Achter de Lange Stallen, Breda. Ambitie en programma

Transcriptie

1 Achter de Lange Stallen, Breda Ambitie en programma September 2013

2 1

3 Inhoudsopgave Voorwoord 3 Inleiding 5 Waarmaken van ambities 13 Ambities Breda 13 Wensen consument 15 Wensen ondernemers 18 Fysieke omgeving 20 Waarmaken van Ambities - Hèt Momentum! 21 Programma 25 Winkels 27 Wonen 39 Parkeren 47 Stedenbouw en verkeer 49 Stedenbouw 51 Verkeer 53 2

4 Voorwoord Breda is een prachtige stad met een lange en rijke geschiedenis. Het Lange Stallen gebouw aan de Keizersstraat en het KPN-pand op de hoek van de Keizersstraat en de Oude Vest hebben die geschiedenis mede bepaald. Ingeklemd tussen deze twee panden en de Ginnekenstraat ligt het Molsterrein. Al jaren in gebruik als parkeerterrein. Voor u ligt een boek met de beschrijving van de plannen voor de herontwikkeling van het Lange Stallen gebouw, het KPN-pand en het Molsterrein, het plan Achter de Lange Stallen. Daarnaast worden de ruimtelijke plannen op hoofdlijnen beschreven. De Lange Stallen en het KPN-pand transformeren samen met het Molsparkeerterrein tot (gezichts) bepalend voor de toekomst van de binnenstad van Breda. Het plan is een nadere uitwerking van het masterplan Achter de Lange Stallen van Sjoerd Soeters uit Dit boekwerk sluit een periode van intensieve studie en debat tussen VOF Achter de Lange Stallen (een samenwerkingsverband tussen Dura Vermeer en MAB Development) en haar adviseurs en het projectteam van de gemeente Breda af. In het boek worden de ambities en het programma voor Achter de Lange Stallen uitvoerig toegelicht. Dit boekwerk vormt samen met de stedenbouwkundige ontwerpvisie van diederendirrix het fundament voor de werkzaamheden in de komende jaren. Deze moeten resulteren in Meer Binnenstad in Breda in Het schetst onze visie op de ontwikkeling van de binnenstad van Breda en dit stuk stad in het bijzonder. Wij hebben er met veel plezier en enthousiasme aan gewerkt en zien uit naar het uitwerken van de volgende stappen om de ontwikkeling van een stukje van de prachtige binnenstad van Breda. VOF Achter de Lange Stallen 3

5 4

6 Inleiding In 2007 is het masterplan Achter de Lange Stallen opgesteld door de architect/stedenbouwkundige Sjoerd Soeters (Soeters Van Eldonk architecten). Dit plan is gepresenteerd aan de stad en besproken in het College van B&W. Destijds is het plan met groot enthousiasme ontvangen. Vanwege terughoudendheid bij de toenmalige eigenaar van de gronden is echter vertraging ontstaan en is het plan enige jaren in de ijskast komen te staan. Inmiddels is VOF Achter de Lange Stallen eigenaar van een groot deel van de gronden. Het voorliggende boekwerk bevat de resultaten van een actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan Achter de Lange Stallen uit Alle aspecten waaronder de toelichting en onderbouwing van het programma voor wonen, winkels en parkeren, stedenbouw, bereikbaarheid en parkeren komen aan de orde. De stedenbouwkundige ontwerpvisie en richtlijnen voor beeldkwaliteit zijn in een separaat document uitgewerkt. In dit boek is een beschrijving van de plankaart opgenomen. Door realisatie van het plan Achter de Lange Stallen in het historische hart van Breda ontstaat een nieuw, integraal onderdeel van de binnenstad waarin gewoond, gewinkeld, 5

7 gerecreëerd en geparkeerd kan worden; geleefd en beleefd kan worden. De Lange Stallen en het KPN-gebouw geven dit deel van de binnenstad een unieke en eigen signatuur. Met de toevoeging van ruimte voor onder andere winkelen, wonen, parkeren en openbare ruimte in een stedelijke dichtheid worden de bestaande kwaliteiten van de binnenstad versterkt en worden er nieuwe kwaliteiten toegevoegd. Achter de Lange Stallen versterkt de voorzieningenstructuur van de Bredase binnenstad en verbetert zo de concurrentiepositie van Breda. Het gebied krijgt een eigen identiteit, maar is tegelijkertijd ruimtelijk en programmatisch logisch verbonden met de rest van de stad, waar het levendig en aangenaam is. Achter de Lange Stallen is verrassend vertrouwd! De actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan van Sjoerd Soeters is ter hand genomen door VOF Achter de Lange Stallen, een samenwerking tussen Dura Vermeer Vastgoed en MAB Development, in samenwerking met de gemeente Breda, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, WonenBreburg en een aantal adviseurs waaronder de architecten Sjoerd Soeters (Soeters Van Eldonk architecten), Bert Dirrix ( diederendirrix architecten) en Marlies Rohmer (Architectenbureau Marlies Rohmer). Leeswijzer In voorliggend document worden de ambities voor de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen geschetst (hoofdstuk 2). Vervolgens is in hoofdstuk 3 een uitgebreide beschrijving van het programma te vinden. De ruimtelijke vertaling van het programma in gebouwen en openbare ruimte en de bereikbaarheid van de plek wordt beschreven in hoofdstuk 4. In een separaat document, de Stedenbouwkundige Ontwerpvisie en Beeldkwaliteitsparagraaf Achter de Lange Stallen worden de randvoorwaarden beschreven waaronder in het plangebied gebouwd mag worden en waar mee de openbare ruimte vorm kan krijgen. De beoogde stedenbouwkundige kwaliteiten van het plangebied Achter de Lange Stallen worden toegelicht en de ruimtelijke kaders worden beschreven waarbinnen deze kunnen worden gerealiseerd. De ontwerpvisie is opgesteld door Bert Dirrix van architectenbureau diederendirrix uit Eindhoven. De inhoud van dit boek is onderbouwd met vele onderzoeken en rapportages. Deze zijn niet opgenomen in dit boekwerk maar desgewenst uiteraard beschikbaar. 6

8 DURA Vermeer en MAB Development hebben beide ruime ervaring in de ontwikkeling en realisatie van binnenstedelijke projecten. De projecten op de foto s zijn door partijen afzonderlijk en/of gezamenlijk gerealiseerd. WonenBreburg (WBB) is eigenaar van de Lange Stallen en het KPN-gebouw. WBB levert deze panden aan de VOF. De VOF ontwikkelt de gebouwen ten behoeve van woningen en winkels en levert vervolgens woningen terug aan WBB. 7 Syntrus Achmea is een financieel dienstverlener die zorg draagt voor de pensioenen van 3,5 miljoen Nederlanders. Dat gebeurt in opdracht van ruim 80 pensioenfondsen. Syntrus Achmea beheert een vermogen van 57 miljard euro, waarvan circa 14 miljard euro in vastgoed en hypotheken. Daarmee is het bedrijf de grootste vastgoedbelegger in Nederland. Syntrus Achmea Real Estate & Finance belegt namens pensioenfondsen voor circa 80 miljoen aan vastgoed in Breda. De winkels, de vrije sector appartementen en de parkeergarage in Achter de Lange Stallen neemt Syntrus Achmea bij oplevering in belegging. Syntrus Achmea investeert in Breda omdat het een vitale stad is in een vitale regio. Breda heeft een zeer aantrekkelijke binnenstad, is aantrekkelijk om in te wonen, heeft voldoende werkgelegenheid en een goed aanbod van onderwijs en culturele voorzieningen. De stad heeft een solide economische basis met autonome bevolkingsgroei èn heeft een vestigingsoverschot. Syntrus Achmea constateert een groeiend draagvlak en toenemende vraag naar voorzieningen in steden zoals Breda. Verder constateert Syntrus Achmea dat de toonaangevende detailhandel in Nederland zich concentreert in de 4 grootste binnensteden en in 6 à 8 regionale winkelsteden, waaronder Breda.

9 8

10 9

11 10

12 De locatie Achter de Lange Stallen ligt aan de zuidoost kant van het centrum van Breda. Het wordt begrensd door (de achterzijde van winkels aan) de Ginnekenstraat in het westen, de Keizerstraat (met aan de overzijde het Chassé Park) in het oosten, de Houtmarkt in het noorden en de Stallingstraat in het zuiden. De ontwikkelcombinatie VOF Achter de Lange Stallen is eigenaar van een groot deel van de benodigde gronden. Ten behoeve van de ontwikkeling van de plannen zoals in dit boek omschreven dient de VOF nog een aantal percelen van de gemeente te verwerven en enkele percelen van particulieren. 11

13 GROTE KERK Ginnikenstraat Chassé Theater KPN Karnemelkstraat CHASSEPARK Nonnenveld Akkerstraat P Lange Stallen Breda s museum GASTHUISVELDEN Stallingstraat Keizerstraat Vierwindenstraat WILHELMINAPARK Poppodium Mezz De figuur toont in blauw de huidige eigendommen (vol eigendom) van VOF Achter de Lange Stallen. Een groot deel van het voor het project belangrijke en strategische vastgoed is daarmee in handen van de VOF waaronder de panden ter plaatse van de noodzakelijke aansluiting van het Molsterrein op de Ginnekenstraat. Eigendom VOF per : Inbreng gemeente: Inbreng WonenBreburg: Overig nog te verwerven vastgoed: Voor het project dient VOF Achter de Lange Stallen de oranje gemarkeerde percelen van de gemeente te verwerven. Met WonenBreburg is overeenstemming over de inbreng van De Lange Stallen en het KPN-gebouw. Van de grijs gemarkeerde percelen is het wenselijk om deze te verwerven. Realisatie van het plan Achter de Lange Stallen is echter ook mogelijk zonder verwerving van deze percelen zonder dat daarmee de plankwaliteit of het functioneren van het plan zwaarwegend wordt aangetast. 12

14 Waarmaken van ambities De binnenstad is dat wat Breda de parel van het Zuiden maakt. Dat is de openingszin van de concept visie binnenstad Die stelling onderschrijven wij van harte. De plannen voor Achter de Lange Stallen zijn dan ook ontwikkeld met respect voor de kwaliteiten van de historische binnenstad en met als doel de concurrentiepositie van de binnenstad van Breda op het gebied van wonen, winkelen en recreëren fors te versterken. Achter de Lange Stallen staat voor méér binnenstad. We voegen vernieuwende retail, een groot aantal woningen in verschillende (huur)prijscategorieën, parkeren en hoogwaardige openbare ruimte toe. Achter de Lange Stallen wordt een stadskwartier wat past bij de binnenstad van Breda maar zich tegelijkertijd ook onderscheidt van dat wat er al is. Achter de Lange Stallen is Verrassend Vertrouwd. De vertrouwde gebouwen De Lange Stallen en het KPN-pand krijgen een zeer prominente plek in het plan en tonen zich op een andere en verrassende manier aan de stad dan ze dat de afgelopen jaren hebben gedaan. De nieuw toe te voegen gebouwen worden zo gesitueerd dat nieuwe routes en verbindingen ontstaan (Achter de Lange Stallen vormt de verbinding tussen binnenstad en Chassépark) en bestaande straten en routes opgewaardeerd worden (waaronder Akkerstraat, Stallingstraat en Houtmarktpassage/Oude Vest). De plannen zijn niet gebaseerd op alleen ambities van de VOF Achter de Lange Stallen. De plannen zijn ook een vertaling van de ambities die de stad Breda heeft. Ambities Breda In de Visie Binnenstad 2030 kiest Breda er voor om het centrum als toeristisch-recreatief product te versterken, de binnenstad af te maken, in te zetten op behoud en versterking van de leefbaarheid, het centrum bereikbaar te houden voor bestemmingsverkeer en in te zetten op duurzaamheid. Om deze ambities in het algemeen te kunnen realiseren en in het bijzonder het centrum van Breda als toeristisch-recreatief product te versterken is het van belang om de wensen van de consument en de ondernemers te kennen. En vervolgens is het de vraag of de fysieke omgeving geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor het realiseren van de ambities. 13

15 14

16 Wensen consument De consument wil wonen, winkelen en recreëren in de binnenstad van Breda. Uit onderzoek van de VOF blijkt dat het aantal mensen dat wil wonen in een appartement in de binnenstad van Breda aanzienlijk is en dat deze groep zeer divers is samengesteld. De gemeente Breda constateert in de Woonagenda eveneens dat er vooral behoefte is aan woningen in landelijke en centrumstedelijke woonmilieus. Een veel gehoorde kreet is dat we geen (nieuwe) fysieke winkels meer nodig hebben omdat de consument steeds meer online winkelt. Natuurlijk zijn de bestedingen via internet in de afgelopen jaren explosief gegroeid. Van de totale winkelbestedingen gaat circa 10% via online. Dit is echter inclusief bestedingen aan bijvoorbeeld reizen en telecom. Iets meer dan de helft (51%) betreft echte productaankopen. Circa 7,5% wordt besteed aan kleding, de branchegroep waarvoor de consument toch vooral de binnensteden opzoekt (bron: Thuiswinkel.org). Dus online winkelen is zeker een factor om rekening mee te houden. Maar ook in de toekomst blijft de consument behoefte houden aan het fysieke winkelen. De trend is echter wel dat de consument vooral die steden en winkelgebieden opzoekt waar, behalve dat het aangenaam verblijven is, het aanbod compleet is. De consument is veeleisend, goed geïnformeerd en mobiel. Hij kiest de winkellocatie met zorg op de combinatie van het beste aanbod van winkels in combinatie met aantrekkelijke horeca in een kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende omgeving. De consument is op zoek naar sfeer en beleving en combineert winkelen en recreëren. De consument rijdt niet meer om voor die ene winkel maar kiest voor totaal vermaak. 15

17 16

18 17

19 Wensen ondernemers Winkelketens, en in het bijzonder de internationale moderetailers, vragen steeds grotere winkeloppervlakten. Dit onder andere om een compleet aanbod in een aantrekkelijke winkelomgeving te kunnen aanbieden. Als gevolg hiervan is de gemiddelde winkel sinds 2005 bijna 13% groter geworden (bron: Locatus) en deze groei zet naar verwachting en op basis van onderzoek (CBRE, The role of Real Estate in a Multichannel World ) ook de komende jaren gestaag door. Met name in onze binnensteden, en in het bijzonder in de historische binnensteden, is het aanbod van dergelijke grote winkelunits volstrekt onvoldoende. De gemiddelde winkelgrootte in de Bredase binnenstad is circa 177 m 2 (duidelijk kleiner dan in vergelijkbare winkelsteden). Internationale retailers kunnen met dergelijke oppervlaktes niet uit de voeten. Ze zoeken winkels van m 2 of groter. Als Breda aan die vraag niet kan voldoen is het gevolg een toenemend risico dat de bestedingen afvloeien naar omliggende koopsteden. Voor bijvoorbeeld kinderkleding van Zara naar Tilburg is niet wat Breda zou moeten willen! In Breda ligt dus een belangrijke uitdaging om deze schaalsprong te accommoderen, zonder daarbij overigens overal grote winkeldozen neer te zetten. De consument kiest immers voor Breda vanwege de prachtige historische binnenstad. Dus grootschaligheid moet hand-in-hand gaan met sfeer en beleving. 18

20 19

21 Fysieke omgeving We hebben te veel winkels in Nederland. Ook in Breda. De leegstand is daarvan een bewijs. Maar de vraag is of we wel voldoende winkels hebben op de juiste plekken. De consument vraagt om een compleet aanbod van winkels in een bijzondere aantrekkelijke en binnenstedelijke omgeving. Bezoekersstromen hebben een grote aantrekkingskracht op winkelketens en vice versa. De druk op de beste winkellocaties en vooral ook de concurrentie tussen en binnen winkelgebieden neemt steeds verder toe. De mindere winkellocaties verliezen meer en meer terrein en voor een deel uiteindelijk hun winkelfunctie. De winkelmarkt is daarmee vooral geworden tot een verplaatsingsmarkt. Het is méér op minder plekken. Met als gevolg herbestemming als belangrijke opgave voor locaties die hun winkelfunctie hebben verloren. De sterkste en grootste winkelsteden hebben de gunst van de consument en moeten zich blijven vernieuwen en versterken om tot de winnaars te blijven behoren. Breda heeft de fysieke ruimte om zich te vernieuwen en versterken in de vorm van de locatie Achter de Lange Stallen. Deze locatie biedt de ruimte om in te spelen op de wensen van retailer en consument. Tegelijkertijd kan een aantal andere ambities gerealiseerd worden middels realisatie van het plan Achter de Lange Stallen. 20

22 Waarmaken van ambities Hèt Momentum! In de loop der eeuwen heeft de binnenstad van Breda zich steeds aangepast aan de trends en ontwikkelingen van die tijd. Het beschermen van eigendommen en posities speelde vaak een rol. Maar altijd heeft de handel en het ontmoeten een centrale rol gespeeld. Elke stad en dus ook Breda is ontstaan als marktplaats op een knooppunt van waterwegen. De openbare ruimte en de gebouwen hebben zich steeds aangepast aan de wijze waarop er door de eeuwen heen handel is bedreven (wat we anno vandaag winkelen noemen) en mensen elkaar ontmoetten. De binnenstad van Breda is ondermeer zo prachtig omdat er al eeuwenlang op een integrale manier door partijen met eigendomsposities aan de stad is gewerkt. Er is regie gevoerd. Geen versnipperde kleinschalige ad hoc ontwikkelingen maar de (her)ontwikkeling van hele stadskwartieren vanuit een duidelijke visie en ambitie om de stad gereed te maken voor en aan te passen aan trends en ontwikkelingen. Recente voorbeelden zijn de ontwikkeling van de Barones, de Haven en, t Sas. Aanleiding voor dergelijke ontwikkelingen vormen vragen van gebruikers naar meer ruimte of andersoortige ruimte. 21

23 22

24 De kansen en mogelijkheden voor integrale binnenstedelijke herontwikkeling in Nederland zijn sinds de economische crisis beperkt. Het vraagt forse financiële investeringen en dergelijke ontwikkelingen hebben bovendien een lange doorlooptijd. Van initiatief tot oplevering duurt het wel 10 tot 15 jaar. Ook over de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen wordt door gemeente en marktpartijen al jaren nagedacht. Er is echter nu sprake van een momentum waarop veel van de voorwaarden die noodzakelijk zijn voor een succesvolle ontwikkeling aanwezig zijn en ingevuld kunnen worden. In Achter de Lange Stallen kunnen huurwoningen worden gerealiseerd in verschillende prijssegmenten; Achter de Lange Stallen biedt de fysieke ruimte die ontbreekt in de monumentale binnenstad voor winkels van 1.000m2 of groter; Een herontwikkeling van De Lange Stallen en het KPN-gebouw is op zichzelf financieel niet haalbaar. In combinatie met de ontwikkeling van het Molsterrein kunnen deze gebouwen wel een nieuwe toekomst krijgen; De Akkerstraat en de Stallingstraat krijgen een opwaardering om dat ze historische kern, Achter de Lange Stallen en Chassé met elkaar verbinden; Achter de Lange Stallen is de aanleiding om de Houtmarktpassage op te waarderen. De achteruitgang richting Kerkstraat wordt een volwaardige entree. De VOF is eigenaar van nagenoeg alle benodigde gronden die nodig zijn voor realisatie van Achter de Lange Stallen; De VOF heeft ruime ervaring in de ontwikkeling en realisatie van projecten zoals Achter de Lange Stallen; Achter de VOF staat een aannemer die ruime ervaring heeft in de bouw van projecten zoals Achter de Lange Stallen; De VOF heeft de woningen, winkels en garage verkocht aan gerenommeerde partijen, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en WonenBreburg. De verkoop is dus gegarandeerd. Deze partijen staan voor de exploitatie en de lange termijn; De kopers zijn betrokken bij de planontwikkeling en brengen hun kennis en ervaring met betrekking tot de exploitatie in. Regeren is vooruitzien. De doorlooptijd van een ontwikkeling als Achter de Lange Stallen is lang. Na besluitvorming in de Raad op basis van dit boek in combinatie met de stedenbouwkundige visie is oplevering en opening van de eerste winkels op z n vroegst mogelijk eind Wachten tot de economie zich heeft hersteld en dan pas actie nemen is achter de feiten aanlopen. Als aan de vraag van retailers en huurders van woningen tegen die tijd niet voldaan kan worden in Breda zal de vraag zich verplaatsen naar andere steden. Dus het is van het grootste belang om bij de totstandkoming van een dergelijk project een lange termijn visie te hebben en ons niet te laten leiden door de waan van de dag. Het team van ontwikkelaar en kopers is er van overtuigd dat er voldoende vraag van gebruikers is om de gebouwen 23

25 in Achter de Lange Stallen in te vullen. Daarbij worden de plannen zo gemaakt dat er maximale flexibiliteit is om ook de toekomstige ruimtevraag te accommoderen. Deze flexibiliteit zit ondermeer in de vorm van de ruimtes waardoor de ruimtes ook op andere manieren kunnen worden ingedeeld. Flexibiliteit zit ook in de bruto plafond hoogte van de winkels (circa 5 meter) die de ruimtes geschikt maakt voor andere bestemmingen. Uitgangspunt voor ontwikkelaar en eindbelegger van Achter de Lange Stallen is dat de totale binnenstad van Breda aantrekkelijk en onderscheidend dient te zijn. Alleen dan is een stad toekomstbestendig. Dit gaat verder dan alleen het winkelaanbod. Ook horeca, cultuur, hotels, parkeren en openbare ruimte zijn hierbij van groot belang. Parallel aan de ontwikkeling en realisatie van Achter de Lange Stallen zou de VOF samen met haar partners graag willen werken aan het vermarkten van de binnenstad van Breda als totaal. City making is van essentieel belang. Ontwikkelaar en eindbelegger zetten dan ook graag hun kennis en ervaring in en nemen desgewenst het voortouw. Op de navolgende pagina s wordt het plan Achter de Lange Stallen in detail toegelicht en onderbouwd. 24

26 Programma winkels 25

27 wonen parkeren 26

28 Winkels Het winkelprogramma in Achter de Lange Stallen richt zich met name op het huisvesten van grotere winkels. Maar daarbij wordt het programma zo gesitueerd dat het winkelcircuit van de binnenstad als geheel verbetert waardoor de bezoeker straks gemakkelijk zijn weg vindt en bijna automatisch een langer traject aflegt, zonder twee keer hetzelfde stuk te hoeven lopen. 27

29 28

30 Stadhuis Kerk Nieuwe winkelroute 4a 4b 29

31 Afmaken winkelcircuit Een nieuwe straat verbindt de Ginnekenstraat met de Kerkstraat/Houtmarkt/Oude Vest en in het verlengde daarvan de Halstraat. Door de aansluiting op de Halstraat ontstaat een nieuwe route naar de Grote Markt. Dit betekent een nieuwe impuls voor de Halstraat, die zich overigens de afgelopen jaren al duidelijk ontwikkeld heeft. Ook de aanpalende straten en stegen kunnen hierdoor een nieuwe impuls krijgen. Door een nieuwe en meer prominente entree van de Houtmarktpassage aan de Kerkstraat te situeren en de zijuitgangen te sluiten wordt de verbinding Ginnekenstraat/ Houtmarktpassage/Kerkstraat ook aantrekkelijker gemaakt. 30

32 Mode en luxe Het thematische accent op de hoofdroute, de verbinding tussen Ginnekenstraat en Oude Vest/Halstraat, is International fashion met meerdere grotere trekkers en speciaalzaken in het mode en luxe segment. Voor de invulling wordt vooral gedacht aan spelers die acteren op een Europees schaalniveau. Aanbieders met vestigingen in binnen- en buitenland vormen een aantrekkelijke straat van internationale allure in het midden- en hogere marktsegment. Nu al heeft een groot aantal internationale retailers aangegeven zich graag in het project Achter de Lange Stallen te willen vestigen. Het lijdt dan ook geen twijfel dat door deze ontwikkeling een nieuwe, complementaire dynamiek kan worden gegeven aan het kernwinkelapparaat van Breda. Het accent ligt op nieuwkomers, maar ook zittende ondernemers die op zoek zijn naar schaalvergroting kan tot op zekere hoogte (zie de afspraken in de Branche Advies Commissie) zo ruimte worden geboden, hetgeen ook op de bestaande locaties weer kan leiden tot een nieuwe dynamiek. Deze invulling wordt ook bevestigd door onderzoek van BRO uit

33 Meerwaarde van monumenten Voor delen van de winkels in blok B en C wordt gezocht naar partijen die in staat zijn om de ruimten in De Lange Stallen op een bijzondere en aantrekkelijke manier bij de winkel te betrekken. Dit biedt het winkelend publiek een unieke ervaring: misschien kent men de keten al wel van elders, maar door haar monumentale huisvesting in de Lange Stallen is het toch onmiskenbaar de unieke, Bredase vestiging. Een reden om terug te komen naar Breda. D A B C 31 CONCEPT Achter de Lange stallen september

34 Eten en drinken In het meest zuidelijke blok -gedeeltelijk gecombineerd met de Lange Stallen- voorzien we een bijzondere foodbeleving, een voor Breda en vooralsnog ook voor Nederland uniek concept waarbij vers en horeca worden samengebracht tot een aantrekkelijk en levendig geheel in een aantrekkelijke setting. Versinkopen voor thuisbereiding en consumptie ter plaatse onder één dak naar voorbeelden zoals die in diverse landen om ons heen zijn te vinden in al lang bestaande (zoals Ostermalmshallen Stockholm) danwel nieuw ontwikkelde (zoals Eataly in bijvoorbeeld Turijn en New York) concepten. Ook aanpalende branches op het gebieden van food maken onderdeel uit van de totaalbeleving en zijn bij uitstek geschikt om de integratie tussen het monument De lange Stallen behalve ruimtelijk ook functioneel op een bijzonder aantrekkelijke wijze te koppelen. De horeca opent zich mede naar het plein die de verbinding vormt tussen Achter de Lange Stallen en het Chassépark. Met een drankje zittend op het terras, kijkend naar de mensen die voorbij lopen. Misschien op weg naar de parkeergarage na een dagje shoppen, of misschien juist vanuit de garage op weg naar een leuk avondje in de stad. 33

35 34

36 Kerkstraat (zijde Houtmarktpassage) In de Kerkstraat wordt in de nieuwe winkels aan de zijde van de Houtmarktpassage gedacht aan een aantal bijzondere speciaalzaken op het gebied van onder andere cadeaus, persoonlijke verzorging en (woon-) accessoires. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij het bijzondere karakter van de Halstraat. Nieuwe concepten die al dan niet al vertegenwoordigd zijn in Nederland zouden hier een plek kunnen krijgen en nadrukkelijk kunnen bijdragen aan een volledige doorbloeding van het nieuwe winkelcircuit en een logische aansluiting op het karakter van de Halstraat en de Veemarktstraat. Het winkelprogramma in cijfers: Totaal verhuurbaar oppervlak: ca m 2 VVO Totaal winkelvloeroppervlak: ca m 2 WVO Totaal aantal winkelunits: ca stuks Ruim 80% van de winkelmeters wordt gerealiseerd in winkels die groter zijn dan m 2. Alle winkels hebben hun entree aan de straat. Met name de grote winkels hebben een groot deel van de winkel op de 1e verdieping. Daarmee is er op de begane grond ruimte hier en daar een kleinere winkel te realiseren en zo de straat aantrekkelijk en afwisselend te maken. 35

37 Het centrum van Breda telt m² winkelruimte, verdeeld over 356 verkooppunten. De distributieplanolo-gische marktruimte is door BRO in 2012 berekend op m². BRO concludeert onder meer dat realisatie van het project een belangrijke ruimtelijke versterking van de binnenstad betekent. De routing in de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere koppeling met het Chassépark. Om dit te realiseren zal het gebied voldoende kracht moeten krijgen door een stevig programma (voldoende massa), enkele zogenaamde trekkers en een bronpuntfunctie (parkeergarage). Het gebied zal zich met name ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere delen van de binnenstad, waarbij de gehanteerde kernbegrippen verrassend en vertrouwd zijn. Functioneel zal het plan met name een versterking betekenen van de branchegroep mode & luxe. Hier liggen nog versterkingsmogelijkheden, aangezien deze branchegroepen ten opzichte van vergelijkbare binnensteden zijn ondervertegenwoordigd. Juist ook in deze branches is de dynamiek groot en kent de winkelvoorraad in de binnenstad van Breda onvoldoende mogelijkheden om deze te accommoderen. De ontwikkeling van Achter de Lange Stallen moet als onderdeel van de totale ontwikkeling van de binnenstad gezien worden. Het A1 gebied, wordt uitgebreid. Tegelijkertijd zal er rekening mee gehouden moeten worden dat bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten verkleuren naar een andere functie. Een trend die al zichtbaar is in Breda maar ook andere steden. Bovenstaande wordt bevestigd in de 2nd opinion van prof. Henk Gianotten van april Ten behoeve van de regie op het vlak van binnen het plan te huisvesten formules zal een Branche Advies Commissie (BAC) in het leven worden geroepen. De BAC bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, VOF Achter de Lange Stallen, Kamer van Koophandel, Ondernemersvereniging Binnenstad Breda, BRO en de eigenaar van Achter de Lange Stallen Syntrus Achmea Real Estate & Finance en ziet toe op een passende invulling van Achter de Lange Stallen. Zij doet dit door de door VOF Achter de Lange Stallen concreet uitgebrachte voorstellen omtrent te contracteren partijen te toetsen aan de Retailvisie en het Indicatief Branchepatroon. De BAC heeft een adviserend karakter. Winkels c.q. formules die nog niet in het kernwinkelgebied van Breda voorkomen genieten in beginsel de voorkeur. Verplaatsingen en doublures binnen het kernwinkelgebied worden evenwel niet uitgesloten, mits recht wordt gedaan aan de door de Gemeente Breda geformuleerde speerpunten van beleid voor de binnenstad. Echter binnen het project zal niet meer dan 1/3 van het totale verhuurbare vloeroppervlak worden verhuurd aan verplaatsers vanuit het bestaande kernwinkelgebied. Van dit percentage kan worden afgeweken indien en voorzover sprake is van een significante bijdrage aan de hierboven genoemde doelstellingen. De precieze afspraken over de samenstelling en het functioneren van de BAC zijn terug te vinden in de notitie Branche Advies Commissie Achter de Lange Stallen Breda. Op de volgende pagina is een indicatieve verkaveling van de winkels opgenomen. Deze verkaveling kan wijzigen op basis van de gesprekken met potentiele gebruikers. Wijzigingen blijven wel binnen de geest en ambities van de branchering, dus met name ruimte bieden aan de benodigde schaalsprong doch gelardeerd met kleinschaliger winkelunits. 36

38 Concept verkaveling begane grond W F P P H EX entree winkels entree wonen entree fietsenstalling parkeer ingang personen parkeer ingang auto s entree horeca entree expeditie W W W F W W W W P H EX F F W EX P W N 37

39 Concept verkaveling 1e verdieping N 38

40 Wonen Het realiseren van woningen boven winkels levert een grote bijdrage aan maatschappelijk relevante zaken als sociale controle, diversiteit in het straatbeeld en spreiding van drukte gedurende elke dag van de week. Niet alleen voor de toekomstige bewoners van deze woningen, maar ook voor de binnenstad als geheel, maakt het woonprogramma een belangrijk deel van het plan uit. Op dit moment bevinden zich in de Lange Stallen 54 woningen. Deze worden vervangen door nieuwe woningen. De nieuw te realiseren woningen in het project zijn een integraal onderdeel van het plan en passen bij de groeiende vraag van woonconsumenten die graag binnenstedelijk wonen. De woningen worden gerealiseerd in zowel de bestaande gebouwen Lange Stallen en het KPN-gebouw als in de nieuwbouw. Met name de woningen in de nieuwbouw zijn gesitueerd rondom centrale daktuinen. Alle woningen beschikken over goede bergruimte en volwaardige buitenruimte. In het complex zijn publieke, collectieve en private ruimten duidelijk gescheiden, de entrees van de woongedeelten fungeren als visitekaartje voor de bewoners en vrijwel alle woningen hebben zowel een publieke zijde als een rustige zijde. In combinatie met de monumentale bebouwing, de zorgvuldig vormgegeven collectieve binnentuinen én voldoende parkeergelegenheid in de ondergelegen garage staan deze kwaliteiten garant voor een aantrekkelijk en uniek woningaanbod dat garant staat voor tijdloos en zorgeloos wonen in het hart van Breda. De doelgroep voor de woningen is als volgt samengesteld: - één en tweepersoons huishoudens - dinky s (double income, no kids) - empty nesters - vitale senioren Het woonprogramma in cijfers: Het plan telt in totaal 148 woningen in diverse groottes, types en huurcategorieën Totaal aantal woningen: ca. 148 stuks Gemiddelde woninggroottes: variërend van <80 tot >100 m 2 gebruiksoppervlak Aantal kamers per woning: variërend van 2 tot 4 kamerappartementen 39

41 40

42 41

43 Het woonprogramma is tot stand gekomen op basis van een grondige analyse van enerzijds de locatie en anderzijds de prognoses van de Bredase woningmarkt op basis van woningbehoefte, doelgroepanalyse en demografische ontwikkelingen. Hierbij is gebruik gemaakt van recente rapporten van onder meer RIGO en de Provincie Noord-Brabant en tevens de modellen van PRIMOS en het Socrates-woningmarktsimulatiemodel. Voorgenoemde rapporten en modellen hebben als input gediend voor de door ABF Research uitgevoerde locatie specifieke woningbehoefte prognose. In de termen van woonmilieus valt de locatie in het woonmilieu centrum stedelijk, wat relatief maar een zeer klein deel behelst van de Bredase woningmarkt. Dit maakt het plan als woonmilieu uniek. Door de ligging aan de rand van de binnenstad nabij het Chassépark en het Wilhelminapark profiteert de locatie ook van de nabijgelegen kenmerken van de woonmilieus buiten-centrum en groenstedelijk. Onderstaand de demarcatie in woonmilieus zoals door ABF Research gehanteerd. (bron: ABF Research 2011) 42

44 Uit de analyse van ABF Research blijkt dat de woningbehoefte (nieuwbouwraming) voor meergezinswoningen (appartementen) in het woonmilieu centrum stedelijk tot 2020 geraamd wordt op maximaal 300 woningen. Maar door de ligging van de locatie én het planontwerp (o.a. daktuinen) heeft het ook kenmerken van de zeer gewenste woonmilieus buiten centrum en groenstedelijk, waarvoor een zeer grote woningbehoefte wordt voorzien. Hiermee mag gesteld worden dat de woningbehoefte voor enkel het centrum stedelijke woonmilieu als ondergrens gehanteerd dient te worden voor de locatie. In relatie tot het aantal woningen welke voorzien is in het plan, en de reeds onttrokken 54 wooneenheden van de Lange Stallen, komt de feitelijke toevoeging van het aantal woningen in het centrum stedelijke woonmilieu uit op slechts 94 woningen. Hiermee moet geconcludeerd worden er voldoende opnamecapaciteit is in de Bredase woningmarkt voor het woonprogramma van het plan. Verder heeft de analyse geleid tot een keuze voor meergezinswoningen in de huursector met huurklassen zowel boven als onder de liberalisatiegrens, gericht op (vooral) één- en tweepersoonshuishoudens, zowel jongeren/senioren als starters/doorstromers, allemaal met een stedelijke leefstijl. Een dergelijke propositie sluit aan bij de kwaliteiten van de plek, voorziet in een duidelijke behoefte in Breda en is bovendien kijkend naar het verwachte overige nieuwbouwaanbod in de gemeente in de komende jaren- uniek. Het zijn woningen waar de markt én de locatie om vragen. In onderstaande tekeningen vindt u een indicatie van de situering en de differentiatie van de woningen, een en ander is nog in wijzigingen onderhevig. 43

45 Verdeling partijen en aantal woningen indicatieve verkaveling retail en horeca Wonen Breburg (87 woningen) SAREF (61 woningen) C 24 C 17 B 20 D N 44

46 Verdeling aantal kamers 2 kamer appartement 3 kamer appartement 4 kamer appartement A C B D N 45

47 Gemiddeld oppervlak per woonblok 80 m 2 gbo 90 m 2 gbo 100 m 2 gbo A C B D N 46

48 Parkeren Met als uitgangspunt de geldende parkeernormen en rekening houdend met beperkingen als gevolg van het bouwen tussen historische panden is gekozen voor een 3-laagse ondergrondse parkeergarage met circa 950 parkeerplaatsen. Dit is inclusief de parkeerplaatsen in de bestaande Houtmarktgarage. Daarmee is de locatie fysiek maximaal uitgenut. Het plan biedt verder plaats aan ca. 500 fietsparkeerplekken in een inpandige fietsenstalling aan de zuidzijde van de Lange Stallen. 47

49 48

50 49 Stedenbouw en verkeer

51 50

52 Stedenbouw Zoals ook aangegeven in de leeswijzer in hoofdstuk 1 van dit boek is in een separaat document de stedenbouwkundige ontwerpvisie en beeldkwaliteit voor de ontwikkeling van Achter de Lange Stallen vastgelegd. In deze visie is een uitgebreide analyse gemaakt van de historie en stedenbouwkundige context. Op basis hier van is de stedenbouwkundige visie ontwikkeld, worden de stedenbouwkundige ontwerpprincipes benoemd, wordt de beeldkwaliteit gedefinieerd en worden de principes voor transformatie van De Lange Stallen beschreven en het KPN-pand. Hieronder is een korte, feitelijke, beschrijving van de plankaart opgenomen en wordt de bereikbaarheid toegelicht. De plankaart laat een aantal zaken zien: Routes en verbindingen Bestaande routes worden doorgetrokken en/of krijgen en kwaliteitsimpuls als gevolg van het situeren van programma (Akkerstraat, Stallingstraat); Nieuwe verbindingen worden gecreëerd (boog tussen Ginnekenstraat en Oude Vest, doorbraak Houtmarktpassage richting Kerkstraat, doorbraak in De Lange Stallen richting Chassé park). Inpassen bestaande gebouwen De Lange Stallen wordt gerestaureerd en ruimtelijk en functioneel geïncorporeerd. Het gebouw krijgt een woon- en retailbestemming; Het KPN-pand wordt deels behouden. Door een deel nieuwbouw toe te voegen ontstaat een carré met een alzijdige oriëntatie ten behoeve van wonen en winkelen. Gebouwen Er ontstaan 4 nieuwe bouwvolumes; blok A tot en met D. De Lange Stallen is functioneel onderdeel van de blok B en C. Openbare ruimte Op typisch Bredase wijze verbreden de straten zich tot een plein. De blokken A, B en C zijn gesitueerd rondom dit plein. 51

53 Plankaart Houtmarktpassage Ginnikenstraat Akkerstraat 6 A 9. Stallingstraat 14 C B 7 D 22 Keizerstraat N 52

54 Verkeer Aanrijroute De Wilhelminasingel wordt ingezet als centrale aankomsten vertrekroute met vervolg via de Vierwindenstraat. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om de Keizerstraat een eenrichtingsfunctie voor autoverkeer te geven, wat leidt tot minder verkeer op de Oude Vest en op het noordelijk deel van de Keizerstraat. De barrièrewerking met het Chasséterrein wordt zo verminderd, terwijl op termijn ook de mogelijkheid ontstaat om de Keizerstraat verkeersluw in te richten. De bestaande route op de Keizerstraat voor fietsers, busvervoer en bevoorradingsverkeer met bestemming in dit gebied blijft wel in 2 richtingen gehandhaafd. Parkeren Ter plaatse van het bestaande Molsparkeerterrein wordt een nieuwe garage gerealiseerd die wordt gekoppeld met de bestaande parkeergarage onder de Houtmarktpassage. De entree van de parkeergarage is gelegen aan de Keizerstraat. Vanuit de parkeergarage wordt een goede centrale publieksentree gerealiseerd. Deze publieksentree ligt op het scheidingsvlak tussen het Lange Stallen-gebouw en de nieuwbouw. Het publiek komt centraal in het project boven en ervaart op deze manier de monumentale Lange Stallen in volle glorie. Vanuit de garage zijn ook diverse toegangen naar de bovenliggende woningbouw voorzien Er is, mede vanwege de toekomstige inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte, gekozen voor een gecombineerde in-/uitrit van de parkeergarage aan de zuidzijde van de Keizerstraat. De entree is gelegen in het monumentale Lange Stallengebouw en is op maaiveldniveau toegankelijk. Via deze entree wordt over in de achtergelegen nieuwbouw gelegen hellingbaan de ondergrondse parkeergarage bereikt. 53

55 Expeditie De logistieke voorzieningen zijn binnen het plan op twee wijzen geregeld: Inpandige logistieke ruimte; Bevoorrading via maaiveld binnen de gemeentelijke venstertijden. In blok B is een inpandige laad- en losruimte gesitueerd (zie tekening begane grond op pagina 37). Dit zogenaamde loadingdock heeft een inpandige opstalruimte voor twee gelede vrachtwagens, waarvan één exclusief ten behoeve van het bevoorraden van het KPN-gebouw en één opstalruimte ten behoeve van het bevoorraden van blok B. Blok A en C hebben geen inpandige opstelruimte voor vrachtwagens. De bevoorrading van de winkels in blok A wordt via de reguliere venstertijden voorzien via de nieuwe straat tussen de Ginnekenstraat en de Oude Vest op vergelijkbare wijze als dat nu de winkels aan de Ginnekenstraat worden bevoorraad. Dit principe geldt ook voor enkele nieuw te realiseren winkelunits ( afzoomers ) op de kop van de Houtmarktpassage (zijde Kerkstraat) en voor de units gelegen aan de Ginnekenstraat. Blok C kan worden bevoorraad via een laad- en loszone aan de Keizersstraat. 54

56 55 Primaire aanrijroute via Vierwindenstraat

57 De Boog D A B C 56

58 De toeloopstraten D D A B A B C C 57

59 De Lange Stallen D A B C 58

60 KPN-gebouw en Houtmarktpassage D A B C 59

61 Het Plein D A B C 60

62 Tekst VOF Achter De Lange Stallen Vormgeving SNGP.nl Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.