DE KERN VAN DE ZAAK. m a a t s c h a p p e l i j k o n d e r n e m e n d o o r w o n i n g c o r p o r a t i e s

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "DE KERN VAN DE ZAAK. m a a t s c h a p p e l i j k o n d e r n e m e n d o o r w o n i n g c o r p o r a t i e s"

Transcriptie

1 DE KERN VAN DE ZAAK m a a t s c h a p p e l i j k o n d e r n e m e n d o o r w o n i n g c o r p o r a t i e s L E N N Y V U L P E R H O R S T

2

3 DE KERN VAN DE ZAAK m a a t s c h a p p e l i j k o n d e r n e m e n d o o r w o n i n g c o r p o r a t i e s L E N N Y V U L P E R H O R S T

4

5 Inhoud Inleiding 5 Maatschappelijk ondernemen 7 Is huren voor loosers? 11 Kernactiviteiten 17 Ondersteunende activiteiten 19 Overige activiteiten 25 De directeur in Bedrijfsvoering 31 Human resources 35 Schaalvergroting 37 Stakeholders 41 Van wie is de corporatie? 45 De kern van de zaak 5

6

7 Inleiding 2000 nodigt uit tot vooruitzien. En ook al zijn we bij ons bureau redelijk wars van achteruitkijken, als iedereen rond 2000 vooruit kijkt, hoort men bij Andersson Elffers Felix juist om te kijken. Zo is het idee ontstaan om te publiceren over de volkshuisvesting, tien jaar na de Nota Volkshuisvesting in de Jaren 90. Het aanvankelijke idee om terug te blikken bleek moeilijker te verwezenlijken dan we dachten. De state of the art in de sector is niet eenduidig. Sterker nog, het beeld is chaotisch. Duizend bloemen bloeien. Gesprekken met projectontwikkelaars, bouwondernemers, corporatiedirecteuren, wethouders en volkshuisvestingsdeskundigen bevestigden dat beeld. Niemand die het echt wist. Veel tegenstrijdigheden. Hoge verwachtingen. Tegelijkertijd: weinig (publieke) discussie. Weinig ideologie. En weinig twijfel. Maar, zoals één van de corporatiedirecteuren stelt, wel een tijd waarin fouten maken mag. Een evaluatie van 10 jaar na Ennaeus Heerma is dit boekje dus niet geworden. Hoogstens sluit de serie de mooiste sociale huurwoning van de jaren 90 daar op aan. Wat het wel geworden is, is een stellingname. Dit boekje beoogt de discussie over volkshuisvesting (nog één keer!) leven in te blazen: waar moet het corporaties (en lokale overheden) om gaan? Dat is eigenlijk de hoofdvraag. Een vraag, die in een meer ontspannen huurmarkt en in een markt waar de grenzen tussen huren en kopen vervagen, een nieuwe dynamiek krijgt. In die zin is dit boekje een ouderwets pamflet. Frisse ideeën en suggesties zijn geleverd door collega's Michael van der Velden en Jan Wachtmeester. De laatste verzorgde tevens de vierde AEF-enquete onder corporatiedirecteuren. Sylvia Heijmans tenslotte zorgde er voor dat alles waar ik te laat aan begon, toch weer op tijd geregeld was. Lenny Vulperhorst De kern van de zaak 7

8 8 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

9 Maatschappelijk ondernemen Woningcorporaties verkeren in de overgang. Van semi-statelijke instituties ontwikkelen zij zich via een duizend-bloemen-bloeien -model naar een nieuwe maatschappelijke positie. Dat woningcorporaties nu dan ook op drift zijn, is vanzelfsprekend. Dat kan niet anders. Dat moet zo. Dat is ook het leuke aan de huidige situatie in de corporatiesector. De één ontwikkelt zich zus, de ander zo. Ook al hebben vrijwel alle corporaties zich de new speak van de marktsector intussen eigen gemaakt en werken ze met strategische plannen, businessplannen, accountmanagement en ga zo maar door 1), toch is het de vraag of veel corporaties weten waar ze over 5 of 10 jaar werkelijk staan. Opvallend is dat de Nota Volkshuisvesting in de jaren 90 van de toenmalige staatssecretaris Enneus Heerma vrijwel geheel is uitgevoerd. Dat overkomt beleid zelden, ook al hebben hoogconjunctuur en de lage rentestand voor een stevige wind in de rug gezorgd. Nu de nieuwe verhoudingen zich beginnen uit te kristalliseren, is de vraag: hoe verder?. De verworvenheden van de Nota Heerma moeten nu zo langzamerhand concreet zichtbaar worden. Het duizend-bloemen-bloeien model gaat er vanuit dat er na een periode van verambtelijking en bureaucratisering (tot midden jaren 80) een fase nodig is waarin ideeën ongeremd worden gelanceerd en initiatieven worden genomen om tot verandering te komen. In zo'n fase gaan er dingen mis, worden er zijpaden ingeslagen, maar ontstaat er uiteindelijk toch een nieuwe dominante richting. Wat die dominante richting worden zal, begint zich langzaam maar zeker uit te kristalliseren. Kern van de toekomstige positie zal het maatschappelijk ondernemerschap van corporaties zijn. Maatschappelijk, omdat corporaties alles wat zij doen uiteindelijk doen vanwege hun Steeds hogere bedrijfsopbrengsten dienen door corporaties te worden ingezet voor de bestaande huurders. Huurprijsverlaging, betere producten en service, meer keuzevrijheid. Dat is de kern van sociaal ondernemerschap. sociale doelstellingen. Concreet, het zorgdragen van huisvesting voor die burgers die dat op eigen kracht niet kunnen. Ondernemerschap, omdat corporaties vanuit een sobere en doelmatige bedrijfsvoering dienen te opereren. Minimaliseren van kosten is nodig om de maatschappelijke verantwoordelijkheid te realiseren. Letterlijk en figuurlijk. Maximaliseren van opbrengsten is voor sommige producten en diensten noodzaak. Daarmee onderscheiden corporaties zich blijvend van de publieke sector, maar ook van de private sector. Maatschappelijke doeleinden staan centraal, terwijl bedrijfsactiviteiten effectief en efficiënt worden uitgevoerd. Corporaties mogen vanuit deze benadering dan ook geen echte ondernemingen worden, of in de woorden van W.P. Ryan: the real issue is whether nonprofits can adapt without compromising the qualities that distinguish them from for-profit organizations 2). Corporaties hebben niet alleen vanuit de inhoud een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Ook het corporatievermogen dwingt daartoe. Gevormd uit overheidsbijdragen, huurbijdragen TYPOLOGIE VAN STRATEGISCHE POSITIES markt lokaal regionaal nationaal stedelijk platteland stad en regio klanten alle huurders en een aantal potentiële kopers alle huurders lagere inkomensgroepen specifieke doelgroepen in de huursector één specifieke doelgroep producten huur- en koopwoningen huurwoningen huurwoningen en woning gerelateerde producten en diensten (zorg- en) dienstverlening in de huursector partnerships vastgoedinstellingen verhuurders in de profitsector zorgaanbieders grootwinkelbedrijven De kern van de zaak 9

10 AANDEEL VAN NON-PROFITSECTOR IN DE TOTALE WERKGELEGENHEID and credibility to succeed in commercial markets. And building new organizational capabilities can be costly and difficult 3). (bron: The economist November 14th, 1998) Het komende decennium gaat het om de bestaande klanten. Zij moeten de voordelen gaan plukken van professionalisering en schaalvergroting. 1) zie voor een recent goed overzicht van de state of the art in de corporatiesector: Flip ten Cate, Woningcorporaties in Nederland (een uitgave van Nestas,1998). 2) J.P. Ryan, The new landscape for nonprofits, Harvard Business Review, january/february 1999, p ) J.G.Dees, Enterprising nonprofits, Harvard Business Review, january/ february 1998, p.58. 4) Overigens kunnen niet alleen corporaties uit hun domein treden. Ook ondernemingen zijn steeds meer geïnteresseerd in de not-for profitsector. Amerikaans onderzoek laat zien dat er geen significante verschillen bestaan in performance tussen profit en non-profitorganisaties die nonprofit activiteiten verrichten. Kinderopvang en huisvesting worden als voorbeelden genoemd (Ryan, p. 132). en andere opbrengsten, dient het vermogen van corporaties aangewend te worden voor de kernactiviteiten. In Nederland is de importantie van de non-profit sector uitzonderlijk groot. Voordat de non-profit sector van kleur verschiet moet eerst duidelijk zijn waarom dat historisch zo is en hoe dat bijgedragen heeft aan het succes van de BV Nederland. Dat laat onverlet dat corporaties proberen extra middelen te genereren, meestal door actief te worden in verwante, commerciële activiteiten. Niet-kernactiviteiten ontwikkelen is goed als het meer dan gemiddelde rendementen (bij lage risico's) oplevert en als het niet ten koste gaat van de tijd die beschikbaar is voor kernactiviteiten. In een recent artikel in Harvard Business Review over de non-profit sector wordt gesteld: Non-profit leaders should also recognize that creating a sustainable and profitable business is not easy. Market discipline can be harsh. Some studies indicate that more than 70% of new businesses fail within eight years of their inception. Substantial profits, although not impossible to achieve, are hard tot come by. In perfectly competitive markets, companies make only enough to cover costs and to compensate capital providers adequatly. Running a profitable business requires skill, luck, and flexibility.(...) Many nonprofits simply do not have the businessspecific organizational skills, managerial capacity, Het gaat er om dat corporaties met hun activiteiten zoveel mogelijk geld proberen te verdienen, zonder dat dat ten koste gaat van de doelgroepen van beleid. Daarin verschillen ze niet van een private onderneming. Dat rendement wordt vervolgens niet opgepot, uitgegeven aan de verkeerde dingen (te hoge salarissen, te duur gebouw, geklooi met niet-kernactiviteiten, overnames, etc) of uitgekeerd als dividend (zo dat al zou kunnen). Neen, het wordt daarentegen ingezet voor de (bestaande) klanten, die binnen de strategie centraal staan. Huurverlaging. Betere dienstverlening en een hogere kwaliteit van de aangeboden producten. En daarin onderscheiden corporaties zich structureel van ondernemingen 4). Cruciaal daarbij is dat de klant kan kiezen: de een wil immers zo laag mogelijke huisvestingslasten, de ander een zo hoog mogelijke kwaliteit. Keuzevrijheid veronderstelt klantsegmentatie en een constante prikkel om te streven naar klanttevredenheid. In de jaren 90 is de woningmarkt gaandeweg veranderd van een aanbiedersmarkt in een vragersmarkt. In het komende decennium zullen corporaties moeten leren dat de klant echt koning is. En dan hebben we het vooral over de bestaande klant. PRIJS VS. SERVICEGRAAD/KWALITEIT PRODUCT VAN CORPORATIES NU EN IN Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

11 DE KEUZE VAN Jim Schuyt SCW Amersfoort MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND Vraag aan een moeder wie het mooiste kind ter wereld is en aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid antwoordt ze: Mijn kind. Je betwist deze zienswijze zelden, ook al ben je er van overtuigd dat de werkelijkheid enigszins geweld wordt aangedaan. Vraag aan mij welke de mooiste woning is die in deze eeuw is gebouwd en mijn antwoordt luidt: ons huis. Het gaat hier om een gebouw met een tweede leven. Onze woning kwam op de wereld in 1908 als Rijks Opvoedings Gesticht voor Jongens. Indertijd verbleven er 144 jongens, sinds enkele maanden wonen in dit rijksmonument 13 gezinnen. adres voormalig Rijks Opvoedings Gesticht voor Jongens Koningin Beatrixplantsoen 36 Amersfoort, 1908 architect opdrachtgever W.C. Metzelaar Rijksgebouwendienst MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Ik heb me de vraag gesteld: In welke woning zou ik te zijner tijd zelf willen wonen? In Kattenbroek staat een complex woningen dat door Mondriaan ontworpen zou kunnen zijn. Het Castellum is echter door de onlangs te vroeg overleden architect Leo Heijdenrijk ontworpen. Het complex van 22 woningen is gebouwd voor een woongroep van ouderen en grenst aan het stadsdeelpark. Het gebouw is 17 x 17 meter en heeft vier driekamer appartementen per woonlaag. Een belangrijke kwaliteit voor een sociale huurwoning is de prijs: ƒ 630,- per maand. adres Castellum 1-22 Amersfoort, 1994 architect opdrachtgever Leo Heijdenrijk Woningcorporatie SCW De kern van de zaak 11

12 DE KEUZE VAN Brigitte de Maar Architectuur Centrum AORTA Utrecht MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW Het kiezen van de mooiste woning is net zo onmogelijk als de keuze van de beste plaat of het lekkerste gerecht. Kies ik het een, moet de rest afvallen. Mijn Sophie s choice valt op Villa Henny. Dit huis toont een prachtig spel van licht en schaduw en heeft een ultieme verhouding tussen ruimte en geborgenheid. adres Amersfoortseweg 11a Huis ter Heide, 1915 architect opdrachtgever Robert van t Hoff Familie Henny MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DEZE EEUW Een chirurgische ingreep in de bestaande stad. Drie nieuwe appartementen verdeeld over twee panden. Achter de monumentale façade liggen de woonkamers. Achter de grote glazen gevel van het pand ernaast bevinden zich de badkamers, keukens, trappen e.d. Een project dat tegelijkertijd subtiel en kordaat is. Opvallend onopvallend. adres Binnen Wieringenstraat 8 Amsterdam, 1995 architect opdrachtgever Claus en Kaan Lieven de Key 12 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

13 Is huren voor loosers? Corporaties slagen er niet in in de huidige marktomstandigheden om van het huren van een woning een aantrekkelijk product te maken. Corporaties slopen in hoog tempo huurwoningen in slechte wijken, weigeren grootschalig te investeren in foute complexen en verkopen (zonder al te ingewikkelde voorwaarden) aantrekkelijke woningen aan zittende huurders of zelfs via de markt. Opvallend is hoe gemakkelijk corporaties voorbijgaan aan de belangen van bestaande huurders of wijkbewoners die juist in de jaren 80 en 90 geleerd is meer verantwoordelijkheid te nemen voor hun wijken. Zelf mocht ik in 1998 een stadspanel voorzitten waarin huurders met de corporaties en de lokale overheid in discussie gingen over de ingrijpende sanering van een aantal sterk vergrijsde (en verarmde) wijken. Dat huurders naar hun zin woonden, dat kon er bij de corporatiedirecteuren en de wethouders niet in: uit analyses van adviesbureaus bleek toch dat het steeds slechter ging met de wijken. Dus wilde men het tij keren dan was gerichte, grootschalige sloop en het terugbouwen van koopwoningen noodzakelijk. Op de vraag: waar moeten wij dan gaan wonen? werd op hoog abstractieniveau antwoord gegeven: uit dezelfde analyses bleek dat er immers een overschot aan huurwoningen zou zijn. Dus dat kwam wel goed. In dezelfde gemeente werd in 1998 een nieuw volkshuisvestingsbeleid geformuleerd. Uitkomst was dat er te veel ouderen in de gemeente woonden en dat het beleid er op gericht moest zijn om te gaan bouwen voor jonge gezinnen met kinderen. Zo zou er weer een evenwichtige bevolkingsopbouw ontstaan. Niemand stelde zich de vraag waarom er steeds meer ouderen in die gemeente woonden en wilden wonen. Kennelijk had de gemeente een aantal sterke punten die juist aantrekkelijk waren voor ouderen. Het doordenken van een ontwikkelingsscenario waarin de gemeente zich juist op ouderen zou gaan richten, kreeg geen bijval... In beide voorbeelden valt op dat corporaties en TRADITIONEEL PROCES gemeentelijke overheid niet denken vanuit de bestaande klanten (de zittende huurders, de huidige wijkbewoners), maar juist positie kiezen tegenover die bestaande klanten. De vooronderstelling is dat nieuwe bewoners (het liefst ook met hogere inkomens) een kwaliteitsimpuls geven aan de wijken en de gemeenschap. Bestaande klanten, zowel van de corporaties als van de gemeente, moeten daarentegen gekoesterd worden. Zeker wanneer we bedenken dat het grootste deel van die bestaande klanten keurig op tijd de huur betaalt, zelden of nooit klaagt, vaak zelf kleine reparaties doet en de stoep veegt. Met andere woorden, de meeste bestaande klanten zijn klanten die gekoesterd moeten worden. Albert Heijn kan als voorbeeld dienen hoe corporaties om moeten leren gaan met hun vaste klanten. Het opnieuw doordenken van huren als woonconcept is hard nodig. Als dat niet gebeurt dan Klantsegmentatie en verschillende produkt-markt-combinaties per klantgroep zijn voorwaarde voor succesvol opereren van corporaties in de toekomst. wordt de huursector de sector van burgers die niet kunnen of willen kopen. Ouderen. Jongeren. Huishoudens met lage inkomens. Om te beginnen zouden corporaties in hun klan- De kern van de zaak 13

14 tenbestand eens goed na moeten gaan hoe dat bestand in elkaar zit. Er zijn bewoners die niet veel kunnen betalen (al dan niet geholpen via individuele huursubsidie) en bewoners, die niet veel willen betalen. Tenslotte is er een groep die best wat meer wil (en kan) betalen. De bewoners die niet veel willen betalen voor woonruimte stellen geen hoge eisen qua m 2 en comfort, hebben vaak een afwijkend leefpatroon Het door corporaties laten plaatsen van servers voor internet per complex kan voor huishoudens een enorme besparing opleveren. en uitgavenpatroon. Het gaat deze groep er om zo laag mogelijke woonlasten te hebben. De bewoners die niet veel kunnen betalen, maar wel eisen hebben qua m 2 en comfort, wijken qua klantprofiel ongetwijfeld af van de eerste groep. Het is van belang na te gaan waar die verschillen uit bestaan en wat dat betekent voor het productaanbod en de dienstverlening. Essentieel voor deze groep is over het algemeen de individuele huursubsidie (in 1998 maakten meer dan 1 miljoen huurders gebruik van huursubsidie). Dit is een belangrijk instrument om wensen te kunnen honoreren, zonder dat het besteedbaar KLANTGERICHT PROCES inkomen achteruit hoeft te gaan. Onduidelijk is hoe groot de laatste groep van bewoners is (degenen die meer willen en kunnen betalen). Wie zijn dat? Wat willen ze precies? Vragen die met de bestaande (aanbodgedreven) manier van werken van corporaties (nog) niet kunnen worden beantwoord. Huren heeft een ander imago dan leasen. Een lease-auto staat eigenlijk model voor datgene wat corporaties een deel van de huurders zouden moeten bieden: zonder (al te veel) zorgen wonen. Corporaties zouden bijvoorbeeld nieuwe huurwoningen voor ouderen aan kunnen bieden, die verzekerd zijn, die goed onderhouden worden, die op wens aangepast/verbouwd kunnen worden en waarvan de kosten voor gas, water, kabel en elektra min of meer gegarandeerd zijn. Zo nodig kunnen aanvullende diensten worden geleverd: variërend van een boodschappendienst, een tuinman tot 24 uursverpleging. Dit soort producten heeft natuurlijk alleen commercieel kans van slagen als de prijs concurrerend is. Veel zorg moet besteed worden aan permanente kostenvergelijking tussen huren en kopen, tussen (alles) zelf regelen en (alles) laten regelen. Maar net zo goed als je via een reisgids dure appartementen kunt huren met alles er op en er aan, zal er ook grote behoefte zijn aan andere (lager geprijsde) pakketten. Variërend van een kaal, ouder appartement, waaraan weinig onderhoud mag worden verricht tot een goed onderhouden eengezinswoning in een buurtje met veel speelgelegenheid voor kinderen. Het thema van de bijkomende kosten is min of meer van de agenda verdwenen, terwijl er alle reden is dat thema juist nu weer hoog te agenderen. Thuiswerken en internet zijn vraagstukken die corporaties nog nauwelijks betrekken in hun huisvestingsbeleid; het plaatsen van servers voor internet per complex kan voor huishoudens een enorme besparing opleveren, om maar eens wat te noemen. Datzelfde geldt voor het aanbieden in complexen van tijdelijke, per uur te huren, kantoorruimte, die voorzien is van moderne apparatuur. Het zal de kunst worden van huren een gedifferentieerd product te maken. Van de splinternieuwe lease-auto tot de nog net goedgekeurde 14 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

15 occasion. Nu eens op maat voor de ene groep, dan weer voor de andere. Personal housing is daarmee voor corporaties een opgave van levensbelang. BESTAANDE NIEUWE PRODUCTEN, BESTAANDE NIEUWE MARKTEN Het is de vraag hoe wild corporaties daarbij op zoek moeten naar nieuwe markten. Over het algemeen is het pas aantrekkelijk nieuwe markten (vaak met nieuwe producten) aan te boren als groei of rendementsverbetering in de bestaande markt niet meer mogelijk is. Creativiteit en innovatief vermogen zullen de komende tien jaar primair gericht moeten worden op de bestaande klanten. Hoe kunnen corporaties bestaande producten verbeteren, vernieuwen of veranderen en nieuwe producten toevoegen die een grote toegevoegde waarde hebben voor de bestaande klanten. Per doelgroep verschillend bovendien. Maar - en dat weet iedereen die de corporatiesector kent - ogenschijnlijk eenvoudige aanpassingen in de bedrijfsvoering komen niet zomaar tot stand: mutatie-onderhoud in 24 uur, 24-uurservice, service aan huis. Opnieuw kan de levensmiddelenbranche als voorbeeld dienen. Huurconsumenten zouden moeten kunnen kiezen uit een gevarieerd aanbod van woningen en woondiensten, geleverd door verschillende corporaties. Het opnieuw uitvinden van de huursector is de opdracht die corporaties zichzelf moeten stellen. WAT VINDEN DE KLANTEN VAN HUN SUPERMARKT (bron: NRC, 17 juli 1999) Prijsdifferentiatie binnen complexen sluit aan op keuzevrijheid. Een appartement op de eerste verdieping van een complex zal de helft van de huurprijs gaan kosten ten opzichte van een topappartement in datzelfde complex. De kern van de zaak 15

16 DE KEUZE VAN Jaco de Visser Architectenbureau Jaco D. de Visser Utrecht MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND Een van 86 middenstandswoningen rond een gemeenschappelijke tuin ontworpen door architect J.B. van Loghem in gelegen aan de Spaarnelaan, Zonnelaan en Tuinwijklaan te Haarlem. Een buitengewoon goed voorbeeld van woningen, waarbij alle woonkwaliteiten op meesterlijke wijze zijn geïntegreerd. Een bezoekje ter plaatse is voldoende om in vervoering te geraken. Zoveel samengebald woongenot op de m 2 is nauwelijks beter denkbaar. Een kwaliteit die, ondanks alle goede intenties van partijen, vrijwel op geen enkele (vinex) bouwlocatie meer te vinden is. adres Spaarnelaan, Zonnelaan en Tuinwijklaan Haarlem, architect opdrachtgever J.B. van Loghem J.B. van Loghem MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Voor de jaren negentig is in huurwoningen de kwaliteit van de woningen van Van Lothem niet of nauwelijks meer te vinden. Althans in grondgebonden huurwoningen niet. Bij veel voorbeelden die konden voldoen aan mijn criteria bleken steeds koopwoningen en bleek vrijwel steeds hetzelfde architectenbureau betrokken. Daarom is mijn keuze gevallen op niet grondgebonden huurwoningen. Een van de 54 woningen ontworpen door de architecten Mastenbroek en Van Gameren van de Architectengroep gelegen tussen stad en park aan de Gerard Noodtstraat in Nijmegen. Voor de omstandigheden waarbinnen ontwerpopgaven tegenwoordig moeten worden gerealiseerd is dit een toonbeeld van vakmanschap op alle niveaus. Vooral de materialisering in relatie tot detaillering en het gerealiseerde programma zijn hier de pijlers van het succes. Deze waargemaakte ambities van alle betrokken partijen verdienen in het licht van de huidige bouwpraktijk een hoge onderscheiding. adres Gerard Noodtstraat Nijmegen, 1996 architect opdrachtgever de Architectengroep [Mastenbroek en Van Gameren] Kolping, Nijmegen 16 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

17 DE KEUZE VAN Gert Middelkoop Bureau Middelkoop Heemstede MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND Behalve het Schröder-huis van Rietveld hebben we in Nederland geen echte klassiekers die het stadhuis van Dudok, het sanatorium van Duiker en de Van Nellefabriek benaderen. Ik kom toch weer uit bij de solide woningen van J.B. van Loghem in Haarlem Zuid. Dit projekt is zeer markant, vernieuwend en heeft zijn waarde ruimschoots behouden (nu verkocht voor ƒ per stuk). adres Spaarnelaan, Zonnelaan en Tuinwijklaan Haarlem, architect opdrachtgever J.B. van Loghem J.B. van Loghem MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Het gebouw heeft een enorme maat maar beantwoordt toch aan de menselijke maat. In dat opzicht is het vergelijkbaar met topgebouwen zoals de Karl Marxhof in Wenen. Het is een van de weinige gebouwen die de internationale allure van de Amsterdamse School evenaart. Volume en materialisering sluiten naadloos aan. Op deze markante plek kan maar één gebouw staan: Piraeus dus. adres KNSM-laan Amsterdam, 1993 architect opdrachtgever Hans Kollhoff, Christiaan Rapp De Doelen De kern van de zaak 17

18 DE KEUZE VAN Hans van Scherpenzeel Inspectie Volkshuisvesting VROM Utrecht MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Mijn keuze is op deze woning gevallen omdat het een uitstekend voorbeeld is van goed sociaal ondernemerschap van woningcorporaties waardoor op verantwoorde wijze een product wordt neergezet dat betaalbaar is voor de huishoudens met de smalle beurs (huurprijs ƒ 768,- bij oplevering in 1996) en toch niet als zodanig herkenbaar. De woning maakt deel uit van een complex huur- en koopwoningen, ontworpen door INBO Architecten te Woudenberg en gerealiseerd door de Stichting Samenwerkende Woningcorporaties Galecop. Paulus Potterhage nummer 1 behoort tot een rij van acht woningen die door Woningstichting Mitros is verhuurd aan de Willem Arntsz Stichting ten behoeve van een Project Begeleid Wonen. Daarmee heeft deze corporatie in dit complex nog een extra dimensie aan haar sociale taak toegevoegd. adres Paulus Potterhage 1 Nieuwegein, 1996 architect opdrachtgever INBO Architecten Stichting Samenwerkende Woningcorporaties Galecop 18 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

19 Kernactiviteiten Veel corporaties hebben niet scherp wat hun kernactiviteiten zijn. Corporaties zijn in de kern organisaties, die woningen verhuren aan specifieke doelgroepen. Alles dat direct te maken heeft met de verhuur van die woningen is kernactiviteit: systemen van woningaanbod, tot stand brengen van verhuurtransacties, verhuuradministratie, huurincasso, onderhoudsbeleid, onderhoudsadministratie, bewonersoverleg, sociaal beheer. In feite gaat het er om huurwoningen aan te bieden met een zo hoog mogelijke kwaliteit, in een prettige woonomgeving, tegen een zo laag mogelijke huurprijs en met perspectief op zo laag mogelijke bijkomende kosten (gas, water, kabel, elektra, etc). De mogelijkheden om een steeds hogere kwaliteit tegen een steeds lagere prijs aan te bieden, zijn in de corporatiesector nog nauwelijks onderzocht, laat staan toegepast. Het mechanisme is: het garanderen of het bescheiden verbeteren van kwaliteit bij een gematigde huurstijging. Zolang corporaties lokaal en soms ook regionaal als prijskartel fungeren, bestaan er geen koopjes voor de klanten op de sociale huurmarkt. Toenemende concurrentie en consumentensoevereiniteit zullen het prijsregime in corporatieland drastisch veranderen. Interessant is overigens te moeten vaststellen dat zelfs een aantal van deze kernactiviteiten samen met andere corporaties wordt uitgevoerd. Het aanbieden van woningen via woningkranten en andere centrale systemen geschiedt intussen vrijwel overal in regionaal of stedelijk verband. Ook wijkgebonden activiteiten geschieden doorgaans in samenwerking. De andere kant van de medaille is dat corporaties zich (nog) niet echt onderling trachten te onderscheiden met hun woningaanbod. Concurrentie tussen corporaties bij de verhuur van woningen is er niet en waar die zo af en toe toch lijkt te ontstaan (zoals bijvoorbeeld in het geval van extreme leegstand) sluiten de gelederen zich toch weer snel. Wat het woningaanbod betreft werkt het marktmechanisme momenteel dus nog imperfect. Slechtere woningen of minder gewilde woningen kennen geen huurdaling. Koopjes voor klanten op de sociale huurmarkt bestaan (nog) niet. Lokaal (en soms regionaal) fungeren corporaties dan ook als een prijskartel. KERNACTIVITEITEN CORPORATIE De kern van de zaak 19

20 DE KEUZE VAN Henny Olde Meule Plegt-Vos Bouwgroep B.V. Langeveen MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND In het begin van deze eeuw was beton een nieuw materiaal, dat vervolgens, ook in Nederland, een steeds belangrijkere rol is gaan spelen in het bouwproces. Een dragende constructie, vloeren en kolommen van gewapend beton maakte een veel plastischere en ruimtelijkere architectuur mogelijk, zoals het Huis Henny van Van t Hoff: de eerste villa van beton in Nederland ( ). adres Amersfoortseweg 11a Huis ter Heide, 1915 architect opdrachtgever Robert van t Hoff Familie Henny MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Voor de wijk Eikendaal in Enschede, gelegen tussen de A35 en de woonwijk de Helmerhoek ontwierp Koen Hofstee (I/AA) 65 woningen ( ); acht daarvan springen eruit qua vormgeving: enerzijds uniform in materiaalgebruik, anderzijds sterk individualiserend door verschil in bouwhoogtes en de opvallende onderlinge verspringing. adres Mariëndaal Enschede, 1995 architect opdrachtgever Koen Hofstee (I/AA) Thomasson Dura, Hengelo 20 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

21 Ondersteunende activiteiten Naast de kernactiviteiten is er een aantal onmisbare, ondersteunende activiteiten. Het gaat dan om personeelsbeleid, portfoliomanagement, financieel management, financiële administratie en rapportage, financiële controle, productontwikkeling, kwaliteitsbeleid, marketing en facilitaire zaken. Personeelsbeleid is in de meeste corporaties nog in ontwikkeling. Doorgaans werken er bij corporaties enkele tientallen medewerkers (oplopend tot ). In vrijwel alle corporaties kleiner dan vhe is personeelsbeleid geen aparte taak. De verwachting is dat vanwege de schaalvergroting en de toenemende professionalisering personeelsbeleid aan belang zal gaan winnen. Zeker ook als corporaties klanten maatwerk moeten gaan bieden. Portfoliomanagement als basis voor investeringsbeleid en onderhoudsplanning staat nog in de kinderschoenen. Van oudsher is onderhoudsbeleid sterk technisch gedreven geweest. Het ging er om te trachten de woning gedurende de gehele afschrijvingstijd op een min of meer stabiel kwaliteitsniveau te houden. In volstrekt incourante woningen werd soms enorm geïnvesteerd. Portfoliomanagement is er op gericht de portefeuille van woningen telkens te kunnen beoordelen op een gezamenlijke waardering van vraag en aanbodaspecten, nu en in de toekomst. De marktpositie van een woning is bepalend voor de discussie over verdere ingrepen. Met name de grotere corporaties ontwikkelen zich in dit opzicht snel. Financieel management ontwikkelt zich de laatste jaren sterk. Rentemanagement. Treasury. Liquiditeitenmanagement. Investeringsbeleid. Er zijn langs verschillende invalshoeken de afgelopen jaren systemen ontwikkeld om risico's in het financieel beleid van corporaties te minimaliseren, rentekosten terug te brengen en opbrengsten te maximaliseren. Dat is voor een kapitaalintensieve sector die circa woningen in eigendom heeft met een balanstotaal in 1997 van meer dan 200 miljard gulden een noodzaak. Het aantrekken van professionals die financieel beleid ontwikkelen - doorgaans naast de financieel administratieve afdeling - is een forse stap voorwaarts. Datzelfde geldt voor de financiële controlefunctie. De feitelijke ontwikkeling van die functie is echter minder vergevorderd. Vaak zijn corporaties te klein voor een aparte controller en nog vaker zijn rapportage-systemen te weinig specifiek om goed te kunnen sturen. Controlfuncties worden nog zelden gescheiden van de financiële administratie of het financieel beleid. En dat zou eigenlijk wel moeten. Niemand weet nu hoe groot de risico's zijn die corporaties nemen met hun financieel management. Zelfs als er een professional wordt aangetrokken, is alle knowhow en macht geconcentreerd bij slechts één functionaris. Corporaties beschikken over honderden miljoenen en soms zelfs miljarden vermogen, terwijl interne controlmechanismen ontbreken: directie en management zijn onvoldoende gespecialiseerd; beleggingscommissies zijn er niet; van de commissarissen is een groot deel nog niet professioneel. Professionalisering heeft alleen maar zin als het uiteindelijk tot meer effectiviteit en efficiency leidt. Met andere woorden, professionalisering die meer kost dan oplevert of die risico s creeert voor de continuiteit (hobbyisme), is niet in het belang van de klanten. De kern van de zaak 21

22 (1) A.A. Andreasen, Profits for nonprofits, Harvard Business Review, november/december Een scheiding tussen drie professionele functies: financieel beheer, financieel management en control, zal over een aantal jaren in de corporatiesector de norm moeten zijn. Een norm die dwingt tot strategische samenwerking of inschakeling van specialisten. Een nieuw financiële functie die corporaties de komende jaren zullen moeten ontwikkelen is die van de cause-related marketing. Hiermee wordt bedoeld dat corporaties proberen hun eigen marktpositie en reputatie tegen betaling te laten benutten door commerciële ondernemingen. Corporaties staan voor maatschappelijke waarden, representeren bepaalde groepen in de samenleving. Voor ondernemingen kan het aantrekkelijk zijn zich aan die corporatie te binden door te investeren in de buurt, door kortingen te geven op producten en diensten, etc. In Amerika is daar veel ervaring mee opgedaan in de non-profit sector(1). Corporaties zullen allianties gaan sluiten met commerciele bedrijven die tegen betaling gebruik maken van hun marktpositie en reputatie. Productontwikkeling is eveneens een nieuwe ondersteunende taak. Sterk gestimuleerd door de SEV is er de afgelopen 10 jaar veel belangstelling gekomen voor productontwikkeling. Doorgaans wordt productontwikkeling er nu nog bijgedaan door corporaties. Er is een goed idee en dat krijgt met vallen en opstaan soms een vervolg. En heel misschien komt er uiteindelijk een nieuw product. Successen zijn er genoeg: een corporatie als Het Oosten heeft een reputatie opgebouwd als productontwikkelaar. Productontwikkeling richt zich nu nog sterk op de woning zelf, op combinaties van wonen en zorg en soms ook op financiële voordelen voor de bewoner (verzekeringen, hypotheekvormen, enz). Productontwikkeling zal de komende jaren sterker gericht moeten worden op specifieke doelgroepen. Het aantal innovatieve producten voor met name lagere inkomens is nog zeer beperkt. Wat de kwaliteit van de dienstverlening betreft is er op onderdelen grote progressie. Veel corporaties hebben hun loketfuncties professioneel ingericht, hanteren systemen van kwaliteitsmeting (waarvan het KWH-label veelbelovend is) en gaan in sommige gevallen zelfs over tot kortingen voor de klant bij het in gebreke blijven van de corporatie. Systemen waarin bedrijfsdoelstellingen gekoppeld zijn aan kwaliteitsbeleid zijn eveneens in ontwikkeling. En enkele corporaties zijn intussen gecertificeerd. Aparte functionarissen die met kwaliteitsbeleid bezig zijn, zijn er nog niet zoveel. Wat de kwaliteit van het kernproduct, de woning, betreft zijn er weliswaar eigen systemen om iets over de technische kwaliteit van een woning te kunnen zeggen (en daarmee vaak over de huurprijs), maar systemen om voor de klant duidelijk te maken hoe de prijs zich verhoudt tot de kwaliteit ontbreken. Een grote variëteit van huurprijzen (value for money) is op zijn plaats: in een complex varieert de kwaliteit tussen dezelfde woningen natuurlijk sterk. Waarom zou een woning op de eerste galerij, boven de ingang van het complex, naast het trappenhuis en naast de stortkokers, zonder uitzicht, in vredesnaam dezelfde prijs moeten hebben als diezelfde woning op de bovenste etage, aan het eind van de galerij, met maar twee buren, met een prachtig uitzicht, enz. Wat de kwaliteit van de dienstverlening betreft zijn de mogelijkheden voor corporaties schier oneindig en is het teleurstellend hoe weinig invulling er nog aan die beleidsruimte wordt gegeven. Marketing is nog nauwelijks ontwikkeld. Corporaties hebben een natuurlijke neiging zich te richten op de lastige klanten. Naar trouwe klanten (weinig verhuizen, op tijd betalen, zelf een kraanleertje vervangen, weinig klachten) wordt eigenlijk niet omgekeken. Dat lijken wel niet-bestaande klanten. Suggesties om die klanten elk jaar met kerst een mooi kerstpakket te sturen of elk jaar een extra bonuskorting op de huurprijs te geven, worden nu nog glimlachend 22 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

23 door corporatiedirecteuren afgedaan. Klantentrouw belonen en het binden van bestaande klanten zijn nog geen agendapunten op de corporatie-agenda. Ze zullen dat wel worden en dat vereist dan zeer gedetailleerde kennis van klanten. Een marketingafdeling is daarbij onmisbaar. Omgekeerd ben ik erg benieuwd hoeveel procent van de klanten nu gebruik maakt van de vaak decentrale dienstverlening van de corporaties en wat het profiel is van die klanten. Bij een recente stedelijke fusie woedde de discussie over het aantal te creëren rayons in de wijken. Al discussiërend bleek dat die rayons niet nodig waren voor de trouwe klanten, maar vooral nodig waren voor een relatief kleine groep lastige klanten (huurachterstanden, veel klachten, veel extra persoonlijke aandacht). Maar ook hier bleek dat niet precies duidelijk was wat het profiel van die groep klanten was en of het wel echt nodig was om in de wijken te gaan zitten. Misschien zou het aantal lastige klanten wel afnemen als ze met hun klachten helemaal naar het centrum van de stad zouden moeten... Keuzevrijheid. Personal housing. Klantsegmentatie. Bonussystemen. Begrippen die de komende jaren door corporaties verder moeten worden ingevuld. DE IDEALE ORGANISATIESTRUCTUUR ANNO 1999 Klantentrouw belonen en het binden van bestaande klanten zijn nog geen agendapunten op de corporatieagenda. Ze zullen dat wel worden en dat vereist een cultuuromslag. De kern van de zaak 23

24 DE KEUZE VAN Ted Schutten 1) Rotterdam MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND De mooiste woning is toch de woning waar je zelf zou willen wonen. Aan de Stieltjesstraat in Rotterdam staat een prachtig afgewerkt bouwblok met een voorname architectuur, zorgvuldig en chique gedetailleerd met materialen die niet verouderen. Er zijn 4 trappenhuizen waarbij 2 woningen per verdieping uitkomen op de lift. Op de bovenste verdieping bevinden zich 6 woningen waarvan het noordelijke hoekappartement t mooiste is. Aan de voorzijde hebben deze topappartementen een breedte van ca. 17 meter, bestaande uit een woonkamer, patio en slaap - kamer. Over deze volle breedte loopt een raampartij met een fascinerend uitzicht over Rotterdam, prachtig uitgesneden aan de boven- en onderzijde. De ruime patio is aan drie zijden omgeven door enorme glasvlakken van de woning. De extra s van het hoekappartement zijn het extra raam in de kopgevel en de lift die op de topverdieping alleen voor deze woning stopt. adres De Landtong, Stieltjesstraat Rotterdam, 1996 architect opdrachtgever Architecten Cie [Frits van Dongen en Adriaan Mout] SFB 1) Ted Schutten is deze zomer bij een tragisch ongeluk om het leven gekomen. Ted was bouwondernemer. 24 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

25 MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Het complex Krellerburcht van Wytze Patijn bevat 67 huurwoningen voor ouderen met vier gemeenschappelijke ruimtes. Sociale huurwoningen worden vanuit kostenoverwegingen altijd in complexen gebouwd. Het gaat er dus niet om een paar bijzondere woningen in een complex aan te wijzen. Het complex als geheel moet goed zijn. De sociale woningbouw uit de negentiger jaren borduurt voort op een revolutionaire trend die in de tachtiger jaren is ingezet. De stadsvernieuwingsprojecten kregen een nieuwe architectonische kwaliteit met onder meer chique hoogbouw op mooie locaties. Baanbrekende projecten waren onder meer het hoge woongebouw van Carel Weeber aan het Pompenburg / Hofplein (oplevering 1983) en de Hillekoptoren van Mecanoo in de Afrikaander wijk (oplevering 1988). In dit licht bezien bieden veel projecten van de afgelopen 10 jaar een continue voortzetting van dit nieuwe kwaliteitsstreven binnen de woningbouw. Het lijkt allemaal wat minder spectaculair, maar aan veel projecten is met grote zorg gewerkt en al deze projecten bij elkaar maken de stad mooier en aangenamer. In de 60-er jaren wijk IJsselmonde in Rotterdam staat een vriendelijk woningbouwblok dat uitstekend past in de (naoorlogse) sfeer van de wijk. De hoofdentree van de woningen is uitermate chique door de grote binnentuin waar de woningen omheen zijn gegroepeerd. De woningen zijn gebouwd voor een laag budget, maar door de zorgvuldige en vriendelijke detaillering is dit nergens zichtbaar. Het complex is nu 7 jaar oud, maar het ziet er nog uit als nieuw; dat is dus echte duurzaamheid. De woningen zelf zijn niet groot, maar optimaal ingedeeld. Een deel van de kwaliteiten van het complex zit in het grote overdekte atrium dat dient als ontmoetingsplek voor de bewoners. De realisatie van dit atrium heeft veel hoofdbrekens gekost vanwege toenmalige brandweereisen. Het complex heeft in 1992 de provinciale milieuwimpel en de Rotterdamse bouwkwaliteitsprijs gekregen. adres Groenix van Zoelenlaan IJsselmonde, Rotterdam, 1992 architect opdrachtgever Wytze Patijn Stichting Seniorenhuisvesting Rotterdam De kern van de zaak 25

26 DE KEUZE VAN Pim Vermeulen Bank Nederlandse Gemeenten Den Haag MOOISTE WONING VAN DEZE EEUW IN NEDERLAND Wie op zoek gaat naar de mooiste twintigste-eeuw-woning van Nederland kan niet heen om de Plaggendakwoning uit Drenthe, product van armoede en zelfwerkzaamheid. Of de Kelderwoningen in Amsterdam en Rotterdam, alwaar in deze laatste stad nog tot in de periode tussen de wereldoorlogen ieder voorjaar het zwellende water van de rivier binnendrong. Want in deze schrijnende voorbeelden ligt toch de bron van de mooiste woningen van deze eeuw, bijeen gebracht in ensembles als de stadsuitleg van Berlage in Amsterdam-Zuid, Betondorp in de Watergraafsmeer, de Amsterdamse School van de Dageraad en de hoofdstedelijke P.L. Takstraat en omgeving, het Schip in de Spaarndammerbuurt. En ook Heyplaat op Rotterdam-Zuid, Tuindorp Vreewijk van Granpre Molière met plattegronden, ontworpen met een ongelooflijk heldere gebruiksprecisie, of de Kiefhoek van J.J.P. Oud, zo mooi gereconstrueerd door Rijksbouwmeester Wytze Patijn. adres Hembrugstraat Amsterdam, architect opdrachtgever M. de Klerk Eigen Haard MOOISTE SOCIALE HUURWONING VAN DE JAREN 90 IN NEDERLAND Deze staat natuurlijk in Rotterdam. Het valt dan ook nog niet mee een keuze te maken. Na lang dubben kom ik op het Bergwegcomplex van Humanitas, aan het eind van de Bergweg. Een unieke invulling in dit deel van de wijk het Oude Noorden, gebouwd op de plek, waar voorheen het Bergwegziekenhuis was te vinden. Een bijzonder woongebouw voor ouderen, omdat de benodigde zorg in alle soorten in de woning wordt aangeleverd als maatwerk en de bewoners dus kunnen blijven wonen alwaar zij ooit in het complex begonnen. Bijzonder ook, omdat het tegen de klippen op van de vele subsidie- en bijdrageregelingen, die de arrangementen van onze verzorgingsstaat begeleiden (volkshuisvesting, zorgsector) een top resultaat heeft opgeleverd tegen uiteindelijk beduidend lagere maatschappelijke uitgaven. adres Bergweg Rotterdam architect opdrachtgever EGM Architecten Humanitas 26 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

27 Overige activiteiten Daarnaast is er een aantal niet-kernactiviteiten van woningcorporaties, dat door veel corporaties echter wel tot de kernactiviteiten wordt gerekend: projectontwikkeling, onderhoudswerkzaamheden, verkoop van woningen, beheersactiviteiten voor verenigingen van eigenaren en gebouwenonderhoud voor derden. Eigen onderhoudswerkzaamheden en het ontwikkelen van eigen nieuwbouwprojecten zijn activiteiten die corporaties al heel lang zelf doen. Wat de eigen onderhoudswerkzaamheden betreft is er een al jaren lopende discussie wat beter is: zelf doen of uitbesteden. De zelfdoeners wijzen er op dat de kwaliteit van de dienstverlening beter is dan wanneer er aannemers worden ingeschakeld. Tevens wijzen zij er op dat het contact met de klant telt. De uitbesteders wijzen primair op de kosten van het eigen onderhoudsbedrijf. Vaak zijn de eigen onderhoudsbedrijven kleine koninkrijkjes geworden met eigen regeltjes en wordt er niet marktconform gepresteerd. Dit debat is een welles-nietes debat, temeer daar er slechts enkele corporaties zijn die er inslagen zelf uit te voeren tegen marktconforme prijzen. Vanuit de klant geredeneerd is het een onbenullige discussie. Het gaat de klant om snelheid, om betrouwbaarheid en om effectiviteit. Die normen kunnen getoets worden via kwaliteitsmeting. Voor de corporatie telt - wanneer het kwaliteitssysteem functioneert - eigenlijk alleen de prijs. Als zelfdoen duurder is dan in de markt, dan betaalt de huurder uiteindelijk een te hoge prijs. Onderhoudswerkzaamheden, en dat geldt ook voor beheersactiviteiten voor verenigingen van eigenaren en gebouwenonderhoud voor derden, zijn geen kernactiviteit van corporaties. Verkoop van woningen vindt de afgelopen jaren veelvuldig plaats. Verkoop geschiedt doorgaans via de lokale makelaars, maar corporaties hebben nogal eens het gevoel dat de courtages van makelaars te hoog zijn en de toegevoegde waarde te laag. Dat heeft er toe geleid dat corporaties Vanuit de klant geredeneerd is de discussie over eigen onderhoudsdiensten een onbenullige. Het gaat de klant om snelheid, betrouwbaarheid, effectiviteit en een lage prijs. eigen makelaarsafdelingen hebben opgezet, werken via franchiseformules of zeer nauwe strategische allianties sluiten met makelaars. In een enkel geval wordt zelfs een makelaarskantoor gekocht. Op zichzelf is het zelf verkopen van corporatiewoningen aan zittende huurders of via de markt, een activiteit waar corporaties toe in staat zijn. Zeker als het om hun eigen bezit gaat. Toch is bepalend waarom corporaties woningen willen verkopen en onder welke condities. Immers, wanneer corporaties bepalen wat de condities zijn kan vervolgens elke makelaar uitvoeren. Het opzetten van een eigen makelaarsapparaat is eigenlijk alleen realistisch als een corporatie gedurende een lange periode van plan is eigen woningen te gaan verkopen (bijvoorbeeld 10 jaar) en als tegelijkertijd de condities van die verkoop zodanig zijn dat eigen bemoeienis nodig is (bijvoorbeeld, groeiend eigendom met specifieke hypotheekcondities en terugkoopclausules). Sowieso zal zo'n bedrijfsactiviteit marktconform moeten opereren. Projectontwikkeling heeft een hoge vlucht genomen. Toen het idee begin jaren 90 postvatte dat het realiseren van nieuwbouwwoningen in de De kern van de zaak 27

28 Het gevoel bestaat dat veel projectontwikkeling van corporaties een uit de hand gelopen hobby is in een welwillende markt. Leuk, maar waarom eigenlijk? sociale huursector exploitatietechnisch onmogelijk was geworden, reageerden corporaties eerst met gemengde projecten. Een beetje huur. Een beetje koop. Onderling verschrijven en zo budgettair neutraal uitkomen. Al gauw werd het realiseren van koopwoningen op zich voor corporaties een nieuwe activiteit. Uitgangspunt was dat doorstroming uit de huursector hiermee bewerkstelligd zou worden en dat daarmee bovendien (bescheiden) opbrengsten zouden kunnen worden gerealiseerd, die gebruikt zouden kunnen worden voor sociale nieuwbouw. Gaandeweg is er naast de traditionele eigen ontwikkeling van sociale nieuwbouwprojecten een nieuw soort projectontwikkeling ontstaan: van duurdere huurwoningen, van koopwoningen en soms zelfs van gemengde projecten (ook winkels en kantoren). Intussen zijn er drie manieren om projectontwikkelingsactiviteiten te organiseren: projectontwikkelingsbedrijf, dat landelijk of regionaal werkt en dat - onderdeel van een holding/corporatie is - eigendom is van een aantal woningcorporaties - rendement uitkeert aan een moedercorporatie projectontwikkelingsafdeling alleen beleid, rest uitbesteden In het eerste geval is er sprake van een aparte stichting of een bv, in het tweede geval gaat het niet om een aparte juridische entiteit, maar om een bedrijfsonderdeel. In beide gevallen staat het Robin Hood-principe centraal. Er wordt rendement behaald dat bedoeld is voor de sociale sector. In de huidige overspannen woningmarkt gaat het de projectontwikkelingsbedrijven en -afdelingen van corporaties bedrijfseconomisch voor de wind. Het marktgebied wordt steeds verder opgerekt en al lang niet meer beperkt tot de specifieke doelgroepen waar de moedercorporatie zich op richt. Ook al lijken er de afgelopen jaren positieve bijdragen aan de financiële positie van corporaties te zijn vanwege projectontwikkelingsactiviteiten, is het de vraag waarom corporaties zich breder bezig zijn gaan houden met de woningmarkt. Immers, de bestaande huurders merken (nog) niet veel van het verbeterde eigen vermogen van de corporatie. Bovendien worden er mondjesmaat sociale huurwoningen bijgebouwd, zodat het argument van de interne financiering ook niet doorslaggevend is. De opbrengsten uit projectontwikkeling zijn evenmin aangewend om een researchprogramma op te starten naar nieuwe vormen van betaalbare woningbouw voor de lagere inkomens. Tegelijkertijd worden er met grondverwerving en projectontwikkeling in de duurdere huursector en in de koopsector grote risico's genomen. Soms zijn die goed afgeschermd, soms zijn die risico's nog steeds voor rekening van de moedercorporaties. Het gevoel bestaat dat veel projectontwikkeling van corporaties toch een soort uit de hand gelopen hobbyisme is in een welwillende markt. Leuk, maar waarom eigenlijk. Per situatie kan de vraag of niet-kernactiviteiten door de corporatie zelf worden gedaan of worden uitbesteed, verschillend worden beantwoord. Hoofdvragen bij niet-kernactiviteiten zijn: zijn ze nodig om de kernactiviteiten effectief en efficiënt te kunnen uitvoeren? vergen ze veel managementaandacht? zijn de activiteiten in de markt onder goede condities in te huren/te koop? zijn de activiteiten minimaal kostendekkend? is er sprake van hobbyisme of van een verkapt 'werkgelegenheidsproject'? loopt de moederorganisatie financieel risico? Projectontwikkeling van corporaties moet zich ontwikkelen tot veeleisend, eindproductgeorienteerd opdrachtgeverschap van corporaties. 28 Maatschappelijk ondernemen door woningcorporaties

29 De directeur in 1999 PROFIEL VAN DE DIRECTEUR ANNO 1999 man 49 jaar 43% heeft een economische opleiding genoten, 30% een technische een derde is academicus, 60% HBO-er (hoe groter de corporatie, hoe meer academici) bijna 9 jaar directeur (hoe groter de corporatie, hoe korter in dienst als directeur) is afkomstig uit de volkshuisvesting en steeds meer uit de zakelijke dienstverlening 27% streeft een hogere functie in een ander bedrijf na; 40% beschouwt de functie als eindfunctie; 15% overweegt een horizontale stap in een ander bedrijf. Gemiddelde leeftijd directeur (naar corporatie in vhe s) Gemiddelde leeftijd van de directeur in 1999, 1996, 1994 en 1991 (bron: Andersson Elffers Felix 1999) 1 (bron: Andersson Elffers Felix 1999) 1 Hoogst genoten opleiding directeur in 1999, 1996, 1994 en 1991 Verblijftijd directeur in huidige functie in 1999 (bron: Andersson Elffers Felix 1999) 1) (bron: Andersson Elffers Felix 1999) 1) De kern van de zaak 29

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Huurders Markt- en klantgericht opereren van corporaties

Huurders Markt- en klantgericht opereren van corporaties De discussie over de marktpositie van woningcorporaties woedt in alle hevigheid. De brancheorganisatie Aedes is niet tevreden over de rol die staatssecretaris Remkes voor woningcorporaties heeft bedacht.

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

kiezen voor evenwicht tussen jong & oud in Zandvoort

kiezen voor evenwicht tussen jong & oud in Zandvoort kiezen voor evenwicht tussen jong & oud in Zandvoort 5 Bijdragen aan een krachtige gemeenschap met ruimte voor evenwicht. Inhoud Woord vooraf 5 Richting, ruimte en resultaat Maatschappelijke omgeving 6

Nadere informatie

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters

ONDERNEMINGSPLAN volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters ONDERNEMINGSPLAN 2016 2020 volkshuisvesters 1 inhoud ONZE VISIE 4 INHOUD ONZE MISSIE 4 ONZE DOELEN 5 1. KLANTGERICHT DIENSTVERLENEN 6 2. BETAALBARE WONINGEN

Nadere informatie

Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002.

Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002. Speech van Minister Henk Kamp van VROM op de manifestatie Heilige Huisjes in Rotterdam op zaterdag 5 oktober 2002. Dames en heren, Veel mensen dromen ervan om zelf een huis te ontwerpen en te bouwen. Wie

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap. Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen

Nadere informatie

Vraag 1 Wat is uw reactie op het artikel Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden?

Vraag 1 Wat is uw reactie op het artikel Corporaties zoeken geld om heffing Rijk te betalen. Sociale huurwoningen fors duurder geworden? 2014Z05130 Vragen van het lid Paulus Jansen (SP) aan de minister voor Wonen en Rijksdienst over woningcorporaties die de huurprijs van sociale huurwoningen fors verhogen (ingezonden 20 maart 2014). Vraag

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

Woningmarktonderzoek IJsselstein. 24 november 2015 Johan van Iersel en Marlies van der Vlugt

Woningmarktonderzoek IJsselstein. 24 november 2015 Johan van Iersel en Marlies van der Vlugt Woningmarktonderzoek IJsselstein 24 november 2015 Johan van Iersel en Marlies van der Vlugt de r u y t e r k a d e 1 1 2 C 1 0 1 1 a b a m s t e r d a m w w w. r i g o. n l Opbouw 1. Algemeen beeld woningmarkt

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente

Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente Samenvattend overzicht bod corporaties reactie gemeente In deze bijlage wordt per thema aangegeven wat gezamenlijk en daarnaast wat afzonderlijk door de corporaties dan wel de gemeente (aanvullend) is

Nadere informatie

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Bestuurlijke overeenkomst WZW Doel: gemeenten krijgen inzicht in Ontwikkeling van de vraag wonen met zorg - deelgebieden - doelgroepen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam

TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam Hargplein 118 3121 VG Schiedam t: 010-246 44 44 e: info@ankebodewes.nl i: www.ankebodewes.nl Omschrijving Leuk en ruim ingedeelde 3 kamer woning inclusief

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012

Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie. Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Woningcorporatie 2020: Professionalisering Communicatie Uitkomsten benchmarkonderzoek 2012 Between-us, 2012 Voorwoord Met vijftien jaar ervaring in de corporatiebranche heeft Between-us een solide inzicht

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Julianalaan Haarlem. Huurprijs 1.100,- per maand. Meer informatie op www.ehr.nl

Julianalaan Haarlem. Huurprijs 1.100,- per maand. Meer informatie op www.ehr.nl Julianalaan Haarlem Huurprijs 1.100,- per maand Meer informatie op www.ehr.nl Wonen in Haarlem Haarlem is één van de mooiste oude steden van Nederland. Het is een prettige, veilige stad met ca. 150.000

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.

Nadere informatie

DE BASIS. VOOR EEN BETAALBAAR THUIS Ondernemingsplan De Goede Woning

DE BASIS. VOOR EEN BETAALBAAR THUIS Ondernemingsplan De Goede Woning DE BASIS VOOR EEN BETAALBAAR THUIS Ondernemingsplan 2015-2018 De Goede Woning VOORWOORD Een dak boven het hoofd en brood op de plank. Hoe vanzelfsprekend is dat niet? Helaas minder vanzelfsprekend dan

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

VESTIA DIRECTEUR ONDERHOUD & ONTWIKKELING

VESTIA DIRECTEUR ONDERHOUD & ONTWIKKELING VESTIA DIRECTEUR ONDERHOUD & ONTWIKKELING 5 juni 2015 DE ORGANISATIE verhuurt, verkoopt en beheert woningen in heel Nederland, vooral in de regio's Rijnmond en Haaglanden. staat voor een goede woning en

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

BRUGGENSINGEL-NOORD BB AMERSFOORT

BRUGGENSINGEL-NOORD BB AMERSFOORT BRUGGENSINGEL-NOORD 29 3823BB AMERSFOORT Bijzondere architectuur, opvallende kenmerken, midden in het groen en over het water gebouwd. DIT IS HET! Deze woning is van bijzondere architectuur met een zeer

Nadere informatie

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN

SAMEN BOUWEN VLAANDEREN aan ZEEUWS- VLAANDEREN Samen bouwen Dit is de gezamenlijke visie van Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws- Vlaanderen op de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Ons motto: samen bouwen.

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.

We beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen. In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers

Nadere informatie

10 DECEMBER 2014 www.noorderhavenzutphen.nl

10 DECEMBER 2014 www.noorderhavenzutphen.nl Verslag workshop NOORDERHAVEN VELD 10 10 DECEMBER 2014 www.noorderhavenzutphen.nl Op woensdagavond 10 december is de eerste bijeenkomst voor Veld 10, aan de haven geweest. Op deze avond zijn zo n 140 geïnteresseerden

Nadere informatie

Hidde Dirks b1372564

Hidde Dirks b1372564 Hidde Dirks b1372564 Strategie Kwetsbare wijk Capaciteiten scoren onvoldoende Sociaal aspect is voldoende COS Strategie COS COS Strategie COS Middel Aantrekken en vasthouden van hoger opgeleiden/koopkrachtige

Nadere informatie

Bouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen

Bouwen aan beloften. Woningbouwvereniging Alkemade. Bezoekadres De Lasso GV Roelofarendsveen. Postadres Postbus AD Roelofarendsveen Bouwen aan beloften Woningbouwvereniging Alkemade Bezoekadres De Lasso 1 2371 GV Roelofarendsveen Postadres Postbus 150 2370 AD Roelofarendsveen T 071 331 50 00 F 071 331 71 44 www.wbv-alkemade.nl algemeen@wbv-alkemade.nl

Nadere informatie

AZIËRING WP AMERSFOORT

AZIËRING WP AMERSFOORT AZIËRING 14 3823WP AMERSFOORT Fraaie vrijstaande woonvilla. Opvallend, verrassend en markant. Wat een ruimte! Een villa met potentie.. Ontwerp en vormgeving Door zijn bouwkundig ontwerp heeft de architect

Nadere informatie

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015

Back to the future. Goed Wonen Special Woningwet 2015 Back to the future Goed Wonen Special Woningwet 2015 De Woningwet 2015 geeft duidelijke spelregels voor de sociale huursector. In deze special van Goed Wonen leggen we uit wat er verandert, wat we als

Nadere informatie

Apollostraat 26 - Rotterdam Huurprijs 1.026,63 p.m.

Apollostraat 26 - Rotterdam Huurprijs 1.026,63 p.m. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Apollostraat 26 - Rotterdam Huurprijs 1.026,63 p.m. Apollostraat 26 te Rotterdam - 110-Morgen Omschrijving Modern 3-kamer appartement gelegen

Nadere informatie

Te huur 86 appartementen in woonpark Zonnetij te Aarle-Rixtel

Te huur 86 appartementen in woonpark Zonnetij te Aarle-Rixtel Te huur 86 appartementen in woonpark Zonnetij te Aarle-Rixtel Inhoudsopgave Zonnetij 3 Waar gelegen in Aarle-Rixtel? 4 De appartementen 5 Kwaliteit en voorzieningenniveau 6 Situatietekening 7 Blok A Overzichtsplattegrond

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service

verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service verrassendehuisvesting Vanaf 71.500,- Heilijgers WoningConcept Van casco tot full-service Heilijgers WoningConcept PROJECTEN HAALBAAR MAKEN De woningkwaliteit stijgt en de prijzen zijn gedaald. Het is

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.462 3.588 3.119 598 12.767 Bovenstaand woningbezit is exclusief 540 onzelfstandige

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Uitzicht op een betere wijk

Uitzicht op een betere wijk Uitzicht op een betere wijk Deze visie is tot stand gekomen in bijeenkomsten met verschillende partijen. We danken de deelnemers hartelijk voor hun inzet. Wilt u meer weten? Heeft u na het lezen van deze

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

Resultaten bewonersonderzoek, meting 2013

Resultaten bewonersonderzoek, meting 2013 Resultaten bewonersonderzoek, meting 2013 In de periode half mei/ begin juli 2013 heeft USP Marketing Consultancy in opdracht van Volkshuisvesting opnieuw een bewonersonderzoek gedaan naar de tevredenheid

Nadere informatie

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Luxe appartementen. in Tuindorp Zuid

Luxe appartementen. in Tuindorp Zuid Luxe appartementen in Tuindorp Zuid Inhoudsopgave Zernikeborgh 4 Het complex 4 Bedrijfsruimte 4 De appartementen 5 Keuzevrijheid 5 Servicekosten 5 Huurderonderhoud 5 Hengelo Zuid in ontwikkeling 5 Plattegronden

Nadere informatie

HET ZUIDERHOF VREEWIJK WONINGEN FASERING RIANT WONEN OP ROTTERDAM ZUID

HET ZUIDERHOF VREEWIJK WONINGEN FASERING RIANT WONEN OP ROTTERDAM ZUID RIANT WONEN OP ROTTERDAM ZUID HET ZUIDERHOF Ruimte De wijk is ruim van opzet met huizen die er mogen zijn. In een omgeving waar jonge gezinnen graag willen blijven omdat de omgeving vertrouwd en groen

Nadere informatie

Omdat bouwen teamwork is

Omdat bouwen teamwork is Omdat bouwen teamwork is Nijhuis Bouw Innovatie en duurzaamheid komen bij Nijhuis samen. Wij bouwen niet alleen huizen, ook leefbare wijken en gebieden waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Ontwikkelen

Nadere informatie

Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017

Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017 Uitkomsten onderzoek Ondernemingsplan Mitros 2014-2017 Mitros is bezig met het maken van plannen voor de periode 2014-2017. Wat Mitros in die periode gaat doen, wordt aangegeven in een zogenaamd ondernemingsplan.

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

De Lange Streeken Peize

De Lange Streeken Peize De Lange Streeken Peize Tien Koopgarantwoningen Energiezuinig wonen in een groene omgeving Actium, ondernemend in wonen Peize Een groen en vriendelijk dorp In het noorden van Drenthe ligt Peize. Het dorp

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam

TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam TE KOOP: Gerrit Verboonstraat 48 3111 AA Schiedam Hargplein 118 3121 VG Schiedam t: 010-246 44 44 e: info@ankebodewes.nl i: www.ankebodewes.nl Omschrijving Leuk en ruim ingedeelde 3 kamer woning inclusief

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Sturen op het gebruik van

Sturen op het gebruik van Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014 Toekomst of verleden? Library

Nadere informatie

Inhoud. amsterdam woon. inhoud

Inhoud. amsterdam woon. inhoud Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Vraagprijs ,- k.k.

Vraagprijs ,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde.

Missie We zijn een maatschappelijke vastgoedonderneming, die met en voor bewoners samenwerkt aan krachtige wijken met toekomstwaarde. Governance handboek Besturingsmodel Havensteder Inleiding Het besturingsmodel van woningcorporatie Havensteder maakt de verbanden zichtbaar tussen missie, visie en strategie. En de daarvan afgeleide doelstellingen,

Nadere informatie

Vraagprijs ,- k.k.

Vraagprijs ,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Nieuwbouw Woerden. Woerden Schilderskwartier VAN SCHAGEN ARCHITEKTEN #25

Nieuwbouw Woerden. Woerden Schilderskwartier VAN SCHAGEN ARCHITEKTEN #25 Nieuwbouw Woerden Woerden Schilderskwartier VAN SCHAGEN ARCHITEKTEN #25 n renovatie n nieuwbouw oorspronkelijke situatie definitieve nieuwbouwplan 2010 voormalige herstructureringsplan 2008 In goed overleg

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl

DE CONSUMENT AAN HET STUUR. Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl. www.sir-55.nl. www.sir-55.nl DE CONSUMENT AAN HET STUUR Stichting SIR-55 Tel. 040 242 32 23 info@sir-55.nl www.sir-55.nl www.sir-55.nl SIR-55 CREËERT BETROKKEN BEWONERS Wie zijn medioren? Medioren zijn actieve, vitale en maatschappelijk

Nadere informatie

beleid: maart 2007, versie: 2013

beleid: maart 2007, versie: 2013 Kopen van een woning beleid: maart 2007, versie: 2013 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens

Nadere informatie

Ondernemingsstrategie woonstad rotterdam 2012-2015

Ondernemingsstrategie woonstad rotterdam 2012-2015 Ondernemingsstrategie woonstad rotterdam 2012-2015 Onze visie Woonstad Rotterdam gelooft in de mogelijkheden van Rotterdam en zijn inwoners. Een wereldstad die niet stuk te krijgen is. Waar iedereen, ongeacht

Nadere informatie

Chartreuse 49 HUURAPPARTEMENTEN IN UTRECHT STAD. zorgeloos huren nabij het stadshart. Oplevering. woneninchartreuse.nl.

Chartreuse 49 HUURAPPARTEMENTEN IN UTRECHT STAD. zorgeloos huren nabij het stadshart. Oplevering. woneninchartreuse.nl. zorgeloos huren nabij het stadshart van Utrecht Oplevering 1 februari 2013 Diverse woningtypes Woonoppervlak van 56,9 tot 112,7 m 2 Inclusief parkeerplaats Voorzien van tuin, terras, balkon of loggia Huurprijs

Nadere informatie

3. Minder tevreden over het wonen

3. Minder tevreden over het wonen 3. Minder tevreden over het wonen zijn minder tevreden over hun woning en hun woonomgeving dan autochtonen. Zij wonen in kwalitatief minder goede woningen en moeten met meer mensen de beschikbare ruimte

Nadere informatie

Woonoppervlakte 61 m 2 Vraagprijs 89.000,- kosten koper TE KOOP. Ellemare 95 Rotterdam

Woonoppervlakte 61 m 2 Vraagprijs 89.000,- kosten koper TE KOOP. Ellemare 95 Rotterdam Woonoppervlakte 61 m 2 Vraagprijs 89.000,- kosten koper TE KOOP Ellemare 95 Rotterdam ALGEMEEN INDELING Voorheen 3 kamer woning, gelegen op de tweede verdieping in een mooie woonomgeving, nabij veel voorzieningen

Nadere informatie

GRIENDWEG BS AMERSFOORT

GRIENDWEG BS AMERSFOORT GRIENDWEG 36 3826BS AMERSFOORT Sfeervolle grachtenwoning met steiger en terras aan het water. Voortreffelijke grachtenwoning in de wijk Vathorst. Een woning met een specifieke architectuur welke opvallend

Nadere informatie

Karel Appellaan 11 Rhoon. Rijwoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw

Karel Appellaan 11 Rhoon. Rijwoning. Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw Karel Appellaan 11 Rhoon Rijwoning Nieuwbouw Het beste van bestaand en nieuw 11 Eengezinswoning voor een groot gezin Aan de dorpsrand van Rhoon ligt het sfeervolle, landelijke Essendael. In deze kleine

Nadere informatie

Profielen Raad van Commissarissen. Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW)

Profielen Raad van Commissarissen. Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW) Profielen Raad van Commissarissen Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW) 1. De functie van de Raad van Commissarissen In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden en bevoegdheden

Nadere informatie

Commissie Ruimte en Milieu

Commissie Ruimte en Milieu Griffie Commissie Ruimte en Milieu Datum commissievergadering : - DIS-stuknummer : 159551 Behandelend ambtenaar : M.H.M. Timmermans Directie/bureau : Ruimtelijke Ontwikkeling & Handhaving/ Bureau Ontwikkeling

Nadere informatie

Te huur Nieuwbouw ontwikkeling Centraal Station Leiden. Bargelaan 180, Leiden

Te huur Nieuwbouw ontwikkeling Centraal Station Leiden. Bargelaan 180, Leiden Te huur Nieuwbouw ontwikkeling Centraal Station Leiden Bargelaan 180, Leiden Ontworpen door Meyer en Van Schooten Circa 477 m² kantoorruimte Per direct beschikbaar www.dtz.nl Naast het Centraal Station

Nadere informatie

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012

Werken aan kwaliteit. Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Werken aan kwaliteit Voorraadplan 2004-2012 Woningbeheer Harlingen Postbus 103 8860 AC Harlingen Bolswardervaart 1 Openingstijden maandag tot en met vrijdag

Nadere informatie

Totaal circa 170 m 2 vvo TE HUUR. Stratumsedijk 20 Eindhoven Prachtige kantooretage in markante kantoorvilla in hart van Eindhoven-Centrum.

Totaal circa 170 m 2 vvo TE HUUR. Stratumsedijk 20 Eindhoven Prachtige kantooretage in markante kantoorvilla in hart van Eindhoven-Centrum. Totaal circa 170 m 2 vvo TE HUUR Stratumsedijk 20 Eindhoven Prachtige kantooretage in markante kantoorvilla in hart van Eindhoven-Centrum. OMGEVINGSFACTOREN De markante kantoorvilla (het oude gemeentehuis

Nadere informatie

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006

Symposium VOGON. Effecten van financiering op kwaliteit. Donderdag 6 juli 2006 Symposium VOGON Effecten van financiering op kwaliteit Donderdag 6 juli 2006 Rechtbank Haarlem en Rekenkamer Den Haag 2 Inleiding 1. Onderscheid Real Estate en Corporate Real Estate 2. Doelstellingen CRE

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Totaal ca. 1.374 m² vvo TE HUUR. De Wal 20 Eindhoven Instapklare kantooretage in hartje centrum Eindhoven

Totaal ca. 1.374 m² vvo TE HUUR. De Wal 20 Eindhoven Instapklare kantooretage in hartje centrum Eindhoven Totaal ca. 1.374 m² vvo TE HUUR De Wal 20 Eindhoven Instapklare kantooretage in hartje centrum Eindhoven OMGEVINGSFACTOREN Het kantoorgebouw is gelegen op een zeer herkenbare hoeklocatie in het hartje

Nadere informatie

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester

Nadere informatie

Christianiastraat Haarlem

Christianiastraat Haarlem Christianiastraat Haarlem Gestoffeerd Huurprijs 1.950,- per maand Exclusief servicekosten en G/W/E Meer informatie op www.ehr.nl Wonen in Haarlem Haarlem is één van de mooiste oude steden van Nederland.

Nadere informatie

GRIENDWEG BS AMERSFOORT

GRIENDWEG BS AMERSFOORT GRIENDWEG 26 3826BS AMERSFOORT Luxe grachtenwoning met terras op het water Fraaie grachtenwoning in de wijk Vathorst. Deze woning met haar specifieke architectuur is zeker opvallend te noemen. Solide gebouwd

Nadere informatie

Tugelawegblokken Vernieuwing van twee woonblokken in de Transvaalbuurt. In opdracht van Ymere Ontwikkeling

Tugelawegblokken Vernieuwing van twee woonblokken in de Transvaalbuurt. In opdracht van Ymere Ontwikkeling Tugelawegblokken Vernieuwing van twee woonblokken in de Transvaalbuurt In opdracht van Ymere Ontwikkeling 1/10 Twee nieuwe Tugelablokken Met de realisatie van de Tugelablokken heeft M3H twee complete bouwblokken

Nadere informatie