Profiel van IVBN. inzicht in de gevolgen van bepaalde maatregelen. Maximaal professionaliseren van mensen en middelen.

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Profiel van IVBN. inzicht in de gevolgen van bepaalde maatregelen. Maximaal professionaliseren van mensen en middelen."

Transcriptie

1 Profiel van IVBN De leden IVBN is de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Tot de leden van IVBN behoren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen en -ondernemingen. IVBN telt per 1 januari leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden met ruim 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed circa 90 % van het Nederlands institutionele vastgoedvermogen. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel direct als indirect - voornamelijk in woningen (circa 44%), kantoren (circa 27%) en winkels (circa 24%). Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten (circa 3%) en overig vastgoed waaronder parkeergarages (circa 2%). In totaal verhuren de leden van IVBN circa woningen. Zij zijn daarmee, na corporaties en particuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel onroerend goed is voornamelijk opgebouwd uit kantoorruimte (circa 6 miljoen m 2 ), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m 2 ) en bedrijfsruimte. Hiermee zijn de institutionele beleggers de belangrijkste verhuurders van commercieel onroerend goed. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren. IVBN richt zich hierbij op zowel direct als indirect beleggen in vastgoed. IVBN streeft daarbij de volgende doelstellingen na: Inzichtelijk maken van het maatschappelijk nut van vastgoedbeleggingen. Behartigen van de gemeenschappelijke belangen van vastgoedbeleggers door het verschaffen van inzicht in de gevolgen van bepaalde maatregelen. Maximaal professionaliseren van mensen en middelen. Kenbaar en inzichtelijk maken van de achtergronden betreffende performance-optimalisatiedoelstellingen van vastgoedbeleggers. IVBN wil deze doelstellingen realiseren door het: Uitdragen van standpunten. Vergaren van informatie en deze beschikbaar stellen aan leden en derden. Stimuleren van de ontwikkeling van het vak vastgoedbeleggen, onder andere door het bevorderen van opleidingsmogelijkheden. Creëren van een ontmoetingsplaats voor vakgenoten (kennisuitwisseling). Deelnemen aan maatschappelijke discussies en vraagstukken die het vastgoed raken. Lidmaatschap Het lidmaatschap van IVBN staat open voor institutionele vastgoedbeleggers, die minimaal 46 miljoen euro in Nederlands onroerend goed hebben geïnvesteerd. De vereniging hanteert een toelatingsprocedure, waarin het voldoen aan het institutionele karakter centraal staat. Nieuwe leden dienen de IVBN Code of Ethics te ondertekenen. Aspirantleden moeten ook de Model Interne Gedragcode onderschrijven. Deze gedragscode ziet op ethisch handelen in de vastgoedbeleggingssector. Aspirantleden moeten ofwel dit model ondertekenen, ofwel een (minstens gelijkwaardige) eigen interne gedragscode hanteren. De teksten van de IVBN Code of Ethics en de IVBN Model Interne Gedragscode zijn te vinden op de IVBN-website. 2

2 Inhoudsopgave pagina Voorwoord 5 1. Lobby activiteiten Wederom een nieuw kabinet Commissie Huurbeleid II Inzet IVBN: liberalisering en marktwerking van het huurbeleid voor woningen Procedure tegen de Staat inzake het huurbeleid Fiscale discussies Platform Woningmarkt Nederland Professionalisering van de vastgoedbeleggingssector De positionering van vastgoed PVK Rapport Staatsen Transparantie in de jaarverslaggeving Kwaliteit vastgoedmanagement IVBN Scriptieprijs Activiteiten IVBN in Werkgroep Woningen Werkgroep COG Werkgroep Professionaliseren LOHV Woonbond Nieuwe huurrecht Transformatie kantoren Inflatiepercentages CBS Ledenvergaderingen Persreis Duurzaamheid IVBN website 31 Lijst van persberichten 33 IVBN Publicaties 33 Samenstelling bestuur en bureau per 1 januari Samenstelling permanente werkgroepen per 1 januari Ledenlijst per 1 januari

3 Voorwoord Het jaarverslag 2003 geeft u een overzicht van de activiteiten van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) in het verslagjaar. In het eerste hoofdstuk gaan we met een zestal paragrafen in op de lobby-activiteiten. In hoofdstuk twee doen we verslag van een viertal activiteiten, gericht op de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggingssector. In het derde hoofdstuk staat een groot aantal activiteiten vermeld. Om gemakkelijk toegang tot de tekst te bieden, is bij vrijwel alle paragrafen een korte schets gemaakt van de inhoud. Daarmee kan de lezer snel een overzicht krijgen en besluiten op welke onderdelen hij/zij verder leest. Zoals de lezer van IVBN gewend is, zal omstreeks mei de IVBN-uitgave verschijnen over de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland in De activiteiten die in dit jaarverslag worden belicht hebben vaak betrekking op perioden van meer dan enkele maanden, soms zelfs van jaren. Het resultaat van een aantal werkzaamheden ligt dan nog in de toekomst. We schetsen van een aantal belangrijke dossiers de situatie rond de jaarwisseling Zowel aan de eigen leden als aan de buitenwacht maakt IVBN daarmee transparant wat er in 2003 is gedaan, en vooral wat er nog gedaan moet worden. Als bestuur kijken we met grote tevredenheid terug op het afgelopen jaar, waarin dankzij de inbreng van veel leden weer veel voortgang is gemaakt. In de ledenvergadering van juni 2003 namen we als bestuur afscheid van Onno Breur als voorzitter, wegens het statutair bereiken van de maximale zittingstermijn in het bestuur. We zijn hem zeer dankbaar voor zijn jarenlange inzet en betrokkenheid. Onder zijn ontspannen leiding werd IVBN een volwassen organisatie, die in 2005 het tweede lustrum zal vieren. Als we terugkijken op de voor 2003 gestelde prioriteiten, constateren we dat er nog geen nieuw huurbeleid voor woningen is en dat de Commissie Huurbeleid II niet tot een advies is gekomen. Maar inmiddels heeft de minister van VROM daadwerkelijk aangekondigd dat ze de problemen op de huurwoningenmarkt wil gaan aanpakken door meer ruimte te bieden voor marktconforme huren. Voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) kwam helaas in 2003 ook nog geen oplossing, maar we zijn wel weer een stuk verder in de discussie met Financiën. U leest er meer over in dit jaarverslag. De contacten met de departementen van VROM en Financiën zijn verbreed en verdiept en ook met de politiek zijn de contacten verstevigd. Het afgelopen jaar kwam IVBN weer zeer regelmatig in de pers, mede aan de hand van persberichten, waarvan een lijst in dit verslag is opgenomen. Belangrijker dan terugkijken op de gestelde prioriteiten van het afgelopen jaar zijn de prioriteiten voor het komend jaar. IVBN gaat ervan uit dat het kabinet en parlement dit jaar zullen besluiten over de hoofdlijnen voor een nieuw huurbeleid van woningen. De fbi-discussie zal naar verwachting medio 2004 kunnen worden afgerond. Op lobby-gebied is er inmiddels een belangrijk derde onderwerp bijgekomen, waarover IVBN zich grote zorgen maakt. Dat is het klimaat voor investeringen 5

4 In Nederlands vastgoed en in het bijzonder het fiscale beleggingsklimaat. IVBN wil daarover met staatssecretaris Wijn van Financiën in gesprek treden. Het gaat dan om een aantal met elkaar verbonden thema s, waaronder de afschrijvingen op beleggingsvastgoed en de toepassing van de herinvesteringsreserve. Het gaat echter ook over de overige beperkingen die aan het Nederlandse fbi-regiem worden gesteld, zoals bijvoorbeeld de aandeelhoudersverhoudingen. Landen zoals Frankrijk (en waarschijnlijk ook het Verenigd Koninkrijk), brengen versoepelingen aan van hun fiscaal gunstige structuren, terwijl Nederland het fbi-regiem echter juist strenger maakt. Tevens lijkt de Nederlandse fiscus zich voor te bereiden om mogelijk enkele vastgoedactiviteiten van pensioenfondsen te gaan belasten. Het rapport Staatsen speelt daarin een belangrijke rol; evenals het door Financiën alvast inboeken van circa E 100 miljoen aan vennootschapsbelasting, die van het belasten van commerciële activiteiten van pensioenfondsen zou moeten komen. Hierover leest u in dit jaarverslag meer. Ten aanzien van het professionaliseren van de vastgoedbeleggingssector zullen de prioriteiten van IVBN het komende jaar liggen bij het bevorderen van de juiste positionering van vastgoed; meer transparantie in de vastgoedsector door het gebruik van eenduidige en breed gedragen vastgoedformuleringen, heldere definities en afspraken rond vastgoed; en de verbetering van de kwaliteit van het vastgoedmanagement. Ook over deze onderwerpen leest u meer in dit jaarverslag. Wat de activiteiten betreft is inmiddels voor de twede maal de IVBN Scriptieprijs uitgereikt. Op maandag 14 juni 2004 zal voor leden en genodigde relaties voor de tweede maal de IVBN Middenburg-bijeenkomst worden gehouden. De minister van VROM, mevrouw S.M. Dekker, heeft toegezegd aan die informele bijeenkomst tussen leden en relaties haar medewerking te verlenen. De kern van de vereniging zit in de (permanente) werkgroepen, waar leden hun kennis en ervaring inbrengen en waarin gezamenlijk het beleid van IVBN wordt vorm gegeven. Het afgelopen jaar zijn op uiteenlopende onderwerpen ad-hoc werkgroepen opgericht. Deze werkgroepen hebben ervoor gezorgd dat IVBN op professionele wijze heeft kunnen reageren op diverse notities en initiatieven. Het bestuur dankt de leden en het bureau voor hun grote betrokkenheid en inzet in het afgelopen jaar. De doelstellingen van IVBN zijn ongewijzigd en nog steeds zeer actueel: het behartigen van belangen en het verder professionaliseren van de vastgoedbeleggingssector. Namens het bestuur, mr. R.W.M. Smeets, voorzitter E. Erenst, secretaris 6

5 1. Lobby activiteiten IVBN in 2003 Het nieuwe kabinet Balkenende II kondigde forse bezuinigingen en lastenverzwaringen aan. De minister van VROM gaf aan dat er meer ruimte in het huurbeleid 1.1 Wederom een nieuw kabinet De vroegtijdige val van het kabinet Balkenende I in oktober 2002 leidde tot nieuwe komt; verhuurders moeten wel verkiezingen eind januari mede verantwoordelijkheid dragen voor de betaalbaarheid van het wonen; er moet fors bezuinigd worden op huursubsidie. De woningproductie staat centraal. De staatssecretaris van Financiën kondigde aan het willen gaan belasten van commerciële activiteiten van pensioenfondsen. Verwacht wordt dat er meer duidelijkheid over projectontwikkeling binnen beleggingsinstellingen komt. Financiën schrapt de overgangsregeling van een fiscale faciliteit voor de zogenaamde woningbouwvennootschappen. Het afschrijven kwam weer even terug op de politieke agenda Na een vrij moeizame formatie kwam het kabinet Balkenende II tot stand, waarin CDA, VVD en D 66 samenwerken. Het nieuwe kabinet onthulde op 16 mei 2003 het Hoofdlijnenakkoord onder de titel: Meedoen, meer werk, minder regels. Het kabinet kondigde forse bezuinigingen en lastenverzwaringen aan, noodzakelijk vanwege de ernstig verslechterde economische situatie. Ongeveer een maand later verschenen de introductiedossiers voor de nieuwe bewindspersonen. De nieuwe bewindspersonen op Financiën, minister Zalm en staatssecretaris Wijn, lazen in het introductiedossier Financiën enkele voor de vastgoedsector relevante punten. Financiën meldde dat er twee voor de vastgoedsector relevante maatregelen ambtelijk in voorbereiding waren. De ene maatregel was om meer duidelijkheid te scheppen over projectontwikkeling binnen beleggingsinstellingen. De andere maatregel betrof de speciale fiscale faciliteit (artikel 10 Wet Belastingherziening 1950) die het vennootschapsplichtige woningbeleggers sindsdien mogelijk maakte woningen te bouwen en te exploiteren in ruil voor een fiscale tegemoetkoming. In paragraaf 1.5 zullen deze maatregelen verder worden toegelicht. Minister Dekker en staatssecretaris Van Geel lazen in het introductiedossier van VROM onder meer over de stand van zaken bij de Nota Ruimte, de stedelijke herstructurering en het project VROM-regelgeving. Er zouden meer woningen, betere woningen en betaalbare woningen moeten komen. De feitelijke productie van woningen daalde echter sterk en bleef fors achter bij de vraag, waardoor de woningtekorten verder opliepen. De herstructurering kwam niet op gang omdat er onvoldoende vervangende woningen beschikbaar waren voor de doorstroming. Ook de vraag naar kwalitatief betere woningen kon niet worden geaccommodeerd. Het totale nieuwbouwaanbod zou omhoog moeten naar ca woningen per jaar en moest sterker worden gericht op de vraag naar duurdere woningen. Wat het huurbeleid betreft stelden de ambtenaren van VROM dat er gestreefd moest worden naar een modernisering van de woningwaardering, door meer met de actuele consumentenvoorkeuren rekening te houden. Het huurbeleid moet tevens ruimte bieden aan verhuurders en huurders voor meerjarige zekerheid over de huurontwikkeling. Geconstateerd werd dat de Commissie Huurbeleid II weinig voortgang boekte met een nieuw huurbeleid per 1 juli Verhuurders vonden dat het nieuwe stelsel moest leiden tot hogere huurniveaus in Nederland. De relatief lage huren blokkeerden volgens hen de doorstroming. De Woonbond was echter fel tegen een algemene verhoging van het huurniveau. Volgens de ambtenaren leek het er niet op dat de partijen hierover overeenstemming zouden bereiken. 7

6 Op de derde dinsdag van september presenteerde het kabinet de Miljoenennota 2004, waarmee het kabinet haar plannen bekend maakte voor de komende regeringsperiode. De begroting van VROM bevatte goed nieuws voor verhuurders: de minister van VROM gaf aan de werking van de woningmarkt en de doorstroming binnen die markt te willen verbeteren door de verhuurders de mogelijkheid te bieden voor meer marktconforme huurprijzen. In ruil daarvoor vroeg het kabinet de verhuurders de betaalbaarheid van het wonen voor de kwetsbare groepen te waarborgen. De extra inkomsten uit een meer marktgericht huurbeleid moesten mede daarvoor worden ingezet. Naar verwachting van de minister zou dat leiden tot een forse besparing op het budget voor de huursubsidie. De in het Hoofdlijnenakkoord afgesproken versobering van de huursubsidie wordt bereikt door een generieke verhoging van de eigen bijdrage. De minister van VROM gaf namens het kabinet ook aan dat zij de woningbouwproductie wilde versnellen door ingewikkelde regelgeving te vereenvoudigen en procedures te stroomlijnen. Naar aanleiding van de begroting van VROM gaf IVBN aan blij te zijn dat het Kabinet inzag dat de werking van de woningmarkt moet worden verbeterd en dat er ruimte leek te zullen komen om meer marktconforme huren te kunnen realiseren. Hierdoor kunnen verhuurders immers meer investeren in woningbouw en herstructurering en zal de doorstroming op de woningmarkt verbeteren. De minister van VROM gaf ook nog aan dat zij de verantwoordelijkheid ten aanzien van de huurgeschillenbeslechting buiten de rijksoverheid wil organiseren. Overigens was IVBN wel onder de indruk van de enorme omvang van de bezuinigingen die het departement van VROM moest gaan opbrengen. Helaas is het dan onvermijdelijk dat ook het totale huursubsidiebudget, dat de helft van de begroting van VROM beslaat, niet ontkomt aan bezuinigingen. De visie van de minister van VROM over de woningbouwproductie zelf, over het vereenvoudigen en afschaffen van regels ten aanzien van de woningbouwproductie en vooral ook het huurbeleid werden in separate brieven aan de Kamer verder uitgewerkt. De begroting van Financiën zelf bevatte geen relevant nieuws voor de vastgoedsector, maar het tegelijk met de begroting gepubliceerde Belastingplan 2004 daarentegen wel degelijk. Al eerder was er in diverse stukken vanuit Financiën gesproken over het belasten van commerciële activiteiten van pensioenfondsen. Er was echter geen aanduiding gegeven over welke activiteiten het dan zou gaan. In het Belastingplan 2004 werd aangekondigd dat de vrijstelling van vennootschapsbelasting (Vpb) voor pensioenfondsen zou worden beperkt. Voor het uitoefenen van de kerntaken zou de vrijstelling worden gehandhaafd. Om marktverstoringen tegen te gaan worden hun commerciële activiteiten voortaan wel belast. De invulling van het begrip commerciële activiteiten zal in een later stadium plaatsvinden. In paragraaf 1.5 zal verder worden ingegaan op deze problematiek. Ook voor woningbouwcorporaties zou de vrijstelling worden beperkt. Verder werd aangekondigd dat de overgangsregeling voor de fiscale faciliteit van de woningbouwvennootschappen zou worden beëindigd. De aankondiging van een verdere beperking van de hypotheekrente-aftrek leidde tot de oprich- 8

7 ting van een Platform voor de Woningmarkt Nederland waarin diverse partijen gezamenlijk een lobby begonnen tegen deze beperking. Tijdens de parlementaire behandeling van het Belastingplan 2004 kwam ook de afschrijvingsdiscussie weer terug. Zoals zal blijken uit paragraaf 1.5 werd de vrees bij IVBN bevestigd dat het onderwerp afschrijven nog niet van tafel is. Op alle bovengenoemde punten heeft IVBN de belangen van de vastgoedbeleggingssector behartigd, zoals duidelijk zal worden uit dit jaarverslag. De Commissie Huurbeleid II is eind 1.2 Commissie Huurbeleid II oktober 2003 stopgezet, zonder een Onder voorzitterschap van advies uit te brengen over een nieuw de heer ir. P.O. Vermeulen systeem vanaf 1 juli 2005 om bracht de Commissie Huurbeleid I 1 in september 2001 de huren vast te stellen. Tussen Woonbond en verhuurders bestonden daarover onoverbrugbare tegenbeleid op de middellange een advies uit over het huurstellingen. De aankondiging in de termijn (dat in 2005 zou begroting van VROM dat er vanaf moeten ingaan) en tevens juli 2005 ruimte in het huurbeleid over het korte termijn huurbeleid. IVBN is verklaard zou komen betekende in feite het einde van de commissie. tegenstander van het korte termijn huurbeleid dat tot aan 2005 geldt. (Zie het jaarverslag 2002). De Commissie Huurbeleid II, eveneens onder voorzitterschap van de heer Vermeulen, kreeg als taak met een uitwerking te komen voor een nieuw huurprijsregiem. Enerzijds moet hierin de marktpositie van woningen beter in de huurniveaus tot uitdrukking komen en anderzijds de huurder meer zekerheid bieden over de huurprijsontwikkeling. Gewerkt werd aan een systeem van referentiehuren. Van de zijde van VROM werd er naar gestreefd dat de Commissie een advies zou afgeven in het eerste kwartaal van In december 2002 was het voor IVBN echter al duidelijk dat die termijn niet gehaald zou worden. Vanaf toen werd het steeds meer de vraag of de Commissie überhaupt nog wel tot een advies zou kunnen komen. Partijen verschilden namelijk in toenemende mate van mening over een aantal fundamentele uitgangspunten. Zo ontstond onenigheid over de vraag of bij het ingaan van het nieuwe stelsel een sprong in de huurprijzen gemaakt kon worden. Voor verhuurders was het duidelijk dat het advies van de Commissie Huurbeleid I uitgaat van een huursomstijging in De politiek was daar echter minder duidelijk over en zowel ambtelijk VROM als de Woonbond vertaalde de politieke acceptatie van het advies zo, dat de totale som van de referentiehuren ná invoering van het stelsel op hetzelfde niveau zou liggen als de totale huursom direct voorafgaande aan de invoering. Tevens bleek bij de uitwerking dat een systeem van referentiehuren aanzienlijk gecompliceerder was dan voorzien. De grote moeilijkheid was om het kwaliteitsniveau van de woning zelf, maar ook de gewildheid van die woning en de waardering van de omgeving, in het systeem op te nemen. Vanuit verhuurders werd bijvoorbeeld voorgesteld op de één of andere manier de WOZ-waarde als een factor in het systeem op te nemen. De Woonbond is echter tegen meer marktwerking in het systeem. Onenigheid ontstond vervolgens ook over de uitleg van enkele cruciale beleidsmatige punten uit het advies. Bijvoorbeeld: wat wordt verstaan onder een inflatievolgend huurbeleid als woningen op een meer marktgericht 1 VROM, Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond. 9

8 niveau zijn aanbeland? IVBN maakte duidelijk dat voor een werkelijk inflatievolgend huurbeleid op portefeuilleniveau een kleine opslag boven inflatie nodig is op woningniveau. Maar ook: wat wordt verstaan onder huurniveaus die een rendabele exploitatie mogelijk maken (zodat het voor verhuurders weer interessant wordt om in nieuwe huurwoningen te investeren)? De Woonbond en de vertegenwoordigers van verhuurders bleken fundamenteel te verschillen van inzicht over hoe de problemen op de huurwoningenmarkt moeten worden opgelost. Toen een advies van de Commissie Huurbeleid II steeds langer uitbleef, voorspelden externe deskundigen al dat de commissie er niet uit zou komen. Prof. dr. ir. J. van der Schaar 2 stelde eind augustus al dat de opdracht en de discussie van de commissie naar zijn mening in onhanteerbare kaders was gevat. De Woonbond wilde immers geen grote gevolgen voor de huren, het ministerie van VROM hamerde op de huursubsidierisico s, terwijl de verhuurders grotere vrijheid bepleitten in huurprijsdifferentiatie en huurniveau. gesprek aan de minister van VROM aangegeven dat de omstandigheden inmiddels zodanig waren veranderd dat voortzetting van de werkzaamheden van de Commissie Huurbeleid niet in de rede lag. Niet alleen werden de verschillen in standpunten van huurdersen verhuurderspartijen steeds duidelijker en publiekelijk geuit, maar vooral ook de inmiddels gepubliceerde VROM-begroting 2004 zorgde ervoor dat verdergaan met de commissie nauwelijks nog zinvol was. De VROM-begroting bevatte de door verhuurders al lange tijd bepleitte mogelijkheid voor een verruiming van het huurbeleid. Op basis van deze veranderde omstandigheden concludeerde de minister in haar jaarlijkse huurbrief 2003 dat handhaving van het verzoek om tot een uitwerking van het eerdere advies van de Commissie Vermeulen I te komen, niet meer reëel was. Ondanks het feit dat er geen concreet eindadvies kwam, was de minister alle partijen in de Commissie erkentelijk voor de energie die men heeft gestoken in de uitwerking van de voorstellen voor het huurbeleid voor de langere termijn. Op 2 september 2003 hebben de partijen in de Commissie nog een laatste poging ondernomen om de impasse te doorbreken. In deze vergadering is afgesproken dat afgestapt wordt van de verdere ontwikkeling van het referentiehuurstelsel en dat bekeken zou worden of een modernisering van het woningwaarderingstelsel wellicht tot de mogelijkheden behoort. Voorzitter Vermeulen heeft in de weken na 2 september 2003 een aantal bilaterale gesprekken gevoerd met de verschillende partijen in de Commissie. Half oktober 2003 heeft hij in een 2 Prof. Van der Schaar is verbonden aan de UvA, lid van de VROM-raad en vennoot bij RIGO Research en Advies BV. 10

9 Volgens IVBN is de enige oplossing van de huidige problematiek op de woningmarkt dat de nieuwbouwproductie van zowel koop- als huurwoningen fors toeneemt, samen met een beleid dat meer marktwerking op de huurwoningenmarkt toelaat. Het gat tussen de huidige niet-geliberaliseerde 1.3 Inzet IVBN: liberalisering en marktwerking van het huurbeleid voor woningen Volgens IVBN is de enige oplossing van de huidige problematiek op de woningmarkt dat de nieuwbouwproductie van zowel koop- als huurwo- huurwoningenmarkt ningen fors toeneemt, samen (met relatief te lage huren) en de geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met overwegend markthuren) moet door liberalisatie van het huurbeleid gedicht worden. IVBN is bereid fors te investeren in nieuwe huurwoningen. Door het vliegwiel-effect van die investeringen blijft de woningbouwproductie op peil en kan zelfs worden verhoogd. IVBN is bereid met een beleid dat meer marktwerking op de huurwoningenmarkt toelaat. Huren van woningen die niet marktconform zijn moeten geleidelijk in een aantal jaren met boveninflatoire huurverhogingen naar dat niveau gebracht worden. Pas daarna kunnen dergelijke woningen op een om het huurbeleid te matigen inflatievolgend huurbeleid voor huursubsidie-ontvangers. IVBN hoopt dat in de loop van 2004 duidelijk zal worden dat het huurbeleid wordt geliberaliseerd. (uiteraard plus een marge) worden gebracht. Een deel van de niet-geliberaliseerde huurwoningenvoorraad van institutionele beleggers, vooral in de ontspannen woningmarkten, bevindt zich al min of meer op marktniveau. Echter in de gespannen woningmarkten is er een groot verschil tussen feitelijke huren, maximaal redelijke huren én de markthuur. Zowel voor nieuwbouw als voor bestaande huurwoningen moeten er meer marktgerichte huurprijzen tot stand gebracht kunnen worden, waarvoor het huurbeleid ruimte moet scheppen. Er zit in wezen een gat tussen de huidige niet-geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met relatief te lage huren) en de geliberaliseerde huurwoningenmarkt (met overwegend markthuren). Dit gat is door het korte termijn huurbeleid alleen maar groter geworden, waarbij prijs en kwaliteit verder uit elkaar zijn gegroeid. Door liberalisatie van het huurbeleid moet dat gat gedicht worden. IVBN is blij dat het kabinet inziet dat de werking van de woningmarkt moet worden verbeterd. Door meer ruimte in het huurbeleid kunnen verhuurders meer investeren in woningbouw en herstructurering en zal de doorstroming op de woningmarkt verbeteren. Ook zullen beleggers dan veel minder dan nu genoodzaakt zijn om uit rendements / risico-overwegingen afstand te doen van woningbezit in het nietgeliberaliseerde gebied. Institutionele beleggers zullen de ruimte in het huurbeleid benutten door extra investeringen in huurwoningen te doen. In de nieuwbouwproductie nemen middeldure en dure huurwoningen een zeer beperkte plaats in. IVBN-leden laten jaarlijks zo n 3000 à 4000 nieuwe huurwoningen realiseren. Gezien de marktvraag zien institutionele beleggers kansen om te komen tot een verdubbeling van dat aantal. IVBN-leden spelen overigens nu al een belangrijke rol als vliegwiel om de woningbouwproductie op peil te houden en te verhogen, niet alleen door te investeren in nieuwe huurwoningen, maar ook door omzetting van koop naar huur. Doordat een deel van een woningbouwproject nu in huur wordt omgezet, kan de projectontwikkelaar of bouwer ook feitelijk starten met de bouw van de koopwoningen. Als antwoord op de vraag van het kabinet om de betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep 11

10 van beleid te waarborgen is IVBN bereid om het huurbeleid te matigen voor huursubsidie-ontvangers. Deze toezegging wordt gedaan om de overheid niet op te zadelen met de mogelijke stijging van de huursubsidie-uitgaven van het Rijk als gevolg van boveninflatoire huurstijgingen. Deze toezegging gaat overigens voor marktpartijen als institutionele beleggers eigenlijk al te ver. Zij moeten immers beleggingsresultaten halen uit een marktomgeving, met als voornaamste concurrent de koopwoningenmarkt. Beleggers dienen voldoende rendement te halen ten behoeve van de feitelijke achterliggende doelstellingen om bijvoorbeeld pensioenen en levensverzekeringen te garanderen. Institutionele beleggers moeten tegen marktconforme voorwaarden werken. Het huursubsidiebudget blijft primair een taak van de overheid, waarbij de woningcorporaties tot taak hebben de doelgroepen van beleid te huisvesten. Ook in 2004 zal de uitwerking van het huurbeleid voor IVBN weer een hoge prioriteit hebben. IVBN hoopt dat medio 2004 inderdaad de ambitie van de minister is verwezenlijkt en dat ook de Kamer ermee instemt de problemen op de huurwoningenmarkt aan te pakken door liberalisatie van het huurbeleid. 1.4 Procedure tegen de Staat IVBN heeft een procedure tegen de inzake het huurbeleid Staat aangespannen tegen de Eind 1997 sloot IVBN, mede namens haar leden, een convenant met de toenmalige staatssecretaris Tommel inzake brutering van subsidierelaties, waarin een afkoopsom werd overeengekomen. In dat kader en ook daarna is bij IVBN het vertrouwen ontstaan dat een gemiddeld huurstijgingspercentage van 4,2% in de jaren na de afkoop achtereenvolgende beleidswijzigingen van het huurbeleid. Institutionele beleggers worden daardoor aanzienlijk beperkt in de huurverhogingsmogelijkheden. IVBN heeft helaas de procedure verloren. IVBN heeft besloten om beroep aan te tekenen. Vanuit IVBN wordt er echter op vertrouwd dat de procedure definitief kan worden gestaakt, doordat het huurbeleid voor beleggers ruimte zal gaan bieden. mogelijk zou zijn. Vanuit IVBN werd aangedrongen op langdurige zekerheid ten aanzien van het huurbeleid. De overheid wilde echter contractueel niet verder gaan dan het huurbeleid zoals dat tot 1 juli 1999 was vastgelegd. Eind 1999 vond vervolgens in de Tweede Kamer discussie plaats over het substantieel verlagen van het maximale huurverhogingpercentage van 6,5% tot zelfs het inflatieniveau. IVBN verzette zich zeer tegen een dergelijke substantiële beperking van het huurverhogingspercentage. Ook de toenmalig staatssecretaris Remkes adviseerde de Kamer niet zover te gaan, mede onder verwijzing naar de gesloten bruteringsakkoorden en het bij beleggers gewekte vertrouwen dat ook na 1 juli 1999 geen forse ingrepen zouden plaatsvinden. De Kamer nam toch een motie aan waarin de maximale huurstijging flink zou worden beperkt. De maximale huurprijsstijging werd met ingang van 1 juli 2000 vastgesteld op 3,8%, een percentage dat voor de staatssecretaris nog nét te 12

11 verdedigen zou zijn in een door hem al veronderstelde mogelijke juridische procedure. IVBN besloot daarop toch een procedure tegen de Staat te beginnen. Tijdens de loop van de procedure ging per 1 juli 2002 het zogenaamde korte termijn huurbeleid in. IVBN is daar fel tegenstander van. Voor het merendeel van de bij institutionele beleggers in bezit zijnde niet-geliberaliseerde huurwoningen werd de maximale huurprijsstijging nog verder beperkt tot slechts 2,7%, zijnde het vijfjarig gemiddelde inflatiecijfer over de laatste vijf jaar. Per 1 juli 2003 werd de huurstijging beperkt tot het vijfjaarsgemiddelde inflatiecijfer van 3,0%. Dat zal ook per 1 juli 2004 gebeuren. Met de achtereenvolgende beperkingen van het huurbeleid lijden institutionele beleggers zeer grote financiële schade. De grote bezwaren van IVBN tegen deze verdere beperkingen van het huurbeleid per 1 juli 2002 werden gevoegd in de lopende procedure. Bewaarheid was geworden waarvoor IVBN al bevreesd was: na de brutering en de afloop van de overeengekomen periode tot juli 1999, ging de Staat vervolgens de maximale huurverhogingspercentages substantieel verlagen, zowel in 2000 als nogmaals in In september 2003 vond de rechtszitting plaats waar namens IVBN en namens de Staat de pleidooien werden gevoerd. IVBN stelde dat de Staat in haar achtereenvolgende beleidswijzigingen van het huurbeleid niet rechtens aanvaardbaar heeft gehandeld, door te verwijzen naar het gerechtvaardigd vertrouwen dat bij IVBN-leden tijdens de brutering was gewekt, dat rekening mocht worden gehouden met een gemiddeld huurstijgingspercentage van 4,2%. Voorts zouden IVBN-leden gecompenseerd moeten worden voor de schade die zij lijden, omdat hun woningbezit in het bijzonder en onevenredig werd getroffen door het inflatievolgende huurbeleid. Medio november deed de rechtbank uitspraak. Helaas heeft de rechtbank de vorderingen van IVBN niet toegewezen. De kern van de uitspraak was dat de Staat na 1 juli 1999 volgens de rechtbank gerechtigd was om een lager percentage huurstijging vast te stellen. Met de herhaaldelijke verwijzing van de staatssecretaris naar de bekende 4,2% huurstijging is door hem niet adequaat weergegeven wat uit de stukken rond de brutering en de afkoopoperatie blijkt, aldus de rechtbank. Ook ziet de rechtbank niet dat de beleidswijzigingen een individuele en excessieve last opleverden, die de Staat tot schadevergoeding zou verplichten. De last zou niet individueel zijn omdat meerdere verhuurders erdoor werden getroffen. De beperking van het huurstijgingspercentage is volgens de rechtbank slechts bedoeld voor de periode tot en met juli Daarmee is de schade in de tijd en in omvang beperkt en daarom niet excessief. Beperkingen aan de huurprijsstijging kunnen in het belang van de volkshuisvesting zijn. Een dergelijke beperking zou eventueel slechts strijdig met (Europese) grondrechten kunnen zijn, als die beperking er toe zou leiden dat het economisch genot dat de verhuurder van zijn eigendom heeft, in feite zou zijn verdwenen. Aangezien de beperking alleen leidt tot een beperking van het te behalen rendement, is dat onvoldoende basis voor schadevergoeding, aldus de rechtbank. Uiteraard is deze uitspraak teleurstellend voor IVBN. IVBN ziet juridisch mogelijkheden om in beroep te gaan. 13

12 Inmiddels had de minister van VROM in september haar beleidsvoornemens bekend gemaakt, waarbij zij bereid is om meer marktconforme huren toe te staan. Met ingang van 1 juli 2005 zou er dan meer ruimte in het huurbeleid moeten komen. IVBN heeft vertrouwen uitgesproken in het beleid van deze minister. In de loop van 2004 zal echter pas in het parlement duidelijk worden of er daadwerkelijk voldoende ruimte zal komen voor institutionele beleggers. IVBN heeft besloten om beroep aan te tekenen. Vanuit IVBN wordt er echter op vertrouwd dat de procedure definitief kan worden gestaakt, doordat het huurbeleid voor beleggers ruimte zal gaan bieden. Fiscale beleggingsinstelling (fbi): 1.5 Fiscale discussies Waarschijnlijk komt er een belast Zoals uit paragraaf 1.1 al duidelijk werd, heeft IVBN compartiment waarbinnen projectontwikkeling binnen de fbi mogelijk opnieuw een aantal fiscale is. IVBN hoopt dat er medio 2004 discussies gevoerd. Vanaf een werkbare oplossing kan worden februari 2001 is IVBN al met bereikt. IVBN blijft ervoor pleiten Financiën in discussie over dat projectontwikkeling ten behoeve het totale verbod op projectontwikkelingsactiviteiten van de eigen portefeuille binnen het onbelaste regiem van de fbi mogelijk moet zijn. gingsinstelling (fbi), dat binnen de fiscale beleg- onwerkbaar is voor de vastgoedbeleggingssector. Eind 2002 werd een voorstel gedaan aan de toenmalige staatssecretaris Van Eijk over een pragmatische aanpak (zie het jaarverslag over 2002). Door de val van het kabinet kwam de discussie over de fbi, die op politiek/bestuurlijk niveau moet worden gevoerd, helaas opnieuw maanden stil te liggen. Scheidend staatssecretaris Van Eijk stelde in maart 2003 voor om wel alvast technisch overleg te openen. Eind april 2003 bleek het ministerie van Financiën ambtelijk bereid om binnen de fbi tot een compartimentering te komen, waarbinnen dan projectontwikkelingsactiviteiten zouden kunnen plaatsvinden, die dan tegen het reguliere Vpb-tarief moeten worden afgerekend. IVBN kan zich erin vinden dat eventuele projectontwikkelingsactiviteiten binnen de fbi die gericht zijn op de markt te onderwerpen aan de Vpb. Maar IVBN bepleitte om projectontwikkeling die plaats vindt ten behoeve van de eigen portefeuille, wél mogelijk te laten zijn binnen de fbi. Voor met name woningbeleggers is de enige manier om structureel aan nieuwe huurwoningen te komen, om deze woningen zelf te mogen ontwikkelen. Voor kantoren en winkels gaat het om beperkte ontwikkelactiviteiten vanuit de bestaande portefeuille, waarvoor de gebruikers dan bijna altijd allang van te voren bekend zijn. Het onderscheid tussen grootschalig onderhoud, renovatie en gedeeltelijke herontwikkeling is lastig te maken. Daarom werd begin mei aangedrongen op bestuurlijk overleg met de staatssecretaris. IVBN wees het ministerie daarbij op ontwikkelingen in het buitenland, zoals bijvoorbeeld in Frankrijk (en naar alle waarschijnlijkheid zal dat ook in het Verenigd Koninkrijk toegestaan worden), waar projectontwikkeling ten behoeve van de eigen portefeuille binnen de fiscaal vriendelijke structuren niet is verboden. Ook stelde IVBN dat het in beperkte mate toestaan van ontwikkelactiviteiten ten behoeve van de eigen portefeuille niet tot concurrentieverstoring leidt met professionele projectontwikkelaars. De nieuwe staatssecretaris Wijn was eind juni van mening dat projectontwikkeling, onafhankelijk van 14

13 de vraag of dat al of niet voor de eigen portefeuille plaatsvindt, in het belaste compartiment moest gaan plaatsvinden. Op ambtelijk niveau werd toegezegd dat er een voorstel zou worden gemaakt op basis waarvan verder technisch overleg zou kunnen plaatsvinden. Dat voorstel werd helaas weer vertraagd door de reparatiewetgeving rond het BOSAL-arrest. Voor IVBN is het duidelijk dat het Nederlandse fbiregiem inmiddels op achterstand is gezet ten opzichte van de meer gunstige regiems in andere Europese landen. Ook vindt IVBN dat de beperkingen van de ontwikkelactiviteiten binnen de fbi haaks staan op de verlangens van VROM, die institutionele beleggers juist wil stimuleren in Nederland te investeren. IVBN hoopt dat er medio 2004 een werkbare oplossing kan worden bereikt. IVBN blijft aandringen op een ontmoeting met staatssecretaris Wijn om hem ook op dit punt over het Nederlandse investeringsklimaat te kunnen informeren. Commerciële activiteiten pensioenfondsen: belasten van de commerciële Ook op het punt van het Financiën moet aan de Tweede activiteiten van pensioenfondsen heeft IVBN deelgenomen Kamer nog voorleggen (mede aan de hand van het rapport Staatsen) aan de discussies. Het kabinet welke activiteiten van pensioenfondsen als commerciële activiteiten commerciële activiteiten van wil dat in het vervolg over de zijn aan te merken; met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2004 is geheven. Volgens het Hoofd- pensioenfondsen Vpb wordt alvast E 100 miljoen aan vennootschapsbelasting van pensioenfond- budgettaire opbrengst naar lijnenakkoord zal de structurele sen ingeboekt. verwachting circa E 100 miljoen bedragen. Uitgangspunt van de staatssecretaris van Financiën bij het Belastingplan 2004 was dat nadere concretisering van commerciële activiteiten door pensioenfondsen mede aan de hand van de conclusies van de commissie Staatsen zal plaatsvinden. Vanuit IVBN is afwijzend gereageerd op het alvast inboeken van een dergelijk bedrag, zonder dat duidelijk is over welke activiteiten het dan gaat. De Tweede Kamer uitte die kritiek ook. Via een aangenomen motie van mevrouw Van Vroonhoven-Kok werd bepaald dat de staatssecretaris bij de Kamer zou moeten terugkomen met voorstellen om welke activiteiten het dan gaat. Helaas durfde de Tweede Kamer geen gat te slaan in de begroting voor 2004, waardoor de belastingheffing over commerciële activiteiten met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2004 gaat plaatsvinden. Het belang van het rapport Staatsen voor deze fiscale discussie werd daarmee groter. In paragraaf 2.1 is verslag gedaan van de IVBN-reactie op het rapport Staatsen. Zowel IVBN als de pensioenkoepels vroegen de Eerste Kamer om te reageren op deze buitengewoon onbevredigende behandeling, maar ondanks veel discussie kwam ook in de Eerste Kamer geen oplossing. 15

14 Het schrappen van de overgangsregeling van de fiscale faciliteit voor gangsregeling van de fiscale Het schrappen van de over- de woningbouwvennootschappen faciliteit voor de woningbouwvennootschappen, de per 1 januari 2004 heeft plaatsgevonden op basis van onjuiste en zogenaamde artikel 10-woningen, vond plaats onder onheuse argumenten. Een fiscale vrijstelling van circa E 20 miljoen zwaar protest van IVBN. voor huurwoningen is een Deze fiscale faciliteit was in aantal betrokken Vpb-plichtige woningbeleggers ontnomen. Dit strookt geroepen om Vpb-plichtige de jaren vijftig in het leven niet met het beleid van VROM om woningbeleggers (banken en institutionele beleggers juist weer verzekeraars) fiscaal gezien extra te laten investeren in de een gelijk speelveld te bieden Nederlandse huurwoningenmarkt. ten opzichte van met name woningcorporaties. Op verzoek van de overheid en gelet op de woningnood investeerden zij fors in huurwoningen. Tot en met 1992 bleven een aantal Vpb-plichtige woningbeleggers doorgaan met investeringen in nieuwe huurwoningen. In dat jaar werd er een overgangsregeling afgekondigd, zonder echter dat daarin een einde van de regeling was opgenomen. Vanaf dat moment werd de situatie eigenlijk min of meer bevroren. Er kon niet langer meer fiscaal aantrekkelijk in nieuwe woningen worden geïnvesteerd, terwijl het verkopen van slechts een deel van de woningen vrij snel de hele fiscale vrijstelling zou doen verdwijnen. Met het voorstel van de regering om de overgangsregeling te beëindigen per 1 januari 2004 verloren de betrokken woningbeleggers direct een forse fiscale vrijstelling van E 20 miljoen voor huurwoningen, waarop niet was gerekend. IVBN heeft zich fel verzet tegen het schrappen van de regeling, mede omdat de door Financiën gebruikte argumentatie door IVBN als onjuist en ook onheus werd gezien. Senator Biermans van de VVD Eerste Kamerfractie stelde vragen aan de staatssecretaris, maar helaas herhaalde Financiën alleen eerdere argumentatie. Het onderwerp sneeuwde vervolgens onder. In een brief aan de Eerste Kamer beklaagde IVBN zich over de manier waarop de overheid met marktpartijen omgaat. Tevens werd gewezen op de tegenstrijdigheid van het kabinetsbeleid: het ministerie van VROM roept institutionele woningbeleggers op om méér te gaan investeren in huurwoningen, terwijl het ministerie van Financiën aan de andere kant diezelfde beleggers een stuk rendement afnemt, waarop gerekend was. Ook werd in die brief gewezen op het probleem van de fiscale herinvesteringsreserve. Naar verwachting zullen de circa huurwoningen (16% van de nietgeliberaliseerde huurwoningen in bezit bij institutionele woningbeleggers) versneld worden verkocht. Als echter gebruik gemaakt wordt van de fiscale herinvesteringsreserve, moet wel binnen drie jaar in nieuwe huurwoningen worden belegd. Het aanbod van nieuwe huurwoningen in Nederland is echter maar zeer beperkt, zodat ofwel de betrokken woningbeleggers alsnog een tweede afrekening krijgen met de fiscus, ofwel gaan zoeken naar woningbeleggingen in het buitenland. IVBN heeft de brief aan de Eerste Kamercommissie dan ook afgesloten met een oproep aan staatssecretaris Wijn om met IVBN in overleg te willen treden over het Nederlandse investeringsklimaat in vastgoed, waarbij dan onder meer het toepassen van de herinvesteringsreserve en andere fiscale instrumenten nadrukkelijk een rol spelen. 16

15 IVBN heeft opdracht gegeven onderzoek te doen naar de afschrijvingsten om zich actief voor te IVBN had begin 2003 beslosystemen in verschillende Europese bereiden op een eventuele landen. De resultaten zullen begin voorzetting van de afschrijvingsdiscussie. Hoe juist dat 2004 aan staatssecretaris Wijn worden aangeboden. was, bleek al tijdens de behandeling van het Belastingplan 2004, toen vanuit de oppositie het voorstel kwam om alsnog het afschrijven op beleggingsvastgoed te verbieden, waardoor er geld zou vrijkomen om het voor de werkgever weer fiscaal aantrekkelijk te maken kerstpakketten te geven. IVBN heeft de al eerder gehanteerde argumenten nogmaals onder de aandacht gebracht van de Tweede Kamer. Gelukkig werd het voorstel bij meerderheid verworpen, toen ook staatssecretaris Wijn zich niet gelukkig had getoond met de aangegeven dekking. Hij motiveerde dat door te wijzen op het vestigingsklimaat en de stand van zaken in de onroerend goedsector. IVBN vreest dat een dergelijke ongeleide discussie zich weer zou kunnen voordoen als de politiek niet goed op de hoogte wordt gebracht van het belang van afschrijven voor investeringen in Nederlands vastgoed. Vandaar dat IVBN het initiatief genomen heeft om Deloitte opdracht te geven een internationaal vergelijkend onderzoek te doen naar afschrijvingen, de afschrijvingsbasis, de herinvesteringreserve, bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting), grondkosten en de restwaarde. Het is de bedoeling de resultaten begin 2004 aan staatssecretaris Wijn aan te bieden. 1.6 Platform Woningmarkt Nederland In het kader van een aangekondigde verdere beperking van de hypotheekrente-aftrek besloot een brede coalitie van hypotheekverstrekkers, banken, verzekeraars en andere partijen op de woningmarkt, zoals de Vereniging Eigen Huis, hiertegen gezamenlijk actie te voeren. Ook de Raad IVBN was en is tegen een openbaar debat over de woningmarkt, zoals door het Platform Woningmarkt Nederland was voorgesteld, omdat een dergelijk openbaar debat slechts de onrust op de woningmarkt zou doen toenemen, terwijl met name de politiek uit alle discussies juist alleen die argumenten zou kunnen halen die kunnen leiden tot een nog verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek. IVBN bepleitte juist dat er voor Onroerende Zaken rust komt rondom de discussie over (ROZ) werd erbij betrokken. de hypotheekrente-aftrek. Onder voorzitterschap van de heer drs. H. de Boer (voorheen voorzitter MKB Nederland) werd het Platform Woningmarkt Nederland opgericht. Het Platform wil een nationaal debat over de toekomst van de woningmarkt in Nederland organiseren. IVBN was daar echter tegen, omdat een dergelijk openbaar debat slechts de onrust op de woningmarkt zou doen toenemen. Volgens IVBN is de eigen woning voor Nederlanders een unieke vorm van vermogensvorming met zeer positieve effecten, waar vele buitenlanders met afgunst naar kijken. Net als het specifiek Nederlandse pensioenstelsel is ook dit punt specifiek Nederlands, en zijn er in andere landen weer geheel eigen specifieke systemen voor vermogensvorming. De huidige fragiele economische omstandigheden binnen Nederland en Europa maken iedere (verdere) discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek tot een gevaarlijke discussie, omdat deze leidt tot vraaguitval en tot (nog) grotere terughoudend- 17

16 heid bij consumenten. Een discussie dus met uitsluitend negatieve gevolgen op de Nederlandse koopwoningenmarkt. Begin jaren 80 was een dergelijke discussie de belangrijkste oorzaak voor stagnatie in de koopsector. De onderlinge afhankelijkheid van de koop- en de huurwoningenmarkt, de verschillende fiscale maatregelen, en dus het hele bouwwerk van hypotheekrenteaftrek, vormen een fragiel stelsel waarbij het effect op één onderdeel, een veel groter effect op een ander onderdeel veroorzaakt. Een brede discussie over de woningmarkt, met alle genoemde actoren/ belangen en een breed onderzoeksprogramma met uiteenlopende studies, zal het de politiek nog veel gemakkelijker maken om selectief te winkelen uit de verschillende voorstellen. Daarom vindt IVBN dat de (middel-) lange termijn doelstelling van het Platform Nederlandse Woningmarkt juist niet moet zijn om een nationaal debat over de toekomst van de woningmarkt te organiseren, maar om te pleiten voor rust rondom de discussie over de hypotheekrente-aftrek. 18

17 2 Professionalisering van de vastgoedbeleggingssector IVBN heeft gereageerd op enkele belangrijke documenten van de Pensioen- & VerzekeringsKamer (PVK) en op het rapport Staatsen, omdat daarin de positionering van vastgoed in het geding is. Mede op basis van cijfers is bij de PVK gepleit voor een speciale benadering van vastgoed met betrekking tot de door de PVK gestelde buffereisen voor zakelijke beleggingen. De hoogte van de buffer voor vastgoed kan volgens IVBN namelijk aanmerkelijk lager worden vastgesteld dan de buffer voor aandelen, gegeven het zeer beperkte risico van terugval. Het rapport Staatsen gaat over de kern- en nevenactiviteiten die pensioenfondsen mogen uitvoeren. In het rapport wordt ingegaan op vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen ondernemend beleggen en beleggend ondernemen. IVBN heeft geconcludeerd dat de positie van vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen opnieuw onder druk zouden kunnen komen te staan. 2.1 De positionering van vastgoed sioenfondsen. Eén van de belangrijkste eisen uit deze richtlijn is dat er een buffereis zou gelden van 40% voor beleggingen in de categorie zakelijke waarden PVK De Pensioen- & Verzekerings- Kamer (PVK) kwam in het afgelopen jaar met een aantal belangwekkende documenten inzake pensioenfondsen en hun beleggingsbeleid. Ook in de (financiële) pers was hiervoor veel aandacht. Vooral naar aanleiding van de inzakkende aandelenmarkten en de Ook vastgoed wordt tot deze categorie gerekend. IVBN heeft bij de PVK gepleit voor een aparte benadering van vastgoed naast aandelen (zakelijke waarden) en vastrentende waarden. Volgens IVBN hield de PVK onvoldoende rekening met de karakteristieken van vastgoedbeleggingen. IVBN bepleitte dat, onder meer gelet op het risicoprofiel, voor vastgoed aanzienlijk lagere buffereisen zouden moeten worden gehanteerd dan de voorgestelde 40%. Ook in diverse (vak)publicaties is aan dit onderwerp aandacht besteed. daardoor teruglopende dekkingsgraden die aangeven in hoeverre een pensioenfonds aan haar verplichtingen kan voldoen verscheen in september 2002 de veelbesproken brief van de PVK, met daarin richtlijnen voor pensioenfondsen. In deze (nu geldende) richtlijnen formuleerde de PVK uitgangspunten voor het uit te voeren beleid voor herstel van de In maart 2003 is van de PVK een zogenoemd white paper solvabiliteitstoets verschenen als discussiestuk. Dit in het kader van het in ontwikkeling zijnde financiële toetsingskader (FTK) voor de pensioenfondsen en verzekeraars. Dit financiële toetsingskader moet per 1 januari 2006 van kracht worden. IVBN heeft ook hierop een reactie voorbereid die in mei 2003 naar de PVK is toegezonden. Met behulp van de historische cijfers van de ROZ/IPD is aangetoond dat de rendementen op vastgoed in vergelijking met aandelen slechts kleine terugvallen hebben gekend (zie tabel 1). financiële positie van pen- Benchmark Start index Grootste terugval Periode(s) van in % terugval ROZ/IPD-totaalindex ,34% 1984 ROZ/IPD-kantorenindex ,69% en 4,68% en 1992 ROZ/IPD-woningen-index ,15% en 2,30% 1984 en 1994 ROZ/IPD-winkelindex ,98% Tabel 1: De grootste procentuele terugval van het totaal rendement voor direct Nederlands vastgoed, kantoren, woningen en winkels (op basis van jaarcijfers) [Bron: ROZ/IPD; bewerking Van Gool] 19

18 Mede op basis van deze cijfers is bij de PVK gepleit voor een speciale benadering van vastgoed met betrekking tot eerder gestelde buffereisen voor zakelijke beleggingen. De hoogte van de buffer voor vastgoed kan volgens IVBN namelijk aanmerkelijk lager worden vastgesteld dan de buffer voor aandelen gegeven het zeer beperkte risico van terugval. Tevens heeft de PVK in 2003 een white paper continuïteitstoets ter consultatie voorgelegd. Dit vormt samen met de eerder gepubliceerde richtlijnen en solvabiliteitstoets het eerder genoemde Financieel Toetsingskader. Bij de continuïteitstoets, een lange termijntoets met zogenaamde stresstests, moeten instellingen (pensioenfondsen) aangeven hoe ze reageren als bijvoorbeeld de aandelenkoersen flink dalen of de omzet scherp terugvalt. De PVK wil op deze wijze die risico s opsporen die bij de huidige toezichtmethodes te lang onzichtbaar blijven. De PVK hoopt dat deze toets het moment waarop de toezichthouder ziet dat een fonds te grote risico s neemt naar voren haalt, zodat tijdig kan worden bijgestuurd. Naar verwachting zal de discussie over vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen in 2004 doorzetten in het kader van de verdere voorbereidingen voor het Financieel Toetsingskader dat per 2006 van kracht moet worden Rapport Staatsen De positionering van vastgoed kwam ook in het geding in het rapport Staatsen, uitgebracht door de commissie conglomeraat pensioenfondsen onder voorzitterschap van de heer mr. A.A.M.F. Staatsen. Deze commissie was eind 2002 door de staatssecretaris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid ingesteld om te adviseren over de nevenactiviteiten die pensioenfondsen mogen uitvoeren. Ingegeven door de in de wet vastgelegde verplichte deelname aan een pensioenfonds en met de nieuwe pensioenwet op komst, acht het kabinet het belangrijk dat het werkterrein van de fondsen goed wordt afgebakend. Uitgangspunt is dat pensioenfondsen zich moeten concentreren op hun kerntaken, namelijk het beheren en beleggen van pensioengelden en het uitkeren van pensioenen. In november 2003 wordt het eindrapport Pensioenfondsen als taakorganisatie; Schoenmaker hou je bij je leest uitgebracht. In het rapport wordt ervoor gepleit pensioenfondsen in beginsel geen nevenactiviteiten te laten verrichten, tenzij daarvoor door de PVK toestemming is gegeven. De commissie concludeert in dit kader overigens dat pensioenfondsen over het algemeen weinig nevenactiviteiten uitvoeren. Als pensioenfondsen nevenactiviteiten willen verrichten, zouden zij dit moeten melden aan de PVK en motiveren waarom zij die activiteiten willen verrichten. De PVK moet als toezichthouder de nevenactiviteiten vervolgens toetsen aan nauw omschreven criteria, waarvoor de commissie enkele voorstellen doet. Het gaat hierbij onder meer om eisen aan de kwaliteit van het bestuur van het pensioenfonds en de beheersing van financiële risico s. In het rapport Staatsen wordt ingegaan op vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen ondernemend beleggen en beleggend ondernemen. Daar waar ondernemend beleggen (volgens de commissie bijvoorbeeld het lopen van koersrisico s op aandelen- 20

19 markten) nog is toegestaan is beleggend ondernemen niet toegestaan. Hier wordt echter een grijs gebied betreden, waarvoor de commissie een aantal criteria heeft voorgesteld waaraan (vastgoed)beleggingen door pensioenfondsen moeten voldoen. Eén van de criteria betreft het direct kunnen afstoten van beleggingen. In gevallen waarbij dat niet mogelijk is zoals bij vastgoedbeleggingen dient een zogenaamde exit-strategie te zijn geformuleerd. Het pensioenfonds moet aangeven waarom het deze beleggingen in portefeuille heeft en op welke manier deze beleggingen, indien nodig, kunnen worden afgestoten. Een ander voorgesteld criterium betreft het beperken van een deelneming in een bepaalde onderneming (bijvoorbeeld een vastgoedfonds) door een pensioenfonds tot 20%. IVBN heeft geconcludeerd dat de positie van vastgoedbeleggingen door pensioenfondsen opnieuw onder druk zouden kunnen komen te staan. IVBN heeft intensief overleg gepleegd met de beide pensioenkoepels VB en OPF 3. Begin januari 2004 heeft IVBN een eigen reactie gestuurd aan staatssecretaris Rutte van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, met afschrift aan staatssecretaris Wijn van Financiën en de leden van de commissie Staatsen. In 2004 zal het kabinet een standpunt innemen met betrekking tot (toegestane) nevenactiviteiten van pensioenfondsen. Op dat moment zal ook het ministerie van Financiën weer in beeld komen waarbij de discussie zich zal toespitsen op de belastingplicht voor commerciële nevenactiviteiten van pensioenfondsen (zie ook paragraaf 1.5). 2.2 Transparantie in IVBN heeft een werkgroep gestart de jaarverslaggeving om de transparantie in de jaarverslaggeving te verbeteren. De werk- Het onderwerp transparantie neemt binnen de vastgoedbeleggingssector sterk aan met eenduidige, breed gedragen groep houdt zich met name bezig belangrijkheid toe. Gestreefd vastgoedformuleringen, heldere definities en afspraken specifiek rond wordt naar verbetering van de transparantie in de jaarverslaglegging. Diverse partijen heb- vastgoed gerelateerde onderdelen. ben al initiatieven ontplooid. Ook IVBN is van mening dat transparantie een heel belangrijk onderwerp is voor een goed functionerende en professionele vastgoedsector. Eenduidige, breed gedragen vastgoedformuleringen, heldere definities en afspraken leiden ertoe dat de transparantie zal verbeteren. Niet alleen voor de informatievoorziening aan de stakeholders, maar ook vanwege de toenemende interesse van vastgoed als beleggingscategorie is dit van belang. Binnen IVBN is daarom onder voorzitterschap van bestuurslid Henk de Bakker de werkgroep Transparantie Vastgoeditems opgericht. Het doel van deze werkgroep is het verbeteren van de transparantie in de jaarverslaggeving op het gebied van vastgoed gerelateerde onderdelen, oftewel de stenen. Gedacht moet daarbij bijvoorbeeld worden aan onderwerpen als: de verdeling van de portefeuille naar economische regio s; de duur van de huurovereenkomsten; de performance van de vastgoedorganisatie in relatie tot benchmarks; typologie-indeling; branchering. 3 VB en OPF zijn respectievelijk de Vereniging van Bedrijfstakpensioenfondsen en de Vereniging van Ondernemingspensioenfondsen. 21

20 De werkgroep houdt zich niet bezig met corporate governance en ook niet met specifiek financiële zaken. Partijen als EPRA en INREV 4 houden zich daar al in voldoende mate mee bezig. IVBN zal deze partijen echter wel zoveel mogelijk betrekken bij de werkzaamheden van de werkgroep. Vooral ook de ROZ/IPD en wellicht universiteiten zullen bij de werkgroep worden betrokken. De werkgroep streeft ernaar om in 2004 met een aantal uitgewerkte aanbevelingen te komen, die breed door de sector worden gedragen. worden gewerkt aan een vorm van concept-sla waarmee vastgoedmanagementorganisaties zichzelf op dezelfde (objectieve) manier kunnen beoordelen als de beleggers dat doen. Hiertoe worden onder meer de taken en diensten van het zogenaamde basispakket geïnventariseerd en gedefinieerd. Het uiteindelijke doel van deze pilots is het verbeteren van de kwaliteit van het vastgoedmanagement dat zowel ten goede komt van het functioneren van vastgoedmanagementorganisaties en het uiteindelijke rendement van institutionele beleggers. De kwaliteit van het vastgoedmanagement blijft binnen IVBN een bijmanagement 2.3 Kwaliteit vastgoedzonder belangrijk onderwerp, waarop intensief met de NVM VGM liteit van het vastgoedmana- De discussie over de kwa- wordt samengewerkt. gement binnen IVBN zette zich ook in 2003 voort. Het belang van kwalitatief goed vastgoedmanagement blijft voor beleggers groot; dit wordt mede onderschreven door enkele studies op dit terrein die in 2003 zijn verschenen. Nadat de IVBN eind 2002 in discussie was getreden met de vakgroep vastgoedmanagement van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM VGM), is in 2003 een gezamenlijke werkgroep van start gegaan met het opzetten van een pilot inzake vastgoedmanagement van woningen. Een belangrijk aspect hierbij wordt gevormd door de Service Level Agreements (SLA s) aan de hand waarvan kan worden gemeten wat de (bestaande) kwaliteit is van het vastgoedmanagement. Een aantal IVBN-leden maakt reeds gebruik van dergelijke SLA s of andere beoordelingsmethoden. Op basis van de ervaringen die hiermee worden opgedaan zal in 2004 door IVBN en NVM VGM verder 2003 was eveneens het jaar van oprichting van de NeVaP, het Nederlands Vastgoedmanagement Platform. De NeVap, opgericht op initiatief van NVM VGM, wil een breed platform vormen waarop alle disciplines die bij de exploitatie van vastgoed betrokken zijn elkaar ontmoeten. Het doel is om ervaringen en marktkennis onderling uit te wisselen waardoor de transparantie van het vakgebied wordt verhoogd en de ontwikkeling wordt gestimuleerd. IVBN heeft zich als deelnemer bij de NeVaP aangesloten, maar voor wat betreft de kwaliteitsbevordering van het vastgoedbeheer blijft IVBN intensief samenwerken met NVM VGM. 2.4 IVBN Scriptieprijs In 2003 werd voor eerste maal de Op 4 februari 2003 werd de IVBN Scriptieprijs uitgereikt, een initiatief van de IVBN werkgroep IVBN Scriptieprijs voor de eerste maal uitgereikt. Deze prijs Professionaliseren, bedoeld als stimulans voor studenten die afstude- is een door de IVBN-werkgroep Professionaliseren ingestelde jaarlijkse stimulans voor derwerp. ren op een vastgoedgerelateerd on- studenten die afstuderen op een vastgoedgerelateerd onderwerp. Met deze prijs 4 EPRA en INREV zijn respectievelijk de European Public Real Estate Association en de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles. 22

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Verklaren als volgt te zijn overeengekomen:

Verklaren als volgt te zijn overeengekomen: Convenant Rijk Vastgoed Belang (Bestuurdersakkoord) De ondergetekenden: 1. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, mevrouw Sybilla M. Dekker, handelend als bestuursorgaan,

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Beste leden van de Huurderskoepels,

Beste leden van de Huurderskoepels, Beste leden van de Huurderskoepels, Op maandag 16 maart heb ik u het definitieve huurverhogingsvoorstel voor 2015 gedaan. Dit naar aanleiding van onze discussie op 9 maart jl. waarin wij een concept-voorstel

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

Buitengewone vergadering van deelnemers 22 november 2010

Buitengewone vergadering van deelnemers 22 november 2010 Buitengewone vergadering van deelnemers 22 november 2010 Agenda 1. Opening, mededelingen en ingekomen stukken 2. Pensioenregeling uitgevoerd door BNPF 3. Vergelijking andere pensioenfondsen 4. Herstelplan

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 1997 1998 25 600 XI Vaststelling van de begroting van de uitgaven en de ontvangsten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram

2013 verkort in beeld. Ontwikkelingen. Pensioenen Beleggingen Organogram 02 verkort in beeld 03 Ontwikkelingen 05 08 10 Pensioenen Beleggingen Organogram Aantal deelnemers dat pensioen opbouwt Aantal personen dat een ouderdomspensioen ontvangt Aantal deelnemers met slapende

Nadere informatie

Deutsche Bank Nederland Stichting Pensioenfonds Deutsche Bank Nederland

Deutsche Bank Nederland Stichting Pensioenfonds Deutsche Bank Nederland In deze nieuwsbrief Voorwoord Wat betekenen de nieuwe pensioenmaatregelen voor u? De informatie in dit document is eigendom van en mag noch in haar geheel noch gedeeltelijk van. Page 2 of 5 Voorwoord In

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015

KWARTAALVERSLAG. Philips Pensioenfonds. 1. In het kort. 2. Financiële positie Philips Pensioenfonds 1/5 DERDE KWARTAAL 2015 KWARTAALVERSLAG DERDE KWARTAAL 2015 1. In het kort De beleidsdekkingsgraad per 30 september 2015 bedroeg 112,6% Het rendement van 1 juli tot en met 30 september 2015 bedroeg -1,6% Het pensioenvermogen

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met woonruimte in beschermd monument en beschermd stads- en dorpsgezicht) Op de voordracht

Nadere informatie

De woningmarkt blijft in beweging, net als onze dienstverlening

De woningmarkt blijft in beweging, net als onze dienstverlening De woningmarkt blijft in beweging, net als onze dienstverlening Onderwerpen 28 april 2016 Nieuwe Steen 3 1625 HV HOORN 0229-234 334 info@bvw.nl www.bvw.nl Ouders kunnen kinderen helpen met de koopwoning

Nadere informatie

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015

DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Huurdersplatform KleurrijkWonen Secretariaat Kon.Wilhelminalaan 39 4247 EM KEDICHEM Kenmerk Onderwerp DIR/SdB/ Adviesaanvraag huurverhoging per 1 juli 2015 Datum Bijlage: Wettelijk kader Huurprijsbeleid

Nadere informatie

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok,

Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie van de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen. Geachte heer Blok, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst de heer drs. S.A. Blok Postbus 20011 2500 EA DEN HAAG Datum: 3 maart 2014 Betreft: consultatie-versie

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Postbus 20011

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving Afdeling Wetgeving Staatsinrichting en Bestuur Turfmarkt

Nadere informatie

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Persbericht Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Hoofdpunten: Dekkingsgraad van 94% is te laag: aanvullende maatregelen nodig Beschikbaar vermogen stijgt met ruim 11 miljard Door gedaalde rente nemen

Nadere informatie

1. Waarom moet het pensioenfonds ANWB extra maatregelen nemen?

1. Waarom moet het pensioenfonds ANWB extra maatregelen nemen? 1. Waarom moet het pensioenfonds ANWB extra maatregelen nemen? Het pensioenfonds staat er financieel niet goed voor. De twee belangrijkste oorzaken: 1. Nederlanders worden steeds ouder. Met name de laatste

Nadere informatie

Overzicht Beleid & Wet- en regelgeving pensioenen

Overzicht Beleid & Wet- en regelgeving pensioenen Overzicht Beleid & Wet- en regelgeving pensioenen 14 september 2015 VERD VERD VERD VERD GEWIJZI Vooraf VERD VERD 08 VERD Herziening IORP-richtlijn VERD G 01 02 03 04 05 VERD Toekomst pensioenstelsel Algemeen

Nadere informatie

Q&A s Protocol faillissement intermediair (versie 11 januari 2016)

Q&A s Protocol faillissement intermediair (versie 11 januari 2016) Q&A s Protocol faillissement intermediair (versie 11 januari 2016) 1. Wat is het Protocol faillissement intermediair? Het Protocol faillissement intermediair is een initiatief van Adfiz, OvFD en het Verbond

Nadere informatie

Een overzicht van de kerncijfers vindt u op van het volledige jaarverslag.

Een overzicht van de kerncijfers vindt u op <pagina 8 en 9> van het volledige jaarverslag. 12 vragen over het jaarverslag 2013 De hoofdpunten uit het jaarverslag van Stichting Pensioenfonds voor Verloskundigen (SPV) behandelen we aan de hand van 12 vragen en antwoorden. Een volledig exemplaar

Nadere informatie

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen

Regeling parameters pensioenfondsen. Artikel 1. Artikel 2. Regeling parameters pensioenfondsen Regeling parameters pensioenfondsen Regeling van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid van 19 december 2006, nr. AV/ PB/2006/102565b, tot vaststelling van de parameters voor pensioenfondsen

Nadere informatie

31 mei 2012 z2012-00245

31 mei 2012 z2012-00245 De Staatssecretaris van Financiën Postbus 20201 2500 EE DEN HAAG 31 mei 2012 26 maart 2012 Adviesaanvraag inzake openbaarheid WOZwaarde Geachte, Bij brief van 22 maart 2012 verzoekt u, mede namens de Minister

Nadere informatie

Verkort Jaarverslag 2013

Verkort Jaarverslag 2013 Verkort Jaarverslag Han Thoman: Ons bestuur is zich echt goed bewust van de risico s die het pensioenfonds loopt. Voorzitter Han Thoman Onze financiële positie is redelijk maar moet nog beter Een jaar

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Huurrecht - woonruimte

Huurrecht - woonruimte Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwaarderingsstelsel 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. over het vernieuwde Puntenstelsel. Eerste druk, oktober 2015

VOORBEELD. Woningwaarderingsstelsel 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. over het vernieuwde Puntenstelsel. Eerste druk, oktober 2015 Woningwaarderingsstelsel 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties over het vernieuwde Puntenstelsel Eerste druk, oktober 2015 WONINGWAARDERINGSSTELSEL 2015 Eerste druk, oktober 2015 2015 Nederlandse

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Verkort jaarverslag PHI 2010

Verkort jaarverslag PHI 2010 Verkort jaarverslag PHI 2010 uitgave van stichting bedrijfstakpensioenfonds voor de houtverwerkende industrie Voorwoord 2010 was een roerig jaar. Ook voor Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houtverwerkende

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Directie Financiële Markten. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. 5 juli 2007 FM 2007-01654 M

Directie Financiële Markten. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. 5 juli 2007 FM 2007-01654 M Directie Financiële Markten De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Datum Uw brief (Kenmerk) Ons kenmerk 5 juli 2007 FM 2007-01654 M Onderwerp Wetgevingsoverleg

Nadere informatie

2015D08919 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

2015D08919 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG 2015D08919 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG De vaste commissie voor Financiën heeft op 11 maart 2015 een aantal vragen en opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Financiën over zijn brief

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2006 2007 30 595 Wijziging van artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg

Nadere informatie

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015.

Wij verzoeken u ons uw advies te geven binnen de termijn van zes weken, dat wil zeggen uiterlijk op maandag 16 maart2015. Aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale Postbus 56659 1040AR Amsterdam Amsterdam, 2 februari 2015 Ons kenmerk: RvB/HvB/mdv/15.005 Onderwerp: Huurverhoging 2015 Geachte Bestuur, Hierbij ontvangt u

Nadere informatie

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318

Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Gemeente Amersfoort BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN Reglement van Orde van de Raad 2011 Docs.nr 4402318 Nr. 2013-99 Vragen van raadslid Frits Schoenmaker (SP), over Huurverhogingen n.a.v. WSW-rapport,

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2014 2015 34 002 Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2015) Nr. 78 LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN Vastgesteld 18 november

Nadere informatie

POPULAIR JAARVERSLAG 2013

POPULAIR JAARVERSLAG 2013 POPULAIR JAARVERSLAG 2013 2 Het herstel van onze financiële positie blijft absolute topprioriteit. Twee gezichten Het jaar 2013, maar ook 2014 dat nog grotendeels voor ons ligt, kent twee gezichten. Enerzijds

Nadere informatie

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en

Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en op de huurwoningenmarkt Uitgave September 2011 Naar een vrije sector huurmarkt Institutionele vastgoedbeleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kunnen een veel grotere rol gaan spelen op de Nederlandse

Nadere informatie

Ontwikkelingen in 2012

Ontwikkelingen in 2012 1 Jaarbericht 2012 Ontwikkelingen in 2012 2012 was, in alle opzichten, weer een bewogen jaar. We kregen onder meer te maken met hectische ontwikkelingen op de financiële markten, met veranderingen in de

Nadere informatie

Kamervragen van de leden Omtzigt en Van Hijum (beiden CDA)

Kamervragen van de leden Omtzigt en Van Hijum (beiden CDA) De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4 Telefoon (070) 333 44 44 Fax (070) 333 40 33

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

EEN DUIDELIJK VERHAAL OVER UW BELEGGINGSVERZEKERING

EEN DUIDELIJK VERHAAL OVER UW BELEGGINGSVERZEKERING EEN DUIDELIJK VERHAAL OVER UW BELEGGINGSVERZEKERING 1 wat kunt u verwachten? 2 beleggingsverzekering 3 De achmearegeling 4 wie komt in aanmerking? 5 hoe nu verder? INHOUDSOPGAVE 1. Wat kunt u van ons verwachten?

Nadere informatie

een goedkeuring voor pensioenregelingen met een toezegging van partner en wezenpensioen voor werknemers geboren voor 1950;

een goedkeuring voor pensioenregelingen met een toezegging van partner en wezenpensioen voor werknemers geboren voor 1950; Belastingdienst/Directie Vaktechniek Belastingen Besluit van 23 juni 2014, nr. BLKB2014/0351M De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten Dit besluit is een herziening van het besluit

Nadere informatie

De Financiële Scan Uitgave 2016

De Financiële Scan Uitgave 2016 De Financiële Scan Uitgave 2016 Voorwoord Als medisch specialist bent u druk bezig met de uitoefening van uw praktijk, met de zorg voor uw gezin en met het onderhouden van uw sociale contacten. Hierdoor

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 453 Woningcorporaties Nr. 217 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

Communicatiejaarplan 2013. Stichting Vroegpensioenfonds Technische Groothandel

Communicatiejaarplan 2013. Stichting Vroegpensioenfonds Technische Groothandel Communicatiejaarplan 2013 Stichting Vroegpensioenfonds Technische Groothandel Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Terugblik 2012 3 2 Communicatie in 2013 2.1 Uitgangspunten voor de communicatie bij VPTECH 4

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Opening Majesteit, dames en heren, ook ik heet u vandaag van harte welkom op het jaarlijkse pensioenseminar van DNB.

Opening Majesteit, dames en heren, ook ik heet u vandaag van harte welkom op het jaarlijkse pensioenseminar van DNB. Speech Joanne Kellermann Pensioenseminar 2014 Opening Majesteit, dames en heren, ook ik heet u vandaag van harte welkom op het jaarlijkse pensioenseminar van DNB. Voor mij is dit een bijzonder moment:

Nadere informatie

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de gemeente Wierden. Datum: 22 januari 2014. Rapportnummer: 2014/004

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de gemeente Wierden. Datum: 22 januari 2014. Rapportnummer: 2014/004 Rapport Rapport betreffende een klacht over de gemeente Wierden. Datum: 22 januari 2014 Rapportnummer: 2014/004 2 De klacht Verzoekers klagen over de manier waarop de gemeente Wierden is omgegaan met hun

Nadere informatie

Eerste Kamer der Staten-Generaal

Eerste Kamer der Staten-Generaal Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2011 2012 33 129 Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) 33 330

Nadere informatie

Stuknummer: AM2.06095

Stuknummer: AM2.06095 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector

Nadere informatie

Kort Nieuws. Met name uit Nederland. Grensoverschrijdende inbreng in een BV: Eeuwigdurend geconserveerd bedrag mag Hoge Raad, 13 december 2013

Kort Nieuws. Met name uit Nederland. Grensoverschrijdende inbreng in een BV: Eeuwigdurend geconserveerd bedrag mag Hoge Raad, 13 december 2013 Kort Nieuws Met name uit Nederland Grensoverschrijdende inbreng in een BV: Eeuwigdurend geconserveerd bedrag mag Hoge Raad, 13 december 2013 De Nederlandse belastingwetgeving geeft de mogelijkheid om een

Nadere informatie

Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering

Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering 1 Wat u kunt verwachten 2 Beleggingsverzekering 3 De Achmearegeling 4 Komt u in aanmerking? 5 Hoe nu verder? Voorwoord De laatste tijd is er veel kritiek

Nadere informatie

De Commissie beslist met inachtneming van haar reglement en op basis van de volgende stukken:

De Commissie beslist met inachtneming van haar reglement en op basis van de volgende stukken: Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2012-164 d.d. 25 mei 2012 (mr. J. Wortel, voorzitter, en drs. L.B. Lauwaars RA, en G.J.P. Okkema, leden, met mevrouw mr. I.M.M. Vermeer als

Nadere informatie

Dit besluit is per 1 januari 2015 vervangen door het besluit van 23 september 2014, nr. BLKB2014/1702M) Het vervallen besluit is hierna opgenomen.

Dit besluit is per 1 januari 2015 vervangen door het besluit van 23 september 2014, nr. BLKB2014/1702M) Het vervallen besluit is hierna opgenomen. Dit besluit is per 1 januari 2015 vervangen door het besluit van 23 september 2014, nr. BLKB2014/1702M) Het vervallen besluit is hierna opgenomen. STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2005 2006 30 330 Wijziging van de Wet op de loonbelasting 1964 en van enige andere wetten (Wet aanvullend overgangsrecht fiscale behandeling pensioen) Nr.

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2005 2006 30 689 Wijziging van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 teneinde beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed te ontwikkelen

Nadere informatie

Fiscale hervorming pensioenopbouw 2015

Fiscale hervorming pensioenopbouw 2015 Fiscale hervorming pensioenopbouw 2015 De parlementaire behandeling van de fiscale hervorming van de pensioenen is afgerond. Op dinsdag 27 mei is de Eerste Kamer in meerderheid akkoord gegaan met de plannen

Nadere informatie

Van de voorzitter KUNNEN WE DE PENSIOENEN VERHOGEN, JA OF NEE?

Van de voorzitter KUNNEN WE DE PENSIOENEN VERHOGEN, JA OF NEE? Van de voorzitter KUNNEN WE DE PENSIOENEN VERHOGEN, JA OF NEE? Als bestuur nemen we ieder jaar vele besluiten. Een van de belangrijkste besluiten is die over de indexatie, ook wel toeslagverlening genoemd.

Nadere informatie

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014

Kwartaalbericht. 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015. Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Kwartaalbericht 4e kwartaal 2014 Den Haag, 30 januari 2015 Samenvatting cijfers per 31 december 2014 Dekkingsgraad: 111,5% Beleidsdekkingsgraad: 112,6% Belegd vermogen: 19,6 miljard Rendement 2014: 27,6%

Nadere informatie

KCGS - Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid - 4 feb

KCGS - Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid - 4 feb KCGS - Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid - 4 feb pagina 1 van 2 Kabinet akkoord met aanvullende voorstellen huurbeleid Het kabinet heeft ingestemd met de aanvullende voorstellen van

Nadere informatie

14 augustus 2014 Behandeling Wet BL1408038 aanpassing financieel. Geachte leden van de Kamercommissie Sociale Zaken en Werkgelegenheid,

14 augustus 2014 Behandeling Wet BL1408038 aanpassing financieel. Geachte leden van de Kamercommissie Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Vaste Kamercommissie Sociale zaken en werkgelegenheid p/a cie.szw@tweedekamer.nl 14 augustus 2014 Behandeling Wet BL1408038 Maarten Hendriks aanpassing financieel m.hendriks@anbo.nl toetsingskader Geachte

Nadere informatie

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux

Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Kort jaarverslag Stichting Pensioenfonds nv Linde Gas Benelux Beleggingen Het totaal rendement over het afgelopen boekjaar 2010 is uitgekomen op 15,6%. Als we naar de onderverdeling kijken zien we het

Nadere informatie

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut, directeur Dynamis Beleggingsklimaat op de woningmarkt Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The

Nadere informatie

Coöperatieve Rabobank Westelijke Mijnstreek U.A., gevestigd te Sittard, hierna te noemen Aangeslotene.

Coöperatieve Rabobank Westelijke Mijnstreek U.A., gevestigd te Sittard, hierna te noemen Aangeslotene. Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2014-05 d.d. 7 januari 2014 (mr. H.J. Schepen, voorzitter, mr. W.F.C. Baars en mr. J.S.W. Holtrop, leden en mr. S.N.W. Karreman, secretaris)

Nadere informatie

Herstelplan 2015 Compartiment SPDHV

Herstelplan 2015 Compartiment SPDHV Herstelplan 2015 Compartiment SPDHV Versie 1.0 17 juni 2015 Auteur: Corné van Bokhoven Status: vastgesteld door bestuur Inleiding Nadat Stichting Pensioenfonds DHV in 2008 in dekkingstekort kwam heeft

Nadere informatie

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Amsterdam 16 februari 2015 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. Dit voorstel

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Datum : 13 december 2005 Nummer PS : PS2006ZCW03 Dienst/sector : MEC/DMO Commissie : ZCW Registratienummer : 2005MEC002130i Portefeuillehouder : Kamp

Datum : 13 december 2005 Nummer PS : PS2006ZCW03 Dienst/sector : MEC/DMO Commissie : ZCW Registratienummer : 2005MEC002130i Portefeuillehouder : Kamp S T A T E N V O O R S T E L Datum : 13 december 2005 Nummer PS : PS2006ZCW03 Dienst/sector : MEC/DMO Commissie : ZCW Registratienummer : 2005MEC002130i Portefeuillehouder : Kamp Titel : Overdracht functie

Nadere informatie

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging.

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. 1 Huurverhoging 2016 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. Huurverhoging 2016 Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald.

Nadere informatie

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG. Partijen zullen hierna worden aangeduid als de stichting en de arts.

SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG. Partijen zullen hierna worden aangeduid als de stichting en de arts. SCHEIDSGERECHT GEZONDHEIDSZORG Kenmerk: 08/30 Vonnis in de zaak van: De Stichting A., gevestigd te Z., eiseres in conventie, verweerster in reconventie, tegen: B., plastisch chirurg, wonende te Y., verweerder

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie.

Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie. Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie. De huurster van een horecagelegenheid heeft een geschil met de verhuurder over de huursom. In dat kader wordt

Nadere informatie

Rapportage. Effectmeting naar onderzoek Weten waarom uit 2008. Alphen-Chaam. Rekenkamercommissie Alphen-Chaam / Baarle-Nassau.

Rapportage. Effectmeting naar onderzoek Weten waarom uit 2008. Alphen-Chaam. Rekenkamercommissie Alphen-Chaam / Baarle-Nassau. 1 Rekenkamercommissie Alphen-Chaam / Baarle-Nassau Rapportage Effectmeting naar onderzoek Weten waarom uit 2008 Alphen-Chaam 7 juli 2011 W E T E N W A A R O M A L P H E N - C H A A M 2 1 Inleiding De Rekenkamercommissie

Nadere informatie

Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? Library

Nadere informatie

Wat KUNT U. Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering 5. informatie voor particulieren

Wat KUNT U. Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering 5. informatie voor particulieren 1 Wat KUNT U verwachten? 2 Beleggingsverzekering 3 De achmearegeling 4 Wie komt in aanmerking? Een duidelijk verhaal over uw beleggingsverzekering 5 Hoe nu verder? informatie voor particulieren INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie