Halfjaarbericht Kadans Biopartner B.V.

Transcriptie

1 Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. september 2013

2 september 2013 Opgesteld door: Kadans Biofacilities B.V. T: +31 (0) Postbus 143 F: +31 (0) AC Vught W:

3 Inhoud 1 Kerncijfers 2 2 Verslag van de directie Algemeen Marktontwikkelingen De portefeuille Overige ontwikkelingen Resultaat en rendement 8 3 Financieel verslag Winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Rendement Balans per 30 juni Toelichting bij het financieel verslag 12 Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 1

4 1 Kerncijfers Kerncijfers Kadans Biopartner B.V Balans Vastgoedbeleggingen? ? Eigen vermogen (voor interim-uitkering 2013)? ? Langlopende schulden (incl. aflossingsverplichting)? ? Winst-en-verliesrekening Huurinkomsten? ? Exploitatiekosten? ? Rentelasten? ? Direct resultaat? ? Rendement certificaathouders Contant dividend? ? Contant dividend (als % op het ingelegde kapitaal) 3,7% 7,4% Contant dividend (als % op het ingelegde kapitaal, berekend op jaarbasis) 7,3% 7,4% Portefeuille Aantal objecten 2 2 Omvang portefeuille in m m m 2 Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 2

5 2 Verslag van de directie Met veel genoegen bieden wij u hierbij het halfjaarverslag 2013 van Kadans Biopartner B.V. aan. Wij presenteren de resultaten van het fonds over de eerste zes maanden van 2013 en brengen u op de hoogte van de actuele gebeurtenissen. Het eerste halfjaar 2013 is voor Kadans Biopartner naar tevredenheid verlopen. Verschillende zittende huurders laten gezonde groeiaspiraties zien en hebben daarom meer behoefte aan ruimte. Met het beschikbaar komen van ruimte door het vertrek van FrieslandCampina op 31 augustus van dit jaar kan aan deze huurders de gewenste ruimte worden geboden. Tegelijkertijd wordt op deze wijze de leegstand van de ruimten van FrieslandCampina beperkt. Verder zijn er doorlopend contacten met prospects waardoor de resterende vrijgekomen ruimten in de nabije toekomst naar verwachting grotendeels weer verhuurd kunnen worden. In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens algemene zaken zoals de activiteiten, doelstellingen en de structuur. Vervolgens lichten wij de actuele ontwikkelingen in de markt en met betrekking tot de portefeuille en het fonds toe. Ten slotte wordt verslag uitgebracht over de resultaten en het rendement over de eerste zes maanden van Algemeen Kadans Biopartner is statutair gevestigd te Wageningen. De activiteiten bestaan uit het exploiteren van vastgoed beleggingen en het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogenswaarden. Het doel van de vennootschap is door de aankoop, de exploitatie en de verkoop van vastgoedobjecten een aantrekkelijk rendement te realiseren voor de certificaathouders met een aanvaardbaar risico. Kadans Biopartner stelt zich verder ten doel de meest vooraanstaande Nederlandse speler te zijn op het gebied van het beleggen in gebouwen bestaande uit kantoren, laboratoria en multifunctionele ruimten voor kennisintensieve technologische bedrijven en instellingen. De focus van het fonds ligt hierbij met name op bedrijven en instellingen actief in de life sciences, food en agri, en de high tech sector. De omvang van de beleggingen bedraagt per 30 juni 2013? Het fonds hanteert een actief beleggingsbeleid met betrekking tot het management, mogelijke dispositie van objecten en verdere uitbreiding van de portefeuille. Een onderdeel van de strategie is om de portefeuille verder te laten groeien en deze groei mede te financieren door middel van nieuwe emissies van certificaten van aandelen. De aan het fonds toe te voegen objecten dienen te voldoen aan de onderstaande selectiecriteria: - gevestigd op bedrijven- of universiteitsterreinen; - moderne gebouwen of turn-key ontwikkelingsprojecten; - meerjarige huurovereenkomsten. Kadans Biopartner is opgericht als een besloten vennootschap naar Nederlands recht, op 5 januari 2010 geïnitieerd als rechtsopvolger van Biopartner Center Wageningen B.V. Ingevolge de wet vereenvoudiging en flexibilisering bv-recht heeft de directie in 2013 na goedkeuring door de Raad van Commissarissen, aandeelhouders en certificaathouders besloten de rechtsvorm te wijzigen in een naamloze vennootschap naar Nederlands recht. Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 3

6 De aandelen van Kadans Biopartner zijn in handen van Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner. Beleggers nemen deel door middel van certificaten van aandelen in Kadans Biopartner door storting van kapitaal in contanten. Kadans Biofacilities B.V. treedt op als de manager van het fonds en als bestuurder van Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner. Er is een Raad van Commissarissen die momenteel uit drie leden bestaat. De taak van de Raad van Commissarissen bestaat uit het toezicht houden op het beleid van het bestuur van en de algemene gang van zaken binnen Kadans Biopartner en de met de vennootschap verbonden onderneming, Kadans Biopartner Projecten. De structuur is als volgt weer te geven: Certificaathouders directie Kadans Biofacilities B.V. directie managementovereenkomst Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner Kadans Biopartner B.V. -> N.V. fbi status Raad van Commissarissen toezicht Kadans Biofacilities II B.V. ontwikkelingsovereenkomst Kadans Biopartner Projecten B.V. Nieuwe Kanaal 7 Wageningen Binnenhaven 5 Wageningen Transistorweg 5 Nijmegen (ontwikkeling) Na emissie per 31 januari 2014 Transistorweg 5 Nijmegen (exploitatie) Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 4

7 2.2 Marktontwikkelingen Hoewel ons land zich nog steeds in een recessie bevindt, worden in Europa langzaam maar zeker tekenen van economisch herstel zichtbaar. Het zal echter nog enige tijd duren voordat er weer stabiele economische verhoudingen en financiële ratio s zijn. Dit geldt zeker voor de vastgoedmarkt, misschien wel de meest kapitaalintensieve sector in Nederland. In het beleid van de provincie Gelderland is de bijzondere aandacht voor het stimuleren van innovatie en economische groei binnen de geselecteerde innovatieve topsectoren steeds duidelijker zichtbaar door het beschikbaar stellen van financiële middelen. Ook andere provincies laten dit beeld zien. Verder zien we meer samenwerking tussen de provincies met als voorbeeld de oprichting van één specifiek investeringsfonds voor life sciences bedrijven door de provincies Gelderland en Noord-Brabant. De ontwikkeling in het domein van de vastgoedmarkt waarbinnen Kadans Biopartner actief is, wijkt in positieve zin af van de ontwikkeling in de overige bedrijfshuisvestingsmarkt. De behoefte aan specifieke huisvesting voor kennisintensieve technologische bedrijven en kennisinstellingen is nog steeds aanwezig. De directie van Kadans Biopartner blijft dan ook het vastgoed voor kennisintensieve technologische bedrijven als een kansrijk segment zien dat voldoende mogelijkheden biedt om een aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te genereren. Binnen het segment van kennisintensieve technologische bedrijvigheid richten wij ons op de life sciences, de food en agri business en de high tech sector. De vraag naar specifieke huisvesting ligt in dit segment nog steeds bij alle bedrijfstypen, dus grote, middelgrote en kleine, vaak startende, ondernemingen. Wij volgen verder nauwgezet de ontwikkelingen van de overheid (nationaal en regionaal) op de aandachtsgebieden op technologisch gebied, te weten: high tech, food en agri, water, energie, tuinbouw, chemie, creatieve industrie, logistiek, life sciences & health. Deze aandachtsgebieden moeten een bijdrage blijven leveren aan de economische groei. Kadans Biofacilities werkt intensief samen met de kennis valorisatie centra van de universiteiten in Wageningen en Nijmegen om op deze manier op de hoogte te blijven van de nieuwe ontwikkelingen van bedrijven die op zoek zijn naar huisvesting. Voor Wageningen betekent dit niet alleen het bieden van huisvesting in het pand Nieuwe Kanaal 7, maar ook het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen op het terrein De Born Oost, grenzend aan Wageningen Campus en op de Campus zelf. 2.3 De portefeuille Huursituatie In de afgelopen rapportages hebben we u gemeld dat de grootste huurder in het pand Nieuwe Kanaal 7, FrieslandCampina, het besluit heeft genomen haar onderzoeksgroepen in 2013 samen te brengen in een nieuwbouwlocatie op de Campus van Wageningen Universiteit. Dit betekent dat een aantal ruimten in het pand Nieuwe Kanaal 7 vanaf 1 september 2013 beschikbaar is voor andere huurders. Vier bestaande huurders, Micreos, Nuplex, Dyadic en Foodcase hebben aangegeven een deel van de vrijkomende ruimten, waaronder een technohal, te willen huren. Daarnaast worden ook andere partijen benaderd om de resterende ruimten in te vullen. Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 5

8 De totale gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten in het fonds bedraagt thans 7,5 jaar. Alle huurverplichtingen worden correct nagekomen. De huursituatie per 1 juli 2013 is als volgt weer te geven: Huursituatie Nieuwe Kanaal 7 Nr. Ingangsdatum Expiratie Index Jaarhuur Huurderper 1 juli 2013 specifieke vergoeding Friesland Campina Nederland B.V. 7 C en R jan e e Expressive Research B.V. 7 B jan e e Micreos B.V. 7 P jan e e - Nuplex Resins B.V. 7 N jan e e - Cleanlight B.V. 7 I jan e e - Kikkoman Europe R&D Laboratory B.V. 7 G jan e e Dyadic Nederland B.V. 7 S jan e e - Innosieve Diagnostics B.V. 7 A jan e e - Foodcase Imagination Lab B.V. 7 F jan e e Foodcase International B.V. 7 F jan e e - Totaal e e Huursituatie Binnenhaven 5 Nr. Ingangsdatum Expiratie Index Jaarhuur Huurderper 1 juli 2013 specifieke vergoeding BLGG Groep B.V jan e e - Objecten Nieuwe Kanaal 7, Wageningen Erfpacht / eigen grond Erfpacht t/m 18 oktober 2040 Canon? per jaar, jaarlijks geïndexeerd Oppervlakte perceel m 2 Verhuurbaar vloeroppervlak m 2 Huurders 9 huurders Jaarhuur? (2013) incl. vergoeding huurderspecifieke investeringen Resterende looptijd huurcontracten 2,4 jaar Indexering Jaarlijks op 1 januari Garanties Garantie van Kadans Vastgoed B.V. voor een gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst tot 75% van de huur per 01 januari 2010 gedurende vijf jaar, gemaximeerd op een cumulatief bedrag van? 1,4 mln Parkeren Circa 127 parkeerplaatsen op eigen terrein Aankoopprijs? v.o.n. Taxatiewaarde? k.k. (31 december 2012) Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 6

9 Binnenhaven 5, Wageningen Erfpacht / eigen grond Eigen grond Oppervlakte perceel m 2 Verhuurbaar vloeroppervlak m 2 Huurders BLGG Groep B.V. Jaarhuur? Resterende looptijd huurcontract 12,7 jaar Indexering Jaarlijks op 1 januari Parkeren 118 parkeerplaatsen op eigen terrein Aankoopprijs? v.o.n. Taxatiewaarde? k.k. (31 december 2012) Investeringen in het pand Nieuwe Kanaal 7 zullen in de tweede helft van 2013 en in 2014 plaats gaan vinden. Na het vertrek van huurder FrieslandCampina worden de ruimten geschikt gemaakt voor nieuwe huurders. De hoogte van deze investeringen hangt af van de toekomstige gebruikers. Deze worden vooralsnog voor 2013 begroot op? Voor huurder Micreos wordt thans een nieuwbouw/uitbreiding op de bestaande locatie Nieuwe Kanaal gerealiseerd. De verwachte investering hiervoor bedraagt? Overige ontwikkelingen Nieuwe Emissie In Nijmegen is Kadans Biofacilities bezig met de herontwikkeling van een bestaand gebouw aan de Transistorweg 5 (gebouw M) op de Novio Tech Campus. Dit gebouw is gekocht van NXP en wordt getransformeerd tot een uniek bedrijfsverzamelgebouw voor kennisintensieve technologische bedrijven in zowel de high tech als life sciences sector. De ontwikkeling van het pand Transistorweg 5 gebeurt in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland, Ontwikkelings Maatschappij Oost Nederland, de gemeente Nijmegen, NXP en Kadans Biofacilities. Daarnaast wordt er samengewerkt met de Radboud Universiteit, het UMC St. Radboud en de HAN. De eerste overeenkomsten voor het huren van ruimten in het pand Transistorweg 5 zijn getekend. Daarnaast worden er diverse gesprekken gevoerd met prospects. De officiële opening van het gebouw is voorzien op 9 oktober De Raad van Commissarissen heeft ingestemd met de voorwaardelijke verwerving van dit object door Kadans Biopartner. Er is echter nog geen formele koopovereenkomst aangegaan. Meer gedetailleerde informatie over het pand Transistorweg 5 (Gebouw M op de Novio Tech Campus) is beschreven in de vooraankondiging, die wij in december 2012 hebben verstuurd. De emissie was volgens deze vooraankondiging begin 2013 gepland. Deze emissie is echter uitgesteld om meerdere redenen. Door wijzigingen in het Programma van Eisen van individuele huurders zijn planningen opgeschoven en hebben onderhandelingen veel tijd in beslag genomen. Mede als gevolg hiervan is een aantal huurovereenkomsten later dan verwacht of nog niet ondertekend. Derhalve vindt de oplevering van het gebouw later dan gepland plaats. Hierdoor heeft de directie besloten de emissie uit te stellen. Rond 1 oktober 2013 wordt een gewijzigde vooraankondiging verstrekt. FBI status Begin 2013 is door onze fiscalist gewezen op een mogelijke onvolkomenheid in de vereisten van de status van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI), die in december 2009 is toegekend. Er bleek sprake te zijn van een (indirect) aanmerkelijk belang bij één van de participanten. Besprekingen met de belastingdienst hebben geleid tot een positieve uitkomst. De belastingdienst heeft bevestigd dat de FBI-status over de jaren 2010 tot en met 2013 ongewijzigd gehandhaafd blijft. Er is dan ook geen sprake van naheffingsaanslagen. Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 7

10 2.5 Resultaat en rendement Het resultaat over de eerste zes maanden van 2013 bedraagt? tegenover? in dezelfde periode van het voorgaande boekjaar. Ook ten opzichte van de begroting van? over het eerste half jaar van 2013 wijkt het gerealiseerde resultaat in positieve zin af. Deze afwijking is gelegen in de overige opbrengsten. Deze opbrengsten bestaan uit doorbelastingen van onder andere beheerkosten en zakelijke lasten aan de huurders. Daarnaast zijn de overige exploitatiekosten lager dan begroot. Naar verwachting zullen deze door het vertrek van FrieslandCampina in de tweede helft van het jaar hoger liggen dan begroot. De financieringslasten zijn licht hoger dan geprognosticeerd, hetgeen het gevolg is van het ten laste brengen van het rentecap-contract ad? De algemene kosten bestaan voornamelijk uit de vergoeding voor de Raad van Commissarissen. Deze kosten bedragen conform begroting circa? Het aantal adviesopdrachten is tot op heden beperkt waardoor de werkelijke kosten lager liggen dan begroot. Ten slotte is ook een besparing op het drukwerk gerealiseerd. Tegen de vennootschap zijn belastingclaims ingediend inzake de vennootschapsbelasting over de jaren 2006 tot en met Op 21 mei 2013 is van de belastingdienst een compromisvoorstel ontvangen met betrekking tot deze claims. De directie heeft, met instemming van de voormalige aandeelhouders, het compromisvoorstel geaccepteerd. In de jaarrekening van 2012 was voor verschuldigde vennootschapsbelasting, vermeerderd met de inschatting van de verschuldigde rente, een voorziening van? opgenomen. De op grond van het compromisvoorstel verschuldigde bedragen komen op basis van bestaande afspraken effectief niet voor rekening van de vennootschap maar voor rekening van haar voormalige aandeelhouders en hebben derhalve geen nadelige invloed op de financiële positie van de vennootschap. In de balans per 31 december 2012 was daarom ter grootte van het bedrag van de voorziening ook een vordering opgenomen. Inmiddels worden de belastingaanslagen uit hoofde van het compromisvoorstel ontvangen en afgewikkeld door Kadans Vastgoed B.V. In de balans per 30 juni 2013 is dan ook geen vordering en voorziening meer opgenomen. Na aftrek van de aflossingen, die in het eerste halfjaar? bedroegen, resteert er een netto kasstroom van? Het uitgekeerde dividend bedraagt? Dit komt neer op een contant rendement van 3,7% (halfjaar) over het oorspronkelijk geïnvesteerd vermogen. Het uitgekeerde dividend is lager dan de netto kasstroom over het eerste half jaar. Vanwege het vertrek van FrieslandCampina worden er echter voor het tweede halfjaar investeringen en onderhoudskosten voorzien waarvoor liquide middelen zijn gereserveerd. Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 8

11 3 Financieel verslag Realisatie Prognose 3.1 Winst-en-verliesrekening 30 juni juni 2013 Opbrengsten Huurinkomsten onroerend goed? ,1%? Overige opbrengsten? ,7%? 2.000? ,0%? Exploitatiekosten Erfpachtkosten? (34.122) 100,4%? (34.000) Beheerkosten? (58.752) 101,3%? (58.000) Onderhoudskosten? (22.270) 89,1%? (25.000) Zakelijke lasten? (21.432) 85,7%? (25.000) Verzekeringen? (11.421) 114,2%? (10.000) Overige exploitatiekosten? (983) 19,6%? (5.000)? ( ) 94,9%? ( ) Rentelasten Vreemd vermogen? ( ) 101,7%? ( )? ( ) 101,7%? ( ) Algemene kosten Juridisch advies? 0? (1.000) Fiscaal advies? (2.306) 46,1%? (5.000) Overige algemene kosten? (17.307) 80,5%? (21.500)? (19.613) 71,3%? (27.500) Direct resultaat verslagperiode? ,1%? Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 9

12 Realisatie 3.2 Kasstroomoverzicht 30 juni 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat normale bedrijfsuitoefening? Aflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/1? ( ) SNS Property Finance 50126/2? (42.218) SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit)? (46.802) FGH ? ( ) Gem. Wageningen? (28.454) Gem. Wageningen? (9.076)? ( ) Netto kasstroom? Realisatie Prognose Prognose 3.3 Rendement 30 juni juni Resultaat verslagperiode? ? ? ,7% 7,4% 13,5% Direct resultaat verslagperiode? ? ? Enkelvoudig rendement 7,7% 7,4% 13,5% Uitkeerbaar dividend? ? ? Uitkeerbaar rendement 3,7% 4,2% 7,7% Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 10

13 3.4 Balans per 30 juni Activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen? ? ? ? Financieel vaste activa Deelnemingen? ? Rente cap? 6.250? ? ? Vlottende activa Debiteuren? ? Overige vorderingen en overlopende activa? ? Liquide middelen? ? ? ? Totaal activa? ? Balans per 30 juni Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal? ? Herwaarderingsreserve? ? Agioreserve? ? Overige reserves? ? Resultaat lopend boekjaar? ? ? ? Voorzieningen Overige voorzieningen? 0? ? 0? Langlopende schulden? ? ? ? Kortlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden 2013? ? Crediteuren? ? Overige schulden en overlopende passiva? ? ? ? Totaal passiva? ? Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 11

14 3.5 Toelichting bij het financieel verslag De balans en winst-en-verliesrekening zijn opgesteld overeenkomstig de waarderingsgrondslagen zoals zijn gehanteerd in de jaarrekening De belangrijkste waarderingsgrondslagen luiden als volgt: Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, behoudens de waardering van de vastgoedbeleggingen in portefeuille. Na eerste opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde is berekend tegen de marktwaarde (kosten koper) van het object, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak op de waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd waren. De marktwaarde van de vastgoedbeleggingen wordt jaarlijks bepaald op basis van een taxatie door een onafhankelijk externe taxateur. Activa en passiva zijn opgenomen tegen nominale waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de onderneming alle belangrijke risico s heeft overgedragen aan de koper. Huuropbrengsten Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ter stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten, worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Vastgoedbeleggingen in portefeuille Vastgoedbeleggingen in portefeuille bestaan uit onroerend goed dat gehouden wordt omwille van huuropbrengsten, waardestijgingen of een combinatie daarvan. Eerste waardering geschiedt tegen verkrijgingsprijs, inclusief transactiekosten. Belastingen over het resultaat De vennootschap opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit betekent dat de winst wordt belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Halfjaarbericht 2013 Kadans Biopartner B.V. 12

15

16 Kadans Biofacilities B.V. T: +31 (0) Postbus 143 F: +31 (0) AC Vught E: W: