Value add voor particulieren

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Value add voor particulieren"

Transcriptie

1 Value add voor particulieren Een verkennend onderzoek naar de randvoorwaarden en mogelijkheden van een niet-beursgenoteerd value add vastgoedfonds voor grote particuliere beleggers onder de huidige marktomstandigheden Auteur : ir. A.H. den Boef Begeleider : drs. R.M. Weisz RA MRICS Opleiding : Master in Real Estate ( ) Instituut : Amsterdam School of Real Estate Datum : 15 oktober 2010

2 Voorwoord Voor u ligt mijn master thesis Value add voor particulieren. Deze thesis is het resultaat van mijn afstudeeronderzoek, welke in het kader van de afronding van de opleiding Master in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate is uitgevoerd. Alhoewel ik op voorhand geen affiniteit had met vastgoedfondsen, heb ik dit afstudeeronderzoek gebruikt om mijzelf te verdiepen in deze specifieke tak van sport binnen de vastgoedmarkt. Mijn wens om meer kennis te vergaren op dit gebied komt deels voort uit persoonlijke interesse en deels uit potentiële kansen die ik het afgelopen jaar in de vastgoedmarkt zag ontstaan. Ik vertrouw erop, door mijn niet door praktijkkennis gehinderde kijk op deze beleggingswijze, een interessant rapport te hebben afgeleverd. Ik wil iedereen bedanken die middels verkennende gesprekken en interviews heeft bijgedragen aan het verkrijgen van dit inzicht in de markt en het product. Zonder de medewerking van deze gesprekspartners was dit rapport niet tot stand gekomen. Speciale dank aan mijn werkgever De Groene Groep en mijn collega s voor de kans, de tijd en de steun om deze studie te starten en succesvol te kunnen afronden. In het bijzonder wil ik graag mijn scriptiebegeleider Robert Weisz bedanken voor zijn beschikbaarheid, sturing en het getoonde vertrouwen tijdens het traject. Last but not least bedank ik mijn kersverse vrouw Sanne voor al haar steun, geduld en afleiding. Kanjer, we kunnen nu op huwelijksreis! Rotterdam, 15 oktober 2010 Arend

3 Management samenvatting Sinds het begin van de kredietcrisis ziet de wereld voor professionele particuliere vastgoedbeleggers er compleet anders uit. De boekwaarde van panden moet naar beneden worden bijgesteld. De winsten uit desinvesteringen blijven uit. Kopers en verkopers kunnen elkaar momenteel op prijsniveau niet meer vinden en als financiers bereid zijn om te financieren dan is de bevoorschotting aanzienlijk lager en de gevraagde vergoeding aanzienlijk hoger. Ondanks deze economische situatie zijn er ook kansen op de markt, zoals bijvoorbeeld distressed vastgoed. Gezien deze ontwikkelingen is het interessant om te onderzoeken op welke wijze een uniek vastgoedfonds, in combinatie met dergelijke kansen, opgezet kan worden voor de grotere particuliere beleggers (op basis van participaties van euro per stuk en veelvouden daarvan) die indirect willen beleggen in Nederlands commercieel vastgoed. Deze kansen vragen om een ondernemende manier van omgaan met vastgoed, waarschijnlijk een specifieke structurering van het fonds en trekt vanwege haar eigen risico-/rendement verhouding specifieke investeerders aan. De onderzoeker is op zoek gegaan naar de kaders waarbinnen een dergelijk fonds kan functioneren. De volgende vraag staat in dit onderzoek centraal: Aan welke criteria moet een niet-beursgenoteerd value add vastgoedfonds voldoen om succesvol interesse van grote particuliere beleggers te wekken, en is dit gezien de huidige marktomstandigheden een geschikt moment om een dergelijk fonds op te richten? Het theoretisch onderzoek heeft geleid tot een definitie van een value add vastgoedfonds voor grote particuliere beleggers die als uitgangspunt voor dit onderzoek is genomen en als volgt is geformuleerd: Een value add vastgoedfonds is een niet-beursgenoteerde SPV (Special Purpose Vehicle) met als doelstelling om door middel van actief assetmanagement waarde toe te voegen aan gebouwen en/of de portefeuille ten behoeve van haar particuliere investeerders. Activiteiten in dit kader zijn verhuren, herontwikkelen, renoveren, verduurzamen en aanen verkoop timing. Doordat de particuliere beleggingsmarkt weinig transparant is en weinig onderzoeksresultaten beschikbaar zijn, is gebruik gemaakt van door INREV (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) opgestelde criteria (Investment Intentions Survey). Uitgangspunt hierbij is dat criteria waarop zowel institutionele als particuliere beleggers beleggingsproducten beoordelen veelal overeenkomen. Daarnaast zijn de weinig beschikbare onderzoeken onder particuliere beleggers geraadpleegd. Op basis van een verkenning bij institutionele beleggers en participatie-beleggers zijn de volgende criteria geselecteerd om nader onderzocht te worden: - risicoprofiel, uitgedrukt in mate van leverage - financierbaarheid - doelrendement - gewenste looptijd - verhandelbaarheid (liquiditeit) - verhouding income/non income 1

4 - belang trackrecord - belang corporate governance - interpretatie van risico - behoefte diversificatie op sectoren - behoefte diversificatie op locaties - fondsvolume - extra fee mogelijkheden De onderzoeker heeft op basis van de bovenstaande criteria een enquête opgesteld, welke is afgenomen in één op één gesprekken met specialisten. Deze specialisten zijn professionals in de markt van particuliere beleggers en vastgoedfondsen. Naast de vragen over kenmerken en criteria, zijn vragen toegevoegd over welke potentiële kansen de professionals zien in de vastgoedmarkt. Op basis van dit onderzoek onder specialisten is geconcludeerd dat een fondsaanbieder die op dit moment voornemens is een value add fonds op te richten, dat succesvol investeerders wil vinden onder grote particuliere beleggers, wordt geadviseerd om: - Een doelrendement van tussen de 12 en 15 procent (IRR) na te streven, met (deels) tussentijdse uitkeringen; - Bij een samengesteld fonds van value add objecten en standing investments uit te gaan van een looptijd van 7 jaar; - In het kader van financierbaarheid maximaal 20% van het fondsvolume te laten bestaan uit value add objecten ten opzichte van het deel standing investments ; - Zich te richten op een fiscaaltransparante fondsstructuur waarbij de participaties illiquide zijn; - Een trackrecord te hebben dat een grote mate van vertrouwen wekt bij de doelgroep; - Corporate governance zaken goed en transparant te organiseren en de naleving ervan te waarborgen in de organisatie; - Een begrijpelijke en heldere prospectus op te stellen met een plan van aanpak voor de value add objecten; - De irrationele investeringsbeslissingen van de doelgroep te onderkennen en hiernaar te handelen; - Binnen het fonds op één sector expert-management te bieden; - Expert management te bieden op zijn geografische thuismarkt; - Een fondsvolume na te streven van minimaal 25 miljoen euro; - Hogere performance fees te bedingen bij een exit boven hurdle rates dan bij reguliere fondsen; - Zich te richten op het verwerven van objecten die door renovatie en/of verduurzaming naar verwachting snel verhuurd kunnen worden; - Zich te richten op het verwerven van objecten die gelegen zijn in de Randstad of andere economisch sterke regio s in Nederland; - Zich te richten op de kantoren- of bedrijfsruimtemarkt; - In staat te zijn om een conveniërende financiering te organiseren en objecten tegen een discount te verwerven. Om te bepalen of dit een geschikt moment is om dit fonds op te richten is op basis van de uitkomsten van het onderzoek een fictieve portefeuille geschetst. Deze portefeuille is doorgerekend in een model dat door de onderzoeker is opgesteld. Naast het basis scenario is tevens een best en een worst case scenario onderzocht. Op basis hiervan is door de onderzoeker geconcludeerd dat onder de huidige marktomstandigheden een realistisch value add fonds voor grote particulieren niet haalbaar is. 2

5 Inhoudsopgave Management samenvatting 1 1. Inleiding Aanleiding Probleemstelling Onderzoeksopzet en methodiek Opbouw Afbakening 7 2. Theoretisch kader van 'value add' fondsen Manieren om te beleggen in vastgoed Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen Wat is een 'value add' managementstijl? Wat is 'value add' op assetniveau? Samenvatting Beoordelingscriteria van een 'value add' vastgoedfonds Beoordelingscriteria van een fonds door een institutionele belegger Beoordelingscriteria van een fonds door een participatiebelegger De grote particuliere belegger als doelgroep Relevante criteria voor de gewenste juridische en fiscale structuur De criteria van het 'value add' vastgoedfonds Samenvatting Huidige marktomstandigheden op de vastgoedmarkt Beleggingsmarkt Financieringsmarkt Gebruikersmarkt Vastgoedparticipatiemarkt Markt van institutionele niet-beursgenoteerde fondsen Samenvatting Toetsing van value add criteria aan de markt van particuliere beleggingsfondsen Risicoprofiel uitgedrukt in mate van gearing Financierbaarheid Doelrendement Looptijd Liquiditeit Verhouding income versus non income Interesse van doelgroep Belang trackrecord Belang corporate governance 35 3

6 5.10 Beschikbare informatie om risico te bepalen Diversificatie op sector Diversificatie op land/regio Fondsvolume Extra fee mogelijkheden Value add' kansen in de vastgoedmarkt Regio's voor 'value add' kansen Sectoren voor 'value add' kansen Bestaansrecht van 'value add' fondsen voor grote particuliere beleggers Samenvatting Haalbaarheidsanalyse 'value add' fonds Het rekenmodel Samenstelling portefuille Input en aannames Financieringsanalyse Haalbaarheidsanalyse Scenarioanalyse Samenvatting Conclusies, overwegingen en aanbevelingen Conclusie Overwegingen op het onderzoek Aanbevelingen 46 Bibliografie 47 Bijlage I INREV Fund style sheet Bijlage II Overzicht top 40 grootste aanbieders van vastgoedparticipaties Bijlage III Vragenlijst Bijlage IV Uitwerking interviews (vertrouwelijk) Bijlage V Rekenmodel Scenario basis Bijlage VI Rekenmodel Scenario Worst Case Bijlage VII Rekenmodel Scenario Best Case 4

7 H1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Groene Groep is een zelfstandige particuliere vastgoedbelegger in commercieel vastgoed in Nederland. Met het economisch tij als katalysator heeft ze in de jaren voorafgaand aan september 2008 een sterke groei doorgemaakt. Destijds werd veel geïnvesteerd en gedesinvesteerd. Dit werd mede ingegeven door hoge bevoorschotting van financiers en de hoogconjunctuur. Sinds het begin van de kredietcrisis ziet de wereld voor De Groene Groep, als zelfstandige particuliere belegger, er compleet anders uit. De boekwaarde van de panden moet naar beneden worden bijgesteld. De winsten uit desinvesteringen blijven uit. Kopers en verkopers kunnen elkaar momenteel op prijsniveau niet meer vinden en als financiers bereid zijn om te financieren dan is de bevoorschotting aanzienlijk lager en de gevraagde vergoeding aanzienlijk hoger. In de huidige tijd is de ontwikkeling van De Groene Groep afhankelijk van haar eigen vermogen. Door de nieuwe financieringscondities in de markt is dit een rem op haar ontwikkeling als actieve particuliere belegger. Gezien de positie in de markt, het trackrecord, de kwaliteit van de organisatie en de verwachte kansen op de markt (zoals bijvoorbeeld distressed vastgoed) is het interessant om te onderzoeken op welke wijze De Groene Groep een uniek vastgoedfonds op kan zetten voor de grotere actieve particuliere beleggers (participaties van euro per stuk en veelvouden daarvan) die indirect willen beleggen in Nederlands commercieel vastgoed. Het fonds zal een value add stijl nastreven. Op alle mogelijke manieren zal getracht worden waarde toe te voegen aan het vastgoed. Hierbij kan gedacht worden aan leegstand verhuren (strategisch), herontwikkelen, renoveren, verduurzamen, vermarketen, et cetera. Deze ondernemende manier van omgaan met vastgoed vraagt waarschijnlijk een specifieke structurering van het fonds en trekt vanwege haar eigen risico/rendement verhouding specifieke investeerders aan. Dit onderzoek zal op zoek gaan naar de kaders waarbinnen een dergelijk fonds kan functioneren. 1.2 Probleemstelling In de aanleiding genoemde overwegingen resulteren in de volgende onderzoeksvraag, welke als volgt is geformuleerd. Aan welke criteria moet een niet-beursgenoteerd value add vastgoedfonds voldoen om succesvol interesse van grote particuliere beleggers te wekken, en is dit gezien de huidige marktomstandigheden een geschikt moment om een dergelijk fonds op te richten? Doordat de particuliere beleggingsmarkt weinig transparant is en weinig onderzoeksresultaten beschikbaar zijn, zal een antwoord op bovengenoemde onderzoeksvraag geformuleerd worden door onder andere gebruik te maken van door INREV opgestelde criteria (Investment Intentions Survey). INREV (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) peilt deze criteria jaarlijks onder haar leden waaronder een substantieel aantal institutionele beleggers. Naar verwachting 5

8 komen criteria waarop zowel institutionele als particuliere beleggers beleggingsproducten beoordelen overeen. Dit wordt in de praktijktoetsing nader onderzocht. Uit de centrale vraagstelling zijn de volgende deelvragen gedestilleerd, te weten: 1. Waarin onderscheidt een investering in een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds zich van andere manieren om in vastgoed te beleggen? 2. Wat is value add? 3. Wat is een value add vastgoedfonds? 4. Op basis van welke criteria maakt een institutionele belegger zijn fondskeuze? 5. Welke criteria bepalen de fondskeuze van de grote particuliere belegger? 6. Wat is de huidige marktsituatie (beleggingsmarkt, financieringsmarkt, gebruikersmarkt en vastgoedfondsenmarkt)? 7. Hoe kan op basis van de criteria een value add fonds worden beschreven waarin wordt voldaan aan de eisen van de grote particuliere belegger? 8. Wat is de haalbaarheid van een value add fonds voor de grote particuliere belegger? Deze deelvragen staan centraal in de hoofdstukken. In de samenvattende paragraaf per hoofdstuk worden de deelvragen beantwoord. 1.3 Onderzoeksopzet en methodiek In figuur 1 is schematisch de onderzoeksopzet weergegeven. Het eerste deel van het onderzoek is theoriegericht. Dit leidt tot een aantal criteria die in de praktijk worden getoetst (theorietoetsing). Figuur 1. Schematische onderzoeksopzet 6

9 De toetsing van de criteria bij grote particuliere beleggers is lastig aangezien deze doelgroep niet transparant en niet is verenigd. De onderzoeker heeft ervoor gekozen om de praktijktoetsing uit te voeren door specialisten te interviewen. Deze specialisten zijn dagelijks actief in de markt van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen voor particuliere beleggers. Door het toepassen van semi-gestructureerde interviews trekt de onderzoeker conclusies. De haalbaarheid is getoetst met behulp van een rekenmodel in Microsoft Excel dat door de onderzoeker is ontwikkeld. In dit rekenmodel worden de kenmerken van een vastgoedportefeuille en de fondsstructuur ingevoerd. Op basis van de resultaten uit dit rekenmodel is bepaalt of het value add fonds op dit moment haalbaar is. 1.4 Opbouw Na de inleiding wordt in hoofdstuk 2 het theoretisch kader geschetst. Dit begint met een beschrijving over welke manieren er bestaan om in vastgoed te beleggen en hoe dit leidt tot niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Daarna wordt specifiek ingegaan op de managementstijl value add en hoe zich dit vertaald naar vastgoedfondsen. In hoofdstuk 3 wordt aan de hand van beoordelingscriteria die institutionele beleggers hanteren een selectie gemaakt van de criteria welke naar verwachting tevens op grote particuliere beleggers van toepassing zijn. Deze criteria worden nader toegelicht. Hoofdstuk 4 schetst de huidige marktomstandigheden waarin vastgoed, vastgoedfondsen en relevante actoren moeten acteren. De beoordelingscriteria uit hoofdstuk 3 zijn naar verwachting afhankelijk van omgevingsfactoren die zich in de markt afspelen, vandaar dat dit hoofdstuk volgens de onderzoeker niet mag ontbreken. In hoofdstuk 5 worden de resultaten van de interviews met specialisten beschreven. De criteria uit hoofdstuk 3 worden hier met de praktijk geconfronteerd. In hoofdstuk 6 toetst de onderzoeker zijn bevindingen op haalbaarheid door deze door te rekenen in een model. Het onderzoek leidt in hoofdstuk 7 tot conclusies en aanbevelingen. 1.5 Afbakening Deze masterproof beoogt een beschrijving alsmede een analysering te geven van de belangrijkste selectiecriteria van private vastgoedfondsen voor grote particuliere beleggers. Daarnaast wordt dit verder specifiek gemaakt door value add het waarde toevoegen aan vastgoed centraal te zetten. Alhoewel het Europese INREV een belangrijke kennisbron is voor deze masterproof, is dit onderzoek specifiek gericht op de Nederlandse markt voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen met Nederlands commercieel vastgoed in portefeuille. Dit onderzoek richt zich op Nederlandse grote particuliere beleggers. 7

10 H2 Theoretisch kader van value add vastgoedfondsen Inleiding In dit hoofdstuk staan de eerste drie deelvragen van het onderzoek centraal. Ten eerste wordt toegelicht welke manieren er zijn om in vastgoed te beleggen om aansluitend specifiek in te gaan op niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen waarin particulieren kunnen beleggen. Daarna staat de vraag centraal wat in dit kader de betekenis is van value add en wat een value add vastgoedfonds volgens de theorie inhoudt. 2.1 Manieren om te beleggen in vastgoed Men belegt in onroerend goed met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren (Van Gool e.a., 2007). Dit beleggen in onroerend goed kan op verschillende manieren worden gedaan, welke in figuur 2 op hoofdlijnen zijn weergegeven. Figuur 2. Manieren om te beleggen in vastgoed Direct en indirect beleggen Een directe belegging in vastgoed betekent dat de belegger zelf onroerend goed bezit, een indirecte belegging is een deelname in een vehikel dat onroerend goed bezit. Aan het beleggen in direct vastgoed zitten een aantal nadelen waardoor indirect beleggen in vastgoed de laatste decennia een grote vlucht heeft genomen. Deze nadelen zijn: - Zeer kennis- en management intensieve beleggingsvorm - Door hoge eenheidsprijzen is het niet eenvoudig om met kleine investeringen een verantwoorde risicospreiding te realiseren - Illiquiditeit - Transacties gaan gepaard met hoge kosten en relatief veel tijd - Moeilijke performance metingen 8

11 Aan het indirect beleggen zitten voor- en nadelen ten opzichte van direct beleggen. De voordelen zijn: - Geen lokale expertise benodigd - Investeringen voor kleine bedragen zijn mogelijk - In sommige gevallen is geen overdrachtsbelasting verschuldigd - Liquiditeit kan groter zijn - Mogelijke schaalvoordelen - Minder emotionele waarde - De beurs kan extra kansen bieden - De belegger kan profiteren van het hefboomeffect De nadelen zijn: - De belegger heeft weinig invloed op het beleggingsbeleid - Minder gevoel met de markt - Vreemd vermogen verhoogt het risico - Het rendement van beursgenoteerd indirect onroerend goed is volatieler Beleggen in beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed Indirect beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren (zie figuur 2), namelijk door middel van beursgenoteerde of niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Beleggen in een beursgenoteerd vastgoedfonds betekent aandeelhouder worden van dit vehikel. Men treedt op als risicodrager en vermogensverschaffer. Deelnemen kan met kleine en grote bedragen. Grote voordelen aan deze beleggingsvorm zijn de transparantie (beurskoers) en de liquiditeit (verhandelbaarheid). Een nadeel is dat, alhoewel de onderliggende waarde in vastgoed zit, de koers van een vastgoedfonds toch meebeweegt met de beurs. Dit laat een aantal voordelen van beleggen vastgoed, zoals het vormen van een inflatiehedge en de negatieve correlatie met andere beleggingscategorieën (aandelen en obligaties), deels vervagen. Beleggen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen heeft andere kenmerken. De liquiditeit (verhandelbaarheid) is over het algemeen beperkt evenals de transparantie. Daarnaast behoudt de belegging in hogere mate haar vastgoedeigenschappen zoals het vormen van een inflatiehedge en de negatieve correlatie met andere beleggingscategorieën (aandelen en obligaties). Deze laatste manier van beleggen in vastgoed staat centraal in de onderzoek. 2.2 Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen In de Nederlandse vastgoedbranche speelt de fiscaliteit een grote rol. De fiscale wetgeving is deels de oorzaak dat er een grove tweedeling is tussen fondsen waarin met name institutionele beleggers investeren en fondsen waarin particuliere beleggers investeren. De fondsen waarin institutionele beleggers beleggen hebben in Nederland vaak de status van een fiscale beleggingsinstelling (FBI). Deze FBI maakt het mogelijk om het beleggen via een dergelijk fonds fiscaal vergelijkbaar te maken met rechtstreekse beleggingen. De voorwaarden voor een FBI-status zijn onder andere het hebben van een Nederlandse vestiging, de rechtspersoon moeten een BV of een NV zijn, winst moet binnen acht maanden voor minimaal 95 procent worden uitgekeerd en er mag tot een financieringsgrens van 60 procent van de boekwaarde van het onderliggende vastgoed worden geleend. FBI s hebben een nultarief voor de vennootschapsbelasting. Deze institutionele tak van indirecte fondsen is grotendeels verenigd in de INREV (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles). De INREV heeft als doel deze tak van de markt transparanter en professioneler te maken. Uiteindelijk 9

12 moet deze meer transparante en professionele markt van de indirecte fondsen leiden tot een grotere allocatie van middelen vanuit de institutionele belegger. De niet-beursgenoteerde fondsen waarin met name particuliere beleggers investeren zijn veelal fiscaal transparant. Dat wil zeggen dat op fondsniveau geen belasting wordt geheven maar alleen op investeerdersniveau. De juridische structuur die hiervoor het meest wordt toegepast is de commanditaire vennootschap (CV). Een vastgoed-cv is een beleggingsfonds waarbij de beheerder, namens een aantal beleggers, eerst vastgoedobjecten exploiteert om daarna, op een vooraf vastgestelde datum te verkopen. De opbrengsten uit verhuur en verkoop wordt verdeeld onder de beleggers. Uiteraard na aftrek van de kosten. (Lugard, 2009). De meeste CV s kennen echter een beperkte looptijd van 7 tot 10 jaar. Na deze termijn kan gezamenlijk worden besloten het onroerend goed te verkopen. De bij verkoop gerealiseerde winst is belastingvrij voor de vennoten tenzij de vennoten deelnemen als rechtspersoon (bijvoorbeeld met een besloten vennootschap). Net als bij beursgenoteerde vastgoedfondsen bestaat het rendement van een vastgoed-cv uit direct rendement (exploitatieresultaat) en indirect rendement (verkoopwinst c.q. verlies). In een vastgoed-cv kunnen particuliere beleggers en rechtspersonen direct een aandeel verwerven in één of een zeer beperkt aantal objecten. (Lugard, 2009) Deze particuliere tak van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kenmerkt zich door een beperkte transparantie. Een tweetal initiatieven aan de aanbodzijde die hier verandering in willen brengen zijn de belangenorganisatie VVF (Vereniging Vastgoed Fondsen) en met name de STV (Stichting Transparantie Vastgoedfondsen). De STV heeft als doelstelling om deze markt meer professioneel en transparant te maken. Gesloten fondsen (closed-end) en open fondsen (open-end) Zowel bij beursgenoteerde vastgoedfondsen als bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kan onderscheidt worden gemaakt tussen gesloten en open fondsen. De belangrijkste kenmerken worden hieronder toegelicht. Kenmerken van een closes-end fonds: - Er bestaat een formele limiet op de maximale hoeveelheid kapitaal die het fonds mag accepteren zonder toestemming van de bestaande investeerders - Levensduur is eindig - De liquiditeit is beperkt, beleggers die een aandeel willen kopen kunnen alleen van bestaande investeerders kopen - Inlossen van de belegging kan alleen aan het einde van de levensduur van het fonds en/of met een aanzegperioden van 12 maanden (bron: INREV core definitions, 2006). Kenmerken van een open-end fonds: - Er bestaat geen formele limiet op de maximale hoeveelheid kapitaal die in het fonds geïnvesteerd mag worden - Handel vindt plaats rechtstreeks door het fonds op basis van emissie/verkoop afspraken of op basis van een andere vooraf bepaalde wijze - De aan- en verkoop van participaties is onderhevig aan voorwaarden als prijs, aanzeggingperioden, aantal participaties en betaalperiode. Verder heeft een open-end fonds in haar basis een oneindige levensduur. De toestroom van kapitaal kan op twee manieren plaats vinden namelijk door het toetreden van nieuwe investeerders of door additionele leverage. 10

13 2.3 Wat is een value add managementstijl? In de literatuur worden verschillende managementstijlen onderscheiden. De stijlterminologie wordt door de fondsaanbieder zelf aangegeven en geeft de belegger inzicht in de risico/rendement karakteristieken van een fonds. Het doel hiervan is om duidelijkheid aan de belegger te verschaffen zodat deze een verantwoorde beleggingsbeslissing kan nemen. Een fondsaanbieder is vrij om een stijlcategorie aan een vastgoedfonds toe te kennen. Iedere fondsaanbieder heeft hierdoor zijn eigen interpretatie op stijlen en definities. De meest toegepaste begrippen zijn: core voor een laag risico en een laag rendement, value add voor een middelmatig risico en middelmatig rendement en opportunity voor een hoog risico en een hoog rendement. Er zijn twee toonaangevende instanties die de definities van de meest gehanteerde managementstijlen hebben gepubliceerd, te weten INREV en NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiducaries). Beide instanties hanteren dezelfde stijlcategorieën. Aangezien dit onderzoek zich toespitst op de Nederlandse markt is de definitie van het Europese INREV als uitgangspunt genomen. Hierbij wordt aangegeven dat INREV zich specifiek richt op vastgoedfondsen voor institutionele beleggers. INREV onderscheidt drie stijlcategorieën, te weten core, value add en opportunity. Hieronder staan de vernieuwde definities (sinds 2009) van INREV weergegeven. Core A fund which invest predominantly in mature sectors and countries. The fund will use low leverage, have no or very low development exposure and generate a high portion of return through income. It will be well diversified through large holdings of assets and countries. Value-added A fund which may invest in any country or property type and deliver returns from a balance of income return and capital appreciation. The fund may allocate all of investments to less mature markets or alternative sectors, development or other forms of active management, such as active leasing risk, and moderate leverage. Return will come through adding value to the property through active asset management such as a reletting, refurbishing and redevelopment. Opportunity A fund which typically uses high leverage, has a high exposure to development or other forms of active asset management, and will deliver returns primarily in the form of capital appreciation. The fund may invest in any markets or sectors, and may be highly focused on individually markets or property types. Bovenstaande definities zijn door INREV gepubliceerd om vertaald te worden in een nieuw raamwerk op basis waarvan een leidraad wordt ontwikkeld, voor nieuw op te richten fondsen. Tot op heden bestaat het INREV raamwerk ter bepaling van de stijlclassificatie slechts uit twee variabelen, namelijk de rendementsdoelstelling en de mate van gearing. Gearing geeft aan in welke mate het fonds gefinancierd is met vreemd vermogen (ook wel leverage genoemd). Als uitgangspunt geldt hierbij dat een hogere gearing in de basis leidt tot een hoger risicoprofiel. 11

14 Figuur 3. INREV fondsstijl raamwerk (2004) Volgens het INREV raamwerk (zie figuur 3) daterend uit het jaar 2004 heeft een value add vastgoedfonds een IRR (internal rate of return) doelstelling tussen 11,5 en 17 procent en een gearing tussen 30 en 70 procent. Deze stijlclassificatie, op basis van slechts twee variabelen, bleek te beperkt om het risicoprofiel juist aan te duiden. Zoals bovengenoemde definitie van value added reeds aangeeft, zijn er naast de target IRR en gearing meer factoren die het risicoprofiel van een vastgoedfonds bepalen zoals de volwassenheid van een markt, de alternatieve sectoren, de mate van projectontwikkeling en de kwaliteit van het assetmanagement. Het nieuwe raamwerk beschouwt een managementstijl als een bundel van risico s die gezamenlijk de classificatie bepalen of een fonds core, value add of opportunity is. De basis van dit nieuwe raamwerk is bijgevoegd in bijlage 1. Rond september 2010 verwacht INREV de eerste resultaten te kunnen presenteren van de analyse hoe de verschillende risicofactoren de management stijl bepalen bij de bestaande aangesloten fondsen. Met de resultaten van deze analyse verwacht INREV een leidraad voor fundmanagers op te stellen waarmee de management stijl van het op te richten fonds vastgesteld kan worden. Voor de duidelijkheid dient aangegeven te worden dat de managementstijl het risico-/rendementprofiel van het fonds aangeeft en niet specifiek het risico-/rendementprofiel van de onderliggende assets in het fonds. De fondsenmarkt voor particuliere beleggers is weinig geïnstitutionaliseerd. De managementstijlen core, value add en opportunistic worden niet toegepast. Particulieren dienen op basis van een prospectus zelf een inschatting te maken van het risicoprofiel van het fonds. Gezien de vaak geringere volumes van dit type fondsen kan de inschatting van het risico vaak op objectniveau plaatsvinden. Ter vergelijking, een indirect vastgoedfonds heeft volgens de INREV-database (mei 2010) een gemiddelde Gross Asset Value (GAV) van circa 560 miljoen euro. De omvang van een CV varieert van enkele miljoenen tot circa 100 miljoen (Van Gool e.a. 2007: 176). Recent onderzoek (Fuerst and Matysiak, 2009) op basis van INREV-cijfers over de periode heeft aangetoond dat core fondsen lagere maar stabielere rendementen behalen dan value add en opportunistic fondsen. Tevens is aangetoond, door middel van het destilleren van de markt exposure uit de prestaties, dat de extra rendementen van value add en opportunistic fondsen zijn te wijten aan hoge leverage, relatief veel ontwikkelingsprojecten, actief assetmanagement en beleggingen in 12

15 specialistische vastgoedsectoren. Hieruit valt te concluderen dat de extra rendementen voor bestaand vastgoed worden gegenereerd door hoge leverage en actief assetmanagement. Uit verkennende gesprekken die de onderzoeker heeft gevoerd met instanties die in deze markt actief zijn, komt naar voren dat het open stellen van institutionele value add fondsen voor particuliere klanten serieus wordt bekeken maar vooralsnog geen haalbare optie lijkt om een tweetal redenen, namelijk; - Institutionele beleggers willen graag met branchegenoten beleggen, en - Voor fondsmanagers zijn twee dermate verschillende type beleggers lastig te beheren. De wens van de institutionele belegger om alleen samen met andere instituten te investeren wordt bevestigd door onderzoek van de INREV (zie figuur 11 in 4.4). 2.4 Wat is value add op assetniveau? De Engelse term value add betekent in de Nederlandse taal waarde toevoegen. In theorie neemt de waarde van een belegging toe als het risico afneemt en/of het rendement toeneemt. Eerder in dit hoofdstuk is aangegeven dat op fondsniveau de mate leverage invloed heeft op het risicoprofiel van het fonds. Deze paragraaf gaat in op de mogelijkheden om op assetniveau het directe en indirecte rendement te beïnvloeden. Binnen het beleggingsproces zijn property- en assetmanagement hierin verantwoordelijk (Van Gool e.a., 2007). In dit onderzoek, geënt op het toevoegen van waarde, wordt dit samengevat in de term actief asset management aangezien deze activiteit de extra rendementen genereert ten opzichte van core (Fuerst and Matysiak, 2009). De vastgoedmarkt is op assetniveau grotendeels een inefficiënte markt waar door middel van kennisvoorsprong waarde kan worden toegevoegd. De manieren om waarde aan vastgoed toe te voegen zijn: - (Strategisch) verhuren - Aanpassing naar markthuur - Herontwikkelen - Renoveren - Verduurzamen - Acquisitie en dispositie timing - Of combinaties van bovengenoemde mogelijkheden. (Strategisch) verhuren Het verhuren van een vastgoedobject betekent het contracteren van nieuwe huurders voor leegstaande of leegkomende ruimten. Het betekent daarbij ook nadenken over de lange termijn en welk type huurder geschikt is voor de locatie (strategisch verhuren). Om succesvol te kunnen verhuren is een lokaal netwerk zeer belangrijk. Intensief contact met makelaars en overige actoren is een must. Onder verhuren verstaan wij tevens het onderhouden van een goede verstandhouding met bestaande huurders met als doel deze zo lang mogelijk te behouden voor het pand of de portefeuille. De objectselectie bij aankoop speelt hierin ook een belangrijke rol. Aanpassing naar markthuur De standaard ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) huurovereenkomsten geven mogelijkheden om de huurprijs aan te passen naar markthuur, indien deze hoger ligt dan de betaalde huur. In de ROZ voor winkels bestaat deze mogelijkheid in principe iedere vijf jaar. De ROZ voor bedrijfsruimten (incl. kantoren) kan een dergelijk moment met de huurder bij de aanvang van een huurovereenkomst worden afgesproken of kan het einde van een huurperiode, door op te zeggen, worden gebruikt om te heronderhandelen. 13

16 Uiteraard zijn aanpassingen naar een lager huurniveau eveneens mogelijk. Mede hierdoor is het van groot belang om bij de aankoop van vastgoed, voor of tijdens het due diligence traject, te onderzoeken hoe de door huurders betaalde huur zich verhoudt tot de markthuur. Dit speelt, naast de te verwachten prijsontwikkeling, een belangrijke rol in de prijsvorming van vastgoed. Herontwikkelen Er is geen eenduidige definitie van herontwikkeling echter zijn er een tweetal kenmerken die telkens terugkomen. Ten eerste dienen ingrijpende aanpassingen aan het gebouw plaats te vinden om het prestatieniveau van een bestaand vastgoedobject weer aan de eisen van de tijd te laten voldoen. Ten tweede vindt in principe een functionele wijziging plaats waardoor een gebouw geschikt wordt gemaakt voor een nieuwe potentiële doelgroep (Keeris, 2001). Renoveren Het verlengen van de beoogde levensduur van een vastgoedobject door een grondige integrale aanpak, zonder wijziging van functie, waardoor een renderende continuering van de exploitatie mogelijk wordt geacht (Keeris, 2001). Verduurzamen Door te investeren in duurzame verbetering van een vastgoedobject kan het risicoprofiel van dit object afnemen. Dit kan doordat een grotere doelgroep interesse kan hebben in het aanhuren van het object maar ook door zittende huurders langer aan het object te binden. Er zijn taxateurs die van mening zijn dat duurzame gebouwen een hogere marktwaarde hebben. Hier wordt nog onderzoek naar gedaan. Acquisitie en dispositie timing De waarde van vastgoed beweegt zich door de tijd volgens een cyclus. Naast het directe rendement (exploitatierendement) kan door in het dal van de markt aan te kopen en in een stijgende markt te verkopen (waardestijging), ook een indirect rendement behaald worden. Daarnaast speelt timing een rol in relatie tot de looptijd van vigerende huurovereenkomsten. Zeker voor fondsen met een beperkte beleggingshorizon geldt dat timingseffecten bij aan- en verkoop een significante invloed hebben op het totaal rendement gedurende de bezitsperiode (o.a. Jongerius, 2006, p. 48 en Dijkman, 2002, p. 14). Ter vergelijking, de INREV heeft in haar nieuwe raamwerk ter bepaling van het fondsrisico een drietal non-income producing activiteiten opgenomen die binnen een fonds kunnen plaatsvinden, namelijk verhuur, renoveren en herontwikkeling. Zodra de INREV gereed is met haar onderzoek en het nieuwe raamwerk heeft vastgesteld zal vermoedelijk, de grootte van het aandeel van het fonds dat zich met deze activiteiten bezighoudt, een rol spelen in de risicobepaling op fondsniveau. Om volgens bovengenoemde manieren waarde toe te voegen aan vastgoedobjecten moet over het algemeen eerst geïnvesteerd worden, voordat geprofiteerd kan worden van deze extra gecreëerde waarde. Dit beweegt zich conform de uit de economische literatuur bekende J-curve (zie figuur 4) of anders gezegd volgens het Oudhollandse gezegde de kosten gaan voor de baten uit. Binnen een fondsstructuur heeft dit waarde toevoegen invloed op de tussentijdse uitkeringen die in de looptijd van het fonds gedaan (kunnen) worden aan investeerders. Doordat de fondsprestatie meer beïnvloed wordt door het indirecte rendement dan door het directe rendement is dit in theorie een risicovollere belegging dan als het directe rendement in het fonds leidend is. Dit hogere risico moet door een hoger rendement gecompenseerd worden. 14

17 Figuur 4. Een voorbeeld van een J-curve (wikipedia.com) 2.5 Samenvatting In dit hoofdstuk is toegelicht hoe niet beursgenoteerde vastgoedfondsen zich onderscheiden van de andere manieren om in vastgoed te beleggen. De belangrijkste kenmerken zijn dat door te beleggen in een vastgoedfonds het voor particulieren mogelijk is met relatief kleine bedragen te beleggen in vastgoed. Daarnaast behoudt de belegging in een fonds haar vastgoedeigenschappen zoals de negatieve correlatie met de aandelenmarkt. Dit in tegenstelling tot beursgenoteerde vastgoedfondsen. Geconstateerd is dat de term value add in de institutionele markt een breed toegepast begrip is. Door aan een fonds een management stijl ( core value add opportunity ) mee te geven weet een institutionele belegger in welk risico-/rendementsprofiel belegd wordt binnen bepaalde bandbreedtes. Door de huidige economische crisis in relatie tot de relatief jonge markt staan deze definities onder druk. De definities van de stijlen zijn tot op heden slechts gebaseerd op twee variabelen namelijk de mate van gearing en de rendementsdoelstelling op fondsniveau. De INREV is momenteel een nieuw raamwerk aan het ontwikkelen waarin meerdere variabelen worden beoordeeld om tot een fondsstijl te komen. In de particuliere beleggingsmarkt is value add geen algemeen toegepast begrip. De markt van vastgoedfondsen voor particuliere belegger staat onder toezicht van de AFM. Dit maakt dat de mogelijkheden voor een fundmanager om te variëren in risico- /rendementsprofielen enorm beperkt is. Te veel risico betekent geen goedkeuring. Door dit onderzoek te richten op grote particuliere beleggers, waardoor deze beperking van de AFM vervalt, worden in dit rapport de randvoorwaarden onderzocht voor een type vastgoedfonds waarin waarde wordt toegevoegd aan vastgoed. 15

18 Als resultaat van bovenstaande theoretische verkenning heeft de onderzoeker een definitie geformuleerd die als uitgangspunt dient voor het verdere onderzoek. De definitie van een value add vastgoedfonds voor grote particuliere beleggers is: Een value add vastgoedfonds is een niet-beursgenoteerde SPV (Special Purpose Vehicle) met als doelstelling om door middel van actief assetmanagement waarde toe te voegen aan gebouwen en/of de portefeuille ten behoeve van haar particuliere investeerders. Activiteiten in dit kader zijn (strategisch) verhuren, herontwikkelen, renoveren, verduurzamen en aan- en verkoop timing. Dit onderzoek richt zich verder op de criteria van een dergelijk fonds en hoe deze door de specifieke doelgroep worden beoordeeld. 16

19 H3 Beoordelingscriteria van een value add vastgoedfonds Inleiding Dit theoretische hoofdstuk tracht de criteria te beschrijven waarop een grote particuliere belegger zijn fondskeuze maakt. Om tot criteria te komen gebuikt de onderzoeker hiervoor onderzoeksresultaten uit de institutionele beleggingstak (INREV) en een onderzoek dat is uitgevoerd in 2007 door Real Estate Center, onder leiding van professor Tom Berkhout, op basis van het relatiebestand met particuliere beleggers van Adviesgroep Reyersen van Buuren. 3.1 Beoordelingscriteria van een fonds door een institutionele belegger De belangrijkste criteria voor institutionele beleggers om de keuze te maken te investeren in een bepaald fonds wordt door de INREV jaarlijks onder haar leden getoetst door middel van de Investment Intentions Survey. Hieronder worden de belangrijkste criteria van het afgelopen jaar kort omschreven. De survey s van voorgaande jaren geven op hoofdlijnen een vergelijkbaar beeld waardoor de onderzoeker zich kan beperken tot onderstaande criteria. Figuur 5. Meest belangrijke criteria voor het maken van een fondskeuze (INREV Intentions survey 2010) Stijl De stijl van het fonds ( core / value add / opportunistic ) is een van de belangrijkste criteria voor een institutionele belegger om in een bepaald fonds te investeren. Deze stijl 17

20 geeft aan welk risico-/rendementsprofiel het fonds heeft en de belegger bepaalt of dit aansluit bij zijn beleggingsdoelstellingen. Hierbij wordt opgemerkt dat de professionalisering van deze beleggingsmarkt en de huidige kredietcrisis de definities van de stijlen flink oprekt. Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 2 zullen de managementstijlen in de toekomst anders worden vormgegeven. Onder andere INREV heeft als doel het risicoprofiel van een fonds helderder en uitgebreider te omschrijven zodat een belegger meer informatie heeft om zijn beslissing op te baseren. Track record van de manager Uit onderzoek van INREV blijkt dat institutionele beleggers op dit moment de track record van managers het belangrijkste criterium vinden om in een fonds te beleggen. Voorgaande jaren was de managementstijl het belangrijkste criterium. In deze economisch onzekere periode is vertrouwen in de manager extra belangrijk. Locale aanwezigheid van de manager De locale aanwezigheid in een markt wordt door beleggers als belangrijk ervaren. Zoals reeds in paragraaf 2.2 is toegelicht zijn toegang tot expert management, toegang tot nieuwe markten en internationale diversificatie belangrijke redenen voor institutionele beleggers om indirect in vastgoed te beleggen. Dit is tevens een verklaring waarom locale aanwezigheid belangrijk wordt geacht. Regiokeuze Beleggen in indirect onroerend goed biedt de belegger de mogelijkheid om eenvoudig geografisch te diversifiëren. Alhoewel uit onderzoek is gebleken dat grensoverschrijdende vastgoedspreiding een effectievere manier is om te diversifiëren dan spreiding naar type dan wel lokale/regionale spreiding (D Arcy en Lee, 1998) is een regionale spreiding in Nederland risicoreducerend. Sectorkeuze Diversificatie is ook te bewerkstelligen door in verschillende sectoren te beleggen. De meest volwassen sectoren zijn kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten. Daarnaast bestaan alternatieven zoals hotels, tankstations, parkeergarages, vakantieparken, kinderopvang, zorgvastgoed, et cetera. Deze diversificatie hoeft niet per definitie binnen één fonds plaats te vinden. De investeerder kan ook zelf een aantal fondsen samenstellen waarbij hij per fonds uitmuntend management verwacht op één sector. Voor de continuïteit van het fonds zelf kan diversificatie van groot belang zijn. Juridische/fiscale structuur Institutionele beleggers worden in Nederland fiscaal anders behandelt dan particuliere beleggers. Het is dus uitermate belangrijk voor welke investeerders het Special Purpose Vehicle (SPV) wordt opgericht en wat de doelstellingen hiervan zijn om een juridisch en fiscaal optimale structuur te krijgen. Corporate Governance De beleggers hechten veel waarde aan de corporate governance van het fonds en/of de fondsmanager bij de keuze voor een bepaalde investering in een fonds. Onderwerpen die hierbij een rol spelen zijn: - Wettelijk handelen - Handelen conform de statuten en de bewaking hiervan - Verdeling verantwoordelijkheden - Mate van transparantie - Verstrekking van informatie en rapportages - Integriteit - Deskundigheid van het management, et cetera. INREV werkt aan het opstellen en verspreiden van best practices om vergelijkbaarheid mogelijk te maken en transparantie te bevorderen. 18

21 Fees De kosten die door de fondsmanager worden berekend om het fonds te lanceren en te beheren zijn uiteraard een belangrijk criterium. Uit onderzoek is echter gebleken (Van Cruchten, 2007) dat weinig significante financiële verschillen in fee structuren worden waargenomen tussen verschillende managementstijlen en regio s. Theoretisch was te verwachten dat verschillende fee structuren invloed zouden hebben op het presteren van het management en de prestaties van het fonds. Dit is niet aangetoond. Wel is aangetoond dat het mee-participeren van de beherend vennoot in het fonds het gezamenlijke belang tussen belegger en fundmanager versterkt en het heeft een positieve invloed op de prestatie van het fonds. Verdeling tussen direct en indirect rendement Het doelrendement van een fonds is samengesteld uit een verwachting van het directe rendement en indirect rendement. Het directe rendement kan in beginsel met een grote mate van zekerheid vooraf worden vastgesteld en gedurende de looptijd worden behaald. Het betreft de opbrengsten (betaalde huur) minus kosten (rente, aflossing en exploitatiekosten). Het indirecte rendement bij een vastgoedbelegging wordt behaald door een verandering van de waarde over een bepaalde periode. Over het algemeen wordt bij de vorming van een fonds uitgegaan van een waardestijging in de tijd. De verhouding van direct en indirect rendement binnen het doelrendement van een fonds geeft een belegger informatie over het risicoprofiel van de belegging. Mede investeerders Voor beleggers is het van belang om te weten wie de mede investeerders in het fonds zijn. Indien er calamiteiten zijn, of andere zaken waardoor bepaalde beslissingen moeten worden genomen, is het prettig om met partijen te werken die een soortgelijk belang danwel een zelfde visie op zaken hebben. Het is een risico-overweging. Bekwaamheid van manager om financiële positie te managen Dit criterium is nieuw ten opzichte van de jaren vóór de huidige kredietcrisis. De beleggers hebben hun ervaringen met verschillende fondsmanagers in crisistijd aangepakt als nieuw criterium voor toekomstige investeringen. Voor de belegger is het van belang dat een fonds zijn eigen financiële positie kan managen. Mate van naleven INREV regels De INREV heeft als doel om een verdere professionalisering van de markt voor niet beursgenoteerde vastgoedfondsen voor institutionele beleggers te bewerkstelligen. De ambitie om de regels na te leven van een dergelijk instituut geeft aan dat je professioneel wil zijn. 3.2 Beoordelingscriteria van een fonds door een participatiebelegger De markt van particuliere beleggers in vastgoedparticipaties is minder transparant dan die van institutionele beleggers. Toch worden sporadisch onderzoeken gedaan naar de beweegredenen van particuliere beleggers. In 2007 heeft Nyenrode Real Estate Center, onder leiding van professor Tom Berkhout, op basis van het relatiebestand met particuliere beleggers van Adviesgroep Reyersen van Buuren een onderzoek gedaan naar de afwegingen en motivatie van deze groep beleggers. Uit de uitkomsten van dit onderzoek heeft de onderzoeker een aantal voor de doelgroep specifieke criteria gedestilleerd. Rendement en risico Het doelrendement en het bijbehorende risico zijn de belangrijkste criteria voor de particuliere belegger. Het rendement is tevens de grootste drijfveer voor de aanschaf van de eerste vastgoedparticipatie van deze doelgroep. Daarnaast zijn het feit dat het door 19

22 middel van participaties eenvoudig is te beleggen in vastgoed, de inflatiebestendigheid en het risico ten opzichte van alternatieve beleggingen belangrijke drijfveren. Prospectussen en vooraankondigingen zijn de belangrijkste informatiebronnen voor deze doelgroep. 80% van de beleggers gaf aan alle informatie in het prospectus (zeer) belangrijk te vinden. Meest gebruikte onderdelen uit de prospectus zijn lengte van de huurovereenkomsten/rendementsprognose, verhouding tussen rendement en risico, of het vastgoed reeds verhuurd is, het risico, looptijd van het fonds en de locatie van het object. De Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (verder STV) heeft een standaard ontwikkelt voor prospectusinformatie op basis waarvan prospectussen van aangesloten leden worden getoetst. Deze beoordelingen, evenals het prospectus, zijn beschikbaar op de website van de STV. De STV geeft hiermee vorm aan de behoefte naar zelfregulering en transparantie in de markt. De risicobeoordeling van de belegging wordt door de belegger redelijk autonoom gedaan. Alleen bij een kleiner risico nemen zij genoegen met minder rendement. Deze bereidheid is het grootst wanneer daar een afname of spreiding van het risico, of een stabiele uitkeringsstroom tegenover staat. Deze beleggers zijn bereid rendement in te leveren voor zekerheid. 3.3 De grote particuliere belegger als doelgroep Het waarde toevoegen aan vastgoed vraagt om creatieve oplossingen en een bepaalde mate van flexibiliteit. De uitvoering van deze creativiteit en flexibiliteit zal op alle vlakken mogelijk moeten zijn binnen het op te richten vastgoedfonds. Dit vraagt om een geschikte juridische en fiscale structuur maar ook om een ander type investeerder dan de in beginsel risicomijdende participatie belegger. Dit wordt bevestigd door de mate van toezicht van de AFM op dat type participatiefondsen. Fondsen die participaties uitgeven van euro per stuk of minder, zijn verplicht hiervoor goedkeuring te vragen bij de AFM. Aangezien er de laatste jaren verschillende gevallen zijn geweest van partijen die frauduleus omgingen met opgehaald kapitaal, maakt dat er geluiden opgaan in de markt om deze grens te verhogen naar euro. De onderzoeker heeft het vermoeden dat investeerders aangesproken dienen te worden die bewust kiezen om te participeren in een belegging in commercieel vastgoed met een hogere risico-/rendementprofiel dan de reguliere participatiefondsen. En daarbij vertrouwen hebben in het expert management van de fondsmanager en een gedeelde toekomstvisie hebben op de vastgoedmarkt. De doelgroep van grote particuliere beleggers, die de onderzoeker voor ogen heeft, moet bereid zijn om met participaties van euro per stuk deel te nemen in een fonds waarin waarde wordt toegevoegd aan vastgoed. De rede hiervoor is dat dit product gezien haar risicoprofiel niet geschikt is voor de bestaande participatiemarkt. De grootte van deze doelgroep is moeilijk aan te geven. In het volgende hoofdstuk (paragraaf 4.4) wordt wel de grootte van de participatiemarkt aangegeven, evenals het aantal beleggers dat een portefeuille van meer dan 10 miljoen euro in direct vastgoed bezit. Gezien de affiniteit met het beleggen in vastgoed kan een gedeelte van deze groep vermoedelijk geïnteresseerd zijn. Daarnaast kunnen er ook nieuwe toetreders zijn. De vraag of er interesse kan bestaan naar een dergelijk fonds onder deze specifieke doelgroep wordt tijdens interviews voorgelegd aan de specialisten. De uitkomst hiervan is uitgewerkt in paragraaf

23 3.4 Relevante criteria voor de gewenste juridische en fiscale structuur De keuze van de juridische structuur van het fonds wordt grotendeels bepaald door de wensen van de potentiële investeerder. Deze investeerder is de klant en bepaalt of het benodigde kapitaal voor het oprichten van het fonds wordt verzameld. Op basis van de risico-/rendementverhouding beoordeelt de investeerder de aantrekkelijkheid van de participatie. De criteria uit paragraaf 3.3 staan in dit onderzoek centraal om dit risico-/ rendementprofiel te omschrijven van het beoogde value add product. Vooruitlopend op de resultaten hiervan worden in deze paragraaf de risico s geschetst waarop de keuze voor een bepaalde fondsstructuur van invloed is 1. We onderscheiden een drietal niveau s, te weten het niveau van de investeerder, het niveau van het fonds en het niveau van zowel de investeerder en het fonds. Per niveau is hieronder een korte toelichting gegeven. Het niveau van de investeerder Risico s waarop de keuze voor een juridische structuur geen noemenswaardige invloed heeft zijn het marktrisico en de uitvalswaarschijnlijkheid. Onder marktrisico wordt hier verstaan het algemene risico van de vastgoedmarkt. De uitvalswaarschijnlijk wordt beoordeeld op financiële gegevens (bijvoorbeeld LTV-ratio, regelmatige dividenduitkeringen, stabiliteit cashflows, et cetera) en op basis van niet financiële kenmerken (bijvoorbeeld de kans op reputatieschade). Een risico dat sterk afhankelijk is van de gekozen structuur is de mate van aansprakelijkheid. Indien een investeerder hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen van het fonds is zijn risico beduidend groter dan wanneer men alleen aansprakelijk is tot de hoogte van de ingebrachte investering. Het operationele risico bestaat uit meerdere onderwerpen zoals; - mate van invloed op besluitvormingsproces van vastgoedinvesteringen - mate van spreiding over sectoren - liquiditeit (verhandelbaarheid) - fondsvolume - mate van transparantie van de investering en de daaraan gekoppelde complexiteit van de waardering van de investering Al deze elementen zijn mede afhankelijk van de juridische vormgeving van het fonds. Hiermee wordt het operationele risico in sterke mate bepaald door de gekozen structuur van het fonds. Het niveau van het fonds Op het niveau van het fonds speelt het objectrisico een grote rol. De kwaliteit van de onderliggende investeringen met al haar kenmerken zoals verkoopbaarheid, lengte huurovereenkomsten, alternatieve aanwendbaarheid, splitsbaarheid, grootschaligheid, et cetera bepalen dit risico. Voor de juridische vormgeving is dit objectrisico niet van noemenswaardig belang. Ook het strategisch en operationeel risico van een fonds kunnen niet noemenswaardig worden beïnvloed door de keuze van de juridische vormgeving van het fonds. Bij het strategisch risico moet gedacht worden aan de kwaliteit van het samenwerkingsverband, 1 De onderzoeker heeft ervoor gekozen om de fiscale en juridische structurering te behandelen op basis van een recent gedaan onderzoek genaamd Nederlandse Transparante Vastgoedbeleggingsfondsen de optimale structuur in een veranderend landschap (mr. Y.E. Gassler MRE, 2009). De rede hiervoor is dat dit het meest recente specifieke onderzoek op het gebied van vastgoedfondsen in Nederland is, dat tevens een analyse maakt van de te verwachten introductie van Titel 7.13 BW en de daarmee samenhangende wetswijzigingen. 21

24 de gebezigde corporate governance, de kwaliteit van het management en de stabiliteit van de directie. Het niveau van de investeerder en het fonds Het netto rendement op een participatie is afhankelijk van de hoogte van de belastingdruk op fondsniveau en op het niveau van de investeerder. Op het niveau van de investeerder is de belastingdruk afhankelijk van zijn kenmerken (bijvoorbeeld een IBplichtig natuurlijk persoon, een VPB-plichtig lichaam, lichaam vrijgesteld van VPB). Op fondsniveau is de belastingdruk afhankelijk van de juridische structuur. Deze dient hierdoor te worden afgestemd op de potentiële belegger. Het doel is uiteraard om de integrale belastingdruk zo laag mogelijk te houden zodat het netto rendement optimaal is. Verder spelen er financiële risico s zoals: - renteschommelingen - koersverschillen - herfinancieringen - inflatoire effecten Het fonds en de investeerder zullen zich, indien relevant, voor de eventuele negatieve gevolgen van deze risico s moeten indekken. Deze risico s worden niet noemenswaardige beïnvloed door de juridische omgeving van het fonds. 3.5 De criteria van het value add vastgoedfonds Aangezien het value add vastgoedfonds, zoals gedefinieerd in paragraaf 2.5, nog niet bestaat, wil de onderzoeker een aantal kenmerken onderzoeken om tot een heldere fondsomschrijving/doelstelling te kunnen komen. Op basis van bovenstaande verkenning bij institutionele beleggers en participatie beleggers zijn de volgende criteria geselecteerd om nader onderzocht te worden: - risicoprofiel, uitgedrukt in mate van leverage - financierbaarheid - doelrendement - gewenste looptijd - verhandelbaarheid (liquiditeit) - verhouding income/non income - belang trackrecord - belang corporate governance - interpretatie van risico - behoefte diversificatie op sectoren - behoefte diversificatie op locaties - fondsvolume - extra fee mogelijkheden De onderzoeker heeft op basis van de bovenstaande criteria een enquête opgesteld, welke is afgenomen in één op één gesprekken met specialisten. Deze specialisten zijn professionals in de markt van particuliere beleggers en vastgoedfondsen. Naast de vragen over kenmerken en criteria, zijn vragen toegevoegd over welke potentiële kansen de professionals zien in de vastgoedmarkt, specifiek op value add gebied. De vragenlijst is bijgevoegd in bijlage 3. De resultaten zijn toegelicht in hoofdstuk 5. 22

25 3.5 Samenvatting De deelvraag, op basis van welke criteria een institutionele belegger zijn fondskeuze maakt, is uitgewerkt in paragraaf 3.1. Het belangrijkste criterium op dit moment is het trackrecord van de fondsmanager. Beleggers moeten vertrouwen hebben in de fondsmanager, willen ze in het fonds investeren. Daarnaast is de managementstijl van het fonds van groot belang. Hiermee kiest de investeerder voor een beleggingsproduct met een bepaalde risico-/rendementverhouding. Dit is uiteindelijk de basis reden dat een belegger investeert in een bepaald fonds. Verder spelen onder andere de lokale aanwezigheid van de manager, de regionale en sectorale spreiding en de corporate governance een rol. Op basis van bovengenoemde verkenning van criteria bij institutionele beleggers, een onderzoek onder particuliere beleggers (Berkhout, 2007) en een juridisch-fiscale verkenning, is in paragraaf 3.5 een selectie gemaakt van criteria. Deze criteria worden in interviews behandelt en spelen voor de grote particuliere beleggers vermoedelijk een belangrijke rol bij hun investeringskeuze. 23

26 H4 Huidige marktomstandigheden op de vastgoedmarkt Inleiding Zoals in de inleiding van dit rapport is geschetst, zijn door de economische crisis naast vele problemen wellicht ook kansen ontstaan. Uit recent onderzoek (Tomperi, 2009) onder een groot aantal institutionele value add en opportunistic vastgoedfondsen is gebleken dat, private equity fondsen die zijn ontstaan ten tijden van distress en beperkte concurrentie, gevolgd door perioden met een bovengemiddelde prestatie van direct vastgoed, het beste gepresteerd hebben. Dit past in de lijn dat private equity investeringen in beginsel anticyclisch gedaan moeten worden. In dit hoofdstuk schetst de onderzoeker de marktsituatie aangezien dit een substantiële rol speelt in de slagingskans van dit type fonds. 4.1 Beleggingsmarkt Het beste moment om een belegging aan te kopen is in theorie in het dal van de markt. Je koopt aan tegen de alsdan geldende marktwaarde en die neemt na de aankoop toe aangezien de markt zich cyclisch beweegt (zie figuur 6). De vraag die iedereen zich momenteel stelt, zo ook de onderzoeker, is of we reeds op het dieptepunt van de economie zitten. Als we al op het dieptepunt zitten, hoe snel zal het herstel dan verlopen? Niemand kan dit uiteraard met zekerheid zeggen maar de verwachting is dat de dreiging van de schuldencrises in een aantal Europese landen en gelijktijdige bezuinigen in Europa de komende jaren de economische groei zullen drukken. Figuur 6. Vastgoedcyclus (bron: RREEF research 2007) Een soortgelijke onzekerheid heerst op de vastgoedbeleggingsmarkt. Alhoewel het de verwachting is dat het beleggingsvolume op de Nederlandse markt in 2010 hoger uitkomt dan in 2009, is van een structureel herstel nog geen sprake (Jones Lang LaSalle, 2010). Onder andere uit eigen ervaring geeft de onderzoeker aan dat de markt tijd nodig heeft om zich naar een nieuw prijsniveau te bewegen. Zeker de huidige kredietcrisis die onderhuids al speelde, maar in Nederland ver van ons bed leek, kwam door de val van de bank Lehman Brothers in september 2008 toch onverwacht en hard aan. Deze gebeurtenis zette de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland eerder tijdelijk stil dan dat er direct naar gehandeld werd. 24

27 Door smooting and lagging (smoothing en lagging is een vertraagde aanpassing van de waardering van vastgoed als gevolg van het feit dat taxaties slechts periodiek plaatsvinden en gebaseerd zijn op vergelijkbare eerdere transacties) dringt een economische mindere periode pas later door in de waarderingen van vastgoed dan in andere meer liquide markten. Uiteraard is de lengte van de termijn waarmee dit gebeurd afhankelijk van veel zaken zoals wel of niet beursgenoteerd zijn, de juridische structuur, de verhandelbaarheid, et cetera. Nadat in de UK het eerste distressed vastgoed op de markt kwam, werd dit ook door beleggers voor de Nederlandse markt verwacht. Dit is echter tot op de dag van vandaag uitgebleven. Dit expliceert dat de Nederlandse markt anders werkt en dat het vastgoed stapsgewijs geherwaardeerd wordt tot een lagere marktwaarde. Deze herwaarderingen zullen de vastgoedbeleggingsmarkt naar verwachting te zijner tijd weer op gang brengen. Verder speelt de rol van de banken hierin een grote rol. Dit zal in de volgende paragraaf worden toegelicht. Om een beeld te geven hoe de waarde van vastgoed zich in de loop van de tijd heeft ontwikkeld, en om een indruk te geven hoe de markt er nu voorstaat, is figuur 7 ingevoegd. Deze figuur geeft de IPD index (benchmark voor direct vastgoed) weer evenals een onderverdeling per sector. Duidelijk te zien is wat de huidige crisis voor gevolgen heeft voor het rendement op direct vastgoed in Nederland. Aangezien de IPD index voornamelijk wordt bepaald door een aantal grote institutionele beleggers, met vastgoed van relatief hoge kwaliteit op relatief goede locaties (bijvoorbeeld veel stationlocaties), beweert de onderzoeker dat de sterke daling over 2008 en 2009 voor vastgoed op B- en C-locaties naar verwachting nog sterker is. Geconcludeerd kan worden uit figuur 7 is dat er reeds een aanzienlijke prijscorrectie voor vastgoed in de markt heeft plaatsgevonden, echter daarmee wordt niet bevestigd dat deze neerwaartse correctie ten einde is. Figuur 7. IPD index per sector in Nederland in periode Naast de benchmark van direct vastgoed in Nederland wordt hieronder in figuur 8. de INREV-index weergegeven. Deze benchmark is samengesteld uit prestaties van niet- 25

28 beursgenoteerde indirecte vastgoedfondsen in Europa voor institutionele beleggers. De benchmark heeft een relatief korte historie maar geeft duidelijk de bewegingen van de markt aan. Figuur 8. INREV index per stijl Financieringsmarkt De banken hebben de afgelopen twee jaar een hectische tijd doorgemaakt. Een aantal zijn met steun van de overheid op de been gehouden. Dit heeft voor veel onzekerheid gezorgd op de financiële markten. Gedreven door de recessie en de kredietcrisis willen alle financiële instellingen: 1. Andere voorwaarden: verlaging van de bevoorschotting percentages, kleinere transactie omvang, strakkere lening condities 2. Verhoging marge door toename risico opslag, eigen funding -kosten en de toename van verplichte solvabiliteitseisen van banken 3. Sterkere focus op thuismarkt en de trouwe klanten, sommige banken trekken zich terug uit bepaalde regio s of helemaal uit vastgoed 4. Terug naar kernactiviteiten en op weg naar een nieuwe marktsituatie: a. Core Asset types (geen exotisch vastgoed) b. Geografie: Banken concentreren zich weer op hun thuismarkt c. Plain Vanilla Lending (transparantie) d. Allocatie economisch kapitaal steeds belangrijker (intern issue voor banken) Dit heeft met betrekking tot vastgoedfinancieringen in zijn algemeenheid geleid tot een aantal concrete maatregelen, zoals: - Hogere risico opslagen - Liquiditeitsopslagen - Lagere bevoorschotting - Alleen bestaande klanten - Strengere beoordeling object risico s De lage rente van dit moment, waarmee banken van elkaar kunnen lenen (bijvoorbeeld op 30 juli 2010 was het 3-maands Euribor tarief 0,896%!), maakt dat de algehele financieringskosten naar klanten van banken op dit moment vaak nog te accepteren is. In figuur 9 is de historie van de 3-maands Euribor rente weergegeven. Voor vastgoedfondsen geldt dat deze rente fluctuaties in de tijd een risico zijn dat beheerst 26

29 moet worden. Directe inkomsten uit commercieel vastgoed zijn en blijven een sterke inflatie hedge mits de rente voor langere termijn wordt vastgezet danwel beheerst. Figuur 9. 3-maands Euribor tarief van 1999 tot heden Figuur 10 laat zien dat de financieringsvoorwaarden zijn opgebouwd uit de rentevergoeding (Euribor), een liquiditeitsopslag, een risico-opslag (marge) en hoe deze zich sinds de crisis hebben ontwikkelt. Het economisch bureau van ING verwacht volgens dit scenario de komende jaren een rentestijging, de liquiditeitsopslagen worden de komende jaren weer afgebouwd echter de risico-opslagen worden grotendeels in stand gehouden. Figuur 10. Forecast financieringsrente op basis van 3-maands Euribor (Q t/m Q door ING Economisch bureau) Verder kenmerkt de huidige financieringsmarkt zich door relatief weinig aanbieders. De heroverweging van kernactiviteiten en de verzwakte financiële positie van een aantal banken weerhoudt ze ervan om zich actief op de financieringsmarkt te begeven. In de vorige paragraaf is geconstateerd dat in Nederland, althans niet in substantiële hoeveelheden, geen distressed vastgoed op de markt is gekomen. Naast het simpele feit dat kopers en verkopers elkaar niet op een herzien prijsniveau vinden en er dus beperkt transacties plaatsvinden, spelen de banken hierin een grote rol. Doordat vastgoedbezitters, door hun financiële ratio s zakken en geen nieuw kapitaal willen of kunnen bijstorten komen banken meer en meer, gewenst of niet, in de rol van eigenaar terecht. In theorie zal de bank het ontstane probleem het liefst afwikkelen door een (excecutie-) verkoop, of een flinke afwaardering, maar dat scenario is vooralsnog niet uitgekomen gezien het beperkte aantal executies of distressed verkopen. 27

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010

Residential Agency Property & Facility Management Quares Real Estate Investment Management. Finance Avenue 23/10/2010 New Deal in Vastgoedbeleggingen Quares Finance Avenue 23/10/2010 Quares Group Residential Agency Quares Group Quality in Real Estate Services Opgericht in 2006, uit 2 reeds bestaande bedrijven 3 divisies

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds?

Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Private en institutionele beleggers samen in één privaat vastgoedfonds? Een verkennend onderzoek naar de mogelijkheden tot het structureren van één privaat vastgoedfonds voor zowel private als institutionele

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen

* totaal rendement, exclusief emissiekosten en voor belastingen Door de samenwerking met Direct Wonen kan Annexum particuliere beleggers de mogelijkheid bieden om in woningen te investeren. Middels uw deelname in Woningfonds Apeldoorn CV belegt u in drie woontorens

Nadere informatie

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed

Supermarktvastgoed op waarde geschat. Beleggen in supermarktvastgoed Supermarktvastgoed op waarde geschat Beleggen in supermarktvastgoed 20 mei 2011 Onderwerpen Wie is Annexum Waarom beleggen in supermarktvastgoed? Hoe beleggen in (supermarkt)vastgoed? Welke beleggingsvormen

Nadere informatie

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode

De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode De toekomstbestendigheid van de vastgoedallocatie in de portefeuille IVBN / VBA / IPD vastgoedcongres, 1 oktober 2013, Nyenrode Drs. ing. Norbert Bol Drs. Tjeerd Tromp Agenda 2 Introductie onderzoek Norbert

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Short-Term Fund I VOORAANKONDIGING Haerzathe Short-Term Fund I OBLIGATIE HAERZATHE SHORT - TERM FUND I B.V. Obligatielening Haerzathe Short-Term Fund I B.V. Na de succesvolle plaatsing van de obligatieleningen Haerzathe

Nadere informatie

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1

Tekst Nationaal regime MiFID. Bijlage. Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2. toetsterm 1 ijlage Toetstermen als bedoeld in artikel 36a, lid 2 Nummer Termen T* toetsterm 1 Eindterm 5a: De personen zijn in staat met betrekking tot financiële instrumenten uit te leggen aan de consument waarom

Nadere informatie

Hoe beschermt u uw vermogen?

Hoe beschermt u uw vermogen? Hoe beschermt u uw vermogen? Vastgoedinvesteringen 22 oktober 2011 Niet-beursgenoteerde investeringsopportuniteiten in vastgoed Beperkte risico s Aantrekkelijk rendement Inflatiegebonden rendement Historisch

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed Beleggen in vastgoed Een Risico/Rendementvergelijking tussen Private en Beursgenoteerde vastgoedfondsen Siebren Burghgraef 5610893 Bachelorscriptie Begeleider: G.Vos Universiteit van Amsterdam (UvA) Faculteit

Nadere informatie

8 april 2015. Pagina 1 van 5

8 april 2015. Pagina 1 van 5 8 april 2015. Pagina 1 van 5 Secerno Health Care Real Estate Fund. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wetgeving wordt beoogd de zorgbehoevende

Nadere informatie

MRE Montirius Real Estate BV

MRE Montirius Real Estate BV Rentebetaling per maand Couponrente 8% per jaar MRE Montirius Real Estate BV Woning Obligatie I Investeren in Nederlands vastgoed in de Randstad Montirius Real Estate BV speelt in op de kansen in de huidige

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen Syntrus Achmea Real Estate & Finance is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke

Nadere informatie

Vastgoed en vastgoedfinancieringen

Vastgoed en vastgoedfinancieringen Vastgoed en vastgoedfinancieringen Dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen is dé strategisch vastgoedpartner voor pensioenfondsen. Dankzij onze unieke combinatie van pensioenexpertise en vastgoedexpertise

Nadere informatie

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016

Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Aanpassing Prospectussen Aegon, AEAM en Aegon Paraplu 1 Funds Per 1 augustus 2016 Per 1 augustus 2016 voert de beheerder van de Aegon Funds, de AEAM Funds en de Aegon Paraplu 1 Funds, Aegon Investment

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2013 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES

VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES ONDERZOEK NAAR VERVANGENDE FONDSEN VOOR DE BLACKROCK FUNDS OF ISHARES NOVEMBER 2014 Met dank aan: Naar aanleiding van het besluit van BlackRock om per 31 december 2014 de Funds of ishares op te heffen

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Gouden Handdruk HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Maak optimaal gebruik van uw ontslagvergoeding U heeft bij uw ontslag een financiële vergoeding gekregen van uw werkgever

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2012 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID

GARANTIEFONDS 4 % VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID GARANTIEFONDS 4 % RENDEMENT MAXIMALE ZEKERHEID VEILIG EN VERTROUWD IN VASTGOEDINVESTERINGEN MEERDERVOORT GARANTIEFONDS Investeren met unieke zekerheid U wilt uw vermogen op een goede maar vooral veilige

Nadere informatie

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Studentenunits II B.V. DENNENRODEPAD AMSTERDAM

VOORAANKONDIGING. Haerzathe Studentenunits II B.V. DENNENRODEPAD AMSTERDAM VOORAANKONDIGING Haerzathe Studentenunits II B.V. DENNENRODEPAD AMSTERDAM OBLIGATIE HAERZATHE STUDENTENUNITS II B.V. Spinozacampus Obligatielening Haerzathe Studentenunits II B.V. Na de succesvolle plaatsing

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer

Consumentenbrief beleggingen van. Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Consumentenbrief beleggingen van Tielkemeijer & Partners Vermogensbeheer Introductie Een groot aantal brancheorganisaties waaronder DSI, DUFAS, NVB, VBA en VV&A hebben het initiatief genomen om Consumentenbrief

Nadere informatie

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen

Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Wij willen graag kunnen kiezen tussen defensief of offensief beleggen Profiteert u als de markt straks herstelt? Wie de berichten over de huidige financiële markt volgt, weet dat deze voornamelijk gaan

Nadere informatie

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte

Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Risicoprofielen voor Vermogensbeheer A la Carte Inleiding Onze risicoprofielen 1. Wat is een risicoprofiel? 2. Wat zijn vermogenscategorieën? 3. Welke risicoprofielen gebruiken wij? Uw risicoprofiel 4.

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen

Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen Fiscale aandachtspunten bij de structurering van Investeringsfondsen 1. Inleiding In dit memorandum gaan wij in op een aantal fiscale aspecten die een rol kunnen spelen bij het opzetten van een (particulier)

Nadere informatie

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting

Onderzoek Indextrackers. Samenvatting Onderzoek Indextrackers Samenvatting 1. Inleiding De stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op correcte, duidelijke en niet misleidende informatieverstrekking aan consumenten. Het

Nadere informatie

Vastgoed in ALM context

Vastgoed in ALM context Vastgoed in ALM context april 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Nieuw uitgevoerde ALM analyses... 4 2.1 Huidige economische basisset... 4 2.2 Direct OG in goed gespreide portefeuille... 5 2.3 Beursgenoteerd

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten

Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Vermogensbeheerder particulier - Beleggingsproducten Beschrijving De vermogensbeheerders van Van Tornhout & Partners bespreken allerlei producten met hun cliënten. Hierna volgen vijf situaties waarin verschillende

Nadere informatie

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Zaaknummer 2163/ VastNed - Uni-Invest I. MELDING 1. Op

Nadere informatie

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

ING Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen ING Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de ING Fondsen wellicht iets voor u. ING Fondsen als een moderne,

Nadere informatie

Aan de basis van onze dienstverlening. ligt een transparant en duurzaam beleid. Hoe gaan we met onze klanten om?

Aan de basis van onze dienstverlening. ligt een transparant en duurzaam beleid. Hoe gaan we met onze klanten om? Because we care Onze missie is het realiseren van beleggingsdoelen voor onze klanten door het leveren van duurzame performance, service en advies. Verantwoord in alles wat we doen, blijven verrassen en

Nadere informatie

FINANCIELE BIJSLUITER

FINANCIELE BIJSLUITER FINANCIELE BIJSLUITER Bij of krachtens wet voorgeschreven productinformatie over het product Rotterdams Vastgoedfonds II CV. Over de financiële bijsluiter Voor producten als dit product is het opstellen

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur.

Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij Capital Consultants B.V. Onze klanten in control bij hun beleggingen in vastgoed en infrastructuur. Grontmij N.V. 2 Opgericht in 1915 Missie: Leading Europa 350 kantoren 4 business lines Planning

Nadere informatie

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011)

Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Inlegvel 1 Prospectus Finles Multi Strategy Hedge Fund (30 juni 2011) Samenvoeging Raad van Toezicht Finles beleggingsfondsen en Raad van Commissarissen Finles N.V. Op de jaarvergadering van de Finles

Nadere informatie

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd.

ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. ABN AMRO Multi Manager Profiel Fondsen. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Toegang tot een selectie van de best presterende beleggingsfondsen wereldwijd. Beleggen

Nadere informatie

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed

Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Investeren in winkelvastgoed en studentenvastgoed Beleggen FINANCE AVENUE 2012 Herman Du Bois Wie zijn wij? Naam: Quality in Real Estate Services Dienstverlening in vastgoed 4 afdelingen WONEN Residential

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

ER CAPITAL BEDRIJFSPARTICIPATIES

ER CAPITAL BEDRIJFSPARTICIPATIES ER CAPITAL BEDRIJFSPARTICIPATIES GEZAMENLIJK INVESTEREN IN DE TOP VAN HET MKB INFORMATIEBROCHURE AANDELENUITGIFTE 80.000 AANDELEN TEGEN EEN UITGIFTEKOERS VAN 30,- TOTAAL 2.400.000,- ER CAPITAL PARTICIPATIEFONDS

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak

De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen. LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak De LifeCycle Mix bij Mijn Pensioen LifeCycle Mix (LCM): online oplossing met maximale transparantie en gemak Gespecialiseerd team onderhoudt en ontwikkelt LCM WWW.INGIM.COM 2 ING INVESTMENT MANAGEMENT

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 Inhoudsopgave pagina Algemeen Directieverslag 2 Halfjaarrekening Balans 4 Winst- en verliesrekening 5 Kasstroomoverzicht 6 Toelichting algemeen en

Nadere informatie

STV leeswijzer Deze leeswijzer is als losse bijlage bij het prospectus verstrekt. De leeswijzer wordt bijgevoegd om de in het prospectus opgenomen informatie inzichtelijker en makkelijker toegankelijk

Nadere informatie

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM met betrekking tot de vergadering van participanten van Insinger de Beaufort Income Plus Fund te houden op 25 april 2014, om 14:00 uur Herengracht 537, 1017 BV Amsterdam

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur

Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Vastgoedbeleggingsresultaten van Nederlandse pensioenfondsen: internationale diversificatie stelt teleur Veel Nederlandse pensioenfondsen hebben in de afgelopen jaren hun vastgoedportefeuilles opnieuw

Nadere informatie

Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013

Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013 Dia 1 Supermarkt Beleggingsfonds Mei 2013 Dia 2 Inhoud presentatie 1. Opzet nieuw supermarktfonds 2. De Belegging 3. Supermarkten in Nederland 4. Locaties: Albert Heijn te Maasland Plus in Pernis Lidl

Nadere informatie

Verder zien. Meer weten.

Verder zien. Meer weten. Verder zien. Meer weten. 1 EEN SOLIDE LANGETERMIJN BELEGGING Dankzij de gebundelde expertise van topbeleggers 2 De beste beleggers voor de beste resultaten Toegang tot de meest exclusieve fondsen ter wereld

Nadere informatie

Beleggingsmodel Fondsen

Beleggingsmodel Fondsen Beleggingsmodel Fondsen De meest comfortabele manier van beleggen Steeds afgestemd op het actuele beursklimaat Keuze uit verschillende risico s en rendementen Gecombineerde beleggingsexpertise van ABN

Nadere informatie

Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur.

Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur. Postbus 7817 1008 AA Amsterdam www.stichtinghomburgbonds.nl SAMENVATTING NEWCO In deze memo informeren wij u over het volgende onderwerp: Wat is Newco, de portefeuille van Newco en wie vormt het bestuur.

Nadere informatie

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014 Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen

Nadere informatie

RENPART VASTGOED HOLDING V N.V.

RENPART VASTGOED HOLDING V N.V. RENPART VASTGOED HOLDING V N.V. HET ONROEREND GOED OPPORTUNITY-FONDS VOORAANKONDIGING EERSTE OPENBARE EMISSIE Uitgifte van 5.000 aandelen tegen een prijs van 1.0oo per aandeel Minimale afname 50 aandelen

Nadere informatie

2. Introductie initiatief

2. Introductie initiatief 8 november 2012 1. Opening 1. Opening 2. Introductie initiatief 3. Profiel van de belegging 4. Financieel-juridische aspecten van het fonds 5. Juridische structuur van het fonds 6. Eerste aankoop: winkelcentrum

Nadere informatie

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking

Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Toelichting beleggingsbeleid Triodos Bank Private Banking Heeft u vragen? Neemt u dan telefonisch contact op met Triodos Bank Private Banking via 030 693 65 05. Of stuur een e-mail naar private.banking@triodos.nl.

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Persoonlijk Pensioen Plan

Persoonlijk Pensioen Plan Persoonlijk Pensioen Plan Verstandig beleggen voor een goed pensioen Zorgvuldig uw pensioen opbouwen Natuurlijk denkt u wel eens aan uw financiële situatie na uw pensionering. Misschien wilt u minder werken,

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

BI CARMIGNAC PATRIMOINE

BI CARMIGNAC PATRIMOINE BI CARMIGNAC PATRIMOINE Beleggingsdoelstelling Het compartiment belegt in het fonds Carmignac Patrimoine A (acc) EUR (ISIN: FR0010135103). Dit fonds behoort tot de categorie gediversifieerd en heeft als

Nadere informatie

Activiteiten Resco Partners

Activiteiten Resco Partners Activiteiten Resco Partners 2011 Wie zijn wij: Resco Partners is een onafhankelijk team van vastgoeddeskundigen met jarenlange ervaring en een veelzijdige kennis van zaken. Resco Partners adviseert over

Nadere informatie

Beleg in winkels met Retail Index Certificaten Aankondiging VBI Winkelfonds NV

Beleg in winkels met Retail Index Certificaten Aankondiging VBI Winkelfonds NV VBI Winkel Fonds Aankondiging mei 2011 is een initiatief van Annexum Beleg in winkels met Retail Index Certificaten Aankondiging Beleggen in een gespreide winkelportefeuille. Beleg in winkels voor de dagelijkse

Nadere informatie

Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011)

Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011) Inlegvel 1 Prospectus Paraplufonds Finles beleggingsfondsen (16 maart 2011) Vermelding koersen Finles beleggingsinstellingen alleen nog op de website Per 16 maart 2011 worden de koersen van het Subfonds

Nadere informatie

Beleggen in grond onder woningen. Aankondiging Beleggingsmaatschappij Grondfonds. Grondfonds

Beleggen in grond onder woningen. Aankondiging Beleggingsmaatschappij Grondfonds. Grondfonds Beleggingsmaatschappij Grondfonds Aankondiging maart 2011 Beleggingsmaatschappij Grondfonds is een initiatief van Annexum Deze aankondiging bevat een beknopte weergave van het aanbod en kan daardoor niet

Nadere informatie

De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk

De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk De concurrentiekracht van de Nederlandse vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de Europese vastgoed fund-of-funds praktijk mr Meta S. Beemer MRE jaargang 2007-2009 Begeleider ASRE: Prof. dr. Tom M.

Nadere informatie

«AdresNaam» «TerAttentieVan» «Adres» «PostCode» «Plaats» «Land» www.cbreglobalinvestors.com www.regulatedfundmanagement.nl

«AdresNaam» «TerAttentieVan» «Adres» «PostCode» «Plaats» «Land» www.cbreglobalinvestors.com www.regulatedfundmanagement.nl RFM REGULATED FUND MANAGEMENT Location code HP G.06.030 T +31 70 341 89 89 F +31 70 341 95 25 E Private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com P.O. Box 90463 2509 LL The Hague «AdresNaam» «TerAttentieVan»

Nadere informatie

RENPART VASTGOED HOLDING N.V.

RENPART VASTGOED HOLDING N.V. VOORAANKONDIGING RENPART VASTGOED HOLDING N.V. HET ONROEREND GOED OPPORTUNITY-FONDS TWEEDE OPENBARE EMISSIE van maximaal 7.000 aandelen tegen een prijs van 1.036 per aandeel. Minimale afname 10 aandelen.

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen

NN Dynamic Mix Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen NN Fondsen Vol vertrouwen aan uw vermogen bouwen Zoekt u een aantrekkelijke manier voor vermogensopbouw zonder veel omkijken? Dan zijn de NN Fondsen wellicht iets voor u. NN Fondsen als een moderne, heldere

Nadere informatie

Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk

Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk Zelfregulering van de Nederlandse CV-markt Niet vertrouwelijk Amsterdam School of Real Estate Jaargang 2004-2006 door J.K. van Diem Begeleider ASRE: Begeleider extern: de heer prof. dr. P. van Gool de

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

Advies vastgoed en integriteit

Advies vastgoed en integriteit Advies vastgoed en integriteit De Beleggingscommissies van OPF en VB hebben naar aanleiding van het onderzoek naar fraude bij vastgoedtransacties een werkgroep samengesteld om pensioenfondsbestuurders

Nadere informatie

Rekenen op vertrouwen!

Rekenen op vertrouwen! Onderzoek naar het profiel van beleggers in vastgoedparticipaties onder relaties van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv 2007 Locatie? Conjunctuur? Rendement? Financiële toekomst? Solvabiliteit van huurders?

Nadere informatie

Expirerende Lijfrente

Expirerende Lijfrente GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen. Vandaag de dag betekent dit dat het regelen

Nadere informatie

RENPART VASTGOED HOLDING VI N.V.

RENPART VASTGOED HOLDING VI N.V. RENPART VASTGOED HOLDING VI N.V. VOORAANKONDIGING EERSTE OPENBARE EMISSIE Uitgifte van 4.000 aandelen tegen een prijs van 1.000 per aandeel Minimale afname 50 aandelen RENPART VASTGOED HOLDING VI N.V.

Nadere informatie

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement

ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED. Professioneel beheer voor beter rendement ZORG VOOR MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Professioneel beheer voor beter rendement Een veranderende financiële omgeving vraagt om ander vastgoedbeheer Het onderwijsvastgoed, het zorgvastgoed, het gemeentelijk

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord:

Op welke beleggingsstrategie baseert de beleggingsonderneming haar dienstverlening? Antwoord: Om beleggingsondernemingen goed met elkaar te vergelijken is o.a. inzicht in het beleggingsproces een belangrijke maatstaf. Door vragen te stellen over het beleggingsbeleid krijgt u een goed beeld van

Nadere informatie

NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV

NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB HOTEL ARCEN SPA CV NIEUW VASTGOEDFONDS: ZIB Investments Beheer BV initieert een nieuw vastgoedfonds voor de financiering van een te realiseren hotel op Vakantiepark Klein Vink

Nadere informatie

Projectontwikkelende belegger beter af

Projectontwikkelende belegger beter af Projectontwikkelende belegger beter af Auteur(s): Brounen, D (auteur) Eichholtz, P.M.A. (auteur) De eerste auteur is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam en de tweede auteur is verbonden aan de

Nadere informatie

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen Uw optimale mix van verzekeren en beleggen 2 Het voordeel van beleggen Wilt u graag geld achter de hand hebben om bijvoorbeeld een reis te maken of als aanvulling op het pensioen? Dan kunt u natuurlijk

Nadere informatie

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012 1 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds NV ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2012 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

FUND GOVERNANCE CODE VAN HOF HOORNEMAN FUND MANAGEMENT NV

FUND GOVERNANCE CODE VAN HOF HOORNEMAN FUND MANAGEMENT NV FUND GOVERNANCE CODE VAN HOF HOORNEMAN FUND MANAGEMENT NV INLEIDING Doel Hof Hoorneman Fund Management NV wenst de DUFAS Principles of Fund Governance na te leven. De onderhavige code heeft tot doel de

Nadere informatie

RENPART KLASSIEK VASTGOED IV N.V.

RENPART KLASSIEK VASTGOED IV N.V. RENPART KLASSIEK VASTGOED IV N.V. KARAKTERISTIEKE PANDEN MET GEZICHTSBEPALENDE UITSTRALING VOORAANKONDIGING TWEEDE OPENBARE EMISSIE Uitgifte van 6.000 aandelen tegen een prijs van 1.029 per aandeel Minimale

Nadere informatie

REGISTRATIEDOCUMENT IBUS FONDSEN BEHEER B.V.

REGISTRATIEDOCUMENT IBUS FONDSEN BEHEER B.V. REGISTRATIEDOCUMENT IBUS FONDSEN BEHEER juli 2011 - 2 - INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 2. WERKZAAMHEDEN VAN IBUS FONDSEN BEHEER 3 2.1 Activiteiten van IBUS Fondsen Beheer 3 2.2 Soorten belegginginstellingen

Nadere informatie

Verklaring inzake beleggingsbeginselen

Verklaring inzake beleggingsbeginselen STICHTING PENSIOENFONDS RECREATIE Mei 2011 INHOUDSOPGAVE 0. Introductie 3 1. Doelstelling van het beleggingsbeleid 4 2. Organisatie en risicobeheerprocedures 5 3. Beleggingsbeginselen 7 Mei 2011 Pagina

Nadere informatie

Rendement of liquiditeit: dat is de vraag?

Rendement of liquiditeit: dat is de vraag? Rendement of liquiditeit: dat is de vraag? Master Thesis van Reinier Walta Beleggingssanalyse Begeleider: Robert M. Weisz MSc MRICS Desperately seeking an exit strategy 2 Pagina Inhoudsopgave 3 Voorwoord

Nadere informatie

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies

De Vries Investment Services, Voor objectief en onafhankelijk beleggingsadvies De Vries Investment Services is een onafhankelijk en objectief beleggingsadvieskantoor. Wij begeleiden beleggers bij het realiseren van hun financiële doelstellingen en bieden een service die banken niet

Nadere informatie

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012

Persbericht. Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management. Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Persbericht Jaarcijfers 2012 Triodos Investment Management Triodos Beleggingsfondsen groeien met 7% in 2012 Zeist, 28 februari 2013 Het totaal aan vermogen van de door Triodos Investment Management beheerde

Nadere informatie

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011

Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg Beleggingsplan 2011 April 2011 ING Investment Management / ICS Inleiding Jaarlijks stelt het Bestuur van de Stichting Pensioenfonds Huntsman Rozenburg (Huntsman)

Nadere informatie

Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen. Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven

Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen. Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven Aandachtspunten voor vermogensbeheerders met een eigen aanbieder van beleggingsfondsen Leidraad om marktpartijen richting en duidelijkheid te geven December 2015 Autoriteit Financiële Markten De AFM maakt

Nadere informatie

Vaartstede Vastgoedfonds

Vaartstede Vastgoedfonds VOORAANKONDIGING Vaartstede Vastgoedfonds Deelname vanaf e 15.000 (excl. emissievergoeding) BELEGGEN IN EEN WIJKWINKELCENTRUM in samenwerking met Inleiding Eten en drinken zijn primaire levensbehoeften.

Nadere informatie