NOTITIE WONINGMARKTONTWIKKELINGEN EN HUURBELEID

Transcriptie

1 Directoraat-Generaal Wonen Directie Strategie Cluster Kennisontwikkeling Rijnstraat 8 Postbus GX Den Haag NOTITIE WONINGMARKTONTWIKKELINGEN EN HUURBELEID Eindversie Datum: 14 mei 2004

2 NOTITIE WONINGMARKTONTWIKKELINGEN EN HUURBELEID Inhoudsopgave. 1. Inleiding 2. De actuele situatie op de woningmarkt 2.1. Een korte typering van de huidige situatie 2.2. Analyse knelpunten woningmarkt 3. Effecten huurbeleid op de woningmarkt 3.1. Invloed huurbeleid via de vraagkant 3.2. Invloed huurbeleid via de aanbodkant 4. Naar meer evenwicht op de woningmarkt 4.1. Betere afstemming van aanbod op de vraag 4.2. Effecten voor de doorstroming Bijlagen. 1. Analyse koopprijsontwikkelingen 2. Bereikbaarheid van de koopsector 3. Nadere analyse prijsontwikkelingen en woonvoorkeuren 4. Analyse rendementen huursector 5. Doorstroming naar richting Toelichting doorstromingseffecten huurbeleid Ministerie van VROM Pagina 2/32

3 1. Inleiding. In deze notitie wordt ingegaan op de betekenis die het huurbeleid kan hebben op het functioneren van de woningmarkt. In hoofdstuk 2 is eerst een beschrijving opgenomen van de actuele knelpunten op de woningmarkt en de ontwikkelingen die tot deze knelpunten hebben geleid. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 aan de orde hoe een aangepast huurbeleid kan bijdragen aan het wegnemen van deze knelpunten. Dit gebeurt aan de hand van een fictief rekenvoorbeeld waarin verondersteld wordt dat de huren in tien jaar tijd reëel 2,5% per jaar stijgen. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 meer concreet ingegaan op de mogelijke bijdrage van verruiming van het huurbeleid aan het stimuleren van de doorstroming in de woningvoorraad. De effecten van beleidsvoorstellen voor het toekomstige huurbeleid op de koopkracht van huishoudens, de betaalbaarheid van het wonen, de huursubsidie-uitgaven en de vermogenspositie van verhuurders komen in deze notitie niet aan de orde. Deze effecten worden op een later moment in het beleidsproces bekeken als er meer concrete invulling is gegeven aan de beleidsvoorstellen voor het toekomstige huurbeleid. In een aantal bijlagen wordt op enkele specifieke vraagstukken m.b.t. de woningmarkt nader ingegaan, te weten: 1. de factoren die de prijsvorming van koopwoningen beïnvloeden 2. de bereikbaarheid van koopwoningen voor startende kopers met lagere inkomens. 3. het effect van huurstijgingen op de vraag naar koopwoningen. 4. gerealiseerde rendementen van verschillende categorieën verhuurders op woningbezit 5. doorstromingspatronen binnen en tussen de huur- en koopsector in de periode nadere toelichting op de doorstromingeffecten van het huurbeleid,zoals beschreven in hoofdstuk De actuele situatie op de woningmarkt. 2.1 Een korte typering van de huidige situatie. De afgelopen jaren is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd. Door het achterblijven van de nieuwbouwproductie is de druk op de gehele woningmarkt toegenomen. Dit blijkt ondermeer uit een in de afgelopen jaren fors opgelopen woningtekort. Volgens het laatste Woningbehoefte Onderzoek (WBO) bedroeg het tekort in woningen; in 2002 was dit opgelopen tot woningen, een toename met ruim 50 %. Tegelijkertijd is er in dezelfde periode een vraagverschuiving bij woonconsumenten opgetreden van koop- naar huurwoningen, waardoor de druk op de koopsector is verminderd en die op de huursector is toegenomen. Deze ontwikkelingen gingen gepaard met een afname van het aantal verhuizingen en de doorstroming 1 (zie figuur 1). Figuur 1. Doorstroming (x1000) Doorstroming = aantal doorstromers: huishoudens die bij verhuizing een woning (in Nederland) achterlaten Ministerie van VROM Pagina 3/32

4 Uit de figuur blijkt dat na een flinke toename van de doorstroming in 1997 de doorstroming in 2001 weer is afgenomen, qua omvang met ruim 20% t.o.v Als percentage van de woningvoorraad is de doorstroming teruggelopen van 6,4 naar 4,8%. In bijlage 5 wordt nader op de ontwikkeling van de doorstroming naar richting tussen en binnen de huur- en koopsector ingegaan. De conclusie uit deze analyse is dat tussen 1997 en 2001 vooral de doorstroming binnen de huursector is afgenomen. Binnen de koopsector blijkt de doorstroming juist verder te zijn toegenomen. De bovengeschetste ontwikkeling van het woningtekort en de doorstroming illustreert het op slot zitten van de woningmarkt op dit moment en dan met name m.b.t. de huursector. Hierdoor komen zwakke groepen op de woningmarkt, zoals starters op de woningmarkt en lagere inkomensgroepen, het meest in de knel. 2.2 Analyse knelpunten woningmarkt. Algemeen In de hiervoor beschouwde periode is sprake geweest van een vrij gespannen woningmarkt. In zo n woningmarktsituatie is voldoende en het juiste aanbod van nieuwbouwwoningen cruciaal voor het op gang houden van de doorstroming. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van het nieuwbouwaanbod en in het bijzonder de mate waarin deze samenstelling de veranderingen in de kwalitatieve vraag volgt vormt dan ook een belangrijke verklaring voor de in figuur 1 geschetste ontwikkeling van de doorstroming. De economische conjunctuur en het consumentenvertrouwen ontwikkelen zich in sterke mate parallel aan de omvang van het nieuwbouwaanbod. Via de aanbodontwikkeling wordt de conjunctuurbeweging weerspiegeld in de ontwikkeling van de doorstroming. Als in het bijzonder gekeken wordt naar de recente periode wordt het niveau van de doorstroming zowel door de omvang als samenstelling van het aanbod verklaard. Onderstaand wordt deze relatie nader toegelicht. Kwantitatief: te weinig nieuwbouw Er is een directe relatie tussen het aantal nieuwbouwwoningen en het aantal verhuizingen (de doorstroming) van huishoudens. Het is dan ook niet verwonderlijk dat met het afnemen van de nieuwbouwaantallen in de periode ook de doorstroming is afgenomen. Gesteld kan worden dat nieuwbouw in zijn algemeenheid dé motor van de woningmarkt en de doorstroming is. Dit wordt geïllustreerd door het gegeven, dat door een aanbod van 100 nieuwe woningen, via de gegenereerde verhuisketens, in de bestaande voorraad gemiddeld 225 woningen worden vrijgemaakt voor nieuwe bewoners (zie ook tabel 1 2 ). Gemiddeld zo n 30% van dit aanbod komt binnen de goedkope huursector beschikbaar (goedkoop: huur tot 358,- per maand in 2002). De lengte en de samenstelling van de verhuisketens is daarbij enigszins afhankelijk van het type nieuwbouwwoning. De omvang van het gegenereerde aanbod aan goedkope huurwoningen blijkt echter niet erg afhankelijk te zijn van het type nieuwbouwwoning. Luxe koopwoningen genereren bijna evenveel aanbod van goedkope huurwoningen in de voorraad als nieuwe (duurdere) huurwoningen. De totale ketenlengte gegenereerd door nieuwe huurwoningen is wel korter. Derhalve bestaat het doorstromingsaanbod van nieuwe huurwoningen voor een groter deel (40 á 50%) uit goedkope huurwoningen dan dat van (luxe) koopwoningen (25 á 30%). 2 Bron: WBO-themapublicatie: Nieuwbouw en herstructurering, VROM, 2003, pagina 17. Ministerie van VROM Pagina 4/32

5 Tabel 1. Samenstelling vrijgemaakt aanbod in voorraad per 100 nieuwbouwwoningen ( ) Type nieuwbouw Totaal vrij in voorraad West Nederland Overig Nederland Goedkope huur Totaal vrij in Goedkope huur voorraad absoluut In % absoluut In % Koop vrijstaand en 2-kap % % Koop rij duur % % Koop rij goedk/mid.duur % % Koop appartement % % Huur eengezins % % Huur appartement % % Gemiddeld % % In figuur 2 zijn de belangrijkste mutaties van de woningvoorraad in de afgelopen jaren weergegeven. Hier kan nog aan worden toegevoegd dat de toename van het aantal verkopen in de jaren negentig vooral zit in een sterke toename van de verkopen in de sociale huursector. Binnen het totaal aantal verkochte huurwoningen is het aandeel van de sociale verhuurders toegenomen van ca. 25 % begin jaren negentig tot ca. 40% de laatste jaren. Het verhogen van de woningbouwproductie is een belangrijke prioriteit van het kabinet (brief aan de Tweede Kamer over de Acties verhoging woningproductie van september 2003). Gestreefd wordt naar een jaarlijkse bouwproductie van woningen per jaar in de periode Deze productie is nodig om het woningtekort in 2010 terug te brengen naar een aanvaardbaar niveau van 1,5 á 2% en dient tevens voor de vervanging van onttrokken woningen per jaar. Figuur 2. Woningvoorraadmutaties Nieuw bouw onttrekkingen verkopen huur nieuw bouw sociale huur nieuw bouw particuliere huur nieuw bouw koop Ministerie van VROM Pagina 5/32

6 Kwalitatieve mismatch Uit het WBO 2002 blijkt dat vanaf 1998 de belangstelling voor het kopen van een woning flink is afgenomen. Dit heeft zich vooral voorgedaan onder huishoudens die nog niet eerder de stap naar de koopsector hebben gemaakt (starters en huurders). Woningmarktsimulaties (met het Socrates-model) geven aan hoe deze vraagverschuiving doorwerkt in de woningbehoefte-ontwikkeling de komende jaren 3. Voor deze simulaties is een aantal uitgangspunten gehanteerd die zijn aangegeven in tabel 2. Tabel 2. Uitgangspunten woningmarktsimulaties Bevolkings- en huishoudensgroei Middenvariant Primosprognose 2003 (Ruimtelijk Planbureau 2003) Economische groei Inkomensverdeling Nieuwbouw Onttrekkingen Verkoop huurwoningen Huur- en koopprijzen 2% per jaar Gelijkblijvende verschillen; alleen ouderen (65+) gaan er 2% per jaar extra op vooruit t.o.v. de gemiddelde groei in huishoudinkomen. 1. Trendmatig: per jaar 2. Beleid: per jaar per jaar per jaar (gelijke aantallen sociale en particuliere huur) Reëel constant (m.a.w. aangepast met inflatie) voor basisvariant zonder nieuw huurbeleid In de figuren 3 en 4 zijn enkele uitkomsten van deze simulaties vergeleken met de eerdere raming die in het jaar 2000 is gemaakt ten behoeve van de Nota Mensen, Wensen, Wonen. In deze eerdere raming is eveneens uitgegaan van de middenvariant van de Primosprognose van dat moment en 2% economische groei. In figuur 3 is de uitbreidingsbehoefte 4 tot 2010 naar huur en koop aangegeven. Om de uitkomsten vergelijkbaar te maken zijn percentages gebruikt. Figuur 3. Uitbreidingsbehoefte naar huur en koop tot 2010 in % van de netto gewenste uitbreiding van de woningvoorraad % raming 2000 raming 2003 huur koop Te zien is dat de oude raming een lichte afname van de behoefte aan huurwoningen aangaf. De nieuwe raming geeft een lichte toename van de behoefte aan huur aan. De toename van de behoefte ligt niettemin voornamelijk in de koopsector. 3 Socrates update fase 1, ABF Research, februari de gewenste verandering (toe- of afname) van de woningvoorraad op grond van de verandering naar woningtype - van het aantal woningbehoevende huishoudens Ministerie van VROM Pagina 6/32

7 In figuur 4 is de uitbreidingsbehoefte verder uitgesplitst naar prijsklasse. In de nieuwe raming is de categorie verzorgd wonen apart onderscheiden. Dit zijn voornamelijk huurwoningen. In vergelijking met de vorige raming is opvallend, de flink verminderde behoefte aan dure koop en de geringere afname van de behoefte aan goedkope huurwoningen. Daarnaast is er een groeiende behoefte aan middeldure en dure huur. Figuur 4. Uitbreidingsbehoefte naar prijsklasse tot 2010 in % van de netto gewenste uitbreiding van de woningvoorraad % goedkoop HUUR middelduur duur verzorgd wonen goedkoop KOOP middelduur duur raming 2000 raming 2003 In figuur 5 is de samenstelling van de nieuwbouwbehoefte aangegeven op basis van de nieuwe simulaties. Behalve met de uitbreidingsbehoefte is daarbij rekening gehouden met de vervangingsbehoefte voor onttrokken woningen (vnl. sloop) en met de verkoop van huurwoningen (zie uitgangspunten tabel 2). Deze nieuwbouwbehoefte is vergeleken met het actuele 6 nieuwbouwaanbod. De woningmarktsimulaties geven aan dat de samenstelling van het actuele nieuwbouwaanbod nog onvoldoende aansluit bij de opgetreden vraagverschuiving. De afgelopen jaren was het percentage huur in de nieuwbouw circa 20 tot 25%. Volgens de woningmarktsimulaties zou een nieuwbouwprogramma met circa 50% huur momenteel het best aansluiten op de actuele vraagontwikkeling. Ui de figuur blijkt dat het actuele nieuwbouw aanbod te eenzijdig op de koopsector en dan met name op de dure koop is gericht. 5 Definities (prijzen 2002): Prijs Goedkope huur: huurwoningen met een huur tot 358 per maand. Middeldure huur: huurwoningen met een huur tussen 358 en 479 per maand. Dure huur: huurwoningen met een huur boven 479 per maand. Goedkope koop: koopwoningen met een koopprijs tot Middeldure koop: koopwoningen met een koopprijs tussen en Dure koop: koopwoningen met een koopprijs boven Verzorgd Wonen: woningen met zorgvoorzieningen voor ouderen. 6 gebaseerd op gemiddelde differentiatie (in %) periode ; totale nieuwbouw conform VROM-Bouwprognoses Ministerie van VROM Pagina 7/32

8 Figuur 5. Huidige samenstelling nieuwbouw versus actuele behoefte 300 nieuwbouw (x1000) goedkoop HUUR middelduur duur verzorgd wonen goedkoop KOOP middelduur duur huidige samenstelling volgens behoefte Tevens valt op dat de behoefte aan dure huurwoningen flink boven het huidige aanbod ligt. Dit komt overeen met de conclusies in de recente studie die IVBN heeft laten uitvoeren, zij het dat deze wat meer is toegespitst op het duurste huursegment boven een huur van 565,- per maand 7. Daarnaast is er een grotere behoefte aan goedkope huurwoningen. Dat betekent, dat er van de onttrokken woningen (vooral goedkope huurwoningen) meer teruggebouwd zouden moeten worden. Zonder een grote onrendabele top is nieuwbouw van betaalbare woningen in deze prijsklasse echter niet mogelijk. De verschuiving van de voorkeur voor kopen naar huren in de afgelopen jaren moet vooral worden toegeschreven aan de gestegen kooplasten 8 in relatie tot de beperkte stijging van de huurprijzen 9. In figuur 6 is de ontwikkeling van deze lasten vanaf 1986 naast die van de huren gezet. De stijging van de kooplasten sinds 1998, die tot de recente vraagverschuiving heeft geleid, is voornamelijk veroorzaakt door de stijging van de koopprijzen. In zijn algemeenheid zijn meerdere factoren bepalend voor de ontwikkeling van de vraag naar koopwoningen. De afgelopen periode is de invloed van de koopprijzen, als mede bepalende factor voor de kooplasten, echter dominant. In bijlage 1 wordt nader ingegaan op de koopprijsontwikkeling en de factoren zoals consumentenvertrouwen en hypotheekrente die daarop van invloed zijn. Figuur 6. Lasten kopen en huren (index op basis van constante prijzen =100) koopkosten huurprijs Woningbehoefte Onderzoek: Dure Huurwoningen, ABF Research, maart 2004 maandelijkse hypotheekrente berekend over gemiddelde koopprijs Socrates update fase 1, ABF Research, februari 2004; zie ook bijlage 3 van deze notitie Ministerie van VROM Pagina 8/32

9 Welke gevolgen de recente kooplastenontwikkeling voor de bereikbaarheid van een koopwoning voor verschillende inkomensgroepen heeft, is aangegeven in bijlage 2 (Bereikbaarheid koopsector). Eén van de conclusies daaruit is, dat volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie voor huurders met een modaal inkomen hooguit 10% van de koopwoningen bereikbaar is. Bij een inkomen van anderhalf maal modaal is bijna 40% van de koopvoorraad bereikbaar. Bij tweemaal modaal is dit tegen de 60%. Vanaf anderhalf modaal is een koopwoning dus redelijk bereikbaar. Circa 14% procent van de huurders valt in deze inkomenscategorie (ruim huishoudens). Daarbij kan aangetekend worden dat voor de leeftijdcategorie 55+ binnen deze 14 % - categorie strengere financieringseisen gelden. Voor deze ouderen, die zo n kwart van deze inkomensgroep uitmaken, is de koopsector dus minder bereikbaar. Daar staat tegenover dat ook voor de (omvangrijke) categorie tussen 1 en 1½ modaal de koopsector gedeeltelijk bereikbaar is. Per saldo wordt het percentage huurders waarvoor de koopsector bereikbaar is op ca 15 % geschat. Resumerend is er momenteel dus sprake van een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod waardoor de woningmarkt niet goed functioneert. Een op de behoefte afgestemd bouwprogramma tot 2010 omvat woningen per jaar en bestaat voor de helft uit huurwoningen. Dat betekent een forse aanpassing ten opzichte van de huidige trend: totaal meer woningen per jaar en een toename van het aantal gebouwde huurwoningen van ca per jaar in de afgelopen jaren tot per jaar. In het volgende hoofdstuk zal worden ingegaan op de bijdrage die het huurbeleid kan leveren aan de verbetering van de afstemming tussen vraag en aanbod. 3. Effecten huurbeleid op de woningmarkt. Een marktconform huurbeleid zal leiden tot een stijging van de huurprijzen. In de volgende paragrafen wordt aangegeven op welke wijze zo n huurstijging de woningmarkt beïnvloedt. Zoals in onderstaand schema is geïllustreerd, vindt deze beïnvloeding langs twee wegen plaats: zowel via de vraagkant als via de aanbodkant. In de paragrafen 3.1 en 3.2 worden deze effecten achtereenvolgens behandeld. Schema 1. Invloed huurbeleid op de woningmarkt. vraag 3.1 Huurprijsontwikkeling 3.2 aanbod huur aanbod koop doorstroming 3.1 Invloed huurbeleid via de vraagkant. Analyses van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren hebben uitgewezen dat er een verband is tussen de ontwikkelingen van de huur en koopprijzen en de voorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens voor huren of kopen van een woning. Dit verband geeft houvast voor een inschatting van het effect van huur- Ministerie van VROM Pagina 9/32

10 stijgingen op de woningvraag. In bijlage 3 komt een nadere analyse met een verdere onderbouwing van deze relatie aan de orde. Daarbij wordt de conclusie uit de eerdere analyses bevestigd dat een hogere huurprijs leidt tot een grotere belangstelling voor de koopsector terwijl oplopende koopprijzen het omgekeerde effect hebben. Met het Socratesmodel is vervolgens nagegaan wat het effect van een dergelijke vraagverschuiving is op de woningmarkt. Als voorbeeld is doorgerekend wat het effect zou zijn als de huren van alle huurwoningen gedurende een periode van 10 jaar reëel 2,5% per jaar zouden stijgen. Daarbij is verondersteld dat de lasten van een koopwoning (met name de hypotheekrente berekend over de koopprijs) reëel constant blijven. Dat betekent, dat voor de bestaande voorraad en de nieuwbouw de prijzen van koopwoningen constant zijn gehouden. De overige uitgangspunten zijn conform tabel 2. Eventuele effecten van een binnen segmenten van de huursector meer gedifferentieerde huurprijsontwikkeling op de vraagontwikkeling en de doorstroming binnen de huursector zullen in een latere fase van het beleidsproces nader worden bezien. De genoemde analyses geven aan dat een stijging van de huurprijzen (bij constante koopprijzen) leidt tot een toename van de voorkeur voor het kopen van een woning. In figuur 7 is aangegeven hoe de voorkeur voor koop verschuift onder verhuisgeneigden in het voorbeeld van 10x2,5% reële huurstijging. Figuur 7. Voorkeur voor koop onder verhuisgeneigde huishoudens % starters huurders kopers huidige voorkeur na huurstijging Onder verhuisgeneigde huurders leidt deze huurstijging tot een toename van de voorkeur voor koop met zo n 18%, ofwel van momenteel 32% naar 38%. Ook bij starters en verhuisgeneigde kopers treedt een vraagverschuiving op (zie figuur 7). In absolute aantallen gaat het voor alle groepen verhuisgeneigden (totaal ruim 1 miljoen huishoudens) om een structurele toename van het aantal potentiële kopers met ca ten opzichte van een huidige aantal van De jaarlijkse nieuwbouwbehoefte aan koopwoningen neemt hierdoor met ca toe. In het programma dat maximaal op de behoefte is afgestemd, is de verhouding huur/koop dan 45/55 %, tegenover 50/50 % zonder boveninflatoire huurstijgingen (zie pag.7). Het is aannemelijk dat behalve een vraagverschuiving van huur naar koop er ook een verschuiving van de vraag binnen de huursector optreedt als gevolg van het toekomstige huurbeleid. Dit is met name te verwachten als een meer marktconform huurbeleid leidt tot verkleining van verschillen in de prijs-kwaliteitsverhouding van woningen binnen de huursector. In figuur 8 zijn de huidige verschillen in prijs-kwaliteitsverhouding (huur als percentage van de WOZ-waarde) naar huurprijsklasse aangegeven. Omdat de WOZwaarde sterk door de markt wordt beïnvloed en de hoogte van de huur slechts in beperkte mate, verschilt de huur gerelateerd aan de WOZ-waarde regionaal. In Noord-Nederland bijvoorbeeld blijkt de huur als percentage van de WOZ-waarde beduidend hoger te liggen dan in de rest van Nederland. Ministerie van VROM Pagina 10/32

11 Figuur 8. Prijs-kwaliteitsverhouding huurwoningen naar prijsklasse (huurprijs per maand in euro s) % 4 3 basishuur % WOZ Gem. % NL huurprijsklasse voorraad Door een meer marktconform huurbeleid zullen goedkopere huurwoningen relatief sterker in prijs stijgen dan duurdere huurwoningen. Dit zal tot meer vraag naar duurdere huurwoningen kunnen leiden. Gezien de genoemde regionale verschillen in prijs-kwaliteitsverhouding, zal in meer ontspannen woningmarkten, zoals in Noord-Nederland, dit vraageffect geringer zijn dan in de meer gespannen markten in de Randstad. In de huidige simulaties is uitgegaan van een gelijke gemiddelde huurstijging voor alle huurwoningen, zodat zo n effect niet zichtbaar wordt. De verandering in de vraag (naar duurdere huur en koop) zal zich vooral bij huurders met hogere inkomens voordoen. Dat betekent dat met name onder huurders met hogere inkomens de vraag zal verschuiven van de goedkope huursector naar de duurdere huursector, en daarnaast naar de koopsector. De omvang van de groep huurders met hogere inkomens (de niet-aandachtsgroep) in de goedkope 10 huursector (de z.g. goedkoop scheefwonenden) is in figuur 9 aangegeven 11. Figuur 9. Goedkope en dure scheefheid (aantal huishoudens x 1000) goedkoop scheefw onend duur scheefw onend Definities: Niet-aandachtsgroep: in 2002 besteedbaar huishoudinkomen meer dan (alleenstaanden), c.q (meerpersoons); inkomensgrens in de tijd met inflatie aangepast. Goedkope huur: in 2002 huur tot 358 per maand; prijsgrens in de tijd aangepast met gemiddelde huurstijging. Dure scheefheid: aandachtsgroep in dure huurwoningen (meer dan 479 huur per maand in In 2002 heeft van de groep goedkoop-scheefwonenden 45% een inkomen beneden modaal, 31% tussen modaal en anderhalf modaal en 19% boven anderhalf modaal. Voor alle huurders is dit resp. 66, 20 en 14%. Ministerie van VROM Pagina 11/32

12 3.2 Invloed huurbeleid via de aanbodkant. Naast invloed op de vraag, heeft verruiming van het huurbeleid ook invloed op het aanbod. In bijlage 4 (Analyse rendementen huursector) zijn de actuele cijfers over rendementen opgenomen. Uit cijfers van het CFV is af te leiden dat de onrendabele top bij investeringen in nieuwe sociale huurwoningen is toegenomen in de afgelopen jaren. Bij de discussie over de gewenste maatschappelijke investeringen door corporaties speelt ook de overmaat aan vermogen bij de sociale sector als geheel een belangrijke rol. Voor de institutionele beleggers zijn de rendementen op hun woningbezit in de afgelopen jaren goed geweest maar zowel het directe als indirecte rendement is fors afgenomen in de afgelopen 5 jaar. Ook de verwachting voor de komende jaren is dat, door de verwachte daling dan wel geringe prijsstijging van koopwoningen in de komende jaren, de indirecte rendementen op woningbezit lager zullen uitvallen. Een verhoging van de potentiële huuropbrengsten zal het investeren in de huursector meer aantrekkelijk maken t.o.v. andere beleggingen. In hoeverre deze investeringen ook werkelijk tot stand komen, is echter ook van andere factoren afhankelijk. In het kader van het toekomstig huurbeleid zullen over de omvang van te realiseren nieuwbouwinvesteringen met verhuurders concrete afspraken gemaakt worden. In beginsel kunnen hogere rendementen van verhuurders op beleggingen in huurwoningen een verlagend effect hebben op het niveau van het aantal verkopen en onttrekkingen van huurwoningen. Als deze aantallen kleiner worden, wordt ook de nieuwbouwbehoefte aan huurwoningen kleiner (en die aan koopwoningen groter in geval van minder verkoop). De richting en mate waarin het aantal onttrekkingen verandert, is sterk afhankelijk van het lokale woonbeleid. 4. Naar meer evenwicht op de woningmarkt. 4.1 Betere afstemming van aanbod op de vraag Om te komen tot een productie van ca huurwoningen en mede daardoor tot een totale productie van woningen in de komende jaren, vormt naast het beschikbaar zijn van voldoende locatiecapaciteit de hoge onrendabele top bij investeringen in nieuwe, sociale huurwoningen een knelpunt. Een meer marktconform huurbeleid stimuleert investeringen in de nieuwbouw en de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Over de aantallen te realiseren nieuwe huurwoningen zullen in het kader van het huurbeleid met de verhuurders nadere afspraken gemaakt worden. Voor de analyse in deze notitie wordt uitgegaan van indicatief ca en ca extra nieuwbouwwoningen per jaar in de komende vijf jaar voor resp. de corporatiesector en beleggers. Uitgaande van een huidig productieniveau van circa woningen ( sociaal en particulier, gemiddelde ) worden dan jaarlijks ca huurwoningen gebouwd (43% van het totale bouwprogramma). Dit zou een forse beweging in de richting van de gewenste differentiatie van het nieuwbouwaanbod betekenen: bij ongewijzigd huurbeleid zou ca 50% huur gewenst zijn (zie ook onderstaande tabel). Bij een meer marktconform huurbeleid zal de resterende discrepantie tussen aanbod en vraag kleiner worden: bij het bovenstaande voorbeeld (10x2,5% huurstijging) sluit een percentage van 45% huurwoningen in het nieuwbouwprogramma aan op de behoefte. Tabel 3. Samenstelling nieuwbouwprogramma tot 2010 (in abs. aantallen per jaar en in %) Huur Koop Totaal 1. Huidige nieuwbouw * (25%) (75%) (100) 2. Behoefte (constante prijzen) (50%) (50%) (100) 3. Afspraken verhuurders ** (43%) (57%) (100) 4. Behoefte bij huurbeleid 10x2,5% (45%) (55%) (100) * gebaseerd op gemiddelde differentiatie (in %) periode ** voorlopige invulling Ministerie van VROM Pagina 12/32

13 Indien het aantal verkochte huurwoningen al dan niet onder invloed van het huurbeleid - kleiner zou zijn dan het in deze ramingen veronderstelde aantal van per jaar, is de behoefte aan huurwoningen (de resp. 50% en 45% huur van variant 2 en 4 in de tabel) overeenkomstig kleiner. 4.2 Effecten voor de doorstroming. De woningmarktsimulaties geven aan dat een betere kwalitatieve afstemming van het aanbod op de vraag leidt tot een toename van de doorstroming. In de beschouwde voorbeelden (met en zonder nieuw huurbeleid) neemt de doorstroming met ruim 8% toe: van zo n naar bijna doorstromers per jaar 12. In bijlage 6 wordt verder op de effecten voor de doorstroming naar richting tussen en binnen de huur- en koopsector ingegaan. De betere kwantitatieve afstemming van het aanbod ( meer nieuwbouw per jaar) op de behoefte leidt daarnaast tot een toename van het doorstroomvolume met circa per jaar. De grotere doorstroming blijkt ook samen te gaan met een afname van de fricties tussen vraag en aanbod. Beter gezegd: de betere afstemming van het aanbod op de vraag en de toegenomen doorstroming resulteren in afnemende fricties en in meer evenwicht op de woningmarkt. Verruiming van het huurbeleid draagt aldus onder het uitgangspunt van constante koopprijzen zowel bij aan de gewenste kwantitatieve als aan de kwalitatieve afstemming van vraag en aanbod en derhalve aan de verbetering van de doorstroming: o Kwantitatief: de nieuwbouw van meer huurwoningen draagt bij tot de gewenste toename van het totale nieuwbouwvolume van naar woningen per jaar. o Kwalitatief: tevens wordt het nieuwbouwaanbod door een groter aandeel huurwoningen kwalitatief beter afgestemd op de grotere behoefte aan huurwoningen. Daarnaast wordt de druk op de huurmarkt iets verlicht omdat de vraag a.g.v. stijgende huren enigszins verschuift naar de koopsector. Daarbij moet aangetekend worden dat zoals al eerder aangegeven de invloed van de koopprijsontwikkeling en de omvang en samenstelling van het nieuwbouwaanbod op de woningmarkt ontwikkeling erg groot is. Het optreden van de verwachte verbetering van de doorstroming door het huurbeleid, is dus sterk afhankelijk van de toekomstige ontwikkeling van deze factoren. 12 Bron: Notitie effecten prijsontwikkeling, ABF Research, 19 januari 2004 Ministerie van VROM Pagina 13/32

14 Bijlage 1. Analyse koopprijsontwikkelingen 1. Inleiding Economische groei en voortdurende prijsstijgingen brachten de Nederlandse woningmarkt in de jaren negentig flink in beweging. Sinds een aantal jaren is echter sprake van stagnatie en onzekerheid: zowel voor de economie als geheel als voor de woningmarkt. De NVM rapporteert voor het eerst sinds jaren (bescheiden) prijsdalingen en oplopende verkooptijden; de bouwproductie is de afgelopen jaren gedaald tot een voorlopig naoorlogs dieptepunt. De huursector ten slotte kent (weer) een revival : toenemende vraag en mede als gevolg daarvan sterk oplopende wachttijden. Op zich zijn deze fluctuaties voor een woningmarkt niet vreemd. De (koop)woningmarkt in Nederland is - gelijk andere markten in binnen- en buitenland - onderhevig aan fluctuerende vraag- en aanbodverhoudingen die resulteren in een (duidelijk) conjunctureel verloop. Op de lange termijn is sprake van een toenemende kwaliteitsvraag 13 ; op de korte termijn speelt voor woonconsumenten ook het vraagstuk van betaalbaarheid een bepalende rol. Dat de conjuncturele component meer invloed heeft op de woningmarkt is in de Nederlandse context van relatief recente datum: een hardnekkig woningtekort en een grote huursector bepaalde lange tijd de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de loop van de jaren negentig kwam de woningmarkt meer in evenwicht. In die jaren manifesteerde zich een grote vraag naar meer kwaliteit. Een vraag waar het aanbod pas met grote vertragingen op reageerde c.q. kon reageren. Ook aan de aanbodzijde vonden er verschuivingen plaats: een belangrijkere rol voor bouwers voor de markt ten nadele van de positie van de woningcorporaties; met als consequenties minder continuïteit aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Ook de invloed van de (rijks)overheid veranderde in de jaren negentig: directe interventie (subsidies, regelgeving) werd ingeruild voor een meer regisserende rol. Voor de vraag of, en hoe een betere aansluiting tussen de korte termijn vraag en aanbod kan worden gerealiseerd (in lijn met de lange termijndoelstelling) is het wezenlijk van belang om een goed onderscheid te maken tussen lange termijn en korte termijn trends en tussen vraag en aanbod. Ook de duur en impact van de korte termijn onevenwichtigheden zijn van belang. De maatschappelijke kosten en baten van een interventie worden hierdoor immers sterk beïnvloed. 2. Prijsvorming op de koopwoningenmarkt 2.1 Economisch kader Marktwerking leidt altijd tot prijsvorming Volgens de economische zienswijze, die in onderstaand figuur (uit de NETHUR-publicatie Lange termijnevenwicht op de koopwoningenmarkt 14 ) wordt gepresenteerd, is een woning een kapitaalgoed (A) dat woondiensten levert. Huiseigenaren en huurders kunnen beide Figuur 1. Prijsvorming op de woningmarkt (E) Nieuwbouw- en grondmarkt (F) Kapitaalmarkt (G) Overheid (A) Woning = Kapitaalgoed eigenaar (D) Woningprijs (B) Woondiensten bewoner (C) Prijs woondiensten 13. Alhoewel deze met de stijging van het inkomen zowel op micro- als op macroniveau geringer wordt naarmate het absolute inkomen hoger is. 14 In voorbereiding (auteurs: Paul de Vries & Peter Boelhouwer, OTB) Ministerie van VROM Pagina 14/32

15 woondiensten aanschaffen; de één door de woning te kopen, de ander door een woning te huren. Men kan zo de eigenaar van de woning onderscheiden van de bewoner van de woning, ook al is dat dezelfde persoon. De woning levert of produceert woondiensten (B) en de bewoner consumeert deze diensten. Het figuur toont dat deze consumptie een (kost)prijs heeft. In de huursector gaat deze consumptie gepaard met een betaling waardoor de kostprijs in de vorm van huur zichtbaar wordt. In de koopsector is geen sprake van een daadwerkelijke betaling voor de woondiensten, deze prijs moeten worden toegerekend. Ook de kapitaalmarkt (F) heeft invloed op de prijsvorming op de woningmarkt. Zo gaan Boelhouwer et al (2001) 15 er vanuit dat de prijs van woondiensten niet alleen afhankelijk is van de prijs van het huis, maar ook van de hypotheekkosten, belastingen en onderhoud. Verder gaat hij er van uit dat de woningmarkt en de kapitaalmarkt gelijktijdig in evenwicht kunnen zijn. De prijs van woondiensten brengt de woningmarkt naar een evenwicht en de rente de kapitaalmarkt. Verder kan bij het investeren, het financieren, het exploiteren, het betalen en het bekostigen van de woning de overheid ingrijpen (G). 2.1 Macro-economische ontwikkelingen Een terugblik vanaf het begin van de jaren zeventig laat zien dat perioden van groei, stabilisatie en neergang van de economie elkaar afwisselen. (Figuur uit WBO-themapublicatie Betaalbaarheid ) procenten werkloosheid in % van de beroepsbevolking mutatie BBP in % mutatie reeel beschikbaar inkomen procenten mutaties verkoopprijzen woningen hypotheekrente inflatie consumentenvertrouwen Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, P.J. Boelhouwer et. al., OTB, 2001 In voorbereiding. Ministerie van VROM Pagina 15/32

16 Kijkend naar de economische omstandigheden in relatie tot de woningmarkt valt op dat het beeld niet eenduidig is. De daling van de hypotheekrente, die zichtbaar is sinds het begin van de jaren negentig, heeft ertoe geleid dat de hypotheekrente een historisch laag niveau heeft bereikt. Deze lage rentestand maakt het aantrekkelijker voor bewoners om een woning te kopen, resp. naar een andere koopwoning door te stromen. De zittende eigenaar-bewoners hebben, veelal met de nodige vertraging, voordeel van de lage rentestand. Tegenover het gunstige verloop van de hypotheekrente staat dat de stijging van de verkoopprijs in de jaren negentig gemiddeld genomen hoog is geweest. Dit heeft ertoe geleid dat de prijzen van koopwoningen, ook na correctie voor de inflatoire ontwikkeling, hoger dan ooit zijn. In feite is het voordeel van de lage hypotheekrente door de stijging van de koopprijs weer teniet gedaan. Hierdoor wordt met name de toetreding tot de koopwoningmarkt belemmerd. Verder is ook de algemene inflatie van belang. Uit het figuur blijkt dat de inflatie in de jaren negentig over het algemeen redelijk stabiel is gebleven en in elk geval aanmerkelijk minder hoog is geweest dan in de tweede helft van de jaren zeventig. Tot slot is het opmerkelijk dat een vergelijkbaar patroon in de mutaties van de verkoopprijzen en het consumentenvertrouwen te zien is. 3. Inkomen en woningprijs Voor de Nederlandse situatie geldt dat de woningprijs en het inkomen min of meer een zelfde ontwikkeling kennen. Diverse prijsmodellen maken gebruik van deze verbondenheid. PriceWaterHouseCoopers verwachtte een forse prijscorrectie vanaf 2002 als gevolg van de uit de pas lopende ontwikkeling van de woningprijs ten opzichte van het inkomen. Nyfer (2003) 17 toont eveneens het belang aan van de relatie woningprijs - inkomen. Hoe precies de verbanden tussen de woningprijs en het inkomen, rente, inflatie en andere belangrijke factoren vastgelegd zijn komt uit die rapporten niet naar voren. In de literatuur wordt echter een directe relatie woningprijs inkomen steeds meer in twijfel getrokken. Gallin (2003) 18 komt bijv. tot de conclusie dat het lineaire verband tussen inkomen en woningprijs niet door empirisch onderzoek aangetoond is, en daardoor niet gebruikt mag worden als een lange termijnevenwicht. De woonconsument beoordeelt het niveau van de woningprijs vooral aan de betaalbaarheid van het wonen. Hiervoor hanteert men vaak de netto rentelast in verhouding tot het inkomen. In de Nederlandse woningmarkt is, bij een bepaald inkomen, de maximale koopprijs sterk afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm (o.a. spaarhypotheek en aflossingsvrije hypotheken). Het gebruik maken van de netto rentelast (gecorrigeerd voor fiscale maatregelen) benadert de werkelijke woonlasten en is onafhankelijk van de verschillende hypotheekvormen. Bovendien blijkt uit literatuur dat er wel een verband is tussen de rentequote (de verhouding tussen de netto rentelast en het inkomen) en de woningprijs. 4. Conclusie De conjuncturele component heeft pas sinds kort meer invloed op de woningmarkt. Kijkend naar de economische omstandigheden in relatie tot de woningmarkt valt echter op dat het beeld niet eenduidig is. Op het oog zijn vooral hypotheekrente, mutatie BBP (%), consumentenvertrouwen en mutatie verkoopprijzen (%) aan elkaar gerelateerd. Een directe relatie woningprijs inkomen wordt niet algemeen onderschreven. In de literatuur wordt wel een verband gevonden tussen de rentequote (de verhouding tussen de netto rentelast en het inkomen) en de woningprijs. 17 Risico s op de huizen- en hypotheekmarkt in Nederland, Nyfer, The long-run relationship between house prices and income: evidence from local housing markets, J. Gallin, 2003 Ministerie van VROM Pagina 16/32

17 Bijlage 2. Bereikbaarheid van de koopsector Vraagstelling Centrale vraag in deze bijlage is: vanaf welk inkomen is het in de huidige situatie op de koopwoning- en hypotheekmarkt mogelijk een woning te kopen? Inleiding Om deze vraag te beantwoorden moet een beeld worden geschetst van de financiële bereikbaarheid van de koopsector in Nederland anno De financiële bereikbaarheid van de koopwoningvoorraad is daarbij afhankelijk van de volgende factoren: - de inkomens van huishoudens - de rentestand - de leencapaciteit - de prijzen van koopwoningen Ieder van deze factoren heeft zijn eigen invloed op de financiële bereikbaarheid van de koopsector. De bereikbaarheid van koopwoningen neemt toe met het stijgen van de inkomens, het dalen van de hypotheekrente en het dalen van de koopprijzen. De bereikbaarheid neemt af met het dalen van de inkomens, stijgen van de rente en het stijgen van de koopprijzen. De leencapaciteit (hoeveel keer het inkomen kan worden geleend) wordt vaak een rol toegedicht in het 'versterken' van conjuncturele effecten op de vraag naar koopwoningen. Ten tijde van hoogconjunctuur zouden financiële instellingen de neiging hebben een wat ruimere leencapaciteit te hanteren. In tijden van recessie zou een aspirant-koper veel minder hypotheek kunnen krijgen bij een zelfde inkomen. Overigens hangt de hoogte van het hypotheekbedrag gegeven het inkomen ook samen met de hypotheekvorm. De consument reageert mogelijk eveneens op een recessie door minder risicovolle hypotheekvormen te kiezen en daarmee de leencapaciteit te beperken. Om een beeld te schetsen van de financiële bereikbaarheid van koopwoningen in Nederland zijn voor aspirant-kopers van modaal tot en met 2,5 maal modaal de volgende vragen gesteld: 1. Welk bedrag kan men gegeven het inkomen maximaal lenen? 2. Wat is de maximale koopsom van de te kopen woning? 3. Welk percentage van de koopwoningen in Nederland kan men kopen? Deze drie vragen zullen hieronder stapsgewijs beantwoord worden. Stap 1. Maximale hypotheekbedrag Het maximale hypotheekbedrag per inkomen is bepaald voor zowel een huishouden met één inkomen als een huishouden met twee inkomens. De gehanteerde uitgangspunten zijn in tabel 1 op een rij gezet. Uitgegaan is van personen van 30 jaar, een lening met een looptijd van 30 jaar en geen eigen vermogen. De hoogte van het maximale hypotheekbedrag is bepaald volgens de norm van de NHG. Bij bedragen boven de limiet van de NHG ( ) is eveneens de NHG-norm voor de verhouding tussen inkomen en hypotheeklast toegepast. De NHG-norm wordt slechts gehaald indien sprake is van een verantwoorde verhouding tussen hypotheeklast en inkomen. Tabel 1. Uitgangspunten bij berekening van het maximale hypotheekbedrag variant eenverdiener variant tweeverdiener aantal inkomens in huishouden een twee (50% -50%) leeftijd 30 jaar beiden 30 jaar looptijd hypotheek 30 jaar 30 jaar eigen geld geen geen schulden geen geen bijkomende kosten 12% 12% toetsrente 5,00% 5,00% NHG-norm ja ja Modaal (bruto jaarinkomen in ) Ministerie van VROM Pagina 17/32

18 In figuur 1 is te zien welk bedrag een huishouden op dit moment (april 2004) maximaal zou kunnen lenen. De verhouding tussen hypotheeksom en bruto-inkomen varieert bij éénverdieners tussen de 4,8 (tot 1,5*modaal) en 5,2. Bij de tweeverdieners ligt deze aanmerkelijk lager. Tweeverdieners mogen maximaal een hypotheek van 3,9 tot 4,2 maal het inkomen nemen, willen ze binnen de NHG-norm blijven. De toetsrente die gehanteerd is bij de bepaling van deze hypotheekbedragen is 5,00%. Op dit moment biedt menig hypotheekverstrekker een (spaar)hypotheek aan beneden dit rentepercentage (10 jaar vast, met NHG-korting 0,2 %-punt). Gegeven deze uitgangspunten blijkt een éénverdiener met een modaal inkomen een maximale hypotheek te kunnen krijgen van Voor tweeverdieners ligt de grens bij Voor een aspirant-koper met 2 maal modaal ligt bij één inkomen de limiet op , en bij twee inkomens op Figuur 1. Maximale hypotheekbedrag volgens NHG-norm, 2004 maximale hypotheekbedrag volgens NHG-norm modaal 1,25* modaal 1,5* modaal Bron: Vereniging Eigen Huis, NHG, inkomen 1,75*modaal 2* modaal eenverdiener, 30 jaar tweeverdiener, 30 jaar 2,25*modaal 2,5*modaal Stap 2. Maximale koopprijs De volgende vraag is: wat kan men kopen met het maximale hypotheekbedrag? Een overzicht daarvan wordt gegeven in figuur 2. Daaruit blijkt dat van een modaal inkomen een woning kan worden gekocht van hooguit tot Dit loopt op tot tot bij 1,5 maal modaal. Twee maal modaal kan zich met een maximale hypotheek een woning veroorloven van hoogstens tot (zie figuur 2). Bij de bepaling van deze prijzen is steeds uitgegaan van de prijs van een bestaande woning exclusief bijkomende kosten ('kosten koper', gesteld op 12% van de koopsom). De maximale hypotheeksom bedraagt dus 112% van de maximale koopprijs. Figuur 2. Bereikbare koopprijs met maximale hypotheek volgens NHG-norm, 2004 koopprijs exclusief bijkomende kosten modaal 1,25* modaal 1,5* modaal inkomen 1,75*modaal 2* modaal eenverdiener, 30 jaar tweeverdiener, 30 jaar 2,25*modaal 2,5*modaal Bron: Vereniging Eigen Huis, NHG, Ministerie van VROM Pagina 18/32

19 Stap 3. Bereikbaarheid van koopwoningen in Nederland De volgende vraag luidt: welk percentage van de koopwoningen in Nederland kan men kopen, gegeven de in figuur 2 weergegeven maximale koopprijzen? In figuur 3 is in beeld gebracht hoe naar inkomen dit percentage verloopt. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat huishoudens met een modaal inkomen zónder vermogen op de huidige koopwoningenmarkt weinig mogelijkheden hebben. Voor huishoudens met een modaal inkomen ligt hooguit 10% van de koopwoningmarkt binnen bereik. Dat bereik groeit snel met een toenemend inkomen. Bij 1,5 maal modaal is voor tweeverdieners 36% en voor eenverdieners 39% van de koopwoningen bereikbaar. Bij een inkomen van twee maal modaal ligt voor tweeverdieners ruim de helft en voor éénverdieners zelfs 60% van alle koopwoningen binnen bereik. Bij de berekeningen in stap 3 zijn de prijzen van woningen in het WBO 2002 per type gecorrigeerd voor de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen volgens de NVM. Voor de koopvoorraad als geheel betekent dit een prijscorrectie voor de periode 1 e kwartaal 2002/ e kwartaal 2004 van 7,5%. Figuur 3. Percentage van de koopwoningen in Nederland dat bereikbaar is met een maximale hypotheek (volgens NHG-norm), 2004 % koopwoningen bereikbaar met hypotheek NHG-norm 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% eenverdiener, 30 jaar tweeverdiener, 30 jaar modaal 1,25* modaal 1,5* modaal inkomen 1,75*modaal 2* modaal 2,25*modaal 2,5*modaal Bron: WBO 2002, NVM , Vereniging Eigen Huis, NHG. De regionale variatie in koopprijzen is in Nederland weliswaar aanzienlijk, toch is tussen landsdelen slechts sprake van beperkte verschillen in de bereikbaarheid van de koopsector. Uitzondering hierop vormt het noorden (Groningen, Friesland, Drenthe) waar de bereikbaarheid het beste is. In dat landsdeel kan men met een modaal inkomen als éénverdiener 20% en als tweeverdiener zo n 15% van de voorraad bestrijken. In de overige drie landsdelen liggen de percentages bereikbare koopwoningen tot aan 1,5 maal modaal zo n 3 tot 5%-punt lager dan landelijk (met name in het zuiden en oosten van het land). Ministerie van VROM Pagina 19/32

20 Inkomens van huurders Relevant voor de bereikbaarheid van de koopsector is de inkomensverdeling van huurders en starters. Figuur 4 geeft de inkomensverdeling van huurders naar leeftijd weer. Omstreeks een derde (33%) van de huurders had in 2002 een bovenmodaal inkomen. Zo n 14% (in absolute cijfers huurders) had een inkomen boven 1,5 maal modaal. De in het voorgaande berekende maximale koopprijzen gelden slechts tot aan een leeftijd van 55 jaar. Boven die leeftijd is (afhankelijk van de hoogte van het pensioen) eigen geld een vereiste. Een andere reden om deze groep te onderscheiden in de figuur is dat 55-plussers betrekkelijk zelden nog verhuizen van huur naar koop. Te zien is dat vanaf 1,5 maal modaal de groep 55-plussers evenwel niet groot meer is (bijna een kwart). Figuur 4. Inkomensverdeling van huurders in 2002, naar leeftijdsklasse 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < soc. min. soc. min. - min. loon min. loon - modaal 1 tot 1,5*modaal 1,5 tot 2*modaal 2 tot 3*modaal > 3*modaal Bron: WBO 2002 Conclusies - De bereikbaarheid van de koopsector voor een huishouden met een modaal inkomen is in ons land in april 2004 betrekkelijk gering: minder dan 10% van alle koopwoningen zijn bereikbaar voor een aspirant-koper met een modaal inkomen ( ). - Met het inkomen loopt het bereik snel op. Het bereik voor huishoudens met 1,5 maal modaal bestrijkt 35 à 40% van de koopvoorraad. - De inkomensgroep van potentiële kopers in de huur (boven anderhalf modaal) bedraagt 14% van de huurders (ruim huishoudens) Bijna een kwart daarvan is 55-plus en ontmoet hogere financiële eisen dan hier gehanteerd bij aanvraag van een hypotheek. Daar staat tegenover dat ook voor de (omvangrijke) categorie tussen 1 en 1½ modaal de koopsector gedeeltelijk bereikbaar is. Per saldo wordt het percentage huurders waarvoor de koopsector bereikbaar is op ca 15 % geschat. Ministerie van VROM Pagina 20/32

21 Bijlage 3. Nadere analyse prijsontwikkelingen en woonvoorkeuren Aanleiding In alle beleidsnota s die het Ministerie van VROM in de afgelopen decennia naar buiten heeft gebracht is er steeds vanuit gegaan dat de voorkeuren van de consument zoals gemeten in het meest recente WBO in de loop der jaren redelijk constant zouden blijven. Ook bij de Nota Mensen, Wensen, Wonen (MWW) is dit uitgangspunt gehanteerd. Toen deze nota in 2000 uitgebracht werd, kwamen uit het land signalen dat de huursector geleidelijk aan weer meer onder druk kwam te staan. De leegstand die eind jaren negentig zichtbaar was in bepaalde delen van de huursector, verdween op dat moment weer. Gesuggereerd werd dat de huursector weer meer in trek begon te komen dan bij het WBO in 1998 gemeten was. Als meest voor de hand liggende oorzaak werd verwezen naar de forse prijsstijgingen in de koopsector. Eerste analyses WBO 2002 Met deze ervaring in het achterhoofd is bij de update van het prognosemodel op basis van het nieuwe WBO 2002 uitdrukkelijk aandacht geschonken aan de vraag of de woonvoorkeuren van de consument in de loop der jaren veranderd zijn. Deze analyses hebben zich in eerste instantie vooral gericht op de vraag of de toegenomen koopprijs van invloed is op de afweging die de consument maakt tussen huren dan wel kopen. Het WBO 2002 laat zoals bekend is een minder grote vraag naar koopwoningen zien dan in 1998 het geval was. De gestegen verkoopprijs kan hiervoor als verklaring opgevoerd worden. Maar wanneer de analyses in een wat langer tijdsperspectief geplaatst worden, blijkt dat o.a. het WBO 1998 de meest opvallende uitzondering is in de reeks. Kritische noten In een eerdere rapportage is aangegeven dat met huur- en koopprijs tezamen de fluctuaties over de jaren behoorlijk goed verklaard kan worden. Bij deze analyses zijn kritische noten geplaatst. In de vervolganalyses is daarom dieper ingezoomd op de huurstijgingen in relatie de vraag van huurders naar koopwoningen. In deze vervolganalyses is meer gebruik gemaakt van de veelheid aan informatie die het basismateriaal biedt, i.p.v. de gemiddelde voorkeur per WBO. In onderstaande tekst worden een aantal aanvullende analyses gepresenteerd: op micro- en mesoniveau. Woonvoorkeuren In het algemeen is het zo dat huishoudens met een laag inkomen beter af zijn in de huursector. Daar heeft men immers recht op huursubsidie terwijl men in de koopsector door het lage inkomen juist relatief weinig voordeel geniet van de hypotheekrenteaftrek. Voor mensen met een royaal inkomen ligt de situatie precies andersom. Kopen is in financiële zin vaak aantrekkelijker dan huren. De relatie tussen het inkomensniveau en de gerichtheid op de huur- resp. koopsector is dan ook overduidelijk aanwezig in alle WBO s. Maar daarnaast spelen nog meer elementen een rol. Aan huren en kopen zijn zaken verbonden die door de een per saldo positief beoordeeld kunnen worden en door de ander als negatief. Waar de een in huren vrijheid ziet om snel te verhuizen dan wel geld te besteden aan andere dingen dan de woning ziet de ander bij een huurwoning juist de onvrijheid om zelf aan de woning iets te mogen veranderen. Waar sommigen het idee hebben dat een aantrekkelijke gezinswoning met tuin alleen te krijgen is in de koopsector, zal de ander juist beargumenteren dat mooie stadsappartementen alleen te huur zijn. Kortom: het inkomen is een structurerende factor waar het gaat om de keus tussen huren en kopen maar tal van veelal persoonlijke overwegingen leidt ertoe dat sommigen mensen opteren voor huren en anderen in vergelijkbare omstandigheden voor kopen. Het WBO laat dit goed zien. Bij de starters met een laag inkomen is hooguit 10% (hoge opleiding, jong, bijna afgestudeerd) op zoek naar een koopwoning. En bij de allerhoogste inkomensklassen blijkt dat 90% zich oriënteert op de koopsector. De meerderheid echter van de huishoudens die ergens tussen de 10 en euro netto per jaar verdienen maakt echter een keus op basis van niet-financiële argumenten: persoonlijke inschattingen en preferenties. Ministerie van VROM Pagina 21/32