De Vlaamse registratierechten voor u ontgrendeld. Hoeveel moet u betalen als u een onroerend goed koopt? (1)

Transcriptie

1 De Vlaamse registratierechten voor u ontgrendeld Hoeveel moet u betalen als u een onroerend goed koopt? (1)

2 Colofon Brochure Vlaamse registratierechten Wettelijk depot D/2012/3241/110 VU Hedwig Van der Borght, secretaris generaal Adres Koning Albert II laan 19 bus 6, 1210 Brussel Url opmaak De Barbaren coverfoto Danny Vanloocke, verzamelt onder andere oude sleutels en sloten en dit sinds Deze brochure werd gedrukt op milieuvriendelijk papier met het FSC-label.

3 De Vlaamse registratierechten voor u ontgrendeld Deze brochure behandelt de registratierechten verschuldigd bij de aankoop van onroerende goederen die in het Vlaamse Gewest liggen en gelijkaardige transacties. Zij is met de grootste zorg samengesteld, maar niet alle bijzonderheden en uitzonderingsgevallen worden vermeld. Inhoud Wegwijs in de Vlaamse registratierechten...p Voor welke transacties betaalt u registratierechten?... p Hoeveel moet u betalen? 2.1. Basistarief: 10 % op de verkoopsom...p Klein beschrijf : 5 %...p Welke verminderingen kunt u krijgen? 3.1. Het abattement: vermindering van registratierechten bij aankoop van uw enige woning...p Het bijabattement: bijkomende vermindering voor het aangaan van een hypothecaire lening...p Vermindering van de heffingsgrondslag voor de activering van panden...p Meeneembaarheid van de registratierechten bij latere aankopen...p Welke verminderingen kunt u combineren?...p Hoe gebeurt de betaling in de praktijk?...p Wat als de verkoop wijzigt of niet doorgaat?...p Waar kunt u terecht voor meer informatie?...p Bijlage: wat zegt de wet?...p. 23 (3) De regelgevende teksten kan u terugvinden op Deze brochure is met grote zorg samengesteld en geverifieerd. Het Vlaamse Ministerie van Financiën en Begroting kan echter in geen geval verantwoordelijk zijn en/of aansprakelijk worden gesteld ingeval er alsnog fouten, in welke zin dan ook, voorkomen in deze brochure..

4

5 Wegwijs in de Vlaamse registratierechten Als u een huis of stuk grond koopt, dan moet u daar registratierechten op betalen. Ligt die eigendom in het Vlaamse Gewest, dan gelden daarvoor de Vlaamse tarieven, en die verschillen van de Waalse en de Brusselse. In deze brochure leggen we u uit hoeveel de registratierechten precies bedragen, welke verminderingen u kunt krijgen en hoe alles praktisch in zijn werk gaat. Twee verlaagde tarieven Het algemene tarief bedraagt nog 10 % (vroeger 12,5 %) en het tarief voor een klein beschrijf is gedaald van 6 % naar 5 %. Tot euro korting en meer Maar daarbovenop kunt u ook nog eens van een aantal verminderingen profiteren. Zo moet wie een woning koopt en geen andere woning of bouwgrond heeft, sinds 1 januari 2007 geen registratierechten meer betalen op de eerste euro van de aankoopsom. Dat bespaart u al gauw euro. En gaat u voor de financiering van die aankoop een hypothecaire lening (woonkrediet) aan, dan kunt u van een extra vermindering van euro genieten. Samen zijn deze maatregelen dus goed voor euro korting! En er is meer. Als u al een huis hebt gekocht en een paar jaar later verhuist, dan zijn de registratierechten vaak ook meeneembaar. U hoeft dus niet noodzakelijk nog eens de volle pot te betalen. Koopt en renoveert u een pand dat ten hoogste vier jaar is geregistreerd als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar, dan wordt vanaf 1 september 2009 de heffingsgrondslag - het bedrag waarop de heffing wordt berekend - met euro verminderd. (5)

6 1. Voor welke transacties betaalt u registratierechten? U moet Vlaamse registratierechten betalen voor elke overdracht van een onroerend goed ('verkoopsrecht') dat in het Vlaamse Gewest ligt. Deze overdracht is meestal de aankoop van een huis of een stuk grond. Het kan evenwel ook gaan om een een andere vorm van overdracht zoals een ruilovereenkomst of de overdracht, of vestiging van een ander zakelijk recht, zoals een recht van vruchtgebruik of erfdienstbaarheid. Let op: ook al zijn een recht van erfpacht en een recht van opstal zakelijke rechten, toch is bij de overdracht van deze niet het 'verkooprecht' maar wel het federale registratierecht op huurovereenkomsten (0,2%) verschuldigd. Ook voor een compromis. Doorgaans betaalt u de registratierechten als de verkoop rond is: bij de opmaak van de notariële akte. Maar de registratierechten zijn eigenlijk al verschuldigd van zodra u een mondelinge overeenkomst hebt gesloten of een compromis hebt getekend (een bindende overeenkomst tussen koper en verkoper vóór het opstellen van de notariële akte). Niet voor schenkingen. Doet of ontvangt u een schenking? Dan moet u daarop specifieke registratierechten betalen, de zogenaamde schenkingsrechten. De reglementering daarover bespreken we niet in deze brochure. Uw notaris kan u er meer informatie over geven. U kan ook onze brochure schenkingsrechten aanvragen via Vraag uw notaris om raad. Twijfelt u of de overeenkomst die u hebt gesloten onderworpen is aan registratierechten? Neem dan contact op met een notaris. Die kan u meteen uitsluitsel geven. (6)

7 2. Hoeveel moet u betalen? Normaal betaalt u 10 % registratierechten op de verkoopsom van het onroerend goed. Er zijn echter belangrijke verminderingen. Op de volgende pagina s zetten we ze allemaal voor u op een rijtje. De volgende tarieven en verminderingen komen aan bod: 1 Basistarief bij verkoop: 10% 1 Het klein beschrijf (een verlaagd tarief voor bescheiden woningen): 5% 1 Het abattement: een vermindering voor de aankoop van uw enige woning 1 Het bijabattement: een bijkomende vermindering voor het aangaan van een hypothecaire lening 1 De vermindering van de heffingsgrondslag ten behoeve van de activering van panden 1 De meeneembaarheid Wat als u een nieuwbouw koopt? Btw op bijhorende grond? Als u van een btw-plichtige een nieuw gebouw koopt, moet u sedert 1 januari 2011 ook btw betalen op het bijhorende terrein dat samen met dit gebouw wordt overgedragen. om te vermijden dat naast de btw op die terreinen ook evenredige registratierechten verschuldigd zouden zijn, werd de bestaande regelgeving aangepast. Wanneer btw verschuldigd is, zal het 'verkoopsrecht' niet meer verschuldigd zijn. Bij de overdracht van de terreinen die niet als 'bijhorende' terreinen worden beschouwd, zal evenwel nog steeds het 'verkoopsrecht' worden geheven. Wanneer wordt een gebouw als nieuw beschouwd? (7) Voor de btw-belastingsdiensten is een gebouw nieuw tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming. De eerste ingebruikneming is voor een woning de datum waarop de voor de eerste maal bewoond werd. Als een woning dus voor de eerste maal bewoond werd op 14 mei 2009, wordt deze tot en met 31 december 2011 als 'nieuw' beschouwd. Wat wordt bedoeld met bijhorend terrein? Het 'bijhorend terrein' waarvan sprake is, is het terrein waarvoor de toelating werd verkregen om erop te bouwen en dat door eenzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort.

8 2.1. Basistarief: 10 % op de verkoopsom Het basisbedrag van de registratierechten die u moet betalen wordt heel eenvoudig berekend: het bedraagt 10 % van de verkoopprijs. In sommige gevallen worden hier nog bijkomende sommen geteld (lasten voor de koper) of afgetrokken (voordelen voor de koper): Bijvoorbeeld: 1 Als de koper en verkoper overeenkomen dat de verkoper nog drie maanden na de verkoop in de verkochte woning mag wonen, vormt dat een voordeel voor de verkoper en een last (kost) voor de koper. Hij moet dan immers nog langer huur betalen. Deze last zal bij de verkoopsprijs worden geteld om de verschuldigde registratierechten te berekenen. 1 De koper en de verkoper komen overeen dat de verkoper de registratierechten en notariskosten zal betalen. De betaling van deze kosten door de verkoper vormt een voordeel voor de koper en wordt van de verkoopsprijs afgetrokken. De overheid kan de werkelijke verkoopwaarde vaststellen. Koopt of verkoopt u een onroerend goed voor een prijs die beduidend lager ligt dan de eigenlijke waarde, dan moet u in de akte de normale verkoopwaarde vermelden zoals u ze zelf inschat. Doet u dat niet, dan kan de overheid zelf een heffing doen op basis van de verkoopwaarde, eventueel vermeerderd met een boete. Het is de plaatselijke ontvanger die in dat geval de verkoopwaarde bepaalt, op basis van de verkoopsom van gelijkaardige woningen of gronden in dezelfde buurt. Die schatting kunt u eventueel betwisten. Als u niet tot een vergelijk kunt komen met de ontvanger, kan een controleschatting door één of drie onafhankelijke deskundigen worden aangevraagd. Drie vijfden terug als u binnen twee jaar opnieuw verkoopt. Als u (of bijvoorbeeld uw kinderen) het onroerend goed geheel of gedeeltelijk binnen 2 jaar weer verkoopt, dan kunt u drie vijfden van de oorspronkelijk betaalde registratierechten terugvorderen. Meestal is het de notaris die daarvoor op uw verzoek een verzoekschrift tot teruggave opstelt. (8) Het basistarief in een praktijkvoorbeeld: U koopt een woning van euro. Het basisbedrag van de registratierechten bedraagt 10% van de aankoopprijs, dat is dus euro.

9 2.2 klein beschrijf: 5 % Wie een bescheiden woning koopt en aan een aantal andere voorwaarden voldoet, komt in aanmerking voor een klein beschrijf en betaalt dan maar 5 % registratierechten. Wanneer komt u in aanmerking voor deze vermindering? Een woning is bescheiden als het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning en de erbij aangekochte gebouwen en gronden die er één geheel mee vormen (bijvoorbeeld de garage of de schuur) maximum 745 euro bedraagt. Het kadastraal inkomen van de samen met de woning aangekochte gronden (bijv. een aangrenzende tuin) mag niet meer dan 323 euro bedragen. Voorbeeld: Jan koopt een woning met aangrenzende tuin. De woning en de tuin hebben een afzonderlijk (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen. Voor de woning bedraagt dit 510 euro, voor de tuin 100 euro. De aangekochte woning met aangrenzende tuin komt aldus in aanmerking voor het klein beschrijf nu het totale (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen 745 euro (610 euro = 510 euro euro) niet overschrijdt. Voor gezinnen met minimum drie kinderen ten laste wordt het bedrag van 745 euro opgetrokken met 100 euro voor drie of vier kinderen ten laste, 200 euro voor vijf of zes kinderen ten laste of 300 euro voor zeven of meer kinderen ten laste. Opgelet! Voor de berekening van deze bedragen worden ook de onroerende goederen meegerekend waarvan u (of uw man of vrouw) al eigenaar bent op het moment van de aankoop, tenzij u: 1 die goederen in blote eigendom geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn, bijv. (groot)ouders 1 die goederen in volle of blote eigendom geërfd hebt van bloedverwanten in opgaande lijn én het kadastraal inkomen van de goederen die zij in volle eigendom bezitten maximum 25% bedraagt van bovenstaande grenswaarden (dus, als u geen kinderen ten laste hebt: 80,75 euro voor grond en 186,25 euro voor een woning). Voorbeeld: Jan en An kopen een woning met een (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen van 742 euro. In principe komt deze woning in aanmerking voor een klein beschrijf. Jan is ingevolge het overlijden van zijn ouders bovendien al eigenaar van de ouderlijke woning met een (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen van 730 euro. Met het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen van deze laaste woning wordt geen rekening gehouden nu 25% van het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen (25% * 730 euro = 182,50 euro) 186,25 euro niet overschrijdt. (9) Controle door het kadaster. Als de koper een woning wenst aan te kopen tegen het gunsttarief, vermeldt de notaris bij de aanvraag van een kadastraal uittreksel uitdrukkelijk dat dit uittreksel moet dienen voor de aankoop van een woning met toepassing van het klein beschrijf. De ambtenaar van het kadaster zal dan een controle van het kadastraal inkomen uitvoeren door een consultatie van de beschikbare gegevensbanken. Dit kan leiden tot volgend resultaat: Het kadastraal inkomen is definitief en nog steeds actueel (het kadastraal inkomen is niet in herschatting): in dit geval zal het afgeleverde kadastraal uittreksel volgende tekst vermelden: "Als de verkrijger of zijn echtgenoot geen, één of twee kinderen ten laste heeft, is onderhavig uittreksel geschikt om te worden gevoegd bij de aanvraag tot het bekomen van het verlaagd recht voor bescheiden woningen voor zover het op dat uittreksel vermeld K.I. van de bij de aanvraag beoogde woning kleiner of gelijk is aan 745 euro (*) (*) Als hij/zij drie of vier kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag 845 euro; (*) Als hij/zij vijf of zes kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag 945 euro; (*) Als hij/zij zeven of meer kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag euro". De koper heeft met dit uitreksel de garantie dat er op het kadastraal inkomen niet meer zal worden teruggekomen.

10 Het kadastraal inkomen is nog steeds actueel maar nog niet definitief: in dit geval zal het gewone verkooprecht (10%) worden geheven. Indien het kadastraal inkomen definitief is geworden en niet meer bedraagt dan het maximum (KI <746 euro, eventueel te verhogen vanaf drie kinderen ten laste) onstaat het recht op teruggave van 5% (verschil tussen het gewoon verkooprecht en het recht verschuldigd bij een klein beschrijf. Het kadastraal inkomen is niet meer actueel (het K.I. is in herschatting): in dit geval zal het kadastraal inkomen herschat worden. Dit herschat kadastraal inkomen wordt dan betekend aan de verkoper. Deze laatste heeft het recht om bezwaar in te dienen. Indien hij dit niet doet binnen de 2 maanden wordt het betekend kadastraal inkomen definitief. Eens definitief wordt een nieuw kadastraal uittreksel verstuurd. Ook hier zal de koper het gewone verkooprecht moeten betalen met recht op teruggave indien blijkt dat het kadastraal inkomen opgenomen in het nieuw kadastraal uittreksel het maximum (KI<746 euro, eventueel te verhogen vanaf drie kinderen ten laste) niet overschrijdt. niet de enige: Andere voorwaarden. Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen is de basisvoorwaarde om van een klein beschrijf te genieten, maar het is 1 Alleen natuurlijke personen kunnen van een klein beschrijf gebruikmaken. Rechtspersonen, zoals vennootschappen of vzw s, kunnen dat niet. 1 U moet het volledige goed verwerven. 1 U moet de volle of blote eigendom verwerven. Als u alleen het vruchtgebruik verwerft, kunt u niet van het klein beschrijf genieten. 1 U (of uw man of vrouw) mag geen andere woning voor de geheelheid in volle of blote eigendom in bezit hebben, tenzij u die geërfd hebt van een bloedverwant in opgaande lijn. 1 U (of uw man of vrouw) moet maximum 3 jaar na het verlijden van de akte op het adres van de woning ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister, en er ook minstens 3 jaar zonder onderbreking ingeschreven blijven. Het klein beschrijf in een praktijkvoorbeeld: U koopt een woning van euro, waarvan het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen lager ligt dan 745 euro. U voldoet aan de voorwaarden voor het klein beschrijf en betaalt dus maar 5 % registratierechten of euro. (10) o ok voor bouwgrond? Voor een bouwgrond moet u altijd het normale tarief (10%) betalen. maar u kunt wel een teruggave krijgen als u later op die grond een bescheiden woning bouwt. Een voorbeeld: 1 U koopt een bouwgrond waarop u achteraf een woning bouwt die onder het klein beschrijf valt. in dat geval kunt u 5% terugvorderen als u expliciet in de akte hebt laten vermelden dat u aan de voorwaarden van het klein beschrijf voldoet. U doet dat via een verzoekschrift tot teruggave met als bijlage een uittreksel uit het kadaster met het definitieve kadastraal inkomen. U kunt dat verzoekschrift door uw notaris laten opstellen.

11 3. Welke verminderingen kunt u krijgen? 3.1 Het abattement: vermindering van registratierechten bij aankoop van uw enige woning. Wie een huis of bouwgrond aankoopt en op dat moment geen ander tot bewoning bestemd onroerend goed bezit, moet geen registratierechten betalen op de eerste euro van de aankoopsom (deze vermindering wordt het abattement of de voetvrijstelling genoemd). Belangrijk: het gaat niet alleen om uw eerste woning: de vermindering geldt ook voor de aankoop van een nieuwe woning nadat u de vorige van de hand hebt gedaan. Aan welke voorwaarden moet u voldoen? 1 Alleen natuurlijke personen kunnen van deze maatregel gebruikmaken. Rechtspersonen, zoals vennootschappen of vzw s, kunnen dat niet. 1 U moet de woning als hoofdverblijfplaats in gebruik nemen binnen twee jaar na de registratie van het document waarop de aankooprechten worden geheven. Normaal is dat de aankoopakte. Voor een bouwgrond geldt een periode van 5 jaar. Een gebouw dat op het ogenblik van de aankoop nog niet bewoonbaar is (bijv. een loods die u tot loft wilt omvormen) wordt beschouwd als bouwgrond. 1 Alleen volle eigendom. Deze regeling geldt niet voor vruchtgebruik of blote eigendom. 1 U moet(en) het volledige goed verwerven. 1 De aankoop moet zuiver zijn. Dat betekent dat de vermindering niet geldt voor bijvoorbeeld een ruil. 1 U mag apart of samen geen andere woning of bouwgrond in volle en volledige eigendom hebben op de datum van de aankoop. Ook niet door een erfenis. (11) Als u het goed met verschillende mensen samen verwerft, moet elke koper aan alle voorwaarden voldoen. Indien de vermindering niet werd gevraagd of bekomen op het moment van de registratie, kunt u de teveel geheven rechten nog terugvragen d.m.v. een verzoekschrift binnen zes maanden te rekenen vanaf de datum van de registratie. Omdat de vormvoorwaarden op verschillende wijzen kunnen worden vervuld, raden we u aan steeds uw notaris te raadplegen.

12 Het abattement in een praktijkvoorbeeld: U koopt een woning van euro die valt onder het basistarief: U moet 10 % registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat, moet u maar registratierechten betalen op euro (namelijk euro). U betaalt dus euro in plaats van euro. U koopt een woning van euro die valt onder het klein beschrijf: U moet 5 % registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat, moet u maar registratierechten betalen op euro (namelijk euro). U betaalt dus euro in plaats van euro. 3.2 Het bijabattement: bijkomende vermindering bij het aangaan van een hypothecaire lening Wie voor de aankoop van een huis of een bouwgrond van het abattement kan genieten en ter financiering van deze aankoop een hypothecaire lening aangaat, kan van een bijkomend voordeel van euro genieten. De verkoopprijs wordt in dergelijk geval verminderd met euro ( x 10% = 1.000) of met euro ( x 5% = 1.000). Wanneer komt u in aanmerking voor het bijabattement? Naast de voorwaarden die gelden voor het abattement moet er binnen de termijn van 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) na de aankoop een hypothecaire inschrijving worden genomen op het gekochte goed. (12) Het bijabattement in een praktijkvoorbeeld: U koopt een woning van euro die valt onder het basistarief: U moet 10% registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat en er tijdig een hypothecaire inschrijving zal worden genomen, moet u maar registratierechten betalen op euro (namelijk = ). U betaalt dus in plaats van euro. U koopt een woning van euro die valt onder het klein beschrijf: U moet 5% registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat het om uw enige woning gaat en er tijdig een hypothecaire inschrijving zal worden genomen, moet u maar registratierechten betalen op euro (namelijk = ). U betaalt dus euro in plaats van euro.

13 3.3 Vermindering van de heffingsgrondslag ten behoeve van de activering van panden. Als u een pand koopt dat voor ten hoogste vier opeenvolgende jaren is geregistreerd als leegstaand, verwaarloosd, ongeschikt of onbewoonbaar, kunt u van een vermindering van de heffingsgrondslag van euro genieten. Dat komt neer op een fiscaal voordeel van euro (of euro als het klein beschrijf van toepassing is). Voorwaarden 1 Het onroerend goed is sinds ten hoogste vier opeenvolgende jaren opgenomen in één of meer van volgende registers, inventarissen of lijsten: Het leegstandsregister De inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten (artikel 3 1 van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten) De lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen (artikel 28 1 van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996). 1 Het goed dient te worden gerenoveerd. 1 Een hoofdverblijfplaats moet worden gevestigd binnen 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) na de registratie van de aankoopakte. Het hoeft niet noodzakelijk de koper te zijn die zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het gerenoveerde pand (ook bijvoorbeeld een huurder kan zijn hoofdverblijfplaats er binnen de termijn vestigen om deze voorwaarde te voldoen). Het is voldoende dat het goed wordt vernieuwd binnen de vermelde termijnen van 2 of 5 jaar. De vermindering voor activering van panden in een praktijkvoorbeeld: Onder het basistarief: U koopt een leegstaande (in het register opgenomen) woning van euro. Daarop moet u 10% registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat u de woning zult renoveren en aan de andere voorwaarden voldoet, moet u maar registratierechten betalen op euro ( ). U betaalt dus in plaats van euro. (13) Onder het klein beschrijf: U koopt een leegstaande (in het register opgenomen) woning van euro die in aanmerking komt voor het klein beschrijf. Daarop moet u 5% registratierechten betalen, dus euro. Maar omdat u de woning zult renoveren en aan de andere voorwaarden voldoet, moet u maar registratierechten betalen op euro ( ). U betaalt dus in plaats van euro.

14 3.4 meeneembaarheid van de registratierechten bij latere aankopen U hebt in het Vlaamse Gewest een woning-hoofdverblijfplaats gekocht en besluit die wonging later te verkopen en een andere woning-hoofdverblijfplaats in het Vlaamse Gewest te kopen. Dan kunt u de registratierechten in mindering brengen die u voor die eerste woning hebt betaald, tot maximum euro. U kunt zelfs van deze vermindering genieten als u al uw rechten in de samen aangekochte woning overkoopt. Juridisch spreekt men dan van een 'verdeling'. Twee situaties mogelijk Op de volgende pagina s zetten we het verschil uit elkaar tussen de twee mogelijke situaties die kunnen ontstaan, elk met hun eigen gevolgen op het vlak van de meeneembaarheid: 1 u koopt een nieuwe woning nadat u uw eerste woning hebt verkocht 1 u koopt een nieuwe woning nog vóór u uw eerste woning hebt verkocht abattement of meeneembaarheid? maak de voordeligste keuze! de meeneembaarheid is niet combineerbaar met het abattement bij aankoop van uw enige woning (zie p.11). Naargelang van wat in uw geval het voordeligst is, kiest u voor één van beide systemen. Bijvoorbeeld: U verkoopt een woning die u voor euro heeft gekocht, en koopt een woning van euro. op de aankoop van die tweede woning moet u normaal 10% registratierechten, dus euro betalen. (14) 1 het abattement zou u euro opleveren, want de heffingsgrondslag wordt met euro verminderd. U betaalt 10% x ( euro euro) = euro. 1 de meeneembaarheid zou u euro opleveren: u hebt euro (10% x euro) registratierechten betaald op woning 1 en u mag die volledig in mindering brengen, want u blijft onder het plafond van euro. U betaalt (10% x euro) euro = euro. in dit geval kiest u dus het best voor de meeneembaarheid

15 3.4.1 Beperkingen van de meeneembaarheid Als u gebruik wenst te maken van de meeneembaarheid van registratierechten, moet u in beide situaties rekening houden met vier beperkingen: 1. De mee te nemen rechten worden beperkt tot uw wettelijk aandeel in de rechten die betaald werden bij de aankoop van de opnieuw verkochte woning. 2. De meeneembare rechten bedragen maximum , Het maximumbedrag van ,00 wordt bovendien beperkt in verhouding tot de fractie die u bekomt in het nieuw aangekochte onroerend goed. 4. De door u mee te nemen rechten worden beperkt tot uw wettelijk aandeel in de rechten verschuldigd op de nieuw aangekochte woning. Een voorbeeld: U koopt een woning van euro, die u bestemt tot uw hoofdverblijfplaats. U kunt bij deze aankoop van het verlaagd tarief van 5% (klein beschrijf) genieten. Later gaat u een relatie aan, waardoor u beslist uw woning te verkopen en samen met uw partner een nieuwe woning te kopen van euro, die u zult gebruiken als uw gezamenlijke hoofdverblijfplaats. Bij deze aankoop kan niet van het klein beschrijf worden genoten en is het algemeen tarief van 10% van toepassing. Op uw eerste woning betaalde u ,00 x 5% = euro registratierechten. Op uw nieuwe woning moet u ,00 x 10% = euro registratierechten betalen. 1 1ste beperking: u mag maximaal meenemen (betaald op uw eerste aankoop). 1 2de beperking: u mag de maximumgrens van euro niet overschrijden. 1 3de beperking: u verwerft slechts de helft van de nieuwe woning, dus deze maximumgrens wordt verlaagd tot ,00 x ½= 6.250, de beperking: u moet voor de nieuwe woning de helft van de registratierechten betalen, dus u kunt maximaal ,00 x ½= euro meenemen. De derde beperking geeft hier de doorslag: u kunt euro meenemen. Aanvullende rechten zijn niet meeneembaar. De rechten die na de registratie van de aankoop van uw eerste woning worden geheven (bijvoorbeeld omdat u niet voldeed aan de voorwaarden van het klein beschrijf), kunnen niet in mindering worden gebracht van de rechten die u verschuldigd bent op de aankoop van uw nieuwe woning. Voorbeeld: U koopt een bescheiden woning voor euro en geniet van het tarief van 5% (i.p.v. 10%). U betaalt ( * 5%=) euro registratierechten. U neemt laattijdig uw inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning. U zal 5% of euro aanvullende rechten moeten betalen. Deze laatste rechten kunnen niet meegenomen worden indien u de bescheiden woning verkoopt en een nieuwe woning aankoopt. (15) Combinatie met de drievijfden-maatregel. Als u uw woning binnen twee jaar na aankoop weer verkoopt, kunt u sowieso drie vijfden van de registratierechten terugkrijgen (zoals beschreven op pagina 6). Als u dus euro registratierechten hebt betaald, krijgt u euro terug. Omdat u dat geld uiteraard maar één keer kunt terugkrijgen, geldt de meeneembaarheid in dat geval enkel voor de resterende euro.

16 3.4.2 Situatie 1: u koopt een nieuwe woning nadat u uw eerste woning hebt verkocht. Als u uw oorspronkelijke woning al hebt verkocht of verdeeld vóór u uw tweede woning aankoopt, worden de betaalde registratierechten op woning 1 (maximum euro) direct in mindering gebracht. Gebeurt dat om één of andere reden toch niet op het moment van de registratie, dan kunt u een verzoekschrift tot teruggave indienen binnen zes maanden te rekenen vanaf de datum van de registratie. De voorwaarden: 1 Alleen natuurlijke personen kunnen van deze maatregel gebruikmaken. Rechtspersonen, zoals vennootschappen of vzw s, kunnen dat niet. Maar u mag het goed wel samen met een rechtspersoon verwerven. 1 Als u het goed met verschillende mensen samen verwerft, kan elke koper die aan de voorwaarden voldoet, van de vermindering genieten voor het gedeelte van de registratierechten die hij of zij wettelijk gezien verschuldigd is zelfs als de andere kopers niet aan de voorwaarden voldoen. 1 Woning 1 moet uw hoofdverblijfplaats zijn op enig ogenblik in de periode van achttien maanden voorafgaand aan de verkoop of verdeling. Als u dus een bouwgrond hebt gekocht, moet er een woning op zijn gebouwd die uw hoofdverblijfplaats was op enig ogenblik in de periode van achttien maanden voorafgaand aan de verkoop of verdeling. 1 Woning 2 moet uw hoofdverblijfplaats worden binnen twee jaar na de registratie van het document waarop de aankooprechten worden geheven. Normaal is dat de aankoopakte, maar bij een aankoop onder opschortende voorwaarden geldt de registratie van de fiscale verklaring als begindatum. Als u een bouwgrond koopt, moet u daar binnen 5 jaar uw hoofdverblijfplaats vestigen. Een gebouw dat op het ogenblik van de aankoop nog niet bewoonbaar is (bijv. een loods die u tot loft wilt omvormen met de nodige vergunningen) wordt beschouwd als bouwgrond. 1 Woning 1 moet zuiver worden verkocht of verdeeld. Woning 2 moet zuiver worden aangekocht. Dit betekent dat de meeneembaarheid niet geldt voor bijvoorbeeld een ruil. 1 U moet woning 2 maximum 2 jaar na de verkoop of verdeling van woning 1 hebben aangekocht. U mag intussen wel een andere woning huren Situatie 2: u koopt een nieuwe woning nog vóór u uw eerste woning hebt verkocht. (16) Als u uw oorspronkelijke hoofdverblijfplaats verkoopt of verdeelt nadat u uw tweede woning hebt aangekocht, kunt u in de verkoopakte of verdelingsakte van woning 1 verzoeken om de oorspronkelijk betaalde registratierechten op woning 1 teruggestort te krijgen, met een maximum van euro. Wordt die vraag niet in de akte vermeld, dan kunt u de terugstorting achteraf aanvragen via een verzoekschrift in te dienen binnen zes maanden te rekenen vanaf de datum van de registratie. De voorwaarden: 1 Alleen natuurlijke personen kunnen van deze maatregel gebruikmaken. Rechtspersonen, zoals vennootschappen of vzw s, kunnen dat niet. Maar u mag het goed wel samen met een rechtspersoon verwerven. 1 Als u het goed met verschillende mensen samen verwerft, kan elke koper die aan de voorwaarden voldoet, van de vermindering genieten zelfs als de andere kopers niet aan de voorwaarden voldoen. 1 Woning 1 moet uw hoofdverblijfplaats zijn op enig ogenblik in de periode van achttien maanden voorafgaand aan het ogenblik dat u het compromis voor woning 2 afsluit. Als u dus een bouwgrond hebt gekocht, moet er een woning op zijn gebouwd die uw hoofdverblijfplaats was op enig ogenblik in de periode van achttien maanden voorafgaand aan de aankoop van woning 2 (of bouwgrond 2). 1 U moet woning 1 verkopen of verdelen binnen 2 jaar na de aankoop van woning 2. Als u een bouwgrond koopt, geldt een termijn van 5 jaar. Een gebouw dat op het ogenblik van de aankoop nog niet bewoonbaar is (bijv. een loods die u tot loft wilt omvormen met de nodige vergunningen) wordt beschouwd als bouwgrond.

17 1 Woning 2 moet uw hoofdverblijfplaats worden binnen twee jaar na de registratie van het document waarop de aankooprechten worden geheven. Normaal is dat de aankoopakte, maar bij een aankoop onder opschortende voorwaarden geldt de registratie van de fiscale verklaring als begindatum. Als u een bouwgrond koopt, moet u daar uw hoofdverblijfplaats vestigen binnen 5 jaar na de registratie. 1 Woning 2 moet zuiver worden aangekocht. Woning 1 moet zuiver worden verkocht of worden verdeeld. Dit betekent dat de meeneembaarheid niet geldt voor bijvoorbeeld een ruil. De meeneembaarheid in een praktijkvoorbeeld: Voorbeeld 1. U koopt samen met uw partner, ieder voor de helft, een woning met een waarde van euro. De verschuldigde registratierechten, zonder enige vermindering, bedragen euro ( x 10%). U betaalt dus elk euro registratierechten. Vervolgens verkoopt u een paar jaar later die woning en koopt u samen een woning met een waarde van euro. De verschuldigde registratierechten bedragen euro ( x 10%), dus elk euro. Dankzij de meeneembaarheid kunt u de eerder betaalde registratierechten ( euro) nu in mindering brengen, maar er is een plafond van euro. U betaalt dus = euro, of elk euro. Voorbeeld 2. U gaat na de aankoop van uw woning van euro uit elkaar. U had euro registratierechten betaald, of elk euro. U verkoopt de gezamenlijke woning en u koopt alleen een nieuwe woning met een waarde van euro. De verschuldigde rechten bedragen euro ( x 10%). Dankzij de meeneembaarheid mag u euro in mindering brengen. Dat is uw aandeel in de registratierechten die verschuldigd waren voor de vorige woning die u samen met uw partner had aangekocht. U betaalt dus nog = euro. (17)

18 3.5 Welke verminderingen kunt u combineren? basistarief van 10% klein beschrijf abattement bijabattement vermindering activering van panden meeneembaarheid basistarief van 10% * * * * klein beschrijf * * * * Abattement * * * * Bijabattement * * * * vermindering activering van panden * * * * * Meeneembaarheid * * * * = combinatie is mogelijk Het abattement U kunt zowel onder het basistarief als onder het klein beschrijf in aanmerking komen voor het abattement. Mogelijk kunt u die vermindering combineren met het bijabattement. Ook een combinatie met de vermindering van heffingsgrondslag ten behoeve van de activering van panden is mogelijk. Het bijabattement Het bijabattement kan enkel worden genoten indien men ook van het abattement geniet. Ook een combinatie met de vermindering van de heffingsgrondslag ten behoeve van de activering van panden is mogelijk. Al deze maatregelen gelden zowel onder het basistarief als onder het klein beschrijf. (18) De vermindering voor activering van panden De vermindering van heffingsgrondslag ten behoeve van de activering van panden kan samen met het klein beschrijf worden genoten. Ook een combinatie met het abattement, het bijabattement en de meeneembaarheid is mogelijk. De meeneembaarheid De meeneembaarheid is niet combineerbaar met het abattement bij aankoop (zie p.11), en dus ook niet met het bijabattement.

19 Het abattement, het bijabattement en de vermindering voor activering van panden in een praktijkvoorbeeld: Onder het basistarief: U koopt een leegstaande (in het register opgenomen) woning van euro, die u financiert met een kredietopening. Daarop moet u 10% registratierechten betalen, dus euro. Maar de heffingsgrondslag wordt verlaagd met: euro omdat het om uw enige woning gaat (abattement) euro omdat u die enige woning financiert met een hypothecair krediet (bijabattement) euro omdat het om een leegstaand pand gaat, dat u zult renoveren U moet dus maar registratierechten betalen op euro ( ). Conclusie: u betaalt in plaats van euro. Onder het klein beschrijf: U koopt een leegstaande (in het register opgenomen) woning van euro, die u financiert met een kredietopening. Daarop moet u 5% registratierechten betalen, dus euro. Maar de heffingsgrondslag wordt verlaagd met: euro omdat het om uw enige woning gaat (abattement) euro omdat u die enige woning financiert met een hypothecair krediet (bijabattement) euro omdat het om een leegstaand pand gaat, dat u zult renoveren U moet dus maar registratierechten betalen op euro ( ). Conclusie: u betaalt in plaats van euro. (19)

20 4. Hoe gebeurt de betaling in de praktijk? Normaal betaalt de koper de registratierechten aan de notaris, bij het verlijden van de akte. De notaris laat de akte dan tegen contante betaling registreren bij het registratiekantoor van zijn standplaats. De registratierechten kunnen ook door de verkoper worden betaald. Het is normaal de koper die betaalt, maar koper en verkoper kunnen wel een contract opstellen waarin ze zich er bijvoorbeeld toe verbinden om elk de helft te betalen. Die overeenkomst blijft echter tussen de partijen onderling. De ontvanger eist de registratierechten altijd van diegene die de verkoopovereenkomst ter registratie aanbiedt. Maximum vier maand na het compromis. Als de authentieke akte na vier maanden nog steeds niet kan worden getekend, dan moet u binnen die vier maanden zelf de overeenkomst laten registreren bij het registratiekantoor van het ambtsgebied waarbinnen het onroerend goed ligt. U brengt dan 3 originele exemplaren van de overeenkomst mee, ondertekend door alle partijen. U betaalt de registratierechten ter plaatse in het registratiekantoor. De registratiekantoren zijn open van 8 tot 12 uur. Twijfelt u in welk registratiekantoor u de overeenkomst moet laten registreren, dan kunt u altijd terecht bij uw notaris of het contactcenter van de FOD Financiën (0257/257.57). Boeten Zoals voor de meeste fiscale bepalingen zijn ook voor de niet-naleving van de regels betreffende de registratierechten fiscale boeten voorzien. Voor zover de overtreding niet werd begaan met de bedoeling de belasting te ontduiken of dit mogelijk te maken, worden deze boeten verminderd volgens een schaal bepaald in de bijlage en de tweede bijlage gevoegd bij het Koninklijk Besluit van 11 januari 1940 (zie de tabel in bijlage onder 2.2). (20)