CONCEPT 26 sept Woonvisie Senioren hebben de toekomst. Gemeente Drimmelen Vastgesteld door de Raad op november 2011

Transcriptie

1 Woonvisie Senioren hebben de toekomst CONCEPT 26 sept Gemeente Drimmelen Vastgesteld door de Raad op november 2011 Opgesteld door: M. Verschuren

2 Voorwoord PM Jan van Meggelen Wethouder Woonvisie concept 2; 26 sept. 2011; Gemeente Drimmelen 2

3 Inhoudsopgave Voorwoord...2 Samenvatting Inleiding Wonen in de blauwgroene gemeente Een nieuwe woonvisie Functie woonvisie Totstandkoming woonvisie Leeswijzer Toekomstbeeld Drimmelen Krimp Vergrijzing Verandering huishoudenssamenstelling Regionale samenwerking Toekomst woningcorporaties Toekomst zorg- en welzijnsaanbieders Kwaliteit van de woningvoorraad Conclusies wonen in Drimmelen in Wonen in Drimmelen anno Bevolkingsopbouw Doelgroepen Senioren Starters Mensen met een laag middeninkomen Mensen met een zorgvraag Arbeidsmigranten Statushouders Overige woningzoekenden Woningvoorraad Duurzaam bouwen Koopmarkt Huurmarkt Nieuwbouwprojecten Opgeleverde en op te leveren woningen tot 2016 (in aanbouw) Kwaliteitseisen nieuwbouw Toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen: loting Leefbaarheid Regionaal overleg Conclusies Opgave komende jaren: Doelgroepen Senioren De nieuwe doelgroep (starters en huishoudens met laag middeninkomen) Mensen met een zorgbehoefte Arbeidsmigranten Woningtypen Verhouding huur koop Woningkwaliteit Bouwen in alle kernen Lage Zwaluwe Hooge Zwaluwe Wagenberg Terheijden Woonvisie concept 2; 26 sept. 2011; Gemeente Drimmelen 3

4 5.5 Made Drimmelen Regie voeren en samenwerken Regie voeren Woonvisie opstellen en uitdragen Prestatieafspraken woningstichtingen Samenwerken Monitoring Ambities en keuzes op een rij Prestatie-indicatoren Definities...56 Bronvermelding...58 Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 4

5 Samenvatting In 2025 is de bevolking van de gemeente gewijzigd: er wonen meer ouderen, minder kinderen; er zijn meer huishoudens en de huishoudens zijn kleiner. De corporaties en zorginstellingen hebben hun voorraad aangepast aan de vergrijzende samenleving die meer zorg behoeft. De afstemming met de regionale woningmarkt is vormgegeven, waarbij de nadruk is verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Duurzame ontwikkelingen zijn de norm geworden, wat terug te zien is in het woningaanbod. Hoe de bevolking eruit ziet en hoe groot deze is, wordt deels gestuurd door het aanbod. Toch is het niet zo dat als er maar veel woningen worden gebouwd, de krimp van de bevolking tegengehouden kan worden. Er moet nagedacht worden over aantrekkelijke woonmilieus voor alle leeftijdscategorieën in een landelijke gemeente. Van de bevolkingsgroepen in de gemeente Drimmelen is vooral voor de senioren en mensen met een laag inkomen (ook starters) weinig aanbod in de gemeente. Ook mensen met een zorgvraag en arbeidsmigranten vragen om adequate huisvesting. Voor de senioren in onze gemeente zal het volgende gebouwd moeten worden: niet te grote, voor senioren geschikte, woningen waar ook de mogelijkheid bestaat enige zorg te verlenen (in de toekomst), met een ruime woonkamer en een ruime buitenruimte (balkon of tuin). Bouwen voor andere doelgroepen is veruit ondergeschikt aan bouwen van voor senioren geschikte woningen. De gemeente wil nog vast te stellen woningbouwplannen herzien, om zo de doelgroep senioren beter te kunnen bedienen. Er zullen echter geen locaties aangewezen worden waar alleen woningen voor senioren gebouwd gaan worden. De gemeente ziet er op toe dat er woningen worden gebouwd die voor senioren aantrekkelijk zijn en waarin ouderen bij het minder vitaal worden uit de voeten kunnen. Deze woningen zijn ook aantrekkelijk voor andere doelgroepen. In de afspraken met de woningstichtingen en zorgaanbieders worden afspraken gemaakt over toepassing van domotica. Initiatiefgroepen van senioren met een specifieke woonwens worden gefaciliteerd. De woningvoorraad in de gemeente is divers qua bouwjaar, qua prijs en qua woningtype. De woningvoorraad bestaat voor 76% uit koopwoningen, de overige woningen zijn huurwoningen. Veel woningen zijn niet levensloopbestendig. Wat niet strookt met de bevolkingsprognose. In de goedkope koop is te weinig aanbod. Slechts 16% van de koopwoningen is goedkoper dan Starters en lage middeninkomers (samen de nieuwe doelgroep ) zijn aangewezen op dit segment. Door de aangescherpte hypotheekeisen is het nodig om goedkope woningen te realiseren. Onduidelijk is nog of de woningprijzen verder zullen dalen. Dalende huizenprijzen biedt een mogelijkheid voor deze doelgroepen. De gemeente stimuleert het bouwen voor de nieuwe doelgroep met een gezamenlijk inkomen onder bruto/jaar: huur tot 800 of koop tot (evt. door het aanbieden van een koopwoning met Slimmer Kopen of een Starterslening door een woningstichting). Ook verkoop van Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 5

6 huurwoningen behoort tot de mogelijkheden. Gerelateerd aan de vraag en het aanbod zal de gemeente ter compensatie extra sociale huurwoningen opnemen in het woningbouwprogramma, dat op andere locaties moet worden gerealiseerd indien nodig. Hierbij neemt de gemeente de regierol als het gaat om andere ontwikkelaars dan de woningstichtingen zelf. Het toewijzingsbeleid nieuwbouwwoningen en bouwkavels wordt afgeschaft. In deze tijd van een moeilijk lopende woningmarkt en economische crises is loten voor woningen eerder een extra drempel dan een stimulans voor de verkoop van woningen. De gemeente zal de mogelijkheden onderzoeken door het starten van een pilot met ontwikkelende partijen om koopwoningen tot te bouwen, met behoud van een goede basiskwaliteit (en blijvend toegankelijk voor de nieuwe doelgroep ). Een manier is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) als mogelijk kostenbesparende manier van woningbouw. Het huidige kwantitatieve huuraanbod in de gemeente Drimmelen van woningstichting Volksbelang en woningstichting Goed Wonen vertoont een licht tekort ten opzichte van de actuele vraag vanuit de aandachtsgroepen. Het huursegment van de woningmarkt is licht gespannen, hetgeen tot uitdrukking komt in relatief lange wachttijden en stagnerende doorstroming. De samenstelling van de huurvoorraad is onvoldoende afgestemd op de huidige en toekomstige samenstelling van de aandachtsgroepen. Er is vooral een frictie tussen het aanbod van en de vraag naar seniorenhuisvesting. Ook in het dure huursegment is te weinig aanbod. De verhouding huur koop in de gemeente van % wordt losgelaten. Per project wordt afgewogen wat de verhouding wordt, afhankelijk van de kern waar gebouwd gaat worden, van locatiespecifieke kenmerken en marktomstandigheden. Er wordt naar gestreefd om de huidige verhouding huur koop van 25 75% te handhaven. Hiervoor zal de gemeente de bestaande voorraad en vastgestelde nieuwbouwplannen meewegen bij de beoordeling van een nieuw plan. Bij toevoeging van huurwoningen moeten deze vooral geschikt zijn voor senioren. Het aanbod van woningen waarin zorg geleverd kan worden is niet toereikend voor de zorgvraag die gaat komen. Vooral in de categorie beschut en geschikt zijn te weinig woningen. Plannen voor beschermd wonen moeten de komende jaren vorm krijgen en uitgewerkt. De aantallen voldoen nu nog wel, maar in 2025 is er een tekort aan deze woningen. Als er nu niet wordt gestart met de ontwikkeling van nieuwe beschutte en beschermde woningen, wordt de boot gemist. De gemeente zal in overleg treden met zorgaanbieders en ontwikkelaars om plannen verder uit te werken. In Lage Zwaluwe, Terheijden en Made kunnen woningen in de categorie beschermd wonen worden toegevoegd. Op het moment dat inwoners van Hooge Zwaluwe, Drimmelen en Wagenberg zorg nodig hebben die onder beschermd wonen vallen, zullen zij moeten verhuizen naar woningen / wooneenheden (zorginstellingen) in de andere dorpen. Het huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten zal in regionaal verband uitgewerkt worden en geregeld worden in bestemmingsplannen. Het tijdelijk huisvesten van (tijdelijke) arbeidsmigranten zal geregeld worden in bestemmingsplannen. Levensloopbestendige woningen voor kleine huishoudens genieten de voorkeur boven andere woningtypen in nieuwbouwprojecten. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 6

7 1 Inleiding 1.1 Wonen in de blauwgroene gemeente De gemeente Drimmelen is een groene oase nabij de steden Breda, Dordrecht en Oosterhout. Het Nationaal Park De Biesbosch ligt voor een groot deel op het grondgebied van deze gemeente. Maar ook het buitengebied met de vele landerijen, de cultuurhistorische elementen en de mooie natuurgebieden zijn de moeite waard. De gemeente kent een typisch land- en tuinbouwgebied, waarin natuur en recreatie sterk vertegenwoordigd zijn. De vervoersas Rotterdam-Breda-Antwerpen vormt de westgrens van de gemeente. In de gemeente Drimmelen liggen de zes dorpen: Drimmelen, Hooge en Lage Zwaluwe, Made, Terheijden en Wagenberg en drie buurtschappen Blauwe Sluis, Helkant en Oud-Drimmelen. De totale gemeentelijke oppervlakte bedraagt ha. en er wonen samen ongeveer inwoners. Made is met zijn inwoners het centrum-dorp. Er zijn veel sub-regionale voorzieningen op het gebied van het midden- en klein bedrijf, zorgvoorzieningen en onderwijs. Het wonen in de gemeente kenmerkt zich door een rustige omgeving. 1.2 Een nieuwe woonvisie In 2004 is de Woonvisie vastgesteld door de Raad. Deze bestrijkt een periode van vier jaar. In 2009 is door de Raad besloten om een nieuwe woonvisie op te stellen en daarbij de leermomenten uit de evaluatie van de woonvisie (2008) aandacht te geven. Na de gemeenteraadsverkiezingen van 2010 is gestart met deze woonvisie. In het coalitieakkoord valt te lezen dat de Gemeente Drimmelen een woongemeente is voor de toekomst. Hierbij dient aandacht besteed te worden aan woningbouw op maat en per kern 1. De woonbehoefte is veranderd. De inzichten in demografische ontwikkelingen zijn anders dan 7 jaar geleden. Was het credo toen bouwen, bouwen, bouwen, nu wordt dit getemperd door de vergrijzing, door krimp en door de economische crisis en het gedaalde consumentenvertrouwen. Dit alles leidt tot veranderde inzichten, die worden vertaald in een nieuwe woonvisie: Woonvisie De Provincie Noord-Brabant heeft in 2010 de regionale woningbouwafspraken 2 vastgesteld. Hierin staat wat de woningbouwproductie voor de Gemeente Drimmelen is tot De gemeente mag tot woningen toevoegen aan de voorraad van 1 januari Solidariteit en draagkracht, in dialoog financieel duurzaam gezond, coalitieakkoord Gemeente Drimmelen (programma 7). 2 Brief met Bevestiging regionale woningbouwafspraken van 2 april 2010 Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 7

8 In 2025 zal ongeveer 60% van het huidige aantal gemeenten in Nederland (waaronder ook Drimmelen) een teruglopend aantal inwoners hebben. Een grote omslag, maar ook eentje die juist kansen biedt. 1.3 Functie woonvisie Waar dient de nieuwe woonvisie eigenlijk voor? Vooraf kan gezegd worden dat de woonvisie niet alleen gaat over bouwen, maar over wonen in algemene zin. De functies van de woonvisie zijn als volgt samen te vatten: Inzicht geven in ontwikkelingen op de woningmarkt Voor goed woonbeleid is inzicht nodig in wat nu speelt op de woningmarkt, welke knelpunten er liggen en wat er mogelijk in de toekomst valt te verwachten. Verwoorden van de ambities op het terrein van wonen De woonvisie maakt duidelijk waar de gemeente voor staat op het gebied van wonen en waar de prioriteiten liggen voor de komende jaren. De woonvisie biedt een langetermijnvisie op het wonen in de gemeente, met concrete doelen en maatregelen voor de kortere termijn ( ). Onderdeel is een gemeentebreed nieuwbouwprogramma met richtingen per kern. De woonvisie is het (toetsings)kader voor beslissingen over woningbouwprogramma s op specifieke locaties. Basis voor samenwerking met derden De gemeente is voor het realiseren van de woonambities afhankelijk van andere partijen als woningcorporaties Goed Wonen en Volksbelang, projectontwikkelaars, zorginstellingen én natuurlijk de bewoners. De gemeente neemt een sterke regierol en gebruikt de woonvisie daarbij als een van de onderleggers. 1.4 Totstandkoming woonvisie Deze woonvisie is tot stand gekomen door regelmatig overleg met stakeholders, overleg in de regio, met de huurdersvereniging en het peilen van woonwensen bij diverse doelgroepen. Daarnaast zijn diverse bronnen geraadpleegd, van regio-gemeenten, Provincie Noord- Brabant, het Rijk, en cijfers van CBS en de overheid (Primos). Er zijn gesprekken gevoerd met de woningstichtingen, zorgaanbieders, dorpsraden, ouderenorganisaties en makelaars. Er is een enquête gehouden onder woningzoekenden, starters en senioren en er zijn vragen gesteld over woonwensen in de burgerenquête. 1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een toekomstbeeld geschetst van de gemeente in Wat staat ons te wachten op het gebied van wonen? Welke factoren spelen daarbij een rol en hoe wil de gemeente hier mee omgaan? Om te weten of er maatregelen nodig zijn om de toekomst van Drimmelen te kunnen waarborgen wordt een beeld gegeven hoe Drimmelen er nu voor staat. Dit is te lezen in hoofdstuk 3: de huidige woonvoorraad, de lopende projecten, de woningbehoefte en de leefbaarheid komen aan bod. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de match en mismatch die ontstaan uit het toekomstbeeld en de huidige situatie uit hoofdstuk 2 en 3. De woningbehoefte per kern staat in hoofdstuk 5. Tenslotte beschrijft hoofdstuk 6 hoe de gemeente denkt te kunnen samenwerken en regie voeren om de doelen te bereiken. In hoofdstuk 7 worden de ambities en keuzes uit de voorgaande hoofdstukken op een rij gezet. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 8

9 2 Toekomstbeeld Drimmelen 2025 Dit hoofdstuk schetst een beeld van de gemeente Drimmelen anno 2025, met een doorkijk naar Wat staat ons te wachten op het gebied van wonen? Welke mensen wonen er in de gemeente en welke behoefte hebben zij op het gebied van wonen? Hiervoor zijn diverse bronnen gebruikt: de sociaal-economische analyse Gemeente Drimmelen van het SES (2009), de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant door de Provincie Noord- Brabant (2008), mijn krimpkompas van het CBS (2009) en de cijfers van CBS en VROM (CBS Statline en Primos). De volgende prognose wordt geschetst voor de inwoners van de gemeente Drimmelen: Figuur 1 Prognose bevolking gemeente Drimmelen t.o.v. huidige aantallen Gemeente Drimmelen Prognose Prognose Bevolkingsaantal jaar jaar jaar jaar jaar jaar en ouder Aantal huishoudens Waarvan eenpersoons Bevolkingsmobiliteit Immigratie Emigratie Vestigers uit andere gemeenten Vertrekkers naar andere gemeenten Bron: VNG, Mijn Krimpkompas (CBS en PBL) en Primos De totale bevolking neemt af, terwijl het aantal huishoudens groeit. Dit zijn overwegend éénpersoonshuishoudens. Vooral de beroepsbevolking (20-64 jaar) 3 en hun kinderen (0-19 jaar) nemen af. Het aantal en daarmee ook het aandeel ouderen neemt toe. Ook de mobiliteit van de bevolking neemt toe. Op basis van natuurlijke aanwasfactoren en uitgaande van een migratiesaldo van 0 neemt het aantal personen in de periode verder af 4. In deze prognose is geen rekening gehouden met voorgenomen nieuwbouwproducties in die periode. De realisatie van nieuwbouw (zie hoofdstuk 3) kàn leiden tot het aantrekken van huishoudens van elders en daarmee het vestigingssaldo positief beïnvloeden. Hoewel dat op basis van de huidige gegevens niet waarschijnlijk lijkt, zou dat de bevolkingsafname enigszins kunnen afvlakken. 3 Als gekeken wordt naar de beroepsbevolking, valt op dat de groep van jarigen sterker afneemt dan de groep en jarigen tot Op langere termijn (tot 2040) nemen echter de overige groepen sterker af, waardoor over de hele linie tot 2040 de beroepsbevolking sterk afneemt; met 12% tot 2025 en met 25% tot 2040 ten opzichte van (Bron: aug. 2010) 4 Bron: CBS Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 9

10 Figuur 2 Bevolkingsprognose naar leeftijdscategorie Voor de kerntakendiscussie is een toekomstvisie opgesteld voor de gemeente Drimmelen 5. Op het gebied van wonen is daarover het volgende gezegd: er wordt een mismatch verwacht tussen woningaanbod en bevolking door de demografische ontwikkelingen. Onvoldoende aanbod starters (goedkope huur- en koopwoningen) en onvoldoende aanbod voor ouderen, zeker in de toekomst. Oplossingen moeten vooral gezocht worden in het aanpassen en/of vervangen van de bestaande woningvoorraad, omdat uitbreiding en nieuwbouw niet past bij het krimpend aantal inwoners. 2.1 Krimp Sinds 2002 groeit de bevolking van Drimmelen niet meer. Momenteel wonen er ruim inwoners in de gemeente (peildatum 1 januari 2011). Bevolkingsprognoses gaan tot 2025 uit van krimp. In de periode tot 2025 wordt door het SES en de Provincie uitgegaan van een daling van het aantal inwoners met 5,1% (1.370 personen), door het CBS wordt uitgegaan van een daling van 2,9% (tot 2020) 6. Er is sprake van een sterke ontgroening en vergrijzing, zie figuur 2. In de andere landelijke gemeenten in de regio is dit beeld vergelijkbaar: bijna alle landelijke gemeenten krijgen te maken met krimp 7. Ook de stedelijke gebieden in de regio krijgen te maken met krimp, met uitzondering van Breda, dat nog licht groeit tot Toekomstvisie Drimmelen, met het vizier op maart De krimpcijfers van SES, Provincie en CBS zijn niet gelijk. Overeenkomst is dat ze allen uitgaan van krimp. De mate waarin ligt iets uit elkaar. Verklaring voor het verschil ligt in de tijd waarover de krimp wordt berekend en welk jaartal als uitgangspunt wordt genomen. Zo is de bevolking in 2010 gedaald ten opzichte van 2009 en van 2009 gedaald ten opzichte van Ook het eindpunt is niet altijd hetzelfde: zo is voor het CBS het eindpunt 2020 terwijl voor het SES het eindpunt 2025 is. De provincie heeft zelfs een prognose tot 2040 (afname van de bevolking met 18,3% ten opzichte van 2008). 7 Met uitzondering van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Tholen. Deze gemeenten groeien nog, wat verklaard kan worden door de grote gelovige (gereformeerde) gemeenschap. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 10

11 Met uitzondering van 2001 heeft de gemeente vanaf 2000 een vertrekoverschot te zien gegeven. Dit is de oorzaak van de geleidelijke afname van de bevolking. Het vertrekoverschot wordt vooral bepaald door jongeren tot 25 jaar. Het gaat daarbij voor een deel om studerenden, dat de gemeente verlaat, voor een ander deel om jongeren, voor wie geen passende huisvesting beschikbaar is 8. Daarnaast is er sprake van een relatief groot vertrekoverschot onder ouderen boven de 55 jaar 9. De belangrijkste migratierelaties bestaan er met Breda, Oosterhout, Moerdijk en Geertruidenberg (zowel naar als van deze gemeenten). De daling van het aantal inwoners is toe te schrijven aan een negatief migratiesaldo. Ook het geboortesaldo blijft achter bij het regionale en landelijke gemiddelde. Het aandeel jongeren en jongvolwassen is in Drimmelen relatief laag, het aandeel inwoners tussen 45 en 64 jaar is relatief hoog. Dit verklaart ook het relatief lage geboortesaldo. Jaren is uitgegaan van groei van de bevolking. Krimp is een nieuw fenomeen met andere mechanismen. Als het bijvoorbeeld gaat om investeringen in Figuur 3 Bevolkingsopbouw naar vrouwen en mannen in 2010 en 2020 Gemeente Drimmelen % -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% Gemeente Drimmelen 2020 onderwijs, woningvoorraad of groen, dan is een groeiscenario anders dan een scenario waarbij een bevolkingsafname uitgangspunt is. Het betekent echter niet per definitie minder investeren, maar vooral anders investeren. Niet groei en kwantiteit, maar behoud en kwaliteit moeten centraal komen te staan. De gedachte dat krimp leidt tot geringere draagvlakken voor en daarmee tot het verdwijnen van lokale voorzieningen is een misverstand. Het verdwijnen van lokale (commerciële en publieke) voorzieningen is vooral het gevolg van veranderd consumentengedrag (vraagzijde) en bedrijfseconomische overwegingen (aanbodzijde). Bevolkingskrimp leidt niet tot een afname van de mobiliteit en tot het verdwijnen van de files en evenmin tot een geringere ruimtedruk of milieubelasting. Het zijn andere factoren, zoals de ontwikkeling van de welvaart en veranderingen in het gedrag van burgers en bedrijven, die een veel grotere invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen. De afname van de bevolking is minder van belang, veel meer de aan de krimp voorafgaande (sterke) veranderingen in de leeftijds- en huishoudenssamenstelling van de bevolking. De afname van de potentiële beroepsbevolking en de sterke toename van het aantal ouderen vallen vrouwen 95+jr 90-94jr 85-89jr 80-84jr 75-79jr 70-74jr 65-69jr 60-64jr 55-59jr 50-54jr 45-49jr 40-44jr 35-39jr 30-34jr 25-29jr 20-24jr 15-19jr 10-14jr 5-9jr 0-4jr 95+jr 90-94jr 85-89jr 80-84jr 75-79jr 70-74jr 65-69jr 60-64jr 55-59jr 50-54jr 45-49jr 40-44jr 35-39jr 30-34jr 25-29jr 20-24jr 15-19jr 10-14jr 5-9jr 0-4jr mannen -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% vrouwen mannen 8 Momenteel wordt wel gebouwd voor deze groep; denk aan Prinsenpolder, St. Jozefhof, F- veld. Eén derde van woningzoekenden voor huurwoning is starter, aanbod in huur is laag. 9 Een verklaring zou kunnen zijn, dat er voor deze ouderen onvoldoende passende huisvesting en voorzieningen aanwezig zijn. Maar ook andere verklaringen zijn mogelijk: dichter bij de kinderen wonen, ander werk, enz. de groep 55+ is groot en divers. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 11

12 vooral op. Voor de woningmarkt zijn vooral de ontwikkelingen in aantal en samenstelling van huishoudens relevant (zie 2.3). 2.2 Vergrijzing De bevolking wordt ouder: in 2025 zijn er meer ouderen en minder jongeren. Tot 2025 neemt het aantal 0-14 jarigen in Drimmelen naar schatting met ruim af tot een totaal van Het aandeel van deze leeftijdscategorie zakt van 17,1% naar 12,3%, wat een ontgroening van de gemeente betekent. Ook de leeftijdscategorie 15 tot en met 64 jaar wordt in omvang kleiner. In totaal krimpt deze groep tot 2025 met bijna personen. Het aantal 65-plussers stijgt daarentegen van 16,1% (4.280 personen) in 2010 naar 27,4% (7.200 personen) in 2025, een toename van bijna 70%! Figuur 4 Prognose van de leeftijdsopbouw in de gemeente Drimmelen Bevolkingsprognose Gemeente Drimmelen (bron ABS Primos prognose 2010) % 60% % 12% 16% 27% jaar jaar 65+ De sterke vergrijzing is deels tijdelijk. Uit onderzoek blijkt dat rond 2030 de meeste babyboomers zijn overleden. Een meer structurele oorzaak voor de vergrijzing is de stijging van de levensverwachting. Door de groeiende welvaart in de wereld, stijgt de gemiddelde levensduur van de mens. De verwachting is dat deze stijging van de levensduur ook in de toekomst doorzet. Dit heeft tot gevolg dat ook na 2030 er verhoudingsgewijs meer ouderen zullen zijn dan nu. Door toename van de vergrijzing is het logisch dat er ook meer geïnvesteerd wordt in deze ouderen: in het realiseren van woningen geschikt voor senioren, zoals levensloopbestendige woningen. Het is belangrijk om eerst goed te inventariseren wat de behoefte en wensen van ouderen én van toekomstige ouderen zijn. Een ander aspect om rekening mee te houden is de duurzaamheid van de investeringen: zijn deze nog gewenst als de vergrijzing weggetrokken is of zijn ze overbodig geworden. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 12

13 De ondervertegenwoordiging van de vruchtbare leeftijdscategorie (tot 35 jaar) zou een verklaring kunnen zijn voor het lagere geboortesaldo in Drimmelen. Hiermee wordt duidelijk dat er weinig jonge echtparen zijn in de leeftijd dat ze kinderen krijgen, waardoor ook in de komende jaren geen groei meer mag worden verwacht van de jongste leeftijdsgroep. 2.3 Verandering huishoudenssamenstelling Door individualisering en vergrijzing groeit het aantal huishoudens harder dan de totale bevolking. Er komen steeds meer kleinere huishoudens. De gemeente Drimmelen kent relatief weinig een- en tweepersoonshuishoudens ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Het aantal huishoudens zal tot 2020 nog toenemen met ongeveer 5% tot ruim , daarna stabiliseert het aantal. De grootte van de huishoudens neemt af. Bestaat een gemiddeld huishouden in 2008 nog uit 2,51 personen, in 2025 zal dit gedaald zijn naar 2,25. In de periode 1997 tot en met 2008 groeide het aantal huishoudens met 8,5 % terwijl de bevolking in dezelfde periode slechts met een toename van 0,6% te maken heeft gehad zoals te zien is in de volgende afbeelding. Het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens in de gemeente ligt met 61% iets onder het provinciale percentage (66%). Landelijk ligt dit percentage op 68%. 10 Figuur 5 Geïndexeerde ontwikkeling huishoudensaantal en totale bevolking in Drimmelen Door de toename van het aantal huishoudens zal de behoefte aan woningen niet afnemen tot De behoefte zal wel veranderen: is er nu veel vraag naar gezinswoningen, in 2025 zal er vooral vraag zijn naar woningen voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens, die bovendien goed toegerust moeten zijn op het ouder worden: meer levensloopbestendige woningen en combinaties van wonen en zorg. Aangenomen wordt, dat het aandeel van de categorie één- en tweehuishoudens boven de 55 jaar toeneemt richting 55% en het aandeel van de één- en tweepersoonshuishoudens in de overige 10 Tussen de verschillende kernen bestaan er qua huishoudensamenstelling geen grote verschillen. Wagenberg heeft wat minder kleine huishoudens, maar daarentegen wat meer grotere huishoudens. Recentere cijfers (na 2008) zijn niet voorhanden. 11 De Provincie Noord-Brabant gaat uit van een toename van de voorraad met woningen, waarvan 70% moet zijn gerealiseerd voor Voor Drimmelen houdt dit in dat de voorraad mag groeien met woningen tot Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 13

14 leeftijdscategorieën richting 35%. Het aandeel van de gezinnen zal daarentegen gaan afnemen richting 10%. 2.4 Regionale samenwerking De gemeente valt binnen de regio West-Brabant, waarbij de woningmarkt bestuurlijk is onderverdeeld in vier subregio s. Drimmelen maakt deel uit van de subregio Breda e.o., waar de gemeenten Drimmelen, Geertruidenberg, Oosterhout, Breda, Etten-Leur, Zundert, Alphen-Chaam en Baarle Nassau zitting hebben. Regionale samenwerking is van belang om onderlinge concurrentie tussen gemeenten, desinvesteringen en leegstand te voorkomen. Het wordt immers moeilijker om de kritische grenzen te halen (70% verkocht) voordat met de bouw wordt gestart. Regionale samenwerking wordt gerealiseerd door gemeentelijke ambities en omvangrijke gemeentelijke plancapaciteiten in te kaderen in een meer realistische, actuele woningbouwprogrammering: concreet voor de korte termijn met een doorkijk naar de langere termijn. Om overinvesteringen te voorkomen, is regionale samenwerking noodzakelijk. Bovenlokaal beleid is een belangrijke randvoorwaarde voor een structureel en gefundeerd beleid dat een antwoord biedt op de bevolkingsafname. 2.5 Toekomst woningcorporaties De rijksoverheid heeft zich de laatste tijd bezig gehouden met de rol van corporaties. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedontwikkeling en beheer door corporaties. De brede taak van de corporaties blijft gehandhaafd, zij het met begrenzingen: minder autonomie en zelfregulering. De regels rondom sociale woningbouw zijn aangescherpt. Dit levert een verlies van miljoenen aan investeringsruimte voor de corporaties 12. Met een negatief effect op investeringen in onderhoud, beheer, leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed, wijkvernieuwing. Ook de gemeente gaat bezuinigen in wijken en buurten en op de sociale agenda, het komt dus extra hard aan in de buurten met sociale huurwoningen. Er is ook minder investeringsruimte voor woningproductie door woningcorporaties. Dit beleid heeft ook zijn weerslag op de woningstichtingen die werkzaam zijn in de gemeente en op de mogelijkheden voor het realiseren van nieuwbouwprojecten of aanpassingen aan de bestaande voorraad. Belangrijke bemoeilijkende factor bij de aanpak van de krimpopgave is het feit dat herstructurering van de woningvoorraad niet of slechts ten dele gefinancierd kan worden uit nieuwbouw. De financiële positie van corporaties staat onder druk.ondanks de afname van investeringsruimte zien de woningstichtingen een taak weggelegd voor de bouw van nieuwe huurwoningen, waarbij een klein deel van de huidige voorraad zal worden gesloopt en een klein deel zal worden verkocht. De woningstichtingen voorzien primair in huisvesting voor hen die hierin zelf niet kunnen voorzien. 2.6 Toekomst zorg- en welzijnsaanbieders Door de vergrijzing en de beperkte toename van de capaciteit van zorginstellingen treedt er een accentverschuiving op van verzorging naar verpleging (intramuraal). De lichtere vormen 12 Het Regeerakkoord (2010) scherpt de regels rondom de sociale huurwoningenvoorraad aan (zie 3.3.4). Eén van de maatregelen - de Vogelaarheffing - wordt afgeschaft. Er komt een nieuwe heffing voor in de plaats van 760 miljoen waarvan 600 miljoen voor woningcorporaties. Dit is 250 per woning / per jaar. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 14

15 van zorg worden meer in de woning of in de directe woonomgeving geboden, onder andere in aanleunwoningen (extramuraal). Pas als het thuis echt niet meer gaat, zal men verhuizen naar een instelling. De vergrijzing van de bevolking en de versobering van de wetgeving (AWBZ) om zorg aan te bieden in een zorginstelling (onzelfstandig) zorgt er voor dat het aantal zelfstandige woningen waar zorg geleverd kan worden moeten toenemen. Onder invloed van de vergrijzing zal de vraag naar woonvoorzieningen met zorg (waaronder intramurale zorg) toenemen. De zorgvraag in de gemeente is een directe afgeleide van de bevolkingsontwikkeling. Met een bijna verdubbeling van het aandeel 65+-ers in 15 jaar tijd, zal ook de vraag naar zorg bij het wonen toenemen 13. Voor zorgaanbieders is vooral van belang hoe de ontwikkeling van intramurale zorg wordt geprognosticeerd. Onderzoek van De Wijngaerd 14 wijst uit dat de groep mensen die gebruik maakt van intramurale verzorging zal stijgen van ongeveer 230 naar 450 in 2025 (en naar 535 in 2030). Dit betekent dat er een verdubbeling nodig is op het gebied van huisvesting waarbij intramurale zorg mogelijk is. Het aandeel aanleunwoningen zal ook moeten toenemen door de toenemende zorgvraag (door vergrijzing). Zijn er nu 238 aanleunwoningen, in 2025 zullen er 430 nodig zijn. Zorgaanbieders zien vooral toekomst in flexibele gebouwen met zelfstandige woonruimte, waar naar gelang de vraag zorg kan worden geleverd aan een senior, iemand met een verstandelijke / psychische of lichamelijke beperking, in een omgeving die levendig is en met de mogelijkheid gezamenlijk activiteiten te ontwikkelen. 2.7 Kwaliteit van de woningvoorraad De vergrijzingsgolf heeft met name invloed op de kwalitatieve woningvoorraadontwikkeling. Veel ouderen willen tegenwoordig zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, samen of alleen, wat door allerlei technische middelen en aanpassingen in de woning of de directe woonomgeving vaak ook mogelijk is. Hierbij speelt ook de stijgende levensverwachting een rol, waardoor paren tot op hoge leeftijd blijven samenwonen. De nadruk komt meer te liggen op de bouw van levensloopbestendige woningen, opdat ze door huishoudens in verschillende levensfasen kunnen worden gebruikt. Daarnaast ligt de vraag bij het wonen in combinatie met het verlenen van zorg- en welzijnsdiensten en het opzetten van zorgsteunpunten. De herstructurering van het particulier bezit is, in krimpgebieden die al langer krimpen als Limburg of Noord-Oost Groningen, lastig, omdat eigenaren met structurele waardedaling van 13 Hoewel het aandeel ouderen verdubbelt, zal de zorgvraag niet verdubbelen. Het aantal ouderen in de toekomst is hoger opgeleid dan nu en daardoor minder kwetsbaar (Bron: Kwetsbare ouderen in de praktijk, Sociaal en Cultureel Planbureau, apr. 2011). 14 Stichting De Wijngaerd demografische analyse De Wijngaerd in Made, februari 2011 Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 15

16 hun bezit te maken hebben. Of dit op korte termijn merkbaar zal worden in onze gemeente is de vraag. Er blijft tot 2025 nog een toename van het huishoudenaantal te zien, waardoor de vraag naar woningen blijft bestaan. Krimp en ontgroening en vergrijziging heeft wel gevolgen voor de leefbaarheid, wat zijn weerslag heeft op de kwaliteit van de woningen. De Gemeente Drimmelen is een millenniumgemeente 15 en wil in 2025 een energieneutrale gemeente zijn 16. Dit betekent dat er op het gebied van woningbouwprogrammering meer aandacht is voor duurzaam bouwen. Duurzaam bouwen trekt tot nu toe een kleine groep mensen, het is (nog) niet een selling point. Duurzaam bouwen komt in deze woonvisie niet uitgebreid aan de orde komen. Het wordt opgenomen in het Nota Duurzaamheid. 2.8 Conclusies wonen in Drimmelen in 2025 In 2025 is de bevolking van de gemeente gewijzigd: er wonen meer ouderen, minder kinderen; er zijn meer huishoudens en de huishoudens zijn kleiner. De corporaties en zorginstellingen hebben dan hun voorraad aangepast aan de vergrijzende samenleving die meer zorg behoeft (waaronder intramurale zorg). De afstemming met de regionale woningmarkt is dan vormgegeven, waarbij de nadruk is verschoven van kwantiteit naar kwaliteit. Duurzame ontwikkelingen zijn de norm geworden, wat terug te zien is in het woningaanbod. De prognose wordt deels gestuurd door het aanbod. Alleen bouwen van woningen houdt krimp niet tegen. Het gaat om het totaal plaatje: het woningaanbod tegen een aantrekkelijke prijs in een aantrekkelijk woonmilieu. Voor alle leeftijdscategorieën. Drimmelen in 2025: Is kleiner in aantal (inwoners) Is ouder (grijzer en minder jong) Heeft meer en kleinere huishoudens (een- en tweepersoonshuishoudens) Corporaties zijn meer back to basic (verhuren) Zorginstellingen leveren meer (intramurale) zorg; lichtere vormen van zorg in bestaande voorraad Legt meer nadruk op duurzame woningbouw 15 Een millenniumgemeenten kan op verschillende manieren invulling geven aan de doelstellingen van de VN Millenniumtop 2000; de doelstellingen zijn gericht op het vermindering van schrijnende armoede in de wereld, op eerlijke handel en op een schoner milieu. Een millenniumgemeente verbindt lokaal initiatief met de mondiale ontwikkelingsagenda. Zo kan een gemeente het verschil maken. Gemeente Drimmelen zet zich met name in voor onderwijs voor alle kinderen en een duurzaam leefmilieu. Voor meer info zie 16 Zie coalitieakkoord Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 16

17 3 Wonen in Drimmelen anno 2011 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige bevolking, de bestaande woningvoorraad, de lopende projecten en de vraag naar woningen. Input voor dit hoofdstuk zijn de gegevens uit het kadaster, de woningbouwprojecten, de burgerenquête (2008), woonwensenonderzoek onder bezoekers van de woonbeurs (2008) en onderzoek onder senioren (2011) en starters (2011). 3.1 Bevolkingsopbouw Het totaal aantal inwoners van de gemeente bedraagt (1 januari 2011). De bevolkingsomvang vertoont de laatste zes jaar een constante, zij het lichte, afname. Deze wordt veroorzaakt doordat er jaarlijks meer bewoners uit de gemeente vertrekken dan zich er vestigen. De verdeling van het aantal inwoners over de kernen is in de volgende tabel te zien. In Made woont bijna de helft van het totaal aantal inwoners van de gemeente (44%). Als de inwonersverdeling vergeleken wordt met de verdeling van het aantal woningen per kern (zie paragraaf 3.3), dan is de verdeling nagenoeg hetzelfde. Dit betekent dat het gemiddeld aantal bewoners per woning over de hele gemeente gelijk verdeeld is, namelijk 2,5 persoon per woning. Figuur 6 Aantal inwoners per kern in 2011 Zowel het gemiddelde inkomen als het aantal werkenden en het opleidingsniveau zijn in de gemeente hoger dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Hierbij valt op dat deze in de kernen Drimmelen, Terheijden en Hooge Zwaluwe iets hoger zijn dan in de overige kernen. aantal inwoners per kern (2011) kern totaal % Made % Drimmelen 566 2% Terheijden % Wagenberg % Hooge Zwaluwe % Lage Zwaluwe % Zevenbergsche Hoek 26 0% totaal % 3.2 Doelgroepen In deze paragraaf wordt ingegaan op verschillende doelgroepen binnen de woningmarkt; zoals starters, senioren, mensen met een zorgvraag, arbeidsmigranten en vluchtelingen. Deze doelgroepen wonen vaak in huurwoningen en de woningstichtingen zien het huisvesten van deze groepen als hun kerntaak Senioren In Drimmelen wonen huishoudens van 55 jaar en ouder 17. Senioren zijn de doelgroep van de toekomst. Hun aantal gaat stijgen, wat gevolgen heeft voor de (met name kwalitatieve) vraag naar woningen. Uit onderzoek, dat in 2011 is uitgevoerd onder alle senioren in de gemeente, blijkt dat bijna een derde van de ondervraagde senioren verhuisplannen heeft binnen nu en 5 jaar (30%; ongeveer 355 huishoudens) 18. Afhankelijk van de locatie kunnen de woningen grondgebonden of gestapeld worden uitgevoerd. De beide woningtypes zijn voor de meerderheid van de senioren inwisselbaar, wel moet de woning ruim zijn en geschikt voor senioren. Vooral de woonkamer, badkamer en de buitenruimte moeten ruime afmetingen hebben en een inpandige berging wordt op prijs 17 Per Van deze huishoudens wonen 443 huishoudens in zorginstellingen en 204 in aanleunwoningen. Deze laatste groepen zullen geen verhuisplannen hebben. 18 Woonwensen van senioren in de Gemeente Drimmelen Quintis, in opdracht van Volksbelang Respons van huishoudens (22%). Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 17

18 gesteld. Senioren wonen het liefst op loopafstand van het centrum met in ieder geval voorzieningen voor dagelijkse behoeften en een huisarts in de buurt. Opvallend is de vraag naar huurwoningen. Hoewel veel senioren nu een koopwoning hebben, wil men na de verhuizing overwegend huren. De senioren die mee hebben gewerkt aan het onderzoek zijn op zoek naar een sociale huurwoning (onder de huurtoeslaggrens). Voor een dure huurwoning is nauwelijks belangstelling. Als men een woning wil kopen, dan het liefst een woning onder , met een grote nadruk zelfs onder Slechts 7% wil meer dan uitgeven aan een nieuwe woning. Als aan senioren met een jaarinkomen boven gevraagd wordt wat ze zouden doen, als ze niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, dan geeft 35% aan een woning te willen kopen, 27% wil een duurdere huurwoning (tot 800) en 38% geeft aan niet te verhuizen. De meeste senioren laten een eengezinswoning achter als ze gaan verhuizen (90%) met 4 kamers of meer. Een ruime meerderheid woont nu in een koopwoning met een waarde tussen de en Er is gekeken of er nog verschillen zijn per kern. Er is geen onderscheid in de uitkomsten te maken naar dorp. De senioren in onze gemeente denken er ongeveer hetzelfde over, de verschillen zijn te klein om een onderscheidend aanbod hierop te ontwikkelen. Gekeken naar wáár seniorenwoningen gewenst zijn, dan valt op dat zich dit hetzelfde verhoudt tot het aantal woningen per kern én het aantal inwoners per kern. Er is een klein verschil: in Made is een grotere behoefte aan seniorenwoningen in vergelijking met het aandeel woningen en inwoners; dit gaat ten koste van de behoefte aan seniorenwoningen in Lage en Hooge Zwaluwe. Als ze meer zorg nodig hebben, zoekt men een woning in Made, Terheijden of Lage Zwaluwe, de plaatsen waar ook nu de meeste zorg kan worden geleverd. In het onderzoek staat dat er indicatief 300 woningen geschikt voor senioren nodig zijn in het nieuwbouwprogramma 19. Het merendeel (70%) zou gerealiseerd moeten worden in de huur Starters Onder de huidige marktomstandigheden zijn startende huizenkopers van groot belang voor het op gang houden van de koopwoningmarkt 20. Daarom is een onderzoek uitgevoerd onder de starters van de gemeente Drimmelen. Starters worden gedefinieerd als meerderjarige personen die op zoek zijn naar een zelfstandige koop- of huurwoning, na verhuizing geen koopwoning achterlaten en ook niet binnen de huursector doorstromen. Voor het onderzoek is de groep ingeperkt tot jongeren tussen de 18 en 27 jaar, waar veruit de meeste starters in vallen. Van de Drimmelense jongeren tot en met 27 jaar (2.272 personen) zijn ongeveer 230 jongeren op zoek naar een woning binnen nu en 5 jaar. Ze zoeken in meerderheid een woning voor 2 personen. Dit blijkt uit het onderzoek dat in 2011 is gehouden onder alle Hierin is geen rekening gehouden met bestaande planontwikkeling. Toelichting woonvisie kabinet, 1 juli Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 18

19 Drimmelense jongeren van 18 tot en met 27 jaar 21. Zestien procent van de jongeren heeft meegedaan aan het onderzoek, dit zijn 323 personen. De starters geven aan niet graag weg te willen uit de gemeente, maar zich te willen vestigen binnen de verschillende kernen, met bovenaan Made (63%) gevolgd door Terheijden (39%), Wagenberg (30%), Lage Zwaluwe (15%), Hooge Zwaluwe (12%) en Drimmelen (6%) 22. Starters willen over het algemeen een koopwoning (74%). Daarbij heeft 75% geen voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw. Het liefst willen starters een geschakelde woning (60%) met een oppervlakte tussen 50m² en de 150m² en een vraagprijs tot Ruim eenderde wenst een tussenwoning of hoekwoning (36%). Een kwart wil een appartement, flat of studio (27%). Grotere woningen, zoals een twee-onder-eenkap of vrijstaande woning worden ook gewenst. Dit wordt door de gemeente echter niet als specifieke starterswoning bestempeld. De prijs van deze woningen mag voor 28% niet boven uitkomen; 31% is bereid een woning te kopen tot en 23% ambieert een woning tot Ongeveer een kwart wil een woning gaan huren. Starters zijn bereid wat in te leveren als het nodig is: een ander woningtype dan hun voorkeur, een kleinere woning, een woning met een financiële regeling als Slimmer Kopen of ze stellen hun verhuiswens uit. Het inkomen van de starters is (nog) laag. Meer dan de helft heeft een laag inkomen (onder ), slechts 13% heeft een inkomen boven Bijna een kwart valt in de categorie lage middeninkomens, zie paragraaf In totaal zouden tussen de 70 en 120 starters een woning kunnen kopen op basis van hun huidige inkomen, waarbij het grootste deel een woning tot Een klein deel kan zich een iets duurdere woning permitteren (25 40 starters). Figuur 7 Nieuwe bewoners (starters) van de St. Jozefhof Als starterswoningen opgenomen worden in het woningbouwprogramma, zijn ongeveer 35 starterswoningen nodig in de komende jaren (tot 2016). Gezien de vraag binnen de groep starters en de bouwplannen die er liggen, zouden in alle kernen (m.u.v. Lage Zwaluwe) enkele starterswoningen toegevoegd kunnen worden. Een starterswoning is dan een woning tot ongeveer 100 m² in de goedkope koop of betaalbare huur. De overige starters kunnen terecht in bestaande bouw (vrijkomende koopwoningen), in huurwoningen of in plannen die op korte termijn uitgevoerd worden. Startersbeleid De gemeente kent een startersbeleid. Hierin is vastgesteld hoe hoog de prijs van koopwoningen voor starters mag zijn en aan welke eisen zij moeten voldoen om in 21 Onderzoek starterswensen zijn zo hoog nog niet, onderzoek naar starters op de woningmarkt binnen de gemeente Drimmelen L. Reinders, juni 2011, afstudeeronderzoek NHTV. 22 Men kon op deze vraag meerdere kernen als voorkeur opgeven. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 19

20 aanmerking te komen voor een starterswoning. De hoogte van de koopprijs volgt het provinciale beleid. Deze prijs wordt jaarlijks herzien. De gemeente heeft een inkomenseis gesteld aan de huishoudens die in aanmerking komen voor starterswoningen. Inmiddels is de verkoopprijs voor een nieuwbouw starterswoningen komen te liggen op (prijspeil 2010) met een inkomensgrens van maximaal De inkomensgrens is aan de hoge kant, starters met een inkomen van ongeveer kunnen zichzelf redden op de woningmarkt. Daarom wordt deze naar beneden bijgesteld. Starters die wel geholpen dienen te worden, zijn de starters met een zelfde inkomen als de lage middeninkomers. (zie paragraaf 3.2.3). De inkomensgrens voor starters zal daarom naar beneden bijgesteld worden, tot De Provincie heeft de prijsgrens van goedkope koop voor 2011 vastgesteld op Deze grens zal in de woonvisie ook aangehouden worden voor goedkope koop. Starterslening en Slimmer Kopen De woningstichtingen kennen beide twee financiële regelingen om het kopen van een woning te bevorderen voor mensen met een laag inkomen en starters: Slimmer Kopen en de Starterslening. Deze financiële regelingen komen er op neer dat woningen met korting gekocht kunnen worden. De korting moet op korte termijn (Starterslening) of lange termijn (Slimmer Kopen) terug betaald worden. Indien er sprake is van een waardedaling, zal bij Slimmer Kopen het verlies gedeeld worden met de woningstichting. De gemeente heeft bij het opstellen van het Startersbeleid bewust gekozen om geen starterslening aan te bieden. Er is geen aanleiding om dit te wijzigen. Als de gemeente wel een starterslening zou verstrekken, treedt de gemeente op als financier 23. Dat is ze feitelijk niet. En de totale lening voor de starter is hoger dan de financieringsnorm die de banken hanteren. Vanuit die norm wordt eigenlijk geld verstrekt, terwijl extra lenen niet verantwoord is. De gemeente zal geen starterslening gaan faciliteren, dit is geen taak van een gemeente Mensen met een laag middeninkomen Vanuit Europa wordt kritisch gekeken naar het volkshuisvestingsstelsel in Nederland. De borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de overheid als achtervang fungeert en corporaties tegen aantrekkelijke condities geld kunnen aantrekken om woningen boven de 650 huur of koopwoningen te realiseren, wordt beschouwd als staatssteun. Het gevolg is dat de minister een tijdelijke regeling Diensten voor algemeen economisch belang (DAEB) heeft opgesteld 24. Dit betekent dat woningstichtingen minimaal 90% van de vrijkomende huurwoningen met een maandhuur tot 650 jaarlijks moeten toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen tot (de primaire doelgroep genoemd door de woningcorporaties). Anders volgen er sancties voor de woningcorporaties. 23 De kosten die met het verlenen van startersleningen gemoeid gaan zijn eenmalig. Er wordt een revolverend fonds in het leven geroepen, waaruit de leningen verstrekt worden. De aflossingen vloeien terug in dit fonds. Gemeenten in de regio die startersleningen aanbieden hebben gemiddeld gestort in het fonds. De financiële afwikkeling ligt in handen van het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). 24 Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen, Ministerie BZK, 3 nov. 2010, ingang 1 januari Een einddatum van de regeling wordt niet genoemd. De tijdelijke regeling zal waarschijnlijk opgenomen worden in de nieuwe huisvestingswet. Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 20

21 Belanghouders (waaronder woningcorporaties) vrezen dat een groep mensen uitgesloten gaat worden als het gaat om het vinden van passende huisvesting: de groep met een bruto jaarinkomen tussen en ongeveer , de zogenaamde lage middeninkomens of secundaire doelgroep 25. In de rijksvisie wordt ervan uitgegaan dat met name marktpartijen onder marktconforme condities woningen zullen aanbieden in het duurdere huursegment (> 650) en het goedkope koopsegment (tussen en ; hypotheek van 4,5 keer inkomen). Zowel het aanbod aan duurdere huur als de goedkopere koop is momenteel beperkt aanwezig in de gemeente Drimmelen. Of dit gat wordt opgevangen door de markt is maar zeer de vraag (is het financieel aantrekkelijk genoeg voor deze partijen?). Daarom zal de gemeente bij nieuwe plannen hierin moeten sturen en een pilot moeten aangaan met een ontwikkelende partij om goedkope woningen in de markt te kunnen zetten (zie hoofdstuk 4). Deze nieuwe doelgroep, de lage middeninkomens, dreigen tussen wal en schip te vallen omdat zij, gezien hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen huis kunnen kopen. De koopwoningen in de gemeente zijn vaak te duur voor hen en een dure huurwoning (huur boven huurtoeslaggrens) is in onze gemeente ook nauwelijks voor handen. Dit resulteert in het niet kunnen invullen van de verhuiswens van deze mensen en dat zij noodgedwongen blijven zitten waar ze nu zitten. Hierdoor komt goedkoop woningaanbod niet vrij voor starters en andere lage middeninkomens. In het volgende rekenvoorbeeld is te zien wat de strengere hypotheekeisen betekent voor deze doelgroep. Ook het verlagen van de overdrachtsbelasting levert niet meer mogelijkheden op. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de mogelijkheden voor hypotheekverstrekking verder aangescherpt: sinds 1 augustus financieren banken nog maar 106% van de koopsom, terwijl kopers van huizen tot de grens van de Nationale Hypotheekgarantie daarvoor altijd 108% konden lenen 26. Voor mensen met een inkomen tot ongeveer is een hypotheek aangaan moeilijker dan een jaar geleden. Zeker als de hypotheek op twee inkomens wordt verstrekt. Kon een stel met een inkomen van (beide ) vorig jaar nog een hypotheek krijgen van , nu kunnen ze nog maar verhypotheken. 25 De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om de inkomensgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking op te trekken naar (peiljaar 2010). Dit moet nog uitgewerkt worden. 26 Bron: economie 5 sept Woonvisie concept 2 Gemeente Drimmelen 21