1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. BsGW uitvoeringsorganisatie: Datum: 12 juni Gemeente/ Datum rapport: 9 juli 2014

Transcriptie

1 WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ BsGW uitvoeringsorganisatie: Datum: 12 juni 2014 Datum rapport: 9 juli Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons onderzoek naar de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij deze inspectie wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de resultaten van de eigen interne controle (IC). Bij deze inspectie is verder uitgegaan van de informatie die wij al beschikbaar hebben uit de door de gemeente - of de voor de gemeente uitvoerende organisatie - ingevulde voortgangsinventarisaties. Er is tijdens de inspectie de gelegenheid gegeven om deze gegevens te actualiseren en aan te vullen. Bij de beoordeling van alle onderwerpen wordt steeds gerefereerd aan de normen en criteria die zijn vastgelegd in onder andere de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, in de normatiek die op de site te raadplegen is en in de daaraan ten grondslag liggende wet- en regelgeving. Versie

2 2. Oordeel uitvoering van de Wet WOZ Op basis van deze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende oordeel: Resultaten inspectie ter plaatse Uitvoering werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ Beek Bergen (L) Brunssum Echt-Susteren Heerlen Landgraaf Leudal Maasgouw Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal OORDEEL WOZ in naar behoren verloopt. WOZ in naar behoren verloopt. WOZ in naar behoren verloopt. WOZ in naar behoren verloopt. WOZ in naar behoren verloopt. Wij willen bij deze oordelen wel nadrukkelijk aangeven dat tijdens dit onderzoek niet de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken, de aansluiting van de taxaties op marktniveau en de onderlinge waardeverhoudingen zijn gecontroleerd. Hierover zijn separate 2

3 afspraken gemaakt en deze onderdelen zullen gecontroleerd worden tijdens andere onderzoeken. Toelichting oordeel Tijdens deze inspectie heeft de Waarderingskamer zich een totaalbeeld gevormd over de uitvoering van de Wet WOZ bij de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie. Tijdens de inspectie komen de diverse aandachtspunten van de uitvoering aan bod. De zwaartepunten bij de inspectie zijn afhankelijk van de periode waarin de inspectie wordt uitgevoerd. Bij een algemene inspectie ter plaatse wordt in ieder geval aandacht besteed aan: - bijhouding objectkenmerken woningen en niet-woningen; - marktanalyse; - modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontroles taxaties; - verzending beschikkingen; - bezwaar en beroep; - de functionele afschrijving. Onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in het kader van afronden toezicht Naast algemene inspecties ter plaatse voeren wij ook onderzoeken uit naar de kwaliteit van de taxaties. Deze onderzoeken richten zich maar op één aspect van de uitvoering van de Wet WOZ. Het kan dus voorkomen dat wij gemeenten met een slecht oordeel toestemming geven om de beschikkingen te verzenden. Wij hebben in die gevallen in principe wel getoetst of de kwaliteit van de taxaties voldoende is. Oordeelscategorieën Wij hanteren voor ons algemene oordeel een viertal categorieën. - De uitvoering verloopt goed; - De uitvoering verloopt naar behoren; - De uitvoering kan worden verbeterd; - De uitvoering moet dringend verbeterd worden. Doordat het algemeen oordeel altijd is gebaseerd op meer informatie, kan het algemeen oordeel afwijken van het oordeel dat gegeven wordt op basis van een individuele inspectie, een voortgangsinventarisatie of een afzonderlijk onderzoek. De bevindingen uit dit onderzoek kunnen afwijken van het algemeen oordeel zoals vermeld op onze site. 3

4 3. Managementsamenvatting per onderwerp Hieronder staat vermeld in hoeverre de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie aan onze criteria voldoet. Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2013 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Het grootste gedeelte van alle beschikkingen is verzonden met dagtekening: Dagtekening verzending beschikking (alle gemeenten behalve Roermond) Het grootste gedeelte van alle beschikkingen voor de gemeente Niet voldaan aan criteria, Roermond is verzonden met afwijking verklaard dagtekening: Percentage nog te verzenden beschikkingen Beek 8,0% Achterstand Bergen (L) 4,6% Achterstand Brunssum 0,8% Lichte achterstand Echt-Susteren 2,5% Achterstand Heerlen 0,1% Landgraaf 0,1% Leudal 4,0% Achterstand Maasgouw 1,2% Achterstand Maastricht 0,1% Nederweert 5,0% Achterstand Nuth 0,6% Lichte achterstand Onderbanken 0,1% Peel en Maas 7,3% Achterstand Roerdalen 1,3% Achterstand Roermond 2,5% Achterstand Simpelveld 0,2% Lichte achterstand Sittard-Geleen 0,1% Stein 0,5% Lichte achterstand Venlo 3,5% Achterstand Voerendaal 0,1% De resterende beschikkingen zo spoedig mogelijk verzenden 4

5 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen Aantal ontvangen bezwaarschriften Beek 73 Bergen (L) 73 Brunssum 61 Echt-Susteren 178 Heerlen 297 Landgraaf 115 Leudal 200 Maasgouw 92 Maastricht 358 Nederweert 72 Nuth 56 Onderbanken 30 Peel en Maas 175 Roerdalen 132 Roermond 174 Simpelveld 37 Sittard-Geleen 367 Stein 86 Venlo 465 Voerendaal 61 Aantal objecten onder bezwaar: BEVINDING OORDEEL 5

6 Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen Beek 60 Bergen (L) 452 Brunssum 148 Echt-Susteren 215 Heerlen 687 Landgraaf 161 Leudal 199 Maasgouw 89 Maastricht 901 Nederweert 82 Nuth 57 Onderbanken 32 Peel en Maas 151 Roerdalen 146 Roermond 460 Simpelveld 40 Sittard-Geleen 588 Stein 280 Venlo 1422 Voerendaal 73 Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) Beek Bergen (L) Brunssum Echt-Susteren Heerlen Landgraaf Leudal Maasgouw Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken BEVINDING OORDEEL 6

7 Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) Beek 1,5% Bergen (L) 7,9% Brunssum 1,1% Echt-Susteren 1,9% Heerlen 1,8% Landgraaf 1,3% Leudal 1,7% Maasgouw 1,1% Maastricht 1,8% Nederweert 1,8% Nuth 1,1 Onderbanken 1,7% Peel en Maas 1,6% Roerdalen 1,8% Roermond 1,8% Simpelveld 1,3% Sittard-Geleen 1,6% Stein 2,4% Venlo 3,7% Voerendaal 1,8% Voortgang bezwaarafhandeling BEVINDING Er is voor 2948 van de 8566 objecten het bezwaar afgehandeld. De bezwaren zijn inmiddels afgehandeld voor 34,4% van alle objecten. OORDEEL 7

8 Voortgang bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING Geen OORDEEL Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2012 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Percentage objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie Beek 7,9% Achterstand Bergen (L) 1,1% Achterstand Brunssum 0,0% Echt-Susteren 1,4% Achterstand Heerlen 0,0% Landgraaf 0,0% Leudal 0,8% Achterstand Maasgouw 0,8% Achterstand Maastricht 0,0% Nederweert 1,2% Achterstand Nuth 0,4% Achterstand Onderbanken 0,0% Peel en Maas 0,9% Achterstand Roerdalen 0,3% Achterstand Roermond 1,7% Achterstand Simpelveld 0,0% Sittard-Geleen 0,0% Stein 0,0% Venlo 1,2% Achterstand Voerendaal 0,0% De resterende beschikkingen zo spoedig mogelijk verzenden 8

9 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Aantal objecten onder bezwaar: Beek 179 Bergen (L) 117 Brunssum 331 Echt-Susteren 559 Heerlen 2587 Landgraaf 872 Leudal 392 Maasgouw 313 Maastricht 2746 Nederweert 259 Nuth 140 Onderbanken 164 Peel en Maas 436 Roerdalen 304 Roermond 1152 Simpelveld 232 Sittard-Geleen 2229 Stein 350 Venlo 1728 Voerendaal 300 Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) Beek 1,1% Bergen (L) 0,6% Brunssum Echt-Susteren 2,0% Heerlen Landgraaf Leudal 1,6% Maasgouw 1,4% Maastricht 7,0% Nederweert 1,7% Nuth 1,1% 9

10 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Onderbanken Peel en Maas 0,8% Roerdalen 2,1% Roermond 1,8% Simpelveld Sittard-Geleen 3,1% Stein 2,5% Venlo 1,8% Voerendaal Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) Beek Won:1,5% Niet-won: 7,4% Bergen (L) Won: 1,8% Niet-won: 1,8% Brunssum Won: 1,6% Niet-won: 8,7% Echt-Susteren Won: 3,1% Niet-won: 4,6% Heerlen Won: 3,8% Niet-won: 14,8% Landgraaf Won: 3,8% Niet-won: 13,6% Leudal Won: 2,1% Niet-won: 2,6% Maasgouw Won: 2,6% Niet-won: 2,9% Maastricht Won: 3,4% Niet-won: 12,4% Nederweert Won: 2,3% Niet-won: 7,0% Nuth Won: 1,5% Niet-won: 4,4% Onderbanken Won: 3,6% Niet-won: 7,8% Peel en Maas Won: 1,5% Niet-won: 3,8% Roerdalen Won: 2,8% Niet-won: 3,0% Roermond Won: 2,9% Niet-won: 9,7% Simpelveld Won: 3,6% Niet-won: 11,1% Sittard-Geleen Won: 3,1% Niet-won: 15,4% Stein Won: 2,6% Niet-won: 4,5% Venlo Won: 2,7% 10

11 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Voerendaal Voortgang afhandeling bezwaarschriften Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. totaal aantal WOZobjecten) Beek Bergen (L) Brunssum Echt-Susteren Heerlen Landgraaf Leudal Maasgouw Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal Aantal ontvangen beroepschriften Beek 5 Bergen (L) 3 Niet-won: 5,8% Won: 4,1% Niet-won: 9,8% BsGW moet in totaal voor nog 21 objecten het bezwaarschrift af handelen n.v.t. Brunssum 29 Won: 1,0% Niet-won: 5,7% Won: 0,8% Niet-won: 0,8% Won: 1,0% Niet-won:4,7% Won: 1,8% Niet-won:1,5% Won: 1,9% Niet-won: 7,6% Won: 1,8% Niet-won: 8,8% Won: 1,0% Niet-won: 1,6% Won: 1,0% Niet-won: 1,8% Won: 2,3% Niet-won: 10,2% Won: 0,9% Niet-won: 4,6% Won: 0,8% Niet-won: 2,6% Won: 2,5% Niet-won: 4,2% Won: 0,8% Niet-won: 2,3% Won: 1,6% Niet-won: 1,6% Won: 1,8% Niet-won: 2,5% Won: 1,1% Niet-won: 6,5% Won: 1,3% Niet-won: 3,4% Won: 1,2% Niet-won: 2,4% Won: 1,6% Niet-won: 2,5% Won: 2,7% Niet-won: 8,1% Aandachtspunt Verbeterpunt Verbeterpunt Verbeterpunt Aandachtspunt Verbeterpunt 11

12 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Echt-Susteren 23 Heerlen 66 Landgraaf 52 Leudal 10 Maasgouw 6 Maastricht 0 Nederweert 12 Nuth 2 Onderbanken 6 Peel en Maas 13 Roerdalen 3 Roermond 20 Simpelveld 9 Sittard-Geleen 42 Stein 5 Venlo 50 Voerendaal 14 Aantal nog af te handelen beroepschriften Beek 5 Bergen (L) 2 Brunssum 2 Echt-Susteren 18 Heerlen 8 Landgraaf 18 Leudal 9 Maasgouw 4 Maastricht Nederweert 11 Nuth 1 Onderbanken 0 Peel en Maas 10 Roerdalen 2 Roermond 20 Simpelveld 0 12

13 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Sittard-Geleen 0 Stein 0 Venlo 42 Voerendaal 3 Wij adviseren u extra aandacht te besteden aan de kwaliteitscontroles van de taxaties van de niet-woningen bij met name de gemeenten Heerlen, Landgraaf, Maastricht en Voerendaal Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2011 Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie Alle beschikkingen zijn verzonden Geen Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Percentage bezwaarschriften (aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen) Beek 1,0% Bergen (L) 0,5% Brunssum Echt-Susteren 2,3% Heerlen Landgraaf Leudal 2,4% Maasgouw 2,5% Maastricht 4,4% Nederweert 1,0% Nuth 1,2% Onderbanken 5,0% Peel en Maas 1,9% Roerdalen 3,7% Roermond 3,0% 13

14 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Simpelveld Sittard-Geleen 4,9% Stein 2,0% Venlo 1,2% Voerendaal Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten) Beek Bergen (L) Brunssum Echt-Susteren Heerlen Landgraaf Leudal Maasgouw Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal Won: 0,8% Niet-won: 13,9% Won: 0,5% Niet-won: 2,3% Won: 3,1% Niet-won: 8,0% Won:1,4% Niet-won: 1,9% Won: 3,8% Niet-won: 18,1% Won: 5,0% Niet-won: 8,8% Won: 2,6% Niet-won: 2,6% Won: 3,1% Niet-won: 4,8% Won: 2,8% Niet-won: 11,4% Won: 1,2% Niet-won: 4,3% Won: 1,3% Niet-won: 3,4% Won: 4,7% Niet-won 9,8% Won: 1,7% Niet-won: 2,7% Won: 2,7% Niet-won: 3,1% Won: 6,1% Niet-won: 11,2% Won: 4,4% Niet-won: 6,9% Won: 3,4% Niet-won: 13,7% Won: 2,1% Niet-won: 3,9% Won: 1,7% Niet-won: 5,9% Won: 4,7% Niet-won: 12,1% Voortgang afhandeling bezwaarschriften Alle bezwaren zijn afgehandeld Aantal ontvangen beroepschriften 14

15 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Beek 1 Bergen (L) 4 Brunssum 176* Echt-Susteren 8 Heerlen - Landgraaf - Leudal 12 Maasgouw 7 Maastricht 19 Nederweert 12 Nuth 1 Onderbanken - Peel en Maas 44 Roerdalen 14 Roermond 17 Simpelveld - Sittard-Geleen 51 Stein 5 Venlo 137 Voerendaal - Aantal nog af te handelen beroepschriften Beek 0 Bergen (L) 0 Brunssum 29* Echt-Susteren 1 Heerlen - Landgraaf - Leudal 1 Maasgouw 0 Maastricht 0 Nederweert 0 Nuth 0 Onderbanken - Peel en Maas 2 Roerdalen 0 15

16 Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Roermond 0 Simpelveld - Sittard-Geleen 0 Stein 0 Venlo 0 Voerendaal - Geen * dit betreft het aantal voor het voormalige GBRD Parkstad (bestaande uit de gemeenten Brunssum, Heerlen, Landgraaf, Onderbanken, Simpelveld en Voerendaal) Procesmatige werkzaamheden Kwaliteit bezwaarafhandeling BEVINDING OORDEEL Kwaliteit bezwaarafhandeling en uitspraken De kwaliteit van de bezwaarafhandeling en de kwaliteit van de uitspraken is naar behoren Geen Bouwmutaties BEVINDING OORDEEL Voortgang verwerking (ver)bouwmutaties Verwerkt t/m december 2013 Uitvoering verwerking (ver)bouwmutaties De bouwmutaties worden op een juiste wijze verwerkt. Hierbij worden tegelijkertijd alle andere kenmerken gecontroleerd. Wij hebben geconstateerd dat u de bruto-inhoud inmeet vanaf peil 0. Dit wijkt af van het meetvoorschrift NEN2580. Wij adviseren u om na te gaan of de toegetreden gemeenten dit in het verleden ook hebben gedaan zoals u nu doet. Indien dit niet het geval is dan dient u rekening te houden met de verschillen. Resultaten interne controle objectkenmerken Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de secundaire objectkenmerken BEVINDING december 2013 december 2013 OORDEEL 16

17 Resultaten interne controle objectkenmerken Vastlegging controles Bijhouding objectkenmerken tijdens de processen (permanente marktanalyse, bezwaarafhandeling en bouwmutaties) Bijhouding objectkenmerken naast de processen Juistheid en volledigheid primaire objectkenmerken (grootte, bouwjaar, type, etc.) in de WOZ-administratie Juistheid en volledigheid secundaire objectkenmerken ( kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) in de WOZ-administratie BEVINDING Er is onderzoek gedaan naar of de kenmerken in de WOZadministratie een goede weergave zijn van "wat op straat staat", echter dit kan niet worden aangetoond. De bijhouding van de objectkenmerken is naar behoren voor zowel de primaire kenmerken als de secundaire kenmerken Er is nog geen duidelijkheid op welke wijze de juistheid en volledigheid van de secundaire objectkenmerken gaat worden gecontroleerd naast de permanente processen. We hebben slechts een zeer beperkte deelwaarneming gedaan in 3 van de 20 gemeenten. Daarnaast lopen er diverse afspraken over de optimalisatie van de objectkenmerken. We hebben slechts een zeer beperkte deelwaarneming gedaan in 3 van de 20 gemeenten. Daarnaast lopen er diverse afspraken over de optimalisatie van de objectkenmerken. Wij zullen aan het eind van het jaar onderzoek doen naar de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken bij diverse gemeenten binnen BsGW. OORDEEL Aandachtspunt Geen oordeel Geen oordeel 17

18 Woningen Marktontwikkeling woningen Gemeente Situatie Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata 1 januari 2013 en 1 januari 2014 Beek -3,1% Bergen (L) -2,9% Brunssum -5,6 Echt-Susteren -5,5% Heerlen -4,6% Landgraaf --5,7% Leudal -2,4% Maasgouw -3,2% Maastricht -3,4% Nederweert -4,0% Nuth -2,8% Onderbanken -6,5% Peel en Maas -2,9% Roerdalen -3,5% Roermond -2,3% Simpelveld -6,8% Sittard-Geleen -2,9% Stein -6,0% Venlo -2,3% Voerendaal -6,1% Beek Bergen (L) Brunssum -5,7% Echt-Susteren Heerlen -4,6% Landgraaf -5,7% Leudal niet bekend Maasgouw niet bekend Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken -6,5% Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld -6,8% Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal -6,0% 18

19 Permanente marktanalyse BEVINDING OORDEEL Verwerking kadastrale mutaties/verkooptransacties Verwerkt t/m februari 2014 / februari 2014 Voortgang marktanalyse Geanalyseerd t/m augustus 2013 Achterstand Uitvoering marktanalyse De wijzigingen na aankoop zijn op een juiste wijze in de administratie verwerkt en komen voldoende tot uitdrukking in de waarde Geen Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL Uitvoering modelmatige waardebepaling Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd Geen 19

20 Niet-woningen Marktontwikkeling niet-woningen Gemeente Situatie Opgave marktontwikkeling niet-woningen tussen waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 Opgave marktontwikkeling niet-woningen tussen waardepeildata 1 januari 2013 en 1 januari 2014 Beek -1,8% Bergen (L) -1,9% Brunssum 0,3% Echt-Susteren -6,0% Heerlen -1,8% Landgraaf -1,6% Leudal -1,7% Maasgouw -1,5% Maastricht -1,8% Nederweert -4,0 Nuth -2,1% Onderbanken -0,8% Peel en Maas -1,5% Roerdalen -2,1% Roermond -1,7% Simpelveld -2,5% Sittard-Geleen -1,5% Stein -2,5% Venlo -1,5% Voerendaal 0,8% Beek Bergen (L) Brunssum -1,7% Echt-Susteren Heerlen -2,3% Landgraaf -2,5 Leudal niet bekend Maasgouw niet bekend Maastricht Nederweert Nuth Onderbanken -3,2 Peel en Maas Roerdalen Roermond Simpelveld -3,3 Sittard-Geleen Stein Venlo Voerendaal -0,8 20

21 Marktanalyse courante niet-woningen BEVINDING OORDEEL Voortgang marktanalyse verkoopcijfers Verwerkt t/m augustus 2013 Voortgang marktanalyse huurcijfers Verwerkt t/m augustus 2013 Uitvoering marktanalyse De marktanalyse courante nietwoningen wordt naar behoren uitgevoerd Geen Achterstand Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL Uitvoering modelmatige waardebepaling Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd Geen 21