Datum: Juni 2008 Status: Definitief Afdeling: Ruimte en Infra Steller: Marijn Willems

Transcriptie

1

2 Datum: Juni 2008 Status: Definitief Afdeling: Ruimte en Infra Steller: Marijn Willems Titel: Woonvisie Diemen Werken aan Wonen ( ) Woonvisie Werken aan Wonen 2

3 Voorwoord In het collegeprogramma is aangegeven dat er duidelijke afspraken met de corporaties dienen te worden gemaakt en dat er een nieuwe startersregeling moet komen. Daarom dient het vigerende beleidsplan Wonen te worden geactualiseerd. De discussie over eventuele nieuwe bouwlocaties wordt in het kader van de nog op te stellen structuurvisie gevoerd en blijft in de woonvisie dus buiten beschouwing. Wel wordt per wijk aangegeven aan welk type woningen behoefte is. De Diemense bevolking, de corporaties, Gebiedsraad Rochdale Oud-Zuid, de huurdersvereniging Diemen, de ouderenbonden ANBO en de PCOB, de particuliere verhuurders, de stadsregio Amsterdam en de zorginstellingen zijn actief betrokken bij het opstellen van deze woonvisie. De corporaties zijn expliciet uitgenodigd om hun visie op het Wonen in Diemen te verwoorden. Via internet hebben geïnteresseerden kunnen reageren op de discussienotitie Werken aan Wonen. Op 10 november 2007 konden bewoners Met de Raad aan Tafel. Onder het genot van een drankje en een hapje wisselden bewoners en raadsleden in het winkelcentrum Diemerplein van gedachten over het voorgenomen woonbeleid. Tenslotte heeft op 27 november 2007 de discussieavond Werken aan Wonen plaatsgevonden. Gezien de beperkte schaal van Diemen zijn de gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van Wonen kort en krachtig geformuleerd, waarbij zo concreet mogelijk is aangegeven hoe hier invulling aan wordt gegeven. Uiteraard zijn de uitgangspunten wel geënt op een analyse van het Wonen in Diemen. Er is getracht om vakjargon zoveel mogelijk te vermijden. De vaktermen die wel worden gebruikt zijn of toegelicht in de tekst, of ze zijn opgenomen in de begrippenlijst (pagina 32). Wethouder Lex Scholten, juni 2008 Woonvisie Werken aan Wonen 3

4 Inhoud 1. Wonen in Diemen 5 2. De analyse 6 3. Samenwerking en leefbaarheid Samenwerking 9 Wijkgericht Werken 10 Onrechtmatige bewoning en overlast Ontwikkeling van de woningvoorraad De Diemense woningvoorraad 12 De woningvoorraad in Diemen Noord 13 De woningvoorraad in Diemen Zuid 14 De woningvoorraad in Diemen Centrum Woonruimteverdeling Labelling en de inzet van de lokale beleidsvrijheid 16 Woonruimteverdeling en inkomen (corporatiewoningen) 17 Woonruimteverdeling en inkomen (particuliere verhuur) Speciale aandacht voor doelgroepen Starters laten starten 19 Urgent woningzoekenden 20 Wonen en Zorg 21 Begeleid Wonen Kwaliteit en duurzaamheid Woonkwaliteit 23 Duurzaamheid en flexibiliteit Nieuwbouw en herontwikkeling Plantage De Sniep 25 Kriekenoord (AGO-terrein) 26 De Brede HOED 27 Rode Kruislaan 28 De Kiezel 29 Wonen in Bergwijkpark? Conclusie 31 Begrippenlijst 32 Woonvisie Werken aan Wonen 4

5 1. Wonen in Diemen Diemen heeft niet alleen kenmerken van een dorpse gemeenschap, maar Diemen heeft tegelijkertijd ook veel kenmerken die eerder bij een stad horen. Diemen heeft daarbij een bijzondere ligging omdat het ligt ingeklemd tussen het grootstedelijke Amsterdam en de Diemerscheg, de groene en recreatieve uitloper van het Groene Hart. Diemen heeft de sociale kenmerken van een dorp als het gaat om de families die er al generaties lang wonen en die een uitgebreid netwerk binnen Diemen hebben opgebouwd en een grote betrokkenheid hebben bij de Diemense gemeenschap. Het dorpse karakter van Diemen is ook terug te vinden in het verenigingsleven met als belangrijke ontmoetingsplekken o.a. De Schakel, de Omval, de ouderverenigingen, de kerken en de vele sportvoorzieningen die Diemen rijk is. De inrichting van Diemen met snelwegen, spoorwegen, hoogbouw en veel herontwikkeling geven Diemen het aanzien van een stadswijk. Hiertussen ligt echter ook veel laagbouw en groen verscholen en zijn er nog enkele restanten aanwezig van het historische dorp Diemen (o.a. Ouddiemerlaan, Oud Diemen). Dit alles is gelegen op een (dorpse) fietsafstand van elkaar. Het grote aanbod van eengezinswoningen vlakbij Amsterdam maakt Diemen ook voor woningzoekenden uit de regio, met name Amsterdammers, een aantrekkelijke woonplaats. Zowel de huurwoningen als de koopwoningen in Diemen zijn hierdoor gewild. Kortom, Diemen is een stedelijk dorp aan de rand van Amsterdam. Diemen huisvest, net als vele dorpen, veel gezinnen maar ook een steeds grotere groep senioren en alleenstaanden. De jongere generatie inwoners wil ook graag binnen Diemen de eerste stap maken naar een eigen woning. De druk op woningvoorraad is groot en de wachttijden voor een woning zijn lang. Diemen heeft tegelijkertijd stadse kenmerken omdat de Diemense bevolking, net als Amsterdam, een enorme diversiteit aan nationaliteiten kent. Een bevolking die in beweging is omdat er elk jaar veel mensen van en naar Diemen verhuizen. De keuze voor een stadse anonimiteit is ook in Diemen mogelijk. Daarbij kunnen de inwoners van Diemen gebruik maken van een grootstedelijk voorzieningenaanbod dat om de hoek ligt en is Diemen direct aangesloten op een vervoersnetwerk (openbaar vervoer en auto) dat grote delen van de Randstad goed bereikbaar maakt voor werk, studie en ontspanning. Woonvisie Werken aan Wonen 5

6 2. De analyse Leefbaarheid De buurt wordt in Diemen met een ruime voldoende gewaardeerd (7,3) 1. Overdag voelen de Diemenaren zich erg veilig in Diemen (score 8,1), maar ook in de avonduren krijgt veiligheid een redelijke score, namelijk een 6,8. Wel opmerkelijk is dat de Diemenaren veiligheid aangeven als de meest gewenste verbetering aan de woonomgeving. Betaalbaar wonen en de woningvoorraad De Diemense woningvoorraad, woningen in totaal, bestaat voor 29 procent uit sociale huurwoningen, voor 24 procent uit geliberaliseerde huurwoningen en voor 47 procent uit koopwoningen 2. tabel 1: woningtype als % van de totale woningvoorraad Diemen Amsterdam bron: WIA % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% tabel 2: inkomensgroep als % van het totaal aantal huishoudens Diemen Amsterdam bron: WIA % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% kernvoorraad aftoppingsgrens maximale huurgrens geliberaliseerd koop primaire doelgroep secundaire doelgroep ziekenfondsgrens tot 2500,- hogere inkomens Uit tabel 1 valt op te maken dat in Diemen 11 % van de totale woningvoorraad tot de kernvoorraad behoort. Wordt dit gekoppeld aan de primaire doelgroep (recht op huurtoeslag), 15 % van het totaal aantal huishoudens, dan is er in Diemen een duidelijk tekort aan sociale huurwoningen. Zeker als een vergelijking met Amsterdam wordt gemaakt. In Amsterdam is de primaire doelgroep (35%) juist kleiner dan de kernvoorraad (46%). Ook als de sociale huurvoorraad tot de aftoppingsgrens (22%) wordt vergeleken met de primaire en secundaire doelgroep (33%) is er sprake van een tekort aan sociale huurwoningen. De secundaire doelgroep is de groep mensen met een inkomen tot aan de voormalige inkomensgrens. Ook hier is er een duidelijk verschil met Amsterdam. De sociale huurvoorraad bedraagt in Amsterdam 67%. Van het totaal aantal huishoudens behoort in Amsterdam 59% tot de primaire of secundaire doelgroep. Daarnaast is het natuurlijk ook de vraag in hoeverre de mensen met een lager inkomen toegang hebben tot de sociale huurvoorraad. In Diemen wordt, vergeleken met Amsterdam, meer duur scheefgewoond. Met duur scheefwonen wordt bedoeld dat mensen met een laag inkomen een te dure woning huren. Acht procent van de primaire doelgroep woont in een geliberaliseerde huurwoning. Ook hieruit blijkt een tekort aan sociale huurwoningen. Tenslotte is in Diemen de druk op de sociale huurvoorraad hoog. Op jaarbasis komt maar 3 procent van het totaal aantal sociale huurwoningen vrij. Diemen heeft, binnen de Stadsregio Amsterdam (voorheen het ROA), de langste inschrijf- en woonduur. De gemiddelde woonduur van doorstromers bij acceptatie van een andere woning bedraagt in Diemen 17,3 jaar (gegevens 2006). Starters staan bij acceptatie van hun eerste sociale huurwoning gemiddeld 7,6 jaar ingeschreven. De gemiddelde woon- en inschrijfduur bedragen in het ROA respectievelijk 14,5 en 6,0 jaar (gegevens 2006). Conclusie: er is in Diemen een tekort aan sociale huurwoningen. 1 Onderzoek WIAD Wijkmonitor Wonen Diemen Woonvisie Werken aan Wonen 6

7 Bezit particuliere verhuurders In Diemen werd tot op heden verondersteld dat alle woningen die in bezit zijn van de particuliere verhuurders tot de geliberaliseerde sector behoren (huurprijs hoger dan 621,-). Uit onderzoek blijkt dat een klein deel van het particuliere bezit, circa 160 huurwoningen, onder de maximale huurgrens valt. De verhuurders stellen over het algemeen wel minimum inkomenseisen aan potentiële huurders. Wat betekent dit nu eigenlijk? Particuliere verhuurders hebben sociale huurwoningen in bezit, maar deze woningen worden verhuurd aan huishoudens met een hoger inkomen. Wonen en Zorg In het uitvoeringsprogramma Wonen, Welzijn en Zorg wordt geconcludeerd dat mensen met een behoefte aan zorg en begeleiding wel een plaats kunnen vinden in Diemen. Er lijkt evenwel ruimte te zijn voor meer woonzorgcomplexen en vormen van begeleid wonen. 32 procent van de vijfenzestigplussers in Diemen acht aanpassingen aan de woning wenselijk. Dit betekent, theoretisch gezien, dat er nog ongeveer 575 extra woningen aangepast dienen te worden, bovenop de 480 woningen die tot op heden zijn aangepast. Onbekend is of aanpassingen al dan niet verwijderd zijn door eventuele nieuwe bewoners. Overige conclusies: Diemen Centrum telt de meeste ouderen en dit zal over tien jaar niet anders zijn; Ouderen wonen het liefst in een 3 kamer-appartement in Diemen Centrum. Instroom ( exclusief de studentenflats) 3 Het percentage instromers in de leeftijdcategorie jaar is in Diemen 27 procent. Het percentage recente instromers van 65 jaar of ouder ligt op 4,3 procent. De instroom van nieuwe bewoners heeft dus (enigszins) een remmende werking op de vergrijzing, want het aandeel 65-plussers is in Diemen 14 procent. 21 procent van de nieuwe bewoners bevindt zich in de leeftijdscategorie 18 jaar of jonger. 37 procent van de nieuwe bewoners is tussen de 18 en 30 jaar oud. Onderhuur Naar schatting wordt in Nederland één op de tien sociale huurwoningen onrechtmatig bewoond. Het is niet bekend in hoeverre de Diemense situatie hiervan afwijkt. Scheefwonen Op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam en Diemen 2005 kan worden geconcludeerd dat in Diemen, vergeleken met Amsterdam, vooral duur wordt scheefgewoond, in plaats van goedkoop. Met duur scheefwonen wordt bedoeld dat mensen met een laag inkomen (onder de voormalige ziekenfondsgrens) een te dure woning huren. 8 procent van de primaire doelgroep (huishoudens met recht op huurtoeslag) woont in een geliberaliseerde huurwoning. In Amsterdam wordt er meer goedkoop scheefgewoond, 27 procent van de hogere inkomens die een woningen huren woont in een huurwoning die tot de kernvoorraad behoort (huur tot 398,- euro). Lokale vraag naar woningen De Primos prognose (2005) geeft inzicht in de toekomstige huishoudensamenstelling en leeftijdsopbouw in Diemen voor de periode tot Deze prognose laat zien dat het aandeel alleenstaanden, het aandeel jongeren tot 29 jaar en het aandeel 65- plussers procentueel zal toenemen. Gezien deze verwachting zal 3 Gegevens afdeling BUZA (2005), exclusief de studentenflats Woonvisie Werken aan Wonen 7

8 de vraag naar woningen voor starters, seniorenwoningen en woningen voor alleenstaanden stijgen. Uit de uitkomsten van het Wonen In Amsterdam en Diemen onderzoek (WIAD 2005) blijkt echter dat veel Diemenaren met een verhuiswens het liefst naar een eengezinswoning verhuizen. De gemeente Diemen heeft onderzoek gedaan naar de slaagkansen van verschillende doelgroepen op de Diemense huurmarkt. Uit dit onderzoek komt naar voren dat bijna de helft van het aantal actief woningzoekenden in 2006 in Diemen jonger is dan 30 jaar. Maar 20 procent van de vrijkomende huurwoningen wordt in Diemen aan deze doelgroep toegewezen. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het voor jongeren moeilijk is om een sociale huurwoning in Diemen te bemachtigen. Andere onderzoeksbevindingen (WIAD onderzoek): Bijna de helft van de mensen met een verhuiswens wil in Diemen blijven; Kopen is ten opzichte van huren favoriet; De gemiddelde huurprijs die bewoners bij verhuizing willen betalen bedraagt 550,- ; De koopprijs die bewoners gemiddeld willen betalen bedraagt ,-. Conclusie: Onderzoek laat zien dat er in Diemen behoefte is aan extra sociale huurwoningen, betaalbare seniorenwoningen in het centrum (ouderen wonen het liefst in een 3 kamer-appartement in Diemen Centrum), aan ééngezinswoningen (koop) en aan woningen voor starters. Starterswoningen kunnen in zowel de huurals koopsector liggen. Volgens de stadsregio Amsterdam lopen de maximale huurprijzen voor starterswoningen uiteen van 300 tot 400 huur per maand. Gemiddeld liggen de koopprijzen van starterswoningen in Nederland rond de VROM hanteert een maximale norm van Regionale vraag naar woningen De Regionale Woonvisie is het beleidskader voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam. Het geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. Centraal staat in de Woonvisie van de stadsregio Amsterdam de opgave tot het bouwen van voldoende woningen en dus het op gang brengen van de nieuwbouw en de herstructurering. Dat vloeit voort uit de eerdere vaststelling dat er tot 2030 in de noordelijke Randstad woningen bij zullen moeten komen. In de regionale woonvisie is aangegeven dat het vastlopen van de regionale woningmarkt voor een deel verklaard wordt uit het feit dat de doorstroming stagneert door te dure nieuwbouw die niet wordt afgenomen door woningzoekenden. Er zijn in beginsel voldoende goedkope huurwoningen in de regio, met vanzelfsprekend subregionale verschillen. Op dit moment is het overaanbod echter niet overal manifest, want de druk op de huursector is groot. Het grote knelpunt is de beperkte beschikbaarheid van de voorraad. Regionaal gezien is er weinig reden de aandacht voor starters te laten verslappen. Na een dalende trend zal het aantal jongeren de komende tien jaar weer groeien. Er wonen nu ruim tot 30 jarigen in de stadsregio. Dit aantal zal tot 2015 naar verwachting met 11 procent toenemen tot ruim Conclusie: regionaal gezien moet de nadruk vooral op middeldure woningen komen te liggen. Daarmee zou de doorstroming op de regionale woningmarkt weer op gang kunnen komen. Middelduur betekent een maandelijkse huur van ,- of een koopsom tot ,-. Woonvisie Werken aan Wonen 8

9 3. Samenwerking en leefbaarheid Samenwerking Op het gebied van Wonen worden de woningcorporaties als belangrijke samenwerkingspartners gezien. Gegeven de schaarse nieuwbouwmogelijkheden moeten er vooral oplossingen binnen de bestaande voorraad gevonden worden, bijvoorbeeld afspraken over de woonruimteverdeling en het behouden van de sociale voorraad. De gemeente geeft er de voorkeur aan om bij herontwikkelingsmogelijkheden daar waar mogelijk corporaties in te schakelen. Voor de grotere projecten (bijvoorbeeld Bergwijkpark) gaat de voorkeur uit naar ontwikkelingscombinaties, waarin één of meer corporaties vertegenwoordigd zijn. Uiteraard gebeurt dit binnen de wettelijke kaders van aanbesteding en eerlijke concurrentie. Woonruimte in Diemen is schaars. Dit speelt bij starters en senioren, maar ook bij gezinnen. Voor een evenwichtige en vitale gemeenschap is het belangrijk dat zoveel mogelijk inwoners kans hebben op passende woonruimte. Maar dit kan de gemeente niet alleen realiseren. Een prettige samenwerking met verhuurders en ontwikkelaars is daarom niet alleen wenselijk, maar ook noodzakelijk. Woonvisie Werken aan Wonen 9

10 Wijkgericht Werken In het coalitieakkoord heeft de gemeenteraad aangegeven dat de betrokkenheid van de bewoners, om de sociale cohesie en leefbaarheid in de wijken te vergroten, zoveel mogelijk gestimuleerd moet worden. De woonomgeving moet schoon, heel en veilig zijn. Voor de gemeente betekent Wijkgericht Werken kort samengevat: de wijkbewoner wordt gehoord en serieus genomen; de gemeente haalt actief informatie uit de wijk; de gemeente pakt klachten/wensen snel op en voert ze snel uit (klantgericht); de gemeente maakt zichtbaar wat zij in de wijk doet en communiceert hier duidelijk over. De gemeente Diemen heeft in 2007 het Wijkgericht Werken ingevoerd. Hierbij wordt nauw samengewerkt met de partners in de wijk. Wonen is niet alleen een dak boven je hoofd. Prettig wonen is meer. Een leuke buurt met fijne contacten. Een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Woonvisie Werken aan Wonen 10

11 Onrechtmatige bewoning en overlast De gemeente zet zich actief in om onrechtmatige bewoning te bestrijden, dit door enerzijds gegevens aan de corporaties te verstrekken en anderzijds meldingen van verdachte adressen kort te sluiten met verhuurders (instellen tiplijn) 4. Het college kiest voor een integrale aanpak en werkt hierbij samen met de woningverhuurders en de buurtregisseur. Pensionering van koopwoningen (verhuur van kamers voor absurd hoge prijzen) leidt tot onverantwoorde situaties op het gebied van veiligheid en overlast. Om overbewoning aan te kunnen pakken zal de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) worden aangepast. Naar schatting wordt in Nederland één op de tien sociale huurwoningen onrechtmatig bewoond. Voor Diemen is dit onbekend. Onrechtmatige bewoning kan een negatief effect op de sociale leefbaarheid hebben, de woningmarkt raakt verstopt door een trage doorstroming en mensen die al lange tijd staan ingeschreven als woningzoekende moeten hierdoor nog langer wachten op een passende woning. 4 De notitie Aanpak Onterechte Bewoning Diemen is op 19 september 2006 vastgesteld als beleidskader. Deze notitie kan worden opgevraagd bij de beleidsmedewerker Wonen, de heer Marijn Willems (m.willems@diemen.nl, ). Woonvisie Werken aan Wonen 11

12 4. Ontwikkeling van de woningvoorraad De Diemense woningvoorraad De gemeente zet in op het op peil brengen van het aandeel sociale huurwoningen als percentage van de totale woningvoorraad. De wens van de corporaties om huren boven de aftoppingsgrens te trekken, huren te liberaliseren of sociale huurwoningen te verkopen staat hiermee op gespannen voet. De gemeente Diemen streeft bij de totale nieuwbouw in de periode naar 30% sociale huur, conform de regionale afspraken. Daarnaast is de gemeente Diemen voorstander van regionale afspraken over (het behoud van) de sociale huurvoorraad. De gemeente vindt dat mensen met een te laag inkomen niet in een te dure huurwoning moeten wonen. Daarom heeft de gemeente als uitgangspunt dat huishoudens met recht op huurtoeslag in principe niet kunnen reageren op woningen met een huur tussen de 526,- en 621,-. Een uitzondering wordt gemaakt voor huishoudens met drie of meer kinderen. De Diemense woningvoorraad, woningen in totaal, bestaat voor 29 procent uit sociale huurwoningen, voor 24 procent uit geliberaliseerde huurwoningen en voor 47 procent uit koopwoningen. Woonvisie Werken aan Wonen 12

13 De woningvoorraad in Diemen Noord In Diemen Noord zijn nauwelijks mogelijkheden voor nieuwbouw. Van herstructurering is geen sprake. Als gevolg van de herontwikkeling van de scholen komen er wellicht een aantal kleine locaties vrij. Gegeven de samenstelling van de wijk gaat dan de voorkeur uit naar het realiseren van sociale huurwoningen. Wel op voorwaarde dat hier bij de gemeente Diemen financiële ruimte voor is. Diemen Noord is een sterke uitbreidingswijk met veel eengezinswoningen, met een relatief dure woningvoorraad, veel particuliere huur en veel eigenaar-bewoners en een kleine sociale huurvoorraad. Woonvisie Werken aan Wonen 13

14 De woningvoorraad in Diemen Zuid De geliberaliseerde huurwoningen in Diemen Zuid zijn voor veel modale burgers veelal te duur geworden, maar deze woningen stralen ook niet meer voldoende kwaliteit uit. Kapitaalkrachtige huurders hebben hierdoor minder interesse, met als gevolg dat meer en meer geliberaliseerde huurwoningen relatief kort worden bewoond. Er ontstaat alternatief gebruik zoals onderhuur en wietplantages. De huurders bouwen geen band meer op met de buurt en bekommeren zich niet over het onderhoud van de tuin en de woonomgeving. Om onrechtmatige bewoning en overlast te beperken acht de gemeente het wenselijk dat geliberaliseerde huurwoningen waar mogelijk worden verkocht aan (de zittende) huishoudens. Ook in Diemen Zuid zijn de nieuwbouwmogelijkheden beperkt. Mochten er locaties vrijkomen dan is het wenselijk dat er koopwoningen worden toegevoegd. Diemen Zuid is een uitbreidingswijk met veel eengezinswoningen. Ten opzichte van Diemen Noord kent de wijk een goedkopere woningvoorraad, met een hoog aandeel middeldure woningen, en een meer gelijke verdeling tussen eigenaar-bewoners, particuliere huur en sociale huur. De wijk is inmiddels dertig jaar oud en heeft in enkele buurten een wat sleetse uitstraling. De komende jaren richt de gemeente de openbare ruimte in een paar buurten in Diemen Zuid opnieuw in, met als doel de fysieke leefbaarheid te verbeteren. Hierbij wordt nauw samengewerkt met de verhuurders. Bewoners worden intensief betrokken bij het opstellen van de herinrichtingsplannen. Woonvisie Werken aan Wonen 14

15 De woningvoorraad in Diemen Centrum De kracht van Diemen Centrum ligt in de verscheidenheid. Er zijn verschillende buurten met een eigen identiteit, waar de bewoners elkaar goed kennen. Daarnaast zijn er veel plekken waar Diemenaren elkaar kunnen ontmoeten. Ook in Diemen Centrum zijn er weinig mogelijkheden voor nieuwbouw, maar door kleinschalige inbreiding of herontwikkeling kunnen er een beperkt aantal (meergezins)woningen worden toegevoegd. Gewenste toevoeging: sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens (starters, senioren en gezinnen), koopwoningen en Begeleid Wonen (zie pagina 22). Het centrum van Diemen kan worden omschreven als een relatief sterke wijk met een typisch stedelijk woonmilieu en een gemengde woningvoorraad. Diemen Centrum is aan het vergrijzen. Niet alleen de huidige bewoners vergrijzen, maar daarnaast is een groot deel van de recente instromers vijftig jaar of ouder. Vanuit het perspectief van ouderen is het sterke punt de beschikbaarheid van goedkope gelijkvloerse woningen en de nabijheid van de voorzieningen. Woonvisie Werken aan Wonen 15

16 5. Woonruimteverdeling Labelling en de inzet van de lokale beleidsvrijheid 35 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen, die via WoningNet worden aangeboden, zal worden ingezet voor de huisvesting van medisch en sociaal urgent woningzoekenden (Diemaren). 12 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen zal worden ingezet voor het met voorrang huisvesten van Diemense jongeren. Mocht het aantal urgentieaanvragen afnemen, dan krijgen Diemense jongeren met voorrang een woning toegewezen. bron: In regionaal verband is met ingang van 1 januari 2008 afgesproken dat de gemeente Diemen 50 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen in de bestaande voorraad met lokale voorrang mag toewijzen. Dit was voorheen 35 procent. Voor nieuwbouw is dit 60 procent. Bij de inzet van de lokale beleidsvrijheid mag de gemeente Diemen voorrang geven aan Diemenaren. Woningen die geschikt zijn (gemaakt) voor senioren, voor mensen met een zorgbehoefte, studentenhuisvesting of voor jongerenhuisvesting kunnen worden gelabeld. Bij labelling kunnen actief woningzoekenden uit de hele regio reageren op de aangeboden sociale huurwoning, mits ze voldoen aan de criteria van het label. Er wordt gewerkt aan eenduidige regionale labels. De vrijkomende sociale zorgwoningen in Diemen, namelijk rolstoelwoningen en zelfstandige sociale huurwoningen die op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) zijn aangepast (plaatsen traplift, aanpassen keuken, etc.), worden, in afwachting van regionale labels, via directe bemiddeling met voorrang toegewezen aan Diemenaren. Dit komt naar verwachting neer op maximaal 3 procent van het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen. In afwachting van een regionaal label worden woningen op de begane grond, alsmede woningen op de eerste etage en een deel van de woningen die bereikbaar zijn met de lift toegewezen aan Diemenaren die in bezit zijn van een medische urgentie, of aan huishoudens waarvan tenminste één lid ouder is dan 65 jaar. Boven op de lokale beleidsvrijheid krijgen verblijfsgerechtigde asielzoekers en pardonners (asielzoekers die op basis van de pardonregeling in Nederland mogen blijven wonen) met voorrang een sociale huurwoning aangeboden. Het Rijk bepaalt jaarlijks hoe groot deze doelgroep is. Woonvisie Werken aan Wonen 16

17 Woonruimteverdeling en inkomen (corporatiewoningen) De gemeente en de corporaties maken de afspraak dat sociale huurwoningen in Diemen alleen aan de primaire en secundaire doelgroep worden toegewezen. Met andere woorden, huishoudens met een hoger inkomen dienen zich te richten op een koopwoning, of op een huurwoning boven de maximale huurgrens (huur van 621,- of hoger). Met een inkomen van ,- kan een starter een maximale hypotheek krijgen van ongeveer ,-. Dit komt neer op een maximale koopsom van ,-. In deze prijsklasse zijn in Diemen voldoende appartementen te koop. Primaire doelgroep (bruto inkomen): alleenstaande van 65 jaar of ouder: t/m ,- alleenstaande tot 65 jaar: t/m ,- meerpersoonshuishouden van 65 jaar of ouder: t/m ,- meerpersoonshuishouden tot 65 jaar: t/m ,- Secundaire doelgroep: bruto inkomen t/m ,- bron: Tabel 3: aantal verhuringen in de sociale huursector naar inkomen en wijk (Diemen 2006) Sociale huurwoningen zijn schaars in Diemen. Daarom moeten deze woningen worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen. Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Hogere inkomens Noord Centrum Zuid Totaal % ,5% ,5% % % Bron: WoningNet Woonvisie Werken aan Wonen 17

18 Woonruimteverdeling en inkomen (particuliere verhuur) De particuliere verhuurders stellen bij de verhuur van sociale huurwoningen inkomenseisen aan nieuwe huurders. Dit betekent dat deze woningen aan huishoudens met een hoger inkomen worden aangeboden. Uit leefbaarheidoverwegingen is het niet noodzakelijk dat de inkomenseisen worden afgeschaft. Wel wil de gemeente dat deze sociale huurwoningen met voorrang aan jonge Diemenaren, of aan mensen met een economische binding met Diemen, worden aangeboden. Uit onderzoek blijkt dat een klein deel van het particuliere bezit, circa 160 huurwoningen, onder de maximale huurgrens valt. Dit zijn eenvoudige portiekwoningen. De betreffende wooncomplexen zijn gevoelig voor overlast, maar ze staan er op dit moment goed verzorgd bij. Woonvisie Werken aan Wonen 18

19 6. Speciale aandacht voor doelgroepen Starters laten starten De gemeente wil Diemenaren blijven ondersteunen bij het verwerven van een eerste, eigen woning. Het college zal met een voorstel komen waardoor met efficiënt gebruik van gemeentelijke en landelijke middelen een optimaal effect voor de startende koper kan worden bewerkstelligd. De gemeente vindt het wenselijk dat de sociale huurwoningen op Plantage De Sniep worden ingezet ten behoeve van starters. Hiervoor wordt de lokale beleidsvrijheid ingezet. Daarnaast wordt er bij de eerste verhuur gewerkt met een jongerenlabel. Bij de tweede verhuur worden de woningen ontlabelt en kan een ieder op de vrijkomende woningen reageren, waardoor er een gemêleerde bewonerssamenstelling zal ontstaan (menging op complexniveau). Starters staan bij acceptatie van hun eerste sociale huurwoning gemiddeld 7,6 jaar ingeschreven en veel koopwoningen zijn voor Diemense jongeren met een inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens onbetaalbaar. Woonvisie Werken aan Wonen 19

20 Urgent woningzoekenden De gemeente draagt zorg voor een transparante toewijzing van sociale huurwoningen aan medisch en sociaal urgent woningzoekenden en heeft hiervoor het urgentiebeleid aangepast 5. Het college heeft heldere urgentiecriteria geformuleerd, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen urgent woningzoekenden en zeer urgent woningzoekenden. Urgent woningzoekenden mogen in Diemen via WoningNet gedurende een jaar met voorrang op een sociale huurwoning reageren. Hierna vervalt de urgentietoewijzing. Met de corporaties worden praktische toewijzingsafspraken gemaakt. Het college zet de lokale beleidsvrijheid van 35 procent in voor de huisvesting van urgent woningzoekenden. Dit zijn mensen die om een medische of een sociale reden dringend op zoek zijn naar andere woonruimte. 5 De nieuwe leidraad urgentiebeoordeling is op 28 november 2006 vastgesteld. Deze leidraad kan worden opgevraagd bij de beleidsmedewerker Wonen, de heer Marijn Willems (m.willems@diemen.nl, ). Woonvisie Werken aan Wonen 20

21 Wonen en Zorg Uitgangspunt is een situatie creëren dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Vandaar het streven naar een wijkgericht aanbod van wonen, welzijn en zorg. De gemeente Diemen zal samen met de corporaties bekijken welke mogelijkheden er zijn om mantelzorgers in de directe nabijheid van zorgbehoevenden te huisvesten. Bij nieuwbouwprojecten worden woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig ontwikkeld. Anders gezegd, nieuwbouwwoningen voldoen aan Woonkeur. Deze woningen worden niet gelabeld voor senioren, maar zijn beschikbaar voor alle doelgroepen. Sommige senioren willen graag kleiner wonen. Probleem is dat veel ouderen bij het aanvaarden van een nieuwe huurwoning meer huur gaan betalen voor minder vierkante meters. Om de doorstroming te bevorderen wil de gemeente met de woningcorporaties de afspraak maken dat ouderen die naar een kleinere huurwoning verhuizen niet meer gaan betalen dan bij hun vorige woning. In Diemen is het Uitvoeringsprogramma Wonen, Welzijn en Zorg vastgesteld 6. De doelstelling is het bereiken van een samenhangend en wijkgericht aanbod van wonen, welzijn en zorg voor mensen die ondersteuning behoeven om zelfstandig te wonen. Berkenstede In Diemen Zuid is door woonstichting De Key Berkenstede gerealiseerd, een plek waar een brede groep ouderen zich thuis zal gaan voelen. Actieve ouderen die goed voor zichzelf kunnen zorgen, kiezen voor de koopwoningen of voor de zelfstandige huurwoningen. Ouderen die al iets meer zorg nodig hebben, kunnen terecht in de serviceappartementen in het woonzorgcentrum. Voor alle woningen geldt optimale privacy en zelfstandigheid, terwijl zorg op maat onder handbereik is. 6 Vastgesteld op 23 december Woonvisie Werken aan Wonen 21

22 Begeleid Wonen De gemeente vindt dat mensen die woonbegeleiding nodig hebben een plekje in de wijk verdienen, maar dit moet niet ten koste gaan van de sociale huurvoorraad. Op dit moment is het Begeleid Wonen voornamelijk in Diemen Zuid geconcentreerd. De gemeente zal de corporaties vragen om in Diemen Centrum en Diemen Noord woningen aan te kopen en deze in te zetten voor Begeleid Wonen. Plannen Woningcorporatie Het Oosten streeft naar een integratie van wonen, zorg en werken en wil het Kriekenoordterrein (Sniep) ontwikkelen tot een nieuwe buurt met 48 zorgeenheden (verhuurd aan Cordaan) en circa 35 tot 60 koopwoningen. De boerderij Landlust aan Stammerdijk 25 te Diemen is in 2007 aangekocht door woonstichting De Key, in samenwerking met Cordaan. De zorgboerderij zal worden ingezet voor de huisvesting van GGZ cliënten (Beschermd Wonen). Daarnaast willen de partijen graag een dagbestedingprogramma ontwikkelen. De activiteiten kunnen een relatie hebben met het Diemerbos. Diemen heeft een klein tekort aan begeleide of beschermde woonvormen 7. Deze woonvormen zijn bedoeld voor mensen die, om lichamelijke, sociale of psychische redenen, begeleiding of verzorging bij het wonen nodig hebben. Woningstichting Rochdale koppelt bij de ontwikkeling van de Brede Hoed het wonen aan de zorgvoorzieningen. Dit houdt in dat er of een woongroep voor senioren of gehandicapten gerealiseerd zal worden, of dat er kangoeroewoningen komen. Dit laatste concept wordt veel toegepast in Zweden. Een kangoeroewoning is een woning die in een gedeelte van het huis over een aparte woning beschikt. In deze woning kunnen ouderen of (gehandicapte) kinderen, die ondersteuning nodig hebben, zelfstandig maar wel dichtbij hun familieleden wonen. 7 Bron: Uitvoeringsprogramma Wonen, Welzijn en Zorg Woonvisie Werken aan Wonen 22

23 7. Kwaliteit en duurzaamheid Woonkwaliteit (Ver)nieuwbouwwoningen worden levensloopbestendig ontwikkeld en voldoen aan WoonKeur-eisen. Dit certificaat is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC- Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. In Diemen wordt gestreefd naar het realiseren van een hoge woonkwaliteit. Woonvisie Werken aan Wonen 23

24 Duurzaamheid en flexibiliteit Uitgangspunt is dat woningen duurzaam ontwikkeld worden. Dit betekent dat bij (ver)nieuwbouw de eisen uit Het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen worden nageleefd 8. De gemeente stimuleert dat de woningcorporaties, particuliere eigenaren en ontwikkelaars bij renovatie, bredere vernieuwingsprojecten en nieuwbouw de mogelijkheden van energiebesparing en duurzame energie, eventueel in overleg met de energieleverancier, onderzoeken en zoveel mogelijk benutten. De woningcorporaties dienen de helft van de verkoopopbrengsten weer in Diemen te investeren. Klimaatinvesteringen kunnen hier onderdeel van zijn. bron: Het Oosten De gemeente zet in op een duurzame ontwikkeling en een duurzaam gebruik van de woonomgeving. Duurzame ontwikkeling is 'een ontwikkeling die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Ruimte is in Diemen schaars. Het braak liggen van grond is daarom onwenselijk. De gemeente komt partijen die plannen hebben voor een tijdelijke invulling van een bepaalde locatie, vooruitlopend op een definitieve invulling, daarom zoveel mogelijk tegemoet. Het ontwikkelen van duurzame gebouwen met een flexibele inrichting en flexibele gebruiksmogelijkheden is niet makkelijk, maar wel haalbaar. De gemeente wil ontwikkelaars die op een dergelijke manier durven te ontwikkelen zoveel mogelijk faciliteren. Hetgeen inhoudt dat er actief wordt gekeken hoe bouwtechnische en bestemmingsplantechnische hobbels beslecht kunnen worden. Tijdelijke studentenhuisvesting in Bergwijkpark Woonstichting De Key realiseert in Bergwijkpark, op de voormalige locatie van InHolland, een tijdelijk containerdorp voor 500 studenten. 8 Woonvisie Werken aan Wonen 24

25 8. Nieuwbouw en herontwikkeling Plantage De Sniep Plantage De Sniep krijgt 25 procent betaalbare woningen. Daarvan is 15 procent sociale huur en 10 procent betaalbare koop. Als binnen het project extra inverdieneffecten ontstaan, waardoor het tekort lager wordt dan 9 miljoen euro, geeft dit ruimte voor extra betaalbare woningen met een maximum van 30 procent betaalbare woningen op de Sniep. In dat geval hebben betaalbare koopwoningen voorrang totdat evenwicht is bereikt tussen sociale huur (15%) en betaalbare koop (15%). De gemeente heeft geen publiekrechtelijke bevoegdheid om te eisen dat bepaalde doelgroepen zich met voorrang op een koopwoning kunnen inschrijven. Gelukkig zet de ontwikkelaar van De Sniep zich, op basis van een eigen verkoopstrategie, in voor de bevordering van de doorstroming in Diemen. Het stedenbouwkundig plan De Plantage is uitgangspunt voor de realisatie van een nieuwe wijk met ongeveer 1200 woningen. De Sniep biedt ruimte aan gezinnen (groot en klein), aan starters, aan senioren en aan woonwerkers. Woonvisie Werken aan Wonen 25

26 Kriekenoord (AGO-terrein) Herontwikkeling van het Kriekenoordterrein moet aansluiten bij de gemeentelijke stedenbouwkundige plannen voor De Sniep. Bron: Het Oosten Cordaan, Kristal en Het Oosten hebben voor Kriekenoord een conceptvisie opgesteld, waarin een beeld wordt geschetst hoe dit terrein ontwikkeld kan worden tot een gemengd gebied met 48 zorgeenheden (verhuurd aan Cordaan) en circa 35 tot 60 koopwoningen. Woonvisie Werken aan Wonen 26

27 De Brede HOED Op het terrein waar het kerkgebouw De Schuilplaats en de voormalige pastorie gesitueerd zijn, wordt door woningstichting Rochdale een praktijkruimte voor huisartsen gerealiseerd, gecombineerd met diverse zorgfuncties en woningen, genaamd de Brede Hoed. Op termijn kan het terrein van de brandweerkazerne hieraan worden toegevoegd. De gemeente heeft een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de herontwikkeling van het gedeelte van de D.J. den Hartoglaan waar de brandweerkazerne, het kerkgebouw De Schuilplaats en de voormalige pastorie gesitueerd zijn. Woonvisie Werken aan Wonen 27

28 Rode Kruislaan Als De Key besluit twee van de vijf studentenflats aan de Rode Kruislaan te herontwikkelen voor de doelgroep starters/ jongeren dan zullen tenminste 115 van deze nieuwe huurwoningen met voorrang worden toegewezen aan Diemense jongeren. In de vijf woontorens aan de Rode Kruislaan verhuurt woonstichting De Key wooneenheden voor studenten en eenheden voor buitenlandse studenten die voor een beperkte periode in Amsterdam en omgeving komen studeren. De gemeente Diemen hecht aan huisvesting van starters/jongeren. Woonstichting De Key overweegt twee torens van het complex te transformeren naar compacte zelfstandige huurwoningen voor jongere starters. Dit zijn mensen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen in een huur- of koopwoning, niet zijnde studenten. Woonvisie Werken aan Wonen 28

29 De Kiezel Als De Kiezel wordt herontwikkeld dan zullen de woningen levensloopbestendig ontwikkeld worden. Er wordt gestreefd naar het realiseren van 43 koopwoningen en 40 sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens (± 75 m²). Het complex De Kiezel, het oude verzorgingshuis aan de Oud Diemerlaan waar op dit moment buitenlandse studenten wonen, is verouderd. Herontwikkeling is daarom gewenst. De Key heeft reeds een verkennende studie verricht om op de locatie van De Kiezel zelfstandige woningen te kunnen realiseren. Onderzocht is een mix van koopwoningen in het goedkopere segment (doelgroep starters/ senioren) en sociale huurwoningen (± 75 m²). Woonvisie Werken aan Wonen 29

30 Wonen in Bergwijkpark? De gemeenteraad heeft op 7 juni 2007 besloten dat functiemenging in Bergwijkpark Noord gewenst is. Uitgangspunt is dat er, als er woningen gebouwd worden in Bergwijkpark, er een veilige en leefbare woonomgeving gecreëerd wordt. Daarom moet er ook goed nagedacht worden over de aansluiting tussen Diemen (Zuid) en/ of Amsterdam Zuidoost en de daar aanwezige voorzieningen en de toekomstige bewoning van Bergwijkpark. Bij het ontwikkelen van woningen in Bergwijkpark moet zoveel mogelijk worden ingezet op kwaliteit. Gedacht kan worden aan het ontwikkelen van koopwoningen (onder meer eengezins), appartementen in het duurdere segment, woon-werkwoningen of sociale huur met een luxe uitstraling. Woningbouwplannen voor Bergwijkpark moeten passen binnen de strenge milieueisen. Het is onomstreden dat voor Bergwijkpark Noord een nieuwe impuls (revitalisering) dringend noodzakelijk is. Hierbij staat centraal dat het gebied een meer dynamische functie moet krijgen, waarbij de ontwikkeling van bedrijvigheid, ruimte voor voorzieningen en wonen belangrijke factoren kunnen zijn. Woonvisie Werken aan Wonen 30

31 9. Conclusie De gemeente wil op het gebied van Wonen het volgende bereiken: - Samenwerking met de corporaties op het gebied van Wijkgericht Werken. - Bestrijding van onrechtmatige bewoning. - Het aantal sociale huurwoningen blijft als percentage van de totale woningvoorraad gelijk. - De gemeente Diemen streeft bij de totale nieuwbouw in de periode naar 30% sociale huur, conform de regionale afspraken. - Er wordt ingezet op het op peil brengen van de sociale woningvoorraad. - De gemeente Diemen is voorstander van regionale afspraken over (het behoud van) de sociale huurvoorraad. - De gemeente en de corporaties maken de afspraak dat sociale huurwoningen niet meer worden aangeboden aan huishoudens met een hoger inkomen. - De lokale beleidsvrijheid van 50 procent wordt ingezet voor urgent woningzoekenden, jongeren en zorgwoningen. - Heldere urgentieregels. - Extra huurwoningen beschikbaar voor jongeren. - Nieuwbouwwoningen worden levensloopbestendig ontwikkeld en voldoen aan Woonkeur. Deze woningen zijn beschikbaar voor alle doelgroepen. - Om de doorstroming te bevorderen wil de gemeente met de woningcorporaties de afspraak maken dat ouderen die naar een kleinere huurwoning verhuizen niet meer huur gaan betalen dan bij hun vorige woning. - In Diemen Noord zijn nauwelijks mogelijkheden voor nieuwbouw. Als gevolg van de herontwikkeling van de scholen komen er wellicht een aantal kleine locaties vrij. Gegeven de samenstelling van de wijk gaat dan de voorkeur uit naar het realiseren van sociale huurwoningen. Wel op voorwaarde dat hier bij de gemeente financiële ruimte voor is. - Diemen Zuid: Om onrechtmatige bewoning en overlast te beperken acht de gemeente het wenselijk dat geliberaliseerde huurwoningen waar mogelijk aan huishoudens worden verkocht. Gewenste toevoeging: koopwoningen. - Gewenste toevoeging Diemen Centrum: sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens (voor starters, senioren en gezinnen), koopwoningen en Begeleid Wonen. - Het kantorengebied Bergwijkpark Noord wordt een multifunctioneel gebied met wonen, kantoren en voorzieningen. Bij het ontwikkelen van woningen in Bergwijkpark moet zoveel mogelijk worden ingezet op kwaliteit. Gedacht kan worden aan het ontwikkelen van koopwoningen (onder meer eengezins), appartementen in het duurdere segment, woon-werkwoningen of sociale huur met een luxe uitstraling. - Uitgangspunt is dat woningen duurzaam ontwikkeld worden. - Op De Sniep komt 15 procent sociale huur. Er wordt daarnaast gestreefd naar 15 procent betaalbare koop. De sociale huur wordt in eerste instantie ingezet voor Diemense starters. Woonvisie Werken aan Wonen 31

32 Begrippenlijst Begeleid wonen Individueel of groepswonen in de wijk met geregeld begeleiding (gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg). Cliënten hebben een individuele huurovereenkomst en een begeleidingsovereenkomst Beschermd wonen Een kleinschalige groepswoning (binnen de sector Verpleging en verzorging) met gemeenschappelijke voorzieningen en 24-uurs zorg met toezicht. Het verblijf valt binnen de verzekerde zorg. Levensloopbestendige woning Een zelfstandige woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfases met minimale fysieke inspanningen en minimale kans op ongevallen. Nieuwe woningen voldoen aan de eisen van Woonkeur, bestaande woningen aan de eisen van opplussen. Primaire doelgroep Huishoudens met recht op huurtoeslag Rolstoelwoning Woning geschikt voor rolstoelgebruik: brede gangen en deuren, slaapkamers van voldoende afmetingen en een grote badkamer. Heet nu rolstoelwoning. Secundaire doelgroep Huishoudens met een inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens. Sociale huurwoning Huurwoningen met een huurprijs onder de maximale huurgrens. Starters Jongeren (tot en met 30 jaar) die voor het eerst zelfstandig een sociale huurwoning bewonen, of een woning kopen. WMO Wet Maatschappelijke Ontwikkeling Woon- en inschrijfduur Bij doorstromers wordt de sociale huurwoning toegewezen op basis van woonduur en bij starters op basis van de inschrijfduur. De woonduur van doorstromers is het aantal jaren dat de woningzoekende in zijn woning heeft gewoond op het moment dat hij een (nieuwe) woning betrekt. In inschrijfduur is de tijd dat een starter op de huurwoningmarkt bij WoningNet staat ingeschreven. Onrechtmatige bewoning Hiervan is sprake als een hoofdhuurder de huurwoning geheel doorverhuurt, en zelf niet in de woning woont. Iets anders is inwoning, dan verhuurt de hoofdhuurder een onzelfstandige woonruimte (één of meerdere kamers) aan een ander. Deze vorm van onderhuur is legaal, maar natuurlijk wel aan regels gebonden. Woonvisie Werken aan Wonen 32

33 Huurprijsgrenzen euro (1) 398 euro (2) 490 euro (3) 526 euro (4) 621 euro (5) sociale huursector vrije huursector 1. Huurprijs tot 343,-: de kwaliteitskortingsgrens. Voor personen jonger dan 23 jaar geldt een maximum huurgrens van 343,-. 2. Huurprijs tot 398,- : de kernvoorraad. Alleen toegankelijk voor huishoudens onder de voormalige ziekenfondsgrens ( ,- ). eenpersoonshuishouden; meerpersoonshuishouden en de huurder of een van de medebewoners op de peildatum 65 jaar of ouder is; huurder of medebewoner die gehandicapt is en in een aangepaste woning woont. Ook informeert VROM dan bij de gemeente of de woning passend is. Passend wil bijvoorbeeld zeggen: niet te ruim of niet te duur. Als de gemeente de woning niet passend vindt, krijgt een bewoner geen huurtoeslag. De gemeente is gebonden aan de verhuisnorm prestatienormering huursubsidie van het Rijk. 6. Huurprijs 621,- en hoger: de vrije sector oftewel geliberaliseerd. De huurprijs van de woning is vrijgegeven. De zeggenschap van de overheid over de hoogte van de huurprijs is nihil. Opmerking: de bedragen worden jaarlijks opnieuw bepaald. 3. Huurprijs 491,- : de aftoppingsgrens voor een één- of tweepersoons huishouden. De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen huurtoeslag kan worden verstrekt. 4. Huurprijs 526,- : de aftoppingsgrens voor een huishouden dat uit drie of meer personen bestaat. De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen huurtoeslag kan worden verstrekt. 5. Huurprijs 621,- : de maximale huurgrens. Als de huur van de nieuwe woning hoger is dan 491,- (bij 1- en 2- persoonshuishoudens) of 526,- (bij een huishouden van 3 of meer personen), dan wordt over het meerdere nog voor 50% huurtoeslag verstrekt indien er sprake is van een Woonvisie Werken aan Wonen 33