Brede maatschappelijke waarde van de Wet WOZ

Transcriptie

1 Brede maatschappelijke waarde van de Wet WOZ Een eerste verkenning juli 2003 werkgroep Vastgoedinformatie

2 Inhoud 1 Maatschappelijke waarde van de WOZ Inleiding 3 2 Financiële en fiscale toepassingen Fiscale toepassingen Vaststellen vermogensposities Hypotheken en verzekeringen 6 3 Handhaving, ruimtelijke ordening en communicatie Planschades Bouwleges Basis Gebouwenregister Optimale communicatie met de burger 9 4 Samenvatting voordelen gebruik WOZ-informatie 10 5 Huidige WOZ-kosten Kosten uitbestede WOZ-werkzaamheden Verantwoording opgave ONRI 12 6 Aanbevelingen 13

3 pagina Maatschappelijke waarde van de WOZ Inleiding De waarde van vastgoed is van cruciaal belang voor een breed scala aan maatschappelijke, fiscale en financiële processen. Zonder kennis over het eigendom (en de waarde daarvan), het gebruik en de aard en omvang van onroerende zaken is zakelijk en economisch verkeer tussen partijen vrijwel uitgesloten. Niet voor niets dat kadasters zijn ontstaan en dat op dit moment in de Derde Wereld en het voormalige Oostblok veel energie wordt gestoken in het opzetten van betrouwbare eigendommenregistraties en vastgoedwaarderingssystemen. Het Nederlandse model wordt daarbij vaak als voorbeeld gebruikt, vanwege de optimale werking ervan. Op grond van de Wet WOZ zijn tegen redelijke kosten namelijk uitermate betrouwbare registraties ontstaan. In onderhavige rapportage wil de werkgroep Vastgoedinformatie van ONRI (hierna ONRI) een bijdrage leveren aan de discussie over de waarde van de WOZ. Naar de mening van ONRI beperkt deze waarde zich namelijk niet uitsluitend tot de heffing van belastingen. Het gegeven dat alle onroerende zaken in Nederland op een eenduidige wijze gewaardeerd zijn levert een grote maatschappelijke waarde op. In deze rapportage wil ONRI een eerste aanzet geven tot de kwantificering van deze maatschappelijke waarde. Eerst worden maatschappelijke processen genoemd waar de Wet WOZ momenteel al meerwaarde biedt of op korte termijn zou kunnen bieden. Naast een korte uitleg over de toepassingen en de vereiste randvoorwaarden is een financiële vertaalslag gemaakt naar de te realiseren besparing door gebruik van WOZ-informatie (voorbeeld: particulieren kunnen besparen door voor hypotheekverstrekking de WOZwaarde te mogen gebruiken). Deze besparingen worden vermeld onder de noemer voordeel gebruik WOZ en vormen in hun totaliteit de aanvullende meerwaarde van de Wet WOZ. Bepaalde toepassingen zijn concreet te maken (hypotheektaxaties, gebouwenregister). Andere effecten (ondersteuning beleidsvorming ruimtelijke ordening, recht van de burger op juiste informatie) zijn meer van algemeen nut en zijn daardoor minder eenvoudig financieel te vertalen. Deze toepassingen dragen overigens duidelijk bij aan een hogere graad van maatschappelijke ontwikkeling en betere controle op de uitvoering van regelgeving. Het verstrekken van WOZ-informatie voor diverse doeleinden kan tot extra kosten leiden. Ter compensatie van deze kosten kan worden gedacht aan een systeem van legesheffing door gemeenten bij het verstrekken van actuele gegevens op basis van een jaarlijkse herwaardering, naast de vierjaarlijkse beschikking. Vanzelfsprekend kan ook aan een andere vorm van het verhalen van de kosten worden gedacht. Wellicht zijn er daarnaast afnemers binnen de publieke sector bereid een extra bijdrage te leveren voor aanvullend gebruik. In deze rapportage beperkt ONRI zich vooralsnog tot het in beeld brengen van de voordelen van breed gebruik van WOZ-informatie. Als aanvulling op de beschouwingen over mogelijke brede toepassing van WOZ-waarden en de achterliggende informatie, zijn op hoofdlijnen de WOZ-kosten in de periode 2003 tot en met 2006 in beeld gebracht. Dit op basis van onderzoek dat vanuit ONRI is verricht naar opdrachten van de aangesloten bedrijven die actief zijn in de WOZ (Arcadis, Grontmij, Oranjewoud, Taxon). Deze informatie kan een bijdrage leveren aan het beoordelen van de huidige WOZ-kosten en het zoeken naar maatregelen die gericht zijn op het verder optimaliseren van de uitvoering van de Wet WOZ.

4 pagina 4-16 ONRI wil een bijdrage leveren aan de maatschappelijke discussie over de brede toegevoegde waarde van de Wet WOZ. Dit rapport betreft een eerste verkenning. Wellicht dat deze eerste verkenning een zodanige interesse opwekt dat nader onderzoek gerechtvaardigd is.

5 pagina Financiële en fiscale toepassingen Fiscale toepassingen Binnen diverse fiscale processen speelt de waarde van onroerende zaken een belangrijke rol. Naast de bekende belastingen en heffingen waaraan de Wet WOZ direct is gelieerd, valt daarbij te denken aan situaties bij overlijden, overdracht van onroerende zaken en schenking. In tabel 1 is weergegeven welke besparingen mogelijk het gevolg kunnen zijn van het gebruik van WOZ-waarden. Aangaande het successierecht kan worden vastgesteld dat er in 2002, personen zijn overleden (bron: CBS). Daarvan bezat 22% één of meerdere onroerende zaken (bron: CBS). De kosten voor het waarderen van deze bezittingen (exclusief controle van deze opgave) bedragen naar schatting (ONRI) per situatie gemiddeld 305 euro per nalatenschap (bron NVM; vergelijking is door ONRI gemaakt met de gemiddelde kosten van een hypotheektaxatie). Totaal komen de geschatte kosten hiermee op circa 10 miljoen euro per jaar. Indien de WOZ-waarde als basis voor het innen van of de controle op het successierecht kan worden gebruikt, zijn besparingen denkbaar tot 80% (8 miljoen euro). Voorwaarde hierbij is wel dat de WOZ-waarde actueel is; met andere woorden jaarlijks wordt vastgesteld. Gezien de huidige stand van de techniek (modelmatige waardebepaling) is jaarlijks herwaarderen op korte termijn in te richten en heeft dit naar de mening van ONRI niet tot gevolg dat de WOZ-kosten zullen stijgen ten opzichte van de huidige WOZ-kosten. De volgende stelling geldt hierbij als achterliggende gedachte: gewaarborgde actualiteit van bestanden leidt tot een zodanig efficiencyvoordeel dat extra kosten van jaarlijks modelleren worden gecompenseerd. Nader onderzoek zal deze stelling nog kunnen onderbouwen. De WOZ-waarde kan naar de mening van ONRI ook uitstekend dienst doen bij de controle op de overdrachtsbelasting. Een objectieve maatstaf, naast individueel tot stand gekomen opgaven en taxaties, leidt ongetwijfeld tot een effectieve controle. Jaarlijks vinden tenslotte circa transacties plaats (bron: Kadaster). Ook bij deze toepassing is het uiteraard van belang dat de WOZ-waarde actueel is. De maatschappelijke waarde van deze toepassing is moeilijk in te schatten vanwege gebrek aan inzicht van ONRI in de interne controleprocessen van de Belastingdienst. Bij de controle op schenkingen kan de WOZ-waarde uiteraard ook als objectief toetsingsmiddel worden gehanteerd. Inzicht in het aantal schenkingen waarbij onroerende zaken zijn betrokken ontbreekt. Voorwaarde zal ook hier zijn dat de WOZ-waarde actueel is. Tabel 1: Fiscale toepassingen Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Successierecht 8 Overdrachtsbelasting pm Schenkingsrecht pm Totale voordeel Vaststellen vermogensposities De waarde van onroerende zaken is bij diverse bedrijven en instellingen een belangrijke component in de vermogensopbouw. Inzicht in de vermogenspositie van beursgenoteerde bedrijven is sinds de ENRON-affaire een hot item. Vanaf 2005 zijn in Nederland beursgenoteerde bedrijven dan ook verplicht de economische waarde van de in hun bezit zijnde onroerende zaken in de boeken op te nemen (bron: NIVRA).

6 pagina 6-16 Ter verkrijging van inzicht in de mogelijke effecten van het gebruik van WOZ-waarden in het bepalen van de vermogenspositie van grooteigenaren is een berekening gemaakt voor beleggingsfondsen, pensioenfondsen en verzekeraars. Beleggingsfondsen hebben in totaal circa 30 miljard euro belegd in vastgoed. Voor pensioenfondsen en verzekeraars is de totale belegging in vastgoed circa 80 miljard euro (Bron: CBS, niet bekend hoeveel daarvan in c.q. buiten Nederland is belegd; schatting ONRI: 30%). Stel dat de kosten voor de waardebepaling 0,03% van de belegde waarde zijn (bron: NVM), dan bedragen de totale waarderingskosten 6 miljoen respectievelijk 17 miljoen euro. Bij gebruik van de WOZ-waarde zijn de kosten beperkt en de informatie is op uniforme, gecontroleerde wijze tot stand gekomen. Stel dat slechts 20% van de kosten resteert (leges aan gemeenten voor het leveren van actuele waardes en interne verwerkingskosten), betekent dit een maatschappelijk voordeel van circa 5 respectievelijk 14 miljoen euro (totaal 19 miljoen euro). Op grond van inschatting van effecten bij beleggingsmaatschappijen en pensioenfondsen wordt verondersteld dat bij de jaarlijkse waardebepaling van het vastgoed van beursgenoteerde bedrijven (146 NV s aan de beurs genoteerd; bron: CBS) een besparing van ongeveer 10 miljoen haalbaar kan zijn. Ook binnen de wereld van de woningbouwverenigingen speelt op dit moment de discussie over een juiste waardering van de objecten (bron: Aedes). Men (ondermeer het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting: CFV) is op zoek naar een objectieve maatstaf die leidt tot een betrouwbaar beeld van de vermogenspositie van woningbouwverenigingen. Dit betekent dat het gezamenlijke bezit van 2,4 miljoen huurwoningen (bron: Aedes) jaarlijks moet worden gewaardeerd. Stel dat dit gemiddeld 25 euro per woning kost (inschatting ONRI) dan zijn de totale waarderingskosten 60 miljoen euro. Bij gebruik van de WOZ-waarde zijn de kosten beperkt tot het overnemen van deze waarden in de gegevensbestanden en mogelijk een bedrag aan leges aan de gemeenten voor het jaarlijks verstrekken van actuele gegevens; stel: totaal 20% van de waarderingskosten. Voor de woningbouwverenigingen betekent dit een besparing van 48 miljoen euro. In tabel 2 wordt een beeld geschetst van het totale maatschappelijke voordeel van het gebruik van WOZ-waarden bij het vaststellen van de vermogenspositie van grooteigenaren. Dit voordeel is niet onaanzienlijk; van groot belang is wel dat gebruikers van WOZ-waarden over actueel materiaal kunnen beschikken. Tabel 2: Waardering portefeuilles voor jaarrekeningen Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Woningbouwverenigingen 48 Beleggingsfondsen 5 Overige financiële instellingen 14 Overige beursgenoteerde ondernemingen 10 Totale voordeel Hypotheken en verzekeringen Hypothecaire leningen en opstalverzekeringen zijn volledig geënt op de waarde van onroerende zaken. De WOZ-waarde is vanwege de objectiviteit ervan een uitstekend hulpmiddel in het vaststellen van de juiste waardegrondslag. De maatschappelijke meerwaarde van het gebruik van WOZ-waarden wordt geïllustreerd aan de hand van het aantal afgesloten hypotheken in 2001 en De vaststelling van de herbouwwaarde ten behoeve van de opstalverzekering wordt veelal gecombineerd met de hypotheektaxatie. Bij brandpolissen op basis van artikel 275 Wetboek van Koophandel is overigens in de polisvoorwaarden vastgelegd,

7 pagina 7-16 dat iedere twee jaar hertaxatie moet plaatsvinden. In onderstaande berekening wordt dit fenomeen buiten beschouwing gelaten. Dit neemt niet weg dat hier kansen voor het gebruik van actuele WOZ-informatie zijn aan te duiden. Gemiddeld zijn in 2001 en 2002 jaarlijks hypotheken afgesloten, inclusief de tweede hypotheken (bron: Kadaster). De taxatiekosten zijn gebaseerd op een gemiddelde transactieprijs van euro (bron: NVM) van een woning, vermenigvuldigd met een gangbaar honorarium van 1,5% (totale kosten: afgerond 150 miljoen euro). Een reductie hiervan met 70% (aanname ONRI) door het gebruik van WOZ-informatie leidt tot een maatschappelijk voordeel van 105 miljoen euro. Voorwaarde voor het gebruik van WOZ-waarden bij hypotheken en verzekeringen is, dat naast een actuele waarde de gebouwengegevens actueel en betrouwbaar zijn, inclusief een opgave van de bouwkosten. Extra kosten die hiermee gepaard gaan zijn deels onderdeel van de investering in een gebouwenregister (zie paragraaf 3.3) en deels te financieren uit het systeem van legesheffing op het verstrekken van actuele gegevens. Tabel 3: Hypotheken en verzekeringen Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Hypotheken en opstalverzekeringen 105 Totale voordeel 105

8 pagina Handhaving, ruimtelijke ordening en communicatie Planschades Een concrete toepassing van WOZ-waarden in ruimtelijke ordeningsprocessen is denkbaar bij het vaststellen van planschades. Op dit moment wordt voor dit doel afzonderlijk gewaardeerd. Uitgaande van 20 zaken per gemeente per jaar (bron: ONRI) vermenigvuldigd met de aangenomen gemiddelde kosten van een planschade-afhandeling van euro, leidt dit tot een totale kostenpost voor gemeenten van bijna 50 miljoen euro. Experts binnen ONRI-bedrijven geven aan dat het gebruik van WOZ-waarden (mits actueel en betrouwbaar) kan leiden tot een kostenreductie van circa 30%. De taxatiekosten maken namelijk ongeveer 50% uit van de totale kosten. Per saldo treedt een voordeel op van 15 miljoen euro. Bouwleges Een toepassing die relatief eenvoudig te implementeren is en een grote toegevoegde waarde oplevert is de combinatie van het uitvoeren van een controle op bouwvergunningen (inclusief leges) met de WOZ-taxatie. Op basis van informatie van verschillende gemeenten is het gemiddelde tarief ingeschat op 2,65% van de bouwsom. Aanpassing van het Bouwbesluit per 1 januari jl. resulteert in een lager aantal te controleren bouwvergunningen. Voorheen ging het om 5% van het aantal WOZ-objecten (totaal circa 7,9 miljoen). Wij schatten nu in dat het zal afnemen tot 2% aangezien een groot aantal bouwmutaties niet langer inzichtelijk zal zijn. De gemiddelde bouwsom stijgt hierdoor wel naar euro (inschatting ONRI). Precieze cijfers ontbreken op dit moment vanwege de recente wijziging van de regelgeving. Overeenkomstig deze uitgangspunten bedragen de totale inkomsten uit bouwleges per jaar circa 520 miljoen euro. Het voordeel van de combinatie van de WOZtaxatie met de controle van de bouw en de legesopgave wordt geschat op 10% hiervan (het feitelijke controlewerk op locatie), ofwel 52 miljoen euro. Bij deze inschatting is er rekening mee gehouden dat controle van een aantal bouwkundige zaken niet direct een relatie heeft met de WOZ-waardering en dus extra tijd kosten. Gezien de impact van deze toepassing is aanvullend onderzoek uiterst interessant. Tabel 4: Ruimtelijke ordening en bouwen Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Planschades 15 Handhaving bouwvergunningen 52 Totale voordeel Basis Gebouwenregister De constatering dat de kwaliteit van de verschillende gegevensregistraties binnen de overheid onder het gewenste niveau blijft, heeft minister Remkes onlangs doen besluiten het traject van de authentieke registraties hoge prioriteit te geven (bron: BZK en VI-matrix). Bij de opzet van de beoogde authentieke registraties kan uitstekend gebruik worden gemaakt van reeds beschikbare objectgegevens uit de WOZ-registratie van gemeenten. Dit geldt met name voor het Basis Gebouwenregister (BGR). Een eerste uitwerking van de inhoud van het BGR vertoont een overlap met de WOZ-gegevens: type/aard van het object, functie, inhoud gebouw, vloeroppervlak, perceeloppervlak.

9 pagina 9-16 Aangezien de inhoud van de BGR nog volop in onderzoek is maken we een voorzichtige schatting van de kostenbesparing door gebruik van de WOZ-gegevens: de totale kosten voor opbouw van de BGR zijn door de Ravi ingeschat op miljoen euro en de bijhoudingskosten op miljoen euro per jaar stel dat 25% wordt bespaard op de laagst ingeschatte kosten, dan betekent dit een eenmalige besparing van 36 miljoen euro en een jaarlijkse besparing van 9 miljoen euro; de nominale besparing bedraagt de komende 5 jaar dan 72 miljoen euro (gemiddeld per jaar 14 miljoen euro) Vanuit het BGR is er spin-off van het gebruik van de WOZ-data omdat de gebouwgegevens gebruikt worden voor o.a. vergunningen, handhaving en veiligheid. De waarde hiervan is op dit moment onvoldoende helder te kwantificeren en niet meegenomen in het overzicht. Tabel 5: Authentieke registraties Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Basis Gebouwenregister 14 Totale voordeel Optimale communicatie met de burger Bij de uitvoering van WOZ-waardingsprocessen is het van groot belang snel en eenvoudig inzicht te hebben in bestemmingsplannen, bodemverontreinigingslocaties, locaties met geluids- of stankoverlast, ruimtelijke plannen, luchtfoto s, cyclorama s (360 graden foto s), etc. Aangezien dergelijke informatie niet op objectniveau beschikbaar was, zijn WOZ-registraties hiermee aangevuld en gecompleteerd. En wat blijkt nu: de burger ontdekt dat de WOZ-registratie veel informatie bevat over zijn of haar leefomgeving. De WOZ-Infodesk van de gemeente Den Haag (een internetmodule voor het raadplegen van WOZ-informatie) wordt niet voor niets ettelijke tienduizenden keren per jaar geraadpleegd. De OZB en in het verlengde daarvan de WOZ, houdt mensen scherp. De WOZ-informatie, mits betrouwbaar en op een toegankelijke wijze gepresenteerd, vormt dan ook vaak een belangrijke spil in de communicatie tussen overheid en burger. Uitbouw van een WOZ-Infodesk naar een gemeentelijke infodesk biedt ruimschoots kansen deze communicatie te optimaliseren en verder uit te bouwen. Verplichtingen uit de WOZ en initiatieven als OL2000 kunnen samen leiden tot een hoogwaardige dialoog. Het ontsluiten van de verschillende bestanden in één digitaal loket (zoals in WOZ-registraties), in plaats van het inrichten van onderdelen van sites per gemeentelijke afdeling, leidt ongetwijfeld tot aanzienlijke besparingen. Uitgaande van de gemiddelde kosten van een goed functionerend onderdeel van een website van euro (inclusief backoffice; ingeschat door ONRI op basis van verrichte opdrachten door participerende bedrijven), betekent een reductie van 50% van deze kosten bij 30% van de gemeenten, landelijk een besparing van bijna 8 miljoen euro. De efficiëncyverhoging die optreedt door de inzet van moderne communicatiemiddelen in het voorkomen van ergernis bij de burger lijkt duidelijk aanwezig maar is in dit kader niet gekwantificeerd. Tabel 6: burgerrecht op juiste informatie Toepassing Voordeel gebruik WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Optimale communicatie met de burger 8 Totale voordeel 8

10 pagina Samenvatting voordelen gebruik WOZ-informatie Uit een eerste verkenning die ONRI heeft uitgevoerd naar breed maatschappelijk gebruik van WOZ-waarden blijkt dat op diverse fronten voordelen te realiseren zijn. De toepassingen variëren in het gebruik voor het objectief vaststellen van de vermogenspositie voor beursgenoteerde bedrijven tot het inrichten van gebouwenregisters. De voordelen zijn vertaald naar de maatschappelijke waarde van de beschreven toepassingen. Deze waarde uit zich met name in besparingen die optreden bij potentiële gebruikers van WOZ-informatie. Een treffend voorbeeld is, dat bij het gebruik van WOZ-taxaties voor controle op bouwvergunningen de gemeenten 52 miljoen euro kunnen besparen op de uitvoeringskosten die daarmee gepaard gaan. Het totale voordeel is weergegeven in onderstaande tabel en is indicatief vastgesteld op 279 miljoen euro. Tabel 7: samenvatting totale voordeel Toepassing Voordeel gebruik Begunstigde WOZ-informatie (in miljoenen euro per jaar) Fiscale toepassingen 8 RBD en de burger Vaststellen vermogensposities 77 Grooteigenaren Hypotheken en verzekeringen 105 De burger Planschades en 67 Gemeenten handhaving bouwvergunningen Basis Gebouwenregister 14 Gemeenten Optimale communicatie met 8 Gemeenten de burger Totaal 279 De maatschappij Uit de verschillende analyses blijken twee belangrijke voorwaarden voor breed gebruik van WOZ-informatie: Goede kwaliteit van vastgoedgegevens (minstens op het huidige niveau) Een waarde die jaarlijks op basis van het dan geldende marktniveau wordt vastgesteld (in plaats van de huidige situatie waarbij eens per vier jaar de waarde wordt vastgesteld) Aan de inkomstenkant zijn ook enkele voorbeelden benoemd: Gemeenten kunnen een systeem van legesheffing instellen voor het verstrekken van actuele informatie aan belanghebbenden. Het proces van jaarlijks herwaarderen genereert in deze optiek automatisch extra inkomsten Aansluiting bij de WOZ-registraties kan tot efficiëncyvoordeel leiden (eenmalige gegevensopslag, eenduidige communicatie met de burger, etc.) Werken met betrouwbare gegevens in de handhavingssfeer leidt tot objectievere maatstaven en mogelijk tot extra inkomsten De brede maatschappelijke waarde van de Wet WOZ biedt uitgesproken kansen tot optimalisering van financiële, fiscale, handhavings-, communicatie- en ruimtelijkeordeningsprocessen.

11 pagina Huidige WOZ-kosten Kosten uitbestede WOZ-werkzaamheden In dit hoofdstuk geven wij een inschatting van de uitvoeringskosten van de Wet WOZ voor de periode 2003 t/m 2006, voor wat betreft de uitbestede werkzaamheden. De kostenraming is gebaseerd op circa 240 opdrachten van de bij ONRI aangesloten bedrijven die actief zijn in de WOZ (Grontmij, Kafi, Oranjewoud en Taxon). De raming geeft een beeld van de gemeenten die de WOZ-werkzaamheden in belangrijke mate uitbesteden. Dit betreft circa 430 van de 489 Nederlandse gemeenten met circa 4,3 miljoen van de circa 7,9 miljoen WOZ-objecten. Naar schatting 60 gemeenten, met circa 3,6 miljoen WOZ-objecten, voeren de WOZ-werkzaamheden geheel of grotendeels in eigen beheer uit. De informatie in dit hoofdstuk is op deze laatste groep niet van toepassing. De opdrachten van de bij ONRI aangesloten bedrijven variëren in het aandeel van de totale WOZ-werkzaamheden dat gemeenten hebben uitbesteed. Hierbij wordt onder uitbesteding ook verstaan de inhuur van medewerkers voor de ondersteuning bij de uitvoering van werkzaamheden. De raming van de kosten wordt behalve door de prijs per eenheid bepaald door de feitelijke aantallen van de betreffende activiteiten. In de kostenraming zijn wij van de volgende gegevens uitgegaan: percentage mutaties (na nieuw Bouwbesluit) 2% per jaar percentage marktgegevens 5% per jaar percentage bezwaarschriften 5% in vier jaar percentage beroepsprocedures 1,5 in vier jaar Bij de raming van de kosten is aansluiting gezocht bij de rubriekindeling die door de Waarderingskamer is gehanteerd bij de Benchmark kosten uitvoering Wet WOZ 1999 en 2000, te weten: 5. gegevensverzameling, procesmatige bestandsbijhouding 6. waardebepaling (zowel 4-jaarlijkse herwaardering als procesmatige werkzaamheden) 7. waardevaststelling 8. bezwaar en beroep 9. overige kosten (automatisering, communicatie, opleiding en interne organisatie) De werkzaamheden die op dit moment door gemeenten zijn uitbesteed betreffen met name de rubrieken 1 en 2 en in mindere mate rubriek 4. De kosten van de rubrieken 3 en 5 worden overwegend in de gemeentelijke organisatie zelf gemaakt en vallen buiten dit onderzoek. De geraamde kosten zijn globaal toegedeeld naar de meest waarschijnlijke uitvoeringsperiode in de jaren 2003 t/m 2005 en samengevat in de onderstaande tabel: Tabel 8: Kostenraming uitbestede WOZ-werkzaamheden Activiteit Gemiddeld Rubriek (kosten in euro per object per jaar) 1 Beheer Vastgoedinformatie 4,5 4,5 3,5 3,5 4,0 2a Herwaardering ,0 2b Marktanalyse (5%) 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 2c Mutaties (2%) 0,9 0, Bezwaar/Beroep (5 /1,5 ) 0,1 0, Totaal ,5 Indien de gegevens uit de bovenstaande tabel worden vertaald naar de totale 7,9 miljoen WOZ-objecten in Nederland, dan blijkt dat gemiddeld over een periode van 4 jaar een

12 pagina bedrag van 75 miljoen euro per jaar zou worden uitbesteed aan de bovenstaande werkzaamheden. Dit bedrag zal in werkelijkheid lager zijn, omdat de gegevens van de circa 65 gemeenten met 3,4 miljoen WOZ-objecten die de uitvoering van de Wet WOZ in eigen beheer doen geen deel uitmaken van dit onderzoek. Deze gemeenten zijn gemiddeld aanzienlijk groter en meer verstedelijkt dan de uitbestedings -gemeenten. Derhalve mag aangenomen worden dat de gemiddelde uitvoeringskosten over heel Nederland aanzienlijk lager zullen zijn dan de in de tabel genoemde bedragen. De kosten die door het gemeentelijk apparaat worden gemaakt zijn niet in de kostenraming meegenomen. Zoals eerder aangegeven betreft het hier met name de rubrieken 3, 4 (deels) en 5. De kosten voor waardebepaling (rubrieken 2a t/m 2c) maken met 35 miljoen euro bijna 50% van dit bedrag uit. De tweede grote kostenpost betreft het beheer van de vastgoedinformatie, met name de objectkenmerken. Deze post bedraagt gemiddeld 32 miljoen euro per jaar. In dit bedrag zijn ook de kosten berekend van controle en onderhoud van objectgegevens die worden gemaakt in samenhang met de overige WOZ-werkzaamheden en die vaak ten onrechte aan de kosten van die overige werkzaamheden worden toegerekend. Vanwege het ontbreken van betrouwbare gegevens, is in dit onderzoek geen vergelijking gemaakt met de kosten van de uitbestede WOZ-werkzaamheden in de voorgaande WOZronde ( ). Bij de aangesloten bedrijven bestaat echter de stellige indruk dat de gemiddelde kosten per object aanmerkelijk zijn gedaald. Dit kan worden verklaard door toename van de procesmatige bestandsbijhouding en het gebruik van waarderingsmodellen. 5.2 Verantwoording opgave ONRI Het bewerken van de informatie uit de diverse opdrachten van de aangesloten bedrijven tot een samenvattende kostenraming is complex, omdat naast de diversiteit aan gemeenten en objectsoorten ook de afbakening en inhoud van de werkzaamheden divers is. Uit overwegingen betreffende concurrentie en marktwerkingen zijn voor de kostenraming alleen geaggregeerde data van de aangesloten bureaus gebruikt en bestaat er bij ONRI geen gedetailleerd inzicht in de opbouw van de kosten. De verzamelde gegevens kunnen derhalve alleen als indicatie worden gebruikt.

13 pagina Aanbevelingen Zoals eerder gesteld, betreft dit rapport een eerste verkenning van de brede maatschappelijke waarde van de Wet WOZ. De perspectieven die lijken te bestaan zijn zeker interessant. Aanvullend onderzoek en overleg tussen betrokken partijen is nodig. Zoals eerder is aangegeven, is ONRI graag bereid hierin initiatief te ontplooien. Het verdient aanbeveling, het onderzoek en overleg in eerste instantie te richten op: Belangstelling bij potentiële doelgroepen voor het gebruik van WOZ-informatie en verificatie van de aannames en uitgangspunten in dit rapport Inrichting van een systematiek waarbij jaarlijks wordt gewaardeerd (zo ontstaan betrouwbare en actuele bestanden) De vraag of jaarlijks herwaarderen ook automatisch moet leiden tot het jaarlijks verzenden van beschikkingen en tot jaarlijkse bezwaarmogelijkheden Haalbaarheid van het genereren van inkomsten uit het verstrekken van actuele informatie los van de vierjaarlijkse beschikking; dit ter financiering van het op peil houden van de vereiste kwaliteit van de WOZ-bestanden De vereiste kwaliteit van de WOZ-bestanden en de relatie met de ontwikkelingen op het gebied van de authentieke registraties De totale kosten van de uit te besteden WOZ-werkzaamheden over de periode Op basis van een analyse binnen ONRI worden deze ingeschat op gemiddeld 9,5 euro per object per jaar. Ongeveer de helft van dit bedrag wordt besteed aan de waardering (totaal van periodieke herwaardering, marktanalyse en procesmatige bijhouding). Iets minder dan de helft van het genoemde bedrag wordt besteed aan het beheer van vastgoedinformatie.

14

15 Colofon ONRI De Nederlandse brancheorganisatie van advies- en ingenieursbureaus ONRI is in 1917 opgericht als Orde van Nederlandse Raadgevend Ingenieurs. Met een kleine 250 bureaus, zowel groot als klein, en hun medewerkers in binnen- en buitenland vormt ONRI een krachtig netwerk dat ontwikkelingen binnen de branche initieert, inspeelt op marktontwikkelingen en actief lobbyt in de politiek voor de belangen van haar leden. Een kwart van de omzet wordt in het buitenland gerealiseerd. Doel rapport Met dit rapport wil ONRI een bijdrage leveren aan de maatschappelijke discussie over de brede toegevoegde waarde van de Wet WOZ. Initiatief ONRI Werkgroep Vastgoedinformatie Redactie en coördinatie M. van Miert (Oranjewoud) Inhoudelijke bijdragen J. van de Beek (Arcadis) M. van Miert (Oranjewoud) J. Temme (Grontmij) L. de Wolf (Taxon) Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met ONRI Postbus 30442, 2500 GK Den Haag. Telefoon: , Fax: , onri@onri.nl. Aangezien dit rapport een eerste verkenning betreft is het niet toegestaan hieruit zonder vooraf verkregen toestemming te publiceren. Den Haag juli 2003

16