Beeldkwaliteitsplan woningbouw Thornerweg Wessem. Definitief

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan woningbouw Thornerweg Wessem Definitief

2

3 Titel: Beeldkwaliteitsplan woningbouw Thornerweg te Wessem Status: Definitief Rapportnummer: 211x08537 BKP pdf Datum: 16 juni 2017 Opdrachtgever: Montforts Beheer bv BRO Industriestraat PK Tegelen T +31 (0) F +31 (0) E info@bro.nl Contactpersoon opdrachtgever: Projectteam BRO: Gecontroleerd door: Bron foto kaft: Dhr. W. Montforts Bas Zonnenberg / Marc Oosting mo/bz Bing Maps

4 4

5 Inhoudsopgave 1. Inleiding 7 Leeswijzer Status 2. Beleid 9 3. Verkavelingsplan Richtlijnen voor bebouwing Richtlijnen voor erven 13 5

6 6

7 1. Inleiding Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan woningbouw Thornerweg Wessem. Dit plan draagt in belangrijke mate bij aan de beeldkwaliteit van de ontwikkeling van deze voormalige locatie van de Mutsaersstichting aan de Thornerweg. Naast het bestemmingsplan speelt het beeldkwaliteitsplan een belangrijke rol bij de welstandstoetsing. In het kader van de omgevingsvergunningaanvraag dient ieder bouwplan namelijk te worden getoetst aan een vastgesteld welstandskader. Hierin wordt benoemd aan welke architectonische eisen de Omgevingscommissie de bouwplannen dient te toetsen. Dit beeldkwaliteitsplan voorziet in dit welstandskader. Tezamen met de toets uit het bestemmingsplan, doorloopt ieder bouwplan een toets aan de hand van dit beeldkwaliteitsplan. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt beknopt ingegaan op het onderliggende beleid, waarna in hoofdstuk 3 een toelichting op het indicatieve verkavelingsplan is opgenomen. Het beeldkwaliteitplan wordt afgesloten met beeldkwaliteitrichtlijnen voor zowel de bebouwing als de erven bij de woningen. Status Dit beeldkwaliteitsplan zal door de gemeenteraad in het kader van artikel 12a van de Woningwet worden vastgesteld als welstandskader voor dit woningbouwproject. Voor zaken die niet bouwvergunningsplichting (en daarmee dus ook niet welstandsplichtig) zijn, fungeert dit plan als gemeentelijke beleidsnota. Naast dit beeldkwaliteitsplan zal het bestemmingsplan Woongebied Thornerweg als toetsingskader fungeren. 7

8 Bestemmingsplan Kern Wessem 8 Welstandsnota Maasgouw

9 2. Beleid In onderstaande paragrafen wordt in het kort ingegaan op het vigerende relevante beleid. Voor gedetailleerde informatie omtrent de beschreven beleidsstukken wordt verwezen naar de betreffende nota(s) zelf. Bestemmingsplan Het plangebied wordt op het moment van opstellen van dit beeldkwaliteitplan juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Kern Wessem. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk sinds In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Maatschappelijk met als functieaanduiding gezondheidszorg. De bouw van woningen past niet binnen deze bestemming. Voor het plangebied zal derhalve parallel aan dit beeldkwaliteitplan het bestemmingsplan Woongebied Thornerweg worden opgesteld waarin de bestemming(en) ten behoeve van onderhavige ontwikkeling zijn verantwoord en opgenomen. Welstandsnota Op het plangebied is eveneens welstandsbeleid van toepassing. In de nieuwe welstandsnota De Welstandsnota - Wijziging welstandsvrij met behoud excessenregeling (vastgesteld 1 juni 2017, inwerking treding 1 juli 2017) zijn welstandsvrije gebieden enorm uitgebreid. Dit leidt in iedere kern tot een enorme inperking van de gebieden waar het welstandstoezicht blijft gehandhaafd. Er is alleen nog welstandstoezicht in de volgende gebieden: Beschermde stads- en dorpsgezichten. Historische lijnen. Waardevol buitengebied. Landschapszone. Gebieden waar een beeldkwaliteitsplan geldt. Verder is er nog welstandstoezicht bij: Rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en panden met cultuurhistorische waarde. Bij nieuwe ontwikkelingen die alleen mogelijk zijn met een bestemmingsplan of een Wabo-projectbesluit. Omdat voor deze ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld geldt er voor de ontwikkeling welstandstoezicht. 9

10 10

11 3. Verkavelingsplan Het plangebied wordt begrensd door de Thornerweg als invalsweg, de Klein Welzheimstraat, Het Schoor aan achtereenvolgens de zuid-, west- en noordzijde en aan de oostzijde de kavel van de school en de Panheelderbeek. In het plangebied zijn elf kavels voorzien voor de realisatie van even zoveel vrijstaande woningen op grote ruime en diepe kavels met wisselende afmetingen. Naast kavel 1 langs de Thornerweg is de elfde kavel langs de Panheelderbeek voorzien. Door het aantal kavels te limiteren op elf en alleen woningen langs de bestaande straten toe te staan wordt voorkomen dat het plangebied verder wordt verdicht. Op deze wijze kan een nieuwe woonbuurt ontstaan met een open en groene uitstralingen. In dit beeldkwaliteitplan zijn diverse richtlijnen opgenomen om dit te bewerkstelligen. 11

12 4. Richtlijnen voor bebouwing Typologie De bebouwing in het projectgebied mag enkel bestaan uit vrijstaande grondgebonden woningen. Voor deze woningen geldt dat alle woningen een eigen individuele uitstraling en karakter mogen hebben. Het realiseren van woningen met kap en plat dak is hierbij toegestaan. De percelen hebben een dusdanige maat dat bij alle woningen een (ruime) tuin gerealiseerd kan worden. Immers, uitgangspunt is om een groen, landelijk beeld te realiseren. Situering De voorgevels van de woningen volgen het verloop van de straat, resulterend in een gebogen gevellijn langs de Thornerweg en rechte gevellijnen langs de Klein Welzheimstraat en Het Schoor. De vrijstaande woningen staan minimaal 3 meter van de zijdelingse erfgrens en respecteren de zijdelingse onbebouwde ruimte. Deze afstandsmaten gelden niet voor bijgebouwen. Bijgebouwen dienen altijd op minimaal 4 meter achter de voorgevelrooilijn gesitueerd te worden. Zowel aangebouwde als vrijstaande bijgebouwen mogen in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd, waarbij voor de aangebouwde bijgebouwen geldt dat dit slechts aan één zijde is toegestaan. De afstand tussen vrijstaande bijgebouwen en het hoofdgebouw is in alle gevallen minimaal 3 meter. Doordat de bebouwing op de woonkavels ruim is opgezet, met voldoende onderlinge openheid, geeft dit de mogelijkheid om zonder beeldkwaliteitseisen de kavel in te vullen; op deze wijze wordt maximale vrijheid aan de toekomstige bewoners geboden. Hoofdvorm De hoofdmassa van de woning bestaat uit 1 laag met een kap, 2 bouwlagen zonder kap of 2 bouwlagen met een kap. Een toevoeging van een derde bouwlaag in de vorm van een set-back is mogelijk. Het bouwen van een woning met 1 laag zonder kap is toegestaan mits een deel van de woning architectonisch wordt voorzien van een hoogte element, zoals het optrekken van een valse gevel of het plaatsen van een lage kap. Uitgangspunt hierbij is dat de onderlinge samenhang tussen de aangrenzende hoofdbebouwing niet verloren gaat, dit ter beoordeling van de omgevingscommissie. Materialisatie Er worden geen voorschriften inzake materialisatie of andere referenties bepaald zodat men volledig kan inspelen op duurzaamheidsaspecten of andere toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen. Verbijzondering De architectuur van hoekwoningen vraagt bijzondere aandacht. De bedoeling is dat de hoekbebouwing een harmoniërend element vormt in beide straten. De zijgevel dient architectonisch dus op dezelfde wijze benaderd te worden als de voorgevel omdat de zijgevel net zoals de voorgevel in hoeksituaties onderdeel is van het straatbeeld. 12

13 5. Richtlijnen voor erven Algemeen De overgang van openbaar gebied naar het privégebied rond de woningen verdient alle aandacht, om te voorkomen dat het algemene beeld wordt verstoord door gelegenheidsoplossingen. Ook de grens openbaar-privé wordt als samenhangende ontwerpopgave beschouwd. Voor de grens openbaar-privé gelden onder andere de volgende aandachtspunten: Erfafscheidingen erfafscheidingen zijn integraal deel van de ontwerpopgave van de woning; afhankelijk van de situering van de gebouwen zijn verschillende oplossingen voor erfafscheidingen denkbaar: groene (hagen), gebouwde (muren of metalen hekken) of combinaties van groen en gebouwd; bijzondere aandacht dient te bestaan voor zijkanten/zijtuinen die aan openbaar gebied grenzen, waarbij in ontwerpfase het bieden van privacy van de bewoners duurzaam dient te worden vormgegeven. Parkeren Op eigen terrein wordt voorzien in het aantal parkeerplaatsen waarmee in het bestemmingsplan met betrekking tot de door de gemeente gehanteerde parkeernormen wordt gerekend. Parkeren geschiedt volledig op eigen terrein. Inritten Elke woning beschikt over maximaal één inrit met een maximale breedte van 3,5 meter. Vanuit het oogpunt van een groene overgang naar het openbare gebied mogen inritten niet breder worden uitgevoerd. Materialisatie Er worden geen voorschriften inzake materialisatie of andere referenties bepaald zodat men volledig kan inspelen op duurzaamheidsaspecten of andere toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen. 13

14 RECLAME-UITINGEN Positie Reclame mag worden toegepast in de ruimte tussen de openbare weg en de voorgevellijn. De reclame dient op een logische plek geplaatst te worden. Indien mogelijk mag de reclame worden geïntegreerd in het ontwerp van het gebouw. Gevelreclame Reclame tegen de gevel mag hooguit 10% van de geveloppervlakte in beslag nemen. Er mag maximaal één reclame-uiting per voorgevel worden geplaatst. Gebouwen in het markant gebied en hoekpanden mogen aan beide zijgevels van de hoek één reclame-uiting aan de gevel plaatsen. In het geval van een bedrijfsverzamelgebouw mogen per ondernemer één reclameuiting geplaatst worden. Er dient een berekening naar percentage per ondernemer aangehouden te worden. De reclame bestaat uit losse letters tegen de gevel. Lichtbakreclame is niet wenselijk tenzij het losse letters zijn. De vormgeving, lettertype en kleur zijn vrij. Bedrijfskleuren mogen in de reclame worden toegepast. Geintegreerde reclame in het ontwerp is wenselijk. Indien reclame tegen de gevel meer dan 5% van de geveloppervlakte in beslag neemt, is het verplicht om de reclame in het ontwerp te integreren. Dakreclame Bedrijven in de zone centraal gebied representatief, grenzend aan de A58 / Hercules mogen ook reclame uitingen op het dak plaatsen. Dit zijn uitsluitend losse letters van maximaal 1m hoog. Losse elementen zoals vlaggen of reclamezuilen / borden zijn niet toegestaan op het dak. Reclamemast Op het bedrijvenpark is in de openbare ruimte één grote reclamemast toegestaan. Reclamezuilen Er is één reclamezuil per kavel toegestaan. Deze reclamezuil moet minimaal 3 meter vanaf de zijdelingse perceelsgrens staan. Reclamezuilen minimaal 20cm vanaf het maaiveld plaatsen. De reclameborden dienen rustig en eenvoudig uitgevoerd te worden. Wenselijk is dat de reclamezuilen in grijstinten worden uitgevoerd. De vormgeving, lettertype en kleur van de belettering zijn vrij. Bedrijfskleuren mogen in de reclame worden toegepast. Vlaggenmasten Vlaggenmasten zijn nergens toegestaan behalve in centraal gebied midden. Op het perceel zijn maximaal drie gelijke vlaggenmasten toegestaan. Deze drie vlaggenmasten dienen identiek te zijn en gegroepeerd geplaatst te worden op het voorterrein. De vlaggenmasten dienen ruim uit het optische midden van het pand geplaatst te worden. Dus niet midden voor het gebouw of perceel. De kleur en vormgeving van de vlag is vrij. Wegbewijzering Wordt identiek op het gehele bedrijvenpark toegepast. BRO heeft vestigingen in Boxtel Amsterdam Tegelen Oldenzaal