PROSPECTUS HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND CV

Transcriptie

1 PROSPECTUS HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND CV 1

2 UTRECHT DRIEBERGEN DORDRECHT RIJEN KAATSHEUVEL DONGEN DEN BOSCH BOXTEL HILVARENBEEK EINDHOVEN VELP MALDEN GENNEP TEGELEN HEERLEN 2

3 PROSPECTUS HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND CV INHOUDSOPGAVE 1. Samenvatting 4 2. Risicofactoren 7 3. Namen en adressen 9 4. Definities Beleggen in vastgoed in Nederland De vastgoedportefeuille Juridische structuur Investeringsstructuur Rendementsprognoses Fiscale aspecten Rapportage Onderzoeksrapport accountant Mededelingen van de Initiatiefnemer Participeren in Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV De Initiatiefnemer Overige betrokkenen bij Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV 52 Bijlagen: I Concept overeenkomst van commanditaire vennootschap Holland Immo Group XII/ Retail Residential Fund CV tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring 55 II Statuten van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund BV 61 III Statuten van Holland Immo Group Beheer BV 67 IV Akte van oprichting van Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen 73 V Taxatierapporten vastgoedobjecten 76 VI Verklaring van Deelname (los bijgevoegd) 3

4 1. SAMENVATTING Deze samenvatting moet worden gelezen als een inleiding op het Prospectus. Iedere beslissing om te beleggen in Participaties van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV (hierna ook: het Fonds) moet gebaseerd zijn op bestudering van het gehele Prospectus. De Initiatiefnemer kan uitsluitend aansprakelijk worden gesteld voor de inhoud van deze samenvatting indien deze samenvatting in samenhang met de andere delen van het Prospectus misleidend, onjuist of inconsistent is. Dit Prospectus bevat uitgebreide informatie over de door het Fonds geselecteerde winkel- en woningbeleggingen inclusief de geprognosticeerde opbrengsten, kosten en rendementen van dit Fonds, alsmede de informatie over de voorwaarden van hypothecaire financiering. Circa 6,5% van de vastgoedportefeuille bestaat uit (kleinschalige) kantoorunits die behoren bij en deel uitmaken van de winkel- respectievelijk woningportefeuille. De vastgoedportefeuille is de concrete invulling van het beleggingsbeleid zoals hierna kort zal worden toegelicht. Aangezien het beleggingsbeleid van het Fonds is ingegeven door de huidige en verwachte marktomstandigheden binnen de Nederlandse vastgoedmarkt zal de beschrijving van de geselecteerde vastgoedobjecten worden ingeleid door een beknopte weergave van de vastgoedmarktanalyse. In navolging van het op 8 juli 2005 geplaatste vastgoedfonds Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund CV is het beleggingsbeleid van het Fonds gericht op een brede spreiding van de vastgoedportefeuille, zowel categoriaal als geografisch, teneinde een optimaal risico-rendementsprofiel binnen de vastgoedportefeuille te creëren. De vastgoedportefeuille bestaat dan ook nagenoeg geheel uit een mix van woningen winkelbeleggingen aangezien beide categorieën vastgoed in het algemeen het laagste risicoprofiel kennen van alle categorieën vastgoed. Na deze marktanalyse volgt een gedetailleerde beschrijving van de vastgoedportefeuille en de daarmee samenhangende rendementsprognoses. Holland Immo Group is ervan overtuigd dat de in deze vastgoedportefeuille gerealiseerde spreiding de meest gunstige uitgangspunten biedt voor een solide en goed renderende vastgoedbelegging. DOELSTELLING Het doel van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van vermogen in winkel- en woningvastgoed, teneinde voor de beleggers een solide rendement te behalen uit de verhuur, het behalen van een jaarlijkse verkoopwinst op vrijgekomen woningen en uiteindelijk op termijn (7 tot 10 jaar) over te gaan tot verkoop van de resterende vastgoedportefeuille bestaande uit de winkels en de niet vrijgekomen woningen. JURIDISCHE STRUCTUUR Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. De Commanditaire Vennoten (Participanten) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie) verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer en/of beschikking verrichten. De Beherend Vennoot draagt het volledige aansprakelijkheidsrisico. Overeenkomstig de eisen van de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) wordt de juridische eigendom van het vastgoed ondergebracht bij de Bewaarder. Het Fonds verwerft de volledige economische eigendom van het vastgoed. Om redenen van fiscale transparantie (zie hierna: hoofdstuk 10, Fiscale aspecten) kan de Participatie van de Commanditaire Vennoot niet zonder toestemming van alle overige Vennoten, zowel Beherend Vennoot als Commanditaire Vennoten, worden overgedragen. Het Fonds heeft een besloten karakter. De Participaties zijn dan ook niet beursgenoteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. 4

5 KENMERKEN VAN HET FONDS Gespreide belegging in 37 winkelunits en 5 kantoorunits in Boxtel, Den Bosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp en 149 appartementen in Dordrecht en Heerlen (Heerlen omvat tevens 2 kleinschalige kantoorunits en 36 parkeerplaatsen); De totale koopsom voor de woning- en winkelbeleggingen bedraagt ,- kosten koper (k.k.); De koopsom voor de woningen komt overeen met 82,5% van de waarde bij vrije verkoop; De verwachte mutatiegraad woningen (jaarlijkse verkoop) bedraagt gemiddeld 7% per jaar (plus 2% gedurende het eerste halfjaar); Totale fondsinvestering bedraagt ,-; Hypothecaire financiering bedraagt ,-; Commanditair kapitaal ,- verdeeld over Participaties van ,- elk (exclusief 3% emissiekosten); De hypothecaire lening kent twee rentefixatieperioden van respectievelijk 5 jaar (50% van de hoofdsom) en 7 jaar (50% van de hoofdsom); De hypotheekrente loopt op van gemiddeld 3,85% (periode 2006 tot en met 2010) naar de rekenrente van 5,0% in De rekenrente na de rentefixatieperioden is 5,0%; De aflossing op de winkelfinanciering is 1,5% vanaf het tweede jaar (geen aflossing in het eerste jaar); De aflossing op de woningfinanciering zal uitsluitend plaatsvinden uit verkoop van woningen met een bedrag gelijk aan de kostprijs plus directe aankoopkosten; Het beoogde gemiddeld totaal cashflow rendement bedraagt ca. 10,6%* op jaarbasis (inclusief verkoopresultaat vrijgekomen woningen en resterende portefeuille na 10 jaar); De beoogde gemiddelde winstuitkering uit exploitatie bedraagt ca. 7,3%* (exclusief rendement uit verkoop resterende portefeuille na 10 jaar). Beoogd is een winstuitkering van 6,8%* vanaf het eerste jaar en stijgend tot 8,3%* in het tiende jaar. Uitkering daarvan geschiedt tweemaal per jaar; Fiscale (vermogensrendements-)heffing (Box 3) van 1,2% over de waarde van het geïnvesteerde eigen vermogen; De Beheerder van het Fonds heeft een vergunning onder de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Het Fonds, de Beheerder en de Bewaarder staan onder permanent toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. *) De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het beoogde rendement wordt uitgedrukt als percentage van de initiële inleg per Participatie (exclusief 3% emissiekosten) gedurende de looptijd van het Fonds. 5

6 FISCALE ASPECTEN De activiteiten van het Fonds worden voor de Wet op de inkomstenbelasting 2001 gezien als beleggingsactiviteiten en zijn belast in BOX 3. Dat betekent dat alleen de waarde van de Participatie (d.w.z. het aandeel in de waarde van het vastgoed en de eventuele liquiditeitsreserve minus hypotheekschuld) op forfaitaire wijze wordt belast met 1,2% (vermogensrendementsheffing). Het daadwerkelijke rendement / de winstuitkering zelf wordt niet belast. Evenmin is de gerealiseerde waardestijging bij verkoop van het vastgoed aan belastingheffing onderworpen. RISICO S Beleggen in dit Fonds houdt, zoals iedere belegging in vastgoed, bepaalde risico s in waaronder het risico van leegstand van vastgoed, het risico van fluctuaties in de hoogte van de (hypotheek)rente, fluctuaties in de winkel- en woningprijzen, achterstallig onderhoud en milieu- en politieke risico s. Voor een nadere beschrijving van de risico s verwijzen wij uitdrukkelijk naar hoofdstuk 2. VERGUNNING AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wtb. De Autoriteit Financiële Markten heeft de Beheerder van het Fonds (Holland Immo Group Beheer BV) een vergunning verstrekt als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wtb. De bestuurders van de Beheerder en de Bewaarder zijn in het kader van het verstrekken van de vergunning door de AFM getoetst op betrouwbaarheid en deskundigheid. De personen die het beleid van de Beheerder en de Bewaarder mede bepalen en/of toezicht houden op het beleid en de algemene gang van zaken binnen de Beheerder of de Bewaarder zijn getoetst op betrouwbaarheid. DEELNAME Deelname is mogelijk met Participaties van ,- of een veelvoud hiervan, te vermeerderen met 3% emissiekosten. In totaal zijn Participaties beschikbaar. Inschrijving vindt plaats door invulling en ondertekening van de verklaring van deelname. Toewijzing van de Participaties vindt plaats door de Initiatiefnemer. De Participatie van ,- (plus 3% emissiekosten) of een veelvoud hiervan dient in beginsel te worden voldaan op 26 januari Op 31 januari 2006 of zoveel eerder of later als de Beheerder besluit zullen de Participanten toetreden tot het Fonds. De belegger die als eiser een vordering bij een rechterlijke instantie aanhangig maakt met betrekking tot de informatie in het Prospectus dient, indien van toepassing volgens het toepasselijke recht van een lidstaat van de Europese Unie, de kosten voor vertaling van het Prospectus te dragen voordat de rechtsvordering wordt ingesteld. 6

7 2. RISICOFACTOREN ALGEMEEN Beleggen in vastgoed in het algemeen brengt bepaalde risico s met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico s is het onderstaande van belang. Deze risico s alsmede andere (markt)omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft. Voor de belegger kan zelfs een verlies optreden. In het bijzonder de mate waarin leegstand bij de winkelbeleggingen optreedt en jaarlijks woningen zullen worden verkocht, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds - waaronder de rentelasten - en de hoogte van de huurinkomsten hebben een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de financiering een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (de totale Fondsinvestering zal voor ca. 71% met vreemd vermogen worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden, is het bedrag van zijn deelname ( ,- per Participatie plus emissiekosten) mits de belegger geen daden van beheer en/of beschikking verricht. De Participaties kennen bepaalde beperkingen met betrekking tot overdracht aangezien het Fonds een besloten karakter heeft (en derhalve de overdracht onderworpen is aan de toestemming van alle andere Participanten en de Beherend Vennoot). Daarnaast kan de looptijd van het Fonds door (markt)omstandigheden langer zijn dan 7-10 jaar. Daarom dient elke investeerder voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de beperkte verhandelbaarheid van de Participaties. Het is af te raden een substantieel gedeelte van uw vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille. Het Fonds richt zich op particuliere en institutionele beleggers die, uit oogpunt van optimalisatie van het risico-rendementsprofiel van hun totale beleggingsportefeuille, beleggen in vastgoed. VERHUURRISICO Als huurcontracten expireren, kunnen huurders besluiten zich elders te huisvesten. Ook kunnen huurders in betalingsproblemen terechtkomen. Hierdoor kan huurderving optreden. Bij huuropzegging van een winkel zal zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder voor de winkel worden gezocht. Na het vrijkomen van een woning kan besloten worden tot verkoop of tot wederverhuur van de woning. In beide gevallen kan (tijdelijke) leegstand van de woning optreden. Ook hierdoor treedt inkomstenderving op. RENTERISICO De financieringskosten zijn in de rendementsprognoses een belangrijke factor. Een verlaging of verhoging van de rentetarieven zal een belangrijke invloed hebben op het te behalen rendement. Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV zal de hoofdsom splitsen in twee gelijke delen met rentefixatieperioden van 5 en 7 jaar. Indien ontwikkelingen op de kapitaalrentemarkt hiertoe noodzaak geven, kan door de Beheerder worden afgeweken van bovengenoemde rentefixatieperioden. Afhankelijk van de renteontwikkelingen in de toekomst kan na afloop van de rentefixatie- periode door de Beheerder gekozen worden voor variabele danwel gefixeerde rente danwel een combinatie hiervan. Over de hoogte van de variabele rente na afloop van de rentefixatieperiode 7

8 kan op dit moment geen uitspraak worden gedaan. Daarnaast kan de (hypotheek)rente van invloed zijn op de waardeontwikkeling van de woningen. Een stijgende rente kan het verkoopresultaat negatief beïnvloeden. MARKTWAARDERISICO De waarde bij verkoop van de winkels en woningen is in grote mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandigheden en de macroeconomische ontwikkelingen daarin. Indien de winkel- en woningprijzen dalen, zal dit een negatieve invloed kunnen hebben op de waarde van de portefeuille. De financiering maakt een wezenlijk deel uit van dit product. Negatieve waarde-ontwikkelingen kunnen hierdoor versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. ONDERHOUDSASPECTEN Elk vastgoed heeft jaarlijks in meer of mindere mate te maken met (achterstallig) onderhoud, of met noodzakelijke aanpassingen om aan de eisen des tijds te blijven voldoen. Deze onderhoudsaspecten kunnen door een gedegen technische analyse bij aankoop (due diligence naar de technische en bouwkundige staat van de objecten) in kaart worden gebracht. Niettemin bestaat het risico dat gedurende de bezitsperiode van het vastgoed noodzakelijk onderhoud als gevolg van technische veroudering gepleegd moet worden in afwijking (zowel in omvang als in de tijd gezien) van een bij aankoop opgestelde meerjaren onderhoudsbegroting. De resultaten van het Fonds kunnen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed. MILIEURISICO S Met betrekking tot milieutechnische aspecten, zoals bodemverontreiniging, asbest en ondergrondse tanks, zijn in de leveringsakten de bij dit soort transacties gebruikelijke bepalingen opgenomen. Het risico van dit soort zaken gaat bij transport over op de koper. Een beperkt historisch onderzoek zal onderdeel zijn van het uitgevoerde due diligence onderzoek. Indien het beperkt historisch onderzoek geen aanleiding geeft tot vervolgonderzoek zal de Beheerder zelf geen onderzoek laten verrichten naar de gesteldheid van de bodem, de aanwezigheid van astbest of de aanwezigheid van ondergrondse tanks. Indien het beperkt onderzoek aanleiding geeft tot vervolgonderzoek, dan zal een nader specifiek onderzoeksplan worden opgesteld en uitgevoerd. Mocht blijken dat er toch sprake is van enige vorm van milieuverontreiniging, ondanks dat op grond van de Beheerder bekende feiten geen aanleiding is om te veronderstellen dat er sprake is van milieuverontreiniging, dan kan dit een negatief effect hebben op de waarde van de belegging. POLITIEKE RISICO S Nieuwe wettelijke bepalingen op het gebied van bijvoorbeeld bodemverontreiniging, huurwetgeving, technische aspecten of fiscaliteit, kunnen gevolgen hebben voor de vastgoedbelegging. Zo zal een beperking van de aftrek van hypotheekrente invloed kunnen hebben op de woningmarkt in het algemeen en de waarde van de onderhavige woningen, alsmede de mutatiesnelheid in het bijzonder. Op dit moment zijn er geen wettelijke bepalingen aangekondigd die van invloed kunnen zijn op de in de rendementsberekeningen gehanteerde uitgangspunten. 8

9 3. NAMEN EN ADRESSEN INITIATIEFNEMER Holland Immo Group BV Luchthavenweg 55E Postbus LS Eindhoven Tel. +31 (0) Fax +31 (0) internet: FONDS Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV Luchthavenweg 55E 5657 EA Eindhoven Tel. +31 (0) Fax +31 (0) BEHEERDER Holland Immo Group Beheer BV Luchthavenweg 55E 5657 EA Eindhoven Tel. +31 (0) Fax +31 (0) BEHEREND VENNOOT Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund BV Luchthavenweg 55E 5657 EA Eindhoven STICHTING BEWAARDER Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen Luchthavenweg 55E 5657 EA Eindhoven Tel. +31 (0) Fax +31 (0) ACCOUNTANT KPMG Accountants NV Beemdstraat 1 Postbus CG Eindhoven NOTARIS Simmons & Simmons Notarissen Weena 666 Postbus AD Rotterdam FISCAAL ADVISEUR Deloitte Belastingadviseurs BV Orlyplein 10 Postbus HC Amsterdam TAXATEURS (Winkelbeleggingen) Meeùs Makelaars BV Oude Dieze KT s-hertogenbosch Tel. +31 (0) (Woningbeleggingen Heerlen) BV Boek & Offermans Taxaties Akerstraat GW Heerlen Tel. +31 (0) (Woningen en winkels Dordrecht) Ooms Makelaars Taxaties BV Maaskade NJ Rotterdam Tel. +31 (0) VASTGOEDBEHEER (Winkelbeleggingen) WPM Winkelcentrummanagement BV Utopialaan CE s-hertogenbosch Tel. +31 (0) VASTGOEDBEHEER (Woningbeleggingen) Meeùs Vastgoed Management BV Schiedamsedijk ED Rotterdam Tel. +31 (0) Verbeek Vastgoed Management BV Oranjesingel NX Nijmegen Tel. +31 (0)

10 4. DEFINITIES AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), gevestigd en kantoorhoudend te Amsterdam aan de Singel 542, 1017 AZ, onder meer de toezichthouder voor de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). BEHEERDER Holland Immo Group Beheer BV, statutair gevestigd te Eindhoven en kantoorhoudend te Eindhoven aan de Luchthavenweg 55E, 5657 EA, opgericht op 8 juli 2002 en ingeschreven in de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant onder nummer BEHEREND VENNOOT Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund BV, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan de Luchthavenweg 55E, 5657 EA, opgericht op 4 november 2005 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer BEWAARDER / STICHTING BEWAARDER Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan de Luchthavenweg 55E, 5657 EA, opgericht op 25 oktober 2005 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer COMMANDITAIR KAPITAAL Het gezamenlijk door alle partijen bijeengebrachte eigen vermogen van het Fonds. COMMANDITAIRE VENNOTEN / PARTICIPANTEN Zij die als belegger deelnemen in Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV. CV-OVEREENKOMST De notarieel verleden overeenkomst van commanditaire vennootschap Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV, tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring. FONDS / HOLLAND IMMO GROUP XII/ RETAIL RESIDENTIAL FUND CV De commanditaire vennootschap naar Nederlands recht Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV, gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan de Luchthavenweg 55E, 5657 EA, voor onbepaalde tijd aangegaan op 7 november 2005 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer FONDSINVESTERING Het totale investeringsbedrag, bestaande uit de verwervingsprijzen en -kosten van het vastgoed, een liquiditeitsreserve en bijkomende kosten ter zake van de initiëring, oprichting en financiering van het Fonds, dat bij toetreding van de Participanten door het Fonds zal worden gefinancierd door middel van het Commanditair Kapitaal en de aan te trekken hypothecaire financiering. INITIATIEFNEMER Holland Immo Group BV, gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven, Luchthavenweg 55E, 5657 EA, opgericht op 18 september 2001 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer PARTICIPATIE Een deelneming in het Commanditair Kapitaal van ,- (exclusief 3% emissiekosten) in Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV. Participaties luiden op naam en er worden geen bewijs- of toonderstukken voor uitgegeven. PROSPECTUS Dit Prospectus inclusief Bijlagen I tot en met VI. VENNOTEN De Beherend Vennoot en de Commanditaire Vennoten. VERGUNNING De vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in het kader van de Wtb. WTB Wet toezicht beleggingsinstellingen, zoals deze van tijd tot tijd geldt of de daarvoor in de plaats tredende wettelijke regeling. 10

11 5. BELEGGEN IN VASTGOED IN NEDERLAND HUIDIGE ONTWIKKELINGEN OP DE NEDERLANDSE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT De Nederlandse vastgoedmarkt is door de gunstige economische ontwikkelingen het afgelopen decennium sterk gegroeid. Sinds 2001 stagneert de economische groei met in 2003 een krimp van 0,75%. Voor 2004 is de groei uitgekomen op 1,7%, terwijl voor 2005 en 2006 uitgegaan wordt van een groei van 0,5% respectievelijk 2,5% 1. Volgens het onderzoek gepubliceerd in september 2005 naar het consumentenvertrouwen zijn consumenten positiever geworden over de economische situatie voor de komende twaalf maanden maar bleef de koopbereidheid laag 2. De effecten van deze ontwikkelingen op de vastgoedbeleggingsmarkt kunnen als volgt worden samengevat aan de hand van de ROZ/IPD Vastgoedindex. De ROZ/IPD Vastgoedindex wordt samengesteld door de Raad voor Onroerende Zaken in Nederland (ROZ) in samenwerking met Investment Property Databank in Londen (IPD). De databank vertegenwoordigt een marktwaarde van 39,6 miljard in directe vastgoedbeleggingen van institutionele beleggers. De geschatte dekkingsgraad bedraagt 60% van de vastgoedbeleggingsmarkt. Het rendement op directe vastgoedbeleggingen in Nederland vertoonde in 2004 een lichte stijging ten opzichte van Het totaal rendement van de ROZ/IPD Vastgoedindex bedraagt 7,7% over het jaar Over 2003 was dit 7,1%. Het totaal rendement bestaat uit een waardegroei (indirect rendement) van 1,6% en een rendement uit exploitatie (direct rendement) van 6,0%. Het totaal rendement op de woningen in 2004 bedroeg 7,6% (2003: 7,1%). Winkels lieten ook het vorig jaar weer een stabiel rendement van 10,1% (2003: 9,1%) zien en hiermee was dit het best presterende segment binnen de ROZ/IPD Vastgoedindex. Kantoren presteerden het minst met een totaal van 5,4% rendement. 3 Winkels laten over het eerste half jaar 2005 een performance zien van 10,5% op jaarbasis en woningen 8,5% op jaarbasis. Kantoorbeleggingen presteren met een rendement van 5,8% nog altijd beduidend onder het gemiddelde dat op 8,2% op jaarbasis ligt. 4 De vraag bij beleggers naar kwalitatief goede vastgoedbeleggingsobjecten is groot. Zowel van de kant van de institutionele beleggers als van de kant van buitenlandse vastgoedfondsen en particulieren. In 2004 werd in totaal voor 4,4 miljard geïnvesteerd in vastgoed (exclusief woningen en particuliere investeerders), een stijging van ruim 50% ten opzichte van 2003 en het hoogste niveau ooit. 5 Buitenlandse investeerders, vooral Duitse open-end fondsen, zijn nog steeds vooral geïnteresseerd in kantoorruimte. Nederlandse beleggers hadden in 2004 een duidelijke voorkeur voor winkelvastgoed. 6 Gezien de te behalen rendementen en de lage rente is ook in 2005 een blijvende vraag naar vastgoed gebleken. Het geringe aanbod van goede beleggingsobjecten heeft in 2005 aanleiding gegeven tot verdere waardestijging van bestaande vastgoedbeleggingen. Dit betekent een daling van het bruto aanvangsrendement bij aankoop. Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt bepaald door de huuropbrengsten op jaarbasis te delen door de koopsom. Stijgende koopsommen leiden tot een dalend BAR. Op minder aantrekkelijke locaties staan deze bruto aanvangsrendementen juist onder opwaartse druk. HUIDIGE ONTWIKKELINGEN OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT De woningmarkt is ook in 2004 een stabiel beleggingssegment gebleken. Ondanks de relatief zwakke economie is het aantal verkochte woningen gestegen, evenals de prijzen van woningen die over 2004 met gemiddeld 2,5% zijn gestegen. De gemiddelde prijsstijging over de laatste vier kwartalen tot en met het derde kwartaal 2005 is zelfs 4,5%. 7 De prijsstijging per kwartaal van alle categorieën woningen in de periode 1998 tot en met het derde kwartaal van 2005 ziet er als volgt uit: 1 CPB Macro Economische verkenning 20 september CBS Persbericht 23 september Het CBS meet sinds 1986 elke maand het vertrouwen van consumenten in de Nederlandse economie. Gemiddeld ligt het consumentenvertrouwen al bijna twintig jaar onder het nulpunt. Het aantal pessimisten overtreft structureel 11 het aantal optimisten. 3 ROZ-vastgoedindex jaarcijfers ROZ-vastgoedindex 2 e kwartaal FGH vastgoedbericht FGH Vastgoedbericht NVM Marktontwikkelingen 3 e kwartaal 2005

12 % prijsstijging kwartalen 1-2 De prijsontwikkeling over het jaar 2005 op de woningmarkt zal, gezien de resultaten tot en met het derde kwartaal 2005, naar verwachting ver boven het inflatieniveau uitkomen. De woningproductie is al jarenlang een probleem waardoor de woningmarkt gekenmerkt wordt door een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. In de Nota Wonen is de doelstelling geformuleerd tussen 2002 en 2010 jaarlijks nieuwe woningen te bouwen. In de jaren negentig kwamen er gemiddeld nog ongeveer woningen per jaar gereed. 8 In 2002 en 2003 is de target met respectievelijk woningen niet gehaald 9. In 2004 is er voor het eerst sinds lange tijd weer sprake van een toename tot woningen. De woningproductie blijft echter op een te laag niveau 10. Het woningtekort loopt in Nederland in de periode op van bijna tot woningen. 11 Vooral starters op de woningmarkt zijn de dupe van de krapte op de woningmarkt en zij hebben grote moeite met het vinden van betaalbare huisvesting. De vraag naar goedkope woningen (tot ,-) blijft dan ook onveranderd hoog. Het overheidsbeleid is ook gericht op een aandeel eigen woningbezit van 65 procent in In 2002 bestond de Nederlandse woningvoorraad voor 54 procent uit koopwoningen. Dit aandeel zal in 2010 naar verwachting zijn opgelopen tot ruim 55 procent. 12 Om de nieuwbouwproductie te stimuleren, heeft de minister van VROM een aantal voorstellen ingediend die de impasse moeten doorbreken. De NVM heeft ernstige twijfels of de door het Ministerie van VROM aankondigde plannen om de woningbouw 8 CBS Persbericht 25 februari FGH Vastgoedbericht 2004 en Centraal Bureau voor Statistiek 10 CBS Persbericht 25 februari VGM 8 september 2005 (rapport Regionale Woningmarkten EIB) 12 VGM 8 september NVM persbericht 21 september 2004 een kwalitatieve en kwantitatieve impuls te geven, in de praktijk haalbaar zullen zijn 13. Door het aantal (eenpersoons)huishoudens in Nederland dat volgens het CBS 14 tot 2035 met ca. 1 miljoen zal toenemen, zal de vraag naar woningen uit dit segment nog verder toenemen. De NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, is van mening dat de minister nog steeds voorbijgaat aan het eigenlijke probleem en teveel kijkt naar woningproductie in kwantitatieve zin. Nog steeds worden niet de juiste woningen op de juiste plek gebouwd 15. Het zal niet voor het eerst zijn dat goedbedoelde initiatieven om de woningproductie te vergroten, in de praktijk niet haalbaar blijken te zijn. 16 Sinds de zomer van 2005 wordt er veel gesproken over de uiterst ongelukkige koppeling van milieu en ruimtelijke ordening door de Nederlandse overheid. Dit heeft tot gevolg dat de Nederlandse woningbouw er een struikelblok bij heeft gekregen. De bouw van tienduizenden woningen loopt het risico vertraagd te worden of in het ergste geval helemaal te worden afgeblazen. 17 Ook op de huurwoningmarkt bestaat al jaren een tekort aan vooral woningen in het maandhuursegment tot 600. De wachttijden voor woningen in de prijsklasse tot 600 zijn nog steeds zeer groot. 18 Woningen uit het markthuursegment tot 604,72 per 1 juli 2005 vallen onder de niet-geliberaliseerde huurverhoging 19. Dat betekent dat de huurverhogingen (bij woningen normaliter per 1 juli van elk jaar) afhankelijk zijn van het woningwaarderingstelsel (ook wel het puntensysteem genoemd) in combinatie met de door de overheid voorgeschreven maximale huurverhoging. De maximale huurprijsgrens wordt jaarlijks door de overheid aangepast, in de jaren vóór 2002 met het 14 VGM 22 februari (inzake CBS cijfers) 15 Property NL 15 november FGH Vastgoedbericht NVB Thermometer koopwoningen najaar NVM persbericht 13 januari VROM Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2005 tot en met 30 juni 2006

13 inflatiecijfer 20. Bij het bereiken van de maximale huurprijsgrens is uitsluitend een huurverhoging mogelijk conform de door de overheid toegepaste indexering van de maximum huurprijsgrens. Het puntensysteem bepaalt derhalve of de jaarlijkse huurverhoging al dan niet boven de door de overheid toegepaste indexering van de maximum huurprijsgrens uitkomt (ter illustratie zijn onderstaand enkele historische inflatiepercentages weergegeven). Inflatie Sept. 05 CPI alle huish. 2,6% 4,5% 3,4% 2,1% 1,2% 1,8% Bron: CBS, CPB De woningen waarin zal worden belegd, zullen onderworpen zijn aan de niet-geliberaliseerde huurverhoging. Met ingang van 1 juli 2005 mogen de huurprijzen stijgen met maximaal de inflatie van het voorafgaande jaar vermeerderd met een opslag van 1,5% in 2005, 1,5% in 2006, 2,5% in 2007, 2,5% in 2008 en 3,0% in De maximale huurverhoging voor niet-geliberaliseerde huurwoningen bedroeg per 1 juli ,7%. Over de looptijd van het Fonds zullen naar verwachting gemiddeld grotere huurverhogingen zijn toegestaan, uitgaande van een inflatie die op een hoger niveau zal liggen en uitgaande van de hiervoor vermelde opslag percentages. Een beperking van de aftrek van hypotheekrente kan van invloed zijn op de woningmarkt in het algemeen en op het rendement uit de verkoop van woningen in het bijzonder. Hoewel het huidige kabinet heeft besloten de discussie hierover niet in deze kabinetsperiode te willen voeren, blijft het thema op de achtergrond voldoende aanwezig om de mogelijke consequenties voor woningbeleggingen te volgen. Hoewel de discussie over de aftrek van hypotheekrente nog op gang moet komen 22, wordt er over het algemeen vanuit gegaan dat een beperking of -op termijn- een algehele afschaffing van de aftrek een generatiekwestie zal zijn. Daarbij zullen met name voor de goedkopere woningen (de lagere inkomens) voldoende flankerende (fiscale) maatregelen moeten worden genomen teneinde negatieve koopkrachteffecten te neutraliseren en economische schokeffecten te voorkomen 23. Daardoor zullen mogelijke negatieve effecten op de woningmarkt (in het bijzonder in het goedkopere segment) voorkomen kunnen worden, hetgeen vanuit politiek-electoraal oogpunt een belangrijke rol zal spelen. HUIDIGE ONTWIKKELINGEN OP DE NEDERLANDSE WINKELMARKT De winkelmarkt in Nederland is volop in beweging. Werd de markt traditioneel overheerst door Nederlandse partijen, zo zorgen buitenlandse retailers thans voor steeds meer concurrentie bij de vraag naar goede winkellocaties. Naast belangrijke grootwinkelbedrijven van Nederlandse origine zoals Albert Heijn, Blokker en C&A treden thans steeds meer buitenlandse retailers als H&M en Zara op de voorgrond, evenals het Duitse Media Markt 24. Ondanks de dalende bestedingen in de detailhandel blijft de winkelmarkt zich stabiel ontwikkelen met een hoge opname van winkelvastgoed door (groot)winkelbedrijven van ca m 2. Een belangrijk kenmerk van de winkelmarkt is het streven van grootwinkelbedrijven naar schaalvergroting en behoud van marktaandeel. Veel retailketens hebben ondanks de lagere consumentenbestedingen continu behoefte aan kwalitatief goede winkelunits. De vraag naar winkelruimte blijft voor A- en B-locaties 20 Voor 1 juli 2002, 2003 en 2004 gold een bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen. 21 VROM persbericht 4 februari Zie onder andere het vakblad voor economen ESB van 11 maart Prof. Leo Stevens, FD 31 maart 2005 dan ook in de meeste winkelsteden goed 25. De verwachting is dat door het hoge innovatieve karakter van retailformules met name binnenstedelijke winkellocaties voor retailketens belangrijker zullen worden en de huurprijzen zich stabiel zullen blijven ontwikkelen, waarmee wordt bedoeld dat naar verwachting de huurprijzen structureel de inflatie zullen blijven volgen. Het A-1 winkelbestand kent nauwelijks (structurele) leegstand, terwijl huurprijzen van de belangrijkste winkelstraten een relatief hoge prijsstijging hebben getoond 26. Het consumentenvertrouwen is een belangrijke pijler van de winkelmarkt in het algemeen. Een negatief oordeel over het economische klimaat leidt tot een lage koopbereidheid. De detailhandel heeft in augustus 2005 totaal 3,5% meer omgezet dan een jaar eerder. Zowel de omzet van voedings- en genotsmiddelen 24 Nieuw commercieel vastgoed in Nederland FGH Vastgoedbericht FGH Vastgoedbericht 2004

14 (met 1,4%) als de non-foodsector (met 4,8%) hebben een stijging laten zien ten opzichte van De economische malaise heeft voor het winkelsegment minder ernstige gevolgen gehad dan voor bijvoorbeeld de kantoor- of bedrijfsruimtemarkt. Het aanbod van beschikbare winkelmeters is niet buitensporig hoog en de opname heeft zich, mede door toedoen van ontwikkelingen in de supermarktbranche en blijvende krapte in de kernwinkelgebieden van steden, goed weten te handhaven 28. Verouderde buurtwinkelcentra, incourante en solitair gelegen winkels en verder gelegen aanlooproutes naar binnensteden zullen kwetsbaarder zijn voor leegstand en neerwaartse huurprijsaanpassing. De overige winkellocaties blijven zich naar verwachting stabiel ontwikkelen, ondanks de huidige lage consumentenbestedingen. 6. DE VASTGOEDPORTEFEUILLE De woningportefeuille van het Fonds bestaat uit 85 appartementen in Dordrecht en 64 appartementen en 36 parkeerplaatsen in Heerlen. Op de begane grond van het appartementencomplex in Heerlen worden tevens twee kleinschalige kantoren verworven. De winkelportefeuille van het Fonds bestaat uit 37 winkels en 5 kantoorunits gelegen op goede locaties in Boxtel, Den Bosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp. Boven de winkels in Eindhoven, Rijen en Tegelen zijn daarnaast nog in totaal 6 woningen gelegen. Boven de winkel in Utrecht zijn twee kleinschalige kantoorunits gelegen en in Gennep maakt een makelaars/assurantiekantoor en een tweetal kleinschalige kantoorunits deel uit van het winkelcentrum De Duivenakker. Het Fonds zal uitsluitend beleggen in bovenbedoelde vastgoedportefeuille die hierna nader wordt beschreven. Het huurdersbestand is een mix van lokale marktpartijen en nationale ketens waaronder: Action, Kruidvat, Hans Textiel, Intersport, It s Electric, Scapino en Shoeby Shops. De totale bruto jaarhuur, koopprijs en taxatiewaarden (zoals opgenomen in bijlage V) van alle winkels en woningen kan als volgt worden samengevat: LOCATIE Dordrecht winkels Dordrecht woningen Winkelportefeuille Woningen Heerlen Totaal HUUROPBRENGST , , , , ,- KOOPPRIJS K.K , , , , ,- TAXATIEWAARDE , , , , ,- TAXATEUR Ooms Makelaars Ooms Makelaars Meeus Bedrijfshuisvesting Boek & Offermans 27 CBS Persbericht 13 oktober FGH Vastgoedbericht

15 DE WONINGPORTEFEUILLE HEERLEN De eerste helft van deze eeuw was Heerlen misschien wel onze belangrijkste mijnstad en nu is het met inwoners, het levendige streekcentrum van de oostelijke mijnstreek. Het dynamische Parkstad Limburg is op dit moment de snelst groeiende toeristische bestemming van Nederland. Parkstad Limburg heeft namelijk de grootste Romeinse opgravingen van Nederland, het grootste indoor skidorp ter wereld, de grootste woonboulevard van Europa, de meest innovatieve én moderne dierentuin van Europa, een van de grootste te bezoeken kastelen van Nederland en één van de 13 Wereld Erfgoedmonumenten van Nederland (het Glaspaleis). De Euterpeflat, met zijn 17 verdiepingen een beeldbepalend gebouw in Heerlen, bestaat uit 64 ruime vierkamerappartementen met 36 parkeerplaatsen en is gelegen in het centrum en in de nabijheid van het station en de snelweg. Heerlen ligt ingeklemd tussen het heuvelland, de Brunssumerheide en de uitlopers van de Eifel, terwijl twee groene beekdalen de stad van zuid naar noord doorsnijden. En tot slot dringen, vanuit deze uitgebreide natuurgebieden, groenstroken door tot ver in de stad. Al dit groen is bepalend voor het Heerlense stadsbeeld. Juist dát maakt de uitgestrekte stad Heerlen tot een parkstad. Uit een onderzoek van het Wageningse bureau Alterra kwam Heerlen in 2004 naar voren als de groenste stad van Nederland. De Euterpeflat is niet los te zien van Heerlen zelf, zo centraal ligt het complex in het stadscentrum van Heerlen. De stadsschouwburg, winkelcentrum het Loon en het centrum van Heerlen liggen voor de deur. Het karakter van de flat en zijn directe omgeving wordt dan ook bepaald door de stad zelf en zijn vele faciliteiten. Kerngegevens Heerlen Aantal appartementen Aantal kamers Aantal parkeerplaatsen Bouwjaar Woonoppervlakte Huurprijs maand (excl. stook + service) Verkoopprijzen ( Leegwaarde ) ca. 90 m

16 DORDRECHT in het zuidwesten van Dordrecht. Van oorsprong is Dordrecht een industriestad, maar de gemeente ziet kansen op het gebied van toerisme, detailhandel, horeca, zakelijke dienstverlening, creatief ondernemerschap en zorg. De gemeente voert actief beleid deze kansen te benutten. De woningen zijn gelegen aan het plein van de Grote Markt in Dordrecht, boven winkels in het historische stadscentrum van Dordrecht. De woningportefeuille in Dordrecht bestaat uit 77 appartementen in de typen 1- tot 4-kamerappartement en 8 maisonnettes met 5 kamers. De locatie biedt een goede parkeergelegenheid op het voor de woningen gelegen plein. Dordrecht is een bedrijvige stad en dat uit zich op uiteenlopende manieren. Van kleine winkels in de binnenstad tot grote industrieterreinen en de zeehaven Kerngegevens Dordrecht Aantal appartementen Aantal kamers Bouwjaar Huurprijs maand (excl. stook + service) Type Aantal Oppervlakte Verkoopprijzen 1 kamer 6 30 m kamer m kamer m kamer m kamer m DE WINKELPORTEFEUILLE De winkelportefeuille van het Fonds bestaat uit 37 winkels en 5 kantoorunits gelegen op goede locaties (kernwinkelgebieden) in Boxtel, Den Bosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp. Boven de winkels in Eindhoven, Rijen en Tegelen zijn daarnaast nog in totaal 6 woningen gelegen. Boven de winkel in Utrecht zijn twee kleinschalige kantoorunits gelegen en in Gennep maakt een makelaars/assurantiekantoor en een tweetal kleinschalige kantoorunits deel uit van het winkelcentrum De Duivenakker. Het huurdersbestand is een mix van lokale marktpartijen en nationale ketens waaronder: Action, Kruidvat, Hans Textiel, Intersport, It s Electric, Shoeby Shops en Scapino. Huurders (landelijke ketens) ABN AMRO Action Hans Textiel Intersport Interbrew It s Electric Jan Linders Kruidvat Scapino Schlecker Shoeby Shops Shoe Time Videoland Aantal M Als % 1,3% 8,4% 1,9% 7,7% 0,6% 14,0% 18,2% 2,0% 5,4% 1,2% 1,9% 1,9% 2,3% Winkelportefeuille 67% Lokale / regionale winkeliers Kantoorhuurders Totaal % 10% 100% 16

17 BOXTEL De winkel aan de Stationsstraat maakt onderdeel uit van Boxtel-Centrum. De belangrijkste publiekstrekkers van Boxtel zijn winkelformules als Hema, Blokker, Kruidvat e.d. In Boxtel-centrum wordt reeds lang gewerkt aan het centrumplan / komplan. Deze ontwikkeling zal het centrum van Boxtel versterken omdat met name de cultuurhistorische aspecten en de identiteit van de binnenstad in de plannen worden benadrukt. 29 DEN BOSCH De winkels aan de Vughterstraat liggen in een aanloopstraat, op korte afstand van het centrumgebied van Den Bosch. De grootste trekkers van de Bossche binnenstad zijn Bijenkorf, V&D, H&M e.d. De Vughterstraat is een winkelstraat van ongeveer 700 meter lengte. Het gedeelte waarin de winkels liggen, vormt een aantrekkelijke winkelstraat waar een aantal bijzondere winkels zijn gelegen. Hierdoor ontpopt de straat zich de afgelopen jaren als een onderscheidend fun-shopping winkelgebied. In het Rompertcentrum worden drie winkels aangekocht. De Rompertpassage is een wijkwinkelcentrum in Den Bosch Noord en heeft gezien zijn goede bereikbaarheid en gratis parkeergelegenheid ook veel aantrekkingskracht op de rest van Den Bosch ( inwoners). Naast de drie Supermarkten is een bijzonder ruim aanbod aan dagelijkse en doelgerichte aankopen te vinden in het winkelcentrum. Daarmee is de Rompert, veel meer dan bijvoorbeeld de binnenstad een winkelcentrum waar de klant op een snelle en makkelijke manier boodschappen en allerlei praktische aankopen kan doen. De thans uitgevoerde vergroting met ca m 2 van de Rompert zal het centrum verder versterken. Belangrijker is echter de restyling die het centrum ook uiterlijk weer klaar maakt voor de toekomst. 29 Structuurvisieplan Boxtel (2002) 17

18 DONGEN De winkel aan het Looiersplein maakt onderdeel uit van het Looiersplein / Looiershof, een kleine winkelconcentratie binnen het verspreid gelegen centrumaanbod van Dongen. De winkel ligt tussen Hema, Kruidvat, Schoenenreus e.d. DORDRECHT De winkels en horeca aan de Grote Markt in het centrum van Dordrecht zijn gelegen onder de woningen van de woningportefeuille. Het huurdersbestand zorgt met Action en Videoland voor een doelgericht winkelpubliek. DRIEBERGEN Het pand aan de Traay maakt deel uit van het centrum van Driebergen. De trekkers van het centrum zijn Hema, Blokker en Kruidvat die zijn gelegen tegenover de aan te kopen winkel. 18

19 EINDHOVEN De winkel aan de Nieuwstraat ligt in het centrumgebied van Eindhoven. De winkel ligt in de aanlooproute naar de markt. De afgelopen jaren heeft de gemeente Eindhoven fors gewerkt aan de winkelfunctie van de stad met projecten zoals het Piazza Center ter versterking van de aantrekkingskracht van Eindhoven als winkelstad. GENNEP Het winkelcentrum Duivenakker waarin wordt belegd, ligt aan de rand van het centrumgebied van Gennep en heeft als belangrijkste trekker de supermarkt Jan Linders die door het vakblad Distrifood zelfs is uitgeroepen tot beste supermarkt van Nederland. Het winkelcentrum is gelegen aan een plein wat de uitstraling en parkeergelegenheid van het winkelcentrum ten goede komt. De gemeente onderkent het belang van gratis parkeren in Gennep en streeft ernaar om dit ook in de toekomst in stand te houden. Door de parkeergelegenheid direct bij het winkelcentrum heeft het winkelcentrum voor Gennep en omgeving een dagelijkse boodschappenfunctie. HILVARENBEEK De winkel ligt in het centrum van Hilvarenbeek dat wordt gekenmerkt door een sterk versnipperd aanbod. Door de versnippering zijn de belangrijkste trekkers van het dorp de supermarkten Albert Heijn en Aldi. Er is een centrumplan in ontwikkeling waarvan de locatie tegenover de aan te kopen winkel ligt. 19

20 KAATSHEUVEL Het pand aan de Hoofdstraat maakt onderdeel uit van het centrumgebied van Kaatsheuvel. Het pand ligt centraal in het winkelgebied naast Blokker en tegenover Intertoys. MALDEN De winkel maakt onderdeel uit van het vernieuwde winkelcentrum van Malden waarin tevens de Albert Heijn en Edah gevestigd zijn. Met de herontwikkeling is het winkelcentrum van Malden weer up to date, hetgeen voor de blijvende aantrekkelijkheid van het winkelcentrum van belang is. Van deze positieve impuls profi teert tevens de aan te kopen winkel. RIJEN De Stationsstraat is onderdeel van het centrumgebied van Rijen. De winkel grenst direct aan het in 2000 ontwikkelde centrumplan de Laverije met als grootste trekkers Albert Heijn en Lidl. Aan de overkant van de winkel vindt nieuwbouw plaats van woningen, appartementen en commerciële ruimten. 20

21 TEGELEN De winkels in Tegelen liggen in de hoofdwinkelstraat. De grootste trekkers zijn Hema, Jan Linders, Blokker en Kruidvat. De winkels (o.a. Kruidvat) zijn omringd door Blokker, Zeeman, Intertoys en Intersport. UTRECHT Het deel van de Oude Gracht waaraan de winkels en kantoren liggen, ligt in het kernwinkelgebied van Utrecht. De winkels zijn gelegen op korte afstand van de grote trekkers van Utrecht zoals Bijenkorf en H&M. VELP Het pand aan de Hoofdstraat maakt deel uit van het centrumgebied. Het winkelgebied is tevens een drukke verkeersader in het dorp. Het kenmerkende historische pand ligt op een uitstekende zichtlocatie tegenover Blokker. 21

22 Huurder Action-Non Food Hans Textiel BV Denim Holding BV Oriental Oriental bovenwoning Massa schoenen Stg. Fair Trade org. It s Electric B.V. Grond Jump vof Biolina BV Royanne vof Marbling Bijouux Huurgarantie Fototzaak J. Smits Scapino Schlecker Dhr. H. van den Hurk Sengers Wely Optiek Stomerij Roelofs Bakkerij Arts Jan Linders Novita Meubels Novita Meubels Zuidstaete (100% dochter ING) Huurgarantie Nebuvast ABN AMRO Audio Visual Services (Vitrine) Shoeby Shops BV A.S. Watson (Kruidvat) Carriera Bovenwoning Dhr. RJ Hof en Mw. CMH Beerens Shoeby Shops BV Denim Holding BV Bloembinderij Aziza Bovenwoning Mw. N. Onay Bovenwoning Mw. Z. Yalan en dhr. A. Cetin Bovenwoning P.A. de Zwart Bovenwoning Mw. H. Kanbur Winners Sport BV (Intersport) HTI Handels- Gebr. en Lisman Technisch BV Installatiebedr. Mailprofs Menu Italiano Nederland BV M.E. Tak h/o Chez Riandre Videoland Dordrecht BV Action-Non Food Interbrew Nederland BV Straat Stationsstraat 43 Looiersplein 49 Traay 49 Nieuwstraat 9 Nieuwstraat 9 Hoofdstraat 85 Vughterstraat 40 Vughterstraat Vughterstraat 52 Vughterstraat 52 Rompertcentrum 3-5 Rompertcentrum 44 Rompertcentrum 46 Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Winkelcentrum Duivenakker Geldersestraat 34 Kerkstraat 39 Kerkstraat 41 Kerkstraat 41 Passage 13 Hoofdstraat 206a Stationsstraat 81 Stationsstraat 79-1 Stationsstraat 79-2 Stationsstraat 79-3 Stationsstraat 79-4 Oude Gracht 104 Oude Gracht 106 Oude Gracht 108 s Heer Boeijenstraat 2 s Heer Boeijenstraat 4 s Heer Boeijenstraat Grotemarkt 2 t/m 7 Grotemarkt 8 Plaats Boxtel Dongen Driebergen Eindhoven Eindhoven Kaatsheuvel Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Gennep Hilvarenbeek Tegelen Tegelen Tegelen Malden Velp Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Utrecht Utrecht Utrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Branche warenhuis/gemengd textielsuper mode pizzeria-shoarma woning schoenen wereld winkel electronica outdoor winkel drogisterij bloemist sieraden fotografie schoenen/textiel super drogisterij lunchroom mode opticien stomerij brood en banket supermarkt meubels meubels makelaar/assurantiën kantoor bankshop vitrine mode drogisterij Textiel woning mode mode bloembinderij/kadoshop woning woning woning woning sportartikelen kantoor kantoor Italiaanse winkel kapsalon videotheek warenhuis/gemengd café Totaal/gemiddeld Sub totaal winkelunits * Voor deze unit geldt een huurgarantie tot 1 november

23 Aantal m Ingangsdatum Huurtermijn 10 + n * n * 5 2 * 5 n * 5 Expiratie huur Huur/m Huursom per jaar n * 5 n * 5 n * n * n * 5 n * 5 n * 5 4 * * 5 + n * 1 4 * 5 n * 5 opgezegd* 2 * 5 + n * 1 n *1 1 * * * n * 5 2 * 5 2 * * 5 + n * 1 2 * 5 1 * * 3 n * 1 n * * 5 1 * 5 n * 5 2 * * * 5 + n * * 5 + n * 5 n * 5 n * 5 n * 5 n * 5 n * 5 n *