Acceptatiegids De Conservatrix Hypotheek

Transcriptie

1 Acceptatiegids De Conservatrix Hypotheek 1

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Inleiding Algemeen Gedragscode hypothecaire financieringen Toetsen met betrekking tot kredietwaardigheid en fraude Overige Lening Lening en leningdelen Aflossingsvormen Aflossingsvrije hypotheek Dekking bij leven en overlijden door middel van een (kapitaal)verzekering Dekking bij leven en overlijden bij annuïtaire aflossing Dekking bij leven en overlijden bij lineaire aflossing Overbruggingskrediet Debiteur Hoofdelijke schuldenaar Minimale leeftijd kandidaat-hypotheekgever(s) Buitenlandse nationaliteit Onderpand Taxatierapport Bouwkundig rapport Kwaliteitsverbetering Financieren op basis van de WOZ-waarde Erfpacht Nieuwbouw Uitgesloten woningen Minimale waarde onderpand Zelfbouw Inkomen Inkomen uit loondienst Bruto jaarsalaris Vakantietoeslag e maand Eindejaarsuitkering Onregelmatigheidstoeslag Provisie Verdiensten uit overwerk Arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd Arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd Flexibele arbeidsrelatie Buitenlands inkomen Inkomen uit verhuur Inkomen uit vermogen Inkomen uit prepensioen of pensioen Naderend pensioen Inkomen uit lijfrente Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf Inkomen uit sociale uitkeringen Inkomen uit alimentatie Financieringslast en BKR

3 6.1 Maximale financieringslast Toetsrente en looptijd van de lening Verplichtingen uit het BKR Inlossen van verplichtingen uit eigen middelen Inlossen van verplichtingen uit de hypotheek Maximaal aantal kredieten in BKR Achterstandsmeldingen in BKR

4 Inleiding In deze acceptatiegids zijn de voorwaarden en kredietregels beschreven die van toepassing zijn op De Conservatrix Hypotheek. De inhoud van deze acceptatiegids is bindend voor alle medewerkers van Conservatrix die zijn geautoriseerd tot het verstrekken en goedkeuren van offertes met als doel het verstrekken van hypothecair krediet. De voorwaarden als vermeld in de acceptatiegids gelden in beginsel voor hypotheekverstrekkingen waarbij de NHG-normen niet van toepassing zijn. Bij hypotheken die onder NHG-voorwaarden worden aangevraagd zijn in beginsel de NHG-normen van toepassing. Het staat Conservatrix vrij om naar eigen inzicht invulling te geven aan de NHG-normen en hierop afwijkingen toe te passen. Conservatrix verstrekt hypotheken op woningen staande en gelegen in Nederland. Conservatrix bepaalt de tarieven en condities van de hypothecaire geldleningen. De toetsing en de administratie van de leningen heeft Conservatrix uitbesteed aan: Stater Nederland B.V., gevestigd te Amersfoort, de zgn. hypotheekadministrateur. Binnen het systeem van Stater worden de voorwaarden en kredietregels ter zake van De Conservatrix Hypotheek steeds automatisch getoetst bij aanvragen voor hypotheekoffertes. Afwijkingen op basis van deze toetsingen kunnen uitsluitend door Conservatrix worden goedgekeurd. De advisering en de bemiddeling ter zake van De Conservatrix Hypotheek wordt behartigd door assurantie- en hypotheekadviseurs als intermediaire relaties van Conservatrix die daarvoor zijn geselecteerd en die daartoe zijn geautoriseerd op basis van een vergunning verstrekt door de AFM. Aan de samenstelling van deze acceptatiegids is de grootst mogelijk zorg besteed. Mochten er zich situaties voordoen waarop deze acceptatiegids geen sluitend antwoord geeft dan is het oordeel van de directie van Conservatrix leidend. 4

5 1 Algemeen 1.1 Gedragscode hypothecaire financieringen Conservatrix heeft zich geconformeerd aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die geldt per 1 augustus Toetsen met betrekking tot kredietwaardigheid en fraude Alle aanvragen voor De Conservatrix Hypotheek worden in het acceptatietraject getoetst in de registers van Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) en Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH), alsmede in het Verificatie Informatie Systeem (VIS). Conservatrix behoudt zich het recht voor een aanvraag op basis van de uitkomst van deze toetsen niet verder in behandeling te nemen, zonder het verstrekken van (aanvullende) motieven daartoe. 1.3 Overige De maximale juridische en economische looptijd van een overeenkomst ter zake van de De Conservatrix Hypotheek is 30 jaar. De minimale looptijd is 5 jaar. Deze acceptatiegids is ook van toepassing bij omzettingen of verhogingen ter zake van De Conservatrix Hypotheek. Alle documenten die (moeten) worden aangeleverd ten behoeve van de acceptatie van de hypotheekaanvraag worden het eigendom van Conservatrix. Die documenten worden digitaal gearchiveerd. Conservatrix behoudt zich het recht voor om bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag aanvullende informatie of documenten op te vragen. Indien er sprake is van de inbreng van eigen geld ten behoeve van het aankopen van een woning of het aflossen van een hypothecair krediet, dienen de kandidaat-hypotheekgever(s) het bezit daarvan aan te tonen voor het verlenen van het finaal akkoord door Conservatrix. Conservatrix behoudt zich het recht voor om bij aangevraagde hypothecaire geldleningen met toepassing van de acceptatievoorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie van die voorwaarden af te wijken en de eigen acceptatievoorwaarden leidend te laten zijn. 5

6 2 Lening 2.1 Lening en leningdelen De Conservatrix Hypotheek bevat minimaal één en maximaal 5 leningdelen. Het minimale leningdeel bedraagt 5.000,-. Elk leningdeel heeft een eigen leningbedrag, aflosvorm, rentevaste periode en rentepercentage. De minimale totaalsom van de eerste hypotheek bedraagt ,-. Een tweede hypotheek kan worden gesloten indien ook de eerste hypotheek met Conservatrix is overeengekomen. De minimale totaalsom van de tweede hypotheek bedraagt ,-. Een onderhandse opname bedraagt minimaal 5.000,-. De maximale totaalsom bij De Conservatrix Hypotheek bedraagt ,-, eventueel inclusief een bedrag inzake een overbruggingslening en/of een bedrag inzake een tweede hypotheek. De maximale totaalsom bij De Conservatrix Hypotheek bedraagt 85% van de getaxeerde marktwaarde of bij nieuwbouw de berekende marktwaarde van het onderpand. 2.2 Aflossingsvormen De Conservatrix Hypotheek kent de volgende aflossingsvormen: leven, annuïteit, lineair aflossingsvrij 2.3 Aflossingsvrije hypotheek In beginsel wordt het de kandidaat-hypotheekgever(s) toegestaan om een aflossingsvrij leningdeel in de hypotheek op te nemen, onder de voorwaarde dat het aflossingsvrije deel niet meer bedraagt dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning. Onder de marktwaarde wordt verstaan de waarde van de woning in onbewoonde staat in het vrije handelsverkeer zoals deze blijkt uit het aangeleverde taxatierapport 2.4 Dekking bij leven en overlijden door middel van een (kapitaal)verzekering Bij aanvang van de hypothecaire geldlening dient door middel van een of meer levensverzekeringen te zijn geregeld dat: op de einddatum van de hypotheekovereenkomst en de gelijke einddatum van de daarmee verbonden verzekering(en) bij leven van de hypotheekgever(s) c.q. verzekerde(n) tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een of meer uitkering(en) uit die verzekering(en) dan wel bij tussentijds overlijden van de hypotheekgever(s) c.q. verzekerde(n) tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een of meer uitkeringen uit die verzekeringen. 6

7 Het kapitaal ter afdekking bij leven van de verzekerde(n) op de einddatum mag bij keuze voor een levensverzekering maximaal berekend op te zijn basis van het keuzerendement dat geldt voor Het Natuurlijk Garantieplan op de dag dat de aanvraag voor een hypotheekofferte wordt ingediend. Dit geldt ook bij een of meer levensverzekeringen die met een of meer andere levensverzekeraars zijn overeengekomen. De zelfstandige overlijdensrisicoverzekering of de overlijdensrisicodekking in het kader van een gecombineerde levensverzekering dient tenminste te worden aangevraagd of te zijn overeengekomen op het leven van de kandidaat-hypotheekgever wiens inkomen alleen dan wel primair noodzakelijk is voor het kunnen verstrekken van de gevraagde hypothecaire financiering. De looptijd van de mee verbonden levensverzekering(en) mag niet korter zijn dan de looptijd van het leningdeel in het kader van de hypotheekovereenkomst waaraan die verzekering(en) zijn of worden gerelateerd. 2.5 Dekking bij leven en overlijden bij annuïtaire aflossing Er kan voor worden gekozen om de minimaal gevraagde dekking bij in leven zijn van de kandidaat hypotheekgever(s) (deels) af te dekken middels een annuïtair leningdeel. Er dient bij aanvang van de hypotheek dan te zijn geregeld dat: op de einddatum van de hypotheekovereenkomst tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een (gedeeltelijke) annuïtaire aflossing. bij tussentijds overlijden van de hypotheekgever(s) tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een of meer uitkering(en) uit een gelijkblijvende overlijdensrisicoverzekering. 2.6 Dekking bij leven en overlijden bij lineaire aflossing Er kan voor worden gekozen om de minimaal gevraagde dekking bij in leven zijn van de kandidaat hypotheekgever(s) (deels) af te dekken middels een lineair leningdeel. Er dient bij aanvang van de hypotheek dan te zijn geregeld dat: op de einddatum van de hypotheekovereenkomst tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een (gedeeltelijke) lineaire aflossing. bij tussentijds overlijden van de hypotheekgever(s) tenminste het gedeelte van de hypotheek dat groter is dan 50% van de getaxeerde marktwaarde van de woning wordt afgelost door een of meer uitkering(en) uit een gelijkblijvende overlijdensrisicoverzekering. 2.7 Overbruggingskrediet De Conservatrix Hypotheek kent de mogelijkheid tot het afsluiten van een overbruggingskrediet, uitsluitend ingeval het in bezit zijnde onderpand (de oude woning) nog niet is verkocht of niet in eigendom is overgedragen. Indien een overbruggingskrediet zou worden overeengekomen, wordt zowel op het aangekochte onderpand (de nieuwe woning) als het te verkopen onderpand (de oude woning) een volledige hypothecaire inschrijving gevestigd ter grootte van het hypotheekbedrag vermeerderd met het bedrag van het overbruggingskrediet. Een overbruggingskrediet kan alleen tot stand worden gebracht in combinatie met De Conservatrix Hypotheek. 7

8 De looptijd van het overbruggingskrediet is maximaal 24 maanden. Dat krediet wordt vóór het verstrijken van die termijn afgelost op het moment van eigendomsovergang van de oude woning. Indien het onderpand (de oude woning) is verkocht en de ontbindende voorwaarden tot aankoop ten gunste van de koper zijn verstreken, is het maximale bedrag van het overbruggingskrediet de verkoopprijs verminderd met de restantschuld. Indien het onderpand (de oude woning) is verkocht en de ontbindende voorwaarden tot aankoop ten gunste van de verkoper nog niet zijn verstreken, is het maximale bedrag van het overbruggingskrediet 80% van de marktwaarde verminderd met de restantschuld. De marktwaarde dient te worden aangetoond door een waardebepaling door een taxateur of makelaar o.g., tenminste beëdigd of geautoriseerd inzake particulier vastgoed. De betreffende makelaar mag op geen enkele wijze zijn betrokken bij de koop, de koper, de verkoop, de verkoper, de financiering of de geldnemer/geldgever ter zake van de financiering. Indien het onderpand niet is verkocht, is het maximale bedrag van het overbruggingskrediet 80% van de marktwaarde verminderd met de restantschuld. De marktwaarde dient te worden aangetoond door een waardebepaling door een taxateur of makelaar o.g., tenminste beëdigd of geautoriseerd inzake particulier vastgoed. De betreffende makelaar mag op geen enkele wijze zijn betrokken bij de koop, de koper, de verkoop, de verkoper, de financiering of de geldnemer/geldgever ter zake van de financiering. 8

9 3 Debiteur 3.1 Hoofdelijke schuldenaar Naast een toereikend bruto inkomen benodigd voor het verkrijgen van de hypothecaire geldlening in het kader van De Conservatrix Hypotheek dient de kandidaat-hypotheekgever ook de eigenaar en bewoner van de onderhavige woning te zijn, alsmede de hoofdelijke schuldenaar. Een constructie waarbij een derde natuurlijke of rechtspersoon (geen eigenaar/bewoner van de onderhavige woning) borg wil staan of als medeschuldenaar wil optreden voor de hypothecaire geldlening of enig deel daarvan, is voor Conservatrix niet aanvaardbaar. 3.2 Minimale leeftijd kandidaat-hypotheekgever(s) De kandidaat-hypotheekgever(s) zijn bij aanvraag van de hypothecaire geldlening tenminste 18 jaar. In beginsel geldt er geen maximumleeftijd bij het aanvragen van die leningvorm. 3.3 Buitenlandse nationaliteit De kandidaat-hypotheekgever(s) hebben aantoonbaar de Nederlandse nationaliteit of de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie. Indien een kandidaat-hypotheekgever niet beschikt over een van de aangeduide nationaliteiten, dient hij of zij aantoonbaar in het bezit te zijn van een rechtsgeldige verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd in Nederland. Indien er meerdere kandidaat-hypotheekgevers zijn en een van hen niet voldoet aan hetgeen hiervoor is bepaald, kan met betrekking tot de betreffende persoon worden volstaan met een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, mits diens inkomen niet is vereist voor het verkrijgen van de hypothecaire financiering. Iedere kandidaat-hypotheekgever dient een geldig legitimatiebewijs te kunnen overleggen. Een kopie van dit bewijs dient door de betrokken financieel adviseur te worden voorzien van de woorden origineel gezien, alsmede van zijn of haar volledige naam, en dient vervolgens met vermelding door hem of haar te zijn ondertekend. Onder een legitimatiebewijs wordt uitsluitend verstaan een paspoort of een ID-kaart. Eventueel dient dat bewijs in combinatie met een verblijfsvergunning aan Conservatrix te worden aangeboden. 9

10 4 Onderpand 4.1 Taxatierapport De marktwaarde van de woning die mogelijk met een hypotheek wordt bezwaard dient te worden: vastgesteld door een taxateur of makelaar o.g.; vermeld en omschreven in een door de kandidaat-hypotheekgever aan Conservatrix te leveren taxatierapport. De waarde van het te financieren object wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat is opgesteld volgens de richtlijnen van een van de onderstaande verenigingen: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM); Vastgoed PRO; de Nederlandse Vereniging van Beëdigde Taxateurs van Onroerende Zaken (VBO). Het taxatierapport dient te zijn gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Een rapport zonder deze validatie wordt niet geaccepteerd met betrekking tot De Conservatrix Hypotheek. De taxateur of makelaar die het taxatierapport opmaakt mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de koop, de koper, de verkoop, de verkoper, de financiering of de geldnemer/geldgever ter zake van de financiering. Het taxatierapport mag op het moment van het aanvragen van de hypotheek niet ouder zijn dan 6 maanden. De handelsvestiging van de taxateur of makelaar die het taxatierapport opmaakt mag niet meer dan 20 kilometer zijn verwijderd van het te financieren onderpand. De getaxeerde marktwaarde dient te zijn gebaseerd op een courante waarde van het onderpand. 4.2 Bouwkundig rapport Bij de aankoop van een bestaande woning of het oversluiten van een van kracht zijnde hypotheekovereenkomst inzake een bestaande woning dient met betrekking tot die woning een bouwkundig rapport te worden samengesteld indien uit het taxatierapport blijkt dat: de taxateur die het taxatierapport heeft vervaardigd een bouwkundig onderzoek aanbeveelt; de kosten van het bestaande achterstallig onderhoud groter dan 10% van de marktwaarde (vrij van huur en gebruik) worden geacht; er sprake is van de financiering van een appartement gebouwd in 1940 of eerder (deze bepaling vervalt indien uit het taxatierapport blijkt dat er in of na 1940 een volledige renovatie heeft plaatsgevonden). De kosten van direct noodzakelijk herstel van de woning dienen ook indien de herstelwerkzaamheden in eigen beheer worden uitgevoerd te worden bepaald op basis van uitvoering van die werkzaamheden door derden. Het bouwkundig rapport mag op het moment van het aanvragen van de hypotheek niet ouder zijn dan zes maanden. Het bouwkundig rapport dient te zijn opgemaakt conform de eisen die de NHG hieraan stelt, zowel qua model als qua uitvoerende instantie. 10

11 4.3 Kwaliteitsverbetering De kosten van kwaliteitsverbetering dienen te blijken uit: het taxatierapport of het bouwkundig rapport. Indien er sprake is van een kwaliteitsverbetering dient er een verbouwingsspecificatie te worden aangeleverd waarin de voorgenomen verbouwing per onderdeel is gespecificeerd. De bedragen in deze verbouwingsspecificatie: dienen overeen te komen met de bedragen en werken als vermeld in het taxatie- of bouwkundig rapport en dienen als leidraad voor het uitbetalen van bouwnota s uit een eventueel bouwdepot (de geldgever gaat niet eerder over tot uitbetaling van de gelden uit het bouwdepot dan na het overleggen van de bouwnota s). Het bedrag aan kwaliteitsverbetering dat in bouwdepot wordt gehouden is gelijk aan het bedrag als vermeld in het taxatie- of bouwkundig rapport. Indien de gevraagde financiering haalbaar is op basis van de getaxeerde waarde voor verbouw en er geen andere aanleiding is om gelden in het bouwdepot te houden, wordt er in beginsel geen bouwdepot aangehouden. Indien de gevraagde financiering niet haalbaar is op basis van de getaxeerde waarde voor verbouw, wordt er een bouwdepot aangehouden. Indien er een bouwdepot wordt aangehouden, mag de gevraagde financiering worden gebaseerd op de waarde na verbouw als vermeld in het aangeleverde taxatierapport. Het minimale bouwdepot bedraagt 5.000,-. De rentevergoeding over het bedrag in het bouwdepot is gelijk aan de gemiddelde rente die over de hypotheeksom wordt betaald. De maximale looptijd voor het aanhouden van een bouwdepot is 6 maanden. Ingeval van nieuwbouw is de maximale duur 18 maanden. Indien blijkt dat er een langere looptijd van het bouwdepot noodzakelijk is, kan het verzoek daartoe bij Conservatrix worden ingediend. De rentevergoeding over het bouwdepot is echter gemaximeerd op de genoemde termijnen. Een eventueel restantsaldo in het bouwdepot wordt afgelost op de hypothecaire geldlening. Als het resterende bedrag kleiner zou zijn dan 2.500,- dan kan aan de geldgever worden verzocht dat bedrag uit te betalen aan de hypotheekgever. De kosten voor het aanhouden van een bouwdepot bedragen eenmalig 400, Financieren op basis van de WOZ-waarde Het is bij De Conservatrix Hypotheek mogelijk om de hypotheeksom te baseren op het bedrag als vermeld in de meest recente WOZ-beschikking. De maximale lening mag in dit geval niet meer bedragen dan 60% van de marktwaarde waarbij de volgende uitgangspunten in aanmerking moeten worden genomen: De waarde vermeld op de WOZ-beschikking wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde. Er dienen foto s van het te financieren onderpand te worden aangeleverd. Er dient een kadastraal uittreksel van het onderpand te worden aangeleverd. 11

12 Bij de aankoop van een bestaand onderpand is het verplicht om een door alle partijen ondertekende koopakte aan te leveren ten behoeve van de beoordeling en acceptatie van de hypotheekaanvraag. Ingeval van een nieuwbouwfinanciering dient er een door alle partijen getekende koop-/aanneemovereenkomst te worden aangeleverd. Indien er een bestaand onderpand op de veiling is aangekocht, volstaat een veilingakte (ook wel akte van gunning genoemd). 4.5 Erfpacht Uit de erfpachtovereenkomst dient de (resterende) duur van het recht van erfpacht te blijken. De einddatum van dat recht dient minimaal gelijk te zijn aan de einddatum van het langste leningdeel in de hypotheek. Indien de erfpachtovereenkomst werd bekrachtigd vóór 1 januari 1992, mag de resterende duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de hypothecaire geldlening, tenzij in de betreffende overeenkomst is vermeld dat het recht van erfpacht na de resterende duur onvoorwaardelijk wordt verlengd. Indien uit de erfpachtovereenkomst blijkt dat de canon variabel is of binnen een termijn van 5 jaar wordt herzien, dient de aanvraag ter goedkeuring te worden voorgelegd aan Conservatrix. 4.6 Nieuwbouw Het is mogelijk om een nieuwbouwwoning te financieren. De marktwaarde van het te financieren onderpand wordt bepaald als de optelsom van de koop-/aanneemsom, het meerwerk, een eventuele afkoopsom voor de erfpacht en maximaal 5% renteverlies tijdens de bouw. Het maximale bedrag aan meerwerk is 20% van de koop-/aanneemsom. Voor de nieuwbouwwoning dient het waarborgcertificaat te zijn afgegeven door een instelling waaraan de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. De keurmerkhouders staan vermeld op In de aanhef of titel van de koop-/aannemingsovereenkomst dient de garantie- en waarborgregeling van de betreffende instelling te zijn vermeld. Ingeval van aankoop van een nieuwbouwwoning komt het volledige hypotheekbedrag automatisch in een bouwdepot terecht. De rentevergoeding over het bouwdepot is gelijk aan de gemiddelde rente die over de hypotheeksom wordt betaald. Indien er eigen geld ten behoeve van de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt ingebracht, dienen allereerst de eigen middelen voor een of meer betalingen aan de aannemer te worden aangewend alvorens er uitbetalingen vanuit het bouwdepot kunnen plaatsvinden. Een eventuele overbruggingsfinanciering door Conservatrix wordt in deze ook als eigen middelen gezien. 12

13 4.7 Uitgesloten woningen Een (NHG) hypotheek wordt niet verleend indien uit het taxatierapport blijkt dat er sprake is van: een woonboot; een woning met bedrijfsruimte; bedrijfspanden; een woning die ten tijde van het verkrijgen van eigendom al dan niet gedeeltelijk is verhuurd of bezwaard met een recht van vruchtgebruik of van gebruik en bewoning; een woonwagen of een woonwagenstandplaats; een recreatiewoning; een woon/winkelpand; beleggingspanden; een woning die naar aard, type, grootte, indeling en inrichting bestemd en/of geschikt is of kan worden gemaakt voor afzonderlijke bewoning door meer dan een gezin of alleenstaande; een boerderij waarop een agrarische bestemming rust; een woning binnen een coöperatie (een zogenaamd lidmaatschapsrecht); onderpanden waarbij er sprake is van Maatschappelijk Gebonden Eigendom of varianten hierop. Onderpanden die onderdeel uitmaken van een zogenaamde ABC constructie 4.8 Minimale waarde onderpand Bij een financiering met en zonder NHG bedraagt de minimale marktwaarde vrij van huur en gebruik , Zelfbouw Voor het financieren van een zelf te bouwen woning bestaat geen mogelijkheid binnen De Conservatrix Hypotheek. 13

14 5 Inkomen 5.1 Inkomen uit loondienst Inkomen uit loondienst kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen van de kandidaat-hypotheekgever(s). Dit inkomen dient te worden aangetoond door middel van een originele werkgeversverklaring die is opgesteld conform de betreffende NHG-normen en een kopie van de salarisstrook. De werkgeversverklaring en de salarisstrook mogen op het moment van aanvraag van de hypotheekofferte niet ouder zijn dan 3 maanden. Voorts dient het inkomen uit loondienst te worden aangetoond door middel van een kopie van het bankafschrift waaruit de bijschrijving van het netto salaris op de bankrekening blijkt. Dit document mag niet ouder dan 2 maanden zijn op het moment van het aanvragen van de hypotheekofferte. Een eventuele proeftijd in het kader van het loondienstverband dient te zijn verstreken op het moment van het aanvragen van de hypotheekofferte. Indien er meerdere loondienstverbanden zijn, dient de aanvraag voor een hypotheekofferte te worden voorgelegd aan Conservatrix. Bij loonbeslag is er geen mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek. Ingeval van vast en variabel inkomen is het inkomen uit loondienst de som van het vaste inkomen en het variabele inkomen binnen een vast dienstverband. Het vaste inkomen bestaat of kan bestaan uit: het bruto jaarsalaris (zie 5.2), de vakantietoeslag (zie 5.3), de 13 e maand (zie 5.4) en/of de eindejaarsuitkering (zie 5.5). Het variabele inkomen bestaat of kan bestaan uit: de onregelmatigheidstoeslag (zie 5.6), provisie (zie 5.7) en/of verdiensten uit overwerk (zie 5.8). 5.2 Bruto jaarsalaris Onder het bruto jaarsalaris wordt verstaan het vaste bruto jaarinkomen als vermeld op de aangeleverde werkgeversverklaring. Dat inkomen dient te worden verkregen uit een loondienstverband bij een of meer werkgevers. Toekomstige loonsverhogingen kunnen, onder voorbehoud van goedkeuring door de Directie van Conservatrix bij de beoordeling van de aanvraag voor een hypotheekofferte worden meegenomen indien kan worden aangetoond dat: de werkgever schriftelijk bevestigt dat het om een onvoorwaardelijke en zekere inkomensstijging gaat binnen 6 maanden gerekend vanaf het moment van aanbieding van de hypotheekofferte; de kandidaat-hypotheekgever beschikt over een loondienstverband voor onbe-paalde tijd. 14

15 5.3 Vakantietoeslag De vakantietoeslag kan volledig in de beoordeling voor acceptatie van de aangevraagde hypotheekofferte worden meegenomen, ook als het vakantiegeld voortkomt uit vakantiebonnen. Het netto bedrag aan vakantiebonnen wordt als bruto component in het kader van het toetsinkomen meegenomen e maand De 13 e maand kan volledig in de beoordeling voor acceptatie van de aangevraagde hypotheekofferte worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Voorwaarden zijn dat de 13 e maand onvoorwaardelijk en met zekerheid wordt uitgekeerd en dat de 13 e maand niet afhankelijk is van het bedrijfsresultaat van de werkgever. Dit laatste dient te blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring. 5.5 Eindejaarsuitkering De eindejaarsuitkering kan volledig in de beoordeling voor acceptatie van de aangevraagde hypotheekofferte worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Voorwaarden zijn dat de eindejaarsuitkering onvoorwaardelijk en met zekerheid wordt uitgekeerd en dat die uitkering niet afhankelijk is van het bedrijfsresultaat van de werkgever. Dit laatste dient te blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring. 5.6 Onregelmatigheidstoeslag De onregelmatigheidstoeslag is een beroepsafhankelijke toeslag op het vaste inkomen waarvan het totaalbedrag over de afgelopen 12 maanden kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. De onregelmatigheidstoeslag dient een structureel karakter te hebben. Het totaalbedrag van de onregelmatigheidstoeslag over de afgelopen 12 maanden dient te blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring. De onregelmatigheidstoeslag wordt voor maximaal 20% van het vaste bruto jaarinkomen (inclusief vakantietoeslag) in het toetsinkomen meegenomen. Dit geldt zowel voor verstrekkingen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 5.7 Provisie Provisie is een beroepsafhankelijke toeslag op het vaste inkomen waarvan het totaalbedrag over de afgelopen 12 maanden kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. De provisie dient een structureel karakter te hebben. Het totaalbedrag aan provisie over de afgelopen 12 maanden dient te blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring. De provisie wordt voor maximaal 20% van het vaste bruto jaarinkomen (incl vaktoeslag) in het toetsinkomen meegenomen. Dit geldt zowel voor verstrekkingen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 5.8 Verdiensten uit overwerk Verdiensten uit overwerk vormen een toeslag op het vaste inkomen waarvan het totaalbedrag over de afgelopen 12 maanden kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Verdiensten uit overwerk dienen een structureel karakter te hebben. Het totaalbedrag van verdiensten uit overwerk over de afgelopen 12 maanden dient te blijken uit de te overleggen werkgeversverklaring. Het overwerk wordt voor maximaal 20% van het vaste bruto jaarinkomen (incl vaktoeslag) in het toetsinkomen meegenomen. Dit geldt zowel voor verstrekkingen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 15

16 5.9 Arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd kan onverkort worden meegenomen bij de bepaling van het toetsinkomen. Voorwaarde is dat een eventuele proeftijd is verstreken. Het inkomen uit een toekomstig loondienstverband voor onbepaalde tijd kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen mits: het nieuwe dienstverband uiterlijk binnen 6 maanden na de datum als vermeld in de hypotheekofferte aanvangt; er geen proeftijd is opgenomen in de nieuwe arbeidsovereenkomst. De nieuwe arbeidsovereenkomst dient aan Conservatrix te worden overlegd Arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd Inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd kan onverkort worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen. Een voorwaarde is dat er een intentieverklaring tot een vast loondienstverband door de werkgever wordt afgegeven. Deze intentieverklaring dient minimaal de volgende strekking te hebben: Bij gelijkblijvend functioneren van de met naam genoemde werknemer en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging van de gestelde termijn opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Indien deze intentieverklaring niet kan worden afgegeven is het niet mogelijk om dit inkomen mee te nemen ter bepaling van het toetsinkomen. Ingeval van een loondienstverband voor bepaalde tijd dient de arbeidsovereenkomst te worden aangeleverd Flexibele arbeidsrelatie Indien het inkomen wordt genoten uit een flexibele arbeidsrelatie, zoals uitzendwerk, werk als oproepkracht of arbeid uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd waarbij er geen intentieverklaring door de werkgever wordt afgegeven, kan het toetsinkomen worden gebaseerd op het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren. Dit dient te worden aangetoond door het aanleveren van: een werkgeversverklaring, een laatst verkregen salarisstrook, een bankafschrift waaruit de meest actuele bijschrijving van het netto salaris door de huidige werkgever(s) op de bankrekening van de kandidaat-hypotheekgever blijkt en de jaaropgaven van de afgelopen drie kalenderjaren. Het toetsinkomen is dan het gemiddelde van de afgelopen drie kalenderjaren met als maximum het verzamelinkomen als vermeld op de meest recente jaaropgave(n). Indien het huidige inkomen lager is dan het gemiddelde inkomen wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd. Het eventuele inkomen uit loonvervangende uitkeringen wordt niet meegenomen bij de bepaling van het toetsinkomen. 16

17 5.12 Buitenlands inkomen Inkomen uit het buitenland wordt niet meegenomen in de bepaling van het toetsinkomen Inkomen uit verhuur Inkomen uit de verhuur van onroerend goed wordt niet meegenomen in de bepaling van het toetsinkomen Inkomen uit vermogen Conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is het mogelijk een percentage van het vrij besteedbare vermogen tot het toetsinkomen te rekenen. Naar de stand van de bepalingen per mei 2011 is dit 3% van het vrij besteedbare vermogen Inkomen uit prepensioen of pensioen Inkomen uit prepensioen of pensioen kan onverkort worden meegenomen in de bepaling van het toetsinkomen. Kopieën van het toekenningsbesluit, een maandspecificatie, een bankafschrift inzake de bijschrijving van de uitkering op de eigen bankrekening en de meest recente jaaropgave dienen te worden aangeleverd Naderend pensioen Indien de kandidaat-hypotheekgever(s) ouder is of zijn dan 56 jaar, dient te worden aangetoond wat de hoogte van het inkomen op de pensioengerechtigde leeftijd zal zijn. Als blijkt dat dit inkomen te laag is om de volledige hypotheeklasten te kunnen dragen dan dient men de lening versneld af te lossen tot het niveau waarop de hypotheeklasten wel gedragen kunnen worden op de pensioengerechtigde leeftijd Inkomen uit lijfrente Inkomen uit een of meer lijfrenteverzekeringen kan worden meegenomen ter bepaling van het toetsinkomen indien de uitkering gegarandeerd is tot het overlijden van de begunstigde. Een kopie van de polis(sen) en bijbehorende verzekeringsvoorwaarden dient te worden verstrekt, alsmede een bankafschrift waaruit de bijschrijving van de uitkering op de eigen bankrekening blijkt Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf Inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf kan worden meegerekend in de bepaling van het toetsinkomen. Ter beoordeling voor de acceptatie van de aanvraag voor een hypotheekofferte dienen de volgende stukken te worden aangeleverd aan Conservatrix: de door de accountant goedgekeurde jaarrekeningen van de afgelopen 3 kalenderjaren, de aangiften inkomstenbelasting van de afgelopen 3kalenderjaren, de aanslagen inkomstenbelasting van de afgelopen 3kalenderjaren, een resultaatprognose voor het lopende boekjaar en een actueel uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Het toetsinkomen is het gemiddelde van de afgelopen 3 kalenderjarenmet als maximum het inkomen van het laatstekalenderjaar. Uit de jaarcijfers dient te blijken dat de solvabiliteit en de liquiditeit van het bedrijf op orde zijn. Een negatief eigen vermogen in een bedrijf leidt tot het besluit geen hypotheekofferte aan te bieden. 17

18 5.19 Inkomen uit sociale uitkeringen Indien de kandidaat-hypotheekgever(s) een of meer sociale uitkeringen geniet(en) die niet blijvend van aard zijn, wordt ter bepaling van het toetsinkomen geen rekening gehouden met die uitkeringen. Indien de kandidaat-hypotheekgever(s) een of meer sociale uitkeringen geniet(en) die blijkens een toekenningsbesluit of een schriftelijke verklaring van de uitkerende instantie(s) vast en langdurig zijn, wordt ter bepaling van het toetsinkomen rekening gehouden met die uitkeringen Inkomen uit alimentatie Inkomen uit alimentatie wordt niet meegenomen in de bepaling van het toetsinkomen. Dit geldt voor inkomsten uit zowel partner- als kinderalimentatie. 18

19 6 Financieringslast en BKR 6.1 Maximale financieringslast Conservatrix heeft zich geconformeerd aan de toetsmethodiek die is opgesteld binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Hierop zijn geen afwijkingen mogelijk. 6.2 Toetsrente en looptijd van de lening De toetsrente voor de berekening van de financieringslasten voor hypothecaire financieringen met een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bepaald op het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde percentage. Als de rente die Conservatrix hanteert hoger is dan het door het Contactorgaan Hypothecair Financiers vastgestelde rentepercentage dan geldt de rente zoals deze is vastgesteld door Conservatrix als de toetsrente. Als er sprake is van een rentevaste periode van 10 jaar of langer dan is de toetsrente gelijk aan de rente die Conservatrix hanteert. Voor de looptijd van de lening wordt uitgegaan van de geoffreerde looptijd van de lening, met een maximum van 30 jaar. Bij combinaties van leningdelen wordt uitgegaan van het leningdeel met de langste looptijd, wederom met een maximum van 30 jaar. Indien de lening bestaat uit leningdelen met verschillende looptijden en/of verschillende rentepercentages, wordt de toetsrente conform onderstaande formule berekend. Daarbij wordt de rente gewogen op basis van de hoofdsom en de (resterende) looptijd in maanden van elke lening of elk leningdeel. (K1 x L1 x R1) + (K2 x L2 x R2) (Kn x Ln x Rn) (K1 x L1) + (K2 x L2) (Kn x Ln) Ter toelichting: K = hoofdsom van het leningdeel; L = (resterende) looptijd van het leningdeel in maanden; R = toetsrente van het leningdeel; 1, 2,..., n = aantal leningdelen. 6.3 Verplichtingen uit het BKR Betalingsverplichtingen die voortvloeien uit vormen van krediet dienen ter grootte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of de kredietlimiet in mindering te worden gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende betalingsverplichtingen, tenzij de financiële verplichting(en) uiterlijk op de datum van het notarieel passeren van de lening word(t)(en) afgelost uit eigen middelen en het contract wordt opgeheven. Deze regel geldt zowel voor verstrekkingen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 6.4 Inlossen van verplichtingen uit eigen middelen Indien vormen van krediet moeten worden afgelost uit eigen middelen dient er uiterlijk bij het notarieel passeren van de hypotheekakte een bewijs van aflossing te worden overlegd. Als onderdeel van het hypotheekdossier dient er een bewijs van eigen middelen te worden overlegd waaruit blijkt dat de kandidaat-hypotheekgever(s) beschikken over de eigen middelen ter aflossing van de lopende verplichtingen. 19

20 6.5 Inlossen van verplichtingen uit de hypotheek Het is mogelijk om vormen van krediet af te lossen uit de hypotheekgelden. Indien hiervoor wordt gekozen, dient het af te lossen bedrag te worden getoetst als een consumptief deel binnen de hypotheek. Het bedrag dat maximaal als aflossing kan worden gebruikt om lopende vormen van krediet in schuldbedrag te verkleinen, is ,-. Als onderdeel van het hypotheekdossier dient er een recente schuldrestopgave van het af te lossen krediet te worden aangeleverd, zodat er aan de notaris kan worden gemeld welk krediet er uit de hypotheekgelden ingelost moet gaan worden. De notaris zal derhalve toezien op het correct inlossen van de geldlening(en). 6.6 Maximaal aantal kredieten in BKR Een aanvraag voor een hypotheekofferte kan worden afgewezen indien uit de BKR-toetsing blijkt dat het aantal geregistreerde contracten inzake één aanvrager meer is dan 5 en bij twee aanvragers meer is dan 10 (al dan niet beëindigd). Deze regel geldt zowel voor verstrekkingen met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. 6.7 Achterstandsmeldingen in BKR Een bij het BKR gemelde achterstand in betaling leidt tot het niet accepteren van een aanvraag voor een hypotheekofferte. 20