Tweede tranche nota grondprijsbeleid 2012

Transcriptie

1 Tweede tranche nota grondprijsbeleid maart 2012

2 Hoofdstuk Inleiding Jaarlijks stelt de raad het grondprijsbeleid vast voor het daaropvolgende jaar. In de nota grondprijsbeleid stelt de raad de kaders vast waarbinnen het college van B&W en de ambtelijke organisatie opereren. Tevens wordt de hoogte van de grondprijzen bepaald. De kaders van het grondprijsbeleid worden afgeleid van het gemeentelijk grondbeleid dat is vastgelegd in de nota grondbeleid 2009 van 8 juli In afwachting van deze tweede tranche nota grondprijsbeleid 2012 is op 14 december 2011 de eerste tranche van het grondprijsbeleid 2012 vastgesteld. In de vastgestelde nota is aan de hand van het rapport van Deloitte Real Estate Advisory van september ingegaan op de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Vervolgens is aan de hand van woningprijs- en marktontwikkelingen in Weert aangegeven welke ontwikkeling de Weerter woningmarkt in 2011 heeft doorgemaakt. Voor de uitgebreide tekst en conclusies wordt hier kortheidshalve verwezen naar de nota grondprijsbeleid 2012 van 14 december Aanleiding In de eerste tranche van de nota grondprijsbeleid 2012 hebben we geconcludeerd dat marktpartijen de afgelopen jaren aansluiting hebben gezocht bij de veranderde markt. Zij hebben dit gedaan door differentiatie in het product. Voor de gemeente is het zaak om die stap nu ook te zetten. We kunnen dit doen door per wijk en type woning residuele grondprijzen vast te stellen. Op die manier is het mogelijk om op locaties waar het kan, mee te profiteren van de hogere grondprijzen dan de huidige grondprijzen. Daarnaast geeft het ruimte om mee te gaan met ontwikkelingen waar de huidige grondprijs niet haalbaar is. Het voordeel van dit systeem is dus tweeërlei: - optimale grondopbrengst waar dat mogelijk is; - vlottrekken van projecten waar een mindere grondprijs opportuun is. 1.3 Doelstelling Door toepassing van het grond(prijs)beleid streeft de gemeente een aantal doelen na: Bevorderen van de continuïteit van de lokale woningmarkt. Optimaliseren van de grondopbrengsten en hierbij rekening houden met de draagkracht van de verschillende functies. Genereren van werkgelegenheid en bedrijvigheid. Geven van openheid en transparantie over de grondprijsbepaling naar het bestuur, de organisatie, de markt en naar burgers. 1.4 Leeswijzer Met het opstellen van de tweede tranche nota grondprijsbeleid 2012 is een keuze gemaakt voor het invoeren van een gedifferentieerde grondprijs per wijk en per woningtype. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de marktanalyse van de woningmarkt van dit moment en wordt een voorstel gedaan voor de invoering van een aantal hoofdtypen woningen gekoppeld aan een modelwoning, waarna in hoofdstuk 3 een voorstel wordt gedaan voor de grondprijs van de verschillende categorieën. Hoofdstuk 4 staat stil bij de door de Stec groep verrichte marktanalyse voor de bedrijfsmatige ontwikkelingen en wordt vervolgens een voorstel gedaan voor de grondprijzen van de bedrijfsmatige ontwikkelingen. 1 Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven Update Deloitte 2

3 Hoofdstuk 5 verschaft inzicht in het grondbeleid en de fondsvorming ten behoeve van Bovenwijkse Voorzieningen en Ruimtelijke Ontwikkelingen, waarna in hoofdstuk 6 een advies wordt uitgebracht over de invoering van verkoopbevorderende maatregelen. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op het moment van inwerkingtreding van de nota grondprijsbeleid

4 Hoofdstuk 2 Marktanalyse woningen 2.1 Algemeen De grondprijzen voor woningbouw in de gemeente Weert zijn in de jaren voor 2000 vooral gebaseerd op de kostprijs van het onderliggende exploitatiegebied. In de jaren tot 2010 zijn de prijzen door marktvergelijking opgetrokken naar en zo hoog mogelijke vaste prijs per m². In 2011 is een eerste stap gezet naar differentiatie (bevriezen van prijzen in de kerkdorpen en een opslag voor kavels met een gunstige ligging in Laarveld). De ontwikkeling in de vastgoedmarkt vraagt om een verdergaande differentiatie van prijzen naar gebieden en naar vastgoedsegmenten. Hiervoor is het nodig te komen tot een goede onderbouwing, waarbij prijzen op een zelfde wijze worden berekend als marktpartijen dit doen. Voor de woningbouw is ervoor gekozen om te gaan werken met de methode van genormeerde residuele waardebepaling. Kort gezegd komt het er op neer dat voor verschillende categorieën de bijbehorende grondprijs wordt bepaald op basis van de residuele grondwaardebenadering (grondwaarde = totale VON-prijs -/- waarde of stichtingskosten opstal). In de volgende paragrafen wordt stilgestaan bij: de te onderscheiden woningbouw categorieën; de te hanteren bouwkosten per categorie; hoe het marktonderzoek heeft plaatsgevonden en welke aannames daarbij zijn gedaan; welke waardegebieden er zijn. 2.2 Woningbouw categorieën We onderscheiden een aantal hoofdtypen woningen: rijwoningen hoekwoningen 2 onder 1 kap woningen vrijstaande woningen appartementen Ieder woningtype kent een optimaal woon- en perceeloppervlak. Hoe groter het woonoppervlak des te groter de woning en hoe hoger de totale stichtingskosten. Tevens is er een ideale rendementsverhouding tussen de oppervlakte van de woning en het perceeloppervlak. Is de kavel (veel) te groot voor het type woning, dan kunnen deze kosten niet meer worden terugverdiend bij verkoop. Marginaal grensnut In de taxatieleer spreken we hier van het zogenaamde marginale grensnut. Het principe van het marginale grensnut gaat ervan uit dat de som van de delen niet gelijk hoeft te zijn aan de waarde van het totaal 2. Bijvoorbeeld: de toevoeging van een tweede badkamer in een woning zal in de regel tot gevolg hebben dat de waarde van het totale vastgoed niet of niet gelijk stijgt met de kostprijs van de tweede badkamer. Omgekeerd is er sprake van waardevermindering van het totale vastgoed indien zich bepaalde noodzakelijke onderdelen niet in de onroerende zaak bevinden. Bijvoorbeeld: het ontbreken van stromend water in een woning. Dit principe kan ook tot gevolg hebben dat de economische gebruikswaarde van een onderdeel van het vastgoed een waarde vermeerdering tot gevolg heeft, zonder dat dat wordt gerechtvaardigd op grond van de kostprijs ervan. Bijvoorbeeld de toevoeging van een warmtepomp voor ,-, kan een waardevermeerdering tot gevolg hebben van ,-. Het bovenstaande principe is ook van toepassing op de perceelsoppervlakte onder een woning. Een juist gekozen perceelsoppervlakte kan zorgen voor een flinke meerwaarde. Een te grote of te kleine kavel daarentegen leveren respectievelijk een beperkte meerwaarde danwel een waardevermindering. De marktanalyse in paragraaf 3.2 toont dit aan. De grond onder een rijwoning heeft een hogere waarde per m 2 dan de grond onder een vrijstaande woning. 2 Taxatieleer onroerende zaken, George G.M. ten Have 4

5 Categorie-indeling woningtypen in Weert Daar waar het de ontwikkelaar of de koper van een kavel is die zelf de omvang van de te bouwen woning bepaalt, is het de gemeente die bij gemeentekavels door de verkaveling het kaveloppervlak bepaalt. Gelet op de hiervoor genoemde optimale verhouding tussen woning en kaveloppervlak, is het van belang dat hiermee tijdens de verkaveling rekening wordt gehouden. Waar het door de fysieke afmetingen van het plangebied niet mogelijk is om in voldoende mate rekening te houden met de optimale of maximale kaveloppervlakte, dient mogelijk een afwaardering plaats te vinden van het te veel aan m 2 grond. Zie hiervoor afslag minder gunstige kavels in paragraaf 3.3. Om een goed beeld te krijgen van die optimale/maximale oppervlakte, hebben er gesprekken plaatsgevonden met twee plaatselijke makelaars en twee ontwikkelaars. Aan de hand van deze gesprekken is onderstaand overzicht opgesteld. Dit overzicht laat zien wat het gemiddelde optimale woonoppervlak per categorie woning is en welke bandbreedte gebruikelijk wordt gehanteerd bij de verkaveling van het perceel. BVO staat in dit kader voor bruto vloeroppervlakte en wordt gemeten met buitenwerkse maten. De netto vloeroppervlakte (binnenwerks) volgt uit de vermenigvuldiging van de Bruto vloeroppervlakte met de vormfactor. Categorie-indeling woningtypen in Weert: Categorie Grondgebonden Doelgroep BVO (m2) Vormfactor Kavel oppervlakte (m2) Rijwoning Soc. Huur/ starter 95 0, Hoekwoning Idem 115 0, ^1 kap V.S. Huur/koop (project) , Vrijstaand Zelfbouw/catalogus >150 0, Categorie meergezins Soc. Huur/ starter/ vrije sector div. 0,77 n.v.t. 2.3 Bouwkosten modelwoningen Bij de residuele waarde-methode wordt de grondprijs berekend door de verkoopwaarde te verminderen met de opstalwaarde/stichtingskosten. Bij nieuwbouw berekenen we de opstalwaarde door de inhoud of oppervlakte van de woning te vermenigvuldigen met respectievelijk de m 3 of m 2 prijs. Voor de berekening van de bouwkosten hebben wij gebruik gemaakt van gegevens in bouwkostenkompas. Op de site van bouwkostenkompas wordt per woningtype aangegeven wat de bouwkosten per m 2 of m 3 zijn (zie bijlage 1). Gebruikte woningtypen bouwkostenkompas De volgende modelwoningen uit bouwkostenkompas zijn toegepast: Modelwoning Rijwoning Hoekwoning 2 onder 1 kap Vrijstaande woning Appartement Type Bouwkostenkompas Seriematig 3 laags (schuin dak) Seriematig 3 laags (schuin dak) Het gemiddelde van twee onder één kap (schuin dak), en seriematig 2 laags (schuin dak) Het gemiddelde van cataloguswoning (3 laags), en Herenhuis (schuin dak) Urban Villa (4 span) Op de genoemde bouwkosten vindt nog een correctie plaats voor fundering op staal aangezien in Weert voor de woningbouw over het algemeen niet wordt geheid. Bovenop de bouwkosten komen nog de zogenaamde bijkomende kosten + winst en risico. Voor de bijkomende kosten wordt eveneens gebruik gemaakt van cijfers uit bouwkostenkompas (zie ook bijlage 1). Voor winst en risico wordt gerekend met een percentage van 5%. 5

6 2.4 Marktonderzoek Om de gemiddelde residuele grondwaarde per woningtype en wijk te kunnen bepalen is marktonderzoek gedaan. In deze paragraaf wordt de aanpak van dit marktonderzoek kort nader toegelicht. Verzamelen marktgegevens Om een goed beeld te krijgen van de bestaande woningen die op dit moment te koop worden aangeboden in de gemeente Weert is de website Funda geraadpleegd. Hierbij is een overzicht gemaakt van alle 879 te koop staande woningen van dat moment. Vastgelegd zijn adres, woningtype, objectkenmerken, kaveloppervlakte en bouwjaar. Tevens is aan de hand van de vraagprijzen de marktwaarde herberekend. Selectie representatieve marktgegevens Vervolgens is er een selectie gemaakt van representatieve objecten. Hierbij is gelet op: verhouding netto woonoppervlakte en kaveloppervlakte (verhouding minimaal 1,3 en maximaal 3,0); de berekende waarde van de opstallen, minimaal 1.000,-/ m 2 ; leeftijd van de woning, bouwjaar minimaal De overgebleven woningen zijn vervolgens gekoppeld aan een modelwoning (zie paragraaf 2.3). Tevens zijn voor 165 overgebleven woningen jonger dan 1990 bij de werkeenheid belastingen de objectkenmerken opgevraagd ter aanvulling/verbetering van de Funda gegevens. Berekening residuele grondwaarde Het onderstaande kader laat een voorbeeld van de residuele berekening zien: Rekenvoorbeeld Herberekende marktwaarde ,00 BTW ,00 -/- Marktwaarde exclusief BTW ,00 Stichtingskosten opstal ,00 -/- waarde grond (exclusief BTW) , Waardegebieden Uit de marktanalyse is gebleken dat de wijken Molenakker en Vrakker-West kwalitatief de meest representatieve en kwantitatief het grootste aantal bruikbare gegevens opleverden. Daarbij komt dat deze jonge wijken het beste vergelijkbaar zijn met de nieuw te bouwen woningen en aan te leggen gebieden. Om vervolgens de vertaalslag te kunnen maken naar de residuele waarden in de andere wijken is aansluiting gezocht bij de waardegebieden die de werkeenheid belastingen hanteert in het kader van de jaarlijkse WOZ-herwaardering. Door de continue marktanalyse heeft belastingen een goed beeld van de waardeverschillen per wijk. 6

7 In de tabel hieronder ziet u welke waardegebieden wij onderscheiden: Gebied Wijk/straten 1 Weert-Centrum Biest (aan kanaal) 2 Stad Maaspoort Vrouwenhof Laarveld Molenakker Vrakker West 3 Boshoven/Vrakker Centrum-Noord Graswinkel Leuken Groenewoud Biest Kazernelaan (wijk) Keent/Moesel Fatima 4 Kerkdorpen 5 Fatima-Zuid, Keent-West, Groenewoud-Noord, Biest Noord-Oost In bijlage 2 treft u een tekening aan waarop de waardegebieden zijn aangegeven. Hoofdstuk 3 Grondprijzen woningen 3.1 Algemeen In hoofdstuk 2 is aangegeven dat we in het nieuwe grondprijsbeleid verschillende grondprijzen hanteren per wijk en woningtype. De marktanalyse heeft aangetoond dat er in de gemeente Weert verschillen zijn in waardegebieden (locatie speelt daarin een voorname rol). Daarnaast is duidelijk geworden dat de residuele grondwaarde per m 2 onder een rijwoning hoger ligt dan onder een vrijstaande woning. Uit de marktanalyse blijkt overigens ook nog bij lange rijen van repeterende rijwoningen een grondprijsverschil tussen de tussenwoningen en de hoek- of eindwoning. Dit verschil is te verklaren doordat een tussenwoning lagere bouwkosten kent dan een eindwoning (buitengevel). Daarnaast heeft een tussenwoning minder grond dan een eindwoning. Hierdoor is de grondwaarde/residu per m 2 hoger. In Weert worden deze lange rijen echter niet of sporadisch gebouwd. In onderstaand overzicht zijn derhalve de grondprijzen voor eindwoningen opgenomen. 7

8 3.2 Uitkomsten grondprijsonderzoek In onderstaande tabel zijn de prijzen per wijk en woningcategorie weergegeven: VON Wijk Vrijstaand 2^1 Rijwoning Weert-Centrum Biest (aan kanaal) Stad Maaspoort Vrouwenhof Laarveld Molenakker Vrakker West Boshoven/Vrakker Centrum-Noord Graswinkel Leuken Groenewoud Biest Kazernelaan (wijk) Keent/Moesel Fatima Kerkdorpen Fatima-Zuid, Keent-West, Groenewoud-Noord, Biest Noord Oost Bovenstaande wijkindeling resulteert in de volgende grondprijzen in de gemeentelijke grondexploitaties: VON Grondexploitaties Vrijstaand 2^1 Rijwoning Weert-Centrum Laarveld, Vrouwenhof, Beekpoort-Noord, poort van Limburg, Beekpoort Landbouwbelang Sportpark Leuken, Centrum Leuken, Sutjensstraat Zuid, - Midden en -Noord, Truppertstraat, Ittervoorterweg, Taphoeve Dalschool Aanvullende grondprijs differentiatie Toeslag gunstige kavels Evenals in het vorige grondprijsbeleid kennen we een toeslag voor de gunstig gelegen kavels in Laarveld. De toeslag bedraagt 20,- per m 2. De gunstige ligging wordt aan de hand van een vijftal factoren bepaald. Kavels die voldoen aan 2 of meer van de genoemde criteria worden aangemerkt als kavel met een gunstige ligging. Voor de volledige regeling wordt hier verwezen naar het collegebesluit van 10 februari In voorkomende gevallen is het mogelijk dat verspreid liggende kavels gelet op de ligging of andere specifieke eigenschappen ook een meerwaarde kennen. Een afwijking van het grondprijsbeleid is mogelijk indien een taxatie een hogere grondwaarde aantoont. 8

9 Afslag minder gunstige kavels Zoals er kavels zijn met een zeer gunstige ligging of verkaveling, zo kennen we ook kavels met een minder gunstige ligging of verkaveling. Gelet op de huidige markt is het in sommige specifieke gevallen noodzakelijk om de grondprijs bij te stellen. In voorkomende gevallen is het college bevoegd om de grondprijs afhankelijk van de specifieke situatie (gelet op ligging, ongunstige verkaveling, oppervlakte) gemotiveerd af te wijken van de grondprijs. Een afwaardering van 10% of meer van de totale kavelwaarde dient met een taxatierapport te worden onderbouwd. 3.4 Projectmatige bouw Van projectmatige bouw is sprake bij de volgende categorieën: Sociale huur Starterswoningen Onzelfstandige woonruimten (woonzorg) Gestapelde bouw Projectmatige vrije sector bouw Sociale huur tot de aftoppingsgrens 3 of meerpersoons huishoudens In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn de huur- en inkomensgrenzen sinds 19 februari 2001 gekoppeld aan de huur- en inkomensgrenzen in de Wet op de huurtoeslag. Vanaf het jaar 2008 wordt voor de categorie sociale huur de aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoons huishoudens gehanteerd. Deze bedraagt sinds 1 januari ,98 per maand. De grondprijs voor huurwoningen tot dit huurbedrag blijft 157,- per m² VON. Voor gestapelde woningen in deze categorie wordt uitgegaan van een grondoppervlakte van 125 m² per woning. Dit levert een vaste prijs per gestapelde woning op van ,- VON in Sociale huur tussen de aftoppingsgrens 3 of meerpersoons huishoudens en de liberalisatiegrens Per 1 januari 2010 hanteert de gemeente Weert een aparte grondprijs voor de categorie huurwoningen met een huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (huren tussen 561,98 en 664,66 per maand). Voor deze categorie grondgebonden huurwoningen wordt een grondprijs gehanteerd die aansluit bij de grondprijs voor starterswoningen. Voor 2012 geldt een grondprijs van 183,- per m 2 VON. Voor de gestapelde huurwoningen in deze categorie wordt (uitgaande van het standaardgrondoppervlak van 125 m 2 ), per woning dan een onderliggende grondprijs gehanteerd van ,- VON. Als een sociale huurwoning binnen 15 jaar wordt verkocht (uitgepond), dan geldt er een bijbetalingsverplichting voor de grondprijs. Hierbij moet door de corporatie aan de gemeente het verschil worden bijbetaald tussen de betaalde sociale grondprijs en de vrije sector prijs van het jaar van uitgifte. Starters De categorie starterswoningen wordt gehandhaafd. De maximale bouwkosten, inclusief bijkomende kosten en inclusief BTW blijven gehandhaafd op ,-. Ook in 2012 blijft het mogelijk grondgebonden starterswoningen te realiseren tot ,-. Dit kan alleen als de kavels niet groter zijn dan 220 m². De grondprijs voor starterswoningen bedraagt 183,- per m² VON. Voor gestapelde woningen in deze categorie wordt vanaf 2008 uitgegaan van een grondoppervlak van 125 m² per woning. Voor de voorwaarden betreffende de toewijzing van starterswoningen wordt verwezen naar de toewijzingscriteria en boetebeding zoals opgenomen in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw. Woonzorg De regeling College Bouw Zorginstellingen (CBZ) is beëindigd. Gekozen wordt om het laatst bekende bedrag van 2008 van CBZ (evenals in 2011) te indexeren. Indexering vindt plaats middels de CPI 2006=100, tot prijspeil 1 januari Verder wordt de regiokorting toegepast van -/- 10% en vindt een verhoging plaats van 1% (notariskosten) in verband met VON-levering. 9

10 Grondkosten CBZ, inclusief BTW, prijspeil 1 januari 2008 Categorie AWBZ-voorzieningen - verblijfscategorie licht - somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen 215,- - andere doelgroepen 253,- - verblijfscategorie zwaar - somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen 253,- - andere doelgroepen 291,- - verblijfscategorie beveiligd 291,- Grondkosten per m2 bvo Vrije sector Dit betreft de overdracht van grondpercelen aan derden die geen betrekking heeft op eerdergenoemde specifieke categorieën. Tot en met 2011 is bij projectmatige ontwikkelingen gebruik gemaakt van residuele grondwaardeberekeningen met als ondergrens de grondprijzen in het gemeentelijk grondprijsbeleid. Omdat de nieuwe grondprijzen nu worden bepaald aan de hand van de residuele grondwaardebenadering, is het niet meer nodig bij projectmatige ontwikkelingen nog eens residueel de grondwaarde te berekenen. De grondprijs voor projectmatige ontwikkelingen kan nu gelijk worden gesteld aan de grondprijs voor gemeentelijke bouwkavels. Gebouwde parkeervoorziening Bij de realisering van een aantal woningbouwprojecten in de gestapelde bouw is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt in voorkomende gevallen gewenst deze te voorzien van ondergrondse parkeervoorzieningen. Vaak zijn de kosten van ondergrondse parkeervoorzieningen hoger dan de opbrengsten. Om ondergronds parkeren gezien de schaarse ruimte in sommige plannen een extra impuls geven, kan voor gebouwde parkeervoorzieningen die half verdiept onder het maaiveld liggen een gemeentelijke bijdrage van 5.000,- per parkeerplaats worden verleend. Voor parkeervoorzieningen die geheel onder het maaiveld liggen kan een bijdrage van ,- per parkeerplaats worden toegekend. Voor de toekenning van deze bijdrage is een besluit van B&W vereist. Het genoemde bedrag wordt in mindering gebracht op de grondprijs. Toe te kennen bijdrage ondergrondse parkeerplaats Gedeeltelijk ondergrondse gebouwde parkeervoorzieningen 5.000, ,- Geheel ondergrondse gebouwde parkeervoorzieningen , ,- Gestapelde woningbouw Tot en met 2010 is voor de gestapelde woningbouw het systeem gehanteerd van residueel rekenen met een minimale grondquote van 25% van de VON-prijs. In de praktijk werd altijd de 25% grondquote toegepast. De uitgevoerde marktanalyse wijst uit dat in Weert en de kerkdorpen locaties zijn die meer dan 25% grondquote kunnen dragen, er zijn echter ook locaties die rond de 20% maximaal kunnen hebben. Evenals in 2011 wordt voor 2012 voorgesteld om voor ieder plan residueel te berekenen welke grondwaarde mogelijk is, met een minimale grondquote van 20%. 10

11 Samenvatting Prijzen 2011 VON Prijzen 2012 VON Huur onder aftoppingsgrens grondgebonden en gestapeld Grondgebonden woning prijs per m² (huur < 561,98) 157,- per m² 157,- per m² Gestapelde woning (huur < 561,98) , ,- Huur tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Grondgebonden woning prijs per m² 183,- per m² 183,- per m² (huur > 561,98 en < 664,66) Gestapelde woning (o.b.v. 125 m2) , ,- (huur > 561,98 en < 664,66) Starterswoningen (bouwkosten max ,-) Grondgebonden woning prijs per m² 183,- per m² 183,- per m² Gestapelde starterswoning (o.b.v. 125 m²) , ,- Woonzorg Groepsappartementen index CBZ 2008 index CBZ 2008 Vrije sector 2011 Kerkdorpen: Residueel met een minimumprijs per m² 280,- per m² Zie tabel 2012 Weert-stad, kerkdorp Laar: Residueel met een minimumprijs per m² 285,- per m² Zie tabel 2012 Gunstige kavels Laarveld: Residueel, minimumprijs per m² 305,- per m 2 Zie tabel 2012 Tabel 2012 VON Wijk Vrijstaand 2^1 Rijwoning Weert-Centrum Biest (aan kanaal) Stad Maaspoort Vrouwenhof Laarveld Molenakker Vrakker West Boshoven/Vrakker Centrum-Noord Graswinkel Leuken Groenewoud Biest Kazernelaan (wijk) Keent/Moesel Fatima Kerkdorpen Fatima-Zuid, Keent-West, Groenewoud-Noord, Biest Noord Oost Gestapelde woningbouw, minimale grondquote 20% VON residueel residueel 11

12 3.4 Overhoeken Tot en met 2012 werd bij de verkoop van overhoeken onderscheid gemaakt tussen overhoeken die in aanmerking kunnen komen voor bebouwing en overhoeken die niet als bouwgrond worden aangemerkt. Afhankelijk hiervan was de grondprijs 237,50 per m 2 of 72,- per m 2. In deze nota grondprijsbeleid stellen wij een verfijning van dit systeem voor. In bijlage 3 is een tekening opgenomen met het nieuwe groenstrokenmodel. Met dit model worden verschillende zones ingevoerd met verschillende grondprijzen. Hiermee worden grondstroken met een relatief grote meerwaarde (dicht bij de woning) hoger gewaardeerd dan grondstroken met een relatief lagere meerwaarde (verder van de woning verwijderd). In totaal worden 4 zones onderscheiden. De grondprijzen in de zones zijn afgeleid van de grondprijs die in 2011 werd gehanteerd voor overhoeken met een uitbreidingsmogelijkheid van de woning ( 237,50 per m 2 k.k.). De grondprijs per zone is nu als volgt: Zone 1 190,- per m 2 k.k. (80 %) Zone 2 143,- per m 2 k.k. (60%) Zone 3 71,- per m 2 k.k. (30%) Zone 4 36,- per m 2 k.k. (15%) Bij percelen groter dan 200 m 2 wordt een taxatie verricht. Er worden geen overhoeken verkocht die een belangrijk openbaar karakter hebben en/of waarin zich kabels en leidingen bevinden. Het hanteren van een V.O.N. prijs kan betekenen dat de kosten van de transactie van kleine reststroken hoger zijn dan de opbrengsten. Om dit te voorkomen worden de overhoeken sinds 2009 niet langer VON aangeboden. Overhoeken Overhoeken, bouwgrond Overhoeken, geen bouwgrond Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Prijzen 2011 excl. BTW 237,50 per m² (k.k.) 72,- per m² (k.k.) Prijzen 2012 excl. BTW 3 190,- per m 2 k.k. 143,- per m 2 k.k. 71,- per m 2 k.k. 36,- per m 2 k.k. 3.5 VON-prijzen levering bouwrijpe grond In 2006 is de VON-prijs voor woningbouwkavels ingevoerd. Invoering hiervan had tot voordeel dat dit de rechtsgelijkheid bevordert, aangezien dan voor iedereen een gelijke grondprijs geldt. In sommige gevallen (afhankelijk van fiscale regelgeving), moest voorheen namelijk de ene koper BTW betalen over de koopsom (19%) en de andere koper alleen overdrachtsbelasting (6%). Nu de gemeente de overdrachtskosten (notaris + BTW of overdrachtsbelasting) afdraagt is dit probleem opgelost. In sommige gevallen levert de invoering van de VON-prijs een voordeel voor de gemeente op, namelijk in die gevallen waar de gemeente overdrachtsbelasting moet afdragen in plaats van BTW. Dit voordeel komt ten gunste van de gemeente, voor de kopers geldt de uniforme VON-prijs. Beleid is dat de gemeente, daar waar het fiscaal mogelijk is en dit voor de gemeente financieel voordelig is, grond levert onder overdrachtsbelasting en bouwrijp maakt binnen één maand na levering van de grond. 3.6 Wettelijke rente Voor zover in overeenkomsten met derden (particulieren, corporaties en ontwikkelaars) een rentebepaling noodzakelijk is wordt door de gemeente Weert de geldende wettelijke rente voor consumententransacties gehanteerd, met een minimum van 4%. 3 Voor de tekening van het groenstrokenmodel zie bijlage 3 12

13 Hoofdstuk 4 Grondprijzen niet-woningen 4.1 Marktanalyse bedrijventerreinen De afgelopen jaren zijn de grondprijzen voor de bedrijventerreinen in Weert verhoogd volgens de consumentenprijsindex CPI 2006=100. Gelet op het huidige economische klimaat hebben wij de Stec groep gevraagd een onderzoek in te stellen naar de hoogte van de huidige grondprijzen voor bedrijventerreinen. In haar rapport concludeert de Stec groep dat de huidige grondprijzen voor bedrijventerreinen niet te hoog zijn en zelfs nog ruimte bieden voor verhoging. Het autonoom verhogen van de grondprijzen zou ons inziens een verkeerd signaal zijn in de huidige markt. Wel wordt voorgesteld om voor dit moment de grondprijzen te corrigeren met de inflatie. Dit komt neer op een verhoging van 2,7%. 4.2 Bedrijventerreinen Centrum-Noord kantorenlocatie Voor het bepalen van de grondprijs in zone A, de kavel hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg (toplocatie stadsbrug) in Centrum-Noord geldt als minimum een bebouwingspercentage van 50% en een gebouw van 3 bouwlagen. Het voorstel is voor dit perceel en voor de percelen in zone B aan de Ringbaan/Schoutlaan de grondprijs met 2,7% te verhogen van 122,- naar 125,- per m² bvo. De overige terreinen in zone C in Centrum-Noord worden eveneens verhoogd met 2,7% en stijgen van 107,- naar 110,- per m² bvo. Centrum-Noord met verplichte bedrijfswoning De grondprijs voor kleine bedrijven met verplichte bedrijfswoning in Centrum-Noord is, evenals voorgaande jaren, samengesteld uit de grondprijs voor vrije sector woningbouw en de grondprijs voor het bedrijfsgedeelte. Het voorstel voor 2012 is de prijs van 208,- per m 2 met 2,7% te verhogen naar 214,- per m 2. De Kempen (inclusief uitbreiding) De grondprijs voor zone A bedraagt 102,- per m 2 en voor zone B geldt een grondprijs van 90,- per m 2. Met een verhoging van 2,7% is de nieuwe grondprijs voor zone A 105,- per m 2 en voor zone B 92,- per m 2. Kampershoek Op het bedrijventerrein Kampershoek heeft de gemeente nog twee kavels uit te geven. Een kavel is gelegen in prijszone B waarvan de huidige grondprijs 117,- per m² bedraagt. Het andere kavel is in prijszone C gelegen waarvan de huidige grondprijs 102,- per m² bedraagt. Beide prijzen worden in 2012 verhoogd met 2,7% naar respectievelijk 120,- per m 2 en 105,- per m 2. Kampershoek 2.0 De grondprijzen op Kampershoek 2.0 zijn thans opgebouwd uit drie prijszones. Zone A betreft de zichtlocatie langs de Ringbaan Noord. De huidige prijs van 147,- per m 2 zal met 2,7% worden verhoogd naar 151,- per m 2. De grondprijs van het binnenterrein, zone B, bedraagt thans 117,- per m 2 en zal eveneens worden verhoogd met 2,7% naar 120,- per m 2. Voor de zichtlocatie langs de A2, zone C, is de grondprijs nog nader te bepalen. De grondprijzen op Kampershoek-Noord zullen na voltooiing van het nieuwe inrichtingsplan verdere differentiatie behoeven. Kanaalzone I In verband met de parkeeroplossing in de Kanaalzone (alles op eigen terrein) en de toegestane publieksfunctie is een minimaal bebouwingspercentage van 50% niet haalbaar. Het werken met een bvo-prijs kan dan nadelig uitpakken. Vanaf 2008 wordt een vaste m² prijs gehanteerd, waarin rekening wordt gehouden met de maximale bebouwingshoogte. Het voorstel is de prijzen voor de zichtlocaties Entreegebied en de overige locaties Entreegebied te verhogen met 2,7% van respectievelijk 183,- per m 2 naar 188,- per m 2 en van 168,- per m² naar 173,- per m 2. Voor de overige terreinen op Kanaalzone 1 is eveneens het voorstel om de prijzen van 2011 te verhogen met 2,7% van 102,- per m² naar 105,- per m 2. De hogere prijzen in het Entreegebied worden onderbouwd door de extra bouwmogelijkheden (3 bouwlagen), de ligging aan de Ringbaan en de ruimere functie van de terreinen. 13

14 Uitbreiding Leuken-Noord Ook het bedrijventerrein Leuken-Noord is in twee prijszones verdeeld (A en B). De grondprijs van zone A bedraagt 117,- per m². De percelen in zone A kennen beperkte bouwmogelijkheden ten gevolge van leidingstroken langs het verlengde van de Graafschap Hornelaan en de A2. Voor deze percelen zal een korting van 50% op de grondprijs worden verstrekt voor het deel dat niet bebouwd mag worden. De grondprijs voor zone B bedraagt 97,- per m². In tegenstelling tot zone A geldt in zone B geen korting op de belemmerde delen van deze percelen. Voorgesteld wordt om beide grondprijzen met 2,7% te verhogen naar respectievelijk 120,- per m 2 en 100,- per m Wettelijke rente In Weert bestaat de mogelijkheid om voor een bedrijfskavel een recht van voorkeur tot koop aan te gaan. Dit is een gratis reservering van maximaal één maand. Daarnaast bestaat het recht van optie voor een periode van maximaal 3 maanden. Voor het recht van optie dient een rentevergoeding te worden betaald over de minimaal te betalen grondprijs. Het te hanteren rentepercentage is gelijk aan de wettelijke rente voor consumententransacties, met een minimum van 4%. Samenvatting Prijzen 2011 Prijzen 2012 (excl. BTW) excl. BTW) Centrum-Noord (min 50% bebouwd / 2 lagen) Zone A terrein hoek Eindhovenseweg / Suffolkweg (Toplocatie stadsbrug) minimumprijs, minimaal 3 lagen 122,-- per m 2 bvo 125,-- per m 2 bvo Zone B bedrijfsterreinen Ringbaan / Schoutlaan 122,-- per m 2 bvo 125,-- per m 2 bvo Zone C bedrijfsterreinen Burgemeesterlaan / Schepenlaan 107,-- per m 2 bvo 110,-- per m 2 bvo Woon-werkkavels met verplichte bedrijfswoning 208,-- per m 2 214,-- per m 2 De Kempen (inclusief uitbreiding) Zone A uitbreiding: strook langs Suffolkweg zichtlocatie 102,-- per m 2 105,-- per m 2 Zone B uitbreiding: overige gronden 90,-- per m 2 92,-- per m 2 Kampershoek Zone B 117,-- per m 2 120,-- per m 2 Zone C 102,-- per m 2 105,-- per m 2 Kampershoek 2.0 Zone A (minimumprijs, zichtlocatie Ringbaan-Noord) 147,-- per m 2 151,-- per m 2 Zone B (overige terreinen) 117,-- per m 2 120,-- per m 2 Kanaalzone I Zichtlocatie entreegebied (publieksgericht) 183,-- per m 2 188,-- per m 2 Overige terreinen entreegebied (publieksgericht) 168,-- per m 2 173,-- per m 2 Kanaalzone I - overig 102,-- per m 2 105,-- per m 2 Uitbreiding Leuken-Noord Zone A zichtlocatie A2 (-/- 50% voor niet te bebouwen delen) 117,-- per m 2 120,-- per m 2 Zone B overige terreinen (-/- 50% voor leidingstroken) 97,-- per m 2 100,-- per m 2 14

15 4.4 Commerciële voorzieningen (detailhandel / horeca / overig) De gemeente wordt als eigenaar van het openbaar gebied regelmatig betrokken bij een ontwikkeling door een derde voor de bouw of uitbreiding van commerciële voorzieningen (denk hierbij ook aan commerciële zorgactiviteiten). Het is niet zinvol om voor deze categorie absolute prijzen vast te stellen omdat deze afhankelijk zullen zijn van de locatie, de branche en allerlei aanvullende voorwaarden, die aan de ontwikkeling kunnen worden gesteld. Tot en met 2011 hebben wij in voorkomende gevallen de grondwaarde residueel berekend met daarbij als ondergrens een minimale grondwaarde. Gelet op de verscheidenheid aan ontwikkelingen is de minimale grondprijs nogal arbitrair. Zolang de grondprijs residueel (en waar nodig via taxatie) wordt bepaald, wordt altijd de marktconforme prijs betaald. Voor 2012 wordt voorgesteld om evenals in 2011 de grondwaarde residueel te bepalen (eventueel via taxatie) zonder minimale grondprijs. Bepalend voor de residuele grondwaardeberekening zijn: 1. het niveau van de huurprijzen in het betreffende of een vergelijkbaar gebied en van dezelfde branche; 2. het door de gemeente te accorderen bruto aanvangsrendement (BAR = rentevergoeding met opslag voor risico); 3. een berekening van de stichtingskosten, die in mindering worden gebracht op de totale waarde. Met behulp van de volgende formule kan de grondprijs worden berekend: Jaarhuur per m² bvo -/- stichtingskosten = grondprijs per m² bvo BAR 4.5 Maatschappelijke / gemeentelijke voorzieningen In deze categorie wordt onderscheid gemaakt tussen onbebouwde en bebouwde maatschappelijke voorzieningen. Onbebouwde voorzieningen In een aantal plannen is de gemeente voornemens om ook onbebouwde maatschappelijke /gemeentelijke voorzieningen, zijnde niet-openbare ruimte, aan te leggen. Onder een onbebouwde maatschappelijke voorziening wordt bijvoorbeeld verstaan buitenaccommodaties voor tennis of veldvoetbal. Dergelijke velden vallen geheel onder deze categorie, ook als er bijvoorbeeld een clubgebouw of kantine op wordt gebouwd. Voor deze categorie wordt de daadwerkelijke kostprijs in rekening gebracht. Voorgesteld wordt om de minimumprijs voor onbebouwde maatschappelijke voorzieningen te verhogen met 2,7% van 56,- per m 2 naar 58,- per m 2 excl. BTW. Bebouwde voorzieningen Onder bebouwde maatschappelijke / gemeentelijke voorzieningen verstaan we bijvoorbeeld scholen, multifunctionele accommodaties (niet-commercieel) en sporthallen. Dergelijke percelen vallen geheel onder deze categorie, ook als een gedeelte van het perceel onbebouwd blijft. Voorgesteld wordt om de grondprijs voor bebouwde maatschappelijke voorzieningen te verhogen met 2,7% van 137,- per m 2 naar 141,- per m 2 excl. BTW. Voor maatschappelijke / gemeentelijke voorzieningen in (toekomstige) bedrijventerreinen blijft het beleid gehandhaafd dat de prijs gelijk is aan de grondprijs van het betreffende bedrijventerrein. 15

16 Samenvatting Grondprijs maatschappelijke / gemeentelijke voorzieningen Prijs 2011 Prijs 2012 (excl. BTW) (excl. BTW) Grondprijs bebouwde voorzieningen 137,- per m 2 141,- 4 ) per m 2 Grondprijs onbebouwde voorzieningen, kostprijs met een minimum van 56,- per m 2 58,- per m 2 Grondprijs bedrijventerreinen zie bedrijventerreinen 4.6 Erfpacht Wij stellen voor om voor bedrijventerreinen de mogelijkheid van erfpacht aan gegadigden aan te bieden. Juist voor bedrijven kan het een voordeel zijn als (voorlopig) niet geïnvesteerd hoeft te worden in de grond. Op een later tijdstip kan het bedrijf altijd nog besluiten om de grond van de gemeente te kopen. In de regel zullen de erfpachtovereenkomsten worden opgevolgd door een uiteindelijke verkoop. De gemeente kan dan een hogere grondprijs in rekening brengen als gevolg van indexering. Een 2 e voordeel is dat de in rekening te brengen erfpachtcanon hoger is dan de te betalen rente op de boekwaarde van de gronden. Bij een positief besluit van de gemeenteraad zullen standaardvoorwaarden voor de erfpachtovereenkomst worden opgesteld. Hoofdstuk 5 Grondbeleid en Bovenwijkse Voorzieningen 5.1 Nota grondbeleid 2009 Op 8 juli 2009 is de nota grondbeleid 2009 vastgesteld. Het grondbeleid vormt het kader waarbinnen de gemeente haar ruimtelijke beleid voert. Dit beleid wordt enerzijds omkaderd door wettelijke regelgeving (Grondexploitatiewet) en anderzijds door bestuurlijke keuzes. In de nota grondbeleid wordt omschreven welke instrumenten de gemeente ter beschikking staan, en welke beleidskeuzes de gemeente maakt in de toepassing van deze instrumenten. Ook wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met kostenverhaal, prijsvorming, verwerving van gronden, winst- en verliesneming, risicomanagement, uitgifte en beheer. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar de nota grondbeleid Bovenwijkse voorzieningen In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is gedetailleerd vastgelegd in hoeverre kosten van een gebiedsontwikkeling op derden kunnen worden verhaald. Dit schept eveneens duidelijkheid naar de mogelijkheden om kosten te verantwoorden op gemeentelijke grondexploitaties. 1) Hiervoor wordt een onderscheid gemaakt naar kosten die gemaakt worden in het plangebied en alleen ten behoeve van dit plangebied. Deze worden geheel ten laste van de gemeentelijke grondexploitatie gebracht en kunnen eventueel geheel via het exploitatieplan op de betrokken partijen worden verhaald. Toetsingskader hiervoor is de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Bro. 2) Anders ligt het met kosten die gemaakt worden voor infrastructurele voorzieningen binnen of buiten het plangebied ten behoeve van één of meerdere gebieden. Deze bovenwijkse voorzieningen worden proportioneel over de verschillende gebieden verdeeld. Dit kan ook een bestaand gebied zijn, waarvan de kosten dan ten laste van de algemene dienst worden gebracht. Daarnaast kunnen er in voorkomende situaties andere ruimtelijke investeringen binnen of buiten het plangebied nodig zijn om één of meer gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Denk hierbij aan het wegnemen van milieucirkels. Ook van deze ruimtelijke investeringen kan een proportioneel aandeel in de kosten van een grondexploitatie worden opgenomen. Het aandeel in de bovenwijkse voorzieningen kan, mits het profijt en de toerekenbaarheid aan de betreffende gebiedsontwikkeling wordt aangetoond, op derden worden verhaald. 3 In overeenkomsten met derden zal de bepaling worden opgenomen dat bij functiewijziging van het gebouw binnen een periode van 15 jaar, afhankelijk van de nieuwe functie, een bijbetaling zal plaatsvinden. 16

17 3) Het is mogelijk om een ontwikkelende partij te laten meebetalen aan een ruimtelijke ontwikkeling. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden: a) De ruimtelijke investeringen of tekortlocaties dienen te worden vastgelegd in de structuurvisie. b) Het moet gaan om belangrijke maatschappelijke functies: natuur, recreatie, waterberging, infrastructuur en cultuur. c) Aanleg van landschappelijk gebied als compensatie buiten exploitatiegebieden (groen voor rood). d) Het opknappen van verouderde bedrijventerreinen. e) Afdwingen van bijdragen van derden via het publiekrechtelijk spoor is niet mogelijk. Wel kan met een ontwikkelaar vóór het vaststellen van een bestemmingsplan worden overeengekomen dat deze een bijdrage betaalt. Deze bovenplanse verevening houdt met zoveel woorden in dat er geen sprake is van kosten, maar van een winstbestemming. Voor deze kostencategorieën (1 t/m 3) worden de meerjareninvesteringsplannen Bovenwijkse Voorzieningen en Ruimtelijke Ontwikkelingen opgesteld, waarin per investering wordt bepaald welke grondexploitaties zullen bijdragen en welk aandeel voor rekening van de algemene dienst en/of derden blijft. Hoofdstuk 6 Verkoopbevorderende maatregelen 6.1 Algemeen Uit onze gesprekken met makelaars, ontwikkelaars en de financiële sector blijkt dat de woningmarkt voornamelijk op slot zit door onzekerheid bij kopers. Met name de angst dat de huidige woning niet (tijdig en tegen voldoende opbrengst) kan worden verkocht is hierbij het struikelblok. In dit hoofdstuk wordt bezien welke maatregelen de gemeente kan nemen om de verkoop van de eigen woningbouwkavels zo laagdrempelig mogelijk te maken. Met name wordt bekeken of huidige verkoopbelemmerende voorwaarden kunnen vervallen. 6.2 Verkoopbelemmerende voorwaarden De gemeente kent op dit moment een aantal voorwaarden die verkoopbelemmerend werken: - Verplichting tot zelfbewoning - Verbod om binnen 5 jaar de huidige kavel/nieuwbouwwoning te verkopen - Verbod om binnen 10 jaar een nieuwe gemeentekavel te kopen - Verplichting om binnen 2 maanden na ondertekening van de overeenkomst een schetsplan in te dienen - Verplichte goedkeuring schetsplan binnen 6 maanden - Betalen rentevergoeding vanaf 4 maanden na ondertekening koopovereenkomst - Verplichting om binnen 2 maanden na afgifte van de omgevingsvergunning de grond af te nemen (boete 10%). 6.3 Voorstel nieuwe voorwaarden Vervallen marktregulerende bepalingen Een aantal bovenstaande voorwaarden is opgesteld toen er meer vraag dan aanbod was naar gemeentelijke bouwkavels. Op dit moment is de marktvraag weggevallen en is er een overschot aan (gemeentelijke) woningbouwkavels. De verkoopregulerende voorwaarden kunnen in de huidige markt komen te vervallen: - Laten vervallen van verplichting tot zelfbewoning. - Laten vervallen van verbod op doorverkoop kavel/nieuwbouwwoning binnen 5 jaar. - Laten vervallen verbod op koop nieuwe gemeentekavel binnen 10 jaar. Voorgesteld wordt om bovenstaande marktregulerende bepalingen met ingang van dit nieuwe grondprijsbeleid niet meer op te nemen in nieuwe overeenkomsten, en tevens per die datum vervallen te verklaren voor alle nog lopende overeenkomsten waarin deze beperkingen zijn opgenomen. 17

18 Uiteraard kunnen de bovenstaande maatregelen weer worden ingevoerd zodra de markt/aanbod verhouding daar weer aanleiding toe geeft. Verkoopbevorderende maatregelen Zoals aangegeven vormt het voornaamste struikelblok tot het kopen van een woningbouwkavel de verkoop van de huidige woning. Op dit moment is het niet mogelijk om een kavel te kopen onder ontbindende voorwaarden. Hierdoor durft een categorie kopers de stap tot koop van een kavel niet te zetten. Gelet op de huidige economische ontwikkelingen, mogen we aannemen dat dit sentiment de komende jaren niet zal veranderen. De vraag die voorligt is: Hoe kunnen we deze categorie kopers toch over de streep trekken om een kavel te kopen? Het antwoord hierop ligt voor de hand: neem de voornaamste belemmering weg; geef kopers de mogelijkheid om een kavel voorwaardelijk te kopen. We kunnen dit doen door: - Kopers een overeenkomst aan te bieden waarin is opgenomen dat zij de overeenkomst kunnen ontbinden indien zij hun huidige woning niet binnen een periode van 1 jaar kunnen verkopen tegen een afgesproken minimum verkoopprijs. - Aanvullend: de minimale verkoopprijs moet door de makelaar onderbouwd kunnen worden. - Kopers betalen na 6 maanden (was 4 maanden) een (wettelijke) rentevergoeding van minimaal 4%. - Zodra de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is, gaan de reguliere termijnen voor schetsplan en omgevingsvergunning lopen. - Na verloop van de periode van 1 jaar kan de ontbindende voorwaarde in onderling overleg worden verlengd. De overeenkomst kan ook worden ontbonden. In dat geval betaalt de koper de rentevergoeding aan de gemeente. - Rekenvoorbeeld: 500 m 2 x 285 = % rente op jaarbasis 5.700, voor een half jaar dus Voor de koper een te overzien risico, voor de gemeente een kans op verkoop van de kavel en een dekking van 50% van de rentekosten indien de verkoop onverhoopt niet doorgaat. Toepassing verkoopbevorderende maatregelen Bij toepassing van de verkoopbevorderende maatregelen op alle gemeentekavels lopen we het risico dat definitieve verkoop wordt belemmerd door een groot aantal opties. Om deze reden passen we deze methode alleen toe voor kavels die langer dan 2 jaar te koop zijn. Hoofdstuk 7 Ingangsdatum tweede tranche nota grondprijsbeleid 2012 Als ingangsdatum voor het grondprijsbeleid 2012 is 1 april 2012 vastgesteld. Voorgesteld wordt een overgangstermijn tot 1 juli 2012 op te nemen voor die gevallen waarbij reeds een conceptovereenkomst is opgesteld in het eerste kwartaal Deze overgangsregeling geldt ook voor particulier ondernemers welke reeds een optie, recht van voorkeur of een conceptovereenkomst voor een individuele bedrijfskavel hebben voorliggen. 18

19 BIJLAGE 1 Bouwkosten per woningtype, Bron Bouwkostenkompas januari 2012 Rij- en hoekwoningen 19

20 Twee onder een kap woningen 20

21 21

22 Vrijstaande woningen 22

23 23

24 Appartementen 24

25 Bijkomende kosten 25

26 Bijlage 2 Tekening waardegebieden 26

27 Bijlage 3 Groenstrokenmodel 27