde leegstand kan worden geconcludeerd, dat er al sinds de eeuwwisseling geen sprake is van een markttechnisch verantwoord leegstandspercentage. Er is sprake van een forse mismatch tussen vraag en aanbod, zowel landelijk, maar ook lokaal. Uit Annex I blijkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod inmiddels is opgelopen tot 8,5 in 2013, met uitschieters tot 29,3 in de provincie Friesland, wat impliceert dat -bij gelijkblijvende vraag- het bijna 30 jaar duurt om het huidige aanbod op te nemen. Afgezet Figuur 2.5: Overaanbod kantoorruimte (FGH, 2015) tegen de gemiddelde vraag in daalt de landelijke verhouding van 8,5 tot 7,4, hetgeen nog altijd aanzienlijk is. De aanname van de auteurs van het vierkwadrantenmodel, dat in geval van leegstand de voorraad krimpt door sloop, gaat in de praktijk vaak niet op, omdat dit kapitaalvernietiging betekent voor de belegger. Ondanks structurele leegstand blijken beleggers in de praktijk terughoudend om hun verlies te nemen (JLL, 2015) Lokale mismatch tussen vraag en aanbod De vraag naar kantoorruimte verschilt enorm per provincie en daarbinnen per gemeente. De totale vraag in Nederland daalt al jaren gestaag van 1,32 miljoen m 2 in 2009 tot 0,97 miljoen m 2 in 2014, daarbinnen blijken Noord- en Zuid-Holland en Utrecht met resp , en m 2 het leeuwendeel (ca. 70%) voor hun rekening te nemen, terwijl in Drenthe, Zeeland, Flevoland, Groningen en Friesland de vraag verwaarloosbaar is ( m 2, samen goed voor ca 4% van de vraag) (Bak, 2015a), (Dynamis, 2015a). Het aanbod daarentegen is in dezelfde periode gestegen van 6,25 miljoen m 2 in 2009 naar 8,66 miljoen m 2 in 2014 (Bak, 2015a). Zoals uit Annex I blijkt, is er sprake van een fors overaanbod in alle provincies en een zorgelijke verhouding tussen de voorraad en de vraag per jaar. Opvallend hierbij is (i) dat geen enkele provincie de gezond geachte verhouding van 1,5 a 2 benadert, (ii) dat de twee provincies met de hoogste absolute opname (Noord-Holland en Zuid- Holland, samen goed voor 53% van de gemiddelde opname) niet beter presteren dan gemiddeld en (iii) dat de economisch zwakkere regio s zowel relatief het beste presteren (Groningen, Limburg) als het slechtste (Drenthe en Zeeland). Hiervoor zijn twee verklaringen: In de Randstad (Noord-Holland, Zuid- Holland, Utrecht) is overwegend sprake van een huurdersmarkt, in Groningen, Limburg, Friesland, Drenthe en Zeeland is deze huurdersmarkt aanmerkelijk kleiner, wat voor meer uitschieters zorgt (Bak, 2015a). Daarnaast wordt de investeringsmarkt voor kantoren gedomineerd door institutionele beleggers, die zich vooral op de grotere markten richten (Bak, 2015a). Het afgelopen decennium is er juist in die gebieden speculatief gebouwd zonder rekening te houden met (lokale) vraag. Flevoland is hier een goed voorbeeld van: geografisch gunstig gelegen, vlakbij Amsterdam, en veel ruimte om te bouwen, waardoor er een omvangrijk metrage is toegevoegd, maar met relatief weinig (regionale) vraag. In tijden van teruglopende vraag/overaanbod loopt de verhouding hier op tot ongezonde proporties met inmiddels aanzienlijke leegstand (27%) Het Nieuwe Werken Veel bedrijven blijken steeds minder behoefte te hebben aan vierkante meters. Mede ingegeven door de economische crisis worden bedrijven gedwongen kritisch te kijken naar de kosten, waarbij personeel en huisvesting twee voorname kostenposten zijn. Door vestigingen samen te voegen/te centraliseren is er minder personeel nodig en derhalve minder behoefte aan kantoorruimte. Daarnaast werken in Nederland steeds meer mensen parttime (2002: 2,4 miljoen; 2014: 3,0 miljoen (CBS, 2014)) en bovendien werken steeds meer mensen deels vanuit huis (2005: 25%, 2012: 33%, gemiddeld 6 uur per week (CBS, 2013)). Het is dan ook niet noodzakelijk om voor iedere medewerker een werkplek te hebben. Waar voorheen iedereen een eigen, persoonlijke werkplek had en er veelal sprake was van kamers met daarin 2 tot 4 werkplekken, persoonlijke ladeblokken en archiefkasten zie je bij steeds meer bedrijven open kantoortuinen met flexibele werkplekken. Het papierloze kantoor, ingegeven door technische ontwikkelingen, duurzaamheid en zeker niet in de laatste plaats kostenbesparingen, resulteert in minder behoefte aan vierkante meters per medewerker. Een bureaublad met daarop een desktop of een docking station voor een laptop is voldoende, printer- en archiefruimtes zijn veelal niet 14

15 Voor verhuizing (m 2 ) Na verhuizing (m 2 ) Reductie (%) meer nodig. Dit werkt vertraagd door als CapGemini, Utrecht % gevolg van de veelal langlopende ING, Amsterdam ,50% huurcontracten, maar bij expiratie van het Equens, Utrecht % huurcontract zullen veel bedrijven het Robeco, Rotterdam % aantal vierkante meters reduceren. Het gemiddeld aantal m 2 CBRE, Amsterdam % per medewerker bedroeg in ,8 (NFC Jaarbericht Tabel 2.2: Afnemende behoefte aan m 2 (CBRE, 2012), eigen bewerking) Kantoren 2014, 2015), echter bij nieuwe contracten worden zelfs vloeroppervlakten van 10 m 2 vvo per kantoormedewerker steeds vaker geregistreerd, slechts de helft van het huidige gemiddelde. Geconcludeerd kan worden dat er forse druk op de behoefte aan vierkante meters is. Recente voorbeelden van forse besparingen op het aantal vierkante meters zijn weergegeven in tabel 2.2. Overigens zijn het niet alleen de bedrijven die huisvestingslocaties samenvoegen en hierbij het aantal m 2 fors reduceren. In Den Haag vindt een omvangrijke reductie van m 2 plaats door de overheid: de ministeries van Buitenlandse Zaken, Infrastructuur en Milieu, Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Volksgezondheid, Welzijn en Sport hebben nieuw gebouwde kantoren betrokken, waarbij een reductie van 40% wordt gereduceerd, tegelijkertijd verouderde kantoren achterlatend. Gezien de ligging van de oude huisvesting in het centrum van Den Haag, direct rondom het station, is zeker voor een deel van deze kantoren hergebruik danwel transformatie naar andere functies (met name wonen) goed mogelijk, maar voor de locaties buiten het centrum dreigt structurele leegstand. Een ander voorbeeld is Utrecht, waar diverse onderdelen en afdelingen van de Gemeente Utrecht in het nieuwe stadskantoor ( m 2 ) zijn samengevoegd en 15 panden van totaal ca m 2 worden achtergelaten. De reductie lijkt beperkt, maar resulteert wel in een forse stijging van het bestaande, verouderde aanbod. Recent heeft de Belastingdienst aangegeven dat tot werknemers worden vervangen door nieuwe IT-medewerkers. Ook de Nationale Politie moet de komende 10 jaar m 2 (ca. 33%) vastgoed afstoten. De automatisering van zowel overheid als bedrijfsleven zal naar verwachting een drukkend effect op de vraag naar kantoorruimte hebben (JLL, 2015) Verborgen leegstand De dalende behoefte aan vierkante meters maakt dat veel ondernemingen vastgoed slechts deels in gebruik hebben en in een aantal gevallen objecten zelfs fysiek als hebben verlaten terwijl het huurcontract nog doorloopt. Financieel is er nog geen sprake van leegstand voor de verhuurder/belegger, deze leegstand wordt daarom ook wel verborgen leegstand genoemd. Schattingen lopen uiteen, maar de verwachting is dat bovenop de 16% geregistreerde leegstand er ca % verborgen leegstand is, welke naar verwachting binnen enkele jaren wordt gerealiseerd met het expireren van de huurcontracten (JLL, 2015) Meer behoefte aan flexibiliteit Synchroon aan het afslanken door bedrijven is juist de ZZP-categorie al jaren in opkomst. Deze kleine zelfstandigen verhuren zichzelf aan ondernemingen of nemen de ondernemingen een deel van de werkzaamheden uit handen. Deze zelfstandigen werken soms op locatie bij de opdrachtgever, maar veelal vanuit huis, op locatie of onderweg, waardoor er steeds meer behoefte ontstaat aan flexibele kantoorruimte nabij stations en langs verkeersaders. Partijen als Regus, NSI, Merin, en Tribes springen hierop in door traditionele kantoorruimte te transformeren in flexibele kantoorruimte met gedeelde ondersteunende voorzieningen Demografische ontwikkelingen De vergrijzing maakt dat de samenstelling van de beroepsbevolking, veelal werkzaam in kantoren, ingrijpend verandert. Veel oudere werknemers vloeien af, de komende jaren ongeveer (CBS, 2014), vaak voor de pensioengerechtigde leeftijd met een gunstige regeling, en een deel hiervan wordt niet 1:1 vervangen. Enerzijds is dit ingegeven door kostenbesparingen, als gevolg van de crisis is er in tal van sectoren vraaguitval opgetreden, waardoor er logischerwijs minder medewerkers nodig zijn. Natuurlijk verloop heeft daarbij veelal de voorkeur boven gedwongen ontslagen. Overigens blijft de omvang van de beroepsbevolking stabiel met ca. 10,1 miljoen (CBS, 2012). 15

16 2.3.8 Gevolgen voor de Nederlandse kantorenmarkt Het bestaande aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt kan worden geclassificeerd in drie segmenten: kansrijk, kanshebbend en kansarm (Bak, 2015a), zie ook Annex II. Kansrijke kantoren zijn gunstig gelegen, veelal op stationslocaties met voldoende voorzieningen. Met beperkte investeringen (face lift) zijn deze objecten in de regel weer goed verhuurbaar te krijgen, eventueel met een beperkte incentive. Kanshebbende kantoren vergen een forse investering, bijvoorbeeld een ingrijpende renovatie, om weer verhuurd te kunnen worden danwel kunnen alleen verhuurd worden met forse incentives. De beleggers die beschikken over voldoende middelen weten het vastgoed weer geschikt te maken voor de huidige wensen van de gebruiker, verouderde objecten worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans om weer verhuurd te worden. Voor deze objecten is transformatie naar een andere functie, zoals retail, wonen of leisure, ook een optie. Amsterdam loopt de laatste jaren voorop met transformaties, met name naar hotels (o.a. Bijlmer/Amstel III) en studentenwoningen (o.a. Diemen, Bijlmer), maar ook gemeenten zoals Nieuwegein, waar de leegstand was opgelopen tot ruim boven 30%, is goed in staat gebleken om structureel leegstaande kantoorpanden te transformeren naar zorggerelateerd vastgoed en appartementen voor starters en senioren. Transformatie naar retail komt vrijwel niet voor en blijkt voor gemeenten geen wenselijk alternatief (Gemeente Nieuwegein, 2015). Om transformatie te faciliteren zijn het Besluit omgevingsrecht en enkele andere wetten gewijzigd (Overheid.nl, 2014) wat het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan en daarmee transformatie vereenvoudigt. Recent onderzoek naar de transformatiepotentie naar woningen van de gehele kantorenvoorraad in Utrecht heeft aangetoond dat deze met 6,3% bescheiden is (Linssen, 2015). Kansarm vastgoed heeft in de huidige functie geen toekomst meer en is ongeschikt voor transformatie, zodat sloop vaak de enige oplossing is. Over de periode is er in totaal ca. 1,7 miljoen m 2 kantoorruimte aan de markt onttrokken, waarvan 52% is gesloopt, 23% is getransformeerd naar woningen, 13% naar hotels en 12% overig (Bak, 2013). Uit een studie van JLL blijkt dat de afgelopen 5 jaar m 2 aan kantoorruimte is gesloopt, waarvan m 2 in de kleine steden (JLL, 2015). Aangezien de absolute vraag naar kantoorruimte een dalende trend laat zien en deze vraag zich bovendien concentreert op kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte (kansrijk/ kanshebbend), kan worden geconcludeerd dat het kansarme kantorenaanbod meer en meer getypeerd kan worden als kansloos. Dit probleem wordt inmiddels voldoende onderkend door de stakeholders (beleggers, ontwikkelaars, overheden en banken), die daartoe in 2010 de Stuurgroep Actieprogramma Leegstand hebben ingesteld. Daarnaast is er een aanvang gemaakt met het schrappen van de omvangrijke planvoorraad. Zo heeft de provincie Utrecht via de Thematische structuurvisie kantoren haar gemeenten opdracht gegeven tot 90% van de planvoorraad te schrappen (Provincie Utrecht, 2014). Slechts op een beperkt aantal locaties, die op langere termijn goed aansluiten bij de marktvraag, mogen er nog nieuwe kantoren bijkomen, waarbij het niet ongebruikelijk is dat de ontwikkelaar wordt verplicht om elders product uit de markt te halen via sloop of transformatie Conclusie Als gevolg van overproductie en structureel lagere vraag is er op dit moment sprake van een fors aanbod van structureel leegstaande kantoren, waarvan een groot deel kan worden geclassificeerd als kansarm/kansloos. Veel kantoorgebruikers kiezen voor vestiging in de kernsteden, omdat hier kwalitatief hoogwaardig vastgoed beschikbaar is, er meer levendige (centrale) locaties zijn en daarmee beter geschikt zijn voor het kantoor als ontmoetingsplek. De toenemende aantrekkingskracht van deze locaties is een grote bedreiging voor de locaties buiten de kernsteden. Transformatie naar andere functies, zoals wonen (bijvoorbeeld studentenhuisvesting of starterswoningen), leisure (bijvoorbeeld hotels) of retail blijkt slechts op enkele locaties en voor slechts enkele objecten een alternatief, waarmee voor een substantieel deel sloop de meest voor de hand liggende oplossing is. Niet alleen de kleinere steden in krimpgebieden hebben hier mee te maken, maar ook de grote steden in de Randstad staan voor een omvangrijke opgave om structureel overaanbod uit de markt te halen om zodoende marktevenwicht mogelijk te maken. De overheid heeft hierbij een faciliterende rol om toevoegingen tot een minimum te beperken en onttrekkingen te stimuleren. 16

17 2.4 De Nederlandse markt voor bedrijfspanden Inleiding In tegenstelling tot kantoren, winkels en woningen is er bij de Nederlandse markt voor bedrijfspanden in veel mindere mate sprake van een beleggingsmarkt (NVM Business, 2014a), (NVM Business, 2015a), (Bak, 2015b). Met uitzondering van bedrijfsverzamelgebouwen zijn bedrijfspanden namelijk vaak op maat gemaakt (built-to-suit) en daardoor in mindere mate inwisselbaar voor een ander pand. Er is veelal sprake van eigenaar-gebruikers, waarbij de eigenaar van het vastgoed ook de gebruiker is. Voor deze eigenaar is het vastgoed geen kernfunctie, maar een bedrijfsmiddel, waardoor de eigenaar logischerwijs over minder vastgoed(markt)kennis beschikt dan vastgoedbeleggers. Bovendien wordt het vastgoed veelal niet tegen de actuele waarde op de balans gewaardeerd, maar als bedrijfsmiddel tegen de historische kostprijs minus de cumulatieve lineaire afschrijving. Deze boekwaarde wijkt vaak fors af van de marktwaarde, wat pas blijkt bij realisatie (verkoop/bedrijfsoverdracht). Aangezien een dalende marktwaarde niet direct door de eigenaar-gebruiker gevoeld wordt, is deze vaak minder bereid tot investeringen om waarde te behouden danwel te creëren (Platform31, 2013). De bereidheid om deel te nemen aan een VvE en professioneel parkmanagement is eveneens beperkt (Platform31, 2013). Het vierkwadrantenmodel kan tot op zekere hoogte toegepast worden om de leegstand te verklaren, aangezien er voor een deel van de markt sprake is van een beleggingsmarkt en bovendien er ook bij eigenaar-gebruikers sprake is van cyclische vraag naar ruimte, wat invloed heeft op de huurprijzen. Gebruikers van bedrijfspanden hebben daarbij de keuze om te huren of te kopen en zullen de maandlasten van beide opties meenemen in hun beslissing Segmentering bedrijventerreinen Als gevolg van de planologisch functionele scheiding tussen wonen en werken zijn bedrijfspanden in Nederland overwegend gevestigd op een bedrijventerrein. IBIS definieert een bedrijventerrein als volgt (ARCADIS, 2013): Een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden terrein dat bestemd en geschikt is voor gebruik door vestigingen ten behoeve van handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie, daaronder niet begrepen een terrein in overwegende mate bestemd voor kantoren, detailhandel of horeca. Bedrijventerreinen worden als volgt gesegmenteerd (ARCADIS, 2013): Gemengde terreinen (88%) een terrein voor reguliere bedrijvigheid, niet zijnde hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark (bedrijvigheid in hindercategorie 1, 2, 3 of 4 is toegestaan); Zware industrieterreinen (4%) - een terrein voor zwaar milieuhinderlijke industrie (minimaal bedrijvigheid in hindercategorie vijf is toegestaan); Hoogwaardige bedrijvenparken (4%) een terrein specifiek bestemd voor bedrijven met hoogwaardige activiteiten; Distributieparken (2%) een terrein bestemd voor transport-, distributie en groothandelsbedrijven; Zeehaventerreinen (2%) een terrein met laad-/loskade langs diep vaarwater toegankelijk voor grote zeeschepen. De nadruk in dit onderzoek ligt op de gemengde terreinen, aangezien deze veelal gelegen zijn in de stedelijke gebieden grenzend aan de woonwijken Omvang bedrijventerreinen in Nederland Hoewel de werkgelegenheid al jaren een dalende trend laat zien (CBS, 2015, LISA, 2015), is de Nederlandse markt voor bedrijfspanden is het afgelopen decennium fors gegroeid (DTZ, 2015b) (DTZ, 2015a) in omvang als gevolg van: een actief grondbeleid van gemeenten, voor wie de gronduitgifte een substantiële bron is voor de lokale begroting, waardoor er voortdurend behoefte is aan nieuwe uitgifte; een sterk aanbod-gedreven uitgiftebeleid waarbij zeer beperkt rekening is gehouden met de vraag; gebrek aan regionale afstemming, waardoor gemeenten concurreren om dezelfde gebruikers. Nederland kent per 1 januari 2013 in totaal bedrijventerreinen en totaal werklocaties (inclusief zeehavenlocaties en zogenaamde economische zones, een werklocatie van minimaal 1 ha 17

18 bruto, geschikt voor commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Handel, nijverheid en industrie hebben hier een duidelijk minderheidsaandeel). Uit onderzoek door ARCADIS in opdracht van het Ministerie van Milieu en Infrastructuur blijkt dat hiervan werklocaties (28%) verouderd zijn, terwijl van nog eens 574 werklocaties (15%) niet bekend is of deze verouderd zijn, zie ook Annex III. In Noord-Holland is het aandeel verouderde werklocaties met 43% het grootst, in Drenthe en Flevoland is ongeveer 80% niet verouderd. Hierbij moet aangetekend worden, dat de datakwaliteit van Groningen (18% onbekend) maar met name Zuid-Holland (74% onbekend) te wensen overlaat. Wanneer is er sprake van een verouderd bedrijventerrein? Pen en Piethaar definiëren de typen van veroudering van bedrijventerreinen als volgt (Pen & Piethaar, 1998), (CPB, 2001), (ARCADIS, 2013): Technische veroudering (51%): wanneer de fysieke en niet-fysieke infrastructuur niet langer past bij de vestigingseisen van bedrijven, bijv. slijtage aan materialen, het ontbreken van glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven; Economische veroudering (24%): hiervan is sprake wanneer de bijdrage die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente of regio, gemeten in bruto nationaal product en/of aantal arbeidsplaatsen afneemt, de grondwaarde afneemt danwel technologische veroudering van het bedrijfsonroerend goed doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden; Maatschappelijke veroudering (24%): betreft sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of onwenselijkheid, bijvoorbeeld door de nabijheid van een woonwijk of transformatieplannen; Ruimtelijke veroudering (1%): betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving of een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties. Opgemerkt moet worden, dat veroudering niet per se geldt voor het gehele terrein, maar vaak slechts voor het minste deel. Ook op verouderde terreinen zijn delen te identificeren die naar behoren functioneren. Ondanks de veroudering van veel terreinen en de economische crisis lijkt het met de leegstand nog alleszins mee te vallen: per 1 juli 2015 stond slechts 3,6% van de totale voorraad leeg (DTZ, 2015b). Toch gaat het hierbij nog altijd om 9,7 miljoen m 2 hetgeen aanzienlijk is en in absolute zin het aanbod aan kantoorruimte (8,3 miljoen m 2 ) overstijgt. Bovendien zijn er grote regionale verschillen, in sommige plaatsen is het aanbod verwaarloosbaar (<1%), in andere plaatsen is er een aanzienlijk aanbod (>13%). De opname in 2014 lag met 2,7 miljoen m 2 14% hoger dan in 2013 en ruim boven de opname aan kantoorruimte (1,1 miljoen m 2 ). De hogere opname is te danken aan logistieke Figuur 2.6: Opname en aanbod bedrijfsruimte in m2 (FGH, 2015) dienstverleners die veelal nieuw ontwikkelde distributiecentra tussen de haven van Rotterdam en het achterland van Duitsland en België in gebruik namen (Bak, 2015b). De hogere opname heeft daarmee niet geleid tot een afname van het aanbod (NVM Business, 2015a). Van het aanbod staat 20% al langer dan 3 jaar leeg en 7% zelfs langer dan 5 jaar (NVM Business, 2015b). Ongeveer 75% van de nieuwbouw heeft betrekking op nieuwe bedrijventerreinen, de investeringen in de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt tot revitalisering van het openbare gebied. Mede door de snelle economische veroudering en het ruime aanbod aan goedkope grond voor nieuwbouw vindt herontwikkeling van het bestaande, verouderde en daarmee incourante vastgoed nauwelijks plaats. Hoewel een groot deel van de bestaande voorraad verouderd is en de leegstand oploopt, blijkt dat alle provincies nog altijd over een aanzienlijke planvoorraad beschikken, waarvan 56% terstond uitgeefbaar (bouwrijpe grond). 72% van de planvoorraad is in handen van gemeenten, het restant is in handen van private investeerders, zoals projectontwikkelaars en ontwikkelingsmaatschappijen. Deze planvoorraad is goed voor ca. 55 miljoen m 2 aan nieuwe bedrijfsruimte, wat overeenkomt met 67,2% bovenop de huidige voorraad (IBIS, 2013). De jaarlijkse uitgifte, gemeten in hectare, steeg van 533 in 18

19 2003 tot 915 in 2007 waarna deze weer daalde tot 375 in Zoals uit Annex IV blijkt, blijft de uitgifte (de vraag) fors achter bij de planvoorraad (het aanbod). Dit is enerzijds een logisch gevolg van de economische crisis, waardoor bedrijven minder geneigd (en in staat) zijn te investeren in bedrijfshuisvesting, resulterend in vraaguitval. Er is echter sprake van een structurele onbalans tussen vraag en aanbod, welke ook bij economisch herstel niet ongedaan wordt gemaakt. Uit Annex IV blijkt dat de verhouding tussen aanbod (terstond uitgeefbaar) en vraag (uitgifte) in 2012 is opgelopen tot 14,2, met forse uitschieters tot 30 (Drenthe, Flevoland) en 70 (Noord-Holland) Herstructurering van bedrijventerreinen Buck Consultants International (BCI, 2008) classificeert de verschillende typen herstructurering van bedrijventerreinen als volgt (met daarbij de door BCI geschatte investering per hectare): -Facelift ( /ha): Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. -Revitalisering ( /ha): Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. -Zware revitalisering ( /ha): Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. -Herprofilering ( /ha): Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. -Transformatie: In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies (bijvoorbeeld groenvoorziening) op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. De term transformatie is ongelukkig gekozen, omdat hier in de regel wordt gedacht naar wijziging van werkfunctie en niet aan onttrekking. De Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen schat in dat ongeveer ha (17%) in aanmerking komt voor revitalisatie, ha voor zware revitalisatie (1,2%) en 800 ha (1%) voor herprofilering. Ca. 5% van de bestaande voorraad komt in aanmerking voor transformatie (THB, 2010). Voor het grootste deel van de bestaande, verouderde voorraad kan derhalve worden volstaan met revitalisatie, echter de bereidheid van de eigenaar-gebruikers om te investeren is beperkt en voor gemeenten, die over aanzienlijke grondposities beschikken waarvan een groot deel terstond uitgeefbaar is, is het evenmin financieel interessant om de gewenste revitalisering te bekostigen. Gemeenten geven liever nieuwe grond uit, dit levert immers geld op. Een landelijke aanpak is noodzakelijk, waarbij de planvoorraad grotendeels geschrapt zal moeten worden, zodat (lokaal) schaarste ontstaat en het loont om in bestaande terreinen te investeren. Dit is inmiddels ook door de overheid erkend in een aantal studies (Nota Ruimte (2004), de Nota Pieken in de Delta (2010) en het Innovatieprogramma Mooi Nederland (2011)). Met het Convenant Bedrijventerreinen (2009) is een aanzet gegeven om deze impasse te doorbreken, waarbij wordt ingezet op de herstructurering van hectare aan verouderde bedrijventerreinen via regionale samenwerking Verzakelijking van de Nederlandse bedrijventerreinenmarkt In de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt (2010) wordt verzakelijking als volgt gedefinieerd: Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden. 19

20 Er zijn begin 2011 een zestal Rijkspilots van start gegaan, waarbij wordt ingezet op verzakelijking van de bedrijventerreinen in deze pilots. De voornaamste lessons learned zijn (Platform31, 2013): Regionale samenwerking en (het creëren van) schaarste is een belangrijke randvoorwaarde voor waarde behoud en ontwikkeling; Een belangrijke voorwaarde voor verzakelijking is het opbouwen van een publiek-privaat netwerk, het betrekken van ondernemers en in het bijzonder van eigenaren; Eigenaar/gebruikers hebben onvoldoende kennis van de waarde van hun vastgoed en de verdienmogelijkheden ten aanzien van de huisvesting; Professioneel parkmanagement zorgt voor waarde behoud, één eigenaar of gebiedsbeheerder voor het hele terrein leidt tot slagkracht; Investeren in communicatie en het uitspreken van rollen en verantwoordelijkheden van betrokkenen is belangrijk, aangezien de afstand tussen de betrokkenen groot is Conclusie Als gevolg van het historisch aanbodgestuurd uitgiftebeleid is in plaats van herontwikkeling/ revitalisatie van bestaande terreinen overwegend gekozen voor uitgifte van nieuwe terreinen. Ook op dit moment is er nog steeds sprake van een omvangrijke planvoorraad (67% bovenop de bestaande voorraad). Hierdoor kennen bedrijventerreinen een korte economische levensduur, een groot deel van de bestaande voorraad bedrijfsterreinen blijkt verouderd (28-43%). Dit wordt versterkt doordat er veelal sprake is van eigenaar-gebruikers, die onvoldoende kennis hebben van de waarde van hun vastgoed en wat deze waarde bepaalt. De overheid zet in op het schrappen van de omvangrijke planvoorraad en op verzakelijking van de bedrijventerreinen om deze veroudering tegen te gaan, maar er is nog een lange weg te gaan. Met name het uit de markt halen van de verouderde voorraad is uitdagend, want waar kantoren nog deels getransformeerd kunnen worden in bijvoorbeeld woningen, is dat voor bedrijfspanden nauwelijks een optie: niemand wil immers op een bedrijventerrein wonen. Transformatie naar kantoren of retail is evenmin wenselijk. Hoewel de leegstand aan bedrijfsruimte relatief beperkt is (3,6%), gaat het hier om een aanzienlijk aanbod van ca. 9,6 miljoen m 2, waarvan 20% al langer dan 3 jaar leeg staat en derhalve structureel lijkt. Met het herstel van de economie zal dit deels weer ingevuld worden, maar de overheid zal hier een sterk faciliterende rol moeten hebben om de toevoegingen tot een minimum te beperken en veroudering van de bestaande voorraad te faciliteren. 20