Omslagfoto Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Waterlandplein

Transcriptie

1 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam / De woningmarkt / Investeren in de stad / Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken / Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer / Leden en bureau van de Federatie / Woningmarkt in cijfers

2 Omslagfoto Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Waterlandplein

3

4 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 4 Voorwoord Pagina 7 5 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Pagina 8 t/m 27 1 De woningmarkt Pagina 28 t/m 39 2 Investeren in de stad Pagina 40 t/m 47 3 Woonruimteverdeling en aanbiedingsafspraken Pagina 48 t/m 57 4 Wijkaanpak, leefbaarheid en sociaal beheer Pagina 58 t/m 65 5 Leden en bureau van de Federatie Pagina 66 t/m 69 6 Woningmarkt in cijfers Pagina 70 t/m 91

5 6Voorwoord Voor u ligt het Jaarboek 2012 met traditiegetrouw een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals de nieuwbouwproductie, de verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van bestaand bezit. Voorwoord Woningmarkt in cijfers 7 Tijdens het opstellen van dit Jaarboek liepen de Catshuisonderhandelingen spaak en viel het kabinet. Er werd vervolgens in recordtempo een begrotingsakkoord gesloten door de zogeheten Kunduzcoalitie. De gevolgen zijn nog niet helemaal te overzien, maar duidelijk is wel dat de verhuurdersheffing die gepland stond voor 2014 waarschijnlijk al in 2013 wordt doorgevoerd. Zittende huurders met een inkomen tussen en euro kunnen 1 procent huurverhoging bovenop inflatie krijgen en waarschijnlijk kunnen de hogere inkomens rekenen op inflatie plus 5 procent. De huurmarkt dreigt daarmee de melkkoe van het kabinet te worden. De investeringsmogelijkheden van de corporaties, toch al onder druk vanwege de economische crisis, worden daarmee verder beperkt. De opbrengsten van de verkoop zijn daardoor meer dan ooit de kurk waarop de corporatiefinanciën drijven. We besteden dit Jaarboek om die reden apart aandacht aan de verkoop van huurwoningen. Het is bovendien vijftien jaar geleden dat de corporaties voorzichtig begonnen met het verkopen van sociale huurwoningen. Inmiddels zijn ze volledig overtuigd van het nut en de noodzaak. Het ongeclausuleerde kooprecht zoals dit wordt voorgesteld door het demissionaire kabinet past daar niet bij. Het is voor de corporaties niet goed voor te stellen dat zij geen regie meer hebben op welke woningen wel en welke niet worden verkocht. Vanuit de sterke betrokkenheid en hun zorg voor leefbare en gedifferentieerde wijken blijft het van groot belang dat corporaties aan het stuur blijven zitten als het gaat om welke woningen worden verkocht en welke niet. Na de verkiezingen zal blijken in hoeverre er maatschappelijk draagvlak blijkt te zijn voor dit voorstel. Hans van Harten directeur Juni 2012

6 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Dit jaar besteden we in het jaarboek extra aandacht aan het onderwerp verkoop. Het is vijftien jaar geleden dat in Amsterdam werd begonnen met de verkoop van sociale huurwoningen. Daarnaast staat verkoop onverminderd hoog op de politieke agenda. Zo ligt er een voorstel om corporaties te verplichten 75 procent van hun woningen te koop aan te bieden. In dit themahoofdstuk daarom een overzicht van 15 jaar verkoop in de stad. Historisch moment Vijftien jaar geleden zijn corporaties gestart met de verkoop van sociale huurwoningen. In de jaren die daaraan vooraf gingen, groeide het besef in de stad dat het goed ging in Amsterdam: mensen wilden weer graag in Amsterdam wonen. Er was een grote en toenemende vraag naar koop- en huurwoningen in de stad. Tegelijkertijd kwam het besef bij de gemeente en corporaties dat het woningaanbod veelzijdiger moest worden. In Amsterdam bestond op dat moment slechts 14 procent van de totale woningvoorraad uit koopwoningen, tegen 56 procent sociale huur en 30 procent particuliere huur. Landelijk lag het percentage koopwoningen op dat moment op 48 procent. De partijen in Amsterdam waren ervan overtuigd dat één van de speerpunten voor de komende jaren lag bij het vergroten van het aanbod koopwoningen. Het was ook iedereen duidelijk dat dat niet alleen via de nieuwbouw gerealiseerd kon worden. Toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Remkes stimuleerde Amsterdam in die periode dan ook om de verkoop van sociale huurwoningen voortvarend op te pakken. Hoewel er via het Akkoord erfpacht en de regeling Aankopen, opknappen, splitsen en verkopen (AOSV) al op kleine schaal ruimte was voor corporaties om sociale huurwoningen te verkopen, veranderde er in 1998 voor de corporaties veel. In de Beleidsovereenkomst Wonen en het eerste Convenant Verkoop werd opgenomen dat de gemeente de regelgeving zou wijzigen ten aanzien van het splitsen van huurwoningen. Daarnaast werden er afspraken gemaakt over het totale aantal te verkopen woningen (15.000), de verdeling hiervan over de verschillende stadsdelen en de kwaliteit van de te verkopen woningen. Hoewel er dus al op kleine schaal in diverse stadsdelen werd verkocht, werd het met het eerste Convenant Verkoop voor het eerst mogelijk voor corporaties om in de stad op grote schaal sociale huurwoningen te verkopen. Langzaam op gang gekomen De nieuwe mogelijkheid om woningen te verkopen kwam aanvankelijk langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een splitsingsvijver worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het eerste Convenant Verkoop wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten kwam de verkoop goed op gang. Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 9 figuur 0.1 Woningvoorraad 1997 Particuliere huur 30% Koop 14% Corporatie huur 56% Er waren voor corporaties drie argumenten om sociale huurwoningen te verkopen. Allereerst wilden zij tegemoetkomen aan de wens van klanten om hun woning te kopen en op die manier een bijdrage leveren aan de bevordering van het eigen-

7 10 figuur 0.2 Verkoop van corporatiewoningen tussen 1998 en woningbezit in Amsterdam. Daarnaast waren corporaties ervan overtuigd dat verkoop een bijdrage zou leveren aan de differentiatie en daarmee de leefbaarheid van wijken. Tot slot was verkoop voor corporaties een mogelijkheid om financiële middelen te genereren voor (onrendabele) investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw. Tussen de gemeente en de corporaties was de afspraak gemaakt om de extra opbrengsten die door middel van verkoop werden gegenereerd in te zetten ten behoeve van investeringen in het kader van de Beleidsovereenkomst. De huuropbrengsten waren ook toen al onvoldoende om deze vaak noodzakelijke investeringen te doen. Voor corporaties was het afwachten hoe groot de belangstelling voor het kopen van een sociale huurwoning zou zijn. In de eerste jaren werden er vooral relatief dure sociale huurwoningen in Zuidoost en Noord verkocht. Dit had enerzijds te maken met het feit dat er geen splitsingsvergunning nodig was voor naoorlogse woningen. Ook voldeden de woningen in deze stadsdelen (bijna) automatisch aan het afgesproken kwaliteitsniveau. Anderzijds hadden deze woningen een relatief lage verkoopprijs met een relatief Bron: : Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 2011: Corporaties hoge huurprijs. De sprong van huur naar koop was als gevolg daarvan geringer. In die jaren waren het dus ook vrij veel zittende huurders die een voormalige sociale huurwoning kochten. In totaal verkochten de corporaties in de eerste jaren van het Verkoopconvenant ongeveer 300 woningen per jaar. Niet meer weg te denken Inmiddels is verkoop van sociale huurwoningen voor corporaties business as usual: het is een niet meer weg te denken onderdeel van hun werkzaamheden. Vanaf 2002 nam het aantal verkopen door corporaties in Amsterdam gestaag toe. Dit had mede te maken met het feit dat gebouwen eerst juridisch gesplitst moesten worden in appartementsrechten alvorens verkocht te kunnen worden. Kort na de eeuwwisseling was er een vijver van ongeveer gesplitste woningen ontstaan die vervolgens jaarlijks met gesplitste woningen groeide. De verkoop FIGUUR 0.3 Bron: OGA / AFWC (splitsingen vanaf 2002) Aantal gesplitste woningen Bron: OGA / AFWC (splitsingen vanaf 2002) en verkoop per stadsdeel Bron: OGA sinds / AFWC 1998(splitsingen vanaf 2002) gesplitst gesplitst verkocht Bron: verkocht OGA/AFWC (splitsingen gesplitst vanaf 2002) verkocht het aantal verkopen zich rond de woningen op jaarbasis. figuur 0.2 door corporaties groeide hierdoor tot een hoogtepunt van Figuur ruim verkochte Aantal gesplitste woningen en Landelijk verkoop is per het percentage stadsdeel eigenwoningbezit in de afgelopen vijftien jaar gegroeid sinds 1998 Bron: OGA / AFWC (splitsingen vanaf 2002) sociale huurwoningen in Sindsdien is er, mede onder invloed van de crisis, van 48 naar 60 procent. In Amsterdam een daling in het aantal verkochte gesplitst is deze groei veel explosiever geweest. woningen zichtbaar. Inmiddels verkocht beweegt Mede door de inspanningen van corporaties om sociale huurwoningen te verkopen is het percentage eigenwoningbezit inmiddels gestegen tot 31 procent. Dit betekent meer dan een verdubbeling in vijftien jaar tijd. In het vierde Convenant Verkoop is afgesproken dat corporaties de komende tien jaar nog eens de ruimte krijgen om woningen te verkopen en daar bovenop nog eens woningen met Koopgarant. Dat betekent dat het percentage eigenwoningbezit voor zover de markt dat toelaat nog verder kan stijgen. Om dat te bereiken is de splitsingsvijver van de corporaties inmiddels bijna woningen groot. Waarschijnlijk groeit die splitsingsvijver de komende jaren nog door tot woningen. corporaties hebben inmiddels vijftien jaar ervaring met verkoop en er zijn in totaal ruim woningen verkocht aan particulieren. figuur 0.3 Figuur 0.2 Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 Figuur 0.2 Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 Figuur 0.2 Aantal gesplitste woningen en verkoop per stadsdeel sinds 1998 Argumenten niet veranderd De argumenten waarom corporaties in Amsterdam vijftien jaar geleden zijn gestart met de verkoop van sociale huurwoningen staan nog steeds overeind. Door de jaren heen is er echter een aantal argumenten bijgekomen en hebben een aantal argumenten een ander gewicht gekregen. Dat betekent echter niet dat de corporaties het beoogde voorstel steunen om huurders op grote schaal het recht te geven op het kopen van hun eigen huurwoning. Differentiatie Ook in 2012 geldt dat de woningvoorraad nog redelijk eenzijdig is. Bijna de helft van de woningen in de stad bestaat uit (kleine) sociale huurwoningen. In de afgelopen vijftien jaar zijn door corporaties, zoals bij de start ook beoogd, veel sociale huurwoningen verkocht in de naoorlogse stadsdelen met een hoog aandeel corporatiebezit. In Noord werden bijna woningen verkocht, tien procent van de totale woningvoorraad in dat stadsdeel. In Zuidoost werden ruim corporatiewoningen verkocht en dat is acht procent van de woningen in dat stadsdeel. De laatste jaren zien Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 11

8 12 FIGUUR 0.4 Corporatieverkoop ( ) als % van corporatiebezit in 1998 en als % van de totale voorraad in % 12% 10% 8% 6% 4% woningen, brengt het verkoopgereed maken van het volledige woningbezit zeer hoge kosten met zich mee. Niet alleen moeten woningen aan een bepaald kwaliteitsniveau voldoen, ook moeten corporaties de erfpacht van te verkopen woningen afkopen en moeten zij alle woningen in een complex splitsen, wat vooraf hoge kosten met zich meebrengt. Bij een kooprecht voor vrijwel iedere huurder zal dit dus ten koste gaan van de investeringen van corporaties in stedelijke vernieuwing en leefbaarheid. Middengroepen Door de jaren heen zijn corporaties verkoop van sociale huurwoningen meer en meer gaan zien als instrument om de middeninkomens in Amsterdam te bedienen. In Amsterdam ontbreekt dit middensegment van oudsher grotendeels, zowel in de huur als in de koop. Dit komt door de aantrekkelijkheid van Amsterdam als woonstad én de (over) regulering van de sociale huurvoorraad. Hierdoor liggen de sociale huurprijzen laag en de marktprijzen (koop en vrije sector) hoog. De corporaties zien de middeninkomens als hun secundaire doelgroep, die zij onder meer via de verkoop van voormalige sociale huurwoningen kunnen bedienen. Gemeente en corporaties gaan er van uit dat hoge middeninkomens met een inkomen tot twee keer modaal een woning tot euro kunnen kopen. Voor lage middeninkomens tot anderhalf keer modaal wordt een maximumprijs van euro gehanteerd. In 2011 was 94 procent van alle verkochte corporatiewoningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 66 procent voor de lage middeninkomens. In de afgelopen vijftien jaar hebben de corporaties door de verkoop van hun woningen een ontbrekend segment in de koopmarkt toegevoegd. Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 13 2% 0% Centrum Zuid Nieuw-West West Oost Zuidoost Noord verkoop als % van corporatiebezit in 1998 verkoop als % van totale voorraad in 1998 Bron: AFWC, O+S Amsterdam we ook in de vooroorlogse stadsdelen de verkoop toenemen. Zo zijn er in stadsdeel West de afgelopen vijftien jaar ruim woningen verkocht. Op een totaal van ruim woningen is dat overigens slechts twee procent. In de grafiek zijn de gegevens voor alle stadsdelen opgenomen. Gemiddeld over heel Amsterdam is in vijftien jaar in totaal acht procent van het corporatiebezit verkocht aan particulieren. Per jaar wordt daarmee ruim een half procent van het corporatiebezit verkocht. figuur 0.4 De corporaties hanteren een gericht verkoopbeleid. In de hele stad worden complexen van verkoop uitgesloten als die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt (voldoende aanbod voor huishoudens met een laag inkomen) of vanwege het strategisch voorraadbeheer (toekomstige renovatie of sloop in het kader van stedelijke vernieuwing) essentieel zijn. Een ongeclausuleerd kooprecht voor huurders zou dit beleid doorkruisen: corporaties kunnen zelf niet meer bepalen welke woningen zij willen verkopen en welke niet. Het risico is dan groot dat de beste woningen worden verkocht en de slechtste overblijven voor de sociale verhuur. Ook kunnen geen garanties meer worden gegeven dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de mensen met de laagste inkomens. Financiën Bij het vierde Convenant Verkoop is geld vrijmaken voor andere (onrendabele) investeringen van corporaties in de stad één van de redenen voor de uitbreiding van de verkoopvijver. Dit financiële argument heeft in de afgelopen vijftien jaar aan belang gewonnen. Door de kostenstijgingen in de bouw, het langdurige inflatievolgende huurbeleid en de grote vernieuwingsopgave in Amsterdam is het investeringsniveau van corporaties inmiddels (deels) afhankelijk van het tempo van de verkoop uit de bestaande voorraad. Het doel van het kabinet om meer sociale woningen van corporaties te verkopen vindt op zich steun bij de corporaties. Echter, vanwege afspraken tussen gemeente, corporaties en Huurdersvereniging over het kwaliteitsniveau van de te verkopen FIGUUR 0.5 Leeftijdsverdeling hoofdbewoners bij betrekken woning Vooral jongeren kopen corporatiewoningen Er is een verschuiving te zien in het soort kopers. Waren het in het begin vaak zittende huurders, tegenwoordig wordt het merendeel van de woningen verkocht aan jonge één- en tweepersoonshuishoudens, die ook van buiten Amsterdam komen. De Federatie heeft van de ruim corporatieverkopen in de periode van 2008 tot en met 2010 de leeftijd en herkomst van de kopers geanalyseerd. Van de kopers van corporatiewoningen is 65 procent jonger dan 35 jaar en 18 procent 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% corporatieverkopen, alle verkopen, nieuwbouwverkoop, sociale verhuur, 09 Bronnen: corporatieverkoop: OGA/ Kadaster. Alle verkoop en nieuwbouwverkoop: WIA Sociale verhuur: WoningNet Bewerking

9 14 zelfs jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van verkochte sociale huurwoningen hoger dan bij de huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage verkoopprijzen in combinatie met de lange wachttijden in de huursector. In de figuur is te zien dat kopers van alle particuliere koopwoningen gemiddeld wat ouder zijn dan kopers van corporatiewoningen. Kopers van nieuwbouw kopen hun woning gemiddeld nog wat later in de wooncarrière. Het betreft hier meer doorstromers en stellen met kinderen. Bij degenen die een sociale huurwoning betrekken, valt het hoge aandeel ouderen op. Deze hebben over het algemeen een lange woonduur op kunnen bouwen en hebben dus in vergelijking met jongeren een gunstige positie binnen het aanbodmodel. figuur 0.5 In de prestatieafspraken Bouwen aan de Stad II is afgesproken dat corporaties uit de bestaande voorraad maximaal woningen kunnen verkopen onder voorwaarden, bijvoorbeeld via Koopgarant. In deze constructie krijgt een toekomstige eigenaar/bewoner korting bij het kopen van een woning en bij verkoop de korting én een deelt in de waardestijging of daling. De corporaties zijn al enkele jaren geleden gestart met de voorbereidingen voor het aanbieden van woningen via Koopgarant, maar door problemen met de Belastingdienst vanwege het erfpachtstelsel zijn er tot op heden nog geen woningen op die manier verkocht. Begin 2012 was de weg helemaal vrij en is een aantal corporaties gestart met de toepassing van Koopgarant. Naar verwachting zullen corporaties dit instrument op bescheiden schaal gaan toepassen. Voor zittende huurders kan dit een goede manier zijn om de stap van huur naar koop te kunnen zetten. Zolang er huurwoningen in het complex blijven, is de corporatie altijd betrokken bij de VvE. Zowel huurder, kopers als corporatie delen hiermee de belangrijke opgave om het beheer voor de lange termijn zeker te stellen. De toename van dit gespikkelde bezit en het beheer ervan is een nieuwe uitdaging voor de corporaties. Het koopaanbod van corporaties is een belangrijke manier geworden om de stap naar Amsterdam te kunnen zetten, of binnen de stad een stap te maken naar een nieuwe woning. Door de toevoeging van dit koopaanbod is de koopmarkt als geheel gevarieerder geworden. Daar dragen de corporaties graag hun steentje aan bij. figuur 0.6 Woningvoorraad 2011 Particuliere huur 21% Corporatie huur 48% Koop 31% Verkoop in vier buurten Verkoop van corporatiewoningen leidt tot differentiatie van de woningvoorraad. Dat is te zien in buurten als Bijlmer Centrum, Landlust, Indische Buurt West en Nieuwendam-Noord. Stuk voor stuk zijn dit buurten die aanvankelijk grotendeels uit corporatiewoningen bestonden, maar waar geleidelijk het percentage koopwoningen is gegroeid. Tegelijkertijd zien we dat de tevredenheid van de bewoners over deze buurten de afgelopen tien jaren fors is toegenomen. Uiteraard komt dat niet alleen door FIGUUR 0.7 % koop in 1999 en 2011 in buurten waar de corporaties veel hebben verkocht de verkoop van sociale huurwoningen. In al deze buurten is immers ook stedelijke vernieuwing en wijkaanpak aan de orde. De woningen en de openbare ruimte worden verbeterd, er worden nieuwbouwwoningen gebouwd en er wordt geïnvesteerd in leefbaarheid. Het is deze combinatie van maatregelen die resulteert in stijgende rapportcijfers voor de buurt. In de andere hoofdstukken van dit jaarboek is meer te lezen over verkoop en over de ontwikkelingen in de leefbaarheidsscores in Amsterdam. figuur 0.7 en % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bijlmer centrum Landlust Indische Buurt West Nieuwendam-Noord % koop 1999 % koop 2011 Bron: O+S Amsterdam FIGUUR 0.8 Rapportcijfer voor de buurt in 2001 en 2011 in buurten waar de corporaties veel hebben verkocht Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 15 Met de verkoop van huurwoningen zien we dat er veel meer Verenigingen van Eigenaren ontstaan. In ieder complex waar een woning wordt verkocht moet immers een VvE worden opgericht. 1 0 Bijlmer centrum Landlust Indische Buurt West Nieuwendam-Noord rapportcijfer buurt 2001 rapportcijfer buurt 2011 Bron: WIA 2001 en WIA 2011

10 Bijlmer Centrum (stadsdeel Zuidoost) < Dostojevskisingel > Boris Pasternakstraat Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 16 17

11 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Landlust (stadsdeel West) > Bestevaerstraat De Rijpgracht < Charlotte de Bourbonstraat <

12 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) > Waterlandplein >> Zandvoortstraat < Katrijpstraat Egmondenstraat <

13 Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Indische Buurt West (stadsdeel Oost) Timorplein Borneostraat < Riouwstraat > Borneostraat Lombokstraat <

14 24 < Borneostraat Bijlmer Centrum (stadsdeel Zuidoost) De vernieuwing van de Bijlmer, die dit jaar twintig jaar geleden van start ging, is inmiddels bijna afgerond. Er zijn rond de woningen gesloopt en eind 2011 waren een kleine nieuwe woningen opgeleverd of in aanbouw. Ongeveer de helft van de flats is of wordt vervangen door nieuwbouw, vaak laagbouw. Hierdoor wordt het woningaanbod gevarieerder. Ook is er meer verscheidenheid in prijsklasse aangebracht. Van de karakteristieke hoogbouw die blijft staan, is het grootste deel inmiddels gerenoveerd. Er is in de Bijlmermeer nog steeds een groot aanbod van sociale huurwoningen maar inmiddels ook van koop- en vrije sector huurwoningen. Uiteindelijk zullen er aan het eind van de vernieuwing in de hele Bijlmermeer bijna woningen zijn toegevoegd. Het gebied Bijlmer Centrum bestaat uit vijf verschillende buurten: Venserpolder, de Poort, de F-Dbuurt, Vogeltjeswei en de H-buurt. Venserpolder ligt in het noordwesten van stadsdeel Zuidoost. De buurt is begin jaren tachtig gebouwd naar het model van Amsterdam-Zuid: grote blokken portiekwoningen met openbare binnentuinen. De Poort is het belangrijkste winkelgebied van Zuidoost, met zo n 180 winkels en ruim 500 woningen. Samen met het aan de andere kant van het spoor gelegen ArenA-gebied vormt dit het centrumgebied. De F-D-buurt ligt ten noorden en op loopafstand van de Poort. De Daalwijkdreef is de grootste straat in het gebied en een van de drie hoofdstraten van de Bijlmer (naast de Bijlmerdreef en de Karspeldreef). De F-buurt, waar de vernieuwing al vergevorderd is, ligt tussen de Gooiseweg, de Bijlmerdreef en de Dolingadreef in. Vogeltjeswei is een wijkje met laagbouwwoningen. De wijk grenst aan het Bijlmerpark en winkelcentrum Poort. Er wonen in totaal in dit deel van Zuidoost ruim mensen. Van de hele woningvoorraad van ruim woningen is het aandeel koopwoningen in Bijlmer Centrum gestegen van 1 procent in 1999 naar een kleine 20 procent in In Bijlmer Centrum is het rapportcijfer voor de buurt gestegen van 5,5 in 2001 naar 6,6 in De positie op de lijst van buurten wat betreft totaaloordeel is gestegen van plaats 77 naar 67. Landlust (stadsdeel West) Deze buurt werd gebouwd in de jaren dertig van de twintigste eeuw. Het is een van de oudste officiële uitbreidingsplannen en dankt zijn naam aan een voormalige boerderij aan de Haarlemmerweg. Het plan werd, vooruitlopend op het Algemeen Uitbreidingsplan, vastgesteld in 1934 en hier werd in Amsterdam voor het eerst strokenbouw toegepast volgens het principe van het Nieuwe Bouwen. Architect Ben Merkelbach was een van de pioniers. De drukke Admiraal de Ruijterweg verdeelt Landlust in twee helften, die elk een eigen karakter hebben. Ten oosten ligt het oudste deel van Bos en Lommer, dat nog behoort tot de stadsring die tussen 1920 en 1940 gebouwd is. Het westelijk deel bestaat vooral uit strokenbouw met daartussen openbare plantsoentjes en speelplaatsen. Eigen Haard heeft in Landlust het prestigieuze renovatieproject De Koningsvrouwen van Landlust. Ruim 240 portiekwoningen, die een monumentale status hebben, worden gerenoveerd zodat ze voldoen aan de eisen van deze tijd. Eind 2012 wordt de laatste woning opgeleverd. In Landlust staan ruim woningen, waarvan inmiddels ruim 21 procent koop, terwijl dit in 1999 nog 6 procent was. Er wonen ruim mensen in dit deel van de stad. Bewoners van Landlust gaven in 2001 nog een rapportcijfer van 5,5 als totaaloordeel voor de buurt. In 2011 is dat gestegen naar 6,5. Nieuwendam-Noord (stadsdeel Noord) Nieuwendam-Noord wordt omgrensd door de A10, de Zuiderzeeweg, de Schellingwouderbreek en het Baanakkerspark. Nieuwendam-Noord is als tuinstad gebouwd nabij Nieuwendam Vijftien jaar verkoop in Amsterdam 25

15 26 en Tuindorp Nieuwendam. In de wijk staan ongeveer woningen, gebouwd in de eerste helft van de jaren zestig. De huidige bewoners vinden de rust, ruimte en goede ligging ten opzichte van de ringweg van hun wijk prima, maar zijn minder te spreken over de portiekflats (zonder lift), waar er erg veel van zijn. Ook vinden zij dat het groen erg verspreid in de wijk ligt. Aanpak van de woningvoorraad en de openbare ruimte is dus noodzakelijk. In de periode tot 2015 moeten bijna woningen gesloopt worden en nieuwe woningen gebouwd, waarvan ruim 500 sociale huurwoningen en ruim koopwoningen. Een groot aantal woningen wordt verbeterd door ze op te knappen en/of samen te voegen. Het Waterlandplein vormt het hart van de wijk en wordt ingrijpend vernieuwd door Ymere en AM. De eerste woningen zijn inmiddels gerenoveerd en naast een winkelcentrum van ruim vierkante meter komen er nog 319 nieuwe woningen in de koop, vrije sector- en sociale huur bij. Het gehele plein zal in de tweede helft van 2013 klaar zijn. Er wonen in totaal ruim mensen in Nieuwendam-Noord en bijna 28 procent van alle woningen (ruim 5.100) is een koopwoning, tegen 16 procent in In Nieuwendam-Noord is het totaaloordeel voor de buurt toegenomen van 6 in 2001 naar 6,5 in ring. Vanaf de jaren tachtig is hier volop gewerkt aan stadsvernieuwing. In de Indische Buurt West wonen in totaal een kleine mensen in ruim woningen. Medio 2007 ondertekenden het voormalige stadsdeel Zeeburg en de corporaties Ymere, Eigen Haard en de Alliantie voor de periode een convenant voor de vernieuwing van de Indische Buurt. Het was duidelijk dat forse inspanningen nodig waren om zowel op fysiek, sociaal als economisch terrein het woon- en leefklimaat van de Indische Buurt te verbeteren. In 2010 is deze samenwerking verlengd tot medio dat de investeringen in leefbaarheid en in de woningen succesvol is, blijkt wel uit het oordeel van bewoners over hun buurt. In 2011 is het oordeel van de bewoners van de Indische buurt West gestegen van een 5,4 naar een 7. De buurt maakte daarmee in tien jaar tijd de grootste stijging van alle buurten door. Het percentage eigenwoningbezit is tussen 1999 en 2011 gestegen van 3 procent naar ruim 23 procent. Landlust Bestevaerstraat De Rijpgracht Charlotte de Bourbonstraat Nieuwendam-Noord Nieuw Waterlandplein Katrijpstraat Egmondenstraat Vijftien jaar verkoop in Amsterdam Indische Buurt West (stadsdeel Oost) De Indische Buurt in stadsdeel Oost dateert grotendeels uit de vroege twintigste eeuw en de straatnamen zijn vernoemd zijn naar eilanden en andere geografische begrippen uit het voormalig Nederlands-Indië. De Indische Buurt is onder te verdelen in twee delen: de Indische Buurt West en de Indische Buurt Oost. De Molukkenstraat vormt de scheidslijn tussen de twee delen van de Indische Buurt. Indische Buurt West Borneostraat Lombokstraat Timorplein Bijlmer Centrum Boris Pasternakstraat Dostojevskisingel De Indische buurt is etnisch zeer divers; een hoog percentage van de inwoners is allochtoon en er worden naar schatting rond de honderd talen gesproken. De Indische Buurt is een buurt in verande-

16 Hoofdstuk 1 De woningmarkt 1 In 2011 zijn de effecten van de economische crisis duidelijk merkbaar. Voor het eerst De woningmarkt sinds jaren neemt de primaire doelgroep van lage inkomens in Amsterdam weer toe. De verkoop van nieuwbouwwoningen bevindt zich nog steeds op een laag pitje. Mede als gevolg daarvan wordt er veel minder gebouwd in de stad. Maar er zijn ook lichtpuntjes. De verkoop van voormalige corporatiewoningen zet goed door. Ondanks de crisis is het aantal werkzoekenden in de stad afgenomen. Ook komt de aanpak van het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad van de corporaties goed op gang. Verder oefent de stad nog steeds een enorme aantrekkingskracht uit op studenten en jonge startende kenniswerkers. 1 In dit hoofdstuk Stijgende inkomens tussen 1995 en : effecten economische crisis merkbaar Sociale huurwoningen voor lagere inkomens Europadoelgroep Nieuwbouw Stad wordt populairder Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Woningvoorraad en inkomensgroepen vergeleken Dynamiek in corporatiebezit Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel Schaarstepunten per 1 oktober 2011 Energielabel in WWS Grote ambitie labelstappen labelstappen per jaar bij renovatie Effect schaarstepunten en labelpunten op maximale huur Stijgende inkomens tussen 1995 en 2009 In de jaren zestig, zeventig en tachtig van de vorige eeuw verruilden veel middengroepen hun woning in de stad voor een eengezinshuis in de randgemeenten. Deze trend werd nog eens versterkt door de bouw van groeikernen als Almere en Purmerend. De stad werd daardoor steeds armer. In de jaren negentig deed zich een omslag voor, mede dankzij het beleid om meer woningen in de stad te bouwen. Bovendien groeide de economie vanaf de jaren negentig sterk. Het opleidingsniveau in de stad nam toe en de inkomens stegen. In de verschillende beleidsovereenkomsten vanaf 1994 is dan ook steeds het streven naar differentiatie en transformatie van de voorraad verwoord. Dat geldt ook voor de recente prestatieafspraken in Bouwen aan de Stad II ( ). De primaire doelgroep van lage inkomens daalde in de periode van 47 procent naar 31 procent van de huishoudens. Tegelijkertijd is het aantal huishoudens met hogere inkomens toegenomen. Deze ontwikkeling vertaalde zich in een vraag naar meer kwaliteit in de woningvoorraad: er ontstond behoefte aan meer ruime woningen en meer koopwoningen. 2011: effecten economische crisis merkbaar Volgens het recente onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (dat iedere twee jaar wordt uitgevoerd in opdracht van de corporaties en de gemeente) is er echter een einde gekomen aan deze langjarige trend van inkomensstijging in Amsterdam. De effecten van de economische crisis zijn inmiddels merkbaar. Voor het eerst in jaren is bijvoorbeeld de primaire doelgroep tussen 2009 en 2011 toegenomen van 31,5 naar 32,5 procent. Ook de Armoedemonitor laat zien dat het aantal minimahuishoudens is gestegen. De groep met hoge inkomens groeit overigens ook nog licht (van 21 procent in 2009 naar 21,4 procent in 2011). De verhuisgeneigdheid is de laatste twee jaar licht gestegen, maar de belangstelling voor koopwoningen is in 2011 iets geringer dan in figuur 1.1 Sociale huurwoningen voor lagere inkomens De Europese Commissie heeft zich uitgesproken over het onderscheid tussen de gesubsidieerde activiteiten (staatssteun) van de woningcorporaties en de activiteiten die in de reguliere markt plaatsvinden. Een direct gevolg van deze uitspraak is dat de corporaties per 1 januari 2011 sociale huurwoningen vrijwel alleen nog mogen verhuren aan huishoudens die minder verdienen dan euro (prijspeil 1 januari 2012). Dit betekent dat minimaal 90 procent van de zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot 664,66 euro (prijspeil 1 januari 2012) moet worden toegewezen aan bovengenoemde doelgroep. De corporaties waren tegen de invoering van deze grens. Veel gezinnen met een inkomen net boven deze grens komen in de knel: het inkomen is te hoog voor sociale huur maar te laag voor een vrijesector- of een koopwoning. Bovendien leidt de maatregel tot segregatie omdat huishoudens met een middeninkomen geen toegang meer hebben tot wijken met veel sociale huurwoningen. De corporaties in de Stadsregio Amsterdam hebben daarom met elkaar afgesproken dat zij iets gaan doen voor deze huishoudens. 29

17 30 FIGUUR 1.1 Ontwikkeling van de inkomensgroepen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% lage inkomens laag tot e e e e tot 2x modaal > 2x modaal Bron: Wonen in Amsterdam Vanaf eind april 2012 stellen de corporaties in de Stadsregio Amsterdam een deel van hun sociale huurwoningen open voor gezinnen met een inkomen tot euro. Binnen de beperkte mogelijkheden die er zijn hopen de corporaties hiermee de groep te bedienen die het meest in de knel is gekomen door de Europese regelgeving. Corporaties blijven wel voorstander van verhoging van de inkomensgrens tot euro, maar zo kan er in ieder geval iets gedaan worden voor de meest schrijnende gevallen. Hierbij wordt opgemerkt dat de gezinnen worden geholpen binnen de 10 procent ruimte die daarvoor is. Er wordt goed in de gaten gehouden dat de corporaties daar niet boven uitschieten. Mocht de grens in zicht komen, dan zijn ze genoodzaakt de regeling weer stop te zetten. Europadoelgroep Tussen 2009 en 2011 is de omvang van de zogenaamde Europadoelgroep ondanks de economische crisis afgenomen van 50,2 procent naar 49,6 procent. Al met al behoort dus in 2011 bijna de helft van de huishoudens tot de Europadoelgroep. Beschouwen we alleen de corporatiewoningen dan gaat het volgens Wonen in Amsterdam om 76 procent. De grens van euro wordt vanaf 1 januari 2011 gehanteerd op het moment van toewijzing. Maar veel mensen maken in de periode nadat zij een sociale huurwoning hebben betrokken een inkomensstijging door, bijvoorbeeld omdat ze van baan veranderen of samen gaan wonen. Daardoor worden veel corporatiewoningen bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. Volgens Wonen in Amsterdam wordt in procent van de corporatiewoningen bewoond door huishoudens met een inkomen boven euro en zo n 14 procent met een inkomen hoger dan euro. Vooral van de laatste groep is het redelijk dat ze een wat hogere huur betalen. Vergelijkbare huishoudens die een huurwoning betrekken op de vrije sector huurmarkt zouden immers veel meer kwijt zijn aan woonlasten. De extra huurinkomsten die deze hogere inkomensgroepen genereren, kunnen vervolgens weer door de corporaties worden ingezet, bijvoorbeeld voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Nieuwbouw De economische crisis zorgt voor een sterke terugval in de nieuwbouw. In 2011 werden woningen opgeleverd tegen in De start bouw kwam in 2011 uit op tegen in Opmerkelijk is de sterke stijging van het aandeel sociale huur. Bij de opleveringen steeg dit van 31 procent in 2010 naar 49 procent in 2011 en bij de start bouw zelfs van 29 procent naar 57 procent. De toename van het aandeel sociale huur heeft veel te maken met de crisis op de woningmarkt. De voorverkoop van nieuwbouwkoopwoningen is sterk afgenomen. In hoofdstuk 2 wordt dieper ingegaan op de woningbouwproductie. Stad wordt populairder Het maartnummer van demografisch tijdschrift Demos laat zien dat de vier grote steden vooral sinds de eeuwwisseling zijn gegroeid. De groei van de stad wordt veroorzaakt door vestiging vanuit de rest van Nederland en het buitenland. Maar ook doordat er in de stad nu meer kinderen worden geboren, dan er mensen sterven. Daarmee is voor het eerst in vijftig jaar de unieke situatie ontstaan dat alle drie de componenten van de bevolkingsgroei binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas bijdragen aan de groei van Amsterdam en de drie andere grote steden. Het geboorteoverschot in Amsterdam wordt mede veroorzaakt doordat stellen en gezinnen langer in de stad blijven wonen. Dat heeft veel te maken met het gewijzigde woningbouwbeleid sinds begin jaren negentig. Door ruimere woningen in de stad te bouwen (zoals in het Oostelijk Havengebied en op IJburg) is de stad aantrekkelijker geworden voor gezinnen. Tegelijkertijd werkt de stad als magneet op kenniswerkers, hoogopgeleide starters en zelfstandigen. Dat geldt vooral voor Amsterdam met de sterke concentratie van onderwijsinstellingen, creatieve bedrijvigheid, en culturele en economische voorzieningen. Opmerkelijk is ook dat de laatste jaren, na een jarenlange daling, de gemiddelde woningbezetting in Amsterdam oploopt. De groei van de bevolking wordt dus ook veroorzaakt doordat het aantal personen per woning toeneemt. Behalve door de stijging van het geboortecijfer komt dat omdat mensen bereid zijn met meerdere personen een huis te delen. Bijvoorbeeld een aantal studenten dat samen een etage huurt. Om de groei van Amsterdam te faciliteren en de rol van emancipatiemachine mogelijk te maken zijn ook op de lange termijn meer woningen nodig in de stad. De economische crisis zorgt wat dat betreft slechts voor een tijdelijke terugval in de structurele vraag naar woningen in de Metropoolregio Amsterdam. Wat de economie zelf betreft zijn er overigens ook lichtpuntjes. In de afgelopen jaren is het aantal werkzoekenden in de Noordvleugel van de Randstad (onder meer Amsterdam en Utrecht) fors afgenomen. Dat blijkt uit een analyse van gegevens over 2010 en 2011 van de uitkeringsinstantie UWV door het ANP en Sargasso. In de gemeente Amsterdam stonden in januari mensen bij het UWV ingeschreven, terwijl dat er in januari 2012 nog maar waren. In vrijwel alle wijken nam het aantal niet-werkende werkzoekenden af. Amsterdam steekt wat dat betreft gunstig af bij Rotterdam. Dat komt omdat Amsterdam veel meer een dienstenstad is dan Rotterdam, waar meer traditionele industrie is. Vooral die laatste sector is hard getroffen door de crisis. Daarnaast speelt het opleidingsniveau van de beroepsbevolking een rol. Van de werkzoekenden is de helft laag opgeleid, van de Rotterdamse 65 procent. Hoofdstuk 1 De woningmarkt 31

18 32 Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Door nieuwbouw neemt het aandeel koopwoningen in de stad toe. Dat geldt ook voor de verkoop van bestaande huurwoningen, zowel sociale huur als particuliere huur. Tussen 2001 en 2011 zijn er in Amsterdam koopwoningen bijgekomen, terwijl het aantal huurwoningen met bijna is afgenomen. Wat we nogal eens vergeten is dat Amsterdam voor een groot deel van de twintigste eeuw een stad van particuliere huurwoningen was. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit sociale huurwoningen en maar 6 procent uit koopwoningen. In de jaren tachtig zijn in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur. Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de particuliere huursector. In 1987 was de sociale huursector voor het eerst groter dan de particuliere en in 1995 werd in procenten de top bereikt met 58 procent corporatiewoningen. De particuliere huursector maakte toen nog maar 30 procent van de voorraad uit. Vanaf 1995 zien we een andere transformatie, waarbij zowel de sociale huursector als de particuliere huursector afnemen en de koopsector groeit. Deze transformatie wordt door alle partijen ondersteund. Het aandeel koopwoningen is toegenomen van ongeveer zes procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 31 procent in Het aandeel corporatiewoningen is ondertussen met 10 procent afgenomen van 58 procent in 1995 naar 48 procent in Het percentage particuliere huurwoningen is inmiddels gedaald naar 21 procent. Dat dit aandeel niet sterker daalt wordt mede veroorzaakt doordat de gemeente de verkoop van particuliere huurwoningen begrenst. figuur 1.2 Woningvoorraad en inkomensgroepen vergeleken De factsheet Eerste resultaten van Wonen in Amsterdam 2011 maakt een vergelijking van de inkomensgroepen met de woningmarktsegmenten naar prijs. Allereerst wordt de omvang van de primaire doelgroep van lage inkomens (32,5%) vergeleken met de omvang van het huursegment tot 561,98 euro rekenhuur. Dat is de aftoppingsgrens in de huurtoeslag voor gezinnen met kinderen. Dit huursegment maakt in procent van de woningvoorraad uit. Het verschil met de omvang van de doelgroep is nog altijd ruim 23 procentpunten. De Europadoelgroep (huishoudens met een inkomen tot euro) maakt bijna 50 procent van de huishoudens uit. Deze groep is aangewezen op huurwoningen met een huur tot 664,66 euro en koopwoningen tot euro. Dit segment maakt 63 procent van de woningvoorraad uit. Het verschil is ruim 13 procent. Ten opzichte van de omvang van de doelgroep is er dus nog steeds een overmaat aan betaalbare woningen. Door de veranderingen in de voorraad en de eigendomsverhouding wordt de woningvoorraad beter afgestemd op de wensen van de bevolking. Deze structurele trends zullen de komende jaren nog wel doorzetten, ondanks de crisis. Uiteindelijk is er overigens wel een gewenst minimumniveau van de omvang van de sociale huursector in relatie tot de omvang van de lage inkomensgroepen. Dynamiek in corporatiebezit In 1999 waren in Amsterdam 15 woningcorporaties actief die in de gemeente Amsterdam woningen in eigendom hadden. Dat was de top van het aantal corporatiewoningen in absolute zin. Inmiddels zijn er nog acht woningcorporaties (inclusief DUWO en Woonzorg) die per 1 januari 2012 nog woningen en onzelfstandige eenheden in hun bezit hebben. Tussen het topjaar 1999 en 2012 is het aantal corporatiewoningen met bijna Hoofdstuk 1 De woningmarkt 33 figuur 1.2 Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad sinds 1995 FIGUUR 1.3 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel 60% 50% % 30% 20% 10% 0% Zuidoost Noord Nieuw-West West Zuid Centrum Oost corporaties particuliere huur koop Bron: AFWC Saldo Bron: AFWC

19 afgenomen, waarvan in Het corporatiebezit als percentage van de voorraad zelfstandige woningen is daarmee in 2011 gedaald van 48 naar 47 procent van de voorraad. In 2012 is corporatie Far West opgeheven en is het bezit van Far West herverdeeld over de deelnemende corporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot. Deze wijziging per 1 januari 2012 is al verwerkt in de cijfers van dit jaarboek. figuur 1.3 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel Figuur 1.3 laat goed zien waar de transformatie van het corporatiebezit plaatsvindt. De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en In de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden neemt de corporatievoorraad het sterkst af. Precies conform de doelstellingen van gemeente, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, zien we transformatie vooral daar optreden waar sprake was van een eenzijdige voorraad. Zuidoost is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel alleen is verantwoordelijk voor de helft van de afname van het corporatiebezit in Amsterdam in de afgelopen dertien jaar. Tegelijkertijd is in Zuidoost de sloop inmiddels grotendeels afgerond. Daarna volgen Noord en Nieuw-West. Maar er zijn ook stadsdelen waar het corporatiebezit de afgelopen dertien jaar is toegenomen. Stadsdeel Oost is het duidelijkste voorbeeld (met IJburg en het Science Park). Maar ook in het Centrum (Westerdokseiland) is het corporatiebezit toegenomen. Van een uitverkoop of enorme afname van de corporatievoorraad in de zogeheten gouden band is met andere woorden geen sprake. Schaarstepunten per 1 oktober 2011 De maximale huur wordt in Nederland bepaald op basis van het landelijke woningwaarderingsstelsel (WWS). De grootte van de woningen is de belangrijkste factor in dit stelsel. Maar de locatie van de woning speelde tot op heden nauwelijks een rol en huurwoningen in Delfzijl hebben dus dezelfde prijs als die in Amsterdam. De populariteit van de woningen kwam daardoor niet in de huurprijs tot uitdrukking. Locatie is immers de belangrijkste determinant van de populariteit op de woningmarkt. Mede om die reden is voormalig minister Donner met een voorstel gekomen om de punten volgens het WWS in tien schaarstegebieden, waaronder Amsterdam, op te hogen met 15 of 25 punten afhankelijk van de WOZ-waarde. Per 1 oktober 2011 hebben huurwoningen in de schaarstegebieden met een WOZ-waarde boven de euro per vierkante meter er 25 punten bij gekregen en woningen met een WOZ-waarde onder de euro per vierkante meter 15 punten. Hierdoor komt de maximale huurprijs volgens het WWS ook hoger te liggen. Dat geeft de mogelijkheid om bij nieuwe verhuring de huur te verhogen. Bij 15 punten extra kan bij nieuwe verhuring ruim 70 euro meer huur worden gevraagd en bij 25 extra punten ruim 120 euro. Boven de liberalisatiegrens (664,64 euro) is de vraagprijs vrij. Energielabel in WWS De toevoeging van schaarstepunten is niet de enige wijziging in het WWS in Per 1 juli van dat jaar zijn namelijk de punten voor verwarmingswijze en isolatie in het WWS vervangen door punten voor het energielabel. Voor een appartement met een zuinig A-label worden 32 WWS-punten gegeven en voor een slecht geïsoleerd appartement met een G-label 0 punten. Deze maatregel beoogt de investeringen van verhuurders in energiezuinigheid te bevorderen. Landelijk heeft deze wijziging niet tot een stijging of daling van het aantal punten geleid, maar per individuele woning en regio kunnen de effecten wel verschillen. De corporaties zijn er tot nu toe vanuit gegaan dat de invoering van de energielabels een licht negatief effect heeft op het aantal WWS-punten van huurwoningen vanwege de ouderdom van de woningvoorraad. Er staan immers nog veel slecht geïsoleerde woningen in de stad. Op termijn zal het aantal WWS-punten van de corporatiewoningen weer gaan toenemen door investeringen van de corporaties in de bestaande woningvoorraad. De corporaties zetten in op energiebesparing vanuit duurzaamheidsoverwegingen maar ook vanwege woonlasten. De verwachte prijsstijgingen voor energie treffen in het bijzonder de bewoners van slecht geïsoleerde woningen. Daarom is het van belang dat de bestaande woningvoorraad van woningcorporaties wordt geïsoleerd. De energiekosten van bewoners gaan daardoor op termijn omlaag. Het is dan ook redelijk dat daar een huurverhoging tegenover staat. FIGUUR 1.4 Verdeling energielabels corporatiebezit in 2010 en % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Al vóór de koppeling van het energielabel aan het WWS waren de corporaties bezig hun woningen van een energielabel te voorzien. In januari 2010 waren er ruim corporatiewoningen voorzien van een energielabel (38 procent van de voorraad). Inmiddels is dat aantal toegenomen naar woningen per 1 januari 2012 (60 procent van de voorraad). Corporatiewoningen zijn gemiddeld veel vaker van een energielabel voorzien dan koopwoningen of particuliere huurwoningen. Van de gelabelde woningen in Amsterdam is 77 procent een corporatiewoning, terwijl deze woningen 47 procent van de voorraad uitmaken. figuur 1.4 Figuur 1.4 geeft een beeld van de verdeling van de energielabels van het corporatiebezit. Dertig procent van de woningen heeft per januari 2012 label C en 21 procent label B. A B C D E F G in % 2010 in % 2012 Bron: Agentschap.nl / Databank AFWC 2010: 38% bezit gelabeld, 2012: 60% bezit gelabeld Hoofdstuk 1 De woningmarkt 35

20 36 Ruim de helft van het corporatiebezit bestaat dus uit C en D woningen. A-woningen komen nauwelijks voor. Dat komt doordat nieuwbouwwoningen jonger dan tien jaar niet van een energielabel hoeven te worden voorzien. Naar verwachting komt die verplichting er wel in 2013 of Nieuwbouwwoningen hebben meestal een A- of B-label, maar zijn dus nu niet zichtbaar in de figuur. Omgekeerd hebben veel G- en F-woningen die op de nominatie staan voor sloop geen energielabel gekregen. Ook het aantal G- en F- woningen ligt dus vermoedelijk hoger dan in de grafiek staat aangegeven. De grootste opgave zit bij het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad en in het bijzonder de woningen met een G en F-label. Tussen januari 2010 en januari 2012 zien we het percentage G- en F-woningen afnemen van 19 procent naar 16 procent van het corporatiebezit (de cijfers zijn niet helemaal vergelijkbaar, omdat in 2010 een kleiner deel van de voorraad was gelabeld). Toch is FIGUUR 1.5 Verdeling energielabels corporatiebezit per stadsdeel in % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% het waarschijnlijk dat de afname van het aantal slechte labels het resultaat is van de maatregelen om de bestaande woningvoorraad energiezuiniger te maken. De meeste corporaties streven ernaar om bij renovatie de woningen op te knappen tot minimaal label B. figuur 1.5 Figuur 1.5 laat zien hoe de labels van het corporatiebezit zijn verdeeld per stadsdeel. De meeste woningen met een G- en F-label zijn te vinden in de stadsdelen West en Nieuw- West (22 procent) en de minste in stadsdeel Zuidoost (7 procent). Al deze cijfers zijn uiteraard voorlopig, omdat 60 procent van de corporatiewoningen is gelabeld. Grote ambitie labelstappen In de afspraken Bouwen aan de Stad II hebben de corporaties de ambitie neergelegd om in de periode jaarlijks tot labelstappen te maken. Dat is een forse toename ten opzichte van de labelstappen die naar schatting in de voorafgaande periode op jaarbasis werden gemaakt. figuur 1.6 Zuidoost Centrum Noord Oost Zuid West Nieuw-West A B C D E F G Bron: Databank, Agentschap.nl Figuur 1.6 Labelstappenambitie Bouwen aan de Stad II Aantal per jaar Labelstappen Labelstappen op jaarbasis Sloop/nieuwbouw Renovatie diverse labelstappen Minimaal Labelstap bij mutatie Totaal Uit het vastgoeddeel van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting komen gelden beschikbaar die worden ingezet ter stimulering van extra investeringen door corporaties in energiebesparing. Dit wordt vorm gegeven middels een premie per labelstap per woning. In totaal kan er tot en met 2014 voor maximaal 33,1 miljoen euro aan premies worden toegekend. De premie voor energiebesparing is euro (prijspeil 1 januari 2010) per labelstap (met uitzondering van sloop/nieuwbouw), waarbij een drempel geldt van twee stappen. De regeling geldt voor woningen die zijn gerenoveerd en opgeleverd vanaf 1 juli Inmiddels zijn door de corporaties de premieaanvragen ingediend voor de tweede helft van labelstappen per jaar bij renovatie De resultaten stemmen hoopgevend. In totaal zijn er in de tweede helft van woningen gerenoveerd en energiezuiniger gemaakt. Daarbij zijn ruim labelstappen gemaakt. Per woning zijn dus gemiddeld maar liefst vier labelstappen gemaakt. Op jaarbasis zouden we daarmee uitkomen op zo n labelstappen bij renovatie. Op het gebied van renovatie lijkt de ambitie dus te worden gerealiseerd. Grote projecten zijn de Koningsvrouwen van Landlust in Bos en Lommer van Eigen Haard (gemiddeld 6 labelstappen), de Walmolen in de Molenwijk van de Alliantie, de Oostzaanstraat in de Spaarndammerbuurt van De Key en de Sportstraat en omgeving van Ymere in de Stadionbuurt. Over de Koningsvrouwen en de Stadionbuurt heeft het AT5-programma Aanbouw een uitzending gemaakt (zie www. at5.nl/tv/aanbouw). Vermeldenswaardig is ook dat de Alliantie in 2011 de Groene Speld heeft gewonnen voor het project Saenredamstraat. Met deze renovatie is energielabel A++ gerealiseerd. Dit complex uit 1880 is 79 procent energiezuiniger geworden. Verder neemt het aantal zonnepanelen op de daken snel toe. Zo wordt Het Breed in Amsterdam Noord door Ymere en Eigen Haard voorzien van zonnepanelen. In februari 2012 zijn in Nieuw-West op woningen van Stadgenoot en De Key zonnepanelen geplaatst. Deze zonnepanelen wekken per jaar kwh op. Dat is genoeg om 70 woningen een jaar lang van elektriciteit te voorzien. Effect schaarstepunten en labelpunten op maximale huur Per januari 2012 hebben nog niet alle corporaties de veranderingen in de WWS-punten doorgevoerd voor de gehele voorraad. Bij ongeveer 60 procent van de woningen zijn de schaarstepunten en energielabelpunten bekend. Voor deze woningen hebben we de maximale huren vergeleken met januari De cijfers zijn dus zeer voorlopig en geven een indicatie van de veranderingen in de maximaal toegestane huur als gevolg van de invoering van het energielabel in het WWS en de schaarstepunten. Tussen 2011 en 2012 is de maximale huur van Hoofdstuk 1 De woningmarkt 37