De BAG en de WOZ: Een case study naar Garages

Transcriptie

1 De BAG en de WOZ: Een case study naar Garages T.E.Klifman SAMENVATTING In de nabije toekomst zal de Nederlandse overheid gebruik maken van twee soorten databases die de gebouwen in een gemeente beschrijven. De eerste is de BAG (Basis Registratie Adressen) en de tweede de WOZ (Wet Onroerende Zaken). In dit paper wordt een onderzoek beschreven naar het koppelen van een specifiek type gebouw binnen deze databases: een huis met een garage. Gegevens uit enkel de WOZ bleken hier niet afdoende voor te zijn. Het onderzoek richtte zich verder op het gebruik van geoinformatie als aanvullende bron, maar binnen de case study bleek ook deze aanvullende bron niet afdoende te zijn. 1. INTRODUCTIE Sinds 1998 is de Nederlandse overheid bezig met het verbeteren van de digitale dienstverlening aan burgers en bedrijven. In het kader van het Actieprogramma Elektronische Overheid, is gestart met het project Stroomlijning basisgegevens [TK98]. Dit project had tot doel de gegevensopslag en uitwisseling van en tussen verschillende overheidsorganen te harmoniseren en te verbeteren. In de praktijk bleek namelijk dat veel gegevens meerdere malen en op verschillende manieren werden verzameld en opgeslagen. Doordat verschillende organen gegevensbanken bijhielden die semantisch gezien dezelfde data bevatten, maar syntactisch compleet verschilden bleek gegevensuitwisseling vaak een probleem. Daarnaast resulteerde deze redundante gegevensopslag in het probleem dat niet duidelijk was wie nu de juiste manier van beschrijven had. Een goed voorbeeld is het bijhouden van adressenbestanden [RV02]. Op het eerste gezicht lijkt het gebruik van adressen met name bestemd voor de post. Het wordt echter voor vele andere doeleinden gebruikt, zoals het identificeren van gebouwen in een gemeente. Officieel worden straatnamen en huisnummers vastgesteld door een gemeente op basis van zogeheten straatnaam- en huisnummerbesluiten. In de praktijk hield de PTT (tegenwoordig TNT Post) echter een eigen adressenbestand bij, dat op een aantal punten aanzienlijk verschilde met dat van de gemeente. Een gevolg hiervan was dat een vast percentage van de poststukken die gemeenten aan burgers en bedrijven stuurden, simpelweg niet aankwam. Dit alleen al was voldoende motivatie om de adressenbestanden te harmoniseren. Al sinds de invoering van de postcode in 1978 vind er overleg plaats tussen het postbedrijf en de gemeenten [TNT05]. Echter het postbedrijf en de gemeenten zijn niet de enige gebruikers van adressen en dus ook niet de enige instanties die een eigen adressenbestand bijhouden. Voorbeelden zijn: de kamer van koophandel, het waterschap en het UVW. Zelfs binnen gemeenten hadden de verschillende Permission to make digital or hard copies of all or part of this work for personal or classroom use is granted without fee provided that copies are not made or distributed for profit or commercial advantage and that copies bear this notice and the full citation on the first page. To copy otherwise, or republish, to post on servers or to redistribute to lists, requires prior specific permission. 8 th Twente Student Conference on IT, Enschede, January 25 th, 2008 Copyright , Universiteit Twente afdelingen (burgerzaken, VROM, belastingen) hun eigen adressenbestanden. Niet alleen bij het bijhouden van adressen ging het mis. Andere voorbeelden zijn persoonsgegevens en gegevens m.b.t. ruimtelijke ordening (gebouwen, terreinen, etc). De kern van dit probleem was dat het niet duidelijk was wie nu precies verantwoordelijk was voor het verzamelen van de gegevens. Om hier een einde aan te maken heeft de overheid het idee van basisregistraties gelanceerd. Een basisregistratie houdt in dat er geen dubbele gegevens meer verzameld worden en dat er een overheidsinstantie aangewezen wordt die verantwoordelijk wordt gesteld voor het bijhouden van deze basisregistratie. Andere overheidsinstanties kunnen dan de benodigde gegevens uit de basisregistratie opvragen bij de verantwoordelijke instantie. Het project van het opzetten van het stelsel van basiscoordinaties is ondergebracht bij het project Stroomlijning Basisgegevens, wat sinds 2003 onderdeel uit maakte van het programma Andere Overheid [KV03]. Dit programma was bedoeld voor een kabinetsperiode, en liep dan ook na vier jaar, in 2007 af. Sindsdien wordt de naam Stroomlijning Basisgegevens niet mee gebruikt, en wordt er alleen maar over basisregistraties gepraat. Bij de eerste opzet zijn er een zestal basisregistraties opgezet: Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegev. (GBA) Nieuwe Handelsregister (NHR) Basis Gebouwen Registratie (BGR) Basisregistratie Topografie (BRT) Basisregistratie Adressen (BRA) Basisregistratie Kadaster (BRK) Voor elke basisregistratie werd een overheidsinstantie aangewezen die de verantwoordelijkheid kreeg voor het opzetten van de basisregistratie, het verzamelen van de gegevens, en het aanbieden van deze gegevens aan andere instanties. Vier van deze basisregistraties bestonden eigenlijk al, te weten het GBA, het Handelsregister, Topografie, en het Kadaster. De nieuwe situatie is dat deze registraties een nieuwe status krijgen, waarbij de beheerders een monopolie krijgen op het bijhouden van de gegevens, maar tegelijkertijd ook een wettelijke plicht krijgen tot het verstrekken van deze gegevens. Er wordt wettelijk vastgelegd welke basisregistraties er precies bestaan, en wie er verantwoordelijk voor wordt. Daarnaast wordt de definitie van de bij te houden gegevens eenduidig wettelijk vastgelegd [TK06]. De overige twee basisregistraties, Basisregistratie Adressen en de Basis Gebouwen Registratie, zijn basisregistraties die nieuw worden opgezet. Deze twee basisregistraties worden in het algmeeen samengevat tot een Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In deze BAG zouden per gemeente alle gebouwen en adressen uniek gedefinieerd moeten worden. Ze worden vaak tot een basisregistratie gerekend omdat elk adres aan een gebouw moet gekoppeld worden. Er is besloten dat elke gemeente zijn eigen BAG vormt, en dat er een landelijke voorziening komt waar de verschillende afnemers hun gegevens vandaan kunnen halen. De gemeenten worden in deze

2 bronhouders genoemd, en hebben de plicht de gegevens aan de landelijke voorziening te leveren. Het opzetten van deze landelijke voorziening, alsmede de coordinatie het project in zijn geheel, wordt gedaan door het ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Het is dan ook de BAG die met name de aandacht trekt bij andere overheidsinstanties. In Nederland wordt als maatstaf voor de gemeentebelijke belastingen de waarde van gebouwen in een gemeente gebruikt. Hiervoor moet elke gemeente de waarde van alle gebouwen binnen die gemeente bepalen. De belasting die in dit kader geheven wordt, heet Onroerende Zaakbelasting (OZB), en de wet die het waarderen van gebouwen moet sturen, wordt de wet Waardering Onroerende Zaken genoemd, kortweg WOZ. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van deze wet is gelegd bij het ministerie van Financiën, maar de coördinatie is gedelegeerd naar een speciaal opgezette instantie met de naam Waarderingskamer. De praktische uitvoering wordt door de gemeenten gedaan. Vaak bestaat hiervoor een aparte afdeling of is het ondergebracht bij bijvoorbeeld de afdeling belastingen. De waardering in het kader van de WOZ, betreft een waardering op basis van de marktwaarde. Op basis van verkoopcijfers uit de markt wordt de waarde van een gebouw op een modelmatige manier geschat. Om deze modelmatige inschatting te kunnen maken wordt een uitgebreid scala aan bouwkundige kenmerken verzameld. Toen het concept van de BAG zich begon uit te kristalliseren, werd hier van de kant van de WOZ met vragende ogen naar gekeken. Immers, waarom moet er een nieuwe gegevensbank met gebouwen en hun bouwkundige kenmerken worden opgezet, wanneer in het kader van de WOZ al sinds vele jaren deze kenmerken verzameld en bijgehouden worden. Nog erger, het idee van de basisregistraties hield in dat elk gegeven nog maar eenmaal bijgehouden zou worden. Werd nu het bestaansrecht van de WOZ bedreigt? De waarderingskamer, die de landelijke coordinatie van de WOZ verzorgd, heeft zich hard gemaakt om het bestaan van de WOZ te redden. Er is een brief naar de minister van Bestuurlijke Vernieuwing en Koninkijksrelaties gestuurd waarin de sterke aanbeveling gedaan werd de WOZ op te waarderen tot een basisregistratie [WK05a]. Er was misschien wel overlap met de BAG, maar de WOZ was veel uitgebreider dan de geplande BAG. Daarnaast dienen de voor de WOZ bijgehouden gegevens een totaal ander doel. Naar aanleiding van deze brief is een onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van de WOZ als basisregistratie [MJ06]. Er is allereerst gekeken of de WOZ misschien onderdeel van de zes reeds gedefinieerde basisregistraties kon gaan uitmaken. Uit het onderzoek kwam voort dat het niet haalbaar was om de WOZ op te nemen in bijvoorbeeld de BAG een dat er voldoende bestaansrecht bestaat om de WOZ te benoemen tot een basisregistratie. Uiteindelijk werd het advies van de waarderingskamer opgevolgd. De WOZ werd opgewaardeerd tot basisregistratie, alsmede 3 andere basisregistraties. In totaal zijn er nu tien basisregistraties. Inmiddels is de Waarderingskamer vergevorderd met het definitiemodel voor de basisregistratie WOZ [WK07] Hoewel de BAG en de WOZ een totaal ander doel dienen, en beide gegevensbanken verschillende kenmerken hebben, hebben ze het gezamenlijke kenmerk dat ze kernmerken van gebouwen beschermen. Om het oorspronkelijke doel van het idee van basisregistraties te handhaven zullen deze twee gegevensbanken moeten worden gekoppeld. Op deze manier kunnen de BAG en WOZ, tezamen met hun koppeling, toch een unieke registratie vormen en daarmee voldoen aan het concept van stroomlijning. 2. PROBLEEMBESCHRIJVING Hoe de WOZ en de BAG er over, laten we zeggen, 10 jaar uit moet zien is duidelijk. Dit is vastgelegd in de datadefinities van VROM en de Waarderingskamer. Maar totdat de BAG volledig opgebouwd en operationeel is, en de WOZ overal opgewaardeerd tot een basisregistratie, duurt nog wel even. Om de BAG op te bouwen gebruiken gemeenten verschillende bronnen, waaronder de WOZ. Omdat het volledig opbouwen van de BAG een bijzonder complex proces is, richt dit onderzoek zich op een klein deelprobleem. Een groot deel van de objecten binnen een gemeente zijn gewone huizen met een garage. Voor de BAG is van het van belang of deze garage vrijstaand is, of aan het huis bevestigd is, of zelfs inpandig is. In de laatste twee gevallen spreekt men namelijk van 1 pand, in het eerste van twee. Voor de WOZ maakt het feitelijk weinig uit of de garage verbonden is met huis of niet. Het is een van de vele factoren die de waarde van het totale WOZ-object bepalen, en de waarde is uiteindelijk waar het om draait. Er bestaat de mogelijkheid om in de WOZ aan te geven of een garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is. Of dit daadwerkelijk aangegeven is, en of het ook correct aangegeven is hangt af van de gemeente. Een mogelijkheid om de WOZ aan te vullen in het beschrijven van het danwel inpandig, aangebouwd, of vrijstaand zijn van een garage, is het gebruik van de Gemeente Basis Kaart Nederland. Hierin is de tweedimensionale geometrie van de gebouwen in een gemeente opgenomen. Dit leidt tot de volgende twee onderzoeksvragen: In hoeverre kan op basis van de WOZ onderscheid gemaakt worden of een specifieke garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is? In hoeverre kan op basis van de WOZ, in combinatie met de GBKN, onderscheid gemaakt worden of een specifieke garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is? 3. DEFINITIES Bij de WOZ en de BAG worden uiteenlopende definities gehanteerd. Met name de term gebouw is ambigu. Om dit probleem te omzeilen wordt het gebruik van het woord gebouw in beiden databases vermeden. In de WOZ spreekt men doorgaans van WOZ-objecten en in de BAG meestal van panden. De definitie WOZ-object spreekt weinig tot de verbeelding. Voor een leek zou er van alles mee bedoeld kunnen worden. De term pand uit de BAG wordt daarentegen dermate vaak gebruikt, dat de definitie afhangt van wie het definieerd. Het is van belang om goed te begrijpen wat precies met belangrijke definities binnen de WOZ en BAG bedoeld wordt, omdat in veel gevallen het concept dat achter de definitie schuilgaat, de basis vormt van het probleem. 3.1 BAG BAG staat voor Basisregistratie Adressen en Gebouwen en bestaat feitelijk uit twee basisregistraties, namelijk de Basis Registratie Adressen (BRA) en de Basis Gebouwen Registratie (BGR). Het toezicht op het beheren van de BAG wordt gehouden van het ministerie van VROM. De bronhouders zijn de gemeenten, wat betekent dat ze wettelijk verantwoordelijk gesteld worden voor het correct aanleveren van de gegevens aan de landelijke voorziening. Binnen de BGR bestaan panden, ligplaatsen, staanplaatsen, en verblijfsobjecten. Ligplaatsen, staanplaatsen en verblijfsobjecten worden kortgezegt gebruikt voor de unieke adresaanduiding van woonboten, stacaravans en gebouwen.

3 Anders gezegt, het zijn de drie vormen waarin een burger of bedrijf zich kan vestigen. En waar een burger of bedrijf zich vestigd is een adres nodig. De definities van sta en ligplaatsen waren eenvoudig te definieren. Voor verblijfsobjecten bleek dit complexer. In een flat wonen namelijk meerdere burgers in een gebouw, en zouden daarom allen een eigen adres moeten krijgen. Om het onderscheid tussen verblijfsobjecten en het gebouw waarbinnen deze verblijfsobjecten zich bevinden te kunnen maken, wordt daarom niet langer over gebouwen gepraat, maar wordt de definitie pand gebruikt. Voor dit onderzoek is alleen de definitie van het pand van belang. Het is van belang de definitie van het pand goed te doorgronden Pand Een PAND is de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig constructief zelfstandige eenheid, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden [BAG06]. Het komt er in de praktijk op neer dat de definitie van wat nu wel en niet een band is, bepaald wordt op basis van de bouwkundige constructie. Het kan gaan om de vraag of een object wel of niet een pand is, maar ook of een object uit één of meerdere panden bestaat. Als basisregel kan het beste het volgende afgevraagd worden: Wat gebeurt er met de rest van de bouwkundige constructie als een significant gedeelte van de constructie gesloopt zou worden? Wanneer bij sloop van de rest van de bouwkundige constructie, het onderdeel in kwestie overeind blijft staan, dan wordt dit onderdeel als een apart pand beschouwd. Wanneer de sloop van de rest van de constructie de gehele constructie dusdanig verzwakt dat ook het onderdeel in kwestie niet langer kan voortbestaan, wordt alleen het geheel als een pand beschouwd. Enkele voorbeelden om bovenstaande definitie te beschrijven zijn als volgt: Hoewel een rijtjeshuis een aaneengesloten bouwwerk is, worden alle rijtjeshuizen als aparte panden beschouwd. Wanneer een deel van de rijtjeshuizen gesloopt worden, zullen de overige rijtjeshuizen blijven voortbestaan. Een flatgebouw wordt als één enkel pand beschouwd. Als de namelijk een deel van het flatgebouw gesloopt wordt, wordt de gehele constructie dusdanig verzwakt dat het hele gebouw gesloopt moet worden. Een garagebox is een van de bijzonder gevallen. Het gaat hier namelijk om de vraag of een garagebox vastgebouwd is aan een ander pand, of dat het op zichzelf staat. Daarnaast maakt het ook uit aan wat voor pand het vastgebouwd is. Een geheel vrijstaande garagebox wordt als een apart pand beschouwd. Wanneer de garagebox aan b.v. een woonhuis vastgebouwd is, wordt het als onderdeel van het woonhuis gezien. Is de garagebox daarentegen onderdeel van een groep garageboxen, dan wordt elke garagebox als een afzonderlijk pand beschouwd. In het onderzoek dat dit paper beschrijft wordt alleen gekeken wordt naar woningen en garages. De bouwkundige definitie lijkt eenvoudig. Een garage die geheel vrijstaand of geheel vastgebouwd is aan de woning zijn duidelijke voorbeelden. Maar wat wanneer nu een carport de woning en de garage verbinden? Hoewel de definitie op papier eenduidig is, kunnen zich er in de praktijk lastige situaties voor doen. 3.2 WOZ De Wet Onroerende Zaken is in het leven geroepen om een maatstaf te kunnen gebruiken voor de Onroerende Zaak Belasting. De OZB vormt de gemeentelijke belasting die burgers en bedrijven af moeten dragen voor het gebruik van de voorzieningen binnen de gemeente. Als maatstaf voor de OZB wordt de waarde van WOZ-objecten gebruikt. De waarde van een WOZ-object kan gebaseerd worden op basis van verkoopcijfers, maar kan ook door middel van taxatie vastgesteld worden. Omdat taxatie van alle WOZ-objecten erg arbeidsintensief is, en omdat niet van alle WOZ-objecten goede verkoopcijfers (een WOZ-object kan al decennia dezelfde eigenaar hebben) beschikbaar zijn, wordt binnen de WOZ met een modelmatige waardebepaling gewerkt. Hiertoe worden de kenmerken van een WOZ-object verzameld, zodat op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten een modelmatige schatting van de potentiele marktwaarde van een WOZ-object gemaakt kan worden. De wettelijke verantwoordelijkheid voor de WOZ ligt bij het ministerie van Financien, waarbij de coordinatie is gedelegeerd aan de waarderingskamer. Het uitvoeren van de wet WOZ gebeurd in de praktijk door de gemeenten WOZ-Object In 2002 heeft de Waarderingskamer voor het eerst een gegevenswoordenboek WOZ samengesteld, om eenduidig de definitie van een WOZ-object vast te leggen [WK02]. Verdere aanwijzingen worden jaarlijks gegeven in de vorm van een waarderingsinstructie [WK05b]. De definitie die in het gegevenswoordenboek gegeven wordt is als volgt: Volgens de bepalingen in de Wet WOZ is een WOZobject een onroerende zaak die blijkens zijn indeling bedoeld is om als een afzonderlijk geheel gebruikt te worden. De afbakening van een onroerende zaak (verder aangeduid als WOZ-object) is daarmee afhankelijk van zowel gegevens over de eigenaar als over de gebruiker. Hoewel het niet expliciet uit de definitie blijkt, wordt er in de praktijk naar gestreeft een WOZ-object te definieren als een zo groot mogelijke verzameling onroerende goederen die toe te wijzen zijn aan een enkele eigenaar/gebruiker. De beschrijving van een WOZ-object is een beschrijving van de potentiele waarde van het onroerende goed in het economische verkeer. Van belang is dan ook de marktwaarde en niet de oorspronkelijke koopwaarde. Waardebepaling geschied op een modelmatige wijze op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare objecten WOZ-Onderdeel In het gegevenswoordenboek wordt niet zozeer gesproken van WOZ-objecten met de bijbehorende onderdelen. Een WOZobject is voor de WOZ niet meer dan een entiteit dat waarde heeft. Er wordt dan ook van onderbouwing van de waardebepaling gesproken. Deze onderbouwing bestaat dan weer uit onderdelen, waarvan de definitie als volgt luidt: Aanduiding van afzonderlijke elementen (delen van het object, bijzondere waarderelevante factoren) die voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van belang zijn. De onderdelen en de eigenschappen van deze onderdelen worden vergelijk met de onderdelen van de WOZ-objecten waarvan marktcijfers bestaan. Voorbeelden van WOZonderdelen zijn: huis, grond, dakkapel, carport, serre, kelder, dierenverblijf. Maar voor de onderbouwing wordt niet alleen naar bouwkundige onderdelen gekeken, maar worden er ook b.v. onderdelen gedefinieerd om de aanwezigheid van asbest aan te geven.

4 4. HET ONDERZOEK In dit onderzoek wordt geprobeerd een antwoord te vinden op de in hoofdstuk 2 geformuleerde vraagstellingen. 4.1 De WOZ als zelfstandige bron Van drie gemeenten is een zogeheten STUFTAX bestand verkregen. Het STUFTAX betreft een bestandsformaat voor het exporteren van WOZ-gegevens. Deze gegevens kunnen in een database naar keuze worden geimporteerd. Vanwege de eenvoud is gekozen voor Microsoft Access. Tabel 1 geeft een overzicht weer van de verkregen STUFTAX bestanden, alsmede de datum van de export: Tabel 1: STUFTAX bestanden Gemeente Datum export Tiel Voerendaal Bladel Er wordt voor deze onderzoeksvraag gebruikt gemaakt van de volgende tabellen uit het STUFTAX bestand: Tabel 20: Deze tabel bevat de WOZ-Objecten met de belangrijkste eigenschappen waarde en adres Tabel 22: Deze tabel bevat de onderdelen van het WOZ-Object die gebruikt worden om de waarde te bepalen, met de eigenschappen van het onderdeel, o.a. bouwjaar, inhoud/oppervlakte, en een kwaliteitsbeschrijving Tabel 92: Dit is een code tabel die gebruikt wordt om de onderdelen uit Tabel 22 te categorizeren. In eerste instantie waren gemeenten vrij om deze code tabel te vullen, maar later is hier een richtlijn voor gekomen. Toch laat deze richtlijn ruimte voor eigen interpretatie en aanvulling op de codes. De codes uit de richtlijn worden ook wel DUWOZ codes genoemd. De codes bestaan uit 3 cijfers, aangevuld met een 0 of een hoofdletter A-Z. Hoewel de drie tabellen deel uitmaken van een complexer gegevens model, kan de onderdelinge relatie beschouwd worden als weergegeven in figuur 1. Een uitgebreidere beschrijving kan gevonden worden in Appendix A: Gegevensmodel. Per gemeente Figuur zijn de 1: volgende Relatie zaken STUF-Tax onderzocht: tabellen Welke onderverdeling wordt er gebruikt voor het wozonderdeel garage, en hoevaak komt dit type onderdeel voor. Welk deel van de WOZ-objecten heeft als een of meer onderdelen een garage? Appendix B Tabellen 1a, b en c (op basis van Appendix C Query 1) geven per gemeente de gebruikte codes voor garages weer, plus het aantal voorkomens. Hieruit blijkt dat het gebruik van de codes uit Tabel 92 per gemeente sterk verschilt. De gemeente Tiel hanteerd bij het beschrijven van de verschillende garage-onderdelen een eenvoudige consistente aanpak. De gemeente Voerendaal gebruikt een meer gedetaileerde uitsplitsing, maar de verfijnde codes worden sporadisch gebruikt. De gemeente Bladel hanteerd zelfs verschillende schrijfwijzes voor de code met dezelfde omschrijving, b.v en 153A. Door middel van de DUWOZ code kan onderscheid gemaakt worden tussen inpandig, aangebouwd of vrijstaand. Het is ook mogelijk het karakter ongespecificeerd (onverfijnd) te laten. Het blijkt dat de gemeente tiel veelvuldig gebruik heeft gemaakt van verfijning. Meer dan drie kwart van de onderdelen garage zijn verdeeld over de categorien inpandig, aangebouwd of vrijstaand. Bij de gemeente Voerendaal bedraagt de verfijning nog geen 15% en bij de gemeente Bladel zelfs minder dan 10%. Appendix B Tabel 2 (op basis van Appendix C Query 2) geeft een overzicht van het aantal voorkomens van WOZobjecten met respectievelijk een aangebouwde, vrijstaande of inpandige garage. Ook wordt het aantal WOZ-objecten met een garage waarbij geen verfijning toegepast is, weergegeven. Als gekeken wordt naar het deel van de WOZ-objecten met als een of meer onderdelen een garage, dan blijkt dat de uitsplitsing per soort garage vrijwel gelijk is aan de telling per onderdeel. Dat het aantal WOZ objecten net iets minder is, komt doordat er WOZ-objecten zijn met meer dan een garage. De onderzoeksvraag die geprobeerd is te beantwoorden in dit hoofdstuk was: In hoeverre kan op basis van de WOZ onderscheid gemaakt worden of een specifieke garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is? Uit de tabellen 1a, b, c en 2 blijkt dat de verfijning per gemeente sterk verschilt. De mate van verfijning kan als maatstaf gebruikt worden voor het beantwoorden van deze deelvraag. Voor de gemeenten Bladel, Voerendaal en Tiel luidt het antwoord respectievelijk: minder dan 10%, minder dan 15%, meer dan 75%. Door de grote verschillen tussen de gemeenten kan er geen eenduidig antwoord gegeven worden op de onderzoeksvraag. 4.2 De WOZ plus GEO-informatie Het is gebleken dat het per gemeente verschilt inhoeverre uit de WOZ zelf kan opgemaakt worden of een garage inpandig/aangebouwd/vrijstaand is. De Gemeentelijke Basis Kaart Nederland (GBKN) is een digitale kaart waarin per gemeente de tweedimensionale geometrie van gebouwen in een spatial database is opgeslagen. In dit hoofdstuk wordt onderzocht of deze GBKN uitkomst kan bieden als aanvulling op de WOZ bij het onderscheid van het soort garage. Het matchen van de GBKN aan de WOZ berust op het volgende principe: Wanneer een onderdeel van een WOZ-object een pand vormt in de BAG, zou er geometrie van een gebouw binnen de GBKN zichtbaar moeten zijn binnen het kadastraal perceel dat bij het WOZ-object hoort. Aangezien binnen de WOZ niet altijd duidelijk is of een er voor een onderdeel ook een pand in de BAG moet zijn, zou de GBKN uitsluitsel kunnen geven. De GBKN kan echter alleen uitsluitsel geven in de volgende gevallen, hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen WOZonderdelen waarbij op basis van de WOZ alleen duidelijk is of er een pand bij hoort, of dat dit niet op basis van de WOZ gezegt kan worden: Het aantal geometrie objecten is gelijk aan het aantal wozonderdelen waarvan duidelijk is dat er een pand bij hoort, plus het aantal onderdelen waarvan dit niet duidelijk is. In dit geval horen bij alle onduidelijke onderdelen ook een pand.

5 Het aantal geometrie objecten is gelijk aan enkel het aantal WOZ-onderdelen waarvan duidelijk is dat er een pand bij hoort. In dit geval hoort bij geen van de onduidelijke onderdelen een pand. Wanneer het aantal geometrie objecten groter is dan het aantal woz-onderdelen waarvan zeker is dat er een pand bij hoort, maar kleiner is dan het totaal aantal woz-objecten waarbij potentieel een pand hoort, kan er geen onderscheid gemaakt worden. Een voorbeeld is een woz-object dat bestaat uit een huis met twee garages. Van het huis is duidelijk dat er een pand bij hoort. Er moet dus minstens één geometrie object in het bijbehorende perceel voorkomen. Wanneer beide garages inpandig of aangebouwd zijn, moet dit zelfs precies één geometrie object zijn. Wanneer er drie geometrie objecten voorkomen, is het duidelijk dat beide garages vrijstaand zijn, maar wanneer er maar twee geometrieobjecten voorkomen, is het onduidelijk welke van de twee garages inpandig/aangebouwd of vrijstaand is Modelvereenvoudiging Om complexe situaties uit te sluiten, wordt in dit onderzoek enkel gekeken naar de woz-objecten die uit precies 1 woning en 1 garage bestaan. Hierbij mogen er wel onderdelen voorkomen die per definitie geen pand opleveren, zolang er maar geen onderdelen voorkomen die mogelijkerwijs wel een pand opleveren. Voorbeelden van onderdelen die per definitie geen pand opleveren zijn een dakkapel, grond of een carport. Op basis van query Appendix C Query 3 is het resultaat in Appendix B - Tabel 4 geproduceerd. Hieruit blijkt dat ruwweg de helft van de woz-objecten met een garage, bestaat uit precies 1 huis- en precies 1 garageonderdeel. De query is feitelijk als volgt opgebouwt: Tel het aantal WOZ-objecten waarbij: er precies 1 onderdeel van de categorie huis voorkomt er precies 1 onderdeel van de categorie van een specifiek type garage voorkomt er geen onderdelen voorkomen die niet tot categorieën behoren die per definitie geen pand opleveren. De categorieën die in deze query gebruikt zijn staan in Appendix B Tabel 3. Het betreffen de DUWOZ codes voor de woning en de uitgezonderde categorieën waarvan uit wordt gegaan dat ze geen pand opleveren Kadastrale percelen Een WOZ-object kan op meerdere kadastrale percelen voorkomen. Ook kunnen er meerdere WOZ-objecten op één kadastraal perceel voorkomen. Er bestaat eveneens een n:m relatie tussen WOZ-objecten en kadastrale percelen. In het laatste geval kan het op eenzelfde manier vertroebeling geven als met meerdere onduidelijke onderdelen binnen één WOZobject. Om deze gevallen uit te zonderen, wordt er een onderdeel aan de query toegevoegd dat op het volgende criterium is gebaseerd: er mag geen woz-object bestaan dat (gedeeltelijk) op een van de kadastrale percelen staat dat gekoppeld is aan het gezochte WOZ-object. De nieuwe query, die te vinden is in Appendix C Query 4, levert de resultaten in Appendix B - Tabel 5 op. Het aantal WOZ-objecten dat het een kadastraal perceel met een ander WOZ-object deelt, blijkt gering te zijn De Spatial Database Op basis van de selectie die nu gemaakt is binnen de WOZ kan binnen de spatial database van de GBKN gezocht worden. Binnen dit onderzoek bleek het haalbaar van maar één gemeente de spatial database te onderzoeken. De gemeente Bladel heeft zich hiertoe bereid gesteld. De pandgeometrie binnen de GBKN bestaat echter niet uit gesloten vlakken, maar uit losse lijnstukken. Deze lijnstukken moeten tot vlakken worden samengevoegd om echt van pandgeometrie te kunnen spreken. Dit is binnen de gemeente Bladel gedaan door het bedrijf Vicrea Solutions B.V. met de software FME Workbench [FME08]. De resulterende gegevens zijn beschikbaar in een Oracle Spatial database, waarbij in één omgeving de WOZ en de spatial gegevens gecombineerd kunnen worden. Aangezien de gemeente Bladel weinig verfijning heeft toegepast was de insteek op op basis van de GBKN deze verfijning geautomatiseerd te onderzoeken. Bij precies 1 huis en 1 garage zouden theoretisch zich de volgende mogelijkheden voor kunnen doen: 1 geometrieobject => garage inpandig/aangebouwd 2 geometrieobjecten => garage vrijstaand Echter, hiervoor moet de aanname gedaan worden dat alle geometrie obecten ook daadwerkelijk in de GBKN getekend zijn. Om dit te verifieren kan gekeken naar de WOZ-objecten waarbij de garages wel verfijnd zijn. Bij een huis met een vrijstaande garage moeten er precies twee geometrie objecten voorkomen, en bij een huis met een inpandige/aangebouwde garage moet er precies één geometrie object zijn. Om dit te onderzoeken is Appendix C - Query 5 gebruikt. Alleen bij het type vrijstaande garage zijn er genoeg onderdelen om resultaat op te leveren. Dit wordt weergegeven in Appendix B - Tabel 6a. Hieruit blijkt echter dat voor het meerendeel van de WOZ-objecten maar 1 geometrieobject voorkomt. Dit kan twee dingen betekenen: Het aantal pandgeometrie objecten is incorrect. In de WOZ is de verfijning onjuist toegepast Een steekproef wees uit dat beide situaties zich voordoen. Zowel de WOZ als de kaart met pandgeometrie zijn niet 100% betrouwbaar en wanneer een van de twee afwijkt, is het niet duidelijk welke bron correct is. Met name wanneer dezelfde query gebruikt wordt om het aantal geometrieobjecten te tellen bij het de WOZ-objecten met nietverfijnde garages, blijkt dat de door Vicrea gegenereerde pandgeometrieobjecten niet altijd overeenkomen met de werkelijkheid. Zie Appendix B - Tabel 6b. Er komt een substantieel aantal WOZ-objecten voor waarbij er meer dan drie geometrieobjecten voorkomen, of juist helemaal geen geometrieobjecten. Dit terwijl er minstens 1, en maximaal 2 geometrieobjecten moeten voorkomen. Inspectie van de tabel met pandgeometrie leverde de volgende twee problemen op: Omdat in de GBKN aaneengesloten huizen als een geheel getekend zijn, moet op basis van kadastrale percelen deze geometrieobjecten in stukken gesneden worden. Dit heeft tot gevolg dat een bij een enkel woz-object dat op twee kadastrale percelen staat, er twee geometrieobjecten voorkomen, terwijl dit er een had moeten zijn.

6 Omdat de GBKN en de kadastrale kaart niet tot op de centimeter nauwkeurig zijn, gebeurd het dat sommige geometrieobjecten overlap vormen met naburige percelen, en hierdoor worden geometrieobjecten bij wozobjecten meegeteld waar ze niet bijhoren. Geometrie objecten worden hierdoor bij meerdere woz-objecten meegeteld. Het versnijden heeft tot gevolg dat van geometrieobjecten die net over de grens van een kadastraal perceel liggen een klein stukje afgesneden wordt, en zodoende een nieuw geometrieobject gemaakt wordt. Zonder dit versnijden waren de geometrieobjecten echter ook dubbel geteld, omdat simpelweg naar overlap tussen geometrieobject en kadastraal perceel gekeken wordt binnen de spatial database. Figuur illustreerd dit probleem. De vlakken met een stippellijn vormen de kadastrale percelen. De gekleurde vlakken, de pandgeometrieën. Bij de linkse en middelste pandgeometrie wordt door het versnijden een klein stukje pandgeometrie binnen het middelste perceel geplaatst. Wanneer nou het rechter pand één WOZ-object zou zijn, had het in de kaart ook één pandgeometrie moeten vormen. Maar omdat er puur op basis van de geometrie geen onderscheid gemaakt kan worden tussen de meest linkse twee en de rechter, blijft het onvermijdelijk dat de gegevensset met pandgeometrie niet volledig betrouwbaar is. Figuur 2: Voorbeeld van probleem bij versnijden Om te kijken of het niet puur aan de GBKN lag, is bekeken wat het resultaat zou zijn wanneer alleen gekeken zou worden naar geometrieobjecten die volledig binnen het perceel liggen. Maar zelfs dan blijken er soms teveel en soms te weinig geometrieobjecten binnen een perceel te liggen. De onderzoeksvraag die geprobeerd is te beantwoorden in dit hoofdstuk was: In hoeverre kan op basis van de WOZ, in combinatie met de GBKN, onderscheid gemaakt worden of een specifieke garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is? Het blijkt dat voor de Gemeente Bladel de GBKN weinig toe kan voegen wanneer ofwel de WOZ ofwel de GBKN niet volledig correct is. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan niet geconcludeerd worden dat op basis van de WOZ in combinatie met de GBKN er niet meer onderscheid gemaakt kan worden of een specifieke garage inpandig, aangebouwd of vrijstaand is. 5. CONCLUSIE Het beperken tot de combinatie van enkel een huis en een garage lijkt een eenvoudig model op te leveren, waarbij de WOZ op zijn minst uitsluitsel moet kunnen bieden. Uit dit onderzoek blijkt dat eenvoudige gevallen in de praktijk nog voor complexe problemen kunnen zorgen. Het verschilt per gemeente wat de kwaliteit van de WOZ is, en in hoeverre deze gebruikt kan worden om onderscheid te maken tussen inpandige/aangebouwde/vrijstaande garages. Het gebruik van geometrieobjecten op basis van de GBKN kan alleen uitkomst bieden wanneer zowel de WOZ als de GBKN van hoge kwaliteit zijn. 6. VERDER ONDERZOEK Als de WOZ of de GBKN van mindere kwaliteit is, of zelfs beiden, is het lastig uitspraken te doen over de kwaliteit van de andere bron. Als de kwaliteit van een van beide bronnen onafhankelijk van de ander geverifieerd kan worden, kan hiermee wel weer uitspraken gedaan worden over de tweede bron. Het snijden van de geometrievlakken binnen de GBKN bleek nodig te zijn om tot losse pandgeometrie te komen. Dit had tot gevolg dat een pand dat op meerdere percelen gebouwd is, ook versneden wordt. Op basis van de WOZ zou eventueel wel uitsluitsel gegeven kunnen worden wanneer een geometrieobject uit de GBKN wel of niet door middel van kadastrale percelen versneden moet worden om tot correcte pandgeometrie te komen. Dit kan echter niet op basis van dit onderzoek geconcludeerd worden, en zal dus verder onderzocht moeten worden. REFERENTIES [TK98] [RV02] Actieprogramma Elektronische Overheid. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 1 Rietdijk, M. and Verhoef, J.J. Adres onbekend; Het ontwerp van een Basis Registratie Adressen beproefd. Ravi publicatie 02-02, p fe a188315b12/pu/bra_adres_onbekend november_2002_.pdf [TNT05] De Postcode TNT Post en de Nederlandse postcode, de feiten; TNTPost_Factsheet_postcodes.pdf [KV03] Kabinetsvisie Andere overheid B76F3BB-99F4-42E4-91E0-E154EF6BF8CE /0/kabinetsvisieandereoverheid.pdf [TK06] Regels omtrent de basisregistraties adressen en gebouwen (Wet basisregistraties adressen en gebouwen). Voorstel van Wet. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 2 [WK05a] Waarderingskamer. Letter to the minister of bestuurlijke vernieuwing en koninkrijksrelaties. WOZ-registratie binnen het stelsel van basisregistraties. May 11th, advies%20woz-registratie%20binnen%20 stelsel%20van%20basisregistratie-s.pdf [MJ06] [WK07] Meijer, R. and Jansen, T. Een studie naar de haalbaarheid van een Basisregistratie voor WOZgegevens. Stroomlijning basisgegevens. ICTU. p17 Basisregistraties/Een%20studie%20naar%20 haalbaarheid%20br%20woz%20juli2006.pdf Waarderingskamer. Catalogus Basisregistratie WOZ. Versie oktober gegevens/catalogus_woz/

7 [BAG06] Projectbureau Basisregistraties voor Adressen en Gebouwen (BAG). Catalogus Basis Gebouwen Registratie (2006). Versie 4.0 (februari 2006). gegevens/catalogus_bgr/ [WK02] Waarderingskamer. Gegevenswoordenboek. Kluwer, Deventer. 22 Maart ISBN: [WK05b] Waarderinskamer. Waarderingsinstructie jaarlijkse waarde bepaling. Den Haag. 9 december 2005 [FME08] FME Workbench.

8 APPENDIX A: GEGEVENSMODEL STUFTAX Op basis van gegevenswoordenboek 2002 [WK02] 20: WOZ-Object WOZ-objectnummer woonplaatsnaam straatnaam straatcode huisnummer huisletter huisnummertoevoeging aanduiding bij huisnummer postcode lokatieomschrijving grondoppervlakte gebruikscode code gebouwd/ongebouwd meegetaxeerde oppervlakte gebouwd aandeel waarde gebouwd aandeel getaxeerde waarde gebouwd vastgestelde waarde waardepeildatum bijzondere-waarderingscode aanduiding valutasoort code blokkeren code blokkeren taxatie WOZ object mutatiecode ingangsdatum einddatum 40: Kadastrale Identificatie WOZ-objectnummer kadastrale gemeentecode sectie perceelnummer perceel-index-letter perceel-index-nummer toegekende oppervlakte meegetaxeerde oppervlakte gebouwd per kadastraal object mutatiecode ingangsdatum einddatum : WOZ-Onderdeel WOZ-objectnummer nummer onderdeel gehanteerd waarderingsvoorschrift code omzetbelasting groepaanduiding vergelijkbare objecten en/of objectdelen code vrijstelling OZB bepaalde waarde onderdeel code onderdeel WOZ-object bouwjaar bouwlaag ontsluiting verdieping aantal kamers renovatiejaar renovatiepercentage kwaliteit/luxe onderhoudstoestand uitstraling doelmatigheid voorzieningen inhoud code bruto/netto inhoud oppervlakte code bruto/netto oppervlakte lengte breedte hoogte frontbreedte aantal stuks/eenheden waarde per stuk/eenheid huurwaarde per vierkante meter huurwaarde kapitalisatiefactor vervangingskosten per kubieke meter/stuk/eenheid ongecorrigeerde vervangingswaarde verwachte levensduur restwaarde factor voor technische veroudering invloed economische veroudering invloed verandering bouwwijze invloed doelmatigheid invloed excessieve gebruikskosten factor voor functionele veroudering foto-indexnummer aantekening onderdeel code taxatiemethodiek mutatiecode ingangsdatum einddatum 1 92: Kadastrale Identificatie code onderdeel WOZ-object omschrijving onderdeel WOZ-object verkorte omschrijving onderdeel WOZ-object mutatiecode ingangsdatum einddatum

9 APPENDIX B : TABELLEN Tabel 1a: Tiel Code Omschrijving Aantal 150A Garage algemeen A Garage aangebouwd A Garage vrijstaand A Garage inpandig 390 Tabel 1b: Voerendaal Code Omschrijving Aantal 1500 Garage algemeen A Garage aangebouwd zadeldak 1 153A Garage aangebouwd platdak Garage vrijstaand 3 155A Garage vrijstaand zadeldak Inpandige garage Onderpandige garage 2 Tabel 3: DUWOZ Code Omschrijving 110 Woning 203 Grond 159 Carport 120 Aanbouw 131 Dakkapel 211 Grond Niet-Woning 123 Serre 212 Extra Grond 214 Parkeerplaats 149 Kelder 186 Overkapping 201 Tuin Tabel 1c: Bladel Code Omschrijving Aantal 1500 Garage A Garage niet verfijnen A Garage aangebouwd 1 152A Garage aangebouwd zadeldak Garage aangebouwd platdak 1 153A Garage aangebouwd platdak 3 154A Garage vrijstaand 2 155A Garage vrijstaand zadeldak A garage vrijstaand platdak Garage inpandig A Garage inpandig 3

10 Tabel 2: WOZ-objecten met een garage Gemeente Tiel Voerendaal Bladel Totaal Wozobjecten Alle WOZ-objecten met een garage Garage Niet-verfijnd Garage Aangebouwd Garage Vrijstaand Garage Inpandig/Onderpandig Tabel 4: WOZ-objecten met huis & garage Gemeente Tiel Voerendaal Bladel Alle WOZ-objecten met precies een huis & garage Garage Niet-verfijnd Garage Aangebouwd Garage Vrijstaand Garage Inpandig/Onderpandig Tabel 5: WOZ-objecten met huis & garage, geisoleerd op perceel Gemeente Tiel Voerendaal Bladel Alle WOZ-objecten met precies een huis & garage, geisoleerd op perceel Garage Niet-verfijnd Garage Aangebouwd Garage Vrijstaand Garage Inpandig/Onderpandig Tabel6a: Code 1570: Vrijstaand Aantal gebouwen Aantal WOZ-objecten Tabel6b: Code 1500: Niet-verfijnd Aantal gebouwen Aantal WOZ-objecten

11 APPENDIX C: QUERIES Query 1: WOZ-onderdelen met aantallen voorkomens SELECT.CodeOnderdWozObj, TAX092.OmsOndWozObj, Count(.Wozobjnr) AS CountOfWozobjnr LEFT JOIN TAX092 ON.CodeOnderdWozObj=TAX092.CodeOndWozObj GROUP BY.CodeOnderdWozObj, TAX092.OmsOndWozObj ORDER BY Count(.Wozobjnr) DESC; Query 2: Aantal WOZ-objecten met een garage van, in dit geval, het type 157A (Inpandig) SELECT Count() AS Aantal STUF20 Exists (SELECT.WozObjnr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj IN("157A") );

12 Query 3: Aantal WOZ-objecten met een garage van het opgegeven type, met uitsluitend extra onderdelen die geen pand opleveren. SELECT COUNT() STUF20 (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1100') = 1 AND (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1570') = 1 AND NOT EXISTS (SELECT.WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj NOT IN ("1100", "1570", "2030", "1540", "1200", "1310", "2110", "1230", "203A", "2120", "2140", "1490", "1860", "186A", "2010") );

13 Query 4: Aantal WOZ-objecten met een garage van het opgegeven type, met uitsluitend extra onderdelen die geen pand opleveren, alsmede geen relatie met een kadastraal perceel vormen, waarbij er ook een relatie met een ander WOZ-object bestaat. SELECT COUNT() STUF20 (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1100') = 1 AND (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1570') = 1 AND NOT EXISTS (SELECT.WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj NOT IN ("1100", "157A", "2030", "1540", "1200", "1310", "2110", "1230", "203A", "2120", "2140", "1490", "1860", "186A", "2010") ) AND NOT EXISTS (SELECT STUF20 as STUF20b, STUF40 as STUF40, STUF40 as STUF40b STUF20.WozObjNr = STUF40.WozObjNr AND STUF20b.WozObjNr = STUF40b.WozObjNr AND STUF40b.K_Gem = STUF40.K_Gem ); AND STUF40b.Sectie AND STUF40b.Perceelnr AND STUF40b.object_il AND STUF40b.object_in AND STUF20b.WozObjNr = STUF40.Sectie = STUF40.Perceelnr = STUF40.object_il = STUF40.object_in <> STUF20.WozObjNr

14 Query 5: Aantal pandgeometrie-records per WOZ-object met een garage van het opgegeven type, met uitsluitend extra onderdelen die geen pand opleveren, alsmede geen relatie met een kadastraal perceel vormen, waarbij er ook een relatie met een ander WOZ-object bestaat. Het resultaat wordt vervolgens weer gegroepeerd op aantal voorkomens per aantal pandgeometrie-records. SELECT WOZBELOBJNR, (SELECT COUNT(DISTINCT GEB.GEBOUW_ID) BASIS.GEBOUW GEB, STUFTAX.STUFTAX_40 STUFTAX_40, SPATIAL.LKI_PERCEEL KAD STUFTAX_20.WOZBELOBJNR = STUFTAX_40.WOZBELOBJNR AND KAD.GEMEENTE = STUFTAX_40.KADGEMKODE AND KAD.SECTIE = STUFTAX_40.SEKTIELT AND KAD.NR = STUFTAX_40.KO_NR AND SDO_RELATE(Geb.Geometrie, Kad.Geometrie, 'mask=inside querytype=window')='true' ) AS AANTAL_GEBOUWEN STUF20 (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1100') = 1 AND (SELECT COUNT().WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj='1570') = 1 AND NOT EXISTS (SELECT.WozObjNr = STUF20.WozObjNr AND.CodeOnderdWozObj NOT IN ("1100", "157A", "2030", "1540", "1200", "1310", "2110", "1230", "203A", "2120", "2140", "1490", "1860", "186A", "2010") ) AND NOT EXISTS (SELECT STUF20 as STUF20b, STUF40 as STUF40, STUF40 as STUF40b STUF20.WozObjNr = STUF40.WozObjNr AND STUF20b.WozObjNr = STUF40b.WozObjNr

15 ); AND STUF40b.K_Gem = STUF40.K_Gem AND STUF40b.Sectie = STUF40.Sectie AND STUF40b.Perceelnr = STUF40.Perceelnr AND STUF40b.object_il = STUF40.object_il AND STUF40b.object_in = STUF40.object_in AND STUF20b.WozObjNr <> STUF20.WozObjNr