Agenda als in voorafgaande uitnodiging.

Transcriptie

1 Aanwezig dan wel vertegenwoordigd zijn 43 van de 54 uit te brengen stemmen. Van de 43 stemmen zijn 18 stuks machtigingen. De Vereniging Parkeergarage Lissenvaart is vertegenwoordigd. Namens de Bestuurder Vervane Beheer bv is aanwezig dhr. P.G.M. Schoenmakers. ( notulist ) Agenda als in voorafgaande uitnodiging. 1. OPENING. De heer P.W. Schoenmakers (vergadervoorzitter) opent de vergadering om uur en stelt de hele Commissie van Toezicht en Overleg aan alle aanwezigen voor. - Dhr. P.W. Schoenmakers (67) (voorzitter) - Mevr. G.E. Painter (57) - Mevr. M.H. Jessurun (96) - Mevr. S. Frauenfelder (58) - Mevr. N.A.Schults- Eekhout (60) Verder zitten aan de tafel nog, - Dhr. M. Broeke, Bouwkundig Adviesbureau Brooks - Dhr. P.G.M. Schoenmakers, Vervane Beheer bv De voorzitter stelt vast dat er voldoende opkomst en geldige stemmen zijn om in deze extra ledenvergadering rechtsgeldige geagendeerde besluiten te nemen. Een compliment aan alle eigenaren die aanwezig zijn op deze vergadering, de opkomst en betrokkenheid van de leden heeft een duidelijke stijgende lijn te pakken. In het kort geeft de voorzitter een kleine samenvatting waarom de extra ledenvergadering vanavond gehouden wordt. Tijdens de laatste ledenvergadering in juni 2010 is besloten dat bij overschrijding van meer dan ,-- in het nu lopende groot onderhoud er eerst toestemming gevraagd zal worden aan de leden. Aangezien de te verwachten kosten fors hoger zijn heeft de bestuurder in overleg met de Commissie van Toezicht & Overleg deze vergadering uitgeschreven. 2. ONDERHOUD GEBOUW. De voorzitter geeft dhr. Broeke het woord. Deze geeft een korte samenvatting van de punten die alle leden reeds bij de uitnodiging voor deze vergadering hebben mogen ontvangen, het overzicht met foto s en de diverse toegelichte redenen van het meerwerk t.a.v. het huidige lopende groot onderhoud door Rendon Arkel. Pag. 1 van 6

2 ( voor de goede orde is de letterlijke tekst hieronder overgenomen ) ===================================================================== Kenmerk: a.mb Algemeen. Na het plaatsen van de steigers was er eindelijk de mogelijkheid de onderhoudstoestand van de diverse bouwdelen van de achtergevel goed te beoordelen. Voor deze beoordeling werden de afgelopen weken in gezamenlijk overleg met de aannemer en de schilder diverse onderzoeken ingesteld en het noodzakelijke overleg gepleegd. Onderstaand geven wij per onderdeel onze constateringen aan en een advies. Tevens voegen wij separaat een aantal foto s bij die bij de opnames werden gemaakt. Gezien de omvang van de nu geconstateerde gebreken kunnen wij ons voorstellen dat enkele bewoners zich misschien zullen afvragen of deze gebreken niet op eerder tijdstip hadden kunnen worden vastgesteld. Wij benadrukken dat dit niet het geval is omdat veel gevelonderdelen niet bereikbaar waren en de omvang van veel gebreken aan houtwerken pas zichtbaar worden als de schilder de verf t.p.v. de slechte delen met een verfkrabber heeft verwijderd. Metselwerken. Tijdens de presentatie op de ledenvergadering gaven wij al aan dat de kwaliteit van de voegwerken van de achtergevel gelijk is aan de kwaliteit van het voegwerk van de rechterzijgevel, maar dat ten gevolge van wind en regen op deze zijgevel het voegwerk ernstig was aangetast. Na gestart te zijn met het lichtjes reinigen van de te handhaven voegwerken van de achtergevel blijkt toch dat ook de kwaliteit van deze voegwerken matig is. Zeker t.p.v. de aansluitingen van de staande voegen op de horizontale voegen (de stoot- op lintvoegen) zijn veel gebreken aanwezig. E.e.a. zal tot gevolg hebben dat er straks veel reparatieplekken te zien zullen zijn omdat kleurverschillen niet te vermijden zijn. De nu vastgestelde kwaliteit van het voegwerk en de wetenschap dat de gevel over 5 á 10 jaar opnieuw in de steigers zal moeten worden gezet, riep de vraag op of het niet verstandiger is, nu er toch steigers aanwezig zijn, over te gaan tot vervangen van al het voegwerk van de achtergevel van maaiveld tot aan bovenzijde balkonbalustrade/dakrand. Mede vanwege de overlast voor de bewoners bij het op later tijdstip opnieuw in de steigers zetten van de achtergevel adviseren wij nu al het voegwerk van de achtergevel te laten vernieuwen. Gevel- en balkonkozijnen. Zoals eerder in dit verslag vermeld, wordt de omvang van gebreken aan de houtwerken (houtrot) pas zichtbaar als de schilder de verf t.p.v. de slechte delen verwijderd. Na bij een aantal kozijnen de verf bij verdachte plekken te hebben verwijderd, waarbij vermeld dat veel kozijnen op eerder tijdstip niet bereikbaar waren, is vastgesteld dat de besteksmatig opgenomen verrekenbare stelpost van 5.000,-- voor herstel van houtrot, niet toereikend zal zijn. Het is derhalve noodzakelijk deze verrekenbare stelpost aanzienlijk te verhogen. Wij benadrukken nogmaals dat de juiste omvang van de te verrichten herstelwerkzaamheden van te voren niet kan worden vastgesteld. De herstelwerkzaamheden aan de kozijnen, waarbij aangetaste delen zullen worden vervangen en/of met een houtreparatiemiddel zullen worden hersteld, zullen door daarin speciaal opgeleide timmerlieden worden uitgevoerd. Dakrand/balustrade balkon 3 e etage. Na vastgesteld te hebben dat de kopeinden van het boeidelen van de dakrand van de balkons op de 3 e etage totaal verrot zijn, werd besloten bij één balkon dit deel te verwijderen voor het vaststellen van de omvang van de te verrichten werkzaamheden voor het vernieuwen van dit deel. Pag. 2 van 6

3 Tijdens de uitvoering, waarbij de verticale houten delen van de balustrade en achterliggende bevestigingsregels moesten worden verwijderd, bleek dat een aantal delen los zitten, achterliggende bevestigingsregels zijn aangetast, te korte schroeven zijn gebruikt en veel schroeven zijn doorgeroest, met als gevolg, dat de huidige situatie onveilig is te noemen. Naast ons advies het aangetaste boeideel met aangetaste achterliggende houten bevestigingsregels en aangetaste isolatie te vervangen, adviseren wij gelijktijdig alle bevestigen van de delen van de balustrade te vervangen door nieuwe roestvrijstalen bevestigingsmiddelen, dusdanig, dat de veiligheid van de balustrade is gewaarborgd. Pergola s balkons 3 e etage. De onderhoudstoestand van de houtwerken van de pergola s op de balkons van de 3 e etage is slecht te noemen, speciaal de donkergroene geschilderde houten balken zijn ernstig aangetast. Ook aan de wit geschilderde houten balken van de pergola werd op diverse plaatsen houtrot waargenomen. Wij adviseren alle donkergroene geschilderde houten balken en de meest ernstige aangetaste witte houten balkon te vervangen en kleine aantastingen aan de witte balken te herstellen. Voorts adviseren wij de nieuwe balken in meranti(hardhout) uit te voeren met een schuin afwaterende bovenkant i.p.v. het huidige vurenhout. Vervangen van de overige witte pergolabalken door hardhouten balken kan op later tijdstip worden uitgevoerd omdat deze vanaf de balkons redelijk bereikbaar zijn. Boeidelen schuine dakranden t.p.v. de 4 stuks trappenhuizen. De houten boeidelen van de schuine dakranden en een gedeelte van achterliggende houtwerken t.p.v. de 4 stuks trappenhuizen zijn dusdanig ernstig door vocht aangetast dat deze moeten worden vervangen. Kostenoverzicht meerwerkzaamheden. Door Rendon zijn voor bovenvermelde meerwerkzaamheden de volgende prijzen aangeleverd. = Vervangen alle voegwerken achtergevel ,-- = Verrekenbare stelpost voor houtrot herstel kozijnen (28 woningen) ,-- = Herstel dakrand/balustrade 3 e etage ,-- = Herstel/vernieuwingswerkzaamheden pergola s balkons 3 e etage ,-- = Vervangen boeidelen schuine dakranden t.p.v. de 4 stuks trappenhuizen ,-- = Extra kosten bouwbegeleiding en toezicht. pm = BTW. pm Volledigheidshalve vermelden wij nog dat voor het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de voegen metselwerken en voor herstel van houtrot in de aanneemsom al voor een totaalbedrag van ,-- aan verrekenbare stelposten zit inbegrepen. Als slot vermelden wij nog dat naast het kostenvoordeel van het nu vervangen van alle voegwerken aan de achtergevel i.p.v. over 5 of 10 jaar, men op dit moment ook het voordeel heeft van het tijdelijk gewijzigde BTW-tarief van 6% i.p.v. 19% BTW op het loonkostenbestanddeel. Dit BTW-voordeel is ook van toepassing op de reeds eerder opgedragen werkzaamheden. Het juiste voordeelbedrag is pas op later tijdstip vast te stellen. Brooks Bouwkundig Adviesburo Leidschendam 30 september 2010 =============================================================== Pag. 3 van 6

4 De voorzitter bedankt dhr. Broeke voor zijn samenvatting en geeft de leden de kans tot het stellen van vragen over dit extra uit te voeren onderhoud. Hieronder treft u de vragen aan in willekeurige volgorde; Is het metselwerk echt zo slecht en moet het nu toch allemaal gedaan worden? Kan de bouwer hier nog over worden aangesproken. Door het reinigen komen veel slechte stukken los. Er is beduidend meer slecht voegwerk dan voorzien. Het voegwerk in de gehele wijk is slecht, de bouwer kan niet meer worden aangesproken, de verjaarstermijn is tien (10) jaar. Om niet een soort lappendeken van gerepareerd voegwerk te krijgen is voorgesteld om de achterzijde nu in één keer te voegen. Zo wordt nu in het voorstel de gehele achterzijde opnieuw gevoegd en gehydrofobeerd. Zo is er over een aantal jaren geen totale vervanging van het voegwerk meer nodig. De kosten worden nu reeds gemaakt. Tevens wordt gebruik gemaakt van het lage btw tarief op arbeid van 6%. Er is nu geconstateerd dat er veel houtrot is, is dit achterstallig onderhoud? Het pand is reeds 30 jaar oud, en de kozijnen zijn toentertijd van een slechte soort Meranti gemaakt. Nu alles in de steigers staat kunnen we overal goed bij en zien we de resultaten van langdurige lekkages. Door nu de zaak goed open te leggen lijkt het of er achterstallig onderhoud is. Nu is door de gekozen methodiek van Bestek en Teamverband met de aannemer goed zichtbaar wat de totale schade is. Bij de vorige schilderbeurt was waarschijnlijk de opdracht totaal anders dan nu. De laatste schilderbeurt is dan ook ruim zeven (7) jaar geleden uitgevoerd. Normaal is een grote schildersbeurt om de vijf (5) jaar. Dit moet de vorige schilder toch gezien hebben? Bij de vorige schilderbeurt hebben we besloten om bijvoorbeeld de boeidelen niet te doen vanwege de slechte bereikbaarheid, één van de plaatsen waar nu veelvuldig houtrot is geconstateerd. Door de betere bereikbaarheid kan nu de omvang van deze schade worden gerepareerd. Tevens is de opdracht naar de schilder beter (op basis van een bestek). De plaatsen in de kozijnen waar houtrotherstel gaat plaatsvinden zijn voornamelijk in de dorpels en stijlen De nieuwe delen worden er ingelijmd ( gelamineerd ) en zijn na de reparatie sterker en worden volledig overschilderd. Door de opbouw van de toen gebruikte kozijnen en de gebruikte borstwering te bekijken is gebleken dat bij vele woningen de dampremmende laag niet aanwezig is. Hierdoor gaat het vocht van binnen naar buiten en wordt de aanwezige binnenisolatie nat. Deze situatie is dus al dertig (30) jaar aanwezig. Het nu geconstateerde houtrot in de borstweringen/panelen is dus niet van de laatste paar jaar. Bij de vorige schilderbeurt zijn een aantal panelen vervangen door watervast multiplex, deze zijn nu nog goed. Pag. 4 van 6

5 Er wordt nu ,-- gevraagd, waarvan ,-- voor houtrotherstel, komt dit weer terug over vijf (5) jaar als er weer geschilderd wordt? Over vijf (5) jaar zal er zeker op andere plaatsen weer wat houtrot worden gevonden, maar zeker niet in deze grote hoeveelheden. Kunnen we niet beter het geld uitgeven aan nieuwe kozijnen dan nu voor veel geld te repareren. Kunnen we gelijk grotere ramen nemen? De kozijnen kunnen zeker nog twee schilderbeurten mee, mits je goed onderhoud pleegt. De kosten voor nieuwe kozijnen zijn ongeveer 1.500,-- per m2. Grotere ramen zullen altijd getoetst worden door de welstandscommissie die het huidige aanzicht van het gebouw in haar oordeel zal betrekken. Een afwijking van het huidige aanzicht zal niet gemakkelijk door de commissie worden geaccepteerd. Op dit moment zijn de financiële mogelijkheden er niet voor, er zal dus voor gespaard moeten worden. Er komen nog grote zaken aan, bijvoorbeeld het schuine dak,voorgevel en garage. Een plan maken op termijn voor vervanging van de kozijnen zal zeker tot de mogelijkheden behoren. Stel dat de vervanging van kozijnen ,-- kost, dat is per bewoner ongeveer 5.500,--. Dit zal dan over een aantal jaren extra gespaard dienen te worden per eigenaar. Nu kan je reeds zelf op eigen kosten je kozijnen door kunststof laten vervangen, mits de voorwaarden die door de Vereniging vastgesteld zijn worden gehanteerd. Wie heeft er begroot, eerst ,--, toen ,--, nu weer ,- Is het meerwerk marktconform en heeft Rendon in dit geval geen Monopolie positie gehad? De hogere kosten hebben niet met de begroting te maken maar met het geconstateerde meerwerk. De prijzen lagen reeds vast per onderdeel/m2 etc. De prijzen die in de eerste fase zijn gebruikt, zijn gewoon doorgezet op het te vervolgen extra onderhoud. Het zijn reële inschattingen van de te verwachten kosten. Kunnen we niet beter onze kozijnen zelf schilderen? En als je pas zelf hebt geschilderd kan je nu je geld terug krijgen van de VvE? Nee, het schilderwerk is onderdeel van het gemeenschappelijk onderhoud en er is door de Vereniging besloten om dit nu door externen uit te laten voeren. Overigens mag u zelf ook schilderwerk uitvoeren in de toekomst (conform de vastgestelde ral kleuren) maar er wordt geen vergoeding door de Vereniging gegeven. Pag. 5 van 6

6 Waarom staat er aan de andere zijde van het gebouw nu reeds een steiger? Er is daar een eigenaar die kampt met jarenlange ernstige lekkages, bij de opbouw van de steigers is besloten om hier eerst goed onderzoek te doen en daar z.s.m. de zaak goed te herstellen. Inmiddels is de oorzaak gevonden en zal dit z.s.m. hersteld worden. ( eigenaar is aanwezig en beaamt dit ) Zijn de meerkosten dan niet alleen voor het gedeelte van het gebouw wat nu in de steigers staat, maar voor het hele gebouw? De begrote kosten zijn doorgetrokken voor het hele gebouw. Ook het gedeelte wat momenteel nog niet is voorzien van steigers. Als de gevel al is gereinigd, maar nu de voegen eruit gaan, zijn we dan geen dingen dubbel aan het doen? De gevel hoeft na het verwijderen van de voegen alleen nog licht stofvrij gemaakt te worden, nee er wordt verder niets dubbel gedaan. Zal de extra bijdrage worden aangepast en zal deze al dan niet worden afgeschaft? De extra werkzaamheden komen uit de algemene reserves. Naar alle waarschijnlijkheid hebben deze uitgaven geen invloed op de hoogte van de reguliere bijdrage. De reguliere bijdrage zal komend jaar met het gebruikelijke percentage worden verhoogd. Voor wat betreft de extra bijdrage wordt er een berekening gemaakt wat onderhoud de komende jaren financieel gaat betekenen. Hiermee wordt aangegeven dat er nu geen uitspraken kunnen gedaan worden over het behouden of afschaffen van de extra bijdrage. De voorzitter neemt het woord, alle vragen zijn gesteld en naar tevredenheid beantwoord. Formeel moet er nog gekeken worden wie tegen het voorstel is om ,-- te gebruiken voor het nu extra uit te voeren groot onderhoud, bij stemming is niemand tegen en er zijn geen onthoudingen. De voorzitter concludeert dat alle 43 stemmen vóór het voorstel zijn, het voorstel is Daarmee unaniem aangenomen met 43 stemmen voor en 0 stemmen tegen. Als laatste komt uit de zaal de complimenten aan de aannemer Rendon Arkel, de werklieden gedragen zich keurig en de communicatie is prima. De werkvloer is verzorgd en er is geen overlast van bijvoorbeeld harde radio s. 3. Sluiting Verder niets meer aan de orde zijnde, dankt de voorzitter de aanwezigen voor hun positieve bijdrage en sluit de vergadering om uur. Pag. 6 van 6