Triodos Vastgoedfonds

Transcriptie

1 Triodos Vastgoedfonds Jaarverslag 2012 TLIM

2 Duurzaam vastgoed Duurzaam vastgoed houdt rekening met het efficiënt gebruik van middelen en de impact op het individu en het milieu gedurende de hele levenscyclus van een gebouw, van ontwikkeling en financiering tot beheer en hergebruik.

3 Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2012 Informatie voor aandeelhouders Algemene vergadering van aandeelhouders 26 april 2013 Triodos Investment Management is een 100% dochter van Triodos Bank en is tevens de beheerder van Triodos Vastgoedfonds.

4 Kerncijfers (bedragen in euro s) Intrinsieke waarde ultimo Aantal uitstaande aandelen ultimo Beleggingen ultimo Aantal panden in portefeuille ultimo Bezettingsgraad ultimo 96% 98% 99% 99% 100% Opbrengsten Gerealiseerde waarde veranderingen van beleggingen Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Lasten Bedrijfsresultaat Resultaat Lopende kosten 1 5,07% 4,70% Total expense ratio (TER) 1 5,07% 4,71% 3,80% 4,70% 4,46% Fondskosten expense ratio 2 3,10% 2,90% 2,79% 2,76% 2,93% Per aandeel (bedragen in euro s) Intrinsieke waarde 4,10 4,93 5,51 5,50 6,20 Resultaat 3-0,56-0,24 0,15-0,46-0,37 Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend) Dividendrendement 5,4% 3,6% 4,2% 3,6% 1 jaar 3 jaar gem. 5 jaar gem. gemiddeld sinds oprichting Herrekende intrinsieke waarde -12,5% -4,6% -5,0% -0,3% 4

5 1 In navolging van Europese wetgeving wordt per 1 juli 2012 een nieuwe Europese kostenberekeningsratio toegepast. Als gevolg hiervan zal op termijn de term Total Expense Ratio (TER) worden vervangen door lopende kosten. De lopende kosten betreffen de totale kosten gedurende de afgelopen 12 maanden exclusief de kosten van de beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende de desbetreffende periode. Bij deze berekening wordt iedere calculatie en publicatie van de intrinsieke waarde in beschouwing genomen. De total expense ratio (TER) geeft ook weer wat de kosten van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde eigen vermogen over de verslagperiode zijn. Het verschil met de lopende kosten is dat hierbij de gemiddelde intrinsieke waarde is gebaseerd op de intrinsieke waarde aan het eind van de kwartalen. 2 De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Het verschil met de lopende kosten is dat onderhoudskosten wel in deze ratio zitten, maar niet in de fondskosten expense ratio. 3 Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. 4 De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt. 5

6 Begrippenlijst Balanstotaal Bedrijfsresultaat Belegd vermogen Dividendrendement Eigen vermogen of fondsvermogen Fondskosten expense ratio Gerealiseerde waardeverandering Lopende kosten Totaal van activa. Huur en andere inkomsten minus alle kosten, oftewel totaal resultaat minus (on)gerealiseerde waardeveranderingen. Vermogen belegd in onroerende zaken. Dividend gedeeld door de waarde van het aandeel ultimo boekjaar, waarop het dividend betrekking heeft. Bezittingen minus schulden. De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Het verschil met de lopende kosten is dat onderhoudskosten wel in die ratio zitten, maar niet in de fondskosten expense ratio. Waardeverandering van een onroerende zaak die door verkoop wordt gerealiseerd. De lopende kosten betreffen de totale kosten gedurende de afgelopen 12 maanden exclusief de kosten van de beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende de desbetreffende periode. Bij deze berekening wordt iedere calculatie en publicatie van de intrinsieke waarde in beschouwing genomen. Ongerealiseerde waardeverandering Waardeverandering van een onroerende zaak in portefeuille, inclusief stornering van historische ongerealiseerde waardeveranderingen van een onroerende zaak bij vervreemding. Rendement op basis van herrekende intrinsieke waarde Resultaat Total expense ratio De herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Huur en andere inkomsten minus alle kosten plus (on)gerealiseerde waardeveranderingen. In navolging van Europese wetgeving wordt per 1 juli 2012 een nieuwe Europese kostenberekeningsratio toegepast. Als gevolg hiervan zal op termijn de term Total Expense Ratio (TER) worden vervangen door lopende kosten. De total expense ratio (TER) geeft, net als de lopende kosten, weer wat de kosten van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde eigen vermogen over de verslagperiode zijn. Het verschil met de lopende kosten is dat hierbij de gemiddelde intrinsieke waarde is gebaseerd op de intrinsieke waarde aan het eind van de kwartalen. 6

7 Inhoud Pagina Beleggen in duurzaam vastgoed 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 9 Verslag van de directie 10 Algemene gegevens 18 Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV Overige gegevens 59 Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds 63 Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed 70 Bijlage C. CO 2 -benchmark 74 Raad van Commissarissen 77 Directie 78 Adres en colofon 79 7

8 Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggers die bewust met hun geld willen omgaan kunnen via Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed investeren. Het fonds belegt uitsluitend in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam gebouwd zijn en duurzaam beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald via de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. Dit beoordelingsmodel is in 2004 door Triodos Vastgoedfonds ontwikkeld. Hierin zijn de begrippen people, planet en profit toegesneden op de vastgoedsector en aangevuld met de factor project. Zo worden de sociale aspecten (people), de milieuaspecten (planet), de economische aspecten (profit) en de ruimtelijke aspecten (project) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds is opgericht in 2004 en wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aan- en verkoop en asset en property management van de panden gebeuren in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management BV, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de vastgoedonderneming van Rabobank. Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank NV en het eerste duurzame vastgoedfonds van Nederland. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft ernaar om binnen de vastgoedmarkt vorm te geven aan deze missie. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij hebben een lager energieverbruik en zijn minder schadelijk voor het milieu. 8

9 Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds Graag bieden wij u het jaarverslag 2012 van Triodos Vastgoedfonds NV aan. Het jaarverslag bestaat uit het verslag van de directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2012 is goedgekeurd door KPMG Accountants NV. De controleverklaring is onder overige gegevens in dit jaarverslag opgenomen. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken goedgekeurd. Het boekjaar 2012 is afgesloten met een verlies van EUR De Raad van Commissarissen stelt voor decharge te verlenen aan de directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar. De Raad van Commissarissen heeft in de verslagperiode vier keer vergaderd. De Raad heeft zich bezig gehouden met de strategie en de beleggingsresultaten van het fonds. De Raad heeft gekeken naar de ontwikkeling van het fonds in het bredere perspectief van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, de financieringsmarkt en de rente op de kapitaalmarkt. De structuur van de balans, de structuur van het fonds, de in- en uitstroom van kapitaal en de gevolgen daarvan op de liquiditeitspositie zijn eveneens besproken. Daarnaast kwamen zaken die betrekking hebben op de aankomende veranderingen in wet- en regelgeving, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde. De Raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de directie. De heer Kees Duijvestein is tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2012 herbenoemd voor een periode van vier jaar. In 2013 is de Raad intensief betrokken geweest bij de discussie met de directie over de mogelijke herstructurering van Triodos Vastgoedfonds tot een closed-end beleggingsfonds. Zie ook Gebeurtenis na balansdatum op pagina 17. Zeist, 15 maart 2013 Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Bert de Graaf Peter Kok Meiny Prins 9

10 Verslag van de Directie Het jaar 2012 had voor Triodos Vastgoedfonds twee gezichten. Met een zeer hoge bezettingsgraad en huurcontracten met een gemiddelde looptijd van ruim zes jaar, wist het fonds zich positief in de vastgoedmarkt te onderscheiden. De marktomstandigheden voor commercieel vastgoed waren echter moeilijk en daardoor daalde de waarde van de beleggingen. Ondanks de goede performance van de portefeuille leidde dat uiteindelijk toch tot een negatief totaalrendement. De bezettingsgraad van het fonds was hoog en het leegstandspercentage 6 bedroeg eind ,9% (ultimo ,7%). Gezien de markt en de marktontwikkelingen is dit zeer goed te noemen. Ook de gemiddelde looptijd van de huurcontracten was met 6,1 jaar (ultimo 2011: 6,7 jaar) goed. Het fonds is in staat geweest de meeste huurcontracten te verlengen of nieuwe huurders te vinden voor de leegkomende ruimtes. De hoge bezettingsgraad leidde tot een direct rendement van 7,5% (2011: 6,2%). Tegenover het goede directe rendement van het fonds staat het negatieve indirecte rendement. Deze wordt veroorzaakt door de afwaarderingen van het vastgoed. Deze afwaarderingen vinden in de hele vastgoedmarkt en in alle typen vastgoed plaats. Zo daalden bijvoorbeeld de huizenprijzen het afgelopen jaar met 5,9% in waarde. Uit de IPD 7 blijkt dat in 2012 de kantoren met 8,8% in waarde daalden. De waarde van de objecten die het hele jaar in portefeuille van Triodos Vastgoedfonds waren, daalde met 6,9% in Dit is beter dan de waardeontwikkeling van de kantoren die met de IPD-index meedoen. De IPD-index baseert zich op een volume van ongeveer 2,6 miljoen m2 en is opgebouwd uit portefeuilles van institutionele beleggers. Marktontwikkelingen Het is moeilijk om financiering te krijgen, waardoor vastgoed minder verhandelbaar is. Het gebrek aan liquiditeiten in de markt zet waarden onder druk. De economische groei in 2012 was negatief en de vraag naar vastgoed nam af. Ook zien we werkpatronen veranderen. Door technologische ontwikkelingen, flexibilisering van werktijden en het streven naar kostenverlaging is het nieuwe werken populair geworden. Werknemers delen hun werkplekken en daardoor zijn er per saldo minder werkplekken en kantoren nodig. De afnemende vraag zet de huurprijzen onder druk en daarmee ook de waarde van het vastgoed. Het afgelopen jaar hebben toezichthouders en accountants zich gefocust op de kwaliteit van taxaties. Er zijn nieuwe taxatiemodellen geïntroduceerd die de kwaliteit van taxaties moeten verhogen. Het indirecte rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt vastgesteld aan de hand van taxaties. Daarom is het fonds verheugd over deze kwaliteitsslag. Triodos Vastgoedfonds in de markt Triodos Vastgoedfonds wil een voortrekkersrol vervullen in de verduurzaming van de vastgoedmarkt in Nederland. Ook in deze uitdagende tijden blijft het fonds zich actief inzetten om een positieve bijdrage te leveren aan de verduurzaming van vastgoed. Dat levert ook erkenning op in de markt. Zo leverde de renovatie en verduurzaming van het leegstaande kantoorgebouw aan de Stationsweg 1 in Groningen de Gouden Kikker Award op. Deze prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan een persoon, organisatie of project, die zich positief op het gebied van duurzaamheid onderscheidt. De renovatie vond plaats in samenwerking met GasTerra, de nieuwe huurder van het pand. Een oud leegstaand kantoorgebouw is getransformeerd tot een 6 De financiële leegstand bedroeg 4,0%. Rekening houdend met twee nieuwe huurcontracten ingaand in het voorjaar van 2013 was de leegstand 2,9%. 7 Investment Property Databank - informatiebedrijf, dat zich toelegt op de onafhankelijke meting van de bedrijfseconomische prestaties van investeringen in vastgoed. 10

11 duurzaam, volledig verhuurd kantoor dat aan alle wensen van deze tijd voldoet. Door de renovatie en verduurzaming verbeterde het energielabel van het gebouw van een G naar een A+ label. Dat levert op jaarbasis een energiebesparing van 60% op. De jury motiveerde haar keuze als volgt: De jury heeft veel lof voor het getoonde ondernemerschap van alle betrokken partijen en wil hier graag de nadruk op leggen. Door de totale visie en de integrale verantwoordelijkheid van de gehele keten is een transitie ontstaan in denkwijze en handelen met dit kantoor als eindresultaat. Dit project is een helder voorbeeld van een procesgang die de huidige kantorenvoorraad op een adequate en inspirerende manier aanpakt. Het project kreeg van het ministerie van VROM een groenverklaring 8 en ontving een subsidie in het kader van het stimuleringsprogramma Energiesprong van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. GasTerra heeft het pand in januari 2013 in gebruik genomen en huurt het voor een periode van minimaal tien jaar. Dat de inspanningen van Triodos Vastgoedfonds gewaardeerd worden, blijkt ook uit het feit dat Fondsmanager Guus Berkhout in 2012 verkozen werd tot de nummer drie op de lijst van meest duurzame vastgoedmensen in Nederland. De jury van de Dutch Green Building Council, die deze lijst opstelde, zei over hem: Als fondsmanager van Triodos Vastgoedfonds heeft de heer Berkhout verschillende projecten gerealiseerd die als voorbeeld dienen voor de vastgoedmarkt en waaruit blijkt dat verduurzamen en financiën elkaar juist versterken. Tot slot won het fonds de eerste prijs in de categorie Vastgoed van de vwd group. Daaruit blijkt dat duurzaamheid ook vanuit risico- en rendementsperspectief goed is. Het onderzoeksinstituut vwd group beargumenteerde de prijs als volgt: Triodos Vastgoedfonds heeft de vwd CASH Fund Award gewonnen omdat het fonds er in slaagde om in 6,1 jaar vergelijking met de markt goede resultaten te realiseren zonder daarbij grote risico s te nemen. Beleggingen Triodos Vastgoedfonds verwierf in 2012 een zorgcomplex met A++ label. Dit pand heeft ook een groenverklaring. Met een uitgebalanceerde toepassing van bestaande duurzame technieken wordt in dit gebouw per jaar en per patiënt EUR 700 aan energie bespaard. Deze besparingen worden grotendeels aangewend om kwalitatief betere zorg te financieren. Het fonds heeft in 2012 het complex van winkels en een bibliotheek aan het Vesteplein in Delft verkocht. De risico s van de bibliotheek nemen toe nu de samenleving steeds verder digitaliseert en de budgetten van de gemeenten afnemen. Tegelijkertijd was de inschatting van het fonds dat de waarde van de winkels op hun top waren. Daarom is besloten het complex te verkopen. Het fonds besteedde vorig jaar veel aandacht aan het debiteurenmanagement. Er zijn in 2012 geen voorzieningen getroffen. Liquiditeitenbeheer gemiddelde looptijd huurcontracten Gedurende het jaar hebben de in- en uitstroom van kapitaal elkaar afgewisseld. Om bij uitstroom van kapitaal over voldoende liquide middelen te 8 Een Groenverklaring is nodig voor het verkrijgen van een zogenaamde groene lening. De overheid zorgt door middel van belastingvoordeel dat groene leningen een lagere rente hebben dan de marktrente. In het algemeen ligt de rente voor een groene lening of groene hypotheek ongeveer 1 procent lager dan de marktrente. 11

12 beschikken, handhaaft de directie van het fonds een intensief liquiditeitenbeheer. Ook de Raad van Commissarissen heeft hier in 2012 expliciet aandacht aan besteed. Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen in liquiditeiten of andere direct opeisbare tegoeden aan te houden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. De liquiditeitspositie wordt dagelijks gemonitord. Resultaat Financieel resultaat Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds omvat het bedrijfsresultaat en de waardeveranderingen van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het bedrijfsresultaat is opgebouwd uit huurinkomsten en overige inkomsten minus de totale kosten. Over 2012 bedraagt het bedrijfsresultaat EUR 2,8 miljoen (2011: EUR 2,9 miljoen). Het eigen vermogen van Triodos Vastgoedfonds is ultimo 2012 gedaald tot EUR 34,6 miljoen (2011: EUR 40,3 miljoen). Gedurende 2012 nam het aantal uitstaande aandelen met 3,3% toe tot 8,4 miljoen stuks (2011: 8,2 miljoen stuks). Het gemiddelde resultaat per aandeel bedraagt EUR -0,56 (2011: EUR -0,24). De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt ultimo 2012 EUR 4,10 (2011: EUR 4,93). Rendement Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds, inclusief de herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen van het fonds, verminderd met de 12

13 Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel is van een E naar een A-label gegaan. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling. 13

14 schulden. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden. Op deze manier komen de aankoopkosten van de panden niet geheel ten laste van de huidige belegger, maar worden ze verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. De herrekende intrinsieke waarde bedraagt EUR 4,43 per 31 december 2012 (2011: EUR 5,35 ). Op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg het Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde jun-04 jun-05 jun-06 jun-07 jun-08 jun-09 jun-10 jun-11 jun-12 dec-12 Bron: vwd group Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde Rendement Triodos Vastgoedfonds 1 jaar 3 jaar gem. 5 jaar gem. gemiddeld sinds oprichting Herrekende intrinsieke waarde (incl. herbelegging van dividend) -12,5% -4,6% -5,0% -0,3% bron: vwd group Rendementen (%) Direct 7,5 6,2 6,3 6,0 5,0 5,3 6,3 Indirect -19,8-10,7-3,5-14,0-10,7 1,9-1,9 Totaal -12,3-4,5 2,8-8,0-5,7 7,2 4,4 Dividendrendement 5,4 3,6 4,2 3,6 3,6 3,9 14

15 rendement van Triodos Vastgoedfonds -12,5% over 2012 (2011: -3,1%). Het directe rendement dat wordt gevormd door de inkomsten uit huur minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten, mag over 2012 niet uitgekeerd worden omdat aanhoudende afwaarderingen hebben gezorgd voor een daling van het eigen vermogen onder het niveau waarop civielrechtelijk dividend mag worden uitgekeerd. Kosten Triodos Vastgoedfonds betaalt een beheervergoeding aan de beheerder van het fonds, Triodos Investment Management. Deze beheervergoeding is voor personele kosten die het fonds maakt bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Uit de beheervergoeding worden ook alle inspanningen die samenhangen met de administratie en het voldoen aan de rapportageverplichtingen bekostigd. In navolging van Europese wetgeving wordt per 1 juli 2012 een nieuwe Europese kostenberekeningsratio toegepast. Als gevolg hiervan zal op termijn de term Total Expense Ratio (TER) worden vervangen door lopende kosten. De lopende kosten betreffen de totale kosten gedurende de afgelopen 12 maanden exclusief de kosten van de beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende de desbetreffende periode. Bij deze berekening wordt iedere calculatie en publicatie van de intrinsieke waarde in beschouwing genomen. De total expense ratio (TER) geeft ook weer wat de kosten van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde eigen vermogen over de verslagperiode zijn. Het verschil met de lopende kosten is dat hierbij de gemiddelde intrinsieke waarde is gebaseerd op de intrinsieke waarde aan het eind van de kwartalen. De TER van Triodos Vastgoedfonds bedroeg 5,07% in 2012 (2011: 4,71%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen. Vastgoedfondsen hebben te maken met de exploitatiekosten van het vastgoed zoals het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden gelaten, resteert een fondskosten expense ratio van 3,10% (2011: 2,90%) van het eigen vermogen. Door afnemend eigen vermogen is dit percentage gegroeid. De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Het verschil met de lopende kosten is dat onderhoudskosten wel in deze ratio zitten, maar niet in de fondskosten expense ratio. Risico s Triodos Vastgoedfonds belegt middelen van aandeelhouders voor hun rekening en risico. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico s waaraan het fonds onderhevig is, beschreven in het prospectus en de Essentiële Beleggersinformatie van het fonds. De directie geeft ieder jaar in de Toelichting op de jaarrekening (zie pagina 25) een uitleg over de manier waarop gedurende het verslagjaar met risico s van de beleggingen is omgegaan. De belangrijkste risico s in 2012 en de beheersing daarvan staan ook hieronder kort beschreven. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico is het risico dat Triodos Vastgoedfonds niet in staat is om de financiële middelen te verkrijgen die nodig zijn om op een bepaald moment aan haar financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Dit scenario is bijvoorbeeld van toepassing als er op korte termijn veel aandeelhouders hun aandelen terugverkopen. In de huidige markt kunnen de vastgoedbeleggingen van Triodos Vastgoedfonds niet op korte termijn tegen een redelijke prijs worden verkocht. Dit zou dan betekenen dat Triodos Vastgoedfonds de terugkoop van aandelen (gedeeltelijk) moet opschorten. Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen aan te houden in liquiditeiten en/of direct opeisbare 15

16 tegoeden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. De liquiditeitspositie wordt op dagbasis gemonitord. Marktrisico Het marktrisico is het effect van de economische ontwikkelingen op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten te investeren. Het managen van de bezettingsgraad en de kwaliteit van de debiteuren zijn daarbij belangrijke aandachtspunten. Zie ook de toelichting onder Debiteurenrisico op pagina 31. Risico verbonden aan beleggen met geleend geld Er zijn verschillende risico s verbonden aan beleggen met geleend geld. Eén risico is dat de waardeveranderingen van het hele vastgoed volledig ten gunste of ten laste van het eigen vermogen komen ( leverage ). In een opgaande markt levert dat extra rendement op voor de aandeelhouders. In een neergaande markt is het effect voor de aandeelhouders negatief. Een ander risico is dat er met de instellingen die de financieringen verstrekken afspraken gemaakt worden. In deze zogenaamde covenants worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld rentedekking uit de cash flow en minimale solvabiliteit van het fonds. Indien deze afspraken worden verbroken is dat een reden voor de financiers om de leningen op te eisen. Hierdoor zou het fonds gedwongen kunnen worden om het vastgoed te verkopen. In zo n geval is er geen verplichting voor de aandeelhouders om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren. De covenants met de banken zijn in 2012 allen nagekomen ( zie ook de toelichting op de langlopende schulden pagina 39 tot en met 42). Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. Veranderende wet- en regelgeving of liquiditeitseisen zijn daar voorbeelden van. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht. Vooruitlopend op de voorgenomen omvorming tot een closed-end fonds en gelet op de liquiditeitspositie van het fonds heeft de beheerder de inkoop en uitgifte van aandelen op 13 februari 2013 opgeschort. Verklaring van de beheerder Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggingsfondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag. Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Triodos Investment Management heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfs voering van Triodos Vastgoedfonds beoordeeld. Bij haar werkzaam heden heeft Triodos Investment Management geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart Triodos Investment Management als beheerder voor Triodos Vastgoedfonds te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft Triodos Investment Management geconstateerd dat de bedrijfsvoering effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart Triodos Investment Management met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar

17 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Vooruitzichten In deze veranderende moeilijke marktomstandigheden heeft Triodos Vastgoedfonds de blijvende ambitie om haar rol in de vastgoedmarkt te blijven vervullen. Om de bebouwde omgeving te verduurzamen moet er veel werk verzet worden. herstructurering komt de stabiliteit van het fonds ten goede. Dat is uiteindelijk in het belang van de aandeelhouders. Zeist, 15 maart 2013 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Michael Jongeneel De wetgeving voor beleggingsinstellingen is zowel op Europees niveau als in Nederland sterk in ontwikkeling. Hier wordt Triodos Vastgoedfonds de komende jaren mee geconfronteerd. De concrete gevolgen van de diverse wet- en regelgeving voor Triodos Vastgoedfonds zijn nog niet bekend. De wetgeving is veelal nog in ontwikkeling of moet nog geformaliseerd worden. Duidelijk is wel dat per juli 2013 een Europese richtlijn gaat gelden. Deze Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) moet uiterlijk per 1 juli 2014 geïmplementeerd zijn. Triodos Investment Management gaat de vereisten uit deze richtlijn in 2013 en 2014 invoeren in haar bedrijfsvoering. Gebeurtenissen na balansdatum Op woensdag 13 februari 2013 heeft Triodos Investment Management het voornemen bekend gemaakt om Triodos Vastgoedfonds te herstructureren tot een closed-end beleggingsfonds. Om dit proces zorgvuldig te laten verlopen, in het belang van de zittende aandeelhouders en gegeven de liquiditeitspositie van het fonds, is de inkoop en uitgifte van aandelen Triodos Vastgoedfonds opgeschort. Naar aanleiding van de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt is geconcludeerd dat de open-end structuur van het fonds niet langer voldoet en is besloten de mogelijkheid tot het omvormen naar een closed-end beleggingsfonds nader te onderzoeken. De voorgenomen herstructurering brengt het fonds meer in lijn met de huidige praktijk in de markt. De 17

18 Algemene gegevens Triodos Vastgoedfonds is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft haar statutaire zetel in Zeist. Triodos Vastgoedfonds is aangesloten bij Euronext Fund Service te Amsterdam. Particuliere beleggers kunnen via Triodos Bank en iedere andere bank waar zij hun beleggingen aanhouden aandelen Triodos Vastgoedfonds kopen. Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De directie van Triodos Investment Management BV wordt gevormd door mevrouw Marilou van Golstein Brouwers en de heer Michael Jongeneel. Een onafhankelijke Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op het beleggingsbeleid. Tevens staat de Raad van Commissarissen de directie terzijde met advies. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de prioriteitsaandeelhouder. De Raad van Commissarissen wordt gevormd door de heer Peter Blom, de heer Kees Duijvestein (voorzitter), de heer Bert de Graaf, de heer Peter Kok en mevrouw Meiny Prins. De acquisitie van panden geschiedt mede op basis van het advies van een investeringscommissie die bestaat uit de heer John Mak, de heer Carel de Vos tot Nederveen Cappel (voorzitter) en de heer Theo Overbeeke. De acquisitie van vastgoed en het beheer van de vastgoedportefeuille gebeurt in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management. Werkwijze Triodos Vastgoedfonds acquireert vastgoed dat past binnen de criteria van het fonds. Triodos Vastgoedfonds beheert alle panden in eigendom op een duurzame wijze. Huur en andere inkomsten van het fonds worden na aftrek van kosten uitgekeerd aan de aandeelhouder in de vorm van dividend, indien de omvang van het eigen vermogen toereikend is. Fiscale status Vennootschapsbelasting Triodos Vastgoedfonds heeft de status van fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit heeft tot gevolg dat het resultaat van het fonds in beginsel is onderworpen aan een tarief vennootschapsbelasting van 0%, mits aan alle daarvoor geldende eisen bij voortduring wordt voldaan. Dividendbelasting Triodos Vastgoedfonds dient over de uit te keren dividenden in beginsel 15% dividendbelasting in te houden en af te dragen. De door Triodos Vastgoedfonds ingehouden dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting en kan daarmee worden verrekend. Voor overige informatie verwijzen wij naar het prospectus van het fonds dat kosteloos opvraagbaar is bij Triodos Bank of kijk op Duurzaamheidverslaglegging Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Dit is een volle dochter van Triodos Bank NV. Alle beleggingsfondsen rapporteren afzonderlijk over hun resultaten in een jaarverslag. De medewerkers van Triodos Investment Management BV die betrokken zijn bij het beheer van de fondsen zijn in dienst bij Triodos Bank. Alle aspecten van sociaal beleid, waaronder ook het beloningsbeleid, worden verantwoord in het jaarverslag 2012 van Triodos Bank. Het jaarverslag van Triodos Bank is een integraal duurzaamheidverslag. Bij het opstellen van dit verslag wordt gebruik gemaakt van de richtlijnen van het Global Reporting Initiative (GRI). Deze richtlijnen bieden een internationaal consistent verslagleggingsraamwerk voor informatie over de resultaten van een onderneming, in het bijzonder op het gebied van maatschappelijke en milieuaspecten. Voor het verslag van 2012 maakt Triodos Bank gebruik van de 18

19 derde generatie richtlijnen die in oktober 2006 zijn gepubliceerd door GRI en de nieuwe versie van de Financial Services Sector Supplement van de GRI uit Meer informatie over GRI en de richtlijnen staat op Triodos Investment Management BV is aangesloten bij de Stichting Klachteninstituut Financiële Dienstverlening. Klimaatneutraal ondernemen Triodos Bank is volledig CO 2 -neutraal. Het beleid van de bank is gericht op het verminderen van broeikasgassen. Daarbij worden drie stappen onderscheiden. Ten eerste streeft de bank ernaar zoveel mogelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Ten tweede wordt het resterende noodzakelijke energieverbruik, waar mogelijk, betrokken uit duurzame bronnen. Ten derde wordt het restant aan CO 2 -emissie gecompenseerd door CO 2 -credits te kopen. 50% van de CO 2 emissie is gecompenseerd in Gold Standard emissie reductie projecten en de andere 50% in Verified Carbon Standard (VCS) duurzame bosprojecten. 19

20 Jaarrekening 2012 Triodos Vastgoedfonds NV Pagina Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht over Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 24 Toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 25 Enkelvoudige balans per 31 december Enkelvoudige winst- en verliesrekening over Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 52 Toelichting op de enkelvoudige balans 53 20

21 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 voor resultaatverdeling (bedragen in euro s) Noot* Activa Vaste activa Onroerende zaken Onderhanden werk Overige langlopende activa Totaal vaste activa Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen Schulden Langlopende schulden Externe financiering Kortlopende schulden Externe financiering Crediteuren en overige verplichtingen Totaal schulden Totaal passiva * zie toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 21

22 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (bedragen in euro s) Noot* Bruto huuropbrengsten Huurcompensatie/afkoopsom Bouwrente Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten Betaalde servicekosten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen in onroerende zaken Beheerkosten Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfslasten Netto overige bedrijfsresultaten Netto operationeel resultaat Financieringslasten Rentebaten Netto financieringsresultaten Netto resultaat * zie toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 22

23 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen in euro s) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten en overige bedrijfslasten Betaalde rente Ontvangen rente Toename/afname overige vorderingen en overlopende activa Overige betalingen Overige ontvangsten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerende zaken inclusief aankoopkosten Verkopen onroerende zaken inclusief verkoopkosten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitgifte minus terugkoop van aandelen Betaald dividend over voorgaand boekjaar Nieuw opgenomen langlopende financieringen Aflossing langlopende financieringen Nieuw opgenomen kortlopende financieringen Aflossing kortlopende financieringen Mutatie liquide middelen

24 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen over 2012 Het verloop van de post eigen vermogen in het boekjaar 2012 was als volgt: Geplaatst kapitaal Agio Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar Totaal Stand per 31 december Uitgifte aandelen Terugkoop van aandelen Uitgekeerd dividend Resultaat bestemming Overboekingen reserves Resultaat boekjaar Stand per 31 december

25 Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Algemeen Triodos Vastgoedfonds NV is een open-end beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal in de zin van artikel 2:76a van het Burgerlijk Wetboek en heeft haar statutaire vestigingszetel in Zeist. Triodos Vastgoedfonds is aangesloten bij Euronext Fund Service te Amsterdam. Aandelen kunnen worden gekocht en verkocht via Triodos Bank of door tussenkomst van een bank of commissionair die is aangesloten bij Euronext Fund Service. Als open-end beleggingsfonds is de vennootschap onder normale omstandigheden bereid tot in- en verkoop van aandelen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin de directie kan besluiten tijdelijk geen aandelen uit te geven of in te kopen. Zulke omstandigheden hebben zich voorgedaan in februari 2013, zie toelichting op pagina 17 Gebeurtenis na balansdatum. Om tot op zekere hoogte te kunnen voldoen aan verzoeken tot inkoop van aandelen, zal Triodos Vastgoedfonds minimaal 10% van het vermogen beleggen in direct opeisbare rentedragende tegoeden of zorgdragen voor voldoende andere waarborgen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards voor zover die door de Europese Unie zijn aanvaard (hierna: EU-IFRS) en de interpretaties die door de International Accounting Standard Board (IASB) zijn vastgesteld. Dit betreft de negende verslagperiode. De beheerder van Triodos Vastgoedfonds NV is Triodos Investment Management BV. Aan Triodos Investment Management is op 14 juli 2006 een vergunning verleend ingevolge artikel 5 Wet toezicht beleggingsinstellingen om op te treden als beheerder van beleggingsinstellingen. Een vergunning die is verleend op grond van artikel 5 van laatstgenoemde wet berust op artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. In het belang van de beleggers dienen beleggingsinstellingen te voldoen aan eisen met betrekking tot deskundigheid en betrouwbaarheid van bestuurders, financiële waarborgen, bedrijfsvoering en de informatieverschaffing aan de deelnemers, publiek en toezichthouder. De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. De presentatie van het eigen vermogen in 2011 is ten behoeve van een betere vergelijkbaarheid met 2012 aangepast. Grondslagen voor de waardering Grondslagen voor het opstellen van de jaarrekening De cijfers worden gepresenteerd in euro s. De cijfers worden opgesteld op basis van historische kostprijzen, met uitzondering van de volgende activa en passiva die op basis van reële waarde worden gewaardeerd: beleggingen in vastgoed en afgeleide financiële instrumenten. Deelnemingen worden op netto vermogenswaarde gewaardeerd. Voor het opstellen van de cijfers op basis van EU-IFRS worden van het management oordeelsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die invloed hebben op de toepassing van de grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en passiva, baten en lasten. De ramingen en de bijbehorende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en de onderliggende veronderstellingen worden periodiek herzien. Indien de herziening alleen op de huidige periode betrekking heeft, worden wijzigingen in de verslaggeving verantwoord in de periode waarin de raming wordt herzien. Indien de herziening betrekking heeft op zowel de huidige als toekomstige periodes, worden de wijzigingen verantwoord in de periode van de herziening en in navolgende periodes. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld op basis van een continuïteitsveronderstelling. Bij de opstelling van de jaarrekening heeft het management zich een oordeel gevormd over het vermogen van de 25

26 entiteit om haar bedrijfsactiviteiten voort te zetten. Het management is van mening dat er geen materiële onzekerheden bestaan die verband houden met gebeurtenissen of omstandigheden die aanzienlijke twijfel doen rijzen over het vermogen van de vennootschap om haar bedrijfsactiviteiten voort te zetten. Hierbij is verondersteld dat het voornemen om te herstructureren naar een closed-end beleggingsfonds wordt gerealiseerd. Onroerendgoedbeleggingen Beleggingen in onroerend goed zijn beleggingsobjecten die worden aangehouden hetzij om huurinkomsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. Eerste waardering Beleggingen in vastgoed aangekocht in de loop van het boekjaar worden opgenomen tegen aankoopprijs vermeerderd met aankoopkosten. Onder aankoopkosten worden begrepen alle externe kosten verband houdend met de aankoop van een onroerende zaak, zoals acquisitiekosten, overdrachtsbelasting, notariële kosten, kadasterkosten, makelaarscourtage en kosten van een externe due diligence. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt. Vervolgwaardering Beleggingen in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, zijnde de meest waarschijnlijke prijs die op de balansdatum redelijkerwijs op de markt kan worden overeengekomen tussen een geïnteresseerde koper en een geïnteresseerde verkoper in een niet-onderhandse transactie na gepaste marketing, waarbij de partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en vrijwillig hebben gehandeld. De marktwaarden worden per kwartaal bepaald aan de hand van taxaties. Jaarlijks wordt de gehele portefeuille getaxeerd door een externe taxateur. Na drie jaar wordt een nieuwe externe taxateur aangesteld. De externe taxateur is onafhankelijk en in het bezit van een erkende en relevante beroepskwalificatie en heeft recente ervaring met de locatie en de categorie van de te waarderen vastgoedbeleggingen. De niet in het betreffende kwartaal extern getaxeerde onroerende zaken worden intern getaxeerd. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto of netto huurwaarde (bruto huurwaarde verminderd met de onroerende zaak gebonden lasten). De huurwaarde wordt vastgesteld door middel van de zogenaamde comparatieve methode: door vergelijking van aanbod of gerealiseerde transacties met soortgelijke objecten. De waarde wordt bepaald door de huurwaarde te delen door de bruto of netto rendementseis. Dit rendement is onder meer afhankelijk van beoordeling van de marktomstandig heden (vraag en aanbod), economische omstandigheden (rente, inflatie, enz.), locatie (omgeving, bereikbaarheid, infrastructuur, voorzieningen en ontwikkelingen) en kwaliteit van het object (bouwaard, kwaliteit, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden). Eventuele verschillen tussen werkelijk betaalde huurprijs en huurwaarde worden contant gemaakt voor de resterende looptijd van de huurovereenkomsten. De waarde die wordt vastgesteld op basis van de comparatieve methode wordt ondersteund door de discounted cash flow methode. Hierbij worden alle toekomstige te verwachten inkomsten en uitgaven contant gemaakt naar het moment van waardebepaling rekeninghoudend met potentiële leegstand. Daarbij wordt ook rekening gehouden met huurwaardeontwikkeling, inflatie en eindwaarde. De disconteringsvoet wordt geschat op basis van rendement op langlopende staatsobligaties, verhoogd met een risicopremie die afhankelijk is van de mate van beleggingsrisico van de onroerende zaak zelf. Indien Triodos Vastgoedfonds 26

27 NV overgaat tot herontwikkeling van een bestaand beleggingsobject voor voortgezet toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, dan blijft het object een vastgoedbelegging gewaardeerd tegen reële waarde. Mutaties als gevolg van (on)gerealiseerde herwaarderingen van beleggingen worden via de winst- en verliesrekening verwerkt. Het deel van het resultaat dat betrekking heeft op ongerealiseerde herwaarderingen zal afhankelijk van of het een positieve of negatieve herwaardering is, via de resultaatverdeling worden toegevoegd of onttrokken aan de herwaarderingsreserve of aan de overige reserves. Het is fiscaal toegestaan gerealiseerde herwaarderingen toe te voegen aan de herbeleggingsreserve. In beginsel zal Triodos Vastgoedfonds van deze mogelijkheid gebruik maken. Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd op reële waarde. Indien er een interne dan wel externe taxatie beschikbaar is voor het project waaraan het onderhanden werk gekoppeld is, wordt voor het bepalen van de reële waarde de taxatiewaarde na aftrek van de nog te maken kosten aangehouden. Voor het bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met de fase waarin het project zich bevindt. Indien er geen interne of externe waardebepaling is, wordt de kostprijs als de beste benadering voor de reële waarde beschouwd. Dochtermaatschappijen Dochtermaatschappijen zijn die ondernemingen waarover Triodos Vastgoedfonds beslissende zeggenschap kan uitoefenen. Er is sprake van beslissende zeggenschap indien de vennootschap direct of indirect zeggenschap uitoefent op het financiële en operationele beleid van een onderneming ten behoeve van de eigen werkzaamheid. Bij het beoordelen van de mate van zeggenschap worden potentiële stemrechten meegenomen die nu uitoefenbaar zijn. De cijfers van de dochtermaatschappijen worden in de geconsolideerde cijfers opgenomen vanaf het moment dat de zeggenschap ingaat tot het moment dat deze ophoudt. In de geconsolideerde jaarrekening zijn naast de financiële gegevens van Triodos Vastgoedfonds opgenomen: - Triodos Vastgoedfonds Monumenten BV, Zeist, belang 100% - Triodos Vastgoedfonds Duurzame Concepten BV, Zeist, belang 100% - Triodos Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, belang 100% De dochtermaatschappij Triodos Immobilien GmbH is in liquidatie. Overige langlopende activa (geactiveerde kosten) Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen en overlopende activa worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. 27