Rijksstraatweg 7 te Utrecht Onderwerp Bouwkundige verkoopkeuring Projectnummer BA Documentnummer BA00228/RAN/02/310316

Transcriptie

1 Voeg een foto in met formaat ca24 x 21; werkwijze: - zet in een map een foto of revit model klaar in jpg formaat. Maak dit bestand van te voren klein in windows picturemanager door afbeelding bewerken /comprimeren/ document (formaat kleiner dan 1 Mb) - snij met Windows picturemanager een foto op formaat ca 21 x 24 dmv bewerken/snijden - kies optie invoegen afbeelding in knoppenbalk tekenen of via menu invoegen /afbeelding /bestand - de foto wordt standaard op de voorgrond geplaatst (titelblok valt weg). Plaats de foto naar achtergrond (op foto klikken met linker muisknop / rechter muisknop / afbeelding opmaken / indeling / achter tekst - Trek afbeelding diagonaal naar juiste formaat (diagonaal zodat verhouding in tact blijft, bij onjuist formaat kan buiten het frame vergroot worden zodat Word zelf de foto snijdt) Project Rijksstraatweg 7 te Utrecht Onderwerp Bouwkundige verkoopkeuring Projectnummer BA Documentnummer BA00228/RAN/02/ Status definitief Datum Auteur R. Aarsman Versie V1.0 Vrijgave

2 Opdrachtgever Contactpersoon Gemeente Utrecht Erick Bos Postbus 8406 Postcode Plaats 3503 RK Utrecht Opsteller rapport Adviestaak Unit / Vestiging Projectnummer Bartels Ingenieursbureau B.V. Adviseur Bouwadvies Bouwadvies / vestiging Apeldoorn BA00228 Contactpersoon Postcode Plaats R. Aarsman 7325 DZ Apeldoorn Telefoon raarsman@bartels.nl Projectteam Projectleider Inspecteur Constructeur R. Aarsman R.Aarsman nvt Verantwoording Datum Naam paraaf auteur paraaf controle paraaf vijgave Auteur R. Aarsman Controle & Vrijgave R. Aarsman Bartels Ingenieurs voor bouw & infra alle rechten voorbehouden. Wilt u (delen van) dit rapport kopiëren of vermenigvuldigen, vraagt u dan schriftelijk toestemming daar voor bij Bartels Ingenieurs voor bouw & infra. 2

3 Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina 1 Samenvatting, conclusie en aanbevelingen 1.1 Indeling Resultaten Volledigheid inventarisatie Conclusies en aanbevelingen Overzicht beperkingen 10 2 Inleiding 2.1 Omschrijving van de opdracht Algemeen Aanleiding Doel 10 3 Inspectie 3.1 Inspectie Onderbouwing onderhoud kostenraming 11 3

4 1 Samenvatting, conclusie en aanbevelingen 1.1 Inleiding In opdracht van de Gemeente Utrecht heeft Bartels Ingenieursbureau een Bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Rijkstraatweg 7 te Utrecht. De Inspectie is uitgevoerd op door de heer Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een monumetale woning geschakeld. 1.2 Resultaten In tabel 1.1 zijn de onderdelen die ter plaatse zijn onderzocht / gecontroleerd. Het betreft een visuele bouwkundige inspectie. tabel 1.1 omschrijving conditiescore Conditiescore Omschrijving 1 Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering 4 Matige conditie Functievervulling van bouw en installatiedelen incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Technisch rijp voor de sloop Tabel 1.2 bouwkundige beoordeling Gevels en dak tabel 1.2a bouwkundige beoordeling bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting gevelblok met v-groef voorgevel 2 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met knipvoeg rechter zijgevel 3 vochtplekken in het metselwerk baksteen met knipvoeg achtergevel 2 geen gebreken/ onderhoud goed baksteen met borstelvoeg bijgebouw 2 geen gebreken/ onderhoud goed klei dakpannen dak geen gebreken/ onderhoud 2 redelijk Begane grond tabel 1.2b bouwkundige beoordeling bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting deels hout begane grond 2 geen gebreken/ onderhoud goed balklaag en vloerplanken, deels beton binnenmuren dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed binnenmuren niet dragend 2 geen gebreken/ onderhoud goed 4

5 Verdieping tabel 1.2c bouwkundige beoordeling bron Materiaal Element Conditiescore Toelichting hout balklaag en vloerplanken begane grond geen gebreken/ onderhoud 2 goed binnenmuren dragend geen gebreken/ onderhoud 2 goed binnenmuren niet dragend geen gebreken/ onderhoud 2 goed houten spanten gordingen dak geen gebreken/ onderhoud 2 goed 1.3 Volledigheid onderzoek Alle ruimtes zijn onderzocht en beoordeeld. Het onderzoek is niet destructief uitgevoerd, er is niet gekeken naar de oorzaak van de aanwezige gebreken. Het bouwjaar van de monumentale woning is ons niet bekend. 1.4 Conclusies en aanbevelingen 01. Gevelmetselwerk De voorgevel vertoont geen gebreken. Boven de ramen is een latei constructie opgenomen om de boven liggende constructie op te vangen. Voorgevel heeft geen plint. Rechterzij gevel bestaand uit metselwerk in koppenverband met een knipvoeg. Mestelwerk is van een redelijke kwaliteit. Met uitzondering van een behoorlijk vochtplek. De vochtplek is aan de binnenzijde niet zichtbaar. Naar verwachting alleen geconsenteerd in het buitenblad. Achtergevel bestaand uit metselwerk gemetseld in koppenverband, is van redelijke kwaliteit. Links naast het gevelkozijn is een oud ventilatierooster, waar een kabel uitkomt die de lamp op de zijgevel voorziet van stroom. De achtergevel en de zijgevel van de aanbouw vertonen wel kleur verschil maar zijn van een redelijke kwaliteit. 02. Kozijnen, ramen en deuren De buitenkozijnen in de voorgevel zijn goed onderhouden. Wel zit er nog enkelglas in de kozijnen. Het onderhoud van schilderwerk slecht, maar zo als het er naar uitziet is er een onderhoud gaande. Ook in de kozijnen van de achtgevel zit nog enkelglas. Aanwezige houtrot is verwijderd en hersteld. Herstelwerk is correct uitgevoerd. 5

6 De kozijnen en het houtwerk van de dakkapel tonen meerdere gebreken, geen tochtstrip en het schilderwerk is achterstallig. Hang en sluitwerk van meerdere ramen en deuren werkt niet meer naar behoren. De kozijnen zijn verouderd en zijn nog voorzien van enkelglas, geen tocht strip en geen ventilatieroosters. Alleen de dubbele deur van de achterbouw heeft tochtstrippen. 03. Dakbedekking De dakconstructie is voorzien van een oude holle pan. Er zijn geen grote kleurverschillen. De vorsten die op de hoekkepers zijn aangebracht liggen in het cement. 04. Beglazing De houten kozijnen en ramen op de begane grond en verdieping zijn voorzien van enkelglas 05. Raamdorpels en natuursteen De bestaande houten kozijnen zijn voorzien van een steenachtige en keramische onderdorpel. 06. Hal en trap De trap met balustrade die naar de eerste verdieping gaat is van goede kwaliteit. Nadeel van de trap is dat deze vrij stijl en moeilijk beloopbaar is. Dit is inherent aan de bouwperiode van de woning. 07. Stukadoorswerk Dragende en niet dragende muren op de begane grond en verdieping vertonen geen bouwkundige gebreken. Het pleisterwerk in de woning is van goede kwaliteit. De scheidingswanden op de verdieping zijn gemaakt met houten regels en een houten beplating of gipsplaat. 6

7 08. Binnendeuren en algemeen timmerwerk Binnendeur kozijnen en de binnen deuren zijn verouderd en zijn relatief laag, maar dat is inherent aan de bouwjaar. Het houtwerk van de kozijn, binnendeuren en timmerwerk is van goede kwaliteit. 09. Vloeren De tegelvloer in de hal is van goede kwaliteit. In de woonkamer is een houten constructievloer, er zijn geen bouwkundige gebreken. Vloer is van een goede kwaliteit. In de keuken ligt een tegelvloer aangebracht op een beton constructievloer, kwaliteit is goed. Op de verdieping is een houten constructievloer, er zijn gebreken en de afwerking is eenvoudig maar in redelijke kwaliteit. 10 Tegelwerk en sanitair De toiletruimte is voorzien van een wand- en vloertegel. De kwaliteit van het tegelwerk is goed maar gedateerd. Badkamer is eenvoudig en slecht uitgevoerd. In de wand nabij de douche is een vochtplek, als gevolg van het condens na het douche. Sanitair is eenvoudig maar er zijn geen schades aangetroffen. 11 Plafond Het plafond op begane grond bestaand uit een houtenbalken plafond tussen ruimte is afgewerkt met een soort boardplaat. Er zijn geen bouwkundige gebreken. Met uitzondering van het plafond in de keuken daar zijn een paar vochtplekken aanwezig. Oorzaak van de vochtplekken in niet onderzocht. 7

8 12 Schilderwerk Schilderwerk van alle binnendeur kozijnen,deuren en timmerwerk is van een matig tot slechte kwaliteit. Tijdens de inspectie was een schilderbedrijf bezig met het onderhoud van het schilderwerk van de buitenkozijnen, deuren, overstek en dakkapel. 13 Dakgoten hemelwaterafvoeren De dakgoten zijn deels uitgevoerd in een zink bakgoot en een houten bakgoot met zinken goot. 14 Binnenriolering Alle aanwezig afvoerpunten zijn gecontroleerd en lopen goed door. De binnen rioleringsleidingen zijn geïnspecteerd. Is niet achterhaald uit welk materiaal de binnenleidingen bestaan. 15 Keukenblok Keukenblok en bijbehorende apparatuur zijn gedateerd maar functioneren nog wel. 16 Verwarmingsinstallaties De hoofdverwarming en warm water is een cv ketel aanwezig. 17 Ventilatie In de woning is een natuurlijke ventilatie aanwezig, door middel van klepraampjes. Er is een afzuigkap in de keuken ten behoeve van afvoer van vervuilde lucht tijdens het koken. De badkamer heeft geen ventilatie voorziening. 18 Kapconstructie In de kapconstructie zijn zichtbare gebreken geconsenteerd, met name in de badkamer daar zijn lekkage te zien. Oorzaak van de lekkage is niet onderzocht. Lekkages aan de dakkapellen, aansluiting plat dak en hellend dak. Dakkapel zijn onderheven aan achterstallig onderhoud. 19 Bijgebouw In de achtertuin staat een redelijk bouwkundig bijgebouw. De huidige staat is wel verouderd en zal opgeknapt moeten worden. Het metselwerk is in een redelijk tot goede staat. Dakbedekking bestaat uit een dakpan. Dakgoten zijn verouderd en zijn enige tijd niet schoongemaakt. Gevelkozijnen zijn slecht en vertonen gebreken. Aan de voorzijde ontbreken ook twee kozijnen. 8

9 De volgende conclusies en aanbevelingen zijn van toepassing voor onderhavig inspectie. De bouwkundige staat van het pand is in goede staat met een paar kleine uitzonderingen, hieronder gaan wij daar verder op in. Het afwerkingniveau van de woning is eenvoudig. Wel zijn er een paar aandachtspunten. Zie hieronder de opmerkingen. De bouwkundige staat van de gevels is van een redelijke tot goede kwaliteit, met uitzondering van de linkergevel, daar is een behoorlijke vochtplek aanwezig. Oorzaak is niet onderzocht. Schilderbedrijf is bezig met onderhoud van alle gevelkozijnen. Aan beglazing en tochtwering wordt niks gedaan. Om het wooncomfort te vergroten is het raadzaam om tochtwering te plaatsen en het enkelglas te vervangen voor dubbele beglazing. De dakconstructie is goed en vertoont op het eerste zicht geen grote gebreken. Schoorsteen en loodindekking is niet gecontroleerd. De nokvorsten die op de hoekkepers liggen tonen gebreken deze zullen binnen 1 jaar gerepareerd te worden. De tijdens het onderhoud aan het dak kan meteen gekeken worden naar de staat van de schoorsteen en de loodindekking. De dragende binnen muren vertonen geen bouwkundige gebreken, echter de afwerking van de wanden is gedateerd. De plafonds op de begane grond bestaan uit houtenbalken in het zicht met daar tussen een soort boardlaat. Het plafond in de keuken vertoont gebreken door lekkage ( of het nog lekt is niet vastgelegd). Het plafond zal omdat het niet meer aan de eisen van het bouwbesluit voldoet, moeten worden vervangen door een gipsplaten plafond. De toiletruimte in de hal is gedateerd maar werkt nog goed. Keukenblok op de begane grond is gedateerd. Maar is nog in een redelijke staat. Verdieping De badkamer is geen officiële badkamer, in de ruimte is een douche gerealiseerd en die naar de toekomst vochtproblemen gaat veroorzaken. De eerste tekenen zijn reeds te zien. Geen ventilatie aanwezig. De wanden en de vloer zijn niet afgewerkt met tegels. Om een badkamer te op niveau te krijgen moet er ingrijpend worden verbouwd. Aan de binnenzijde van het dakvlak zijn een tweetal vochtplekken ten gevolge van een lekkage, deze lekkage is afkomst van buiten (ter plaatsen van de hoekkeper). Oorzaak moet onderzocht worden en zal liggen in de aansluiting van de nokvorsten. De ruimte naast de badkamer wordt gebruikt als slaapkamer. De twee dakkapellen vertonen gebreken, ter plaatse van de aansluiting van het platdak met het hellende dak zijn lekkage geweest. Er is niet aangetoond of het nog steeds lekkages zijn. Wel zijn de dakkapellen onderheven aan achterstallig onderhoud. Ramen sluiten niet naar behoren en hang en sluit werk is gedateerd. Draaiende delen zijn voorzien van enkelglas en geen tochtwering strip. Aan te bevelen is om de gebreken aan de dakkapellen zo spoedig mogelijk te herstellen. Het bijgebouw is onderheven aan achterstallig onderhoud en zal in de loop van de tijd gerenoveerd moeten worden. Om verdere achteruitgang tegen te gaan 9

10 1.5 Overzicht In het onderstaande tabel 1.3 zijn de locaties vermeld welke niet geïnspecteerd. De locaties zijn niet onderzocht, aangezien hiervoor destructieve handelingen noodzakelijk zijn. tabel 1.3 overzicht beperkingen Locatie / ruimte Omschrijving algemeen visuel is er niet gekeken of er asbast aanwezig vloeren balklagen 2 Inleiding 2.1 Omschrijving van de opdracht In opdracht van de Gemeente Utrecht afdeling vastgoedbeheer heeft Bartels Ingenieursbureau B.V. een bouwkundige verkoopkeuring uitgevoerd op de locatie Rijksstraatweg 6 te Utrecht. De bouwkundige inspectie is uitgevoerd op 23 maart 2016 door de heer R. Aarsman. De onderzoeklocatie betreft een woonhuis met bijbehorende bijgebouwen. 2.2 Algemeen Dit is een bouwkundige verkoopkeuring rapportage, en geeft een beeld weer van de visuele inspectie van het gebouw en de algemene staat van gebouw. Het onderzoek is visueel uitgevoerd. 2.3 Aanleiding 2.3 Doel De aanleiding tot dit onderzoek is het inzichtelijk maken van de bouwkundige staat ten behoeve van de mogelijke verkoop. Het doel van het onderzoek is het in kaart brengen van de huidige staat en de verwachte onderhoudswerkzaamheden met de daarbij behorende kosten raming. 3 Inspectie Het onderzoek heeft alleen plaats gevonden op locatie, er heeft geen vooronderzoek plaatsgevonden als zijnde het bestuderen van bestaan de tekeningen of andere documenten. 3.1 Inspectie Binnen Bartels is door de jaren heen de benodigde kennis verworven op het gebied van bouwkundige inspecties. Tijdens de inspectie zijn gevels, dak en de binnen ruimtes visueel onderzocht en beoordeeld. Dit met de bedoeling om de bouwkundige staat van het gebouw zo volledig mogelijk in kaart te brengen. Hoewel Bartels de bouwkundige inspectie door kundig personeel en met de vereiste zorg heeft laten uitvoeren, kan niet uitgesloten worden dat alle gebreken in kaart zijn gebracht, er kunnen verborgen gebreken aanwezig zijn die tijdens de inspectie niet zijn waargenomen. 10

11 3.2 Onderbouwing onderhoud kostenraming Het is noodzakelijk om de gebreken die genoemd zijn de conclusie en aanbeveling op te volgen. In het overzicht van de verwachten kosten is ook een termijn opgenomen wanneer de genomen actie zou moeten plaats vinden. Om verdere aantasting of achteruitgang tegen te gaan. Onderstaand een overzicht tabel 1.4 van de verwachte kosten die de komende jaren worden verwacht op basis van het bouwkundig onderzoek. Tabel 1.4 Onderhoudskosten Mestelwerk reparatie scheur 500,00 Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud B reeds uitgevoerd Schilderwerk gevelkozijnen onderhoud D 2.200,00 Schilderwerk overig (buiten) D reeds uitgevoerd 1.000,00 Daken nokvortsen herstellen Binneninrichting hertsel keuken Sanitair/ binnenriolering badkamer 8.000, , , ,00 Herstel bijgebouw Herstelwerk timmerwerk binnen plafond keuken - woonkamer 3100,00 Binnenschilderwerk wanden Binnenschilderwerk houtwerk 3.200,00 reeds Dakgoten en hemelwaterafvoeren uitgevoerd CV Installatie onderhoud 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00 Plat dak bijgebouw en aanbouw levensduur gemiddeld 20 jaar, mits jaarlijks onderhoud schoonmaken dak. 150,00 150,00 150,00 150,00 150,00 Verklaring van gebruikte lettercode A Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van een nieuwe of kaal gemaakte ondergrond. B Basissysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk, met enkele gebreken aan liggende delen. D Herschildersysteem, waarbij uitgegaan wordt van redelijk intact werk 11