Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde

Transcriptie

1

2 Betaalbaar wonen in Zeewolde Voor betaalbare huurwoningen 28 januari 2015

3 Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Tom Broek student Bestuurskunde Anouk Pfeiffer studente Vastgoed & Makelaardij Tom Schopman student Ruimtelijke Ordening en Planologie Dit onderzoek is uitgevoerd in kader van de minor Regie Stedelijke Vernieuwing van Hogeschool Saxion in opdracht voor woningcorporatie Woonpalet te Zeewolde. September januari Versie 1.0

4 Samenvatting Woonpalet heeft ons, drie studenten van Saxion, om advies gevraagd omtrent de betaalbaarheid van wonen in Zeewolde. Om de betaalbaarheid in kaart te brengen is allereerst de specifieke situatie van Zeewolde in kaart gebracht. Opvallende zaken zijn de bevolkingsopbouw, het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) en het grote aandeel eengezinswoningen. De bevolkingsopbouw van Zeewolde kenmerkt zich door een toenemende groep ouderen. Daarnaast is het aantal gezinnen met kinderen in Zeewolde relatief hoog. De groep starters is relatief laag. Het gemiddelde aantal punten in het WWS van de huurwoningen in bezit van Woonpalet ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. Hierdoor is de maximale huurprijs van huurwoningen hoger. Het woningbezit van Woonpalet kenmerkt zich door een grote diversiteit in woningen, het grootste aandeel bestaat uit eengezinswoningen (63%). De betaalbaarheid van huurwoningen is aan de hand van twee benaderingen in beeld gebracht. Namelijk de budgetbenadering van NIBUD en de normen voor huurquoten van RIGO. Uit de budgetbenadering blijkt dat ouderen, mensen vanaf de pensioengerechtigde leeftijd, relatief meer ruimte hebben voor huur. Daarnaast komt naar voren dat gezinnen, een huishoudtype dat sterk vertegenwoordigd is in Zeewolde, relatief minder ruimte hebben voor huurbetaling doordat zij meer noodzakelijke uitgaven hebben. Tot slot hebben alleenstaanden in verhouding tot andere huishoudtypen meer ruimte voor huurbetaling doordat zij minder noodzakelijke uitgaven hebben. Uit het interview met Huurdersbelangen Zeewolde is gebleken dat zij op korte termijn geen problemen verwachten omtrent de betaalbaarheid van de huurwoningen. Als de huren blijven stijgen zullen er op lange termijn wel problemen ontstaan voor huurders. Woonpalet heeft al diverse maatregelen genomen om de gevolgen van de verhuurdersheffing zo juist mogelijk op te vangen. De uitgaven zijn verminderd en de inkomsten verhoogd. Woonpalet heeft gekozen om een andere aftoppingsgrens te hanteren bij mutatie van een huurwoning en de huurprijzen van eengezinswoningen mogen stijgen tot 75% van de maximale huurprijs in plaats van 70%. Met deze maatregelen in haar huurbeleid kan Woonpalet bij mutatie een hogere huurprijs vragen en zo meer inkomsten genereren. Daarnaast kan Woonpalet kiezen uit twee andere mogelijkheden om de huren te verhogen, namelijk jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie voor de primaire doelgroep en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de middeninkomengroep. Met deze mogelijkheden zal Woonpalet moeten afwegen in hoeverre het verantwoord is om huren te verhogen met het oog op de betaalbaarheid van haar huurwoningen. Verschillende huishoudtypen vragen bij verschillende inkomens de aandacht, wat in het oog springt is dat vooral huishoudtypen met een inkomen op de huurtoeslaggrens te maken hebben met bovengemiddelde huurquoten. Op de huurtoeslaggrens hadden zeven van de acht huishoudtypen al te maken met bovengemiddelde huurquoten bij het vorige huurbeleid. Minimuminkomens worden over het algemeen gecompenseerd door de huurtoeslag. Het huishoudtype dat binnen Zeewolde het meest voorkomt zijn de gezinnen. Met een inkomen op de huurtoeslaggrens hebben deze huishoudens te maken met bovengemiddelde huurquoten. Dit staat ook in relatie tot gezinnen die te maken hebben met aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag en het deel boven 596,75 niet vergoed krijgen en zo ten opzichte van andere huishoudtypen in verhouding minder vergoed krijgen door de huurtoeslag. Door het veranderde huurbeleid vragen gezinnen ook de aandacht met een middeninkomen omdat hier aandachtvragende huurquoten ontstaan. Daarnaast verdienen de alleenstaanden, zowel onder als vanaf de AOW-leeftijd, en paren van 23 jaar tot de AOW-leeftijd de aandacht doordat deze

5 huishoudens enerzijds te maken hebben met aandachtvragende huurquoten op bijstand- of AOWniveau en anderzijds met huurquoten die ver boven de norm zitten met een inkomen op de huurtoeslaggrens. Ondanks dat het huidige huurbeleid geleid heeft tot meer aandachtvragende en bovengemiddelde huurquoten is dit niet direct terug te zien in de huurachterstanden. Sinds het veranderde huurbeleid zijn de huurachterstanden niet noemenswaardig gestegen. Omdat de betaalbaarheid op dit moment een grote rol speelt in corporatieland, hebben interviews plaatsgevonden met De Goede Woning te Apeldoorn en Woonbedrijf Ieder1 te Deventer. Deze woningcorporaties bevinden zich allebei in een soortgelijke situatie. Beide zijn het grote woningcorporaties, gevestigd in een middelgrote stad. De Goede Woning heeft al onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid. Daaruit volgde een woonlastenbeleid om ervoor te zorgen dat de woningen beter geïsoleerd worden en zo ook de betaalbaarheid te bevorderen. Woonbedrijf Ieder1 heeft alle extra opties voor huurwoningen afgeschaft om de huurwoningen betaalbaar te houden. Woonpalet moet rekening houden met toekomstige ontwikkelingen, namelijk de huursombenadering, verhogen van de toewijzingsgrens en het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Met uitkomsten uit dit onderzoek heeft Woonpalet meer gevoel en inzicht gekregen in de betaalbaarheid van haar huurwoningen. Wegens een oplopende verhuurdersheffing moet Woonpalet nagaan in hoeverre zij deze heffing kan afdragen en aan de andere kant op een verantwoorde wijze voldoende betaalbare huurwoningen kan blijven aanbieden. Woonpalet heeft kritisch gekeken naar wat binnen de eigen organisatie gedaan kan worden om uitgaven te verminderen en heeft haar huurbeleid aangepast om meer inkomsten te genereren. Er zijn enkele mogelijkhedengeboden voor Woonpalet om huren te verhogen, deze zijn de jaarlijkse huurverhoging, een inkomensafhankelijk huurverhoging bij middeninkomens en huurverhoging bij mutatie. Woonpalet moet hierin een afweging maken in hoeverre zij haar huurbeleid aan zal passen en jaarlijkse huurverhogingen niet toe te passen, en kan blijven voldoen aan het afdragen van de verhuurdersheffing. Met de inzichten die geboden kan Woonpalet op basis van drie scenario s verantwoorde keuzen maken om wonen betaalbaar te houden voor haar huurdersgroep. Dit staat wel op gespannen voet met het afdragen van de verhuurdersheffing.

6 Voorwoord Dit onderzoek is grotendeels binnen Saxion Hogeschool Deventer uitgevoerd. Naast de deskstudie en interviews met betrokken actoren, hebben meerdere voortgangsgesprekken plaatsgevonden met opdrachtgever Bertho Eding en projectcoach Jeroen Kuyper. Wij willen onderstaande personen bedanken voor hun medewerking en bijdragen aan dit onderzoek: Bertho Eding (opdrachtgever vanuit Woonpalet); Maarten Bocking (sociaal raadsman bij MDF); Anne Gaay Gieben(maatschappelijk werk bij MDF); Ingrid Blik (budgetconsulent/schuldhulpverlening bij MDF); Peter Cruijff (bestuurslid bij Huurdersbelangen Zeewolde); Ben Meijer (secretaris bij Huurdersbelangen Zeewolde); Dennis Hoogervorst (adviseur/makelaar bij Huurdersbelangen Zeewolde) Gilbert van Dijk (beleidsmedewerker RO&P, Erfgoed, Wonen bij gemeente Zeewolde) Elke Germers (adviseur strategie bij de Goede Woning) Tanja Paffen (teamleider wonen bij de Goede Woning) Simone Veraa (adviseur strategie bij woonbedrijf Ieder1) Wij hebben met veel plezier en enthousiasme aan dit onderzoek gewerkt en kijken terug op een leuke en leerzame periode.

7 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 1 Situatieschets... 1 Probleemschets... 2 Kernbegrippen... 2 State of the art Onderzoeksmethode... 5 Onderzoeksmodel... 5 Toelichting onderzoeksmodel Methode... 7 Probleemstelling... 7 Deelvragen Uitvoering deelvragen... 8 Betaalbaarheid van wonen voor de verschillende doelgroepen binnen de huurdersgroep van Woonpalet... 8 Betaalbaarheid van huurwoningen Huurtoeslag Onderzoek betaalbare huurprijzen door NIBUD Huurquote Huurdersbelangen Zeewolde Conclusie De gevolgen van de verhuurdersheffing op Woonpalet Mogelijkheden om huur te verhogen Minder uitgaven Meer inkomsten Conclusie De invloed van het gewijzigde huurbeleid op de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep en de middeninkomengroep Tabel huurquoten Conclusie Maatregelen van andere woningcorporaties omtrent het vraagstuk betaalbaar wonen De Goede Woning te Apeldoorn Woonbedrijf Ieder1 te Deventer Conclusie... 28

8 Toekomstige ontwikkelingen Mogelijke scenario s voor Woonpalet om wonen in Zeewolde betaalbaar te houden Nulscenario Scenario voor de huurtoeslaggrens Scenario middeninkomensgroep Conclusie Adviezen Bronnenlijst Bijlage 1 Toelichting tabel betaalbare huren NIBUD Bijlage 2 Rekenhuurgegevens Primaire Doelgroep Bijlage 3 Interviews Huurdersbelangen Zeewolde Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland (MDF) De Goede Woning Ieder

9 1. Inleiding Situatieschets Waar we voor gaan We doen er alles aan om onze rol als dé lokale woningcorporatie waar te blijven maken. Vooral door te zorgen voor goed wonen: nu en in de toekomst. En dat is voor ons meer dan een goede en betaalbare woning. We willen dat mensen zich echt thuis voelen. Vandaar dat we een breed en veelzijdig pakket van producten en diensten bieden die daarvoor kunnen zorgen. We streven ernaar om onze kwaliteit continu te verbeteren. Ook spannen we ons in voor een aantrekkelijke woonomgeving. Wij zijn immers betrokken bij onze klanten. (Woonpalet) Het vraagstuk betaalbaar wonen is te omschrijven als de vraag hoe woningcorporaties betaalbare woningen kunnen blijven aanbieden, passend bij hun specifieke huurdergroep en woningvoorraad. Doordat elke woningcorporatie een specifieke huurdergroep en woningvoorraad heeft en te maken heeft met demografische en regionale ontwikkelingen, is het vanzelfsprekend dat dit vraagstuk op verschillende manieren aangepakt wordt. De situatieschets is onder te verdelen op landelijk en lokaal niveau, met in het bijzonder de situatie voor woningbouwcorporatie Woonpalet in Zeewolde. Landelijk Als gevolg van veranderende wet- en regelgeving moeten woningcorporaties sinds 1 januari 2013 de verhuurdersheffing afdragen. De verhuurdersheffing houdt in dat woningcorporaties een heffing betalen, die is gebaseerd op de WOZ-waarde van het vastgoed (Rijksoverheid). Woningcorporaties kunnen tegenwoordig minder makkelijk lenen voor o.a. renovaties en nieuwbouw. Hierdoor zijn woningcorporaties genoodzaakt huren te verhogen om zo meer inkomsten te genereren. Als gevolg hiervan komt de betaalbaarheid van huurwoningen onder druk te staan. Woningcorporaties gaan allemaal anders met deze problematiek om doordat zij een eigen, unieke, woningvoorraad bezitten en de demografische samenstelling van huurders verschilt. (Aedes, 2014) Lokaal Zeewolde is het jongste dorp van Nederland, de bouw is begonnen in In 1984 is Zeewolde een zelfstandige gemeente geworden (VVV Zeewolde, 2014). De bevolkingsopbouw van Zeewolde kenmerkt zich door veel gezinnen met kinderen en een groeiende groep senioren. De woningvoorraad is jong en van goede kwaliteit, de meeste woningen hebben energielabel B of C. Woonpalet Na het in werking treden van de verhuurdersheffing heeft Woonpalet er voor gekozen om een ander huurbeleid te gaan voeren doordat meer inkomsten gegenereerd moesten worden. Het gewijzigde huurbeleid resulteert in gewijzigde huurprijzen. 1

10 Probleemschets Met het afdragen van de verhuurdersheffing is Woonpalet genoodzaakt meer inkomsten te genereren. Hiervoor was onder andere een wijziging in het huurbeleid nodig. Met het huidige huurbeleid veranderen de huurprijzen. Woonpalet wil graag goede, betaalbare huurwoningen blijven aanbieden om zo haar sociale taak van het huisvesten van de primaire doelgroep op een verantwoorde wijze te blijven vervullen. Nu is de vraag in hoeverre het gewijzigde huurbeleid van invloed is op de betaalbaarheid van huurwoningen. Kernbegrippen Verantwoorde keuzes Met inzichten uit het onderzoek worden scenario s voorgelegd waarop Woonpalet zich kan baseren om tot een weloverwogen huurbeleid te komen. Korte termijn Maatregelen die Woonpalet binnen één jaar kan doorvoeren in hun huurbeleid. Middellange termijn Maatregelen die Woonpalet binnen een periode van 2 tot 5 jaar kan doorvoeren in haar huurbeleid. Primaire doelgroep De groep huurders die een huurprijs betalen onder de liberaliseringsgrens, deze grens lag in 2014 op 699,48. In 2015 is deze vastgesteld op 710,68. Huurders met een inkomen tot In dit onderzoek is de liberalisatiegrens van 699,48 gehanteerd. Middeninkomengroep De groep huurders met een inkomen tussen ,- en ,-. Deze groep heeft een te hoog inkomen voor sociale huurwoningen maar vaak een te laag inkomen om een woning te kopen. State of the art In dit hoofdstuk wordt in gegaan op wat al bekend is omtrent het vraagstuk betaalbaar wonen en in welke context dit onderzoek staat. Enkele methoden zijn gegeven en begrippen zijn afgebakend. Wat betaalbaar wonen betreft, zijn er al veel onderzoeken uitgevoerd. Voor de lage inkomensgroep moeten huurwoningen toegankelijk zijn. Dit houdt in dat huurder naast de betaling van de huur, voldoende financiën heeft voor overige noodzakelijke uitgaven (Rijksoverheid). In het onderzoek van RIGO over betaalbaar wonen komt naar voren dat twee benaderingen te onderscheiden zijn die bepalen wat betaalbare huurlasten zijn. Eén van die benaderingen is de huurquote, hierbij gaat het om het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan huur. Volgens deze benadering is een huurprijs betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een bepaald percentage van hun inkomen aan huur uitgeven. (Rigo, 2011) De andere wijze is de budgetbenadering van NIBUD. Hierbij wordt de bestedingsruimte voor woonlasten bepaald door de overige (noodzakelijke) uitgaven van het huishoudenbudget af te trekken. Volgens deze benadering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige (noodzakelijke) uitgaven te kunnen bekostigen. 2

11 Beide benaderingen kunnen gebruikt worden om inzichtelijk te maken wat betaalbare huurprijzen zijn voor verschillende huishoudtypen. In het gehele onderzoeksrapport zijn bepaalde begrippen van groot belang. De belangrijkste begrippen worden om deze reden kort beschreven. Het onderzoeksrapport draait volledig om de betaalbaarheid van huurwoningen. Door de verhuurdersheffing moet Woonpalet haar huurbeleid aanpassen om aan de betaling van de heffing te voldoen. Ondanks dat deze extra inkomsten, onder andere via huurverhoging, binnen moeten komen, moeten de huurprijzen wel betaalbaar blijven. De verhuurdersheffing is een heffing die woningcorporaties aan het Rijk moeten betalen, met als doel om de nationale schuld te verminderen. Betaalbaar wonen is een actueel vraagstuk wat veel aandacht vereist bij woningcorporaties. Het is de bedoeling dat voldoende betaalbare huurwoningen aangeboden kunnen worden aan de sociale doelgroep. Dit houdt in dat de huurprijs van deze woningen niet boven de liberaliseringsgrens mag liggen. Wanneer de huurprijzen onder de liberaliseringsgrens liggen, hebben huurders recht op huurtoeslag, waardoor het betalen van huur gecompenseerd wordt. (Aedes, 2014) Deze compensatie is een tegemoetkoming in de huur van een woning en wordt uitgekeerd door de rijksoverheid. De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van de persoonlijke situatie, zoals het inkomen van de aanvrager, de toeslagpartner en medebewoners. Hoe lager het (gezamenlijk) inkomen, hoe hoger in verhouding het toeslagbedrag is. Naast het inkomen zijn ook de leeftijd, de samenstelling van het huishouden en de hoogte van de huur van belang. Een andere voorwaarde voor het krijgen van huurtoeslag is, zoals eerder beschreven, dat men een huurwoning huurt met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 699,48 in (Belastingdienst, 2011) Naast de huurprijs zijn energiekosten, servicekosten, onderhoudskosten, verzekeringen, lokale belastingen en heffingen, kostenposten waar rekening mee gehouden moet worden. Al deze kosten die bij het huren van een woning betaalt moeten worden, worden woonlasten genoemd. (K&W, 2015) Een woningcorporatie houdt zich bezig met het bouwen, beheren en verhuren van huurwoningen. De woningcorporaties nemen ook een deel verantwoordelijkheid op zich om te zorgen voor een goede leefbaarheid in de omgeving van de woningen. Woningen worden aantrekkelijker om te huren wanneer de leefbaarheid van het gebied gezond is. (Rijksoverheid) Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als puntensysteem, is een systeem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs vast te stellen van een woning. Het aantal punten dat een woning waard is, staat gelijk aan een maximale huurprijs die de verhuurder mag vragen. (ABF Research, 2013) Het stelsel berekent de punten op basis van woonoppervlakte en aanwezige voorzieningen. Onder het huurbeleid valt onder andere welk gedeelte van de maximale huurprijs de verhuurder van een woning vraagt. Dit wordt ook wel het streefhuurpercentage genoemd. Daarnaast mag bij mutatie de huur verhoogd worden. Mutatie houdt in dat een huurwoning vrij komt en betrokken wordt door nieuwe huurders. Zodra de huurverhoging onder het deel dat de verhuurder vraagt van de maximale huurprijs is, moet deze stijging aan de hand van een aftopping opgenomen zijn in het huurbeleid. De aftopping is een bedrag of grens waarmee de huurverhoging bij mutatie maximaal mag stijgen. (Huurdersbelangen, 2014) 3

12 De overheid stelt regels vast voor de toewijzing, de maximale huurprijs (WWS) en de jaarlijkse huurverhoging van sociale huurwoningen. Een van die regels is het toewijzingsbeleid. Deze regel houdt in dat 90% van de verhuurbare woningen van de woningcorporaties sociale huur moet zijn. De overige 10% mag verhuurd worden aan de middeninkomensgroep. (WoCom, 2015) Al deze regels en maatregelen bij elkaar vormen het huurbeleid. (Aedes) Een vrije sector huurwoning is een woning waarvan de huurprijs boven de grens van de huurprijs van een sociale huurwoning ligt. Vrije sector huurwoningen geven dus geen recht op huurtoeslag. In 2012 lag de sociale huurgrens, ook wel liberalisatiegrens op 699,48 euro per maand. In 2015 is de liberalisatiegrens gestegen naar 710,68 per maand. (Rijksoverheid) 4

13 2. Onderzoeksmethode In dit hoofdstuk is het onderzoekmodel gegeven en wordt aan de hand van een toelichting op dit model uiteengezet hoe dit model gaat leiden tot het juiste resultaat. Onderzoeksmodel Figuur 1. Onderzoeksmodel. Eigen bewerking,

14 Toelichting onderzoeksmodel In dit onderzoek wordt inzichtelijk gemaakt wat betaalbaar wonen inhoudt voor verschillende huishoudtypen binnen de primaire doelgroep en de middeninkomengroep van de huurdersgroep van Woonpalet. Het thema betaalbaar wonen wordt vanuit twee invalshoeken bekeken. Enerzijds vanuit het onderzoek betaalbare huren Woonpalet dat is uitgevoerd door NIBUD aan de hand van de budgetbenadering. In dit onderzoek van NIBUD komt naar voren wat voor de verschillende huishoudtypen op basis van hun inkomen kunnen betalen aan huur na aftrek van de uitgaven aan andere primaire levensbehoeften. Anderzijds wordt de betaalbaarheid in kaart gebracht vanuit het perspectief van de actuele huurprijzen. Door het berekenen van de huurquoten voor de verschillende huishoudtypen blijkt wat de huurders besteden aan huur ten opzichte van hun besteedbare inkomen. Met deze methode zijn gemiddelde huurprijzen gehanteerd. Daarnaast wordt gekeken wat het effect van huurtoeslag is op de huurlasten van verschillende typen huishoudens. Om een breder beeld te krijgen van de thematiek zal het gesprek worden aangegaan met de lokale huurdersvereniging. Hieruit moet blijken in hoeverre het betaalbaar wonen vraagstuk wordt ervaren als problematisch door de huurders van Woonpalet. Vervolgens wordt in kaart gebracht wat de gevolgen zijn van de verhuurdersheffing voor Woonpalet. Door deze heffing is Woonpalet genoodzaakt om meer na te gaan denken over hoe zij enerzijds deze heffing af kan dragen en anderzijds een gezonde bedrijfsvoering kan voeren en betaalbare huurprijzen kan behouden. Voor Woonpalet is het niet mogelijk om uit de bestaande eigen middelen de verhuurdersheffing af te dragen. Zij is dan ook genoodzaakt meer inkomsten te genereren. Dit kan onder andere door wijzigingen door te voeren binnen het huurbeleid. Met het raadplegen van het jaarplan van Woonpalet wordt uiteengezet wat de gevolgen zijn van de verhuurdersheffing voor Woonpalet. Een gewijzigd huurbeleid resulteert in gewijzigde huurprijzen. Doordat Woonpalet genoodzaakt is meer inkomsten te genereren, stijgen de huurprijzen. Het vorige en huidige huurbeleid worden vergeleken. Met deze analyse en de gegevens van de huurquoten, komt naar voren in hoeverre het huidige huurbeleid heeft gezorgd voor veranderde betaalbaarheid van huurwoningen. Ook wordt de hoogte van de huurachterstanden meegenomen na verandering van het huurbeleid. Hieruit moet blijken in hoeverre huurders meer betalingsproblemen hebben door wijziging van het huurbeleid. Door het afnemen van interviews bij verschillende woningcorporaties wordt duidelijk wat de aanpak van deze woningcorporaties is met betrekking tot het vraagstuk betaalbaar wonen. Het effect van de verhuurdersheffing wordt ook meegenomen in dit deel. Woningcorporaties moeten verschillende vormen van beleid voeren, omdat zij zich in verschillende situaties bevinden, te denken aan verhouding verschillende woningtypen, krimp, groei, oud of nieuw woningbezit in hun werkgebied. De wet- en regelgeving rondom woningcorporaties staat niet stil. Om tot weloverwogen adviezen te komen worden mogelijke ontwikkelingen rondom woningcorporaties meegenomen. Met deze verschillende invalshoeken en met de bevindingen van de eerdere deelvragen kunnen enkele scenario s worden geformuleerd hoe Woonpalet op korte en middellange termijn tot verantwoorde keuzes kan komen om huren betaalbaar te houden voor haar huurdersgroep. Deze scenario s krijgen vorm gedurende het onderzoek, zodat Woonpalet op basis van deze scenario s verantwoorde keuzes kan maken om betaalbare huurwoningen te blijven aanbieden. 6

15 Door het organiseren van een symposium, waarin de bevindingen worden gepresenteerd en scenario s worden voorgedragen, wordt de dialoog omtrent betaalbaar wonen in Zeewolde gestart. Voor dit symposium worden Woonpalet, de Huurderbelangenvereniging Zeewolde, gemeente Zeewolde en Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland(MDF) uitgenodigd. Deze partijen krijgen aan de hand van het onderzoek meer gevoel bij betaalbaarheid en dit kan worden meegenomen bij het vervolg van de dialoog omtrent betaalbaar wonen. 3. Methode Probleemstelling Omdat op basis van dit onderzoek een adviesrapport wordt opgesteld, is de probleemstelling als volgt: Hoe kan Woonpalet verantwoorde keuzes maken op korte en middellange termijn om huren betaalbaar te houden voor haar huurdersgroep, met in het bijzonder de primaire doelgroep en de groep huurders met een middeninkomen? Deelvragen De probleemstelling is onderverdeeld in de volgende 5 deelvragen: 1. Wat is betaalbaar wonen voor de verschillende huishoudtypen binnen de huurdersgroep van Woonpalet? 2. Wat zijn de gevolgen van de verhuurdersheffing voor Woonpalet? 3. Wat is de invloed van het veranderde huurbeleid op de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep en de middeninkomen groep? 4. Welke acties ondernemen andere woningcorporaties omtrent het vraagstuk betaalbaar wonen? 5. Welke scenario s kunnen geboden worden om huren in Zeewolde betaalbaar te houden? 7

16 4. Uitvoering deelvragen Betaalbaarheid van wonen voor de verschillende doelgroepen binnen de huurdersgroep van Woonpalet Om uiteen te zetten wat betaalbaarheid is en om voor Woonpalet waardevolle uitspraken te doen, is de specifieke situatie van Zeewolde in kaart gebracht. Daarna wordt beschreven hoe betaalbaarheid van huurwoningen in beeld kan worden gebracht. Deze deelvraag is vanuit twee invalshoeken bekeken. Enerzijds vanuit het onderzoek met rekenhuurgegevens dat NIBUD heeft uitgevoerd voor Woonpalet. Anderzijds wordt de betaalbaarheid in kaart gebracht met normen voor huurquoten van RIGO. Daarnaast is aandacht besteed aan de huurtoeslag en welke voorwaarden en regelingen hiervan op toepassing zijn. Tot slot is tijdens een interview met de Huurdersbelangen Zeewolde gebleken in hoeverre het vraagstuk betaalbaar wonen als problematisch wordt ervaren door de huurders. Specifieke situatie van Zeewolde Om waardevolle uitspraken te kunnen doen en de uitkomsten van de twee methoden omtrent betaalbare huurprijzen meer betekenis te geven, is de specifieke situatie van Zeewolde in kaart gebracht. Dit deel is opgedeeld in de bevolkingsopbouw, doorstroom op de huurmarkt en de kenmerken van het woningbezit van Woonpalet. Bevolkingsopbouw De bevolkingsopbouw van Zeewolde laat duidelijke verschillen zien in vergelijking met de bevolkingsopbouw in de rest van Nederland (figuur 4.1 & 4.2). Sinds het ontstaan van Zeewolde in 1984 zijn veel gezinnen in Zeewolde gaan wonen. Deze mensen worden ouder waardoor tegenwoordig vergrijzing optreedt. Daarnaast kiezen de grootouders van de gezinnen in Zeewolde er steeds vaker voor om ook in Zeewolde te gaan wonen, zodat ze dichter bij de kinderen en kleinkinderen wonen. In de rest van Nederland zijn de senioren al jaren goed vertegenwoordigd, in Zeewolde is deze groep nu in opkomst. Uit de gegevens blijkt dat de gezinnen met oudere kinderen, vanaf 10 jaar, in verhouding tot de bevolkingssamenstelling van Nederland het sterkt vertegenwoordigd zijn in Zeewolde. De groep starters en jonge ouders is in verhouding minder sterk vertegenwoordigd. Wel is er sprake van een groeiende groep ouderen die er voor kiezen om bij hun kinderen en eventueel kleinkinderen te gaan wonen. Figuur4.1 Bevolkingssamenstelling Zeewolde. Toekomstverkenning Flevoland, Figuur 4.2 Bevolkingssamenstelling Nederland. Toekomstverkenning Flevoland,

17 Doorstroom op de huurmarkt De mutatiegraad is van groot belang voor de doorstroming op de huurmarkt. De mutatiegraad is het percentage huurwoningen dat jaarlijks beschikbaar komt, nadat een huurder vertrokken is (Companen, 2012). Bij Woonpalet lag de mutatiegraad halverwege 2014 op 5,92%. Dit betekent dat bijna 6% van de huurwoningen beschikbaar is gekomen voor huurders. Voor 2014 gaat Woonpalet uit van een mutatiegraad van 8%. In onderstaande tabel (tabel 4.1) zijn de geplaatsen en woningzoekenden in de verschillende categorieën weergegeven. Het aantal doorstromers dat in een nieuwe woning is geplaatst is gestegen ten opzichte van Het aantal doorstromers dat een woning zocht is in 2014 weliswaar gedaald ten opzichte van 2013, maar dat is voornamelijk doordat het woningzoekendenbestand is opgeschoond (Woonpalet, 2014). Tabel 4.1 Geplaatsten en woningzoekenden per categorie. (Woonpalet, 2014) Woningvoorraad van Woonpalet Woonpalet vindt gedifferentieerd wonen erg belangrijk, ze wil een woning bieden voor iedereen. De woningvoorraad varieert dan ook van een jongerenwoning tot seniorenwoning en van appartement tot eengezinswoning (Woonpalet, 2013). Grootte vastgoedportefeuille De kernvoorraad betaalbare woningen van Woonpalet is voldoende. Onder de kernvoorraad wordt verstaan; de voorraad woningen met een huurprijs tot de liberaliseringgrens (in 2013: 699,48). Eind 2013 behoorde 96,6% van de woningen (1894 woningen), in het bezit van Woonpalet, tot de kernvoorraad. De verwachting is dat de kernvoorraad de komende jaren voldoende blijft. (Woonpalet, 2013) 9

18 Woningtypen Zoals eerder vermeld heeft Woonpalet een divers woningaanbod. Het aantal eengezinswoningen is het hoogst, namelijk 63%. Daarna volgen de appartementen met lift. Het aanbod jongerenwoningen is het laagst (figuur 4.3). Alle woningen zijn van goede kwaliteit. Ze zijn namelijk gebouwd na Het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt boven het landelijk gemiddelde. Het aantal WWS-punten op landelijk niveau lag in 2013 op 140. Het aantal WWS-punten van de woningen van liggen gemiddeld op 166 punten. (Woonpalet, 2013) Figuur4.3 Woningvoorraad naar woningtype. Woonpalet, Wijkopbouw Naast de diversiteit in het woningaanbod is het aanbod in de verschillende wijken van Zeewolde ook zeer divers. Zeewolde kent vijf wijken, namelijk; Noord, Zuid, Centrum, Horsterveld en de Polderwijk. De verschillende wijken kennen een grote mate van diversiteit. Er zijn zowel woningen voor jongeren als voor senioren en in alle wijken is een goede mix tussen huur en koop. De woningvoorraad van Woonpalet is het grootst in Zuid (figuur 4.4). Bij het samenstellen van het verkoopprogramma zorgt Woonpalet er voor dat de diversiteit in de wijken behouden blijft. De woningen die voor verkoop in aanmerking komen staan in de oudste wijken, waar relatief gezien iets minder differentiatie is tussen huur en koop. De koopwoningen zijn in trek bij starters, waardoor de oudere buurten, waar verhoudingsgewijze meer empty nesters wonen, weer verjongen. (Platform31, 2011) In 2013 zijn 12 woningen uit het verkoopprogramma verkocht en in 2014 ongeveer 20 woningen. Alle woningen zijn bij mutatie verkocht. Ongeveer 75% van de woningen in Zeewolde zijn koopwoningen. (Woonpalet, 2013) Figuur 4.4 Woningvoorraad Woonpalet per wijk. Woonpalet,

19 Betaalbaarheid van huurwoningen De betaalbaarheid van huurwoningen kan via twee benaderingen in kaart worden gebracht. Dit is aan de ene kant de budgetbenadering van NIBUD en aan de andere kant normen voor huurquoten van RIGO. In de budgetbenadering van NIBUD worden de inkomens van verschillende huishoudtypen verminderd met de uitgavenposten (met uitzondering van huur en onderhoud) die in een huishouden gedaan moeten worden. Bijvoorbeeld verzekeringen, vervoerskosten, kleding, voeding en inventaris. Het bedrag dat overblijft kan betaalt worden aan huur. (Nibud, 2014) Bij de benadering van de huurquoten is aan de hand van gemiddelde huurprijzen van het vorige en huidige huurbeleid van Woonpalet de huurquote berekend. De huurquote heeft betrekking op het saldo van de huur en de huurtoeslag als aandeel van het besteedbaar huishoudinkomen. (Rigo, 2011) De betaalbaarheid is voor verschillende huishoudtypen in kaart gebracht. Naast de sociale taak van de woningcorporatie heeft Woonpalet er voor gekozen om ook binnen de mogelijkheden de groep met een middeninkomen te huisvesten. De reden is dat deze groep tussen wal en schip zou vallen. Immers, in de sociale huurwoningen kunnen zij niet terecht en het inkomen van deze groep is onvoldoende om een woning te kunnen kopen. (Aedes, 2014) Om de huurprijzen voor huurders in verhouding tot het inkomen betaalbaar te houden, kunnen huurders huurtoeslag aanvragen. In de volgende alinea s wordt ingegaan op deze punten. Huishoudtypen De volgende huishoudtypen binnen de huurdersgroep zijn meegenomen in dit onderzoek: - Eenpersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd; - Eenpersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd; - Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd; - Tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd; - Eenoudergezin met een kind; - Eenoudergezin met twee kinderen; - Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd met een kind; - Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd met twee kinderen. Doelgroepen Op het verzamelinkomen van huurders wordt een onderscheid gemaakt tussen de primaire doelgroep en middeninkomengroep van woningcorporaties. De primaire doelgroep van woningcorporaties is de doelgroep met een inkomen tot Het huisvesten van deze groep is de primaire taak van woningcorporaties. De middeninkomengroep is de groep met een inkomen vanaf tot Deze groep valt buiten de sociale taak maar is voor Woonpalet wel een specifieke doelgroep. Woningcorporaties zijn per 1 januari 2011 verplicht minstens 90% van hun sociale huurwoningen bij toewijzing te verhuren aan de primaire doelgroep. (SRE, 2014) De grens van de huurprijs van sociale huurwoningen is in 2014 vastgesteld op 699,48. Op of onder deze huurprijs komen huurders nog in aanmerking voor het krijgen van huurtoeslag. Vanaf deze huurprijs komen huurwoningen in de vrije sector terecht, de grens van 699,48 wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd. 11

20 Huurtoeslag Huurders kunnen huurtoeslag aanvragen wanneer de huur in verhouding tot het inkomen hoog is. Aan deze huurtoeslag zitten enkele voorwaarden. Naast dat huurders over een niet te hoog vermogen mogen bezitten en zoals eerder genoemd de woning een sociale huurwoning moet zijn, zijn de volgende voorwaarden te onderscheiden. Inkomensgrenzen De maximale inkomensgrenzen van de huurtoeslag is van verschillende factoren afhankelijk. De inkomensgrens hangt af of de huurder alleenstaand is of samenwoont. Daarnaast hangt dit ook af of de huurder jonger of ouder is dan de AOW-leeftijd. In onderstaande tabel is weergegeven wat de maximale inkomensgrenzen zijn voor eerder genoemde huishoudens. (Belastingdienst) Jonger dan AOWleeftijd AOW-leeftijd en ouder Alleenstaande Meerpersoonshuishouden Tabel 4.2 Inkomensgrenzen huurtoeslag. Eigen bewerking, Huurprijsgrenzen Voor het ontvangen van huurtoeslag zijn enkele grenzen, naast de liberalisatiegrens, ingesteld die gebonden zijn aan de hoogte van de huurprijs. Met deze grenzen wordt inzichtelijk in hoeverre de huurder gecompenseerd wordt bij een bepaalde huurprijs. De huurtoeslaggrenzen die zich verhouden tot de huurprijs kunnen worden onderverdeeld in twee grenzen, de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. (Belastingdienst) Kwaliteitskortingsgrens De kwaliteitskortingsgrens is in 2014 vastgesteld op 389,05. Zodra de huur lager is dan deze grens, dan krijgt de huurder het hele bedrag vergoed door de huurtoeslag. Wanneer de huur hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens hangt van enkele factoren af in hoeverre de huurder het deel van de huur boven de kwaliteitskortingsgrens vergoed krijgt. Hierbij worden aftoppingsgrenzen gehanteerd. (Belastingdienst) Aftoppingsgrenzen De mate waarin de huurder wordt gecompenseerd voor een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens hangt af van de leeftijd en huishoudsamenstelling. In de volgende tabel is weergegeven wat de aftoppingsgrenzen zijn en het percentage dat verschillende huishoudtypen vergoed krijgen. (Aedes, Wat is huurtoeslag, 2014) Één- en tweepersoonshuishoudens Drie- en meerpersoonshuishoudens (tenminste één persoon > AOWleeftijd) Huurprijs 389,05-556,82 556,82-699,48 389,05-596,75 596,75-699,48 ( 596,75-699,48) Percentage vergoeding 65% 40% 65% 0% (40%) Tabel 4.3: Aftoppingsgrenzen huurtoeslag, eigen bewerking,

21 Onderzoek betaalbare huurprijzen door NIBUD In het rapport Betaalbare huren Woonpalet, dat in opdracht van Woonpalet door NIBUD is opgesteld, wordt inzichtelijk gemaakt wat de rekenhuurprijzen zijn voor verschillende huishoudtypen. In het onderzoek staat de volgende vraag centraal: Wat zijn de maximaal betaalbare huren voor een aantal typen huishoudens in Zeewolde? Tabel 4.4 Situatie bij een minimum inkomen, WWB of AOW. NIBUD, In bovenstaande tabel heeft NIBUD berekend welke rekenhuur de verschillende huishoudtypen met een minimuminkomen kunnen betalen. NIBUD heeft voor elk huishoudtype de rekenhuur berekend aan de hand van de besteedbare inkomens, de uitgaven die passen bij dit inkomen en de bestedingsruimte die overblijft. De verzamelinkomens zijn ingedeeld vanaf Wet Werk en Bijstand(WWB) of AOW tot en met per jaar. De toelichting op deze tabel staat in bijlage 1. De rekenhuurprijzen van huurwoningen voor de verschillende huishoudtypen binnen de primaire doelgroep zijn inzichtelijk gemaakt aan de hand van grafieken. Deze methode is gekozen om de gegevens van het onderzoek van NIBUD overzichtelijker te omschrijven. Op deze manier worden opvallende zaken in kaart gebracht. Ter illustratie zijn een aantal grafieken opgenomen in dit hoofdstuk. Alle grafieken zijn opgenomen in bijlage 2. Opvallende zaken in de rekenhuurgegevens Bij het analyseren van de rekenhuurgegevens van de primaire doelgroep zijn de volgende opvallende zaken naar voren gekomen. Ten eerste valt op dat tot een bepaald inkomen de rekenhuur niet stijgt tot boven de liberaliseringsgrens van 699,48. De grafiek van de eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd geeft dit goed weer. 13

22 AOW Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Grafiek 1: Eenpersoonshuishouden vanaf AOW-leeftijd. Eigen bewerking, Eenpersoonshuishouden vanaf AOW-leeftijd Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in De rekenhuur stijgt niet boven de 699,48 vanwege het feit dat deze huurprijzen praktisch gezien niet voorkomen doordat het recht op huurtoeslag vanaf dit moment vervalt. Een eenpersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd heeft relatief meer ruimte voor huurbetaling. Ten tweede valt op dat huishoudens vanaf de AOW-leeftijd zowel bij één- als tweepersoonshuishoudens de rekenhuur hoger ligt dan bij één- of tweepersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd. Deze huishoudtypen hebben relatief meer ruimte voor huurbetaling doordat zij in een lagere belastingschijf zitten en zo meer van hun bruto inkomen overhouden. Daarnaast valt op dat de rekenhuur bij eenoudergezinnen relatief hoog is. Ter vergelijking twee grafieken van een alleenstaande ouder met één kind en een paar (tweepersoonshuishouden) met één kind. De rekenhuur bij alleenstaande ouders stijgt snel tot de liberaliseringsgrens terwijl een paar met één kind minder ruimte heeft voor huur. Een oorzaak hiervoor is dat paren hogere noodzakelijke uitgaven hebben. Ter illustratie zijn op de volgende pagina twee grafieken opgenomen die dit beeld weergeven. 14

23 WWB Rekenhuur in WWB Rekenuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Grafiek 2: Eenoudergezin met één kind. Eigen bewerking, Eenoudergezin met één kind Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Grafiek 3: Paar met één kind. Eigen bewerking, Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot AOW-leeftijd met één kind Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Daarnaast blijft de huurtoeslag blijft bij drie- of meerpersoonshuishoudens (eenoudergezinnen en gezinnen) bij een bepaalde rekenhuur gelijk doordat de rekenhuur tot boven de aftoppingsgrens stijgt en deze huishoudens dit deel boven de aftoppingsgrens niet vergoed krijgen. Op het moment dat de huurtoeslag door de hoogte van het inkomen komt te vervallen stijgt voor een aantal huishoudtypen de rekenhuur min huurtoeslag, op dat moment de nettohuur, aanzienlijk. De nettohuur houdt de rekenhuur min de huurtoeslag in en voor huishoudens die geen huurtoeslag meer krijgen is de rekenhuur op dat moment de nettohuur. Met name de huishoudtypen 15

24 eenoudergezin met een kind, eenoudergezin met twee kinderen en tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd hebben hiermee te maken. Huurquote In het rapport Eindevaluatie Huur op Maat van RIGO zijn enkele normen gegeven met betrekking tot de huurquote. De huurquote wordt in een percentage van het besteedbare inkomen uitgedrukt. De berekening van de huurquote is als volgt: Huur huurtoeslag + onderhoud ( 25,-) = X X / besteedbare inkomen = huurquote De normen verschillen per huishoudtype. In de volgende tabel zijn de normen voor acceptabele huurquoten weer gegeven. (Rigo, 2011) Zodra een huurquote onder deze norm is, kan deze worden aangemerkt als betaalbaar. Huurquote Eenpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Meerpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd 35% 36% 26% 26% 28% Tabel 4.5 Normen acceptabele huurquoten RIGO. Eigen bewerking, Bij het berekenen van de huurtoeslag is gebruik gemaakt van een aantal proefberekeningen met de rekenhulp van de belastingdienst. Het besteedbare inkomen is vastgesteld aan de hand van de rekenhuurgegevens van het rapport van NIBUD. De verdere methodiek en de berekening van de huurquoten bij verschillende huishoudtypen is opgenomen in deelvraag 3. Bij deze deelvraag is ingegaan op het effect van het veranderde huurbeleid van Woonpalet. Om te achterhalen in hoeverre het betaalbaarheidsvraagstuk ook speelt onder de huurders van Woonpalet is een interview afgenomen met de huurderbelangenvereniging van Zeewolde. Huurdersbelangen Zeewolde Huurdersbelangen Zeewolde heeft tijdens een interview meerdere uitspraken gedaan over betaalbaar wonen. Een van deze uitspraken is dat de huurprijzen van woningen hoger komen te liggen omdat woningcorporaties extra opties aanbieden bij woningen. Wanneer een bewoner bijvoorbeeld een luxere keuken wil of een dakraam zal een hogere huurprijs het gevolg zijn met het huidige WWS. De bijgekomen huur voor deze extra s stijgt in de loop der jaren nog meer door de rentestijgingen. Wanneer een volgende huurder in de woning komt wonen, moet diegene een hogere huurprijs betalen omdat het huis over extra opties bezit. Hierdoor komt de betaalbaarheid in gevaar. 16

25 Huurdersbelangen Zeewolde vindt dat de prijzen van sociale huurwoningen aan de inkomens gekoppeld moeten worden. Huurders met een lager inkomen zullen dan korting krijgen op de huurprijs. Dit zou een mogelijk scenario kunnen zijn voor Woonpalet. Om de doorstroming op de huurmarkt te stimuleren stelt Huurdersbelangen Zeewolde voor om een maatregel te treffen voor huurders die plannen hebben om te verhuizen naar een duurdere woning, maar de huurprijs van deze woning aan de hoge kant vinden. Huurdersbelangen Zeewolde is van mening dat Woonpalet de huurprijs van de nieuwe woning ongeveer gelijk moet maken aan de huurprijs van de huidige woning. Wanneer bij verhuizing de kwaliteit van de woning relatief meer stijgt dan de huurprijs overweegt de huurder eerder om te verhuizen. Hierdoor zullen huurders eerder verhuizen waardoor de doorstroming op de woningmarkt zich ontwikkelt. Een andere maatregel voor de bevordering van de doorstroming op de huurmarkt en een oplossing voor de vergrijzing is het bouwen van levensloopbestendige woningen. Ouderen die nu in een eengezinswoning wonen kunnen verhuizen naar een levensloopbestendige woning. Deze woningen hebben bijvoorbeeld een slaapkamer op de begane grond. Door de verhuizing van ouderen naar levensloopbestendige woningen komen meer eengezinswoningen vrij wat de doorstroom verbetert. Huurdersbelangen Zeewolde is van mening dat Woonpalet scherper onderzoek moet doen naar de vraag naar type woningen. Een voorbeeld hiervan is het inspelen op de mogelijk toekomstige vergrijzing. Rol gemeente Vanaf 1 januari 2015 moeten de huurcontracten gemoderniseerd worden. Dit houdt in dat huurcontracten van Woonpalet eerst door Huurdersbelangen Zeewolde bekeken worden, zodat zij het kunnen beoordelen en eventueel in overleg met Woonpalet aangepast kunnen worden. Op korte termijn accepteren de bewoners de huurstijgingen wel, maar Huurdersbelangen Zeewolde voorspelt dat met meer huurprijsstijgingen problemen ontstaan omdat de huurders door de stijgingen de huur niet meer kunnen betalen. Volgens Huurdersbelangen Zeewolde valt er te twisten over de kennis van een aantal gemeenteraadsleden. Dit moet aangepakt worden, waardoor scherper omgegaan kan worden met bepaalde problemen. De gemeente moet de woningcorporatie beter betrekken bij visies m.b.t. Zeewolde. Het contact tussen de gemeente en Woonpalet is te beperkt. Huurdersbelangen Zeewolde heeft geen enkel contact met de gemeente. Dit zou volgens hen ook meer moeten zijn. Bewoners Op korte termijn ervaren de huurders in Zeewolde geen problemen met de verhoging van de huurprijzen, maar op langere termijn verwacht Huurdersbelangen Zeewolde problemen wanneer de huren blijven stijgen. Deze problemen zullen ontstaan als de huurprijzen dusdanig stijgen, dat deze niet meer als betaalbaar kunnen worden gezien. (Huurdersbelangen, 2014) 17

26 Conclusie Om de betaalbaarheid van wonen in Zeewolde in kaart te brengen is de specifieke situatie van Zeewolde in kaart gebracht. Opvallende zaken zijn de bevolkingsopbouw, het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel en de diversiteit in type woningen. De bevolkingsopbouw van Zeewolde kenmerkt zich door een toenemende groep ouderen. Daarnaast is het aantal gezinnen met kinderen in Zeewolde relatief hoog. De groep starters is relatief laag. Het gemiddelde aantal punten in het WWS van de huurwoningen in bezit van Woonpalet ligt hoger ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Hierdoor is de maximale huurprijs van huurwoningen hoger. Het woningbezit van Woonpalet kenmerkt zich door een grote diversiteit in woningen, het grootste aandeel bestaat uit eengezinswoningen (63%). De betaalbaarheid van huurwoningen is via twee benaderingen in beeld gebracht. Namelijk de budgetbenadering van NIBUD en de normen voor huurquoten van RIGO. Uit de budgetbenadering blijkt dat ouderen, mensen vanaf de pensioengerechtigde leeftijd, relatief meer ruimte hebben voor huur. Daarnaast komt naar voren dat gezinnen, een huishoudtype dat sterk vertegenwoordigd is in Zeewolde, relatief minder ruimte hebben voor huurbetaling doordat zij meer noodzakelijke uitgaven hebben. Tot slot hebben alleenstaanden in verhouding tot andere huishoudtypen meer ruimte voor huurbetaling doordat zij minder noodzakelijke uitgaven hebben. Uit het interview met Huurdersbelangen Zeewolde is gebleken dat de huurders op korte termijn geen problemen verwachten omtrent de betaalbaarheid van de huurprijzen. Als de huren blijven stijgen zullen er op lange termijn wel problemen ontstaan voor de huurders. 18

27 De gevolgen van de verhuurdersheffing op Woonpalet Het gevolg van de verhuurdersheffing voor Woonpalet is dat de woningcorporatie in ,- aan verhuurderheffing moet betalen aan het Rijk. Dit bedrag loopt op tot ,- in De verhuurdersheffing heeft veel invloed op de betaalbaarheid van de woningen in Zeewolde. Op basis van de gevolgen van deze heffing is Woonpalet gedwongen om na te gaan denken hoe zij deze heffing kan afdragen. In deze deelvraag wordt duidelijk welke maatregelen Woonpalet heeft genomen en kan nemen om de verhuurdersheffing zo juist mogelijk op te vangen. (Woonpalet, 2013) Omdat het vastgoed in Zeewolde voornamelijk uit relatief veel jonge eengezinswoningen bestaat en de prijzen van koopwoningen in Zeewolde relatief hoog zijn, ligt de WOZ waarde boven het gemiddelde van Nederland. Aangezien de verhuurdersheffing is gelinkt aan de waarde (WOZ) van het vastgoed is, betaalt Woonpalet een hogere heffing dan de gemiddelde woningcorporatie. Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen, moet Woonpalet keuzes maken en ambities bijstellen. Door de verhuurdersheffing heeft Woonpalet bijvoorbeeld minder mogelijkheden om te kunnen investeren in nieuwbouw, onderhoud en renovatie. Daarnaast moeten extra inkomsten gerealiseerd worden om de verhuurdersheffing te betalen. Uitgaven moeten dus naar beneden en inkomsten moeten vergroot worden, bijvoorbeeld door meer woningen te verkopen of het huurbeleid bij te stellen. Eerst wordt ingegaan op de mogelijkheden van een woningcorporatie om bij zittende huurders en bij mutatie (vrijkomen) van een woning de huren te verhogen. Mogelijkheden om huur te verhogen Woningcorporaties mogen een keer per jaar de huur verhogen. Daarbij moet de woningcorporatie zich houden aan de maximale huurverhoging. Ook moet zij aan de huurder laten weten dat de huur omhoog gaat. Dit moet minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk bekend gemaakt worden (Rijksoverheid). Woningcorporaties kunnen onderstaande mogelijkheden toepassen om de huren bij zittende huurders te verhogen: Jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie In 2014 is het toegestaan om de huren hoger te laten stijgen dan de inflatie. Op deze manier moet de prijs/kwaliteit verhouding meer een relatie tot elkaar krijgen, doordat er voor grote luxe woningen ook meer huur gevraagd kan worden (SRE, 2014).Het is aan de woningcorporatie of deze maatregel in gebruik genomen wordt. De inflatie over 2013 was 2,5%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van maximaal: - inkomens tot : 4% (inflatie + 1,5%) Inkomensafhankelijke huurverhoging Woningcorporaties mogen eenmaal per jaar in juli de huurprijzen bij de huishoudens met een hoger inkomen extra verhogen naast de jaarlijkse basisverhoging, om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen (SRE, 2014). Door deze maatregel moeten de scheefwoners geprikkeld worden om andere alternatieven, bijvoorbeeld koop of particuliere huur te overwegen. Hiervoor gelden dezelfde regels als bij de jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie. - inkomens vanaf tot en met : 4,5% (inflatie + 2%) (Rijksoverheid) 19

28 Verhoging bij mutatie Woningcorporaties mogen de huurprijzen verhogen bij een mutatie. Hierin moet zij in het huurbeleid opnemen tot wat voor gedeelte van de maximale huurprijs volgens het WWS zij de huurprijs laat stijgen. Dit gedeelte van de huurprijs kan worden omschreven als het streefhuurpercentage. (Woonbond, 2012) Woningcorporaties kunnen een aftoppingsgrens hanteren met welk bedrag of tot welke grens de huur stijgt wanneer het gedeelte dat de woningcorporatie vraagt van de maximale huurprijs volgens het WWS niet is bereikt. Minder uitgaven Eigen organisatie Woonpalet heeft eerst onderzocht hoe ze op hun eigen kantoor konden bezuinigen. Na dit onderzoek is besloten om van 1 personeelslid op 100 woningen naar 1 personeelslid op 122 woningen te gaan. Verder zijn bijvoorbeeld aanpassingen in de kantine, het personeel moet zelf voor zijn/haar etenswaren zorgen. (Woonpalet, 2013) Spreiden van kosten Wanneer veel woningen tegelijkertijd gebouwd worden, komt na een aantal jaar het onderhoud vaak in dezelfde tijdsperiode. Wanneer bij een groot deel van deze woning bijvoorbeeld in één jaar de keuken vervangen moet worden, brengt dit grote kosten met zich mee. Het beleid van Woonpalet is zodanig aangepast dat deze kosten verdeeld worden over meerdere jaren. Zo worden de onderhoudskosten gestabiliseerd en overzichtelijker gemaakt. Het doel hiervan is dat de kosten niet in dezelfde periode komen. Op deze wijze worden ook leningen afgesloten, door deze meer te verspreiden, verspreidt Woonpalet ook de kosten en de risico s. (Eding, 2014) Meer inkomsten Verkoop extra woningen Om meer inkomsten te genereren, heeft Woonpalet bij mutaties 12 woningen van haar verkoopprogramma verkocht. Het verkoopprogramma bestaat uit 95 woningen in (Woonpalet, 2013) Wijziging in huurbeleid Vorige huurbeleid Onder het vorige huurbeleid mochten de huren bij mutatie bij een eengezinswoning verhoogd worden tot 70% van de maximale huurprijs. De huurprijs van meergezinswoningen mocht verhoogd worden tot 85% van de maximale huurprijs. Hierbij werd de huurstijging afgetopt op 75. Huidige huurbeleid Bij het huidige huurbeleid mogen de huren van eengezinswoningen verhoogd worden tot 75% en de verhoging van de huurprijzen van meergezinswoningen zijn gelijk gebleven aan het oude huurbeleid. De huurstijgingen worden niet meer afgetopt op 75 maar op de liberaliseringsgrens van 699,48. Dit betekent dat de huurprijs bij mutatie meer kan stijgen dan

29 Conclusie Woonpalet heeft al diverse maatregelen genomen om de gevolgen van de verhuurdersheffing zo juist mogelijk op te vangen. De uitgaven worden verminderd en de inkomsten verhoogd. Woonpalet heeft gekozen om een andere aftoppingsgrens te hanteren bij mutatie van een huurwoning en de huurprijzen van eengezinswoningen mogen stijgen tot 75% van de maximale huurprijs in plaats van 70%. Met deze maatregelen in haar huurbeleid kan Woonpalet bij mutatie een hogere huurprijs vragen en zo meer inkomsten genereren. Daarnaast kan Woonpalet kiezen uit twee andere mogelijkheden om de huren te verhogen, namelijk jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie voor de primaire doelgroep en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de middeninkomengroep. Met deze mogelijkheden zal Woonpalet moeten afwegen in hoeverre het nog verantwoord is om huren te verhogen met het oog op de betaalbaarheid van haar huurwoningen. 21

30 De invloed van het gewijzigde huurbeleid op de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep en de middeninkomengroep In dit hoofdstuk wordt beschreven wat het effect van het gewijzigde huurbeleid is op de betaalbaarheid van huurwoningen voor verschillende huishoudtypen binnen de primaire doelgroep en middeninkomengroep. Het vorige huurbeleid en het huidige huurbeleid worden aan de hand berekende huurquoten met elkaar vergeleken. De normen van RIGO die gegeven zijn in deelvraag 1 geven de verhouding tot de betaalbaarheid van de berekende huurquoten weer. De huurquoten zijn op verschillende inkomensgrenzen berekend. Om een goed beeld te krijgen van de primaire doelgroep, de groep met een inkomen tot , is op de minimuminkomengrens (WWB of AOW) en de inkomensgrens van de huurtoeslag de huurquote berekend. Voor de middeninkomengroep zijn de huurquoten berekend bij de grens van Het inkomen van bij de middeninkomengroep is gebruikt vanwege de mogelijke ontwikkeling dat de toewijzingsgrens van sociale huurwoningen vanaf 2014 voor 3 à 5 jaar van stijgt naar (Aedes, 2014) De formule voor het berekenen van de huurquote is als volgt (Rigo, 2011): Huur huurtoeslag + onderhoud ( 25,-) = X X / besteedbare inkomen = huurquote Voor deze berekening zijn enkele gegevens nodig. Deze staan in de volgende paragraaf uitgelegd. Berekening huurquote Bij het vorige huurbeleid is de gemiddelde huurprijs vastgesteld op 590. De gemiddelde huurprijs bij het huidige huurbeleid is vastgesteld op 650. Deze huurprijzen geven een reëel beeld van de veranderde huurprijzen vanwege het gewijzigde huurbeleid. De huurtoeslag is berekend aan de hand van de rekenhulp van de belastingdienst. Bij het maken van proefberekeningen voor verschillende huishoudtypen bij de inkomensgrenzen is de huurtoeslag naar voren gekomen. (Belastingdienst, 2014). De onderhoudskosten blijven gelijk aan 25, deze kosten zijn voor rekening van de huurder zelf. Het besteedbare inkomen is bepaald aan de hand van de gegevens van het onderzoek van NIBUD. Zoals is beschreven in deelvraag één zijn de normen voor acceptabele huurquoten in het rapport Eindvaluatie Huur op Maat van RIGO gehanteerd. Bij de verschillende huishoudtypen bij de normen van acceptabele huurquoten is een onderscheid gemaakt tussen één- en tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. De meerpersoonshuishoudens worden bij de berekeningen van de huurquoten aangemerkt als eenoudergezinnen en tweepersoons-huishoudens met één kind of twee kinderen. 22

31 Tabel huurquoten In onderstaande tabel een overzicht van huurquoten per huishoudtype met een besteedbaar inkomen op de inkomensgrenzen. Huishoudtype Doelgroep Besteedbaar Inkomen Eenpersoonshuishouden, 23 jaar tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden, AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden, 23 jaar tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden, AOW-leeftijd en ouder Eenoudergezin met een kind Eenoudergezin met twee kinderen Tweepersoonshuiden 23 jaar tot AOW-leeftijd, met een kind Tweepersoonshuiden 23 jaar tot AOW-leeftijd, met twee kinderen Bovengemiddeld Aandachtvragend Huurquote per doelgroep Huurprijs huidige beleid 650 Huurprijs vorige beleid 590 WWB ,67% 35,20% Huurtoeslaggrens ,55% 43,41% Middeninkomens ,33% 30,00% AOW ,33% 34,39% Huurtoeslaggrens ,33% 40,98% Middeninkomens ,85% 28,38% WWB ,04% 26,05% Huurtoeslaggrens ,15% 33,10% Middeninkomens ,11% 28,66% AOW ,17% 21,33% Huurtoeslaggrens ,62% 29,22% Middeninkomens ,63% 24,84% WWB ,67% 26,81% Huurtoeslaggrens ,55% 31,32% Middeninkomens ,76% 24,96% WWB ,93% 22,54% Huurtoeslaggrens ,82% 27,24% Middeninkomens ,51% 23,61% WWB ,35% 21,89% Huurtoeslaggrens ,59% 32,48% Middeninkomens ,18% 27,63% WWB ,69% 20,01% Huurtoeslaggrens ,54% 30,23% Middeninkomens ,67% 25,98% Tabel4.6 Huurquoten per doelgroep. Eigen bewerking, Huurquote Eenpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Meerpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd 35% 36% 26% 26% 28% Tabel 4.7 Normen acceptabele huurquoten RIGO. Eigen bewerking,

32 Aandachtvragende huurquoten Het aantal aandachtvragende huurquoten is bij het vorige huurbeleid zeven, bij het huidige huurbeleid is dit aantal negen.. Het aantal ontstane aandachtvragende huurquoten vanwege het gewijzigde huurbeleid is vijf. Bovengemiddelde huurquoten Het aantal bovengemiddelde huurquoten bij het vorige huurbeleid is vijf, bij het huidige huurbeleid is dit acht. Bij zeven van de acht gevallen ligt de bovengemiddelde huurquote op de huurtoeslaggrens. Het aantal bovengemiddelde huurquoten dat is ontstaan vanwege het gewijzigde huurbeleid is drie. Aftoppingsgrenzen huurtoeslag De maximale huurtoeslag blijft, zowel bij het vorige als het huidige huurbeleid, bij eenoudergezinnen en tweepersoonshuishoudens met één kind of twee kinderen (meerpersoonshuishoudens) gelijk doordat zij de aftoppingsgrens van de huurtoeslag bereiken met de gehanteerde huurprijzen van 590, vorige huurbeleid, en 650, huidige huurbeleid. Doordat deze huishoudtypen dit deel niet gecompenseerd krijgen door huurtoeslag neemt de huurquote in verhouding meer toe. Opvallende zaken per huishoudtype - Bij eenpersoonshuishoudens zijn de huurquoten bij een minimuminkomen aandachtvragend. Op de huurtoeslaggrens zijn de huurquoten zowel bij het vorige als het huidige huurbeleid bovengemiddeld. Bij een middeninkomen is de huurquote relatief laag; - Bij tweepersoonshuishoudens van 23 jaar tot de AOW-leeftijd staat de betaalbaarheid meer onder druk bij de huurtoeslaggrens en bij een middeninkomen. Bij een minimuminkomen is de huurquote met het huidige huurbeleid gestegen naar aandachtvragend; - Het huishoudtype tweepersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder heeft te maken met een bovengemiddelde huurquote op de huurtoeslaggrens en met een aandachtvragende huurquote bij de middeninkomens bij het huidige huurbeleid; - Op de huurtoeslaggrens, bij zowel het vorige huurbeleid en het huidige huurbeleid, hebben eenoudergezinnen met één kind te maken met bovengemiddelde huurquoten. Bij een minimuminkomen en een middeninkomen stijgt de huurquote naar aandachtvragend bij het huidige huurbeleid; - De eenoudergezinnen met twee kinderen hebben bij een minimuminkomen en middeninkomen te maken met relatief betaalbare huurquoten. De aandacht ligt net zoals bij andere huishoudtypen op de huurtoeslaggrens; - Tweepersoonshuishoudens van 23 jaar tot de AOW-leeftijd met één of twee kinderen hebben bij een minimum inkomen te maken met relatief betaalbare huurquoten. Op de huurtoeslaggrens ontstaan zowel bij het vorige en huidige huurbeleid bovengemiddelde huurquoten, bij een middeninkomen hebben deze huishoudtypen te maken met aandachtvragende huurquoten. 24

33 Ontwikkeling huurachterstanden Grafiek4.1 geeft informatie over de huurachterstanden. Woonpalet hanteert een streefgrens van Onder alle contracten vallen huurders met een lopend contract en vertrokken huurders die nog een huurachterstand hebben. Onder actieve contracten vallen alleen de huurders met een lopend contract. Wat opvalt is dat de huurachterstanden sinds januari 2013 rond de streefgrens liggen. Sinds de wijziging in het huurbeleid zijn de huurachterstanden niet toegenomen. Grafiek 4.1 Ontwikkeling huurachterstanden vanaf juli 2011 tot en met oktober Woonpalet, Conclusie Verschillende huishoudtypen vragen bij verschillende inkomens de aandacht, wat in het oog springt is dat vooral de huishoudtypen met een inkomen op de huurtoeslaggrens te maken hebben met bovengemiddelde huurquoten. Op de huurtoeslaggrens hadden de zeven van de acht huishoudtypen al te maken met bovengemiddelde huurquoten bij het vorige huurbeleid. Minimuminkomens worden over het algemeen gecompenseerd door de huurtoeslag. Het huishoudtype dat binnen Zeewolde het meest voorkomt zijn de gezinnen. Met een inkomen op de huurtoeslaggrens hebben deze huishoudens te maken met bovengemiddelde huurquoten. Dit staat ook in relatie tot dat gezinnen te maken hebben met aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag en het deel boven 596,75 niet vergoed krijgen en zo ten opzichte van andere huishoudtypen in verhouding minder vergoed krijgen door de huurtoeslag. Door het veranderde huurbeleid vragen gezinnen ook de aandacht met een middeninkomen want hier zijn aandachtvragende huurquoten ontstaan. Daarnaast verdienen de alleenstaanden, zowel onder als vanaf de AOW-leeftijd, en paren van 23 jaar tot de AOW-leeftijd de aandacht doordat deze huishoudens enerzijds te maken hebben met aandachtvragende huurquoten op bijstand- of AOW-niveau en anderzijds te maken hebben met huurquoten die ver boven de norm zitten met een inkomen op de huurtoeslaggrens. Ondanks dat het huidige huurbeleid geleid heeft tot meer aandachtvragende en bovengemiddelde huurquoten is dit niet direct terug te zien in de huurachterstanden. Sinds het veranderde huurbeleid zijn de huurachterstanden niet noemenswaardig gestegen. 25

34 Maatregelen van andere woningcorporaties omtrent het vraagstuk betaalbaar wonen Tijdens het onderzoek zijn meerdere woningcorporaties geïnterviewd om te informeren welke maatregelen zij genomen hebben om huurprijzen betaalbaar te houden naar aanleiding van de verhuurdersheffing. Bij de Goede Woning in Apeldoorn en Woonbedrijf Ieder1 zijn interviews afgenomen. De Goede Woning te Apeldoorn De Goede Woning beschikt over ±8000 woningen. De verhouding van huur/koop hiervan is 1/3. Het grootste deel van deze woningen zijn (oude) eengezinswoningen. De appartementen die de Goede Woning in haar bezit heeft zijn minder gedateerd. Ongeveer de helft van de woningen (51%) beschikt over energielabel A,B of C. Huurbeleid De huurprijs van een woning wordt bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Een woning krijgt meer punten als het bijvoorbeeld een hoekwoning is of een luxere keuken heeft. Een punt is een bepaald bedrag waard, waardoor uiteindelijk een huurprijs vastgesteld wordt. In 2012 heeft De Goede Woning al haar woningen opnieuw gewaardeerd. De prijzen hiervan kwamen zeer hoog uit, waardoor veel woningen niet meer betaalbaar zouden zijn. De maximale streefhuur van de woningen is verlaagd van 90% naar 85%, omdat de maximale huurprijs niet meer wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde, maar aan de hand van het WWS en deze streefhuur past beter bij de huidige markt. Maatregelen nieuwe huurbeleid De Goede Woning heeft 5 stappen ondernomen om haar woningen betaalbaar te houden. 90% van de woningvoorraad heeft een sociale huurprijs (kernvoorraad) Het streven is dat minstens 90% van de woningvoorraad sociale huur is. Alle DAEB-woningen zijn op marktwaarde De Goede Woning heeft onderzoek gedaan naar particulieren en beleggers die woningen verhuren in Apeldoorn. Daaruit werd geconcludeerd dat 85% van de maximale huur voor hun de markthuur is. Toegankelijk maken voor huurtoeslag De huurprijzen worden zoveel mogelijk afgestemd zodat bewoners recht hebben op huurtoeslag. Dit geldt vooral voor jongerenwoningen. Deze huren worden afgestemd tot jongeren 23 jaar zijn, vervolgens zullen de huren stijgen waardoor het recht op huurtoeslag vervalt. Betaalbaar wonen voor gezinnen Omdat de eengezinswoningen vaak klein zijn, stelt De Goede Woning appartementen beschikbaar voor gezinnen. Deze zijn ruimer en toch betaalbaar doordat huurders van deze appartementen recht hebben op huurtoeslag. 26

35 Woonlastenbeleid Apeldoorn De Goede Woning heeft veel oude woningen in bezit met een slechte isolatie. Van deze woningen heeft slechts de helft energielabel a, b of c. Een nieuw woonlastenbeleid moet ervoor zorgen dat bestaande woningen beter geïsoleerd worden waardoor de woonlasten verminderen. Dit bevordert overigens ook de betaalbaarheid van de woningen. De groepen waar betalingsachterstand van de huur voorkomt zijn ouderen met een pensioen, huurders met een inkomensdaling, korte huurders en huurders uit de vrije sector. Wanneer iemand een woning wil huren, maar De Goede Woning dit financieel niet ziet zitten, zullen zij overwegen om het huren af te raden om zo betalingsproblemen te voorkomen. Woonbedrijf Ieder1 te Deventer Woonbedrijf Ieder1 heeft ongeveer woningen in bezit in Deventer en Zutphen, hierdoor zijn ze het grootste woonbedrijf van de Stedendriehoek (Apeldoorn, Deventer, Zutphen). Van de woningen van Ieder1 valt 95% in de huursector en de overige 5% in de koopsector. Van de huurwoningen valt 85% onder de liberaliseringsgrens. Huurbeleid Woonbedrijf Ieder1 heeft ook te maken met een verhuurdersheffing. Met een woningbezig van ±8.000 woningen, moeten ze ongeveer 3,5 miljoen euro betalen aan verhuurdersheffing. Woonbedrijf Ieder1 gaat terug naar haar kerntaak, namelijk woonruimtes aanbieden aan de sociale doelgroep. De maximale huurprijs die Ieder1 mag vragen wordt vastgesteld door het WWS systeem. Om te zorgen dat de huurprijzen rechtvaardig zijn aan het inkomen worden deze per jaar getoetst. Deze methode uit het project Huur op maat wordt gehanteerd door Ieder1. Wanneer de huurprijs relatief laag is voor het inkomen van de huurder, zal deze worden verhoogd met jaarlijkse of inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit proces stimuleert de doorstroming, omdat het aantrekkelijker wordt om te verhuizen naar een woning van een hogere prijsklasse. Maatregelen die Ieder1 genomen heeft: Ieder1 heeft 4 maatregelen genomen naar aanleiding van de verhuurdersheffing 1. De inkomensgrens voor de middeninkomens voor 3-5 jaar verhogen van naar Op het moment liggen er plannen om toewijzingsgrens te verhogen naar om de doorstroming van de groep middeninkomens te versterken. Dit is een tijdelijk plan dat 3 tot 5 jaar zal duren. Indien deze maatregel 2. Kritischer kijken naar de woonkwaliteit. Ieder 1 heeft de extra woonopties afgeschaft, zodat alle huurders een standaard keuken, badkamer en toilet hebben. Om woningen bij mutatie geen onnodige huurverhoging te geven, is het niet meer mogelijk om extra opties zoals de luxe keuken toe te voegen. 3. Minder investeren in nieuwbouw. Ieder1 investeert minder in nieuwbouw omdat dit wordt gezien als een desinvestering. 4. Draaien aan de knoppen Met het draaien aan de knoppen bedoeld Ieder1 dat ze de verhoudingen van de uitgaven scherper 27

36 in de gaten houden. De kosten waar vooral naar gekeken worden zijn bijvoorbeeld onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Conclusie Woningcorporaties zijn wel degelijk bezig om maatregelen te treffen vanwege de verhuurdersheffing. De Goede Woning en Woonbedrijf Ieder1 bevinden zich allebei in een soortgelijke situatie. Beide zijn het grote woningcorporaties, gevestigd in een middelgrote stad. Het verschil tussen de twee partijen is dat De Goede Woning ±8.000 woningen in bezit heeft en Woonbedrijf Ieder1 ± De Goede Woning De opnieuw gewaardeerde woningen van De Goede Woning vielen hoger uit dan verwacht, waardoor de woningen onbetaalbaar zouden worden. De markthuur wordt vastgelegd op 85% van de maximale huurprijs. Vooral voor de jongeren worden de huurprijzen afgesteld op de huurtoeslaggrens, waardoor zij recht hebben op huurtoeslag. Verder stelt de Goede Woning appartementen beschikbaar voor gezinnen, omdat deze voldoende ruimte bieden en recht geven op huurtoeslag. Doordat grotendeels van de woningen slecht geïsoleerd zijn, heeft De Goede Woning een nieuw woonlastenbeleid opgesteld om zo ervoor te zorgen dat de woningen beter geïsoleerd worden en zo ook de betaalbaarheid te bevorderen. De Goede Woning streeft ernaar om mogelijke huurders af te raden een woning te huren, wanneer de huurders mogelijk in betalingsproblemen kunnen komen. Woonbedrijf Ieder1 Woonbedrijf Ieder1 wil gebruik maken van de toewijzingsgrens die tijdelijk verhoogd is naar , om zo de doorstroming van de groep middeninkomens te verbeteren. Om extra huurverhoging bij mutatie te voorkomen, zijn de extra mogelijkheden, zoals een luxere keuken of badkamer, bij het huren van een huis afgeschaft. De investeringen in nieuwbouw worden verminderd, omdat dit gezien wordt als een desinvestering. Tot slot wordt de verhouding tussen de uitgaven beter verdeeld, om zo het uit te geven geld op de meest juiste manier te verantwoorden. 28

37 Toekomstige ontwikkelingen De regelingen rondom de corporatiewereld staan niet stil. In dit hoofdstuk worden eventuele toekomstige ontwikkelingen beschreven. Woonpalet kan in de toekomst te maken krijgen met deze ontwikkelingen en kan haar beleid hierop afstemmen. Huursombenadering vanaf 2015 In 2013 en 2014 wordt gewerkt met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor 2015 komt het Kabinet met voorstellen om over te gaan naar de huursombenadering. Daarbij wordt de gemiddelde huurverhoging voor alle woningen van een corporatie én de maximale huurverhoging per woning voorgeschreven. De verdeling van de huurverhogingen over de woningen kan dan op verschillende manieren binnen deze kaders plaatsvinden. Hoe is nog niet bekend, maar woningcorporatie WoCom ziet voordelen in het invoeren van deze huursombenadering ten opzichte van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging kan dan namelijk gebaseerd worden op de prijs-kwaliteit van de individuele woning. Woningen met relatief lagere huren krijgen daardoor een hogere huurverhoging dan woningen die nu al de juiste huurprijs hebben. (WoCom, 2015) Met deze maatregel kunnen de huurprijzen voor Woonpalet hoger uitvallen dan nu het geval is. De woningen in de portefeuille van Woonpalet zijn namelijk relatief jong en van goede kwaliteit. Wijziging in de toewijzingsgrens Bij het kabinet liggen plannen om de toewijzingsgrens voor de middeninkomensgroep die een sociale huurwoning huurt voor 3 á 5 jaar te verhogen van naar Deze maatregel verbetert de positie van lage middeninkomens op de huurmarkt en draagt daardoor bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Door de ophoging van de inkomensgrens verwacht minister Blok dat de wachttijden voor de huishoudens met een inkomen onder (de toewijzingsgrens in 2014) iets zal oplopen. Dit is omdat deze doelgroep zich vergroot met de inkomens van tot en met De wachttijden voor de groep met een inkomen tussen en euro zullen dalen, omdat hun woningaanbod vergroot wordt door het recht om een sociale huurwoning te kunnen huren. (Aedes, 2014) De doorvoering voor de verbreding van de toewijzingsgrens zal gunstig zijn voor Woonpalet. De middeninkomensgroep is namelijk een specifieke doelgroep omdat deze doelgroep geen sociale huurwoning kan huren omdat het inkomen te hoog is, en geen woning kan kopen omdat het inkomen te laag is. Bij een verbreding van de toewijzingsgrens kan Woonpalet deze groep wel huisvesten in een sociale huurwoning. Nieuw woningwaarderingsstelsel Sinds oktober 2014 ligt voorstel van het nieuwe woningwaarderingsstelsel bij de Tweede Kamer. Het Kabinet wil dat de WOZ-waarde een grotere rol speelt bij de totstandkoming van de huurprijs voor sociale woningen. De landelijk gemiddelde maximale huur blijft gelijk. (ABF Research, 2013) Het aantal WWS-punten bepaalt de maximumhuur die de verhuurder voor een (gereguleerde) huurwoning mag vragen. De belangrijkste wijzigingen in het nieuwe WWS: De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten vervallen. 29

38 Voor de woonvorm en woonomgeving komt een puntenwaardering in de plaats, op basis van de WOZ-waarde van de woning. Die worden berekend deels op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en deels op de absolute WOZ-waarde van de woning. Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2015 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2015 bepalend is. Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van euro. De schaarstepunten (extra WWS-punten in een tiental schaarstegebieden) worden afgeschaft. Ze worden verrekend in de algemene prijs per WWS-punt. De algemene prijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd. (Aedes, 2014) Het Kabinet hoopt het nieuwe woningwaarderingsstelsel in te voeren op 1 juli Deze maatregel heeft hetzelfde effect op Woonpalet als de maatregel over de huursombenadering. 30

39 Mogelijke scenario s voor Woonpalet om wonen in Zeewolde betaalbaar te houden Met de uitkomsten van eerdere deelvragen zijn er meerdere scenario s mogelijk voor Woonpalet om uit te voeren. Er is gekozen voor een nulscenario, een scenario voor de huurtoeslaggrens en een scenario voor de middeninkomensgroep. In dit hoofdstuk wordt hier verder op ingegaan. Woonpalet heeft de financiële uitgaven scherp geanalyseerd en op basis hiervan meerdere maatregelen genomen. Deze maatregelen bestaan uit interne bezuinigingen en aanpassingen in het huurbeleid, die in de tweede deelvraag beschreven staan. Nulscenario In het nulscenario wordt bekeken wat er gebeurt indien Woonpalet het huidige huurbeleid blijft voeren. Over het algemeen blijkt uit de berekende huurquoten dat vanwege het veranderde huurbeleid een aantal aandachtvragende huurquoten is ontstaan bij de middeninkomens en er twee huurquoten zijn die bovengemiddeld zijn geworden. Met name huishoudens met een inkomen op de huurtoeslaggrens hebben te maken met bovengemiddelde huurquoten. In deze groep hebben vooral alleenstaanden, alleenstaande ouderen en paren van 23 jaar tot de AOW-leeftijd te maken met huurquoten die ver boven de normen zitten. Alleenstaanden verdienen ook de aandacht op een inkomen van WWB of AOW niveau want bij dit inkomen hebben zij te maken met aandachtvragende huurquoten. De groeiende groepen ouderen en de al bestaande grote groep gezinnen met oudere kinderen in Zeewolde hebben te maken met relatief betaalbare huurquoten met uitzondering van de huishoudens met een inkomen op de huurtoeslaggrens. Dit blijkt ook uit de gegevens van het onderzoek van NIBUD, ouderen hebben relatief meer ruimte voor huurbetaling. Minimuminkomens worden over het algemeen gecompenseerd door de huurtoeslag. Wel verdienen de middeninkomens de aandacht, want door het veranderde huurbeleid zijn hier aandachtvragende huurquoten ontstaan. Tegenstrijdig is dat uit het onderzoek van NIBUD blijkt dat alleenstaanden meer ruimte en gezinnen minder ruimte zouden moeten hebben voor huur. Uit de berekende huurquoten blijkt dat dit juist andersom is, met uitzondering van huishoudens met een inkomen op de huurtoeslaggrens. Nu kan Woonpalet voor deze huishoudens wel een specifiek huurbeleid gaan voeren maar het is de vraag of dit rechtvaardig is ten opzichte van de andere huishoudtypen. Door de oplopende verhuurdersheffing moet Woonpalet gaan nadenken over dat zij de verhuurdersheffing wel kan blijven afdragen en voldoende betaalbare huurwoningen kan blijven aanbieden. De grootte van de betalingsachterstanden is niet toegenomen ten gevolge van het veranderde huurbeleid. Ook is uit het interview met Huurdersbelangen Zeewolde gebleken dat zij op korte termijn geen problemen zien maar zodra de huren blijven stijgen verwachten zij dat problemen zullen ontstaan. Scenario voor de huurtoeslaggrens Uit de berekening van de huurquoten blijkt dat de doelgroep met een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag het vaakst onbetaalbare huurquoten hebben van alle doelgroepen die zijn onderzocht (tabel..). Naast dat huurders niet een te hoog eigen vermogen mogen hebben spelen twee factoren een rol bij het in aanmerking komen voor huurtoeslag. Namelijk het inkomen en de huurprijs van de woning. 31

40 Inkomen Huurders komen in aanmerking voor huurtoeslag als het inkomen niet hoger is dan de inkomens in onderstaande tabel. Jonger dan AOWleeftijd AOW-leeftijd en ouder Alleenstaande Meerpersoonshuishouden Tabel 4.8 Inkomensgrenzen huurtoeslag. Eigen bewerking, Huurprijs Huurders hebben recht op huurtoeslag als de huurprijs van de woning niet boven de liberaliseringsgrens uitkomt. De grens is vastgesteld op 699,48. Huurquoten De doelgroep voldoet niet aan bovenstaande eisen en ontvangt dus geen huurtoeslag. In onderstaande tabel zijn de huurquoten voor de doelgroep weergegeven. In tabel 4.7 staan de normen voor acceptabele huurquoten. Huurquoten voor de doelgroep met een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag Huishoudtype Inkomen Huurquote vorige beleid 590 Huurquote huidige beleid 650 Eenpersoonshuishouden, ,55% 43,41% 23 jaar tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden, ,33% 40,98% AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden, ,15% 33,10% 23 jaar tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden, ,62% 29,22% AOW-leeftijd en ouder Eenoudergezin met een ,55% 31,32% kind Eenoudergezin met twee ,82% 27,24% kinderen Tweepersoonshuiden ,59% 32,48% 23 jaar tot AOW-leeftijd, met een kind Tweepersoonshuiden 23 jaar tot AOW-leeftijd, met twee kinderen ,54% 30,23% Tabel 4.9 Huurquoten voor de doelgroep die geen recht meer heeft op huurtoeslag. Eigen bewerking,

41 Huurquote Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Eenpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Meerpersoonshuishouden tot AOW-leeftijd 35% 36% 26% 26% 28% Normen acceptabele huurquoten RIGO. Eigen bewerking. Uit de berekeningen blijkt dat de huurquoten bovengemiddeld zijn voor de doelgroep met een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag. Omdat deze doelgroep behoort tot de primaire doelgroep van Woonpalet, is Woonpalet genoodzaakt maatregelen te nemen om het betaalbaarheidsvraagstuk te verminderen of verhelpen. Onderstaande maatregelen zijn mogelijk: Jaarlijkse huurverhoging niet toepassen Woonpalet kan een specifiek huurbeleid voeren om de doelgroep te ontzien. Bijvoorbeeld door geen jaarlijkse huurverhoging toe te passen. Op deze manier wordt de betaalbaarheid verbeterd. Woonpalet moet echter nagaan of het een verstandige keuze is omdat de inkomsten door deze maatregel zullen verminderen. Huurverhoging bij mutatie Aan de hand van de bevindingen wat een acceptabele huurquote is, kan Woonpalet overwegen om bij een bepaald inkomen van nieuwe huurders de huurverhoging minder hard te laten stijgen dan zij zich heeft voorgenomen in het huidige huurbeleid. Met andere woorden een ander streefhuurpercentage hanteren. Ook dit moet worden afgewogen naar het gegeven dat men voldoende inkomsten genereert om aan de verhuurdersheffing te kunnen voldoen. Tegemoetkoming in de woonlasten De woonlasten voor huurders bestaan uit meer dan alleen huur. Naast de huurprijs zijn energiekosten, servicekosten, onderhoudskosten, lokale belastingen en heffingen en verzekeringen ook kosten die onder de woonlasten vallen. Huurders in Zeewolde met een minimuminkomen komen in aanmerking voor kwijtschelding van gemeentelijke belastingen. Hieronder vallen onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing (Zeewolde, 2014). Woonpalet kan in overleg met de gemeente Zeewolde, Maatschappelijke Dienst Flevoland en huurdersbelangen Zeewolde een soortgelijke maatregel treffen om de doelgroep met een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag tegemoet te komen. 33

42 Scenario middeninkomensgroep De middeninkomensgroep is een specifieke doelgroep voor Woonpalet omdat deze groep niet terecht kan in een sociale huurwoning (te hoog inkomen) en hun inkomen onvoldoende is om een woning te kunnen kopen. Deze groep valt tussen wal en schip. De inkomens van de huurders binnen deze groep liggen tussen de en De groep bestaat uit ongeveer 250 huishoudens. Vorige huurbeleid De geringe betaalbaarheid speelt bij het oude huurbeleid geen grote rol. Twee huishoudtypen hadden een aandachtsvragende huurquote, namelijk de tweepersoonshuishoudens vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd & de tweepersoonshuishoudens vanaf 23 jaar tot de AOW- leeftijd met één kind. Huidige huurbeleid Na de wijzigingen in het huurbeleid is de betaalbaarheid voor de middeninkomensgroep gedaald. Het aantal is gestegen van 2 aandachtvragende huurquoten naar 4 aandachtvragende huurquoten. De drie huishoudtypen die een aandachtvragende huurquote hebben na de wijziging in het huurbeleid zijn: tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd en ouder, eenoudergezin met een kind en een tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd met twee kinderen. De aandachtvragende huurquote van het tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd is bovengemiddeld geworden. Een overzicht van de huurquoten is te vinden in tabel Huurquoten voor de doelgroep met een inkomen dat geen recht geeft op huurtoeslag Huishoudtype Inkomen Huurquote vorige beleid 590 Huurquote huidige beleid 650 Eenpersoonshuishouden, ,33% 30,00% 23 jaar tot AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden, ,85% 28,38% AOW-leeftijd en ouder Tweepersoonshuishouden, ,11% 28,66% 23 jaar tot AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden, ,63% 24,84% AOW-leeftijd en ouder Eenoudergezin met een ,76% 24,96% kind Eenoudergezin met twee ,51% 23,61% kinderen Tweepersoonshuiden ,18% 27,63% 23 jaar tot AOW-leeftijd, met een kind Tweepersoonshuiden 23 jaar tot AOW-leeftijd, met twee kinderen ,67% 25,98 Tabel 4.10 Huurquoten voor de middeninkomensgroep. Eigen bewerking, Bij de middeninkomensgroep is geen sprake van een grote geringe betaalbaarheid. Deze groep verdient echter wel aandacht omdat het een specifieke doelgroep is voor Woonpalet en het aantal aandachtvragende huurquoten is verdubbeld na de wijziging in het huurbeleid. 34

43 Inkomensafhankelijke huurverhoging niet toepassen Een mogelijkheid voor Woonpalet voor de middeninkomensgroep is het niet toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging bij de jaarlijkse huurverhoging. Op deze manier wordt de geringe betaalbaarheid niet nog minder. Huurverhoging bij mutatie Ook bij dit scenario kan Woonpalet een afweging maken in hoeverre zij aan de hand van de bevindingen van wat een acceptabele huurquote is, de huurverhoging minder hard laat stijgen dan zij zich heeft voorgenomen in het huidige huurbeleid. Bij het kabinet liggen plannen om de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen voor 3 á 5 jaar te verhogen van naar Deze maatregel verbetert de positie van lage middeninkomens op de huurmarkt en draagt daardoor bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Door de ophoging van de inkomensgrens verwacht minister Blok dat de wachttijden voor de huishoudens met een inkomen onder ,- (de toewijzingsgrens in 2014) iets zal oplopen. Dit is omdat deze doelgroep zich vergroot met de inkomens van ,- tot en met ,-. De wachttijden voor de groep met een inkomen tussen en euro zullen dalen, omdat hun woningaanbod vergroot wordt door het recht om een sociale huurwoning te kunnen huren (Aedes, 2014). Uit de berekende huurquoten blijkt dat deze groep op vanwege het gewijzigde huurbeleid meer te maken heeft met aandachtvragende huurquoten. Met name de gezinnen verdienen hier de aandacht. Ook het huishoudtype tweepersoonshuishoudens van 23 jaar tot de AOW-leeftijd, bijvoorbeeld mogelijke starters op de huurmarkt of de eerder beschreven empty nesters, verdient de aandacht doordat dit huishoudtype vanwege het gewijzigde huurbeleid te maken heeft gekregen met aandachtvragende huurquoten. 35

44 5. Conclusie Woonpalet bevindt zich in een kenmerkende positie. Doordat Woonpalet veel jonge eengezinswoningen in bezit heeft moet zij een relatief hoge verhuurdersheffing afdragen. De bevolkingsopbouw van Zeewolde kenmerkt zich door een grote groep gezinnen met oudere kinderen en een groeiende groep ouderen. De benaderingen waarmee de betaalbaarheid van huurwoningen in kaart is gebracht zijn de budgetbenadering van NIBUD en de normen voor huurquoten van RIGO. Uit de budgetbenadering blijkt dat alleenstaanden en ouderen relatief meer ruimte hebben voor huurbetaling ten opzichte van gezinnen. Uit de berekende huurquoten blijkt dat huishoudens met een inkomen op de huurtoeslaggrens het meest te maken hebben met bovengemiddelde huurquoten. Op bijstands- of AOW-niveau worden huishoudens over het algemeen gecompenseerd door de huurtoeslag. Tegenstrijdig met de budgetbenadering van NIBUD is dat alleenstaanden op verschillende inkomensgrenzen te maken hebben met aandachtvragende en bovengemiddelde, die overigens ver boven de norm zitten, huurquoten en daardoor minder ruimte zouden moeten hebben voor huurbetaling. (eenouder)gezinnen hebben, met uitzondering van een inkomen op de huurtoeslaggrens waar de huurquoten bovengemiddeld zijn, meer te maken gekregen met aandachtvragende huurquoten vanwege het gewijzigde huurbeleid. Doordat deze huishoudtypen het sterkst vertegenwoordigd zijn binnen Zeewolde verdienen deze de aandacht. Ook paren onder de AOW-leeftijd verdienen op basis van de berekende huurquoten de aandacht doordat zij vanwege het gewijzigde huurbeleid te maken hebben gekregen met bovengemiddelde en aandachtvragende huurquoten. Wegens een oplopende verhuurdersheffing moet Woonpalet nagaan in hoeverre zij deze heffing kan afdragen en aan de andere kant op een verantwoorde wijze voldoende betaalbare huurwoningen kan blijven aanbieden. Woonpalet heeft kritisch gekeken naar wat binnen de eigen organisatie gedaan kan worden om uitgaven te verminderen en heeft haar huurbeleid aangepast om meer inkomsten te genereren. Er zijn enkele mogelijkhedengeboden voor Woonpalet om huren te verhogen, deze zijn de jaarlijkse huurverhoging, een inkomensafhankelijk huurverhoging bij middeninkomens en huurverhoging bij mutatie. Woonpalet moet hierin een afweging maken in hoeverre zij haar huurbeleid aan zal passen en jaarlijkse huurverhogingen niet toe te passen, en kan blijven voldoen aan het afdragen van de verhuurdersheffing. Woningcorporatie de Goede Woning heeft het voornemen om bij toewijzing de huurder van advies te voorzien in hoeverre het verantwoord is om een bepaalde woning te huren. Woonbedrijf Ieder1 heeft extra opties die zij aanbiedt bij een huurwoning afgeschaft om zo de maximale huurprijs die zij kan vragen niet meer te laten stijgen. Dit zijn voor Woonpalet ook opties die de betaalbaarheid van huurwoningen kunnen waarborgen. Met de inzichten die geboden zijn aan de hand van de uitgewerkte deelvragen en het in kaart brengen van de toekomstige ontwikkelingen kan antwoord worden gegeven op de probleemstelling: Hoe kan Woonpalet verantwoorde keuzes maken op korte en middellange termijn om huren betaalbaar te houden voor haar huurdersgroep, met in het bijzonder de primaire doelgroep en de groep huurders met een middeninkomen? 36

45 Met uitkomsten uit dit onderzoek heeft Woonpalet meer gevoel en inzicht gekregen in de betaalbaarheid van haar huurwoningen. De keuzen die zij kan maken zijn het wel of niet toepassen van de jaarlijkse huurverhoging en haar huurbeleid met streefhuurpercentages en huurverhoging bij mutatie aanpassen. Dit staat wel op gespannen voet met het afdragen van de verhuurdersheffing. Op korte termijn doen zich geen directe problemen voor, dit wordt bevestigd door Huurdersbelangen Zeewolde en ook uit de huurachterstanden blijkt dat vanwege het gewijzigde huurbeleid geen noemenswaardige stijging van de huurachterstanden is opgetreden. Vanwege het gewijzigde huurbeleid zijn wel enkele noemenswaardige zaken ontstaan bij de verschillende huishoudtypen die de aandacht vragen. Binnen de primaire doelgroep worden de minimuminkomens over het algemeen gecompenseerd door de huurtoeslag en huishoudens met een inkomen op de huurtoeslaggrens hebben meer te maken met bovengemiddelde huurquoten. Middeninkomens verdienen ook de aandacht doordat zij vanwege het gewijzigde huurbeleid meer te maken hebben gekregen met aandachtvragende huurquoten. Op lange termijn zal Woonpalet mogelijk rekening moeten gaan houden met de beschreven toekomstige ontwikkelingen, waaronder de huursombenadering, een verhoogde toewijzingsgrens van sociale huurwoningen en het nieuwe woningswaarderingsstelsel. Huurdersbelangen Zeewolde voorziet op de lange termijn wel problemen indien de huren blijven stijgen. Op basis van deze gegevens kan Woonpalet verantwoorde keuzen maken om wonen betaalbaar te houden voor haar huurdersgroep. Adviezen Om de uitkomsten van de twee benaderingen die de betaalbaarheid van huurwoningen weergeven meer waarde te geven, is in dit onderzoek ingegaan op de bevolkingsopbouw van Zeewolde. Aan de hand hiervan zijn de voornaamste huishoudtypen in kaart gebracht. Op basis van deze gegevens is niet exact inzichtelijk hoe de verhouding van de huishoudtypen binnen de huurdersgroep van Woonpalet ligt. Om de uitkomsten van dit onderzoek een meer bindend karakter te geven, is een verdiepingsslag omtrent de verhouding van de huishoudtypen binnen de huurdersgroep noodzakelijk aangezien Woonpalet niet over deze gegevens beschikt. Daarnaast is aan te raden dat de partijen die uitgenodigd zijn voor het symposium vaker in een gelijksoortige setting met elkaar om tafel gaan zitten. In gesprek met de opdrachtgever werd de conclusie getrokken dat dit niet eerder was voorgekomen. Tot slot is aan te raden om via een statistische (GIS) kaart in kaart te brengen hoe de huidige huurprijzen zich verhouden tot de gehanteerde streefhuurpercentages. Via deze wijze kan op een overzichtelijke manier het bezit van Woonpalet in kaart worden gebracht en in hoeverre nog ruimte bestaat tot huurverhoging. Binnen het tijdsbestek van dit onderzoek is het niet gelukt om deze kaart te realiseren. 37

46 Bronnenlijst ABF Research. (2013). Modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Delft. Aedes. (2014). Opgeroepen op januari 10, 2015, van Aedes. (2014, April 17). Bestuursadvies betaalbaar wonen: 'Gedeelde verantwoordelijkheid'. Opgeroepen op Januari 22, 2015, van Aedes: Aedes. (sd). Huurbeleid. Opgeroepen op januari 24, 2015, van Aedes: Aedes. (2014). Kamer voor verhogen huurgrens naar euro. Opgeroepen op december 14, 2014, van Aedes. (2014). Wat is huurtoeslag. Opgehaald van Aedes: Belastingdienst. (2014). Opgeroepen op 2014, van Belastingdienst.nl: Belastingdienst. (2014). Rekenhulp huurtoeslag Opgehaald van Belastingdienst. (2011). Toeslagwijzer. Belastingdienst. Belastingdienst. (sd). Voorwaarden voor huurtoeslag Opgeroepen op november 14, 2014, van Belastingdienst: urtoeslag/huurtoeslag_2014/voorwaarden_2014/voorwaarden_huurtoeslag_2014 Companen. (2012). Presteren woningcorporaties. Arnhem: Companen. Eding, B. (2014, December 2). Voortgangsgesprek. (T. Broek, A. Pfeiffer, & T. Schopman, Interviewers) Huurdersbelangen, Z. (2014, november 13). Betaalbaar wonen. (A. P. Tom Broek, Interviewer) Huurdersfederatie Alert. (2014, Augustus). Aftoppingen. Opgeroepen op Januari 24, 2015, van Huurdersfederatie Alert: K&W. (2015). Woonlastenverzekering. Opgeroepen op Januari 22, 2015, van Koster en de Waart: 38

47 Nederlandse Woonbond. (2014, november 25). Wat verandert er voor huurders in 2015? Opgeroepen op Januari 25, 2015, van Woonbond: Nibud. (2014). Betaalbare huren Nibud. Platform31. (2011, januari 31). Empty nesters: van comfort naar zorg. Opgeroepen op januari 27, 2015, van Platform31: Rigo. (2011). Eindevaluatie Huur op Maat. Rijksoverheid. (sd). Opgeroepen op januari 12, 2015, van Huurwoning: Rijksoverheid. (sd). Geliberaliseerde huurwoning. Opgeroepen op januari 25, 2015, van Rijksoverheid: Rijksoverheid. (2014). Rijksoverheid - Huurwoning. Opgeroepen op September 2014, 30, van Extra huurverhoging hogere inkomens en middeninkomens: informatie voor huurders: Rijksoverheid. (sd). Verhuurderheffing. Opgeroepen op september 16, 2014, van Rijksoverheid: Rijksoverheid. (sd). Woningcorporaties. Opgeroepen op januari 24, 2015, van Rijksoverheid: SRE. (2014). Begrippenlijst wonen. VVV Zeewolde. (2014). Over Zeewolde. Opgeroepen op September 23, 2014, van Zeewolde - VVV Zeewolde: WoCom. (2015, januari 12). Toewijzingsbeleid wocom vastgesteld. Opgeroepen op januari 25, 2015, van WoCom: _wocom_vastgesteld Woonbond. (2012). Streefhuren samenvatting. Woonpalet. (2013). Jaarverslag Zeewolde: Woonpalet. Woonpalet. (2014). Kwartaalrapportage RvC Woonpalet. Zeewolde. Woonpalet. (sd). Over Woonpalet. Opgeroepen op september 16, 2014, van Woonpalet: Zeewolde, G. (2014). Toelichting kwijtschelding. Opgeroepen op januari 15, 2015, van gemeente Zeewolde. 39

48 Bijlage 1 Toelichting tabel betaalbare huren NIBUD Aan de hand van het inkomen van de doelgroepen worden de maximale rekenhuurprijzen bepaald. De inkomens worden ingedeeld vanaf de bijstand tot en met per jaar. In die verdeling worden de inkomens vanaf de bijstand tot en met in stappen van 500 berekend en vanaf tot en met in stappen van Besteedbaar Het totaal besteedbaar inkomen is het netto inkomen, vermeerderd met toeslagen en subsidies waar dit huishouden recht op heeft. Dit betreft: - Zorgtoeslag - Kinderbijslag - Kindgebonden budget De huurtoeslag wordt apart berekend. Norm(overige uitgaven) De overige uitgaven bestaan uit basisbehoeften, denk hierbij aan verzekeringen, vervoerskosten, kleding, voeding en inventaris. Bestedingsruimte Besteedbaar inkomen overige uitgaven huurprijs min huurtoeslag. Na deze berekening blijft nog ongeveer 25 over aan onderhoudskosten. Rekenhuur min huurtoeslag Dit is de maximale bestedingsruimte die overblijft wanneer van het inkomen de overige uitgaven worden afgetrokken en rekening wordt gehouden met de minimaal noodzakelijke onderhoudskosten en Energielabel B. Huurtoeslag De berekende huurtoeslag waar de desbetreffende recht op hebben. Maximale rekenhuur De rekenhuur is de maximale betaalbare huur inclusief huurtoeslag. Doordat de rekenhuur is berekend inclusief de huurtoeslag, behoren subsidiabele servicekosten tot deze rekenhuur. Niet subsidiabele servicekosten gaan ten koste van de bestedingsruimte. (Nibud, 2014) 40

49 Bijlage 2 Rekenhuurgegevens Primaire Doelgroep Deze bijlage bevat de rekenhuurgegevens van het rapport Betaalbare huren Woonpalet van het NIBUD. De horizontale as bevat oplopend het inkomen, de verticale as de hoogte van de rekenhuur, huurtoeslag en rekenhuur min de huurtoeslag. Primaire doelgroep In het onderzoek zijn de volgende huishoudtypen binnen de primaire doelgroep van Woonpalet mee genomen: - Eenpersoonshuishouden (alleenstaande) vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd; - Eenpersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd; - Tweepersoonshuishouden (paar) vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd; - Tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd; - Eenoudergezin met een kind(alleenstaande ouder met één kind); - Eenoudergezin met twee kinderen (alleenstaande ouder met twee kinderen); - Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd met een kind (paar met één kind); - Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd met twee kinderen (paar met twee kinderen). 41

50 WWB Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Eenpersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd Eenpersoonshuishouden 23 jaar tot AOW-leeftijd Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Eenpersoonshuishouden van 23 jaar tot AOW-leeftijd met een inkomen tot (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep eenpersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot de AOW-leeftijd van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (WWB) is de rekenhuur 406 en deze rekenhuur blijft gelijk tot een inkomen van , hierbij blijft de huurtoeslag van 173 gelijk; De huurtoeslag begint met dalen vanaf een inkomen van ; Vanaf een inkomen van komt deze groep terecht in de vrije sector, met andere woorden: de rekenhuur stijgt boven de liberaliseringgrens van 699,48. 42

51 AOW Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Eenpersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Eenpersoonshuishouden vanaf AOW-leeftijd Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Alleenstaand vanaf de AOW-leeftijd met een inkomen tot (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep eenpersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (AOW) is de rekenhuur 589. Dit is gebaseerd op de maximale bestedingsruimte met huurtoeslag; Van een inkomen van tot en met is de rekenhuur tot de liberaliseringgrens van 699,48. Doordat de rekenhuur bij een inkomen van de liberaliseringgrens heeft bereikt, hebben inkomens vanaf tot en met oplopend relatief meer bestedingsruimte; Op het moment dat de huurtoeslag vervalt daalt de rekenhuur van 699,48 naar 585. Op het moment dat de huurtoeslag komt te vervallen bedraagt de huurtoeslag 155. De rekenhuur min de huurtoeslag stijgt op dit punt met 40; Vanaf een inkomen van stijgt de rekenhuur tot over de 699,48. 43

52 WWB Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Tweepersoonshuishouden vanaf 23 jaar tot AOW-leeftijd 600 Tweepersoonshuishouden 23 jaar tot AOW-leeftijd Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Tweepersoonshuishouden 23 jaar tot de AOW-leeftijd (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep tweepersoonshuishouden van 23 jaar tot de AOW-leeftijd van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (WWB) is de rekenhuur 406. Dit is gebaseerd op de maximale bestedingsruimte met huurtoeslag. Deze rekenhuur blijft tot een inkomen van gelijk; Van een inkomen tot en met is de rekenhuur lager dan eerder genoemde 406 euro, namelijk 399 bij een inkomen van en 389 bij de inkomens van tot en met Deze groep heeft een relatief lage rekenhuur vanwege de hoge noodzakelijke uitgaven die gedaan moeten worden binnen dit huishoudtype. 44

53 AOW Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd Tweepersoonshuishouden AOW-leeftijd en ouder Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep tweepersoonshuishouden vanaf de AOW-leeftijd van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (AOW) is de rekenhuur 488. Dit is gebaseerd op de maximale bestedingsruimte met huurtoeslag; Van een inkomen van tot en met een inkomen van is de rekenhuur tot de liberaliseringgrens van ; De huurtoeslag stijgt tot een inkomen van en vanaf een inkomen van begint de huurtoeslag te dalen; Op het moment dat de huurtoeslag komt te vervallen daalt de rekenhuur van 699 naar 659. De rekenhuur min de huurtoeslag stijgt vanaf dit punt van 551 naar 659. Op dit punt stijgt de rekenhuur min de huurtoeslag aanzienlijk; Vanaf een inkomen van komt deze groep in de vrije sector terecht. 45

54 WWB Rekenuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Eenoudergezin met één kind Eenoudergezin met één kind Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Eenoudergezin met een kind (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep eenoudergezin met één kind van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (BBW) is de rekenhuur 538. Dit is gebaseerd op de maximale bestedingsruimte met huurtoeslag; Van een inkomen van tot en met een inkomen van is de rekenhuur tot de liberaliseringgrens van 699,48; De huurtoeslag blijft van een inkomen van tot gelijk, namelijk 271. Dit komt doordat bij dit inkomen deze groep een rekenhuur heeft dat boven de aftoppingsgrens valt en dus niet gecompenseerd wordt door extra huurtoeslag. Vanaf een inkomen van begint de huurtoeslag te dalen; Zodra de huurtoeslag komt te vervallen komt deze groep qua rekenhuur in de vrije sector terecht; Deze groep heeft een relatief hoge rekenhuur doordat alleenstaande ouders in verhouding tot andere groepen meer bestedingsruimte hebben. 46

55 WWB Rekenhuur in Adviesrapport Betaalbaar wonen in Zeewolde Eenoudergezin met twee kinderen Eenoudergezin met twee kinderen Primaire doelgroep rekenhuur min huurtoeslag huurtoeslag 1000 rekenhuur Inkomen in Bovenstaand figuur bevat de rekenhuurgegevens van het onderzoek van NIBUD van de doelgroep: Eenoudergezin met twee kinderen (primaire doelgroep) Opvallende zaken in de groep eenoudergezin met twee kinderen van de primaire doelgroep: Bij een minimuminkomen (WWB) is de rekenhuur 410. Dit is gebaseerd op de maximale bestedingsruimte met huurtoeslag; Van een inkomen van tot een inkomen van stijgt de rekenhuur van 442 tot 549, terwijl de huurtoeslag 69 toeneemt. Een dergelijke sprong komt niet vaak voor; Van een inkomen van tot een inkomen van is de rekenhuur tot aan de liberaliseringgrens van 699,48; Vanaf een inkomen van begint de huurtoeslag te dalen; Vanaf een inkomen van komt deze groep qua rekenhuur in de vrije sector terecht; Deze groep heeft een relatief hoge rekenhuur doordat alleenstaande ouders in verhouding tot andere groepen meer bestedingsruimte hebben. 47