ZORG VOOR LEEGSTAND. Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen. BNA Onderzoek & TU Delft

Transcriptie

1 ZORG VOOR LEEGSTAND Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen BNA Onderzoek & TU Delft

2

3 Zorg voor leegstand Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen BNA Onderzoek & TU Delft

4 Inhoud Introductie 1 In kort bestek 5 2 Ten geleide 6 In de praktijk 3 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! 9 4 Typering van programma s en gebouwen 14 5 De haalbaarheid snel(ler) in beeld 18 6 De balans opgemaakt: vijf soorten haalbaarheid 23 7 Elf projecten in beeld 33 Bijlagen 8 Verder lezen 57 9 In de studie gebruikt calculatiemodel: InKOS Colofon 64 2 Inhoud

5 Voorwoord Ongeveer twintig jaar geleden werd de noodklok geluid: overschot aan kantoren! Er ontstond leegstand in kantoren, beleggers maakten zich grote zorgen en er werden voorstellen gedaan voor een Nationaal saneringsfonds kantoren om sloop mogelijk te maken en zo het evenwicht in de markt te herstellen. Er werd grootschalig onderzoek gedaan naar de toekomst van de kantorenmarkt. Dat onderzoek toonde aan dat op de langere termijn nieuwbouw uitsluitend nodig was ter vervanging van verouderde bestaande gebouwen, maar niet als uitbreiding van de bestaande voorraad. In de jaren daarna ontstond een hausse in de ICT-sector die later aangeduid zou worden als dotcom bubble. De economische groei zorgde voor een enorme groei in werkgelegenheid en in vraag naar kantoren: de malaise was weer snel vergeten. Goedkoop geld en ruime financieringsmogelijkheden wakkerden de productie van kantoren aan. Gemeenten wilden grond afzetten en ontwikkelaars ontwikkelen, beleggers waren op zoek naar goede projecten om in te beleggen, architecten wilden ontwerpen, aannemers bouwen en gebruikers wensten op te schuiven naar kwalitatief betere kantoren. Er was geen natuurlijke rem en alle partijen hebben bijgedragen aan de enorme expansie van de kantorenmarkt. Vandaag kijken we naar de gevolgen van deze ontwikkeling: een groot overschot aan kantoorgebouwen, structurele leegstand en grote zorg over de wijze waarop de markt haar evenwicht terug zal moeten vinden. De economische crisis en de veranderende vraag naar type kantoren zorgen voor een vreemde combinatie: terwijl er een kwantitatief overschot is worden toch nog nieuwe gebouwen bijgebouwd. Het probleem van de leegstand is van zo n grote omvang dat vrijwel alle partijen in de vastgoedmarkt maat regelen willen nemen: verbod op nieuwbouw, statiegeldregeling, fiscale compensatie bij herontwikkeling, ruilverkaveling, gebiedsgerichte herontwikkeling, sanering, grootschalige sloop, et cetera. Een probleem daarbij is dat eigenaren van probleemgebouwen onder ogen moeten zien dat een aanpassing van de waarde onontkoombaar is. Dat heeft onder meer gevolgen voor de waarde van aandelen van beleggingsfondsen, de dekkingsgraad van pensioenen, het onderpand onder bankfinancieringen en de belastingopbrengsten. De omvang is dermate groot dat de meeste financiële partijen de strategie van deny and delay volgen in de hoop dat er een zachte in plaats van een harde landing mogelijk is. Ondertussen neemt het ongeduld in de samenleving toe vanwege het gebrek aan zichtbare vooruitgang in de oplossing van dit probleem. Een gedeelte van het leegstandsprobleem is op te lossen door transformatie van leegstaande panden. Om dat mogelijk te maken moet meestal worden afgewaardeerd en een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt. Er is nog beperkte ervaring aanwezig in de markt en daarom is het initiatief van architecten in de zorg (Stagg, nu BNA Onderzoek) om de voorliggende publicatie te maken zeer te waarderen. Samen met de TU Delft is gewerkt aan concrete voorbeelden van herbestemming van kantoren in woonzorgge bouwen. Wetenschap en praktijk hebben hand in hand gewerkt aan oplossingen die kunnen inspireren en tot nadenken stemmen. Deze publicatie dient als handreiking voor partijen die bereid zijn alternatieven te zoeken voor leegstaande kantoren. We zullen alle creativiteit nodig hebben om de ontstane problemen het hoofd te bieden en architecten kunnen daarbij een vitale rol spelen. Hans de Jonge Hoogleraar Vastgoed TU Delft Directievoorzitter Brink Groep Voorzitter Stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren Voorwoord 3

6 Introductie 4

7 1 In kort bestek De opgave In Nederland staan miljoenen vierkante meters kantoorruimte leeg. Tegelijkertijd zijn er maatschappelijke sectoren die zitten te springen om goede huisvesting. De zorg is er daar een van. Hoe kunnen aanbod en vraag bij elkaar worden gebracht? Dat is de insteek van de studie Zorg voor leegstand. Meer specifiek: welke kantoren zijn kansrijk om woonzorgprogramma s in onder te brengen? En aan welke voorwaarden moet worden voldaan om herbestemming mogelijk te maken? De aanpak Voor 11 bestaande gebouwen is de haalbaarheid van herbestemming onderzocht, aan de hand van vier woonzorgprogramma s die in de praktijk van de zorg veelvuldig worden toegepast. Kansen en belemmeringen De toekomst De studie sluit af met twee conclusies voor toekomstige herbestemmingen: - Architecten zijn in staat om op relatief snelle wijze te onderzoeken of herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen vanuit een esthetisch, functioneel, technisch, juridisch en financieel perspectief mogelijk is. De resultaten van de 11 onderzochte gebouwen zijn veel belovend. In de meeste gevallen lijkt herbestemming goed mogelijk. - De Transformatiemeter Zorg, een nieuw instrument dat in het kader van deze studie is ontwikkeld, heeft zijn nut bewezen. Het biedt de mogelijkheid snel inzicht te krijgen in kansen en risico s van herbestemming voor zorgdoeleinden. Samen met rekentools voor financiële haalbaarheid zoals het in deze studie gebruikte programma InKOS levert de Transformatiemeter Zorg gedegen input voor haalbaarheidsstudies en herontwerpen. Voor het slagen van een herbestemming zijn vijf soorten haalbaarheid van belang: - Esthetische haalbaarheid: is de architectuur van het kantoorgebouw aansprekend genoeg om er een woonfunctie aan te geven? Zo nee, kan de architectuur worden aangepast en met welke middelen/ingrepen? - Functionele haalbaarheid: leent het gebouw zich qua locatie, casco, ontsluiting en dergelijke voor een nieuwe functie? - Technische haalbaarheid: kunnen gevels en installaties worden aangepast? - Juridische haalbaarheid: is de herbestemming mogelijk binnen de kaders van bestemmingsplan en Bouwbesluit? - Financiële haalbaarheid: kan er zo aan de knoppen van kosten en opbrengsten worden gedraaid dat een haalbaar plan resulteert? In kort bestek 5

8 2 Ten geleide Waarom deze uitgave? Dat er in Nederland veel kantoorruimte leeg staat, zal weinigen zijn ontgaan. Met regelmaat verschijnen nieuwe berichten in de media over hoe dramatisch de situatie is en dat het mogelijk nog (veel) erger zal worden. Niet alleen de crisis doet hier zijn werk, maar ook allerlei maatschappelijke en economische ontwikkelingen oefenen invloed uit op de verminderende vraag naar kantoorruimte. Het beeld van miljoenen vierkante meters leegstaande ruimte kan leiden tot doemverhalen en bij de pakken neerzitten. Dat is echter niet de insteek van de Bond van Nederlandse Architecten (BNA). Architecten zien het als hun taak in te spelen op actuele en toekomstige ontwikkelingen. Zij willen daar creatieve concepten voor ontwikkelen om daarmee de samenleving als geheel vooruit te helpen. Het beeld van de leegstaande kantoren heeft de architecten aan het denken gezet. Met name ook omdat in andere maatschappelijke sectoren nadrukkelijk behoefte bestaat aan goede huisvesting. De zorgsector is daar een goed voorbeeld van. Bij verschillende groepen cliënten bestaat grote behoefte aan goede huisvesting, op aantrekkelijke locaties. Zorgverleners zijn dan ook naarstig op zoek naar bouwgrond op binnenstedelijke plekken, maar daar is lastig aan te komen. Gebouwen die hier echter al (leeg) staan, bieden mogelijk wel soelaas. Architecten aangesloten bij de BNA hebben deze ontwikkelingen aanbod van ruimte aan de ene kant, een prangende vraag aan de andere kant beetgepakt en verbonden. De basis daarvoor is eind 2009 gelegd door een van de studiestichtingen van de BNA, de Stichting Architectenonderzoek Gebouwen Gezondheidszorg (Stagg). De studie is voortgezet door BNA Onderzoek. De centrale onderzoeksvraag is: hoe kunnen leegstaande kantoren worden ingezet om zorghuisvesting in te realiseren? Die vraag wordt in deze publicatie beantwoord. Drie doelstellingen BNA Onderzoek heeft de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft gevraagd een onderzoek te doen dat beantwoordt aan drie vragen: - breng de kansen en bedreigingen in beeld bij de herbestemming van kantoorgebouwen voor zorgdoeleinden; - projecteer enkele bestaande woonzorgprogramma s op concrete kantoorgebouwen en toets de toepasbaarheid c.q. haalbaarheid van deze programma s bij herbestemming; - draag praktische instrumenten aan die partijen in het veld kunnen gebruiken bij hun haalbaarheidsonderzoek bij herbestemming en hun (investerings)beslissingen. Met dit laatste wordt al iets gezegd over de doelgroep van deze publicatie. Ook deze is drievoudig: - zorghuisvesters krijgen inzicht in de kansen van herbestemming, als alternatief voor nieuwbouw; - gebouweigenaren, projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars krijgen een perspectief op een grotere huurdersmarkt; - architecten krijgen nieuwe instrumenten in handen om snel de haalbaarheid van een herbestemming in beeld te krijgen. De beoogde invloed van dit onderzoek is breed. Leegstaande kantoren worden hergebruikt, de leefbaarheid in de omgeving wordt verbeterd, kapitaalvernietiging door sloop wordt voorkomen en niet in de laatste plaats worden zorgfuncties aan huisvesting geholpen. De architect is bij uitstek degene die deze meervoudigheid kan omzetten in een wervend en haalbaar concept, daarbij ondersteund door een adequaat gevulde gereedschapskist. In een regisseursrol behartigt de architect de belangen van de zorg- en vastgoedsector, maar ook die van de lokale overheid en omwonenden. 6 Ten geleide

9 Opzet van de publicatie Na een korte verkenning van zowel de leegstandsproblematiek als de ontwikkelingen in de zorgsector, zoomen we in op de kansen en bedreigingen van herbestemming. Een aantal belangrijke thema s rond de geschiktheid van kantoorgebouwen voor een nieuwe functie passeert de revue (hoofdstuk 3). We presenteren vervolgens vier verschillende woonzorgprogramma s voor herbestemmingen, die als startpunt hebben gediend voor de haalbaarheidsstudies. Deze programma s worden besproken in hoofdstuk 4, aangevuld met een typering van de elf gebouwen die in deze studie zijn onderzocht. Vervolgens wordt in het vijfde hoofdstuk aandacht besteed aan de haalbaarheid. De nieuw ontwikkelde Transformatiemeter Zorg staat hierbij centraal; een nieuw instrument waarmee betrokken partijen snel de haalbaarheid van een herbestemming kunnen bepalen. De publicatie sluit na enkele conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 6) af met een presentatie van de haalbaarheidsstudies voor elf gebouwen, die dienen ter lering en inspiratie. Deze studie beperkt zich tot herbestemmingsmogelijkheden voor de care, oftewel zorgfuncties. Dit is in kwantitatief opzicht veruit het belangrijkste deel van de zorgsector. Daar komt bij dat op het terrein van de cure (genezing) al de nodige interessante voorbeelden bestaan van huisvesting in kantoorpanden. Dit deel van de zorg is dan ook buiten beschouwing gelaten. In de bijlage wordt nader ingegaan op het rekenen aan herbestemmingen. Het InKOS-model van de TU Delft doet daarbij dienst als voorbeeld. Dit is een intern reken- en tekeninstrument van de TU Delft voor kosten- en opbrengstensimulatie en niet verkrijgbaar op de markt. De uitgangspunten zijn echter wel breder toepasbaar. InKOS is in deze studie samen met de Transformatiemeter Zorg gebruikt als toets op de financiële haalbaarheid. Ten geleide 7

10 In de praktijk 8

11 3 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! In dit deel van de publicatie brengen we het gecombineerde vraagstuk in beeld waar het in deze studie om draait. Aan de ene kant de gebouwen die leeg staan: hoe groot is de leegstand en welke problemen worden daardoor veroorzaakt? Aan de andere kant de ontwikkelingen aan de vraagzijde: welke huisvestingsbehoefte bestaat er in de zorgsector? Vervolgens worden kansen en belemmeringen voor herbestemming in beeld gebracht. Deze worden geïllustreerd aan de hand van een concreet voorbeeld: de herbestemming van een kantoorgebouw in Utrecht tot zorgcentrum. Leegstand: kantoorruimte te over Op dit moment staat een kleine zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Een derde hiervan vindt naar alle waarschijnlijkheid geen huurder meer. De oorzaken zijn divers. Zo laten organisaties die verhuizen andere panden achter en nemen in de nieuwbouw minder vierkante meters af dan ze in de oude situatie in gebruik hadden. Gemeenten kijken, mede onder invloed van de crisis, kritisch naar hun vastgoedportefeuille en stoten verouderde panden af. Ook het nieuwe werken speelt een rol; hierdoor neemt de vraag naar vaste werkplekken af. De gevolgen zijn ingrijpend. 14 procent van de kantorenvoorraad heeft geen gebruiker, waar een percentage van 3 tot 8 door de partijen in de vastgoedmarkt normaal wordt gevonden. Dat laatste percentage houdt verband met de frictieleegstand die nodig is om de markt goed te laten functioneren. Er moet nu eenmaal schuifruimte aanwezig zijn. Leegstand heeft in eerste instantie gevolgen voor de eigenaren: huurderving en waardevermindering raken hen direct en indirect in de portemonnee. Daarnaast hebben leegstaande gebouwen een negatieve invloed op de omgeving. Ze worden minder goed onderhouden en verloederen snel. Rond gebouwen met veel leegstand is weinig levendigheid en ontbreken de eyes on the street die volgens Jane Jacobs in haar boek Death and life of great American Cities zo belangrijk zijn voor stedelijke kwaliteit. Minder toezicht leidt tot graffiti, vervuiling en vandalisme. Bewoners uit de omgeving wandelen of fietsen liever een blokje om. Uiteindelijk ontstaat (een gevoel van) sociale onveiligheid. Private leegstand wordt dan een publiek probleem. Daarmee wordt duidelijk dat er meerdere belanghebbenden zijn wanneer de mogelijkheid van herbestemming in beeld komt. Niet alleen de eigenaar en de gebruiker(s) zijn hiermee gebaat, ook de omgeving profiteert. Zorgfuncties: ruimte gevraagd Even evident is de constatering dat de demo grafie grote invloed heeft op de vraag naar huisvesting. Onze bevolking vergrijst: een trend waar meerdere ontwikkelingen achter schuil gaan. Zo wordt het aantal ouderen groter (in 2050 is een kwart van de bevolking 65+), maar tevens neemt het aantal ouderenhuishoudens toe. Ouderen zijn echter niet de enigen die adequate huisvesting vragen. Ook wordt bijvoorbeeld ruimte gezocht voor mensen met een beperking, die weer midden in de samenleving worden gehuisvest. Daarnaast veranderen de wensen van de cliënten snel. De vraag naar ruimte, privacy en autonomie neemt toe. Dat betekent een andere functionaliteit dan menig bestaand zorggebouwen kan bieden. Andere aspecten in de kwalitatieve woonvraag van cliënten zijn de bereikbaarheid van zorg vanuit de eigen woonomgeving. Deze bepaalt in belangrijke mate de autonomie en zelfredzaamheid van de zorgcliënt. De vraag naar locaties die te verbinden zijn met andere maatschappelijke ontmoetingsplaatsen neemt daarmee toe. Het autonome zorggebouw verandert zodoende in een geïntegreerde zorgomgeving. Het is een trend die nog eens wordt versterkt door een actuele ontwikkeling in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Hierbij wordt vanuit het lokale welzijnsbeleid gezocht naar mogelijke verbindingen met de welzijnsvoorzieningen in de zorgsector. Oude grenzen tussen sectoren verdwijnen, de nadruk komt te liggen op verbinden. Zorginstellingen staan voor de opgave geschikte plekken te vinden voor de huisvesting van zorgfuncties, in welke vorm en met welk programma dan ook. Dat is niet eenvoudig; zorginstellingen hebben vaak grote moeite, vooral in de grote steden, geschikte locaties te vinden voor nieuwbouw. Soms zijn zij aangewezen op uitbreidingslocaties buiten hun zorggebied of worden zij geconfronteerd met hoge grondprijzen op locaties die wel potentie hebben. Het is op dit moment dat de bestaande gebouwenvoorraad als potentieel kansrijk naar voren komt. Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! 9

12 Op zoek naar de goede plekken In deze studie is in de eerste plaats gekeken naar locaties, die passen bij de vraag vanuit de zorgsector. Locaties in het stadscentrum, in woonwijken of aan de randen hiervan zijn gunstig voor herbestemming naar wonen met zorg of intramurale zorgfuncties. Veel leegstaande kantoorgebouwen staan echter op monofunctionele kantorenen bedrijventerreinen (bijna tweederde van het huidige aanbod). Deze locaties zijn niet gewild als woonlocaties. Bij het herstructureren van complete gebieden kan herbestemming niettemin een mogelijkheid zijn en een alternatief bieden voor verdere stedelijke uitbreiding. Ook kunnen dit soort locaties interessant zijn voor zorghotels en voor grotere zorgcentra die door hun omvang als kwartiermakers kunnen werken. De voorzieningen die in een kantorenwijk aanwezig zijn, komen echter niet altijd overeen met wat bewoners nodig hebben en graag in hun buurt zien. Op zoek naar de goede gebouwen Vervolgens is de vraag welke kantoorgebouwen geschikt zijn voor de huisvesting van zorgfuncties. Een stukje historie van het kantoorgebouw is noodzakelijk om te begrijpen welke gebouwen wel en welke niet geschikt zijn voor andere functies. De geschiedenis van kantoorgebouwen is typologisch beschreven door onder anderen De Gunst en De Jong (1989) en Van Meel (2000). Hoewel kantoorwerk al eeuwenlang plaatsvindt, bestaan de moderne kantoorgebouwen pas sinds de industriële revolutie. De Verenigde Staten waren hierin leidend, een ontwikkeling die parallel liep met de ontwikkeling van hoogbouw in steden als Chicago en New York. De hang naar hoogbouw kwam minder vaak voor in Europa, waar kantoorgebouwen tot de Tweede Wereldoorlog vooral werden ontwikkeld in de historische stadcentra of uitbreidingen. Veel aandacht ging uit naar de gevel, die de zakelijkheid en status van het kantoorwerk en het bedrijf moest uitdrukken. Functioneel werden kantoorgebouwen vooral ontwikkeld als grote schrijfzalen. Met het modernisme werd zowel in Europa als de VS het kantoor verder ontwikkeld. Hoewel veel moderne concepten in de jaren twintig en dertig zijn bedacht, werden ze pas na de Tweede Wereldoorlog op grote schaal geïmplementeerd. In de VS leidden kunstlicht en mechanische ventilatie ertoe dat de kantoorgebouwen dieper werden. Amerika was nog altijd leidend op het gebied van kantorenarchitectuur. Europa werd hierdoor beïnvloed, maar nam niet de schaal van de kantoorgebouwen over. Wel brak de voorhanggevel (curtain wall) door en werd Le Corbusiers Domino -principe veel toegepast in de constructie; een betonnen draagstructuur die werd ge dragen door kolommen en vrij indeelbare plattegronden mogelijk maakte. In de jaren zestig werd de kantoortuin geïntroduceerd. Door de Nederlandse bouwregelgeving met betrekking tot daglichttoetreding heeft de kantoortuin weinig invloed gehad op de kantoorgebouwen, die hier betrekkelijk smal bleven. In de jaren zestig werden het verhuurkantoor en het bedrijfsverzamelgebouw ontwikkeld. De zakelijke dienstverlening zat in de lift. Kantoorhoudende organisaties wilden flexibel zijn en de mogelijkheid hebben te groeien en verhuizen. Kantoorgebouwen werden hierdoor ook ontdekt als interessante beleggingsobjecten. Sindsdien is deze trend alleen maar versterkt en is het huren van kantoorruimte de meest voorkomende vorm van kantoorhuisvesting. In de jaren zeventig zette de ontwikkeling van verhuurkantoren verder door, waardoor de lay-out van kantoorgebouwen meer gestandaardiseerd werd. De energiecrisis in 1973 leidde tot meer aandacht voor energieverbruik. Gevels werden geïsoleerd, tweelaags glas werd geïntroduceerd en de mechanische ventilatie deed zijn intrede, gecombineerd met ramen die niet te openen waren. De kantoortuinen verloren hun populariteit. Werknemers klaagden over het binnenklimaat en gebrek aan privacy. Kantoortuinen bleken te botsen met de Nederlandse bedrijfs- en werkcultuur. De cellenkantoren aan weerszijden van een enkele corridor bleken een meer gewaardeerde indeling. Vanaf 1985 had nagenoeg iedere werknemer een computer, wat leidde tot de noodzaak van nieuwe bekabelingsystemen, koeling en meer aandacht voor het binnenklimaat. De gebouwen waren en bleven smal, uitgelegd op een stramien van 1,8 meter. Alle werkplekken lagen in de buurt van de gevel. De afgelopen decennia zijn de ideeën over kantoorwerk sterk veranderd. Met mobiele telefoons, laptops, internet en is de werknemer minder gebonden aan het kantoor. In kantoorgebouwen komen steeds vaker gedeelde werkplekken of flexwerkplekken voor. Tegelijkertijd werken steeds meer mensen thuis of wisselen 10 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

13 ze gedurende de week van werkplek. Er is een groeiend aantal vloerindelingen in gebruik en er wordt geëxperimenteerd met verschillende manieren om de installaties weg te werken in vloeren en plafonds. Voor deze studie viel de keuze uiteindelijk vooral op kantoorgebouwen die in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw zijn gebouwd en in de decennia erna; gebouwen die kansarm zijn om de kantoorfunctie te behouden. Een deel van deze gebouwen heeft een uitstekende ligging; dichtbij voorzieningen, winkels en openbaar vervoer. Daarmee zijn ze interessant voor een doelgroep van bewoners die minder mobiel is en veel bestemmingen lopend of op de fiets bereikt. Het is dit soort locaties waar zorgverleners naar op zoek zijn, maar waar vaak geen bouwgrond beschikbaar is. Op dat moment komt herbestemming in beeld. Kansen en belemmeringen voor herbestemming Herbestemming kan een oplossing zijn voor zorginstellingen om dure nieuwbouw op een onhandige locatie te vermijden. Herbestemming heeft in algemene zin zeker kansen en is ook vanuit duurzaamheidsoogpunt (voorkomen van sloop, tegengaan van onnodige nieuwbouw, impuls van levendigheid) aantrekkelijk. Tussen droom en daad kunnen echter Elsschot dichtte het treffend wetten en praktische bezwaren in de weg staan. Uit eerder onderzoek destilleren we de volgende aspecten: Kenmerken van de locatie Niet alle locaties lenen zich even goed voor wonen met zorg of intramurale zorgfuncties. Uitstekend geschikt zijn locaties in het stadscentrum, in woongebieden of aan de randen hiervan. Monofunctionele en grootschalige kantoor- en bedrijventerreinen lenen zich hier minder voor, mede omdat voorzieningen voor bewoners ver te zoeken zijn. Alleen zorghotels en grotere zorgcentra kunnen hier eventueel een plek vinden, mits tegelijkertijd voor het omliggende gebied een transformatiestrategie wordt ingezet. Eigenschappen van het gebouw Een herbestemming van kantoorfunctie naar woonzorgdoeleinden heeft de nodige voeten in de aarde. Van belang zijn zaken als: - het casco: komen de afmetingen van het kantoor overeen met de wensen voor zorgwoningen, zowel in het platte vlak als in de (verdiepings)hoogte; - de ontsluiting en uitbreidbaarheid: is het gebouw op een goede manier te ontsluiten en kan het gebouw eventueel het gewicht dragen van extra verdiepingen die worden toegevoegd; - de gevel: is de gevel aanpasbaar, omwille van het wettelijk kader (geluid) en eisen vanuit verduurzaming (aanbrengen isolatie); - buitenruimte: is het mogelijk buitenruimtes toe te voegen; - de installaties: kunnen de kantoorinstallaties worden vervangen door wooninstallaties, waarvoor wellicht nieuwe schachten noodzakelijk zijn; - de akoestiek: is er voldoende geluidsisolatie aanwezig of is deze toe te voegen; - de geluidsbelasting op de gevel: de wetgeving voor woonfuncties is op dit punt strenger dan voor kantoorfuncties; - de brandveiligheid: zijn er voldoende vluchtroutes en is de constructie afdoende brandwerend te maken. Ook op dit punt geldt dat de eisen voor wonen met zorg strenger zijn dan voor kantoorgebruik. Financiële haalbaarheid De geschiktheid voor herbestemming is niet alleen een technisch vraagstuk. Ook de financiële kenmerken van het gebouw spelen een rol: hoe hoog is de (boek)waarde van het gebouw en is een eigenaar eventueel bereid om af te waarderen, om zodoende herbestemming mogelijk te maken? Wet- en regelgeving Het bestemmingsplan ter plekke is van grote invloed op de kansen van herbestemming. Vrijwel altijd is een wijziging van het bestemmingsplan nodig; de gemeente moet hier medewerking aan verlenen. Verder speelt het Bouwbesluit een rol. Dit stelt andere eisen aan woningen dan aan kantoorgebouwen en ook andere eisen aan nieuwbouw dan aan verbouw. Ook hier is de inzet van de gemeente van belang: Bouw- en Woningtoezicht kan ontheffing verlenen aan sommige eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van de verdiepingshoogte en de geluidsisolatie. Aan de eisen ten aanzien van gezondheid en veiligheid worden geen concessies gedaan. Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! 11

14 Een illustratie: kansen en belemmeringen In het vervolg van deze publicatie gaan we nader in op bovengenoemde kansen en belemmeringen. Bij wijze van illustratie van de zaken die een ontwikkelende partij tegen het lijf kan lopen, noemen we de aanpak van het lang leegstaande kantoorgebouw van de KNMG (koepelorganisatie voor medici) in Transwijk-Zuid (Utrecht). Dit gebouw is door VDVZ Architecten omgebouwd tot zorgcentrum, door in twee met loopbruggen verbonden kantoortorens 114 zorgappartementen te realiseren, met elk een eigen badkamer, keuken en zit/slaapgedeelte. Op de begane grond was ruimte voor een multifunctioneel centrum, dat ook door wijkbewoners wordt gebruikt. Het gebouw is zo ingedeeld dat het relatief eenvoudig kan worden aangepast aan andere zorgprogramma s. De meeste inzet is gepleegd op de binnenkant van het gebouw: deze is grotendeels gesloopt en vervangen door een nieuw inbouwpakket. De buitenzijde is nagenoeg intact gelaten. Enkele geleerde lessen bij dit project: - de taal van ontwikkel- en bouwwereld is niet dezelfde als die in de zorgwereld; - de zorgwereld is niet gewend om ambities voor gebouwen direct te toetsen in termen van investeringsniveaus en kosten; - een risicofactor wordt gevormd door de nationale politiek en met name de bekostiging van de zorg. Dit maakt het lastig om, bijvoorbeeld bij stelselwijzigingen, ook naar de toekomst toe te rekenen aan de exploitatie. Deze en andere leerpunten komen ook terug in het (tot nu toe sporadische) onderzoek naar de kansen van herbestemming in bestaande werkgebouwen. Zo onderzocht Architectuur Lokaal in 2011 specifiek de kansen van monumentale gebouwen voor herbestemming. De verbeterpunten die daaruit naar voren komen hebben met name betrekking op de voorfase van projecten: betere kennis maakt een betere koppeling mogelijk tussen gebouw en functie. 12 Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd!

15 De begane grond voor de transformatie. Het multifunctioneel centrum op de begane grond na de transformatie. Standaard verdieping voor de transformatie. Standaard verdieping met zorgappartementen. De torens zijn verbonden met loopbruggen na de transformatie. Lege kantoorgebouwen: programma gevraagd! 13

16 4 Typering van programma s en gebouwen De verkenning van de kansen en obstakels voor herbestemming sloot af met een kernachtige conclusie: betere kennis maakt een betere verbinding van functie en gebouw mogelijk. Het is juist deze kennisontwikkeling die centraal heeft gestaan in het onderzoek van BNA Onderzoek en de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Ter introductie gaan we in dit hoofdstuk kort in op vier woonzorgprogramma s, die vooraf als kansrijk voor de zorgsector werden ingeschat. Vervolgens presenteren we in vogelvlucht de 11 onderzochte gebouwen, waar de bestaande woonzorgprogramma s op zijn geprojecteerd. Doelgroepen Binnen de zorg worden de volgende doelgroepen onderscheiden: - gehandicaptenzorg: zorg voor lichamelijk gehandicapten, verstandelijk gehandicapten en zintuiglijk gehandicapten; - verpleging en verzorging, inclusief ouderenzorg, somatiek en psychogeriatrie; - geestelijke gezondheidszorg (met name de langdurige psychiatrie); - jeugdzorg; - palliatieve zorg (zorg en begeleiding in de laatste levensfase). De categorieën sluiten elkaar niet uit. Sommige bewoners/cliënten hebben een meervoudige hulpvraag en veel voorzieningen bieden verschillende vormen van zorg aan voor verschillende doelgroepen. Afhankelijk van de zorgzwaarte is er een onderscheid in intramuraal (integraal woonzorgpakket, niet zelfstandig wonen) en extramuraal (scheiding van wonen en zorg, zelfstandig wonen). Algemene woonwensen: de overeenkomsten Voor alle doelgroepen geldt: het wonen is zoveel mogelijk geïntegreerd in de samenleving, voorzieningen bevinden zich op loopafstand, de bereikbaarheid per openbaar vervoer is goed en in de directe omgeving is parkeergelegenheid aanwezig. Andere algemene eisen zijn: - een goede balans tussen privacy en mogelijkheden voor sociaal contact; - veiligheid (ergonomisch, sociaal); - een heldere indeling van het gebouw, zodat bewoners/cliënten en bezoekers gemakkelijk hun weg vinden; - aantrekkelijke architectuur qua vormgeving, kleur- en materiaalgebruik; - integrale toegankelijkheid van gebouw en voorzieningen, inclusief mensen met zintuiglijke en/of fysieke beperkingen en gebruikers van een rollator, rolstoel of scoot mobiel. Marktvraag en lokale context: de verschillen Behalve met de beoogde doelgroepen en de algemene woon- en zorgwensen moet een programma van eisen afgestemd worden op de lokale marktvraag en de financieringsmogelijkheden. Voorts moet rekening worden gehouden met de voorzieningen voor wonen, zorg en welzijn die op of dicht bij de locatie beschikbaar zijn. Met elkaar bepalen deze factoren de gewenste omvang, capaciteit en kwaliteit van het woonprogramma en de aanvullende diensten. De confrontatie van programma van eisen, gebouwkenmerken en marktvraag betekent veel voor de haalbaarheid van een herbestemming. Om deze haalbaarheid beter en sneller in beeld te brengen, is in het kader van dit onderzoek een nieuw gereedschap ontwikkeld: de Transformatiemeter Zorg. In het vervolg van deze publicatie gaan we hier nader op in (hoofdstuk 6). Vier woonzorgprogramma s Om houvast te geven bij herbestemming zijn deze vier programma s geprojecteerd op concrete, leegstaande gebouwen: Levensloopbestendige appartementen, extramuraal Dit is de lichtste vorm van wonen met zorg. Het gaat om zelfstandige appartementen voor zelfstandig wonen in een appartementencomplex, met zorg op maat (geleverd via een zorgcentrum in de buurt of aan huis). Het aantal appartementen per complex kan sterk uiteenlopen. De appartementen worden vaak door woningcorporaties aangeboden, die met verschillende afmetingen van de appartementen verschillende cliënten willen aantrekken. Extramurale zorgappartementen zijn bestemd voor 14 Typering van programma s en gebouwen

17 cliënten met een zorgvraag die kan variëren van licht tot zwaar, mits zelfstandig wonen met hulp nog mogelijk is. De appartementen zijn zeer flexibel, minimaal 75 m² groot en hebben een privé buitenruimte. Locatie: rustig, dichtbij openbaar vervoer, winkels en een verpleeghuisvoorziening. Zorgappartement, intramuraal Dit is zelfstandig wonen binnen een zorgomgeving, oftewel kleine appartementen in een intramurale setting. Naast het privédomein van het appartement zijn voorzieningen aanwezig voor zorg en welzijnsondersteuning. Vaak zijn intramurale zorgappartementen onderdeel van een groter verpleeghuis met algemene voorzieningen en een zorginfrastructuur voor andere interne en externe zorgvragers, zoals psychogeriatrische cliënten. Doelgroepen komen uit de verpleeghuiszorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. De woningen zijn minimaal 45 m² groot, met eigen buitenruimte en aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. Locatie: stedelijk. Kleinschalige groepswoningen, intramuraal De kleinschalige groepswoning is bedoeld voor bewoners die behoefte hebben aan 24-uurszorg in een beschermde woonomgeving. Deze woonvorm sluit goed aan op het normaliseren van intramurale psychogeriatrische zorg, gehandi captenzorg en geestelijke gezondheidszorg (GGZ). Zes tot acht bewoners wonen samen in één unit. Elke bewoner krijgt circa 25 m² woonoppervlak, aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. Locatie: rustig, in of dichtbij de vertrouwde woonomgeving van de cliënt. Gelaagd woonconcept Het gelaagde woonconcept wordt met name gebruikt voor de psychogeriatrische zorg en is het beste te vergelijken met het traditionele verzorgingshuis. Het bestaat uit gezamenlijke woonvoorzieningen met individuele zit/slaapkamers, bestemd voor 24 tot 60 bewoners. Op de begane grond bevindt zich een aantal gemeenschappelijke ruimtes. Groot voordeel van dit concept is de relatief grote bewegingsvrijheid (binnen het gebouw) voor de cliënten. Verder is de flexibiliteit groot, doordat kamers relatief gemakkelijk kunnen worden samengevoegd. Ook hier geldt dat elke bewoner circa 25 m² woonvoorzieningen krijgt, aangevuld met gemeenschappelijke ruimten. Locatie: in centrum van wijk of stad. De elf onderzochte gebouwen In totaal zijn dertien haalbaarheidsstudies verricht, voor elf bewust heel verschillende gebouwen. We zetten de belangrijkste kenmerken op een rij. Locaties De meeste van de onderzochte gebouwen liggen op centrumachtige locaties, met een mix van wonen en werken. Een aantal van de locaties bevindt zich in een omgeving, die als geheel aan een heroriëntatie toe is. De eventuele herbestemming van een kantoorgebouw kan dan meeliften op deze gebiedsgerichte transformatie. Gebouwtypen De meeste van de 11 bestudeerde kantoorgebouwen staan deels of geheel leeg en/of de eigenaren van de gebouwen vonden het interessant om te zien welke mogelijkheden bestaan voor een functiewijziging van het gebouw. De bestudeerde gebouwen kunnen op basis van hun kenmerken als volgt typologisch worden omschreven: Omvang Er zijn vijf grote gebouwen bekeken (> m²), vier middelgrote gebouwen (+/ m²) en twee kleine gebouwen (+/ m²). Ontsluiting Het meest voorkomende gebouwtype wordt gekenmerkt door een enkelcorridor ontsluiting. De plaats van stijgpunten varieert. De meest langgerekte gebouwen kennen een centrale hoofdentree met trap en lift en noodtrappen aan de koppen van het gebouw of vlak bij de koppen. Afhankelijk van de vloerconstructie geven de kernen stabiliteit in een of twee richtingen. Constructie en vloeren De constructie van de bestudeerde gebouwen bestaat meestal uit kolommen en vrij in te delen vloervelden met kolommen in of vlak achter de gevel. De overspanningen tussen de kolommen variëren tussen 5,4 en 10 meter. In de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw is veel met een vierkant stramien gewerkt; dit heeft het voordeel van een flexibele inrichting. Het kent echter ook buigslappe vloeren, waar buiten het stramien om alleen lichte scheidingswanden geplaatst kunnen worden. Sparingen in de vloeren kunnen niet groot zijn, omdat de vloer in twee richtingen overspant. In nieuwere Typering van programma s en gebouwen 15

18 gebouwen worden meer lijnvormige constructies gebruikt. Kenmerkend zijn dragende gevels of kolommen in of vlak achter de gevel, met een rij kolommen met langsbalk in het midden van het gebouw. Dit soort gebouwen heeft meestal kanaalplaatvloeren die zijn opgelegd aan de gevel, met een balk in het midden. Standaardisatie voert hier de boventoon. Traveematen zijn vaak een veelvoud van 1,8 meter. Gevel Vooral de oudere gebouwen hebben gevels die bouwfysisch niet tegemoet komen aan de comforteisen die gelden voor woonzorgfuncties. Vanaf de jaren zeventig is het wel gebruikelijk om de gevels te isoleren, maar de eisen aan energieprestatie zijn de laatste dertig jaar sterk toegenomen. De meeste gebouwen moeten dus worden aangepast aan deze eisen. Typerend voor de gebouwen uit de jaren zestig tot negentig is Tabel 1 Typologisch overzicht gebouwkenmerken een voorhanggevel met prefab gevelpanelen en bandramen. Gebouwdiepte Eigendomsverhoudingen hebben een sterke invloed gehad op de diepte van kantoorgebouwen. Tot midden jaren zestig werden in Nederland kantoren vooral gebouwd door eigenaargebruikers, die veel invloed hadden op het ontwerp. In die tijd werden nog diepe vloeren gemaakt, die flexibeler in te delen zijn, hoewel ze soms wel als donker kunnen worden ervaren. Omdat sinds de jaren zestig van de vorige eeuw het anonieme verhuurkantoor steeds meer aan populariteit heeft gewonnen, zijn de meeste kantoorgebouwen sindsdien ontwikkeld met een gestandaardiseerde diepte. Deze werd door de meeste kantoororganisaties geaccepteerd. Veelvoorkomende gebouwdieptes zijn 12,60 tot 14,40 meter. Nr Locatie en gebouw BVO m 2 Locatiekenmerken Architectuur Constructie, gevel, ontsluiting 1a en 1b Amsterdam Helmholtzstraat m² - Centraal in stadsuitbreidingswijk Watergraafsmeer - Parkeerkelder - Voorzieningen in de buurt Typische kantooruitstraling van de jaren zestig met bandramen, enigszins detonerend in de woonomgeving. Kolommen, vliesgevel, dubbelcorridor met patio s op 2e verdieping 2 Amsterdam Heenvlietlaan m² - Buitenveldert, stadsuitleg, stempelstedenbouw - Hoog voorzieningenniveau Gevel mist plasticiteit en een frisse uitstraling. Kolommen, vliesgevel, dubbelcorridor met patio s op 2e verdieping 3 Apeldoorn m² - Groene, open woonwijk aan de rand van de stad - Voorzieningen in de omgeving - Mogelijkheid tot parkeren voldoende - Buitenruimte aanwezig 4 Arnhem m² - Centrale ligging aan oude singel - Drukke verkeersader, geen woonwijk - Stedelijke voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeerkelder - Buitenruimte: dakterras Vijftiger jaren uitstraling, ankerpunt voor de locatie. Bijzondere architectuur. Kolommen, vliesgevel, enkelcorridor Gevel- en middenkolommen, prefab elementen, enkelcorridor 16 Typering van programma s en gebouwen

19 5 Bergen op Zoom m² - Kleine locatie, kleine stad - Aan binnenstadsrand, geen deel van woonwijk - Voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeren ruim aanwezig - Eigen buitenruimte Gebouw is gedateerd, heeft geen uitstraling en ligt aan een parkeerplein. Ook technisch gezien moet er veel gebeuren. Gevelkolommen, prefab elementen, enkelcorridor 6a en 6b Dordrecht m² - Rand binnenstad, geen deel woonwijk - Voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeren goed - Eigen buitenruimte Tachtiger jaren gevel. De uitstraling is niet bijzonder. Gevelkolommen, prefab elementen, enkelcorridor in L-vorm 7 Eindhoven m² - Doorgaande binnenstedelijke straat - Voorzieningen en bereikbaarheid goed - Parkeren zeer beperkt - Eigen buitenruimte zeer beperkt Zeventiger jaren. De uitstraling is specifiek voor die tijd. De technische en functionele kwaliteit is slecht. Gevelkolommen, metselwerk, enkelcorridor (verspringt met gevel) 8 Maastricht m² - Zichtlocatie aan verkeersknooppunt met woonwijk als achterland - Parkeren: ja - Geen buitenruimte Onmiskenbaar kantoorgebouw uit 90 er jaren. Strenge monotone gevelindeling. Zonwerend glas. Architectonisch en isolatietechnisch geen aanleiding voor ingrepen in de gevel, functioneel wellicht wel? Dragende gevels en middenkolommen, metselwerk, enkelcorridor in L-vorm 9 Rotterdam Middellandstraat m² - Centrum oude wijk - Parkeren: nee - Geen eigen buitenruimte Begin 20ste eeuw. Karakteristieke beeldkwaliteit. Dragende gevels en kolommen, metsel- en stucwerk, portiek 10 Rotterdam Wijnhaven m² - Centrum van de stad met nieuwe woonambitie - Parkeren wordt in het gebouw opgelost - Geen buitenruimte 11 Zaandam m² - Locatie en omgeving worden herontwikkeld - Goede parkeervoorzieningen meenemen in herontwikkeling - Eigen buitenruimte te realiseren naar behoefte Midden jaren vijftig gebouwd, beeldbepalend pand. Klassieke gevelindeling met plint, middenstuk en (enigszins) teruggelegde bovenbouw. De architectonische uitstraling is kantoorachtig, maar niet gedateerd. De kwaliteit voldoet nog. Gevelkolommen, invulvelden met metselwerk, enkelcorridor Dragende gevels en twee keer middenkolom, beton, dubbelcorridor Typering van programma s en gebouwen 17

20 5 De haalbaarheid snel(ler) in beeld Niet alleen een goed programma van eisen is van belang voor een succesvolle herbestemming. Het snel in beeld kunnen brengen van de haalbaarheid is minstens zo belangrijk. We hebben geconstateerd dat in de zorgsector het nog niet gebruikelijk is om ontwerpend te onderzoeken en tekenen en rekenen gelijk op te laten gaan. De afgelopen tijd zijn verschillende instrumenten ontwikkeld om in die lacune te voorzien. Instrumenten In de loop der jaren zijn door diverse adviesbureaus en onderzoeksinstellingen instrumenten ontwikkeld om het risico op leegstand en de kansen en risico s van transformatie van leegstaande kantoren naar nieuwe functies in kaart te brengen. De studie Transformatie van kantoorgebouwen (Van der Voordt et al., 2007) geeft hiervan een overzicht, dat hieronder is aangevuld met twee instrumenten van respectievelijk TNO Zorg en Bouw en Stichting Bouwresearch: - de leegstandsrisicometer: een overzicht van locatiekenmerken, gebouwkenmerken en huurprijsniveaus als indicatoren voor een verhoogd risico op leegstand; - de transformatiepotentiemeter: een stappenplan plus checklist van locatiekenmerken, gebouwkenmerken en organisatorische aspecten die de kans op een succesvolle transformatie van kantoor naar woningen bevorderen of belemmeren, inclusief een overzicht van maatregelen om bepaalde risico s te reduceren of weg te nemen; - de ABT-quickscan, die vooral de technische haalbaarheid in kaart brengt; - een tweetal transformatiemeters voor herbestemming van leegstaande kerken; - een cultuurhistorische waardemeter, die het mogelijk maakt om historische waarden mee te wegen in de besluitvorming rond wel of niet transformeren; - een stappenplan voor gemeentelijke aansturing bij herbestemming, meer gericht op het proces van transformeren en de mogelijke rol van de gemeente hierbij; - InKOS: een intern TU Delft-instrument voor kosten- en opbrengstensimulatie; - de transformatiemeter voor de zorg, eveneens ontwikkeld door de TU Delft; - de ZZP Vastgoedplanner van TNO Zorg en Bouw; - de Transformatiewijzer van Stichting Bouwresearch, toegespitst op financiële en juridische aspecten. Zie de literatuurlijst achterin voor meer informatie over deze instrumenten. De Transformatiemeter Zorg Tijdens het onderzoek bleek de toepasbaarheid van veel instrumenten voor een herbestemming naar woonzorgprogramma s te beperkt, omdat ze teveel naar één aspect van de herbestemming kijken. Om die reden is één van de bestaande instrumenten doorontwikkeld tot een nieuw stuk gereedschap: de Transformatiemeter Zorg. Daartoe is de transformatiemeter voor de zorg, ontwikkeld door de TU Delft (Hummel, 2008), als uitgangspunt genomen en gecombineerd met de inzichten uit de transformatiepotentiemeter (Geraedts en Van der Voordt) en de uitgevoerde haalbaarheidsstudies. De Transformatiemeter Zorg is een checklist, waarmee snel en systematisch de mogelijkheden voor herbestemming van leegstaande kantoren naar woonzorgfuncties in kaart kan worden gebracht. Het eerste deel van de checklist bestaat uit vetocriteria. Als aan één van deze punten niet wordt voldaan is herbestemming niet mogelijk, tenzij de gemeente ontheffing verleent als niet aan de normen wordt voldaan. Het tweede deel van de lijst bestaat uit graduele criteria. Dit zijn punten die de kansen voor herbestemming gunstig beïnvloeden. Hoe meer de markt, de locatie en het gebouw positief scoren op deze punten, des te hoger de geschiktheid voor herbestemming. Geen enkel punt is echter zodanig zwaar van invloed dat het gebouw afvalt wanneer het op dit specifieke punt niet voldoet. Op gebouwniveau zijn twee typen criteria te onderscheiden: doelgroepafhankelijke criteria en criteria die samenhangen met het bestaande gebouw. Sommige criteria kunnen een grote invloed hebben op de bouwkosten. Het belang van de afzonderlijke criteria verschilt per doelgroep. Actieve ouderen en jonge gehandicapten hebben bijvoorbeeld meer behoefte aan voorzieningen in de buurt dan de bewoners van een verpleeghuis. Hier is de bereikbaarheid voor bezoekers meer van belang, samen met uitzicht en het kunnen realiseren van buitenruimte(s). 18 De haalbaarheid snel(ler) in beeld