ALTIJD GERICHT OP EEN OPLOSSING

Transcriptie

1 KWARTAALNIEUWSBRIEF VAN GREEN REAL ESTATE NIEUWSBRIEF 22 - JULI 2015 ALTIJD GERICHT OP EEN OPLOSSING Het thema van deze editie van GREEN Leaf is oplossingen. Linksom of rechtsom vindt GREEN altijd een op lossing. Een oplossing die past bij onze filosofie van anders denken en die gericht is op de lange termijn.een oplossing vloeit altijd voort uit een probleem zoals leegstand, een veranderende situatie in de markt of bij de partner met wie je een afspraak hebt gemaakt. Oplossingen doen soms pijn en kunnen niet zomaar even uit de mouw worden geschud. Vaak moet er worden onderhandeld, heroverwogen en soms zijn hévige discussies nodig, ook op het niveau van de landelijke politiek om tot een oplossing te komen. Oplossingen zitten er volop in deze nieuwsbrief. Zo vond bouwbedrijf J.P. van Eesteren een beter passende zakelijke ruimte voor haar onderneming. Voor winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden vond GREEN een oplossing om de loop weer in de passage te krijgen. Die kende een slechte toeloop van publiek, maar sinds kort is er weer volop reuring. GREEN vond een oplossing om de duurzaamheid van een project te verbeteren, zoals in het favoriete project van onze nieuwe collega Michiel Zwarthoed. In de Lammenschansdriehoek in Leiden vond GREEN een oplossing om aan te sluiten bij de wensen van omwonenden door het verlagen van de hoogte van een toren. En soms gaat het eenvoudigweg om softwareoplossingen die ons beter inzicht geven, zoals Yardi Voyager. DENKEN IN OPLOSSINGEN Bij GREEN zoeken we altijd naar op lossingen, of het nu gaat om het vinden van de best passende ruimte of een vergunningentraject. Het is een houding die wordt gewaardeerd en herkend door onze partners, maar ook niet altijd een makkelijke weg is. Dat is wel gebleken bij het ROC Leiden. Een dossier met veel verschillende partijen waarbij de diverse belangen sterk uiteen liepen. Eén gezamenlijk doel stond altijd voorop en dat hebben we ook behaald. Wij hebben vanuit onze oorspronkelijke contractspositie de overeenkomsten zó aangepast dat ROC op lange termijn een gezonde instelling is waar studenten een goede opleiding kunnen volgen. Hier hebben wij samen met andere stakeholders onze maatschappelijke verantwoordelijkheid genomen. Oplossingen motiveren mensen veel meer dan problemen. Vaak komen wij tot ongebruikelijke oplossingen en vinden onze partners ons creatief. Wij denken daarbij altijd in oplossingen met een focus op resultaat. Resultaatgericht werken in alle levensfasen van een vastgoedobject vereist denkkracht. Flexibiliteit en creativiteit in de aanpak is nodig: wat gisteren goed was, vraagt vandaag om een andere benadering. Directie GREEN Real Estate B.V. Aart Jan Verdoold Robert Jan van Hamersveld Jan-Jeroen Schaap

2 ANDERS IN... WINKELCENTRUM BILGAARD IN LEEUWARDEN VESTIGING ACTION BRENGT LOOP TERUG IN WINKELCENTRUM Op zaterdag 9 mei 2015 vond de opening plaats van de Action, midden in winkelcentrum Bilgaard in Leeuwarden. Het was een gezellige en drukke dag. De vestiging van de Action in het midden van het winkelcentrum is een bewuste keuze. En een typisch voorbeeld van de aanpak van GREEN: buiten de kaders denken en gericht op de lange termijn, aldus Patricia Bos van GREEN. Het winkelcentrum kent een bewogen historie. In 2006 verwoestte een brand de helft van de winkels en de bibliotheek. Multi Vastgoed was als ontwikkelaar geselecteerd om de herontwikkeling op te pakken. GREEN investeerde in het winkelcentrum door meer dan 50% van de winkelmeters te verwerven. In 2010 is het vernieuwde winkelcentrum heropend, maar de vertrouwde klanten moesten er hun weg nog een beetje vinden. In combinatie met de economische tegenwind vanaf 2008 hadden de ondernemers de eerste jaren een zware tijd. Een aantal van hen redde het niet, waardoor het winkelcentrum te kampen had met leegstand. Een van de problemen was dat er te weinig doorloop was. Aan beide kanten van het winkelcentrum zat een super markt met hun entree naar het parkeerterrein toe. Veel bezoekers kozen ervoor hun auto even snel te parkeren, boodschappen te doen en weer naar huis te gaan. Daarom was een grote trekker nodig in het midden van het winkelcentrum, legt Patricia uit. Dat werd de Action. Die winkelformule past ook echt in de wijk. Maar, de Action had al drie vestigingen in Leeuwarden en zou dan een vierde moeten openen. We moesten echt ons best doen om Action te over tuigen. Wat het niet eenvoudig maakte was dat er meerdere eigenaren waren in het winkelcentrum. De beste plek voor de Action was midden in de passage. Deze ruimte was in bezit bij vier eigenaren. GREEN kocht drie van de benodigde winkelruimtes en verplaatste de openbare toiletten naar een andere locatie in het winkelcentrum. Vervolgens voegden we de winkels samen en konden we Action een ruimte bieden van 990 m 2. Het is een grote investering, inderdaad, maar ook een typische GREEN-oplossing: anders denken en gericht op de lange termijn. Nu kan het winkelcentrum weer langjarig mee en kunnen we de laatste leegstaande ruimtes waarschijnlijk op korte termijn verhuren. Daar gaan we de komende periode actief mee aan de slag! Op zaterdag 9 mei jl. was de opening. Theo Copini, voorzitter van de winkeliersvereniging, was erbij en zag om 8.45 uur al veel mensen gespannen voor de winkel staan voor hij open ging. s Ochtends begon de Action met 11 man personeel. Dat waren er s middags 22 en die waren echt nodig. Winkeliers meldden nu al een hogere omzet voor hun winkel sinds de opening van de Action. Alhoewel het nog te vroeg is om daar conclusies uit te trekken, ben ik zeer hoopvol! Patricia: Op deze manier streven we ernaar een consumentenstroom te genereren waar alle winkeliers de vruchten van plukken. We bieden de consument een compleet assortiment geleverd door lokale ondernemers en gevestigde namen als Blokker, Hema, Zeeman en Action.

3 GREEN MAAKT EFFICIENCYSLAG MET YARDI VOYAGER Vanaf 1 januari 2016 is het helemaal ingericht en gebruiksklaar: Yardi Voyager, een volledig geïntegreerd platform, waarmee GREEN haar complete portefeuille kan beheren en de financiële administratie bijhoudt. Yardi Voyager is helemaal op maat ontwikkeld voor de vastgoedmarkt. De implementatie bij GREEN startte begin juni en loopt tot en met eind december van dit jaar. GREEN s financieel directeur Robert Jan van Hamersveld en Jacco Poldervaart van Yardi lichten toe welke voordelen de aanschaf van Yardi Voyager het bedrijf bieden. Het projectteam Yardi Yardi is een ERP-systeem (Enterprise Resource Planning) dat alle primaire en secundaire processen in het vastgoed ondersteunt, legt Robert Jan uit. Tot op heden gebruikten we verschillende systemen voor de boekhouding, huuradministratie, budgetteren en forecasten; nu zit dat allemaal in één platform. REFERENTIEBEZOEKEN DOORSLAGGEVEND GREEN doorliep een uitgebreid selectietraject om tot de keuze voor Yardi te komen. Dat begon met het opstellen van een eisen- en wensenlijst. Robert Jan: We wilden een integrale oplossing, een pakket dat zich bewezen had en speciaal voor de vastgoedmarkt was geschreven. En het moest een standaardpakket zijn, geen maatwerk

4 waar we zelf nog veel aan moesten ontwikkelen. Zo kwamen we op een shortlist van programma s die het best voldeden aan onze eisen. Doorslaggevend waren de referentie bezoeken die we aflegden bij soortgelijke beleggers in vastgoed als GREEN. Jacco voegt daaraan toe: De software draait op een server, waar alle medewerkers toegang toe hebben, ook als ze op locatie zijn. Yardi biedt met Voyager een bewezen oplossing. Het is een Amerikaans bedrijf, dat alleen maar software ontwikkelt en verkoopt voor de vastgoedindustrie; ze bestaan al 30 jaar. Met Yardi Voyager kiest GREEN voor een grote stap voorwaarts, meer zekerheid, een nieuwe technologie en nieuwe mogelijkheden. Ze maken zo echt een stap in de toekomst. Yardi Voyager biedt de complete functionaliteit voor het voeren van de boekhouding, commercieel en technisch management en het ontwikkelen van nieuwe panden. De inkomende en uitgaande facturatie wordt helemaal gedigitaliseerd en alle workflows kunnen worden vastgelegd. GREEN kan met Voyager de gegevens van alle panden en huurders prognosticeren, ze kunnen budgetten maken en uitgebreide rapportages. Ook kan GREEN intern het rendement van panden in de gaten houden en alle belangrijke ratio s. Het maakt de organisatie beter bestuurbaar: je kunt beter sturen op rendement, efficiënter werken enrisico s beter inschatten, voegt Robert Jan toe. GEFASEERDE IMPLEMENTATIE De implementatie van het pakket startte begin juni 2015 en zeven maanden later, op 1 januari 2016, moet de eerste fase van het programma gebruiksklaar zijn. Robert Jan: In het begin van het traject gaat het dan nog niet om de software. Je richt je dan op het herontwerpen van de primaire en secundaire processen: waar liggen taken en verantwoordelijkheden? Omdat je alle stappen in het proces gaat vastleggen, word je een hele transparante en efficiënte organisatie. Tijdens een dergelijke implementatie kijk je ook goed naar je eigen organisatie om te kijken of zaken niet slimmer, beter, sneller en goedkoper kunnen. De implementatie is gefaseerd opgebouwd, vult Jacco aan. De consultants en projectmanagers van Yardi zitten bij GREEN en bespreken, beschrijven en implementeren in nauwe samenwerking met mensen van GREEN steeds een klein stukje van de functionaliteit en trainen daarna direct de mensen die ermee werken. Die kunnen met dat deel al aan de slag. Bijvoorbeeld kan het dan gaan om het onderdeel huurcontracten. Als alle onderdelen klaar zijn, is iedereen ook direct getraind en volledig operationeel. Dan hebben ze ons niet meer nodig. Het systeem ondersteunt workflows. Bijvoorbeeld: een huurder heeft een probleem in het pand en maakt daar melding van. Dan moet een technische man ernaar toe om het probleem op te lossen. Dat moet weer gereed gemeld worden en betaald. Dat hele proces vanaf klachtenmelding tot en met betaling van de factuur wordt door het systeem gevolgd en opgezet. GREEN koos voor afname van de software via het Cloud-model. De software draait op de datacenters van Yardi. Hierdoor kunnen medewerkers van GREEN, ook als ze onderweg zijn of op locatie, altijd bij alle gegevens. Iedereen maakt gebruik van zelfde data en kan 24/7 inloggen op het systeem en aan het werk. Bijvoorbeeld kunnen ze op hun ipad alle kenmerken van een pand of de huurprijs van een winkelruimte opzoeken. TOEKOMSTPERSPECTIEF Vanaf 2016 is het pakket volledig te gebruiken. Daarna zijn er nog wel additionele modules mogelijk. Jacco: Op termijn kan GREEN kiezen voor een huurdersportal, waarbij huurders alle documenten in het systeem rechtstreeks kunnen benaderen. Daarmee verlaag je het aantal verzoeken om kopieën van een factuur, een indexatiebrief of servicekostenafrekening: die kunnen huurders dan immers zelf allemaal via de portal opvragen. Ook kunnen ze daar storingsmeldingen indienen en direct volgen. Een tweede optie kan een leveranciersportal zijn, waarbij leveranciers rechtstreeks toegang hebben tot hun afgeschermde gedeelte van de database.

5 DE KRACHT VAN MICHIEL ZWARTHOED MEER DAN ALLEEN FINANCIËN In december 2014 begon Michiel Zwarthoed als controller bij GREEN. Hij verzorgt de financiële bewaking van de projecten die GREEN ontwikkelt en beantwoordt vraagstukken op financieel gebied. Door zijn achtergrond in projectontwikkeling en bouw heeft hij echter een veel bredere kijk dan opbrengsten en kosten. WAT IS JE ACHTERGROND? Na mijn universitaire studie bedrijfseconomie in Tilburg werkte ik onder meer zes jaar bij Ballast Nedam als financial trainee en controller op de afdeling projectontwikkeling. Hier begon ik de inhoudelijke kant van het vak steeds leuker te vinden. Daarom startte ik in de avonduren de HBO-opleiding Bouwkunde. Die heb ik bijna afgerond. Deze combinatie gaf me de ideale achtergrond om bij GREEN aan de slag te gaan. Ik heb niet alleen kennis van het financiële deel, maar begrijp ook waar de andere leden van het ontwikkelteam mee bezig zijn. Ook heel duurzaam: de fiets pakken naar ParqGreen Michiel in overleg met makelaar Geert Dupree WAAROM KOOS JE VOOR GREEN? Hiervoor werkte ik vooral voor grote bedrijven; naast Ballast Nedam ook voor NS Vastgoed en Eneco. Daar ben je puur en alleen controller. Via Ballast Nedam kende ik Navitas Capital, het zusterbedrijf van GREEN. Daardoor was ik op de hoogte van hun activiteiten. Het kleine team sprak me aan. Mijn wensen om me te verbreden en ook buiten de grenzen van het financiële vakgebied te kijken is helemaal uitgekomen! Hierdoor kan ik meer dan alleen het financiële aspect oppakken. Het leuke vind ik dat we ieder project in een klein team doen; je doet het met elkaar. WAT IS JE FAVORIETE PROJECT? Het vakantiepark in Reeuwijk vind ik een mooie ontwikkeling: ParqGreen. Er komen 280 prachtige vakantiewoningen met een hoog duurzaamheidsgehalte. Het zijn woningen die weinig energie verbruiken en dus echt green zijn. Een ander mooi project waar ik nu mee bezig ben is het ontwikkelen van bouwdeel E van de Baronie, de plek waar GREEN zelf ook gevestigd is. Dit is het laatste deel en bestaat uit appartementen, zorgwoningen en een commerciële ruimte. Vanuit mijn werkplek heb ik uitzicht op dit gedeelte van de Baronie, waardoor ik iedere dag de vorderingen kan volgen. WAAR BEN JE VOORAL GOED IN? Ik ben heel analytisch. Ik doorgrond snel waar het goed gaat en waar aandachtspunten liggen. Vanuit mijn werkervaring en opleidingen heb ik een brede kijk op projectontwikkeling en projecten op het gebied van duurzame energie. Verder ben ik handig met systemen en slim in het efficiënt organiseren van zaken. HET THEMA VAN DEZE GREEN LEAF IS OPLOSSINGEN. BEN JIJ OPLOSSINGS- GERICHT? Zeker! Ik bedenk altijd hoe ik iets zo slim en efficiënt mogelijk kan doen en kom snel met oplossingsrichtingen. Zo kunnen we in het team sparren over de beste aanpak.

6 NIEUWS GREEN bedenkt creatieve oplossing voor toren in Lammenschansdriehoek Sterke oplossingen voor fitnessruimtes De trend om meer te bewegen en gezonder te leven zorgt ervoor dat er ook meer vraag is naar ruimtes om te fitnessen. GREEN verhuurde recent twee ruimtes aan fitnessclubs in Maastricht en Groningen. De Lammenschansdriehoek in Leiden ondergaat een ware metamorfose. GREEN ontwikkelt er onder meer hoogbouw waarin 150 appartementen en een commerciële plint worden gevestigd. De procedure voor het voorontwerp bestemmingsplan is doorlopen; eind dit jaar moet het bestemmingsplan zijn afgerond. Een creatieve oplossing van GREEN haalde het project uit een tijdelijke impasse. In overleg met de gemeente had GREEN een ontwerp gemaakt voor een toren van 70 meter hoog. Dat stuitte op verzet uit de omgeving: de toren zou het uitzicht belemmeren van de bewoners in de Professorenbuurt. GREEN besloot het ontwerp van het pand te herzien en de hoogte terug te brengen naar 58 meter. Daarbij is de capaciteit van het pand bij benadering gelijk gebleven. Op deze manier is GREEN tegemoet gekomen aan de wensen van de buurt. Voor de ontwikkeling van het pand werkte GREEN samen met Bogor Projectontwikkeling. NAAM Er is een werknaam ontstaan voor de toren: de Beta-toren. Naar een definitieve naam voor het gebouw wordt nog gezocht. In het gebied bevindt zich nog een GREEN-ontwikkeling: het Avery Dennis gebouw, waar ruimte komt voor grootschalige detailhandel en 80 tot 100 appartementen. In Maastricht ging het om de verhuur van 515 m 2 commerciële ruimte in de wijk Amby aan Anytime Fitness. Winkelcentra bieden steeds vaker ook plek aan fitnessclubs. Hierdoor kunnen bezoekers winkelen en sporten makkelijk combineren: beide functies versterken elkaar. In Groningen verhuurde GREEN een ruimte van m 2 aan BigGym. Deze ruimte ligt aan de rand van een meubelboulevard op een goed bereikbare locatie nabij binnenstad, ringweg en voorzien van veel parkeergelegenheid. BigGym is een grote fitnessclub met een ruim fitnessaanbod, waar je voor een laag tarief kunt sporten. De consument wordt steeds prijsbewuster en je ziet dat de huidige fitnesscentra hier ook in meegaan. GREEN verhuurt tevens ruimtes aan Fit For Free en Fitland. Van Eesteren huurt ruimte voor timmerwerkplaats Bouwbedrijf J.P. van Eesteren huurt per 1 juni 2015 de voormalige vestiging van Carpetright aan de Hanzeweg 6 in Gouda. Het bouwbedrijf vestigt daar een timmerwerkplaats van ruim m 2. De huurtermijn is tien jaar en verhurend makelaar is Basis Bedrijfshuisvesting in Gouda. Het bouwbedrijf besloot al eerder om kantoor te gaan houden in het voor malige hoofdkantoor van Multi aan de Hanzeweg 16 in Gouda. Mede vanwege de nabije ligging was de ruimte voor de timmerwerkplaats ideaal voor Van Eesteren. Carpetright zit inmiddels in de GoStores. COLOFON GREEN Real Estate B.V. Baronie kantoren, Baronie XG Alphen aan den Rijn Postbus AJ Alphen aan den Rijn t f e info@green.nl i Redactie: Barbara Nell