Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen"

Transcriptie

1 Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen Een kwalitatieve casestudy naar de mogelijkheid om bovenwettige duurzaamheid te implementeren in belegger huurwoningen, rekening houdend met de rendementseisen van woningbeleggers. Master Thesis MSRE Edwin van Leeuwen Amsterdam School of Real Estate April 2012

2 We can t solve problems bij using the same kind of thinking we used when we created them. - Albert Einstein II

3 Extra duurzame maatregelen in belegger huurwoningen Een kwalitatieve casestudy naar de mogelijkheid om bovenwettige duurzaamheid te implementeren in belegger huurwoningen, rekening houdend met de rendementseisen van woningbeleggers. Auteur : Edwin van Leeuwen Studentnummer : 5077 Opleiding Profiel : Amsterdam School of Real Estate MSRE : Projectontwikkeling Begeleider en 1 e lezer : prof. dr. E.F. Nozeman 2 e lezer : drs. A. Marquard Begeleider Amvest : ing. M. Schaap Plaats : Zoetermeer Datum : April 2012 III

4 Voorwoord Met de afronding van deze thesis rond ik tevens mijn MSRE-opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate af. Een opleiding die ik ben begonnen om meer inzicht te krijgen in de verschillende aspecten van vastgoedontwikkeling. De opleiding heeft mij deze inzichten gegeven dank zij de professionele docenten die aan deze opleiding zijn verbonden. Door de brede ervaring van de verschillende docenten weten zij de theorie te vertalen naar praktische voorbeelden welke je, in mijn geval als vastgoedontwikkelaar, regelmatig tegenkomt. Tijdens mijn werk als vastgoedontwikkelaar bij een ontwikkelende belegger loop ik regelmatig tegen het begrip duurzaamheid aan. Op een bepaald moment werd in een project de WKO-installatie geschrapt vanwege de daaraan verbonden kosten. Toen ontstond voor mij het onderwerp voor deze thesis. Het schrijven van deze thesis was geen sinecure. Hier liggen meerdere oorzaken aan ten grondslag. Uiteindelijk heeft de motivatie er toe geleid dat ik deze thesis toch af heb kunnen ronden. Ik hoop daarmee een bescheiden bijdrage te kunnen leveren aan de duurzaamheidsopgave waar de vastgoedmarkt mee te maken heeft. Mijn volgende uitdaging ligt in de implementatie van de onderzoeksresultaten in de praktijk. De totstandkoming van deze thesis was niet gelukt zonder de hulp van een aantal personen die ik hierbij wil bedanken. Een aantal daarvan wil ik persoonlijk noemen. Allereerst mijn begeleider Ed Nozeman. Hij wist mij telkens te motiveren tijdens onze gesprekken en door de opbouwende kritiek op ingeleverd werk. Daarnaast mijn collega Michiel Schaap. Hij voorzag mij van nuttige informatie die met name voor het empirische deel van dit onderzoek van groot belang was. Ook alle personen die hebben meegewerkt aan de interviews wil ik nogmaals bedanken voor hun tijd en informatie. Astrid wil ik graag bedanken voor haar redactionele opmerkingen. Een woord van dank aan mijn werkgever Amvest mag natuurlijk niet ontbreken. Amvest heeft mij de ruimte en de middelen gegeven om deze opleiding te kunnen volgen. Daarvoor ben ik het bedrijf erg dankbaar. Een aparte vermelding verdienen Caroline, Luna, Noa en Fabian die mij de ruimte hebben gegeven deze studie te volgen. Ik heb bewondering voor het begrip dat zij telkenmale op hebben kunnen brengen. Zeker op de momenten waarop ik moest kiezen voor mijn studie in plaats van ons gezin. Na afronding van deze thesis ga ik daar verandering in brengen! Edwin van Leeuwen Zoetermeer, april 2012 IV

5 Managementsamenvatting Het begrip duurzaamheid is zeer veel omvattend. Hiertoe behoren onder andere energiezuinigheid, maatschappelijk verantwoord ondernemen en spaarzaam gebruik van grondstoffen (opsomming niet uitputtend). Dit onderzoek beperkt zich tot duurzame toepassingen die toezien op een reductie van het gebouwgebonden energieverbruik. Daar waar in dit onderzoek de term duurzaamheid wordt gebruikt, worden duurzame energiebesparende maatregelen bedoelt. Het begrip duurzaamheid is bij woningbeleggers niet meer weg te denken uit hun vastgoedportefeuille. Bij nieuw te ontwikkelen woningen heeft de overheid bepaald dat deze aan een bepaalde EPC-norm (energieprestatie norm) moeten voldoen. Maar zijn beleggers bereid om verder te gaan dan de wettelijke norm. De hoofdonderzoeksvraag die in dit onderzoek centraal staat luidt dan ook: Waarom geschiedt de implementatie van bovenwettelijke duurzaamheid in nieuwbouwwoningen door beleggers tot nu toe op incidentele basis en is dit in onvoldoende mate onderdeel van de beleggingsstrategie. Om tot een beantwoording van de centrale vraag te komen is dit kwalitatieve onderzoek opgezet volgens onderstaand conceptueel schema. Figuur 1 Conceptueel schema Duurzaamheid Opbrengsten duurzame investeringen Rendement Investeringskosten belegger Marktwaardering Optimalisatie rendement Implementatie duurzaamheid door beleggers Bron: eigen bewerking Duurzaamheidsbeleid bij beleggers Het is sterk afhankelijk van het type belegger hoe deze omgaat met de implementatie van bovenwettelijke duurzame maatregelen. Onderzoek heeft aangetoond dat veel beleggers in meer- of mindere mate een duurzaamheidsbeleid hebben. Er zijn echter wel onderlinge verschillen tot welk niveau beleggers duurzaamheid hebben geïncorporeerd in hun bedrijfsvoering. Uit empirisch onderzoek zijn hierbij een aantal opvallende waarnemingen naar voren gekomen. Met name de grote institutionele beleggers die mede afhankelijk zijn van externe aandeelhouders hebben een uitgebreid duurzaamheidsbeleid, vaak onderdeel uitmakend van een corporate MVO-beleid. De relatief kleine beleggers, uitgedrukt in woningaantallen, zijn hierin minder uitgesproken. Mogelijk is dit ook de oorzaak van het verschil tussen de energielabeling van de onderlinge woningfondsen. Bij beleggers met grote woningaantallen heeft meer dan 60% van de woningportefeuille een A-, B-, of C-label. Bij de portefeuilles van de middelgrote beleggers V

6 is dit gemiddeld een D-label. Wel geeft de laatste groep beleggers aan momenteel plannen in voorbereiding te hebben om de portefeuille verder te verduurzamen met als doel een beter energielabel voor de portefeuille. Extra duurzame toepassingen Als het gaat om de toepassing van bovenwettelijke maatregelen is het beeld verdeeld. Dit onderzoek toont aan dat meer dan 50% van de beleggers niet meer dan de wettelijke norm aan duurzame maatregelen investeert als het gaat om nieuw ontwikkeld vastgoed. Een zeer beperkt aantal beleggers hebben die bereidheid wel. Belangrijke overweging van die laatste partijen is de druk vanuit de externe aandeelhouders. Aandeelhouders hebben een ruime keus als het gaat om investeren in woningfondsen en zijn daardoor kritisch, onder andere op het aspect duurzaamheid. Dat bovenwettelijke maatregelen wel degelijk interessant voor de belegger kunnen zijn is tijdens dit onderzoek door tenminste een belegger aangetoond. Deze belegger wil op korte termijn gaan beginnen met de implementatie van bovenwettelijke maatregelen. Uit verschillende rekenexercities blijkt dat de investeringkosten rond het 7 e jaar terugverdiend zijn waarna een verdienmodel ontstaat voor de belegger. Over de totale exploitatieperiode is een IRR van 7,4% te verwachten. Om dit te bereiken zal wel de huurder overtuigd moeten worden van de maatregel. Tot nu toe blijven beleggers achter in de communicatie rond duurzaamheid en de voordelen die er voor de huurder zijn. Aanleidingen voor extra duurzame energiezuinige toepassingen Beleggers hanteren voor nieuw te ontwikkelen vastgoed de norm zoals deze is opgelegd door de overheid. Deze norm wordt uitgedrukt in de zogenaamde EPC-norm en is momenteel vastgesteld op 0,6. In 2015 zal een verdere aanscherping plaatsvinden naar 0,4 met als doel om vanaf 2020 een EPC-norm van 0,0 te hanteren. Beleggers zijn over het algemeen niet bereid een strengere EPC-norm te hanteren dan de regelgeving voorschrijft. De volgende aanleidingen worden genoemd om daar in bepaalde gevallen vanaf te wijken: De gemeente die in bepaalde projecten een strengere norm verlangt dan vanuit de centrale overheid is voorgeschreven. Vaak worden hier dan in het grondbeleid afspraken met de belegger gemaakt om de extra investeringskosten voor verduurzaming te verdisconteren. Vanuit een corporate beleid om al het vastgoed aan een bepaalde norm te laten voldoen, in de meeste gevallen vanwege een beleid jegens aandeelhouders. Er is geen beleid met betrekking tot de verrekening van de extra investeringskosten die hiermee zijn gemoeid. Op experimentele basis om zodoende lering te trekken uit ervaringen en deze bij toekomstige projecten al dan niet toe te passen. De maatregelen die hierbij worden toegepast hebben vaak een laag risicoprofiel zonder expliciete verrekeningsmogelijkheden. Woningen die op dit moment volgens de geldende EPC-norm worden gebouwd zijn naar de huidige maatstaven zeer energiezuinig. Echter aan het eind van de exploitatieperiode, na circa 10 tot 15 jaar, zullen de woningen niet meer voldoen aan de dan geldende EPC-norm voor nieuwbouwwoningen. Aangezien het energielabel vanaf 1 januari 2013 verplicht gesteld wordt bij elke woningtransactie ligt het in de lijn der verwachting dat deze zwaarder mee gaat wegen bij de waardering van een woning. Dit pleit er voor dat beleggers nu al meer doen dan de geldende EPC-norm te hanteren om later bij verkoop een hogere verkoopwaarde te kunnen realiseren. VI

7 Communicatie met huurders Om als belegger aan het begin van de exploitatieperiode al te profiteren van de voordelen van duurzaam vastgoed zal meer ingezet moeten worden op een duidelijke communicatie richting de huurder. Door inzichtelijk te maken wat de financiële voordelen voor de huurder zijn kunnen de te verhuren woningen zich onderscheiden van vergelijkbare, minder duurzame, woningen. Dit geldt ook als het gaat om extra duurzame maatregelen. Er zijn inmiddels toepassingen beschikbaar die een relatief korte terugverdientijd kennen (circa 7 jaar) terwijl er voor de huurder ook een mogelijk verdienmodel is. Om de huurder hierin mee te krijgen zijn een goede communicatie en heldere garanties jegens de huurder noodzakelijk. Naast de winst die op de toepassing gemaakt kan worden verhoogt een dergelijke toepassing ook de duurzaamheid van het object wat de belegger ten gunste valt aan het eind van de exploitatieperiode. Het vergt echter wel een hoge mate van ondernemerschap van de belegger om de huurder mee te krijgen de vastgoedportefeuille te verduurzamen. VII

8 Inhoud Managementsamenvatting... V 1 Inleiding Aanleiding Probleem-, doel- en vraagstelling Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Relevantie van het onderzoek Maatschappelijke relevantie Theoretische relevantie Afbakening Onderzoeksmethode en aanpak Conceptueel model Leeswijzer Duurzaamheid Inleiding Wat verstaan we onder duurzaam bouwen Definitie van duurzaam bouwen Geschiedenis van duurzaam bouwen in Nederland Waarom duurzaam bouwen? Meetmethoden voor duurzaam bouwen EPG Energielabel Effect van het energielabel Relatie tussen EPC en Energielabel Kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen Regelgeving voor duurzaamheid Rol van de overheid Conclusie Beleggers in woningvastgoed Inleiding VIII

9 3.2 Wat verstaan we onder institutionele beleggers? De rendementscriteria van institutionele beleggers Duurzaamheid in taxaties Institutionele beleggers en duurzaamheid Conclusie Consumenten en duurzaamheid Inleiding Wat verstaan consumenten onder duurzaamheid Verwachting van een duurzame woning Duurzaamheid in projectcommunicatie Betalingsbereidheid consumenten Woonlastenwaarborg Conclusie Hypothesen Inleiding Hypothesen Empirische toetsing van de hypothesen Inleiding De onderzoekspopulatie Representativiteit en verantwoording Betrouwbaarheid van de respondenten Duurzaamheid in corporate communicatie Verantwoording vragenlijst Toetsing hypothesen Conclusie Conclusies en aanbevelingen Inleiding Centrale vraag Aanbevelingen voor institutionele beleggers Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Reflectie Literatuurlijst Bijlage 1: Vragenlijst empirisch onderzoek. Bijlage 2: Overzicht van geïnterviewde organisaties IX

10 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Smeltende poolkappen, een stijgende zeespiegel, klimaatverandering en uitgeputte bronnen van fossiele brandstoffen. Het zijn allemaal berichten die regelmatig in de media komen. Ze zijn allemaal gerelateerd aan de uitstoot van CO2. Dat we met z n allen (te) veel CO2 uitstoten behoeft inmiddels geen uitleg meer. Wat de gevolgen daarvan kunnen zijn, wordt ook regelmatig onder de aandacht gebracht. Onder andere tijdens de wereldtournee van Al Gore met zijn film en boek Een ongemakkelijke waarheid. Om de uitstoot van CO2 te reduceren kan de mens twee dingen doen. Enerzijds kan men op zoek gaan naar alternatieven voor milieuschadelijke brandstoffen (lees: de toepassing van duurzame energie), anderzijds kan men het gebruik van energie reduceren door middel van energiebesparende maatregelen te nemen. De afgelopen jaren zijn diverse initiatieven ontwikkeld voor CO2 reductie in de gebouwde omgeving. Na een lange proefperiode met veel technologische ontwikkelingen is de markt inmiddels goed in staat te voldoen aan de huidige wetgeving op het gebied van duurzaamheid. Naast het voldoen aan wetgeving komt de implementatie van bovenwettelijke maatregelen helaas maar weinig plaats. Deze conclusie is voorafgaand aan dit onderzoek getrokken op basis van eigen waarneming als vastgoedontwikkelaar bij een institutionele belegger. Aangezien de gebouwde omgeving voor circa 30% verantwoordelijk is voor alle CO2 uitstoot en voor circa 40% voor alle energieverbruik, is verduurzaming van de vastgoedsector van belang. Die verduurzaming is ook in gang gezet, onder meer door het aanscherpen van de energieprestatienorm voor gebouwen. Die verduurzaming lijkt echter achter te blijven bij de doelstellingen die overheden overeen zijn gekomen in de diverse duurzaamheidsakkoorden met private partijen. Mogelijk vindt dit plaats doordat duurzaamheid nu nog te weinig onderdeel uitmaakt van de beleggingsstrategie van Vastgoedfondsen, zoals blijkt uit onderzoek van de Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (bron: VBDO, Vastgoedfondsen en duurzaamheidsverslaglegging, januari 2010). De afgelopen jaren is veel geschreven over duurzaamheid en duurzaam vastgoed. In de periode voor de economische crisis van 2008 raakte het begrip duurzaam vastgoed steeds meer ingeburgerd. Met name in de kantorenmarkt zijn al belangrijke stappen gezet met als doel de energielasten te verminderen. Hierdoor kan men aantrekkelijker zijn voor potentiële huurders. Eerder uitgevoerde onderzoeken hebben de kantorenmarkt dan ook vaak als uitgangspunt genomen, zeker daar waar het gaat om onderzoek naar het rendement van duurzame investeringen. Hier lijkt echter nog een inhaalslag te maken voor de woningmarkt van vrije sector huurwoningen. 1.2 Probleem-, doel- en vraagstelling Vanuit verschillende kanten bestaat een maatschappelijke druk om het gebruik van fossiele brandstoffen te beperken en de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Vanuit de overheid zijn er een aantal maatregelen genomen die dit moeten bewerkstelligen. Voor nieuwbouwwoningen is een EPC-norm (Energie Prestatie Coëfficiënt norm) opgenomen in het Bouwbesluit die de komende jaren verder wordt aangescherpt. Nieuw te bouwen woningen moeten hier bij de bouwvergunningaanvraag aan voldoen. Daarbij is het sinds 1 januari 2008 voor woningen die ouder zijn dan tien jaar verplicht om bij verhuur of verkoop van de woning een energielabel te kunnen overleggen. Een huurder of koper van zo n woning kan zich daarmee een beeld vormen over de energiezuinigheid van de woning ten opzichte van andere woningen van het 1

11 zelfde type. Het label zegt daarmee iets over het energieverbruik van die woning, met name over de stookkosten (bron: energielabel.nl). Vanwege de verwachte stijging van de energieprijzen betekent dit dat woningen met een slechter energielabel relatief hogere energiekosten met zich mee zullen brengen. Afhankelijk van de hoogte van de energiekosten kan dit in theorie van invloed zijn op de verhuur- of verkoopbaarheid van woningen met een slecht energielabel. Daarmee is verduurzaming van vastgoed niet alleen een maatschappelijke noodzaak, maar in de toekomst waarschijnlijk ook een economische noodzaak. De kosten voor elektra zijn sinds 2003 jaarlijks met gemiddeld 4,85% gestegen (bron: cbs.nl). Aangezien de algemene verwachting is dat de energieprijzen de komende jaren nog verder zullen stijgen lijkt een verduurzaming van het vastgoed noodzakelijk, wil de belegger voorkomen dat hij op termijn met een incourante portefeuille blijft zitten. Dit onderzoek richt zich in hoofdzaak op de implementatie van bovenwettelijke duurzame investeringen door Nederlandse woningbeleggers. Daarnaast op de verschillende aspecten waarmee de woningbelegger te maken krijgt bij het uitvoeren van deze investeringen. Om hier een uitspraak over te kunnen doen wordt tevens de status quo opgemaakt hoe institutionele woningbeleggers anno 2012 duurzaamheid in hun bedrijfsvoering hebben geïmplementeerd Probleemstelling Ondanks de verwachte invloed op de toekomstige waardeontwikkeling van woningen(portefeuilles) lijkt het erop, dat bovenwettelijke duurzame maatregelen tot nu toe slechts incidenteel worden toegepast. Voor dit onderzoek is daarom de volgende centrale vraag geformuleerd: Waarom geschiedt de implementatie van bovenwettelijk duurzaamheid in nieuwbouwwoningen door beleggers tot nu toe op incidentele basis en is dit in onvoldoende mate onderdeel van de beleggingsstrategie? Doelstelling Een aantal partijen is verantwoordelijk voor het toepassen van duurzame toepassingen in huurwoningen. Het begint bij de overheid, die op bestuurlijk niveau duurzaamheidsconvenanten afsluit en daaruit voortvloeiende CO2 reducties en energiebesparingen moet behalen. Voor de gebouwde omgeving betekent dit onder andere dat nieuw te bouwen woningen aan een duurzaamheidsnorm moeten voldoen. Deze norm wordt ondermeer opgelegd via het Bouwbesluit (de EPC norm). De institutionele belegger, die in dit onderzoek als opdrachtgever wordt beschouwd, bepaalt vervolgens of de opgelegde norm als ondergrens wordt toegepast, of dat hier in positieve zin van wordt afgeweken door zelf een zwaardere norm te hanteren. Het toepassen van extra duurzame toepassingen heeft echter een hogere investering tot gevolg. De verwachting is dat de belegger deze investering terug wil zien in het rendement van het vastgoed, in dit onderzoek de woning. Dit kan enerzijds via het direct rendement (de huuropbrengst) of anderzijds via het indirect rendement (door een betere herwaardering). Onderhavig onderzoek moet een antwoord geven op de vraag of en hoe die extra investeringkosten voor bovenwettelijke duurzaamheid te verantwoorden zijn. De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in welke mate beleggers investeren in duurzame maatregelen in nieuwbouw vrije sector huurwoningen en of zij bereid zijn een zwaardere norm te hanteren dan de gestelde eisen van de overheid. 2

12 1.2.3 Vraagstelling Om antwoord te kunnen geven op de centrale vraag en de doelstelling van dit onderzoek te kunnen bereiken, wordt in dit onderzoek een aantal deelvragen behandeld volgens een afdalend abstractieniveau. In het eerste deel van dit onderzoek is door middel van literatuuronderzoek gezocht naar een antwoord op de deelvragen. Daar waar de deelvragen niet volledig kunnen worden beantwoord, volgt een verwijzing naar het empirisch deel van dit onderzoek Deelvragen Hierna volgen de deelvragen die in dit onderzoek worden behandeld. Voorafgaand aan elke deelvraag is een korte aanleiding gegeven die leidt tot de formulering van de betreffende deelvraag. Duurzaamheid is een ruim begrip en wordt tegenwoordig veel gebruikt om een bepaalde vorm van kwaliteit aan te duiden. Maar wat betekent duurzaamheid met betrekking tot vastgoed, waar komt het vandaan en wat kan of moet een vastgoedbelegger met duurzaamheid. Wat betekent duurzaam bouwen voor institutionele beleggers van vrije sector huurwoningen. Duurzame investeringen zijn onder te verdelen in twee categorieen, te weten 1) de investeringen die nodig zijn om te voldoen aan de wettelijke norm, zoals bijvoorbeeld vastgelegd in het Bouwbesluit, en 2) de investeringen die te maken hebben met de bovenwettelijke maatregelen. Deze laatste categorie is per partij individueel in te vullen en zal onder andere afhankelijk zijn van het bedrijfsprofiel en de doelstellingen van het bedrijf. Wat is de duurzaamheidsnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen en wat kunnen beleggers meer doen dan de norm. Duurzame woningen verbruiken minder energie, hetgeen tot lagere energiekosten leidt. Het verduurzamen van de woning (investeringslasten) komt echter voor rekening van de verhuurder, terwijl de lagere energiekosten toevallen aan de huurder. Door de lagere energiekosten heeft de huurder lagere woonlasten. In dit onderzoek wordt getracht de kosten en baten van duurzaamheid in beeld te brengen. Kunnen de financiële effecten van duurzaamheid (saldo gebruikelijke versus lagere energiekosten) verdisconteerd worden in de opbrengsten van de huurwoning? Aansluitend hierop moet in beeld worden gebracht wat de alternatieven zijn om (een deel van) het energiekostenvoordeel bij de belegger terecht te laten komen. Hiermee heeft de belegger een onderbouwing voor de extra kosten die duurzame maatregelen met zich meebrengen. Biedt een woonlastenwaarborg de mogelijkheid om de investeringskosten van duurzame maatregelen te dekken? In dit onderzoek worden twee belanghebbenden onderscheiden. De institutionele belegger en de huurder. De belangen van beide partijen dienen in beeld te worden gebracht. Wat zijn de belangen van de verschillende actoren bij een duurzame huurwoning? Beleggers investeren tot nu toe te weinig in bovenwettelijke duurzaamheid (aanname). Men vindt de technieken nog te onbetrouwbaar, hetgeen veroorzaakt wordt door een aantal ervaringen uit het verleden. Het ontbreekt beleggers aan inzicht in de wijze van implementatie van 3

13 duurzame maatregelen. Aangezien de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid heel snel gaan, ontstaat er een steeds breder pakket aan maatregelen om toe te passen. Wat zijn de mogelijkheden en kosten van duurzame maatregelen? Verondersteld wordt dat beleggers desondanks proberen steeds meer te investeren in duurzaamheid, zij het op kleine schaal. In dit onderzoek wordt geprobeerd in kaart te brengen welke duurzame investeringen tot nu toe zijn gedaan door institutionele beleggers en wat daar tot nu toe de resultaten van zijn. Vanuit deze gegevens kan lering worden getrokken wat er tot nu toe goed en/of fout is gegaan bij het doen van duurzame investeringen. Welke investeringen zijn tot nu toe gedaan door institutionele beleggers en wat zijn daarvan de resultaten (rendement)? Een belangrijk onderdeel van het rendement van een woning bestaat uit de waardering. Deze waardering wordt bepaald door een taxateur. Om de waarde van een duurzame maatregel mee te nemen in de taxatie, moet deze wel bekend zijn bij de taxateur. Vervolgens is het de vraag wat de taxateur hier mee doet. Het toekennen van een hogere waardering aan een duurzame maatregel, dan wel het hoger taxeren van een duurzame woning, kan van invloed zijn op de investeringsmogelijkheden in duurzaamheid. In welke mate worden duurzame maatregelen gewaardeerd bij een taxatie? 1.3 Relevantie van het onderzoek Maatschappelijke relevantie De maatschappelijke relevantie van dit onderzoek is gelegen in het feit dat de gebouwde omgeving voor 41% verantwoordelijk is voor het totale energieverbruik in Nederland (bron: website januari 2012 geraadpleegd). Door het verbruik in deze sector aan te pakken, wordt een belangrijke reductie behaald. Doordat de woningmarkt sinds de vastgoedcrisis vraag gestuurd is zullen aanbieders van huurwoningen mee moeten gaan in de algemene beweging van verduurzaming. Hierbij zal wel een balans gevonden moeten worden tussen de investering en het rendement van de woning. Bij duurzaamheid in de gebouwde omgeving gaat het niet alleen om direct zichtbare duurzame maatregelen, maar dient ook rekening te worden gehouden met de economische levensduur, de terugverdientijd en de technische levensduur Theoretische relevantie De theoretische relevantie is gelegen in het feit dat, vanuit de beschikbare literatuur, tot op heden geen onderzoek is gedaan naar het rendement op duurzame investeringen in beleggershuurwoningen. Institutionele beleggers blijven hierdoor met de vraag zitten wat de terugverdientijd is van een duurzame investering, met als mogelijk gevolg dat duurzame investeringen uitblijven. Desondanks wordt de wetgeving omtrent duurzaamheid steeds verder aangescherpt (bijvoorbeeld de aangescherpte EPC-norm voor nieuw te bouwen woningen). De noodzaak om duurzaam te investeren groeit hiermee. In het verleden zijn veel onderzoeken gedaan naar het rendement op duurzame investeringen in kantoren. Er is echter een groot verschil tussen de woning- en kantorenmarkt. Er zijn steeds meer huurders van commercieel onroerend goed, waarbij duurzaamheid onderdeel uitmaakt van de bedrijfsfilosofie. Die duurzaamheid willen ze ook tot uiting laten komen in de huisvesting, waardoor steeds meer bedrijven kiezen voor een groen kantoorpand. Kantoorbeleggers lopen hierdoor voorop in de verduurzaming van het vastgoed. 4

14 Er zijn ook voorbeelden van kantoorhuurcontracten bekend waar een langere contractperiode is overeengekomen, bijvoorbeeld 10 jaar. Door de zekerheid van het 10-jarig huurcontract is de gebouweigenaar in staat om extra in duurzaamheid te investeren, vanwege de inkomstengarantie voor een langere termijn. Bij vrije sector huurwoningen daarentegen is de minimale huurperiode in de meeste gevallen één jaar, waarna de huur elke maand opgezegd kan worden. Uit onderzoek van Booijink (RUG, 2011) blijkt dat huurders van vrije sector huurwoningen ook wel positief staan tegenover duurzaamheid. Ze zijn echter in veel mindere mate bereid hier voor te betalen. 1.4 Afbakening Het beoogde eindproduct van dit onderzoek is een advies aan institutionele beleggers of zij op een rendabele manier extra duurzame maatregelen kunnen implementeren, en zo ja op welke manier. Een belangrijke afbakening in deze scriptie is dat het onderzoek zich alleen richt op de verduurzaming van nieuwbouw vrije sector huurwoningen. Een andere belangrijke beperking in deze scriptie is de theoretische benadering. Er zal geen onderzoek worden gedaan naar de verschillende technieken om te komen tot een bepaalde mate van duurzaamheid. Daar waar technische maatregelen in dit onderzoek worden besproken, is vooraf onderzocht of de betreffende methode is beproefd en goed is bevonden. Het begrip duurzaamheid is in dit onderzoek beperkt tot energiezuinigheid. Het begrip duurzaamheid is echter veel meer omvattend. Hiertoe behoren onder andere begrippen als verantwoord ondernemen, recyclebaar en spaarzaam gebruik van grondstoffen (opsomming niet uitputtend). Ondanks het belang van elk van deze begrippen vallen deze buiten de scope van dit onderzoek. 1.5 Onderzoeksmethode en aanpak Om de centrale vraag en de daaraan voorafgaande deelvragen te kunnen beantwoorden, is eerst een uitgebreide literatuurstudie verricht. De geraadpleegde literatuur bestaat uit wetenschappelijke literatuur, eerder uitgevoerde studies, artikelen en websites die betrekking hebben op duurzaamheid en vastgoed. De literatuurstudie vormt het theoretisch kader. Vanuit het theoretisch kader volgen een aantal hypothesen. De hypothesen zijn beweringen die als het ware het sluitstuk van de theorie vormen. De hypothesen zijn vervolgens getoetst in het empirisch onderzoek. De empirie bestaat uit interviews onder diverse Nederlandse institutionele woningbeleggers die daarmee de centrale onderzoekseenheid vormen. Dit onderzoek vormt daarmee een toetsend onderzoek, vooraf gegaan door een beschrijvend explorerend onderzoek. Het beschrijvend explorerend onderzoek vormt de theorie, waaruit een aantal hypothesen volgen. Deze hypothesen zijn door middel van empirisch onderzoek getoetst op hun geldigheid. Citaat: Een theorie is een geheel van proposities of beweringen over een deel van de werkelijkheid, die: logisch samenhangen en dus onderling niet strijdig zijn; zo zijn geformuleerd dat er minstens één empirisch toetsbare hypothese uit af te leiden is; inclusief een mechanisme dat het waarom van de bewering in de hypothese verklaart (Bron: D.B. Baarda en M.P.M. de Goede, Basisboek Methoden en Technieken, 2006). 5

15 1.6 Conceptueel model Zoals vermeld in de probleemstelling worden bovenwettelijke duurzame maatregelen tot nu toe slechts incidenteel door ontwikkelende beleggers toegepast en met kennelijk wisselende ervaringen. Doel van dit onderzoek is te bepalen of die extra duurzame maatregelen een positieve bijdrage kunnen leveren aan de rendementsontwikkeling van woningen. Dit kan er toe bijdragen dat beleggers de implementatie van duurzaamheid definitief opnemen in hun strategie. Onderstaand conceptueel schema (figuur 1.1) geeft de verbanden weer tussen duurzaamheid en het rendement van de woningbelegger. Figuur 1.1. Conceptueel schema Duurzaamheid Opbrengsten duurzame investeringen Rendement Investeringskosten belegger Marktwaardering Optimalisatie rendement Implementatie duurzaamheid door beleggers 1.7 Leeswijzer Hoofdstuk 1 In het eerste hoofdstuk van dit onderzoek is de aanleiding en het uiteindelijke doel van het onderzoek aangegeven. Tevens zijn de onderzoeksvragen en de gehanteerde methoden van onderzoek aangegeven. Hoofdstuk 2 In hoofdstuk 2 volgt het theoretisch kader. Het theoretisch kader vormt een samenvatting van het literatuuronderzoek dat voor dit onderzoek is uitgevoerd. De theorie heeft betrekking op het begrip duurzaamheid. Hierin worden naar aanleiding van de literatuurstudie de feiten met betrekking tot begripsvorming, geschiedenis, meetmethoden en regelgeving omtrent duurzaam bouwen aangegeven. Hoofdstuk 3 In hoofdstuk 3 wordt de relatie gelegd tussen duurzaamheid en institutionele beleggers. Eerst wordt de begripsvorming van een institutionele belegger beschreven. Vervolgens is, naar aanleiding van literatuurstudie, onderzoek gedaan naar de mate van de toepassingen van duurzaamheid door institutionele beleggers. Hoofdstuk 4 In dit hoofdstuk is het theoretisch onderzoek naar de consument omschreven. De consument wordt in dit onderzoek omschreven als huurder van een vrije sector huurwoning. Vanuit de literatuur wordt onderzoek gedaan naar de behoefte aan een duurzame huurwoning en de betalingsbereidheid voor een duurzame huurwoning. Tot slot wordt in dit hoofdstuk onderzocht of er andere modellen denkbaar zijn om de investeringskosten van bovenwettelijke maatregelen door te belasten aan de huurder. 6

16 Hoofdstuk 5 Vanuit het theoretisch kader volgt een aantal hypothesen. Deze hypothesen zijn vervolgens getoetst in het empirisch onderzoek. Het empirisch onderzoek bestaat uit interviews onder diverse institutionele woningbeleggers. Hoofdstuk 6 In hoofdstuk 6 is de verantwoording van het empirisch onderzoek omschreven. Vervolgens zijn de hypothesen getoetst door middel van de resultaten uit de interviews. Tot slot is bepaald of de hypothesen kunnen worden aangenomen of dienen te worden verworpen. Hoofdstuk 7 In het laatste hoofdstuk volgt een antwoord op de centrale vraag. Het onderzoek wordt afgesloten met aanbevelingen voor institutionele beleggers en aanbevelingen voor een vervolgonderzoek, afhankelijk van de conclusies die uit dit onderzoek kunnen worden getrokken. 7

17 2 Duurzaamheid 2.1 Inleiding Het begrip duurzaamheid is veelomvattend. Voor dit onderzoek is het derhalve noodzakelijk dat er een duidelijke afbakening wordt gegeven aan het begrip, zoals dat in dit onderzoek wordt toegepast. Om tot die afbakening te komen, is door middel van literatuurstudie onderzoek gedaan naar de definitie, de aanleiding en de gevolgen van duurzaam bouwen in Nederland. 2.2 Wat verstaan we onder duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is een breed begrip dat onder andere toeziet op een verbetering van de kwaliteit op de gebieden van leefbaarheid, flexibiliteit, gezondheid, comfort, veiligheid en rentabiliteit. Deze kernwaarden zijn te herleiden naar de aangescherpte eisen vanuit de overheid, de stijgende energieprijzen en de milieuproblemen rondom geluidshinder, fijnstof en vocht in relatie tot de gezondheid. Maar onder duurzaamheid wordt ook verstaan het beter georganiseerd bouwen. Door de bouw beter te organiseren, en daarmee de faalkosten te reduceren, heeft dit een positief effect op de kostprijs van een gebouw. Ook deze vorm van duurzaamheid heeft uiteindelijk een positief effect op het rendement. Samengevat gaat duurzaam bouwen in op het model People-Planet-Profit van John Elkington, ook wel genoemd de 3P s (zie figuur 2.1). Figuur 2.1. People-Planet-Profit People Planet Profit leefbaarheid materiaal voorzieningen comfort energie woonmilieus veiligheid water imago gezondheid lucht bereikbaarheid gemak geluid flexibiliteit betrokkenheid afval aanpasbaarheid Bron: John Elkington, boek Cannibals with Forks, 1998 (eigen bewerking) Dit model ziet toe op een evenredige harmonie tussen de mens, zijn omgeving en de winst. Indien aan een van deze elementen te veel aandacht wordt geschonken, zullen de andere elementen daaronder lijden. Dit model is voor dit onderzoek van belang vanwege de elementen die hierin worden benaderd. Dit zijn de institutionele belegger en de huurder (People), de duurzame investeringen (Planet) en het rendement van die duurzame investeringen (Profit). 2.3 Definitie van duurzaam bouwen Er bestaan veel uiteenlopende begripsvormingen over wat duurzaam bouwen inhoudt. Daarom is een afbakening voor dit onderzoek noodzakelijk. Hierna volgt een aantal definities (niet uitputtend). Duurzaam bouwen komt voort uit het begrip duurzame ontwikkeling. Dit begrip is door de Commissie Brundtland in 1986 gedefinieerd als: 'een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Deze brede opvatting die in meer voorziet dan alleen duurzaam bouwen, legt een relatie tussen de gevolgen nu en voor later. Op basis van de Brundtland-definitie van duurzame ontwikkeling (Commissie Brundtland, 1986), is de eerdere definitie van duurzaam bouwen aangepast: 'Duurzaam bouwen is het op een dusdanige manier bouwen dat nu aan de huidige 8

18 behoefte wordt voldaan zonder dat de mogelijkheden voor andere volkeren en toekomstige generaties worden verminderd' (bron: NOVEM, 2003, Slimme inrichting voor woonwijken). Deze definitie is veel breder dan de oude die zich beperkte tot de milieuaspecten van bouwen. Volgens Rakhorst die hier over schrijft in haar boek De winst van duurzaam bouwen (2008) behelst de definitie: Het streven dat met een zo slim mogelijk gebruik van grondoppervlak, grondstoffen en energiebronnen een zo maximaal mogelijk (materieel en immaterieel) rendement moet worden behaald voor eigenaren, gebruikers en voor de samenleving, de economie en het ecosysteem als geheel. Er is een duidelijke verbreding in de definitie van duurzaam bouwen zichtbaar. Dit is verklaarbaar door de ontwikkeling die duurzaam bouwen heeft doorgemaakt. Waar de verschillende definities in overeenkomen, zijn het gebruik in het heden en het verbruik in de toekomst, alsmede de koppeling tussen de gevolgen nu en voor later. Door nu rekening te houden met het toekomstige verbruik blijft het gebruik in de toekomst mogelijk. Het duurzaam bouwen van een woning komt in de praktijk neer op aandacht voor de volgende onderdelen: Zuinig met energie. Door een energie-efficiënt ontwerp te maken en gebruik te maken van energiebesparende apparatuur, wordt het energieverbruik van een woning gereduceerd. Door duurzame apparatuur toe te passen, wordt ook het verbruik van fossiele brandstoffen verminderd. Besparen watergebruik. Door het toepassen van waterbesparende apparatuur, zoals waterbesparende kranen, wordt de verspilling van (kostbaar) drinkwater gereduceerd. Ook het gebruik van bijvoorbeeld regenwater voor het doorspoelen van het toilet draagt bij aan het onnodig verbruik van drinkwater. Verantwoord materiaalgebruik. Door de bouwmaterialen van een woning bewust te kiezen, kan het milieu worden ontzien. Hierbij past bijvoorbeeld het gebruik van duurzame houtsoorten met een keurmerk (zoals FSC). Ook het gebruik van recyclebare materialen of juist gerecyclede materialen draagt bij aan een verantwoord materiaalgebruik. Maatschappelijk duurzaam. Een maatschappelijk duurzame woning is een woning waarbij aanpassingen relatief eenvoudig en goedkoop kunnen worden gerealiseerd. Zo kan een woning gemakkelijk aangepast worden op toekomstige ontwikkelingen en hoeft de bewoner niet direct te verhuizen als er veranderingen in de leefomstandigheden voordoen. Het doel hiervan is leegstand en/of sloop te voorkomen. De levensduur van de woning kan hierdoor worden verlengd. 9

19 Verschil energiezuinig en duurzaam Er is een duidelijk verschil tussen energiezuinig en duurzaam, terwijl deze begrippen nogal eens door elkaar worden gebruikt. Energiezuinig geeft een bepaalde mate van energieverbruik aan ten opzichte van een vergelijkbaar object. Hoe deze energiezuinigheid wordt bereikt zegt niets over de duurzaamheid. Zo kan een woning heel energiezuinig zijn gemaakt met milieubelastende materialen die geen energie verbruiken. Een woning is daarmee wel energiezuinig, maar niet duurzaam. Ook wanneer een energiezuinige maatregel veel onderhoud behoeft, is deze niet per definitie duurzaam. Dit onderzoek hanteert als uitgangspunt; energiezuinige duurzame toepassingen. 2.4 Geschiedenis van duurzaam bouwen in Nederland De oorsprong van duurzaam bouwen ligt bij de Club van Rome, die in 1972 met haar rapport The Limits to Growth kwam. Dit rapport legt een relatie tussen economische ontwikkeling en het milieu. Het rapport heeft er destijds voor gezorgd dat het onderwerp milieu onder de aandacht kwam. In 1973 volgt de eerste oliecrisis. Dit brengt de discussie omtrent de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen op gang. Door de oliecrisis ontstaat aandacht voor energiebesparing. Voor de woningbouw betekent dit dat voor het eerst isolatie-glas en muurisolatie worden toegepast, als gevolg van de eerste isolatie-eisen voor nieuwbouw. In 1989 verschijnt het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP). Hiermee introduceert de overheid een nationaal milieubeleid. In 1990 wordt aan het NMP de Nota Duurzaam Bouwen toegevoegd. Dit heeft tot gevolg dat er vanaf dat moment tot omstreeks 1995 veel wordt geëxperimenteerd met duurzaam bouwen, die voornamelijk bedoeld zijn als demonstratie projecten. In 1992 introduceert de overheid het Bouwbesluit. Hierin zijn prestatie-eisen voor een nieuw te bouwen bouwwerk opgenomen die onder andere toezien op energiezuinigheid. De eisen beperken zich op dat moment tot de isolatiewaarden, de verplichting tot het toepassen van dubbelglas in verwarmde ruimten en de It-waarde (isolatie index van een gebouw). Hierop volgt in 1995 de energieprestatie-eis. Dit betekent dat het voor nieuwbouwprojecten vanaf dat moment verplicht is om een energieprestatieberekening te overleggen. Deze berekeningsmethodiek, vastgesteld door de NEN (Nederlands Normalisatie Instituut), geeft aan wat de energieprestatiecoëfficiënt (EPC, oftewel de energieprestatie, zie figuur 2.3.) is van een gebouw. Die EPC is in de loop der jaren verder aangescherpt (zie figuur 2.2). Sinds 1 januari 2011 is deze aangescherpt van 0,8 naar 0,6 en de doelstelling is dat deze in 2015 verder wordt aangescherpt naar 0,4. Het uiteindelijke doel is om de EPC in 2020 op 0,0 te kunnen stellen. Dit betekent een energieneutrale woning. Energieneutraal betekent hierbij een situatie waarin een woning, over een heel jaar gemeten, niet meer gebouwgebonden energie uit het gas- en elektriciteitsnet betrekt dan er vanuit duurzame bronnen aan wordt toegevoegd. Het verbruik van huishoudelijke apparaten is in deze definitie buiten beschouwing gelaten. 10

20 Figuur 2.2. Ontwikkeling EPC-eis Bron Om die ontwikkeling naar een energie neutrale woning mogelijk te maken, is technologische ontwikkeling nodig. Hiervoor is in 1996 het Nationaal Pakket duurzaam bouwen geïntroduceerd door Stichting Bouwresearch. Dit pakket bevat een serie maatregelen en concepten om te komen tot een energiezuinige woning. Omstreeks 1996 verschijnen ook de eerste rekenmodellen die het mogelijk maken een integrale beoordeling van de milieukwaliteiten van een gebouw te bepalen. Voorbeelden van deze modellen zijn GPR Gebouw, Eco-Quantum en GreenCalc. Deze rekenmodellen zijn in de jaren daarna doorontwikkeld en momenteel nog steeds bruikbaar. In 2009 heeft de Dutch Green Building Council daar vervolgens de certificeringsmethode BREAAM.NL aan toegevoegd. Hiermee kan met behulp van een gecertificeerde methode een gebouw worden getoetst op duurzaamheid. In 1997 vindt de derde klimaatconferentie plaats waaruit het zogenaamde Kyoto-protocol voortvloeit. De doelstelling van dit protocol is de vermindering van CO2-uitstoot. Om dit te bereiken hebben Rijk, provincies en gemeenten in 2002 het klimaatconvenant getekend. Hierin hebben 250 van de 483 gemeenten afspraken gemaakt in het BANS-akkoord (Bestuursakkoord Nieuwe Stijl), waaronder een paragraaf betreffende klimaatverandering. In die paragraaf is vastgelegd dat provincies en gemeenten meer gaan doen aan de reductie van broeikasgassen. Voor de gebouwde omgeving betekent dit, afhankelijk van het gekozen ambitieniveau, een reductie van de uitstoot van CO2 van 5% tot 40% ten opzichte van het Bouwbesluit. Die reductie komt tot uiting in een lagere EPC. Omdat veel partijen nog steeds veel moeite hebben met het toepassen van duurzame concepten in de woningbouw, verschijnt in 2004 de Toolkit duurzame woningbouw. Deze toolkit, ontwikkeld door en voor projectontwikkelaars, bevat oplossingen waarmee met bepaalde methoden en kosten een bepaalde energieprestatie kan worden gerealiseerd. Vanaf dat moment is voor iedereen die de toolkit gebruikt inzichtelijk, dat het mogelijk is om tegen reële kosten een hoge energiebesparing te realiseren. De toolkit is, als gevolg van de sterke ontwikkeling op het gebied van duurzaam bouwen, inmiddels herschreven en verder uitgebreid. 11

21 In 2006 verschijnt tevens het boek An Inconvenient Truth van Al Gore. Door de publiciteit die dit boek, en de bijbehorende documentaire krijgen, komen energiebewustzijn en klimaatbewust zijn opnieuw stevig op de agenda bij onder andere de overheid en in de bouwkolom. In 2007 sluiten de overheid en bouwend Nederland het Lenteakkoord energiezuinige nieuwbouw. Het doel van dit akkoord is het terugbrengen van het energiegebruik in de gebouwde omgeving met 50% in 2015 ten opzichte van Hier komt ook de eerder genoemde EPC=0 in 2020 vandaan. Uit onderzoek door DGMR (raadgevend ingenieursbureau), in opdracht van SenterNovem, blijkt dat een verdere aanscherping van de EPC naar 0,5 goed mogelijk is. Het bereiken van een EPC van 0,4 of lager blijkt echter niet eenvoudig. Hier moeten veel energiebesparende maatregelen voor worden ingezet die hoge kosten met zich meebrengen. Een EPC van 0 is technisch gezien al wel mogelijk, alle techniek van de woning zal hier echter op aangepast moeten worden. Zo vraagt dit extra aanpassingen van de isolatie (dikker), een beter isolerende beglazing, het gebruik van zonnecollectoren of een zonneboiler en het toepassen van zonnepanelen (bron: DGMR, rapport aanscherpingsstudie EPC woningbouw 2011, november 2009). Figuur 2.3. Toelichting rekenmethodiek Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) De EPC wordt berekend door het karakteristieke energiegebruik van de woning te delen door het gebruiksoppervlak van de woning + het verliesoppervlak van de woning en de uitkomst hiervan te vermenigvuldigen met een correctiefactor. In formulevorm ziet de EPC-berekening er als volgt uit: Q pres;tot 1 EPC = x x A g;woon + 65 x A verlies cepc karakteristieke energiegebruik 1 EPC = x gebruiksoppervlak woonfunctie + verliesoppervlak woonfunctie correctiefactor Bron: SenterNovem, Kompas, energiebewust wonen en werken, december 2005 (eigen bewerking) 2.5 Waarom duurzaam bouwen? Om de relevantie van duurzaam bouwen en het nemen van extra duurzame maatregelen te verantwoorden, is het van belang om te weten wat woningen bijdragen aan het energieverbruik en de totale CO2 uitstoot in Nederland. Circa 15% van de totale uitstoot van CO2 in Nederland wordt veroorzaakt door het gebruik van elektriciteit en aardgas in woningen. Het totale energieverbruik in Nederland in het jaar 2007 bedroeg PJ. Het totale energieverbruik van de Nederlandse huishoudens omvat 16% hiervan. Het energieverbruik van de Nederlandse huishoudens beslaat dus een substantieel onderdeel van het Nederlandse energieverbruik. Dit is overigens inclusief het verbruik door elektrische apparaten. In 2011 verbruikte een gemiddeld Nederlands huishouden kwh/jaar aan elektriciteit en m3 aardgas. In kosten komt dit neer op netto 1.764,-/jaar (bron: nibud.nl/uitgaven/huishouden). Van het totale verbruik van een woning wordt 1/3 veroorzaakt door elektrische apparatuur en 2/3 door huishoudelijk gas- en warmteverbruik (bron: Van Holsteijn en Kemna, hoofdrapport Elektrische apparatuur in Nederlandse huishoudens, 2008). 12

22 Uit onderzoek van professor Hendriks (bron: TU Delft, Duurzame Bouwmaterialen, 1999) blijkt dat de bijdrage van de totale bouw (waar wonen een onderdeel vanuit maakt) aan de aantasting van de ozonlaag 25% is. De bijdrage vanuit de bouw aan het broeikaseffect is 33%. Bij afvalstoffen uit de bouw is het percentage zelfs 40%. Het broeikaseffect ontstaat onder andere door de uitstoot van CO2. De CO2 die uitgestoten wordt, komt in de dampkring van de aarde terecht en vormt daarmee een laag waardoor aardwarmte niet kan ontsnappen. Doordat die aardwarmte niet kan ontsnappen, verandert het klimaat op aarde. Als gevolg hiervan kunnen de leefomstandigheden op aarde desastreus wijzigen. Gezien de bijdrage die de gebouwde omgeving levert aan de totale CO2 uitstoot is het belangrijk om deze uitstoot zoveel mogelijk te verminderen. Uit recent onderzoek door de Algemene Rekenkamer blijkt dat de CO2 reductie doelstelling die Nederland heeft afgesproken waarschijnlijk niet gehaald gaat worden. Het energiegebruik in Nederland is in de periode met 11% toegenomen en niet met maar 4%, zoals de overheid had gepland. Hierdoor is ook 13 megaton (Mton) meer CO2 uitgestoten dan de bedoeling was. Het energiebesparingsbeleid werkt dus onvoldoende. Zij heeft hiervoor drie oorzaken gevonden: 1. De overheid heeft in de achterliggende jaren minder en ook minder krachtige maatregelen genomen dan vooraf in studies als noodzakelijk was ingeschat. 2. Het beleid voor de energie-intensieve industrie heeft betrekkelijk weinig opgeleverd. In de periode was het effect gemiddeld 0,3 tot 0,4% energiebesparing per jaar, op een totale nationale besparing van 1,4% energiebesparing per jaar. 3. Het beleid voor de industriesector sluit maar gedeeltelijk aan op motieven van ondernemers om in energiebesparing te investeren. De overheid richt zich vooral op het verlagen van de kosten van energiebesparende voorzieningen. In de praktijk spelen echter ook andere beweegredenen een rol als het gaat om energiezuinig gedrag. Bron: Algemene Rekenkamer, rapport: Energiebesparing: ambities en resultaten, okt Duurzaam bouwen ziet in voornaamste zin toe op het beperken van de negatieve effecten van bouwen op de gezondheid en leefomgeving. Het verlagen van het energieverbruik en het toepassen van recyclebare materialen zijn belangrijke middelen om die doelstelling te bereiken. 2.6 Meetmethoden voor duurzaam bouwen De afgelopen jaren zijn veel meetmethodes ontwikkeld om de duurzaamheid van een woning of gebouw te bepalen en/of uit te drukken. Een aantal van die methodes zijn (niet uitputtend): GreenCalc+. Eco-quantum. LEED. BREEAM.NL In juli 2008 is aan de TU Delft onderzoek gedaan naar de verschillende meetmethodes die het mogelijk maken een integrale beoordeling van de milieukwaliteiten van een gebouw te bepalen. Dit onderzoek, in opdracht van de Dutch Green Building Council, maakt een vergelijk tussen BREAAM, LEED, GreenCalc+ en Eco-Quantum. Om te kunnen vaststellen wat de beste methode is, is een aantal criteria vastgesteld waaraan een goed meetinstrument moet voldoen, te weten (bron: TU Delft, rapport Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool, juli 2008): prestatiegericht; objectief en robuust; eenvoudig; 13

23 transparant; kwalificerend internationaal; harmoniserend; betaalbaar; compleet. Onderstaande tabel (zie tabel 2.1.) geeft aan hoe de verschillende methodes volgens het onderzoek scoren op de gestelde criteria. Tabel 2.1. Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool Criterium BREEAM.NL LEED GreenGalc+ Eco-Quantum Prestatiegericht /+ Objectief en robuust Eenvoudig -/+ -/+ 0 0 Transparant 0/ Kwalificerend Internationaal Harmoniserend + + Nvt Nvt Betaalbaar Compleet Bouwfasen - Schaalniveau - Thema s - Gebiedsont wikkeling t ot beheer - Gebiedsont wikkeling t ot Bron: TU Delft, rapport Modelvergelijking voor de Nederlandse Green Building Tool, juli 2008 (eigen bewerking) beheer - Gebouwont werp en renovat ie - Gebouwont werp - Kavel tot bouwdetail - Gebied tot bouwdetail - Kavel tot bouwdetail - Gebouw tot bouwdetail - Int egraal, CO2 - Int egraal - Mat erialen, energie, wat er, mobilit eit, CO2 - Mat erialen, energie, wat er Het onderzoek toont aan dat BREAAM en LEED een completer beeld geven en verder gaan dan alleen het gebouw zelf, terwijl GreenCalc+ en Eco-Quantum juist een meer wetenschappelijke onderbouwing bevatten. De eindconclusie van het onderzoek is dat een combinatie van BREEAM en GreenCalc+ het beste resultaat op zou leveren bij het bepalen van de duurzaamheid van een gebouw. Die combinatie geeft volgens het rapport op de gestelde criteria het meest volledige inzicht. Mede hierdoor hebben de organisaties achter BREEAM en GreenCalc+ in 2011 een convenant ondertekend. Hierin hebben zij besloten om beide meetmethoden met elkaar te integreren tot een, voor de markt begrijpelijk, meetinstrument. GreenCalc+ zal worden doorontwikkeld tot een nieuw BREEAM meetinstrument dat BREEAM Light zal gaan heten. Met dit meetinstrument kan al in een vroegtijdig stadium een indruk worden verkregen van de duurzaamheid van een gebouw. Indien een eindgebruiker of belegger van een gebouw dit wenst, kan hierna alsnog de hele BREEAM certificering worden doorlopen waarna het gebouw ook een BREEAM certificaat kan ontvangen. Met name voor kantoorgebouwen bestaan er voordelen aan het verkrijgen van een certificaat. Kantoorgebouwen met een duurzaamheidscertificaat zijn aantrekkelijker voor huurders die zich met duurzaamheid willen associëren. Woningen, en dan specifiek de huurwoningen waar in dit onderzoek de focus op ligt, hebben deze voordelen in veel mindere mate. Het is hier vooral aan de belegger die een duurzaamheidsdoelstelling heeft om een woning of woongebouw gecertificeerd te willen hebben. 14

24 Uit de interviews met de beleggers die in het empirisch deel van dit onderzoek zijn beschreven, volgt dat een aantal van hen momenteel werkt met GPR Gebouw. Ten tijde van het onderzoek van de TU Delft in 2008 stond GPR Gebouw nog in de kinderschoenen en is daarom niet meegenomen in dat onderzoek. Een toelichting op GPR Gebouw is voor de volledigheid van dit onderzoek wel wenselijk. GPR Gebouw is een rekentool die laat zien wat duurzaamheidsprestatie van een gebouw(ontwerp) is (bron: maart 2012). Het resultaat van die berekening is een weergave van het gebouwgebonden energielabel en de CO2 uitstoot. Het grote verschil tussen BREEAM en GPR Gebouw is dat BREEAM vooral gericht is op het verkrijgen van een duurzaamheidscertificaat voor een gebouw. GPR Gebouw is daarbij vooral gericht op het toetsen van duurzaamheidsprestatie van gebouwen, zonder daarmee te streven naar een bepaalde duurzaamheidsklasse. Voor beleggers die niet de intentie hebben om een gebouw te certificeren is GPR Gebouw mogelijk een betere keuze om te hanteren als rekentool, omdat GPR Gebouw eenvoudiger is te bedienen en heldere uitkomsten weergeeft EPG In april 2011 heeft het Nederlands normalisatie-instituut (NEN) de Energieprestatienorm voor gebouwen (EPG) gepresenteerd. De EPG (NEN norm 7120) is een nieuwe, overkoepelende bepalingsmethode voor de energieprestatie van bestaande en nieuwe gebouwen. Het is de bedoeling dat per 1 juli 2012 de energieprestatie van nieuwe gebouwen volgens deze norm wordt bepaald. Voor bestaande gebouwen wordt de nieuwe berekeningsmethodiek naar verwachting per 1 januari 2013 ingevoerd. Vanaf 1 januari 2013 wordt het tevens verplicht om bij de oplevering van nieuwe gebouwen de vooraf bepaalde energieprestatie inzichtelijk te maken. Doel hiervan is dat de gebruiker van het gebouw de bepaalde energieprestatie gedurende het gebruik ook kan blijven realiseren. De EPG is overigens iets anders dan de EPC. De EPG is een bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen. De EPC is het niveau waar de energieprestatie van gebouwen aan moet voldoen. De EPC wordt vanaf 1 juli 2012 berekend met de EPG, volgens NEN Energielabel Het energielabel is ontstaan uit de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen, de EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) (bron: Agentschap NL, website, bezocht in januari 2012). De EPBD is een richtlijn die alle EU-lidstaten een aantal verplichtingen oplegt om de energieprestatie van gebouwen in EU-landen te verbeteren. De belangrijkste verplichtingen uit de EPBD zijn: Eisen met betrekking tot een algemeen kader voor de methode om de energieprestatie van gebouwen te berekenen. Minimumeisen voor de energieprestatie van nieuwe gebouwen. De energiecertificering van gebouwen (dit vormt de basis voor het energielabel). De regelmatige keuring van verwarmings- en koelsystemen in gebouwen. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Dit dient er toe om eigenaren en verhuurders van woningen bewust te maken van de energiezuinigheid van een woning. Bij woningen met een slechter label (label van A tot en met G, waarbij G het slechtst scoort) zou dit de belegger moeten stimuleren te investeren in duurzame maatregelen, om zo de woning aantrekkelijker te maken bij verhuur (of verkoop bij einde exploitatie). Het voordeel voor een huurder is dat het energielabel inzicht geeft in het geschatte energieverbruik van een woning. Hierdoor kan een huurder vooraf een inschatting maken van de totale woonlasten. Voor de verhuurder is het energielabel vooral een marketing-tool om de mate van energiezuinigheid te kunnen presenteren in de verhuurbrochure. Voor institutionele be- 15

25 leggers is het energielabel vooral een middel om de energieprestatie van de woningportefeuille aan te kunnen geven. Beleggers ervaren in toenemende mate de vraag vanuit (nieuwe) aandeelhouders om duurzaam vastgoed. Het kunnen overleggen van een energielabel is sinds 1 januari 2008 verplicht bij de verkoop van een bestaande woning en bij de verhuur van woningen (dus ook voor institutionele beleggers). Desondanks kan er geen sanctie worden opgelegd, indien een verhuurder geen label kan overleggen. Er is wetgeving in de maak die dit per 1 januari 2013 moet veranderen. Het gevolg van die nieuwe wetgeving is dat woninghuurders in 2013 minder huur hoeven te betalen bij het ontbreken van een energielabel. Nieuwbouwwoningen, die momenteel moeten voldoen aan een EPC norm van 0,6, hebben automatisch een A-label. Van alle huurwoningen in Nederland hebben ruim 1,5 miljoen woningen een energielabel. Hiervan zijn 1,3 miljoen woningen in bezit van de corporaties, de overige woningen zijn vrije sector huurwoningen. Van alle vrije sector huurwoningen hebben er minder dan 20% een energielabel (bron: CBS, artikel Vooral corporatiewoningen hebben energielabel, 27 oktober 2011). Van deze gelabelde woningen heeft een half miljoen huurwoningen een energielabel in de onzuinige klasse (E, F of G). Dat betekent dat het energieverbruik relatief hoog is en er veel energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Verder heeft 11% een label met klasse A++, A+, A of B. Voor deze woningen zijn weinig energiebesparende maatregelen mogelijk. De grootste groep (58%) valt in klasse C of D (bron: CBS, artikel In Nederland staan een half miljoen onzuinig gelabelde huurwoningen, 25 november 2011). Voor woningen die vallen onder het woningwaarderingsstelsel is er sinds 1 juli 2011 een koppeling met de energieprestatie, uitgedrukt in het energielabel. De puntentelling van de woning is gekoppeld aan het energielabel. Hoe beter het energielabel, hoe meer punten aan de betreffende woning kunnen worden toegekend. Deze puntenwaardering voor het energielabel komt in de plaats voor de rubrieken verwarming en isolatie. Bij slechte energielabels kan dit ertoe leiden dat de huur van de woning lager wordt dan in het oude woningwaarderingsstelsel. Voor geliberaliseerde huurwoningen heeft deze aanpassing in het woningwaarderingsstelsel overigens geen gevolgen, mits de betreffende woningen voldoen aan de minimale puntentelling voor huurliberalisatie (143 punten, huurprijs > 664,66 per maand). Bij met name kleinere woningen, die vanwege hun afmeting qua puntenaantal in de buurt komen van de huurliberalisatiegrens, kan dit wel gevolgen hebben. Een beter energielabel kan er in die gevallen toe leiden dat een woning net wel boven de huurliberalisatiegrens valt (door de extra punten) waardoor de huur opgetrokken kan worden tot de marktwaarde. Tevens wordt het voor verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen verplicht om per 1 januari 2013 een energielabel te kunnen overleggen aan de huurder. Is de verhuurder hiertoe niet in staat, dan heeft de huurder recht op 10% korting op de huurprijs. Ook wordt het waarschijnlijk per 1 januari 2013 verplicht om het energielabel van de te verhuren woning in de verhuurbrochure en advertenties te vermelden (wetgeving nog te behandelen door Tweede en Eerste kamer). Dit lijkt echter geen waardevolle vermelding aangezien de letter van het betreffende label op zichzelf niets zegt over de verbruikskosten. Het vermelden van het verbruik van de woning zou veel meer duidelijkheid bieden aan de huurder. Dit laatste gebeurt ook in de automotive sector. Hier staat bij advertenties naast de CO2 uitstoot ook het gemiddeld verbruik van het betreffende voertuig, uitgedrukt in liters per 100 kilometer. Afhankelijk van de brandstofprijs kan een consument een redelijk nauwkeurige inschatting maken wat de (brandstof)kosten per kilometer zullen bedragen. In de uitgebreide rapportage van een woningenergielabel is overigens wel opgenomen wat het geschatte verbruik van de betreffende woning is. 16

26 2.6.3 Effect van het energielabel In 2011 hebben Brounen en Kok onderzoek gedaan naar het energielabel (bron: D. Brounen en N. Kok, onderzoek Het energielabel op de Koopwoningmarkt, 2011). Het eerste deel van dat onderzoek beschrijft het gebruik van het energielabel bij woningtransacties, terwijl het tweede deel van het onderzoek zich richt op het effect van het energielabel op de verkoopwaarde en snelheid van woningen. Het onderzoek toont aan dat woningen met een energielabel gemiddeld 24 dagen sneller worden verkocht dan wanneer een energielabel bij de verkoop ontbreekt. Daar komt bij dat woningen met een A-label sneller verkopen dan woningen met een D-label. Van de gelabelde woningen is onderzocht wat het effect van de verschillende labels is op de verkoopwaarde van de woning. Hieruit blijkt dat woningen met een A-label in de periode een gemiddeld 3 procent hogere verkoopwaarde hadden dan woningen met een rood - label. In voornoemd onderzoek is bij alle resultaten rekening gehouden met kenmerken als leeftijd, locatie en afmeting van de woningen. Volgens een rapport van het Nederlands Bureau Waardebepaling Onroerende Zaken (NBWO, mei 2008) zou het verschil in verkoopwaarde zelfs nog veel groter zijn. Het NBWO heeft in 2008 onderzoek gedaan naar de transacties van 4000 woningen. Hierbij hebben zij de woningen vergeleken op basis van de energielabels. Uit dit onderzoek blijkt dat het verschil in verkoopwaarde bij hoekwoningen en appartementen met een B-label gemiddeld 30% hoger ligt dan bij woningen met een E-, F- of G-label. Bij vrijstaande woningen is het verschil kleiner, maar nog altijd 10%. Het NBWO heeft onderzoek gedaan naar de oorzaak van dit verschil. Hieruit komen de volgende conclusies: Een gunstig energielabel bij oudere woningen duidt op recente investeringen zoals een nieuwe cv-ketel of het plaatsen van dubbel glas. De mate van energiezuinigheid geeft vaak ook de staat van onderhoud aan. Een woning met een gunstiger energielabel heeft lagere energiekosten en daardoor lagere woonlasten. Verder volgt uit het onderzoek dat er een duidelijk verband lijkt te bestaan tussen het energielabel en de gemiddelde koopsom. Dit pleit er volgens de NBWO voor om het energielabel mee te laten wegen in de waardebepaling van de woning. Momenteel gebeurt dat nog niet (zie ook par van dit onderzoek). De verschillen tussen het rapport van Brounen en Kok en de NBWO worden waarschijnlijk veroorzaakt door het moment van meten. De rapportage van de NBWO stamt uit 2008 toen het energielabel net was geïntroduceerd, terwijl in het rapport van Brounen en Kok de periode wordt onderzocht. Gezien de langere onderzoeksperiode en daarmee de grotere betrouwbaarheid worden voor dit onderzoek de resultaten uit het rapport van Brounen en Kok aangehouden. Er zijn echter ook kritische geluiden over het nut van energielabels. Het energielabel zou woningeigenaren er toe moeten aanzetten om hun woning duurzamer te maken. Het maken van een berekening voor de bepaling van het energielabel van een woning kost echter geld, terwijl dit energieverbruik ook is af te leiden uit de energienota. Op basis van dit energieverbruik kan een eindgebruiker zelfstandig energiebesparende maatregelen nemen om het energieverbruik 17

27 in de woning terug te dringen. Het is daarbij nog de vraag of bijvoorbeeld een sociale huurwoning met een energielabel eerder verhuurt dan een sociale huurwoning zonder een energielabel. Door het woningtekort aan sociale huurwoningen is de keuze voor een woning met een groen label waarschijnlijk van ondergeschikt belang. 2.7 Relatie tussen EPC en Energielabel De EPC en het Energielabel zijn twee verschillende eenheden die elk een andere waarde geven. De EPC van een woning ziet toe op de energetische prestatie van een woning (gebouwgebonden). Deze prestatie kan bereikt worden door de toepassing van extra isolatie, beter presterende installaties of door het gebruik van duurzame energiebronnen zoals een WKO of zonne-energie. De verbruikskosten voor de eindgebruiker tellen niet mee in de EPC norm. Het Energielabel daarentegen ziet toe op het gemiddelde gebouwgebonden energieverbruik. Dit zegt dus wel iets over de kosten voor de gebruiker (woonconsument) tijdens de exploitatieperiode van een woning. In de huidige regelgeving van het Energielabel zit een grote mate van vrijblijvendheid. Indien koper en verkoper overeenkomen dat bij de verkoop van de woning geen Energielabel hoeft te worden overgelegd, kan dit door de overheid niet verplicht worden gesteld. Per 1 juli 2012 gaat dit veranderen. Het Energielabel wordt dan voor zowel bestaand als nieuwbouwwoningen verplicht gesteld. Daarbij komt dat er voor nieuwbouwwoningen een koppeling wordt gemaakt tussen de EPC-berekening en het Energielabel. Hierbij moet wel aandacht worden besteed aan voor de rekenmethodiek om de consument de juiste informatie te verschaffen met het afgeven van een Energielabel. Bij een koppeling tussen de EPC en het Energielabel is het vooral van belang dat in de ontwerpfase aandacht wordt gegeven aan het terugdringen van de energievraag. Dit kan door bijvoorbeeld het toepassen van extra isolerende maatregelen en zeer goede kierdichting. Deze maatregelen voorkomen de toevoeging van extra installaties aan het ontwerp en voorkomen daarmee verbruikslasten van en onderhoudskosten aan die installaties. 2.8 Kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen Onderzoeksbureau ECN heeft in opdracht van het Ministerie van VROM in 2010 onderzoek gedaan naar de effecten van de EPC aanscherping van 1,0 naar 0,8. Uit dit onderzoek blijkt dat de energiebesparing als gevolg van de EPC-aanscherping minder groot is dan vooraf volgens de berekeningen mag worden verwacht. In theorie zou de EPC-aanscherping van 1,0 naar 0,8 een besparing van 20% op het gasverbruik van een woning op moeten leveren. Uit het onderzoek (onder 248 woningen) van ECN blijkt dat dit slechts 8% is (bron: ECN, rapport Evaluatie EPC-aanscherping woningen, april 2009). Naar aanleiding van deze uitkomsten is onderzocht welke maatregelen zijn toegepast in de woningen met de hoogste besparingen. Deze maatregelen zijn (in willekeurige volgorde): Zonneboiler. Warmtepomp. Zeer goede isolatie (Rc-waarde > 4). Ventilatie met zelfregelende roosters. HR-ketel met hoog tapwaterrendement. Lage temperatuur vloerverwarming. Douche-WTW (warmteterugwinning). Op basis hiervan heeft ECN onderzocht wat het effect van de EPC-aanscherping is op de bouwkosten. Om dit te doen zijn er vijf maatregelenpakketten samengesteld door de hiervoor genoemde individuele maatregelen te combineren tot werkbare combinatiepakketten (bouw- 18

28 kundig en installatietechnisch) voor woningen. De samengestelde pakketten hebben een EPC-score van 1,0 of 0,8. Vervolgens is nagegaan wat de investeringskosten zijn van de verschillende combinatiepakketten (figuur 2.2.). Figuur 2.2. Investeringskosten EPC maatregelen Naam pakket Mechanisch zelfregelend (EPC Mechanische afvoer (EPC 1,0) 1,0) Balansventilatie (EPC 1,0) Balansventilatie (EPC 0,8) Mechanisch zelfregelend (EPC 0,8) Gemiddelde Verschillen bouwkosten incl. staartkosten en BWT Bron: ECN, rapport Evaluatie EPC-aanscherping woningen, april 2009 (eigen bewerking). De conclusie van dit door ECN uitgevoerde onderzoek is dat met name de samenstelling van het pakket de kosten bepaald. De EPC score lijkt hier los van te staan. Zo heeft het pakket mechanisch zelfregelend (EPC 0,8) een betere EPC score dan het pakket balansventilatie (EPC 1,0), terwijl deze laatste hogere bouwkosten heeft. 2.9 Regelgeving voor duurzaamheid Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan de regels uit het Bouwbesluit. In het Bouwbesluit zijn een aantal eisen opgenomen die de energiezuinigheid van een woning regelen. Dit zijn: de grenswaarde voor de energieprestatiecoëfficiënt (EPC); de minimale warmteweerstand (isolatiewaarde) van de dichte constructie (vloer, gevel, dak): Rc-waarde 2,5 m2k/w (Bouwbesluit 2012 volgt een verdere aanscherping naar 3,5 m2k/w en per 1 januari 2013 waarschijnlijk naar 5,0 m2k/w); de maximale warmtedoorgangscoëfficiënt van ramen en deuren: U-waarde 4,2 W/m2K (Bouwbesluit 2012 volgt een verdere aanscherping naar 2,2 W/m2K); de maximale luchtdoorlatendheid van de woning, q v10 -waarde 0,2 m3/s. (Bron: Agentschap NL, Energie Vademecum, 2010) In artikel 7:243 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat het volgende omschreven (citaat): Een huurder van woonruimte kan via de rechter bepalen, dat de verhuurder verplicht is tot het nemen van maatregelen die het energieverbruik (door warmteverlies) in een woning verbeteren, lees reduceren. De bedoelde maatregelen in dit artikel zijn het aanbrengen van thermische isolatie aan de uitwendige scheidingsconstructie en/of het vervangen van een onrendabele (opwekkingsrendement < 80%) centrale verwarmingsinstallatie van tenminste 10 jaar oud. Een verhuurder van woonruimte kan daarentegen volgens artikel 7:220 BW een redelijk voorstel doen aan de huurder voor een huurverhoging na renovatie. Indien dit voorstel redelijk is, moet de huurder dit voorstel accepteren. Wat in dit artikel met redelijk wordt bedoeld, verschilt per situatie en dient dus ook per situatie te worden beoordeeld Rol van de overheid We moeten stoppen met paniek over de opwarming van de aarde en stoppen met het geven van geld aan een onbewezen klimaathype. Bron: Verkiezingsprogramma PVV , De agenda van hoop en optimisme. 19

29 Bovengenoemd citaat komt uit het verkiezingsprogramma van de Partij Voor de Vrijheid (PVV). De PVV is de gedoogpartner van het eerste kabinet-rutte-verhagen, 2010 tot heden. In het regeerakkoord van dit kabinet zijn geen maatregelen opgenomen om duurzaam bouwen vanuit de overheid extra te stimuleren. De rol van de overheid bij duurzaam bouwen is het opstellen van beleid dat de toepassing van duurzaam bouwen voorschrijft en moet stimuleren. Een van de maatregelen die de overheid hiervoor bij nieuwbouwwoningen neemt is de stapsgewijze aanscherping van de EPC (zie paragraaf 2.4). Door de EPC aan te scherpen worden ontwikkelaars en aannemers verplicht om gebouwen en woningen duurzamer te bouwen. In het Energierapport 2011 van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw & Innovatie gaat de overheid in op de noodzaak om naar een meer duurzame energiehuishouding over te stappen (bron: Ministerie van EL&I, Energierapport 2011, juni 2011). Het doel is om op de lange termijn een realistische overgang naar duurzame energie te maken, dit met het oog op het bereiken van de duurzaamheidsdoelstelling van De kern van het energiebeleid bestaat volgens de overheid uit de volgende onderwerpen (citaat): 1. De overgang naar een schonere energievoorziening. 2. Economisch perspectief voor de energiesector. 3. Zorgen voor een betrouwbare energievoorziening. In een onderzoek van Noailly van het Centraal Plan Bureau (CPB) (bron: Joelle Noailly, Innovaties in duurzaam bouwen lijden onder Nederlands knipperlicht-beleid, januari 2010) stelt zij dat de innovaties in duurzaam bouwen lijden onder het knipperlicht-beleid van de overheid. De overheid lanceert met hoge frequentie maatregelen voor het stimuleren van innovatie in duurzaam bouwen om ze vervolgens weer af te schaffen. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Noailly naar een overzicht van innovaties in duurzaam bouwen in Nederland over de laatste decennia. De uitkomst hiervan is dat Nederland het qua innovatie op het gebied van verlichting heel goed doet op Europees niveau (innovaties door Phillips). De andere technologieën zoals isolatie, warmtepompen en zonne-energie blijven echter achter. Verder stelt Noailly dat innovatie de motor is achter duurzaam bouwen. Er bestaat een rol voor de overheid om de prikkels voor innovatie te verhogen. Uit de literatuur blijkt dat een streng milieubeleid door de overheid leidt tot meer innovaties (bron: Popp, Newel en Jaffe, Energy, the environment, and technological change, 2009). In Nederland is het effect van het beleid op innovatie echter slecht te meten door het grote aantal beleidswijzigingen in de afgelopen decennia. Ook subsidiemaatregelen worden vaak maar voor korte duur ingevoerd waardoor echte innovaties moeilijk los komen. De reden hiervan is dat veranderingen in het beleid onzekerheid creëren. Hierdoor zijn partijen onzeker om te investeren in nieuwe technologieën. Bedrijven hebben behoefte aan meer zekerheid over toekomstig beleid alvorens ze investeren in de nieuwe technologieën. De eindconclusie uit het rapport van Noailly is dat de overheid duurzaam bouwen kan stimuleren door een consistent lange termijn beleid te introduceren. Dit geeft bedrijven de zekerheid om rendabel te investeren in duurzaam bouwen technologieën Conclusie In dit hoofdstuk zijn de volgende deelvragen behandeld: - Wat betekent duurzaam bouwen voor institutionele beleggers van vrije sector huurwoningen? 20

30 - Wat is de duurzaamheidnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen en wat doen beleggers meer dan de norm? - Wat zijn de mogelijkheden en kosten van duurzame maatregelen? Duurzaam bouwen is een breed begrip. In de loop der jaren is de definitie van duurzaam bouwen steeds verder aangescherpt. Waar alle definities in overeenkomen zijn het efficiënt omgaan met grondstoffen waardoor het gebruik van die grondstoffen in de toekomst mogelijk blijft. De betekenis van duurzaam bouwen in dit onderzoek richt zich in hoofdzaak op de reductie van het energieverbruik. Voor de institutionele belegger gaat duurzaamheid echter verder en richt zich in hoofdzaak op: Reduceren energieverbruik. Reduceren waterverbruik. Verantwoord materiaalgebruik. Efficiënt ruimtegebruik. Maatschappelijk verantwoord. De duurzaamheidnorm voor nieuwe vrije sector huurwoningen is door de overheid, via het Bouwbesluit, bepaald op een EPC van 0,6. Deze norm is ontstaan uit de verschillende duurzaamheidakkoorden die de overheid heeft gesloten om de uitstoot van CO2 te verminderen. De EPC zal in 2015 verder worden aangescherpt met als doel om in 2020 energieneutrale woningen te kunnen bouwen. Vanuit de theorie wordt niet duidelijk of, en zo ja wat, institutionele beleggers meer doen dan de geldende EPC-norm. Om antwoord te kunnen geven op deze vraag is empirisch onderzoek noodzakelijk. Sinds de invoering en aanscherping van de EPC-norm heeft de bouwsector maatregelen ontwikkeld om de vereiste energiereductie te bereiken. De kosten van deze maatregelen variëren van circa 1.000,- tot ruim 4.000,- per woning om de vereiste EPC-norm te behalen. Met name de installatietechnische componenten blijken het grootste verschil in kosten te maken waardoor het aan te bevelen is voornamelijk toe te zien op zeer goede isolatie maatregelen. De mate van duurzaamheid kan bepaald worden aan de hand van verschillende meetmethodes. Binnen de sector is niet gekozen voor één specifieke methode. Een benchmark tussen verschillende beleggers over de portefeuilleprestatie op het gebied van duurzaamheid kan dus alleen plaatsvinden op het niveau van het energieverbruik (bijvoorbeeld door vergelijk energielabels). Sinds 1 januari 2008 zijn verhuurders verplicht een energielabel van de woning te kunnen overleggen. Er is onderzoek gedaan naar de invloed van energielabels op de (verkoop)waarde van de woning. Uit dat onderzoek blijkt een hogere verkoopwaarde voor woningen met een groen energielabel. De beschikbare literatuur geeft op de meeste onderdelen voldoende informatie ter beantwoording van de deelvragen. Wat beleggers meer doen dan de wettelijke norm wordt vanuit de theorie niet duidelijk. Om die vraag, die onderdeel uitmaakt van de hoofdonderzoeksvraag, is aanvullend onderzoek nodig om die te kunnen beantwoorden. 21

31 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Percentage 3 Beleggers in woningvastgoed 3.1 Inleiding In dit onderzoek ligt de focus op de mogelijkheid om bovenwettelijke duurzame maatregelen op een rendabele manier toe te passen. Beleggers hebben een aantal redenen om te investeren in duurzame maatregelen. Ten eerste de aangepaste wetgeving. De overheid stelt eisen ten aanzien van de energiezuinigheid voor nieuw te ontwikkelen woningen. Deze worden uitgedrukt in de EPC-norm waar woningen aan moeten voldoen. Een tweede reden voor beleggers om te investeren in duurzaamheid zijn de alsmaar stijgende woonlasten als gevolg van de stijgende energielasten. Door de stijging van de woonlasten bestaat de kans dat energie-onzuinige woningen op een bepaald moment onverhuurbaar zijn (ten opzichte van energiezuinige woningen). In tabel 3.1. is de ontwikkeling van de huurprijs voor vrije sector woningen vergeleken met de ontwikkeling van de energieprijs (gebouwgebonden elektriciteit en gas) over de afgelopen 5 jaar. Uit deze tabel kan worden afgeleid dat met name energielasten de afgelopen jaren een flinke stijging hebben laten zien. Vanwege het schaarser worden van fossiele brandstoffen en de onrust in de olieleverende landen is de verwachting dat de stijging van de energielasten de komende jaren nog sterker zal toenemen. Het gevolg hiervan is een verdere stijging van de totale woonlasten. Om die kostenstijging te beperken zullen maatregelen moeten worden genomen om woningen minder energie te laten verbruiken. Tabel 3.1. Ontwikkeling huurprijs en energie (gebouwgebonden) voor een gemiddelde vrije sector huurwoning 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Huurprijs Elektriciteit Gas -5% -10% Bron: Huurprijs IPD Benchmark, ontwikkeling markthuurgroei 2012, energieprijzen CBS / december 2011 (grafiek eigen bewerking) De derde reden om te investeren in duurzaamheid is de maatschappelijke verantwoordelijkheid die (de meeste) institutionele beleggers hebben. Aangezien de gebouwde omgeving voor 30% verantwoordelijk is voor de totale CO2 uitstoot in Nederland zijn hier grote winsten te behalen als het gaat om energiebesparing en CO2 reductie. Enerzijds bestaat een veel gehoorde opmerking bij investeerders dat ze graag willen investeren in duurzaamheid, maar dat daar vanuit de consument te weinig vraag naar is. Anderzijds 22

32 geven ontwikkelaars aan dat er vanuit de kant van de beleggers te weinig animo is om extra te investeren in duurzaamheid. Partijen dreigen op die manier in de Vicious Circle of Blame (David Cadman, 2000) te geraken. Dit is een vicieuze cirkel waarin iedereen het elkaar kwalijk neemt dat er geen behoefte is aan duurzaamheid, waardoor duurzame investeringen uiteindelijk achterblijven (zie figuur 3.1.). Helaas leidt dit er toe dat er te weinig wordt geïnvesteerd in duurzaamheid, anders dan de wettelijke voorschriften (Bouwbesluit). Figuur 3.1. Vicious Circle of Blame Bron: D. Cadman, 2000 (eigen bewerking) Uit gesprekken met beleggers blijkt ook nog veel onduidelijk omtrent duurzaamheid. Er zijn veel verschillende opvattingen omtrent terugverdientijden. Ook de behoefte vanuit de consument is niet altijd duidelijk. Daarbij bestaat er nog veel onwetendheid omtrent de techniek en is het in het verleden te vaak fout gegaan aan de techniekkant. 3.2 Wat verstaan we onder institutionele beleggers? Onder beleggen in onroerend goed verstaan we het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct dan wel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (bron: Onroerend goed als belegging van Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Institutionele beleggers zijn ondernemingen die, meestal in opdracht van pensioenfondsen en/of verzekeringsmaatschappijen, beschikbaar gestelde gelden investeren in bijvoorbeeld vastgoedobjecten. Doel hiervan is om rendement te maken op het geïnvesteerd vermogen. Dit rendement is nodig voor toekomstige uitkeringen van de pensioenfondsen en verzekeraars, omdat de premies alleen hiervoor niet toereikend zijn. Duurzaam beleggen voegt daar aan toe dat de investeerder de gevolgen voor mens en milieu mee laat wegen in de keuze voor een bepaald investeringsobject. Desalniettemen zal er wel een balans moeten zijn tussen het risico, rendement en de duurzaanheid van het object. Het uiteindelijke doel van beleggen in onroerend goed blijft immers, volgens de definitie, het realiseren van geldelijke opbrengsten. Een aantal beleggers is ook actief als projectontwikkelaar (ontwikkelende beleggers). Door zelf woningen te ontwikkelen kan invloed worden uitgeoefend op de woningkwaliteit en typenkeuze, maar ook op de mate van duurzaamheid. 23

33 3.3 De rendementscriteria van institutionele beleggers Beleggers in woningen kennen twee vormen van rendement. Enerzijds het direct rendement wat komt uit de huurinkomsten van het object. Anderzijds het indirect rendement wat wordt gecreëerd door de waardestijging van het object. Het rendement van een woningbelegging wordt bepaald door de verhouding tussen kosten en opbrengsten, verdisconteerd tegen de rendementseis van de belegger. Beleggers kennen een aantal rendementsbegrippen voor het vaststellen van het rendement van hun vastgoed. We onderscheiden de volgende rendementscriteria: Rendement voor de marktwaardebepaling: BAR; Bruto Aanvangs Rendement NAR; Netto Aanvangs Rendement Rendement voor de performance meting: TRR; Total Rate of Return IRR; Internal Rate of Return Het BAR wordt bepaald door de markthuur in jaar 1 te delen door de totale investering (ontwikkel- en bijkomende kosten). Nederlandse woningbeleggers hanteren doorgaans een BAR van 4,8% - 5,5%. Dit hangt bijvoorbeeld af van factoren als de verwachte waardeontwikkeling, de locatie en de behoefte om te investeren. De IRR is de disconteringsvoet die wordt gebruikt om de contante waarde van de toekomstige kasstromen te bepalen. De IRR is de enige echte waarde die iets zegt over het rendement van vastgoed. Nederlandse woningbeleggers hanteren doorgaans een IRR-eis van circa 8%. Hoe hoger de IRR, des te beter de performance van het object. Beleggers hanteren een methodiek die is gericht op het maximaliseren van het direct- en indirect rendement met een verkoopstrategie aan het eind van de 10 tot 15 jarige exploitatietermijn. Deze termijn wordt bepaald door de (toekomstige) rendementsontwikkeling van het object. Hierdoor heeft de belegger er baat bij om blijvend te investeren in de kwaliteit van het vastgoed en daarmee de opbrengst bij verkoop (indirect rendement) te maximaliseren (bron: KEI kenniscentrum, Dossier Rol marktpartijen 2012). Hier ontstaat een vierde reden voor beleggers om te investeren in duurzaam vastgoed. In paragraaf van dit onderzoek is omschreven wat het (positieve) effect is van een groen A-label op de verkoopwaarde van een woning. Dit waardeverhogend effect is in verband met de uitpondstrategie een belangrijk gegeven voor de belegger Duurzaamheid in taxaties Het doel van het taxeren van vastgoed is het bepalen van de marktwaarde van het object. Als blijkt dat bepaalde eigenschappen invloed hebben op de marktwaarde, moeten deze worden meegenomen in de taxatie. Het taxeren van het vastgoed is voor institutionele beleggers van grote waarde. Door te taxeren kan de vastgoedbelegger zich een beeld vormen van het waardeverloop van de portefeuille en deze benchmarken met de overige partijen in de markt. Ook intern zijn waarderingen van het vastgoed van belang voor het bepalen van de portefeuillestrategie, door te monitoren of het waardeverloop overeenkomt met de prognose die bij de aankoop is gedaan. Een verandering van die prognose kan een belegger doen besluiten het object te verkopen. Institutionele beleggers die deelnemen aan de IPD/ROZ Vastgoedindex taxeren hun vastgoed volgens de Taxatierichtlijnen IPD/ROZ Vastgoedindex (bron: IPD Nederland, Taxatierichtlij- 24

34 nen IPD/ROZ Vastgoedindex, november 2011). In Nederland doen alle grote beleggers mee aan deze performance meeting. In november 2011 is een nieuwe versie van deze richtlijn gepubliceerd. De taxatiewaarde volgens de IPD/ROZ index is gebaseerd op de marktwaarde. De marktwaarde kan op twee methoden worden benaderd, te weten de vergelijkingsbenadering en de inkomstenbenadering. De richtlijn geeft aan welke factoren bepalend zijn bij de taxatie van objecten. In de richtlijn is duurzaamheid niet als een specifiek item benoemd, in tegenstelling tot bijvoorbeeld kwaliteit. Duurzame, energiebesparende maatregelen zouden theoretisch moeten leiden tot lagere energielasten. De vraag is of de huurder bereid zal zijn in dat geval hogere huurlasten te betalen om zodoende op woonlastenniveau gelijkwaardig uit te komen. Op het moment dat de huurder bereid zou zijn om een hogere huur te betalen, zal dit gevolgen hebben voor de (markt)waarde van het vastgoed. Bij het laten taxeren van een object zou het dus raadzaam zijn de taxateur vooraf te informeren over eventuele duurzame maatregelen, echter is het volgens de taxatierichtlijn niet toegestaan dit mee te wegen in de waardering. Er zijn veel verschillende methodes om duurzaamheid te meten. Hierdoor is het niet eenvoudig de relatie tussen duurzaamheid en de waarde van vastgoed te bepalen. Het zou bij taxaties kunnen helpen als er één erkende methode wordt gehanteerd bij het meten van duurzaamheid. De eerder beschreven BREEAM-methode zou daar een voorbeeld van kunnen zijn. Begin november 2011 heeft Dynamis Taxaties een congres voor vastgoedprofessionals georganiseerd waarbij het ging over de waardering van duurzaamheid in taxaties. Uit dit congres, waar de deelnemers via stemkastjes aan stellingen deel konden nemen, zijn een aantal conclusies gekomen. Het merendeel van de bezoekers is het eens met de stelling dat in taxatierapporten meer duidelijkheid moet komen over de duurzaamheidskenmerken van het vastgoed. Ook dient in de taxatierapporten te worden opgenomen wat de besparingen zijn in de totale exploitatielasten van een duurzaam pand, voor zowel de eindgebruiker als voor de vastgoedeigenaar (bron: Vastgoedjournaal, 3 november 2011). Sinds eind 2010 wordt bij Vesteda (institutionele belegger) de score van het energielabel genoteerd in de taxatierapporten (bron: A. van Eck, 2011). Voor de bewustwording van de taxatuer is dit een goede maatregel, echter is het voor de taxateur tegelijkertijd ingewikkeld een waarde toe te kennen aan het label vanwege het ontbreken van referentiemateriaal. Er worden nog te veel woningen getransporteerd zonder energielabel waardoor goed referentiemateriaal meestal niet beschikbaar is. Daarbij is het volgens de IPD/ROZ index niet toegestaan duurzaamheid separaat te waarderen. Om de rol van duurzaamheid in taxaties verder te onderzoeken zijn voor dit onderzoek vier taxatierapporten geanalyseerd. Overeenkomst tussen de taxaties is dat ze alle een duurzaam project beschouwen. Verder betreffen het alle vier objecten die door dezelfde Nederlandse institutionele belegger turnkey zijn aangekocht. De taxaties zijn alle van recente datum (Q3, 2011) en uitgevoerd door drie verschillende taxateurs. Vanwege de openbaarheid van deze scriptie zijn zowel de belegger als de objecten anoniem gehouden. Opvallende uitkomst is dat in geen van de vier rapporten iets wordt genoemd over duurzaamheid, terwijl alle vier objecten zijn voorzien van een duurzame WKO-installatie (warmte-/koude opslag). Dit type installatie is naast duurzaam ook nog eens comfortverhogend vanwege de vloerverwarming en vloerkoeling. Ook het feit dat alle woningen in de zomer gekoeld kunnen 25

35 worden is niet meegenomen, althans dit wordt niet genoemd in de taxatierapporten. Een (goed ingeregelde) WKO-installatie leidt tot lagere energiekosten. De waarde van de energiekosten wordt echter niet meegenomen in taxaties. 3.4 Institutionele beleggers en duurzaamheid Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid. Bron IVBN, Visie op duurzaamheid, juni 2009 In januari 2010 heeft de VBDO (Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling) onderzoek gedaan naar de mate waarin vastgoedfondsen rapporteren over hun activiteiten en ambities op het gebied van duurzaamheid. Dit onderzoek is gedaan onder de 10 grootste vastgoedfondsen van Nederland. Uit dit onderzoek (VBDO, Onderzoek vastgoedfondsen en duurzaamheidverslaglegging januari 2010) blijkt dat de meeste vastgoedfondsen wel aandacht besteden aan duurzaamheid, maar weinig concrete informatie aanbieden op het gebied van energiebesparing en CO2 reductie. Uit het onderzoek blijkt verder dat vastgoedfondsen duurzaamheid steeds meer zien als een belangrijk onderwerp en er daarom wel degelijk aandacht aan besteden. Zij merken echter wel dat ze in een spagaat zitten tussen enerzijds de eindgebruikers die zo weinig mogelijk huur willen betalen en anderzijds de belegger die zoveel mogelijke rendement wil behalen (zie ook paragraaf 3.1). De IVBN (belangenorganisatie voor institutionele beleggers in vastgoed) is vooral van mening dat er in duurzame maatregelen geïnvesteerd moet worden en dan met name in de bestaande voorraad. Juist omdat de gebouwde omgeving voor zo n 30% verantwoordelijk is voor de totale CO2 uitstoot en er slechts 1 à 2% nieuwbouw per jaar aan die voorraad wordt toegevoegd. Om een verdere verduurzaming te stimuleren bepleit de IVBN de saldobenadering. Dit houdt in dat bij de ontwikkeling van een nieuw gebouw gemeten moet worden wat hiervan de effecten zijn op de omgeving en de daaruit volgende (eventuele) leegstand. Dit geldt met name voor kantoorpanden, in mindere mate voor woningen. Voor woningen geldt wel dat ook hier gemeten moet worden of een bestaande voorraad gesloopt dient te worden om zodoende ruimte te maken voor nieuwbouw, of dat het bestaande onroerend goed na verduurzaming weer voldoet aan de huidige wensen van consumenten. Om verduurzaming te stimuleren pleit de IVBN voor subsidiemaatregelen vanuit de overheid. Voorbeelden hiervan zijn: Verlaging van de BTW van 19% naar 6% op duurzame investeringen. Afschrijvingsmogelijkheden voor beleggingsvastgoed vergroten door te mogen afschrijven tot 75% van de WOZ waarde in plaats van de huidige 100%. 26

36 3.5 Conclusie In dit hoofdstuk zijn de volgende deelvragen behandeld: - Kunnen de financiële effecten van duurzaamheid (lagere energiekosten) verdisconteerd worden in de opbrengsten van de huurwoning? - Welke investeringen zijn tot nu toe gedaan door institutionele beleggers en wat zijn daarvan de resultaten (rendement)? - In welke mate worden duurzame maatregelen gewaardeerd bij een taxatie? Institutionele beleggers zijn ondernemingen die als doel hebben rendement te maken op geïnvesteerd vermogen. De beleggers die in dit onderzoek zijn bedoeld doen dat door middel van het investeren, exploiteren en verkopen van woningvastgoed. Bij nieuw aan te kopen, dan wel zelf te ontwikkelen, vastgoed hebben beleggers te maken met duurzaamheid, door middel van de EPC-norm uit het Bouwbesluit. Hierdoor hebben beleggers de afgelopen jaren veel moeten investeren in het vastgoed, terwijl de huurprijsontwikkeling niet navenant is meegestegen. Dit conflicteert met de doelstelling van beleggers omdat hierdoor het rendement in het geding komt. Echter niet investeren in duurzaamheid is geen optie. Door de lange termijnvisie die beleggers hebben is het noodzakelijk te investeren in duurzaamheid om zodoende aan het eind van de exploitatietermijn (10 tot 15 jaar na verwerving) zo courant mogelijk vastgoed te kunnen verkopen en een zo hoog mogelijk rendement te kunnen realiseren. Onderzoek heeft inmiddels aangetoond dat groen gelabelde woningen een hogere verkoopwaarde hebben dan rood gelabelde woningen. Waar beleggers echter wel mee te maken hebben is het feit dat duurzaamheid tot nu toe niet mee wordt gewogen in de taxaties. In de IPD/ROZ taxatierichtlijnen is dit niet als specifiek item opgenomen, hetgeen impliceert dat taxateurs dit ook niet laten meewegen in de taxatie. De taxatierichtlijn ziet toe op een waardering op marktwaarde door de vergelijkingsbenadering of de inkomstenbenadering. Omdat het energielabel nog niet verplicht is ontbreekt deze bij veel transacties waardoor het vaak niet mogelijk is te beschikken over voldoende vergelijkingsmateriaal bij een taxatie. Het is daarmee te verklaren waarom dit gegeven nu niet wordt meegewogen in de taxaties. Vanuit de markt lijkt de vraag er wel te zijn om hier verandering in te brengen. Door het verplicht stellen van een energielabel bij elke verkooptransactie (zie par ) ontstaat die mogelijkheid er ook. Door de verplichtstelling zullen er meer data beschikbaar komen waardoor taxateurs dit ook op een gefundeerde manier mee kunnen nemen in de vergelijkingsbenadering. De literatuur geeft in onvoldoende mate antwoord op de vraag hoe beleggers omgaan met de toepassing van en de opbrengsten uit extra duurzame maatregelen. De rendementsvraag blijft daarmee onbeantwoord. Dit zal daarom verder worden onderzocht in het empirische deel van dit onderzoek. 27

37 4 Consumenten en duurzaamheid 4.1 Inleiding Een belangrijk deel van de Nederlandse bevolking woont in een huurwoning. In 2010 bedroeg de totale woningvoorraad woningen. Hiervan is 44% een huurwoning. Van de totale woningvoorraad is 32% in eigendom bij de woningcorporaties en 12% in bezit bij overige verhuurders, waaronder institutionele beleggers (zie figuur 4.1.). Figuur 4.1. Woningvoorraad in Nederland Woningvoorraad in Nederland 32% 12% 1% 55% Eigen woning Sociale huurwoning Vrije sector huurwoning Onbekend Bron: CBS, Woningvoorraad naar eigendom, 3 augustus 2011 (eigen bewerking) Van alle circa huurwoningen in Nederland zijn woningen een vrije sector huurwoning (bron: IVBN, visie op de huurwoningmarkt, september 2011). Dit komt neer op 3,2% van de totale Nederlandse woningmarkt. Ondanks dat het percentage vrije sector huurwoningen 3,2% van de totale woningvoorraad bedraagt gaat het hier altijd nog om zo n woningen wat in absolute zin een groot aantal is. Dit deel van de woningvoorraad vertegenwoordigd daarmee een grote groep consumenten die gezamenlijk een belangrijke bijdrage leveren aan de CO2 uitstoot. 4.2 Wat verstaan consumenten onder duurzaamheid Als consumenten (lees: bewoners) denken aan een duurzame woning verwachten ze hierbij vooral een woning met een hoge kwaliteit (bron: Projectgroep Duurzame Energie Projectontwikkeling Woningbouw, Toolkit duurzame woningbouw, december 2006). De belangrijkste woonwensen die een consument heeft bij het kiezen voor een bepaalde woning: De woning moet lang zijn kwaliteit behouden. De woning moet goed bruikbaar zijn. De woning moet comfortabel zijn. Veiligheid. Balans tussen afmeting en budget. Consumenten, en dan met name die van koopwoningen, zien het Bouwbesluit als een ondergrens en een minimale kwaliteit waar een woning aan moet voldoen. Projectontwikkelaars hanteren deze norm echter vaak als de bovengrens en zeker als het gaat om de energiezuinigheid van een woning (de EPC). Op momenten dat de overheid de EPC-norm aanpast, zien gemeentes vaak een toename van het aantal bouwaanvragen die dan nog snel onder het ou- 28

Dossier Duurzaam bouwen. Markeringspunten en mijlpalen

Dossier Duurzaam bouwen. Markeringspunten en mijlpalen Dossier Markeringspunten en mijlpalen Eerste uitgave, mei 2010 Inleiding anno 2010 heeft een geschiedenis. Een geschiedenis van ontwikkeling in denken en doen. Een geschiedenis waarin begrippen zijn geworteld

Nadere informatie

Trends in duurzaam bouwen

Trends in duurzaam bouwen Trends in duurzaam bouwen De ontwikkeling naar energie neutraal bouwen en duurzaam materiaalgebruik auteur ir. W.D. Wormgoor ZOETERMEER - MOOK - GRONINGEN - ROERMOND - DÜSSELDORF - BONN - BERLIJN - PARIJS

Nadere informatie

Van duurzaam denken naar duurzaam doen

Van duurzaam denken naar duurzaam doen Van duurzaam denken naar duurzaam doen Onze welvaart gaat ten koste van onze planeet en generaties na ons. Wij kunnen daar iets aan doen. Als we onze verantwoordelijkheid nemen. Maar hoe? Verantwoording

Nadere informatie

Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw. sebas.veldhuisen@terristories.nl

Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw. sebas.veldhuisen@terristories.nl Januari 2011 Vereniging van Bouwkunst Tilburg Workshop Duurzame Stedenbouw sebas.veldhuisen@terristories.nl programma 29 januari 2011 Duurzame Stedenbouw10:00 - Ontvangst met koffie en thee 10:15 - Presentatie

Nadere informatie

HOOFDSTUK 25: STIMULERING DUURZAAMHEID EN WONINGBOUWPRODUCTIE

HOOFDSTUK 25: STIMULERING DUURZAAMHEID EN WONINGBOUWPRODUCTIE ALGEMENE SUBSIDIEVERORDENING ZWOLLE HOOFDSTUK 25: STIMULERING DUURZAAMHEID EN WONINGBOUWPRODUCTIE Artikel 25:1 Begripsomschrijving In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: 1. duurzame woning: een nieuwbouw

Nadere informatie

Rapport energiecijfers kantoren

Rapport energiecijfers kantoren Rapport energiecijfers kantoren Dit rapport is aangemaakt op 08/31/10 om 11:31. De website Energiecijfers van NL Energie en Klimaat levert u actuele gegevens over energieprijzen en alle aspecten van energiegebruik

Nadere informatie

CO 2. -Ketenanalyse. Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen. Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels

CO 2. -Ketenanalyse. Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen. Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels -Ketenanalyse Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Een slimmer concept door inzicht in de keten Met PlusWonen streeft VolkerWessels naar het minimaliseren

Nadere informatie

Energieambities in strategisch voorraadbeleid

Energieambities in strategisch voorraadbeleid TEN KROODE & VAN ZEE ORGANISATIE-ADVISEURS Energieambities in strategisch voorraadbeleid Artikel 090.003 12 februari 2008 In opdracht van SenterNovem Ten Kroode & Van Zee, organisatie-adviseurs www.tkvz.nl

Nadere informatie

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket

Energiebesparing bestaande koopwoningen. Effecten stimuleringspakket Energiebesparing bestaande koopwoningen Effecten stimuleringspakket Notitie Delft, juli 2013 Opgesteld door: Cor Leguijt Frans Rooijers 2 2 juli 2013 3.B17.1 Energiebesparing bestaande koopwoningen 1 Inleiding

Nadere informatie

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw De opgave is groot De Rijksoverheid streeft naar een energieneutrale bebouwde omgeving in 2050. Op weg daar naar toe is de ambitie

Nadere informatie

Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016

Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016 Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016 Energiebesparende voorzieningen zijn in meerdere opzichten interessant: Structurele besparing tot 30% op

Nadere informatie

Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam

Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam pagina 1 / 5 Rekenkamer Metropool Amsterdam T.a.v. de heer J. de Ridder Postbus 202 1000 AE Amsterdam Datum: 15 maart 2016 Kenmerk: 201/0007, JvdV Archiefnummer: 5.90/3 Betreft: Bestuurlijke Reactie op

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID donderdag 19 maart 2015 Duurzaamheid Duiding en context Groningen heeft de ambitie om in 2035 een energieneutrale stad te zijn.

Nadere informatie

Resultaten. Nationale enquête duurzame prestaties Nederlandse gemeenten.

Resultaten. Nationale enquête duurzame prestaties Nederlandse gemeenten. Resultaten Nationale enquête duurzame prestaties Nederlandse gemeenten. 19 mei 2011 Inleiding De duurzame ambities verschillen per gemeente. Zo ook de daadwerkelijke invulling van deze ambities. Toch streven

Nadere informatie

Ab Arbo-advisering i en duurzaamheid + MVO

Ab Arbo-advisering i en duurzaamheid + MVO Ab Arbo-advisering i en duurzaamheid + MVO Esther Loozen Atze Boerstra (Stanley Kurvers) NvvA Symposium 2010 1 Programma Introductie door Esther Loozen Korte inleiding over duurzaamheid+ MVO door Atze

Nadere informatie

Energie Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit

Energie Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit Rijkswaterstaat Ministerie van Infrastructuur en Milieu Energie Bouwbesluit en het Activiteitenbesluit Het behalen van energie-efficiëntieverbetering in een bepaald type gebouw wordt zowel door het Bouwbesluit

Nadere informatie

Duurzaam Ondernemen en DGMR. 1. Inleiding. 1.1 Algemene missie DGMR. Betreft : Beleidsvisie Datum : 10 december 2012

Duurzaam Ondernemen en DGMR. 1. Inleiding. 1.1 Algemene missie DGMR. Betreft : Beleidsvisie Datum : 10 december 2012 Duurzaam Ondernemen en DGMR Betreft : Beleidsvisie Datum : 10 december 2012 1. Inleiding Deze DuOn-beleidsvisie is het overkoepelende document voor het beleid en de initiatieven van DGMR op het gebied

Nadere informatie

Energieprestaties grondgebonden woningen

Energieprestaties grondgebonden woningen Energieprestaties grondgebonden woningen Meer wooncomfort met minder energie Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Stap voor stap naar minder energiegebruik De overheid stelt steeds scherpere

Nadere informatie

Energieke Zorgbouw. 5 oktober 2011. Wijnanda Willemse (Agentschap NL) Stefan van Heumen (TNO)

Energieke Zorgbouw. 5 oktober 2011. Wijnanda Willemse (Agentschap NL) Stefan van Heumen (TNO) Energieke Zorgbouw 5 oktober 2011 Wijnanda Willemse (Agentschap NL) Stefan van Heumen (TNO) Introductie Wijnanda Willemse adviseur NL Energie & Klimaat - Agentschap NL Voorheen SenterNovem Energiebesparing

Nadere informatie

Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen?

Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen? Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of slopen en nieuw bouwen? Verschenen in Vastgoedmarkt, juni 2011 John Mak, W/E adviseurs Naar Energie-nul in 2020: Renoveren of nieuw bouwen? Kiezen voor nieuwbouw

Nadere informatie

De Energiezuinige Wijk - De opdracht

De Energiezuinige Wijk - De opdracht De Energiezuinige Wijk De Energiezuinige Wijk De opdracht In deze opdracht ga je van alles leren over energie en energiegebruik in de wijk. Je gaat nadenken over hoe jouw wijk of een wijk er uit kan zien

Nadere informatie

PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF

PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF De Eshof op weg naar energie neutraal! = woningen Eshof naar nul op de meter = Inhoud 1. Ambitie: naar meest duurzame wijk van Elst? 2. Meten is weten: per wijk per

Nadere informatie

Energiebesparing in de bouw

Energiebesparing in de bouw Energiebesparing in de bouw - Overheidsbeleid - Wettelijke kaders - Praktische omzetting Bijdragen van: ing. W.Baartman ir. J.Ouwehand Wetgeving en overheidsbeleid Transitie naar een duurzame energiehuishouding

Nadere informatie

Voorstel raad. Onderwerp. Voorstel. Inleiding GEWIJZIGD. Westerheul IV: warmte- en koudeopslag en ambitie duurzaamheid

Voorstel raad. Onderwerp. Voorstel. Inleiding GEWIJZIGD. Westerheul IV: warmte- en koudeopslag en ambitie duurzaamheid Voorstel raad GEWIJZIGD AAN de gemeenteraad REGISTRATIENUMMER 14G0000078 AGENDAPUNT 6 TER INZAGE Ja NUMMER 0043/14 BIJLAGE(N) Rapport W/E Adviseurs energie voor Westerheul (openbaar) RAADSVERGADERING 30

Nadere informatie

CO 2. Ketenanalyse. Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen. Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels

CO 2. Ketenanalyse. Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen. Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Ketenanalyse Duurzaamheidsprestaties in de waardeketen gehele waardeketen: upstream en downstream De waardeketen is onderverdeeld in twee stromen: de upstream en de downstream. In de upstream bevinden

Nadere informatie

Wijzer worden van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

Wijzer worden van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen De Meeuw Nederland Industrieweg 8 Postbus 18 5688 ZG Oirschot T +31 (0)499 57 20 24 F +31 (0)499 57 46 05 info@demeeuw.com www.demeeuw.com De Meeuw en MVO Wijzer worden van Maatschappelijk Verantwoord

Nadere informatie

Reductie doelstellingen (B: Reductie)

Reductie doelstellingen (B: Reductie) Reductie doelstellingen (B: Reductie) Eis 3.B.1. Barendrecht, 28 oktober 2014 Auteur: E. Oudshoorn Geaccordeerd door: L.A. Droog Directeur E. Oudshoorn Bedrijfsleider/ MVO Verantwoordelijk CO 2 prestatieladder

Nadere informatie

EPA maatwerkadvies en energielabelling bestaande vrije sector woningen.

EPA maatwerkadvies en energielabelling bestaande vrije sector woningen. 15-1 Collegevoorstel Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Onderwerp EPA maatwerkadvies en energielabelling bestaande vrije sector woningen. Samenvatting Eén van de actiepunten uit BEN 2040 is het is ondersteuning

Nadere informatie

Totale uitstoot in 2010: 14.000 kiloton CO 2

Totale uitstoot in 2010: 14.000 kiloton CO 2 Totale uitstoot in 2010: 14.000 kiloton CO 2 Industrie Welke keuzes en wat levert het op? Huidig beleid 1% besparing op gas en elektra per jaar. Totaal is dat 8 % besparing in 2020. Opbrengst: 100 kiloton.

Nadere informatie

Duurzaamheid in Boswinkel Oost

Duurzaamheid in Boswinkel Oost Programma Waarom energiezuinig en duurzaam (ver)bouwen? Waarom energiemonitoring Duurzaamheid in Boswinkel Oost Energiemonitoring Velve Lindenhof, Enschede De energiezuinigste wijk van Enschede De uitvraag

Nadere informatie

Het energiebeleid van Habeko wonen Martin Bogerd directeur bestuurder.

Het energiebeleid van Habeko wonen Martin Bogerd directeur bestuurder. Verslag bijeenkomst 21 januari 2015 van Stichting Bewonersbelangen Habeko Wonen (SBHW) in samenwerking met Habeko wonen en gastspreekster Antoinette Vunderink van Het Energiehuis over Hoe houd ik mijn

Nadere informatie

Bestaand Vastgoed. Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011. DHV 2011 All rights reserved Openbaar

Bestaand Vastgoed. Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011. DHV 2011 All rights reserved Openbaar Bestaand Vastgoed Hoe beweging krijgen in verduurzaming? Vincent Swinkels Mei 2011 DHV 2011 All rights reserved Openbaar Wat is er aan de hand? Circa 1/3 energiegebruik NL zit in gebouwde omgeving Focus

Nadere informatie

Energiebesparing bij nieuwbouw

Energiebesparing bij nieuwbouw Bas van de Griendt* en Jos de Vries** Energiebesparing bij nieuwbouw Als het gaat om energiebesparing staat de nieuwbouw in Nederland voor een opgave die er niet om liegt. Sinds 2011 immers moeten nieuwbouwwoningen

Nadere informatie

u kunt er niet omheen

u kunt er niet omheen EPA-W Advies Het energielabel: u kunt er niet omheen Eigenaren van woningen zijn bij de verkoop of verhuur verplicht om een Energielabel te overhandigen aan de koper of huurder. Als erkend EPA-W Adviseur

Nadere informatie

Slimme energie-oplossingen voor bestaande en nieuwe woningen

Slimme energie-oplossingen voor bestaande en nieuwe woningen Slimme energie-oplossingen voor bestaande en nieuwe woningen Samen verduurzamen Uitdagingen op de Nederlandse markt De Nederlandse woningbouw staat voor een fikse uitdaging. De tijd van grote nieuwbouwprojecten

Nadere informatie

Kwaliteitshandboek v1.0 CO 2 -Prestatieladder Roelofs

Kwaliteitshandboek v1.0 CO 2 -Prestatieladder Roelofs Kwaliteitshandboek v1.0 CO 2 -Prestatieladder Roelofs Datum: Januari 2013 Bezoekadres Dorpsstraat 20 7683 BJ Den Ham Postadres Postbus 12 7683 ZG Den Ham T +31 (0) 546 67 88 88 F +31 (0) 546 67 28 25 E

Nadere informatie

Omnibusenquête 2013 Energiebesparende maatregelen

Omnibusenquête 2013 Energiebesparende maatregelen Omnibusenquête 2013 Energiebesparende maatregelen OMNIBUSENQUETE 2012 Deelrapport: energiebesparende maatregelen Mei 2014 Samenstelling rapport: Enquête-organisatie: In opdracht van: Marielle Bartels,

Nadere informatie

Rapportage Energiezuinige Woningen

Rapportage Energiezuinige Woningen Rapportage Energiezuinige Woningen Start peiling : 21 mei 2013 Einde peiling : 3 juni 2013 Aantal uitnodigingen tot deelname : circa 150 Aantal deelnemers peiling : 58 Respons : circa 30% Amersfoort, juli

Nadere informatie

CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013

CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013 CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013 Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV december 2011 2010.0001-15 Inleiding Cauberg-Huygen is sinds 1975 koploper in oplossingen voor de bouw- en infrasector, industrie

Nadere informatie

- in aanvulling op en ter nadere uitwerking van de Algemene Subsidieverordening Leeuwarden (ASV);

- in aanvulling op en ter nadere uitwerking van de Algemene Subsidieverordening Leeuwarden (ASV); BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN LEEUWARDEN; - in aanvulling op en ter nadere uitwerking van de Algemene Subsidieverordening Leeuwarden (ASV); - gelet op de ASV artikel 2 en artikel 3 lid 3; - gelet op de

Nadere informatie

Quickscan energiebesparing

Quickscan energiebesparing Quickscan energiebesparing Golf Club Zeegersloot Kromme Aarweg 5 Alphen a/d Rijn Samen op weg naar 30% besparing! ~ 1 15 maart 2013 Inleiding Als relatie van etb a. hogenes bv heeft u gebruik gemaakt van

Nadere informatie

Stappen deelcijfer weging 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 totaalcijfer 10,0 Spelregels:

Stappen deelcijfer weging 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 totaalcijfer 10,0 Spelregels: Stappen deelcijfer weging 1 Onderzoeksvragen 10,0 6% 0,6 2 Hypothese 10,0 4% 0,4 3 Materiaal en methode 10,0 10% 1,0 4 Uitvoeren van het onderzoek en inleiding 10,0 30% 3,0 5 Verslaglegging 10,0 20% 2,0

Nadere informatie

2013 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1

2013 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 Emissie inventaris Netters infra De emissie inventaris van: 2013 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 Opgesteld door: AMK Inventis Stef Jonker Datum: april 2014 Concept Versie 1 Maart 2014 Pagina

Nadere informatie

Nieuwe energieprestatienorm

Nieuwe energieprestatienorm Nieuwe energieprestatienorm >> Als het gaat om energie en klimaat De tools Uw weg vinden in de nieuwe energieprestatienorm, wie helpt u daarbij? Heeft u hem al in huis, de nieuwe energieprestatienorm NEN

Nadere informatie

Betaalbaarheid en duurzaamheid

Betaalbaarheid en duurzaamheid Bijlage 1 Advies Bewoners Advies Groep Betaalbaarheid en duurzaamheid Juli 2009 John van Veen Senioradviseur WKA Inleiding In de maanden mei en juni is een groep betrokken huurders van Nijestee in een

Nadere informatie

Wijzer worden van duurzame huisvesting

Wijzer worden van duurzame huisvesting De Meeuw Nederland De Meeuw en Duurzaam Bouwen Industrieweg 8 Postbus 18 5688 ZG Oirschot T +31 (0)499 57 20 24 F +31 (0)499 57 46 05 info@demeeuw.com www.demeeuw.com Wijzer worden van duurzame huisvesting

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Rapport. Energievisie herontwikkeling zorgcentrum Merenhoef. projectnaam Zorgcentrum Merenhoef Maarssen projectnummer 11.0984

Rapport. Energievisie herontwikkeling zorgcentrum Merenhoef. projectnaam Zorgcentrum Merenhoef Maarssen projectnummer 11.0984 Rapport Aveco de Bondt Energievisie herontwikkeling zorgcentrum Merenhoef bezoekadres postbus postcode telefoon telefax e-mail internet Reggesingel 2 202 7460 AE Rijssen (0)548 51 52 00 (0)548 51 85 65

Nadere informatie

Resultaten onderzoek Duurzaam wonen februari 2012

Resultaten onderzoek Duurzaam wonen februari 2012 Digitaal panel Ymere Resultaten onderzoek Duurzaam wonen februari 2012 4 maart 2012 Reactie van de milieucoördinator van Ymere, Paul Tuijp: Het onderzoek laat duidelijk zien dat de leden van het klantenpanel

Nadere informatie

3.C.1 Voortgangrapportage CO 2 2015(1) Ter Riele

3.C.1 Voortgangrapportage CO 2 2015(1) Ter Riele Datum: 11-09- Versie: 2 3.C.1 Voortgangrapportage CO 2 (1) Ter Riele A.J.J ter Riele Directeur 1. Inleiding Middels deze rapportage wil Ter Riele B.V. (Ter Riele) de voortgang op de CO 2 reductiedoelstellingen

Nadere informatie

Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen

Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen Stichting Woningbouw Slochteren, Stichting Bewonersraad Slochteren 1. Doelstelling, aanpak en reikwijdte 1.1 De overeenkomst richt zich op het bereiken

Nadere informatie

Ketenanalyse Duo-label retail advies

Ketenanalyse Duo-label retail advies Ketenanalyse Duo-label retail advies Search Consultancy Oktober 2013 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 1.1. Doelstelling van het onderzoek... 3 1.2. Projectafbakening... 3 2. Uitgangspunten... 4 3. Beschrijving

Nadere informatie

Energie management Actieplan

Energie management Actieplan Energie management Actieplan Conform niveau 3 op de CO 2 -prestatieladder 2.2 Auteur: Mariëlle de Gans - Hekman Datum: 30 september 2015 Versie: 1.0 Status: Concept Inhoudsopgave 1 Inleiding... 2 2 Doelstellingen...

Nadere informatie

Onze Ambitie : De gemeente OOsterhOut wil een DuurzAme gemeente zijn en een Actieve bijdrage leveren AAn een schone, veilige

Onze Ambitie : De gemeente OOsterhOut wil een DuurzAme gemeente zijn en een Actieve bijdrage leveren AAn een schone, veilige duurzaam bouwen in duurzaam bouwen in U overweegt om een kavel te kopen in de Contreie. Overweeg dan vooral ook om dat energiezuinig en duurzaam te doen. De gemeente Oosterhout heeft namelijk een regeling

Nadere informatie

Europese best practices Inspirerende modellen voor Brussel. Christophe BARBIEUX

Europese best practices Inspirerende modellen voor Brussel. Christophe BARBIEUX Duurzame renovatie Problematiek van het verdelen van de winst onder eigenaar en huurder Europese best practices Inspirerende modellen voor Brussel Christophe BARBIEUX AFDELING Energie 25 maart 2014 Chronologie

Nadere informatie

CO 2 - en energiereductiedoelstellingen 2013-2014 Alfen B.V. Auteur: H. van der Vlugt Versie: 1.1 Datum: 26-mei-2014 Doc.nr: Red1314 Alfen B.V. CO 2-reductierapport 2013-2014 Doc. nr. Red1314 26-mei-2014

Nadere informatie

Door: Vincent Damen Ninja Hogenbirk Roel Theeuwen

Door: Vincent Damen Ninja Hogenbirk Roel Theeuwen Door: Vincent Damen Ninja Hogenbirk Roel Theeuwen 31 mei 2012 INHOUDSOPGAVE Inleiding... 3 1. Totale resultaten... 4 1.1 Elektriciteitsverbruik... 4 1.2 Gasverbruik... 4 1.3 Warmteverbruik... 4 1.4 Totaalverbruik

Nadere informatie

Factsheet Energie en Klimaat

Factsheet Energie en Klimaat Factsheet Energie en Klimaat 1. Inleiding Deze factsheet heeft betrekking op het klimaatbeleid (de reductie van CO 2 )en het energiebeleid (inzetten op zeven speerpunten) van Den Haag. Voor deze factsheet

Nadere informatie

Energie Merenwijk. Wie ben ik?

Energie Merenwijk. Wie ben ik? Energie Merenwijk Wie ben ik? Marcel van Ewijk Makelaar & Taxateur SCVM Eigen kantoor Aangesloten bij VBO Makelaar Seniorkeur Makelaar EPA Adviseur Energielabel Woningbouw Erkend deskundige Energielabel

Nadere informatie

Duurzaam Vastgoed. Roy Bruggeman

Duurzaam Vastgoed. Roy Bruggeman Duurzaam Vastgoed Roy Bruggeman Ingenieursbureau Archicom Multidisciplinair ingenieursbureau gericht op: Consultancy: logistiek & supply chain advies, Architectuur en detail engineering, Bouwmanagement

Nadere informatie

MEDEDELING AAN DE RAAD

MEDEDELING AAN DE RAAD MEDEDELING AAN DE RAAD Aan: In afschrift aan: Van: Datum: Onderwerp: Registratienr.: Zaaknr.: Bijlage(n): De gemeenteraad De buitengewone leden van de gemeenteraad Wethouder G.J.W. Toonen 14 augustus 2013

Nadere informatie

Energieprestatie van gebouwen

Energieprestatie van gebouwen Energieprestatie van gebouwen Caleffi Academy Pieter Nuiten Maart 2014 Planadvies W/E adviseurs Een betrouwbare partner in duurzaam vastgoed www.w- e.nl! Voor opdrachtgevers met ambi8e! 25 medewerkers!

Nadere informatie

Werkt energiebeleid met prestatienorm?

Werkt energiebeleid met prestatienorm? 1 Werkt energiebeleid met prestatienorm? Werkelijke besparingen en uitgevoerde maatregelen in kantoren Samenvatting Energieprestatieberekeningen worden uitgevoerd ten behoeve van de bouwaanvraag. Het ontwerp

Nadere informatie

Benchmarkrapportage 2013

Benchmarkrapportage 2013 Benchmarkrapportage 2013 Hartelijk dank voor het deelnemen aan de monitoringronde 2013. Voor u liggen de resultaten voor uw corporatie ten opzichte van de totale groep deelnemende corporaties. Graag vernemen

Nadere informatie

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland

Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland Betrokkenheid o.a.; Projectmanager Energiesprong SWF Projectmanager Blok voor blok Utrecht Label B of meer? Opgave - Focus Financieel

Nadere informatie

Nieuwbouw. Veelgesteldevragenover BREEAM-NL Aleenhetbesteisgoed genoegvoorlely Pionierslateneigen woningcertificeren

Nieuwbouw. Veelgesteldevragenover BREEAM-NL Aleenhetbesteisgoed genoegvoorlely Pionierslateneigen woningcertificeren Veelgesteldevragenover BREEAM-NL Aleenhetbesteisgoed genoegvoorlely Pionierslateneigen woningcertificeren Veelgestelde vragen over BREEAM-NL De Dutch Green Building Council krijgt regelmatig inhoudelijke

Nadere informatie

Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory.

Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory. Groen? Het is te doen! Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory. Een uitdagend klimaat 20 20 2020 In 2020 moet de uitstoot van CO 2 in de EU met 20% zijn teruggebracht ten opzichte van het 1990 niveau.

Nadere informatie

Veelgestelde vragen BRL9500

Veelgestelde vragen BRL9500 Veelgestelde vragen BRL9500 1. Waarom de BRL9500? Bedrijven die energieprestatiecertificaten ofwel energielabels voor gebouwen willen gaan afgeven zullen zich verplicht moeten certificeren voor BRL9500.

Nadere informatie

Werkblad huismodule. Quintel Intelligence. Antwoordblad

Werkblad huismodule. Quintel Intelligence. Antwoordblad Antwoordblad Opdracht 1 Noteer de startwaarden en scores Kijk bij het dashboard. Noteer de startwaarden en scores die je hier ziet staan in de tabel hieronder. Dashboard onderdelen CO₂ uitstoot (ton per

Nadere informatie

Emissie inventaris 2013. Visser Assen. Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1

Emissie inventaris 2013. Visser Assen. Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 Emissie inventaris 2013 Visser Assen Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 Datum Versie Opsteller Gezien juni 2014 Definitief S.G. Jonker R. van der Veen AMK Inventis Advies en Opleiding 1 Inhoudsopgave

Nadere informatie

Compensatie CO 2 -emissie gemeentelijke organisatie Den Haag over 2013

Compensatie CO 2 -emissie gemeentelijke organisatie Den Haag over 2013 Compensatie CO 2 -emissie gemeentelijke organisatie Den Haag over 2013 Inhoud 1 Aanleiding 1 2 Werkwijze 2 2.1. Bronnen 2 2.2. Kentallen 2 3 CO 2 -emissie gemeentelijke organisatie 3 4 Ontwikkeling 5 5

Nadere informatie

CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013

CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013 CO 2 -reductiedoelstelling 2011-2013 Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV juni 2011 2010.0001-07 Inleiding Cauberg-Huygen is sinds 1975 koploper in oplossingen voor de bouw- en infrasector, industrie

Nadere informatie

Duurzaamheid. Samen van droom naar daad. Duurzaamheidbeleid: Jeroen Mulders d.d. 19 december 2014 Pagina 1

Duurzaamheid. Samen van droom naar daad. Duurzaamheidbeleid: Jeroen Mulders d.d. 19 december 2014 Pagina 1 Duurzaamheid Samen van droom naar daad Duurzaamheidbeleid: Jeroen Mulders d.d. 19 december 2014 Pagina 1 Duurzaamheidbeleid Inleiding Als maatschappelijke organisatie ziet Vryleve het als haar plicht om

Nadere informatie

Duurzaamheidsonderzoek en subsidiescan Combibad De Vliet te Leiden. 11 februari 2016

Duurzaamheidsonderzoek en subsidiescan Combibad De Vliet te Leiden. 11 februari 2016 Duurzaamheidsonderzoek en subsidiescan Combibad De Vliet te Leiden 11 februari 2016 1 Managementsamenvatting Inleiding De gemeente Leiden heeft in haar duurzaamheidsambitie doelen gesteld voor de korte

Nadere informatie

agendapunt B.04 Aan Verenigde Vergadering BELEIDSKADER DUURZAAMHEID

agendapunt B.04 Aan Verenigde Vergadering BELEIDSKADER DUURZAAMHEID agendapunt B.04 851617 Aan Verenigde Vergadering BELEIDSKADER DUURZAAMHEID Gevraagd besluit Verenigde Vergadering 28-10-2010 In te stemmen met de beleidsuitgangspunten, genoemd in hoofdstuk 5 van het Beleidskader

Nadere informatie

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN ENERGIEAKKOORD Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN 2 - Wie zijn wij? - Visie Ekwadraat - Beleid - Doelstellingen - Middelen - Financiering Inhoud - Conclusies en aanbevelingen 3 INLEIDING

Nadere informatie

Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven. 1 Inleiding

Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven. 1 Inleiding Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven Datum Referentie Behandeld door 13 december 2011 20111278-07 P. Smoor/LSC 1 Inleiding

Nadere informatie

Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels

Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Het slimme duurzame bouwconcept. Van VolkerWessels Bouwen in Nederland is een bijzondere uitdaging. De behoefte aan nieuwbouwwoningen is groot, maar de

Nadere informatie

COMMUNICATIEPLAN CO2-REDUCTIESYSTEEM 3.C.2_1 VERSIE: 01 06/05/2013

COMMUNICATIEPLAN CO2-REDUCTIESYSTEEM 3.C.2_1 VERSIE: 01 06/05/2013 Heereweg 1a 2161 AB Lisse 0252-417788 COMMUNICATIEPLAN CO2-REDUCTIESYSTEEM 3.C.2_1 VERSIE: 01 06/05/2013 Conform niveau 3 op de prestatieladder 2.0 Status Versie/ Datum Opgesteld Geautoriseerd Akkoord

Nadere informatie

Publieksdiensten. B&W voorstel Aanpassen checklisten Duurzaam Bouwen regio Zuid-Holland Zuid

Publieksdiensten. B&W voorstel Aanpassen checklisten Duurzaam Bouwen regio Zuid-Holland Zuid Publieksdiensten B&W voorstel Aanpassen checklisten Duurzaam Bouwen regio Zuid-Holland Zuid Status : voorstel college van B&W Redactie : Bea Veen Telefoon : 6587 Datum : 6 juli 2005 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

CO 2 - en energiereductiedoelstellingen t/m 2012. Alfen B.V. Auteur: H. van der Vlugt Versie: 2.4 Datum: 16-aug-2011 Doc.nr: 10.

CO 2 - en energiereductiedoelstellingen t/m 2012. Alfen B.V. Auteur: H. van der Vlugt Versie: 2.4 Datum: 16-aug-2011 Doc.nr: 10. CO 2 - en energiereductiedoelstellingen t/m 2012 Alfen B.V. Auteur: H. van der Vlugt Versie: 2.4 Datum: Doc.nr: 10.A0320 CO 2 -reductierapport Distributielijst Naam B.Bor (Alf) M. Roeleveld (ALF) Accorderingslijst

Nadere informatie

Reductie doelstellingen (B: Reductie)

Reductie doelstellingen (B: Reductie) Reductie doelstellingen (B: Reductie) Eis 3.B.1. Barendrecht, oktober 2013 Auteur: Sabine Droog Geaccordeerd door: Leo Droog Directeur Edwin Oudshoorn Bedrijfsleider/ MVO Verantwoordelijk 1 1. Reductiebeleid

Nadere informatie

Bijlage: Green Deal Sun Share Breda

Bijlage: Green Deal Sun Share Breda 1. Breda DuurSaam Breda DuurSaam is een onafhankelijke coöperatie die projecten opzet, begeleidt en uitvoert die bijdragen aan een volhoudbare, leefbare en gezonde Bredase samenleving. Deze projecten richten

Nadere informatie

Binnenklimaat: energie efficiënte oplossingen besparing door comfort

Binnenklimaat: energie efficiënte oplossingen besparing door comfort Binnenklimaat: energie efficiënte oplossingen besparing door comfort Rob Nagel Honeywell Dag van de Installatie VSK, Jaarbeurs Utrecht 2 februari 2010 Binnenklimaat besparing door comfort Woningmarkt in

Nadere informatie

Ketenanalyse Huisvestingsadvies aan bankfiliaal

Ketenanalyse Huisvestingsadvies aan bankfiliaal Ketenanalyse Huisvestingsadvies aan bankfiliaal Uitgevoerd door Search Consultancy Versie 3, 0ktober 2013 Akkoord MVO-coördinator: Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 1.1. Doelstelling van het onderzoek...

Nadere informatie

Wat is belang thema MVO voor 2010-2015? SWOT analyse UMC Utrecht

Wat is belang thema MVO voor 2010-2015? SWOT analyse UMC Utrecht Wat is belang thema MVO voor 2010-2015? SWOT analyse UMC Utrecht stap 1 Interne & externe analyse Onderzoeksvragen Eindproducten STAP 1: INTERNE & EXTERNE ANALYSE STAP 1: INTERNE & EXTERNE ANALYSE STAP

Nadere informatie

1. Hoe dringend vindt u het klimaatprobleem? Helemaal niet dringend, we 1% Er is helemaal geen klimaatprobleem. Weet niet / geen mening

1. Hoe dringend vindt u het klimaatprobleem? Helemaal niet dringend, we 1% Er is helemaal geen klimaatprobleem. Weet niet / geen mening 1. Hoe dringend vindt u het klimaatprobleem? Helemaal niet dringend, we 1% kunnen wel even wachten met grote maatregelen 17% 1 Een beetje dringend, we kunnen nog wel even wachten met grote maatregelen,

Nadere informatie

Rapport 16 oktober 2014

Rapport 16 oktober 2014 CO 2 -EMISSIE INVENTARIS SCOPE 1 EN 2 OVER 2014 AANEMINGSBEDRIJF VAN DER ZANDEN BV EN VAN DER ZANDEN MILIEU BV IN HET KADER VAN DE CO 2 -PRESTATIELADDER Rapport 16 oktober 2014 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING...

Nadere informatie

Inschrijfbrochure Definitieve Selectie. Duurzaamheidtender Buiksloterham. Bouwenvelop 12, 21, 22, 24, 41

Inschrijfbrochure Definitieve Selectie. Duurzaamheidtender Buiksloterham. Bouwenvelop 12, 21, 22, 24, 41 Inschrijfbrochure Definitieve Selectie Duurzaamheidtender Buiksloterham Bouwenvelop 12, 21, 22, 24, 41 Inhoud Inhoud... 2 1 Inleiding... 3 1.1 Opdracht voor de inschrijver... 3 1.2 Startbijeenkomst definitieve

Nadere informatie

Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt!

Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt! Duurzaam Inkopen overheidsgebouwen werkt! Overheden kunnen zonder meerkosten energiebesparing in gebouwen realiseren PIANOo lunch 12 april 2011 Irma Thijssen, Agentschap NL Joost van Linder, Rijksgebouwendienst

Nadere informatie

Noordlease. Opgemaakt door Danielle de Bruin. Periode: 1 januari t/m 31 december 2014. 1 van 9

Noordlease. Opgemaakt door Danielle de Bruin. Periode: 1 januari t/m 31 december 2014. 1 van 9 1 van 9 Rapportage CO -voetafdruk Opgemaakt door Danielle de Bruin Noordlease Periode: 1 januari t/m 31 december 014 Datum: 7 maart 015 Climate Neutral Group BV Donkerstraat 19a 3511 KB Utrecht T. 030-36175

Nadere informatie

De emissie inventaris van: 2014 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1

De emissie inventaris van: 2014 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 De emissie inventaris van: 2014 Dit document is opgesteld volgens ISO 14064-1 Opgesteld door: Stef Jonker Datum: 26 januari 2015 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 De organisatie... 4 2.1 Verantwoordelijke...

Nadere informatie

Energie: meerwaarde op de woningmarkt

Energie: meerwaarde op de woningmarkt Energie: meerwaarde op de woningmarkt Dirk Brounen (RSM Erasmus, dbrounen@rsm.nl) Nils Kok (UC Berkeley & Universiteit Maastricht, n.kok@maastrichtuniversity.nl) Op 26 november liet minister van der Hoeven

Nadere informatie

COMMUNICATIEPLAN. Opdrachtgever : Directie. Project : W999176. Opgesteld : RBe. Gecontroleerd : KVV. Vrijgegeven : EW.

COMMUNICATIEPLAN. Opdrachtgever : Directie. Project : W999176. Opgesteld : RBe. Gecontroleerd : KVV. Vrijgegeven : EW. COMMUNICATIEPLAN Opdrachtgever : Project : Opgesteld : RBe Gecontroleerd : KVV Vrijgegeven : EW Referentie : Communicatieplan.docx Versie : 1.0 Status : Definitief Datum : 24 augustus 2012 Postbus 412

Nadere informatie

Van Afvinken Naar Duurzame Innovaties. Willy Peelen

Van Afvinken Naar Duurzame Innovaties. Willy Peelen Van Afvinken Naar Duurzame Innovaties Willy Peelen 2 Inhoud Duurzaamheid Ketenintegratie Voorbeelden innovaties Instrumenten Conclusies Duurzaam inkopen Duurzaamheid Verkoopt! Duurzaamheid verkopen 3 Duurzaam

Nadere informatie

Energietransitie. Bouw op onze kennis

Energietransitie. Bouw op onze kennis Energietransitie Bouw op onze kennis Programma Introductie Energieverbruik van een woning Energieverbruik in de praktijk Energieneutraal + Opslag van energie Bewoner centraal Wat doen wij? Een greep uit

Nadere informatie

23-10-2009 MiddenBeemster. Aanpak tussen gemeente en huurders. Duurzaam Woonbron

23-10-2009 MiddenBeemster. Aanpak tussen gemeente en huurders. Duurzaam Woonbron 23-10-2009 MiddenBeemster Aanpak tussen gemeente en huurders Duurzaam Woonbron Even voorstellen Jan Willem Croon, ambassadeur duurzaamheid Woonbron Ir. Bouwkunde TU Delft 10 jaar Stork contracting. 10

Nadere informatie