Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten Tweede kwartaal '07

Transcriptie

1 Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal '07

2 Na een zeer sterk eerste kwartaal op de kantorenmarkt valt het tweede kwartaal van 2007 tegen. De opname in de 23 onderzochte kantoorregio s neemt af ten opzichte van de opname in de eerste drie maanden van Toch is er geen reden voor pessimisme, de opname in de eerste twee kwartalen samen is erg hoog. Als de tweede helft van 2007 gelijk verloopt, zal de opname dit jaar ruim boven het totaal van uitkomen. Het aanbod is het afgelopen kwartaal overigens licht gedaald. Aanbod: daling van 2% ten opzichte van het eerste kwartaal. Het aanbod is het afgelopen kwartaal gedaald. Het aanbodniveau komt 2% lager uit dan het niveau aan het einde van het eerste kwartaal. Vergeleken met het tweede kwartaal van is het aanbod zelfs 9% gedaald. In totaal staat er in Nederland 4,7 miljoen m 2 kantoorruimte in aanbod. Het grootste regionale aanbod is terug te vinden in de regio Amsterdam met 1,4 miljoen m 2. Overigens volgt het aanbod in de hoofdstad, met een daling van 2%, de landelijke tendens. Het aanbod in de vier grote steden samen bedraagt 66% van het totaal aangeboden metrage. Niet in elke regio is het aanbod overigens gedaald. In zeven van de 23 onderzochte regio s is het aanbod gestegen. Deze stijging varieert van 1% tot maar liefst 64%. Opname: daling van 4% ten opzichte van vorig jaar. De opname is geheel tegen de verwachting in 4% lager uitgekomen dan in het tweede kwartaal van. Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat de opname in deze periode extreem hoog was. De totale opname dit kwartaal komt uit op m 2. Samen met het sterke eerste kwartaal eerder dit jaar ontstaat er een zeer positief beeld van de kantorenmarkt in Als de tweede helft van het jaar evenredig verloopt aan de eerste helft, zal de opname uitkomen op een totaal van ruim 2 miljoen vierkante meter. Ter vergelijking: de opname over bedroeg 1,6 miljoen vierkante meter. Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal m x m * Opname 2007: Geëxtrapoleerd uit het eerste half jaar van 2007, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen. Opname Aanbod Zuid Noord Oost Randstad Het totale aanbod krijgt vorm door objecten verdeeld over de 23 verschillende regio s. Gemiddeld meet een aangeboden object m 2. Een nieuwbouwobject is met gemiddeld m 2 bijna 700 m 2 groter dan een bestaand object. Het grootst aangeboden metrage, met m 2, betreft het Central Post Office op het Delftseplein in Rotterdam. Dit gebouw wordt grondig gerenoveerd en zal begin 2008 worden opgeleverd. In totaal zijn er 41 panden met een aaneengesloten metrage van tenminste m 2 in aanbod. Maar liefst 37 van deze panden zijn in de Randstad gesitueerd. Van het totale aanbod betreft 14% nieuwbouw, hetgeen overeenkomt met het vorige kwartaal. Buiten de nieuwbouw dat reeds op de markt wordt aangeboden, is er voldoende nieuwbouw in de planning: de harde planvoorraad. Deze voorraad betreft alle nieuwbouwontwikkelingen die niet binnen 12 maanden op de markt zullen verschijnen. De harde planvoorraad bedraagt in totaal 1,5 miljoen vierkante meter. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, komt uit op 44%. Daarmee is de markt iets ruimer geworden ten opzichte van het vorige kwartaal. Ten opzichte van is de ratio echter 12% gestegen en is de markt dus aanzienlijk krapper. In onderstaande figuur is de opname geëxtrapoleerd, waardoor een beeld ontstaat van de te verwachten opname over heel Het figuur laat de verkrapping van de markt duidelijk zien doordat aanbod en opname dichter bij elkaar komen. Ook wordt duidelijk dat de kantorenmarkt in Nederland nog steeds erg ruim is. Per regio zijn grote verschillen waarneembaar, zo is de kantorenmarkt in Eindhoven juist verkrapt en komt de ratio met 56% uiteindelijk 9% hoger uit dan vorig kwartaal. De totale opname in het tweede kwartaal krijgt vorm door 308 verschillende transacties. De gemiddelde transactiegrootte komt daarmee uit op m 2 en is daarmee ongeveer 50 m 2 kleiner dan vorig kwartaal. Het percentage nieuwbouw in de opname is gestegen. In het tweede kwartaal bedroeg 19% van de opgenomen vierkante meters nieuwbouw, vorig kwartaal was dit nog 15%. De grootste transactie die het afgelopen kwartaal heeft plaatsgevonden, betreft de opname van m 2 nog te ontwikkelen kantoorruimte op de voormalige NDSM-scheepswerf. Hema zal hier haar hoofdkantoor vestigen. Eerder trok MTV al naar deze werf. Het is de bedoeling dat op deze plek de creatieve industrie tot

3 Opname naar branche Tophuren en mediane transactieprijzen in per m 2 per jaar 100% % % % 60% 50% 40% 30% 20% 10% Diversen Groothandel Detailhandel Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie Banken/financiële instellingen Automatisering Onderwijs Overheid Gezondheids- en welzijnszorg Tophuur Mediane transactieprijs 0% geheel geheel geheel Ideële en belangenorganisaties ontplooiing komt. Deze transactie is overigens niet de enig grote opname. In totaal werden acht transacties gesloten van tenminste m 2. Vier van deze transacties vonden plaats in Amsterdam, twee in Rotterdam en twee in Utrecht. Huurprijs De hoogst gerealiseerde huur die bekend is gemaakt het afgelopen kwartaal komt uit op 330,-. Pathé bioscopen betaalt deze prijs per vierkante meter per jaar voor haar vestiging in het Euro Center op de Zuidas. De tien hoogst gerealiseerde huren zijn allemaal terug te Ten opzichte van vorig kwartaal wijkt de verdeling van de opgenomen vierkante meters over de branches af. Zo neemt het aandeel vierkante meters opgenomen door zakelijke dienstverleners toe tot 49%. Een aantal zeer grote transacties zorgt voor dit beeld. Ook het onderwijs en de detailhandel hebben in verhouding meer vierkante meters opgenomen. Overheidsinstanties, banken en financiële instellingen en ideële en belangenorganisaties laten bij elkaar een afname zien van maar liefst 21%. Gemiddeld zijn transacties door bedrijven die actief zijn in de detailhandel met m 2 het grootst. Dit getal wordt overigens sterk beïnvloed door de eerder genoemde transactie van Hema. Een gemiddelde transactie gedaan door een firma behorend tot de zakelijke dienstverlening meet m 2. Conclusie en toekomst Aanbod tweede kwartaal 2007 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2007 naar grootteklasse in m 2 naar aantallen objecten Opname tweede kwartaal 2007 naar prijsklasse in naar aantallen objecten tot % tot % > % 50 tot % tot % tot % > % 250 tot % 160 tot % 180 tot 200 3% > 200 6% < 100 7% 100 tot 120 9% tot % 500 tot % tot % 500 tot % 140 tot % 120 tot % vinden in de drie grootste steden van Nederland. De mediane transactieprijs, van alle transacties die bekend zijn gemaakt, komt uit op 139,- per m 2 per jaar. In 35% van de gevallen ligt de huurprijs tussen de 120,- en 140,- per m 2 per jaar. Slechts 6% van de gerealiseerde huren betreft een huur van meer dan 200,- per vierkante meter per jaar. Branches Het vertrouwen in de economie is volgens het CBS in de afgelopen zeven jaar niet zo hoog geweest als in deze periode. Dit vertrouwen lijkt haar uitwerking op de kantorenmarkt in Nederland niet te missen. Na het tweede kwartaal blijft namelijk een zeer positief beeld bestaan over de kantorenmarkt. Als de opname zich in de tweede helft van 2007 gelijk ontwikkelt aan de eerste helft, dan wordt het gunstige beeld over de opname van dit jaar ruim overtroffen. Ook het aanbod zal gaan afnemen, waardoor de markt aan het einde van dit kalenderjaar aanzienlijk krapper zal zijn dan vorig jaar. De referentietabellen, begripsomschrijvingen en definities treft u aan op de site: Met medewerking van: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting (Tilburg), RSP Makelaars (Den Bosch) en Van der Sande Bedrijfshuisvesting (Breda)

4 Dynamis loopt voorop Ook vastgoedwereld moet verantwoordelijkheid nemen voor klimaatproblematiek Klimaatverandering is een maatschappelijk vraagstuk van zo n ongekende omvang, dat je niet mag verwachten dat de politiek dat alleen kan oplossen. Iedere sector binnen de samenleving moet daarin zijn verantwoordelijkheid nemen. Als Dynamisorganisatie doen wij dat ook. Wij zijn ons bijvoorbeeld heel bewust van het belang van energiezuinige gebouwen en de waterproblematiek in Nederland. Aan het woord is Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis. De klimaatverandering kan grote invloed hebben op onze gebouwde omgeving. Dan is het gewoon noodzaak om je in het probleem te verdiepen en over te gaan tot actie. Gevoelens bepalen waarde Ook voor de makelaardij kan de opwarming van de aarde - en de daardoor stijgende zeespiegel - economische gevolgen hebben. Tweederde van de waarde van het onroerende goed in Nederland ligt onder zeeniveau. Met onze dijken zorgen wij ervoor dat we droge voeten houden. Voor ons heel normaal, maar voor veel buitenlanders is dat een vreemde situatie. Vooral in Amerika voelen ze zich daar niet prettig bij. En dat soort gevoelens bepaalt ook de waarde van onroerend goed. Om op de vastgoedmarkt internationaal te kunnen blijven meespelen, moeten we buitenlandse beleggers ook goed kunnen uitleggen hoe we hier met bouwen onder zeeniveau omgaan. Energielabel Als het om maatschappelijke situaties gaat, loopt Dynamis liever voor op de ontwikkelingen dan dat het er achter aan loopt. We laten onze klanten zo zien dat wij ons bewust met maatschappelijke problemen bezighouden. Zo nemen wij bijvoorbeeld vanaf volgend jaar in onze taxatierapporten een zogenaamde klimaatparagraaf op. Daarin brengen we onder meer de energiesituatie en mogelijke risico s voor wateroverlast in kaart. En elk gebouw dat we dan verkopen heeft een energielabel. Dat is vanaf 1 januari volgend jaar verplicht, maar wij zijn er nu al op voorbereid. Vijfentwintig Wat is klimaatverandering? Het klimaat verandert door wat we inmiddels kennen als het broeikaseffect. We verbruiken steeds meer fossiele brandstoffen, die koolstofdioxide (CO2) en methaan uitstoten. De aarde kan de vele CO2 niet volledig opnemen. De overgebleven CO2 legt een warmteschild rond de aarde. De aarde wordt een broeikas. IJskappen smelten, de zeespiegel stijgt. Voor ons land betekent dat nogal wat: dijken verhogen, niet meer bouwen in diepe polders en de ruimtelijke inrichting van Nederland aanpassen. taxateurs en makelaars hebben in juni hun cursus Energieprestatieadvies afgerond. Het energielabel moet gebruikers bewust maken van het energieverbruik van gebouwen en er uiteindelijk voor zorgen dat ze kiezen voor een gebouw met een laag energieverbruik. Gebouwen produceren energie De kosten van energie zullen de komende decennia stijgen. Beperken van het energieverbruik van gebouwen wordt dus vanuit kostenoverweging een belangrijk issue. Het is nog beter om te kijken of gebouwen ook energie kunnen opwekken. Daarom is het goed dat er ideeën komen zoals het plaatsen van zonnepanelen op bedrijfsgebouwen. Het levert veel energie op en niemand heeft er last van. Je ziet de zonnecellen niet en in de gebouwen wordt het minder warm. Volgens Jaap van Rhijn gaat het ook Jaap van Rhijn: Natuurlijk kun je alleen luisteren naar de verhalen die de situatie relativeren. Maar uiteindelijk kun je het probleem niet naast je neerleggen. Bij Dynamis gaan we graag proactief op zoek naar de waarheid in dit vraagstuk. om bewustzijn. Bij onderhandelingen over bedrijfsgebouwen gaat het altijd over de huur. Servicekosten horen er nou eenmaal bij. Terwijl die in de exploitatie een groot verschil kunnen maken. Door de stijgende energiekosten zal het belang van servicekosten toenemen. Energiezuinige gebouwen krijgen een concurrentievoordeel. Het beleid van VROM In haar Beleidsprogramma geeft het nieuwe kabinet-balkenende aan dat het streeft naar twee procent energiebesparing per jaar en dertig procent minder broeikasgassen. Nieuwe woningen en gebouwen moeten klimaatneutraal zijn. Milieuvriendelijke producten en diensten worden aantrekkelijk gemaakt door groenere belastingen. Minister Cramer (Ruimte en Milieu) wil nog dit jaar een Duurzaamheidakkoord met het bedrijfsleven (waaronder de bouwwereld) sluiten met afspraken over CO 2 -reductie, energiebesparing en duurzame energie. De minister wil de energieprestatie-eis voor nieuwe gebouwen aanscherpen en het energiegebruik in bestaande gebouwen aanpakken.

5 Gebouwen als energiebron Duurzaam duur? Door An Inconvenient Truth van Al Gore is voor de meest mensen het broeikasdrama echt concreet geworden, zegt Tammo Oegema, senior adviseur bij IMSA Amsterdam. Dat besef begint ook door te dringen in de bouwwereld. Klimaatverandering vraagt van makelaars een nieuwe blik op de functionaliteit van gebouwen. Er liggen grote kansen voor energiebesparing. IMSA is een adviesbureau voor duurzaamheid en innovatie. Het bureau kiest niet voor standaardoplossingen, maar voor creativiteit, durf en maatwerk. Hoger rendement Dertig tot veertig procent van alle energie wordt gebruikt in gebouwen. Negentig procent daarvan zit in woningen, de andere tien procent in kantoren, scholen en dat soort gebouwen. Energiebesparing in gebouwen kan dus heel wat opleveren. Een rekenvoorbeeld maakt dat duidelijk. De daken van alle bedrijfsruimten in Nederland hebben bij elkaar een oppervlakte van 250 miljoen vierkante meter, zegt Oegema. Als we op de helft daarvan zonnepanelen plaatsen, levert dat een hoeveelheid energie op waarmee we kunnen voorzien in de stroombehoefte van ongeveer 3,7 miljoen huishoudens. Dat is elf procent van de elektriciteitsbehoefte van heel Nederland! Uitvoering van dit idee voor zonnepanelen heeft een bijkomend effect voor de vastgoedsector. Gebouwen worden een energiebron, stijgen daardoor in waarde en leveren dus een hoger rendement op, zegt Oegema. Energiebewust en duurzaam bouwen is een goede zaak. Maar dat vraagt vaak wel om een behoorlijke investering. Schrikt dat opdrachtgevers en beleggers niet af? Natuurlijk speelt geld een belangrijke rol bij de ontwikkeling van projecten, laat Jan-Hein Tiedema van OVG Projectontwikkeling in Rotterdam weten. Maar er zijn voldoende slimme technieken voor energiebesparing, die ervoor zorgen dat je de investeringen gedurende de exploitatie meer dan volledig terugverdient. Niet duurder OVG Projectontwikkeling stimuleert het gebruik van milieuvriendelijke en duurzame materialen in de gebouwen die het ontwikkelt. Van haar opdrachtgevers hoort OVG vaak dat die graag duurzaam willen ontwikkelen, maar dat de aandeelhouders niet akkoord gaan als een duurzame oplossing duurder is dan andere oplossingen. Bij onze duurzame ontwikkelingen gaan we ervan uit dat de eindgebruiker voor de totale huisvestingskosten niet meer gaat betalen dan dat hij nu doet, zegt Tiedema. We maken dat mogelijk door het toepassen van slimme technieken en nieuwe economische modellen. We merken overigens dat beleggers steeds vaker bereid zijn om meer te betalen voor duurzame toepassingen. Duurzaamheid zien zij als een meerwaarde. Bedrijven kunnen het zich steeds minder permitteren om geen duurzaam imago te hebben. Ook bouwers en ontwikkelaars moeten hierin volgen. Essent werkt graag mee Steeds meer organisaties wachten niet meer op de nationale overheid, maar nemen zelf initiatieven om te komen tot CO2-reductie. Dat vertelt Eric Jordans, manager Marketing & Sales Energiediensten van Essent. Zo stond een paar weken geleden in het Financieele Dagblad, dat New York, Los Angeles, Londen, Rotterdam en een groot aantal andere wereldsteden samen programma s maken voor energiebesparing. Ook de gezamenlijke energiebedrijven kwamen onlangs met een Nationaal Energiereductie Plan. Daarbij zoeken wij samenwerking met de overheid, maar zien we tegelijk dat er een markt gaat ontstaan voor energiebesparing en de financiering daarvan. Dat zal denk ik kunnen zorgen voor enorme investeringen en werkgelegenheid. Meer lokale energieproductie Essent is blij met initiatieven vanuit de vastgoedsector voor energiebesparing. Zoals het idee om zonnepanelen te plaatsen op daken van bedrijfshallen. Vanuit ons bedrijfsonderdeel Energiediensten werken wij daar graag aan mee. Wij verwachten dat de komende tijd de lokale, objectgebonden productie van energie gaat toenemen. De energie die dergelijke producenten niet zelf gebruiken, kunnen zij niet opslaan. Maar zij kunnen die tegen vergoeding wel terugleveren aan de energieleveranciers. Jordans ziet wel een probleem bij zakelijk onroerend goed. De eigenaar moet investeren in energiebesparende maatregelen, maar profiteert daar niet zelf van. Dat is namelijk de huurder. Maar als het pand door die maatregelen energiezuiniger is geworden, zou de eigenaar daarvoor een hogere huur moeten kunnen vragen. Zo verdient hij zijn investering toch terug. Omdat de energiekosten voor de huurder omlaag gaan, blijven zijn totale lasten gelijk. EPBD biedt kansen Volgens Jordans biedt het EPBD, de nieuwe Europese richtlijn voor energieprestaties van gebouwen, mooie kansen voor de makelaardij. Een onderdeel van die richtlijn is het energielabel dat in beeld brengt wat de energieprestatie van een pand is en welke maatregelen genomen kunnen worden om die prestatie te verbeteren. De makelaar is dé partij om te bemiddelen in dienstverlening op dat gebied aan zowel vertrekkende als komende eigenaren of huurders van gebouwen. Eric Jordans (Essent): Het EPBD biedt mooie kansen voor de makelaardij (foto: CastelMedia)

6 Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus AE Amersfoort t +31 (0) f +31 (0) dynamis@dynamis.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat Postbus AR Heerlen t +31 (0) f +31 (0) info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard) Boelens Jorritsma Vechtstraat 31 Postbus AX Groningen t +31 (0) f +31 (0) info@boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden) Boer Hartog Hooft Buitenveldertselaan 5 Postbus AD Amsterdam t +31 (0) f +31 (0) bhh@bhh.nl (ook in Almere en Hoofddorp) Bramer Burg. van Royensingel 18 Postbus BA Zwolle t +31 (0) f +31 (0) info@bramer.biz Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0) f +31 (0) bog@frisiamakelaars.nl Hol & Molenbeek Museumlaan 7 Postbus DG Utrecht t +31 (0) f +31 (0) museumlaan@holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort) Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus DA Rotterdam t +31 (0) f +31 (0) info@ooms.com (ook in Dordrecht) Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus GB Apeldoorn t +31 (0) f +31 (0) info@rodenburg.nl (ook in Deventer) Snelder Zijlstra Hoedemakerplein 1 Postbus CA Enschede t +31 (0) f +31 (0) bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus BA Nijmegen t +31 (0) f +31 (0) info@s-t.nl (ook in Arnhem) Verschuuren & Schreppers Kennedyplein 230 Postbus LS Eindhoven t +31 (0) f +31 (0) info@verschuuren-schreppers.nl