g 2008 p jaarversla vg jaarverslag 2008

Transcriptie

1 jaarverslag 2008

2

3 INHOUD VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Kerncijfers pagina 03 Brief aan de aandeelhouders pagina 04 Informatie over het VGP-aandeel pagina 06 Corporate Governance pagina 08 Profiel pagina 12 Strategie pagina 14 VGP in pagina 15 Markten pagina 17 Grondenbank pagina 18 Evolutie van de toegezegde huurovereenkomsten pagina 19 Samenvatting van de cijfers en commentaren pagina 20 Risicofactoren pagina 26 Vooruitzichten pagina 29 Ons team pagina 30 Onze zorg voor het milieu pagina 32 Onze klanten pagina 34 Portefeuille pagina 39 FINANCIEEL OVERZICHT pagina 55 inhoud 01

4

5 KERNCIJFERS in duizend VASTGOEDBELEGGINGEN Totaal verhuurbare oppervlakte (m²) Bezettingsgraad (% ) 95% 100% Reële waarde van vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen BALANS Eigen vermogen Solvabiliteit Netto schuld / eigen vermogen 1,19 0,51 Netto schuld/ totaal activa 45,1% 36,1% RESULTATENREKENING Bruto huuropbrengsten Operationele kosten verbonden aan vastgoed en doorgerekende / (1.704) (984) door te rekenen huurlasten Netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen Vastgoedresultaat Administratieve kosten en andere kosten en opbrengsten (1.882) (403) Operationeel resultaat Financieel resultaat (10.070) (3.851) Resultaat vóór belastingen Belastingen (6.213) (5.417) Nettowinst WINST PER AANDEEL Gewone nettowinst per aandeel (in ) 1,54 1,96 Verwaterde nettowinst per aandeel (in ) 1,54 1,96 BRUTO HUUROPBRENGSTEN in duizend OPERATIONEEL RESULTAAT in duizend kerncijfers 03

6 BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS Beste aandeelhouders We zijn fier om u de resultaten van 2008, het eerste volledig jaar na de beursgang, voor te leggen was een uitstekend jaar voor VGP. Ons team leverde in totaal een nieuw record van m² op, wat resulteerde in een verdubbeling van onze verhuurbare activa. We tekenden voor een record m² aan nieuwe huurovereenkomsten waardoor de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis stegen tot 26 miljoen. Onze toegevoegde waarde vergeleken met de bouwkost blijft de markt overtreffen met een stabiel gewogen gemiddelde ontwikkelingsrendement ( bruto huuropbrengsten/totale investeringskost ) van meer dan 13% waardoor er aanzienlijke aandeelhouderswaarde werd gecrëeerd. Hierdoor kan VGP uitstekende winstcijfers voorleggen voor De nettowinst bedraagt 28,5 miljoen. Dit resultaat houdt volledig rekening met de negatieve impact van de financiële crisis. Door de evolutie van de vastgoedmarkten en de dalende trend van de vastgoedwaarderingen werd in 2008 immers een negatieve variatie van 10,5 miljoen geboekt op de historische vastgoedportefeuille. Verder leidde de aanzienlijke interventies van de centrale banken en de dalende trend van de inflatie tot historisch lage rentevoeten waardoor er 7,1 miljoen niet gerealiseerde verliezen op afgeleide financiële indekkingsinstrumenten, gebruikt ter afdekking van wisselkoers- en interest risico s, werden geleden per eind Ik ben ervan overtuigd dat deze resultaten de markt waarin we actief zijn, overtreffen. Ons gemotiveerd team en onze uitstekende locaties van onze grondstukken zijn de voornaamste reden hiervoor. Ondanks de huidige marktomstandigheden en het hieruit voortvloeiend negatieve sentiment, blijft VGP optimistich voor 2009 en de jaren nadien. De reden voor dit optimisme zijn te wijten aan verschillende factoren: Een deel van onze concurrentie werd zeer zwaar getroffen door de huidige crisis en ging ofwel over kop of vroeg een konkordaat aan. Dit zal uiteindelijk tot gevolg hebben dat de toekomstige markt minder competitief zal zijn. Tijdens de eerste maanden van 2009 zien we hier reeds de eerste tekenen van door de aanhoudende, relatief hoge vraag naar verhuurbare oppervlakte. De trend in de producerende industrie om verder productie te centraliseren naar een kleiner aantal operationele entiteiten met een lagere kostbasis maakt dat de Centraal-Europese regio zeer aantrekkelijk blijft voor investeerders(voor verdere informatie en naslagwerk verwijzen we naar de sectie Markten ); In het algemeen hebben de verschillende segmenten, inclusief het residentieel- en commercieel vastgoed, een aanzienlijke daling gekend van de bouwactiviteiten. Deze verminderde activiteit heeft tot gevolg dat de bouwkost en de kostprijs voor bouwmaterialen gedaald zijn van hun topprijzen, midden 2008, naar het prijsniveau die we zagen tijdens de start-up jaren van VGP. Dit zou een positieve invloed moeten

7 hebben op ons ontwikkelingsrendement in 2009; We hebben een grondenbank in volle eigendom welke ons toelaat naast de huidige projecten in aanbouw nog bijkomend meer dan m² projecten te bouwen. We zijn van mening dat de toplocaties van onze grondenbank ons een pole positie garanderen bij de ondehandelingen met potentiële nieuwe huurders; In 2008 tekenden we ook een kaderovereenkomst met de onderneming Enfinity. Deze laatste is een wereldwijde ontwikkelaar van hernieuwbare energie. Deze overeenkomst geeft ons de mogelijkheid om ons op onze kernactiviteiten te concentreren, onze huurinkomsten te verhogen door de verhuur van onze daken op lange termijn alsook de emissies van CO 2 (koolstofdioxide) en SO X (zwavel oxide) aanzienlijk te verlagen. Het uiteindelijk doel is om onze gebouwen zo veel mogelijk CO 2 neutraal te maken. In 2008 kreeg VGP uitstekende steun van zijn bankiers. Verschillende banken zegden voor een totaal van 234 miljoen kredietovereenkomsten toe. Deze kredietovereenkomsten hebben attractieve condities aangezien de gewogen gemiddelde marge bovenop de Euribor 1,50% bedraagt. De gewogen gemiddelde looptijd van de kredietovereenkomsten is 4,5 jaar. Op het einde van 2008 werden 55% van deze kredietovereenkomsten gebruikt waardoor er voldoende beschikbare kredieten zijn om onze groei verder te financieren. De lage schuldgraad van de Groep maakt het mogelijk om in de toekomst nieuwe kredietovereenkomsten te onderhandelen die zullen aangewend worden om onze ontwikkelingspipeline verder af te werken in de volgende jaren. Vanuit een groeiperspectief verwachten we dat 2009 een goed jaar wordt. VGP verwacht dat een aanzienlijk aantal nieuwe projecten zullen worden opgeleverd waarbij de huidige m² projecten in aanbouw voor het overgrote deel zullen opgeleverd worden tijdens de eerste jaarhelft van Deze projecten in aanbouw zijn op jaareinde reeds voor 78% ofwel voorverhuurd ofwel zijn er onderhandelingen aan de gang en we blijven een verdere positieve evolutie zien in VGP en haar volledig team zal de evolutie op de markten op de voet blijven volgen. We zullen waar nodig ons aanpassen aan veranderde omstandigheden door de risico s om in niet verhuurde oppervlakte te investeren te minimaliseren. Maar terzelfdertijd zal VGP haar positieve ondernemingsgeest vrijwaren aangezien we geloven dat de huidige neerwaartse trend gevolgd zal worden door een nieuwe periode van economische groei. Tot slot wil ik een woord van dank richten aan al de personen die in onze jonge organisatie en haar verder succes geloven, en meer specifiek aan ons team, onze bankiers, onze klanten en leveranciers alsmede de uitstekende steun van onze aandeelhouders. Jan Van Geet, Ceo. brief aan de aandeelhouders 05

8 INFORMATIE OVER HET AANDEEL NOTERING VAN HET VGP-AANDEEL Op december werd het kapitaal van VGP verhoogd met, miljoen door de uitgifte van.. nieuwe aandelen die werden genoteerd op Euronext en de Main Market van de beurs van Praag. Voorts werd op december een bijkomende kapitaalsverhoging doorgevoerd ten bedrage van, miljoen door de uitoefening van een overtoewijzingsoptie die leidde tot de uitgifte van. bijkomende aandelen. AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR Met betrekking tot de wet van mei op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen (de Wet ) heeft VGP volgende definitieve kennisgevingen ontvangen van deelnemingen in VGP NV op september : Op december werd het maatschappelijk kapitaal van VGP vertegenwoordigd door.. aandelen. KENNISGEVER DATUM VAN DE KENNISGEVING AANTAL AANDELEN PERCENTAGE T.O.V. TOTAAL AANTAL AANDELEN PER 1 SEPTEMBER 2008 VM Invest NV ,00% Dhr. Bart Van Malderen ,08% Sub-totaal Bart Van Malderen Groep ,08% Alsgard SA ,93% Dhr. Jan Van Geet ,00% Sub-totaal Jan Van Geet Groep ,93% Comm. VA VGP MISV ,00% TOTAAL ,01% Vadebo France NV ,53% Mevr. Griet Van Malderen ,00% Mevr. Celina Jeannine Van den Bossche ,53% VM Invest NV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen. Alsgard SA is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Jan Van Geet. Comm VA VGP MISV is een onderneming gecontroleerd door Dhr. Bart Van Malderen en Dhr. Jan Van Geet. VM Invest NV, Dhr. Bart Van Malderen, Comm VA VGP MISV, Alsgard SA en Dhr. Jan Van Geet handelen in onderling overleg met betrekking tot het bezit, de verwerving of de overdracht van effecten. Vadebo France NV is een onderneming gecontroleerd door Mevr. Griet Van Malderen. 06 vgp jaarverslag 2008

9 AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VGP NV BART VAN MALDEREN 19% FREE FLOAT 14% VGP MISV CVOA 5% VM INVEST NV 24% Er zijn geen specifieke categoriën van aandelen. Elk aandeel geeft recht op één stem. Conform de artikelen tot en met van het Wetboek van Vennootschappen, kan de vennootschap, mits naleving van de voorwaarden gesteld voor statutenwijziging, overgaan tot de creatie van aandelen zonder stemrecht. Naar aanleiding van het vervallen van de lockup periode van maand op het einde van december zijn alle aandelen vrij overdraagbaar geworden. EVOLUTIE VAN HET AANDEEL op Euronext sinds de IPO, in ALSGARD SA 38% Deze bevoegdheid is geldig gedurende een periode van vijf jaar te rekenen van de bekendmaking in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad ( december ) van de akte houdende vaststelling van de vervulling van de opschortende voorwaarden waaronder aan de raad van bestuur de machtiging inzake toegestaan kapitaal werd verleend bij akte van statutenwijziging de dato november. DIVIDENDPOLITIEK De vennootschap is van plan om dividenden uit te keren op een regelmatig tijdstip. Het bedrag van de toekomstige dividenduitkeringen en betaalbaarstellingen zal afhangen van de operationele resultaten van de Groep, van haar financiële situatie, haar kasbehoeften, haar toekomstperspectieven en andere relevante factoren op dat ogenblik. De vennootschap zal starten met dividenduitkeringen op het ogenblik dat ze een zodanige vastgoedportfolio zal hebben uitgebouwd welke voldoende hoge huurinkomsten zal genereren om een lange termijn dividendpolitiek te voeren. De vennootschap heeft de intentie om het grootste deel van haar huurinkomsten, na aftrek van operationele en financiële kosten, aan te wenden voor dividenduitkeringen IPO DECEMBER 2008 LIQUIDITEIT VAN HET AANDEEL Om haar liquiditeit te verbeteren heeft VGP NV in een liquiditeitsovereenkomst afgesloten met KBC Bank. Deze overeenkomst zorgt voor een hogere liquiditeit van het aandeel. Dit zal een voordeel zijn in de toekomst aangezien een goede liquiditeit de uitgifte van nieuwe aandelen vereenvoudigd. TOEGESTAAN KAPITAAL De raad van bestuur is bevoegd om het kapitaal, in één of meerdere malen, te verhogen, door inbreng in geld of in natura, door omzetting van reserves, met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen, zonder dat het gecumuleerde bedrag van deze verhogingen een totaal bedrag van miljoen overschrijdt, conform het Wetboek van Vennootschappen en de statuten. FINANCIËLE KALENDER 22 APRIL 2009 Jaarverslag MEI 2009 Business update eerste kwartaal MEI 2009 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 AUGUSTUS 2009 Halfjaarresultaten NOVEMBER 2009 Business update derde kwartaal 2009 informatie over het aandeel 07

10 CORPORATE GOVERNANCE ALGEMEEN De vennootschap heeft een Corporate Governance Charter aangenomen in overeenstemming met de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code van december, uitgegeven door de Belgische Corporate Governance Commissie. De raad van bestuur van de vennootschap heeft de intentie om de Belgische Corporate Governance Code na te leven, maar meent dat bepaalde afwijkingen van de bepalingen ervan verantwoord zijn gelet op de bijzondere situatie van de vennootschap. De raad van bestuur van de vennootschap zal haar Corporate Governance Charter van tijd tot tijd herzien en wijzigingen aanbrengen die ze noodzakelijk en passend acht. De leden van de raad van bestuur zijn: Dhr. MAREK ŠEBESŤÁK functie Voorzitter, Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 RIJO ADVIES BVBA, vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys functie Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 Dhr. ALEXANDER SAVERYS functie Onafhankelijk bestuurder einde van het mandaat 2011 Dhr. BART VAN MALDEREN functie Niet-uitvoerend bestuurder en referentieaandeelhouder einde van het mandaat 2013 JAN VAN GEET s.r.o., vast vertegenwoord door Dhr. Jan Van Geet functie Uitvoerend bestuurder, CEO en referentieaandeelhouder einde van het mandaat 2013 Het Corporate Governance Charter is beschikbaar op 08 vgp jaarverslag 2008

11 SAMENSTELLING EN WERKING VAN DE RAAD VAN BESTUUR De raad van bestuur bestaat uit vijf leden. Drie onder hen zijn externe bestuurders. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden op mei nam Dhr. Jan Van Geet ontslag en werd vervangen door Jan Van Geet s.r.o., vast vertegenwoordigd door Dhr. Jan Van Geet. De raad van bestuur kwam in, keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: de goedkeuring van de jaarrekening van en de halfjaarresultaten van ; de goedkeuring van de budgetten; de goedkeuring van investeringen en de ontwikkeling van de grondenbank; de goedkeuring van nieuwe kredietovereenkomsten voor de herfinanciering van bestaande kredietlijnen en ter ondersteuning van de groei van de Groep. SAMENSTELLING EN WERKING VAN HET AUDITCOMITÉ Het auditcomité bestaat uit drie bestuurders, met name Dhr. Marek Šebest ák, Dhr. Bart Van Malderen en Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys. Het auditcomité kwam in, keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: de bespreking van de jaarrekening van en de halfjaarresultaten van ; analyse van de jaarrekening en de statutaire jaarrekening; analyse van de aanbevelingen gemaakt door de commissaris; analyse van de interne controles van de onderneming. SAMENSTELLING EN WERKING VAN HET REMUNERATIECOMITÉ Het remuneratiecomité bestaat uit de volgende drie bestuurders: Dhr. Bart Van Malderen, Rijo Advies BVBA vertegenwoordigd door Dhr. Jos Thys, en Dhr. Alexander Saverys. Het remuneratiecomité kwam in, keer samen. De belangrijkste agendapunten waren: de bespreking van de langetermijnbeloningstructuur en de verloningspolitiek. van bestuur de overige leden vooraf inlichten over eventuele agendapunten die voor hem een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechterlijke aard heeft. In deed zich één belangenconflict voor: Notulen van de vergadering van de raad van bestuur gehouden op januari en augustus. Het doel van de vergadering is te beraadslagen en te stemmen over het in gebruik nemen van nieuwe burelen die gehuurd worden van Jan Van Geet s.r.o. Het betreft een bestuurdersvennootschap, welke tevens eigendom is van Dhr. Jan Van Geet. Na beraadslaging keurt de raad van bestuur van januari de ingebruikname van de nieuwe burelen goed en de raad van bestuur van augustus keurt de jaarlijkse huurprijs goed welke marktconform is. VERGOEDING De onafhankelijke en externe bestuurders ontvangen een jaarlijkse vergoeding van. (de voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van. ). De bestuurders ontvangen verder een vergoeding van. voor elke vergadering van de raad van bestuur (de voorzitter ontvangt een vergoeding van. ) en van voor elke vergadering van het auditof remuneratiecomité waaraan zij deelnemen. De totale vergoedingen voor de raad van bestuur bedroegen in.. Aangezien het senior management team slechts uit drie personen bestaat, is de raad van bestuur omwille van privacy redenen van oordeel dat de publicatie van de totale vergoeding van het senior management team volstaat, en dat bijgevolg de publicatie van de individuele vergoeding van de CEO (en dus ook van de overige leden van het senior management team) niet vereist is. De vergoeding die in aan het senior management team werd uitgekeerd, bedroeg ( ) inclusief variable vergoeding van ( ). De leden van het senior management team worden aangesteld voor onbepaalde duur en de opzeggingsvergoeding bedraagt de tegenwaarde van twaalf maanden vaste vergoeding. BELANGENCONFLICTEN Volgens artikel van het Wetboek van Vennootschappen moet een lid van de raad corporate governance 09

12 COMMISSARIS Deloitte CVBA, met kantoor Berkenlaan B, Diegem, vertegenwoordigd door de heer Gino Desmet, is aangesteld als commissaris. ONAFHANKELIJKE VASTGOEDDESKUNDIGEN De vastgoedportefeuille wordt op halfjaarlijkse basis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Voor de halfjaarresultaten van werd de vastgoedportefeuille gewaardeerd door Cushman & Wakefield als vastgoedschatter. Voor de jaarresultaten van werd de vastgoedportefeuille gewaardeerd door Jones Lang LaSalle. Jones Lang LaSalle werd gecontracteerd voor een periode van jaar. COMPLY OR EXPLAIN PRINCIPE De raad van bestuur heeft besloten om de Belgische Corporate Governance Code toe te passen, maar is van mening dat bepaalde afwijkingen van de bepalingen gerechtvaardigd zijn omwille van de specifieke situatie van de onderneming. Deze afwijkingen zijn de volgende (explain): I. Het auditcomité komt zo vaak bijeen als nodig of gewenst is voor de goede werking van het auditcomité, maar ten minste twee keer per jaar. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling ten minste drie keer per jaar samen te komen, vervat in bepaling. / van de Corporate Governance Code. II. Aangezien geen directiecomité in de zin van artikel bis et seq van het Wetboek van Vennootschappen werd opgericht, heeft de onderneming geen specifieke beschrijving van de opdracht van het uitvoerend beheer vermeld. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de CEO worden beschreven in de beschrijving van de opdracht van de raad van bestuur. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling. van de Corporate Governance Code. 10 vgp jaarverslag 2008

13 III. De onderneming heeft niet de bedoeling een benoemingscomité in te voeren. Hierdoor wijkt de vennootschap, als een kleinere beursgenoteerde vennootschap, af van de aanbeveling, vervat in bepaling. van de Corporate Governance Code. VI. Zoals voorgesteld door de raad van bestuur zal, zo lang het senior management team klein van omvang blijft, prioriteit worden gegeven aan de toepassing van bepaling. van de Corporate Governance Code ten koste van bepaling.. Bijgevolg zal de vergoeding van het senior management team enkel op globale basis worden gepubliceerd en niet op individuele basis. I. De geconsolideerde jaarrekening, gebaseerd op de relevante boekhoudkundige normen, een getrouw beeld geeft van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van VGP NV, inclusief haar geconsolideerde dochtermaatschappijen. II. Het jaarverslag een getrouw beeld geeft van de ontwikkeling en de resultaten van VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen, alsook van de voornaamste risico s en onzekerheden waarmee VGP NV en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen geconfronteerd worden. VERKLARING OVEREENKOMSTIG ART. 13 VAN HET K.B. VAN 14 NOVEMBER 2007 De raad van bestuur van VGP NV vertegenwoordigd door de heren Marek Šebest ák, Jan Van Geet, Bart Van Malderen, Jos Thys en Alexander Saverys, verklaren hierbij gezamelijk dat, voorzover hen bekend: corporate governance 11

14 VGP PROFIEL VGP ( bouwt en ontwikkelt kwalitatief hoogstaand semi-industrieel vastgoed en bijbehorende kantoren voor eigen rekening, die vervolgens aan gerenommeerde klanten worden verhuurd door middel van langlopende commerciële huurcontracten. VGP beschikt over een inhouse team dat alle stappen beheert van het volledig geïntegreerde businessmodel: gaande van de identificatie en de aankoop van gronden tot de uitwerking en het ontwerp van het project, het toezicht op de bouwwerkzaamheden, de contacten met potentiële klanten en het facility management van haar eigen vastgoedportefeuille. VGP focust zich op toplocaties in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. VGP noteert op Euronext Brussel en op de Main Market van de Prague Stock Exchange. VGP bezit een groeiende vastgoedportefeuille van miljoen. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt per december een verhuurbare oppervlakte van meer dan. m². 12 vgp jaarverslag 2008

15 AWARDS De aanhoudende zoektocht naar kwaliteitsvolle locaties heeft er toe geleid dat VGP van de professionele gemeenschap een aantal awards in ontvangst mocht nemen voor haar uitstekende prestaties in haar activiteitendomein. BUSINESS PROPERTY OF THE YEAR 2007 Prague, Czech Republic CzechInvest Agency samen met het AFI Association for Foreign Investments en het ministerie van haandeel & Industrie van Tsjechië verkozen de Property of the Year, een prestigieuze competitie in Tsjechië. VGP Park Horní Počernice werd verkozen tot tweede beste in de categorie Industry Park with Greatest Economic Contribution. Deze categorie was er voor het eerst bij dit jaar. De ingezonden projecten werden beoordeeld op basis van hun investeringsbedrag in 2007, de oppervlakte van het business park per eind 2007 en de verhuurde en verhuurbare oppervlakte. CIJ AWARDS Prague, Czech Republic De CiJ awards belonen de beste vastgoedpromotors en professionals in de regio. VGP Park Horní Počernice verkreeg de Czech CiJ award als de beste opslag/ logistieke ontwikkeling. VGP Park Horní Počernice werd verkozen voor haar goede toegankelijkheid op het wegennet, haar commercieel succes en de hoge technische specificaties van haar gebouwen alsmede het gekozen kleurendesign. CENTRAL & EASTERN EUROPEAN REAL ESTATE QUALITY AWARDS Warsaw, Poland In februari 2009 ontving VGP Park Horní Počernice de CEE Real Estate Industrial & Logistics Development of the Year 2008 award. VGP Park Horní Počernice fase 2 werd verkozen voor haar aandacht aan ligging en toegang, de bouwkwaliteit en schaalgrootte alsmede door haar commercieel succes in een moeilijk marktsegment en business klimaat. De award uitgereikt door CEE Insight Forum samen met de Financial Times werd gegeven voor de uitzonderlijke prestaties en verwezelijkingen in het vastgoed segment van 10 landen in de Centraal-Europese regio. vgp profiel 13

16 STRATEGIE De Groep volgt een groeistrategie op het vlak van de ontwikkeling van een strategische grondenbank die geschikt is voor de ontwikkeling van sleutel-op-de-deur en verhuurklare semi-industriële gebouwen. De terreinen zijn bestemd voor semi-industriële activiteiten. Het management van VGP is ervan overtuigd dat de topligging van de terreinen en de hoge kwaliteitsnormen van haar vastgoedprojecten bijdragen tot de langetermijnwaarde van haar portefeuille. De Groep concentreert zich op de sector van semi-industriële projecten die gelegen zijn in de Centraal-Europese regio(*). De kwaliteitsvolle projecten worden altijd ontwikkeld op basis van de VGP-bouwnormen, met aanpassingen om tegemoet te komen aan de specifieke eisen van de toekomstige huurders, maar waarbij altijd een polyvalent gebruik en de toekomstige herverhuurbaarheid gegarandeerd blijft. In de initiële fase worden sommige projecten ontwikkeld op eigen risico van de Groep (d.w.z. zonder dat zij al op voorhand zijn verhuurd). Gezien de aanhoudende onzekerheid omtrent de economische conjunctuur en de onzekere evolutie van de financiële markten zal VGP in een voorzichtige risicopolitiek nastreven, waarbij elk nieuw bouwproject dat opgestart wordt, vooraf verhuurd zal moeten zijn en ondersteund zal moeten worden door de nodige toegezegde kredietovereenkomsten. De gebouwen voldoen aan de meest recente moderne kwaliteitseisen en worden door middel van langlopende huurovereenkomsten(**) verhuurd aan huurders die actief zijn in de semi-industriële sector, o.a. opslag, assemblage, herverpakken en de eindbehandeling van de goederen voordat zij naar de industriële klanten of de detailhandelaars gaan. De gronden zijn gelegen in de omgeving van sterk geconcentreerde woon- en/of productiecentra, met een optimale toegang tot omliggende transportinfrastructuur. De Groep vertrouwt op de in-house competenties van haar operationeel team(***) om haar volledig geïntegreerde ondernemingsmodel uit te voeren dat bestaat uit: de identificatie en de aankoop van de gronden en de ontwikkeling van de infrastructuur, het ontwerpen van de gebouwen, de coördinatie van de architecturale en technische aspecten, de administratie om de vereiste vergunningen te krijgen, de coördinatie van de bouwwerkzaamheden, inclusief het beheer van de bouwplaats en na voltooiing het facility management van de vastgoedportefeuille. Het operationeel team van de Groep onderhandelt en sluit contracten af met bouwondernemingen en controleert zelf de follow-up en de coördinatie van de bouwactiviteiten. BELANGRIJKSTE PRINCIPES VAN VGP Strategisch gelegen terreinen Focus op bedrijvenparken om schaalvoordelen te verwezenlijken Kwalitatief hoogstaand gestandaardiseerd semi-industrieel vastgoed In-house competenties die een volledig geïntegreerd ondernemingsmodel mogelijk maken Aanzienlijke grondenbank die verdere uitbreiding waarborgt Ontwikkel-en-behoud-beleid (*) De Centraal-Europese regio is de voornaamste groeimotor geweest van de Europese industriële huur. De huurgroei in deze regio bedroeg 6,7% in 2008 tegen 1,7% huurgroei voor Europa in haar geheel, een trend die zich meer dan waarschijnlijk zal verder zetten, zelf in de huidige economische crisis, aangezien 40% van de Europese bevolking zich in de Centraal-Europses regio bevindt en de consumenten markten zich hier nog steeds in een ontwikkelingsfase bevinden (bron: Cushman and Wakefield s Industrial Space across the World ) (**) De gewogen gemiddelde looptijd van onze toegezegde huurovereenkomsten bleven stijgen in 2008 tot 6,65 jaar tegen 6,22 op het einde van 2007 en 4,22 jaar op het einde van (***) Het team groeide tot 36 personen in vgp jaarverslag 2008

17 VGP IN 2008

18 16 vgp jaarverslag 2008

19 MARKTEN VGP blijft zich concentreren op de verdere uitbouw van zijn activiteiten in de Centraal- Europese ( CEE ) regio. In werden dan ook de eerste nieuwe projecten buiten thuisland Tsjechië opgestart in Tallinn, Estland (cca. m² verhuurbare oppervlakte), in Győr, Hongarije (. m² verhuurbare oppervlakte) en in Malacky, Slovakije (. m² verhuurbare oppervlakte). Algemeen bleef de CEE regio de hoofdmotor van de groei van verhuur van semi-industriële projecten in Europa in. De CEE markt kende een groei van, % in ten overstaan van, % voor het ganse Europa (zie grafiek nr., bron: Cushman&Wakefield). De huurprijzen bleven relatief stabiel (- % in ) en vertonen geen veranderende tendensen in de nabije toekomst. Ondanks de terugval van de economische activiteit die we vandaag beleven, blijft VGP een gezonde vraag naar nieuwe ruimte registreren in die markten waar we vandaag aanwezig zijn. Daarentegen is onze competitieve positie sterk verbeterd aangezien de concurrentie voor nieuwe projecten in onze sector sterk is afgenomen. Het type van aanvragen kenmerkt de nood van onze potentiële huurders om zich aan te passen aan het snel veranderende economische klimaat zei het door consolidatie en verschuivingen, geheel of gedeeltelijk van productiecapaciteit of door het clusteren van logistieke activiteiten in regionale hubs in de Centraal-Europese regio. De herwonnen prijscompetitieve voordelen door de correctie van de koers van de lokale munten, goedkopere en beter toegankelijke arbeidskracht en een goede infrastructuur geven aan de CEE regio, waar % van Europa s bevolking leeft, vele bedrijfseconomische voordelen (zie grafiek nr., ). VGP is ook en vooral bouwpromotor een belangrijk ingrediënt voor ons is dan ook de evolutie van de kostprijzen in de bouwindustrie die gestaag zijn gestegen gedurende de laatste jaren tot een nooit voorheen geziene hoogte in het midden van, voor de terugval vanaf het laatste kwartaal van datzelfde jaar. Aktueel zijn kostprijzen terug op niveaus die vergelijkbaar zijn met deze uit onze aanvangsjaren. Het is ons gelukt, dankzij de grote volumes en verregaande standaardisatie, de negatieve effecten in te beperken en de huidige evolutie zou dan ook een positieve invloed moeten hebben op het resultaat van onze ontwikkelingsactiviteiten in. GRAFIEK 1: HUURGROEI IN CEE VERSUS EUROPA (in %) GRAFIEK 2: AANTAL HUURAANVRAGEN BIJ VGP Q1 Q2 Q3 Q GRAFIEK 3: HUUR AANVRAGEN BIJ VGP (in m 2 ) EUROPA CEE Q1 Q2 Q3 Q markten 17

20 GRONDENBANK Omwille van de lange doorlooptijd (gemiddeld om en bij de maanden) om de nodige vergunningen te verkrijgen om met bouwwerken van start te gaan, is de Groep ervan overtuigd dat, om haar verdere groei veilig te stellen, het een noodzaak is om te investeren in een aanzienlijke grondenbank die de nodige vergunningen bezit. Hoewel waar mogelijk moet worden gezocht naar gunstige aankoopvoorwaarden, gelooft de Groep dat de uiteindelijke waarde van de grond een klein element blijft van de totale waarde van de te realiseren projecten maar cruciaal is om de verdere expansie van de activiteiten van de Groep veilig te stellen. Waar nog een jaar was van exponentiële geografische groei door het securiseren van een grondenbank, was en zal een jaar zijn waarop we ons concentreren op het optimaliseren van de rendabiliteit van onze portefeuille door het converteren van onze grondenbank in verhuurbare activa. Zoals vermeld op het ogenblik van de beursgang werd er een substantiële inspanning geleverd in om de gronden die onder optie waren te converteren naar gronden in volle eigendom. Per december bedraagt de totale grondenbank.. m² waarvan.. m² in volle eigendom. Bijgevolg bedroeg de ratio totaal land in eigendom / gesecuriseerd land % tegen % per december. Het momenteel nog niet ontwikkeld land vertegenwoordigt een potentieel van meer dan. m² bruto verhuurbare ruimte. De Groep blijft van plan om op voorzichtige wijze de grondenbank verder uit te breiden in die locaties waar de vraag het hoogst is. 18 vgp jaarverslag 2008

21 EVOLUTIE VAN DE TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN In het jaar kenden de toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis andermaal een sterke groei met een stijging van, miljoen per december tot, miljoen per december, waardoor het groeipercentage van overschreden werd. De toegezegde huurovereenkomsten op jaarbasis vertegenwoordigen de geannualiseerde huurinkomsten die gegenereerd worden of zullen worden door afgesloten huurovereenkomsten en toegezegde toekomstige huurovereenkomsten. De ondertekende huurovereenkomsten vertegenwoordigen in totaal. m² verhuurbare oppervlakte, wat overeenstemt met huurovereenkomsten of toekomstige huurovereenkomsten. De gewogen gemiddelde duur van de toegezegde huurovereenkomsten bedroeg per december, jaar, tegen, jaar op het einde van. VERVALDAG VAN DE TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN per 31 December 2008 (gebaseerd op m 2 ) > 2 5 JAAR 52% > 1 2 JAAR 3% MINDER DAN 1 JAAR 5% > 5 JAAR 40% TOEGEZEGDE HUURINKOMSTEN OP JAARBASIS EN AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN HUURINKOMSTEN (in duizend ) AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN AANTAL HUUROVEREENKOMSTEN BIJKOMENDE STIJGING TOEGEZEGDE HUUROVEREENKOMSTEN grondenbank evolutie van de toegezegde huurovereenkomsten 19

22 SAMENVATTING VAN DE CIJFERS EN COMMENTAREN

23 RESULTATENREKENING RESULTATENREKENING (in duizend ) Bruto huuropbrengsten Doorgerekende huurlasten Door te rekenen huurlasten (2.344) (1.377) Operationele kosten verbonden aan vastgoed (1.850) (883) Netto huurresultaat Netto meerwaarde op vastgoedbeleggingen Vastgoedresultaat Administratieve kosten en andere kosten / opbrengsten (1.882) (403) Financieel resultaat (10.070) (3.851) Resultaat vóór belastingen Belastingen (6.213) (5.417) Nettowinst resultatenrekening 21

24 BALANS BALANS (in duizend ) Immateriële activa 10 9 Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Materiële vaste activa Uitgestelde belastingvorderingen Totaal vaste activa Handels- en andere vorderingen Geldmiddelen en kasequivalenten Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA Kapitaal Overgedragen resultaten Overige reserves (3.754) 69 Eigen vermogen Rentedragende schulden Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingverplichtingen Totaal langlopende verplichtingen Rentedragende schulden Handels- en andere schulden Verplichtingen met betrekking tot winstbelasting Totaal kortlopende verplichtingen Totaal verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN vgp jaarverslag 2008

25 COMMENTAAR OP DE CIJFERS RESULTATENREKENING BRUTO HUURINKOMSTEN, DOORGEREKENDE / DOOR TE REKENEN HUURLASTEN EN OPERATIONELE KOSTEN VERBONDEN AAN VASTGOED De bruto huurinkomsten hebben betrekking op de huurinkomsten uit de huurcontracten, afgesloten met de klanten van de Groep. De schommelingen van de bruto huurinkomsten vloeien voornamelijk voort uit de groei van de portefeuille van semi-industrieel vastgoed. De toekomstige groei van deze rubrieken is afhankelijk van de ontwikkeling en verhuur van nieuwe gebouwen aan huurders. De rubriek doorgerekende / door te rekenen huurlasten heeft betrekking op de operationele kosten ten laste van de Groep en verrekend aan de huurders, zoals reparaties, onderhoud, energie en verzekeringen. De operationele kosten verbonden aan vastgoed op hun beurt slaan op operationele kosten ten laste van de Groep die niet volledig kunnen worden verrekend en die in hoofdzaak zijn samengesteld uit kosten voor advocaten en makelaars, en schattingkosten. De netto huurinkomsten voor het boekjaar afgesloten op december stegen in vergelijking met dezelfde periode in met, % van, miljoen per december tot, miljoen per december. Deze sterke groei weerspiegelt de toename van de portefeuille opgeleverde projecten. In de loop van werden in totaal vastgoedprojecten opgeleverd, goed voor. m² verhuurbare oppervlakte. De operationele kosten verbonden aan vastgoed stegen sneller (van, miljoen in tot, miljoen in ) dan de bruto huurinkomsten. Dit is het gevolg van de sterke stijging van het aantal afgesloten huurcontracten dat werd ondertekend in de loop van en waarvoor reeds een aantal makelaars- en legale kosten in rekening werden gebracht, maar waarvan de huurinkomsten nog niet zichtbaar zijn in de bruto huurinkomsten van. NETTO-MEERWAARDE OP VASTGOED- BELEGGINGEN De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen de variatie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille in de respectievelijke periode. De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen is de reële waarde van het vastgoed zoals die wordt vastgesteld door een externe schatter, Jones Lang LaSalle. De reële waarden worden opgesteld op basis van de marktwaarde (volgens de geldende Practices Statements sectie. van de Engelse RICS Appraisal and Valuation Standards ( e editie-januari ) gepubliceerd door de Royal Institution of Chartered Surveyors (het Red Book ) en worden geregeld uitgevoerd, ten minste één keer per jaar. De netto-meerwaarde op de vastgoedportefeuille daalde van, miljoen in de periode tot december tot, miljoen in de periode tot december. De variatie van de vastgoedportefeuille is hoofdzakelijk het gevolg van de waardering van de nieuw opgeleverde gebouwen en de niet ontwikkelde gronden en bevat een negatieve variatie van, miljoen op de historische vastgoedportefeuille. De (her)waardering van de portefeuille werd gebaseerd op het schattingsverslag van Jones Lang LaSalle. ADMINISTRATIEVE KOSTEN EN ANDERE KOSTEN / OPBRENGSTEN De administratieve kosten hebben betrekking op algemene overheadkosten, terwijl de andere opbrengsten slaan op opbrengsten uit engineeringactiviteiten en facility management voor derde partijen en eenmalige inkomsten van huurders. De andere kosten hebben betrekking op buitengebruikstellingen van materiële vaste activa en andere diverse uitgaven. De stijging van de administratieve kosten en andere opbrengsten/kosten van, miljoen in tot, miljoen in vloeit voort uit de groei van de Groep en de bijkomende balans commentaar op de cijfers 23

26 overheadkosten die inherent zijn aan het beheer van een beursgenoteerde onderneming. FINANCIEEL RESULTAAT Het financieel resultaat is samengesteld uit financiële opbrengsten en financiële lasten. De financiële opbrengsten bestaan uit renteinkomsten, niet-gerealiseerde winsten op afdekkingen van het renterisico, en het positieve effect van gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoerswinsten op monetaire en andere activa en passiva. De financiële lasten bestaan in hoofdzaak uit rentekosten voor de bank- en aandeelhoudersschulden, het nietgerealiseerde verlies op afdekkingen van het renterisico, en de negatieve gerealiseerde en niet-gerealiseerde wisselkoersresultaten op monetaire en andere activa en passiva. Voor de op december afgesloten periode omvatten de financiële inkomsten, miljoen (in, miljoen) renteopbrengsten uit bankdeposito s. In bevatten deze inkomsten ook, niet-gerealiseerde winsten uit financiële instrumenten ter afdekking van het renterisico. De financiële lasten stegen van, miljoen voor het boekjaar tot, miljoen voor het boekjaar. De grootste oorzaak van het verschil houdt verband met de verhoging van de bank- en aandeelhoudersschulden in. Bovendien werden de financiële lasten ook aanzienlijk beïnvloed door de negatieve marktwaarde van de afgeleide financiële indekkingsinstrumenten, die voornamelijk uit financiële termijnwisselcontracten en interest rate swaps bestaan. Op december bedroegen de totale niet-gerealiseerde verliezen op deze afgeleide financiële instrumenten, miljoen, waarvan, miljoen (tegen, miljoen voor ) geboekt werd via de resultaatrekening en, miljoen (inclusief belastingslatenties) via eigen vermogen, aangezien een deel van deze financiële instrumenten in aanmerking kwamen voor hedge accounting volgens IAS. BELASTINGEN De groep is onderworpen aan de belastingvoeten die gelden in de verschillende landen waar ze actief is. Bijkomend worden belastinglatenties voorzien op de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille. De belastingen stegen van, miljoen voor de periode eindigend op december tot, miljoen voor de periode eindigend op december. De stijging was voornamelijk te wijten aan belastinglatenties met betrekking tot de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en heeft derhalve geen invloed op de liquiditeit van de Groep. De belastinglatenties berekend op de Tsjechische vastgoedportefeuille werd gebaseerd op een aanslagvoet van % welke slechts vanaf effectief van toepassing zal zijn. NETTOWINST VOOR DE PERIODE De nettowinst daalde van, miljoen (, per aandeel) op december tot, miljoen (, per aandeel) voor het boekjaar eindigend op december. De nettowinst werd negatief beïnvloed door een daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille voor een bedrag ten belope van, miljoen en een negatieve impact van, miljoen als gevolg van de waardering van 24 vgp jaarverslag 2008

27 de afgeleide financiële indekkingsinstrumenten in overeenstemming met IAS. BALANS VASTGOEDBELEGGINGEN De vastgoedbeleggingen groeiden in de loop van aan met, % (+, miljoen), en werden gewaardeerd door een onafhankelijk vastgoedschatter op, miljoen. De verhuurbare oppervlakte van de afgewerkte projecten steeg in de loop van het jaar met, %, van. m² tot. m². Tijdens het jaar werden projecten opgeleverd welke een totaal verhuurbare oppervlakte vertegenwoordigen van. m². Het aantal afgewerkte projecten steeg hierdoor tot een totaal van projecten, wat een verhuurbare oppervlakte van. m² vertegenwoordigt. PROJECTONTWIKKELINGEN De rubriek projectontwikkelingen bestaat uit in aanbouw zijnde vastgoedprojecten. De schommelingen van het ene jaar naar het andere zijn de weerspiegeling van de voltooiing en oplevering van de vastgoedprojecten. Eind december vertegenwoordigden de projecten in aanbouw in totaal, miljoen. Deze projecten in aanbouw hebben betrekking op projecten met een toekomstig verhuurbare oppervlakte van. m². TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA Het totaal van de vlottende activa heeft betrekking op de handels- en overige vorderingen van de Groep. De liquiditeiten van de Groep daalden van, miljoen per december tot, miljoen per december. Deze daling was voornamelijk te wijten aan de aankoop van terreinen die nog onder optie waren en de financiering van bouwkosten voor projecten in aanbouw. KAPITAAL De stijging van de overgedragen resultaten van, miljoen per december tot, miljoen per december was is in hoofdzaak toe te schrijven aan de impact van de variatie in de reële waarde van de vastgoedportefeuille. De overige reserves per december bevatten, miljoen (netto van belastinglatenties) niet-gerealiseerde verliezen op afgeleide financiële instrumenten. Aangezien afdekkingsinstrumenten geclassificeerd werden als een effectieve kasstroomafdekking, werd het niet gerealiseerd verlies onmiddellijk erkend onder het eigen vermogen ( afdekkingsreserve ). TOTAAL LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN Het totaal van de langlopende verplichtingen omvat langlopende financiële schulden, overige verplichtingen en belastinglatenties. De uitstaande langlopende financiële schulden bedroegen op december, miljoen, in vergelijking met, miljoen op december. De leningen op december kunnen worden onderverdeeld in, miljoen leningen van aandeelhouders en, miljoen bankschulden. Op december waren er leningen van aandeelhouders voor, miljoen en, miljoen bankschulden. commentaar op de cijfers 25

28 RISICOFACTOREN De volgende risicofactoren zijn door de Groep geïdentificeerd als risico s die de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, haar resultaten en verdere ontwikkeling zouden kunnen beïnvloeden. De Groep neemt de nodige maatregelen, en zal dit ook blijven doen in de toekomst, om deze risico s zo effectief mogelijk te beheersen. De Groep is o.a. blootgesteld aan: RISICO S BETREFFENDE DE BEDRIJFSTAK, HET VASTGOED EN DE ACTIVITEITEN VAN DE GROEP Risico s betreffende de aard van de activiteiten van de Groep. Aangezien de activiteit van de Groep de aankoop, ontwikkeling en het beheer van vastgoed omvat, is zij onderworpen aan de bedrijfsrisico s van de vastgoedsector, waarover de Groep niet altijd controle heeft. De resultaten en de vooruitzichten van de Groep hangen onder andere af van het vermogen om interessante vastgoedprojecten te identificeren en deze projecten te commercialiseren tegen economisch haalbare voorwaarden. Risico s betreffende de aard en de samenstelling van haar portefeuille: terreinen die moeten worden ontwikkeld, semiindustrieel vastgoed. De vastgoedportefeuille van de Groep is geconcentreerd op semi-industrieel vastgoed. Wegens deze concentratie zou een economische baisse in deze sector een aanzienlijke nadelige weerslag kunnen hebben op de activiteiten van de Groep, haar financiële situatie, de bedrijfsresultaten en kasstromen. Deze risico s worden in zekere mate beperkt door de steeds groter wordende geografische spreiding van de vastgoedportefeuille. Risico s betreffende het vermogen om doorlopende huurinkomsten te genereren. De waarde van een verhuurd vastgoed hangt in ruime mate af van de resterende looptijd van de desbetreffende huurovereenkomsten, alsook van de kredietwaardigheid van de huurders. De Groep past een strict kredietbeleid toe waarbij elke nieuwe huurder afzonderlijk onderzocht wordt op kredietwaardigheid vooraleer VGP een huurovereenkomst aanbiedt. Verder zal de 26 vgp jaarverslag 2008

29 Groep ook streven om zo veel mogelijk toekomstige huurovereenkomsten af te sluiten om zich zodoende te verzekeren van een bestendige toekomstige inkomstenstroom. Risico s betreffende de ontwikkelingsactiviteiten van de Groep. De Groep kan blootgesteld zijn aan kostenoverschrijdingen en vertragingen bij oplevering van gebouwen. Binnen VGP zijn er interne controles aanwezig om deze risico s te minimaliseren. Zo zijn er cost controllers en project managers die de projecten op een dagelijkse basis opvolgen. Risico s betreffende geschillen, gereguleerde - en belastingskwesties. De Groep is onderworpen aan een brede waaier van communautaire, nationale en plaatselijke wetten en reglementen. Verder kan de Groep betrokken raken bij geschillen met huurders of commerciële partijen, waarmee de Groep betrekkingen onderhoudt of met andere partijen in de huurof aanverwante activiteiten. Tot slot kan een belastingshervorming, alsook een verschillende interpretatie van de belastingreglementen in de verschillende landen waar de Groep actief is, een negatieve weerslag hebben op de belastingsituatie van de Groep. Al deze risico s worden op permanente basis opgevolgd en waar nodig wordt er beroep gedaan op externe adviseurs om adviezen te verschaffen m.b.t. contract negotiaties, gereguleerde- of belastingskwesties. Risico van onderhoud van het vastgoed en verzekering. Om aantrekkelijk te blijven en een bestendige inkomstenstroom te genereren moet de staat van een vastgoed behouden blijven of in sommige gevallen worden verbeterd om te voldoen aan de wisselende behoeften van de markt. Hiervoor maakt de Groep gebruik van haar intern facility management team. Alle gebouwen worden verzekerd tegen deze risico s welke in het algemeen verzekerd worden door gerenommeerde ondernemingen die actief zijn in dezelfde geografische regio met soortgelijke activiteiten. risicofactoren 27

30 De juridische systemen en de procedurele voorzorgsmaatregelen zijn nog niet volledig uitgewerkt. De juridische systemen van de Centraal-Europese landen ondergingen de voorbije jaren ingrijpende wijzigingen, die kunnen resulteren in inconsequente toepassingen van de bestaande wetten en reglementen en onzekerheid op het vlak van de toepassing en de uitwerking van de nieuwe wetten en reglementen. Om deze risico s zoveel mogelijk te beperken doet de Groep beroep op gerenommeerde locale advocaten, waar nodig, om adviezen te verstrekken op specifieke juridische vragen. FINANCIËLE RISICO S Beschikbaarheid van adequate financieringskredieten. De Groep wordt gedeeltelijk gefinancierd door aandeelhoudersleningen en door bankkredieten. De onbeschikbaarheid van de nodige bankkredieten kan een negatieve invloed hebben op de groei van de Groep. De Groep verzekert er zich van over voldoende toegezegde kredietovereenkomsten te beschikken om haar groei te ondersteunen. Per december had de Groep toegezegde kredietovereenkomsten voor een totaal bedrag van, miljoen waarvan de gemiddelde looptijd, jaar was en welke gebruikt werden ten belope van %. Evolutie van de schuldratio van de Groep. De Groep verwacht dat zij op middenlange termijn het bedrag van haar leningen aanzienlijk zal verhogen. De vennootschap verwacht dat zij in de nabije toekomst zal opereren binnen een schuldgraad (nettoschuld / eigen vermogen) van maximaal :. Per december bedroeg de ratio netto schuld (exclusief aandeelhoudersleningen) / eigen vermogen, tegen, per December. Per december bedroeg de ratio netto schuld (inclusief aandeelhoudersleningen) / eigen vermogen, tegen, per December. Evolutie van de rentevoeten. Wijzigingen op het vlak van de rentevoeten kunnen een nadelige weerslag hebben op de bekwaamheid van de Groep om kredieten en andere financieringen tegen gunstige voorwaarden te verkrijgen. In dit opzicht dekt de Groep haar interestrisico af door het converteren van haar vlottende rente naar vaste rente. Per december was % van de rentedragende schulden aan vaste rente. Schommeling van de wisselkoersen. De inkomsten van de Groep zijn overwegend uitgedrukt in euro; uitgaven, activa en passiva kunnen echter worden geboekt in een aantal andere valuta s dan de euro, in het bijzonder de Tsjechische kroon. De Groep maakt gebruik van financiële instrumenten om deze valuta risico s af te dekken. 28 vgp jaarverslag 2008

31 VOORUITZICHTEN 2009 Op basis van de sterke voorverhuur prestaties tijdens voorziet VGP in een verdere exponentiële groei van de bruto huurinkomsten en een stijging van de vastgoedportefeuille met % (+. m²) tot een totaal van >. m². De aanhoudende onzekerheid omtrent de economische conjunctuur en de onzekere evolutie van de financiële markten en de impact hiervan op de vastgoedmarkten, zouden echter een negatieve invloed kunnen hebben op de prestaties van VGP en haar huidige en toekomstige huurders. In dat opzicht zal VGP in een voorzichtige risicopolitiek nastreven, waarbij elk nieuw bouwproject dat opgestart wordt, vooraf verhuurd zal moeten zijn en ondersteund zal moeten worden door de nodige toegezegde kredietovereenkomsten. Tegelijkertijd zal VGP ervoor blijven zorgen dat de noodzakelijke maatregelen genomen worden om de eventuele negatieve gevolgen van de huidige economische conjunctuur en financiële markten zo veel mogelijk te beperken. risicofactoren vooruitzichten