verstande dat wanneer 50% van het programma is gerealiseerd naar verhouding minimaal 20% sociale huur is gerealiseerd; c. Detailhandel tot maximaal

Transcriptie

1 Bijlage Categorieaanwijzing Beukenhorst West zoals bedoeld in het raadsbesluit Aanwijzen van projectgebied Beukenhorst West als categorie van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is op grond van artikel 6.5, derde lid, Besluit omgevingsrecht van toepassing is 1. Algemeen Een aanwijzing van een categorie van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is op grond van artikel 6.5, derde lid, Besluit omgevingsrecht, ziet met name op de planologische voorwaarden waaronder de raad bereid is het aan burgemeester en wethouders ter beoordeling te laten of medewerking wordt verleend aan een initiatief. Dit betreft vooral elementen zoals: - Bouwmassa - Rooilijnen - Aantal bouwlagen danwel bouwhoogte - Functies De voorwaarden zijn een uiterste grens. Dit betekent niet dat het overal maximaal mag worden ingevuld. Voor de invulling wordt voor dit project nader getoetst aan het door de raad vastgestelde stedenbouwkundig plan en het door ons vastgestelde ontwerpbeeldkwaliteitsplan. Voorafgaand aan het vaststellen van de voorwaarden voor de categorieaanwijzing is met het raadsvoorstel Beukenhorst-West/ Hyde Park: kader voor de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied het stedenbouwkundig plan Hyde Park ter vaststelling aan de raad aangeboden. Het beeldkwaliteitsplan zal door de raad zijn vastgesteld en dus vastgesteld beleid zijn op het moment dat de aanvraag omgevingsvergunning voor bouw zal worden getoetst. De ontwikkelaar heeft met ons afgesproken dat gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid die de Wabo biedt om de vergunningen gefaseerd aan te vragen: de eerste fase ziet op de planologische afwijking van het bestemmingsplan waarbij nog geen toets aan het beeldkwaliteitsplan plaatsvindt en de tweede fase ziet op de constructie en uiterlijk van de gebouwen waarbij wel een toets aan het beeldkwaliteitsplan plaatsvindt. Voor het borgen van een voldoende woon- en leefklimaat is het van belang hoe omgegaan wordt met de geluidbelasting van de nieuw te bouwen woningen. Met het raadsvoorstel Beukenhorst-West/ Hyde Park: kader voor de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied zijn ook Randvoorwaarden akoestiek ontwikkeling woningbouw Beukenhorst West ter vaststelling aan de raad aangeboden. De voorwaarden voor de categorieaanwijzing zien ook op deze voorwaarden. De toetsing van deze voorwaarden vindt plaats ten behoeve van het verlenen van een Hogere waarde besluit door ons college, wat plaats vindt gelijk met de planologische procedure voor de betreffende aanvraag omgevingsvergunning. 2. Voorwaarden categorieaanwijzing De voorwaarden voor de aanwijzing van een categorie van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is op grond van artikel 6.5, derde lid, Besluit omgevingsrecht, luiden als volgt: 1. De categorieaanwijzing geldt uitsluitend voor aanvragen voor Wabo vergunningen binnen de op de bij deze bijlage bijbehorende kaart aangegeven gebied 2. Programma binnen het projectgebied a. Het aantal woningen bedraagt maximaal 4000; b. Het woonprogramma bestaat uit minimaal 20% sociale huur, 10% betaalbare koop, 10 % derde segment en voor het overige (maximaal 60%) vrije sector, met dien

2 verstande dat wanneer 50% van het programma is gerealiseerd naar verhouding minimaal 20% sociale huur is gerealiseerd; c. Detailhandel tot maximaal 1499 m2 is toegestaan waarvan maximaal één supermarkt met een maximale oppervlakte van 1000 m2 b.v.o.; indien er een positief advies is van de provinciale Adviescommissie Detailhandel Zuid kan detailhandel tot maximaal 2950 m2 worden toegestaan. d. Horeca is toegestaan tot totaal maximaal 2200 m2 b.v.o. horeca -hotels buiten beschouwing gelaten- in maximaal acht vestigingen; e. Er is maximaal m2 b.v.o. kantoren toegestaan; f. Bedrijfsactiviteiten dienen te vallen in maximaal categorie 2 van de lijst van bedrijfstypen van de VNG of activiteiten die naar aard en omvang gelijke effecten hebben als activiteiten in categorie 2; 3. Stedenbouwkundig ontwerp a. Er dient sprake te zijn van een rechthoekig patroon van straten binnen welk patroon gesloten blokken in gestapelde bouw worden gerealiseerd b. De rooilijn van de bouwblokken ligt op de grens van het uitgeefbaar terrein; c. De maximale bouwhoogte mag nergens meer mag zijn dan de maximale bouwhoogte volgens het Luchthaven Indelingbesluit, zoals aangegeven in de bijlage Maximale bouwhoogten LIB ; d. Bij het realiseren van gebouwen geldt voor lichttoetreding als norm : in de periode van 21 maart tot en met 21 september gedurende twee uren per etmaal zon, waarbij het geen vereiste is dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. e. Een pand binnen een bouwblok is maximaal 80 meter breed, met dien verstande dat hiervan kan worden afgeweken mits er een positief welstandsadvies is. 4. Situering van functies a. Woonruimten zijn overal in elk gebouw toegestaan b. Er dienen minimaal twee woongebouwen te zijn waarin sociale woningbouw wordt gerealiseerd; c. Kantoorfuncties en werkruimten zijn toegestaan in panden met een eigen uitstraling en entree of in een bedrijfsverzamelgebouwen met gemeenschappelijke functies in de plint. d. Per woning mag maximaal 100 m2 kantoor- en/of bedrijfsruimte worden gerealiseerd. e. Detailhandel en horeca met uitzondering van hotels dienen gerealiseerd te worden langs de verbindingsroute zoals aangegeven in de bijlage Zonering plintprogramma, met dien verstande dat maximaal drie restaurants of café buiten de route mogen worden gerealiseerd. 5. Geluid Voor de geluidbelasting op gevels gelden de voorwaarden zoals aangegeven in de bijlage Randvoorwaarden akoestiek ontwikkeling woningbouw Beukenhorst West, welke luiden als volgt: a. Gecumuleerde geluidsbelasting op een gevel ten gevolge van alle relevante bronnen bedraagt maximaal 65 db(a); b. Een woning bezit minimaal een geluidsluwe gevel; c. Een woning bezit niet meer dan één dove gevel; d. Toepassing van gevelmaatregelen zoals loggia s zijn toegestaan; Met dien verstande dat: e. Voor maximaal 15% van de woningen in Beukenhorst West is een cumulatieve belasting van meer dan 65 db(a) toegestaan; f. Voor maximaal 15 % van de woningen is een geluidluwe gevel niet verplicht;

3 g. Indien een woning geen geluidluwe gevel heeft en een cumulatieve belasting heeft van meer dan 65dB(A) dan dienen nadere bouwkundige voorzieningen getroffen te worden zoals bv loggia s die ervoor zorgen dat mimimaal één verblijfsruimte een geluidluwe buitenmuur heeft. 6. Parkeren a. Voor het parkeren gelden de normen uit het geldende parkeerbeleid. b. Bewonersparkeren dient plaats te vinden in of onder bouwblokken; c. Bezoekersparkeren dient plaats te vinden in twee centrale gebouwde parkeervoorzieningen, zoals aangegeven in de bijlage Bezoekersparkeren Parkeergebouw, en in beperkte mate op straat. 3. Toelichting op de categorieaanwijzing Programma/functies We willen dat er in Beukenhorst West een gebied ontstaat met een stedelijke dynamiek en waarbinnen vorm wordt gegeven aan een aantrekkelijke verbinding tussen NS-station en stadscentrum. Daartoe dient een wijk met hoogstedelijke bebouwing te worden gerealiseerd. Stedenbouwkundige uitwerking zoals met het raadsvoorstel over het integraal ontwikkelkader ook aan de raad is voorgelegd, laat zien dat er ruimte is voor maximaal 4000 woningen gemengd met voorzieningen en werkfuncties. De wijk dient daarbij een fiets- en voetgangersvriendelijk gebied te zijn waar de auto te gast. Een belangrijke schakel om tot het einddoel van een gebied met stedelijke dynamiek te komen is de invulling van de ruimten op de begane grond van de gebouwen ofwel de plinten. Langs de fiets- en looproutes tussen het station en centrum dient ruimte zijn voor functies naast woonfuncties, zodat er overdag en in de avond mensen verblijven. Dat maakt het een levendig en sociaal veilig gebied, wat het ook aantrekkelijk maakt als verbindingsroute. Woonprogramma Het woonprogramma wordt kwalitatief toegespitst op een stedelijke doelgroep, die voor een groot deel uit 1- en 2-persoonshuishoudens bestaat maar ook kleine gezinnen die passen bij een hoogstedelijk woonmilieu en mogelijk jonge gezinnen met een eerste kind. Het programma bestaat uit minimaal 20% sociale huur, 10% betaalbare koop, 10 % derde segment en voor het overige (maximaal 60%) vrije sector. Wanneer 50% van het programma is gerealiseerd dient naar verhouding minimaal 20% sociale huur te zijn gerealiseerd. Werkruimten Een aantal bestaande kantoor- en hotelgebouwen in Beukenhorst-West zal blijven bestaan. Als aanvulling hierop is er binnen het projectgebied de mogelijkheid voor kleinschalige kantoorfuncties en werkruimten in panden met een eigen uitstraling en entree of in een bedrijfsverzamelgebouwen met gemeenschappelijke functies in de plint. Dit is niet gebonden aan de verbindingsroute. Voor gecombineerde woon-werkruimten (bijvoorbeeld atelierwoningen) mag in afwijking van de norm van maximaal 50 m2 ruimte voor beroep aan huis zoals die in bestemmingsplannen in Haarlemmermeer wordt opgenomen, in dit projectgebied binnen een woning maximaal 100 m2 werkruimte worden gerealiseerd. De maximale totale oppervlakte van kantoorruimte binnen het projectgebied mag niet meer dan m2 b.v.o. bedragen. Bedrijfsactiviteiten dienen goed mengbaar te zijn met de functie wonen. Daarom zijn deze toegestaan in maximaal categorie 2 van de lijst van bedrijfstypen van de VNG of dienen ze naar aard en omvang gelijke effecten te hebben als activiteiten in categorie 2.

4 Voorzieningen In de directe omgeving is een grote diversiteit aan voorzieningen op wijk-, stedelijk en regionaal niveau. Het groot aantal woningen in het projectgebied geeft draagvlak voor een gevarieerd aanbod van voorzieningen in dit gebied. Laagdrempelige diverse voorzieningen in de wijk zelf voor de bewoners en de werknemers, maar ook met het oog op de verbinding tussen het station en de rest van Hoofddorp voor passanten en werknemers uit omliggende werkgebieden. Het gaat dan vooral om zorg, sport/spel, ontmoeting, horeca en een snelle boodschap. Binnen de bestaande beleidskaders bestaan mogelijkheden om ruimte te bieden aan de nodige functies om de gewenste levendigheid te creëren. In de structuurvisie Hoofddorp 2030 is voor detailhandel aangegeven dat na 2020, mits de markt het toelaat, uitbreiding van detailhandel richting het station gewenst is. In de nota commerciële voorzieningen zijn beleidsregels vastgesteld die van een clustering van detailhandel (bijvoorbeeld supermarkt, bakker, traiteur) in de bestaande voorzieningencentra tot doel hebben. De ontwikkeling van nieuwe winkellocaties slechts onder voorwaarden mogelijk als er aantoonbaar onderaanbod is als gevolg van bijvoorbeeld substantiële woningbouw. De Voorzieningenscan Hyde Park Hoofddorp (BSP 30 mei 2018) laat zien dat er binnen het projectgebied ruimte is voor maximaal 2950 m2 detailhandel waarvan maximaal 1850 m2 voor dagelijkse goederen. Binnen de dagelijkse goederen is één supermarkt van maximaal 1000 m2 b.v.o. toegestaan, wat overeenkomt met 800 m2 w.v.o.. Meer dan 1500 m2 detailhandel zullen wij alleen toestaan wanneer er een positief advies is van de provinciale Adviescommissie Detailhandel Zuid zoals voorgeschreven in de Provinciaal Ruimtelijke Verordening. Horeca is toegestaan tot totaal maximaal 2200 m2 b.v.o. horeca hotels buiten beschouwing gelaten in maximaal acht vestigingen, waarvan één vestiging groter mag zijn dan 500 m2. Detailhandel en horeca dienen gerealiseerd te worden langs de verbindingsroute zoals aangegeven in de bijlage Zonering plintprogramma, met dien verstande dat maximaal drie restaurants of café s buiten de route mogen worden gerealiseerd. Ten aanzien van vestiging van hotels wordt vastgehouden aan het geldende hotelbeleid. Stedenbouw De Haarlemmeergridstraten zijn uitgangspunt voor de structuur van het gebied. Een rechthoekig patroon van straten binnen welk patroon gesloten blokken in gestapelde bouw worden gerealiseerd. Het stratenpatroon sluit logisch aan op de verbindingen naar de omliggende gebieden. De rooilijn van de bouwblokken ligt op de grens van het uitgeefbaar terrein. In de gevels mag sprake zijn van terugliggende geveldelen, zoals in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is opgenomen. De maximale totale bouwhoogte mag nergens meer zijn dan de maximale bouwhoogte volgens het Luchthaven Indelingbesluit, zoals aangegeven in bijlage Maximale bouwhoogten LIB. Voor het grootste deel van het gebied betekent dat maximaal 41 meter boven NAP. Voor vier bouwblokken varieert dat tussen de 25 meter en 28 meter boven NAP. Per bouwblok dient er differentiatie te zijn in bouwhoogte, zoals in het stedenbouwkundig plan en ontwerpbeeldkwaliteitsplan is opgenomen. De verschillen in bouwhoogte dienen een aanvaardbare bezonning en daglichttoetreding van bouwblokken en privé en openbare ruimte te waarborgen en dienen zicht vanuit bovengelegen woningen naar het park geven. Voor de daglichttoetreding hanteren wij daarbij als norm: in de periode van 21 maart tot en met 21 september gedurende twee uren per etmaal zon, waarbij het geen vereiste is dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Er dient per bouwblok een grote differentiatie te zijn in het gevelbeeld door deze op te delen in verschillende panden met een eigen entree en met een korrelgrootte die past bij de schaal van de

5 gebouwen in Hoofddorp. Een pand is daartoe afhankelijk van de positie binnen het bouwblok maximaal 80 meter breed. Uit het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan blijkt dat er sprake is differentiatie waarbij de grootste maat 80 meter is, met dien verstande dat hiervan kan worden afgeweken met een positief welstandsadvies. Geluid De geluidbelasting vanwege wegverkeer en spoorwegverkeer overschrijdt op enkele locaties binnen het gebied de voorkeursgrenswaarde en soms ook de maximale ontheffing voor een Hogere waarde. Het gebied ligt net buiten de 20 KE zone van vliegverkeersgeluid. Daarmee ligt de geluidbelasting vanwege vliegverkeer onder de wettelijke norm, maar is het aandeel vliegverkeersgeluid wel zodanig dat de gecumuleerde geluidbelasting vanwege wegverkeer, spoorwegverkeer en vliegverkeer op enkele locaties boven 65 db ligt. Omdat het aandeel vliegerverkeer een rol speelt welk verkeer niet door gemeentelijk beleid gestuurd kan worden, vinden wij de gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar, mits aan enkele randvoorwaarden wordt voldaan waarmee binnen de stedenbouwkundige opzet de geluidbelasting op gevels toch zoveel wordt beperkt dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is. In de bijlage Randvoorwaarden akoestiek ontwikkeling woningbouw Beukenhorst West zijn deze randvoorwaarden aangegeven. Parkeren Voor parkeren gelden de normen uit het geldende parkeerbeleid. Dat is op dit moment Handboek parkeernormen gemeente Haarlemmermeer Het bewonersparkeren in het projectgebied dient plaats te vinden in of onder bouwlokken. bezoekersparkeren dient plaats te vinden in centrale gebouwde parkeervoorzieningen en beperkt op straat. De aangewezen centrale gebouwde parkeervoorziening en het zoekgebied voor een tweede gebouwde parkeervoorziening staan aangegeven in de bijlage Bezoekersparkeren Parkeergebouw zoals ook is opgenomen in het stedenbouwkundig plan.

6 Projectgebied Beukenhorst-West waarop het raadsbesluit Aanwijzen van projectgebied Beukenhorst West als categorie van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is op grond van artikel 6.5, derde lid, Besluit omgevingsrecht van toepassing is

7 Maximale bouwhoogten LIB

8 Zonering plintprogramma

9

10

11 Bezoekersparkeren Parkeergebouw