SYNDICSCHAP: DEEL 1: Het eigendomsrecht:

Transcriptie

1 SYNDICSCHAP: DEEL 1: Het eigendmsrecht: 1. Wat is eigendm? = recht m p meest vlstrekte wijze ve zaak gent te hebben, erver te beschikken zlang het niet strijdig is met de wet. Eigendm = verschillende rechten: Gebruik: zich meester maken ver de zaak (niet altijd zelf gebruiken, vb: verhuurder) Gent: recht m te verhuren en huurgeld te krijgen, vruchten te plukken, Beschikken: wijzigingen aanbrengen Specifieke situaties p 5 2. Kenmerken van het eigendmsrecht: 2.1. uitsluitend recht: nmgelijk dat meer dan 1pers hetzelfde recht heeft p dezelfde zaak 2.2. vrtdurend recht: is wel verdraagbaar, maar blijft bestaan (er is altijd iemand eigenaar) 2.3. elastisch recht: kan qua mvang veranderen (1 vd erfenamen det afstand van zijn recht, de anderen krijgen meer rechten) 2.4. absluut recht: eigenaar heft niemand verantwrding af te leggen 3. beperkingen aan het eigendmsrecht: 3.1. Dr wilsbeschikking/vereenkmst: Eigenaar kan zelf zijn eigendmsrecht beperken 3.2. Dr rechtspraak: ged nabuurschap f evenwichtsleer: Derde perkt recht vd eigenaar Eigenaar mag in principe p zijn eig den wat hij wel, maar zijn recht is beperkt dr dat ve ander (ged nabuurschap!!) Men mag zijn rechten gebruiken maar niet misbruiken. Men mag het gent van zijn zaak hebben maar niet ten ksten ve ander Dr wetten: 1) aanplakking en reclame: mag niet zmaar 2) begraafplaatsen: wie hier rnd wnt kan in bepaalde strk niets buwen 3) stedenbuw: sms heeft men een vergunning ndig 4) bdemsaneringdecreet: huis kan niet verkcht w znder bdemattest 5) wettelijke erfdienstbaarheden 1

2 3.4. Dr wetten vr algemeen nut: 1) nteigening: eigenaar gedwngen m eigendmsrecht p te geven (krijgt vergeding) 2) peising: eigenaar met bepaalde facetten van zijn eigendmsrecht pgeven (vb: aut pgeëist m crimineel te achtervlgen) 4. he krijgt men eigendmsrecht ver een zaak? 4.1. Ten bezwarende titel: Rechtsprestatie stellen waarbij een (tegen)prestatie met geleverd wrden (vb: ruil, verkp) 4.2. Ten kstelze titel: 1) schenking: geen tegenprestatie verwacht 2) verjaring: iemand die zich als eigenaar vrdet wrdt dit na verlp van tijd k (vb: p 8) 4.3. Recht van natrekking: Art 551BW en vlgende: alles wat met de zaak w verenigd, 1 lichaam vrmt behrt tt de eigenaar Vrwaarde: sprake van hfd- en bijzaak + er bestaat een materiële band tss beide Erfpacht & pstalrecht dit recht v natrekking NIET tegepast. DEEL 2: Mede-eigendm: 1. drie srten meervudige eigendm: = wnr een zaak aan verschillende persn tebehrt 1.1 Cllectieve eigendm: Bvb bij tijdelijke venntschappen Een tijdelijk handelsvenntschap Geen rechtspersnlijkheid Geen nderscheid tss vermgen venntschap en vennten Vennten staan in als het venntschap de schulden niet kan betalen Vennten rechtstreeks cntact met derden Cllectieve eigendm = altijd gewild, tijdelijk en gerganiseerd! 1.2 Multi-eigendm: Verschillende eigenaars vr beperkte tijd gent van het ged = Tijdelijk exclusief recht (vb: time-sharing) 1.3 Mede-eigendm: Eigendmsrecht van 1 dezelfde zaak behrt te aan verschillende persnen 2

3 Elke ME heeft rechts p zijn breukdeel vd zaak (niemand heeft er een exclusief recht ver) Zaak zelf blijft intact eigendmsrecht verdeeld BW art tt vrmen mede-eigendm: Gewne f tevallige Vrijwillige Gedwngen f verplichte (vb:appartementenrecht) 2. de gewne f tevallige mede-eigendm: is teval geen vereenkmsten niet gerganiseerd slechts tijdelijk (men kan ten alle tijden uit de nverdeeldheid treden) vermeden dat ieders rechten gelijk zijn suppletief recht! (art 577-2BW) iedere ME kan ver zijn aandeel beschikken & met zakelijke rechten bezwaren iedere ME kan de gemeenschappelijke zaak gebruiken, genieten slechts 2 beperkingen: bestemming vd zaak mag niet veranderen hetzelfde recht vd ME eerbiedigen daden behud en vrlpig beheer kan dr elke ME nmiddellijk en afznderlijk gesteld wrden daden v behud en vrlpig beheer: grens met andere daden van beheer is vaag! Daden behud en beheer = handelingen die de zaak f haar vruchten beschermen tegen pltse vrbijgaande nadelen f pltse vrbijgaande vrdelen niet te laten vrbijgaan Daden beheer en beschikking kunnen enkel dr gedkeuring van alle ME: Verhuring huis Verpachting grnd Verkp hele huis De gewne mede-eigendm eindigt: Dr verdeling Vermenging Verjaring (na 30j) afstand 3. vrijwillige mede-eigendm: bv een vereenkmst gerganiseerd via de vereenkmst einde vrijwillige mede-eigendm kan in vereenkmst bepaald zijn. Art 815BW niet van tepassing Einde kan dr RB gevrderd w indien er een einde is gekmen aan de bestemming vh ged 3

4 4. gedwngen f verplichte mede-eigendm: sms verzet natuur f bestemming vh ged zich tegen verdeling verdeling zu bestemming in gevaar brengen mede-eigendm nmgelijk = eeuwigdurend Kan een hfdzaak zijn (vb: grafmnumenten, adelbrieven, ) Kan een bijzaak zijn (art BW vh dwingend recht) Vb: 2 private wningen met gemeenschappelijke prit A B B wil een asfalt prit laten leggen, maar A wil dit niet ART BW Belangrijkste vrm : appartementenrecht DEEL 3: Tepassing van het appartementsrecht: 1. tepasselijke wetgeving: Wet 8juli 1924 art 815 BW (men kan niet gedwngen w in nverdeeldheid te blijven) enkele bepalingen: gemene delen zijn bijkmstig bij de privatieve kavels gemene delen zijn samengesteld uit zaken die bestemd zijn tt gemeenschappelijk gebruik vd diverse verdiepingen f gedeelten lasten mede-eigendm verdeeld tss de prvatieve kavels in functie van hun respectievelijke waarde. zie k vrbeeld hiervr met de prit he metend e ksten verdeeld wrden? Er werd niets geregeld ivm de structuur en rganisatie van mede-eigendm. 4

5 INLEIDENDE BEGRIPPEN: 1) gedwngen mede-eigendm van gebuwen f grepen gebuwen 2) basisakte + reglement van mede-eigendm (RME) = statuten pgemaakt via ntariële akte vereschreven p hyptheekkantr vr tegenstelbaarheid en rechtspersnlijkheid VME 3) eventueel (niet verplicht) reglement inwendige rde 4) nderscheid privatieve en gemeenschappelijke delen 5) bestuurd gemeenschappelijke delen dr Vereniging van Mede- Eigenaars(VME) verplicht in elk app.gebuw Heeft rechtspersnlijkheid Neemt beslissingen in algemene vergadering Eventueel bijgestaan dr raad van beheer 6) verplichte aanstelling syndicus vertegenwrdiger vd VME Vert beslissingen VME uit Permanent rgaan VME 7) eventuele raad van beheer in grte app.gebuwen is dit de tussenpersn vd VME en syndicus 2. drie vrwaarden: 1) gebuw f grep van gebuwen 2) eigendmsrecht met pgesplitst f verdeeld zijn tss verschillende persnen 3) elke mede-eigenaar bezit zwel privatieve kavels als aandeel in gemeenschappelijke delen 2.1 gebuw f grep gebuwen: zwel 1 gebuw (app.blk) als een grep gebuwen (sunparks) bestemming is niet relevant 2.2 eigendmsrecht met pgesplitst f verdeeld zijn tss verschillende persnen: hrizntaal f verticaal gesplitst en aan verschillende persnen tebehrend hr: vb: appartementsgebuw vert: vb: grep van gebuwen bij grep gebuwen individuele gebuwen zelf meten niet pgesplitst zijn 5

6 indien gebuw pgedeeld tss NE en VG wet NIET van tepassing gans app.gebuw eigendm van 1 iemand wet NIET van tepassing 2.3 elke mede-eigenaar bezit zwel privatieve kavels als aandeel in gemeenschappelijke delen België = dualistische visie = ME allemaal titularis van exclusief eigendmsrecht p private kavel, daarnaast nverdeeld aandeel in gemeenschappelijke delen. unitaire visie = heel het gebuw is gemeenschappelijk en bepaalde mensen krijgen exclusief gebruiksrecht ver een app. (w in Ned tegepast) Wet = k wnr gem delen belangrijker zijn dan private kavels 3. wat met gebuwen in prichting? Gebuw heft niet afgewerkt te zijn (meten wel p plan bestaan) Gedwngen appartementsmede-eigendm ntstaat niet dr afwerking maar dr verdeling vh eigendmsrecht Vrwaarde: zakelijke rechten zijn bestemd m aan verschillende eigenaars te te behren. Prmtr appartementen p plan verkpen eerst statuten laten pmaken Indien niet bestaan app juridisch niet WET BREYNE verkp app p plan bij cmprmis met er een kpie van de vergeschreven basisakte 4. kan men de tepassing vd wet weigeren? Van zdra vw vldaan appartementenrecht autmatisch en dwingend Tepassing uitsluiten indien 2vw tegelijk vldaan zijn: Met gerechtvaardigd zijn dr aard vd gederen in mede-eigendm Alle mede-eigenaars meten akkrd zijn met de afwijking aard vd gederen = gederen die weinig nderhud vragen en waarvan beheer eenvudig kan gerganiseerd wrden Gevlgen: klassiek stelsel mede-eigendm weer van tepassing DUS: Geen basisakte en reglementering ndig Geen alg verg ndig Omslaan vd lasten gebruikt men de waarde vd private kavels. 5. he ntstaat appartementsmede-eigendm? 5.1 dr de wil vd partijen: regels = appartementsmede-eigendm ntstaat dr wil vd partijen (maar uitznderlijk dr wet) bestaand gebuw nder app.recht brengen met het beschikkingsrecht hebben ver het gebuw statuten vergeschreven p hyptheekkantr meten dr ntaris pgemaakt wrden ntariële akte (=splitsingsakte) kan verschillende vrmen aannemen: dr verkp: w aan verschillende kpers verkcht. Verkper zrgt vr de statuten 6

7 dr verdeling: erfgenamen samen zijn nverdeeld eigenaar ve huis en gaan ver tt verdeling in natura = gedwngen mede-eigendm ntbinding ve venntschap: vb: kantrgebuw in natura verdeeld nder vregere vennten als lfts het hger ptrekken ve bestaand gebuw: als eig gebuw testaat dat een derde erp buwt schenking, testament en ascendentenverdeling: gebuw gesplitst en aan verschillende erfpvlgers tegewezen dr uitverend beslag p ORG: dr uitverend beslag w gedeelten apart verkcht aan verschillende eigenaars 5.2 dr nteigening: Overheid beslist dit indien men het gelijkvlers nteigend en de eigenaar in de rest wil blijven wnen ME 5.3 ng p te richten gebuwen: 1. verkp p plan: Appartementsrecht begint bij verkp eerste appartement 2. verdeling p plan: Bij prichten appartement w privatieve kavels p vrhand tegewezen 3. ruil p plan: Op mment dat eig terrein aandeel in grnd afstaat. 6. beëindiging vd appartementsmede-eigendm: 1. vernieling vh gebuw: wnr ME gebuw niet meer willen pbuwen f herstellen 2. verandering van juridisch statuut: gebuw ingebracht in venntschap en de eigenaars krijgen aandelen venntschap alleen eigenaar, geen mede-eig 3. vereniging van alle aandelen in 1 hand: als 1persn eig w van alle private delen. 4. nteigening: verheid w enige eig (nteig.verg vlgens aandeel) 5. nbewnbaarverklaring: 7

8 6. tenietgaan van basisrecht gebuw via pstalrecht, en termijn vertreken is. DEEL 4: De statuten en het reglement van mede-eigendm: 1. algemeen: verplicht: basisakte & reglement v ME = de statuten in basisakte beschrijving vh gebuw en de delen in reglement v ME: rechten & plichten ME criteria vr verdeling en berekenng lasten regels bijeenrepen & werking Alg.verg alles ver syndicus statuten vr ntaris pgemaakt en vergeschreven p hyptheekkantr niet verplicht = reglement inwendige rde prbleem: geen basisakte rechter kan beslissen tch app.recht te te passen. 2. de inhud van de statuten: drievudig del: geschillen vrkmen rechten & plichten van de ME s p vrhand vastgelegd enige middel m juridisch ged te splitsen in privaat en gemene delen alle regels ivm rganisate en beheer gebuw in 1dc verzameld. 2.1 Basisakte: 1. beschrijving vh gebuw f verschillende gebuwen vd grep die aan de nieuwe wet nderwrpen zijn: identificatie vh gebuw pp, mvang, ligging, alg beschrijving vd cnstructie, Omschrijving vd private en gemeenschappelijke delen: architect maakt pdeling p plan ntaris zal in basisakte de mschrijving maken p grnd vh plan is dit niet z f zijn er tegenstrijdigheden ART derde lid BW 3. bepaling vh aandeel in de gem delen: vr elke private kavel breuk gemaakt verhuding gem delen meestal nemer duizendsten hudt hierbij rekening met waarde privatief deel tezicht p vaststellen vd aandelen ME vrederechter verdeling f berekening njuist vrederechter 4. de eigendmstitel f splitsingsakte: Hewel niet in wet basisakte met tch vaak de eigendmstitel vermelden 8

9 2.2 Reglement v mede-eigendm: 1. beschrijving rechten en plcihten iedere ME betreffende privatieve en gem delen: Enkel aanvullende rechetn en plichten (wnt er staan er al geneg in de wet) (vb: recht m v 2app 1 duplex te maken) 2. criteria en berekeningswijze verdeling lasten: = de verdeelsleutel (= aandeel / ttaal aandelen dat met bijdragen) Aandeel gem delen verschilt van aandeel inde asten van ME Inveren andere verrdeelsleutel = bij wet verbden Verdeelsleutel gwn vermelden is niet vldende met uitgelegd w Verdeelsleutel kan w gewijzigd bij 4/5 stemming in alg verg Eigenaar niet akkrd met verdeelsleutel vrederechter 3. regels betreffende wijze bijeenreping, beradslaging en bevegdheid alg.verg.: Belanrgijk in beheer dit na te kijken 4. wijze beneming syndicus, mvang van diens bevegheid en duur vh mandaat: 2.3 verbden clausule: Vreger: alle transactie ORG mesten met tusenkmst syndicus f vastgedmakelaar Dit artikel maakt hieraan een einde iedere ME mag zelf ver ged beschikken en beheren 3. het reglement van (inwendige) rde: = niet wettelijk verplicht alles mtrent dagelijks leven in app.gebuw sms w reglement inwendige rde pgenmen i sttuten maar is mslachtig en duur vr naleven reglement van inwendige rde syndicus plitinele bevegdheid dwz kan bewners vragen reglement na te leven: zrgen vr bewijzen zals: vaststelling, klacht,... bewner hierver aanspreken bewner schriftelijke waarchuwing geven privaatrechterlijke bete geven, vrwaarden: a. bete is vral bepaald en staat in RME b. bete is frfaitair c. mag niet belachelijk laag zijn d. met in verhuding staan tt de inbreuk e. kan via peridieke f jaarlijkse afrekening geïnd w als laatste middel bewner vr rechtbank dagvaaden meestal gesteund p evenwichtsleer 9

10 4. vrm, penbaarmaking en tegenstelbaarheid: 4.1 statuten: basisakte en reglement ME in ntariële akte kan k vergeschreven w p hyptheekkantr verschrijving is ndig vr: tegenstelbaarheid aan derden (geeft een zakelijk karakter) z krijgt de vereniging van ME s een rechtspersnlijkheid na wijziging met reglement ME gecördineerd w, basisakte niet He vert men in praktijk een wijziging dr? 1. vergadering ME beslist men maakt pv p vd vergadering 2. syndicus gaat naar ntarus hiermee ntaris nteert de wijziging in de ntariële akte 3. pgepast: als verdeling vd kavels f lasten wijziigt, meten alle eigenaars same naar de ntaris. 4.2 regelement inwendige rde: kan via nderhandse akte OF kan w pgenmen in de statuten 1 enkel reglement v rde kan vlstaan (sms bij cmplexe gebuwen k ng bijzndere reglementen) Telkens reglement v rde wijzigd syndicus dit aanpassen in nderhandse akte en ntaris in ntariële akte Prbleem: nderhandse akte is wederkerige vereenkmst in principe niet tegenstelbaar aan derden (dus k niet aan huurder) Oplssing: nieuw reglement art BW Nieuw regelemt dr syndicus f psteller neergelegd w p zetel vd vereniging v ME s Binnen maand na pstellen Aan ingang van gebwu vermelden waar zetel is en waar reglement kan ingekeken wrden Oplssingen bij bestaan reglement: Eigenaar met huurder inlichten van dit reglement (f syndicus) Men raadt aan bij verkp f veruur bijzndere clausule te zetten die bestaan vh reglement weergeeft DEEL 5: De vereniging van mede-eigenaars: 1. bedeling: nieuwe wet wil vereniging v ME s rechtspersnlijkheid geven: 1. m interne rganisatie te vereenvudigen 2. relatie tss grep en derden te vergemakkelijken 2. vrwaarden vr rechtspersnlijkheid: 10

11 twee vrwaarden: 1. effectief nstaan v nverdeeldheid = pluraliteitsvereiste 2. verschrijving vd statuten = pubiciteitsvereiste vrwaarden vldan ME krijgt statuut van vereniging met rechtspersnlijkheid nverdeeldheid na verschrijven statuten? rechtspersnlijkheid begint bij eerste verkp statuten pas vergeschreven na eerste verkp? rechtspersnlijkheid na verschrijving!! verkp p plan = verplicht afschrift vd statuten bij verkp te vegen!! 3. naam, zetel, del en vermgen: 3.1. naam vd vereniging: altijd: Vereniging van mede-eigenaars + ligging vh gebuw naam mag niet afgekrt fantasienaam tevegen mag 3.2. zetel vd vereniging: zetel = gebuw zelf f bepaald gekzen gebuw bij een cmplex wet bewust zetel niet gevestigf ihn wnplaats syndicus plaats waar alle gerechteijke stukken en kennisgevind vd administratie gebeurt allerlei dc ter inzage: aanplakking uitreksel akte beneming vd syndicus neerlegging reglement van rde register beslissingen alg verg 3.3. del vd vereniging: del: behud en beheer gemeenschappelijke delen bestuur in statuten geen speficiek del beheer = k enkele beschikkingen (p 29)!!! vereniging eigenaar vd gem delen Vereniging kan niet aansprakelijk gesteld wrden wel als bewaker Bezit geen beztsvrderingen f revindicatievrderingen alleen ME s 3.4. ingschrijving in KBO: A. nieuwe VME (na 1/07/2003 pgericht) meten ingeschreven wrden in KBO prcedure: 1. ntaris legt statuten neer in hyptheekkantr 2. hyptheekbewaarder elektrnisch verzek aan KBO vr ndernemingsnr 3. KBO bezrgt via elektrnisch dc uniek ndernemingsnr aan hyptheekbewaarder 4. hyptheekbewaarder vegt dit te aan splitsingsakte na verschrijving terug naar ntaris 5. ntaris geeft ndernemingsnr aan syndicus B. ude VME: 11

12 principe: hyptheekbewaarder vr elke VME met neergelegde statuten ndernemingsnr aanvragen praktijk: telkens rechtsfeit vrdet hyptheekbewaarder vraagt aan KBO ndernemingsnr 3.5. autmatisch lidmaatschap: eigenaar privatief deel = autmatisch lid vd ver. V ME s lidmaatschap = verplicht 3.6. het vermgen vd vereniging: enkel RG nuttig vr del behren tt vermgen vd vereniging Rvermgen: vrschtten v ME s kantrmateriaal, meubels,... ifv het del kasten vr dc vd ME stelen tafels vr vergaderingen nderhudsmateriaal vereniging kan geen ORvermgen hebben dus geen eig vd vereniging: beplantingen f bewakingscamera s beperkt vermgen dus vereniging kan bvb niet aanpalende grnd aankpen syndicus vraagt peridieke prvisies m prblemen te vrkmen vr werkkapitaal (dagelijkse ksten) en reservekapitaal men kan stappen ndernemen als een ME zijn prvisies n betaald reservekapitaal kan belegd w krijgen eig hun kapitaal terug bij verkp van hun privatief deel? Werkkapitaal: ja Reserve: nee 3.7. aansrakelijkheid vd VME: vereniging kan schulden hebben dr rechtspersnlijkheid evreniging eigen vermgen n leden niet aansprakelijk UITZ: tenuitverleging v rechterlijke beslissingen waarbij beslag kan gelegd w p vermgen iedere ME Beslag eerst p vermgen vd verenging 3.8. duur vd vereniging: duur kan bepaald zijn (bvb: pstalrecht) meestal nbepaalde duur einde aan verenigng wnr de 2 bestaansvrwaarden er niet meer zijn (pluraliteitsvereiste en publiciteitsvereiste) alg verg kan beslissen ermee te stppen 4. ntbinding van de vereniging van mede-eigenaars: 4.1. ntbinding van rechtswege: als testand v nverdeeldheid phudt niet het geval bij gedeeltelijke vernietiging vh gebuw 12

13 4.2. vrijwillige ntbinding: alg verg kan vrijwillig beslissen zich te ntbinden hiervr eenparigheid v stemmen vereist beslissing vastgelegd in authentieke akte 4.3. gerechtelijke ntbinding: iedereen die belang heeft en gegrnde reden rechter vragen vereniging te ntbinden 5. vereffening van de vereniging van mede-eigenaars: ntbinding gevlgd dr vereffening gedurende vereffening blijft vereniging rechtspersnlijkheid behuden. Regels vereffening handelsvenntschappen k hier van tepassing Dr alg verg vereffenaar aangesteld gebeurt dit niet is de syndicus de vereffenaar Aflsuiting vereffening bij ntariële akte vastgesteld en vergeschreven p hyptheekkantr Rechtsvrderingen tegen ME s, sybdicus, vereniging ME s en vereffenaars verjaren 5j na verschijven afsuiting vereffening 6. rganen van de vereniging van mede-eigenaars: 2 verplichte rganen: syndicus & alg verg Facultatief: raad v beheer en vrzitter alg verg DEEL 6: De algemene vergadering: BELANGRIJSKTE DEEL!!! 1. wie mag de algemene vergadering bijeenrepen? 1.1 syndicus: art BW wettelijke pdracht syndicus syndicus alg verg bijeenrepen: p vastgestelde datum i reglement v ME (datum in statuten = jaarlijkse verg als dringend is en in belang vd ME kwaliteit hangt niet af v heveel evrg gehuden wel v he ged verg lpen 1.2 ME s met minstens 1/5 vd aandelen (gemene delen): Geen hgdringendheid vereist Vral wnr geen syndicus benemd is Wet niet duielijk f de ME s zelf verg bijeenrepen f via de syndicus Indien geen 20% vd gemene delen w gehaald elke ME via rechter alg verg samenrepen 1.3 ME mits rechterlijke machtiging: Wnr syndicus geen alg verg wil bijeenrepen bepaald punt niet p agenda ME via vrederechter vragen 13

14 Eigen wel ana vrederechter aantnen vraag aan syndicus gesteld Syndicus met beslissing vrederechter uitveren Eventueel syndicus AD HOC stellen = tijdelijke plaatsvervanging Initiatiefrecht bij deze 3 mgelijkheden MAAR uitndiging kmt steeeds vd syndicus 2. wie met er pgerepen wrden? 2.1 uitndigin vr de ME: ME s zelf meten uitgendigd w ME = al wie titularis is ve zakelijk recht p een kavel (dus niet de huurders) Speciale gevallen: a) nverdeeldheid ve kavel: alle nverdeelde ME s uitgendigd mdat p alg verg w bekendgemeekt wie vertegenwdiger is slechts 1persn aangewezen m vr hun samen te stemmen!!! per kavel mag er maar 1 stem zijn!!! dus als er een kppel is mag er maar 1 iemand stemmen b) venntschap is eigenaar: uitndiging naar maatschappelijke zetel venntschap vertegenwrdigd dr bevegd rgaan c) mandataris aangesteld: mandataris uitgendigd d) verkp ve privatief deel: vr betekening: ude eigenaar na betekening: nieuwe eigenaar 2.2 bericht vr de bewners: geen uitndiging, wel verwittiging bij seizensverhuring niet 3. is vertegenwrdiging f bijstand mgelijk? Vertegenwrdiging = ME verschijnt niet, maar is vervangen dr een lasthebber Bijstand = ME verschijnt samen met een adviseur p de vergadering 3.1 vertegenwrdiging is mgelijk: Elke ME kan zich dr lasthebber laten vertegenwrdigen (via vlmacht) Lasthebber kan m even wie zijn (met wel handelsbekwaam zijn) Kan niet vertegenwrdigd w dr: Syndicus Wie dr vereniging v ME s als lasthebber is aangesteld f tewerkgesteld Sms vermelden statuten welke vrwaarden lasthebber met hebben 14

15 bij begin vd vergadering meten alle vlmachten nagekeken w alle vlmachten wrden aan het verslag gekppeld 3.2 vrm vd vlmacht: minimale inhud: naam vlmachthuder ndertekening en datering waarp vlmacht betrekking heeft reglement ME kan specifieke frmaliteiten pleggen vr vlmacht vlmacht met schriftelijk gegeven zijn dr eeen ME vlmacht kan: algemeen zijn gegeven zijn vr beperkt aantal agendapunten gegeven zijn vr alle vergaderingen f beperkt in tijd syndicus vegt vlmachtmdel te bij uitndiging 3.3 he mgaan met vlmachten p vergadering? Bij begin verg vlmachten nderzeken Aanvaarde vlmachten - aan ntulen vegen Blanc vlmachten afgewezen 3.4 Bijstand p de alg verg: ME kmt zelf naar verg bijgestaan dr adviseur Niet in wet geregeld Praktische plssing: zlang andere ME akkrd zijn = k (best bij begin de vergadering heirver laten beslissen) Indien bijstand geweigerd Me eventueel beslissen beslissingen AV nieteig te laten verklaren 4. vrm en inhud van de preping: 4.1 vrm: wet vrziet geen frmaliteiten nrmaal in statuten geregeld vrkeur: schriftelijke en aangetekende uitndiging belangrijk bewijs te hebben vd preping zeker terug te vinden: dag, uur, plaats agenda eventuele ffertes, bestekken, inhud: agenda met meegedeeld w zdat ME s zich p vrhand kunnen infrmeren agenda bepaalt dr degene die verg samenrept en de syndicus!! varia mag nit als agenda punt staan!! 15

16 Mag wel: pmerkingen/vragen bewnrs Je mag k alleen stemmen ver punten die p de agenda staan 5. termijn van preping: wet: geen min termijn in praktijk: redelijke termijn van 15dagen tss preping en vergadering statuten kunnen dit regelen vergadering p meilijk mment f nredlijk uur laten beslissen m de uitslag te vernietigen 6. het samenstellen van de agenda: initiatiefnemer verg beslist agendapunten jaarlijkse verg vlgende agendapunten meestal: verslag samenstelling vd verg en aanduiden stempnemers financiën vrbije jaar andere agendapunten kunnen aanwezigheidsqurum eerste verg niet gehaald agendapunten blijven nveranderd vr de 2 de verg 7. wie mag deelnemen aan beraadslaging en stemming? Stemhudende ME Vlmachtdrager Syndicus (= geldigheidsvereiste) 8. aanwezigheidsqurum: 8.1 twee vrwaarden: art BW: algm verg geldig indien: MEER dan ½ ME s aanwezig f vertegenwrdigd (dus de helft is niet geneg) minstens ½ vd aandelen in gem. delen vertegenwrdigd indien dit niet z is 2 de vergadering rganiseren 15dagen na de eerste dan w er beslist znder aanwezigheidsqurum agenda tch gewijzigd = nieuwe verg = pnieuw aanwezigheidsqurum 8.2 cntrle vd aanwezigen: aanwezigheidslijst: bewijzen qurum gehaald aanwezigheidslijst met daarp alle stemhudende ME s vlmachten wrden gecntrleerd: is lastgever stemhudende ME? Is vlmacht ndertekend? Vermeldt vlmacht de betrekking waarp ze geldt? geen geldige vlmacht = persn wrdt geweerd 16

17 vlmachten en aanwezigheidslijst aan ntulen gehecht 9. praktisch verlp van de algemene vergadering: 9.1 algemeen: art BW werkwijze algemene vergadering met uitgewerkt zijn in reglement ME stelt bureau samen dat bestaat uit: vrzitter secretaris 1 f meer stempnemers 9.2 taak vd vrzitter: = vergadering naar vrm rdelijk laten verlpen p. 47 lezen 9.3 taak vd syndicus: vergadering leiden: vergadering naar inhud leiden: aanwezigheidslijst laten ndertekenen cntrle vlmachten agendapunten vlgen, telichten en bespreken vragen beantwrden per stembeurt stemmen nteren p aanwezigheidslijst stemresultaten meedelen aan vrzitter beslissingen ntuleren 10. manier van stemmen: wet bepaald niet he kan schriftelijk, via handpsteking f mndeling stemmer kan gedkeuren, afkeuren f nthuden geheime stemming uit den bze stemmen per brief mgelijk? Wet zegt dat men met bewijzen wie er stemt, met heveel en in welke zin Kan tijdens zitting f per brief Nadeel stemmen per brief geen beraadslaging vraf AV kan beslissen m te stemmen per brief (1/2 +1) Stappenplan berekening meerderheid: 1) nakijken aanwezigheidsqura: a. min aantal ME/aandelen bepalen 17

18 b. is min gehaald? i. Nee: nieuwe vergadering plannen ii. Ja: vlgende stap c. agendapunten verlpen en penen 2) meerderheid: a. welke meerderheid met er gehaald wrden (berekend p aanwezigen) b. stemmen c. meerderheid gehaald f niet? STEMBEPERKING NAKIJKEN! 11. berekening van stemmen: 11.1 algemeen: stemmen uitgebracht dr ME s elkeen krijgt aantal stemmen vlgens hun aandelen in gemeenschappelijke delen dus niet per hfd f app geteld iemand die vergadering verlaat nakijken f aanwezigheidsqura ng klpt strijdige belangen mag niet deelnemen vb: in kleinere gebuwen als syndicus ME is en er geen andere ME s kmen pdagen mag hij in de 2 de vergadering alles alleen beslissen 11.2 berekening vd meerderheid: meerderheid berekend p aantal uitgebrachte stemmen beslissing genmen bij vlstrekte/gewne meerderheid (1/2 + 1) tenzij statuten f wet gekwalificeerde meerderheid (3/4 f 4/5) f eenparigheid (100%) vragen prbleem: nthudingen wet zegt niet he deze meten meetellen vr stemmen afspreken f nthudingen meetellen, en zja f ze als ja f nee tellen 11.3 stembeperking: niemand mag stemmen vr grter aantal dan ttaal stemmen vd andere aanwezigen f vertegenwrdigers dus vergelijken het aantal stemmen vd grtste ME met het aantal stemmen van alle andere aanwezige ME s samen 12.stemqurum/vereiste meerderheden: 12.1 vlstrekte meerderheid: vlstrekte meerderheid = ½ + 1 stemmen meerderheid ndig bij: beneming syndicus ntslag syndicus tevegen ve vrlpige syndicus vr bepaalde duur f deleinden elke beslissing waarbij aan syndicus telating w gegeven m verbintenissen aan te gaan die de duur van zijn mandaat te bven gaan gewne statutaire bevegdheden pstellen v RIO 18

19 vastleggen begrting 12.2 ¾ meerderheid: Elke wijziging vd statuten ver gent, gebruik en beheer gemeenschappelijke delen: ME s mgen gemeenschappelijke zaken maar gebruiken vlgens bestemming Vb: p52 Alle werken mbt gemeenschappelijke delen (behalve kleine en dringende werken) investeringsbeslissing Vb: p 52 Oprichting en samenstelling raad v beheer meten syndicus bijstaan en tezicht huden p zijn beheer Verkiezing vd leden vie gewne meerderheid /5 meerderheid: Iedere andere wijziging vd statuten wijziging verdeling lasten maar k rechten en plichten vd ME s tegenver private delen Vb: p53 Wijziging van bestelling vh ORG f een deel ervan Vb: p53 Herpbuw vh ORG f herstelling vh beschadigd deel indien er gedeeltelijke vernietiging is Vb: p53 Verkrijging nieuwe ORF die bestemd zij m gemeenschappelijk te wrden Vb: p53 Alle daden van beschikking van gemeenschappelijk ORG Vb: p Eenparigheid:!! alle ME s meten aanwezig zijn!! Wijzigingen vd verdeling vd aandelen van ME Vlledige herpbuw vh ORG Eerste geld verzekering gebruiken niet vldende ME s bijpassen naar verhuding tt hun aandelen Ontbinding vd VME Afwijzing vd tepassing vd bepalingen art Strengere qura in de statuten: Statuten kunnen vr beslissingen vd AV altijd strenger qurum vrzien dan de wet Vb: p ntulen van de algemene vergadering: 19

20 art , 2 BW: syndicus met beslissingen AV ntuleren art BW: beslissingen ndertekend in register en ter inzage p de zetel register kan kstels geraadpleegd w besluiten agendapunten meten erin terug te vinden zijn niet verplicht het vlledige debat te vermelden beslist men ver punten die niet p de agenda staan niet ntuleren kan p vlgende agenda gezet w agendapunt 0 best: tekenen vd aanwezigheidslijst en afgeven vlmachten best verslag tijdens vergadering maken en laten nalezen en ndertekenen dr aanwezigen geen termijn waarbinnen ntulen in register meten w pgenmen best binnen 15d syndicus kleeft deze ntulen in register best niet de riginele ntulen maar kpie 14. het meedelen van de ntulen: 14.1 de ME s: elke beslissing AV kan rechtstreeks tegengesteld w dr degene waaraan zij tegenstelbaar zijn dwz: ME s wrden verndersteld direct beslissingen AV te kennen en zich ernaar te gedragen wet verplicht niet maar best wel ME s die niet aanwezig waren p hgte stellen beslissingen AV bij verkp app ME nieuwe titularis inlichten ver beslissingen 14.2 de bewners vh gebuw: bewners gebuw die niet AV tegelaten waren k p hgte brengen beslissingen syndicus bewners per aangetekende brief p hgte brengen 15.de verhaalmgelijkheden tegen de beslissing van de algemene vergadering: verzicht verhaalmgelijkheden: 1) dr ME s: a. bij nregelmatige, bedrieglijke f nrechtmatige beslissing: vernietiging vd beslissing binnen 3maand b. verweer tegen een passieve vergadering: vrederechter staat werken tch te geen termijn c. blkkering dr minderheid vrederechter beslists i.p.v. de AV geen termijn 20

21 2) dr Bewners bij persnlijk nadeel vernietiging van beslissing binnen 3 maand 15.1 ME: nregelmatige, bedrieglijke f nrechtmatige beslissing: Onregelmatig = znder vaste regel / wijkt af van patrn f nrm Vb: beslissing van niet geldig pgerepen algemene vergadering Vb: beslissing znder vereist qutum Vb: beslissing ver punt dat niet p agenda stnd Rechter vernietigd beslissing als er anders bij crrect handelen een andere beslissing zu genmen zijn. Bedrieglijk = misleidend / bedeling te bedriegen / ter kwader truw Vb: een beslissing die de meerderheid pdringt aan de minderheid en die ingaat tegen het algemeen belang vb : ksten van het dak laten betalen dr de eigenaar die nder het dak wnt vb: de algemene vergadring neemt een beslissing die ingaat tegen wat in de statuten staat (vb: het niet meer mgen uitbaten van een handelszaak p het gelijkvlers) Onrechtmatig = strijdig met statuten / wet / billijkheid waardr schade wrdt Aangebracht Rechtstmisbruik van meerderheid tegen 1 f enkele van de leden ME met persnlijk belang aantnen bij vernietiging van de beslissing Vrdering via vrederechter binnen 3 maand vanaf kennisneming van de beslissing die men wil laten vernietigen vb: AV wrdt samengerepen p een feestdag er is niet geneg vlk aanwezig er wrdt een tweede vergadering belegd waarp kan gestemd 21

22 wrden znder aanwezigheidsqutum vb: AV beslist m een waterverzachter p de leidingen te plaatsen bepaalde ME zijn niet akkrd mdat behandeld water slecht is vr de gezndheid rechter besliste dat dit inderdaad een nrechtmatige beslissing was vb: een ME det niets aan waterinsijpeling via terras AV stuurt er een aannemer naarte rechter beslist dat dit nrechtmatig is vermits een terras privatief is 15.2 ME: verweer tegen passieve vergadering: AV neemt geen beslissing neemt ver werken die meten uitgeverd wrden dan kan men zich verzetten tegen deze passieve huding van de AV ME met bewijzen dat het punt wel p de agenda stnd, maar dat er geen beslissing ver genmen is. 1 ste mgelijkheid: In AV is er geen vereiste meerderheid m ndzakelijke werken te laten uitveren aan gemeenschappelijke delen ME kan aan vrederechter vragen m die werken zelfstandig maar p ksten van de gemeenschap te laten uitveren. Opmerking: Dit kan enkel bij niet dringende werken. Dringende en ndzakelijke werken zijn het terrein van de syndicus. 2 de mgelijkheid: AV verzet zich znder grndige reden tegen het uitveren van werken ME kan aan vrederechter vragen dat hij p eigen ksten tch nuttige werken mag laten uitveren (k aan gemeenschappelijke delen) Vb: een mheining rnd een tuin zetten m hnden tegen te huden ME: blkkering dr minderheid: Minderheid van ME s belet nrechtmatig dat AV de vereiste meerderheid behaalt de vereniging f elke benadeelde ME kan naar vrederechter gaan Dan neemt de vrederechter de belissing in de plaats van de AV 22

23 Hiervr geldt geen termijn van 3 maand 15.4 Bewner: verhaalrecht Syndicus brengt bewners p de hgte van een beslissing dmv aangetekende brief Bewners hebben appart verhaalrecht m zich te verzetten tegen beslissingen van de ME s waardr bewners persnlijk nadeel ndervinden Bewner met wel persnlijk nadeel kunnen bewijzen Vb: de ene bewner heeft een hnd en de andere niet. AV beslist dat er geen hnden meer mgen gehuden wrden. Termijn van 3 maand vanaf kennisgeving van de beslissing Vaak met bewner k aantnen dat het m een nregelmatige / bedrieglijke f nrechtmatige beslissing gaat 15.5 Gevlgen vd vernietiging f wijziging dr de vrederechter: De beslissing heeft nit bestaan Het punt kan terug p de agenda van een vlgende vergadering staan wrdt de beslissing dan crrect genmen ze is geldig Bij wijziging dr vrederechter het vnnis vervangt de beslissing en is uitverbaar Syndicus met de wijziging pnemen in ntulenregister Rechtbank kan het vnnis dmv aanplakking kenbaar maken 16.uitvering van de beslissing van de algemene vergadering: 23

24 Termijn van 3 maand m verhaal aan te tekenen tegen beslissing van AV de syndicus wacht dus best even alvrens een genmen beslissing uit te veren Vb: syndicus stelt nmiddellijk na de beslissing een aannemer aan de beslissing wrdt via de vrederechter vernietigd de syndicus is zelf aansprakelijk vr cntractbreuk tegenver de aannemer Syndicus kan 3 maand wachten m ntulen van AV te verzenden z kunnen ME s die niet p de vergadering waren en die zelf niet infrmeren geen verhaal meer aantekenen De kans p verzet binnen de termijn van 3 maand tegen een beslissing die de syndicus laat uitveren is klein indien vldaan wrdt aan de vlgende punten: 1. Alle ME s zijn uitgendigd 2. Uitndigingen zijn tijdig verstuurd 3. Enkel agendapunten zijn besprken en gestemd 4. AV is rechtsgeldig samengesteld 5. Beslissing is genmen met juiste qurum 6. Beslissing is niet strijdig met wet p mede-eigendm 7. Beslissing is niet strijdig met statuten 8. Beslissing is niet strijdig met BIV dentlgie van syndicus 9. Er is geen verzek tt vernietiging dr ME f bewner 1. algemeen DEEL 7: De syndicus: Syndicus = verplicht rgaan vlgens wet p mede-eigendm Taak van de syndicus: 1. Dagelijkse beheerstaken = uitveren van beslissingen van vereniging van ME s 2. Vertegenwrdigen van vereniging van ME s naar buiten te 3. Beheer van gebuwen (administratief, financieel, technisch) 2. een éénhfdig rgaan: 24

25 Er is maar 1 syndicus mgelijk per VME vlgens de wet is de syndicus als enige aansprakelijk vr zijn beheer. Een vrlpige syndicus kan wrden tegevegd vr beperkte duur f specifieke taken. Taken van de syndicus zijn niet verdraagbaar. Syndicus kan deel van zijn taken afstaan (vb: aan een bekhuder) 3. ccasineel f prfessineel syndicus? Occasineel syndicus = ME die syndicus wrdt Prfessineel syndicus = extern bureau dat berepshalve (flat)gebuwen beheert AV van ME s beslist welk srt syndicus men neemt Occasinele syndicus Met ME zijn van minstens 1 kavel in het gebuw Het speelt geen rl f het m een hfdkavel (vb: appartement) f m een bijkmende kavel (vb: garage) gaat Ok echtegent van ME kan ccasineel syndicus wrden Met handelsbekwaam zijn is aansprakelijk vr eigen beheer (neemt dus best een aansprakelijkheidsverzekering) Met nafhankelijk & discreet blijven tegenver andere ME s Prfessineel syndicus Is als zelfstandige bezig met beheer van nrerende gederen in medeeigendm Wie kan het wrden: Vastgedmakelaar Advcaat 25

26 Bekhuder / Fiscalist Landmeter-expert Ntaris Kan dit den als natuurlijke persn f als rechtspersn blijft altijd persnlijk aansprakelijk vr het geverde beleid Kan k via een interprfessinele venntschap Vb: samenwerking tussen vastgedmakelaar, bekhuder, architect, advcaat... die elk specifieke taken p zich nemen 4. de beneming van een eerste syndicus: Vlgens de wet zijn er 3 manieren m een syndicus aan te stellen: 1. in het reglement van mede-eigendm 2. dr de AV 3. dr de vrederechter In het regelement van mede-eigendm Via de splitsingsakte van een flatgebuw kan er al een syndicus wrden aangesteld met een mandaat dat eindigt bij 1 ste AV Tijdens die 1 ste AV kan het mandaat wrden bekrachtigd Die 1 ste AV wrdt samengerepen dr de syndicus van dienst Dr de 1 ste AV (als er ng geen syndicus is aangesteld) 1 ste AV wrdt samengerepen dr 1 f meerdere ME s (meten samen minstens 1/5 bezitten van aandelen in de gemeenschappelijke delen) (hebben ze dit niet dan via de vrederechter) AV stelt dan syndicus aan bij vlstrekte meerderheid (1/2 + 1 van de stemmen) Kiesprcedure met vermeld staan in reglement van mede-eigendm De AV stelt k een lasthebber ad hc (vb: een ME f een advcaat) aan die het cntract van de syndicus ndertekent als vertegenwrdiger van de VME Aanstelling dr vrederechter 26

27 Elke ME kan vrederechter verzeken m syndicus aan te stellen als het niet p een andere manier kan f gebeurt. Vb: er zijn in een gebuw ng veel nverkchte kavels Duurtijd en mvang van het mandaat van de syndicus wrden bepaald dr de wet en de statuten 5. de aanvaarding van de beneming: Wie tt syndicus wrdt benemd met het mandaat aanvaarden Een beurtrl vr ME m syndicus te wrden kan niet meer Aanvaarding van het mandaat kan stilzwijgend (uitvering van de pdracht) f uitdrukkelijk (ndertekenen van cntract) 6. de bekendmaking van de beneming: De aangestelde syndicus met binnen 8 dagen na beneming een uittreksel uit de akte aanplakken aan de ingang van het gebuw waar de zetel van de VME gevestigd is. Het uittreksel met kmen uit: Het reglement van mede-eigendm f De ntulen van de AV f Het vnnis waarin de syndicus wrdt aangesteld In het uittreksel met staan: 1. Datum van aanstelling 2. Naam, vrnamen, berep, wnplaats van de syndicus (f rechtsvrm, naam, firma & maatschappelijke zetel) 7. een vrlpig syndicus: AV kan vrlpige syndicus aanstellen vr bepaalde tijd f bepaalde delen Vb: de gewne syndicus is lang ziek f in het buitenland 27

28 De gewne syndicus blijft wel verantwrdelijk vr het beheer De vrederechter kan k een vrlpige syndicus aanstellen (p vraag van elke ME) Opmerking: De vrederechter kan dus een gewn syndicus maar k een tijdelijke aanstellen. Een vrlpig syndicus kan enkel als er k al een vaste is. 8. duur van de pdracht: Syndicus aangesteld in reglement van mede-eigendm mandaat eindigt bij eerstvlgende AV. Reglement van mede-eigendm bepaald duur van de pdracht nit langer dan 5 jaar Opdracht kan verlengd wrden (k stilzwijgend) zie CIB mdelcntract AV kan p elk mment de syndicus ntslaan 9. de bezldiging: AV beslist met vlstrekte meerderheid ver de bezldiging van de syndicus Er zijn geen wettelijke bepalingen terzake Vregere barema s van het BIV mgen niet meer van Eurpa Syndicus met geen BTW aanrekenen p zijn diensten mdat hij vertegenwrdiger is van de VME Onderscheid tussen : Curante prestaties = alle diensten die syndicus vlgens de wet aan de VME met verlenen hiervr meestal frfaitaire vergeding Niet-curante prestaties = alle taken niet dr de wet vrzien wrdt verged via frfait f % (vb: 5% p de prijs van een nieuw dak bij plevering) 28

29 Vrbeelden van niet-curante prestaties: Vb: pvlgen van futen in buwcnstructie Vb: kstenverdeling tussen verhuurder en huurder Vb: tussenstaat van individuele tellers Vb: antwrd aan ntaris bij verdracht van een kavel Vb: pmaken dssier bij cllectieve schuldregeling van een ME Vb: bijkmende vergaderingen 10. de wettelijke bevegdheden van een syndicus: syndicus = bij wet verplicht wet stelt aantel bevegdheden p daarnaast kan reglement ME k bijkmende statutaire bevegdheden verlenen grtste deel = administratief beheer: basisgegevens gebuw bijhuden rganisatie administratieve betrekking tt alg verg ME vertegenwrdiging vd VME bij sluiten cntracten vertegenwrdiging VME in andere situaties secretariaat en briefwisseling relatie met bewners nderhuden 10.1 samenrepen vd algemene vergadering: rept AV samen mment is bepaald in statuten vr buitengewne AV wnr het dringend is en in belang van ME als Me s met min 1/5 vd aandelen dit vraagt syndicus verplicht AV te huden weigert hij naar vrederechter bewners die geen Me zijn enkel datum laten weten van AV z kunnen ze hun pmerkingen drgeven 10.2 ntuleren vd beslissingen vd AV en bekendmaken vh reglement van rde: syndicus ntuleert AV pgenmen in register te bekijken p zetel VME reglement inwendige rde pgemaakt binnen maand p zetel VME 10.3 kennisgeving van bepaling vh reglement van rde en beslissingen vd AV: syndicus elke bewner p hgte brengen reglement IWO + beslissingen genmen in AV bij verkp ve lt verkper regels aan kper meedelen det hij dit niet met syndicus dit verplicht den beslissingen genmen na verkp/verhuur p hgte brengen via aangetekende brief 29

30 vnnis 4 juli 1996 prbleem seizensverhuring gene plssing beslissing AV kan niet vernietigd wrden als de huurder geen nadeel kan bewijzen 10.4 het (laten) uitveren van beslissingen vd AV: syndicus autnmie vr uitvering beslissingen tenzij beperkingen dr reglement ME = wettelijke bevegdheid met niet elke keer vlmacht hebben Syndicus met beslissing uitveren (k al vindt hij het de verkeerde) Wet f statuten gebuw vertreden syndicus kan: Nieuwe AV huden Ontslag aanbieden p AV + waarm Effectief ntslag nemen 10.5 bewarende maatregelen nemen en daden van vrlpig beheer stellen: Dringende EN ndzakelijke maatregelen samenrepen AV = te veel tijd Andere werken testemming AV ndig als men min 3maand met werken kan wachten Syndicus legt verantwrding af tegenver AV hun p hgte stellen vd maatregelen die hij heeft genmen Wnr syndicus twijfelt buitengewne AV samenrepen Syndicus nagaan f er geneg verzekeringen zijn? gebuw verzekeren + burgerlijke aansprakelijkheid VME verzekeren 10.6 beheer vh vermgen vd VME: Financieel beheer: Bekhuding Betalingen ntvangen en den Innen van prvisies Ged beleggen vh rerend vermgen VME Begrting inkmsten en uitgaven pmaken nrmaal vr AV tenzij anders staat in reglement ME 10.7 vertegenwrdiging in recht en vr beheer vd gemeenschappelijke gedeelten: Rechtszaak aangaan beslissing vd AV syndicus vertegenwrdigd dan de VME Dringende gevallen syndicus kan alleen ptreden (ME die verkpt maar ng heel veel schulden heeft bij VME) Officiële betekeningen VME dr syndicus Vertegenwrdigingbevegdheid beperkt tt gemeenschappelijke delen vr private delen k mgelijk via cntract ME mag rechtszaak beginnen mbt zijn privatieve kavel wel syndicus inlichten Statutaire bevegdheid kan vrzien wrden syndicus is dan bemiddelaar tss ruzies ME s f ME en een derde 10.8 verleggen vd schuldenlijst art BW: 30

31 Kavel verkcht ntaris bij syndicus ksten en schulden mbt ME pvragen Syndicus 15d m schuldenlijst te bezrgen 10.9 de vereffening van de vereniging van ME s: Aansprakelijkheid geregeld bij handelsvenntschappen Syndicus = vereffenaar indien statuten f AV geen ander persn aanwijst 11.statutaire en cnventinele bevegdheden van de syndicus: naast wettelijke bevegdheden kan statuten aparte bevegdheden tekennen 11.1 statutaire bevegdheden: A) bewaren van dcumenten mbt de ME: kan gaan m deze dcumenten: reglement ME reglement IWO reglement huisbewaarder reglement lift facturen cntracten Sms syndicus verplicht hiervan aan iedereen kpie te geven Reglement ME kan syndicus verplichten van elke privatieve kavel inlichtingenfiche p te stellen B) het aanwerven van persneel: Syndicus telaten persneel aan te werven en tezicht p hun werk te huden 11.2 cnventinele bevegdheden vd syndicus: Syndicus kan van ME pdracht krijgen mbt privatieve kavel apart cntract pmaken Syndicus treedt dan niet p als rgaan van VME 12.het einde van de pdracht van de syndicus: 12.1 manieren waarp pdracht kan eindigen: A) pdracht verstrijkt: reglement ME verplicht duur pdracht te vermelden max 5j verlengbaar verstrijken duur = einde pdracht uitzndering: syndicus benemd in RME mandaat verstrijkt bij 1 ste AV syndicus vr verstrijken pdracht AV samenrepen vervanging te vrzien syndicus werkt vrt znder verlenging cntract = zaakwaarnemer 31

32 B) ntslag dr AV: pdracht is herrepbaar k al werd syndicus dr rechter aangesteld clausule nherrepbaar in statuten = ngeldig beslissing met vlstrekte meerderheid AV beslist (niet ME s apart) Syndicus gaat niet zelf AV bijeenrepen vr zijn ntslag ME kan dan rechter vragen buitengewne AV samen te repen en vrlpige syndicus aan te stellen Geen pzeggingsvergeding tenzij in cntract staat Syndicus ntslaan met reden hebben anders heeft hij recht p schadevergeding 1 ste pdracht nieuwe syndicus meedelen aan derden C) ntslag dr syndicus zelf: Syndicus kan ten alle tijden zelf ntslag nemen AV p hgte brengen D) verlijden, nbekwaamheidverklaring en kennelijk nvermgen vd syndicus: Cntract intuitu persnae gaat niet ver p erfgenamen E) ntbinding vd VME: Ontbinding VME = einde syndicus Indien geen vereffenaar is dr statuten AV syndicus = verffenaar F) Nietigverklaring vd aanstelling vd syndicus: Beslissing AV ver aanstelling vernietigd = gene syndicus meer 12.2 wat te den bij einde vd pdracht? Tt vervanging syndicus functie blijven uitefenen Syndicus bij einde pdracht enkele verplichtingen A) rekeningen VME afsluiten: Vr reserve- en werkkapitaal vd VME B) dcumenten vd ME afgeven: Vlgende dcumenten: Plannen Register beslissingen AV Bekhudkundige stukken Cntracten afgeslten in naam VME Alle crrespndentie 13.aansprakelijkheid van de syndicus: futen bij uitvering mandaat syndicus aansprakelijk gesteld vb: nzrgvuldig financieel beheer, 32

33 vrdering tegen syndicus ten persnlijke titel gesteld rechtzaak tegen syndicus VME met lasthebber Ad Hc aanstellen VME kan vlgende stappen nemen: Snel AV samenrepen en nieuwe syndicus aanstellen Strafwet vertreden klacht neerleggen en zich burgerlijke partij stelle Burgerrechterlijke prcedure starten schadevergeding vragen Klacht neerleggen BIV indien mgelijk Syndicus kan k tegenver 1 ME aansprakelijk w gesteld Rechter strenger bezldigd mandaat Syndicus zich vr AV verantwrden vr zijn beleid en financieel beheer Aansprakelijk verjaart na 10j 5j vanaf verschrijving nt akte tt afsluiting vereffening Syndicus tekent cntract met derde cntract w niet nageleefd VMA verantwrdelijk en niet syndicus 14. het syndicuscntract: 14.1 plichtenleer: wet geen cntract f prcedure vr aanstelling syndicus dr AV is vldende dentlgie VGM vr elke pdracht vereenkmst bepaalde duur principe: syndicuscntract p AV ndertekend in realiteit gebeurt dit pas nadien 14.2 inhud: vlgende elementen terug te vinden in syndicuscntract: identiteit partijen aanvang en duur cntract eventuele verbrekingsmdaliteiten kantrrganisatie vd syndicus mschrijving vd gwne en buitengewne prestaties erelnen en nkstenvergedingen mgen geen nrechtmatige bedingen in cntract pgenmen w in wet handelspraktijken 3 april 1997 (neerlijke bedingen tss beefenaren vrije berepen en hun cliënten) vrbeelden: beding waarbij syndicus p alle mmenten ntslag kan nemen, maar VME niet p alle mmenten ntstal kan geven beding syndicus recht p zelfstandige zakenrekening znder fiat vd AV zware frfaitaire schadevergeding indien cntract niet verlengd w (p77) 15.wat met een nieuwe syndicus van bij het begin vrzien? 33

34 Nieuwe syndicus vr gede start hem dc geven en hem laten vrbereiden 15.1 bekijken vh zakenrechterlijk statuut: 1 ste plaats statuten krijgen en nalezen nakijken f ze mgeschreven zijn p hyptheekkantr en f deze dc vereenstemmen met degene die men gebruikt Per gebuw samenvatting p belangrijkste gegevens maken: Overzicht private kavels Overzicht gemeenschappelijke delen Lastenbeken Onderzek- en keuringsverslagen PID Stedenbuwkundige vergunningen Verslagen en vrwaarden brandweer (p 78) Overzicht admnistratieve kant vd zaak: Datum verlijden akte en verschijving Instrumenterende ntaris Datum statutaire vergadering Organisatie AV Eventuele raad van beheer 15.2 buwplannen: Met ver buwplannen app beschikken! anders begaat hij fut Best lijst maken van (nder)aannemers waarmee is gewerkt vr aansprakelijkheid 15.3 verzekeringsplissen: 2srten verzekeringen afgeslten mbt gemeenschappelijke delen: Mbt gebuw Mbt persneel Syndicus kmt p 2 manieren tss: Vertegenwrdiger VME m verzekeringsplis te nderschrijven Vertegenwrdiger VME m schadegevallen af te handelen enkel wnr gaat m gemeenschappelijke delen 15.4 vereenkmsten: Overeenkmsten die gehnreerd meten w: Vr technische installaties: nderhud lift, verwarming, cntrle lift, pederblusinstallaties, nderhud airc, parlfn, Leverancierscntracten: brandstf, water, elektriciteit, Arbeidsvereenkmsten huisbewaarder, nderhudspersneel, 15.5 explitatierekening: In deze rekening vinden we: Baten en lasten elk bekjaar Overzicht prvisies en definitieve bijdragen per ME 34

35 15.6 beheer bankrekening: Alle inkmsten VME behud en beheer gemeenschappelijke delen p aparte rekening dr syndicus beheerd Rekening p naam VME Principe: enkel syndicus kan p rekening tenzij tweehandtekeningenclausule Syndicus met vr pening rekening beslissing VME vlgen Bank bij pening rekening VME vlgende dc vragen: Kpie statuten Bewijs statuten vergeschreven p hyptheekkantr Kpie ntulen AV aanstelling syndicus Openen rekening men zal: Titularisfiche meten invullen Vlmachtdc invullen Vrbeeld handtekening geven 15.7 register van eigenaars en bewners: Syndicus register maken ME s en bewners Dit via geautmatiseerd bestand privacy wet respecteren: Betrkkenen verwittigen Geg enkel vr bepaald del Betrkkenen kans geven geg verbeteren Aangifte bij cmmissie VGM met zich aan dentlgie huden berepsgeheim DEEL 8: Het financieel beheer bij mede-eigendm: 1. algemeen: is 1vd taken vd syndicus mvat: samenstellen werkkapitaal betalen gemeenschappelijke rekeningen mslaan vd ksten ver mede-eigendm invrderen verschuldigde bedragen reservekapitaal verbeteren geen specifieke wetgeving bestaande bekhudwet geldt enkel vr handelspraktijken dus niet vr VME 2. werk- en reservekapitaal: syndicus als vertegenw VME instaan betalen schulden maakt gebruik van werkkapitaal en reservekapitaal werkkapitaal = terug te vinden p zichtrekening m regelmatige ksten te betalen reservekapitaal = spaarpt m p lange termijn grte ksten te betalen dit geld kan men k beleggen 35

36 dentlgisch syndicus aparte rekening VME penen nieuwe syndicus = nieuwe rekening z kan men makkelijker de aansprakelijkheid vd ude syndicus vd nieuwe scheiden vr werkkapitaal is syndicus enige handtekeningdrager vr reservekapitaal kunnen dat er eventueel 2 zijn indien ME kavel verkpt werkkapitaal kan hij recupereren, reservekapitaal niet 3. twee vaak vrkmende bekhudsystemen: systeem vd jaarlijkse afrekeningen systeem v meermaandelijkse afrekeningen 3.1 systeem van jaarlijkse kstenafrekeningen: kstenafrekening 1keer per jaar pgemaakt (p einde bekjaar) meest tegepast in grte gebuwen vrkmen dat men teveel papier en tijd in tussentijdse afrekeningen steekt syndicus vraagt trimesterieel vrscht f prvisie p dan p einde jaar 1 keer een afrekening pgesteld vaak rekeningen afgeslten p 31dec kan k ander mment vh jaar 3.2 systeem vd meermaandelijkse kstenafrekeningen: verschillende tussentijdse afrekeningen tegepast in kleinere gebuwen met minder ME s want kst veel tijd m tussentijdse afrekeningen per ME te maken meeste gevallen vr afrekening de gebruikelijke data 3.3 hgte vd prvisies: he hf prvisies/vrschtten afh van heveel uitgaven er te wachten zijn, en he hg dus werkkapitaal syndicus vr zrgen steeds vldende werkkapitaal is vrtdurende evlutie vh werkkapitaal AV beslist ver hgte prvisies Aangewezen elk kwartaal verschillende prvisiebedrag (als een ME dan eens niet betaald is dit makkelijker te zien) Werkkapitaal is best iets grter dan het bedrag dat men vrziet vr de ksten Kunnen altijd nverwachte dingen gebeuren Indien ME prvisie niet betaald met dit pgevangen w Bedrag trimestriële prvisie (vrpgestelde uitgave vr jaar / 12) x 4,5maand dit stemt vereen met 1,5 trimester uitgaven (dus een beetje reserve) Algemene prvisie z berekend mgedeeld naar individuele ME vlgens aandelen 4. afschrijvingstabel en begrting: 36

37 prvisies verantwrden afschrijvingstabel en begrting 4.1 afschrijvingstabel: m waarde gebuw te behuden regelmatig grte werken (vb: schilderen, reinigen gevel, ) reservekapitaal f investeringskapitaal vrijgemaakt als AV erver beslist: dubbele beslissing: beslissing werken uit te veren: ¾ meerderheid beslissing reservekapitaal te gebruiken f extra prvisie: ½ mh reservekapitaal stelselmatig via prvisies aangevuld vrbeeld afschrijvingstabel p84 m deze ged te kunnen pstellen jaarlijkse inspectie gebuw huden syndicus kan zich k dr studiebureau laten bijstaan 4.2 begrting = verzicht v alle uitgaven die in vlgend bekjaar wrs meten w betaald zwel regelmatige uitgaven als investeringswerken Nieuw gebuw syndicus stelt begrting p vanuit ervaring Overname gebuw afgaan p vrige rekeningen en begrtingen Basis begrting = uitgaven vrig bekjaar + 2,5% (vr abex gevelige index, vb: brandverzekering, liftcntract) en + 2% vr de rest AV beslist ver begrting bij vlstrekte meerderheid Obv begrting verhuurders vrschtten p ksten aan huurders vragen Evlutie nakijken van 3 laatste jaren is aangeraden 5. eigendmstabel kstentabel kstenverdelingstabel: 5.1 eigendmstitel: aandelen per kavel tegekend kan pgesteld w adhv plan f bepalingen uit basisakte RME 5.2 verdeelsleutels: wet zegt lasten evenredig verdelen met waarde privatief deel (waarde staat in relatie tt de pp) dus adhv verdeelsleutels = breuk nemer is sm aandelen die in ksten meebetaald, teller is aantal aandelen vd kavel die met betalen Verdeling lasten men mag nut en ppervlakte gebruiken Z zijn er dus verschillende verdeelsleutels Vb: kavels gelijkvlers delen niet in ksten lift 37

38 Kstentabel verschillende verdeelsleutels gefrmuleerd telken de nemer die vr bepaalde kst bijhrende verdeelsleutel is 5.3 kstensrten: kstentabel pstellen categrieën van dezelfde kstensrten maken waarvr verdeelsleutel zelfde is vaak vrkmende: brandstf water elektriciteit persneel reparaties belastingen (p87) 5.4 de verdelingstabel: eigendmstabel en kstentabel cmbineren = verdelingstabel per kavel welke verdeelsleutel per kstensrt tegepast w is handig m nmiddellijke ksten per kavel te zien nieuw gebuw syndicus best direct verdelingstabel pstellen en laten gedkeuren dr AV 6. individuele afrekening van de mede-eigenaar: belangrijk individuele rekeningen ME s pvlgen vrkmen dat dr niet-betaling werkkapitaal te laag w enerzijds alle strtingen die ME al dan niet gedaan heeft anderzijds ksten en bijdrage in algemene en privatieve ksten smmige ME s meten VME betalen vr ksten die enkel vr hun gedaan zijn (vb: extra sleutels) per ME 1 f meer keer per jaar individuele afrekening sturen ksten zijn daarin terug te vinden waarvr ME met zijn kavel met instaan + individuele ksten uiterste betaaltermijn w vermeld en p welke rekening geld met vergeschreven w 7. wat met een eigenaar die niet betaald? 7.1 prbleemstelling: Steeds meer ME s betalen af en te nier belangrijk dat syndicus hiertegen actie nderneemt dat werkkapitaal geneg blijft tekrt extra vrschtten bij andere ME s vragen zijn dan niet blij! Smmige statuten prcedure die gevlgd met w in geval van laattijdige betalingen vaak nduidelijk f nwettig Bij cllectieve schuldenregeling, gerechtelijk akkrd f faillissement ve ME syndicus prcedure starten m achterstallige betalingen te innen. 38

39 7.2 de ME aanmanen tt betaling: Via aanmaning ME waarschuwen dat hij vergeten betalen is m gerechtelijke prcedure vr te bereiden ingebrekestelling vermelden 7.3 vrafgaande minnelijke schikking: syndicus kan met ME naar vrederechter minnelijke schikking bekmen prbleem: AV met hiermee akkrd gaan dus minnelijke schikking nder pschrtende vrwaarde van akkrd VME wnr ME niet verschijnt minnelijke schikking geen zin meer 7.4 dagvaarding: ME die echt niet betaald via dagvaarding vr rechter uitdagen initiatief kmt vd syndicus Men kan eisen betaling hfdsm, schadevergeding (15%) en mratire interesten DEEL 9: De raad van beheer: 1. het del van de raad van beheer: vral in grte cmplexen nuttig raad v beheer taak: bijstaand syndicus uitefenen tezicht p beheer dr syndicus raad v beheer geen eigen bevegdheden niet verplicht eerder een verlengstuk vd AV 2. de prichting van de raad van beheer: indien geen raad v beheer vrzien prichting in 2stappen prichting dr statutenwijziging: ¾ meerderheid beneming vd leden: ½ + 1 meerderheid mgelijk dat statuten raad vrzien enkel ng leden kiezen 3. werking: bevegdheden, samenstelling en werkwijze met in statuten geregeld zijn raad v beheer mag zeker niet bevegdheden AV vernemen bevegdheid is vaak: facturen, rekeningen en afrekeningen cntrleren zu pdracht kunnen krijgen van AV m nieuwe syndicus te zeken gedkeuring gebeurt wel dr AV zelf huurder kan in raad bestuur zitten is geen wettelijk verplicht rgaan syndicus stuurt uitndigingen raad v beheer (tenzij anders vrzien) 39

40 syndicus kan raad v beheer als klankbrd gebruiken raad v beheer kan niet aansprakelijk gesteld wrden tenzij bevegdheid verschreden en fut en bedrg kan bewezen w stappenplan inveren raad van beheer: 1) AV bijeengerepen met zeker 3 agendapunten (jaarlijkse f bijzndere) a. Invering raad van beheer b. Reglement inveren vr werking van raad van beheer c. Beneming vd leden van de raad van beheer In de uitndiging vragen dat de ME s die zich kandidaat willen stellen vr de raad van beheer, hiervr een kandidatuur vr een bepaalde datum bij de syndicus bezrgen (eventueel mdeldcument meesturen 2) Op de AV ver punten stemmen a. Invering raar van beheer = statutenwijziging = ¾ meerderheid b. Invering werkingsregel = ¾ meerderheid c. Beneming lede = ½ + 1 meerderheid 3) uitveren vd beslissing vd AV dr de syndicus: a. statuten wijzigen vd AV dr de ntaris laten akteren b. ntariële akte laten verschrijven p hyptheekkantr: c. statuten aanpassen en aangepaste versie neerleggen p zetel DEEL 10: Eigendmsverdracht van een kavel: 1. verlegging van de schuldenlijst: 1.1 del vd verlegging van schuldenstaat: wet ME geeft syndicus wettelijke pdracht: antwrden wnr ntaris m een schuldenstaat vraagt bij verkp privatieve kavel ntaris dit pvragen VOOR pmaken vd cmprmis niet vldende tijd cmprmis nder pschrtende vrwaarde is kper akkrd met ksten die verkper ng heeft gaat de verkp dr del: kper zveel mgelijk p vrhand p hgte brengen van ksten in tekmst vr VME vral vr beslissing die vr kp genmen is en waarvan de betaling vlgt na de aankp 1.2 inhud vd schuldenstaat: vlgens de wet 3srten ksten: nderhuds- en herstellingsksten vh gebuw aankpksten vr gemeenschappelijke delen: prcedureksten en andere betalingen eigen aan alle ksten beslissing hierte genmen vr de kper het aankcht, maar pas betaald wrden na de aankp wie met betalen? verschrijving hyptheekkantr afwachten het is mgelijk dat kper en verkper vereenkmen wie de ksten betaald maar dit is niet tegenstelbaar aan VME 40

41 1.3 antwrd vd syndicus: syndicus MOET p vragen ntaris antwrden binnen 15d indien niet ntaris met cntractspartij p hgte brengen syndicus kan aansprakelijk w gesteld vr nalatigheid 1.4 de ksten vr het pstellen vd schuldenstaat: ksten m syndicus aan te schrijven vr verkper syndicus met schuldenstaat pstellen en aan ntaris bezrgen binnen 15d ksten hiervr verged als niet-curante prestatie wie zal de ksten betalen? Vaak staat dit in clausule in statuten: fwel VME fwel rekent syndicus ksten dr aan verkper 2. werk- en reservekapitaal: verkper kan zijn werkkapitaal dat ng niet gebruikt is terugkrijgen reservekapitaal kan hij niet terugkrijgen verkper kan dit wel in zijn verkpprijs drrekenen DEEL 11: Het kwaliteitscertificaat vr syndici: 1. het del: qualitylabel f kwaliteitscertificaat vr gede syndici vanaf 2004 hiervr met men een aanvraag den en dcumenten vrleggen syndici die label hebben nderschijven een charter waarbij ze bepaalde regels zullen vlgen administratief, technisch en financieel beheer vertreed z n syndici de regels klacht neerleggen bij cmmissie verwittiging, berisping f schrsing certificaat = persnlijk 2. de prcedure: syndicus vult aanvraagfrmulier in stuurt dit met bijlagen naar cmmissie ter tekenning v kwaliteitscertificaten aan syndici m bewijzen syndici taak ged uitveren gegeven en vrbeelden dc meesturen (p 96) aanvraagvergeding van 120 principe: binnen 2maand een beslissing bemerkingen schriftelijk verslag syndici via aangetekende brief p hgte gebracht vd beslissing gebuwen in beheer inlichten ver certificaat negatief antwrd berep en nieuwe aanvraag min 6maand na eerste aanvraag 41

42 42