NIEUWE CONDITIES. Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "NIEUWE CONDITIES. Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed"

Transcriptie

1 NIEUWE CONDITIES Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed In het kader van H-LAB, ontwikkelen vanuit en voorbij de Tussentijd Anne Seghers (Studio Papaver) & Iris Schutten (Studio Iris Schutten) Januari 2013

2 NIEUWE CONDITIES Onderzoek naar financierings- en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed INHOUD 1. Voorwoord 2. De adaptieve stad Introductie 3. Verkleinen, vertrouwen en verbreden Financierings-en organisatieconstructies voor adaptief vastgoed A. HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN 1. Revolving Fund 2. Cash-flow planning 3. Right to challenge 4. Prestatiecontract 5. Urban Mining B. HET HERSTELLEN VAN VERTOUWEN 1. Trusts 2. LETS / Timebanking 3. Constructie Pyr 4. Coöperatie / Parapluhypotheek C. HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN 1. Slimmer Kopen 2. Crowd Funding 3. Koop/huur korting voor projecten met sociale en/of culturele meerwaarde 4. BIZ 5. Koophuur 4. Conclusie Het onderscheiden van schaalniveaus en samenvoegen van disciplines Ontwikkelend beheer Studycase Heesterveld 5. Bijlagen Interviews met Roelof Balk, Mariska van den Berg, Karel Dekker, John Habraken, Eva de Klerk, Ruben Maes, Bart van den Ouden, Hans Suurmond, Wouter Veldhuis en Willem Verbaan

3 1. VOORWOORD Deze studie naar nieuwe financierings-en organisatiemodellen voor bestaande sociale woningbouw werd gedaan binnen een bredere studie: H-LAB, ontwikkelen vanuit en voorbij de tussentijd. H-LAB is een architectonisch experiment èn cultureel programma in Heesterveld. Op een concrete en hands-on manier wordt onderzocht hoe de tussentijd kan worden benut voor nieuwe vormen van stedelijke ontwikkeling. H-LAB gaat ervan uit dat na 50 jaar uniform corporatief beheer de uitweg voor de vastgelopen stedelijke ontwikkeling in nieuwe typen van exploitatie en beheer ligt: in ontwikkelend beheer. Hoe daar concreet vorm aan kan worden gegeven is voor velen echter nog een vraag. Ondertussen nestelen zich op talloze locaties tussentijdinitiatieven in leegstaande gebouwen of op braakliggende terreinen. Veelal innovatieve, creatieve doeners en denkers die wel raad weten met de overdaad aan ruimte maar vaak veroordeeld zijn tot de tijdelijkheid. Wat gebeurt er als deze groep initiatief neemt tot ontwikkelen voorbij de tussentijd? Het doel is om tot een innovatief èn realistisch toekomstperspectief voor Heesterveld en woningen zoals die in Heesterveld te komen en hiermee het discours rondom stedelijke ontwikkeling van een nieuwe impuls te voorzien. Om tot een nieuwe strategie te komen wordt een drietal studies gedaan, één aangaande de mogelijkheden voor de typologie van Heesterveld, één aangaande duurzaamheid en water-, energie-, kapitaal- en materiaalstromen op deze locatie en één aangaande bestaande financierings-en organisatiemodellen die voor deze nieuwe strategie interessant zouden kunnen zijn: Nieuwe Condities. Voor dit onderzoek naar nieuwe condities zijn 10 experts die allemaal vanuit een andere discipline en functie raakvlakken en ervaring hebben met dit thema uitgenodigd in H-LAB en geïnterviewd. Tevens zijn 10 voorbeeldprojecten gezocht die als inspirerend èn overtuigend voorbeeld kunnen dienen dat de beschreven modellen werken. Met deze input is de tekst Nieuwe Condities geschreven. Deze experts zijn: Roelof Balk, zelfstandig adviseur publiek-private investeringen bij De Slimme Vos. Roelof heeft een achtergrond in de publiek-private financiering van gebiedsontwikkelingen. Bij het Ministerie voor Financiën heeft hij zich onder andere op macroniveau bezig gehouden met de vraag hoe je met de financiering van maatschappelijke belangen en projecten kunt omgaan. Dit uitte zich bijvoorbeeld in de ontwikkeling van een waarborgfonds voor sociale woningbouw en een waarborgfonds voor ziekenhuisfinanciering.gaandeweg is hij steeds meer naar de uitvoeringskant opgeschoven, meer naar de praktijk toe. Later is hij werkzaam geweest als directeur van het Nationaal Groenfonds. Dit fonds financiert natuur- en landschapsprojecten, waar financierings- en beheeraspecten ook veelvuldig aan bod komen. Vanuit het groenfonds is hij ook betrokken bij Fondsenbeheer, dat ondergebracht zit bij Rabo Vastgoed. Deze club beheert een aantal maatschappelijke fondsen die als financier optreedt met een combinatie van overheidsgeld en privaat geld. Voorbeelden van fondsen die hierbij aangesloten zijn, zijn het Nationaal Restauratiefonds, SVn, BOEi en natuurlijk het Nationaal Groenfonds. Hij is tevens directeur geweest van de Werkmaatschappij Markermeer-IJmeer, die per 1 januari 2013 is afgerond. Nu werkt hij voor Stichting Cultuur-Ondernemen aan het opzetten van regionale fondsen voor kunstenaars en culturele instellingen. Mariska van den Berg, zelfstandig onderzoeker. Mariska heeft een achtergrond in de kunst en werkt sinds oktober 2011 aan haar onderzoek Reclaim toe-eigening en publiek domein. Het onderzoek gaat in op projecten waarin stedelingen op eigen initiatief invulling geven aan plekken in de stedelijke openbare ruimte en publiek domein creëren. Ze heeft 30 (culturele) initiatieven onderzocht in binnen- en buitenland. Vragen die in het onderzoek aan

4 bod komen zijn: Als mensen zelf initiatief nemen, welke vormen van gebruik komen dan aan de oppervlakte? Welke verlangens leven er ten aanzien van de stad en wat zijn de achterliggende visies erop? Wat voor soort processen worden ontwikkeld op het gebied van participatie en beheer? Wat haar opviel was dat de onderzochte initiatieven vaak tijdelijk zijn er dat er nog weinig wordt nagedacht hoet te bestendigen op de lange termijn. De initiatieven die Mariska onderzoekt zijn allemaal kleinschalig en bevinden zich in de stedelijke openbare ruimte (niet in gebouwen). Karel Dekker, is met een achtergrond in de architectuur en economie werkzaam als onderzoeker en adviseur. Karel is één van de mede-oprichters van Stichting Open Bouwen. Vanuit deze achtergrond, houdt hij zich veel bezig met andere manieren van besluitvorming. Hierbij richt hij zich zowel op de procedures rondom besluitvorming, als op de juridische, financiële en technische kant om deze alternatieve besluitvorming daadwerkelijk mogelijk te maken. Later heeft hij ook nog bij TNO gewerkt. Voorafgaand aan zijn onderzoeksperiode heeft Karel Dekker veel ervaring opgedaan als architect in de volkshuisvesting. John Habraken, architect en onderzoeker. John is vooral bekend vanwege zijn theorieën over (massa)woningbouw. In zijn boek De dragers en de mensen omschrijft hij een alternatief voor het bouwproces. Zijn idee is om het bouwproces voor massawoningbouw te splitsen in verschillende soorten zeggenschap. Zo zou de bewoner volledige zeggenschap krijgen over zijn woning en zou de gemeenschap zeggenschap krijgen over de gemeenschappelijke ruimten en infrastructuur. Hiertoe zouden constructies gebouwd moeten worden als drager, waarbinnen een onafhankelijke inbouw is geplaatst, die steeds kan veranderen naarmate behoeften veranderen. Eva de Klerk, projectbooster. Eva werkt als aanjager van nieuwe creatieve en stedelijke ontwikkelingen en is zowel initiatiefnemer van het bottum-up herontwikkeling van het NDSM complex in Amsterdam Noord als van Heesterveld Creative Community en de Proeftuin waar de H-lab een onderdeel van is. Zij is betrokken bij het Gilde van Werkgebouwen aan het IJ en schreef samen met anderen de publicatie De stad als casco. Ruben Maes, adviseur met een achtergrond in de politicologie. Met zijn bureau &MAES doet Ruben alles op het gebied van advies, training en leiden en organiseren van bijeenkomsten in het publieke domein. Tevens is hij mede-initiatiefnemer van Marci Panis, een kunstenaarspand aan de Marcusstraat in Amsterdam. Daardoor is hij ook steeds meer in de discussie over broedplaatsen en Heesterveld-achtige locaties terecht gekomen.

5 Bart van den Ouden, architect. Bart heeft gewerkt aan het project Grote Woningen voor woningcorporatie Woonstad in Rotterdam. Het doel van het project was om meer grotere woningen te creëren binnen bestaand corporatief vastgoed door het samenvoegen van kleine woningen bij huurdersmutatie. Dit project is eind jaren negentig gestart en heeft acht jaar in groot tempo gedraaid, waarbij vele woningen zijn samengevoegd, door heel Rotterdam. Op dit moment worden nog wel woningen samengevoegd maar dit zijn slechts enkele woningen per jaar. Hans Suurmond, adviseur bij Context Adviseurs. Hans is begonnen als opbouwwerker. Hij haalde zijn drijfveer en inspiratie uit de leefwereld van bewoners. Toen hij de overstap maakte naar de woningcorporatiewereld, kwam hij veel meer terecht in een systeemwereld, met beleid en management, die ver af stond van de door hem gewaardeerde leefwereld. Juist het scharnierpunt tussen beide werelden trekt hem, tussen binnen en buiten. In 2008 is hij voor zichzelf begonnen, waarbij hij specifiek iets wilde blijven doen met dit scharnierpunt tussen de leefwereld en de systeemwereld. Sinds 2011 is hij tevens programmamanager Krimp in de anticipeerregio De Achterhoek. Wouter Veldhuis, stedenbouwkundige. Wouter is sinds 2008 officieel supervisor voor de nieuwbouwontwikkeling in de Zuidelijke H-buurt (Hakfort, Huigenbos, Heesterveld) en de bijbehorende parkeergarages. De supervisorrol voert hij uit in opdracht van het projectbureau stedelijke vernieuwing Bijlmermeer, onderdeel van stadsdeel Zuidoost. Omdat de ontwikkelingen al anderhalf jaar stil liggen, is Wouter momenteel niet actief in deze rol. Willem Verbaan, professor Sustainable Area Development en lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam. Na afronding van zijn studie econometrie, begon Willem zijn loopbaan vanuit een wetenschappelijke hoek (EUR en Wetenschappelijke Raad Regeringsbeleid). Vervolgens was hij werkzaam voor onder andere het Ministerie van VROM, het Amsterdamse GVB en de INB Groep. Later vervulde hij de functie van Directeur Business Development bij de Dura Vermeer Groep. In deze functie was hij verantwoordelijk voor strategieontwikkeling, business development, algemene leiding en relaties met de overheid. Willem is auteur van onder andere Wolk 777, over crisis, krimp en duurzaamheid en Nieuw krachtenveld, nieuwe paradigma s. De interviews waren stuk voor stuk inspirerend en een stimulans on onze zoektocht naar een nieuwe strategie voor sociale woningbouw voort te zetten. Onderstreept werd dat de toekomst ligt in de transformatie van de bestaande voorraad en dat daartoe veranderingen nodig zijn op organisatorisch en financieel gebied. De experts gaven aan dat deze veranderingen zeker mogelijk zijn, maar dat deze tevens een grote mentaliteitsverandering vergen. Een mentaliteitsverandering die momenteel in de maatschappij al gaande lijkt te zijn; één waarbij vanuit een nieuwe vorm van burgerschap, betrokkenheid, lokale communities, horizontale

6 netwerken en gezamenlijke draagkracht zowel financieel als inhoudelijk - de transitie naar een meer duurzame samenleving wordt vormgegeven. Citaten van de interviews, voorbeeldprojecten en nader informatie zijn door de tekst heen geweven op plaatsen waar dat relevant was. Voor wie geïnteresseerd is zijn de uitgewerkte interviews als bijlagen toegevoegd.

7 2. DE ADAPTIEVE STAD John Habraken Een woning is de kleinste cel van een groter organisme, de stad. Als je cel voor cel kunt blijven vernieuwen, dan blijf het organisme in leven. Een adaptieve stad is een stad die open staat voor verandering. Een stad als een levend organisme. Een stad die zich steeds weet aan te passen aan een continu veranderende maatschappij, aan andere wensen en aan andere gebruikers. Dat geldt voor grotere stedelijke structuren maar ook voor vastgoed. Vastgoed dat nieuwe ontwikkelingen weet te incorporeren is duurzamer dan statisch vastgoed dat dat niet doet. Statisch vastgoed zal technisch en functioneel sneller verouderen en daardoor ook eerder in waarde dalen. De private woningvoorraad houdt zichzelf doorgaans redelijk up to date, particulieren investeren graag in hun vastgoed. Corporaties zijn daar minder goed in, zij investeren doorgaans wel in onderhoud, maar verder dan dat gaan zij vrijwel niet. Nu met de crisis woningbouwcorporaties gedwongen worden om hun verdienmodellen te herzien, biedt het idee van de adaptieve stad hen een nieuw perspectief. Het op pijl houden of upcyclen van de bestaande voorraad is een strategie die de op veel plekken niet meer werkzame strategie van sloop/nieuwbouw en uitbreiding kan vervangen. Voor de waardestijging en duurzaamheid van vastgoed maar vooral ook voor de mensen die er wonen, is het interessant om te stimuleren dat functies kunnen wijzigen, ruimtes of zelfs hele woningen kunnen worden samengevoegd of dat in de loop van de tijd daktuinen en zonnepanelen kunnen worden toegevoegd. Zijn er modellen denkbaar waarbij ook de sociale woningbouw zichzelf up to date houdt, in plaats van dat zij in vijftig jaar wordt afgeschreven en in zijn totaliteit vervangen wordt? Bart van den Ouden: Er zijn wel kanttekeningen te plaatsen bij de werkwijze van corporaties. Zij rekenen met boekwaardes, terwijl een pand natuurlijk ook zelf een vastgoedwaarde heeft. Die hele waardeontwikkeling van het vastgoed wordt buiten beschouwing gelaten. Karel Dekker: Zoals ik het zie is de waarde van vastgoed de som van alle toekomstige kosten en opbrengsten. Dat is de vastgoedwaarde. Boekwaardes zijn eigenlijk iets van de oude tijd. Het enige wat is interessant is, wat je met het vastgoed kunt doen. De boekwaarde is totaal oninteressant, het enige wat interessant is, is wat de verdiencapaciteit van de woning in de toekomst is. De bestaande stad maakt een groter deel uit van onze leefomgeving dan de nieuw te bouwen stad. Bij het realiseren van een adaptieve stad is het dus zinnig om te kijken hoe het adaptief vermogen van de bestaande stad te verhogen is. Dit vermogen hangt af van allerlei factoren. Eigendom lijkt daarbij één van de meest sturende te zijn. Op het moment dat je eigenaar bent van een woning is er een sterkere prikkel om in je woning te investeren. Zowel de particulier als de woningbouwcorporatie investeren doorgaans in groot onderhoud. De particulier gaat echter vaak een stap verder. Zijn investeringen kunnen ook betrekking hebben op het aanpassen van de woning aan eigentijdse woonbehoeften of aan duurzaamheidseisen. Bij al deze aanpassingen aan de woning, is naast het verhogen van het direct woongenot ook het aspect van waardevermeerdering een onderliggende drijfveer. De woningvoorraad die in particuliere handen is, is hierdoor vrijwel altijd up to date. Woningen die corporatiebezit zijn, zijn veel minder vaak up to date. Corporatief vastgoed wordt neergezet voor vijftig jaar en blijft gedurende die tijd functioneel gezien vaak vrijwel onveranderd, terwijl de economische waarde en de boekwaarde geleidelijk teruglopen. Als de corporatie besluit tot het uitvoeren van onderhoud betreffen de ingrepen bijna altijd het terugbrengen van het vastgoed in de nieuwe staat waarin het werd opgeleverd. De kans om onderhoudswerkzaamheden in te zetten voor aanpassingen aan eigentijdse wensen, behoeften of andere gebruikers wordt door corporatie nauwelijks gegrepen.

8 Wouter Veldhuis: De afdelingen ontwikkeling en beheer zijn twee totaal verschillende werelden bij een corporatie. Het zijn twee verschillende kolommen in een organisatie met een andere denkcultuur. Een beheerder denkt in korte interventies: is er een lekkage, dan stuur ik een dakdekker. En is er een maand later bij iemand anders een lekkage, dan stuurt hij weer een dakdekker. Het duurt erg lang voordat iemand zich afvraagt of het niet beter is om het hele dak te vernieuwen. Maar ook budgettair is het heel anders. Projectontwikkeling gaat over hele grote bedragen, met daar een zware getrapte besluitvorming aan gekoppeld. Terwijl het bij beheer over kleinere bedragen gaat, betaald uit een reeds toegewezen beheerbudget, waardoor de besluitvorming ook veel sneller gaat. De pot geld van de afdeling beheer is al aanwezig; die is gecreëerd door reserveringen van de corporatie. De pot geld voor ontwikkeling moet altijd gezocht worden. Hans Suurmond: Uiteindelijk hebben gemeenten en corporaties al hun activiteiten gebaseerd op groei en waardevermeerdering. Dat zijn allebei zaken die niet meer vanzelfsprekend aan de orde zijn. Je komt er dan ook niet meer met eendimensionaal denken vanuit groei. Je moet anders gaan denken. Karel Dekker: Elke nieuwe sociale huurwoning heeft een onrendabele top van grofweg zo n euro. En hoe werd die betaald? Op het moment dat een corporatie een woning, met bijvoorbeeld een boekwaarde van euro, verkoopt aan de zittende bewoners voor euro. Dat brengt dus een ton winst. Daar kunnen ze dus de onrendabele top van drie nieuwe woningen van betalen. Maar de verkoop van woningen aan bewoners is gestagneerd, dat loopt helemaal niet meer. Deze trend zorgt dus dat corporaties moeten kijken naar andere manieren van het omgaan met hun voorraad. Het lijkt mij dat dit voor corporaties een prikkel is om te kijken hoe ze de waarde van hun bestaande voorraad beter op peil kunnen houden in plaats van in vijftig jaar af te schrijven. Dat opent perspectief voor dat ontwikkelend beheer waar jullie mee bezig zijn. Dus in plaats van afschrijven juist opwaarderen. Willem Verbaan: De klassieke wereld zal nooit meegaan met ontwikkelend beheer. Ze spelen het spel van het oude bussiness model al dertig jaar, dus waarom zouden ze het nu ineens anders moeten doen? Dat is alleen voorbehouden aan pioniers. Er zijn een paar mensen in Nederland die wel zo denken, maar dat zijn er maar een paar. Die hebben het dan over waardestromen en the living building concept. Die roepen steeds harder en harder en ze trekken overal aan de bel, maar er gaan geen deuren open. Op de kleine CPO-schaal gebeurt het wel, maar je moet eigenlijk een aantal gekken vinden die net boven dit klein schaalniveau willen uitsteken en als het ware een kritische massa gaan vormen om dit gedachtegoed voet aan de grond te laten krijgen. Een veel gehoord argument tegen het realiseren van adaptief vastgoed is dat regelgeving in de weg zou zitten. In de praktijk blijkt het echter zo te zijn dat er al heel veel mogelijk is. Denk aan de Solids in Amsterdam van woningbouwcorporatie Stadgenoot, waarbij gedurende het gebruik functies als wonen en werken kunnen veranderen. Waar veelal het starre bestemmingsplan wordt aangehaald als argument waarom flexibiliteit niet van de grond komt, toont het voorbeeld van de Solids aan dat dit helemaal geen belemmering hoeft te vormen. Ook in de NDSM-werf in Amsterdam Noord bleek qua regelgeving veel mogelijk. In de praktijk blijkt dat wanneer er sprake is van een werkelijk goed plan, idee of product, dat de regelgeving zich hier naar voegt. Solids. Een Solid is een gebouw met maximale vrije indeelbaarheid. Door overmaat te nemen in de vloerbelasting, de ontsluitingen, de meterkasten en de leidingkokers zijn uiteenlopende gebruiksvormen mogelijk. Het bestemmingsplan voor solids laat al deze gebruiksvormen toe, alleen coffeeshops, bordelen en zware industrie zijn uitgesloten. Degene die een Solid-ruimte huurt, is zelf verantwoordelijk voor de inbouw, inrichting en afwerking van de ruimte. De huurder is de baas. Zo kan er een winkel, woning, horecavoorziening of kantoorfunctie worden gerealiseerd. Solids kennen een langere exploitatietermijn dan

9 reguliere sociale woningbouw die in vijftig jaar wordt afgeschreven. Het idee hierachter is dat een langere exploitatietermijn automatisch van producten verlangt dat ze duurzamer en hoogwaardiger zijn. De eerste drie Solids zijn door woningbouwcorporatie Stadgenoot onder leiding van Frank Bijdendijk ontwikkeld op IJburg (Amsterdam Oost) en aan de Eerste Constantijn Huygensstraat (Amsterdam West).) Tony Fretton Architects ontwierp bovenstaande Solid aan de Eerste Constantijn Huijgenstraat. Solid 11 in Amsterdam West is in mei 2011 in één dag verhuurd via een online veiling. De bouwvergunning betrof een compleet leeg gebouw, welke de huurders later hebben ingedeeld en ingebouwd. NDSM werf. De NDSM is een voormalige scheepswerf die onder leiding van onder ander Eva de Klerk is ontwikkeld tot culturele broedplaats waarin onder meer een skatepark, theaterruimtes, horeca en kunstenaarsateliers zijn gehuisvest. Dit alles gebeurt op basis van een cascoplan dat door de huurders samen is ontwikkeld en dat door de gebruikers zelf is afgebouwd. Het gelijktijdig openstellen van een publieksfunctie tijdens bouwwerkzaamheden in dezelfde loods bleek in eerste instantie grote problemen op te leveren op het gebied van regelgeving en veiligheid. Daarmee kwam de gebruiksvergunning van het skatepark in het gedrang. Om dit probleem te omzeilen is een evenementenvergunning verstrekt voor meerdere maanden, die is omgezet in een gebruiksvergunning zodra alle veiligheidsmaatregelen waren afgerond. Hierdoor kon de loods gewoon toegankelijk zijn en gebruikt worden tijdens de werkzaamheden. Ook de bouwvergunning voor vrijinvulbare casco s bleek geen probleem; de vergunning is verleend op een set basisregels. Hieruit blijkt dat regelgeving zich in de praktijk kan voegen naar de vraag, mits er sprake is van een werkelijk goed initiatief. John Habraken In de wereld van de juristen was er een discussie gaande ten tijde van het koophuur-experiment van Frank Bijdendijk, over het al dan niet juridische bestaansrecht van een inbouwpakket. Maar juristen kunnen kibbelen wat ze willen, uiteindelijk gaat de wet toch altijd mee met de werkelijkheid. Dus als er een inbouwpakket nodig is, dan past die wet zich wel aan om dit mogelijk te maken. Ruben Maes De werkelijkheid is zo te manipuleren. Als er geen sterke reden is om te handhaven en er is wel een goede reden om een initiatief voort te zetten, dan blijft het gewoon. Als mensen het echt willen, dan worden regels geplooid om het toch mogelijk te maken of het te laten voortbestaan. Na diverse gesprekken met uiteenlopende experts uit de praktijk blijken de grootste struikelblokken niet de regelgeving maar de organisatiecultuur van woningbouwcorporaties en de financiering te zijn. In dit onderzoek zijn die financieringsconstructies en organisatiemodellen naast elkaar gezet die behulpzaam zouden kunnen zijn voor het realiseren van adaptief vastgoed. Als handleiding voor een corporatie, maar ook als handleiding voor huurders die zelf aan de slag willen met de transformatie van de hen omringende gebouwde omgeving.

10 3. VERKLEINEN, VERTROUWEN EN VERBREDEN Om tot adaptief vastgoed en daarmee tot een adaptieve stad te komen, is gekeken welke financieringsvormen en organisatieconstructies kunnen fungeren als een humuslaag waarop deze adaptieve stad kan groeien. Sommige modellen zijn nieuw of in opkomst, andere bestaan al langer in andere branches maar vinden nog niet vaak hun weg naar toepassing in de gebouwde omgeving. Bij het inventariseren van geschikte financierings- en organisatiemodellen zijn er drie trends/denkpatronen te ontdekken. Er is sprake van: A. HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN B. HET HERSTELLEN VAN VERTROUWEN C. HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN 3A HET KORTSLUITEN EN/OF VERKLEINEN VAN SYSTEMEN Waar vroeger winst werd behaald door schaalvergroting en massaproductie is voor de adaptieve stad juist maatwerk en betrokkenheid van belang. De opgeschaalde woningbouwcorporaties zitten gedifferentieerd maatwerk en diversiteit aan financieringsstromen en verantwoordelijkheid in de weg. Door binnen de financiële en organisatie structuur verschillende schaalniveaus aan te brengen en als corporatie dus niet meer alles van het wijkplan tot en met de spiegel boven de wastafel binnen één structuur onder te brengen, wordt participatie van en transformatie door meerdere stakeholders mogelijk Revolving Fund - 2. Cash-flow planning - 3. Right to challenge - 4. Prestatiecontract 3A.1 Revolving fund Een revolving fund is eigenlijk een oneindig recyclebare geldpot. In plaats van subsidies die eenmalig uitgekeerd worden, gaat het om zachte leningen. Deze leningen kennen zeer gunstige voorwaarden en in het geval van rente betreft dit een laag percentage. De aflossingen en eventuele renteafdracht stromen terug naar de pot, waardoor er weer andere projecten gefinancierd kunnen worden. Deze manier van financieren is een zeer duurzame manier die toekomstbestendig is. Nadere info: Het werken met revolverende fondsen is in opmars. Veel Europese structuurfondsen stappen over van subsidies naar revolverende fondsen. JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas) geldt vanuit de Europese Investeringsbank als het aangewezen fonds voor duurzame stedelijke ontwikkeling. Ook in Nederland groeit het aantal revolverende fondsen. Het Amsterdamse klimaatfonds, het Utrechtse grondfonds en tal van lokale energiemaatschappijen kennen een dergelijke constructie. Bron: Toolbox Financieringsconstructies Agentschap NL Revolving funds kunnen gestart worden vanuit overheden, vermogenfondsen of banken, of kunnen doorgroeien uit particuliere leenkringen. Bij het leenkringconcept wordt het sociale netwerk van een ondernemer aangesproken. Het doel is om het benodigde vermogen bijeen te brengen doordat dit netwerk bereid is geld uit te lenen. Door de sociale context is het ook hierbij vanzelfsprekend dat de meer sociale en milieu vriendelijke ondernemers meer succes hebben dan ondernemers die puur op winst uit zijn. Kenmerkend voor leenkringen is dat zij (meestal) tijdelijk zijn, dat deelnemers elkaar kennen, en dat het sterk op personen hangt. Langer lopende leenkringen hebben veelal dezelfde kenmerken als een revolving fund, zodat de deelnemers er om de beurt een beroep op kunnen doen. Bron: Idealenkompas innovaties in financiering

11 St. Denis [Parijs] door architectencollectief Exyzt: Het architectencollectief heeft een modernistische flat in een vrij harde, zakelijke constructie kunnen huren. Maar zij hebben ook het hele buitengebied ontwikkeld. Dat hebben ze gedaan door de huren in het gebouw iets op te hogen, waardoor er geld gegenereerd werd voor collectieve functies en voorzieningen in het gebouw en de ontwikkeling van de buitenruimte. Hierbij hebben zij nadrukkelijk de lokale bewoners opgezocht om goed de vraag naar functies en voorzieningen te duiden. (Foto: Le 6B Saint Denis-Paris, Mariska van den Berg) 3A.2 Cashflow planning Indien plannen groter zijn dan het investerend vermogen kan gedacht worden aan cash-flow planning. Hierbij worden de investeringen uitgesmeerd over een langer traject. Bij reguliere projectontwikkeling was het gebruikelijk om in één keer een hele grote investering te doen, zodat alles in één keer uitgevoerd kan worden. Maar bij cashflowplanning wordt over een langere periode in een gebouw geïnvesteerd waardoor het gebouw in de loop van de tijd ontwikkeld kan worden. Iedere keer als er gaandeweg voldoende inkomsten zijn gegenereerd, wordt opnieuw een investering gedaan voor een deelontwikkeling van het gebouw. Op deze manier wordt in Utrecht de Atoomclub gerealiseerd. Dit maakt de investeringen minder risicovol en maakt dat de plannen tussentijds kunnen worden bijgestuurd indien wenselijk. Tegelijkertijd worden de baten naar voren gehaald. Want in plaats van dat er pas verdiend kan worden als een plan in zijn geheel is uitgevoerd en de investering in één keer is gedaan, ontstaan er nu al tussentijdse verdienmogelijkheden. Atoomclub: De Atoomclub in Utrecht wordt door Rudy Stroink (TCN) herontwikkeld tot bedrijfsverzamelgebouw. Voor de ontwikkeling van het project wordt cash-flow planning toegepast. Rudy Stroink (TCN) over de Atoomclub, een tot bedrijfsverzamelgebouw herontwikkeld kantoorgebouw in Utrecht: De huurders betalen een vast bedrag per maand. En daar zit alles in, tot je brood toe, legt de oprichter uit. Ze krijgen nooit een rekening en mogen elke maand opzeggen. Ze krijgen geen narekening. We proberen het in drie jaar helemaal vol te krijgen. Met de huurders spreek ik af dat als het pand voor 40 procent vol zit, er dat luxe koffiezetapparaat komt, bij 70 procent komt de cloudcomputing en krokettenbar, en bij 80 procent de luxe vergaderzaal met zes beamers. Bij 100 procent krijgt het pand een totale make-over, buitenkant en landscaping. Ik maak dus een contract met mijn huurders: jouw prijs gaat niet omhoog, en wij profiteren er allemaal van als we een community creëren. De kern zit voor mij in de community. De aannemers doen mee in de financiering, zij worden in termijnen afbetaald. Financieel zit het zo in elkaar dat ik na drie maanden al een positieve cashflow heb en na zeven jaar geen schuld meer op het gebouw. (Uit: Sander Gelinck, (id&dn / transformatieteam), Toevalstreffers of nieuwe ontwikkelmodellen?, Renda, 31 mei 2012) Roelof Balk: Financiers van vastgoed kijken altijd naar hoe groot de kans is dat het lukt iets goeds tot stand te brengen, en hoeveel interesse er dan voor is van kopers, huurders en gebruikers. Als jij kan laten zien dat er in de ontwikkelfase al belangstelling voor is en wat het oplevert, dat vergroot de haalbaarheid voor het voortzetten van het initiatief enorm. Zeker als je ook laat zien dat er al een groep geïnteresseerden is. Dat verlaagt het risico dat de ontwikkeling mislukt zeer. Wat ook belangrijk is, is dat je het project in een fasering kunt opbouwen. Dus dat je niet in één keer zegt: de projectkosten zijn drie miljoen euro. Maar dat je meer denkt in termen van een cashflowplanning, waarbij de inkomsten die gedurende de looptijd gegenereerd worden, ingezet kunnen worden voor het

12 project. Dan zijn de investeringen kleinschaliger en krijg je een meer organische ontwikkeling. Je realiseert tijdelijke baten, die tegelijkertijd ook het risico op een flop aan de achterkant verkleinen. 3A.3 Right to Challenge Hierbij mogen groepen/partijen/gemeenschappen bieden op een lokale overheidstaak wanneer zij menen dit goedkoper, efficiënter of effectiever te kunnen. Dit recht is dus niet van toepassing op woningbouwcorpoaties, maar men zou zich voor kunnen stellen dat een corporatie zou een dergelijke right ook aan haar huurders zou kunnen aanbieden? Dit vraagt een openheid van zaken over de financiën! Nadere info: Right to Challenge maakt deel uit van de Localism Bill die eind 2010 is ingesteld in Engeland. Met het intreden van deze Localism Bill ontstond er in Engeland meer 'macht' en 'empowerment' voor lokale partijen; zowel voor gemeenschappen als voor lokale overheden. De Localism Bill werkt op vijf sleutelgebieden: Community Rights, Neighbourhood Planning, Housing, Empowering cities and other local areas, General power of Competence. Onder de Community Rights valt onder andere het Right to Challenge. Zie ook: en Eva de Klerk: In Heesterveld hebben alle huurders een individueel huurcontract. Dat is puur praktisch. Dat betekent dat ik, als projectbooster, de huuradministratie niet zelf hoef te doen, evenals contractbesprekingen. Het hangt een beetje van de grootte van het huurderscollectief af, maar als je als collectief dit soort dingen zelf oppakt, kan je veel geld besparen. Want elke huurdersmutatie kost woningcorporatie Ymere nu 1200 euro aan administratie. Dat geld zit nu verrekend in de huur. Dus daarop zou je dan kunnen besparen. Maar voordat je als collectief dit soort zaken kunt oppakken, is het van belang dat er écht sprake is van een hechte en betrouwbare groep. Mariska van den Berg: Voor succesvolle bottom-up initiatieven is het cruciaal dat de burger zich weet te organiseren. De overheid trekt zich terug noodgedwongen of vanuit een politieke opvatting en er zit weinig geld meer in de markt, die sowieso niet de geëigende partij bleek om het publieke belang te verdedigen. Het is nu aan andere partijen om dit op te pakken. Er wordt op het moment veel gekeken naar de manier waarop de civil society vorm krijgt in Groot Brittannië onder de noemer Big Society, wat uit dreigt te lopen op het over de schutting gooien van verantwoordelijkheden door de overheid. Maar als die maatschappelijke energie van onderop goed wordt gekanaliseerd kan op een wijze vorm gegeven worden aan een hernieuwde civil society waarin het publieke belang geborgd wordt. Het belang van de vele bottom-up initiatieven op het moment is dat zij daar boeiende voorzetten voor doen. Waar het in de kern over gaat, is dat er een andere relatie tussen burger en overheid wordt afgetast, of preciezer: tussen de burger en degene met juridische zeggenschap over de ruimte. Ik pleit ervoor dat de institutionele spelers deze initiatieven ruimte geven en faciliteren maar niet overnemen om ze te willen managen vanuit de eigen agenda en binnen de bestaande kaders. Evelien Tonkens hoogleraar Actief Burgerschap - merkt in haar onderzoeken naar burgerinitiatieven op dat als de overheid die stimuleert, steevast een beroep wordt gedaan op burgerplicht. Terwijl ik in het veld zie dat initiatiefnemers niet worden gemotiveerd door plicht maar door zeggenschap. Het lijkt erop dat de tijdsgeest verandert en dat de tijd daar rijp voor is. Ik denk dat die échte betrokkenheid van bewoners bij zelfinitiatieven de grote kracht is. Bart van den Ouden: In complexen waar wij veel woningen hebben samengevoegd tot grotere woningen ontstaat verschillende levenscycli. Die woningen die uit een samenvoeging zijn voortgekomen, passen niet langer in het onderhoudsplan van de normale corporatiewoningen in het gebouw. Dat maakt het zeer lastig voor de corporatie, want het gaat haast over onderhoud op maat. Toch is er nooit sprake geweest van een groep bewoners die heeft gezegd: Wij kennen onze woningen beter dan de corporatie, dus wij willen wel als een soort VVE het beheer en onderhoud op ons nemen. Enerzijds komt dit door de toch traditionele volkshuisvestingswereld waarbinnen dit samenvoegingproject plaatsvindt, waardoor bewoners het gevoel hebben dat die ruimte er misschien niet is. Maar anderzijds komt dit ook door de houding van bewoners. Die stellen zich toch zeer consumptief op: wij betalen huur aan jullie, dus jullie moeten het ook maar regelen ook.

13 3A.4 Prestatiecontract Er wordt niet bij aanvang betaald voor het product maar alleen als het ook werkelijk rendement of besparingen oplevert. Een prestatiecontract legt prestaties vast en maakt verduurzaming van bestaand vastgoed mogelijk zonder extra kosten, door te investeren in energiebesparende maatregelen. De investering wordt betaald door de besparing op de energiekosten. (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture, NAI uitgevers 2013) Nadere info: Een hierbij toegepaste methode is de Equity Kicker. Er wordt vooraf afgesproken dat de investerende partij een (klein) deel van de waardevermeerdering van de onderneming als vergoeding krijgt. Door bijvoorbeeld af te spreken dat als het aandelenkapitaal op een bepaald moment een bepaald bedrag waard is, dat dan een deel van de waarde de investerende partij toekomt (uitbetaling). (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture 2013) 3A. 5 Urban Mining De behoefte aan ruwe grondstoffen terugbrengen door hergebruik van deze grondstoffen uit afval. Goud, koper, lood, nikkel, zink. Tot nu toe haalden we het ver weg uit het buitenland. Eigen mijnen hebben we niet. Met de opkomende economieën zal een strijd om schaarser wordende ruwe grondstoffen ontstaan. Urban Mining biedt uitkomst: de stad als moderne mijn waar we alle edelmetalen uit halen, zoals mobieltjes, computers en alle andere producten waar grondstoffen inzitten. Een nieuwe ontwikkeling waar Nederland in voorop loopt en waarin we een belangrijke rol kunnen spelen als afvalrotonde van Europa. (Uit: De flexibele stad, oplossingen voor leegstand en krimp, Temp.architecture, NAI uitgevers 2013) Villa Welpeloo van 2012 architecten: 2012Architecten zoekt bij aanvang van een project altijd of er nog materiaal nabij de bouwplaats beschikbaar is dat geschikt is voor hergebruik bij de bouw. Eigenlijk niets nieuws, in voorgaande eeuwen werden ook balken, stenen, deuren, en soms hele muren en kapconstructies hergebruikt bij nieuwbouw. Bij de firma Lotex in Enschede, een verzamelbedrijf van oude textielmachines, vonden de architecten een textielmachine uit 1989, waarvan het staal goed bruikbaar was voor de constructie van het huis. En bij de Twentse Kabel Fabriek in Haaksbergen werden afgedankte kabelhaspels betrokken. Het kernhout van de haspels is gebruikt voor de bekleding van de gevels. Voor de isolatie van de gevel en het dak is gebruik gemaakt van polystyreenplaten afkomstig uit een gesloopt naburig bedrijfsgebouw. In totaal is ongeveer 60% van het toegepaste materiaal hergebruikt: de vloeren, de staalconstructie (90%), de secundaire constructie, houten stabiliteitswanden, de isolatie, de gevelbekleding, de lift en onderdelen van de maatwerk kasten, waarin aan de binnenzijde oude bouwborden zijn verwerkt. De Noorderparkbar van Bureau SLA en Overtreders: Dit paviljoen in de Noorderparkkamer in Amsterdam Noord is het eerste 100% marktplaats-gebouw van Nederland. Het is volledig

14 opgebouwd uit tweedehands materialen die via Marktplaats gevonden zijn. De ontwerpers en architecten van bureau sla en Overtreders w traden op als initiators, fondsenwervers, ontwerpers, handelaars en bouwers. Het paviljoen bestaat uit drie stalen frames, afkomstig van gestripte units van een tijdelijk ziekenhuis. Eén van deze frames is volledig willekeurig afgewerkt met ramen, kozijnen en lichtkoepels De Noorderparkbar is een product van deze tijd. Het gehele paviljoen is afgewerkt met houten planken afkomstig van een failliete bekistingfabriek Dankzij de combinatie van crowdfunding via een bottom-up proces en de betrokkenheid van bedrijven en buurtbewoners is het een groot succes. De manier van werken heeft ervoor gezorgd dat iets wat onmogelijk leek toch is gerealiseerd. 3B. HET HERSTELLEN VAN VERTROUWEN Een adaptieve stad bloeit op bij een grote mate van betrokkenheid en vertrouwen. Voor de geïnstitutionaliseerde corporatiewereld betekent dat een omslag. Het is nu zo dat de corporatie verantwoordelijk is voor de beslissingen over het vastgoed. Zowel keuzes over hoe woningen ingedeeld worden als besluiten over het beheer en de financiering van complexen liggen bij de woningcorporatie. Maar wanneer bewoners en gebruikers meer zeggenschap krijgen over hun woonomgeving ontstaat de mogelijkheid om corporatief vastgoed adaptiever te laten zijn. Wederzijds vertrouwen is hierbij van doorslaggevend belang. En dit vertrouwen moet van beide kanten worden opgebouwd. Bewoners zullen zich hiertoe pro-actiever moeten opstellen en laten zien dat ze het aankunnen om verantwoordelijk te zijn voor het beheer van gebouwen. Daarnaast zullen corporaties moeten inzien dat het niet nodig, handig en efficiënt is wanneer zij ook alle kleine schaalniveaus willen bepalen en zullen zij het moeten leren om bepaalde verantwoordelijkheden over te dragen aan bewoners. 1. Trusts 2. LETS / Timebanking 3. Constructie Pyr 4. Coöperatie / Parapluhypotheek Hans Suurmond: We zeggen tegenwoordig heel gemakkelijk dat we moeten loslaten. Ik geloof dat dat wel is waar het om gaat in de toekomst. Je moet kunnen loslaten en vertrouwen hebben dat het wel goed komt. Maar dat staat nog maar in de kinderschoenen. Want tussen zeggen en doen is nog een hele lange, hobbelige weg te gaan. Ruben Maes: Wat betreft regelgeving denk ik altijd dat het beter is om achteraf je excuses aan te bieden dan om vooraf toestemming te vragen. En die ruimte is er ook veel meer dan mensen denken. Vertrouwen is essentieel als onderlegger voor het handelen. 3B.1 Trusts Trusts zijn ondernemingen die door de community geleid worden. Trusts kunnen bijvoorbeeld gebouwen en eigendommen beheren en/of exploiteren. De buurt of wijk vormt hierbij steeds het referentiekader. Het gaat niet om de financiële winst; het gaat om de mensen in de wijk, om ze vooruit te helpen, perspectief te bieden. Niet instituties of overheden maken de dienst uit, maar burgers zelf. Een trust drukt het vertrouwen in burgerorganisaties uit om zelf publieke verantwoordelijkheid vorm te geven. Champlain Housing Trust, Vermont (USA): Dit project is een voorbeeld van een Community Land Trust (CLT). CLTs komen vooral in de Verenigde Staten voor. Het zijn organisaties die gronden

15 verwerven en die, samen met de gemeenschap, beheren als een gemeenschappelijk goed. Naast koopwoningen kan de CLT ook winkelruimte, ruimte voor culturele activiteiten, of waar er in de buurt ook maar behoefte aan is verkopen en soms verhuurt de CLT ook woningen. Champlain Housing Trust is een van de grootste en meest succesvolle CLTs in Amerika. De trust werd in 1984 opgericht door het stadsbestuur samen met activisten voor het recht op wonen. Burlington heeft een zeer progressieve politieke traditie, en de overheidssteun verklaart in grote mate de groei en het succes. In 2006 fusioneerde de oorspronkelijke Community Land Trust met de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappij. Daardoor beheert de Champlain Housing Trust nu niet alleen sharedequity huizen, de koophuizen dus waarbij de trust eigenaar blijft van de grond, maar ook klassieke sociale huurwoningen, gemeenschapshuizen, huurwoningen aangepast aan gehandicapten, etc. In totaal wonen meer dan 2000 gezinnen in een huis van de Champlain Housing Trust. De organisatie ziet het als haar belangrijkste opdracht om iedereen, en in de eerste plaats de laagste inkomensgroepen, een kwalitatieve en betaalbare woning te bieden. Daarnaast spelen ze ook een belangrijke rol bij andere stedelijke kwesties. Zo zijn ze twintig jaar geleden gestart met het opkopen en opknappen van gebouwen in een buurt die door veel leegstand geteisterd werd. Ze zorgden er niet alleen voor betaalbare woningen, maar maakten ook ruimte voor winkels en ateliers, om de buurt nieuw leven in te blazen. Nadere info: Een CLT hanteert een aantal basisprincipes: 1. De scheiding tussen de eigendom van de grond en het gebouw De CLT is altijd eigenaar van de grond. De woningen die er op gebouwd worden, worden eigendom van hun bewoners. Zij krijgen namelijk een eeuwig gebruiksrecht op hun huis. Zo krijgen ze dezelfde voordelen en verantwoordelijkheden als een gewone eigenaar: ze mogen hun huis verbouwen of verkopen, hun kinderen kunnen het later erven. Ze moeten het wel altijd zelf bewonen, en mogen dus niet verhuren. 2. Tussenkomst in de aankoopprijs, die wordt teruggevraagd bij de herverkoop. De koper koopt de woning aan onder de marktprijs. Het verschil wordt bijgelegd door de trust. Wanneer hij later zou willen verkopen verliest hij wel deze tussenkomst. 3. Bij herverkoop van de woning ontvangt de CLT het grootste gedeelte van de meerwaarde. Als een eigenaar besluit zijn woning te verkopen zal de Trust die terugkopen. De eigenaar ontvangt al wat hij zelf heeft geïnvesteerd, maar slechts een klein deel van de meerwaarde. De rest ervan wordt door de CLT gebruikt om de woning opnieuw aan een lage prijs te kunnen verkopen aan een ander gezin. 4. De CLT wordt bestuurd door de bewoners, de buurt en de overheden. Alle bewoners kunnen participeren aan het bestuur, maar ook buren die niet in een CLT-huis wonen en overheden, zoals de gemeente of het gewest, worden bij het bestuur betrokken. Hans Suurmond: Ik geloof erg in het trust-idee. Maar zo n trust moet wel vastgoed hebben, wil het beklijven. Er moet wel een verdienmodel onder liggen. Dat betekent dat instituties ook dingen moeten loslaten. Als de gemeente vastgoed afstoot, zie je vaak dat het teruggaat naar andere instituties. Maar dat zou ook naar bewoners terug kunnen. Maar dan moet wel goed doordacht worden wat de consequenties hier van zijn, zeker wat betreft onderhoud en beheer van vastgoed. Ik ken een voorbeeld in Oss, waar verschillende partijen en instanties een ruimtelijke wens hadden. Een verzorgingstehuis wilde uitbreiding, een sportvereniging wilde een vernieuwing van de sportvoorziening, een school wilde ruimte om een brede school te ontwikkelen en er waren nog wat oude panden die een bestemmingswijziging moesten krijgen. Er ontstond een keten van zaken die moesten worden aangepakt. Al die bewegingen samen konden het voor elkaar krijgen, door ook geldstromen te koppelen. Maar het heeft een jaar geduurd om alle partijen te overtuigen om mee te werken aan dat integrale plan. Omdat zij een stukje zeggenschap moesten inleveren over de besteding van budgetten. Macro zie je dat het uit moet kunnen, terwijl je op microniveau op problemen stuit. Dat betekent dat een flexibelere houding in de verantwoording van geldstromen nodig is. Dingen zijn dan niet meer één op één terug te rekenen, doordat alles in elkaar geschakeld zit. Mariska van den Berg: Of en hoe een initiatief zich bestendigt op de langere termijn verschilt enorm per project. Ik heb drie verschillende vormen van beheer gevonden. De eerste categorie betreft echte burgerinitiatieven. Het Afrikaanderplein in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost is hier een mooi voorbeeld van. De initiatiefnemers hebben gekozen voor een informele en democratische vorm van beheer. Er is een vereniging opgericht en er wordt uitsluitend met vrijwilligers gewerkt, niemand wordt betaald. Het project is succesvol en het stadsdeel heeft hen volledig zelfbeheer aangeboden van dat stuk van de openbare ruimte. Het stadsdeel wilde daar een vergoeding voor geven maar die is niet aangenomen omdat de groep een onafhankelijke positie wilde behouden. Dit laat zien dat

16 stedelingen bereid zijn om tijd en energie te steken in de openbare ruimte, maar dat ze dan wel zeggenschap willen hebben. De derde en meest interessante vorm vind ik een meer hybride vorm van beheer, met betrokkenheid van corporaties, (lagere) overheid, marktpartijen en maatschappelijke organisaties als kinderopvang, de voedselbank, scholen, fondsen en dergelijke. Er is veel mogelijk met ruildiensten tussen de verschillende betrokken partijen. In deze hybride vorm zie ik de meeste toekomst, ze voorziet in een breed draagvlak en onafhankelijkheid voor de initiatiefnemers. Deze hybride vorm heb ik vooral gezien in het buitenland, er zijn voorbeelden in Nederland hoewel hier nog veel geleund wordt op budgeten voor burgerinitiatieven en cultuursubsidies, beiden geen solide bronnen op dit moment. 3B.2 Time is money De Time is money gedachte maakt het mogelijk om ook je tijd of inzet als betaalmiddel te gebruiken. Hierbij kan worden gedacht aan klusuren, maar ook aan meer administratieve taken die met (collectief) wonen gepaard gaan. Een dergelijk gegeven kan ook worden toegepast bij het betalen van huur. Het idee is dat niet alle huur met geld hoeft te worden betaald, maar dat een deel kan worden betaald middels arbeid. Dit wordt reeds toegepast bij het project de Grote Pyr in Den Haag, waar alle huurders een klusverplichting van 8 uur in de maand hebben, maar er ook voor kunnen kiezen deze af te kopen. Van het geld dat door de afkopers bijeen wordt gebracht, wordt een betaalde kracht aan het werk gezet. Andere voorbeelden zijn met name te vinden in gemeenschappelijk beheer van openbare ruimte. Dit functioneert alleen in complexen waar sprake is van enige mate van sociale controle en vertrouwen. Time/bank: Er ontstaan steeds meer collectieven waarbij buiten het geldsysteem om nieuwe stelsels worden ontwikkeld om ook directe diensten- en productenruil mogelijk te maken. Een voorbeeld is Time/Bank. Dit is een online platform waar kunstenaars, curatoren, schrijvers en andere betrokkenen in de culturele sector tijd, kennis en vaardigheden kunnen uitwisselen zonder gebruik te maken van geld. Op Time/Bank plaatst de kunstenaar of organisatie een oproep aan mensen of instellingen die hierbij kunnen helpen. De inzet wordt niet met euro s betaald, maar gewaardeerd met Hour Notes. Met de Hour Notes kan een kunstenaar of instelling zelf een dienst of tijd kopen in een Time/Store, of bij een instelling die de Hour Notes accepteert. Grote Pyr. In de Grote Pyr, een woon-werkgebouw in in een voormalige, monumentale school in Den Haag betalen huurders een deel van de huur met geld, en een deel met arbeid. Daarnaast kunnen huurders investeren in hun woning en/of werkruimte, en dit bedrag in de loop van de tijd

17 terugkrijgen middels een korting op de huur. De Grote Pyr wordt beheerd door de stichting Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade en is ontworpen en begeleid door architecten Iris de Kievith en Iris Schutten. Mariska van den Berg: Bij corporaties en overheden zie je een zekere terughoudendheid om mensen zelf verantwoordelijkheid te geven. Deze partijen hebben een sterke neiging om er allerlei tussenpersonen tussen te zetten, om processen te organiseren of om bewoners te vertegenwoordigen. Hier ontstaat een soort commerciële tussenlaag die niet die betrokkenheid heeft die de burgers zelf wel hebben. Het is immers hun leefomgeving. Maar de instituties hebben het idee dat bewonersgroepen te precair zijn, dat die instabiel zijn. En daarom is het goed om de goede voorbeelden te promoten, om te laten zien dat bewoners deze verantwoordelijkheid weldegelijk aan kunnen en zelfs heel goed aankunnen. Daarmee kan je die grote partijen overtuigen om af te stappen van die tussenlaag. 3B.3 Constructie PYR Huurders doen een investering in de woning, en krijgen deze terug via een korting op de huur. Zo hoeft de eigenaar geen grote bedragen in één keer en vooraf te investeren. Dit principe wordt toegepast bij het project Grote Pyr, van de stichting WWW, Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade in Den Haag. In de Grote Pyr, een woon-werkgebouw in een voormalige, monumentale school in Den Haag betalen huurders een deel van de huur met geld, en een deel met arbeid. Daarnaast kunnen huurders investeren in hun woning en/of werkruimte, en dit bedrag in de loop van de tijd terugkrijgen middels een korting op de huur. De Grote Pyr wordt beheerd door de stichting Wonen Werken Waldeck Pyrmontkade en is ontworpen en begeleid door architecten Iris de Kievith en Iris Schutten. 3B.4 Coöperatiemodel en parapluhypotheek De coöperatie is eigenlijk een oud en beproefd concept. Een groep mensen richt samen een coöperatieve vereniging op om te kunnen profiteren van schaalvoordelen bij investeringen, het risico en de investering te spreiden over vele deelnemers en een groot aantoonbaar draagvlak te creëren. Afhankelijk van het gekozen concept blijft het geld dat terugverdiend wordt (volledig) binnen de vereniging om voor herinvestering en/of andere maatschappelijke doelen gebruikt te worden of vloeit (voor een deel) terug naar de leden, die er oorspronkelijk ook geld in hebben gestopt. (Bron: Stichting Apart Wonen) John Habraken: In sommige gevallen ben je als gemeenschap, de vereniging, gezamenlijk eigenaar van het gemeenschappelijke deel van een appartementencomplex. In Amerika is dat een hele bekende formule, dat heet daar een condominium. Bij de koop van zo n woning word je contractueel ook lid van een condominium-vereniging die alles verzorgt wat gemeenschappelijk is. Denk aan een gemeenschappelijke tuinman of bij een lekkage aan het dak. Maar binnen de woning kan je als bewoner zelf verbouwen wat je wil. Die scheiding is heel belangrijk, dus wat gemeenschappelijk is en wat individueel is. John Habraken: Op het moment dat het niet duidelijk is wat gemeenschappelijk is en wat individueel is, wordt het moeilijk voor mensen om zelf initiatief te nemen. Want dan is het niet duidelijk voor mensen om te beslissen wat precies binnen hun eigen bereik ligt en wat daarbuiten. Tegelijkertijd is het voor bewoners lastig om te bepalen waar ze heen moeten met hun voorstel op het moment dat ze iets met hun omgeving willen wat de individuele schaal ontstijgt. Die twee niveaus van verantwoordelijkheid het individuele en het gemeenschappelijke zijn beide belangrijk en hebben elkaar nodig. Zo kan het gemeenschappelijke pas goed werken als mensen op individueel niveau een zekere mate van zeggenschap of verantwoordelijkheid hebben. Roelof Balk: In het landelijk gebied wordt gewerkt met gebiedsfondsen. Daar wordt geld in verzameld van overheden en niet-overheden. Vaak begint dit vanuit het enthousiasme voor een bepaald idee van één partij of persoon die vervolgens enthousiasme bij andere partijen in de streek weet te beroeren. Vervolgens zijn er partijen die een groot belang hebben in zo n gebied of streek, waardoor ze bereid zijn om financieel bij te dragen. En dan kan je vervolgens overheden zover krijgen om te co-financieren. Dan worden die middelen aan elkaar geknoopt en dat geeft financiële dekking om beheersovereenkomsten te sluiten met een langere looptijd, bijvoorbeeld twintig jaar. In

18 zo n beheersovereenkomst staan bijvoorbeeld verplichtingen voor een boer om bepaalde landschappelijke ingrepen te doen op zijn grond, waar hij een langjarige vergoeding voor terug krijgt. Nadere info: Een appartementencomplex en een coöperatieve flatexploitatie zijn twee eigendomsvormen van woongebouwen die grote verschillen kennen op juridisch vlak. Zo wordt een appartementencomplex gesplitst in verschillende appartementsrechten, waarbij ook gelijktijdig de Vereniging van Appartementseigenaren opgericht wordt. Daarnaast kent het Nederlandse recht ook een oudere vorm voor de exploitatie van (woon)gebouwen: de coöperatieve flatexploitatievereniging die veelal gebruik maakt van een parapluhypotheek. Bij een VvE van een appartementencomplex is een appartementseigenaar strikt genomen eigenaar van een appartementsrecht. Dit appartementsrecht geeft de appartementseigenaar het exclusieve recht een bepaald deel van het appartementencomplex (zijn appartement) te gebruiken, waarbij iedere eigenaar eveneens gebruik mag maken van de gemeenschappelijke delen of zaken. Niet de VvE maar de appartementseigenaren gezamenlijk zijn eigenaar van het gehele appartementencomplex, waarbij ieder eigenaar dus afzonderlijk een exclusief recht heeft op (het gebruik van) het eigen appartement. Bij een coöperatieve flatexploitatievereniging is dit anders. De coöperatie is namelijk de eigenaar van het gehele gebouw. De coöperatie geeft lidmaatschapsrechten uit aan de leden (de appartementseigenaren ) om de woning te bewonen en gebruik te maken van de gemeenschappelijke delen of zaken. Het aantal lidmaatschappen is dus gelijk aan het aantal woningen. Maar het eigendom van de woning blijft in handen van de coöperatie. De leden (te vergelijken met de appartementseigenaren) kopen alleen een lidmaatschap. Hieruit blijkt al snel een groot verschil tussen de VvE en de coöperatie. Bij een coöperatieve flatexploitatie is de coöperatie eigenaar van het gebouw en de woningen, terwijl dat bij de VvE niet zo is. Dit valt terug te zien in de kadastrale gegevens. Hier staat vastgelegd wie de eigenaar is van een gebouw. Bij een appartementencomplex staan in de kadastrale gegevens steeds de eigenaren van appartementsrechten genoemd. Dit in tegenstelling tot de coöperatie. In het kadaster wordt namelijk niet opgenomen wie een lidmaatschap heeft in de coöperatie, alleen de coöperatie zelf wordt vermeld als eigenaar van het (gehele) gebouw. De enige mogelijkheid om inzage te krijgen in lidmaatschappen, is het raadplegen van het ledenregister van de coöperatie, zoals dat door het bestuur wordt bijgehouden. Een ander verschil tussen de VvE en de coöperatie komt tot uitdrukking in het afsluiten van de hypotheek. Een appartementseigenaar kan een hypothecaire lening afsluiten op zijn (individuele) appartementsrecht. Dit ligt anders bij de coöperatie. In dat geval kan alleen door de coöperatie één hypothecaire lening worden afgesloten ten aanzien van het hele gebouw. Een dergelijke hypothecaire lening wordt ook wel aangeduid met de term paraplu-hypotheek. De verschillende leden kunnen aan deze hypotheek deelnemen. Een individueel lid van de coöperatie kan in principe dus niet op eigen houtje bepalen bij welke bank hij zijn hypotheek wil afsluiten. Het lid is gebonden aan hetgeen de coöperatie hieromtrent heeft bepaald. Wel is het zo dat de coöperatie (in tegenstelling tot de VvE) gemakkelijker een geldlening of extra hypotheek kan afsluiten in het geval dat bijvoorbeeld wenselijk is voor te verrichten groot onderhoud. De coöperatie is daarbij niet afhankelijk van de (individuele) financiële draagkracht van haar leden. Een laatste belangrijk verschil is gelegen in het feit dat de coöperatie meer voorwaarden kan stellen aan het lidmaatschap dan de VvE. Tot op zekere hoogte kan dit ook bij de VvE worden bewerkstelligd, indien annex 1 Modelreglement 1992 (of de annex bij het Modelreglement 2006) van toepassing is verklaard. Echter, bij de coöperatie is het mogelijk een (betere) ballotage te voeren en naleving van de statuten af te dwingen. Dat is dan ook de reden dat ervoor wordt gekozen om de coöperatie toe te passen bij met name serviceflats en bijzondere woonvormen op ideële basis. Op die manier is het namelijk mogelijk aan leden bijvoorbeeld een bepaalde leeftijdsgrens te verbinden (serviceflats) of het stellen van strenge eisen aan de toelating en leefwijze van de leden, zoals communes of groepswonen. Een uitwerking van een coöperatie is de kredietunie. Dit is een coöperatie waarbij vermogende leden geld inleggen. De coöperatie financiert er ledenondernemers mee, die geld nodig hebben. De ene ondernemer leent dus aan de andere ondernemer. Kredietunies zorgen ervoor dat er nieuwe kredietverstrekkers opstaan die bedrijven uit de eigen bedrijfstak kunnen ondersteunen. Een kredietunie voor bakkers wordt dan bijvoorbeeld geleid door een gepensioneerde bakker. Voordeel hiervan is dat een oude rot in het vak het bedrijfsplan van een kredietaanvrager goed kan inschatten. Het buitenland kent deze financieringsvorm al langer. Bron: Stichting Apart Wonen 3C HET VERBREDEN VAN INVESTEREND VERMOGEN Tot nu toe zitten veel van de financiële en organisatiestructuren zo in elkaar dat alleen enkele en grote partijen kunnen investeren in de gebouwde omgeving. Wanneer er buiten de traditionele investeringskaders gedacht wordt, kunnen ook kleinere partijen en particulieren meer invloed uitoefenen op het corporatief vastgoed, wat perspectieven opent voor een adaptieve stad. 1. Slimmer Kopen 2. Crowd Funding 3. Koop/huur korting voor projecten met sociale en/of culturele meerwaarde

19 4. BIZ 5. Koophuur 3C.1 Slimmer kopen Investeringen in het doorontwikkelen van de woning worden verlegd naar de huurder. Het concept Slimmer kopen is gebaseerd op de gedachte dat ook mensen met een kleinere portemonnee in de gelegenheid zouden moeten zijn om via de waardeontwikkeling van hun eigen woning een vermogen op te bouwen. In de basis betreft het een koop-met-korting-concept. Als tegenprestatie voor die korting dient de woning bij verkoop aan de corporatie aangeboden te worden en wordt de winst of het verlies gedeeld met de corporatie. Afhankelijk van de gekozen vorm, heeft de corporatie een terugkooprecht of terugkoopplicht. Eva de Klerk: Een belangrijk leerpunt uit het proces rond de NDSM-werf is dat je huurders mede-eigenaar van het project moet zien te maken. Want wanneer er geen eigenaarschap is bij de verschillende groepen wordt er zelf geen verantwoordelijkheid genomen. Wouter Veldhuis: In de essentie gaat het over eigendom. Je moet als bewoner het gevoel hebben dat de woning je eigendom is, dan ga je investeren. En dat werkt ook bij deel-eigendom, zoals bij Slimmer Kopen. Het is toch opvallend dat voortuintjes bij huurwoningen vaak niet van de grond komen en bij koopwoningen wel. Terwijl mensen vaak langer in een huurwoning wonen dan in een koopwoning. Mensen die een koopwoning wonen, zien een investering in hun tuin toch als een waardevermeerdering voor het huis, terwijl mensen in een huurwoning dan eerder de keuze maken voor een mooie flatscreen, die ze weer kunnen meenemen als ze verhuizen. John Habraken: Bij de vroegere woningcorporatie Het Oosten heeft Frank Bijdendijk een experiment gedaan dat koop-huur heette. Dat was nog voordat hij met de Solids bezig was. In dit experiment zouden de bewoners huurders de mogelijkheid krijgen om eigenaar te worden van de inbouw, van de binnenkant dus. De corporatie bleef wel eigenaar van het gemeenschappelijke, dus van de gevel, het trappenhuis, de fundering, het dak en de liften. En voor dit gemeenschappelijke zouden alle bewoners dan een huur betalen. Een belangrijk punt was dat de bewoners een lening moesten kunnen afsluiten om eigenaar van de inbouw te kunnen worden, zoals andere mensen een hypotheek kregen om eigenaar van een woning te worden. Het was daarbij vooral belangrijk dat mensen hun rente op die lening konden aftrekken van het belastbaar inkomen, net zoals bij de hypotheekrenteaftrek het geval was. Dat heeft Bijdendijk toen voor elkaar weten te krijgen met de belastingdienst en een aantal grote beleggers zoals ABP. Het zag er allemaal heel rooskleurig uit. Toen is Het Oosten een eerste experiment gestart met 500 woningen in Amsterdam. Er was een enorme belangstelling voor, want binnen een week was de intekening op de woningen vol. Maar helaas heeft op dat moment de regering de belastingwet veranderd, met gevolgen voor de mogelijkheid om de hypotheekrente af te trekken voor de lening op de inbouw werd geschrapt. En hiermee verloor het hele experiment een groot stuk van zijn kracht en is het initiatief afgeblazen. Nadere info: Het concept Slimmer Kopen is ontwikkeld door de Eindhovense woningcorporatie Trudo. Inmiddels heeft deze corporatie het concept zodanig uitgewerkt dat het als totaalpakket door andere corporaties te gebruiken is. Het concept is gebaseerd op de gedachte dat ook mensen met een kleinere portemonnee in de gelegenheid zouden moeten zijn om via de waardeontwikkeling van hun eigen woning een vermogen op te bouwen. In de basis betreft het een koopmet-korting-concept dat zowel voor de bestaande voorraad van corporaties kan worden toegepast als op nieuwbouw. Iemand die via Slimmer Kopen een woning koopt, is voor de volle 100% juridisch eigenaar van die woning, met alle voordelen die daar bij horen. Zoals hypotheekrenteaftrek, vermogensopbouw door waardevermeerdering van het vastgoed en de vrijheid om de woning aan te passen aan de wensen van de gebruiker. Een Slimmer Kopen-woning is een woning die met korting van de corporatie gekocht wordt. Als tegenprestatie voor die korting dient de woning bij verkoop aan de corporatie aangeboden te worden en wordt de winst of het verlies gedeeld met de corporatie. Het concept Slimmer Kopen is goedgekeurd door het Ministerie van Financiën. Het product voldoet aan de eigen woning-regeling en daarmee is de rente op de hypothecaire lening is fiscaal aftrekbaar. Een corporatie die bestaande huurwoningen met kortingen meer dan 10% wil verkopen, dient daarvoor toestemming te hebben van het Ministerie BZK. Iedereen kan in aanmerking komen om een woning van de corporatie via Slimmer Kopen te kopen. Als koper moet je natuurlijk wel in staat zijn een hypotheek te krijgen. Wil de eigenaar zijn woning in de toekomst verkopen, dan biedt hij die eerst aan de corporatie aan. Na een onafhankelijke taxatie betaalt de corporatie de oorspronkelijke koopprijs plus een

20 deel van de waardevermeerdering. Welk deel, dat hangt af van de korting waarvoor bij de aankoop is gekozen. Hoe groter de korting, hoe groter het aandeel van de waardeontwikkeling dat met de corporatie gedeeld moet worden. Mocht de woning in waarde zijn gedaald, dan wordt ook het verlies met de corporatie gedeeld. De eigenaar van de woning is geheel vrij om verbeteringen aan de woning aan te brengen. In dat geval wordt de waarde van de verbetering eerst afgetrokken van de waardevermeerdering die met de corporatie moet worden gedeeld. Met andere woorden: de waardevermeerdering als gevolg van de verbeteringen is geheel voor de eigenaar. Binnen het Slimmer Kopen concept heeft Trudo verschillende varianten ontwikkeld, passend bij specifieke doelgroepen. Zo is er de categorie Starterswonen waarin kopers een korting tot 50% kunnen krijgen. De waardedeling is in deze categorie 1:1, dus als een koper een woning voor 75% van de waarde koopt, komt ook 75% van de meerwaarde hem toe. Kopers kunnen zelf het kortingspercentage bepalen tot de door Trudo gestelde maximumgrens. Een andere categorie is Stadswonen, waarbij kopers een korting tot maximaal 25% kunnen krijgen. De waardedeling is hier 1:2 wat betekent dat als iemand een woning koopt met een korting van 20%, hij twee keer dat percentage - dus 40% - van de waarde moet delen met Trudo en 60% zelf mag houden. Ook in deze categorie mag de koper zelf het kortingspercentage bepalen tot de door Trudo gestelde maximumgrens. Slimmer Kopen kent zowel vormen met een terugkoopplicht voor de corporatie als een terugkooprecht. Bij een terugkooprecht ben je als verkoper verplicht om de woning eerst aan de corporatie aan te bieden. Als zij het niet willen kopen, mag je het aan derden verkopen. Bij een terugkoopplicht is de corporatie verplicht om de woning terug te kopen, ook als dit verlies betekent. Op het moment dat een appartementencomplex een gemengd complex wordt dus deels met huurwoningen van de corporatie en deels met verkochte huurwoningen aan particulieren wordt het appartement juridisch gesplitst en wordt er een Vereniging van Eigenaren opgericht. Deze VVE regelt het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. In deze vereniging zitten alle eigenaren; dus de woningcorporatie plus de kopers. De huurders zitten niet in de vereniging van eigenaren, omdat ze geen eigenaar zijn. Er zijn verschillende manieren om om te gaan met de stemmen van de huurders in een gemengd complex. Sommige corporaties geven alle huurders een stem, maar dan moet opgelet worden dat bij beslissingen het quorum (minimaal benodigde aanwezige stemmen om rechtsgeldig te vergaderen) gehaald wordt. Andere corporaties werken met een mandaat voor bewonersorganisaties die bestaan uit huurders van een complex. Ook voor het oppakken van de beheertaken door de VVE zijn verschillende modellen. In sommige complexen blijft de corporatie het beheer doen uit naam van de VVE, in andere complexen besteedt de VVE dit uit aan een marktpartij of aan een apart opgerichte afdeling (intern of extern) van de corporatie. ((Bron: Slimmer Kopen, 3C.2 Crowdfunding Vele kleintjes maken één grote, dat is het principe van crowdfunding. Bij crowdfunding leggen verschillende mensen geld in, omdat ze een project goed vinden, omdat ze een persoon kennen of omdat ze idealen willen ondersteunen. Het is een mengvorm van partnerschap, donateurschap en klantenbinding. Vaak is crowdfunding gebaat bij een goed netwerk van de initiator en bij de inzet van sociale media. Door mensen te vragen om per persoon een klein bedrag te investeren of te schenken kan (een deel van) de benodigde investering bij elkaar worden gebracht. Elke deelnemer krijgt dan een certificaat of contract waarin staat of en onder welke voorwaarden het geld wordt terug betaald. In sommige varianten wordt er ook rente uitgekeerd aan deelnemers. Vechtclub XL. De Vechtclub XL is een3500 m2 grote loods in Utrecht en is door Stortplaats van Dromen sinds 2010 is herontwikkeld tot creatief bedrijfsverzamelgebouw met 80 creatieve en duurzame ondernemingen en ondersteunende bedrijven. Vechtclub XL hoort bij de 10 toonaangevende crowdfunding projecten van Mark Laagewaard (CrowdAboutNow): Vechtclub XL was echt een mijlpaal. Ten eerste vanwege de hoogte van het gecrowdfunde bedrag (namelijk ,-, red.), ten tweede vanwege de ontzettend coole ondernemers én ten derde vanwege de onverwachte bijkomende resultaten van de campagne: er meldden zich zoveel huurders dat ze zelfs mensen moesten afwijzen. Nadere info: De voorwaarden en terugbetalingen lopen uiteen bij verschillende crowdfunding-initiatieven. Grofweg zijn er drie vormen te onderscheiden:

Doelstelling en doelgroep

Doelstelling en doelgroep klimaat op maat Klimaat op maat Het klimaat verandert en de olievoorraden raken langzaamaan op. Dat laatste betekent concreet dat de energieprijzen naar verwachting flink stijgen in de komende decennia.

Nadere informatie

weer thuis in de stad

weer thuis in de stad weer thuis in de stad Wonen boven winkels Een levendige binnenstad is aantrekkelijk voor bezoekers, levert woongenot voor specieke groepen mensen, is een broedplaats voor kenniseconomie en cultuur en vormt

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080 info@droomwonenbrabant.nl Rabobank

Nadere informatie

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015 Woningwet op weg De Wooncoöperatie Kevin Klop 17 juni 2015 Achtergrond Troonrede 2013 Participatiesamenleving Legitimiteit corporatiesector Parlementaire enquête Essay Adri Duivesteijn De koopwoning bereikbaar

Nadere informatie

JESSICA. Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling

JESSICA. Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling JESSICA Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling JESSICA voor Rijks- en provinciale overheden? In deze info-sheet wordt ingegaan op de specifieke voordelen van het instrument JESSICA

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Tijdelijk Gebruik van ACTA. Presentatie voorbereidinggroep: Urban Resorten het TransformatieTeam ism de Alliantie 31 Mei 2011

Tijdelijk Gebruik van ACTA. Presentatie voorbereidinggroep: Urban Resorten het TransformatieTeam ism de Alliantie 31 Mei 2011 Tijdelijk Gebruik van ACTA Presentatie voorbereidinggroep: Urban Resorten het TransformatieTeam ism de Alliantie 31 Mei 2011 Tijdelijk Gebruik van ACTA Wat komt er aan de orde? Wat is Tijdelijk Wonen Wat

Nadere informatie

beleid: maart 2007, versie: 2013

beleid: maart 2007, versie: 2013 Kopen van een woning beleid: maart 2007, versie: 2013 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens

Nadere informatie

Civic crowdfunding: het gebeurt al, dus pak die kans

Civic crowdfunding: het gebeurt al, dus pak die kans Civic crowdfunding: het gebeurt al, dus pak die kans Door: Nicolette Ouwerling "Hoi, ik heb een goed idee. Het geld is er al en er zijn wel tweehonderd mensen die het ook graag willen. Kunnen jullie mij

Nadere informatie

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking 1 2 Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente

Nadere informatie

Gebieden Energie Neutraal

Gebieden Energie Neutraal Gebieden Energie Neutraal Kennismaken met het programma GEN Liesbeth Schipper 27 september 2012 Inhoud Achtergrond Opzet GEN programma GEN Nieuwbouw Energieconcept Ontwikkel en businessmodel Omgeving GEN

Nadere informatie

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling is altijd op zoek naar betere oplossingen op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. Ons streven is om snel

Nadere informatie

Succesvol financieren

Succesvol financieren Informatieblad 06-07-14 Succesvol financieren Het is voor bedrijven nog steeds lastig om geld te lenen bij een bank. Maar u bent tegenwoordig voor een financiering niet meer alleen afhankelijk van de bank.

Nadere informatie

Werkende bedrijventerreinen

Werkende bedrijventerreinen Werkende bedrijventerreinen Dr. Cees-Jan Pen, programmamanager Platform31/Lector Vastgoed Fontys 1 Mijn agenda Bedrijventerreinen hoger op de politieke agenda: banen, mkb, leefbaarheid, economisch belang

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Financiering verduurzaming bedrijventerreinen GebiedsESCo, hoe pak je dat aan? 12 juni 2014

Financiering verduurzaming bedrijventerreinen GebiedsESCo, hoe pak je dat aan? 12 juni 2014 #gebiedsesco Financiering verduurzaming bedrijventerreinen GebiedsESCo, hoe pak je dat aan? 12 juni 2014 #gebiedsesco Programma Gijs Schuurhuis (De Urbanisator Plaspoelpolder) Welkomstwoord Hans Korbee

Nadere informatie

Sámen werken aan. Voor gemeenten en MKB. erduurzaming

Sámen werken aan. Voor gemeenten en MKB. erduurzaming Sámen werken aan verduurzaming Voor gemeenten en MKB erduurzaming Sámen werken aan verduurzaming Voor gemeenten en MKB Gemeenten hebben forse ambities op het gebied van duurzaamheid, innovatie en lokale

Nadere informatie

t Hof van Cartesius is een groene, kleinschalige, organische gebiedsontwikkeling in

t Hof van Cartesius is een groene, kleinschalige, organische gebiedsontwikkeling in t Hof van Cartesius is een groene, kleinschalige, organische gebiedsontwikkeling in ontwerpers en ondernemers die zich bezig houden met onze leefomgeving, herontwikkeling Afgewisseld door stadslandbouw

Nadere informatie

18. WONEN SAMEN AANPAKKEN: van collectief bouwheerschap tot cohousing

18. WONEN SAMEN AANPAKKEN: van collectief bouwheerschap tot cohousing 18. WONEN SAMEN AANPAKKEN: van collectief bouwheerschap tot cohousing Peter Hautekiet (Vlinter) en Joris Deleenheer (VVSG) Opbouw trefwinkel Inleiding Korte presentaties initiatieven 1. Community Land

Nadere informatie

Crowdfunding. Wat is crowdfunding. Drie verdienmodellen. Voorbeeldprojecten. Bekendheid met crowdfunding

Crowdfunding. Wat is crowdfunding. Drie verdienmodellen. Voorbeeldprojecten. Bekendheid met crowdfunding Crowdfunding Crowdfunding is in opmars. Ook voor vastgoedprojecten wordt deze methode steeds vaker toegepast. In dit sectorthema onderzoekt het huidige gebruik van crowdfunding in de bouw en de houding

Nadere informatie

Koopgarant. Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf. eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt

Koopgarant. Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf. eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt Koopgarant Koopgarant Met Koopgarant koopt u een woning met korting, wordt u zelf eigenaar en heeft u de garantie dat u uw woning ook weer kunt verkopen. U leest er alles over in deze folder. Betaalbaar

Nadere informatie

Minder energie meer comfort. Maak gebruik van de duurzaamheidslening. Ook een vereniging van eigenaren kan een lening aanvragen.

Minder energie meer comfort. Maak gebruik van de duurzaamheidslening. Ook een vereniging van eigenaren kan een lening aanvragen. Ook een vereniging van eigenaren kan een lening aanvragen De maatregelen verdienen zichzelf terug. Daar valt met de huidige lage rentestand niet tegenop te sparen. aldus Henk Brouwer (VVE Beheerder) van

Nadere informatie

Succesvol financieren Alternatieve financieringsvormen voor uw bv

Succesvol financieren Alternatieve financieringsvormen voor uw bv Met de helpende hand van de overheid meer kans van slagen Succesvol financieren Alternatieve financieringsvormen voor uw bv Het is voor bedrijven nog steeds lastig om geld te lenen bij een bank. Maar u

Nadere informatie

Persons who generate or conceive ideas and plans

Persons who generate or conceive ideas and plans Persons who generate or conceive ideas and plans Historie Ontstaan uit eigen behoefte Eerste bedrijf Verspreiding freelancers Wij zijn zelf de doelgroep Huidige situatie leegstand Nederland 15,4% Den Haag

Nadere informatie

De straatondernemers. visie & business plan krimp 26 oktober 2011

De straatondernemers. visie & business plan krimp 26 oktober 2011 De straatondernemers visie & business plan krimp 26 oktober 2011 Desiree Markiet (Rochdale Projectontwikkeling) Marc Koehler (Marc Koehler Architects) Armand Paardekoper- Overman (OIII architecten) Xander

Nadere informatie

Rapport sluiting verzorgingshuizen

Rapport sluiting verzorgingshuizen Rapport sluiting verzorgingshuizen ActiZ is een ondernemende branchevereniging die haar leden faciliteert om een gezonde onderneming te kunnen exploiteren die hoogwaardige zorg en ondersteuning biedt.

Nadere informatie

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken.

Deze laatste begroting van de huidige bestuursperiode nodigt uit tot vooruitkijken. Geacht college, raad en toehoorders, Ik wil graag beginnen met een compliment voor deze begroting, die naar het schijnt in een bijzonder korte tijd is opgesteld. En daarnaast voor de uiterst overzichtelijke

Nadere informatie

JAARGANG 21 NUMMER 2 MAART 2014 MAGAZINE. Thema Tijdelijke toekomst

JAARGANG 21 NUMMER 2 MAART 2014 MAGAZINE. Thema Tijdelijke toekomst JAARGANG 21 NUMMER 2 MAART 2014 MAGAZINE Thema Tijdelijke toekomst Sharing economy verovert vastgoed Interview met Bianca Seekles Nieuwe leaseaccounting: klaar voor de toekomst? Inhoud 6 4 Lectori Salutem

Nadere informatie

CIVIC CROWDFUNDING VOOR EINDHOVEN

CIVIC CROWDFUNDING VOOR EINDHOVEN Raadsnummer 15R6401 CIVIC CROWDFUNDING VOOR EINDHOVEN Inleiding Crowdfunding is een vorm van financiering voor projecten en ondernemingen. Een grote groep mensen legt een klein bedrag in om een project

Nadere informatie

Stadsdialoog particuliere woningverbetering

Stadsdialoog particuliere woningverbetering Stadsdialoog particuliere woningverbetering Jasper van der Wal, Hiske de Ridder en Rob van Beek 6 oktober 2013 14.30 uur Opening 14.35 uur Terugkoppeling resultaten van de stadsenqûete 14.45 uur Nadere

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam thema; financiering van de woningmarkt Ik ben blij dat ik deze bijeenkomst kan bijwonen

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN ENERGIEAKKOORD Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN 2 - Wie zijn wij? - Visie Ekwadraat - Beleid - Doelstellingen - Middelen - Financiering Inhoud - Conclusies en aanbevelingen 3 INLEIDING

Nadere informatie

Beleidsplan 2012 t/m 2016

Beleidsplan 2012 t/m 2016 Beleidsplan 2012 t/m 2016 Mei 2012 Beleidsplan 2012 t/m 2016 Inleiding Dit beleidsplan is het resultaat van een voortgaand proces, waar we sinds twee jaar aan werken. In die periode is het volgende gebeurd.

Nadere informatie

Landelijke Bewonersdag 2014

Landelijke Bewonersdag 2014 Landelijke Bewonersdag 2014 Op 15 november is de grootste bewonersconferentie van het jaar in Twente. Achthonderd mensen komen samen. Dit keer is het thema: De regie terug. We willen samen een stap verdergaan

Nadere informatie

Slim aanbesteden en financiering

Slim aanbesteden en financiering Caspar Boendermaker BNG Advies, oktober 2013 Onderwerpen: BNG en duurzaamheid Valkuilen bij verduurzaming Financiering verduurzaming corporatiewoningen; 2 Onze missie: Lage financieringskosten voor maatschappelijke

Nadere informatie

Bouw zelf je eigen droomhuis. Woonstad Rotterdam maakt het mogelijk in het Oude Westen

Bouw zelf je eigen droomhuis. Woonstad Rotterdam maakt het mogelijk in het Oude Westen Bouw zelf je eigen droomhuis Woonstad Rotterdam maakt het mogelijk in het Oude Westen Inhoud 1. Inleiding 2. Van droom naar werkelijkheid: collectief particulier opdrachtgeverschap 3. Je eigen droomhuis

Nadere informatie

Inspiratie voor Nieuwe Business Modellen

Inspiratie voor Nieuwe Business Modellen Inspiratie voor Nieuwe Business Modellen Bijeenkomst bij Eneco in kader van onderzoek naar Nieuwe Business Modellen De noodzaak om te veranderen is onmiskenbaar. Burgers, bedrijven en overheid zoeken naar

Nadere informatie

1. We willen doorgaan met behoud en versterking van de kwaliteiten van de IJsseldelta

1. We willen doorgaan met behoud en versterking van de kwaliteiten van de IJsseldelta Resultaten Advies en Initiatiefraad Nationaal Landschap IJsseldelta 29 november 2013 Nationaal Landschap IJsseldelta is in verandering. Transitie noemen we dat. We bereiden ons voor op een andere manier

Nadere informatie

1. probleemverkenning

1. probleemverkenning 1. probleemverkenning Particuliere woningvoorraad is van essentieel belang! Nieuwbouw: 200 woningen per jaar, bestaande voorraad: 35.400 woningen! Sociale huursector (HW Wonen): 10.000 won. Particuliere

Nadere informatie

Financieringsmogelijkheden Verenigingen of MKB (#020)

Financieringsmogelijkheden Verenigingen of MKB (#020) Financieringsmogelijkheden Verenigingen of MKB (#020) (Voor)financiering door een derde 1. Zonline Doneer de zon: Zonline biedt in samenwerking met Urgenda de mogelijkheid om via crowdfunding zonnepanelen

Nadere informatie

Overijssel maakt werk van nieuwe energie!

Overijssel maakt werk van nieuwe energie! Overijssel maakt werk van nieuwe energie! U wilt met uw onderneming of woningcorporatie werk maken van nieuwe energie of energiebesparing. Maar u krijgt de financiering niet (volledig) rond via een bancaire

Nadere informatie

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde

b Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college Financiën helder en op orde gemeente Eindhoven Inboeknummer 12bst01585 Dossiernummer 12.38.651 18 september 2012 Commissienotitie Betreft startnotitie over Sturen met normen: domein 'flexibiliteit'. Inleiding Op 28 augustus is in

Nadere informatie

Hoe krijg ik ruim 1 miljoen etc

Hoe krijg ik ruim 1 miljoen etc Hoe krijg ik ruim 1 miljoen van ondernemers voor verbetering van de binnenstad? Kennisnetwerk centrumontwikkeling In Krimp- en anticipeergebieden 16 april 2015 Winschoten 1 Hoe krijg ik ruim 1 miljoen

Nadere informatie

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling

Zwolle bouwt. Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw. augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Zwolle bouwt Initiatiefvoorstel voor gemeentelijke woningbouw augustus 2015 Namens de SP-fractie: Brammert Geerling Inleiding Er is een groot tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in Zwolle. Woningzoekenden

Nadere informatie

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning Bewoners Groep Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers De klant is koning Januari 2014 In november 2013 zijn tijdens de BinnensteBuitendag van Nijestee een drietal Bewoners Groepen (BAG s) van start

Nadere informatie

M3H Werkwijzer Duurzame woongebouwen

M3H Werkwijzer Duurzame woongebouwen M3H Werkwijzer Duurzame woongebouwen 1/7 Duurzame woongebouwen M3H ontwerpt en bouwt gebouwen die lang meegaan. Hoogwaardige gebouwen die mooi zijn in de omgeving en die passen bij de gebruikers. Gebouwen

Nadere informatie

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want:

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Marktanalyse Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Onbekendheid gebouweigenaren & gebruikers met de mogelijkheden en winst die te behalen valt Ondoorzichtige

Nadere informatie

Sociale werkbedrijven de toekomst

Sociale werkbedrijven de toekomst & Sociale werkbedrijven de toekomst Sociale werkbedrijven 2.0 De Participatiewet vraagt om een nieuwe manier van werken. Er zijn nieuwe doelen vastgelegd en overal ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden.

Nadere informatie

We zien een datagedreven wereld vol kansen. Toepassingscentrum voor big data oplossingen

We zien een datagedreven wereld vol kansen. Toepassingscentrum voor big data oplossingen We zien een datagedreven wereld vol kansen Toepassingscentrum voor big data oplossingen We zien succesvolle organisaties groeien door big data 50% van de meest succesvolle organisaties Volg ons op twitter:

Nadere informatie

M3H Werkwijzer Het bouwen

M3H Werkwijzer Het bouwen M3H Werkwijzer Het bouwen 1/7 Het bouwen M3H ontwerpt en bouwt al zeventien jaar in opdracht van woningcorporaties, ontwikkelende partijen en particulieren. M3H ontwerpt en begeleidt het gehele ontwerp-

Nadere informatie

De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen.

De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen. De vragenlijst correspondeert met de Toets corporaties 2003 zoals die in Access is opgenomen. 1 Nevenactiviteiten...2 1.1 Nevenactiviteit Verkoop en Beheer...2 Verkoop van woningen van derden...2 Bedrijfsverkoop...2

Nadere informatie

Verkiezingsprogramma D66 Gelderland 2015-2019. nu investeren in de toekomst

Verkiezingsprogramma D66 Gelderland 2015-2019. nu investeren in de toekomst nu investeren in de toekomst 52 > Financiën D66 hanteert een aantal principes rondom de provinciale financiën: Een sluitende begroting. Structurele uitgaven structureel dekken: structurele wensen nooit

Nadere informatie

Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en. Rabobank met betrekking tot het Revolverend

Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en. Rabobank met betrekking tot het Revolverend Intentieovereenkomst tussen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Rabobank met betrekking tot het Revolverend Fonds Energiebesparing 11 Juli 2013 Betrokken partijen Initiatiefnemer:

Nadere informatie

WIE WIL SEXY BLOEMKOOLWIJKEN? Netwerk BNSP Jong Professional 18 11 2011 Pers : over Marketing van Wijktransformatie germaine sanders

WIE WIL SEXY BLOEMKOOLWIJKEN? Netwerk BNSP Jong Professional 18 11 2011 Pers : over Marketing van Wijktransformatie germaine sanders WIE WIL SEXY BLOEMKOOLWIJKEN? complexe veranderingen vragen tijd vakmanschap en vooral om open communicatie Netwerkbijeenkomst BNSP Jong Professional 18 11 2011 Pers : over Marketing van Wijktransformatie

Nadere informatie

Voorstel van resolutie. betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen

Voorstel van resolutie. betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen stuk ingediend op 1687 (2011-2012) Nr. 1 21 juni 2012 (2011-2012) Voorstel van resolutie van de dames Mieke Vogels en Elisabeth Meuleman en de heren Filip Watteeuw en Dirk Peeters betreffende het afschaffen

Nadere informatie

M3H Werkwijzer Renovatie of sloop-nieuwbouw?

M3H Werkwijzer Renovatie of sloop-nieuwbouw? M3H Werkwijzer Renovatie of sloopnieuwbouw 1/7 Renovatie of sloop-nieuwbouw De keuze tussen renovatie of sloop-nieuwbouw van een bestaand gebouw is niet eenvoudig. De argumenten zijn op voorhand niet altijd

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

Oprichtingsvergadering 3 april 2013. Opgewekt aan het IJ

Oprichtingsvergadering 3 april 2013. Opgewekt aan het IJ Oprichtingsvergadering 3 april 2013 Opgewekt aan het IJ Agenda oprichtingsvergadering 3 april 2013 1.Korte introductie ronde: RvC, bestuur en aanwezigen 2.Over NDSM Energie Missie, visie, kernwaarden,

Nadere informatie

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl DE CONSUMENT AAN HET STUUR Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl www.sir-55.nl www.sir-55.nl SIR-55 CREËERT BETROKKEN BEWONERS Wie zijn medioren? Medioren zijn actieve, vitale en maatschappelijk

Nadere informatie

Welkom op deze Startbijeenkomst

Welkom op deze Startbijeenkomst Welkom op deze Startbijeenkomst Agenda Ontwikkelingen Status Business case Toelichting op organisatiemodel Waar staat de gemeente? Hoe nu verder? Ondertekening eerste Samenwerkingsovereenkomsten! Afsluiting

Nadere informatie

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077

Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt. Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077 Opfrissen van de Zeeuws- Vlaamse woningmarkt Bijeenkomst VNG, 27 maart 2013 Marco van Dorst marco@moveo.nu, 0114-630998 / 06-22110077 Intentieverklaring UPGRADE 24 januari 2013 ondertekende groot aantal

Nadere informatie

Omdat bouwen teamwork is

Omdat bouwen teamwork is Omdat bouwen teamwork is Nijhuis Bouw Innovatie en duurzaamheid komen bij Nijhuis samen. Wij bouwen niet alleen huizen, ook leefbare wijken en gebieden waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Ontwikkelen

Nadere informatie

Deel 3: de Productie(-installatie) MONITOR

Deel 3: de Productie(-installatie) MONITOR Deel 3: de Productie(-installatie) MONITOR Deze Monitor gaat over productie-installaties: windturbines, windparken collectieve zonprojecten andere productie-installaties alle productie-projecten waar jullie

Nadere informatie

Collegevoorstel - 1 - Gemeente Amersfoort

Collegevoorstel - 1 - Gemeente Amersfoort Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4540609 Opsteller : J.C. Engels Telefoon : (033) 469 42 99 User-id : ENGH Onderw erp Indiening Europese subsidieaanvraag FI-PPP Media in the City Voorstel: 1. De

Nadere informatie

Succesvol financieren

Succesvol financieren Lentink Accountants/Belastingadviseurs brengt onder uw aandacht Succesvol financieren Alternatieve financieringsvormen voor uw bv Huizen, april 2014 1 Introductie Het is voor bedrijven nog steeds lastig

Nadere informatie

VOOR SLIMME CORPORATIES

VOOR SLIMME CORPORATIES VOOR SLIMME CORPORATIES Slimmer Kopen een slimme deal voor bewoners én corporaties U stelt klanten met een smalle beurs in de gelegenheid een eigen woning te kopen. Tegelijkertijd blijft die woning beschikbaar

Nadere informatie

Beleidsplan 2014-2018

Beleidsplan 2014-2018 Beleidsplan 2014-2018 (versie 20 oktober 2014) INLEIDING Wooninitiatief Plu-S is een stichting waarvan het bestuur wordt gevormd door ouders of de wettelijke vertegenwoordigers van mensen met een beperking.

Nadere informatie

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1 Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen

Nadere informatie

vooruitgang met financieringsinstrumenten vanuit ESI-fondsen Europees Fonds voor Maritieme Zaken en Visserij Financieringsinstrumenten

vooruitgang met financieringsinstrumenten vanuit ESI-fondsen Europees Fonds voor Maritieme Zaken en Visserij Financieringsinstrumenten vooruitgang met financieringsinstrumenten vanuit ESI-fondsen Europees Fonds voor Maritieme Zaken en Visserij medegefinancierd door Europees Fonds voor Maritieme Zaken en Visserij zijn een duurzame en efficiënte

Nadere informatie

Lokale duurzame energie ontwikkelen. Derck Truijens 18 april 2013

Lokale duurzame energie ontwikkelen. Derck Truijens 18 april 2013 Lokale duurzame energie ontwikkelen Derck Truijens 18 april 2013 Inhoud Windunie: samen voor de wind Lokale duurzame energie initiatieven Lokaal duurzame energie ontwikkelen Het begon in 2000... De energiemarkt

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Regeling werkbudget CPO Apeldoorn 2013

Regeling werkbudget CPO Apeldoorn 2013 Regeling werkbudget CPO Apeldoorn 2013 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Apeldoorn; gelet op de Verordening stimuleringsleningen Apeldoorn 2010 b e s l u i t: vast te stellen de

Nadere informatie

Vastleggen en Loslaten Dubbelstrategie voor meerwaarde in de Spoorzone

Vastleggen en Loslaten Dubbelstrategie voor meerwaarde in de Spoorzone Vastleggen en Loslaten Dubbelstrategie voor meerwaarde in de Spoorzone Gegarandeerd van waarde De Spoorzone is een zeer waardevolle plek in de stad. Gegarandeerd zal de Spoorzone die meerwaarde weer krijgen

Nadere informatie

Stappenplan Zon op Huurwoning Amsterdam

Stappenplan Zon op Huurwoning Amsterdam Context Klimaatprobleem Er is sprake van een wereldwijd klimaatprobleem, waarbij de temperatuur over de afgelopen decennia structureel is opgelopen. Deze trend wordt veroorzaakt door de uitstoot van broeikasgas,

Nadere informatie

PEILING MET ALTERNATIEVEN

PEILING MET ALTERNATIEVEN Gemeente Amersfoort PEILING MET ALTERNATIEVEN Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4518181 Aan : Gemeenteraad Datum : 4 november 2013 Portefeuillehouder : Wethouder P. van den Berg Programma : 1

Nadere informatie

Schriftelijke vragen van de CDA-fractie aan het college van B&W. Datum: 16 juni 2015. Geacht college,

Schriftelijke vragen van de CDA-fractie aan het college van B&W. Datum: 16 juni 2015. Geacht college, Schriftelijke vragen van de CDA-fractie aan het college van B&W Datum: 16 juni 2015 Betreft: duurzaamheidslening Geacht college, Op 30 oktober 2014 is tijdens de programmabegroting 2015 een motie van het

Nadere informatie

Leegstandbeheer van commercieel onroerend goed

Leegstandbeheer van commercieel onroerend goed Leegstandbeheer van commercieel onroerend goed Leegstandrisico s minimaliseren en uw rendement optimaliseren www.fmt-nl.com Hoe groot of hoe klein uw pand of locatie ook is, wij zorgen voor de best passende

Nadere informatie

De heer B.G. Schalkwijk. Mevrouw A.I. Vreugdenhil

De heer B.G. Schalkwijk. Mevrouw A.I. Vreugdenhil GemeenteWATERLAND INFORMATIE RAAD DOCUMENT GEMEENTE WATERLAND Nummer 196-7 Onderwerp Portefeuillehouder Contactpersoon Afsluiting initiatieffase Brede School Scholeneiland in Monnickendam De heer B.G.

Nadere informatie

Raadscommissievoorstel

Raadscommissievoorstel Raadscommissievoorstel Status: Voorbereidend besluitvormend Agendapunt: 8 Onderwerp: Starterslening: evaluatie, aanpassing verordening Datum: 11 november 2014 Portefeuillehouder: dhr. N.L. Agricola Decosnummer:

Nadere informatie

Samen vormgeven aan de toekomst

Samen vormgeven aan de toekomst Policy Design Studio Samen vormgeven aan de toekomst Sinds het voorjaar van 2015 brengen wij de Policy Design Studio in praktijk. Een kansgerichte manier om de toekomst tegemoet te treden. Wij raken steeds

Nadere informatie

creatieve oplossing voor tijdelijke leegstand

creatieve oplossing voor tijdelijke leegstand creatieve oplossing voor tijdelijke leegstand Korte Voorhout 20 Postbus 216, 2501 ce Den Haag 070 785 4903 06 430 54 372 info@annavastgoedencultuur.nl Heeft u een leegstaand pand waarvoor u nog geen bestemming

Nadere informatie

Menukaart. Ja, ik wil zonnepanelen op onze school. Welk initiatief is voor ons geschikt?

Menukaart. Ja, ik wil zonnepanelen op onze school. Welk initiatief is voor ons geschikt? Menukaart Ja, ik wil zonnepanelen op onze school. Welk initiatief is voor ons geschikt? Schooldakrevolutie Schreeuw met ons van de daken: we zullen niet rusten tot elke vierkante centimeter van onze schooldaken

Nadere informatie

Meer woonkansen voor ouderen

Meer woonkansen voor ouderen Meer woonkansen voor ouderen Ouderen willen zo lang mogelijk in hun vertrouwde leefomgeving blijven wonen. Met een slimme combinatie van maatregelen maakt u als gemeente dat mogelijk. Uw resultaten: Efficiënte

Nadere informatie

Van Swaay Aangenaam. Van ons mag u meer verwachten. De kracht van Van Swaay. Projectontwikkeling. Groot- & Utiliteitsbouw.

Van Swaay Aangenaam. Van ons mag u meer verwachten. De kracht van Van Swaay. Projectontwikkeling. Groot- & Utiliteitsbouw. Van Swaay Aangenaam Van ons mag u meer verwachten. De kracht van Van Swaay Van Swaay is een aannemingsbedrijf en projectontwikkelaar met stevige roots in Wageningen. Onze activiteiten richten zich voornamelijk

Nadere informatie

Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen

Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen 1 Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen V A N L E V E N S D U U R D E N K E N N A A R M I L I E U W A A R D E N A N A L Y S E ( M I W A ) Bij duurzaamheid gaat het om doen of laten. De praktijk

Nadere informatie

Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen.

Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen. Bijlage 1 behorend bij het initiatiefvoorstel Aanpak van de recessie. Notitie gemeentelijk woningbedrijf voor betaalbare woningen. Inleiding. In de raad van 5 maart 2012 zijn de criteria en uitgangspunten

Nadere informatie

28 december 2011. Subsidieaanvraag Stadsinitiatief Rotterdam. Solar Green Point

28 december 2011. Subsidieaanvraag Stadsinitiatief Rotterdam. Solar Green Point 28december2011 SubsidieaanvraagStadsinitiatiefRotterdam SolarGreenPoint Inhoudsopgave Voorwoord...1 1. Introductie Solar Green Point.......2 2. Salderingsregeling Electriciteitswet..........2 3. Activiteiten....3

Nadere informatie

Najaarsseminar VAB Geld als Water

Najaarsseminar VAB Geld als Water Najaarsseminar VAB Geld als Water 7 november 2013 Lodewijk Kolfschoten Stelling 1 Mijn klanten willen alleen maar bankfinanciering Page 2 Crowdfunding Page 3 Wat is crowdfunding? Een alternatieve wijze

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

100% 90% winnaar. Dutch Health Tec Academy, Utrecht. Voor minder dan de helft van de nieuwbouwprijs, mooi onderwijsgebouw neergezet

100% 90% winnaar. Dutch Health Tec Academy, Utrecht. Voor minder dan de helft van de nieuwbouwprijs, mooi onderwijsgebouw neergezet Dutch Health Tec Academy, Utrecht 100% transformatie van leegstaande bedrijfshal met kantoor naar onderwijsgebouw en kenniscentrum 90% hergebruik van bestaand casco winnaar van de VGME Award 2011 Voor

Nadere informatie

STADSacupunctuur. Tijdelijke verdienmodellen. Chantal Robbe PAS bv 19 september 2014

STADSacupunctuur. Tijdelijke verdienmodellen. Chantal Robbe PAS bv 19 september 2014 STADSacupunctuur Tijdelijke verdienmodellen Chantal Robbe PAS bv 19 september 2014 PAS bv GEBIEDSONTWIKKELING EN PLANECONOMIE Twee vestigingen (Houten en Veendam) 20 adviseurs Verbreding: thema s o Demografische

Nadere informatie

JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN

JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN Foto: Jeroen Mul/Flickr, Creative Commons JA: STEVIG INZETTEN OP BETAALBAAR EN GOED WONEN VOOR IEDEREEN! De afgelopen jaren is er dankzij

Nadere informatie

een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later

een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later Inhoud Uw koopwoning dichterbij 3 Betaalbaar en minder risico 4 U bent eigenaar 7 Kiezen voor een eigen huis 8 Waar kunt u op rekenen? 11 2 Uw koopwoning

Nadere informatie

Voorstel aan de raad. Ven, D.S.M. van de (Desire?) Kenmerk 16.500973. Vergaderdatum 24 maart 2016. Utrecht Global Goals City

Voorstel aan de raad. Ven, D.S.M. van de (Desire?) Kenmerk 16.500973. Vergaderdatum 24 maart 2016. Utrecht Global Goals City Voorstel aan de raad Opgesteld door Bestuurs-en Concernstaf Ven, D.S.M. van de (Desire?) Kenmerk 16.500973 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 24 maart 2016 Geheim Nee Utrecht Global Goals

Nadere informatie