Occupier Special Sustainability

Transcriptie

1 Occupier Special Sustainability Gezondheid en welzijn medewerker staan centraal bij duurzaamheidsbeslissingen van kantoorgebruikers Health and well-being of employees is an increasingly important factor in the sustainability-related decisions of office occupiers

2 2 Advance Institutionele beleggers en vastgoedfondsen XXXXXX

3 Advance Occupier Special Sustainability 3 Introductie Introduction Verhogen arbeidsproductiviteit en gezondheid werknemers drijfveer achter verduurzaming Kantoorgebruikers in Nederland vinden het welzijn van hun medewerkers in toenemende mate de belangrijkste reden om duurzaam gehuisvest te zijn. Dat blijkt uit onderzoek van Jones Lang LaSalle onder 137 kantoororganisaties met gezamenlijk bijna werknemers. Tegelijkertijd is de aandacht voor duurzame mobiliteit sterk toegenomen. Dit uit zich tevens in een opvallend sterke verschuiving in de locatievoorkeuren van kantoorgebruikers. Zo blijkt 59% nu gehuisvest te zijn op snelweglocaties, terwijl in de toekomst nog maar 30% op dit type locatie gehuisvest wil zijn. Er is steeds meer interesse voor knooppunten die zowel met openbaar vervoer als via snelwegen goed bereikbaar zijn. Meestal zijn dit OV- knooppunten, zoals stationslocaties, en ringweglocaties met een hoogstedelijk profiel door een mix aan functies en voorzieningen. De verhuisgeneigdheid van respondenten binnen dit onderzoek lijkt dan ook toe te nemen en zij kiezen steeds vaker voor verduurzamen van hun huisvesting door verhuizing naar verduurzaamde bestaande bouw in plaats van verhuizen naar duurzaam ontwikkelde nieuwbouw. Tot slot blijkt uit het jongste onderzoek dat de markt voor duurzame huisvesting een sterke tweedeling kent. Het onderscheid tussen gebruikers die zich duurzaam huisvesten en gebruikers die geen duurzame ambities (meer) hebben wordt steeds groter. Eerdere onderzoeken in 2008 en 2010 De Occupier Special - Duurzaamheid 2013 is een vervolg op eerdere onderzoeken uit 2008 en In 2013 hebben in totaal 137 kantoorgebruikers meegewerkt aan het onderzoek. De deelnemende organisaties waren afkomstig uit tien verschillende sectoren, waarbij het grootste deel actief is binnen de zakelijke dienstverlening. Het merendeel van de deelnemende kantoorgebruikers heeft meer dan 250 medewerkers in dienst. Bijna 40% heeft meer dan m² vvo in gebruik Improving productivity and well-being employers are the main drivers behind sustainability More and more office occupiers in the Netherlands state that health and productivity of their employees are the main reasons for seeking sustainable office accommodation. This was revealed by a survey carried out by Jones Lang LaSalle among 137 office organisations, representing 400,000 employees. At the same time, the attention for sustainable mobility has increased strongly. This is reflected by a remarkably clear shift in the location preferences of office occupiers. For instance, 59% of respondents are currently based at highway locations, but in the future only 30% want there. There is increasing interest in multimodal hubs, easily accessible via public transport and motorways. This normally involves public transport stations and ring-road locations, with a highly urbanised profile due to the mix of functionality and amenities. The respondents propensity to move seems to grow and they increasingly prefer to improve the sustainability of their premises by relocating to existing offices rather than moving to sustainable newbuild. Finally, the latest survey shows a clear divide in the market for sustainable accommodation. There is increasing distinction between users already located in sustainable accommodation, having achieved their policy targets, sometimes laid out a few years ago, and users who have no (or no longer have) sustainability ambitions. Earlier surveys in 2008 and 2010 The Occupier Special - Sustainability 2013 is a follow-up to earlier surveys in 2008 and In 2013, a total of 137 office occupiers participated in the survey. Participating organisations originated from 10 different sectors, with the majority of them active in commercial services, they employed over 250 people and almost 40% of them use more than 10,000 sqm of office area.

4 4 Advance Occupier Special Sustainability Duurzaamheidscategorieën Sustainability categories Table 1: Importance sustainability categories Table 2: Top 5 most mentioned sustainability measures Position Energy Health and Well-being 2 Health and Well-being Energy 3 Water Transport 4 Material Waste 5 Waste Pollution 6 Pollution Water 7 Transport Materials 8 Management Management 9 Land use and ecology Land use and ecology Position Daylight access for visual comfort 2 Better internal (natural) air quality 3 Ability to measure and modify energy consumption 4 Flexible lay-out possibilities 5 Good public transport in immediate surroundings Duurzaamheid richt zich op well-being en mobiliteit Uit het onderzoek blijkt een verschuiving in duurzaamheidsaspecten die kantoorgebruikers belangrijk vinden. In eerdere onderzoeken uit 2008 en 2010 stond energie steevast op de eerste plaats. Duurzaamheidsactiviteiten waren met name gericht op het reduceren van de energielasten of het inkopen van groene stroom. In 2013 is dit thema verschoven naar de tweede plaats en staat gezondheid op de eerste plaats (tabel 1). Dat de aandacht voor energie over het hoogtepunt heen is, komt mogelijk omdat energieverbruik steeds beter onder controle te krijgen is. De aandacht die energie- en CO2-besparing de laatste jaren hebben gehad heeft zich vertaald in vele maatregelen die worden toegepast bij duurzame gebouwrenovaties. Echter, Jones Lang LaSalle heeft in haar jaarlijkse Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) eerder aangetoond dat energiebesparing niet alleen wordt bereikt door duurzame renovaties, maar vooral door het duurzaam gebruik van gebouwen, wat vast te leggen is in een greenlease. Vooral duurzaam vervoer wordt een steeds zwaarwegender factor in de locatiekeuze. Het aspect transport krijgt in het onderzoek van 2013 een fors hogere waardering dan in 2010 (van plaats 7 in 2010 naar plaats 3 in 2013). Deze stijging verklaart waarom gebruikers een sterke verschuiving tonen in hun locatievoorkeur. Concrete duurzaamheidsmaatregelen top 5 Gevraagd naar concrete duurzaamheidsmaatregelen noemen gebruikers vooral maatregelen op het terrein van welzijn en comfort van medewerkers, zoals veel daglicht, visueel comfort en een hogere interne luchtkwaliteit (tabel 2). Daarmee ligt het zwaartepunt op well-being van de medewerker op persoonlijk niveau. Het belang van de aspecten energie en indelingsflexibiliteit is minder, maar ze scoren nog steeds in de top 5. Sustainability aimed at well-being and mobility This survey has highlighted a shift in sustainability categories that are deemed important by office occupiers. Previous surveys in 2008 and 2010 had clearly identified 'energy' as the most important consideration. For example, sustainability activities were aimed at reducing energy costs or the acquisition of green electricity. This theme now occupies second place in the 2013 survey, with 'health' claiming first place (table 1). That focus on energy appears to be waning, can be explained by the attention that energy and CO2-reduction has been given in recent years and by the countless measures primarily in the form of sustainable building renovations - taken in the meantime to manage energy consumption. In its annual Office Service Charge Analysis Report (OSCAR) Jones Lang LaSalle has already shown that energy consumption is primarily reduced by using buildings in a sustainable manner, which can be arranged via a green lease. Above all sustainable transport is becoming an increasingly important category when selecting locations. The 2013 survey gives the 'transport' factor a much higher ranking than in 2010 ( from position 7 in 2010 to position 3 in 2013). This higher position explains why there has been a major shift in the location preferences of users. Top 5 concrete sustainability measures When asked for concrete sustainability measures, users tend to primarily mention measures concerning the well-being and comfort of their employees, like a lot of daylight, visual comfort and improved internal air quality (table 2). This stresses the importance of the personal well-being of individual employees. The importance of factors like energy and lay-out flexibility is lower, but both are still in the top 5.

5 Advance Occupier Special Sustainability 5 Locatievoorkeur Location preference Verschuiving in locatievoorkeur Het belang van duurzaam vervoer neemt toe. Natuurlijk spelen ook andere trends een rol, zoals de opkomst van Het Nieuwe Werken, waardoor de werkplek een ontmoetingsruimte wordt. Dit zorgt voor een grote verandering in locatievoorkeur. Binnen het onderzoek onderscheidt Jones Lang LaSalle zes verschillende locatietypen, ingedeeld op basis van grootte van de stad, bereikbaarheid en het aanbod van voorzieningen. Shift in location preference The importance of sustainable transport is increasing. Of course other trends contribute to this like the rise of The New World of Work - whereby work places become meeting places. This causes major changes in location preferences. Within the survey, Jones Lang LaSalle has identified six location types, which have been determined by the size of the city, accessibility and the range of facilities. Grootstedelijk, meer dan inwoners 1. Centraal station - Nabij een centraal station, zoals Amsterdam Oosterdokseiland of Rotterdam Central District. 2. Centrum - In het centrum, zoals Amsterdam Grachtengordel of Rotterdam Blaak/Coolsingel. 3. Multimodaal - Bij een ov-knooppunt aan de ring van de stad, zoals Amsterdam Zuidas of Rotterdam Alexanderpolder. 4. Monofunctioneel - In een kantoren/bedrijvenpark aan de snelweg, zoals Utrecht Papendorp of Rotterdam Brainpark. Suburbaan, kleine tot middelgrote stad, minder dan inwoners 5. Centrum/Station - In het centrum en/of nabij een centraal station, zoals Den Bosch Paleiskwartier of Almere Centrum. 6. Monofunctioneel - Op een monofunctioneel kantoren/ bedrijvenpark, zoals Rijswijk Plaspoelpolder, of Capelle aan den IJssel Rivium. Uit de gegeven antwoorden blijkt bij kantoorgebruikers een grote discrepantie te bestaan tussen het huidige locatietype en het locatietype waar ze in de toekomst het liefst zijn gehuisvest (figuur 1). Momenteel is 33% van de respondenten werkzaam op een suburbane monofunctionele locatie (type 6). Voor de toekomst kiest slechts 7% van de respondenten voor dit locatietype. Met name de grootstedelijke ov-knooppunten, zowel in het centrum van de stad, als aan de ringwegen, hebben voor de toekomst de belangstelling van gebruikers. Bereikbaarheid is een belangrijk punt in de locatiekeuze van kantoororganisaties. Het belang van goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer zal, onder meer vanwege duurzaamheid, blijven toenemen. De voorkeur voor multimodale ringlocaties toon echter aan dat de bereikbaarheid met de auto niet per sé minder belangrijk wordt. Voor veel kantoorgebruikers blijft dit een belangrijke voorwaarde. Hoog gewaardeerde locatietypes onder kantoorgebruikers zijn onder meer zoals Rotterdam Central District en de Zuidas in Amsterdam. Het zijn locaties die ook hoog scoorden in de Ranking Kantoorlocaties 2013 van Jones Lang LaSalle. Urban, more than 200,000 residents 1. Central station - Close to a central station, like Amsterdam Oosterdokseiland or Rotterdam Central District. 2. City centre - In the city centre, like Amsterdam Grachtengordel or Rotterdam Blaak/Coolsingel. 3. Multimodal - Close to a public transport junction on a city ringroad, like Amsterdam Zuidas or Rotterdam Alexanderpolder. 4. Mono-functional - In an office/business park on the highway, like Utrecht Papendorp or Rotterdam Brainpark. Sub-urban, small to medium-sized city, less than 200,000 residents 5. City centre/station - In the city centre and/or close to a central station, like Den Bosch Paleiskwartier or Almere Centrum. 6. Mono-functional - At a mono-functional office/business park, like Rijswijk Plaspoelpolder or Capelle aan den IJssel Rivium. The received answers show there is a major discrepancy between office occupiers' current location type and the location type they would prefer in the future (figure 1). 33% of respondents currently work at a sub-urban mono-functional location (type 6). However, only 7% of respondents would opt for this location type in the future. For instance, urban public transport junctions, in the city centre and on the ring-road, would be particularly appealing to users in the future. Accessibility is an important factor when companies select office locations. The importance of good accessibility via public transport will continue to increase in the future, partly due to sustainability considerations. However, the preference for multimodal locations shows that this does not mean accessibility by car will become less important. For many office occupiers this remains an important pre-requisite. The location types highly appreciated by office occupiers include Rotterdam Central District and the Zuidas in Amsterdam. These locations also scored well in Jones Lang LaSalle's Office Locations Ranking 2013.

6 Central station City centre Multimodal Mono-functional City centre/station Mono-functional 6 Advance Occupier Special Sustainability Duurzaamheidstrategie Sustainability strategy Figure 1: Current location type and future preference 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Figure 2: How would you like to make your premises more sustainable? 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Urban Sub-urban 0% No relocation, improve sustainability Relocate existing (improved) building Relocate new-build Now In the future Gebruikers kiezen voor duurzame renovatie Een overduidelijke meerderheid van de respondenten geeft de voorkeur aan het verduurzamen van de huidige huisvestingslocatie (60%). De verhuisgeneigdheid is toegenomen sinds het onderzoek in 2010, toen 70% de voorkeur had de huidige huisvesting te verduurzamen. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat gebruikers graag op andere locatietypen zijn gevestigd. Daarnaast is een duidelijke toename zichtbaar van de groep kantoorgebruikers die bij verhuizing de voorkeur geeft aan een (ver)duurzaam(d) bestaand kantoorgebouw, van 6% in 2010 naar 19% in Ruim 20% van de respondenten realiseert verduurzaming van de huisvestiging het liefst door het betrekken van duurzame nieuwbouw. Hiermee loopt de vraag voorkeur naar duurzame nieuwbouw in 2013 licht terug. Users opt for sustainable renovation A clear majority of respondents would prefer to make their existing office location more sustainable (60%). The willingness to move has increased since our previous research in 2010 when 70% preferred to make the existing accommodation more sustainable. This could relate to the fact that organisations would like to be located at different location types. In addition, there has been a clear increase in office occupiers who would prefer to move to an existing sustainable office building if they were to relocate - from 6% in 2010 to 19% in Over 20% of respondents would prefer to create sustainable accommodation by moving into new-build premises. This means demand for sustainable new-build properties has decreased slightly in De verschoven aandacht naar bestaande bouw is een logisch gevolg van de huidige marktsituatie. Er is immers veel bestaand vastgoed beschikbaar en nieuwbouw is juist moeilijk realiseerbaar door beperkte financieringsmogelijkheden. Bovendien wordt het steeds eenvoudiger om bestaand vastgoed te verduurzamen door afwaarderingen in de bestaande vastgoedvoorraad, technologische innovaties en flexibelere bestemmingsplannen. Een duurzame renovatie is daardoor vaak een oplossing die eenvoudiger is te realiseren en die minder grote investeringen vraagt. In het recente verleden zijn verschillende succesvolle duurzame renovaties uitgevoerd. Dit toont aan dat organisaties zeer modern gehuisvest kunnen zijn in bestaande kantoren. Enkele voorbeelden zijn in deze publicatie opgenomen. The shift in focus to existing buildings is a logical consequence of the current market climate. A lot of existing real estate is available and new-builds have become difficult to realise due to funding restrictions. In addition, it is becoming easier to make existing properties more sustainable thanks to impairment of existing real estate stock, technological innovations, flexible zoning plans. Sustainable renovations are thus an easier option to realise, and one which requires less significant investment. Recently, various sustainable renovations have been successfully carried out. This shows that organisations can still have very modern accommodation in existing office buildings. Some examples of sustainable renovations are included in this report.

7 Advance Occupier Special Sustainability 7 Gebouw certificaten Building certificates Voorbeelden van duurzame renovaties Bolduc, Den Bosch Year of construction: 1990 Energy label: from G to A BREEAM: n.a. Owner: Syntrus Achmea Occupier: e.g. Quintiq Rode Olifant, Den Haag Year of construction: 1923 Energy label: from G to B BREEAM: n.a. Owner: NSI Occupier: Spaces Examples of successful refurbishments Nieuw Amsterdam, Amsterdam Year of construction: 1984 Energy label: A BREEAM: Very Good Owner: CBRE GI Occupier: Nuon Zilveren Toren Den Haag Year of construction: 1969 Energy label: B BREEAM: n.a. Owner: KanAm Occupier: MN Central Plaza, Rotterdam Year of construction: 1989 Energy label: from E to A BREEAM: n.a. Owner: Unibail-Rodamco Occupier: e.g. CoolBlue BREEAM meest populair Het merendeel van de kantoorgebruikers is niet op de hoogte van het duurzaamheidsniveau van de huidige huisvestiging. Van de deelnemers aan het onderzoek geeft 58% aan niet over een energielabel of -certificaat te beschikken of hier kennis van te hebben genomen, terwijl het energielabel sinds 1 januari 2008 wel een verplicht onderdeel is bij bouw, verkoop of verhuur in woningbouw en utiliteitsbouw. De verschillende typen duurzaamheidscertificaten zoals LEED, GreenCalc of GPR en de mogelijkheden op het gebied van bewustwording, energiebesparing en intelligent gebouwbeheer hiervan zijn nog relatief onbekend bij kantoorgebruikers. Ruim 60% van de ondervraagde kantoorgebruikers geeft aan in een energielabel of -certificaat geïnteresseerd te zijn. Hier geniet BREAAM duidelijk de voorkeur. Bijna 17% van de respondenten kiest voor deze methode, waarschijnlijk omdat BREEAM de meest veelomvattende definitie voor duurzaamheid gebruikt. Zeker ten opzichte van voorgaande jaren is BREEAM bekender en populairder geworden onder kantoorgebruikers. BREEAM most popular The majority of office occupiers do not know exactly how sustainable their existing accommodation is. Of all respondents in the survey, 58% said they do not possess an energy label or certificate or have never looked at it, while the energy label has, since 1 January 2003, been a mandatory feature in the construction, sale and rental process for residential and utility buildings. The various types of sustainability certificates, like LEED, GreenCalc or GPR, as well as opportunities based on awareness, energy-saving and intelligent building management, are still relatively unknown to office occupiers. Over 60% of surveyed office occupiers confirmed their interest in an energy label or certificate. In this case, BREAAM would be the preferred option. Almost 17% of respondents opted for this approach, probably because BREEAM uses the most comprehensive definition for sustainability. Compared to years gone by, BREEAM has certainly become more renowned and popular among office occupiers.

8 8 Advance Occupier Special Sustainability Duurzaamheidsambities Sustainability ambition Figure 3: When do you want to be based in sustainable accommodation? Figure 4: Important reasons for becoming sustainable 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% No need 6 to 10 years 2 to 5 years Within 2 years Already sustainably housed Higher productivity Image benefits Smaller ecological footprint Lower health-related absenteeism Pressure from market/government Personal conviction Lower service costs Tweedeling in duurzame huisvesting Kantoorgebruikers spreken zich duidelijker uit over hun duurzaamheidsambities dan enkele jaren geleden en voeren deze ook daadwerkelijk uit. Partijen zijn nu ook transparanter in hun standpunt ook als zij geen of beperkte ambities hebben. Daarmee ontstaat er een tweedeling, bestaande uit een groep kantoorgebruikers die concrete duurzaamheidsmaatregelen treft en een groep die aangeeft hierin niet te willen investeren. Clear divide in sustainable accommodation Office occupiers are now more outspoken about their sustainability ambitions than a few years ago. In other words, users with sustainability ambitions are increasingly putting their ambitions into practice. Occupiers have also become more transparent if they have no or limited ambitions. This has created a clear divide, between office occupiers who take concrete sustainability measures and those who have decided not to invest. Sinds 2010 verdubbelde het aantal kantoorgebruikers dat volgens eigen zeggen duurzaam is gehuisvest tot 20% in Ook is er een sterke toename van het aantal organisaties dat verwacht binnen twee jaar duurzaam te zijn gehuisvest en daar dus nu al concreet mee bezig zijn. De voornemens die drie jaar geleden werden uitgesproken, zijn daarmee grotendeels gerealiseerd. Opvallend is dat ook de groep die geen ambities heeft, is gegroeid. Deze groep heeft klaarblijkelijk de beslissing genomen dat zij niet bereid zijn te investeren in duurzaamheid, wellicht omdat het niet aansluit bij de bedrijfscultuur en zij met een focus op duurzaamheid niet onderscheidend kunnen zijn. De groep die binnen 2 tot 10 jaar duurzaam gehuisvest wil zijn - een antwoord waaruit valt af te leiden dat deze partijen nog geen concrete plannen hebben - is afgenomen. Deze partijen hebben waarschijnlijk geprobeerd hun huisvesting te verduurzamen, maar zijn hier niet in geslaagd. De belangrijkste reden om duurzaam gehuisvest te zijn (figuur 4) hangt samen met de voordelen van hogere arbeidsproductiviteit door verbetering van het comfort en het welzijn van medewerkers en in mindere mate met het voordeel van lagere energiekosten (energiekosten maken gemiddeld 50% uit van de servicekosten). Since 2010, the number of office occupiers who, in their own opinion, are based in sustainable accommodation has doubled to 20% (in 2013). There has also been a strong increase in the number of organisations that expect to be based in sustainable accommodation within two years, and are already taking concrete initiatives on this front. As a result, intentions that were revealed three years ago have now, for the most part, been realised. It is eye-catching that there has also been an increase in users who do not have sustainability-related ambitions. These users have clearly identified their desire not to invest in sustainability, probably because it is not consistent with their business culture, or because focus on sustainability will not result in sufficient benefits. There has been a decrease in users who want to be based in sustainable accommodation within 2 to 10 years - an answer that suggests these users do not yet have any concrete plans. Probably these organisations have tried to improve their sustainability, but did not succeed. The most important reason for becoming sustainable (figure 4) has to do with the benefits of increased productivity, by improving the comfort and well-being of employees and, to a lesser extent, to the benefits of lower energy costs (energy costs make up on average 50% of all service charges).

9 Advance Occupier Special Sustainability 9 Betalingsbereidheid Willingness to pay Figure 5: How much extra rent are you prepared to pay to improve sustainability? Figure 6: Inhibitors for ssutainable investments 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% >9% 6-9% 3-5% 1-2% Nothing 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Is responsibility of the owner Payback period too long No budget available Too complex because of split-incentive No internal support Other Duurzaamheid blijft onbetwist belangrijk Het onderzoek toont aan dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp blijft voor het merendeel van de kantoorgebruikers (71%). De bereidheid te betalen voor duurzaamheid is nauwelijks veranderd ten opzichte van 2010 en is onverminderd aanwezig (figuur 5). Twee derde van de ondervraagden is bereid 1 tot 5% bovenop de reguliere huurprijs te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties. Dat is iets meer dan binnen het onderzoek van De bereidheid om (veel) meer dan 5% boven de reguliere huurprijs te betalen is afgenomen van 12% tot 8% van de ondervraagden. Het aantal organisaties dat niet bereid is te betalen voor duurzaamheid is, net als in het vorige onderzoek, ongeveer een kwart van de populatie. Ruim 25% van de organisaties die duurzame huisvesting momenteel niet belangrijk vinden, stellen dat dit vooral een taak is van de eigenaar. Maar bij een duurzame renovatie ontstaat een splitincentive dilemma. De eigenaar investeert in het gebouw waardoor de energielasten voor de gebruiker lager kunnen uitvallen. Soms beslist de eigenaar dat de investering noodzakelijk is om de huurder te behouden en leegstand te voorkomen, maar liever zal hij de huur verhogen nadat de renovatie is doorgevoerd. Vaak is een huurder alleen bereid om een hogere huur te betalen als de verhuurder een besparing op de energiekosten kan garanderen. Hiervoor zijn concrete afspraken nodig over duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van de kantoorlocatie; afspraken tussen eigenaar, huurder en vastgoedmanager. Dit verklaart de toenemende belangstelling voor een greenlease. Dit is een groen huurcontract waarin duidelijke afspraken zijn vastgelegd tussen eigenaar en gebruiker over verduurzaming, gebruiksregels, beheer en financiële verdeling van kosten en baten. Jones Lang LaSalle ontwikkelde hiervoor in opdracht van Agentschap NL de Greenlease Menukaart. Sustainability remains of undisputed importance The survey shows that sustainability continues to be an important consideration for most office occupiers (71%). Willingness to pay for sustainability has barely changed compared to 2010 (figure 5). Two thirds of the respondents are prepared to pay between 1 to 5% on top of their regular rental price for extra sustainability benefits. This is slightly higher than the survey of The willingness of respondents to pay (much) more than 5% on top of their regular rental price has decreased from 12% to 8%. Like previous surveys, around a quarter of all respondents are not prepared to pay for sustainability. Over 25% of organisations that currently regard sustainability as an unimportant factor, state that sustainability is primarily the duty of owners. But a split-incentive dilemma is encountered during sustainable renovations. Owners invest in their buildings, which can help to reduce the energy costs of occupiers. Owners sometimes feel such investments are needed to retain tenants and to avoid vacancy, but they prefer to increase the rental price once such renovations have been completed. Tenants are often prepared to pay higher rent for sustainability, if this will be accompanied by a guaranteed reduction in energy costs. This requires concrete agreements about the sustainable use and sustainable exploitation of office locations; these agreements must involve owners, tenants and property managers. This would also explain increasing interest in green leases, which are green rental contracts where clear agreements are made between owners and users about sustainability, rules of use, management and the financial distribution of costs and benefits. Under assignment from NL Agency, Jones Lang LaSalle has developed specific help for this purpose - the Green Lease Menu.

10 10 Advance Occupier Special Sustainability Conclusie Conclusion In 2008 en 2010 bevonden veel kantoorgebruikers zich nog in een oriëntatiefase als het gaat om duurzaamheid. In 2013 blijkt dat een aanzienlijk aantal gebruikers inmiddels een weloverwogen beslissing heeft genomen om de opgestelde duurzaamheidsambities te realiseren of juist niet door te zetten. Duurzaamheid blijft een belangrijk onderwerp voor kantoorgebruikers, ze zijn zelfs bereid daarin - via de huurprijs - te investeren. Wel krijgt duurzame huisvesting voor Nederlandse kantoorgebruikers een steeds bredere betekenis. Het energieaspect staat bij duurzame huisvesting niet langer centraal. Met name de gezondheid en het comfort van de werknemer zijn belangrijke speerpunten. Het voordeel van de hogere arbeidsproductiviteit is de belangrijkste reden om duurzaam gehuisvest te willen zijn. Gebruikers hebben meer kennis in huis over duurzame huisvesting en zien in dat de toepassingsmogelijkheden breder zijn dan alleen energie. Duurzaamheidscertificaten om duurzame huisvesting te kunnen aantonen zijn nog geen gemeengoed, maar gebruikers hebben hier wel behoefte aan. BREEAM heeft als methode duidelijk de voorkeur. Concrete duurzaamheidsaspecten waaraan gebruikers waarde hechten, zijn onder meer een hoge interne luchtkwaliteit, voldoende daglichttoetreding, het kunnen meten en terugdringen van energieverbruik, goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en flexibiliteit van het kantoor. Als gebruikers de keuze hebben, gaat de voorkeur uit naar het verduurzamen van bestaande gebouwen. Het liefst kiezen ze daarbij voor een grootstedelijke kantoorlocatie met aansluiting op hoogwaardig openbaar vervoer (intercitytreinen) in combinatie met een goede bereikbaarheid per auto. De gewenste locatiekeuze wijkt sterk af van hoe organisaties momenteel zijn gehuisvest. In 2008 and 2010, many office occupiers were still in an exploratory phase in terms of sustainability. In 2013, it appears that a considerable number of users have, in the meantime, decided to execute their well-founded sustainability ambitions or to put them on the back burner indefinitely. Sustainability continues to be an important topic for office occupiers; they are even prepared to invest in it by way of higher rental prices. However, sustainable accommodation is becoming an increasingly broader term for Dutch office occupiers, and focus on energy is no longer the main consideration. For instance, the health and comfort of employees has become a very important factor. The benefits of higher productivity are the main reason why users want to be based in sustainable accommodation. Users are more knowledgeable about sustainable accommodation and realise that advantages extend beyond energy alone. Building certificates to demonstrate the sustainability of accommodation are not commonplace, but occupiers have a need for this. The preferred method for this is BREEAM. The concrete sustainability factors appreciated by users include high internal air quality, sufficient daylight access, ability to measure and reduce energy consumption, good accessibility via public transport and flexibility of office layout. If users are able to choose, they prefer to make existing buildings more sustainable. When doing so, they prefer urban office locations that offer links to quality public transport (intercity trains) and good accessibility by car. Future location preferences vary greatly from companies' existing accommodation choices.

11 Advance Occupier Special Sustainability 11 Dienstverlening Services Voldoet uw vastgoedportefeuille aan uw duurzaamheidsambities? Jones Lang LaSalle kan u helpen met het ontwikkelen van een op maat gemaakte duurzaamheidsstrategie voor uw vastgoed of huisvesting. Niet alleen behaalt uw organisatie jaarlijks substantiële prestatieverbeteringen, ook biedt een duurzaamheidsstrategie een uitstekende mogelijkheid om uw huisvestingslasten te reduceren. Hieronder vindt u een overzicht van de dienstverlening die we bieden op het gebied van duurzaamheid: Greenlease - Opstellen van een Greenlease voor verhuurder en huurder ten behoeve van duurzaam beheer en gebruik van kantoorhuisvestiging. Waardebepaling Duurzaamheid - Bepalen van de waarde-impact van duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau. Gebouwrenovatie - Verduurzamen van uw bestaand vastgoed of het uitvoeren van haalbaarheidsstudies naar duurzame renovatiemogelijkheden. Duurzaam Programma van Eisen - Implementeren van specifieke duurzaamheidseisen binnen een programma van eisen. BREEAM - Het beoordelen, upgraden en certificeren van vastgoed (bestaand en/of nieuwbouw) wat duurzaamheid betreft conform de standaarden van BREEAM NL. Corporate Social Responsiblity Standards - Definiëren van duurzaamheidsdoelstellingen vanuit businessdoelstellingen en deze implementeren in de organisatie. Energy Management Quick-scan energieprestaties, vaststellen van verbeterpotentie en het implementeren van duurzaamheidsmaatregelen ten aanzien van energieverbruik. Bent u op zoek naar meer informatie? Bezoek onze Green Desk. Does your real estate portfolio meet your sustainability ambitions? Jones Lang LaSalle can help you to develop a tailor-made sustainability strategy for your real estate or accommodation. Your organisation will not only achieve substantial improvements in performance, but the sustainability strategy will also offer you a great way of reducing your accommodation costs. Below you will find an overview of our sustainability-related services: Green lease - Compiling Green leases for landlords and tenants, in order to sustainably manage and use office accommodation. Sustainability Value Identification - Determining the value impact of sustainability measures on your building. Building renovation - Making your existing real estate more sustainable or performing feasibility studies into sustainable renovation opportunities. Sustainable Programme of Requirements - Implementing specific sustainability requirements within a programme of requirements. BREEAM - Evaluating, upgrading and certifying real estate (existing and/or new-builds) for sustainability in accordance with the standards of BREEAM NL. Corporate Social Responsibility Standards - Defining sustainability objectives based on business objectives, and implementing them within the organisation Energy Management Performing energy-performance quickscans, identifying improvement potential and implementing sustainability measures relating to energy consumption. Would you like further information? Then please visit our Green Desk

12 Business Contact Claudia Heimensen Head of Sustainability +31 (0) claudia.heimensen@eu.jll.com Eelco Hoet Head of Tenant Representation +31 (0) eelco.hoet@eu.jll.com Pim Macke Head of Strategic Advisory +31 (0) pim.macke@eu.jll.com Marjolein Westendorp Head of Corporate Account Team +31 (0) marjolein.westendorp@eu.jll.com Report Contact Michael Hesp Head of Research +31 (0) michael.hesp@eu.jll.com Occupier Special Sustainability 2013 Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.