Herbestemming kloostergebouw St. Gregor

Transcriptie

1

2 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen Herbestemming kloostergebouw St. Gregor Opdrachtgever Dhr. Winfried Timmers Missiehuis Steyl Auteurs Svenja Brochhaus (Notulist) Senta Hardt Melissa Janssen Marijn vd. Kleut Tom V. Lieshout Melanie Meessen (Projectleider) Organisatie / Opleiding Docent Datum Hogeschool Zuyd Faculteit Facility Management Dhr. Patrick Peters 19 Januari 2011

3 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD Voorwoord Opdrachtgever voor het project Kioosterhotel St. Gregor is Dhr. Winfried Timmers. Hij vraagt namens het Missiehuis te Steyl een advies om het beheer en de exploitatie van het St. Gregor gebouw te optimaliseren. Dit gebouw staat sinds een brand twee jaar geleden leeg en vraagt om een nieuwe bestemming. Vraag is of deze optimalisatie tot stand kan worden gebracht door het gebouw de bestemming Kloosterhotel te geven. Vanwege de toenemende leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig om Steyl, en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden, maar wel met behoud van de bestaande waarden. Het uiterlijk van gebouwen en omgeving en de innerlijke waarden van de kloosterordes moeten worden gerespecteerd. Dit projectverslag was onuitvoerbaar geweest zonder de verstrekte theorie door school, de begeleiding van onze tutor Patrick Peters en natuurlijk Dhr. Timmers als opdrachtgever. Bij deze willen we u allen danken voor het bijdragen van alle informatie waardoor dit projectverslag tot stand is gekomen. Heerlen, 28 januari 2011 Groep FM210A 3

4 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUVO Inhoudsopgave Samenvatting... 6 Inleiding 7 1 Inventarisatie - Huidige beheer -en exploitatiesituatie gebouw Inzicht in de dagelijkse beheer -en exploitatiesituatie van het gebouw Situering beheer gebouw in de context van de levenscyclus van het gebouw Specifieke eigenschappen van het gebouw Beschrijving van diverse gebruikersgroepen Beschrijving van gebruiksgegevens Bouwkundig en installatieonderhoud ivieerjarenonderhoudsplan (MOP); technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud Energiebeheer en beveiliging Ruimtebeheer en ruimtegebruik Visie opdrachtgever over beheer en exploitatie van het gebouw 11 2 Inventarisatie - Duurzaamheid Duurzaamheid binnen de branche Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever 13 3 Inventarisatie - Meting gebouwprestaties, gebouwgebruik en omgeving Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie Gebouwevaluatiemethoden POE Keuze voor gebouwevaluatiemethode Uitwerking POE Uitvoering POE (resultaten) 15 4 Analyse van de huidige beheer -en exploitatiesituatie gebouw Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek Beschrijving gewenste gebouwprestaties DEPEST model SWOT analyse Beschrijving drie excellente gebouwprestaties Beschrijving van verbeterpunten gebouwprestaties 23 5 Uitwerking - Optimalisatie dagelijkse beheer en exploitatie Uitwerking - Programma van Eisen Inleiding Functionele eisen Technische eisen Architectonische eisen Symbolische eisen 27 7 Uitwerking - Integrale visie 28 8 Uitwerking - Financiële consequenties 29 4

5 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD 8.1 Investeringsbegroting en financieringsplan Exploitatiebegroting voor de komende 10 jaar Cashflow overzicht Investeringsbeoordeling Conclusies Uitwerking - Juridische consequenties Rechtsgebieden die een rol spelen in het project Wetgeving die van toepassing is Overeenkomsten die een rol spelen in het project Juridische acties in het geval van niet nakomen van het contract Eigendomsconstructies Beperkte rechten Arboregels Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid Procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging Bouwwetgeving in het project Toepassing van aanbestedingsregels 39 Bronnen 40 Bijlagen Bijlage 1: Plan van Aanpak Bijlage 2: POE Bijlage 3: Referentieproject Bijlage 4: Interview 1 Bijlage 5: Interview 2 Bijlage 6: Informatie over zonnefolie en zonneboiler Bijlage 7: Informatie over shuttlebusje Bijlage 8: Informatie over toegankelijkheid van invaliden Bijlage 9: Financiële consequenties 5

6 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD Samenvatting De opdracht van projectgroep 210A is om te onderzoeken hoe het beheer en de exploitatie van het St. Gregor gebouw te Steyl optimaliseert kan worden en of het mogelijk en rendabel zou zijn er in de toekomst een kloosterhotel van te maken. Het gebouw bevindt zich in het kloosterdorp Steyl en staat na een brand in 2008 leeg. De opdrachtgever dhr. Winfried Timmers heeft de projectgroep 210A om advies gevraagd en voor hem is het verslag dus ook geschreven. Naast de boven genoemde doelstelling van het project bestaat er ook een probleemstelling. De vraag die de projectgroep gaat beantwoorden is de volgende: Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor optimaliseert worden? Om deze vraag te kunnen beantwoorden heeft de projectgroep het eerst een inventarisatie van de huidige beheer -en exploitatiesituatie van het gebouw St, Gregor door middel van een Post -Occupancy -Evaluation(POE) gemaakt. Hiervoor heeft de projectgroep een meetinstrument opgesteld en aan de hand daarvan een inventarisatie betreffend verschillende aspecten kunnen maken. Bij deze aspecten hoorden onder ander functionele aspecten zoals de bereikbaarheid of de toegankelijkheid, esthetische aspecten zoals de cultuurhistorische waarde van het gebouw of technische aspecten. De kwaliteit van deze aspecten werden door middel van een vijfpuntsschaal in kaart gebracht. Aan de hand van de uitgevoerde Post -Occupancy -Evaluation heeft de projectgroep de huidige beheer -en exploitatiesituatie van het gebouw St. Gregor geanalyseerd. Hier zijn zowel excellente punten als verbeterpunten naar voren gekomen. De excellente punten waren privacy en sociaal contact binnen het gebouw, cultuurhistorisch waarde van het gebouw en de betekenisverlening. De volgens de projectgroep vijf belangrijkste verbeterpunten zijn bereikbaarheid, toegankelijkheid vooral met betrekking tot mindervalide, brandveiligheid, duurzaamheid en het fysieke welbevinden binnen het gebouw. Nadat de projectgroep de verbeterpunten voorgelegd heeft aan de opdrachtgever heeft deze gekozen om de projectgroep de verbeterpunten duurzaamheid en toegankelijkheid, vooral met betrekking tot mindervalide, te laten uitwerken. Tijdens de uitwerkingsfase heeft de projectgroep voor beide aspecten een Programma van Eisen opgesteld. Wat het aspect duurzaamheid betreft zijn de belangrijkste aandachtspunten om duurzaam energie te gebruiken en een shuttlebus aan te schaffen welke op aardgas rijdt. Er is het idee om zonnefolie op het dak te gaan installeren om duurzaam energie op te wekken. Omdat het gebouw onder monumentenzorg staat mogen er namelijk geen zonnepanelen geïnstalleerd worden. Verder is het idee om een zonneboiler te gaan installeren voor de verwarming van het water. De zonnefolie kan pas in 2015 verkregen worden daarom adviseert te projectgroep om al nu ruimte te gaan reserveren voor de zonneboiler later en voor overbrugging van de tijd tot 2015 groene stroom te gebruiken welke later nog als ondersteuning gebruikt kan worden. Het idee van de shuttlebus heeft ook te maken met het aspect duurzaamheid omdat met dat busje de gasten van het station Venlo gebracht zullen worden naar het toekomstig kloosterhotel. Hierdoor worden de gasten gestimuleerd om met Openbaar Vervoer naar het hotel te komen en door middel van dat busje kunnen tegelijkertijd meerdere gasten transporteert worden. Dit aspect en het aspect dat het auto op aardgas rijdt maakt het tot een duurzame manier van de extra service transfer. Wat het aspect toegankelijkheid voor mindervalide betreft moeten er in het gebouw St. Gregor veel bouwkundige aanpassingen gedaan worden. Hierbij hoort onder andere een liftinstallatie, er is wel een lift aanwezig in het gebouw maar deze moet vernieuwd worden en aan het bouwbesluit voldoen. Verder hoort er bij de aanpassingen een nieuwe toegangspad die geschikt is voor mindervalide, zodat deze mensen het gebouw ook zonder problemen kunnen bereiken, en de installatie van trapliften hoort evenzeer bij de aanpassingen van het gebouw. Deze zijn van belang voor de mindervalide om ook de ruimtes te kunnen bereiken welke niet met de lift te bereiken zijn bijvoorbeeld de ruimte boven welke geschikt is voor workshops of evenementen. Verder moeten er nog aanpassingen gedaan worden zoals het aanpassen van badkamer of de keukenbladen zodat ook mindervalide kunnen deelnemen aan gezamenlijke activiteiten zoals koken. 6

7 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD Inleiding Doelstelling De projectgroep wordt om advies gevraagd om zowel het beheer als ook de exploitatie van het nu nog leeg staande St. Gregorgebouw te optimaliseren. De projectgroep heeft de volgende subdoelstellingen geformuleerd: aan hand van een POE evalueren of het realistisch is het gebouw als Kloosterhotel in te richten en daarmee het beheer en de exploitatie te optimaliseren als de herbestemming in vorm van een Kloosterhotel mogelijk zou zijn, moet met het behouden van de bestaande waarden en het unieke karakter van Steyl rekening gehouden worden. Het is van belang dat het uiterlijk van St. Gregor en de omgeving, zowel als de innerlijke waarde wordt gerespecteerd als de mogelijkheid bestaat om een Kloosterhotel in te richten, wordt er geen commercieel massatoerisme verwacht, maar recreatieve toeristen die de cultuurhistorische waarde van Steyl waarderen en op zoek zijn naar rust, bezinning en spiritualiteit Probleemstelling De probleemstelling van de projectopdracht is de volgende: Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor geoptimaliseerd worden? Voortvloeiende deelvragen uit de probleemstelling Is het rendabel voor het missiehuis te Steyl er een kloosterhotel van het kloostergebouw St. Gregor te maken? Hoe kan duurzaamheid worden toegepast op de optimalisatie van het beheer en de exploitatie van het gebouw? Welke verbeterpunten zijn er in het St. Gregor gebouw? Operationele definities uit de probleemstelling Optimalisatie 'Optimaliseren', of 'optimalisatie' is het proces om de beste oplossing voor een probleem te vinden. Gevonden op Beheer Het verantwoordelijk zijn en zorg dragen voor het handhaven of bereiken van een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau van het beheerde object of de beheerde functie ' Gevonden op Exploitatie Het zelfstandig naamwoord exploitatie is afgeleid van het werkwoord exploiteren dat zoveel als "gebruiken" betekent. Enkele synoniemen van het woord exploitatie zijn: ontginnen, met winst draaiend houden, uitbuiten, opleveren, leiden, ter beschikking stellen, runnen. Gevonden op Beschrijving van de gevolgde werkwijze Het eerst heeft de projectgroep een Plan van Aanpak opgesteld. Hierin werd onder andere het project ingedeeld in drie fasen. Voornamelijk zijn dit de inventarisatie, de analyse en de uitwerkingsfase. Hiervoor werd een planning gemaakt met de taken voor de komende zeven weken om het project te kunnen beheersen. De projectgroep heeft voor iedere week een planning gemaakt wanneer ze bij elkaar komt. Hiervoor werden meestaai ook lokalen gereserveerd zodat de projectgroep rustig kan werken aan het project. De projectgroep heeft zich bovendien georiënteerd aan het stappenplan welke op Blackboard staat en de literatuur die besproken werd tijdens het blok. Verder werd er een risico managementplan opgesteld om het project ook in probleemsituaties te kunnen beheersen. 7

8 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ««ZUYD Vooruitblik op de inhoud van het rapport Het rapport is ingedeeld in drie verschillende aspecten. In het bijzonder zijn dit de inventarisatie, de analyse en de uitwerking. Bij de inventarisatie wordt in hoofdstuk 1 het eerst de huidige beheer -en exploitatiesituatie in kaart gebracht. Verder wordt in hoofdstuk 2 gekeken in hoeverre het aspect duurzaamheid al toegepast wordt binnen het kloostergebouw St. Gregor. In hoofdstuk 3 worden de gebouwprestaties, het gebouwgebruik en de omgeving gemeten door middel van een POE op te stellen en uit te voeren. Op basis van de voorafgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de analyse van de uitgevoerde POE. Hoofdstuk 5 houdt zich bezig met de uitwerking van de optimalisatie van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie van het gebouw. In hoofdstuk 6 is de uitwerking van het Programma van Eisen voor die door de opdrachtgever gekozen verbeterpunten terug te vinden en er volgt in hoofdstuk 7 de uitwerking van de consequenties hiervan. Verder zijn in het verslag het financiële gedeelte en het juridisch gedeelte terug te vinden in hoofdstuk 8 en 9. Aan het einde van het verslag zijn de bronnen vermeld die gebruikt zijn door de projectgroep 210A. 8

9 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL > ZUYD 1 Inventarisatie - Huidige belieer -en exploitatiesituatie gebouw 1.1 Inzicht in de dagelijkse beheer -en exploitatiesituatie van het gebouw Het gebouw wordt nu niet in gebruik genomen omdat het sinds 2 jaar niet meer brandveilig is. Door wateroverlast zijn ook vele ruimtes verwoest. Dus het gebouw moet eerst verbouwd worden voordat het in gebruik genomen kan worden en dagelijks beheerd kan worden. Wat betreft de omving, bevind het St. Gregorgebouw zich op een rustige plek. Het is omgeven door de Maas een een rustieke Villawijk. Er is geen geluidsoverlast die van auto's of machines wordt veroorzaakt. Het merendeel van de bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide activiteiten vervullen. 1.2 Situering beheer gebouw in de context van de levenscyclus van het gebouw Sinds de Duitse priester Arnold Janssen zich er in 1875 in Steyl vestigde en drie congregaties stichtte is het kloosterdorp steeds gegroeid en er bestaan vandaag een aantal kloostergebouwen. Vooral de drie kloosterordes hebben dit na 1875 gestalte gegeven. Tot op de dag van vandaag maken de ordes deel uit van het dorp Steyl en ondernemen zij van hieruit hun wereldwijde missie- en spirituele werk. Vanwege de toenemende leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig om Steyl, en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden. Van het Sint Gregor gebouw wil men een kloosterhotel maken, zodat de bezoekers van het kloosterdorp hier kunnen overnachten en tot rust kunnen komen. Het gebouw Sint Gregor staat op de monumentenlijst. Dat wil zeggen dat er niet maar zo gemakkelijk iets aan het gebouw veranderd mag worden. Er dient eerst een monumentenvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente Venlo. Verder is het ook vanuit het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit te voeren. 1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw In het gebouw ziet men een centrale trap, waardoor men gemakkelijk op alle verdiepingen en routes kan komen. In het gebouw is ook een lift aanwezig, deze moet wel eerst aan de wetgeving en regels voldoen van deze tijd. Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes van het gebouw te bereiken. De indeling van de ruimtes is niet voldoende voor de huidige wensen van het kioosterhotel. Er zullen bepaalde kamers moeten worden doorgebroken om genoeg ruimte te creëren voor de gasten van het kloosterhotel. De bestaande badkamers en de oude keuken zullen ook vervangen moeten worden. Op grond van de geobserveerde kamers kunnen wij wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan worden, omdat het gebouw over heel dikke muren beschikt. Doordat niet alle kamers over wasbakken, douches en toiletten beschikken, moeten de toekomstige gebruikers met gemeenschappelijke douches en toiletten rekening houden. Ook op de plattegronden die we ontvangen hebben van de opdrachtgever ziet men de kleine kamers van het kloosterhotel die uiteindelijk vergroot moeten worden. De verwarming die aanwezig is, zal niet voldoende zijn om alle ruimtes op te warmen in het gehele gebouw. De centrale verwarming is dus aan vervanging toe, hierbij kan men ook rekening houden met de duurzaamheid. De ramen en deuren die er nu inzitten, wilt men in deze staat behouden, wel hebben deze duidelijk een onderhoudsbeurt nodig en de meeste zijn aan vervanging toe. Als men kijkt naar de routering van het kloosterdorp in Steyl kan men de volgende uitspraak doen: "Steyl is een deel van de gemeente Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder TomTom eigenlijk niet te vinden. Het is heel moeilijk met openbaar vervoer naar Steyl te reizen, maar er zijn wel sommige fiets- en wandel routes die gebruikt kunnen worden. Verder moeten er duidelijke borden in de omgeving het kloosterhotel aangeven zodat gasten het hotel makkelijker kunnen vinden". 9

10 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL i De huidige valkuilen van het gebouw luiden: > Gescheurde muren in het gehele gebouw. > Water overlast in het pand. > Vloeren die kapot zijn gegaan (scheuren, brokstukken, wateroverlast). > Brandvlekken in het gebouw. > Vluchtroutes i.v.m. brandveiligheid ontbreken. > Aanwezige verwarmingen zijn niet rendabel aan deze tijd, ze voldoen niet aan de eisen. > Het dak van het gebouw moet vernieuwd worden Het gebouw is sinds twee jaar niet meer in gebruik genomen omdat het niet meer brandveilig is. In het geval dat het gebouw in vorm van een kloosterhotel herbestemt zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid gemaakt worden. Op de plattegronden kan men ook weer terugzien dat er niet genoeg vluchtroutes zijn en geen compartimenten aanwezig zijn in het gebouw. Dus het gebouw voldoet niet aan de wet en regelgeving van veiligheid. Er moet gelet worden op het volgende: > Vluchtschema 's in trappenhuizen > Vluchtroutes > Brandcompartimenten nakijken > Controleren van houdbaarheid brandslangen etc. > Brandschade verhelpen > Bij ingebruikname van het gebouw een BHV'er aanstellen (bedrijfshulpverlener) Als men verder kijkt naar de bouwkundige staat. Moet men ook rekening houden met de volgende aspecten, die zeer belangrijk zijn voor het gebouw en de gebruikers. > Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig > Warmte circulatie door het hele gebouw > Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes > Asbest is aanwezig in het gebouw, verwijderen of laten zitten? 1.4 Beschrijving van diverse gebruikersgroepen De projectgroep gaat ervan uit dat mensen die na het kloosterhotel komen heel sterk sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Er bevinden zich in het kloosterdorp in Steyl priesters, paters, nonnen en leerlingen van over de hele wereld. Ook komen er gasten die in het kloosterdorp voor rust, bezinning, diensten, cursussen en meditaties komen. Door middel van het kloosterhotel zal er de mogelijkheid geboden worden om meer gasten te kunnen ontvangen. Er zijn ook medewerkers van buiten af. Zij komen bijvoorbeeld bij de administratie werken of in de keuken. Er zijn ook vrijwilligers die in het kloosterhotel te Stijl gaan werken en menige zijn al werkzaam binnen het klooster. De gasten van het kloosterhotel komen voor de rust, het geloof en de symboliek de het gebouw uitstraalt. Vele gasten van het klooster zijn gehandicapten hiermee heeft men rekening gehouden. Voor verdere uitleg van de aanpassingen van het kloosterhotel met betrekking tot de gehandicapten, zie bijlage Beschrijving van gebruiksgegevens Men verwacht dat het gebouw aan de primaire faciliteiten voldoet. Denk hierbij aan een hotelkamer, badkamer, keuken voor voedsel te bereiden. Verder komt men speciaal naar het hotel voor de symbolische waarde en het geloof. Het gebouw moet rust en veiligheid en geborgenheid uitstralen voor de gasten hieronder vallen natuurlijk ook de gehandicapte gasten. Hiervoor zijn er in het hotel aangepaste kamers en voorzieningen nodig. 10

11 » i B -... ^.. ^ > 1 HOGESCHOOL < Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen 1.6 Bouwkundig en installatieonderlioud De laatste jaren is er geen bouwkundig en installatieond^=rhoud geweest. Dit omdat het gebouw op het moment leeg staat. 1.7 Meerjarenonderlioudsplan (MOP); technisc=h onderlioud e^i schoonmaakonderhoud Er is op dit moment ook geen l^leerjarenonderiioudsplan < v OP) en er vindt geen technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud plaats. E r kan vanuit gegaan worden dat vroeger alles in eigen beheer gebeurde. 1.8 Energiebeheer en beveiliging Ook in verband met energiebeheer en beveiliging vind op» dit moment niets plaats. Het gebouw is van alle energie afgesloten en er zijn geen extz «-a maatregelen genomen met betrekking tot beveiliging. 1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik Het enige beheer en gebruik dat op dit moment plaats vi «id is het museum van pater Arnold Janssen. Het museum is een belangrijk onderdeel van het gebouw. Deze wordt door de interne organisatie beheerd. In het gebouw is ook de sterf- en werkkamer van pater /X^rnoid Janssen en een bijzondere dubbelkerk (twee kapellen beneden en een grote kapel) ^gevestigd. Deze ruimtes maken het pand monumentaal. Voor deze ruimtes is geen behe& r of gebruik bekend op dit moment Visie opdrachtgever over beheer en expic» itatie van het gebouw Na twee bezoeken en een interview per mail kunnen de \^ olgende gegevens over de visie van de opdrachtgever opgesteld worden: Bouwkundige visie: In het St. Gregor gebouw moeten heel vele bouwkundiget aanpassingen worden gemaakt daarmee het zowel aan de toekomstige gebruikers eisen *:e laten voldoen, als ook aan de' wettelijke brandveiligheidseisen. Er moet bijvoorbeeld rekening worden gehouden met heti bestemmingsplan van de gemeente. Het bestemmingsplan laat geen activiteiten to «die tot last zijn van de omgeving. Luchtbehandeling en ventilatie zijn een noodzaak. Op de iz>egane grond is dit lastig Hier zal extra creativiteit nodig om de monumentale waarden * e behouden. Technisch en schoonmaakonderhoud: Wie gaat het gebouw beheren en exploiteren (tuin, gebou w, schoonmaak) Geen ideeën over personeelsbezetting Gebruik maken van vrijwilligers Technische dienst (wasserij, uitbesteding) Huishoudelijke dienst, eigen beheer Energiebeheer: In het gebouw zullen ook aanpassingen nodig zijn m.b.t. f-iet energiebeheer. Bijvoorbeeld zal er dubbel glas geïnstalleerd worden voor het comfort ^sn voor de energiebesparing Eventueel door twee ramen te maken per raam (in of voo r de vensterbank). Het beschermen van het glas in lood is een extra uitdaging. O e energiekosten zo laag mogelijk te houden is heel belangrijk, omdat het een grocz>t deel van de exploitatiekosten uit maakt. 11

12 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen KOQESCHOOL < Duurzaamheid: De opdrachtgever wil graag duurzaam te werk gaan. Voor hem is het van belang dat er over zelfvoorzienendheid en duurzaamheid wordt nagedacht. Hierbij valt te denken aan: Recyclen Hout hergebruiken (oude kasten) Oud materiaal van andere kloosters gebruiken Energie (waterkracht, opslag, zonne-energie) Catering (streekgebonden) Sommige van de net genoemden duurzaamheidaspecten hebben primaire geen invloed op het beheer en de exploitatie van het gebouw, maar hebben te maken met het later plaatsvinden hotelbeheer. Als er alleen maar eerlijk voedsel wordt gebruikt van leveranciers uit de buurt of voedsel uit eigen tuinen, draagt dit heel sterk bij aan de sfeer en de belevingswaarde van het kloosterhotel. In principe valt dit buiten de verkregen opdracht. Maar wij als projectgroep wilden toch in het kort erop ingaan omdat het voor de opdrachtgever een belangrijk punt was. Beveiliging: Brandveiligheid: Brandslangen en brandalarm zijn er. Er is op de dag van vandaag veel nieuwe wetgeving op het gebied van brandveiligheid. Hier zal een nieuw plan voor geschreven moeten worden. Er moet een inbraakbeveiliging komen. BHV-ers worden opgeleid zodat ze tegen de tijd dat het hotel gerealiseerd is voldoende aanwezig zijn. Ruimtebeheer: We kunnen rekening houden met een bezetting van 60 tot 70%. Het gaat zich vooral om bezinningstoerisme. Dus activiteiten en inrichting moeten hierop aangepast worden. Niet elke kamer hoeft hetzelfde te zijn wat betreft meubels, indeling etc. In St. Gregor mag de werkkamer van A. Janssen niet aangetast worden. Dus die moet in takt blijven. Ruimtegebruik: De doelgroep is opzoek naar: Gastenverblijf Gevoel van het klooster Gepaste catering Mensen die vertellen over de plaats Rust, spiritualiteit, sereen Ander gebouw ontlasten Activiteiten (bv workshop drukken) Wasserij (uitbesteden of zelf doen?) Welke voorzieningen en faciliteiten zijn er nodig? Catering Mogelijkheid om eigen maaltijd te koken WC, douche Fitness, sauna, bad (wellness) Workshops Restaurant (samenwerken met een restaurant dat er al ligt) Er zijn eigen parkeerplaatsen. Vanuit de bescherming van de rust en de veiligheid en het beperken van de parkeeroverlast voor de buurt moet er wel naar de aanvoerroutes en het aantal parkeerplekken gekeken worden. 12

13 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD 2 Inventarisatie - Duurzaamheid 2.1 Duurzaamheid binnen de branche Als men vanuit de hotelbranche kijkt, wordt duurzaamheid steeds belangrijker. Het duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een hotel. Er zijn steeds meer hotels die met eerlijk voedsel werken. Voor het kioosterhotel zal het ook heel belangrijk zijn om aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de mogelijkheid dat het kloosterhotel door de green key" gecertificeerd wordt. Sommige punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te realiseren zijn, omdat het zich om en monumentaal pand handelt. Dat bedoelt, dat er bijvoorbeeld eerst de monumentenzorg toestemmen moet, voordat er aanpassingen gemaakt kunnen worden. Daarmee het kloosterhotel de authentieke sfeer kan behouden, zal er zoveel mogelijk zelf gedaan moeten worden van de gasten. Dat betekend dat er branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de groente tuin, of misschien het mee helpen bij werkzaamheden m.b.t. het zelf gebrouwen kloosterbier. 2.2 Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever Als men vanuit de hotelbranche kijkt, wordt duurzaamheid steeds belangrijker. Het duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een hotel. Er zijn steeds meer hotels die met eerlijk voedsel werken. Voor het kloosterhotel zal het ook heel belangrijk zijn om aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de mogelijkheid dat het kloosterhotel door de green key" gecertificeerd wordt. Sommige punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te realiseren zijn, omdat het zich om en monumentaal pand handelt. Dat bedoelt, dat er bijvoorbeeld eerst de monumentenzorg toestemmen moet, voordat er aanpassingen gemaakt kunnen worden. Daarmee het kioosterhotel de authentieke sfeer kan behouden, zal er zoveel mogelijk zelf gedaan moeten worden van de gasten. Dat betekend dat er branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de groente tuin, of misschien het mee helpen bij werkzaamheden m.b.t. het zelf gebrouwen kloosterbier. Zoals eerder al aangegeven is het duurzaamheidaspect voor de opdrachtgever een heel belangrijk onderwerp. Vrijwel op alle plannen die de projectgroep aan hem heeft voorgelegd op het gebied van duurzaamheid reageerde hij enthousiast. Hij kwam zelf ook met bepaalde ideeën om de duurzaamheid te bevorderen. Zo is het de bedoeling dat er zoveel mogelijk materialen/meubels hergebruikt worden. Zowel de materialen en meubels die nu al in St. Gregor aanwezig zijn, als meubels die misschien overgenomen kunnen worden van andere kloosters. De andere ideeën waar hij enthousiast over was waren o.a. het gebruiken van groene stroom, het scheiden van afval, automatische lichtschakelaars en het verkopen en bereiden van eerlijk voedsel, hierbij kan misschien de verwaarloosde groente tuin die vroeger gebruikt werd weer hersteld worden. Wat verder nog een heel interessante suggestie is, is het gebruik van zonne-energie. De opdrachtgever maakt een onderscheid in 2 soorten zonne-energie. Hij praat over een zonneboiler die zorgt voor opwarming van water, en een zonnepaneel die zonne-energie omzet in elektriciteit. Het is echter nog de vraag in hoeverre dat kan toegepast worden, het blijft namelijk een monumentaal pand en daardoor moet stichting monumentenzorg het natuurlijk eerst goed keuren. Mocht het gebruik van zonnepanelen niet goedgekeurd worden, is een andere optie om zonnefolie op het dak te plaatsen, dat valt minder erg op als zonnepanelen. De opdrachtgever wil op meerdere plaatsen kleinere energie centrales maken, als het ware voor elk gebouw een. Hierdoor word het risico kleiner dat wanneer de energie uitvalt heel het kloosterdorp zonder elektriciteit zit. Een andere optie voor het opwekken van energie is het gebruik van waterkracht. Er is al onderzoek gedaan naar wat de mogelijkheden zijn met de naast gelegen Maas. De conclusie was dat de terugverdientijd voor het gebruik van waterkracht ongeveer 50 jaar is. Dus is het de vraag of het wel zinvol is en of er überhaupt bedrijven zijn die interesse hebben in het aanleggen van een watercentrale in de Maas. 13

14 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL «* V ZUYO Het is voor de opdrachtgever niet alleen belangrijk dat nou zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van hergebruikte materialen, maar ook dat het materiaal wat in het gebouw geplaatst wordt ook weer herbruikbaar is. Dat kan gerealiseerd worden door zo veel mogelijk hout in het gebouw terug te laten komen omdat dat een heel duurzaam materiaal is. 3 Inventarisatie - Meting gebouwprestaties, gebouwgebruik en omgeving 3.1 Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie Er zijn verschillende gebieden van dagelijks beheer en exploitatie waarvan niet elk gebied de gelijke relevantie heeft. Voor het project zijn alle vier in de mindmap (zie bijlage) opgenomen aspecten met betrekking tot beheer belangrijk. Met name zijn dit de aspecten administratief, technisch, commercieel en sociaal beheer. Het meest relevante aspecten voor het project zijn het technisch onderhoud en het sociaal beheer van het gebouw waarbij onder andere het aspect veiligheid van de bezoekers hoort. Verder zijn ook alle vijf in de mindmap genoemde aspecten met betrekking tot exploitatie van het gebouw belangrijk voor het project. Hier zijn ook weer verschillen in de relevantie terug te vinden. Voor het project zijn vooral de aspecten ruimtebeheer, instandhouding en facility management vooral met betrekking tot energiebeheer belangrijk. Bovendien is het natuurlijk ook belangrijk om naar de exploitatiekosten van het project te kijken. Het aspect managementinformatie is zeker een belangrijk punt om naar te kijken als het gebouw later in gebruik is maar op dit moment is het niet relevant voor het project. 3.2 Gebouwevaluatiemethoden POE Er zijn heel veel verschillende mogelijke methoden voor een Post Occupancy Evaluation (POE) om de prestaties van het gebouw en de omgeving tijdens of na de gebruiksfase te bepalen. De ^Real Estate Norm (REN)' of de Vastgoed Kwaliteitsmeetlat (VKM)' zijn alleen twee van de verschillende mogelijkheden om een gebouw te meten. Deze methoden worden hiernavolgend uitgelegd. De 'Real Estate Norm (NEN)' is begin jaren '90 uitgewerkt. Het is een hulpmiddel in de communicatie van gebruikers van kantoren enerzijds en de professionele vastgoedpartijen en huisvesting -en bouwspecialisten anderzijds. De methode onderscheidt vier belangrijke aspecten. Het gaat om: functionele kwaliteit, ruimtelijk - visuele kwaliteit, technische kwaliteit en milieu kwaliteit. Binnen deze aspecten worden subaspecten onderscheiden. De waardering vindt plaats in een vijfpuntsschaal. De 'Vastgoed Kwaliteitsmeedat (VKM)' is een standaard meetinstrument om de kwaliteit van gebouwen inzichtelijk en bespreekbaar te maken. Aan de hand van beoordelingsaspecten wordt het gebouw visueel gemaakt dan wel beoordeeld. VKM kan op verschillende manieren gebruikt worden. Bijvoorbeeld voor het (her) ontwikkelen van vastgoed of voor het analyseren van de communicatie van de vastgoedvoorraad. Binnen de VKM worden de aspecten vertaald binnen een viertal aspectgroepen en een viertal niveaus. De aspectgroepen zijn voornamelijk esthetisch, ruimtelijk, functioneel en technisch. Deze worden onderverdeeld in subgroepen, aspecten en deelaspecten. De niveaus zijn in het bijzonder de omgeving, het terrein, het gebouw en de ruimte. De mogelijke kwaliteit van de aspecten worden uiteindelijk ingeschaald in een zespuntsschaal. Hiermee kan de gebruiker bepalen welk niveau gewenst is dan wel aanwezig is. 3.3 Keuze voor gebouwevaluatiemethode De projectgroep 210A heeft gekozen voor een combinatie van de Real Estate Norm (REN) en de Vastgoed Kwaliteitsmeetlat (VKM). De REN is eigenlijk bedoeld voor wekplekken maar voor het project kunnen uit deze methode wel goede aspecten overgenomen worden. Bijvoorbeeld zijn de functionele aspecten niet alleen in een kantoorgebouw van belang maar ook in een toekomstig Kloosterhotel. Verder heeft de projectgroep de vijfpuntsschaal van de REN overgenomen voor het kwaliteitsmeetsysteem. De VKM is 14

15 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUYD door de projectgroep gebruikt om een betere indeling te kunnen maken met betrekking tot de verschillende aspecten en deelaspecten. Door gebruik van de VKM is naar voren gekomen welke aspecten ook voor het toekomstige Kloosterhotel van belang zijn, bijvoorbeeld de esthetische aspecten. Voor de evaluatie van het Sint Gregor gebouw te Steyl heeft de projectgroep een indeling gemaakt in drie hoofdgroepen. Dit zijn met name de functionele aspecten, de esthetische aspecten en de technische aspecten. Deze zijn door de projectgroep onderverdeeld in deelaspecten zodat deze goed gemeten kunnen worden. De groep heeft hiervoor gekozen voor een kwaliteitsmeetsysteem dat bestaat uit een vijfpuntsschaal. Hierbij betekent score 1 dat het gebouw of een onderdeel ervan in een perfecte staat is en er geen veranderingen hoeven plaats te vinden. Score 5 betekent dat het gebouw of een onderdeel ervan in een heel slechte staat is en wellicht zelfs onbruikbaar is. Het economische en juridisch aspect wordt apart beoordeeld door de projectgroep en is niet opgenomen in de beoordeling met het ontwikkelde kwaliteitsmeetsysteem. 3.4 Uitwerking POE Aan de hand van de ontwikkelde meetmethode heeft de projectgroep een evaluatie -en observatielijst van de POE opgesteld. Hierin komen de drie boven genoemde aspecten, functionele, esthetische en technische aspecten aan de orde. Deze zijn onderverdeeld in onderstaande deelaspecten om beter te kunnen meten. Functionele aspecten - Bereikbaarheid en parkeergelegenheid - Toegankelijkheid - Doelmatigheid - Veranderbaarheid (flexibiliteit) - Veiligheid (ergonomisch, sociaal) - Ruimtelijke oriëntatie - Privacy en sociaal contact - Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht) Esthetische aspecten - Beeldkwaliteit * - Betekenisverlening (symboliek, semiotiek) - Cultuurhistorische waarde Technische aspecten - Brandveiligheid - Bouwfysische kwaliteit - Duurzaamheid en Milieuvriendelijkheid De evaluatie -en observatielijst zijn terug te vinden in de bijlage. * Beeldkwaliteit: onder beeldkwaliteit wordt verstaan in welke mate het gebouw de gewenste uitstraling heeft, past bij het doel wat het gebouw heeft en past in de omgeving waarin het gebouw staat. 3.5 Uitvoering POE (resultaten) Na de uitvoering van de POE zijn er de volgende resultaten naar voren gekomen. 1 Functionele aspecten 1.1 Bereikbaarheid en parkeergelegenheid Het kloosterdorp Steyl ligt naast Venlo en is met de auto via de A73 goed te bereiken. Er is op dit moment wel heel weinig bewegwijzering aanwezig zodat hier aanpassingen gedaan zouden moeten worden als het gebouw de functie kloosterhotel zou krijgen. Omdat het een klein dorp in midden van de natuur ligt is de bereikbaarheid met openbaar vervoer slecht. Op dit moment is de parkeergelegenheid voor de bezoekers van het dorp voldoende, maar er zijn in feite niet veel parkeerplaatsen aanwezig. Hier moet dus een verandering plaatsvinden indien het gebouw Sint Gregor in de toekomst de 15

16 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en HOGESCHOOL I herbestemming kloosterhotel zou krijgen. Er moet wel rekening worden gehouden met het feit dat het dorp geen toeristisch gebied zal worden en de bewoners door het kloosterhotel geen last mogen hebben. Verder is het kloosterdorp via fiets- en wandelpanden bereikbaar. 1.2 Toegankelijkheid Het gebouw Sint Gregor is via twee ingangen toegankelijk. Eentje hiervan kan dus gebruikt worden voor de bezoekers van het toekomstige kloosterhotel. Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes van het gebouw te bereiken. Er bestaat wel een lift maar die is op dit moment niet in gebruik en hiermee zijn ook niet alle ruimtes en verdiepingen van het gebouw te bereiken. Als het gebouw de herbestemming kloosterhotel zou krijgen, moeten hier aanpassingen gedaan worden. 1.3 Doelmatigheid Het gebouw Sint Gregor is sinds twee jaar niet in gebruik. Het kan daarom op dit moment ook niet aan een gebruiksdoel beantwoorden. In het geval van de herbestemming kloosterhotel zal er in de toekomst wel aan het gebruiksdoel voldaan worden. Hierbij speelt ook de ruimtelijk -bouwkundige doelmatigheid een belangrijke rol, dat wil zeggen of de beoogde activiteiten effectief en efficiënt door het gebouw ondersteund worden. Er bestaan al veel kamers in het gebouw waaronder singuliere badkamers en een oude keuken. Deze zouden in iedere geval vernieuwd en misschien verbouwd moeten worden om van het gebouw een kloosterhotel te kunnen maken. Er bestaat dus een basis voor de herbestemming kloosterhotel. 1.4 Veranderbaarheid (flexibiliteit) De veranderbaarheid van het gebouw Sint Gregor is een lastig onderwerp. Aan de ene kant bestaat er al een basis voor de herbestemming kloosterhotel omdat er veel aparte ruimtes zijn die er gebruikt zouden kunnen worden als hotelkamers. Verder bestaan er ruimtes die vroeger onder andere gebruikt werden als meditatieruimtes of kerken. Hier bestaat de mogelijkheid om deze ruimtes een andere functie te geven. Lastiger zit het met het gebouw op zich. Het gebouw Sint Gregor staat op de monumentenlijst. Dat wil zeggen dat er niet maar zo gemakkelijk iets aan het gebouw veranderd mag worden. Er dient eerst een monumentenvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente Venlo. Verder is het ook vanuit het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit te voeren. De bedoeling is dat toekomstige bezoekers een beeld van het kloosterleven krijgen en ervaren hoe het binnen een klooster voelt met stilte en rust. 1.5 Veiligheid (ergonomisch, sociaal) De veiligheid van een gebouw is zowel voor medewerkers als ook voor gebouwgebruikers erg belangrijk. Een gebouw moet niet alleen aan alle veiligheidswetten voldoen, maar ook een ergonomische en sociale veiligheid waarborgen. De ergonomische veiligheid kan op dit moment niet gewaarborgd worden, omdat het gebouw niet meer aan de functionele en technische eisen voldoet. Zoals uit het gesprek met Dhr. Winfried Timmers is gebleken, dat het gebouw sinds twee jaar niet meer in gebruik is omdat het niet meer brandveilig is. In het geval dat het gebouw in vorm van een kloosterhotel herbestemt zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid gemaakt worden. I^aar een gebouw moet ook een sociale veiligheid waarborgen, doordat er bijvoorbeeld contact met andere mensen mogelijk is. Maar er ook de mogelijkheid bestaat dat mensen zich uit kunnen rusten zonder van geluid van andere mensen gestoord te worden. 1.6 Ruimtelijke oriëntatie Het klooster gebouw St. Gregor ligt in een kloosterdorp in Steyl. Steyl is een deel van de gemeente Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder TomTom eigenlijk niet te vinden. Het is heel moeilijk met openbaar vervoer naar Steyl te reizen, maar er zijn wel sommige fiets- en wandel routes die gebruikt kunnen worden. In het kloosterdorp zelf zijn veel historische gebouwen. Sommige gebouwen staan al jaren leeg, zoais de oude 16

17 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUVD drukkerij. Omdat deze gebouwen onder monumentenzorg staan, worden deze niet gesloopt. Er zal in de toekomst de mogelijkheid bestaan, deze gebouwen weer te revitaliseren. Naast de omgeving van het gebouw is het gebouw ook van de buitenkant bekeken. Enkele onderdelen hiervan zijn al weergegeven in het stukje "doelmatigheid" en "veiligheid". Er zijn veel kamers maar deze voldoen niet aan de eisen voor een hotel. Hierbij gaat het om inrichting, veiligheid en bijbehorende faciliteiten. Veiligheidsvoorzieningen zijn verouderd of niet aanwezig. Voldoende douche en kookfaciliteiten zijn niet aanwezig. Toiletten zijn wel aanwezig maar hebben enige vorm van renovatie nodig. Ook moeten enkele kamers en faciliteiten worden aangepast voor gehandicapten of mensen die slecht ter been zijn. Dit geld ook voor de entree, lift, trappenhuizen, toiletten en eventuele ruimtes die worden ingericht voor een bepaald doel. 1.7 Privacy en sociaal contact Omdat het gebouw St. Gregor op dit moment leeg staat, is het niet mogelijk het sociaal contact in het gebouw te evalueren. Op grond van de geobserveerde kamers kunnen wij wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan worden, omdat het gebouw over heel dikke muren beschil<t. Omdat niet alle kamers over wasbakken beschikken, en geen kamer over douches en toiletten beschikt, moeten toekomstige gebruikers met gemeenschappelijke douches en toiletten rekening houden. De vraag is of dat voor bezoekers in de huidige maatschappelijke eisen voldoet. Wij als projectgroep gaan ervan uit, dat mensen die na het kloosterhotel komen een heel sterk sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Daarom zal het voor de toekomstige doelgroep van St. Gregor voldoende zijn. Verder wordt de gebruikerseisen na sociaal contact gewaarborgd door het aanbod aan verschillen workshops en door het gemeenschappelijke koken in een grote keuken. 1.8 Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht) Het fysieke welbevinden met betrekking tot het licht binnen de ruimtes is heel verschillend. Op de begane grond, waar zich ook de meditatieruimte bevindt, zijn hele grote glas-in-lood ramen, die de verschillende ruimtes en de hal een prettige sfeer geven. Op de eerste een tweede verdieping waar een groot deel van de slaapkamers zijn, waren geen ramen in de hal. Sommige kamers hebben veel lichtinval in tegenstelling tot andere kamers met bijna geen lichtinval. Het St. Gregorgebouw zal op zich een heel rustige plek zijn, waar mensen kunnen ontspannen. Er is geen geluidsoverlast die van auto's of machines wordt veroorzaakt. Het merendeel van de bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide activiteiten vervullen. Uit het gesprek met Dhr. Timmers is gebleken dat de muren van het gebouw heel dik zijn en de verwarming niet voldoende is om de ruimtes op te warmen. Het is dus heel duur en het duurt lang voor dat alle kamers en hallen voldoende opgewarmd zijn. Op grond van de lange leegstand worden er geen onderhoudsactiviteiten meer uitgevoerd en wij gaan ervan uit dat zowel de ramen als ook de muren gedeeltelijk vernieuwd moeten worden. Omdat er tocht en vocht in het gebouw aanwezig is. 2 Esthetische aspecten De Esthetische aspecten zijn heel belangrijk bij het klooster in Steyl. De Esthetische functies moeten dus goed naar voren komen. Er moet waardering zijn voor het gebouw vanuit de organisatie en de belevingswaarde moet hoog zijn. De cultuurhistorische waarden zijn ook belangrijk. De oude stijl van het klooster moet blijven of meer terug komen. 17

18 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en HOGESCHOOL t 2.1 Beeldkwaliteit Onder beeldkwaliteit verstaan we hoe het gebouw past in de omgeving. Het gaat erom dat het klooster een juiste uistraling heeft. Aan de buitenkant valt weinig te wijzigen. Het klooster past dus al in de omgeving. De opdrachtgever heeft ook aangegeven de oude waarden te behouden. Dus de deuren en kozijnen zullen in de oude staat blijven of opgeknapt worden. Zo zal de beeldkwaliteit van het klooster behouden blijven. Het gaat alleen om de details (vernieuwde aanpassingen, entree, veiligheid). 2.2 Cultuurhistorische waarden Dit is een belangrijk punt in het project. De cultuur van het klooster moet behouden worden. Dat is ook de beleving waar bezoekers naar opzoek zijn. De geschiedenis moet dusterug te vinden zijn. Dit is ook het geval (zie foto's). Sommige ruimtes hebben door de tijd heen een andere invulling gekregen maar zijn voor het grootste gedeelte steeds in de originele staat. Zo staan er nog steeds beelden, is er veel glas en lood en zijn er andere authentieke zaken in het klooster. Deze blijven staan of worden hergebruikt om het originele gevoel en belevingswaarde te behouden. 2.3 Betekenisverlening (symboliek) In het klooster is op veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. We hebben te maken met een klooster waarin het katholieke geloof natuurlijk sterk naar voren komt. Dat drukt zich uit door de verschillende kruizen en Jezus- symbolen die je terug vind in het klooster. Aangezien het een kloosterhotel moet worden, is het aan ons om die verschillende symbolen ook in de nieuwe inrichting van het klooster zo veel mogelijk terug te laten komen. Met de semiotiek is het iets minder gesteld. Er zijn maar weinig vaste tekens die terug komen in het klooster. Ook hier gaat het vooral om kruizen en tekens die iets te maken hebben met het katholieke geloof. 3 Technische aspecten 3.1 Brandveiligheid Het gebouw St. Gregor voldoet niet meer aan de eisen van brandveiligheid. Vluchtroutes en vluchtschema 's ontbreken in het gebouw. Een deel van het gebouw is al getroffen door brand en de visuele schade is nog steeds te zien. Er zijn geen brandcompartimenten aanwezig. Bouwtechnisch en installatietechnisch zullen er aanpassingen nodig zijn om het gebouw aan de eisen van brandveiligheid te laten voldoen. Er moet gelet worden op het volgende: Vluchtschema 's in trappenhuizen Vluchtroutes Brandcompartimenten Rookcompartimenten Controleren van houdbaarheid brandslangen etc. Brandschade verheipen Bij ingebruikname van het gebouw een BHV'er aanstellen (bedrijfshulpverlener) 3.2 Bouwfysische kwaliteit Het gebouw is in een verouderde staat. Een aantal punten waar op gelet moet worden met betrekking tot de bouwfysische kwaliteit. Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig Warmte circulatie door het hele gebouw Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes Asbest is aanwezig in het gebouw, verwijderen of laten zitten? 18

19 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL ZUVD 3.3 Duurzaamheid & milieuvriendelijl<heid Bij duurzaamheid en miiieuvriendelijkheid komen verschillende aspecten aan bod, denk aan het gebruikt van bestaande inventarisatie in het klooster, dat gebruikt kan worden in de verschillende kamer van het kloosterhotel. Ten tweede is de isolatie die men in het gebouw kan plaatsen. Hierdoor is het gebruik van energie beperkt. Het i s een eenmalige investering die men maakt, maar het bespaard onnodige kosten en het draagt bij aan de milieuvriendelijkheid. Ten derde heeft men een eigen bron waar men het water vandaan haalt voor het gehele kloosterdorp in Steyl. Dus hierbij maakt men ook gebruik van de duurzaamheid met betrekking tot de watervoorzieningen. Doordat men een eigen waterbron heeft, bespaard men ook deze kosten. Tot slot wordt de bestaande inventaris gebruikt voor het kloosterhotel, dit geeft ook de symbolische functie nader weer en het geeft de bezoekers een bepaalde sfeer van het kloosterdorp in Steyl. Dit draagt ook tot de duurzaamheid bij, want men gebruikt al bestaande houten meubels. Denk hierbij aan kasten, stoelen, tafels. Hierdoor is men ook milieuvriendelijk bezig omdat deze meubelstukken milieuvriendelijk zijn geproduceerd. De kosten worden hierdoor ook beperkt want men bezit dus al enkele inventaris aspecten voor het kioosterhotel. De evaluatielijst is terug te vinden in de bijlage! 4 Analyse van de huidige beheer -en exploitatiesituatie gebouw 4.1 Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek Bereikbaarheid met eigen vervoer is goed, dit is belangrijk aangezien veel bezoekers vaak met eigen vervoer reizen. Bereikbaarheid met openbaar vervoer is slecht. Kloosterhotel Sint Gregor wil haar bezoekers motiveren om juist niet met eigen vervoer te komen maar gebruik te maken van openbaar vervoer of'groen' vervoer. Het is dus belangrijk dat er een manier wordt gevonden om mensen van en naar het station te vervoeren. Weinig parkeergelegenheid voor bezoekers die alsnog met eigen vervoer komen. Slecht toegankelijk voor mensen met een beperking/rolstoelgebruikers. De doelgroep van kioosterhotel Sint Gregor is voor een deel personen die op zoek zijn naar rust en bezinning. Een andere doelgroep is ook mensen die ziek zijn en daarvoor rust zoeken in Steyl. Er is in deze doelgroep een iets grotere kans op personen die gebruik maken van een rolstoel of rollator. Lift is momenteel buiten werking, hierdoor moet men alle verdiepingen bereiken per trap. Het is dus niet mogelijk voor mindervalide om andere etages te bereiken dan de begane grond. Verder is het een beperking voor de exploitatie van het kloosterhotel, bijvoorbeeld wanneer kamers worden schoongemaakt. Gebouw voldoet niet aan de eisen van brandveiligheid, in het bijzonder: O Er ontbreken duidelijke vluchtroutes en vluchtschema's waardoor gasten in geval van nood niet weten wat te doen. O Er zijn geen brand- en rookcompartimenten aanwezig, in geval van brand kan dit overal naar uitwijken en de rook zal zich snel verdelen over het gebouw waardoor er stikkings gevaar ontstaat. O Een gedeelte van het gebouw heeft nog brandschade van een eerdere brand, deze brandschade is nog niet verholpen en deze ruimten kunnen dus ook niet in gebruik worden genomen. 4.2 Beschrijving gewenste gebouwprestaties Om het gebouw de functie kloosterhotel te kunnen geven zal het gebouw moeten voldoen aan een aantal criteria. In onderstaande tekst zijn de gewenste gebouwprestaties verwerkt. 19

20 Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen HOGESCHOOL O W ZUYD Om het gebouw Sint Gregor de nieuwe functie kloosterhotel te kunnen geven zal het gebouw ten eerste toegankelijk moeten zijn voor zowel valide als mindervalide personen. Kloosterhotel Sint Gregor moet goed bereikbaar kunnen zijn door middel van eigen vervoer of openbaar vervoer. Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat er daarnaast een verbinding is om per trein/bus van en naar kloosterhotel Sint Gregor te reizen. Om mindervalide personen te ontvangen is het gebouw ook goed toegankelijk voor mensen met een rolstoel en/of rollator. Verder is het gebouw niet alleen toegankelijk voor deze personen maar ook gebruiksvriendelijk. Dit houdt in dat er hellingbanen zijn aangelegd, dat er invalidentoiletten aanwezig zijn, dat alle openbare ruimten verder ook toegankelijk zijn door gebruik van brede doorgangen en dat er een lift aanwezig is. Verder is het van belang dat het kloosterhotel Sint Gregor brandveilig is. In alle trappenhuizen hangt op elke verdieping een vluchtplan zodat iedereen in geval van nood weet waar hij of zij zich moet begeven. leuren en deuren van brandcompartimenten zijn (20 minuten) brandwerend. Tussen de brandcompartimenten zijn zelfsluitende deuren aanwezig. Er is in het hele gebouw een brandmeldinstallatie met rookmelders en handmelders. De deuren van de hotelkamers zijn niet te openen of te sluiten met een sleutel, in verband met veiligheid. In plaats van met sleutels te werken is er een knopcilinder op elke hotelkamerdeur zodat de gast toch zijn privacy heeft. Verder is er met betrekking tot veiligheid altijd een BHV'er aanwezig. 4.3 DEPEST model Het bedrijfskundige model DEPEST beschrijft een raamwerk van Demografische, Ecologische, Politieke, Economische, Sociale en Technische factoren op macro omgevingsniveau. Het model wordt gebruikt om een omgeving te analyseren op sterke punten en om de richting van bedrijfsvoering te bepalen (zie afb. 3.1). Omdat het gebouw St. Gregor veel aanpassing nodig heeft, bezit het weinig sterke punten in verband met de DEPEST. Deze onderdelen staan veelal omschreven in de uitwerkingen van de POE. Demogransch Bevolkingsopbouw Dichtheid Geografische kenmerken en verschillen Infrastructuur Economisch Marldkenmerken Machtsverhoudi ngen Financiële gegevens Economisch klimaat Groeiperspectieven Politiek/wettelijk Wetgeving Licenties Subsidieregelingen Politiek klimaat Politieke plannen Ecologisch Natuurbronnen Energie Emissies Afval Veiligheid SoctBBl-cultureel Normen en waarden Communicatie Gedrag Levensstijl Sociale trends Technologisch Knowhow Innovativiteit Trends Technische problemen Slaagkansen Afb. 3.1 DEPEST model. 20