Betrokken Bewoners. Hoe zelfregie het woonplezier verandert

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Betrokken Bewoners. Hoe zelfregie het woonplezier verandert"

Transcriptie

1 Betrokken Bewoners Hoe zelfregie het woonplezier verandert Opdrachtgever Interne begeleider Naam student Studentnummer Scriptiebegeleider : Woningcorporatie Nijestee : Ynskje van Meurs : Hans Ritsema : S : dr. T. Brandsen

2 2

3 Voorwoord Deze scriptie is geschreven ter afsluiting van de Master Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit te Nijmegen. Na het versturen van verschillende sollicitaties heeft woningcorporatie Nijestee mij de mogelijkheid geboden om een onderzoek te doen naar zelfregie in het wonen. De sociale woningbouw is zeker een bestuurskundig onderwerp wat mij interesseert en daarom, na overleg met mijn scriptiebegeleider, heb ik besloten mijn scriptie hierover te schrijven. Ik ben zeer blij dat ik dit heb mogen doen want het schrijven van deze scriptie heb ik als een plezierige en leerzame tijd ervaren. Graag wil ik van deze gelegenheid gebruik maken om een aantal mensen te bedanken. Ten eerste wil ik dhr. Brandsen bedanken voor zijn excellente begeleiding. Door uw expertise op het gebied van de sociale woningbouw heeft u mij van inzichten kunnen voorzien die van grote meerwaarde zijn gebleken voor deze scriptie. Ten tweede wil ik Nijestee bedanken voor het bieden van een stageplaats waarbij de mogelijkheid is geboden om veel te leren over het bedrijf. Ten derde wil ik zeer graag Ynskje van Meurs bedanken voor haar geweldige interne begeleiding. Zonder haar begeleiding en inzichten zou het schrijven van deze scriptie een stuk moeizamer zijn verlopen. Ten vierde wil ik graag mijn familie bedanken. Specifiek mijn ouders die mij gedurende al mijn studies altijd gesteund hebben op vele manieren. Zonder hen was het studeren een stuk lastiger geweest. Ten vijfde wil ik graag iedereen bedanken die bereid is geweest tijd vrij te maken voor een enquête over zelfregie in het wonen. Zonder u allen was het schrijven van deze scriptie onmogelijk geweest. Tot slot wil ik iedereen die mij ook maar op enige wijze heeft bijgestaan bij het schrijven van deze scriptie heel hartelijk bedanken. Specifiek Dirk Muilwijk die naast het verzorgen van de nodige afleiding mij geholpen heeft met het doorlezen van mijn scriptie. Ook de collega s die hier op mijn verzoek aan hebben bijgedragen hartelijk dank. 3

4 Samenvatting Zelfregie in het wonen, wat een zwaar onderbelicht onderwerp in de wetenschappelijke literatuur is, staat centraal in dit onderzoek. Om het fenomeen zelfregie in het wonen te operationaliseren is de volgende definitie gebruikt: een groep bewoners die zelf het initiatief neemt om hun woning en woonomgeving vorm te geven en de regie te voeren in het beheer om zichzelf (verder) te kunnen ontplooien. Daarom is de vraag: aan welke voorwaarden moet worden voldaan om van zelfregie in het wonen een succes te maken? in dit onderzoek centraal gesteld. Daarbij zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. Wat is zelfregie? 2. Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle zelfregie in het wonen? 3. Hoe maximaliseer je als woningcorporatie de kans op succes? Er is weinig wetenschappelijke literatuur over zelfregie in het wonen. Daarom is er in dit onderzoek gebruik gemaakt van andere algemenere - theorieën. Deze kunnen ook verklaren waarom corporaties in een dergelijk project willen investeren en waarom bewoners streven naar het wonen in een dergelijk project. Omdat woningcorporaties een positie in het maatschappelijk middenveld hebben, tussen gemeenschap, staat en markt in, zijn zij de aangewezen partij om zelfregie in het wonen te stimuleren. Woningcorporaties zijn vanuit de overheid middels de wet Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) belast met het investeren in de sociale en fysieke leefomgeving. Verbeteringen van de fysieke leefomgeving vergroten de waarde van het bezit. Door sociale investeringen in de leefomgeving te doen dragen corporaties bij aan leefbare buurten door bijvoorbeeld de samenhang in buurten of de veiligheid op straat te vergroten. Dergelijke positieve effecten worden ook wel maatschappelijke rendementen genoemd. Zelfregie projecten vergroten het maatschappelijk rendement en bieden meer keuzevrijheid: meer mogelijkheden te wonen zoals bewoners willen waardoor het woonplezier vergroot wordt. Omdat er nog weinig bekend is over zelfregie in het wonen zijn er nog weinig partijen die actief op deze maatschappelijke vraag op de woningmarkt inspelen. Des te meer reden voor corporaties, als maatschappelijke ondernemers, om als eerste het gat in deze nichemarkt op te vullen. Bij zelfregie projecten past een woningcorporatie die ook het archetype emancipatiemachine in zich heeft het best. Omdat dit een archetype is dat streeft naar individuele en/of collectieve empowerment van haar klanten en verantwoording aflegt over de mate waarin dat wordt bereikt. Andere kenmerken bij dit archetype is dat de corporatie een hoog maatschappelijk rendement behaalt maar ook een laag financieel economisch resultaat op deze zelfregie projecten. Dit feit is bevestigd door dit onderzoek waarbij 3 van de 5 onderzochte zelfregie projecten een onrendabele top, een verlies, hebben opgeleverd. De andere twee projecten zijn budget neutraal ontwikkeld, zij hebben geen winst of verlies veroorzaakt. Om te achterhalen waarom bewoners streven naar een zelfregie project, zijn theorieën over de mate van participatie en de redenen voor collectieve actie in relatie tot eigenbelang en idealisme onderzocht. Er is met de participatie ladder aangetoond, dat zelfregie in het wonen aan de top van deze ladder staat. Dit houdt in dat verantwoordelijkheden door een (overheids) instantie uit handen gegeven worden en ook het beheer van het pand en/of de woonomgeving wordt overgedragen aan een bewonersinitiatief of vereniging. De invloed van een corporatie wordt in grote mate beperkt. Zelfregie projecten kunnen alleen ontstaan vanuit een collectieve vraag, wat betekent dat groepen vanwege de vraag collectief actie ondernemen door zelf het initiatief te tonen. Mensen in dergelijke groepen handelen vaak vanuit een ideaal. Indien er geen sprake van collectieve actie is, kunnen mensen toch in groepen dingen bereiken die vanuit eigenbelang gemotiveerd zijn. Aan eigenbelang ligt een persoonlijke, rationele keuzetheorie ten grondslag. In deze begrensde rationaliteit wordt overgegaan tot maximalisatie en satisfactie van de gestelde doelen. Bij idealisme gaat het in ultieme zin om zelfontplooiing van de eigen ik. Vervolgens is gebleken dat bij beide vormen een andere burgerrol past. Bij eigenbelang gedraagt een bewoner zich vooral als consument. Bij idealisme past empowerment en participatie, wat betekent dat de bewoners worden empowered om te coproduceren. Echter zal er altijd een mix zijn tussen eigenbelang en idealisme. Idealisme zal in het ene geval overheersend zijn en eigenbelang in het andere geval. Net als de verschillende burgerrollen waarbij het ook altijd om een mix van rollen gaat. Met de theorie van Ostrom zijn er 8 voorwaarden weergegeven die binnen een gemeenschap aanwezig moeten zijn om een common pool resource goed te laten functioneren. In dit onderzoek zijn de common pool resources de verschillende woon- en/of werkruimtes die de zelfregie projecten van de woningcorporatie huurt welke de projecten vervolgens vaak zelf onderverhuren. Common pool resources kenmerken zich door het feit dat ze niet uitsluitbaar, maar wel rivaliserend zijn. Iedereen kan potentieel gebruik maken van het goed of product, maar als er van 4

5 geconsumeerd wordt neemt het wel in aantal af en kan het dus opraken. Het opraken van accommodaties uit zich in het opdoeken van bewonersvereniging door wanbeleid of het slopen van de accommodaties. Omdat er nog maar weinig bekend is over zelfregie in het wonen is gekozen voor een kwalitatief onderzoek. De validiteit is gewaarborgd door zelfregie in het wonen op 5 verschillende plaatsen, cases, te onderzoeken. Deze cases zijn geselecteerd op basis van de periode van ontstaan, de grootte en de functies. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde (< 1 jaar) en lang bestaande projecten opgenomen (> 30 jaar). Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie, en daarom een gesloten karakter, hebben. In dit kwalitatieve onderzoek zijn op basis van de theorie semi gestructureerde enquêtes opgesteld. Deze vragen zijn vervolgens voorgelegd aan zowel medewerkers als bewoners/initiatiefnemers van deze projecten. Na uitgebreide beschrijving van de resultaten per case zijn de projecten gescoord op indicatoren die voortvloeien uit de enquêtes. Deze indicatoren zijn vervolgens gekoppeld aan de voorwaarden die Ostrom heeft opgesteld voor common pool resources. Deze resultaten zijn als volgt: Legenda = 1 Geen, 2 weinig, 3 Gemiddeld, 4 Veel, 5 Altijd, - Onmeetbaar. Regel Voorwaarden Ostrom Indicatoren Schots Het Water De Het en Scheef Paleis land GEMa ORKZ 1 Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van Fysieke uitsluiting externe partijen zonder rechten op de pool resources); Sociale uitsluiting Regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; 3 Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool Afspraken omtrent zoeken nieuwe huurders Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders Beslissingsrecht in vergaderingen Aantal onderwerpen resources te laten participeren in het beslissingsproces; Mogelijkheid te participeren in eventuele werkgroepen Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers; Monitor van corporatie Nijestee * Monitor binnen project * 5 Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden; Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen. Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd Informele sancties Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn Conflicten worden binnen het project opgelost goedkoop en makkelijk toegankelijk; Conflicten worden opgelost door een externe organisatie De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is erkend door de hogere autoriteiten; 8 In het geval van grotere common pool resources: zijn Erkenning van bestaansrecht door Nijestee. Ja Ja Ja Ja Ja Erkenning bestaansrecht gemeente. Ja Ja Ja Ja Ja Opsplitsing in subgroepen organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool resources op het basis niveau. * Is voor 2010 een aantal jaren weinig gemonitord maar zijn recentelijk stappen ondernomen om dit te verbeteren. 5

6 Wat opvalt aan bovenstaande tabel is dat Schots en Scheef, een initiatief dat streeft naar zelfstandig wonen in de binnenstad voor ernstig gehandicapten, op zeer veel indicatoren onmeetbaar is. Dit komt doordat zij nog in de initiatieffase zitten en bezig zijn hun ideaal te realiseren. Het Paleis is een zelfregie project dat een cultuurverzamelgebouw heeft gerealiseerd. Omdat dit project nog maar kort bestaat, scoort zij vooral laag op het hebben van formele en informele sancties. Incidenten hebben zich nog maar nauwelijks voorgedaan en daarom zijn er ook nog maar weinig regels/sancties. Waterland is een project dat bewoners de mogelijkheid biedt om ecologisch te wonen. Dit project scoort ten opzichte van de andere projecten laag. De hoofdoorzaken hiervan zijn dat de bewoners van Waterland in zelfstandige wooneenheden wonen waardoor ze weinig met elkaar te maken hebben en omdat de toegang tot dit project niet door de groep zelf geregeld wordt. De GEMa (Groningse Energie Maatschappij) is een kleine woonvereniging die al 30 jaar bestaat. Door de ervaringen die deze woonvereniging heeft opgedaan is alles goed geregeld, en door de omvang is alles voor iedereen overzichtelijk. Dit geldt behalve wat betreft de omvang ook voor het ORKZ (Oude Rooms Katholieke Ziekenhuis). Het ORKZ is namelijk een ex kraakpand waar circa 250 mensen wonen. Tevens zijn er bij het ORKZ financiële problemen geweest welke de GEMa niet heeft gehad. Daarom scoort het ORKZ laag op het monitoren, inmiddels zijn hier wel maatregelen voor genomen zodat dit naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst in orde komt. Het is in dit onderzoek gebleken dat het een voorwaarde is dat een groep met hun eigen initiatief naar een corporatie komt. Vervolgens moet de groep hun initiatief gaan vormgeven onder begeleiding van professionals. Daarbij is het van belang dat de 8 gestelde voorwaarden van Ostrom ingevuld worden door de verantwoordelijke partij. In hoofdstuk 8 staat de taakverdeling uitgebreid beschreven. De kans op succes kan gemaximaliseerd worden door de aanbevelingen die in hoofdstuk 8 beschreven zijn ter harte te nemen. De belangrijkste lessen uit het verleden zijn: Sluit voortaan bij nieuwe zelfregie projecten een inspanningsverbintenis voor ontwikkeling. Hierin worden afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het zelfregie project, waarin taken en verantwoordelijkheden tussen corporatie en het zelfregie project duidelijk zijn afgekaderd. Betrek de initiatiefgroep op tijd als er gestart wordt met het ontwikkelen van bouwplannen. Hierdoor kunnen zij mee ontwerpen en praten waardoor er een tijdsbesparing ontstaat door de directe match van de vraag en wat gerealiseerd gaat worden. Denk in de initiatieffase al goed na over wie in de beheerfase, de fase waarin het project gerealiseerd is, wat gaat doen. Wees duidelijk naar het project toe over welke periode het zelfregie project mag blijven bestaan zodat de vereniging maatregelen kan nemen om in de toekomst het hoofd boven water te kunnen houden. Zorg dat het aanspreekpunt voor bewoners van een project in een functie bij de corporatie wordt vastgelegd. Dwing naleving van het contract af indien het zelfregie project haar afspraken niet nakomt. De vraag of en wanneer een zelfregie project geslaagd is, hangt af van de criteria die daarvoor gesteld worden. Als het criterium is dat mensen in de onderzochte projecten willen wonen is de conclusie dat ze allemaal een succes zijn. Als het criterium, de duur van initiatief tot realisatie is, is de conclusie dat Schots en Scheef op dat gebied gefaald heeft omdat deze periode al meer dan 15 jaar duurt. Als het criterium het selecteren van eigen huurders is, waardoor het project haar eigen identiteit kan behouden, is de conclusie dat Waterland hier in faalt, omdat bewoners via algemene werving geworven worden. Wanneer iets geslaagd is hangt af van welke criteria daarvoor gesteld worden. In mijn visie zijn alle projecten in hun opzet geslaagd omdat hun idee gerealiseerd is of gaat worden. Echter in het beheer is het project Waterland ten opzichte van de andere projecten een stuk minder succesvol omdat zij nauwelijks nog als groep beheertaken uitvoeren, zoals het werven en selecteren van nieuwe bewoners en het aantal vergaderingen wat zij samen houden alsook het aantal onderwerpen dat in vergaderingen besproken wordt. (Schots en Scheef is hierbij buiten beschouwing gelaten). De voorwaarden waaraan dus voldaan moet worden om van zelfregie in het wonen een succes te maken zijn dat de 8 voorwaarden met betrekking tot common pool resources ingevuld moeten worden door de verantwoordelijke partij. Maximaliseren van de kans op succes wordt bereikt door te leren van de lessen die de andere zelfregie projecten ons vanuit het verleden te bieden hebben. 6

7 Betrokken Bewoners Hoe zelfregie het woonplezier verandert In opdracht van Woningcorporatie Nijestee Door Hans Ritsema Studentnummer S Per 01 augustus 2010 Onder begeleiding van Dr. Taco Brandsen Opleiding Master Bestuurskunde Faculteit managementwetenschappen Radboud universiteit 7

8 Inhoudsopgave 1. Inleiding Projectkader Doelstelling Probleemformulering Vraagstelling Deelvragen Relevantie van het onderzoek voor het vakgebied De maatschappelijke relevantie Geschiedenis en achtergrond 2.1 Positie Nederlandse woningcorporaties Redenen van woningcorporatie voor zelfregie Positie woningcorporatie bij zelfregie Theoretische oriëntatie en verantwoording 3.1 Positie bewoners in relatie tot corporatie Kenmerken van zelfregie Randvoorwaarden voor zelfregie Zelfregie en machtsdimensie Motivatie Redenen zelfregie bewoners Categoriseren van eigenbelang en idealisme Zelfregie vanuit eigenbelang Collectieve actie Zelfregie vanuit idealisme Common pool resources Conclusie theoretisch hoofdstuk Methodologie 4.1 Aard van het onderzoek Validiteit Uitvoering van het onderzoek Uitwerking interviews Case study Pilot en uitwerking cases 35 8

9 5. Onderzoek Initiatief Schots en scheef Het paleis Waterland GEMa (Groningse Energie Maatschappij) ORKZ (Oude Rooms Katholiek Ziekenhuis) Analyse Conclusie Aanbevelingen 8.1 Algemene aanbevelingen Aanbevelingen initiatieffase Aanbevelingen beheerfase Taakverdeling corporatie project in de initiatieffase Taakverdeling corporatie project in de beheerfase Vervolgonderzoek Literatuurlijst 81 Bijlagen Bijlage 1 - Lijst geïnterviewde personen 83 Bijlage 2 - Lijst verzamelde documenten 84 9

10 1. Inleiding In dit onderzoek komt een onderbelicht onderwerp in de wetenschappelijke literatuur aan bod over wonen, namelijk zelfregie in het wonen. In de literatuur is namelijk weinig te vinden over dit onderwerp en dit onderzoek gaat iets aan de wetenschappelijke literatuur toevoegen. De enige literatuur die gevonden is over dit onderwerp is van Brandsen (2009) die onderzoek heeft gedaan naar Genossenschaften in Duitsland. Dit zijn organisaties die gezamenlijk een woongemeenschap hebben opgericht en ook beheren. En een onderzoek van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) welke een voorstudie gedaan voor kansrijke experimenten om de zeggenschap van bewoners over hun woning en woonomgeving te versterken. In dit onderzoek zal aandacht besteed worden aan de vraag hoe woningcorporaties ervoor zorg kunnen dragen dat zij hun klanten, met een beperkte draagkracht, kunnen begeleiden naar een woonplek waarin zij hun eigen regie hebben gevoerd bij het initiatief en (deels) voeren in het beheer. Er wordt begonnen met een projectkader waarin de ontwikkelingen betreffende zelfregie aan bod komen. Vervolgens wordt de doelstelling van het onderzoek toegelicht waarna de vraagstelling en de deelvragen worden bespoken. Daarna wordt de maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie van dit onderzoek toegelicht. Hierna zal een theoretisch kader worden opgesteld waar de te gebruiken theorieën al uitgebreid besproken worden. Vervolgens komt de methodologie aan de orde waar de aard van het onderzoek, verantwoording van de gekozen methoden en de theorie elementen worden beschreven. Daarna vindt een uitwerking per case plaats. Hierna wordt een analyse weergegeven waar een synthese van de theorie en de 5 cases plaatsvindt. Daarna volgt de conclusie waarin antwoord wordt gegeven op de deelvragen en probleemstelling. Hierop volgen de aanbevelingen die op basis van dit onderzoek gedaan kunnen worden. 1.1 Projectkader De overheid in Nederland vindt het betrekken van burgers in de samenleving alsmaar belangrijker. In de individualiserende maatschappij wordt het steeds belangrijker op zoek te gaan naar dat wat ons bindt en datgene wat ons bindt te versterken. Zo zijn er door de overheid verschillende initiatieven genomen om achterstandswijken aan te pakken. Deze aanpak wordt door de woningcorporaties gefinancierd en in samenwerking met verschillende partijen opgezet in de verschillende wijken. Hoewel er veel aandacht is in de media voor deze wijken zijn woningcorporaties ook in andere wijken op zoek naar dat wat verbeterd kan worden in samenwerking met de bewoners. Zo ook opgenomen in het strategisch kader van Nijestee. Nijestee is een woningcorporatie in Groningen welke de opdracht tot dit onderzoek heeft gegeven. In dit strategisch kader opgesteld door Bregman (2007) staat: We vertrouwen in de buurt. Bewoners hebben invloed en zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving. Corporaties werden jaren geleden opgericht door groepen bewoners en zonder bewoners kan een corporatie nog steeds niet bestaan. Door groei en professionalisering kwamen zij verder van de beslissingen af te staan, terwijl bewoners als geen ander weten wat er speelt in hun straat en buurt. We werken daarom graag en veel samen met onze bewoners om krachten te bundelen. Nijestee denkt graag mee met haar bewoners en wil zelfregie door bewoners bevorderen. Zelfregie kan dan ook gedefinieerd worden als: een groep bewoners die zelf het initiatief neemt om hun woning en woonomgeving vorm te geven en de regie te voeren in het beheer om zichzelf (verder) te kunnen ontplooien. Hoe dit het best van de grond komt en op welke manier je de kans op succes kunt vergroten zijn daarbij belangrijke, tot nu toe, onbeantwoorde vragen. Wat ook meespeelt, is de toekomst. Nijestee wil graag meer bewonersinitiatieven ruimte bieden en een duidelijkere plaats geven in haar onderneming. Tot op heden is weinig over bekend hoe dit het best gedaan kan worden. Daarom wordt in dit onderzoek dan ook hoofdzakelijk gekeken naar die initiatieven die een succes zijn op het gebied van zelfregie, maar mislukte initiatieven zullen ook in 10

11 mindere mate aan bod komen. Op basis hiervan zullen conclusies worden getrokken en kunnen de succes- en faalfactoren worden aangewezen. Hiermee hebben nieuwe zelfregie projecten in het wonen een grotere kans van slagen, omdat de randvoorwaarden geschetst zijn en ingevuld kunnen worden. 1.2 Doelstelling Het doel van deze opdracht is inzicht verkrijgen in zelfregie door bewoners. Wanneer zijn bewoners genegen zich in te zetten voor hun woonsituatie? Op welke manier kan een woningcorporatie zelfregie stimuleren? 1.3 Probleemformulering Vraagstelling Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om van zelfregie in het wonen een succes te maken? Deelvragen 1. Wat is zelfregie? 2. Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle zelfregie in het wonen? 3. Hoe maximaliseer je als woningcorporatie de kans op succes? 1.4 Relevantie van het onderzoek voor het vakgebied Er is al onderzoek gedaan naar zelfregie in het wonen, bijvoorbeeld door Brandsen (2009) die onderzoek gedaan heeft naar de Genossenschaften in Duitsland. Theorievorming over zelfregie in het wonen staat in Nederland relatief gezien nog in de kinderschoenen. De relevantie voor het vakgebied is dan ook een bijdrage leveren aan de kennisontwikkeling van zelfregie in het wonen en de rol die woningcorporaties hierin kunnen vervullen. Om zelfregie levensvatbaarder en succesvoller te maken is het van belang om de voorwaarden voor het ontstaan en behoud van zelfregie projecten te onderzoeken. Ook de voor- en nadelen van zelfregie projecten zijn daarbij relevant. Dit onderzoek levert een bijdrage aan kennisontwikkeling op het gebied van het ontstaan en behoud van zelfregie projecten. Het fenomeen zelfregie in het wonen is in de stad Groningen onderzocht, maar door selectie van meerdere cases en de verbanden die daartussen gevonden kunnen worden, maakt dat de uitspraken generaliseerbaar zijn voor Nederland, en dus relevant voor het hele vakgebied. 1.5 De maatschappelijke relevantie De maatschappelijke relevantie is in dit onderzoek duidelijk aanwezig. Hoe kan een woningcorporatie bewoners de mogelijkheid geven zichzelf te ontplooien? Welk aanbod is hiervoor nodig? Zelfregie in het wonen is van belang voor de gemeenschap, omdat zelfregie door bewoners een impuls is die mensen uitnodigt om met elkaar om te gaan. Door middel van zelfregie krijgen bewoners in een complex een impuls om beslissingen te nemen die hun woonsituatie aangaat. Dit geeft de mogelijkheid tot zelfontplooiing, zeggenschap en macht. Door deze situatie te creëren wordt er ruimte geboden om binding plaats te laten vinden. Deze binding zorgt ervoor dat mensen sociaal met elkaar omgaan, elkaar sneller leren kennen en aanspreken over positieve zaken (sociale omgang) en negatieve zaken (aanspreken op wantoestanden / wangedrag). Hieronder wordt een grafiek weergeven die laat zien hoeveel zelfregie projecten Nijestee door de jaren heen heeft gerealiseerd en de ervaring die zij met zelfregie projecten hebben. 11

12 Zelfregie projecten Nijestee Aantal projecten Jaartallen Aantal projecten Nieuwe projecten per 5 jaar Toename projecten in de afgelopen 35 jaar 12

13 2. Geschiedenis en achtergrond In dit hoofdstuk staan twee onderwerpen centraal. Eerst wordt de ontstaansgeschiedenis van de Nederlandse woningcorporaties besproken. Hiermee wordt weergegeven wat de maatschappelijke positie is van de woningcorporaties in Nederland. Met deze kennis kan ook worden gesteld welke kant woningcorporaties op moeten bewegen als zij meer zelfregie willen. Het tweede onderwerp dat besproken wordt, is de reden waarom zelfregie projecten door woningcorporaties gewenst zijn. 2.1 Positie Nederlandse woningcorporaties De positie van woningcorporaties in Nederland kan het best worden weergegeven door middel van het model van de Donk (2005). Dit model geeft de verschillende posities weer die een organisatie in kan nemen en de grond waarop de organisatie werkt. I is de organisatie van de staat die middelen van dwang kan gebruiken om haar doelen te bereiken. II zijn de organisaties die op de markt actief zijn. Zij zijn op winst uit en deze organisaties bereiken dit door producten tegen geld te ruilen. De gemeenschap IV is een groep mensen, vaak vrijwilligers, die vanuit een bepaalde overtuiging iets doen voor de maatschappij zonder daarbij meteen zelf voordeel te hebben. III is de middenpositie die maatschappelijke organisaties, zoals woningcorporaties, innemen. Deze organisaties combineren staat, markt en gemeenschap met elkaar met als doel ze met elkaar in balans te houden. In het boek van Duursma (1994) wordt de geschiedenis van de woningbouw in Nederland en de stad Groningen beschreven. Deels spelen hier dus stadsoorzaken betreffende de woningbouwontwikkeling en anderzijds de landelijke ontwikkelingen. Er wordt aangegeven dat de stad Groningen in inwoners had en in De reden voor deze toename is de economische ontwikkeling van Groningen als 3 e handelsstad van Nederland alsook infrastructurele bouwwerken als de spoorlijnen en de aanleg van kanalen. De stad Groningen had niet genoeg capaciteit om deze stijging van 46% op te vangen en onder te brengen in normale huisvesting. Er ontstond een ongereguleerde markt waar private partijen (markt II) investeerden in de bouw van goedkope gebouwen met een lage kwaliteit die voor een hoge prijs werden verhuurd. De stad groeide ook buiten de vestingwerken, hoewel dit officieel niet mocht, werd dit gedoogd. Aan de andere kant waren er ook instanties die zich zonder commercieel doel inzetten om voor redelijke huisvesting voor de armen te zorgen. Dit waren kerken (gemeenschappen IV) die in de vorm van armenzorg en door de bouw van gasthuizen betrokken waren bij het leed van het proletariaat. 13

14 In 1865 begon ook de gemeente (staat I) zich te bemoeien met de bouw van woningen met betrekking tot de toegang tot de woning en de afwatering. In 1873 werd er een bouwverordening aangenomen die inhield dat woningen onbewoonbaar verklaard konden worden op grond van nadelige invloed op de gezondheid. Door deze nieuwe aandacht voor hygiëne is de eerste bouwvereniging in Groningen in 1863 ontstaan genaamd De bouwvereniging. Zij had ten doel algemene verbeteringen aan te brengen in het woningniveau van de laagste klasse. Dit werd niet gedaan uit liefdadigheid. De gemeente bemoeide zich niet met de bouwvereniging. Notabelen brachten gelden tezamen om woningen te ontwikkelen die vervolgens verhuurd werden aan het arbeidersvolk. Vervolgens kregen de notabelen een jaarlijks rentepercentage van 5 procent op hun aandeel. Rond 1880 ontstond de bouwvereniging Werkmanslust die gefinancierd werd door welgestelden maar verder hadden de arbeiders die er woonden alles in eigen hand. De welgestelden kregen een rentepercentage van 5% op het uitstaande geld en hadden de veplichting een jaarlijkse aflossing van 100 gulden te doen. Een derde bouwvereniging die in 1886 werd opgericht, genaamd Werkmanssteun, richtte zich daadwerkelijk op de laagste klasse door een lage huur te vragen. Door een lager dividend van 4% uit te keren waren deze woningen echt betaalbaar voor de laagste klasse. Vanaf 1870 tot 1900 groeit de stad enorm van naar inwoners, een toename van 76%. Deze groei wordt met name veroorzaakt door de industrialisering in de stad die heel veel mensen trekt omdat er meer te verdienen is in de fabriek dan op het platteland. Ook in deze periode is het wonen vooral een zaak van de markt (II) en de gemeenschap (IV). De gemeente (I) toetst alleen of de plannen die binnen de vestingsmuren gerealiseerd worden voldoen aan de gestelde eisen. In 1900 begon de overheid zich meer te bemoeien met de woningmarkt. In 1901 heeft de rijksoverheid (I) de Woningwet aangenomen. Deze wet gaf gemeenten (I) de verplichting zich te bemoeien met de woningmarkt. De wet bestreek een breed terrein en zette een aantal gemeenschappelijke bevoegdheden om in wettelijke verplichtingen. Om de woningkwaliteit te verbeteren stelde de Woningwet gemeentebesturen verplicht een bouwvergunning op te stellen die eisen aan bestaande en nieuwe woningen moest vastleggen. Ook kreeg de gemeente met de Woningwet onteigeningsbevoegdheden. ( ) De Woningwet verplicht bovendien alle gemeenten met meer dan inwoners een uitbreidingsplan voor de gehele stad te maken. Ook stimuleerde de Woningwet de bouw van arbeiderswoningen en bracht een financiële participatie van rijkswege op gang. Het probleem hierbij was dat de in de 19 e eeuw ontstane bouwverenigingen bestonden uit vennootschappen die werkten met dividenduitkeringen. Deze waren na 1901 officieel verboden. Dit omdat middels de Woningwet alleen stichtingen aanspraak kunnen maken op rijksgelden, mits zij voldoen aan de gestelde voorwaarden. Dit liep geen storm omdat de gestelde eisen in de wet onduidelijk werden bevonden en omdat de rijksgelden via de gemeente moesten worden aangevraagd waarbij de gemeente ook risico liep. Hierdoor werkte de gemeente niet mee aan aanvragen en het goedkeuren van plannen. De huurprijsclausule vormde ook een probleem. Deze stelde dat de woningen tegen lokaal markttarief aangeboden moesten worden. Vanwege deze moeilijkheden werd in Groningen pas in 1908 de eerste bouwvereniging NV Volkshuisvesting toegelaten. Pas 4 jaar later werd het eerste complex opgeleverd. Een nieuwe Gezondheidswet (I) werd aangenomen in 1902, in deze wet werd de controle op en de naleving van bepalingen van de Woningwet (I) geregeld. Iedere gemeente werd door de Gezondheidswet verplicht om een gezondheidscomissie in te stellen die tot taak had het opsporen van slechte woontoestanden, het toezicht houden op naleving van de bouwverordening en adviseren aan de gemeente op het gebied van hygiëne en gezondheid. In de hieropvolgende periode ontstond nog een bouwvereniging, genaamd christelijke woningstichting Patrimonium. Tot de eerste wereldoorlog bleef de woningbouw moeilijk op gang komen. Ten tijde van de eerste wereldoorlog werden goederen schaars en ging de overheid over op ratsoenering van veel goederen. Tevens werd de eerste mannenkieswet ingevoerd. Hierdoor kreeg de socialistische partij meer zetels en de liberalen minder. De overheidsbemoeienis vanuit het rijk (I) nam toe en ook de geldstromen naar corporaties. Ook werd in deze periode de huurprijsclausule losgelaten, hierdoor werd het 14

15 mogelijk om de huren te subsidiëren op een directe en indirecte individuele basis. Ook werd de huurprijs niet meer bepaald door de markt (II) maar door het gezinsinkomen: de huurprijs mocht niet meer dan 1/6 of 1/7 deel van het gezinsinkomen bedragen. Door het loslaten van deze regels en regelingen nam het aantal corporaties zeer snel toe. In 1912 waren er in Nederland 224 en dat steeg in 10 jaar tijd naar 1314 corporaties. Aan het einde van de eerste wereldoorlog werd er enorm ingezet op de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Door de oorlog verkeerde Nederland in een economisch crisis. Omdat er én een tekort aan woningen was én de bouw een goede manier is om de economie en werkgelegenheid aan te wakkeren, werd hierop ingezet. In deze periode is ook de woningcorporatie Gruno ontstaan, die na een fusie in 1998 met de woningcorporatie Groningen nu de naam Nijestee draagt. In 1919 waren er woningen in Groningen en dit was in De verschillende corporaties waren verantwoordelijk voor de bouw van 5000 woningen, de particuliere markt voor de bouw van 2000 woningen en de gemeente zelf voor de rest. Aan het einde van deze periode van extreme groei in de bouw werd een deel van de rijkssubsidies teruggedraaid, deels omdat de staatsschuld hard opliep en deels omdat er veel fraude gepleegd werd. Ook werd gesteld dat de corporaties niet professioneel waren. Dit kwam met name door het feit dat er veel kleine corporaties waren die niet het geld en de middelen hadden om deskundigen in te huren. De volgende noodsituatie voor de corporaties en de woningbouw in het algemeen ontstond in de 2 e wereldoorlog. Bouwmaterialen werden schaars, woningen raakten beschadigd en vanaf 1942 gold een bouwstop voor alle projecten die niet bijdroegen aan de oorlogsvoering. In Groningen betekende dit dat de woningschaarste die al bestond toenam, omdat de bevolking in aantal toenam en er minder woningen bewoonbaar waren door schade hieraan vanwege de oorlogsvoering. Na de oorlog werd in Nederland het tekort aan woningen geschat op Hoewel de noordelijke provincies relatief gespaard waren, was er in de stad Groningen toch een direct tekort van 4500 woningen. In dit cijfer waren het aantal uitgestelde huwelijken, en dus ook het aantal extra woningzoekenden, niet meegenomen. Dit maakt aannemelijk dat het tekort veel groter was. Vanwege dit tekort was er een potentieel gevaar voor prijsopdrijving van de huren wat betekende dat de staat als tegenmaatregel de huren op het vooroorlogse niveau had bevroren. Na de 2 e wereldoorlog nam de bemoeienis van de overheid (I) toe op het gebied van wonen. Dit uitte zich bijvoorbeeld in het Departement van Openbare Werken en Wederopbouw die de Centrale Directie van de Volkhuisvesting oprichtte. Ook werd in 1947 een nieuwe woningwet aangenomen die het mogelijk maakte dat ook niet-leden van een corporatie via een corporatie een woning konden krijgen. De corporaties konden bewoners voor een woning voordragen, maar de gemeente (I) had een eigen lijst met urgente gevallen die afgehandeld moest worden. Na de 2 e wereldoorlog werd weer zwaar ingezet op de bouw in Nederland, enerzijds vanwege het tekort aan woningen, anderzijds om de economie en werkgelegenheid weer op gang te brengen. In de 13 jaar na de oorlog werden er in Groningen 7500 woningen bijgebouwd, tweederde van deze woningen waren eigendom van de verschillende corporaties in Groningen die na deze periode woningen in bezit hadden. Omdat het bouwen van woningen en het indienen van plannen bij de gemeente steeds ingewikkelder werd vanwege de procedures en gestelde eisen, gingen alle corporaties in deze periode professionals inhuren in plaats van vrijwilligers. Aan het eind van de jaren vijftig groeide de welvaart enorm. De lonen in verhouding tot andere landen waren in de voorgaande jaren achter gebleven maar trokken sterk bij in deze periode, verder werd de vrije zaterdag ingevoerd. In Nederland steeg het aantal gebouwde woningen snel, in 1956 werden woningen gebouwd, in en in woningen. Toch was er nog steeds een tekort. Reden hiervoor was dat jongeren eerder trouwden en sneller het huis verlieten en dat de bejaarden langer zelfstandig bleven wonen. Groningen behoorde ook tot een van de gebieden waar een nijpend tekort aan woningen was. Daarom werd in 1961 een plan gepresenteerd, dat uitbreiding van het grondgebied van Groningen inhield om te kunnen voldoen aan de verwachte inwoners, een stijging van inwoners, en de bouw van woningen in de verschillende gebieden in de stad. Natuurlijk werd een deel van deze woningen eigendom van de verschillende corporaties, echter was de invloed van de corporaties in deze periode miniem. 15

16 De gemeente (I) huurde een architect in voor een wijk, die bouwde zijn plan na goedkeuring van de gemeente. Vervolgens kreeg een corporatie een aantal woningen toegewezen die alleen de gevel, de ballustrade en de kleur aan de buitenkant van de woning mochten bepalen. Hierdoor nam de kwaliteit van de woningen in de sociale huurwoningen wel toe. Er werden duurdere woningen met meer ruimte gerealiseerd. Hierdoor nam het aanbod van de corporaties in diversiteit, prijs en kwaliteit toe. Omdat ondanks de enorme toename aan woningen in Nederland er nog steeds enorme tekorten waren en er gestreefd werd naar de sloop van woningen, moest de woningproductie wederom omhoog. In 1963 werden in opdracht van de overheid (I) woningen gebouwd, in wat in de daaropvolgende 6 jaar steeg naar een gemiddelde productie van woningen per jaar. Door het enorme woningtekort, en de grootte van overheidswege opgelegde plannen, hadden de corporatie weinig tot geen zeggenschap over de nieuwe ontwikkeling van bouwprojecten. Vanaf midden jaren zestig werden er wel overleggen georganiseerd tussen de gemeente Groningen en de corporaties, maar dat had meer het karakter van een uitleg door de overheid aan de corporaties dan dat zij invloed konden uitoefenen op de plannen. Na de enorme woningtekorten in de jaren 60 was door de enorme investeringen door de overheid het woningtekort veel kleiner geworden. De rijkere burgers hadden dan ook de mogelijkheid om te zoeken naar een woning die naar hun smaak was in plaats van een toegewezen woning hoe dan ook te accepteren, zoals in de jaren 60. Ook was de behoefte om in de stad te wonen kleiner geworden. Hierdoor werd het beleid van woningbouw en wijkontwikkeling herzien. Het uitvoeren van grote bouwprojecten, die toegekend werden aan een architect en tot in detail goedgekeurd waren door de gemeente, was verouderd. Gemeenten gingen weer samen werken met corporaties om mensen te verleiden weer in de stad te gaan wonen. Dit werd gedaan door corporaties de leiding te geven over een stuurgoep waarin de woningraad, drie architecten en de gemeente waren vertegenwoordigd. Voor zaken als financiën en verkeerskundige kwesties werden experts ingehuurd. Vervolgens werd door de stuurgroep een globaal bestemmingsplan ontwikkeld waarna bouwteams per deellocatie de plannen verder uitwerkten. Hierdoor kon beter ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen op woongebied en woonomgeving. Een probleem in deze periode was wel de doorstroom van bewoners van hun oude naar nieuwe en duurdere woningen. Deze stagnatie werd door de overheid (I) niet geaccepteerd omdat dit te risicovol was. Er zouden hierdoor uniforme wijken ontstaan vanwege de koppeling van huurprijs en inkomen waardoor ook ghettovorming een risico werd. Daarom verklaarde in 1974 het kabinet Den Uyl de volkshuisvesting tot merit good. Dit betekent dat de volkshuisvesting een behoefte vervult die het algemeen maatschappelijk belang dient en dus niet aan de markt mag worden overgelaten (III). Daarom werd in 1975 de individuele huursubsidie ingevoerd alsook dynamische kostprijsberekening van de huur. Ook werden locatiesubsidies ingevoerd die dienden om maatschappelijk gewenste activiteiten in wijken te realiseren. De jaren 80 kenmerkten zich door een stagnerende bouw van woningen. Verder ontstond er een tekort aan kwalitatief goede woningen in plaats van kwantitatieve tekorten. Dit deed zich vooral voor in de grote steden. Groningen was de enige noordelijke stad die ook met dit probleem te kampen had. Er waren circa verouderde woningen waarvan een kwart in het bezit was van corporaties. Daarom kreeg de stad een subsidie deze krotten te slopen en nieuwe woningen te bouwen. De corporaties hadden in die tijd nog niet de financiele en organisatorische middelen om deze renovatie te bewerkstelligen. Daarom werd er door de gemeente een instantie opgericht die zich ging bezig houden met de begeleiding en uitvoering van stadsvernieuwingsprojecten. Tevens werd een andragoog aangesteld met als taakomschrijving iemand te zijn die veranderingen in de leefsituatie van mensen op gang brengt en begeleidt, omdat zonder de participatie van de bevolking verbetering van de wijken nooit van de grond zal komen. Hoewel deze instantie hielp bij het vernieuwen van wijken duurde het lang voordat er verbeteringen werden aangebracht. Reden hiervoor waren de omvang en de moeilijkheid van de projecten. Ook werden sommige gebieden door middel van rijkssubsidies eerst gesaneerd en weer opgebouwd wat een snellere en soms voordeligere optie bleek. 16

17 In de jaren 80 nam de bemoeienis van de overheid (I) op het volkshuisvestingsbeleid af. Dit omdat de economische situatie van Nederland verslechterde. De rijksfinanciën werden herzien en omdat de afnemende krapte op de woningmarkt niet langer een sterk steunende rol van de overheid rechtvaardigde. Ook de beschavende rol van de volkshuisvesting werd niet langer als geldig argument geacht. Vroeger was er een lineair verband tussen de beschaafde mens en de woning. Tegenwoordig is dit veel moeilijker te achterhalen in alle sociale arrangementen. Vanaf 1995 is de overheid begonnen met een herstructurering van de sociale huursector. Dit is gedaan met de aanname van de wet Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit hield een bruteringsoperatie in waarbij de woningcorporaties geprivatiseerd werden. De reorganisatie betekende dat de corporaties af waren van financiële overheidssturing en meer bestuurlijke vrijheid kregen. In deze historie komt duidelijk naar voren dat de woningbouw in Nederland, en dus ook in Groningen, in fases is gegaan en aan de hand van het model van Donk (2005) is dit toegelicht. In eerste instantie was de woningmarkt een zaak van de markt (II) en de gemeenschappen (IV), vervolgens door de krapte ging de staat (I) zich roeren. Daarna was er een aantal fases waar eerst de arbeiders zelf corporaties op gingen richten (IV). Langzamerhand werden deze professioneler en ook door de staat (I) verplicht iedereen een woning toe te wijzen in plaats van alleen haar leden (IV). Ook werden er door de staat (I) regels opgelegd betreffende de prijs in de markt (II). Een duidelijk ijkpunt voor de positie van de corporaties is het moment dat er vastgesteld wordt door de overheid (I) dat de volkshuisvesting een merit good is. Volkshuisvesting is een zaak van regels door de overheid (I) aan de markt opgelegd (II) ten behoeve van de gemeenschappen (IV) in het klein en de samenleving als geheel. Hierdoor functioneert de corporatie (III) in het midden van deze drie met als taak ze met elkaar in balans te houden. Juist vanwege deze positie is een woningcorporatie de aangewezen partij om zich met zelfregie in het wonen bezig te houden. De reden hiervoor is dat een woningcorporatie de mogelijkheid heeft om in samenwerking met de gemeenschap en in overleg met de staat mensen een eigen plek te geven. De markt kan dit niet doen omdat het te verwachten rendement te laag is. Brandsen (2004) onderschrijft deze positie in een WRR rapport met de volgende opmerking: zij (de woningcorporatie) is een typisch voorbeeld van een hybride organisatie, die zich tussen staat, markt en gemeenschap bevindt, en die tekort wordt gedaan wanneer zij wordt gereduceerd tot een van deze drie categorieën. Ook Van de Donk (2001) komt met deze zelfde conclusie in zijn oratie de gedragen gemeenschap. 17

18 2.2 Redenen voor zelfregie Door de Wetenschappelijk Raad voor Regeringsbeleid (2005) is een rapport uitgebracht genaamd Vertrouwen in de buurt. Dit rapport draagt bij aan de verdere ontwikkeling van participatie en zelfregie door bewoners omdat de overheid dit beleid voorstaat. Ook staat in dit rapport het belang dat corporaties kunnen hebben bij een dergelijk beleid als volgt vermeld: Corporaties zijn sinds het eind van de jaren 90 volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) belast met de sociale verantwoordelijkheid. De verplichting om te investeren in de leefbaarheid van de fysieke omgeving gaat uit van het maatschappelijk belang plus het veronderstelde eigenbelang van de corporatie: ook de waarde(stijging) van het onroerend goed is in het geding. Investeren in betere huisvesting en omgevingskwaliteit, zo luidt de redenering, vergroot het draagvlak voor buurtbetrokkenheid. Mensen willen niet meer weg, maar gaan meewerken aan de verzorging van de eigen leefomgeving en spreken anderen daarop aan. De leegstand is lager, het onderhoud goedkoper, de bewoners meer zelfredzaam, de wisselwerking prettiger. Het is in het eigenbelang van de woningcorporatie om te voldoen aan deze verplichting zodat zij geen wetten overtreedt of onder verscherpt toezicht wordt geplaatst. Naast deze wettelijke verplichting is Nijestee vanuit haar idealen gemotiveerd om zelfregie van bewoners aan te moedigen. Dit uit zich zowel in de missie van Nijestee, die door Bregman (2009) in het jaarverslag samengevat is met de volgende vier punten: We bieden voldoende en goede woonruimte aan mensen met lagere inkomens om hun kansen in de samenleving te vergroten; We investeren in de leefbaarheid in onze buurten; We bieden extra aandacht aan mensen die zorg of begeleiding nodig hebben; We bieden de ruimte om te kiezen door woningen met verschil in prijs en kwaliteit aan te bieden in onze buurten. Alsook in het strategisch kader, wat per 3 jaar wordt vastgesteld, waarin door Bregman (2007) wordt gesteld dat We vertrouwen in de buurt. Bewoners hebben invloed en zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving. Corporaties werden jaren geleden opgericht door elites en groepen bewoners en zonder bewoners kan een corporatie nog steeds niet bestaan. Door groei en professionalisering kwamen zij verder van de beslissingen af te staan, terwijl bewoners als geen ander weten wat er speelt in hun straat en buurt. We werken daarom graag en veel samen met onze bewoners om krachten te bundelen. Hoewel deze citaten een groter spectrum aangeven dan alleen zelfregie projecten komt hierin wel de nadruk te liggen op bewoners die samen zeggenschap over hun eigen woning en woonomgeving krijgen. In het klein is dit een goede beschrijving van een zelfregie project; bewoners die samen bepalen hoe hun woning en woonomgeving eruit komt te zien om zichzelf te kunnen ontplooien. Nijestee maakt zich hier sterk voor en wil hier meer aandacht aan besteden. Nijestee denkt hiermee een niche in de maatschappelijke vraag en sociale woningmarkt te hebben ontdekt. 18

19 2.3 Positie woningcorporatie bij zelfregie Een veel gebruikt model van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) om de verschillende posities van de Nederlandse woningcorporaties weer te geven is het volgende: Dit model van archetypen onderscheidt 5 typen woningcorporaties die als volgt worden toegelicht door Bobbe (2006): Vastgoedonderneming: bouwende en beherende woningcorporatie; er wordt gestuurd en verantwoord op basis van bouwproductie, omvang van de (sociale) voorraad en het (minimaal noodzakelijke) financieel noodzakelijke resultaat (financiële continuïteit). Klantencorporatie: de corporatie stuurt op en legt verantwoording af op basis van de mate waarin gewenste klanttevredenheid wordt bereikt. Wijkregisseur: de corporatie stuurt op en legt verantwoording af over mate waarin de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk wordt bereikt. Emancipatiemachine: corporatie streeft naar individuele en/of collectieve empowerment van haar klanten en legt verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt. Voorzieningencorporatie: corporatie specialiseert zich in de bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed (voor onderwijs, zorg, welzijn e.d.) en legt verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt. Bobbe (2006) concludeert dat in praktijk corporaties veelal zullen bestaan uit een mix van deze archetypen. Bij zelfregie projecten wordt gestreefd naar een maatschappelijk rendement, gericht op de mens. De archetypen die hierbij passen staan in het spectrum rechtsonder. Deze zijn wijkregisseur en emancipatiemachine. Het archetype wat het best bij zelfregie projecten past is de emancipatiemachine. Dit omdat een zelfregie project altijd streeft naar een individueel en collectief empowerment. Bij deze projecten - zo zal ook later blijken - wordt een hoog maatschappelijk rendement gehaald, echter de financiële opbrengsten hiervan zijn marginaal. Het financieel economisch rendement is dan ook laag. 19

20 3. Theoretische oriëntatie en verantwoording In het vorige hoofdstuk is de positie van de woningcorporaties in Nederland besproken en de redenen waarom zij bewoners aanmoedigen tot zelfregie. In dit hoofdstuk zullen de bewoners centraal staan. Ten eerste wordt de positie van de bewoners in relatie tot corporatie beschreven. Ten tweede wordt aandacht besteed aan wat zelfregie is. Ten derde staat motivatie centraal: waarom zouden bewoners zelfregie willen? Tot slot wordt een conclusie van het theoretisch hoofdstuk worden weergegeven. 3.1 Positie bewoners in relatie tot corporatie Op de volgende pagina staat de tabel van Evers (2009) hierin wordt het soort discours beschreven en de strategische visie van een bedrijf, de geadresseerden, het te voeren beleid, de rol van de 3 e sector en burgerschap en beschaafdheid die bij dit discours hoort. In deze tabel staan vier discoursen en hieronder worden ze kort toegelicht. Traditionele welvaart dit discours houdt zich vooral bezig met het creëren van services die publiek en sociaal zijn. Kenmerken zijn dat ze toegankelijk zijn voor iedereen en daardoor een effect van gelijkheid veroorzaken. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als onderwijs en zorg. Empowerment en participatie dit discours kenmerkt zich door het feit dat gemeenschappen mee willen praten en invloed willen uitoefenen op beleid van overheid en semi overheidsorganisaties. Consumentisme dit discours houdt zich vooral bezig met het tevreden stellen van de klant van publieke diensten. Kenmerkend is dan ook dat de consument (burger) keus aan publieke producten of diensten krijgt en kan kiezen wat het best bij hem of haar past. De activerende sociale investeringsstaat dit discours houdt zich bezig met efficiëntie en een snelle creatie van welvaart. Kenmerkend hierbij is het efficiënter maken van de dienstverlening en het versoepelen van regelgeving. Hierbij moet opgemerkt worden dat Evers (2009) aangeeft dat het om ideaaltypen discoursen gaat. Dit impliceert dat er binnen een organisatie verschillende typen te herkennen zijn. De verschillende typen benoemt Bregman (2009) in het Nijestee jaarverslag van Hierin wordt beschreven dat er drie posities worden onderscheiden: Klant: afnemer van diensten; Burger: formele overlegpartner; Bewoner: vrijwilliger die actief is in de wijk. Deze posities worden als volgt in het jaarverslag beschreven: Nijestee ziet haar bewoners in eerste instantie als klanten. Dit is geen scheldwoord. Het verplicht ons tot het geven van een goede tegenprestatie voor de inkomsten die we van bewoners ontvangen. Nijestee doet dit door op een heldere en slagvaardige manier de gewone dingen goed te doen. Om bewoners te kunnen betrekken bij het beleid en de uitvoering is een vertrouwensbasis voor samenwerking nodig. Die basis wordt gevormd door een goede en betrouwbare dienstverlening en informatieverstrekking. Hieruit komt het archetype klantencorporatie duidelijk naar voren. Het ideaaltype consumentisme is hierin te herkennen. Hierbij is de bewoner een competente consument / burger. De derde sector organisatie acteert als een dienstenleverancier die tegemoet komt aan de consumentenwensen. 20

21 De rol van formele overlegpartner is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en de overlegwet. Als verhuurder worden we geacht om met onze huurdervertegenwoordigers te overleggen. Maar uiteraard zouden we dat ook doen zonder deze wettelijke verplichting. We hebben de voorschriften geformaliseerd in samenwerkingsovereenkomsten met de (klassieke) wijkgebonden huurderverenigingen. Dit collectief overleg vindt minimaal vijf maal per jaar plaats onder voorzitterschap van een adviseur van Woonbond Kennis- en Adviescentrum. Hieruit komt het archetype wijkregisseur naar voren. Het ideaaltype de activerende sociale investeringsstaat is hierin te herkennen. Hierin worden bewoners geactiveerd en toezicht gehouden op hun productiviteit. De derde sector organisatie is gecontracteerd als organisatie die intervenieert tussen publiek beleid. In de rol van bewoner als vrijwilliger gaat het om de verantwoordelijkheid en betrokkenheid van individuele of ongeorganiseerde bewoners bij de samenleving. Nijestee legt bij bewonersparticipatie het accent bewust op de rol van bewoner als vrijwilliger in de wijk. We zien in kleinschalige straat- en wijkgebonden activiteiten een uitgelezen kans om bewoners te boeien en te binden aan hun directe woonomgeving. Bewoners zijn voor Nijestee meer dan alleen klanten of georganiseerde huurders waar verplicht mee overlegd moet worden. Nijestee kiest daarom bewust voor empowerment van (collectieven van) bewoners en legt daarbij nadrukkelijk een koppeling met de wijk of buurt waar mensen wonen. Het archetype wat hierin te herkennen is, is de emancipatiemachine. Het ideaaltype empowerment en participatie is hierin te herkennen. Hierin worden bewoners empowered om te coproduceren. De derde sector organisatie acteert door leiding te nemen in aanbod en ondersteuning, commentaar, duidelijk gestelde voorwaarden en innovatie voor nieuwe behoeften. Uit dit citaat blijkt dat Nijestee verschillende archetypen in zich heeft volgens eigen zeggen en een direct verband heeft met de verschillende ideaaltypen. Afhankelijk van de situatie bestuurt zij op een bepaalde manier. In dit onderzoek staat zelfregie centraal en dat ligt het dichtst tegen het archetype emancipatiemachine aan en het ideaaltype empowerment en participatie. 21

22 22

23 3.2 Kenmerken van zelfregie Randvoorwaarden voor zelfregie Om zelfregie mogelijk te maken zijn er zaken die geregeld moeten worden. Om een pand te kunnen verhuren moet er een overeenkomst gemaakt worden tussen Nijestee, de verhurende partij en de hurende partij, bijvoorbeeld een vereniging. In dit contract worden bepalingen opgenomen betreffende de betaling, onderhoud, wettelijke voorschriften en andere randvoorwaarden. Dit zijn formele randvoorwaarden. Anderzijds zijn er informele randvoorwaarden, deze hebben te maken met de dynamiek binnen het pand. In een zelfregie project moeten allerlei zaken worden geregeld die niet vastgelegd zijn. Hierbij kan gedacht worden aan de schoonmaak van gedeelde ruimtes, omgang met elkaar, overleggen van bewoners binnen de vereniging. Zowel de formele als informele randvoorwaarden moeten goed geregeld worden zodat een zelfregie project goed kan functioneren Zelfregie en participatie Omdat zelfregie veel zeggenschap van bewoners vereist, is het belangrijk om te kijken naar de mate waarin bewoners participeren, dit wordt gedaan door middel van een participatieladder. Een goed voorbeeld van een participatieladder is van Arnstein (1969) die als eerste burgerparticipatie op deze manier heeft ingedeeld. De participatieladder is oorspronkelijk ontworpen voor overheidsinstellingen, zoals gemeente, provincie en rijksoverheid. Dit model is echter met minimale aanpassingen ook zeer goed bruikbaar voor maatschappelijke organisatie, zoals de woningcorporaties. 23

24 In bovenstaand model worden er 8 trappen onderscheiden waarbij zij worden onderverdeeld in 3 vormen van invloed. Deze kunnen als volgt vertaald worden: Non-participatie 1. manipulatie en 2. therapie. Symboliek 3. informeren, 4. consulteren en 5. geruststellen / pacificatie. Burger macht 6. partnerschap, 7. gedelegeerde macht en 8. burgercontrole. Bij deze verschillende vormen is op te merken dat de macht of controle van huurders bij trap 1 het kleinst en bij trap 8 het grootst is. De overheid participeert vooral op het niveau van symboliek, om in de woorden van Arnstein te spreken, waarbij vaak gebruik wordt gemaakt van consultatie, trap 5. Een woningcorporatie heeft dan ook een keuze om haar bewoners wel of niet te laten participeren en ook in welke mate. En bewoners hebben de keuze om, indien mogelijk, te participeren. Bij zelfregie projecten wordt de macht overgedragen aan de bewoners van het pand. De woningcorporatie behoudt een controle functie op afstand. Zelfregie projecten vallen dan ook onder de trede burgercontrole, trap 8. Deze macht brengt verantwoordelijkheden met zich mee waar verstandig mee omgegaan moet worden. Gedacht kan worden aan het zoeken van nieuwe huurders, onderhoud, tuinonderhoud en het besturen van de vereniging. Anderzijds is het ook belangrijk om te realiseren dat door het samen wonen ook het samen leven van belang is. Het zijn mensen die deelnemen aan het sociale proces in deze woonvorm met de nadruk op een deel nemen en niet het volledige proces beheersen. Wat belangrijk is om te concluderen over participatie en de participatieladder is dat het gaat over mensen en instanties, de sociale dynamiek tussen hen en de verdeling van macht. Het hebben van macht brengt echter ook iets anders met zich mee, namelijk verantwoordelijkheid. Zo geeft ook Hofman (2003) aan dat de mate van participatie afhankelijk is van de zeggenschap die bewoners willen en de mate van verantwoordelijkheid die zij daarvoor willen nemen. Zo geeft hij de simpele rekensom zeggenschap + verantwoordelijkheid = invloed. Op de hoogste trede is er dus de meeste invloed. Bij zelfregie projecten wordt (een deel van) het beheer van de panden uit handen gegeven aan de bewoners en wordt de macht, en dus ook de verantwoordelijkheid, overgedragen aan de bewoners van het zelfregie project. Zij hebben dus zeer veel invloed op de inrichting van hun woonomgeving en de omgang met elkaar. Zelfregie projecten staan op de top van de ladder! En Nijestee helpt alleen indien ze naar beneden dreigen te vallen, bijvoorbeeld door financiële problemen of achterstallig onderhoud. 24

25 3.3 Motivatie Om te achterhalen waarom mensen aan zelfregie willen doen wordt in deze paragraaf motivatie centraal gesteld. Als er namelijk vastgesteld kan worden waarom mensen gemotiveerd zijn om aan zelfregie te doen kan ook de manier waarop een corporatie met een dergelijke groep mensen moet omgaan vast worden gesteld. Eerst zal getracht worden een indeling te maken van deze hoofdcategorieën middels de motivatie hygiëne theorie. Vervolgens worden er twee hoofdcategorieën, eigenbelang en idealisme, als redenen voor het wonen in een zelfregie project besproken. Daarna zal eigenbelang toegelicht worden met de collectieve actie theorie. Idealisme wordt verklaard aan de hand van de behoeften piramide van Maslow. Vervolgens worden de bijpassende posities van bewoners ten opzichte van de corporatie beschreven. Daarna dient de common pool resources theorie van Ostrom als kapstok om regels voor succesvolle zelfregie te definiëren. Dit hoofdstuk eindigt met een subconclusie Redenen zelfregie bewoners Huurders hebben natuurlijk altijd verschillende redenen om ergens wel of niet te willen wonen. Zo hangt hun keuze af van wat zij te besteden hebben, de ruimte die ze nodig achten te hebben, de omgeving en de geografische spreiding van werk, familie, vrienden en kennissen. Dit zijn allemaal overwegingen die eenieder van ons in acht neemt bij een mogelijke verhuizing. Tevens zijn dit afwegingen in het belang van het individu. Zo kan een reden om in een zelfregie project te wonen zijn dat de prijs voordelig is, de locatie goed en de ruimte groot, los van de idealen die het project voor ogen heeft. Met andere woorden: er is sprake van winst voor het individu. Dit zou dan motief vanuit het eigenbelang zijn. Anderzijds zijn er ook motieven om bijvoorbeeld CO2 neutraal te wonen of in een gemeenschap van gelijkgestemden, zoals minder valide mensen of mensen van een bepaalde afkomst. Dit zou dan motief vanuit idealisme zijn Categoriseren van eigenbelang en idealisme Om te verklaren wanneer mensen gemotiveerd worden zal eerst aan de hand van Herzberg (1959) middels de motivatie hygiëne theorie voorwaarden gesteld waaraan voldaan moet worden om motivatie te bereiken. De theorie houdt in, dat er voorwaarden zijn waaraan voldaan moet worden voordat er motivatie kan optreden. Deze voorwaarden zijn de hygiënefactoren. Vervolgens zijn er verschillende redenen voor motivatie. Dit zijn de motivatiefactoren. Herzberg heeft deze theorie toegepast op werknemers. Zo beschrijft hij dat de hygiëne factoren die aanwezig moeten zijn op het werk voor mensen om gemotiveerd te raken zijn: Salaris Secundaire arbeidsvoorwaarden Relatie met collega s Fysieke werkomgeving Relatie tussen leidinggevende en werknemer Indien een werknemer over deze factoren tevreden is, kan werktevredenheid en geestelijke groei optreden. Dit is echter geen garantie dat dit ook gebeurt. Echter zonder te voldoen aan deze hygiëne voorwaarden is het onmogelijk dat werktevredenheid optreedt. De motivatie factoren voor werktevredenheid en geestelijke groei zijn: Prestatie Erkenning Uitstraling van de baan Verantwoordelijkheid Promotie Groei Ontwikkelen van competenties Iets bereiken 25

26 Deze theorie is echter niet alleen van toepassing op het werk want een dergelijke onderverdeling van hygiëne motivatie factoren is ook toe te passen op de motivatie waarom mensen sporten of aan zelfregie willen doen. Hygiëne factoren kunnen gecategoriseerd als motivatie vanuit eigenbelang. Motivatiefactoren kunnen dan gecategoriseerd worden als motivatie vanuit idealisme. Hieronder is getracht dit als zodanig toe te passen, te beginnen met de hygiëne factoren: Goed onderhouden huizen Goed contact tussen huurder woningcorporatie Woongenot Redelijke huurprijzen Indien een bewoner ontevreden is over deze punten kan deze wel gemotiveerd zijn om actie te ondernemen tegen de corporatie om aan de hygiëne factoren iets te veranderen. Dit zou dan zelfregie gemotiveerd vanuit het eigenbelang zijn. Echter, wil de corporatie graag haar taak goed uitvoeren en zorgen voor tevreden huurders, dan is het belangrijk voor de corporatie om aan de hygiëne factoren te voldoen. Als aan de hygiëne factoren voldaan is, kan zelfregie nog steeds vanuit het eigenbelang gemotiveerd zijn maar ook vanuit idealisme. Motivatie factoren voor bewoners zijn: Erkenning Verantwoordelijkheid hebben Zeggenschap krijgen Woonomgeving naar eigen inzicht inrichten en of verbeteren Woonplezier verhogen Iets bereiken Over deze indeling is goed nagedacht maar blijft arbitrair. Het is ingewikkeld om een hygiëne factor te onderscheiden van een motivatie factor. Vaak is een factor op beide factoren in te delen afhankelijk van de redenatie die je volgt. Belangrijk om te erkennen is wel dat er een onderscheid gemaakt kan worden tussen motivatie vanuit eigenbelang en vanuit idealisme. Om dit nader toe te lichten worden eigenbelang en idealisme verder uitgewerkt en onderbouwd met verschillende theorieën Zelfregie vanuit eigenbelang Om te achterhalen welke motivatie achter zelfregie vanuit eigenbelang ligt wordt gebruik gemaakt van een traditionele theorie die hierover gaat, namelijk de rationele keuze theorie. Deze theorie houdt in dat een persoon bij het maken van een keuze volledige informatie heeft en deze ook kan verwerken, alle mogelijke opties weet, deze kan afwegen tegen elkaar, de exacte uitkomsten kan overzien van elke keuze en die keuze maakt die zijn belangen maximaliseert. Hoewel deze theorie in de loop der jaren genuanceerd is door het besef van het feit dat mensen geen volledige informatie verwerking hebben, niet alle opties kunnen overwegen en niet alle gevolgen van een keuze kunnen overzien, is de theorie wel blijven bestaan. De theorie is nu, dat mensen die keuze maken in een begrensde rationaliteit. En in die begrensde rationaliteit kiezen zij voor die optie die hun eigenbelang maximaliseert en hun bevredigt. Met andere woorden, mensen komen in actie op het moment dat dit op de korte en of lange termijn in hun voordeel is. De vraag of mensen gemotiveerd vanuit eigenbelang tot samenwerking kunnen komen is een goede vraag. Als dit niet het geval is, zou een zelfregie project dat bemenst wordt door personen gemotiveerd vanuit eigenbelang geen kans van slagen hebben. Om deze te beantwoorden wordt er nu dieper ingegaan op de collectieve actie theorie. 26

27 3.3.4 Collectieve actie De collectieve actie theorie is als eerste beschreven door Olsen (1965). Deze theorie behelst het dilemma van het gebruik maken van een goed of dienst waaraan je als persoon geen bijdrage hebt geleverd op materiële (geld of goederen) of immateriële (tijd) wijze en het goed waarvan je nuttigt niet afneemt in aantal of beschikbaarheid. Een goed voorbeeld van een collectief goed is een dijk. De dijk biedt bescherming tegen eventuele overstromingen, maar neemt niet in aantal af als er gebruik van wordt gemaakt. De veiligheid van een ander neemt niet af omdat jij veilig bent. De dijken kosten echter wel geld om aan te leggen en te onderhouden. Indien er, kwalitatief en kwantitatief goede, dijken worden aangelegd door een selecte groep die bescherming biedt aan een grotere groep mensen, is er een groep die gratis gebruik maakt van de bescherming. De groep die gratis gebruik maakt worden ook wel free riders genoemd. In Nederland wordt dit specifieke probleem ondervangen door belastingen te heffen waaraan iedereen naar draagkracht bijdraagt waaruit onder andere de kosten die de dijken met zich mee brengen uit gefinancierd worden. Dit probleem van collectieve actie kan natuurlijk ook spelen bij zelfregie door bewoners. Er kan een actieve groep bewoners zijn in een complex die druk bezig is hun leefomgeving te verbeteren door allerlei initiatieven te ontplooien. Dit kan in samenwerking met de woningcorporatie of de gemeente zijn. Hierdoor wordt er bijvoorbeeld een restaurant in het complex gerealiseerd. Nu kunnen de bewoners die geen enkele bijdrage aan de realisatie van het restaurant hebben geleverd ook gebruik maken van dit restaurant. Dit is net zo goed een free riders probleem, alleen op kleinere schaal. De gedachte van free riders is dan ook dat anderen in het complex, het complex beter maken door tijd, geld en of energie te investeren, terwijl de free riders daar geen enkele bijdrage aan leveren en toch gebruik kunnen maken van de gerealiseerde faciliteiten. Indien iedere bewoner van het complex deze redenatie zou volgen, zou er nooit iets gerealiseerd worden. Dit is dan ook het dilemma. Draag ik mijn steentje bij aan het complex ondanks dat anderen die dit niet doen er ook van profiteren of wacht ik af en laat ik het aan anderen over met de kans dat er helmaal niets verandert? Waarom zouden wij dan niet allemaal handelen als een free rider? Hierop geeft Hardin (2003) vier redenen: Redenen Hardin Voorbeeld Nijestee 1 Er kan een prikkel gecreëerd worden waardoor het Lage huren realiseren. In ruil voor in het belang van de groepsleden is om bij te dragen; diensten van bewoners. 2 Motieven anders dan eigenbelang kunnen in het spel zijn; 3 De actoren in succesvolle collectieve actie situaties falen in het begrijpen van hun eigenbelang; 4 Free riden op een bepaald collectief goed is gekarakteriseerd als moreel fout. Het faciliteren van ideeën van idealisten, bijvoorbeeld krakergroepen helpen te legaliseren. Zorg dragen voor een homogene groep die voor elkaar dingen over heeft waardoor zij niet denken aan hun eigenbelang. Zorgen voor een sociale controle waardoor eenieder zich genoodzaakt voelt om bij te dragen. 27

28 Wat te verwachten is, is dat op het moment dat er binnen een sociale gemeenschap (zoals het geval is bij zelfregie projecten) er een pareto optimale situatie bereikt is. Wat inhoudt dat er niets veranderd kan worden om het leven en wonen beter te maken zonder dat andere bewoners daar de dupe van worden. Daarom zullen mensen die handelen vanuit het eigenbelang collectief in actie komen om de status quo in stand te houden (reden 1). Handelen vanuit idealisme is een andere reden dan handelen vanuit het eigenbelang (reden 2). Mensen die hun eigenbelang niet begrijpen zijn bijvoorbeeld nonnen, die niet hun eigenbelang dienen maar hun god aanbidden (reden 3). Bepaalde normen en waarden die binnen een gemeenschap gelden, met andere woorden informele regels, kunnen verklaren waarom er geen free ride gedrag binnen die gemeenschap voorkomt (reden 4). De meest pure reden van Hardin vanuit de rationele keuze theorie geredeneerd om bij te dragen aan collectieve actie is reden 1, de prikkel die ervoor zorgt dat het in het belang van het individu is om bij te dragen. De meest pure reden vanuit idealisme om bij te dragen aan collectieve actie is reden 2, motieven anders dan eigenbelang. 28

29 3.3.5 Zelfregie vanuit idealisme Bewoners kunnen van binnenuit geprikkeld worden om hun huis, straat, wijk of buurt te verbeteren. De motivatie hiervoor kan veelzijdig zijn. Zo kunnen zij gemotiveerd zijn vanwege gebruikersgemak, leefbaarheid, sociale verantwoordelijkheid of andere redenen. Wat in elk geval belangrijk is om te realiseren is dat mensen van binnenuit gemotiveerd kunnen zijn zonder dat er iets tegenover hoeft te staan. Het doel waar mensen gemotiveerd vanuit idealisme naar streven hoeft niet alleen eigenbelang te zijn, maar kan ook in het belang van anderen zijn. Om dit te verduidelijken wordt de behoeften piramide van Maslow (1943) weergegeven en vervolgens besproken: De behoeften piramide onderscheidt vijf trappen en zijn onder te verdelen in lagere en hogere fundamentele behoeften. De lagere behoeften zijn de eerste twee trappen: de lichamelijke, veiligheid en zekerheidsbehoeften. De hogere fundamentele behoeften zijn, behoefte aan sociaal contact, waardering en erkenning en zelfontplooiing. Volgens de theorie zou je niet een behoefte kunnen vervullen zonder dat de behoeften die daaronder staan vervuld zijn. Of dit juist is of niet is in dit geval van niet van belang. Wat belangrijk is om te weten is dat deze verschillende behoeften bestaan en dat de motivatie voor zelfregie uit idealisme voortkomt uit de hogere fundamentele behoeften. De behoefte aan sociaal contact kan zich in zelfregie uiten door de vraag naar sociale ontmoetingsplaatsen. De behoefte aan erkenning en waardering kan voortkomen uit het initiatief tonen en verantwoordelijkheid nemen voor de ontwikkeling, bijvoorbeeld doordat bewoners zitting nemen in het buurtbestuur. Zelfontplooiing staat gelijk aan zelfregie vanuit idealisme: een bewoner, of een groep bewoners, neemt het heft in eigen handen en zorgt voor de realisatie van een woning of verschillende woningen met een woonomgeving waarin de bewoner(s) volledig tot hun recht komen en de mogelijkheid hebben tot volledige ontwikkeling en zelfontplooiing. Een uitingsvorm hiervan is bijvoorbeeld het project Waterland. In 1989 richtte een aantal mensen de Vereniging Ecologisch Wonen Groningen op. Een duurzaam collectief. Na contact met de gemeente Groningen, woningcorporatie Groningen en architect Jan Giezen besloten de oprichters de bouw van een ecologisch woningbouwproject in Groningen na te streven. Tijdens een eerste bijeenkomst bleek dat er honderden mensen geïnteresseerd waren in een milieuvriendelijk gebouwd huis in een wijk met een prettige natuurlijke omgeving. In 1995 werden de eerste woningen opgeleverd. Hoewel niet alle oorspronkelijke plannen gerealiseerd zijn, is Waterland wel een interessant ecologisch voorbeeldproject geworden. Niet voor niets kreeg het project hiervoor in 1997 een prijs van het ministerie van VROM. Het is gelukt van Waterland een ecologische wijk te maken waarin zowel sociale huurwoningen als koopwoningen zijn gerealiseerd. Dit is een treffend voorbeeld van zelfregie vanuit idealisme. De kenmerken zijn dat een groep mensen zelf het initiatief neemt op basis van hun overtuiging. Vervolgens zorgen dat het project ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt met de idealen die zij hebben. Hierdoor kunnen zij zich als persoon en groep verder ontplooien. 29

30 3.3.6 Common pool resources In de vorige paragrafen is de collectieve actie theorie beschreven en het mogelijk optreden van freeriders. Ook is beschreven waarom mensen niet zouden freeriden. Dit kan zowel vanuit eigenbelang gemotiveerd zijn als vanuit het idealisme wat mensen hebben. Mensen in zelfregie projecten zijn of vanuit idealisme of vanuit eigenbelang gemotiveerd. Zelfregie in het wonen is een specifieke vorm van collectieve actie namelijk collectieve actie die te maken heeft met common pool resources die Ostrom (1990) heeft onderzocht. Common pool resources kenmerken zich door het feit dat ze niet uitsluitbaar zijn, maar wel rivaliserend zijn. Iedereen kan potentieel gebruik maken van het goed of product, maar als er van geconsumeerd wordt neemt het wel in aantal af, en kan dus opraken. Ostrom heeft dit onderzocht voor verschillende common pool resources zoals visvijvers en irrigatiekanalen. Hieruit heeft zij 8 regels gedestilleerd die er moeten zijn om een succes te maken van gemeenschappen die een dergelijke resource delen. Deze regels zijn: Regel Voorwaarden Ostrom Voorbeeld Nijestee 1 Duidelijk gestelde grenzen (effectieve Uitsluiting door pand met sloten. uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); 2 Regels betreffende toe-eigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; 3 Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces; 4 Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers; 5 Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden; 6 Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn goedkoop en makkelijk toegankelijk; Georganiseerd beleid met betrekking tot toewijzing van huurwoningen door Nijestee of project. Zorgen dat alle bewoners de mogelijkheid hebben om met Nijestee contact op te nemen. Tevens zorgen dat indien de vereniging beslissingbevoegdheid heeft zorgen dat een groot deel mee kan beslissen bijvoorbeeld door eisen te stellen aan de statuten. Een vast contact persoon van Nijestee aanstellen als monitor van de common pool resource. Zorgen voor formele sancties die Nijestee het project op kan leggen. (Bij niet nakomen van afspraken mogelijkheid tot ontbinding van overeenkomst). Toezien op statuten van vereniging dat er sancties opgelegd kunnen worden. Zorgen voor goedkope oplossingen van conflicten. Mogelijkheid bieden to bemiddeling, zorgen voor adequaat bestuur. 7 De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is erkend door de hogere autoriteiten; 8 In het geval van grotere common pool resources: zijn organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool resources op het basis niveau. Nijestee erkend de projecten die zij in beheer hebben. Bij grotere projecten zorgen voor een organisatie waar het bestuur in verschillende delen is opgedeeld waardoor het werkbaar is. 30

31 Hoewel het onderzoek van Ostrom betrekking had op common pool voorzieningen die opener toegankelijk zijn dan panden waarin zelfregie in het wonen plaatsvindt, moeten er regels zijn die het falen of het succes van zelfregie in het wonen verklaren. Daarom wordt na elk project ook gekeken of, en hoe deze regels zijn ingevuld bij het desbetreffende project. 31

32 3.4 Conclusie theoretisch hoofdstuk Er is aangetoond met de participatie ladder van Arnstein dat zelfregie in het wonen aan de top staat van deze ladder: verantwoordelijkheden worden uit handen gegeven en ook het beheer van het pand wordt overgedragen aan een bewonersinitiatief of vereniging. De invloed van een corporatie wordt in grote mate beperkt. Collectieve actie ontstaat in groepen. Mensen in dergelijke groepen kunnen handelen uit eigenbelang / idealisme. Indien er geen sprake van collectieve actie is, kunnen mensen toch in groepen dingen bereiken die vanuit hun eigenbelang gemotiveerd zijn. Aan eigenbelang ligt een persoonlijke, rationele keuzetheorie ten grondslag. In deze begrensde rationaliteit wordt overgegaan tot maximalisatie en satisfactie van de gestelde doelen. Bij idealisme gaat het in ultieme zin om zelfontplooiing van de eigen ik. Vervolgens is er geconstateerd dat bij beide vormen een andere burgerrol past. Bij eigenbelang gedraagt een bewoner zich vooral als consument. Bij idealisme past empowerment en participatie. Echter zal er altijd een mix zijn tussen eigenbelang en idealisme. Idealisme zal in het ene geval overheersend zijn en eigenbelang in het andere geval. Net als de verschillende burgerrollen waarbij het ook altijd om een mix van rollen gaat. Tot slot zijn er basisvoorwaarden van Ostrom weergegeven die er binnen een gemeenschap moeten zijn die een common pool resource delen. Een corporatie moet dus verantwoordelijkheden en zeggenschap af willen staan aan zelfregie initiatieven. De corporatie moet vervolgens een leiding nemen in aanbod en ondersteuning, commentaar, duidelijk gestelde voorwaarden en innovatie voor nieuwe behoeften. Verder dient zij in het beheer een controlerende functie te vervullen. De bewoners moeten met de gekregen zeggenschap verantwoordelijk omgaan. De verwachting vanuit de theorie is dat bewoners die initiatief tonen voor dergelijke initiatieven hoofdzakelijk handelen vanuit idealisme en dus moeten zij door de corporatie empowered worden om te coproduceren. In het geval van bewoners die bij dergelijke initiatieven gemotiveerd worden vanuit eigenbelang is de verwachting dat er een pareto optimale situatie voor hen is en dat niets veranderd kan worden zonder dat voor de een winst en de ander verlies oplevert. Dus moet een corporatie een goede inschatting maken van de positie die zij inneemt om een zelfregie project tot een succes te maken. 32

33 4. Methodologie 4.1 Aard van het onderzoek Het onderzoek is kwalitatief van aard. Omdat er nog relatief weinig bekend is op het gebied van zelfregie in het wonen, en er weinig literatuur over zelfregie in het wonen is, is er gekozen voor een kwalitatief onderzoek. Tevens heeft dit onderzoek tot doel de succes- en faalfactoren van zelfregie in het wonen te achterhalen en dit lukt het best aan de hand van kwalitatieve interviews. De reden hiervoor is dat met dit type interview veel informatie overgedragen kan worden door de geïnterviewde over het onderwerp. Verhalen over het heden en verleden, de organisatie en verhalen over succes en falen dragen bij aan het vaststellen van de voorwaarden voor succesvolle zelfregie. Tevens is het onderzoek inductief van aard. Hoewel theorieën voorafgaande aan het onderzoek zijn uitgewerkt, zijn hier geen hypothesen uit opgemaakt. De theorie heeft gediend als basis en ondersteuning voor de uitvoering van dit onderzoek. Vervolgens zijn de onderzoeksresultaten verwerkt en is er gekeken naar de fenomenen in de praktijk om deze vervolgens te koppelen aan de theorie. De verschillende theorieën dienen als link tussen de theorie en de praktijk om het fenomeen te verklaren. 4.2 Validiteit In dit onderzoek is de validiteit gewaarborgd worden door hetzelfde soort verschijnsel op verschillende plaatsen in de stad Groningen te onderzoeken op dezelfde manier. In andere woorden, door middel van één semi gestructureerd interview is zelfregie onderzocht bij vijf verschillende zelfregie projecten. Doordat de data van deze vijf verschillende zelfregie projecten gecombineerd is, worden geldende uitspraken gedaan voor de gehele populatie. Het onderzoek is dus generaliseerbaar in Nederland. Voordeel bij dit specifieke onderzoek is wel dat Nijestee gespecialiseerd is in zelfregie projecten door haar ervaringen in de afgelopen 35 jaar. Tevens zijn de interviews opgenomen waardoor het onderzoek controleerbaar is. 4.3 Uitvoering van het onderzoek In de 3 de week van mei 2010 is een start gemaakt met het onderzoek. Er zijn vijf projecten onderzocht die één voor één onderzocht zijn. Voorafgaand aan het project is desk research gedaan door de beschikbare interne en publiekelijke informatie doorgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan de contracten met Nijestee, de website van het project, krantenartikelen en andere informatie. Vervolgens zijn er na deze documentenstudie per project zijn 2 tot 5 interviews gehouden. Van deze interviews is minstens één met een medewerker van Nijestee en minstens één met bewoner / initiatiefnemer. Deze interviews zijn uitgewerkt in dezelfde week als dat ze gehouden zijn. De geïnterviewde bewoners zijn geïnterviewd op aanraden van Nijestee om het resultaat te maximaliseren. De geïnterviewde bewoners zijn wel volledig onafhankelijk en objectief met betrekking tot het geven van informatie omdat de onderzoeker vrij is geweest in de vragen die hij heeft gesteld en de bewoners niet gedwongen zijn tot medewerking of dat aan medewerking enige consequentie verbonden is. De onderzoeker heeft dit onderzoek in opdracht van Nijestee gedaan en heeft daarvoor een stagevergoeding ontvangen. Ondanks deze verbintenis wilde Nijestee juist een objectieve blik op en nieuwe inzichten in zelfregie in het wonen. De onderzoeker is dan ook volledig vrij geweest in de opzet van het onderzoek en de uitvoering daarvan alsook het formuleren van de resultaten en conclusies. 33

34 4.4 Uitwerking interviews Nadat een interview gehouden is werd deze in maximaal een week uitgewerkt. Op één na is elk interview is getranscribeerd. Vervolgens zijn de interviews per complex vergeleken met elkaar en de beschikbare documenten. Van deze analyse zijn de onderzoeksresultaten per case aan de scriptie toegevoegd. 4.5 Case studie Yin (1994) heeft een rijke omschrijving gegeven over een case study gemaakt. Deze verdeelt hij in 2 delen. 1. Een case study is een empirisch onderzoek dat: Een tijdelijk fenomeen onderzoekt in zijn levensechte context zeker wanneer; De grenzen tussen het fenomeen en de context niet duidelijk en of evident zijn. 2. De case study onderzoek Gaat om met technisch verschillende situaties in welke er meer variabelen van interesse zijn dan data punten, en daarom; Vertrouwt op verschillende bronnen van bewijs, met data dat omgezet moet worden in triangulatie, en daarom ook nog; Profiteert van de voorgaande ontwikkelingen van theoretische proposities om data verzameling en analyses te begeleiden. Deze definitie is opgedeeld in twee delen. Het eerste deel geeft het doel van case study aan, het bestuderen van een verschijnsel in zijn natuurlijke context. Het tweede deel geeft de werkwijze bij een case study aan. Omdat er veel te meten is bij een case study wordt er van verschillende gegevensbronnen gebruik gemaakt. Hierbij kan gedacht worden aan kwalitatieve en / of kwantitatieve interviews, desk research en observaties. Verder stuurt het theoretisch kader de analyse van de gegevens. De reden dat er voor een case study in dit onderzoek gekozen wordt heeft te maken met een aantal zaken: Er is weinig bekend over het fenomeen: zelfregie in het wonen. Het fenomeen vindt plaats op gesloten plaatsen die alleen middels toestemming van bewoners te betreden is. Het fenomeen is zeer afhankelijk van zijn context. Omdat er in opdracht van Nijestee onderzoek gedaan wordt naar zelfregie in het wonen, vormt dit een beperking met betrekking tot selectie van de cases. Echter, Nijestee heeft meer dan 30 van dergelijke projecten in haar portefeuille die niet allemaal onderzocht kunnen worden. Op basis van de periode van ontstaan, de grootte en de functies zijn de cases geselecteerd. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde ( < 1 jaar) en lang bestaande projecten (> 30 jaar) opgenomen. Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/ of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie en daarom een gesloten karakter hebben. Hieronder volgt een korte toelichting op de 5 geselecteerde cases: Schots en Scheef. Een initiatief dat streeft naar woningen waar mensen met een lichamelijke handicap kunnen wonen met hun familie. Dit is een project wat in de initiatieffase zit. Deze fase duurt al 12 jaar. De studie naar waarom het zo lang duurt en achterhalen wat er wel en niet is afgesproken maakt het een waardevolle case. 34

35 Het Paleis. Een groep kunstenaars heeft het initiatief genomen om van het monumentaal pand en (ex) scheikundig laboratorium een kunst en cultuurverzamelgebouw te maken. Dit is recentelijk gerealiseerd. De kunstenaars hebben de regie in handen genomen om het samen met verschillende partijen te realiseren en is (doordat het zich richt op totaal andere markt dan wonen) uniek en zeer interessant. Waterlanden. Een project waar de initiatiefnemers de droom hadden om ecologisch te wonen. In de jaren 90 is dit ook gerealiseerd en heeft een prijs gekregen van het ministerie van VROM als voorbeeldproject voor ecologisch wonen. Dit project kan natuurlijk niet overgeslagen worden als het zelfs door het ministerie van VROM wordt aangemerkt als uniek. GEMa. (Groningse Energie Maatschappij) Een kleinschalig zelfregie project, voortgekomen uit de kraakbeweging, dat 31 jaar bestaat. Dit project geeft de mogelijkheid tot een goede vergelijking tussen het grootschalige ORKZ en de kleinschalige GEMa. ORKZ. (Oude Rooms Katholiek Ziekenhuis) Het grootste zelfregie project van Nederland, voortgekomen uit de kraakbeweging, die ook 31 jaar bestaat. Dit unieke project draagt door zijn grote karakter en lange bestaansgeschiedenis bij aan het beeld wat werkt bij zelfregie. 4.6 Pilot en uitwerking cases In dit onderzoek is begonnen met een pilot. De GEMa, de Groningse Energie Maatschappij is als eerste onderzocht. Dit heeft opgeleverd dat er bij elke regel van Ostrom één of meerdere indicatoren geformuleerd zijn. Hieronder is bij elke indicator een voorbeeld of uitleg gegeven. Regel Voorwaarden Ostrom Indicatoren Voorbeeld / uitleg 1 Duidelijk gestelde grenzen (effectieve uitsluiting van externe partijen zonder rechten op de pool resources); 2 Regels betreffende toeeigening en bevoorrading van common pool resources die toegepast zijn op de lokale condities; 3 Collectieve keuze arrangementen die de mogelijkheid bieden om de meeste gebruikers van de common pool resources te laten participeren in het beslissingsproces; Fysieke uitsluiting Sociale uitsluiting Afspraken omtrent zoeken nieuwe huurders Afspraken omtrent selecteren nieuwe huurders. Beslissingsrecht in vergaderingen Aantal onderwerpen Mogelijkheid te participeren in eventuele werkgroepen Mogelijkheid om in aanmerking te komen voor bestuursposities Uitsluiting pand door sloten Uitsluiting mensen door afspraken / regels in project Regels op welke manier nieuwe huurders geworven worden Regels op welke criteria de nieuwe huurder geselecteerd wordt Bewoners hebben stemrecht bewonersvergaderingen Omvang van de onderwerpen waarover het project mag / moet vergaderen Vrijheid van bewoners om te mogen participeren in werkgroepen als die er zijn Indien een nieuw bestuur aangesteld moet worden staat het bewoners vrij om zich aan te melden voor een bestuursfunctie 35

36 Regel Voorwaarden Ostrom Indicatoren Voorbeeld / uitleg 4 Effectief monitoren door een monitor die deel is van of verantwoordelijk voor de gebruikers; 5 Er is een gegradueerde schaal van sancties voor gebruikers die de regels van de gemeenschap overtreden; 6 Mechanismen van het oplossen van conflicten zijn goedkoop en makkelijk toegankelijk; 7 De eigen besluitvaardigheid van de gemeenschap is erkend door de hogere autoriteiten; Monitor van corporatie Nijestee Nijestee controleert het project op haar functioneren, vooral op financieel en onderhoudsbeleid Monitor binnen project Het project controleert zichzelf op haar functioneren Contractuele afspraken tussen Nijestee en het project waarin sancties zijn opgenomen Formele sancties die in statuten / huisregels zijn vastgelegd. Informele sancties Conflicten worden binnen het project opgelost Conflicten worden opgelost door een externe organisatie Erkenning van bestaansrecht door Nijestee Erkenning bestaansrecht gemeente In het contract zijn sancties opgenomen die het project door Nijestee opgelegd kunnen worden bij overtreding In de statuten van de vereniging staan sanctie op bijvoorbeeld het overtreden van huisregels Er zijn onbeschreven regels en sancties die worden opgelegd bij overtreding van dergelijke regels Bij conflicten wordt binnen het project met elkaar gepraat en daarmee worden de problemen ook opgelost Problemen worden niet intern opgelost maar een derde partij wordt gevraagd om een uitspraak te doen over een kwestie of die op te lossen. Bijvoorbeeld een huurcommissie Nijestee erkent het bestaansrecht van het project De gemeente erkent het bestaansrecht van het project 8 In het geval van grotere common pool resources: zijn organisaties georganiseerd in verschillende lagen van genestelde ondernemingen met common pool resources op het basis niveau. Opsplitsing in subgroepen Als het een project van grotere omvang is zijn de taken onderverdeeld in subgroepen, die een deel van de taken toebedeeld hebben gekregen en deze uitvoeren 36

37 In dit onderzoek zijn alle projecten gescoord op deze indicatoren. Deze score loopt van één tot vijf en is als volgt ingedeeld: 1 Geen 2 Weinig 3 Gemiddeld 4 Veel 5 Altijd - Onmeetbaar Verder is regel 7 die gaat over de erkenning van een project beantwoord met ja of nee omdat erkenning van een zelfregie project er wel of niet is. Verder is het niet zo dat het belangrijk is dat een project op elk onderdeel een 5 scoort omdat dit afhankelijk is van de afspraken die er zijn tussen Nijestee en het project. Het is gunstig dat projecten laag scoren bij negatieve zaken als het betrekken van externe partijen bij het oplossen van conflicten. Regel 8 is afhankelijk van de grootte van het project en het is voor kleine projecten niet erg als ze hier een 1 of 2 op scoren. Ondanks dat er verschillen zijn in de mogelijke eisen waar projecten aan moeten voldoen zijn er, zo zal in dit onderzoek blijken, ook duidelijke overeenkomsten. Het scoren van de projecten geeft een duidelijk beeld van de overeenkomsten en verschillen tussen de projecten. 37

38 5. Onderzoek Nijestee heeft aan verschillende zelfregie projecten onderdak geboden. Een eerste inventarisatie heeft aangetoond dat er 33 initiatieven van zelfregie zijn. Omdat het onmogelijk zal zijn om alle projecten te onderzoeken is er een keus gemaakt voor die projecten waarvan verwacht wordt dat ze een goede bijdrage leveren aan het beeld over zelfregie. De keus voor de geselecteerde projecten is gebaseerd op de periode van ontstaan, de grootte en de functies. In dit onderzoek zijn initiatieven, net gerealiseerde (< 1 jaar) en lang bestaande projecten (> 30 jaar) opgenomen. Ook de omvang van de projecten is van invloed geweest op de case selectie. Het grootste ex kraakpand van Nederland is onderzocht, met circa 250 bewoners, maar ook een project met maar 8 bewoners. Een andere parameter is het aantal functies van het pand waarin de projecten zich hebben gevestigd. Er zijn projecten met een open karakter waarin bijvoorbeeld een restaurant, bar en/ of hotel is, maar ook projecten die alleen een woonfunctie en daarom een gesloten karakter hebben. In dit hoofdstuk wordt eerst een kaart van de stad Groningen weergegeven met positionering van de projecten inclusief afbeelding, straatnaam en coördinaten van elk project. Vervolgens wordt elk project afzonderlijk behandeld. Om de lezer een beeld te geven van ieder project wordt er een afbeelding getoond. Verder wordt er informatie gegeven over de ontstaansgeschiedenis, de grootte en de functies van het gebouw, de prijs kwaliteit verhouding, beheersvorm, werving en selectie, waarom mensen (wonen in) het project, de rol van de corporatie, groepssamenstelling, nieuwe media, succesfactoren van het project volgens de geïnterviewde bewoners en vergelijking voorwaarden Ostrom ten opzichte van het specifieke project. Deze punten worden op basis van de verkregen informatie uit documenten, observaties en interviews beschreven. Tijdens de uitvoering van het onderzoek is eerst de GEMa onderzocht en daarna het ORKZ, Schots en Scheef, Het Paleis en tot slot Waterland. De volgorde is in de analyse veranderd van nog niet bestaand naar het langst bestaand project omdat hierin een ontwikkeling te zien is van de structuur. 38

39 Het Paleis Schots en Scheef GEMa Bloemsingel CiBoGa terrein, schots 5 Oude Boteringestraat N / E N / E N / E ORKZ Waterland Verlengde Hereweg Wijk Waterland N / E N / E

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

NOTITIE LEEFBAARHEID

NOTITIE LEEFBAARHEID DICHT BIJ HUIS NOTITIE LEEFBAARHEID Citaat uit een verhaal van Rotterdamse Carrie tijdens een volkshuisvestingscongres: Het is met gemengde gevoelens dat ik mijn contract als nar aan het hof van koning

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de technische ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen.

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Notitie. Woonbond ledenraadpleging 2015

Notitie. Woonbond ledenraadpleging 2015 Notitie Aan : Provinciale Vergaderingen Van : communicatie Betreft : Samenvatting ledenraadpleging 2015 - Meerjarenbeleidsplan Status : ter informatie Datum : 13 oktober 2015 Kenmerk : V15.0703 Woonbond

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

Participatie en zelfbeheer. ALV STOK Trevor James 31 mei 2016

Participatie en zelfbeheer. ALV STOK Trevor James 31 mei 2016 Participatie en zelfbeheer ALV STOK Trevor James 31 mei 2016 Woningwet 2015 Woonvisie & prestatieafspraken Verandering in relatie huurdersorganisatie, woningcorporatie en gemeente Woonvisie en prestatieafspraken:

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels

Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels POSITION PAPER Woonruimtebemiddeling: samen leven met minder regels VNG-INZET VOOR DE NIEUWE HUISVESTINGSWET Inleiding In delen van het land is nog steeds sprake van knelpunten op de woningmarkt, met gevolgen

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten

Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Kosten Algemene doelstelling Utrecht Vernieuwt - Krachtwijken Verbetering van de woon- en leefsituatie van een aantal buurten in Utrecht, de Krachtwijken in het bijzonder: Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

Versteend (on)vermogen

Versteend (on)vermogen Versteend (on)vermogen - Economisch perspectief op woningcorporaties - IPD/aeDex Marktpresentatie, Ermelo, 12 mei 2011 Prof. dr. Barbara Baarsma Economisch perspectief Rol van de woningcorporaties bestaat

Nadere informatie

Parlementaire enquête: Meer rechten voor de huurder

Parlementaire enquête: Meer rechten voor de huurder Parlementaire enquête: Meer rechten voor de huurder Negende peiling Huurderspanel Woonwaard Woonwaard december 2014 Inleiding Aanleiding en doel onderzoek Woonwaard peilt periodiek de mening van de huurders

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Beleidsplan. stichting Hof van Nagele. beleidsplan - stichting Hof van Nagele - Revisie 2912_A12

Beleidsplan. stichting Hof van Nagele. beleidsplan - stichting Hof van Nagele - Revisie 2912_A12 Beleidsplan stichting Hof van Nagele beleidsplan - stichting Hof van Nagele - Revisie 2912_A12 Inhoudsopgave Voorwoord 1 Missie, Visie, Doelen 2 Doelen 2 Bestuur 3 Werkwijze 3 Beheer en besteding van gelden

Nadere informatie

Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij

Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij 2004-98 Subsidiëring Investerings- en Ontwikkelingsmaatschappij voor Noord-Nederland ten behoeve van de Drentse Participatie Maatschappij Voorgestelde behandeling: - Statencommissie Bestuur, Financiën

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

1. Inwoners stad Groningen

1. Inwoners stad Groningen facts & figures 1. Inwoners stad Groningen Huidige inwoneraantal: 195.676 De stad Groningen is de afgelopenjaren sterk gegroeid. Bovenstaande grafiek laat zien dat de stad in de komende 15 jaar blijft

Nadere informatie

IBG en GBA Een gevaarlijk koppel

IBG en GBA Een gevaarlijk koppel IBG en GBA Een gevaarlijk koppel Een onderzoek naar de gevolgen van koppeling van de bestanden van de Informatie Beheer Groep en de Gemeentelijke Basis Administratie Wetenschappelijk bureau ASVA OBAS Maart

Nadere informatie

JAARVERSLAG STICHTING GEEFEROM

JAARVERSLAG STICHTING GEEFEROM JAARVERSLAG STICHTING GEEFEROM 2013 Arnhem, juni 2014 Voorwoord Voor u ligt het eerste jaarverslag van Stichting Geeferom 2013. Een Stichting opgericht vanuit een visie dat vele kleine beetjes een mooiere,

Nadere informatie

Evaluatie National Contact Point-werking van het Vlaams Contactpunt Kaderprogramma

Evaluatie National Contact Point-werking van het Vlaams Contactpunt Kaderprogramma Evaluatie National Contact Point-werking van het Vlaams Contactpunt Kaderprogramma Departement Economie, Wetenschap en Innovatie Afdeling Strategie en Coördinatie Koning Albert II-laan 35 bus 10 1030 Brussel

Nadere informatie

Gebieds- en Stedelijke Programma s. Leiding en Staf Stedelijke Programma s. Gemeente Vlaardingen RAADSVOORSTEL

Gebieds- en Stedelijke Programma s. Leiding en Staf Stedelijke Programma s. Gemeente Vlaardingen RAADSVOORSTEL RAADSVOORSTEL Registr.nr. 1423468 R.nr. 52.1 Datum besluit B&W 6juni 2016 Portefeuillehouder J. Versluijs Raadsvoorstel over de evaluatie van participatie Vlaardingen, 6juni 2016 Aan de gemeenteraad. Aanleiding

Nadere informatie

Lessen uit 13 jaar tevredenheidonderzoek onder huurders in Nederland

Lessen uit 13 jaar tevredenheidonderzoek onder huurders in Nederland Lessen uit 13 jaar tevredenheidonderzoek onder huurders in Nederland Verwachtingen van huurders en uitdagingen voor corporaties Dit jaar is het alweer 13 jaar geleden dat USP Marketing Consultancy startte

Nadere informatie

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan

De Drieslag, een streep er door. en verder gaan 2012 De Drieslag, een streep er door. en verder gaan College van B&W Gemeente Ommen 14-3-2012 Inhoud Leeswijzer...2 Hoofdstuk 1 Wat was het doel...2 Hoofdstuk 2 Wat is er bereikt...2 Hoofdstuk 3 Wat is

Nadere informatie

1. De Vereniging - in - Context- Scan... 2. 2. Wijk-enquête... 3. 3. De Issue-scan en Stakeholder-Krachtenanalyse... 4. 4. Talentontwikkeling...

1. De Vereniging - in - Context- Scan... 2. 2. Wijk-enquête... 3. 3. De Issue-scan en Stakeholder-Krachtenanalyse... 4. 4. Talentontwikkeling... Meetinstrumenten De meetinstrumenten zijn ondersteunend aan de projecten van De Sportbank en ontwikkeld met de Erasmus Universiteit. Deze instrumenten helpen om op een gefundeerde manier te kijken naar

Nadere informatie

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015

Woningwet op weg. De Wooncoöperatie. Kevin Klop 17 juni 2015 Woningwet op weg De Wooncoöperatie Kevin Klop 17 juni 2015 Achtergrond Troonrede 2013 Participatiesamenleving Legitimiteit corporatiesector Parlementaire enquête Essay Adri Duivesteijn De koopwoning bereikbaar

Nadere informatie

Rapport klanttevredenheid 2013

Rapport klanttevredenheid 2013 Rapport klanttevredenheid 2013 2014.1.73 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Procedure nieuwe verhuur 4 3. 3.1 Reparatieverzoeken Resultaten afgehandelde enquêtes Meerssen 2013 5 5 4. Procedure vertrekkende

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Bijlage 1: Methode. Respondenten en instrumenten

Bijlage 1: Methode. Respondenten en instrumenten Bijlage 1: Methode In deze bijlage doen wij verslag van het tot stand komen van onze onderzoeksinstrumenten: de enquête en de interviews. Daarnaast beschrijven wij op welke manier wij de enquête hebben

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^'

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^' ^ ^ ^^ivi^^^^^ gemeente \ B&W DM-nr. 2010/9146 Advies 100312 Versie: 1 Co^' Aox^ a< Verantwoordelijk Portefeuille Weth. Dr. T.J. Haan Mede verantw. Gemeentesecretaris Hoofdafdeling Auteur Lokale Beleidsruimte

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen

Accommodatiebeleid Maatschappelijke Voorzieningen Maatschappelijke Voorzieningen Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling Hilversum 1 Inhoudsopgave Samenvatting 3 1 Inleiding 8 2 Huisvestingsstrategie en eigendomsstrategie 10 3 Cultuur 15 4 Sociale voorzieningen

Nadere informatie

2. Werkzaamheden...5 2.1 Organisatieontwikkeling...5 2.2 Voorlichting en fondsenwerving...7 2.3 Activiteiten...8

2. Werkzaamheden...5 2.1 Organisatieontwikkeling...5 2.2 Voorlichting en fondsenwerving...7 2.3 Activiteiten...8 JAARVERSLAG 2005 Inhoudsopgave 1. Bestuursverslag...3 1.1 Algemeen...3 1.2 Doelstelling...3 1.3 Bestuur...4 1.4 Comité van aanbeveling...4 1.5 Banden met Tastite...4 1.6 CBF-keurmerk...4 2. Werkzaamheden...5

Nadere informatie

Enquête Hengstdal: Lijsterbesstraat & Ahornstraat

Enquête Hengstdal: Lijsterbesstraat & Ahornstraat Enquête Hengstdal: Lijsterbesstraat & Ahornstraat SP Afdeling Nijmegen juli 2015 SP afdeling Nijmegen, Molenweg 95, 6543 VA Nijmegen T (024) 322 93 88 F (024) 322 93 88 E nijmegen@sp.nl I www.nijmegen.sp.nl

Nadere informatie

Buurthuizen en activiteiten

Buurthuizen en activiteiten Invalshoek: een wijkbudget voor activiteiten We stoppen met de financiering van (een gedeelte van) de huidige activiteiten in de wijk en stellen per wijk een budget beschikbaar voor initiatieven van inwoners

Nadere informatie

ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte

ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte ehealth binnen de thuiszorg van Noorderbreedte De ontwikkeling van de ehealth-koffer Naam : Seline Kok en Marijke Kuipers School : Noordelijke Hogeschool Leeuwarden Opleiding : HBO-Verpleegkunde voltijd

Nadere informatie

Hof de Vriendschap Oordeel deelnemers en bewoners

Hof de Vriendschap Oordeel deelnemers en bewoners Hof de Vriendschap Oordeel deelnemers en bewoners Inhoud:. Conclusies. Oordeel over communicatie 3. Hoe ging de samenwerking? 4. Oordeel over verloop en resultaat 5. Oordeel over nieuwe participatie werkwijze.

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken Van belang Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken De som der delen De uitdagingen van de sector Door de NVB Van belang De nieuwe realiteit In Nederland zijn ruim tachtig Nederlandse en buitenlandse

Nadere informatie

MEER ZIELEN, MEER IDEEËN, MEER OPLOSSINGEN BEWONERSPARTICIPATIE IN STEDELIJKE ONTWIKKELING

MEER ZIELEN, MEER IDEEËN, MEER OPLOSSINGEN BEWONERSPARTICIPATIE IN STEDELIJKE ONTWIKKELING MEER ZIELEN, MEER IDEEËN, MEER OPLOSSINGEN BEWONERSPARTICIPATIE IN STEDELIJKE ONTWIKKELING P5, 30 januari 2014 TU DELFT - BK - RE&H/UAD Wilson Wong INHOUD - Onderwerp en context - Onderzoeksopzet - Theoretisch

Nadere informatie

Kinderopvang in eigen beheer. Resultaten marktonderzoek

Kinderopvang in eigen beheer. Resultaten marktonderzoek Kinderopvang in eigen beheer Resultaten marktonderzoek Opgesteld door K. Soldaat Kenmerk Resultaten marktonderzoek Datum 26 juli 2011 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Resultaten algemeen 4 3 Het makelaarsmodel

Nadere informatie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie

Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Interne organisatie beïnvloedt effectiviteit en efficiëntie Systematische vergelijking van de interne organisatie en prestaties van corporaties toont aan dat kleine corporaties met veel ervaring als maatschappelijke

Nadere informatie

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN

BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN Peiling Huurderspanel Woonwaard Maart 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl Rapportnummer

Nadere informatie

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning

Advies. Bewoners Advies Groep. Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers. De klant is koning Bewoners Groep Klantrelaties Nijestee - Huurders / kopers De klant is koning Januari 2014 In november 2013 zijn tijdens de BinnensteBuitendag van Nijestee een drietal Bewoners Groepen (BAG s) van start

Nadere informatie

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT

VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT VOORBEELD OPLEIDINGSPROGRAMMA BESTUUR EN/OF RAAD VAN TOEZICHT Inleiding Door de ontwikkelingen bij woningcorporaties worden de bestuurlijke organen gedwongen om zich te professionaliseren. Een bestuurder

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Geachte lezer, Anne-Corine Schaaps directeur

Geachte lezer, Anne-Corine Schaaps directeur Geachte lezer, Fijn dat u even tijd neemt om kortweg kennis te maken met het beleid van stichting Welcom. Door het beleid voor de komende vier jaren te omschrijven, laat Welcom zien wat ze in de samenleving

Nadere informatie

De gemeente van de toekomst

De gemeente van de toekomst De gemeente van de toekomst De gemeente van de toekomst Focus op strategie Sturen op verbinden Basis op orde De zorg voor het noodzakelijke Het speelveld voor de gemeente verandert. Meer taken, minder

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole

De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole De ambtenaar als ambassadeur aan de slag met social business Door: Jochem Koole Sociale media hebben individuen meer macht gegeven. De wereldwijde beschikbaarheid van gratis online netwerken, zoals Facebook,

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan

Aan de raad AGENDAPUNT 4. Doetinchem, 30 mei 2007 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007. Dynamische woningmarktscan Aan de raad AGENDAPUNT 4 ALDUS VASTGESTELD 7 JUNI 2007 Dynamische woningmarktscan Voorstel: 1. De Dynamische woningmarktscan als beleidskader vaststellen. 2. De volgende uitgangspunten voor het woningbouwprogramma

Nadere informatie

Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen

Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen Groningen, 1 maart 2011 Persbericht nr. 34 Sociaal Rapport en de Jeugdmonitor Provincie Groningen SPECIALE AANDACHT VOOR KRIMPGEBIEDEN EN VOOR JEUGD De Groninger bevolking groeit nog door tot 2020, en

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist

Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist Profielschets Raad van Commissarissen R.K. Woningbouwvereniging Zeist 1. Inleiding De RvC van de R.K. Woningbouwvereniging Zeist heeft drie taken: - toezicht houden op het bestuur en op de gang van zaken

Nadere informatie

Uitspraak van de Huurcommissie

Uitspraak van de Huurcommissie Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimten Studentenwoningen xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna te noemen: het Complex) Zaaknummer Verzoeker Naam: Hierna

Nadere informatie

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 Vastgesteld in de raadsvergadering van 18 juni 2012. Verkorte versie wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 1 Wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 In de wijkvisie

Nadere informatie

Waalwijk Werkt. aan 20 koopwoningen voor starters in Waspik

Waalwijk Werkt. aan 20 koopwoningen voor starters in Waspik Waalwijk Werkt. aan 20 koopwoningen voor starters in Waspik In de huidige maatschappij is het voor starters op de woningmarkt niet gemakkelijk om een huis te kopen. Laat staan een eigen huis bouwen. De

Nadere informatie

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming

Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming Prestatiebeloning werkt nauwelijks, maar prestatieafstemming werkt wel André de Waal Prestatiebeloning wordt steeds populairder bij organisaties. Echter, deze soort van beloning werkt in veel gevallen

Nadere informatie

FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht)

FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht) FORMAT BUSINESSCASE Inkoop Dagbesteding (licht) Aanvrager Organisatie Overige initiatiefnemers Naam Contactpersoon Telefoon E-mail 1 Naam business case Klantsegment DAGBESTEDING CATEGORIE LICHT Cliënten

Nadere informatie

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw

Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw Samenvatting: Winst en waarde van energie renovaties in de woningbouw De opgave is groot De Rijksoverheid streeft naar een energieneutrale bebouwde omgeving in 2050. Op weg daar naar toe is de ambitie

Nadere informatie

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen Lars Brugman Lars Brugman is projectadviseur/onderzoeker bij Kadaster Ruimte & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare ruimtelijke informatie.

Nadere informatie

Samen voor een sociale stad

Samen voor een sociale stad Samen voor een sociale stad 2015-2018 Samen werken we aan een sociaal en leefbaar Almere waar iedereen naar vermogen meedoet 2015 Visie VMCA 2015 1 Almere in beweging We staan in Almere voor de uitdaging

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Ledenraadpleging zeggenschap huurders

Ledenraadpleging zeggenschap huurders Ledenraadpleging zeggenschap huurders Van maandag 15 september tot en met zondag 5 oktober 2014 hield de Woonbond een digitale raadpleging onder lidorganisaties en persoonlijke leden van de Woonbond. Onderwerp

Nadere informatie

Beleidsplan 2012-2015 Stichting Steensoep

Beleidsplan 2012-2015 Stichting Steensoep Beleidsplan 2012-2015 Stichting Steensoep Marian Bentvelzen en Monique Strijk Juli 2012 Brede Hilledijk 590, 3072 NK Rotterdam Tel.: 0613467100, 0653224897 KvK: 54218853 E: moniquestrijk@hotmail.com, post@marianbentvelzen.nl

Nadere informatie

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013

Vastgoedmanagement. Stand van zaken bij gemeenten. Onderzoeksresultaten 2013 Vastgoedmanagement Stand van zaken bij gemeenten Onderzoeksresultaten 2013 Een jaarlijks onderzoek naar de wijze waarop gemeenten invulling geven aan het management van hun vastgoedportefeuille Datum:

Nadere informatie

SROI-rapport Huismeester

SROI-rapport Huismeester Vooraf SROI-rapport Huismeester Dit SROI-rapport is het resultaat van de SEV-experimenten met de methode Social Return on Investment (SROI). Het onderwerp is de huismeester. Het rapport valt daardoor op

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Beleidsplan 2014-2018

Beleidsplan 2014-2018 Beleidsplan 2014-2018 (versie 20 oktober 2014) INLEIDING Wooninitiatief Plu-S is een stichting waarvan het bestuur wordt gevormd door ouders of de wettelijke vertegenwoordigers van mensen met een beperking.

Nadere informatie

Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelenin het succes van jonge start-ups

Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelenin het succes van jonge start-ups Het faciliteren van innovatie Hoe vastgoed een rol kan spelenin het succes van jonge start-ups Real Estate Management P4 Go / No Go Date: 04-03-2015 1st mentor: 2nd mentor: Committee: Alexandra den Heijer

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag

Profielschets Raad van Commissarissen. woningstichting Het Grootslag Profielschets Raad van Commissarissen woningstichting Het Grootslag 1. De functie van de Raad van Commissarissen In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden en bevoegdheden van de Raad

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie