De Total Cost of Ownership benadering en woningcorporaties. Onderzoek naar de meerwaarde van een TCO benadering bij woningcorporaties

Transcriptie

1 De Total Cost of Ownership benadering en woningcorporaties Onderzoek naar de meerwaarde van een TCO benadering bij woningcorporaties

2 De Total Cost of Ownership benadering en woningcorporaties Personalia Naam: Jan Geert ten Hove Instelling: Saxion Hogescholen Opleiding: Vastgoed & Makelaardij Academie: Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw (ROB) Studentnummer: Afstudeerperiode: september 2011 t/m januari 2012 Telefoonnummer: Afstudeerorganisatie Naam: Saxion Hogescholen Begeleider: Dhr. ir. J. Provoost Tweede lezer: Dhr. ir. B. van der Veen Adres: M.H. Tromplaan AB Enschede Telefoonnummer: Afstudeerbedrijf Naam: Begeleiders: Stichting Pioneering Dhr. ing. B. Abdallah Dhr. ing. G. Salemink Adres: M.H. Tromplaan AB Enschede Telefoonnummer:

3 Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek, geschreven in het kader van de afronding van de studie vastgoed & makelaardij aan de hogeschool Saxion. Afgelopen maanden heb ik mij verdiept in de Total Cost of Ownership (TCO) benadering. Aan de hand van dit rapport heb ik inzichtelijk proberen te maken wat deze TCO benadering inhoudt, hoe deze berekend kan worden en wat de toegevoegde waarde is voor woningcorporaties. Ik zou graag een aantal mensen willen bedanken voor hun bijdrage aan het tot stand komen van deze afstudeerscriptie. Allereerst wil ik mijn begeleider de heer Jasper Provoost, verbonden aan Saxion Hogescholen, bedanken voor de wijze waarop hij mij begeleid heeft. Zijn flexibele overlegmomenten en adviezen hebben zeker een positieve bijdrage geleverd aan deze scriptie. Daarnaast wil ik mijn begeleider de heer Bahez Abdallah, verbonden aan Pioneering, bedanken voor de tijd, plezierige overlegmomenten en inzet die hij in mij heeft gestoken en in dit rapport. Tot slot wil ik iedereen bedanken die nog niet genoemd is in dit voorwoord, maar die mij wel de nodige ondersteuning hebben gegeven. Jan Geert ten Hove Enschede, december 2011

4 Samenvatting Literatuuronderzoek Uit het literatuuronderzoek is gekomen dat veel bedrijven de investeringskeuze laat afhangen van de hoogte van de stichtingskosten. Met de exploitatiekosten die jarenlang daarna betaald moeten worden, wordt vaak geen rekening gehouden. De TCO benadering daarentegen neemt niet alleen de stichtingskosten mee, maar ook de kosten in de exploitatieperiode. Dit zijn niet alleen de kosten van het product (life cycle cost, LCC), maar ook de proceskosten. De LCC bevat directe kosten + indirecte variabele kosten De TCO bevat de LCC + gelinkte indirecte vaste kosten Binnen het onderzoek is de structuur gehanteerd van de NEN normen 2631 (stichtingskosten) en 2632 (exploitatiekosten). Deze stichting- en exploitatiekosten kunnen als volgt worden verdeeld. Life Cycle Cost (productniveau) stichtingskosten Exploitatiekosten Grondkosten Vaste kosten Bouwkosten Energiekosten Inrichtingskosten Onderhoudskosten Bijkomende kosten Beheerskosten Specifieke bedrijfskosten Total Cost of Ownership (procesniveau) Bovenstaande kosten van de LCC plus de proceskosten. Faalkosten Stand van zaken Het hoofdstuk stand van zaken is tot stand gekomen door middel van interviews. Uit de acht interviews die zijn gehouden bij woningcorporaties zijn de volgende resultaten gekomen: 100% van de ondervraagden weet wat de TCO benadering is Zeven van de acht woningcorporaties ziet toegevoegde waarde in de TCO benadering Zeven van de acht woningcorporaties gebruikt geen TCO benadering. Als groot voordeel van de TCO benadering wordt de betere onderbouwing door meer volledige cijfers genoemd. Grote nadelen zijn de implementatie en het gemis van een eenvoudig rekenmodel. Rekenmodel Door de onderzoeker is een rekenmodel opgesteld waarmee de TCO berekend kan worden. Naast deze functionaliteit is het mogelijk om met het rekenmodel scenario s door te rekenen. Om de werking van het rekenmodel te demonstreren heeft de onderzoeker het model ingevuld aan de hand van het casus project Kotmanpark. Uit deze berekening is gebleken dat één appartement, over een exploitatieperiode van 50 jaar, een negatieve netto contante waarde van Hierbij is geen rekening gehouden met de restwaarde van de opstal. Tevens is aan de hand van het rekenmodel onderzocht of energiereducerende investeringen, daadwerkelijk bijdragen aan een lagere energierekening. Voor het passiefhuis bedragen de netto contante energielasten, voor 50 jaar Voor een appartement met een EPC van 0,6 bedragen de netto contante energiekosten Naast deze berekening is er een gevoeligheidsanalyse opgesteld om de invloed van veranderende parameters weer te geven. Hieruit is naar voren gekomen dat, als de disconteringsvoet met 1% daalt, het rentetarief op het vreemd vermogen met 1% daalt en er geen leegstand is, het eindresultaat met 25% positief beïnvloed wordt. Daarentegen als de disconteringsvoet met 1% stijgt, het rentetarief op

5 het vreemd vermogen met 1% stijgt en er 5 jaar leegstand is, wordt het eindresultaat met 36,8% negatief beïnvloed. Bruikbaarheid rekenmodel bij woningcorporaties Om te inventariseren of het opgestelde rekenmodel daadwerkelijk bruikbaar is voor woningcorporaties, is er een enquête opgesteld waaraan acht woningcorporaties hebben deelgenomen. In de enquête wordt onderscheid gemaakt tussen de beoordeling van uitsluitend het rekenmodel en de bruikbaarheid van het model bij woningcorporaties. Naast deze onderdelen is er gevraagd naar verbeterpunten en sterke elementen van het rekenmodel. Uit het onderzoek is gekomen dat het rekenmodel compleet, eenvoudig te gebruiken is en logisch opgebouwd. Over de bruikbaarheid van het rekenmodel lopen de meningen van de geënquêteerden sterk uiteen. Vooral voor bedrijven die geen gebruik maken van gespecialiseerde programmatuur voor woningcorporaties, geven een hogere waarderingsscore dan woningcorporaties die wel over deze software beschikken. Over het algemeen kan gesteld worden dat het opgestelde rekenmodel bruikbaar is voor woningcorporaties. Bij de woningcorporaties met speciale programmatuur zal het rekenmodel als verkenning gebruikt kunnen worden om snelle berekeningen te kunnen maken. Een aantal verbeterpunten die uit het onderzoek zijn gekomen zijn: Opstellen handleiding Vastlegging varianten in een Logboek Invoegen grafieken Toevoegen Internal Rate of Return (IRR) Een aantal sterke elementen van het rekenmodel zijn volgens de geënquêteerden: Snelheid Compleet Gebruiksgemak Toepasbaar bij kleine corporaties die niet over gespecialiseerde programmatuur beschikken Conclusies In dit rapport worden de volgende conclusies getrokken: De Total Cost of Ownership maakt de eigenaar van vastgoed bewust over de hoogte van de totale kosten, gedurende de gehele exploitatieperiode. Op deze wijze krijgt de eigenaar de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de stichtingskosten, maar ook op de exploitatiekosten. Als in het casus project Kotmanpark, kan door deze sturing aanzienlijk worden bespaart op de totale kosten. Door middel van het opgestelde TCO rekenmodel kan inzichtelijk worden gemaakt of een energiereducerende investering rendabel is voor zowel de huurder als de verhuurder. Uit de berekeningen van het casus project Kotmanpark is uitgekomen, dat de huurder netto contant (in 50 jaar) bespaart op de energierekening in vergelijking met een appartement met een EPC van 0,6. De uitkomsten van een TCO berekening zijn erg afhankelijk van de ingevoerde parameters en uitgangspunten. Voor een nauwkeurige TCO berekening zijn juiste cijfers van essentieel belang. Deze juiste cijfers zijn vaak niet bekent bij de woningcorporatie, waardoor kengetallen of aannames gebruikt dienen te worden. Voor een volledige Total Cost of Ownership benadering zijn niet alleen de kosten van het product van belang (LCC), maar tevens de proceskosten die aan het product gelinkt zijn. Dit is het verschil tussen de LCC en de TCO Het opgestelde rekenmodel om de TCO te bereken is compleet, eenvoudig te gebruiken en logisch opgebouwd. Voor woningcorporaties is het model bruikbaar al verschilt het gebruik per woningcorporatie.

6 Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave 1. Onderzoeksopzet Aanleiding Stichting Pioneering Afstudeeronderzoek Relevantie Probleemstelling Doelstelling vraagstelling Hoofdvaag Deelvragen Onderzoeksmethode 9 2. Inleiding levensduur denken Korte termijn denken VS lange termijn denken Levensduur denken Methodes levensduur denken Methodekeuze Begripsbepaling Total Cost of Ownership Ontstaan Total cost of Ownership Definitie Total Cost of Ownership Werking TCO TCO en woningcorporaties Stichtingskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Exploitatiekosten Vaste kosten Energiekosten Onderhoudskosten Beheerskosten Specifieke bedrijfskosten Stichtingskosten VS exploitatiekosten Samenvatting Stand van zaken Methodiek Deelgenomen woningcorporaties Het Interview Regio Twente Belangstelling TCO Gebruik TCO Voordelen TCO Nadelen TCO Opsomming voor- en nadelen 25

7 5. Project Kotmanpark Algemene informatie Technische gegevens Kotmanpark Passiefhuis methode Installaties Financiële gegevens Kotmanpark Stichtingskosten Exploitatiekosten Inkomsten Kotmanpark Opsomming uitgangspunten TCO berekening TCO berekening begripsbepaling Netto contante waarde Disconteringsvoet Kosten index Huurindexatie Restwaarde Onrendabele top Werking TCO model werking TCO model Functies rekenmodel Rekenmethode TCO berekening Kotmanpark Parameters passiefhuis (uitgangspunt) Invoergegevens uitgangspunt Resultaat uitgangspunt Gevoeligheidsanalyse Invloed disconteringsvoet op NCW Invloed financieringsrente op NCW Invloed leegstand op NCW Resultaat worstcase en bestcase scenario Vergelijking uitgangspunt met variant Energiekosten variant Meerinvestering Resultaten vergelijking Haalbaarheid TCO berekening Conclusie Kotmanpark Bruikbaarheid rekenmodel Methodiek Resultaten onderzoek Conclusie bruikbaarheid model Conclusie & aanbevelingen 48 Literatuurlijst 50 Bijlagen 54 Bijlage I: Ketensamenwerking 54 Bijlage II: Belastingen en heffingen 56 Bijlage III: Trias Energetica 57 Bijlage IV: Onderzoek woningcorporaties Twente 58 Bijlage V: Interview 59 Bijlage VI: WOZ waarde berekening 60 Bijlage VII: Stijging energiekosten 61 Bijlage VIII: Tabbladen TCO berekening 63

8 Bron: Panoramio.nl

9 Onderzoeksopzet In dit hoofdstuk wordt de opzet van het onderzoek beschreven. Allereerst zal de aanleiding van het onderzoek worden behandeld. Vervolgens wordt er meer informatie gegeven over de organisatie waarvoor dit onderzoek is opgesteld. Verder wordt er binnen dit hoofdstuk ingegaan op de relevantie, doelstelling en probleemstelling van het onderzoek. De paragraven daaropvolgend gaan in op de onderzoeksvragen en gebruikte onderzoeksmethodes. 1.1 Aanleiding onderzoek Uit de korte verkenning, die voor dit onderzoek is gehouden, is naar voren gekomen dat huurders een groot gedeelte van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten 1. Vooral de energiekosten stijgen snel waardoor deze een steeds groter aandeel in de woonlasten krijgen. Als de energieprijsstijging de komende jaren gelijke trend houdt, dan zal binnen 25 jaar de energieprijs gelijk zijn aan de huurprijs voor sociale woningbouw 2. Woningcorporaties proberen door middel van energetische verbeteringen de energiekosten voor de huurder te reduceren, alleen de vraag is of deze aanpassingen rendabel zijn voor de woningcorporaties. Vanuit de markt komen signalen naar voren dat woningcorporaties experimenteren met een Total Cost of Ownership benadering om de exploitatiekosten te drukken en op deze wijze extra ruimte te creëren om energetische verbeteringen toe te passen 3. Vanuit een aantal woningcorporaties is de vraag gekomen of Pioneering onderzoek wil doen naar de Total Cost of Ownership (TCO) benadering en daarbij een rekenmodel wil opstellen om inzicht te krijgen of investeringen, gezien de TCO, rendabel zijn. 1.2 Stichting Pioneering Pioneering is een stichting die onderzoek doet binnen de bouwsector naar innovaties. Door middel van deze innovaties jaagt, schept en ondersteunt Pioneering initiatieven aan die leiden tot vernieuwend ondernemerschap in de bouw binnen de regio Twente 4. Voor de regio Twente is de bouwsector economisch gezien de belangrijkste sector. Om deze sector in de toekomst stabiel te houden of zelfs te vergroten, werken kennisinstellingen, ondernemers, overheid en opdrachtgevers nauw met elkaar samen. Stichting Pioneering is onderverdeeld in tien werkplaatsen waaronder de werkplaats Klimaatneutraal renoveren. Vanuit deze werkplaats is de afstudeeropdracht tot stand gekomen. Dit onderzoek heeft een directe link met de werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud. De corporaties Domijn, De Woonplaats en AWS Beter Wonen hebben toegezegd intensief mee te werken aan dit onderzoek. 1 Ministerie van binnenlandse Zaken, Maatman, S., Steenbruggen, D.R., Stichting Pioneering,

10 Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren Bij de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren zijn drie pijlers te onderscheiden, namelijk: CO2 reductie; Het verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen; Het voorkomen van stijgende energielasten voor de bewoners. De werkplaats is vanaf 14 oktober 2009 actief en deelt zijn bevindingen met regionale bedrijven, corporaties, gemeenten en kennisinstellingen. 1.3 Afstudeeronderzoek In deze paragraaf wordt er dieper ingegaan op het onderzoek. De relevantie, probleemstelling en de doelstelling van dit onderzoek wordt in deze paragraaf behandeld De relevantie Stichting Pioneering merkt dat er vanuit de markt vraag is naar een rekenmodel die inzicht geeft in de Total Cost of Ownership benadering voor woningcorporaties (zie aanleiding onderzoek). Deze rekenmodellen ontbreken, waardoor het voor een woningcorporatie niet inzichtelijk is wat de volledige kosten van een project of wooneenheid zijn, met als gevolg dat er ook geen inzicht is waarop bespaard kan worden Doelstelling onderzoek De doelstelling van dit onderzoek is onderzoek doen naar het huidig gebruik van de TCO methode bij corporaties in de regio Twente. Dit om te inventariseren of er woningcorporaties bezig zijn met deze materie en welke ervaringen zij hiermee hebben. Vervolgens wordt er een rekenmodel gemaakt, waarmee woningcorporaties de Total Cost of Ownership kunnen berekenen en inzicht krijgen in de financiële consequenties van keuzes, die gemaakt worden in de ontwerpfase ten opzichte van de exploitatiefase. Dit rekenmodel moet algemeen bruikbaar zijn en niet specifiek voor één project. Hierdoor wordt de waarde van het rekenmodel verhoogd. 1.4 Vraagstelling In deze paragraaf worden de onderzoeksvragen weergeven die beantwoord dienen te worden in dit onderzoeksrapport. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de hoofdvraag en de deelvragen hoofdonderzoeksvraag De hoofdonderzoeksvraag binnen dit rapport zal als volgt luiden: Op welke wijze kan de Total Cost of Ownership benadering bijdragen aan het rendabel maken van de investeringen om de energielasten van huurders te reduceren? Probleemstelling Woningcorporaties zijn zich bewust van de meerwaarde om levensduur denken toe te passen door middel van een TCO benadering. Om deze meerwaarde inzichtelijk te krijgen is er behoefte naar een eenvoudig rekenmodel. Door het gemis van dit rekenmodel, hebben woningcorporaties geen inzicht in de mogelijke besparingen die valt te behalen met de TCO benadering. Tevens wordt de implementatie van de TCO benadering als een groot probleem beschouwd, omdat verschillende afdelingen hiervoor met elkaar moeten samenwerken, terwijl die verschillen van denk- en werkwijze. Echter wordt dit onderdeel ter afbakening van dit onderzoek niet meegenomen. 8

11 1.4.2 Deelvragen De hoofdonderzoeksvraag is onderverdeeld in een aantal subvragen, welke tevens de basis zullen vormen van het op te leveren product. 1. Wat houdt de TCO benadering exact in? 2. Welke voor- en nadelen zijn er te onderscheiden voor wooncorporaties om een TCO benadering te gaan invoeren? De bovenstaande deelvragen worden door middel van een literatuurstudie onderzocht. Hierin wordt behandeld wat de TCO benadering exact inhoudt, welke term er gedefinieerd kan worden en de afbakening van het onderwerp. 3. In hoeverre zijn woningcorporaties momenteel bezig met de TCO? 4. Wat zijn de ervaringen van TCO financieel gezien? Deelvragen drie en vier zijn opgesteld om in kaart te brengen hoe de huidige stand van zaken zijn bij woningcorporaties, omtrent het gebruik van de TCO benadering. 5. Welk uitgangspunt, op het gebied van de te onderzoeken objecten, kan het beste gehanteerd worden? Deelvraag vijf speelt een cruciale rol binnen het onderzoeksopzet. Aan de hand van de gehouden interviews wordt bepaald welk project gaat dienen als referentieproject om het rekenmodel aan te toetsen. 6. Welke technische aspecten heeft het project Kotmanpark? De overige deelvragen zijn opgesteld ten behoeve van het financiële gedeelte. Al deze vragen zullen in relatie staan met het gekozen object uit deelvraag vijf. 1.5 Onderzoeksmethode In de voorgaande paragraven is aandacht besteed aan de onderzoekopzet. Deze paragraaf zal ingaan op de methodes die gebruikt zijn om het onderzoek te verrichten. In dit rapport wordt op verschillende manieren onderzoek gedaan. Naast veel deskresearch via internet, literatuur en scripties die binnen Pioneering inzichtelijk zijn, heeft de onderzoeker ook gebruikt gemaakt van fieldresearch. Door het brede netwerk van Pioneering krijgt de onderzoeker de mogelijkheid om half gestructureerde interviews en enquêtes af te nemen bij een aantal woningcorporaties binnen de regio Twente. De uitgebreide methodiek voor de interviews vindt u in hoofdstuk 4 en de uitgebreide methodiek voor de enquêtes vindt u in paragraaf 7.1. Tevens zal de onderzoeker inventariseren of er buiten de regio Twente woningcorporaties zijn die een bijdrage kunnen leveren aan dit onderzoeksrapport. Ook worden er andere organisaties binnen Twente benaderd voor een interview om bijvoorbeeld ondersteuning te bieden bij het opstellen van het rekenmodel, stichtingskosten, exploitatiekosten enzovoort. Om binnen het rekenmodel inzicht te krijgen naar het belang van de verschillende paramaters, wordt er een gevoeligheidsanalyse opgesteld. In deze analyse wordt een worst-case, normal-case en een best-case scenario opgesteld, zodat inzichtelijk is wat bijvoorbeeld een veranderende disconteringsvoet tot gevolgen heeft op de resultaten van het project. 7. Welke financiële gegevens van het project vormen de uitgangspunten voor het TCO rekenmodel? 8. Hoe hoog is de Total Cost of Ownership voor één appartement in het project Kotmanpark? 9. Welke invloeden hebben veranderende parameters op de Total Cost of Ownership van één appartement? 10. Wordt de meerinvestering, voor het reduceren van de energievraag, terugverdiend gedurende de exploitatieperiode in vergelijking met hetzelfde appartement met een EPC norm van 0,6? 11. Is het opgestelde rekenmodel bruikbaar voor woningcorporaties? 9

12 10 Bron: Bigoo

13 Inleiding levensduur denken In dit hoofdstuk wordt het begrip levensduur denken behandeld. Zowel de betekenis van het begrip als de ontwikkelde methodieken om het begrip toe te passen komen binnen dit hoofdstuk aan bod. 2.1 Korte termijn denken VS Lange termijn denken Elke dag worden er door organisaties keuzes gemaakt om wel of niet te gaan investeren, keuzes waar veel geld mee gepaard gaat. Vele organisaties laten zich in dit investeringsproces leiden door de hoogte van de investeringskosten, het korte termijn denken. De kosten die in de jaren na de investering aan bod komen, het lange termijn denken, worden buiten beschouwing gelaten. Door deze traditionele investeringsbenadering kunnen relatief kleine besparingen en ontwerpfouten in het investeringsproces leiden tot hoge kostenposten in de exploitatieperiode. Ter verduidelijking wordt hieronder een praktijkvoorbeeld weergegeven. In de gemeente Mijdrecht werd een nieuw zwembad gebouwd. Hiervoor werd in het ontwerp bepaald dat er een siermuur door het zwembad kwam omdat dit volgens de architect bijdraagt aan een mooi ontwerp. Door het korte termijn denken van de architect en de opdrachtgever, die alleen aan de architectonische meerwaarde van het zwembad dachten door het plaatsen van dit muurtje, kwam de exploitant bedrogen uit. Omdat dit muurtje in het zwembad gevestigd is, moet de exploitant twee toezichthouders plaatsen om te garanderen dat er geen mensen direct achter het muurtje verdrinken. De totale kosten in vijftig jaar bedragen 1,6 miljoen euro Levensduur denken Een maatregel om kostenposten als in het bovenstaande voorbeeld te vermijden is een lange termijn visie bij investeringsprocedures nodig 6. Dit wordt levensduur denken genoemd 7. De investeringskeuze niet alleen laten afhangen van de hoogte van de investeringskosten, maar ook de kosten voor het in eigendom hebben van het product. In het dagelijks leven wordt al veel gebruikt gemaakt van deze visie, bijvoorbeeld bij de aanschaf van een auto. De gemiddelde koper van een auto kijkt naast de aanschafprijs ook naar kosten van het in eigendom hebben, bijvoorbeeld het brandstofverbruik, verzekering- en belastingkosten en de restwaarde. Om organisaties te helpen bij het creëren van een levensduur visie, zijn er een aantal methodes ontwikkeld. De meest voorkomende zullen in het volgende paragraaf aan bod komen. Afbeelding 1: Bron: Royal Academy of Engineering 5 Van Iersel, E Liebregts, M Vernieuwing Bouw

14 2.3 Methodes levensduur denken In de wereld van het lange termijn denken (levensduur denken) worden veel verschillende methodes door elkaar heen gebruikt. De drie meest voorkomende zijn Life Cycle Cost(LCC), TCO en de Whole Life Cost (WLC) methodiek 8. De LCC bevat directe kosten + indirecte variabele kosten De TCO bevat de LCC + gelinkte indirecte vaste kosten De WLC bevat TCO + niet gelinkte indirecte vaste kosten Direct en indirecte kosten Directe kosten zijn de kosten die rechtstreeks in verband staan met het product bijvoorbeeld de financieringskosten en de onderhoudskosten. Dit zijn de essentiële kosten van het product. Indirecte kosten daarentegen zijn moeilijker te bepalen, omdat vaak onduidelijk is welke kosten dit betreffen. Als uitgangspunt kan gesteld worden dat dit de kosten zijn die niet direct aan het product zijn toe te wijzen, maar wel specifiek voor het product door de organisatie wordt gemaakt. Voorbeeld hiervan zijn faalkosten. 9 Gelinkte en niet gelinkte kosten Tevens wordt er binnen dit onderzoek onderscheid gemaakt tussen gelinkte- en niet gelinkte kosten. Gelinkte kosten zijn bijvoorbeeld het aannemen van administratief personeel en de niet- gelinkte kosten zijn bijvoorbeeld het aannemen van HRM personeel om nieuw personeel aan te trekken. Het administratiepersoneel is gelinkt aan het product, terwijl het HRM personeel hier niet direct aan gelinkt is 10. Vaste en variabele kosten Als laatste wordt er onderscheid gemaakt tussen vaste en variabele kosten. Vaste kosten zijn kosten die op korte termijn niet makkelijk zijn te veranderen en variëren op korte termijn niet met de productieomvang. Variabele kosten daarentegen variëren wel met de productieomvang, waardoor ze eenvoudig veranderbaar zijn. De variabele kosten die niet beïnvloedbaar zijn door het product, worden niet meegenomen in de LCC 11. Bij het bepalen welke methodiek het beste aansluit bij de kostencomponenten, zal eerst een afweging moeten worden gemaakt tussen de directe en indirecte kosten. Vervolgens wordt bekeken of de indirecte kosten gelinkt of niet gelinkt, en of vast of variabel zijn. Doordat er bij de drie methodes verschillende kosten worden meegenomen, kan gesteld worden dat de LCC methode gespitst is op productniveau, de TCO op zowel productniveau als op procesniveau en de WLC op de voorgaande kosten plus de kosten op organisatorisch niveau 12. Zie afbeelding 2. Afbeelding 2: Verhouding LCC, TCO, WLC. Bron: Hazenberg, W. 2.4 Methodekeuze In deze paragraaf wordt een keuze gemaakt welke methodiek in dit onderzoek centraal zal staan. Bij de WLC methode wordt op organisatorische niveau gekeken naar een bepaald product. Door het meenemen van niet gelinkte kosten en indirecte kosten, is het een zeer brede methodiek waarbij alle kosten van een organisatie tot toe gerekend kunnen worden. Hierdoor wordt de methodiek te breed om in dit rapport te gebruiken. De TCO benadering daarentegen bakent de kosten af door naast het productniveau (LCC) ook de kosten van processen mee te nemen die gerelateerd zijn aan het product. De afbakening van kosten is hierdoor duidelijk verwant met het product en eenvoudiger te bepalen dan de WLC. Hierdoor is de TCO benadering de gekozen methodiek. 8 Hazenberg, W., Korenvaar, H & Prins, D., Hazenberg, W., Brinkgroep, Weinschenk, V.,

15 Begripsbepaling Total Cost of Ownership In dit hoofdstuk zal de Total Cost of Ownership benadering verder worden uitgewerkt. Onderdelen als het ontstaan, de gehanteerde definitie en de werking van de methode komen aan bod.. Vervolgens wordt er in paragraaf 3.4 en 3.5 de link gelegd tussen de TCO benadering en woningcorporaties. 3.1 Ontstaan Total Cost of Ownership benadering De term Total Cost of Ownership benadering is bedacht door het onderzoeksbureau The Gartner Group 13. Dit onderzoeksbureau deed in opdracht van Microsoft onderzoek naar hoe duur de desktop voor een organisatie is. Bij dit onderzoek werd niet alleen gekeken naar de investeringkosten, maar naar het gehele kostenplaatje tijdens de levensduur van de PC (software, training, vervanging enz.). Door deze benadering toe te passen werd in de jaren 80 door The Gartner Group berekend dat één pc de organisatie per jaar kost 14. Door de resultaten uit het onderzoek gingen organisatie andere investeringskeuzes maken om de kosten van een desktop per jaar te reduceren. Sindsdien is de Total Cost of Ownership benadering verder ontwikkeld en is het hedendaags een methode die vaak wordt gebruikt bij investeringskeuzes in zowel de ICT sector als de transportsector Definitie Total Cost of Ownership In de literatuur zijn meerdere definities te vinden van het begrip Total Cost of Ownership. De onderzoeker heeft voor de onderstaande definitie gekozen. Een financiële raming van de directe en indirecte kosten van een product of systeem toegepast op de beoogde levensduur. 16 Deze definitie is gekozen omdat er drie belangrijke elementen worden beschreven, namelijk de directe kosten, de indirecte kosten en dat de benadering is toegepast op de beoogde levensduur. Andere definities als de definitie volgens Gartner: Een uitgebreide set van methodologieën, modellen en hulpmiddelen die organisaties helpt bij het beter meten van de kosten, beheren van de kosten en verlagen van de kosten en het verhogen van de totale waarde van investeringen in IT. 17 neemt niet voldoende het element beoogde levensduur mee. Door de lange levensduur van vastgoed is dit aspect een belangrijk element. 13 Denneman, P., Abraxax, Van der Torn, J., Proces, Kirwin, B.,

16 3.3 Werking TCO De TCO benadering is een manier om van het korte termijn denken over te stappen op het lange termijn denken. Zoals de term Totale Cost of Ownership al doet vermoeden, wordt het proces benaderd op basis van de volledige kosten die het in eigendom hebben kost. Theoretisch gezien bestaat de TCO benadering uit de LCC plus de gelinkte indirecte kosten (zie hoofdstuk 1). Doordat deze kosten per bedrijf verschillen, een constructiebedrijf heeft andere directe en indirecte kosten dan een woningcorporatie, is het lastig te bepalen welke kosten tot de TCO benadering behoren. Hierdoor komt het belang naar voren om inzichtelijk te hebben welke kosten er gemaakt worden door een organisatie, die binnen de TCO benadering vallen. 3.4 TCO en woningcorporaties Om inzichtelijk te maken welke kosten een woningcorporaties heeft, wordt hieronder uitgelegd wat een woningcorporatie is en welke taak de organisatie heeft. Een woningcorporatie is een organisatie die zonder winstoogmerk betaalbare huurwoningen bouwt, beheert en verhuurt 18. De oudste woningcorporatie in Nederland is opgericht in Deze corporatie werd in Amsterdam opgericht onder de naam: Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam. De vereniging werd opgericht om de heersende woningnood en de slechte huisvesting van arbeiders tegen te gaan. Al snel werd dit initiatief in andere delen in Nederland overgenomen. Inmiddels telt Nederland ongeveer 400 woningcorporaties 19. Nederland heeft een woningvoorraad van 7,1 miljoen woningen. Van deze 7,1 miljoen woningen is 33% in het bezit van woningcorporaties 20. Hierdoor spelen woningcorporaties een cruciale rol binnen de Nederlandse huisvesting. Om dit te sturen heeft de overheid het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in het leven geroepen. In dit besluit staan zes prestatievelden waaraan woningcorporaties moeten voldoen 21. Doordat de woningcorporatie de woningen bouwt (als opdrachtgever) en daarna de woningen in beheer heeft, wordt er binnen de woningcorporatie onderscheid gemaakt tussen twee kostengroepen, namelijk de stichtingskosten en de exploitatiekosten. De stichtingskosten zijn de kosten voor het realiseren van het bouwwerk en hebben hierdoor betrekking op de taak van woningcorporaties om vastgoed te bouwen. De exploitatiekosten daarentegen zijn kosten die gedurende de gehele exploitatieperiode uitgegeven worden. Deze kosten hebben betrekking op de taak om huizen te beheren en te verhuren. 3.5 Stichtingskosten Binnen de woningcorporatie worden er verschillende stichtingskosten gemaakt om tot de bouw van woningen te komen. Binnen dit onderzoek worden de onderdelen van de investeringskosten bepaald door middel van de NEN norm In deze norm is afgesproken welke kosten worden meegenomen in de stichtingskostenberekening 23. De norm is tot stand gekomen door samenwerking van marktpartijen, overheden en andere gebruikers van vastgoed. NEN 2631 Stichtingskosten gebouwen - Grondkosten - Bouwkosten - inrichtingskosten - Bijkomende kosten als leges, onderzoek en onvoorziene uitgaven. De stichtingskosten worden per component hieronder verder uitgewerkt Grondkosten Binnen de grondkosten vallen alle daadwerkelijke kosten die gemaakt zijn om de grond in eigendom te krijgen en bouwrijp te maken 24. De kosten om grond te verkrijgen bedragen zowel de prijs voor het stuk grond als de verwervingskosten (notariskosten, kadasterkosten en indien van toepassing overdrachtsbelasting). De kosten om een kavel bouwrijp te maken is afhankelijk van verschillende factoren. Uitgangspunt is dat de kavel dusdanig geprepareerd wordt dat de bouwer kan beginnen met zijn werkzaamheden. Afbeelding 3: Besluit Beheer Sociale huursector 18 Rijksoverheid, Cobouw (2011) 20 Kei kenniscentrum Stern, G., NEN NEN KEI kenniscentrum,

17 Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van obstakels op de kavel (sloopkosten), de aansluitkosten van nutsvoorzieningen als gas, water en elektriciteit, de grond moet schoon zijn van verontreiniging et cetera 25. Om sociale woningbouw mogelijk te maken, verkopen gemeentes veelal grond tegen gereduceerde prijzen aan woningcorporaties. Dit betekent dat een projectontwikkelaar meer geld kwijt is voor een m² grond dan de woningcorporatie 26. Echter door de huidige financiële crisis besluiten gemeentes om de grondprijzen te laten stijgen, waardoor de onrendabele top van woningcorporaties steeds groter lijkt te worden Bouwkosten De bouwkosten zijn de kosten die gemaakt worden om het object te bouwen. Binnen de bouwkosten zijn twee groepen te onderscheiden namelijk de directeen de indirecte kosten. (Let op deze directe- en indirecte kosten zijn vanuit de aannemer geredeneerd en niet vanuit een woningcorporatie. Voor de woningcorporaties worden ze als directe kosten gezien, met uitzondering van de faalkosten). 1. Directe kosten a. Bouwkundige kosten (ruwbouw) inclusief de kosten voor de fundering. b. Installatiekosten om het object te voorzien van warm water, verwarming en koeling en tot slot ventilatie. c. Afbouwkosten om de ruwbouw af te werken. 2. Indirecte kosten a. Algemene bouwplaatskosten zijn kosten voor het inrichten, beschermen en aansluiten van de bouwplaats om te kunnen beginnen met het bouwproces. (dit is dus specifieker dan het bouwrijp maken, bijvoorbeeld bouwhekken om de kavel zetten). b. De algemene kosten zijn de kosten die niet direct met het realiseren van het object te maken hebben, maar wel gemaakt worden door het bouwbedrijf. Voorbeelden hiervan zijn de kosten van de organisatie voor de administratie, het management en de acquisitie. Doordat elke organisatie dit anders heeft geregeld verschillen de algemene kosten (AK) per organisatie en project 28. c. Toeslagen voor winst en risico. Het bouwbedrijf is een commercieel bedrijf met als doel om winst te maken. Om het risico te verkleinen dat een project gerealiseerd wordt zonder winst, reserveert het bouwbedrijf een bepaald percentage voor de winst. Dit betekent niet dat een bouwbedrijf te allen tijde winst maakt 29. Faalkosten Uit verschillende onderzoeken blijkt de bouwsector al jaren te kampen heeft met hoge faalkosten. Faalkosten zijn die kosten die onnodige gemaakt worden en dus vermijdbaar zijn. Uit onderzoek blijkt dat binnen de bouwsector een faalkosten percentage wordt gemaakt van bijna 11% van de omzet Dit betekent dat als de bouwsector 70 miljard aan omzet maakt, de faalkosten ongeveer 7 miljard bedragen. Gesuggereerd kan worden dat als deze faalkosten geëlimineerd worden, er bijna 11% goedkoper kan worden gebouwd, wat betekent dat de bouwkosten fors naar beneden kunnen. Het is niet haalbaar om alle faalkosten te elimineren, namelijk wie werkt maakt fouten. Wel kan er een groot gedeelte van deze faalkosten gereduceerd worden. In de bouwwereld wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende fases, namelijk de initiatieffase, ontwerpfase, werkvoorbereidingfase, uitvoeringsfase en de opleveringfase. Deze fases worden ook wel de bouwketen genoemd. In een onderzoek van USP naar de faalkosten, is onderscheid gemaakt tussen deze verschillende fases, waardoor per fase inzichtelijk is hoe hoog de faalkosten zijn. De uitwerking hiervan vindt u in afbeelding 4. Afbeelding 4: Verdeling faalkosten bron: USP Huisbouwen.nl, Groetelaers, D.A., WoonKennis, RRbouwrapport Bouwadvies Nederland, Busker, H., Brokelman, L., PWC,

18 Tevens heeft USP onderzocht waardoor de faalkosten dusdanig hoog zijn en welke mogelijke oplossingen er zijn. Hieruit is gebleken dat vooral slechte uitwisseling van informatie, slechte communicatie en te weinig aandacht in de ontwerpfase voor de uitvoeringsfase leiden tot de faalkosten. Als mogelijke oplossingen worden het standaardisatie van documenten, tekeningen en communicatie (19% reductie), en meerdere evaluatiepunten (18% reductie) genoemd. Verder kunnen de faalkosten worden verminderd met 15%, als er meer kennisdeling plaatsvindt tussen de bouwpartijen die zijn betrokken bij het bouwproces. Dit alles heeft met het proces van de bouwketen te maken. Om de bovenstaande oplossingen in de praktijk te brengen wordt er veel gebruikt gemaakt van de zogenaamde ketensamenwerking, waarbij de partijen uit de bouw niet gezien worden als aparte partijen, maar als één bedrijf met dezelfde doelstelling. Dit betekent dat er volledige transparantie is tussen de partijen tussen prijzen en andere afspraken. Doordat het uitgangspunt is dat partijen niet voor één project samenwerken, maar voor meerdere projecten, wordt de kennis eerder met elkaar gedeeld. Voor verder informatie over de ketensamenwerking, wordt verwezen naar bijlage I. Afbeelding 5: Ketensamenwerking bron: Beers, E De faalkosten kunnen gereduceerd worden door een ander aanpak van het proces, namelijk de ketensamenwerking. In dit rapport wordt een voorzichtige aanname gemaakt dat de faalkosten met 30% gereduceerd kunnen worden door het gebruik van de ketensamenwerking. Er zijn in de praktijk al voorbeelden van ketensamenwerkingen waarbij 40% van de totale bouwkosten gereduceerd zijn Inrichtingskosten Als het bouwbedrijf het object heeft gebouwd, wil dat niet per definitie zeggen dat het direct bewoonbaar is. 33 Noordhuis, M., 2011 Het object zal ingericht moeten worden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen vast en niet vaste inrichtingskosten 34. Vaste inrichtingskosten zijn de kosten voor het inrichten die niet verplaatsbaar zijn maar ergens vast aan of opzitten. Voorbeelden hiervan zijn behang, keuken, inloopkast etc. De niet vaste inrichtingskosten zijn de kosten voor bijvoorbeeld het meubilair of de stoffering Bijkomende kosten In de post bijkomende kosten zijn de kosten voor onderzoek, leges en onvoorziene uitgaven opgenomen. Onderzoekskosten Doordat de bouw van een object vergezeld gaat met een hoog investeringsbedrag, is het belangrijk van te voren goed onderzoek te doen om risico s op bijvoorbeeld leegstand in te perken. Dit kan door in een marktonderzoek de vraag vanuit de markt te onderzoeken. Als een ontwikkelaar/bouwer weet waar in de markt vraag naar is, wordt de kans op leegstand een stuk kleiner. Ook wordt de haalbaarheid van een project veelal getoetst door middel van een haalbaarheidsonderzoek. Tevens valt hieronder het honorarium van de architect en de constructeur. Leges Tevens dient er rekening te worden gehouden met de leges die betaald moeten worden aan de gemeente voor het aanvragen van bijvoorbeeld een bouwvergunning of een afwijking van het bestemmingsplan 35. Hoe hoog het bedrag voor de leges zijn, verschilt per gemeente. Via de website kan aan de hand van een aantal vragen eenvoudig berekend worden hoe hoog de bouwleges zijn 36. Gemeentes mogen op de bouwleges geen winst maken, waardoor ze maximaal het bedrag in rekening mogen brengen die gelijk is met de kosten die de gemeente maakt voor de aanvraag 37. Het adviesbureau bouwleges.nl heeft in opdracht van vereniging eigen huis onderzoek gedaan naar de hoogte van de leges. Gemiddeld gezien moet er aan de gemeente betaald worden (gebaseerd op een aanvraag bouwvergunning met een bouwsom ) Kennisbank huisvesting kinderopvang, Tonnaer, F.P.C.L., Bouwleges.nl, Gerwen, M. van., Vereniging Eigen Huis,

19 Onvoorziene uitgaven De kosten voor de post onvoorziene uitgaven zijn, door het onvoorziene karakter, moeilijk van te voren vast te stellen. Wel dient er in het bouwproces rekening mee te worden gehouden. Één van de onderdelen is meerwerk. Meerwerk is in de bouwwereld een bekend begrip dat kan worden gedefinieerd als extra werk dat van te voren niet is begroot. Op verzoek van de opdrachtgever wordt dit extra werk door de aannemer uitgevoerd en in rekening gebracht 39. De kosten voor meerwerk zijn relatief hoog omdat de werkzaamheden niet vooraf zijn begroot. Aan de hand van onderstaand voorbeeld wordt getracht dit te verduidelijken. Om deze, vaak onnodige, hoge kosten te besparen is het belangrijk dat de opdrachtgever in de ontwerpfase kraakhelder heeft wat zijn wensen zijn en dit duidelijk communiceert richting de aannemer. Mocht de opdrachtgever gaandeweg de uitvoering aspecten zien die hij niet dusdanig uitgevoerd wil hebben, dient hij dit direct aan te geven en niet te wachten tot de oplevering van het pand. Het ontstaan van meerwerk is niet volledig toe te wijzen aan opdrachtgevers. Zo kan er ook meerwerk ontstaan door ontwerpfouten, miscommunicatie et cetera 41. Naast de meerwerkkosten zijn er nog meerdere onvoorziene kosten te onderscheiden, bijvoorbeeld prijsstijgingen, tegenslagen in het vergunningtraject en tegenvallers tijden de uitvoering Exploitatiekosten Bij het beheren en verhuren van woningen heeft de woningcorporatie te maken met verschillende kosten. Om te inventariseren welke kosten bij de exploitatiekosten behoren, wordt binnen dit onderzoek gebruik gemaakt van de NEN In deze norm staat welke kosten behoren tot de exploitatiekosten van gebouwen. NEN 2632 Exploitatiekosten gebouwen - Vaste kosten - Energiekosten - Onderhoudskosten - (Administratieve)beheerskosten - Specifieke bedrijfskosten als beveiliging etc. Bovenstaande voorbeeld wordt in afbeelding 6 weergegeven door middel van een grafiek. In deze grafiek is inzichtelijk gemaakt dat de invloed naarmate het project vordert sterk terugloopt en de kosten om wijzigingen door te voeren sterk stijgt 40. Deze exploitatiekosten worden per component hieronder verder uitgewerkt Vaste kosten De vaste kosten zijn de kosten die gebonden zijn aan het in eigendom hebben van vastgoed. Deze kosten zijn onder te verdelen in 43 : Verzekeringskosten Belasting en andere heffingen Erfpachtcanon Afschrijving Rente Afbeelding 6: Verhouding invloed/kosten 39 Bouwvoorlichting, Royal Academy of Engineering, Wijgaarden, M.A. van, Schilperoort, H., NEN 2632,

20 Verzekeringskosten Omdat woningcorporaties de woningen in eigendom hebben is het verstandig om een opstalverzekering af te sluiten om gevolgschade van brand, blikseminslag en ontploffen te verzekeren. De premie die hiervoor betaald moet worden valt onder de post verzekeringskosten. De inboedelverzekering dient in de meeste gevallen door de huurder afgesloten te worden en komt dus niet voor rekening van de woningcorporatie. belasting en andere heffingen De belasting en andere heffingen die gebonden zijn aan het in eigendom hebben van vastgoed moeten door de woningcorporaties worden voldaan. Belastingen als de onroerende zaak belasting (OZB) en de waterschapsbelasting komen voor nota van de woningcorporatie 44. Bij de rioolheffing heeft de gemeente de vrijheid om te kiezen wie de heffing moet betalen. Verder uitwerking van deze belastingen en heffingen kunt u vinden in bijlage II. Erfpachtcanon Bij erfpachtcanon is de woningcorporatie wel de eigenaar van het opstal (de woning), maar niet van de grond. De woningcorporatie moet dus aan de grondeigenaar een bepaalde vergoeding betalen om gebruikt te mogen maken van de grond. Deze vergoeding wordt canon genoemd. Vooral in Amsterdam kom erfpacht veel voor. Wel gelden er voor woningcorporaties gereduceerde canon prijzen om sociale woningbouw te stimuleren 45. Afschrijvingen Afschrijvingen worden binnen alle organisaties gebruikt en kan worden gedefinieerd als: Geregisseerde en systematische daling in de waarde van een vast kapitaalgoed 46 Op het moment dat een woning wordt opgeleverd aan de eigenaar, wordt de technische levensduur van het pand minder door weersinvloeden, slijtage door gebruik en andere redenen waardoor de kwaliteit van het pand terugloopt 47. Om te voorkomen dat de kosten die met de kwaliteitsteruggang (verlaging restwaarde) volledig in het eindjaar wordt gemaakt, worden deze kosten boekhoudkundig verdeeld over de gehele periode. Ter verduidelijking volgt hieronder een voorbeeld. Indien een woning wordt opgeleverd voor en de restwaarde over 50 jaar is 0, dan wordt door middel van jaarlijkse afschrijvingen voorkomen dat er in jaar 50 een afschrijving ontstaat van Wat er boekhoudkundig gebeurt is de waarde van het pand bij oplevering te delen door de looptijd, waaruit in dit voorbeeld een bedrag van per jaar aan afschrijvingskosten komt. Dit bedrag wordt elk jaar in rekening gebracht. Bij het bepalen van de afschrijving dient onderscheid te worden gemaakt tussen de grondkosten en de opstalkosten. Doordat grondkosten in ons beeld voor altijd blijft bestaan en zijn waarde behoudt doordat er schaarste is, wordt hier niet op afgeschreven. Opstallen daarentegen zijn tijdsgebonden en hier mag op afgeschreven worden 48. Er zijn verschillende manieren van afschrijving. De twee meest voorkomende zijn de annuïtaire- en de lineaire afschrijvingsmethode 49. In het bovenstaande voorbeeld is gebruikt gemaakt van de lineaire. Dit betekent dat het bedrag gedurende de hele looptijd met hetzelfde bedrag verlaagd wordt. De annuïtaire afschrijvingsvorm is sinds 2008 niet meer toegestaan, wel wordt hier door corporaties nog veel gebruik van gemaakt 50. Belangrijk is het onderscheid dat afschrijvingskosten geen uitgaven zijn, maar een puur boekhoudkundige kostenpost. Rentekosten Omdat vastgoed gepaard gaat met hoge investeringkosten, trekken woningcorporaties naast het eigen vermogen ook vreemd vermogen aan. Vreemd vermogen is het geld dat geleend wordt bij bijvoorbeeld een bank. De vergoeding die voor het geleende bedrag betaald moet worden heet rente. Omdat woningcorporaties binnen de Nederlandse samenleving een belangrijke sociale taak vervullen op het gebied van huisvesting, is het van belang dat woningcorporaties leningen blijven krijgen om bouwprojecten te realiseren 51. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een organisatie waar woningcorporaties zich bij kunnen aansluiten om leningen tegen lagere rentetarieven te verkrijgen. Deze lagere rentetarieven kunnen door geldverstrekkende instanties, bijvoorbeeld een bank, gegeven worden omdat WSW borg staat. Dit betekent dat de geldverstrekkende instantie minder risico loopt om het geld niet terug te krijgen, waardoor zij bereid 44 Allers, M.A., Hoeben C., Wildt, R. de, Scheele, J., Vernooij, F., Zwagemaker, J., Waarborgfonds Sociale Woningen, Raad voor de jaarverslaggeving, Quartel, M. de, Goorden, R.,

21 zijn de rentestanden te verlagen. Eind 2010 stond WSW borg voor 85,3 miljard euro 52. Voor projecten met een huurprijs boven de 652,52 (liberalisatiegrens) kunnen woningcorporaties geen WSW borgstelling krijgen Energiekosten Door de stijging van de energiekosten in de afgelopen jaren, zijn de energiekosten een hot item geworden. In hoofdstuk 6 van dit rapport wordt onderzocht hoe de energieprijs zich wellicht in de toekomst zal gaan ontwikkelen. De energiekosten zijn onder te verdelen in 54 : Elektriciteitskosten Brandstofkosten (gas, kolen en olie) Waterkosten Stadsverwarming Overige energiebronnen (zon, wind en kern) De bovenstaande energiekosten zijn afhankelijk van twee verschillende aspecten, namelijk de hoeveel energie er wordt verbruikt en de hoogte van de energiekosten. Omdat consumenten en de meeste bedrijven weinig invloed hebben op de hoogte van de energiekosten, wordt er hedendaags veel geprobeerd het verbruik te reduceren. Dit gebeurt veelal door het Trias Energetica model 55. Voor verder informatie over het Trias Energetica model wordt naar bijage III Onderhoudskosten Onder de onderhoudskosten vallen de kosten die gemaakt worden om het gebouw technisch op een gewenst niveau te houden. Door veroudering en slijtage door gebruik daalt het technische niveau van het gebouw. Voorbeelden van kosten zijn inspecties, herstellen en vervangen van bouwkundige zaken, installatieonderhoud, schoonmaak en in sommige gevallen terreinonderhoud 57. Binnen de NEN norm 2632 wordt geen direct onderscheid gemaakt tussen onderhoudskosten en renovatiekosten. Binnen dit rapport zullen de renovatiekosten meegenomen worden onder de noemer vervangingsonderhoud (administratieve) beheerskosten Het beheren van vastgoed draait om meer dan alleen het innen van een huursom. Er zijn dagelijks vele personen binnen een woningcorporatie bezig om het beheer in goede banen te leiden. De beheerskosten in dit rapport hebben uitsluitend betrekking op de kosten voor het in beheer hebben van vastgoed. Binnen de (administratieve) beheerskosten zijn de volgende onderdelen te onderscheiden 58 : Administratie en boekhouding; Dienstverlening aan huurders; Uitvoering mutaties; Uitvoering verhuur en exploitatie; Kosten voor management en andere niet gelinkte kosten aan het vastgoed, worden buiten beschouwing gelaten Specifieke bedrijfskosten Dit zijn de kosten voor het gebruik van het gebouw die voortvloeien uit het functioneren van een bedrijf. Bijvoorbeeld een bedrijf die niet zonder beveiliging kan functioneren 59. Afbeelding 7: Trias Energetica 56 De energiekosten worden betaald door diegene die het verbruikt. Voor woningcorporaties betekent dit dat de corporatie niet de energiekosten betaald, maar de huurder. Omdat woningcorporaties de kerntaak hebben om betaalbare huisvesting aan te bieden, is het voor de corporatie belangrijk om inzicht te hebben in deze stijgende energiekosten. Zoals in het voorgaande gedeelte valt te lezen heeft de woningcorporaties vele kosten die zijn onderverdeeld in stichting- en exploitatiekosten. In het volgend paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt hoe de verhouding ligt tussen de stichtingskosten en de exploitatiekosten. 52 Waarborgfonds sociale woningen, Hardy, J., Scholts, H., Milieudienst KvNH, Grontmij, Keyner & Rosmalen, Keyner & Rosmalen, NEN,

22 3.7 Stichtingskosten VS exploitatiekosten In hoofdstuk 2 is al het beeld geschetst dat bedrijven vaak bij een investeringskeuze beslissingen maken aan de hand van de stichtingskosten. Niet vreemd, omdat er binnen een korte periode veel geld betaald moet worden, terwijl er bij de exploitatiekosten de uitgaven verspreid worden over de exploitatieperiode. Door dit tijdsaspect lijkt het alsof de stichtingskosten enorm zijn, maar is dit wel zo? Door de Royal Academy of Engineering is onderzoek gedaan naar de verhouding tussen de stichtingskosten en de exploitatiekosten. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de gemiddelde stichtingskosten maar 41% bedraagt van het gehele kostenplaatje. Het merendeel aan kosten worden dus gemaakt in de exploitatiefase (zie afbeelding 8) Samenvatting Samenvattend kan er gesteld worden dat de kosten die in de TCO benadering komen, door een woningcorporatie verdeeld worden in stichtingskosten en exploitatiekosten. Gezien de theoretische onderbouwing van hoofdstuk 2 valt het volgende onderscheid te maken: Life Cycle Cost (productniveau) stichtingskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Exploitatiekosten Vaste kosten Energiekosten Onderhoudskosten Beheerskosten Specifieke bedrijfskosten Total Cost of Ownership (procesniveau) Bovenstaande kosten van de LCC plus de proceskosten. Faalkosten Afbeelding 8 bron: Royal Academy of Engineering Hieruit komt het belang naar voren om meer nadruk te leggen op de gehele kosten (TCO) dan alleen de stichtingskosten. Door het inzichtelijk krijgen van deze totale kosten kan een organisatie, als een woningcorporatie, de kosten voor exploitatie verlagen door de verhoging van de stichtingskosten. Dit kan bijvoorbeeld door in de bouwfase te kiezen voor een duurder kozijn, die in de exploitatiefase veel minder onderhoud nodig heeft. De energiekosten vallen theoretisch gezien niet binnen de TCO, omdat normaliter de woningcorporatie de energierekening niet betaalt, maar de huurder. Echter door de stijgende urgentie om de energiekosten voor huurders aan te pakken, wordt deze kostenpost binnen dit onderzoek meegenomen. Om te berekenen of deze keuzes inderdaad rendabel zijn, zal er door de onderzoeker een rekenmodel worden opgesteld, waarin dit inzichtelijk wordt. Om dit rekenmodel op te stellen, wordt er in het volgende hoofdstuk eerst onderzoek gedaan naar de huidige stand van zaken omtrent het gebruik van TCO. In het hoofdstuk daaropvolgend wordt, aan de hand van een voorbeeldproject, de hoogte van de stichtingen exploitatiekosten berekend. 60 Royal Academy of Engineering,

23 Bron: Faxion 21

24 Stand van zaken In dit hoofdstuk wordt geïnventariseerd of er door woningcorporaties in de regio Twente gebruik wordt gemaakt van de TCO benadering. Allereerst wordt in paragraaf 4.1 de gehanteerde methodiek weergegeven. Vervolgens wordt er in paragraaf 4.2 cijfers gegeven over woningcorporaties in de regio Twente. In de daaropvolgende paragrafen worden de resultaten van de interviews weergegeven en de vooren nadelen om een TCO benadering te gebruiken. 4.1 Methodiek interview In deze paragraaf wordt uitgebreid de gehanteerde methodiek beschreven. In paragraaf wordt ingegaan op de woningcorporaties die aan dit onderzoek hebben deelgenomen. In paragraaf zal vervolgens verder worden ingegaan op het interview Deelgenomen woningcorporaties Om het gebruik van een TCO benadering in de regio Twente te inventariseren, heeft de onderzoeker allereerst alle woningcorporaties in de regio Twente in kaart gebracht (zie bijlage IV) 61. Aan de hand van deze uitkomsten heeft de onderzoeker acht woningcorporaties benaderd om een half gestructureerd interview af te nemen. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van het aantal wooneenheden die de corporaties in eigendom hebben. Er zijn drie verschillende categorieën opgesteld, namelijk: Woningcorporaties met meer dan wooneenheden Woningcorporaties met het aantal wooneenheden tussen de en Woningcorporatie met minder dan wooneenheden. De categorieën zijn opgesteld om een volledig beeld te krijgen van het TCO gebruik bij zowel de grote woningcorporaties als bij de kleinere woningcorporaties. De volgende acht woningcorporaties hebben deelgenomen aan dit onderzoek, onderverdeeld per voorgenoemde categorieën. Woningcorporaties Categorie De Woonplaats > Woningcorporatie Domijn > Almelose woningstichting Beter Wonen Mijande Wonen Woningstichting St. Josph R.K. Woningstichting Ons Huis Chr. Woningbouwvereniging De Goede woning Stichting wonen Wierden Enter < < < Het interview Bij de acht woningcorporaties is een half gestructureerd interview afgenomen 62. Bij een half gestructureerd interview liggen alle vragen niet van te voren vast, maar een gedeelte. Voor deze vorm is gekozen, om de interviewer ruimte te geven om af te wijken van het interview bij een negatief antwoord op het gebruik van de TCO benadering en om vrijheid te geven om naar eigen inzicht vervolg vragen te stellen CFV, Baarda, D.B., Goede, M.P.M. de, Meer-Middelburg, A.G.E. van der,

25 Het doel van het interview is om allereerst te bepalen hoeveel van de acht woningcorporaties gebruik maken van de TCO benadering. De onderzoeker heeft hiervoor de volgende vraag opgesteld, die gezien kan worden als de hoofdvraag van het interview: Wordt er binnen uw organisatie gebruik gemaakt van een TCO benadering? Het tweede doel van het interview is het achterhalen van de voor- en nadelen die een TCO benadering met zich mee brengt. Om dit te onderzoeken zijn er twee vragen opgesteld, namelijk: hebben gezamenlijk wooneenheden in eigendom. Dit is 64% van alle wooneenheden in de regio Twente (zie bijlage IV). 4.3 Belangstelling TCO Binnen de regio Twente stijgt de belangstelling voor het gebruik maken van een TCO benadering. Elke woningcorporatie die aan dit onderzoek heeft meegewerkt is op de hoogte van de methode. Wel worden er door de grotere woningcorporaties meer onderzoek naar de methode gedaan dan door de kleinere corporaties om uiteindelijk de TCO ook daadwerkelijk te gaan gebruiken. Welke toegevoegde waarde heeft de TCO benadering voor uw organisatie?/ Welke toegevoegde waarde kan de TCO benadering hebben voor uw organisatie? Tegen welke knelpunten denkt u aan te lopen bij het gebruik maken van een TCO benadering? / Tegen welke knelpunten bent u aangelopen bij het gebruik maken van de TCO benadering? Het laatste doel van het interview is om gegevens te verzamelen over de hoogte van verschillende kosten als onderhoudskosten en beheerskosten. Deze informatie wordt gebruik in hoofdstuk 6 als referentiekader. Om dit te onderzoeken is er de volgende vraag opgesteld: Hoe wordt er binnen uw organisatie de kosten voor onderhoud en beheer berekend en hoe hoog zijn deze kosten? Om de anonimiteit van de deelgenomen woningcorporatie te garanderen, worden er geen namen of specifieke getallen in de resultaten genoemd. Voor het volledige interview wordt verwezen naar bijlage V. 4.2 Regio Twente Regio Twente telt 16 woningcorporaties en wooneenheden 66 (peildatum juni 2011). De woningcorporaties Domijn, De Woonplaats en Welbions nemen gezamenlijk, van de wooneenheden die Twente telt, bijna wooneenheden voor hen rekening en zijn hiermee de top 3 grootste woningcorporaties uit de regio Twente 67. De acht geïnterviewde woningcorporaties Op de vraag of de woningcorporaties toekomst zien in een TCO benadering wordt erg verschillend gereageerd. Sommige corporaties zien de toegevoegde waarde niet in van de methode, terwijl andere corporaties ervan zijn overtuigd dat in de toekomst de methodiek bij elk project gebruikt gaat worden. 4.4 Gebruik TCO In de voorgaande paragraaf is naar voren gekomen dat er binnen de regio Twente belangstelling is naar de TCO benadering. Binnen deze paragraaf wordt onderzocht of er woningcorporaties zijn die de TCO benadering al gebruiken. Op de vraag of er binnen de organisatie gebruik wordt gemaakt van de TCO benadering, antwoorden 50% van de ondervraagden positief tegenover 50% negatief. Bovenstaande gegevens doet vermoeden dat de TCO benadering al een veel gebruikte methode is. Dit komt omdat woningcorporaties bepaalde componenten uit de TCO benadering inzichtelijk maken. Dit zijn de LCC componenten. 64 WoON.nl, CFV, Vastgoedrapportage, CFV,

26 Het aantal woningcorporaties dat binnen de regio Twente de volledige TCO benadering gebruikt en hierop stuurt ligt een stuk lager dan de bovenstaande gegevens. Er valt te ontdekken dat slechts één woningcorporatie dusdanig ver is met de TCO benadering dat zij de volledige TCO gebruiken en hier ook daadwerkelijk op sturen in de ontwerpfase. 4.5 Voordelen TCO benadering De corporaties die aan het onderzoek hebben deelgenomen noemen als voordeel van de TCO benadering, dat investeringskeuzes gebaseerd worden op meer volledige cijfers dan voorheen. Traditioneel gezien wordt de investeringskeuze getoetst aan de hoogte van de investeringskosten. Binnen deze keuze heeft zich al een verschuiving plaatsgevonden dat er niet alleen maar naar de investeringskosten worden gekeken, maar ook naar een aantal componenten van de Life Cycle Cost zoals beheer en onderhoudskosten. Als dit inzicht vergroot wordt tot een volledige TCO benadering, dan worden de cijfers vollediger, waardoor de keuze beter valt te onderbouwen. Bijkomend voordeel is dat de keuze niet alleen beter onderbouwd kan worden, maar dat er volgens vele pioniers ook kosten mee bespaard kunnen worden. Dit resulteert uiteindelijk in een winst in kwaliteit en/of in geld. Of dit daadwerkelijk zo is, wordt in de volgende hoofdstukken duidelijk. 4.6 Nadelen TCO methode Uit de verschillende interviews komt naar voren dat vooral het implementeren van de TCO benadering erg complex is. In het huidige bedrijfsstructuur heeft een woningcorporatie een eigen ontwikkelingsafdeling en een eigen beheersafdeling. Bij het ontwikkelen van gebouwen wordt de beheersafdeling niet betrokken, en bij het beheren van de gebouwen niet de ontwikkelingsafdeling. Bij het implementeren van een TCO benadering is de essentie dat deze afdelingen samen gaan werken om de totale kosten van het in eigendom hebben van gebouwen te verminderen. De beheersafdeling moet actief meedenken in het ontwikkelingsproces om de beheerkosten achteraf te verminderen en vice versa. Deze verandering in het proces gaat niet vanzelf en kost veel tijd om het werkend te krijgen. Afbeelding 9: Cultuuromslag bron: HRD Professionals 2011 Tevens wat als groot nadeel genoemd wordt is het achterhalen van de werkelijke kosten die door een corporatie gemaakt wordt in de beheersfase. Bij sommige woningcorporaties werd zelfs aangegeven dat het onmogelijk is om de werkelijke kosten te achterhalen. Ter verduidelijking wordt hieronder een voorbeeld gegeven. Bij een woningcorporatie komt een telefoontje binnen dat dak lekt van een woning die een jaar geleden is opgeleverd aan de woningcorporatie. De receptiemedewerker stuurt er een klusjesman van de corporatie langs om het probleem op te lossen. Praktisch gezien is het euvel hiermee prima opgelost, maar financieel gezien ligt dit anders. Doordat het nieuwbouw betreft, dat één jaar geleden is opgeleverd, had de receptionist niet de klusjesman moeten bellen maar het bouwbedrijf, omdat het onder de garantie valt. De kosten komen in dat geval volledig voor het bouwbedrijf in plaats van de corporatie. Het voorbeeld laat zien dat de onderhoudskosten makkelijk veranderbaar zijn door verkeerde keuzes van personeel. Een zuiver getal zonder voorgenoemde fouten is erg lastig te achterhalen en kost veel tijd om dossiers hierop door te spitten 68. Hierdoor worden er vaak kengetallen en aannames gebruikt om de kosten in te schatten. Als laatste nadeel wordt het gemis van een rekenmodel genoemd, waarmee de TCO uitgerekend kan worden. Dit onderstreept nogmaals de probleemstelling en aanleiding van dit onderzoek. Woningcorporaties zien graag een rekenmodel dat algemeen bruikbaar is en eenvoudig te gebruiken. 68 G. Stern

27 4.7 Opsomming voor- en nadelen Ter verduidelijking worden hieronder de voor- en nadelen opgesomd, die uit de gehouden interviews naar voren zijn gekomen. Voordelen: Door meer inzicht in volledige cijfers, wordt een investeringskeuze beter onderbouwd. Theoretisch gezien bestaat er de mogelijkheid om kosten te besparen en of de kwaliteit te verhogen. Nadelen Het implementeren van de TCO benadering is complex. Het ontbreken van betrouwbare cijfers om de TCO te berekenen. Het ontbreken van een eenvoudig te gebruiken rekenmodel, waarmee de kostenbesparing kan worden aangetoond. 25

28 Bron: Passiefhuismarkt 26

29 Project Kotmanpark In dit hoofdstuk wordt informatie gegeven over het project Kotmanpark. Aan de hand van dit project zal het opgestelde rekenmodel in hoofdstuk 6 worden getoetst. In dit hoofdstuk zal allereerst algemene informatie over het project worden gegeven om vervolgens in paragraaf 5.2 de technische gegevens en in paragraaf 5.3 de financiële gegevens te behandelen. Ten slotte wordt in paragraaf 5.4 de uitgangspunten voor het rekenmodel opgesomd. 5.1 Algemene informatie Woningcorporatie De Woonplaats heeft in samenwerking met AM Vastgoedontwikkeling een nieuw appartementcomplex ontwikkeld en gebouwd in Enschede onder de naam Kotmanpark. Het appartementencomplex is op 31 maart 2011 opgeleverd aan De Woonplaats. De woonplaats heeft als doel om vanaf 2015 alle woningen energieneutraal te bouwen. Een belangrijke opmaat daarvoor is de realisatie van dit project. Bij de ontwikkeling van dit appartementencomplex is op het gebied van energie uitgegaan van het principe van vraagbeperking. Dit betekent dat er binnen de woning een zo laag mogelijke vraag naar energie wordt gecreëerd door gebruik te maken van verschillende soorten technieken. Hierdoor is project Kotmanpark het eerste hoogbouwproject in Nederland, die extreem goed geïsoleerd is 69. Welke technieken er gebruikt zijn wordt behandeld in paragraaf 5.2. Het appartementencomplex telt in totaal kamerappartementen, verdeeld over 9 etages. Van deze 54 appartementen zijn 9 appartementen type 2 en de overige appartementen type 1. Bovenaanzicht Afbeelding 11: Bovenaanzicht Kotmanpark Vooraanzicht Afbeelding 12: Vooraanzicht Kotmanpark Afbeelding 10: Ontwerptekening Kotmanpark 69 Agentschap.nl 2011 Wat betreft de metrage van de appartementen wordt er geen onderscheid gemaakt tussen type 1 en 2, omdat ze vrijwel even groot zijn. De gemiddelde oppervlakte betreft 95 m² VVO (Verhuurbaar Vloer Oppervlakte). Het perceel waarop het appartementencomplex is gebouwd heeft een oppervlakte van m². 27

30 5.2 Technische gegevens Kotmanpark Zoals hiervoor reeds vermeld, is het appartementencomplex gebaseerd op het principe van vraagbeperking. Dit wordt ook wel een passiefhuis methode genoemd 70. De methode van het passiefhuis en de uitwerkingen van de installaties wordt in deze paragraaf beschreven Passiefhuis methode De vraag naar energie wordt beperkt door gebruik te maken van een goed geïsoleerde buitenschil, optimale kierdichting en 3-laags isolatieglas in geïsoleerde houten kozijnen. De isolatie van de gevels, daken en vloeren zijn ongeveer driemaal zo goed geïsoleerd als gebruikelijk. Naast deze aspecten is bij het ontwerp van het appartementencomplex rekeningen gehouden met de stand van de zon. Het appartementencomplex is namelijk dusdanig gepositioneerd op de kavel, dat er zoveel mogelijk gebruikt wordt gemaakt van de warmte van de zon. Daardoor is het grootste gedeelte van de winter de warmte van de zon en de warmte van de personen in huis, voldoende om de temperatuur op een aangenaam peil te houden (stap 1 Trias Energetica). Omdat er toch een vraag naar energie blijft bestaan is er gebruik gemaakt van verschillende installaties om deze energie zo duurzaam mogelijk op te wekken (stap 2 van Trias Energetica). Al het energie dat in het huis wordt verbruikt komt uit elektriciteit (all Electric principe). Hier is voor gekozen, omdat elektriciteit in tegenstelling tot aardgas kan worden opgewekt door verschillende duurzame bronnen als zon, wind en water, terwijl aardgas altijd een fossiele brandstof blijft Installaties Door voor het passiefhuis methode te kiezen, kan de gewenste energiezuinigheid bereikt worden zonder ingewikkelde installaties te gebruiken die in de praktijk voor nadelen zorgen. Uit de markt komen vele signalen naar voren dat sceptici niet geloven in de duurzaamheid van de installaties, omdat ze de besparing die ze opleveren aan bijvoorbeeld gas weer verbruiken door gebruik te maken van meer elektriciteit. Ook wordt de stijgende onderhoudskosten of niet praktische gebruik van installaties vaak genoemd 71. Om dit te voorkomen worden de appartementen geventileerd door natuurlijke ventilatie door middel van luchtroosters in de kozijnen. 70 Passiefhuis.nl Vereniging eigen huis, 2011 van ruimtes wordt er gebruik gemaakt van een warmtepompboiler. Een warmtepompboiler werkt door middel van warmteverplaatsing. Dit betekent dat de warmtepomp warmte haalt uit de lucht, deze warmte afgeeft aan het koude water. Dit water wordt door de warmtewisselaar omgezet in gas. Het gas wordt vervolgens in een compressor samengedrukt waardoor de tempratuur stijgt. Deze warmte wordt vervolgens gebruikt om koud water op te warmen. Naast opwarming door middel van de warmtewisselaar, wordt er ook bij verwarmd door een tweede energiebron op stroom 72 (stap 3 Trias Energetica). In afbeelding 13 is de werking van de warmtepompboiler weergegeven. Afbeelding 13: Werking warmteboiler. Bron: Luminus Voor de warmwatervoorziening wordt ook deze warmtepompboiler gebruikt in combinatie met een eigen zonnepaneel voor elk appartement die het tapwater voorverwarmt. De warmtepompboiler heeft eens in de drie jaar een onderhoudsbeurt nodig 73. Huurders van de appartementen kunnen door middel van een tablet, die in elk appartement aan de muur hangt, direct monitoren hoeveel energie er in de woning gebruikt wordt. Op deze wijze kan het woonen leefgedrag en dus het huishoudelijk energiegebruik in gunstige zin worden beïnvloed. Door het toepassen van al deze technieken hebben alle appartementen in het gebouw een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van 0,48 terwijl momenteel 0,6 de wettelijke verreisde is 74. Daarnaast wordt de CO² uitstoot gereduceerd met 45%. 72 Energiesystemen, Kodi, Rijksoverheid,

31 5.3 Financieel gegevens Kotmanpark In deze paragraaf worden de financiële gegevens van het project behandeld. Centraal staat hierbij de gekozen structuur uit hoofdstuk 3, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen stichtingskosten en exploitatiekosten. Naast de kosten wordt er tevens in paragraaf gekeken naar de inkomstenkant. De uitkomsten worden uiteindelijk opgesomd in paragraaf 5.4 De getallen uit de opsomming zullen in hoofdstuk 6 als uitgangspunt dienen voor de TCO berekening. Door de onderzoeker is getracht zoveel mogelijk informatie van woningcorporatie De Woonplaats te verzamelen, zodat er gerekend kan worden met de juiste cijfers. Echter doordat niet al het informatie toegankelijk is, heeft de onderzoeker gedeeltes onderbouwd met aannames of kengetallen. De getallen komen hierdoor niet overeen met de getallen die de Woonplaats voor dit project hanteert. De getallen die door middel van aannames of andere bronnen dan De Woonplaats tot stand zijn gekomen zijn cursief gemaakt Stichtingskosten Stichtingskosten De totale stichtingskosten voor het project Kotmanpark bedragen In onderstaande tabel zijn deze stichtingskosten verder gespecificeerd. Stichtingskosten Grondkosten incl. BTW Bouwkosten incl. BTW Inrichtingskosten - Bijkomende kosten Totaal Het perceel waarop het appartementencomplex Kotmanpark gerealiseerd is heeft een oppervlakte van m2. Voor 2010 heeft de gemeente Enschede bepaald dat één vierkante meter grond voor sociale woningbouw, waarop appartementen gerealiseerd worden, 280 exclusief btw kost 75. Totaal komt dit inclusief BTW neer op een bedrag van De aanneemsom van BAM woningbouw bedraagt exclusief BTW 76. Totaal komt dit neer op een aanneemsom van euro inclusief BTW. Om de bijkomende kosten te bepalen, wordt gebruikt gemaakt van een kengetal. Uit onderzoek van de organisatie bouwkostenkompas, blijkt dat de bijkomende kosten gemiddeld 24,9% bedragen van de totale bouwkosten (exl. BTW). Deze 24,9% is als volgt opgebouwd 77. Afbeelding 14: Kengetal bijkomende kosten. De totale bijkomende kosten voor het project Kotmanpark bedragen 24,9% van Dit is totaal Exploitatiekosten Vaste kosten Voor de vaste kosten wordt in dit project een bedrag van gehanteerd. In onderstaande tabel zijn de vaste kosten verder gespecificeerd. Vaste kosten Verzekeringskosten per jaar Belasting en andere heffingen Totaal per jaar Voor de verzekering wordt elk jaar een bedrag van 150 per appartement gereserveerd. Dit bedrag is tot stand gekomen door verschillende online rekenprogramma s van verzekeraars. De belasting en andere heffingen worden over de WOZ waarde van het appartement berekend. Omdat de WOZ waarde niet bekend is, wordt er aangenomen dat de WOZ waarde van één appartement bedraagt. Dit bedrag is tot stand gekomen door de verkoopprijs van vergelijkbare appartementen in Enschede te analyseren (zie bijlage VI). Hier is een bedrag van euro bij opgeteld voor de energiezuinige aspecten van het appartement. 75 Gemeente Enschede, BAM woningbouw, Bouwkostenkompas,

32 Voor de Onroerende Zaak Belasting komt het bedrag neer op 317 per jaar. De waterschapbelasting bedraagt 76. De kosten voor het rioolrecht valt binnen de gemeente Enschede voor rekening van de huurder Totaal komt dit neer op 393 per appartement en voor 54 appartement op per jaar. Voor de berekening van de belastingen en heffingen wordt verwezen naar bijlage III. De kosten voor erfpachtcanon is bij dit project niet van toepassing, omdat het grond in eigendom is van de woningcorporatie. Afschrijvingen worden tevens niet meegenomen, omdat dit geen uitgaven zijn maar een boekhoudkundige post. Energiekosten In paragraaf 5.2 is te lezen dat er door verschillende technieken is gestreefd naar een laag energieverbruik. Voor de appartementen wordt een energieverbruik verwacht van: Verwachte energieverbruik per jaar Gas - Elektra Water 169 m³ De bovenstaande gegevens zijn tot stand gekomen door allereerst te kijken naar het gemiddelde energieverbruik van huishoudens. NIBUD heeft hier onlangs onderzoek naar gedaan. Uit het onderzoek is gekomen dat gezinnen met 4 personen gemiddeld kwh elektriciteit per jaar gebruiken en 169 m³ water. Door gebruik te maken van het passiefhuis methode wordt geen daling in het waterverbruik verwacht. Daarentegen wordt er een daling van kwh op het energieverbruik verwacht 78. Onderhoudskosten In de IPD/aeDex regionale corporatie Oost- Nederland heeft IPD een onderzoek gedaan naar verschillende kosten en opbrengsten van woningcorporaties uit het Oosten van Nederland. Uit dit onderzoek is in 2010 een gemiddeld onderhoudskostengetal gekomen van 21,9 per m². Er worden geen meerkosten verwacht voor de installaties van het passiefhuis. Dit is door de installatiekeuze vermeden. Beheerskosten In het onderzoek van IPD zijn tevens de beheerskosten onderzocht. Hier is een beheerskostenbedrag van 11,1 per m2 uitgekomen. 78 Mlecnik, E., 2005 Specifieke bedrijfskosten Voor het project Kotmanpark zijn geen specifieke bedrijfskosten bekent. Financieringskosten De kosten voor de investering (stichtingkosten) wordt niet volledig gefinancierd door de woningcorporatie. Hiervoor is vreemd vermogen nodig. Omdat de huurprijs van een appartement boven de 652,52 (liberalisatiegrens) ligt, kan er geen vreemd vermogen geleend worden met een WSW borgstelling. Dit wordt een niet geborgde lening genoemd 79. De voorwaarden voor een niet geborgde lening zijn anders dan voor een geborgde lening, namelijk omdat de kapitaalverschaffer meer risico loopt om het geleende geld niet terug te krijgen. De verschillen zijn in de onderstaande tabel weergegeven WSW borgstelling Niet geborgde lening Loan to Value 100% Loan to Value 70% Looptijd max. 50 jaar Looptijd max. 30 jaar Gem. rentetarief 3,72% 4,72% Bij een niet geborgde leningen is de hoogte van de lening maximaal 70% van de stichtingskosten (Loan to Value). Dit betekent dat maximaal 70% van de stichtingskosten kan worden gefinancierd met vreemd vermogen. De stichtingskosten van project Kotmanpark bedragen % van deze stichtingskosten resulteert in een maximale lening van De overige 30% moet door de woningcorporatie zelf worden ingebracht (eigen vermogen). Kapitaalverschaffers stellen tevens bij niet geborgde leningen de voorwaarde om het geld eerder terug te krijgen dan bij geborgde leningen. De maximale looptijd van een langlopende lening bij de ABN AMRO bank bedraagt 30 jaar 80. In dit onderzoek wordt tevens met deze 30 jaar gerekend. Als laatste is het rentetarief hoger bij een niet geborgde lening dan bij een geborgde lening. Uit onderzoek blijkt dat bij niet geborgde leningen een risicotoeslag geldt van 1% 81. In 2010 was het gemiddelde rentetarief voor vaste, lange leningen met een WSW borgstelling 3,72% 82. Dit betekent dat voor niet geborgde lening het gemiddelde rentetarief neerkomt op 4,72%. 79 Hardy, J., ABN AMRO, Hardy. J., WSW, Jaarverslag

33 In dit onderzoek is aangenomen dat er gekozen is voor een annuïteitenlening. Dit is een leningsvorm die naast de fixe-lening als populairste wordt gezien 83. Het voordeel van een annuïteitenlening is dat er gedurende zijn looptijd wordt afgelost, waardoor er op het einde geen restschuld ontstaat. De fixe-lening daarentegen lost tijdens zijn looptijd niet af, waardoor de woningcorporatie op het einde het volledige bedrag moet aflossen. Hiervoor wordt vaak een nieuwe lening afgesloten 84. De hoogte van deze nieuwe lening, het rentetarief en de soort lening is afhankelijk van vele aspecten, waardoor een goede prognose niet mogelijk is. Hierdoor is voor de annuïteitenlening gekozen die beter inzicht geeft in de toekomstige lasten dan de fixe-lening. Naast de 70% aan vreemd vermogen wordt het overige bedrag (30%) gefinancierd door eigenvermogen. Ook voor dit bedrag moet een rentevergoeding worden betaald aan de organisatie. Hier wordt een rentepercentage van 2,0% aangehouden. Dit is het rentebedrag dat de organisatie anders zal krijgen als de organisatie het geld op een zakelijke spaarrekening zet voor 10 jaar vast 85 Dit resulteert in de volgende financieringskosten voor het project Kotmanpark. Financieringskosten per jaar Kosten Vreemd Vermogen Kosten Eigen Vermogen Totaal Inkomsten Project Kotmanpark Huurinkomsten Door woningcorporatie De Woonplaats wordt een huur van 755 per appartement gevraagd. Dit is inclusief de huur van één parkeerplaats. Servicekosten Naast deze huursom betalen de huurders servicekosten. De servicekosten bedragen voor dit project 37 per maand per, appartement. Totale inkomstenstroom De woonplaats krijgt per appartement een inkomstenstroom van 792 per maand 86. Voor de 54 appartementen komt dit neer op een inkomstenstroom van in het eerste jaar bij 83 Aedesnet, Finance ideas Academy, ABN AMRO, De Woonplaats, 2011 volledig verhuur. Dit staat gelijk aan een inkomstenstroom van per appartement in het eerste jaar. Subsidie Door gebruik te maken van een passiefhuis techniek, energiereducerende installaties en de mogelijkheid om huurders direct inzicht te geven in de energielasten, heeft De Woonplaats in samenwerking met BAM een nieuwe weg ingeslagen, die een belangrijke opmaat is naar volledig energieneutraal bouwen. Vanwege deze vernieuwende aanpak van het project is er vanuit Unieke Kansen Regeling (UKR) een subsidie verstrekt van Dit is per appartement een bedrag van Opsomming uitgangspunten TCO berekening De onderstaande getallen worden gebruikt voor het TCO model, dat in hoofdstuk 6 wordt opgesteld. Omdat het model een TCO berekening maakt van één appartement, zijn sommige getallen van het voorgaande paragraaf terugberekend naar één appartement. Dit is gebeurd door het getal te delen door 54. Uitgangspunten TCO berekening Stichtingskosten Grondkosten incl. BTW Bouwkosten incl. BTW inrichtingkosten - Bijkomende kosten Totaal Exploitatiekosten Vaste kosten 393 Onderhoudskosten 21,9 p/m² (administratieve) 11,1 p/m² beheerskosten Specifieke bedrijfskosten - Financieringskosten Energieverbruik Gas - Elektra kwh Water 169 m³ Inkomsten Maandelijks Huurinkomsten 755 Servicekosteninkomsten 37 Totale maandelijkse 792 inkomsten Eenmalig Subsidies Lente-akkoord

34 32

35 TCO model In dit hoofdstuk wordt er een vertaalslag gemaakt tussen de theorie uit de voorgaande hoofdstukken en het uiteindelijke TCO rekenmodel. Om tot dit rekenmodel te komen zal er allereerst een aantal begrippen worden opgesomd als de netto contante waarde, disconteringsvoet etc. Vervolgens wordt er in paragraaf 6.2 de werking van het model uitgelegd. Daaropvolgend wordt aan de hand van het rekenmodel het casus project berekend. Aansluitend daarop worden de invloeden van veranderende parameters uitgerekend door middel van een gevoeligheidsanalyse. Ten slot wordt er in paragrafen 6.5 en 6.6 vergelijkingen gemaakt om te bepalen of de TCO benadering kan bijdragen aan kostenreductie. 6.1 Begripsbepaling In deze paragraaf komen de begrippen netto contante waarde, disconteringsvoet, kostenindexatie, huurindexatie, restwaarde en onrendabele top aan bod. Naast de betekenis en werking van de begrippen worden tevens de hoogte van de parameters voor in het rekenmodel gegeven en onderbouwd Netto contante Waarde In het TCO model wordt gerekend met een meerjarige exploitatieperiode. Dit betekent dat de uitgaven en inkomsten (kasstromen) niet allemaal in hetzelfde jaar worden gedaan, maar in verschillende jaren. Door de inflatie kunnen deze kasstromen niet met elkaar vergelijk worden, omdat de euro van nu niet dezelfde waarde heeft als de euro van volgend jaar. Ter verduidelijking volgt hieronder een voorbeeld. De buurman geeft je 100 om volgend jaar voor dit bedrag boodschappen te doen. Hij heeft een boodschappenlijst gemaakt en verwacht dit alles voor exact 100 gaat kosten. Het jaar erop ga je de boodschappen halen en blijkt dat je een stuk minder boodschappen voor dit geld hebt. Dit omdat bij een inflatiepercentage van 4% de boodschappen niet 100 kosten, maar 104. Om uiteindelijk deze kasstromen met elkaar te kunnen vergelijken, worden deze kosten allemaal naar één bepaald peiljaar gebracht. Dit kan zijn dat de kasstromen worden doorgerekend naar het einde van de exploitatieperiode die in de toekomst ligt. Deze manier van rekenen wordt de eindwaarde berekening genoemd. De andere vorm is dat alle kasstromen terugworden gerekend naar het huidige tijdstip. Alle euro s worden contant gemaakt naar het prijspeil van nu. Dit wordt de netto contante waarde (NCW) berekening genoemd. Binnen dit onderzoek wordt alleen gebruik gemaakt van deze netto contante waarde methode. Om de bedragen terug te rekenen, wordt er gebruik gemaakt van onderstaande formule 88 : afbeelding 15: formule NCW PV = Contante waarde oftewel huidige waarde (Present Value) FV = Toekomstige kasstroom (Future Value) i = Disconteringsvoet t = Perioden in jaren. De berekening kan met het voorgaande voorbeeld als volgt worden ingevuld, ervan uitgaande dat de inflatie gelijk is aan de disconteringsvoet. De 104 heeft dus een netto contante waarde van Hooijdonk, H.,

36 6.1.2 Disconteringsvoet In het vorige paragraaf is het belang om kasstromen contant te maken aan bod gekomen. Om kasstromen contant te maken dient er een rekenrente gehanteerd te worden waarmee terug wordt gerekend. Dit wordt de disconteringsvoet genoemd. Door de lange looptijd van vastgoedobjecten kan een minimale wijziging in de disconteringsvoet leiden tot grote verschillen in de huidige waarde. Het is daarom van belang om een reële disconteringsvoet te hanteren. Binnen dit onderzoek wordt de disconteringsvoet op 5,25% gezet. Dit getal is door de Waarborgstichting Sociaal Woningbouw (WSW) vastgesteld op 1 juli Bij het vaststellen van deze disconteringsvoet is rekening gehouden met verschillende factoren. Zie afbeelding 16. Afbeelding 16: Bron WSW 2011 Algemene inflatie Allereerst wordt er binnen de disconteringsvoet rekening gehouden met de inflatie. De Europese Centrale Bank (ECB) probeert in de gehele eurozone de inflatie gemiddeld op of beneden de 2% te krijgen en te houden 89. Hierdoor wordt er binnen dit onderzoek vanuit gegaan dat de inflatie 2% is. Afbeelding 17: Gemiddelde inflatie Reële Rente staatslening Binnen de woningcorporatiewereld wordt veel vreemd vermogen aangetrokken om projecten te kunnen financieren. In hoofdstuk 3 is te lezen dat WSW voor deze leningen borg staat. Het is voor het WSW daarom belangrijk dat de woningcorporatie de rente, die betaald moet worden voor de leningen, ook daadwerkelijk betaald kan worden in de toekomst. Hierdoor acht het WSW het belangrijk dat de 89 ECB, 2011 financieringskosten meegenomen moeten worden binnen de disconteringsvoet. Als referentie wordt de rentepercentage van de 10 jarige staatslening genomen. Algemene spread corporaties Omdat de corporaties iets meer rente betalen dan de 10 jarige staatlening, past het WSW nog een renteopslag, ook wel spread genoemd, toe. De spread wordt uitgedrukt in basispunten 90. Kosten toeslag financiering Naast de bovenstaande factoren houdt het WSW tevens rekening met de kosten toeslag die voortvloeien uit de financiering Kostenindexatie In vorig paragraaf is te lezen dat de kosten algemeen stijgen door de inflatie. Echter zijn er ook kosten die harder stijgen dan de inflatie zoals de energiekosten. Om dit ook mee te nemen in een exploitatieoverzicht wordt er een kostenindexatie meegenomen. Dit is om de kosten die in de toekomst worden uitgegeven zo realistisch mogelijk in te schatten. Binnen het rekenmodel worden voor de algemene kosten een kostenindexatie van 3% per jaar mee genomen 91. Voor de energieprijzen geldt een jaarlijkse kostenindexatie van: 7,49% voor aardgas 6,54% voor elektriciteit 3% voor water. Voor de onderbouwing van deze percentages wordt verwezen naar bijlage VII Huurindexatie Op de huurinkomsten die woningcorporaties krijgen wordt een huurindexatie toegepast om te voorkomen dat reëel gezien de woningcorporaties door de inflatie minder geld ontvangt. Deze indexatie is een bescherming voor het gevolg dat inflatie met zich mee brengt. De prijzen worden ieder jaar verhoogd met een bepaald percentage. Door het rijk is bepaald dat woningbouw onder de huurgrens van 652,52 als sociale huur wordt gezien 92. Hier geldt een vastgestelde huurverhoging van 1,3%. Voor huren boven de 652,52 geldt geen maximale huurverhogen. Omdat het project Kotmanpark boven deze grens valt, kan de woningcorporatie zelf bepalen met welk percentage ze de huren laten stijgen. In dit onderzoek wordt een huurindexatie gehanteerd die gelijk is aan de inflatie van 2%. Hier is een parallel te zien met de WSW norm. 90 Rötscheid, R., Waarborgfonds Sociale Woningbouw, Rijksoverheid,

37 6.1.5 Restwaarde Aan het einde van een exploitatieperiode heeft het vastgoed nog een bepaalde waarde waartegen het verkocht kan worden. Om de waarde voor dit vastgoed te bepalen wordt er door het WSW regels gegeven omtrent deze waardering. Allereerst wordt er het onderscheid gemaakt tussen de waarde van de grond en de waarde van het opstal. Waarde opstal Het WSW schrijft voor dat de levensduur van objecten maximaal 50 jaar mogen zijn. Omdat binnen dit rapport een rekenmodel wordt opgesteld met een exploitatieperiode van ook 50 jaar, wordt er vanuit gegaan dat het opstal eind jaar 50 geen waarde meer heeft. Waarde grond Voor de grondwaarde hanteert het WSW andere regels, namelijk dat de waarde van de grond behouden blijft. Volgens het WSW moet de contante waarde (waarde van nu) gelijk worden gesteld aan de historische kostprijs. De historische kostprijs is de prijs die de corporaties voor de grond heeft betaald. Door de contante waarde gelijk te stellen aan de historische kostprijs vervallen voor dit onderdeel de invloeden van tijd en inflatie. Het bedrag blijft gelijk Onrendabele top Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemers en hebben het doel huisvesting te bieden aan de minder vermogende mensen in Nederland. Omdat deze doelgroep geen hoge huurlasten kunnen veroorloven, is een woningcorporatie gebonden aan maximale huren. Deze huren zijn dusdanig laag dat er in veel gevallen een onrendabele top ontstaat bij projecten. Een onrendabele top wil zeggen dat het, gezien de huidige inzichten, op voorhand al duidelijk is dat een gedeelte van de investering niet terug verdiend gaat worden door middel van verhuur Werking TCO model In deze paragraaf wordt het TCO model uitgelegd. Allereerst wordt algemeen de werking van het rekenmodel uitgelegd. Vervolgens wordt aan de hand van het referentieproject Kotmanpark het rekenmodel verder uitgewerkt Werking TCO model Het TCO model is tot stand gekomen door de stichtingskosten en exploitatiekosten uit hoofdstuk 3 te gebruiken. Zoals de naam Total Cost of Ownership al doet vermoeden houdt de TCO zich alleen bezig met de kosten en niet de opbrengsten. Om woningcorporaties een volledig beeld te geven van zowel de kosten als de inkomsten, wordt het onderdeel inkomsten ook in het rekenmodel meegenomen. De kosten en inkomsten komen binnen het model bij elkaar in een exploitatieberekening. Daarbij wordt rekening gehouden met de verschillende parameters die voor het project gelden. Het resultaat van de berekening wordt weergegeven in het overzichtsblad. Schematisch gezien kan het rekenmodel als volgt globaal worden weergeven. Afbeelding 18: Schematische weergave rekenmodel In het rekenmodel zijn 12 tabbladen opgenomen. Deze tabbladeren zijn onder te verdelen in 4 categorieën, namelijk: Invoerbladeren Berekeningbladeren Overzichtsblad Hulpblad 93 Waarborgfonds Sociale Woningbouw, BNG,

38 Invoerbladeren De invoerbladeren worden gebruikt om de benodigde gegevens van een project te verzamelen. Aan de hand van deze gegevens wordt er een berekening gemaakt om de waarde van de inkomsten of uitgaven in een bepaald jaar te berekenen. In totaal zijn er acht invoerbladeren, namelijk: Parameters Stichtingskosten Vaste kosten Onderhoudskosten Beheerskosten Financieringskosten Energiekosten Opbrengsten Binnen deze acht bladeren worden de kosten en inkomsten verder per groep gespecificeerd (zie paragraaf 6.2.3). De cellen die ingevoerd dienen te worden zijn gearceerd met een kleur, zodat het voor de gebruiker duidelijk is waar er iets ingevoerd moet worden. Berekeningsbladeren In de berekeningsbladeren worden de ingevoerde gegevens van parameters, kosten en inkomsten aan elkaar gekoppeld. Door deze koppeling kan het resultaat van het project uitgerekend worden. Er zijn twee berekeningsbladeren, namelijk: Exploitatieberekening uitgangspunt Exploitatieberekening variant het rekenmodel is het resultaat uitrekenen van een project dat gebruikt maakt van een TCO benadering. In het voorgaande paragraaf is de werking hiervan al globaal uitgelegd. Naast deze functie heeft de onderzoeker de mogelijkheid ingebouwd om veranderingen in het project door te rekenen en te vergelijken met het origineel. Hierdoor wordt inzichtelijk wat voor invloed een verandering heeft ten opzichte van het resultaat. Deze vergelijkingsfunctie wordt hieronder verder uitgelegd. Vergelijkingsfunctie In het rekenmodel kunnen vergelijkingen worden gemaakt door onderscheid te maken tussen het uitgangspunt van het project en een variant van het project. Dit betekent dat vraagstellingen als: Wat zijn de financiële gevolgen om in plaats van houten kozijnen, kunststof kozijnen te gebruiken? uitgerekend kunnen worden. In het rekenmodel is aan de hand van kleuren onderscheid gemaakt tussen het uitgangspunt en de variant. Schematisch gezien kan de vergelijkfunctie als volgt worden weergegeven. Waarom er voor een uitgangspunt en een variant is gekozen wordt verder behandeld in paragraaf Overzichtsblad Op het overzichtblad komen de uitkomsten van de exploitatieberekeningen. Dit is een vereenvoudigd overzicht om snel inzicht te krijgen in het resultaat. Het overzichtsblad is bijvoorbeeld ideaal voor het management omdat zij gemiddeld genomen geen interesse hebben in alle cijfers, maar in resultaten. Hulpblad Naast de voorgenoemde bladeren wordt er nog gebruik gemaakt van één hulpblad. In dit hulpblad worden alle kosten en inkomsten contant gemaakt naar een in te voeren peildatum. (zie paragraaf Netto Contante Waarde berekening). Door de inkomsten en uitgaven contant te maken worden ze vergelijkbaar. Afbeelding 19: Schematische weergave vergelijkingsmethode De resultaten komen gezamenlijk op het overzichtblad te staan. Op deze wijze zijn de uitkomsten direct vergelijkbaar functies rekenmodel Het rekenmodel dat door de onderzoeker is opgesteld heeft meerdere functies. De belangrijkste functie van 36

39 6.2.3 rekenmethode Elk invoerblad die binnen het rekenmodel aanwezig is werkt op dezelfde wijze. Het invoerblad is gespecificeerd in een aantal groepen. Als voorbeeld wordt het invoerblad energiekosten genomen. Dit blad wordt verdeeld in drie categorieën, namelijk Gasverbruik Elektraverbruik Waterverbruik In elke categorie wordt gevraagd wat het verbruik is en de prijs per eenheid. Als voorbeeld wordt de categorie gasverbruik genomen. De gebruiker tikt in de verbruikcel 100 m³/per jaar in (zie afbeelding 20) en in de verbruikstarieven het tarief van dat moment bijvoorbeeld 0,39 per m³ (zie afbeelding 21). Afbeelding 20: invulcel verbruik De uitgaven aan gas is nu per jaar bekent, maar om ze te kunnen vergelijken moeten ze naar één bepaald peiljaar worden berekend. Dit gebeurd in het hulpblad NCW. De uitkomsten uit de invoercel wordt automatisch naar het hulpblad NCW gezet en hier worden de uitgaven naar peiljaar 2012 berekend. Vervolgens worden deze uitkomsten in het exploitatiemodel zichtbaar (zie afbeelding 23). Afbeelding 23: NCW exploitatiemodel Uit de afbeelding valt op te maken dat de 42 euro die in 2013 wordt uitgegeven in 2012 een netto contante waarde vertegenwoordigt van 41. In het jaar 2014 wordt er 45 uitgegeven, wat in 2012 een waarde heeft van 42. De netto contante waarden van alle energiekosten worden vervolgens bij elkaar opgeteld. Dit bedrag vertegenwoordigt alle uitgaven aan energiekosten voor de gehele exploitatieperiode (50 jaar). In afbeelding 24 is dit bedrag weergegeven. Afbeelding 24: Totaal NCW energiekosten Afbeelding 21: invoercel verbruikstarieven De gebruiker geeft vervolgens het jaartal aan waarin de kosten voor de eerste keer betaald moeten worden. Tevens geeft de gebruiker de cyclus van de kosten aan, waarmee bedoeld wordt hoe vaak de kosten terugkomen. Een cyclus van 1 betekent een herhaling van ieder jaar, een cyclus van 0 betekent eenmalig, een cyclus van 5 betekent een herhaling om de vijf jaren. Het rekenmodel rekent nu automatisch uit hoe hoog het bedrag per jaar is over de gehele exploitatieperiode (50 jaar). Hierbij wordt rekening gehouden met de kostenindexatie uit paragraaf die door de gebruiker in het tabblad parameters ingevoerd kan worden. In afbeelding 22 zijn de getallen ingevoerd en hier is te zien dat de kosten voor gas in het eerste jaar 42 euro zijn (39+7,5% indexatie) en in jaar Dit bedrag wordt vervolgens bij de andere netto contante waarden van kosten opgeteld (die worden uitgerekend op exact dezelfde wijze). Uiteindelijk resulteert dit in één bedrag voor alle kostenposten. Dit totaal bedrag aan kosten wordt in het exploitatiemodel gekoppeld aan de inkomsten en hier komt uiteindelijk het resultaat naar voren. Indien de gebruiker een vergelijking wil maken dienen de cellen in de VARIANT ingevuld worden op dezelfde wijze als bij het uitgangspunt. Er wordt duidelijk per pagina onderscheid gemaakt tussen de twee varianten door middel van tekst en kleuren. Afbeelding 22: Invoercellen energiekosten 37

40 6.3 TCO berekening Kotmanpark In het vorige paragraaf is de rekenmethode van het TCO model aan de hand van een voorbeeld uitgelegd. In deze paragraaf zal aan de hand van het project Kotmanpark een Total Cost of Ownership berekening worden gemaakt voor één appartement. De tabbladeren uit het rekenmodel worden niet besproken maar alleen de parameters, invoergegevens en resultaten. In bijlage VIII zijn alle tabbladeren van de berekening weergegeven Parameters passiefhuis (uitgangspunt) Voor het project Kotmanpark zijn de volgende parameters gehanteerd. Financieringskosten Energieverbruik Gas - Elektra kwh Water 169 m³ Inkomsten Maandelijks Huurinkomsten 755 Servicekosteninkomsten 37 Totale maandelijkse 792 inkomsten Eenmalig Subsidies Resultaat berekening Kotmanpark Met de bovenstaande parameters en invoergegevens is het resultaat van de TCO berekening negatief, namelijk (zie afbeelding 26). Dit is de netto contante waarde van alle kasstromen die in het model gebruikt worden). (zie bijlage VIII voor de specifieke uitwerking). Afbeelding 25 : Parameters Kotmanpark De onderbouwing van de bovenstaande gegevens zijn zowel in hoofdstuk 5 als in dit hoofdstuk aan de orde geweest Invoergegevens uitgangspunt Voor de invoercellen zijn de gegevens gebruikt die in hoofdstuk 5 aan de orde zijn geweest. Ter verduidelijking worden ze hieronder nogmaals weergegeven. Uitgangspunten TCO berekening Stichtingskosten Grondkosten incl. BTW Bouwkosten incl. BTW inrichtingkosten - Bijkomende kosten Totaal Exploitatiekosten Vaste kosten 393 Onderhoudskosten 22 p/m² (administratieve) 11 p/m² beheerskosten Specifieke bedrijfskosten - Afbeelding 26: Resultaat TCO berekening De energielasten voor de huurder, in de exploitatieperiode van 50 jaar, bedragen (NCW). Afbeelding 27: Resultaten energiekosten 38

41 6.4 Gevoeligheidsanalyse TCO berekening Middels de gevoeligheidsanalyse wordt inzichtelijk gemaakt welke invloeden veranderende parameters hebben op het eindresultaat van de TCO berekening. Als uitgangspunt wordt de TCO berekening gebruikt die in het voorgaande paragraaf is opgesteld (normalcase scenario). Hieruit valt op te maken dat als de disconteringsvoet 1% stijgt, de netto contante waarde met euro daalt. Daalt de disconteringsvoet met 1%, dan stijgt de netto contante waarde met Ter verduidelijking zijn de resultaten in de onderstaande grafiek weergegeven (afbeelding 29). In de gevoeligheidsanalyse wordt een worst-case scenario en een best-case scenario opgesteld. In de worst-case scenario worden de parameters verslechterd om zo de invloed van mindere parameters weer te geven. In het best-case scenario zal het tegenovergestelde gebeuren, waardoor de invloed van betere parameters wordt weergegeven In de gevoeligheidsanalyse worden drie veranderende gegevens gebruikt, namelijk de disconteringsvoet, de hoogte van de financieringsrente voor vreemd vermogen en de leegstand in jaren. Dit zijn onderdelen waar de woningcorporatie beperkt of geen invloed op heeft, waardoor verandering niet tegengegaan kan worden. In de onderstaande tabel worden deze varianten weergegeven met de daarbij behorende uitgangspunten per case. Gegevens gevoeligheidsanalyse Worstcase Bestcase Disconteringsvoet 6,25% 4,25% Financieringsrente 5,72% 3,72% V.V Leegstand in jaren 5 0 Allereerst wordt de invloed weergegeven van de individuele onderdelen op de netto contante waarde. Voorbeeld hiervan is de invloed van alleen de disconteringvoet op de netto contante waarden. Vervolgens wordt van zowel het worst-case als van het best-case scenario de netto contante waarde berekend. Uiteindelijk worden de resultaten vergelijkt met het normal-case scenario. Afbeelding 29: Invloed disconteringvoet op NCW Invloed financieringsrente vreemd vermogen Bij een hogere rentestand wordt lenen voor een woningcorporatie duurder. Daarentegen als de rentestand naar beneden gaat, wordt geld lenen goedkoper. Om de invloed van deze veranderende rentestand op het eindresultaat weer te geven, is dit hieronder berekend. Resultaat hiervan is dat als de financieringsrente met 1% stijgt, de netto contante waarde afneemt met Daalt de financieringsrente met 1%, dan neemt de netto contante waarde met toe. In afbeelding 30 is het resultaat weergegeven. Afbeelding 30: Invloed financieringsrente op NCW Ter verduidelijking zijn bovenstaande resultaten in onderstaande grafiek weergegeven (afbeelding 31) Invloed disconteringvoet op NCW Met de huidige economische crisis is het niet ondenkelijk dat de inflatie oploopt. Een stijging van de inflatie heeft direct invloed op de hoogte van de disconteringsvoet (zie paragraaf 6.1.2). In afbeelding 28 zijn de resultaten weergegeven van een disconteringsvoet van 6,25%, 4,25% en het uitgangspunt 5,25%. Afbeelding 28: Resultaten veranderende disconteringvoet Afbeelding 31: Invloed financieringsrente op NCW 39

42 6.4.3 Invloed leegstand op resultaat Door leegstand in het appartement dalen de inkomsten van de woningcorporatie, terwijl bepaalde kostenposten wel voortgaan. In deze paragraaf wordt de invloed van leegstand berekend. In het worst-case scenario is ervoor gekozen om het appartement in 50 jaar tijd, 5 jaar lang leeg te laten staan. Hierbij is er vanuit gegaan dat huurders na 10 jaar opzoek gaan naar een andere woning, waarna het appartement een jaar leegstaat voordat er weer een nieuwe huurder is gevonden. In het best-case scenario is er geen leegstand in de appartementen, waardoor de woningcorporatie 50 jaar lang huurinkomsten krijgt. Het resultaat uit het worstcase scenario is dat de netto contante waarde afneemt met ten opzichte van het normal- en bestcase scenario. Voor de resultaten van deze berekening wordt verwezen naar afbeelding 32. Uit het normal-case scenario komt, zoals in voorgaande paragraaf is behandeld, een negatieve netto contante waarde van In de worst- case scenario, waarbij de disconteringsvoet, financieringsrente en de leegstand stijgt, komt een negatieve netto contante waarde van naar voren. Het resultaat van het best-case scenario is een negatieve netto contante waarde van (zie afbeelding 34). Afbeelding 34: Resultaten case scenario s De netto contante waarde van het worst-case scenario daalt ten opzichte van het normal-case scenario met Daarentegen stijgt de netto contante waarde van het best-case scenario met ten opzichte van het normal case scenario. Ter verduidelijking is onderstaande grafiek weergegeven (afbeelding 35). Afbeelding 32: Invloed leegstand op NCW De resultaten van de berekening zijn ter verduidelijking in onderstaande grafiek weergegeven (afbeelding 33). Afbeelding 35: Netto contante waarde scenario s Procentueel betekent dit dat de netto contante waarde van het worst-case scenario 36,8% lager ligt dan de netto contante waarde van het normal-case scenario (uitgangspunt). Bij het best-case scenario stijgt de netto contante waarde met 25% ten opzichte van het normal-case scenario (zie afbeelding 36). Afbeelding 33: Invloed leegstand op NCW Resultaten worst- en bestcase scenario In het voorgaande gedeelte van deze paragraaf zijn de invloeden van veranderende getallen individueel behandeld. In dit gedeelte wordt de invloed berekend voor al de drie onderdelen gezamenlijk. Uiteindelijk wordt het resultaat met het normal-case scenario (uitgangspunt) vergelijkt om de invloed van deze veranderende gegevens weer te geven. Afbeelding 36: Procentuele verandering t.o.v. normal-case scenario 40

43 6.5 Vergelijking uitgangspunt met variant In deze paragraaf wordt de vergelijking gemaakt tussen het passiefhuis, waarvan de resultaten in de vorige paragraaf zijn behandeld, en hetzelfde appartement maar dan met een EPC van 0,6 (variant). De EPC norm van 0,6 is in het bouwbesluit opgenomen, waardoor deze norm voor elk nieuwbouwhuis geldt. Om een juiste vergelijking te kunnen maken, wordt allereerst de energiekosten voor de variant berekend. Vervolgens wordt de meerinvestering die nodig is voor het passiefhuis concept berekend ten opzichte van de EPC 0,6. Uiteindelijk worden de resultaten met elkaar vergelijkt om te bekijken of de investering uiteindelijk wordt terugverdiend Energiekosten variant In hoofdstuk 5 is het energieverbruik van het passiefhuis al naar voren gekomen. Bij een traditioneel appartement met een EPC van 0,6 horen andere verbruikscijfers, namelijk: Gemiddeld energieverbruik EPC 0,6 Gas m³ Elektriciteit kwh Water 169 m3 Het verbruik is tot stand gekomen door de online GA verder check 95. In deze rekenmodule kan het gemiddelde energieverbruik worden bepaald aan de hand van de EPC norm. De gegevens worden in het rekenmodel ingevoerd en hier komt een negatieve netto contante waarde van uit. Dit is het bedrag dat de huurder in 50 jaar tijd moet betalen aan energiekosten. In dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de meerkosten 15% bedragen ten opzichte van de traditionele bouw met een EPC van 0,6. Dit komt neer op een bedrag van ( * 0,15) per appartement. Deze meerkosten worden bij op de netto contante kosten geteld om een juiste vergelijking te kunnen maken. Hierdoor komt de netto contante kosten van het passiefhuis op ( ) Resultaten vergelijking De netto contante kosten van het passiefhuis zijn een stuk lage dan de netto contante kosten van de variant (zie afbeelding 38). Dit betekent dat niet alleen de kosten voor de meerinvestering terugverdiend worden, maar dat er door meer te investeren uiteindelijk kosten bespaard worden. Afbeelding 38: Resultaat vergelijking energiekosten Dit is te verklaren door twee redenen. Allereerst wordt er minder energie verbruikt in het passiefhuis, waardoor de energiekosten lager zijn dan die voor de variant. Naast deze lagere kosten, stijgen de kosten van de variant een stuk sneller dan die van het passiefhuis. Dit komt doordat er bij de variant gas wordt verbruikt, waarvan de prijs elk jaar stijgt met 7,5%. In afbeelding 39 zijn de energiekosten per jaar weergegeven. Aan de lijn is duidelijk het verschil in groei te onderscheiden. Afbeelding 37: NCW energiekosten variant Meerinvestering Door het toepassen van dikkere isolatiematerialen, andere technieken en installaties, zijn de bouwkosten voor een passiefhuis duurder dan voor een normaal huis. Uit een onderzoek van Dexia komt naar voren dat de meerkosten ongeveer 10% tot 25% bedragen 96. Afbeelding 39: Energiekosten per jaar 95 Itho daalderop, Loon. S. van,

44 Uiteindelijk is in afbeelding 40 te zien dat in jaar 28 het kantelpunt ligt, waarbij de energiekosten voor het passiefhuis lager zijn dan de energiekosten voor de variant. In dat jaar is op papier de investering van terugverdiend. In totaal wordt er door de huurder in 50 jaar bespaard. Afbeelding 40: Totale energiekosten Er is echter één groot nadeel van deze investering. De woningcorporatie betaalt de investering, terwijl de huurder een lagere energierekening krijgt. Dit betekent dat de huurders de lusten hebben en de woningcorporaties de lasten. Om dit met elkaar te vereffenen wordt er door het Rijk mogelijkheden gecreëerd waarbij woningcorporaties de huren kunnen verhogen. Zo is op 1 juli 2011 de energielabel opgenomen in het woningwaarderingsstelsel, waarmee de maximale huur wordt berekend 97. Hoe energiezuiniger de woning, hoe meer punten de woning krijgt, hoe meer huur er gevraagd kan worden. Naast deze mogelijkheid heeft Aedes een woonlastenwaarborg regeling in het leven geroepen. Met deze regeling kunnen huurders en woningcorporaties afspraken maken over een verhoging van de huur als de woonlasten voor de huurder dalen door energiebesparende investeringen. Indien achteraf blijkt dat de huurverhoging hoger is dan de besparing op de energielasten, wordt de huurder gecompenseerd Haalbaarheid TCO berekening Om te bepalen of een Total Cost of Ownership benadering daadwerkelijk bijdraagt aan een beter financieel resultaat, wordt er een vergelijking gemaakt op basis van de beheer- en onderhoudskosten. Besparing op deze kostenposten levert in tegenstelling tot de energiekosten direct voordeel op voor de woningcorporatie. De vergelijking gebeurt op basis van het in paragraaf 6.3 behandelde appartement van het project Kotmanpark. Voor de vergelijking worden de volgende getallen gebruikt. Getallen vergelijking Uitgangspunt Variant Onderhoudskosten Onderhoudskosten 21,95 p/m² 15 p/m² Beheerskosten Beheerkosten 11,10 p/m² 9 p/m² De getallen die gebruikt zijn voor de variant zijn tot stand gekomen door middel van Aedes, die onderzoek heeft gedaan naar besparingen op deze kosten door gebruik te maken van andere processen 100. Voor de andere invoervelden in de TCO berekening zijn dezelfde getallen aangehouden om een juiste vergelijking te kunnen maken. Uit de vergelijking blijkt dat de kosten in 50 jaar bij de variant netto contant lager ligt dan bij het uitgangspunt ( zie afbeelding 41). Dit betekent dat als de onderhouds- en beheerkosten verlaagd worden naar het niveau van de variant en deze verlaging minder kost dan , dit geld oplevert. Dit kan gerealiseerd worden door het gebruik van duurdere materialen in de ontwerpfase, waardoor de onderhoud- en beheerkosten in de exploitatiefase afnemen. Tevens kan dit bereikt worden door gebruik te maken van andere processen, zoals in het onderzoek van Aedes naar voren is gekomen. Groot nadeel van de bovenstaande regelingen is het aantonen dat de energielasten voor de huurder daadwerkelijk verlaagd zijn. Dit is namelijk afhankelijk van de leefwijze van de huurder. Om dit te controleren moet het energieverbruik per huurder gemonitord worden. Dit is een arbeidintensief proces Rijksoverheid, Aedes, Braakhuis, A., Aedes,

45 6.7 Conclusie Kotmanpark Het project Kotmanpark is voor De Woonplaats een project om te laten zien dat de woningcorporatie bezig is met het bouwen van duurzame huizen. Het project dient als een opmaat naar volledig energieneutraal bouwen. Financieel gezien heeft het project, per appartement, een negatieve netto contante waarde van en een negatief gemiddeld rendement van 0,83%. Deze cijfers moeten enigszins genuanceerd worden, omdat het niet is toegestaan om in berekeningen restwaarde voor opstal te rekenen. Dit terwijl het opstal naar 50 jaar altijd een bepaalde waarde vertegenwoordigd. Indien de woningcorporatie na 50 jaar de woningen verkoopt, zal de verkoopopbrengst de netto contante waarde en het rendement doen stijgen. Afbeelding 41: Vergelijking verandering onderhoud- en beheerkosten Om de potentiële besparing te verduidelijken, is er aan de hand van een voorbeeld een grafiek opgesteld (afbeelding 42). In dit voorbeeld wordt uitgegaan van een meerinvestering van die ervoor zorgt dat de beheer- en onderhoudskosten op het niveau van de variant komt. In de grafiek valt af te lezen dat de totale kosten lager ligt, terwijl er in jaar 0 meer geïnvesteerd is. Vanaf jaar 14 is de variant goedkoper dan het uitgangspunt en wordt er elk jaar geld bespaard. Door te sturen op de TCO kan de woningcorporatie kosten verminderen. Door 9 per m2 per jaar te besparen op de onderhoud- en beheerskosten, levert een totale besparing op van per appartement. Investeringen om het energiegebruik van huurders te verminderen is vooral voor de huurder erg gunstig. Uit berekeningen is gekomen dat de huurder in 50 jaar tijd euro bespaart op zijn energierekening. Voor de woningcorporatie is dit echter nog niet rendabel, omdat het lastig is om de kosten voor de meerinvestering te verwerken in de huurprijs. De verhouding tussen de investering- en exploitatiekosten van het project is in afbeelding 43 weergegeven. Uit deze afbeelding valt te concluderen dat de stichtingskosten 46% van alle kosten in 50 jaar bedraagt. Dit betekent dat in de exploitatieperiode 54% van de totale kosten worden gemaakt. Afbeelding 42: Vergelijking onderhoud- en beheerkosten Afbeelding 43: Stichtingkosten vs exploitatiekosten 43

46 Bruikbaarheid rekenmodel In dit hoofdstuk wordt onderzocht of het rekenmodel bruikbaar is voor woningcorporaties. Allereerst wordt in paragraaf 7.1 de methodiek van het onderzoek beschreven. In paragraaf 7.2 worden vervolgens de resultaten van het onderzoek weergegeven. Tot slot wordt er in paragraaf 7.3 een conclusie van dit hoofdstuk gegeven. 7.1 Methodiek Om de bruikbaarheid van het opgestelde rekenmodel te toetsen, is er door de onderzoeker gebruik gemaakt van een enquête. De enquête bestaat uit zes stellingen en twee open vragen. Aan de zes stellingen kan de geënquêteerde een score koppelen van één tot en met vijf punten. Is de geënquêteerde het zeer oneens met de stelling, dan dient deze één punt te geven, is deze persoon het met de stelling zeer eens, dan dienen er vijf punten te worden gegeven (zie afbeelding 44). Bij de stellingen is tevens de mogelijkheid gegevens om uitleg te geven, waarom er voor dit puntenaantal is gekozen. Afbeelding 44: Puntenverdeling De enquête bestaat uit de volgende zes stellingen. 1. Het model is eenvoudig te gebruiken 2. Het rekenmodel is logisch opgebouwd 3. Het rekenmodel is compleet 4. Het rekenmodel geeft eenvoudig inzicht in de resultaten van de scenario s. 5. Het rekenmodel is toepasbaar binnen uw organisatie? 6. Het rekenmodel is vernieuwend Deze zes stellingen zijn gekozen om twee essentiële vragen te kunnen beantwoorden, namelijk: hoe wordt uitsluitend het rekenmodel beoordeeld door de woningcorporaties? Is het model bruikbaar voor de woningcorporaties? Naast deze zes stellingen zijn er twee open vragen opgenomen in de enquête, namelijk: Welke verbeterpunten zijn er om het rekenmodel verder te ontwikkelen? Wat zijn de positieve elementen van het rekenmodel? Deze twee open vragen zijn opgenomen om te bepalen hoe het rekenmodel verbeterd kan worden. De enquête is mondeling afgenomen bij acht woningcorporaties in de regio Twente. In de onderstaande tabel zijn deze woningcorporaties weergegeven. In totaal zijn er 10 geënquêteerden. Naam organisatie De Woonplaats Mijande Wonen Ons Huis Welbions Beter Wonen De goede woning Domijn St. Joseph Vestigingplaats (hoofdkantoor) Enschede Denekamp Enschede Hengelo Almelo Rijssen Enschede Almelo 7.2 Resultaten onderzoek In deze paragraaf worden de resultaten weergegeven die uit de enquêtes naar voren komen. Er wordt per stelling ingegaan op het aantal punten en de uitleg die woningcorporaties aan de stelling hebben gegeven. Stelling 1: Het model is eenvoudig te gebruiken. Met een gemiddeld cijfers van 3,7 kan gesteld worden dat het rekenmodel eenvoudig te gebruiken is. De twee corporaties die een puntenaantal hebben toegekend onder het gemiddelde gaven aan een handleiding te missen, waarin uitleg over de werking wordt gegeven. De persoon met geen mening kan het model wegens gebrek aan financiële kennis niet beoordelen. 44

47 Stelling 2: Het rekenmodel is logisch opgebouwd. Bij deze stelling wordt een vier als gemiddeld cijfer gegeven. Dit betekent dat de geënquêteerden eens zijn met de stelling. De persoon met een score van drie punten geeft aan dat zonder een handleiding de werking van het model lastig te begrijpen is. Net als is stelling 1 heeft één persoon te weinig financiële kennis om het model te beoordelen. Door het gebruik maken van Excel is de kans op fouten groot. Niet te gebruiken voor de gehele portefeuille van de woningcorporatie. Naast de vier personen die het niet eens zijn met de stelling zijn er tevens vier personen die het wel eens tot zeer eens zijn met de stelling. Dit verschil is te verklaren doordat deze personen binnen de organisatie geen gebruik maken van andere rekenprogramma s als WALS. Stelling 6: Het rekenmodel is vernieuwend. Stelling 3: Het rekenmodel is compleet. Met een gemiddeld cijfers van 4,1 kan gesteld worden dat de geënquêteerden eens zijn met de stelling dat het rekenmodel compleet is. Stelling 4: Het rekenmodel geeft eenvoudig inzicht in de resultaten van de scenario s. Met een gemiddeld cijfers van en 3,1 laat de stelling zien dat er veel verschillende meningen zijn over het rekenmodel. Het lage gemiddelde binnen deze stelling is te herleiden aan dezelfde redenen als de redenen van stelling vijf. Rekenprogramma WALS van Ortec Finance is een geavanceerd rekenprogramma die woningcorporaties helpt bij het uitzetten van het totale beleid. In dit programma zit een functie om toekomstige kasstromen contant te maken en scenario s door te rekenen. Naast deze stellingen zijn er twee open vragen voorgelegd aan de geënquêteerden. De resultaten hiervan vindt u hieronder. De stelling scoort gemiddeld een 3,5. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er verdeeldheid heerst over de stelling. Dit komt vooral door het ontbreken van een handleiding waarin de werking van het rekenmodel wordt uitgelegd. Stelling 5: Het rekenmodel is toepasbaar binnen uw organisatie. Op deze stelling wordt door 4 personen aangegeven dat zij het niet eens zijn met de stelling. Bij de uitleg worden de volgende redenen genoemd: Wellicht is Excel te beperkt. Een database oplossing zou beter zijn. Gebruik van ander programmatuur (WALS van Ortec finance) Op de vraag: welke verbeterpunten zijn er om het rekenmodel verder te ontwikkelen zijn de volgende antwoorden gegeven: Opstellen handleiding Invoegen grafieken Ander programmatuur dan Excel Vastlegging varianten in logboek Toevoegen Internal Rate of Return (IRR) Op de vraag: Wat zijn de positieve elementen van het rekenmodel zijn de volgende antwoorden gegeven: Snelheid Gebruiksgemak Toepasbaar bij kleinere corporaties die niet over specifiek programmatuur beschikken Uitgebreid Compleet Woonlasten meegenomen (energie) Verbetering van bestaande TCO modellen 45

48 7.3 Conclusie bruikbaarheid model In de vorige paragrafen van dit hoofdstuk zijn de resultaten van het onderzoek naar de bruikbaarheid van het rekenmodel weergegeven. Duidelijk komt naar voren dat als er uitsluitend naar het rekenmodel wordt gekeken (stelling 1 t/m 3) dat de geënquêteerden het veelal eens zijn met de stellingen. Het model is eenvoudig te gebruiken, logisch opgebouwd en compleet. Als er gekeken wordt naar stelling 4, dan blijkt dat men voorkeur heeft om een handleiding erbij te ontvangen, om te begrijpen hoe het rekenmodel werkt. Op de vraag: hoe wordt uitsluitend het rekenmodel beoordeeld door de woningcorporaties, kan positief geantwoord worden. Bij stelling 5 en 6 wordt gekeken of het rekenmodel bruikbaar is voor woningcorporaties. Gemiddeld wordt aan beide stellingen een puntenaantal gekoppeld van 3,1 punt, wat gelijk staat aan bijna neutraal. Dit komt doordat er door een aantal corporaties gebruik wordt gemaakt van WALS. Omdat dit softwarepakket nog niet gebruikt wordt door elke woningcorporatie lopen de cijfers sterk uiteen. Door de bedrijven die WALS gebruiken wordt wel aangegeven dat het rekenmodel handig is voor snelle berekeningen, omdat WALS erg complex is qua invoering. Op de vraag of het rekenmodel bruikbaar is voor woningcorporaties, kan geantwoord worden dat het model zeker bruikbaar is voor woningcorporaties om TCO berekeningen uit te voeren. Woningcorporaties die niet over dure programmatuur beschikken zullen meer behoefte hebben aan het rekenmodel dan woningcorporaties die wel over specifieke programmatuur beschikken. 46

49 47 Bron: Goeievraag

50 Conclusie & aanbevelingen In de voorgaande hoofdstukken is de Total cost of Ownership uitvoerig behandeld. Nu rest nog een hoofdstuk met eindconclusies en aanbevelingen. Daarnaast zullen er vervolgonderzoeken worden voorgesteld die een aanvulling kunnen zijn op de resultaten van dit onderzoek. 8.1 Conclusie In het onderzoek De Total Cost of Ownership benadering en woningcorporaties is getracht een antwoord te geven op de volgende vraag: Op welke wijze kan de Total Cost of Ownership benadering bijdragen aan het rendabel maken van de investeringen om de energielasten van huurders te reduceren?. In dit rapport worden de volgende conclusies getrokken: De Total Cost of Ownership maakt de eigenaar van vastgoed bewust over de hoogte van de totale kosten, gedurende de gehele exploitatieperiode. Op deze wijze krijgt de eigenaar de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de stichtingskosten, maar ook op de exploitatiekosten. Als in het casus project Kotmanpark, kan door deze sturing aanzienlijk worden bespaart op de totale kosten. Woningcorporaties zijn op de hoogte van het belang om bij investeringskeuzes meer aandacht te geven aan de exploitatiekosten. Van de acht woningcorporaties die zijn ondervraagd, geven vier woningcorporaties aan een LCC benadering te gebruiken. Één woningcorporatie gebruikt een volledige TCO benadering. Door middel van het opgestelde TCO rekenmodel kan inzichtelijk worden gemaakt of een energiereducerende investering rendabel is voor zowel de huurder, als de verhuurder. Uit de berekeningen van het casus project Kotmanpark is uitgekomen, dat de huurder netto contant (in 50 jaar) bespaart op de energierekening in vergelijking met een appartement met een EPC van 0,6. De uitkomsten van een TCO berekening zijn erg afhankelijk van de ingevoerde parameters en uitgangspunten. Voor een nauwkeurige TCO berekening zijn juiste cijfers van essentieel belang. Deze juiste cijfers zijn vaak niet bekent bij de woningcorporatie, waardoor kengetallen of aannames gebruikt dienen te worden. Voor een volledige Total Cost of Ownership benadering zijn niet alleen de kosten van het product van belang (LCC), maar tevens de proceskosten die aan het product gelinkt zijn. Dit is het verschil tussen de LCC en de TCO. Het opgestelde rekenmodel om de TCO te bereken is compleet, eenvoudig te gebruiken en logisch opgebouwd. Voor woningcorporaties is het model bruikbaar al verschilt het gebruik per woningcorporatie. 48

51 8.2 Aanbevelingen Aan de hand van het opgestelde rekenmodel kan de Total Cost of Ownership berekend worden en kunnen er meerdere scenario s doorberekend worden. De aanbeveling voor het gebruik van dit rekenmodel luidt, gebruik zoveel mogelijk realistische getallen. Hierdoor stijgt de nauwkeurigheid van de uitkomsten. Ook voor de parameters moeten getallen gebruikt worden die realistisch zijn, omdat een kleine afwijking kan resulteren in grote veranderingen. Om de kwaliteit van het rekenmodel verder te vergroten wordt aanbevolen om het te laten toetsen door een deskundige. De onderzoeker heeft getracht een foutloos en juist rekenmodel te ontwikkelen, maar door de complexiteit van het model kunnen summiere fouten niet uitgesloten worden. Indien Pioneering ervoor kiest om het rekenmodel uit te geven aan woningcorporaties, doet Pioneering er verstandig aan hier een korte handleiding voor op te stellen. Met deze handleiding moet het duidelijk worden hoe het rekenmodel werkt en hoe hij ingevoerd dient te worden. 8.3 Vervolgonderzoek Uit zowel dit onderzoek als uit eerdere onderzoeken is naar voren gekomen dat de implementatie van de TCO benadering een complex proces is. Om dit proces voor woningcorporaties eenvoudiger te maken, wordt aangeraden hier onderzoek naar te verrichten. In dit onderzoek zal antwoord gevonden moeten worden op vragen als welke organisatorische veranderingen brengt het gebruik van een TCO benadering met zich mee en op welke wijze kan deze verandering het beste vorm worden gegeven? Tevens wordt aangeraden om te onderzoeken of er een methode ontwikkeld kan worden, waarmee huurders meer bewust worden van de totale huurlasten. Een versnelling in deze bewustwording zal ervoor zorgen dat er meer huurders instemmen met een huurverhoging, waardoor energiereducerende investeringen rendabeler kunnen worden. 49

52 Literatuurlijst Boeken Baarda, D.B., Goede, M.P.M. de, Meer-Middelburg, A.G.E. van der, (1996). Basisboek Open interviewen, praktische handleiding voor het voorbereiden en afnemen van open interviews, 1ste druk. Groningen: Wolters- Noordhoff. Brokelman, L. (2005). Faalkosten de (bouw)wereld uit! Delft: Van Marken delft drukkers. Keyner, W., Rosmalen,M. van. (2001). Bouwkosten Management. Doetinchem, Elsevier. Liebregts, M,. (2007). Vernieuwen met Toekomst. Eindhoven: Eneas BV. NEN. (1979). NEN 2631:1997 NL investeringskosten van gebouwen: Begripsbepaling en indeling. Delft: NEN uitgeverij. NEN. (1980). NEN 2632:1980 NL Exploitatieskosten van gebouwen: Begripsbepaling en indeling. Delft: NEN uitgeverij. Steehouder, M., Jansen, C., Maat, K., Staak, J. van der, Vet, D. de, (2006). Leren communiceren. 5 e druk. Groningen, Wolters- Noordhoff. Tonnaer, F.P.C.L. (2011) Wettekst Ruimtelijke ordening. Amsterdam: Berghauser Pont Publishing. Wijngaarden, M.A. van, (2003). Bouwrecht. Amsterdam: Kluwer. Rapportages, readers en naslagwerk Aedes, (2009). Woonlastenwaarborg bij energiebesparing. Aedes vereniging van woningcorporaties, Hilversum Allers, M.A., Hoeben C., (2010). Ontwikkeling van lokale woonlasten. COELO, Groningen. Bouwkostenkompas, (2011). Kengetallenkompas Bouwkosten. Bouwkostenkompas, Wassenaar. Busker,H., Herraets, T.m., (2010). Vermindering faalkosten met een derde door te evalueren en kennis te delen. USP Marketing Consultancy BV, Rotterdam. CFV, (2011). Regiorapportages Oost- Nederland. Centraal fonds volkshuisvesting, Naarden. Deerns Kostenmanagement, (2011). Kostenbeheer in de installatietechniek: een vak apart. Deerns Kostenmanagement, Amsterdam. Druten, M., (2010). IPD/aeDex regionale corporatie vastgoedindex Oost-Nederland. IPD Nederland, Almere. Gemeente Enschede, (2010). Nota grondprijzen deel B Dienst stedelijke ontwikkeling en bouw, Enschede. Gerwen, M. van, (2011). Minder hoge leges na invoering WABO?. Banning Advocaten, s-hertogenbosch. Groetelaers, D.A., Haffner, M.E.A., Heijden, H.M.H. van der, Korthals Altes, W.k., Tasan-Kok, M.T., (2009). Lage grondprijzen woningcorporaties en staatssteun. TU Delft, Delft. Grontmij, (2011). Energiebesparing in de gebouwde omgeving. Grontmij, De Bilt. Hazenberg, W., (2009). Selection and decision-making criteria for a Distributed Control Systems in the process industry. Newport Internation University, Newport. Hooijdonk, H., (2009). Dictaat vastgoedrekenen. Saxion Hogescholen, Enschede. Korenvaar,H., & Prins, D., (2005). ICT kosten in kaart gebracht. Ffectis, Hilversum. Loon, S. van., (2011). Passiefbouwen. Dexia, Berchem. 50

53 Maatman, S., (2010). Financiële haalbaarheid van energetische maatregelen bij sociale huurwoningen. Stichting Pioneering, Enschede. Milieudienst KVNH, (2008). Duurzame Energiescan. Milieudienst Kop van Noord Holland, Schagen. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, (2010). Woonuitgaven huurders en kopers. Delft: ABF Research Mlecnik, E., (2005). Energiebesparingpotentieel. Passiefhuis Platform, Aalst België. Noordhuis, M., (2010). Faalkostenreductie door ketensamenwerking?: Theorie en stand van zaken in Nederland. Deloitte, University of Amsterdam, TU Delft, Rotterdam. Pries, F., Dijk, S. van, Keizer, M., (2006). Algemene kosten en aanbestedingskosten bij bouwbedrijven: RRbouwrapport 125. Bouwend Nederland, Zoetermeer. Proces-nl., (2011). Analyse innovatief inkopen (met EMVI toepassing) in relatie tot Total Costs of Ownership (TCO). Proces-nl, Emmen. PWC, (2010). Bouw Performance-meting. PWC, Alkmaar. Raad voor de jaarverslaggeving, (2011). RJ-Uiting : 'Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. Raad voor de jaarverslaggeving, Amsterdam Scholts, H., (2008). Ontwikkeling vastgoed exploitatiemodel. Universiteit Twente, Enschede. The Royal Academy of Engineering, (1998)The long term costs of owning and using buildings The Royal Academy of Engineering UK, London. Tijhuis, W., (2010). Vastgoedrapportage Twente Vastgoedrapportage, Enschede. Waarborgfonds Sociale Woningbouw, (2008). Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed. De Kopgroep, Rotterdam. Waarborgfonds Sociale woningbouw, (2011) Jaarverslag Waarborgfonds sociale woningbouw, Hilversum. Wildt, R. de., Scheele, R., (2006) Kavel te huur, Kavel te duur? RIGO Research en advies BV, Amsterdam. Zwagemaker, J., (2008). Afschrijven op vastgoed: De nieuwe spelregels. FoedererDFK, Eindhoven. Artikelen Aedes, (2010). Efficiënter Onderhoud. Aedes magazine. Nummer Clocquet, R., (2011). Investeren voor de toekomst. BouwIQ. Pagina Cobouw, (2011). Aantal woningcorporaties halveert. Cobouw Denneman, P. (2010). Total Cost of Ownership (TCO). Facility Management Magazine Goorden, R., (2011). Financiering van woningcorporaties. B&G. Maart/april Quartel, M., (2010) RJ-Uiting : Ontwerprichtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. Update. Nummer Rötscheid, R., (2009). Vijf vragen over: Toenemende renteopslag. Aedes magazine. Nummer Van der Torn, J. (2009). Open Source zorgt voor hernieuwde belangstelling TCO. Computabel Weinschenk, V. (2008). TCO: Oude wijn in nieuwe zakken of nieuwe wijn in oude zakken? Logistiek. 8 december

54 Websites ABN AMRO, (2011). Lange financieringen. Geraadpleegd op 19 december 2011 via ABN AMRO, (2011). Tarieven zakelijke spaarrekening. Geraadpleegd op 21 november 2011 via 81 startpagina:men:zakelijk/sparen/tarieven.html Abraxax, (2011). TCO Total Cost Of Ownership. Geraadpleegd op 17 september 2011 via Aedesnet, (2011). Zes vragen over renterisico s. Geraadpleegd op 15 november 2011 via Agentschap NL. (2011). Kotmanpark Enschede. Geraadpleegd op 7 november 2011 via BAM woningbouw, (2011). Kotmanpark, 54 appartementen. Geraadpleegd op 29 november 2011 via Bedrijfseconomische-begrippen.nl, (z.d.). Afschrijvingen. Geraadpleegd op 2 September 2011 via Bouwadvies Nederland, (z.d). Bouwkosten. Geraadpleegd op 24 augustus 2011 via Bouwleges.nl, (2011). Calculeer leges. Geraadpleegd op 30 augustus 2011 via Bouwvoorlichting, (z.d). Bouwwoordenboek. Geraadpleegd op 31 augustus 2011 via %20woordenboek.htm#M Brinkgroep, (2010). Het vervolg van LCC. Geraadpleegd op 17 september 2011 via ECB, (z.d). Monetary Policy. Geraadpleegd op 15 november 2011 via Energiesystemen.nl. (z.d). Warmtepomp. Geraadpleegd op 8 november 2011 via Finance ideas Academy, (2011). Leningsportefeuille woningcorporaties. Geraadpleegd op 15 november 2011 via Gemeente Enschede, (2011). Lokale heffingen. Geraadpleegd op 1 december 2011 via Hardy, J., (2011) Vragen over ongeborgde leningen. Geraadpleegd op 1 december 2011 via Huisbouwen.nl., (z.d). wanneer is een kavel bouwrijp? Geraadpleegd op 23 september 2011 via Itho Daalderop., (2011). De GA verder check. Geraadpleegd op 1 december 2011 via KEI kenniscentrum, (2005). Wat moet ik weten over grondbeleid? Geraadpleegd op 23 september 2011 via KEI kenniscentrum, (z.d). Cijfers. Geraadpleegd op 23 september 2011 via Kenniscentrum huisvesting kinderopvang, (z.d). Opbouw investeringskosten. Geraadpleegd op 30 augustus 2011 via 52

55 Kirwin, B., (1987). Definition Total Cost of Ownership (TCO). Geraadpleegd op 21 september2011 via Kodi, (2011). Warmtepompboilers. Geraadpleegd op 2 december 2011 via Lenteakkoord. (2008). Unieke kansen regeling. Geraadpleegd op 15 november 2011 via NEN, (z.d.). Normen. Geraadpleegd op 23 september 2011 via NIBUD, (2011). Energiekosten en water. Geraadpleegd op 1 december 2011 via Passiefhuis. (z.d). Wat is een passiefhuis? Geraadpleegd op 8 november 2011 via Rijksoverheid, (2011). Bouwbesluit Geraadpleegd op 8 november 2011 via Rijksoverheid, (2011). Puntensysteem huurwoning. Geraadpleegd op 2 december 2011 via oogle&ns_linkname=%2bpuntensysteem&ns_fee=0.00 Rijksoverheid, (2011). Wat is huurliberalisatie? Geraadpleegd op 16 november 2011 via Rijksoverheid, (z.d.). Wat is een woningcorporatie. Geraadpleegd op 23 september 2011 via Stichting Pioneering, (z.d). Visie Stichting Pioneering. Geraadpleegd op 13 september 2011 via Vereniging Eigen Huis, (2011). Vereniging Eigen Huis is wildgroei in bouwleges meer dan zat. Geraadpleegd op 31 augustus 2011 via Vereniging Eigenhuis. (z.d.). Voor- en nadelen energiebesparende installaties. Geraadpleegd op 8 november 2011 via Vereniging WoON (2011). Over woon. Geraadpleegd op 2 november 2011 via Vernieuwing Bouw, (z.d). Levensduurdenken. Geraadpleegd op 17 september 2011 via Waarborgfonds Sociale Woningbouw, (2011). Onderpand. Geraadpleegd op 24 november 2011 via Waarborgfonds Sociale Woningbouw, (2011). Parameters en Toelichting. Geraadpleegd op 16 november 2011 via Waarborgfonds Sociale Woningbouw, (2011). Wat doen we? Geraadpleegd op 5 september 2011 via Waterschap Regge en Dinkel, (2011). Tarieven Geraadpleegd op 1 december 2011 via Woonkennis.nl, (2009). Minder investeringen door onrendabele top. Geraadpleegd op 24 september 2011 via Ymere, (z.d). Over ons. Geraadpleegd 7 november 2011 via 53

56 Bijlage I: Ketensamenwerking Bij een ketensamenwerking wordt het bouwproces niet alleen afgestemd op de eigen organisatie, bijvoorbeeld alleen de aannemer, maar wordt dit verder doorgetrokken door het bouwproces af te stemmen op alle partijen die bij de bouw betrokken zijn. Dit kan alleen door vroegtijdig met elkaar samen te werken en dus alle partijen in het begin van het bouwproces bij elkaar te hebben. Traditioneel gezien zijn de verschillende partijen als de installateur, architect enz. buren van elkaar dat op het moment ze klaar zijn met de beoogde werkzaamheden ze hun product bij wijze van over de schutting gooien en zeggen red je ermee, ik heb me taak gedaan waarvoor ik ben aangenomen 1. In een ketensamenwerking is de essentie dat partijen niet alleen met elkaar samenwerken om het project succesvol te maken, maar ook om in de toekomst meerdere projecten samen te gaan doen. Hierdoor is de kwaliteit van het te leveren product belangrijk. Ook om het proces te versoepelen, wordt er in het begin van het bouwproces overleg gevoerd met alle partijen, zodat de processen efficiënter kunnen worden gemaakt. Bijvoorbeeld een aannemer die op de plek waar de installateur een installatie moet ophangen een trap wil plaatsen. Door van te voren met de verschillende partijen te overleggen kunnen grote kostenposten bespaard blijven. Het doel van een ketensamenwerking is, in tegenstelling tot het doel van de traditionele samenwerking, met elkaar ervoor zorgen om het project tot een succes te maken 2. Afbeelding 44: Traditionele samenwerking In afbeelding 44 is de traditionele manier weergegeven. De partijen komen na elkaar. In afbeelding 45 3 is te zien dat de partijen allemaal met elkaar in contact staan en maar 1 doel hebben namelijk het beoogde resultaat. Afbeelding 45: ketensamenwerking 1 Bron: Beers. E Bron: Vernieuwing bouw Bron: Beers, E