whenever real estate matters

Transcriptie

1 whenever real estate matters Group Hugo Ceusters-SCMS JAARVERSLAG 2014 VASTGOED TRENDS 2015/2016

2

3 Vastgoed trends 2015/2016 JAARVERSLAG 2014

4 inhoud p 2-3

5 voorwoord 6 kantoren 10 semi-industrieel en logistiek vastgoed 22 retail 32 investeringsmarkt 40 property management 46 contactgegevens 56

6

7 voorwoord

8 voorwoord p 6-7

9 jaarverslag 2014 voorwoord / p 6-7 Mevrouw, mijnheer, Het is een eer voor ons dat u ons jaarrapport 2014 ter hand neemt. Voor Group Hugo Ceusters-SCMS (HCS) was 2014 het eerste volledige jaar binnen onze nieuwe structuur. Onze vennootschappen Hugo Ceusters en SCMS zijn weliswaar gefusioneerd, toch behielden ze allebei hun eigen rol. Samen zorgen beide departementen ervoor dat u van een optimale dienstverlening kunt genieten. Voor onze medewerkers was 2014 een jaar waarin hun volharding en inzet beloond werden. En dat onder andere - met verschillende awards: vakblad Expertise benoemde ons tot Property Manager Retail 2014 alsook Letting Agent Offices regio Antwerpen. De afdeling Property Management sleepte bovendien twee internationale ICSC Solal Marketing-awards in de wacht voor marketingevents in het Wijnegem Shopping Center. Maar dit jaarrapport, beste lezer, is ook - en vooral - bedoeld om u de trends en de bewegingen toe te lichten in het landschap van het commerciële onroerend goed in België. Dé grote conclusie wat dat betreft: vastgoed kan vandaag meer dan ooit zorgen voor stabiliteit in een beleggingsportefeuille. De manier waarop onze medewerkers u als bedrijfsleider, ontwikkelaar, eigenaar of ondernemer adviseren en begeleiden, vormt het hart van onze onderneming. Daarom investeren wij veel en graag in de opleiding van onze mensen, geloven we sterk in de knowhow van onze regionale satellietkantoren in België én zijn we trots op onze toetreding tot het nieuwe Europese platform rond Gerald Eve (UK). Deze groep van onafhankelijke en zelfstandige vastgoedkantoren stelt ons in staat om over de grenzen heen te kijken. En om u ook daar optimaal te dienen, dankzij de sterkte van getalenteerde, buitenlandse collega s. We bouwen verder op het krachtige elan van onze afdeling Property Management, SCMS-Ceusters, waarover u in dit rapport meer kunt lezen. Hetzelfde geldt voor het sterk groeiende consultancy departement, Hugo Ceusters. Onze verdere geografische uitbreiding én de uitbouw van een cel Taxatie en Research vormen tot slot de garantie dat we u ook in de toekomst alle relevante expertise kunnen aanbieden. Hartelijk dank voor het vertrouwen dat u ons in 2014 hebt geschonken. Laat ons samen de blik op de toekomst richten. In naam van al onze medewerkers Ingrid Ceusters-Luyten Group Hugo Ceusters-SCMS Jeroen V.M. Hafkamp Group Hugo Ceusters-SCMS

10

11 kantoren

12 In de take-up kantoren evenaart het aandeel van het Vlaamse Gewest dit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. kantoren p 10-19

13 jaarverslag 2014 kantoren / p De kantorenmarkt in België Eindelijk een herstel? Met een nationale take-up van ongeveer m² is de kantoormarkt in 2014 voorzichtig terug van weggeweest. Crisisjaren als 2011 en 2013 lijken achter ons te liggen. Meer zelfs: de Belgische kantorenmarkt is vandaag een goed presterend segment in de vastgoedsector en blijft een stabiele investeringsmarkt. Brussel blijft met 54% aandeel nog steeds de grootste kantorenmarkt. Het aandeel van Vlaanderen ongeveer 39% - kan echter niet meer onderschat worden. Wallonië hinkt achterop met amper 7%. De take-up evolueert er nauwelijks en het grootste deel wordt gerealiseerd in Waals-Brabant, dat in feite tot de Brusselse markt behoort. De tendensen Eigen kantoren renoveren Heel wat kantoorgebruikers - onder andere Provincie Antwerpen, Bank Delen, De Voorzorg en Argenta - blijken gehecht aan de kantoren die ze in volle eigendom hebben. Om ervoor te zorgen dat hun gebouw aan de hedendaagse vereisten en normeringen blijft voldoen, renoveren ze het. Tijdens die renovatiewerken nemen ze hun intrek in andere kantoorruimtes, die ze tijdelijk huren. Oppervlakte per werknemer daalt De kantoormarkt is nog steeds een verschuivingsmarkt, waarbij bedrijven hun oude gebouwen inruilen voor nieuwe, en daarbij doorgaans tekenen voor een lagere take-up. Dat heeft enerzijds te maken met het feit dat nieuwe gebouwen vandaag duurzamer en efficiënter omgaan met de oppervlakte, maar tabel take-up kantoren België m² m² m² m² anderzijds ook met de principes van het nieuwe werken, die door heel wat kandidaat-huurders geïmplementeerd worden. Toch merken we tegelijk dat een toenemend aantal groeibedrijven uit onder meer de IT-sector, alsook jonge start-ups die een spectaculaire start kennen, wél tekenen voor meer vierkante meters bij een verhuis naar een nieuwe locatie. Vaak vragen ze daarbij naar extra faciliteiten (bv. een strijkdienst, restaurant, fitness) en een creatieve werkomgeving. Met andere woorden: het loont om innovatie te stimuleren en daarbij rekening te houden met een nieuw kantoorconcept. We verwachten weliswaar dat de tendens om de werkoppervlakte per medewerker heel strikt te beperken, stilaan zal uitdoven (cf. studie Prof. Compernolle). Dit effect zal zich echter nog niet onmiddellijk laten voelen. Decentralisatie Steeds meer bedrijven spelen in op de mobiliteitsproblemen en trekken naar de regionale markten om dichter bij hun menselijk kapitaal te zitten. Met 83 uur fileleed per jaar voor wie elke dag naar Brussel moet pendelen, is de hoofdstad voor veel jonge mensen immers een no go-zone geworden. Ter vergelijking: wie tewerkgesteld is in Londen pendelt gemiddeld 81 uur per jaar, in Europa ligt het gemiddelde op 53 uur per jaar.

14 Ook de take-upcijfers bevestigen de tendens van decentralisatie. Met m² is het Vlaamse Gewest bijna zo belangrijk geworden in de kantoormarkt als het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Meer overheid, minder corporates Zowel in Brussel als in Vlaanderen tekenen de overheden voor een groot aandeel in totaal m² - van de take-up. Tal van Vlaamse overheidsdiensten worden in het kader van beter binnenlands bestuur gedecentraliseerd naar kleinere centrumsteden. Op die manier wordt de ambtenaar letterlijk tot bij de burger gebracht. VAC Gent, KAM Brugge en VAC Kievitplein Antwerpen zijn slechts enkele voorbeelden. Ook in Brussel komt de grootste take-up van de overheid, denk maar aan Leefmilieu Brussel of het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM), dat zijn intrek nam in het gloednieuwe en met m² Belgiës grootste - passieve kantoorgebouw. We verwachten dat de vraag van grote corporates ook de komende jaren zal verminderen en dat de kantorenmarkt, ook in Brussel, gedragen zal worden door openbare instellingen. We weten vandaag bv. dat Europa op zoek is naar m² kantoren in Brussel tegen Zullen ze die enkel opnemen in Brussel, en in wat voor constructie? Willen we corporates overtuigen om zich in België te verankeren, dan zal de overheid de nodige maatregelen moeten treffen, onder meer wat betreft fiscaliteit en rechtszekerheid, maar ook wat betreft mobiliteit. Minder aankopen, meer huren Naast de eerder occasionele aankopen van kantoren door zelfstandige eindgebruikers, bv. advocaten of artsen met een gezamenlijke praktijk, is en blijft de kantoormarkt voornamelijk een huurdersmarkt. Enerzijds heeft dat te maken met de onzekerheid van het afgelopen jaar over de BTW en op het vlak van fiscaliteit. Anderzijds beseffen bedrijven dat ze door hun gebouw aan te kopen ook minder flexibel zijn. Anders gezegd: wie als ondernemer een gebouw aankoopt, overweegt best goed of deze aankoop niet weegt op de operationele groei van zijn of haar onderneming. Heel wat bedrijven die er in eerste instantie aan denken om een pand te kopen, beslissen uiteindelijk om toch te huren. Het beschikbare budget investeren ze dan liever in hun corebusiness. In deze huurdersmarkt kan de huurder zijn eisen stellen aan de verhuurder. Ook eigenaarsondernemers zullen steeds vaker sale-and-leasebacks overwegen. Stabiele prijzen, stabiele markt De voorbije tien jaar zijn de gemiddelde huurprijzen en prime rents op de Vlaamse en Brusselse kantoormarkt zo goed als stabiel gebleven. De gemiddelde huurprijzen in Brussel en Antwerpen bedragen in 2014 respectievelijk 150 en 107 euro/m²/jaar. In Gent ligt het gemiddelde op 118 euro/m²/jaar.

15 jaarverslag 2014 kantoren / p grafiek - prime rents euro/m²/jaar Conclusie: De ontwikkeling van nieuwe kantoren die beantwoorden aan de BREEAM normen (en waarbij dus rekening gehouden wordt met de mobiliteitsfactor) stimuleert bedrijven om te verhuizen en wakkert de vraag aan. Gent en Antwerpen zijn daar het levende bewijs van. De oude kantoren krijgen noodgedwongen een nieuwe bestemming. Dat alles maakt dat de Belgische kantoormarkt een stabiele markt is, en dus een markt die aantrekkelijk is voor investeringen. De regionale markten Een nieuwe norm voor Brussel grafiek - gemiddelde huurprijzen euro/m²/jaar Antwerpen Brussel Gent Brussel stad (de 19 gemeenten van het Hoofdstedelijk Gewest) sluit 2014 af met een take-up van m², een stijging ten opzichte van 2013 met 60%. Dat lijkt veel, maar enig perspectief is nodig: in 2013 werd in Brussel immers de laagste take-up van de voorbije jaren genoteerd. Brussel inclusief Vlaams- en Waals-Brabant registreerde een take-up van m², wat een stijging vertegenwoordigt van 40% t.o.v Waar de Brusselse kantoormarkt in de topjaren 2005, en 2007 een take-up haalde van om en bij de m², lijkt zich nu een nieuwe norm aan te dienen voor de stad, die eerder rond de m² per jaar zal liggen. Toch herbevestigt Brussel hiermee als grootste kantoorstad van het land na de moeilijke jaren 2011, 2012 en De gemiddelde oppervlakte per werknemer ligt er zowat 30% lager dan in het Antwerpen Brussel Gent verleden

16 De publieke sector blijft een belangrijke rol spelen in de hoofdstad. Parastatale, regionale en federale overheden, Europese instellingen en ambassades tekenen voor bijna de helft van de take-up én voor alle big deals, die vandaag goed zouden zijn voor naar schatting 3/4e van de take-up in Brussel. Het segment kantoren tussen m² blijkt bovendien het moeilijker te hebben dan ooit. Waar corporates vorig jaar nog goed waren voor 70% van de take-up, presteren ze in 2014 met nog geen 50% ondermaats ten gevolge van onder meer de crisis en de trend van het nieuwe werken. Brussel kampt vandaag en ook morgen nog met grote uitdagingen en contrasten, zeker voor zijn deelmarkten. Heel wat corporates ontmantelen en trekken er weg. Waar er schaarste aan kantoorruimtes heerst in de ene wijk, is er een hoge en structurele leegstand in de andere. Gezien de verwachte bevolkingsaangroei in Brussel tegen 2060 zouden er Brusselaars bijkomen - moet de stad ook in (betaalbare) woningen en scholen voorzien. Daarom is de voorbije 10 jaar voor om en bij de m² verouderde of leegstaande kantoorruimte een bouwvergunning afgeleverd, om ze om te bouwen tot woningen, rusthuizen, ter informatie m² kantoorruimte kan zo n 500 à 750 woningen opleveren. In de rand van Brussel starten er nauwelijks nieuwe projecten op, is er nog steeds een schrijnend mobiliteitsprobleem en zijn er amper verbeteringen merkbaar of initiatieven genomen om bestaande gebouwen te renoveren. Naar de toekomst toe heeft de huidige regering maatregelen genomen die de werkgelegenheid in onze hoofdstad zouden moeten stimuleren. Het aanbod aan kantoorgebouwen past zich beetje bij beetje aan aan de vraag naar flexibiliteit en energieefficiëntie en voor wordt er in totaal om en bij de m² nieuwe ruimte verwacht. Take-up: m² (inclusief Vlaams- en Waals-Brabant) Leegstand: 5 à 6% in CBD en Leopoldwijk, meer dan 20% in de periferie. Prime rent: 285 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 150 euro/m²/jaar Antwerpen Met een take-up van m² in 2014 en een stijging van meer dan 40% ten opzichte van 2013, blijft Antwerpen en bij uitbreiding de Antwerpse regio een grote en actieve markt in het Vlaamse Gewest en evolueert de stad opnieuw naar het niveau van 2010 ( m²). Ook in Antwerpen ruilen corporates oude gebouwen in voor nieuwe, moderne en meer efficiënte gebouwen, maar komen er weinig of geen nieuwe bedrijven bij. Het is en blijft ook een huurdersmarkt, waar de huurder sterk in zijn schoenen staat. Opvallend is wel dat het transactievolume zelden zo groot was als in 2014, met als uitschieters de transacties van Truvo (5.200 m²) en Ferranti (4.000 m²).

17 jaarverslag 2014 kantoren / p Waar kandidaat-huurders de voorbije jaren slechts zelden om meer dan m² vroegen, gebeurt dat nu vrij frequent. Toch is ook in Antwerpen de oppervlakte per werknemer zowat 20% lager dan wat de vorige jaren als maatstaf gold. In tegenstelling tot de voorbije jaren heeft Antwerpen vandaag heel wat nieuwe projecten in de pipeline. Naar schatting m² aan nieuwbouwprojecten zou tegen 2016 afgeleverd worden. We verwachten dan ook dat zowel 2015 als 2016 erg goede jaren worden voor de Antwerpse kantoormarkt, zeker omdat ook het stadsbestuur de ambities van Antwerpen als kantoorstad duidelijk onderstreept en zegt het bestemmings- en het vergunningstraject voor nieuwe projecten te willen faciliteren. Take-up: m² Leegstand: 11.3% Prime rent: 148 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 107 euro/m²/jaar Gent 2013 was voor Gent een jaar buiten categorie, met een take-up van maar liefst m². Ook al kan de stad met een take-up van m² in 2014 niet op datzelfde elan doorgaan, toch valt er een blijvende bedrijvigheid op te merken in de Oost-Vlaamse hoofdstad. Die komt voornamelijk van lokale en kleinere KMO s met 5 tot 15 medewerkers, die tekenen voor het gros van de transacties en doorgaans intern verplaatsen binnen de Gentse regio. Op 10 jaar tijd nam de capaciteit aan nieuwbouwkantoren in de stad met maar liefst 20% toe, waarvan 10% ofwel m² gebouwd werd in 2013 en Waar de Gentse binnenstad kampt met verouderde kantoorgebouwen (tweederde zou ouder zijn dan 15 jaar), is de leegstand in Gent als geheel in vergelijking met andere steden zeer laag (5.5%) en worden nieuwbouwkantoren meteen ingevuld. Doorgaans is dat immers veel kostenefficiënter dan oude gebouwen aan te passen aan de strengere normeringen. Opnieuw een bevestiging dat nieuwbouw wel degelijk vraag creëert. Wat betreft 2015 verwachten we ook in Gent een goed jaar, dankzij verschillende nieuwbouwprojecten die in 2016 opgeleverd worden en al in 2015 op de markt zullen komen. Ondertussen heeft Hugo Ceusters in alle stilte en sinds 2010 ook in Gent en bij uitbreiding in heel West- en Oost-Vlaanderen - aan de weg getimmerd, met de uitbouw van een eigen kantoor dat deze markt bespeelt. De basis in en rond de Arteveldestad is reeds gelegd, en vandaag streeft HCS er eveneens naar om ook binnen West-Vlaanderen haar expansie verder te zetten. Take-up: m² Leegstand: 5.5% Prime rent: 145 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 118 euro/m²/jaar Leuven: rijzende ster, blijvende ster? Na Antwerpen en Gent is Leuven in 2014 de derde grootste kantoormarkt geworden in Vlaanderen.

18 Vandaag noteren we er een take-up van m², vs m² in 2013 en een vijfjarig gemiddelde van m². Eén en ander is wel te wijten aan de grootste huurtransactie ooit in Leuven: in 2014 nam KHL namelijk het voormalige Belgacom Proximuskantoor in op het bedrijventerrein in Haasrode, goed voor maar liefst m². De grootste transacties in Leuven situeren zich voornamelijk in de periferie, aan het station en aan de hippe Vaartkom. Dat Leuven in de lift zit, heeft onder andere te maken met het feit dat de bevolking er op 10 jaar tijd groeide met inwoners én met het feit dat zich rond de Leuvense universiteit tal van spin-offs en start-ups in de creatieve branche situeren, waardoor de vraag naar moderne en goed uitgeruste kantoren er toenam. Take-up: m² Leegstand: 10.9% Prime rent: 145 euro/m²/jaar Gemiddelde huurprijs: 123 euro/m²/jaar Mechelen Tegen de verwachtingen in, is de take-up in Mechelen dit jaar te verwaarlozen. Op de huurhernieuwing van m² door HP na, werd er in 2014 slechts m² take-up genoteerd. Mechelen blijkt dit jaar geen aantrekkelijke kantoorstad te zijn en bijna alles wat er gebouwd wordt is op aanvraag. Nochtans is Mechelen ideaal gelegen langs de E19, met een station dat de stad verbindt met Den Haag en Zaventem. In de Mechelse kantorenclusters, die zich concentreren rond de afritten Noord en Zuid en in de stationsbuurt, huizen bijna uitsluitend corporates zoals Kraft en Sanoma. We verwachten dat de grote heraanleg van het station en de stationsbuurt in de toekomst wel voor een nieuwe dynamiek in de markt zal zorgen. Limburg Limburg en meer bepaald Hasselt tekent voor +/ m² take-up. We verwachten dat de toekomst voor de Limburgse regio groei zal brengen, gezien de stimulerende maatregelen voor de regio naar aanleiding van de sluiting van Ford Genk. West-Vlaanderen De provincie West-Vlaanderen is in totaal goed voor +/ m². Enkele grotere bedrijven, zoals Barco, alsook de haven van Zeebrugge staan er garant voor een economische dynamiek die, samen met het krachtige ondernemerschap, zorgen voor een groeiende West-Vlaamse kantoormarkt voor Hugo Ceusters Onze consultants traden in 2014 op in transacties voor een totale oppervlakte van m² kantoorruimte, verspreid over 75 deals. Dit cijfer omvat zowel nieuwe take-up, verkoop aan eindgebruikers, als verhuringen, en dat over heel België. In Antwerpen zijn we marktleider met 34% aandeel verspreid over 45 deals. Een resultaat waar we trots op zijn én waar we ook om erkend worden: het vakblad Expertise kende ons in 2014 de award Letting Agent of the Year - Offices Antwerp toe én bevestigde de promi-

19 jaarverslag 2014 kantoren / p nente plaats van ons Gentse kantoor, opgestart in 2010, binnen Oost- en West-Vlaanderen. Totale verhuurde oppervlakte kantoren door HCS in België: m² (75 deals). Enkele relevante deals: Ferranti: m² Jongerenwelzijn (Vlaamse Overheid): m² Farmad: m² Een blik vooruit De kantoormarkt kan blijvend uit het dal klimmen, maar op een euforisch herstel zoals tijdens de precrisisjaren is het nog even wachten. De rente is laag, commodities waren nooit eerder zo goedkoop en de Verenigde Staten nemen hun positie terug in. Onder voorbehoud van een niet te voorspellen drama, ramp of incident, kunnen we stellen dat er vandaag opnieuw een aarzelend vertrouwen is in de economie. Bedrijven durven opnieuw beslissingen te nemen om te verhuizen. Mits extra duidelijkheid van de beleidsmakers geloven we erin dat het ondernemersvertrouwen er anno 2015 opnieuw volop zal zijn. In 2015 en 2016 worden er vooral in Vlaanderen heel wat nieuwbouwkantoren opgeleverd, waardoor we kunnen verwachten dat de take-up vanaf midden 2015 aanzienlijk zal toenemen. We verwachten veel grote transacties van bedrijven en overheden, die hun oude kantoren inruilen voor een energie-efficiënter en nieuw gebouw. Voor nieuwbouwprojecten is het belangrijk dat de stad en de organisator van het openbaar vervoer rekening houdt met de kantoorfuncties die er zullen komen. Het is goed om stationsbuurten op te waarderen, maar voor minder goed bereikbare locaties moet er ook voldoende aandacht zijn voor ontsluiting voor de auto. We zien kantoren in de toekomst ook steeds vaker een cluster worden van allerlei functies: zodat werknemers in één gebouw hun kantoren, ontspanningsruimtes en een restaurant vinden, maar net zo goed een supermarkt, copycenter of strijkatelier. Een en ander kadert in de Corporate Social Responsibility politiek van vele bedrijven, waarbij duurzaamheid een voorname rol speelt in uitstraling maar ook in HR beleid. We verwachten dat Brussel zijn hoofdrol behoudt in de nationale kantoormarkt, maar omwille van de decentralisatie die zich ook in de toekomst zal verderzetten, geloven we ook resoluut in de kracht van Vlaanderen als regio. Vlaanderen: sterker als regio In een poging om werkgelegenheid aan te trekken probeert elke stad zichzelf vandaag in de schijnwerpers te zetten als dé plek bij uitstek voor headquarters. In plaats van onze steden alleen apart uit te spelen, pleiten wij ervoor om de krachten te bundelen zodat we als Vlaamse regio meer kantoren en meer logistieke bedrijvigheid naar ons land kunnen halen. Vlaanderen heeft alle troeven in handen om interessant te zijn als regio voor buitenlandse investeerders. Enerzijds zijn er onze universiteiten die wereldwijd een uitstekende reputatie genieten. Daarnaast zijn er onze hoog opgeleide en taalvaardige werknemers. Zij zijn de reden waarom bijvoorbeeld het Indiase Tech Mahindra, dat onder

20 Hugo Ceusters Kantoren : m² transactieoppervlakte over 75 deals Letting Agent of the Year Offices Antwerp

21 jaarverslag 2014 kantoren / p tabel - take-up in m² Nationaal Antwerpen Gent Brussel Leuven Mechelen andere de klantendiensten van Alcatel Lucent overnam en voor Base de ICT-infrastructuur en het netwerk beheert, ervoor koos om kantoren te openen in Brussel en recent ook uit te breiden naar Antwerpen. Een ander aandachtspunt is om bedrijven niet meer te laten vertrekken, eens ze ervoor gekozen hebben om zich in ons land vestigen. Grote productieeenheden zullen zich naar alle waarschijnlijkheid niet meer in ons land vestigen. De Belgische kantoormarkt zal hoofdzakelijk verder gevoed worden door de dienstensector, al dan niet gelinkt aan sterkmakers zoals de cleantechsector rond bv. Umicore, aan maritieme diensten rond de havens en aan spin-offs van de universiteiten. België en Brussel zijn vandaag nog steeds het geografische middelpunt van Europa, maar Europa is groot geworden. Er is meer dan ooit concurrentie van andere steden als het aankomt op het aantrekken van bedrijven die zich in Europa willen vestigen. Amerikaanse bedrijven kiezen niet meer per definitie voor het hart van Europa. De loonkost is er te hoog, het fiscale systeem niet gunstig genoeg, en er zijn voldoende alternatieven binnen de EU. Omwille van bovenstaande redenen doen we opnieuw een oproep naar de overheid en de sociale partners om een klimaat te scheppen waar ondernemingen zekerheid hebben, om de loonkost te minderen en te zorgen voor sociale rust. De kantoormarkt zal er wel bij varen.

22

23 semi-industrieel en logistiek vastgoed

24 Hugo Ceusters Industrie & Logistiek: m² transactieoppervlakte over 67 deals euro huurinkomsten gegenereerd euro gebouwen verkocht semi-industrieel en logistiek vastgoed p 22-29

25 jaarverslag 2014 semi-industrieel en logistiek vastgoed / p Verder op elan 2013 Met een take-up van in totaal 1.3 miljoen m² gaat de markt van semi-industrie en logistiek in 2014 verder op het elan van de voorbije jaren. Al sinds 2011 wordt in deze markt jaarlijks ongeveer 1.5 miljoen m² opgenomen en in 2013 werd nog een nationale take-up genoteerd van m², verspreid over 706 deals. De take-up lag daarmee in 2013 maar liefst 1/3e hoger dan het gemiddelde van de tien voorgaande jaren. In 2014 werd met 631 deals een totale take-up van m² gehaald in dit segment (-16%). In die totale take-up is de semi-industrie goed voor m² en logistiek voor m². Beide segmenten zetten een dalende trend neer, al moet daar wel de kanttekening bij geplaatst worden dat transacties aan niet nader genoemde private partijen of vastgoedvennootschappen niet meegenomen werden in deze cijfers. De deelmarkten Semi-industrie: vooral een koopmarkt Met uitzondering van het actieve derde kwartaal, was de semi-industriële take-up het hele jaar door ( m²) iets lager dan in 2013 ( m²). Eén en ander heeft te maken met de dalende industriële productie in ons land en het langzame herstel van de economie. Toch is deze beperkte daling naar onze mening anderzijds niet significant te noemen. De daling is het grootst in Vlaanderen: waar er in die regio in 2013 nog m² take-up genoteerd werd, is dat in 2014 slechts m². In Brussel blijft de take-up van semi-industrie zo goed als op peil, Wallonië noteert een lichte stijging. Vlaanderen blijft met een aandeel van 73% wel veruit de grootste markt in semi-industrie (vs. 76% in 2013). De historisch lage rente mist zijn effect niet in deze markt. Zeer kleine semi-industriële bedrijven en starters die nood hebben aan een eerste of tweede magazijn van 200 à 750 m² zijn doorgaans nog geneigd om een pand te huren. Vanaf oppervlaktes van 750 m² is de semi-industriële markt echter duidelijk een koopmarkt geworden dankzij de lage rente. De laatste jaren valt het ons op dat semi-industriële kmo-parken het vaak moeilijk hebben om gecommercialiseerd te raken. Sleutelfactoren voor succes zijn voornamelijk de locatie, de grootte van het aanbod aan dergelijke units ter plaatse en de grootte van de aangeboden units op zich. Hoe beter de locatie, hoe minder ander aanbod en hoe kleiner de units, hoe groter de kans dat units verkocht of verhuurd raken. We stellen ook vast dat de aangeboden units steeds kleiner worden: oppervlaktes gaan van 200 tot 500 m², met de mogelijkheid om enkele units samen te voegen. De prijzen zijn in verhouding aan de eerder hoge kant, onder meer omdat de gebouwen aangepast moesten worden aan de veranderende regelgeving op het vlak van bv. isolatie en waterhuishouding. Globaal gezien stagneert ook de prime rent voor semi-industriële panden en ligt die al enkele jaren

26 rond de 45 euro/m²/jaar. Het spreekt voor zich dat de tarieven voor semi-industriële panden uiteraard wel variëren volgens de locatie van het pand en de leeftijd van het gebouw, en deels afhankelijk zijn van de grondprijs. Die grondprijzen voor industrieel gebied zijn overigens in stijgende lijn omwille van de grondschaarste. Nationaal noteren we een prime grondprijs van 200 à 300 euro/m². In Antwerpen schommelt de gemiddelde grondprijs rond de 145 à 200 euro/m². Al bij al bestaat de markt uit een beperkt aantal spelers die logistiek aanbieden, en een beperkt aantal grotere gebruikers die logistieke panden huren. De grootste logistieke activiteit situeert zich zoals steeds rond de as Antwerpen-Brussel (E19 en A12, goed voor een aandeel van +/- 57% in de take-up), rond steden als Willebroek, Puurs en Londerzeel. Heel wat distributiebedrijven trekken die kant op, denk maar aan Spar, dat zijn magazijnen verhuisde van Heist-op-den-Berg naar die regio. Ook Lidl tekende voor een magazijn in het Brusselse en eentje in Sinttabel prime rent semi-industrie 2014 Brussel, Waals en Vlaams-Brabant 55 euro/m²/jaar Antwerpen euro/m²/jaar Oost-Vlaanderen euro/m²/jaar Limburg, West-Vlaanderen, Henegouwen euro/m²/jaar Logistiek De nationale take-up in logistiek situeert zich in 2014 op m², verdeeld over 46 transacties. De gemiddelde transactiegrootte is +/ m². Met m² blijft Vlaanderen ook qua logistiek veruit de grootste markt. De take-up ligt er min of meer op hetzelfde niveau als in 2013 ( m²). In Wallonië en Brussel worden daarentegen grote dalingen genoteerd. In Brussel daalt de take-up van m² in 2013 naar m² in Dat is vooral te wijten aan het feit dat er in 2014 slechts 1 logistieke transactie plaatsvond in Brussel, versus 5 in In Wallonië wordt de take-up ( m² in 2014) bijna gehalveerd ten opzichte van 2013 ( m²). Daar daalt het aantal transacties van 13 in 2013 naar 8 in Hoewel er met name in Wallonië heel wat kansen voor het rapen liggen op logistiek vlak, richten de meeste logistieke spelers toch nog steeds duidelijk hun blik richting Vlaanderen.

27 jaarverslag 2014 semi-industrieel en logistiek vastgoed / p Niklaas. De aanwezigheid van een containerterminal in Willebroek versterkt de aantrekkingskracht van de as Antwerpen-Brussel nog verder. European Food Transport koos bijvoorbeeld voor Willebroek en nam er maar liefst m² op. De as Antwerpen-Limburg- Luik (E313) is de tweede grootste met een aandeel van +/- 12% in de take-up. Ook daar speelt de aanwezigheid van de containerterminal in Laakdal, waar Nike zich gehuisvest heeft, alsook de Beverdonk terminal in Grobbendonk een belangrijke rol. Belspeed koos bijvoorbeeld voor een site van m² aan de Beverdonk terminal. Samen met de derde as Antwerpen- Gent, langs de E17, vormen de twee voorgaande assen de gouden driehoek van de logistiek in België. Ook in 2014 bleven de huurprijzen voor logistiek opnieuw stabiel. Waar de Brusselse rand een prime rent laat optekenen van 55 euro/m²/jaar, bedraagt de prime rent op de as Brussel-Antwerpen gemiddeld slechts euro/m²/jaar. En dat is al jaren zo, waardoor de logistieke huurprijzen in ons land niet langer de werkelijke kostenstructuur reflecteren. De grondprijs die in België erg hoog is, wordt niet doorgerekend in aangepaste huurprijzen. In plaats van euro/m²/jaar zou 55 euro/m²/jaar veel beter de realiteit weerspiegelen. Enerzijds maakt die stagnerende logistieke huurprijs onze bestaande logistieke panden goedkoop in vergelijking met onze buurlanden, maar de hoge loonkost in ons land en mogelijke congestie van het verkeer blijkt anderzijds een grote handicap om bedrijven aan te trekken naar bestaande logistieke sites. Bovendien worden er omwille van de in verhouding lage huurprijzen ook amper nog nieuwe logistieke projecten ontwikkeld in België. Veel gereglementeerde vastgoedvennootschappen of GVV s werpen daarom steeds vaker een blik over de grens en investeren in Nederlandse of Franse gebouwen, waar de bouwkost weliswaar even hoog is, maar de huurprijzen veel beter de realiteit weerspiegelen en dus meer rendement opleveren. Een bijkomende reden voor de haast onbestaande ontwikkeling van nieuwe logistieke projecten is het feit dat logistieke partijen zich bij voorkeur zo kort mogelijk engageren en binden aan een locatie, terwijl ontwikkelaars net aarzelen om een pand te bouwen zonder een langetermijnhuurder. Tenzij op strategische locaties, waar verschillende flows samengebracht kunnen worden. Op korte termijn zien we niet meteen verandering komen in deze situatie. België is en blijft een logistieke draaischijf binnen Europa: we hebben naast onze lokale distributiecentra voor de bevoorrading van onze interne markt ook enkele Europese distributiecentra. Bijkomende distributiecentra komen er echter niet. Dat heeft enerzijds te maken met onze loonhandicap, maar ons inziens ook met de weinig faciliterende regelgeving en bureaucratie in ons land. Bedrijven die overwegen om in België neer te strijken, worden soms door een hoeveelheid aan beleidsorganen begeleid, maar zonder noemenswaardige resultaten. Er zijn zelfs een aantal vastgoedvennootschappen die hun grondreserve aanspreken om klanten aan te trekken waar ze een nieuw ontwikkeld gebouw aan verkopen in plaats van het te verhuren.