memo Aan: Hornbach Holding Kopie aan: Gemeente Almelo (mevr. M. Weerink) Onderwerp: Reactie op bevindingen StAB i.z.

Transcriptie

1 Aan: Kopie aan: Onderwerp: blz. 1 memo Hornbach Holding Datum: 31 maart 2014 Referte: Gemeente Almelo (mevr. M. Weerink) Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: Fax: info@rho.nl Reactie op bevindingen StAB i.z. Hornbach Almelo Remko Bak / Geert Welten 1. Aanleiding en opzet Aanleiding De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Raad van State (StAB) heeft een deskundigenverslag uitgebracht, waarin zij verschillende onderdelen, en de beroepen daartegen, van bestemmingsplan Rhijnbeek beoordelen. StAB gaat in het verslag onder meer in op de Ruimtelijk-economische Quickscan Hornbach Almelo (10 april 2013) en het memo van 9 oktober 2013 dat ingaat op de second opinion op de Ruimtelijk-economische Quickscan beide opgesteld door RBOI/Rho. Ons is gevraagd kennis te nemen van het StAB verslag en daarop te reageren. Opzet In het navolgende onze reactie op de bevindingen in het deskundigenverslag van StAB ten aanzien van onze onderbouwing van de ontwikkeling in de quickscan en in het memo (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 geven wij een nieuwe ruimtelijk-economische berekening uitgaande van de bevindingen van StAB. 2. Reactie op bevindingen StAB In dit hoofdstuk geven wij onze reactie op de bevindingen in hoofdstuk 4 van het rapport van StAB. De koppen bij de paragrafen in dit hoofdstuk corresponderen met de koppen in StAB-rapport. Het verzorgingsgebied De StAB meent dat door RBOI/Rho mogelijk is uitgegaan van een te gunstige schatting van het verzorgingsgebied, waaruit zou voortvloeien dat het aantal inwoners in het verzorgingsgebied, en dus de omvang van de potentiele bestedingen in dat gebied, zijn overschat (blz van StAB-rapport). 1. Er is gekozen uit te gaan van de reistijd buiten de spits, omdat consumenten buiten de spits een bouwmarkt zullen bezoeken. StAB geeft aan te begrijpen dat wij uitgegaan zijn de bereikbaarheid buiten de ochtendspits. StAB heeft niet toegelicht of beargumenteerd waarom een gemiddelde tussen de bereikbaarheid van de beoogde locatie in de spits en in de daluren representatiever zou zijn dan het door ons genomen uitgangspunt. De door StAB voorgesteld variant is niet logisch: het consumentengedrag is er immers op gericht ochtend- en avondspits te vermijden. Ook de professionele bouwmarktbezoeker (kleine aannemerij, zzp ers) heeft daartoe vanwege de door bouwmarkten gehanteerde openingsuren de mogelijkheid. De hier door ons gemaakte keuze is dus logisch gezien het gedrag van reguliere en (semi) professionele consumenten. 2. Zoals voorts aangegeven door StAB, is de rekenmethode achter de Nationale Bereikbaarheidskaart betrouwbaar. Juist is de constatering dat de weergave van de resultaten op niveau van viercijferig-postcodegebied vrij grof is, met als gevolg dat ook de begrenzing van het 15-autominutengebied vrij grof is. Uitgangspunt is dan ook mede met het oog op te verwachten consumentengedrag dat het hier niet gaat om harde grenzen. Het uitgangspunt dat consumenten binnen kleine woonkernen die op of direct naast de 15-autominutengrens liggen, ongeacht de exacte woonplaats binnen die woonkern hetzelfde gedrag zullen vertonen, en dezelfde bereidheid tot verplaatsing naar de stedelijke voorziening (in dit geval: de Hornbach bouwmarkt). Wij hebben in onze analyse daarom kernen die op de grens van het weergegeven gebied liggen als geheel meegenomen in de analyse zowel voor wat betreft de bestedingen als het in dat verzorgingsgebied gelegen concurrerende winkelaanbod. Dit geldt bijvoorbeeld voor Nijverdal, Goor en Rijssen. Dit hebben wij gedaan, omdat de

2 consumenten uit verschillende delen van dergelijke relatief kleine kernen hun reistijd niet als wezenlijk anders zullen ervaren, en daarmee ook niet hun bereidheid de winkel te bezoeken. Dit leidt er naar ons oordeel toe dat deze consumenten in de berekeningen als potentiele klanten van Hornbach dienen te worden mee genomen. 3. Verder is het gerechtvaardigd om van een iets ruimer marktgebied uit te gaan dan de begrenzing die voortkomt uit de Nationale Bereikbaarheidskaart, omdat het hart van het postcodegebied waarin Hornbach ligt, in een woonwijk op 1,2 km van de beoogde locatie van Hornbach is gesitueerd, zoals StAB aangeeft. De beoogde locatie van Hornbach wordt direct ontsloten op de N349 (de ring van Almelo), waardoor de bereikbaarheid bijvoorbeeld via de A35 vanuit een grote regio optimaal is. Die bereikbaarheid is zelfs beter dan die vanuit de genoemde woonwijk. Wij zien daarin goede redenen het marktgebied op dit punt ruimer aan te houden dan volgens de strikte begrenzing van de Nationale Bereikbaarheidskaart het geval zou zijn geweest. 4. Juist is de constatering dat er momenteel relatief weinig consumenten vanuit Hengelo (en omgeving) in Almelo doe-het-zelf- en tuinproducten aanschaffen (zoals naar voren komt uit het Koopstromenonderzoek van I&O Research), maar het zou onjuist zijn dat uitgangspunt over te nemen in de nu beoordeelde situatie: te verwachten valt immers dat juist door de komst van Hornbach koopstromen vanuit dat gebied naar Almelo op gang zullen komen. De beoogde locatie van Hornbach is immers optimaal bereikbaar vanuit de gebieden ten zuiden en oosten van Almelo, en bovendien zal de vestiging in het relevante gebied de enige bouwmarkt zijn van deze omvang (in assortimentsvoering, branches en extra functies). De Hornbach heeft een ander karakter dan andere bouwmarkten (zoals StAB vermeldt op blz. 36), en fungeert naar verwachting hier (net als bij andere vestigingen) als een trekker. Om al deze redenen is redelijkerwijs te verwachten dat deze winkel nieuwe klanten zal aantrekken, hetgeen effecten zal hebben op de koopstromen die in kaart zijn gebracht in het hiervoor genoemde koopstromenonderzoek. Om de effecten van de opmerkingen en bevindingen van StAB in kaart te brengen, zijn de economische berekeningen door ons met inachtneming daarvan opnieuw uitgevoerd (hoofdstuk 3 uitgaande van een marktgebied dat het gemiddelde is van de bereikbaarheid in de spits en buiten de spits). blz. 2 De bestedingen De StAB acht het niet aannemelijk dat de bestedingen in de doe-het-zelf -branche van 2013 tot 2018 jaarlijks met 1% zullen toenemen, en meent daarom dat de bestedingsruimte in het verzorgingsgebied zou zijn overschat door RBOI (blz van het StAB-rapport). 1. Allereerst gaan wij uit van gelijkblijvende bestedingen per consument voor de komende periode. Zoals door StAB wordt aangegeven (blz. 34; o.b.v. omzetmonitor van onderzoeksbureau GfK) zullen de bestedingen per persoon in de afgelopen periode en in het komende jaar dalen, maar naar verwachting zullen de bestedingen per persoon in de jaren daarna weer toenemen. Per saldo maakt dit dat verwacht mag worden dat bestedingen per consument aan doehet-zelfproducten in de bestemmingsplanperiode in ieder geval gelijk blijven aan het niveau van De groei van de totale bestedingen komt voort uit de groei van de bevolking in dit gebied die door onafhankelijke deskundigen (CBS/PBL) wordt verwacht (deze groei kan voorkomen uit een geboorte- en/of migratieoverschot). Een groeiende bevolking vraagt om bouw- en verbouw van woningen. Een redelijkerwijs te verwachten gevolg daarvan is een toename van de bestedingen bij (ondermeer) bouwmarkten en tuincentra. De benodigde materialen hiervoor worden immers deels aangeschaft bij bouwmarkten (door consumenten en door professionals). Om de effecten van de bevindingen van StAB in kaart te brengen, zijn de economische berekeningen door ons met inachtneming daarvan opnieuw uitgevoerd (uitgaande van gelijkblijvende bestedingen over de komende periode). Het buitendeel tuincentrum De StAB meent dat RBOI/Rho heeft verzuimd het buitendeel van het tuincentrum in het onderzoek te betrekken (blz. 35). 1. Onze toelichting ten aanzien van het al of niet meenemen van het buitendeel van het tuincentrum is kennelijk te beknopt geformuleerd. Er is bedoeld dat bij tuincentra het buitendeel doorgaans niet wordt opgeteld bij de productieve m². De omzet die deze winkels op het buitendeel behalen wordt echter wel degelijk meegenomen, maar deze wordt omwille van de vergelijkbaarheid meegerekend bij de omzet van het overdekte deel van de winkel. Binnen het totale vakgebied is

3 hiervoor gekozen omdat het buitendeel van een tuincentrum een zeer uiteenlopend karakter kan hebben: dit gaat van showtuinen en uitstalling van bestratingsmaterialen of tuinhuisjes tot verkoop van graszoden, bomen en/of hagen. Dit karakter bemoeilijkt het uniform bepalen en opmeten van het buitendeel. Locatus, het bureau dat de winkelgegevens voor heel Nederland voor dit soort onderzoeken registreert, geeft desgevraagd aan dat zij alleen de verkoopruimte opnemen die vrij is van weersinvloeden. Zie bijlage 1. De normatieve vloerproductiviteit die wordt gebruikt om marktruimte te berekenen wordt bepaald door de omzet in de branche (gegevens EIM) te delen door het aantal door Locatus gemeten winkelmeters, volgens bovenstaande methodiek (zie ook bijlage 1). 2. Via de productiviteit van het binnendeel wordt dus de omzet van het buitendeel altijd gewoon meegenomen in de berekening. Om dubbeltelling te voorkomen wordt het oppervlak van het buitendeel echter niet nogmaals meegenomen als productieve m². Daarmee is toegelicht hoe de berekening tot stand is gekomen ten aanzien van het (concrete) bouwplan, te weten de realisatie van een bouwmarkt met tuincentrum, inclusief een buitendeel. In het licht van de maximale planologische invulling is het evenwel mogelijk het gehele bouwvlak te bebouwen, dus de bebouwing zou geheel uit een binnendeel kunnen bestaan. Zoals hierna is toegelicht hebben wij die berekening met inachtneming daarvan opnieuw uitgevoerd, waarbij is uitgegaan van een maximale invulling van m2 bvo voor een bouwmarkt. Om dubbeltelling te voorkomen zou het buitendeel van het tuincentrum niet moeten worden meegenomen in de nieuwe economische berekening. In hoofdstuk 3 zullen wij niettemin met inachtneming van de opmerking van de StAB het markteffect weergeven van de situatie zowel zonder als met het meetellen van het buitendeel van het tuincentrum, waarmee dan ook de hypothetische effecten bij een (maximale planologische) invulling zijn weergegeven, alsof het gehele bouwvlak met een gebouw van m2 bvo zou zijn ingevuld. Er zijn echter geen berekeningen gemaakt voor de effecten van een invulling met andere branches, omdat de bezwaren van de partijen in de procedure afkomstig zijn van concurrenten uit dan wel gericht zijn op de bouwmarktbranche. Kwantitatieve/kwalitatieve behoefte De StAB kan zich niet vinden in de redenering dat de afname van het aantal speciaalzaken het overaanbod van m² per 2018 (deels) zou kunnen compenseren. Naar de mening van StAB gebruikt RBOI/Rho diezelfde ontwikkeling immers al om het initiële overaanbod per 2018 naar beneden bij te stellen van m² naar m². Hetzelfde geldt naar de mening van StAB voor de toename van de bevolking die het overaanbod (deels) zou kunnen compenseren, want dat aspect zou door RBOI/Rho al zijn betrokken in de toename van de bestedingen die aan de basis ligt van de berekeningen van het rapport (blz. 35 van het StAB-rapport). 1. Deze bevindingen van StAB zijn mogelijk het gevolg van een te beknopte formulering ten aanzien van de toelichting die wij op dit aspect hebben gegeven. Ter nadere toelichting is het volgende van belang: wij hebben in het rapport de stand per 2018 weergeven, maar na deze datum zal de bevolkingsgroei in de regio doorzetten. Het totaal oppervlak van de speciaalzaken zal voorlopig blijven afnemen als gevolg van de genoemde trends (in het bijzonder de vraag van de consument naar schaalvergroting in aanbod en functies): het is van belang vast te stellen dat het hier gaat om een autonoom effect, dat geen verband houdt met de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met andere woorden: deze afname van speciaalzaken zal ook plaatsvinden zonder de komst van de Hornbach vestiging, al is niet uitgesloten dat het autonome effect door de komst van Hornbach wordt versneld. 2. Een bestemmingsplan heeft een werkingsduur van 10 jaar, met onze opmerkingen betreffende de bevolkingsgroei en afname aan speciaalzaken hebben wij ons op deze gehele periode gericht dus ook op de periode na In de nieuwe economische berekening (hoofdstuk 3) hebben wij niettemin met inachtneming van de opmerking van de StAB - de stand per 2018 en de stand per 2023 weergeven betreffende de lineaire afname aan speciaalzaken. Samengevat heeft RBOI/Rho naar het oordeel van StAB te optimistische standpunten gehanteerd ten aanzien van de omvang van de beoogde bouwmarkt (het niet meenemen van het tuincentrum), de omvang van het verzorgingsgebied en de ontwikkelingen van de bestedingen. Daarom acht de StAB het mogelijk dat het toekomstige overaanbod groter is dan berekend door RBOI/Rho. De StAB meent dat blz. 3

4 dit beeld wordt bevestigd door de overwegingen op p. 19 van de Detailhandelsstructuurvisie Almelo (blz van het StAB-rapport). 1. De omzet van het buitendeel van het tuincentrum is verdisconteerd in de vloerproductiviteit van het binnendeel. In die zin is het buitendeel wel degelijk meegenomen in de analyse, zie de toelichting hierboven. Niettemin zijn herberekeningen uitgevoerd, zie hoofdstuk Consumenten bezoeken de Hornbach buiten de spits. Het is dus gerechtvaardigd van de reistijden in de daluren uit te gaan. Ook is het gerechtvaardigd om kernen die op de grens van de 15-autominutenzone liggen als geheel mee te nemen (en niet een gedeelte van een dergelijke kern wel, en een ander gedeelte niet), omdat de reistijd naar Hornbach voor consumenten uit verschillende delen van dergelijke (betrekkelijk kleine) grenskernen niet als anders wordt ervaren. 3. De bestedingen per consument aan doe-het-zelfproducten dalen in deze periode, maar de bestedingen per consument aan doe-het-zelfproducten zullen ook weer toenemen in de periode tot 2023 (de bestemmingsplanperiode). Het is gezien dit verloop een gerechtvaardigd en goed onderbouwd standpunt om de bestedingen per consument aan doe-het-zelfproducten gelijk te houden voor de gehele periode. Daarenboven is sprake van bevolkingsgroei in de regio Twente. Dit maakt dat in absolute zin te verwachten valt dat een groter aantal consumenten bestedingen doen aan doe-het-zelfproducten. Te verwachten is dat bouw en verbouw van woningen nodig is om deze groeiende bevolking te huisvesten, waardoor de bestedingen eveneens toenemen. Deze met elkaar samenhangende omstandigheden rechtvaardigen het uitgangspunt dat is uitgegaan van een toename van de totale omvang van de bestedingen aan doe-het-zelfproducten in het verzorgingsgebied. 4. In de Detailhandelsstructuurvisie Almelo is vermeld dat er in algemene zin in de detailhandel van Almelo sprake is van overaanbod en dat er vanuit kwantitatief oogpunt geen reden om is het winkelaanbod uit te breiden. In deze visie is op diezelfde pagina evenwel aangegeven dat investeringen in de detailhandelsstructuur wenselijk zijn. Zoals de StAB ook aangeeft (blz. 36) is de komst van Hornbach op te vatten als kwalitatieve versterking van de detailhandelsstructuur op het gebied van tuin en doe-het-zelf. Naar het oordeel van RBOI zie de toelichting hierboven zijn er geen kwantitatieve redenen die zich daartegen verzetten, zie ook de toelichting op het onderwerp leegstand (en blz. 4 het belang daarvan in het kader van de beoordeling van het plan op grond van art lid 2 Bro). 5. Dat er sprake zal zijn van overaanbod door de komst van Hornbach is wellicht van economische betekenis, maar niet van ruimtelijke betekenis. Met de ontwikkeling is een gerichte versterking van de detailhandelsstructuur binnen de tuin- en doehet-zelfbranche in Almelo beoogd, terwijl de effecten beperkt zijn, en naar ons oordeel passen in de normale dynamiek van ontwikkelingen in de detailhandel.. Op blz. 28 van de Detailhandelsstructuurvisie Almelo geeft de gemeente aan dat de beoogde ontwikkeling van Hornbach past binnen de gewenste detailhandelsstructuur. Onze toelichting op de bevinding van StAB leidt naar ons oordeel niet tot andere conclusies, omdat van de juiste uitgangspunten is uitgegaan, de ontwikkeling past in het gemeentelijk beleid en de effecten daarvan passen bij de normale dynamiek van de detailhandel en de stedelijke voorzieningen. De kwantificering van overaanbod (en ook de vraag hoe dat aanbod precies is vastgesteld of zou moeten worden vastgesteld) heeft geen zelfstandige betekenis, maar moet worden beschouwd in samenhang met alle effecten van de nieuwe ontwikkeling op het woon- en leefklimaat, bijvoorbeeld ook het optreden van leegstand of kwalitatieve effecten (zoals het feit dat het gaat om een winkel waarvan er in het verzorgingsgebied geen tweede is). Leegstand De StAB meent dat de onderbouwing van RBOI/Rho niet ingaat op het effect van het plan op de leegstand van winkelruimte binnen het verzorgingsgebied, noch op de effecten van het plan op de kleinere speciaalzaken. De StAB veronderstelt daardoor dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dat het plan effecten heeft op de leegstand van winkelruimte in Almelo, dan wel dat het plan kan leiden tot een versnelling van het proces van schaalvergroting (blz. 36). Daarbij merkt de StAB op dat wellicht niet valt uit te sluiten dat het leegstandeffect op de binnensteden maakt dat het plan strijdig is met de Omgevingsvisie Overijssel, omdat in het provinciaal beleid wordt ingezet op de winkelfunctie van binnensteden in het kader van toerisme en vrijetijdsbesteding (blz. 37 van het StAB-rapport). 1. De conclusie van onze analyse van de leegstandseffecten in ons rapport is dat er binnen het verzorgingsgebied maximaal één bouwmarkt de deuren zal moeten

5 sluiten als gevolg van de komst van Hornbach. Die conclusie is vervolgens toegepast op de situatie in Almelo. 2. Uiteraard is het niet te voorspellen welke bouwmarkt zal sluiten. In het rapport (blz. 19) is een scenario geschetst, waarbij één van de twee bouwmarkten in de kern Almelo zelf wegvalt dit hoeft uiteraard niet per se het geval te zijn: binnen het verzorgingsgebied liggen 8 bouwmarkten. Vervolgens is geconcludeerd dat er in Almelo altijd minimaal één bouwmarkt op de woonboulevard overblijft, waardoor die voorzieningen voor deze locatie behouden blijft. Het leeg te komen pand kan uiteraard heringevuld worden met een andere winkel binnen het ter plaatse in de planvoorschriften toegestane gebruik. 3. Er is geen direct verband tussen de komst van Hornbach en het aanbod aan speciaalzaken. Zoals wij in het memo van 9 oktober 2013 aangeven, zijn er nog steeds speciaalzaken in het verzorgingsgebied. Deze speciaalzaken in de regio kunnen nu al concurreren met de 8 bouwmarkten in de regio. Zij doen dit op het gebied van service en nabijheid. Als er een 9 e bouwmarkt (de Hornbach) bijkomt maakt dat voor de concurrentiepositie van de speciaalzaken nauwelijks iets uit. Voor de toekomstperspectieven van de speciaalzaken is het veel belangrijker dat er vaak geen opvolgers te vinden zijn. Het merendeel van de sluitingen is het gevolg van deze laatstgenoemde problematiek. Dat is een hoofdzakelijk autonoom effect, geen gevolg van de komst van een extra bouwmarkt binnen het relevante gebied, alhoewel die effecten daardoor kunnen worden versneld. 4. Eventuele leegstand van speciaalzaken die zal optreden zal, als een gevolg dat door de komst van Hornbach kan worden versneld, verspreid over het gebied zijn weerslag krijgen. Sluiting van een deel van deze winkels (door welke oorzaak dan ook) zal dan ook verspreid over het gebied leiden tot het vrijkomen van individuele, kleinschalige winkelpanden. In veel gevallen zullen dergelijke winkelpanden mede door de verspreide ligging een nieuwe invulling kunnen krijgen, hetzij middels een andere winkel, hetzij met een andere functie (bijvoorbeeld wonen). De effecten van het verspreid voorkomen van de eventueel optredende, kleinschalige leegstand zullen naar mag worden verwacht gering zijn. 5. Locatus heeft twee doe-het-zelfzaken in het centrum Almelo aangetroffen: 1) Decokay, welke is gespecialiseerd in woningstoffering en 2) Van Kooten: een dak- /installatie-/loodgietersbedrijf dat ook de bouw-, installatie- en sanitairmaterialen in hun winkel verkoopt. Rekenkundig zijn beide bedrijven in de analyse meegenomen. Beide bedrijven onderscheiden zich met service, vakmanschap en specialistisch assortiment reeds optimaal van het algemene assortiment van de bouwmarkten. Op deze wijze hebben deze winkels een zelfstandig bestaansrecht, en deze winkels zijn ook in een veranderend winkellandschap al zeer lang een vaste waarde. De komst van één extra bouwmarkt, bovenop de acht die reeds in het verzorgingsgebied zijn gevestigd, zal geen verandering brengen in deze specialistische en bijzondere marktpositie van beide bedrijven. Deze komen dan ook niet leeg te staan na de komst van Hornbach. Ten overvloede merken wij op dat grootschalige detailhandel (in hoofdzaak gericht op doelaankopen) in het algemeen, en de verkoop van woningstoffering en sanitair naar ons oordeel niet of nauwelijks bijdraagt aan de winkelfunctie van binnensteden in het kader van toerisme en vrijetijdsbesteding: dat laatste is het belang dat centraal staat in de Omgevingsvisie Overijssel. Geconcludeerd wordt dat het effect van de ontwikkeling op de leegstand in Almelo anders dan StAB verondersteld, is meegenomen in het door ons uitgevoerde onderzoek. Bij de berekening die wij met inachtneming van de opmerkingen van StAB - opnieuw zullen uitvoeren zullen wij ook de analyse van het effect op de leegstand binnen het verzorgingsgebied verduidelijken (zie hoofdstuk 3). Nota bene Wij willen aan de voorgaande bevindingen van StAB nog toevoegen dat wij de uitgangspunten voor de economische analyse conservatief hebben gehanteerd om zodoende een worstcasescenario te presenteren. - Er is door ons vanuit gegaan dat 80% van de bezoekers van Hornbach uit een gebied binnen een kwartier rijden afkomstig zijn. Door anderen wordt een marktgebied bereikbaar binnen half uur met auto voor Hornbach als passend geacht. In het rapport Economisch onderzoek Hornbach, gemeente Enschede (BRO, ), opgesteld in opdracht van gemeente Enschede, wordt bijvoorbeeld een verzorgingsgebied met een straal van 30 autominuten als passend gehanteerd. - Er is door ons gerekend met het volledig oppervlak van m2 bvo als winkelvloeroppervlak. In werkelijk zal ook bij Hornbach een deel van het bvo ingenomen worden door magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten. Er zou dus rekening moeten worden gehouden met een correctie tot ca. -20% om het bvo om te rekenen naar winkelvloeroppervlak (wvo). blz. 5

6 - De koopstromen van en naar het verzorgingsgebied zijn gelijk gehouden. Terwijl het goed mogelijk is dat een unieke formule als Hornbach meer consumenten weet aan te trekken dan in de huidige marktomstandigheden. Door bovenstaande aspecten niet mee te nemen in onze analyse hebben wij een worstcasescenario weergegeven. In werkelijkheid zal er tot op zekere hoogte sprake zijn van de aspecten die hierboven zijn benoemd, waardoor de mate van overaanbod fors lager zullen uitvallen of zelfs kunnen omslaan in een onderaanbod. blz. 6

7 3. Ruimtelijk-economische analyse uitgaande van bevindingen StAB In het voorgaande hebben wij de bevindingen van StAB weergegeven ten aanzien van onze ruimtelijk-economische analyse. Deze gaan met name in op de berekening van de kwantitatieve economische omstandigheden. In het navolgende zullen wij onze berekening opnieuw uitvoeren uitgaande van de bevindingen van StAB. Marktgebied Voor het verzorgingsgebied van Hornbach gaan wij uit van de reistijd met de auto naar de locatie welke het gemiddelde is van de reistijd in de daluren en de spits in de huidige situatie vanaf postcode 7609 (de postcode van de beoogde locatie). Wij gaan hiertoe uit van de Nationale Bereikbaarheidskaart (zie figuren 3.1 en 3.2). Figuur 3.1 Verzorgingsgebied (blauw gearceerd) weergegeven op de kaart met de reistijd in de daluren (geel is de reistijd in 15 minuten) blz. 7 Het verzorgingsgebied dat het gemiddelde is van de bereikbaarheid in de spits en in de daluren van de locatie in 15 autominuten in de huidige situatie omvat de volgende gemeenten (in bijlage 2 is weergegeven welke CBS-buurten dit betreft): Almelo; Borne; Hengelo (deels zie bijlage 2); Hof van Twente (deels zie bijlage 2); Twenterand (deels zie bijlage 2); Wierden (deels zie bijlage 2). De begrenzing van het gebied komt overeen met een aantal CBS-buurten. Deze begrenzing is aangehouden, omdat deze overeenkomt met de begrenzing van de postcodegebieden en omdat op dit schaalniveau zowel de gegevens over bevolking als winkelaanbod beschikbaar zijn. Figuur 3.2 Verzorgingsgebied (blauw gearceerd) weergegeven op de kaart met de reistijd in de spitsuren (geel is de reistijd in 15 minuten)

8 Koopstromen Uitgaande van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2010) gelden in het verzorgingsgebied de koopstromen die zijn weergegeven in de tabellen 3.1 t/m 3.4. Er wordt vanuit gegaan dat de koopstromen in de weergegeven woongebieden gelden voor het gehele verzorgingsgebied. Tabel 3.1 Koopkrachtbinding doe-het-zelfbranche potentiele kern inwonertal bestedingen binding binding doe-het-zelf % Almelo % Borne % Delden % Enter % Hengelo % Wierden % koopkrachtbinding verzorgingsgebied % Tabel 3.2 Koopkrachttoevloeiing doe-het-zelfbranche omvang gebonden kern bestedingen toevloeiing toevloeiing doe-het-zelf % Almelo % Borne % Delden % Enter % Hengelo % Wierden % koopkrachttoevloeiing verzorgingsgebied % Tabel 3.3 Koopkrachtbinding branche plant & dier potentiele kern inwonertal bestedingen binding binding plant & dier % Almelo % Borne % Delden % Enter % Hengelo % Wierden % koopkrachtbinding verzorgingsgebied % Tabel 3.4 Koopkrachttoevloeiing plant & dier omvang gebonden kern bestedingen toevloeiing toevloeiing plant & dier % Almelo % Borne % Delden % Enter % Hengelo % Wierden % koopkrachttoevloeiing verzorgingsgebied % Bestedingen Er wordt vanuit gegaan dat er per branche het volgende wordt besteed (HBD, 2012): - doe-het-zelf: 230,- per persoon per jaar; - plant & dier: 120,- per persoon per jaar. Momenteel zijn deze bestedingen, mede als gevolg van de crisis, aan enige fluctuatie onderhevig. Verschillende bronnen constateren momenteel een daling, maar gaan tegelijk uit van een stijging van de bestedingen per persoon in de loop van het komende decennium (zie blz. 34 StAB-rapport). Er wordt daarom vanuit gegaan dat de bestedingen per persoon gedurende de bestemmingsplanperiode (10 jaar) gelijk blijven aan het niveau van blz. 8

9 Oppervlaktes ontwikkeling De beoogde ontwikkeling heeft de volgende oppervlaktes: - bouwmarkt: m² wvo in de branche doe-het-zelf; - drive-in: m² wvo in de branche doe-het-zelf; - overdekt tuincentrum: m² wvo in de branche plant & dier; - openlucht deel tuincentrum: m² wvo in de branche plant & dier. Er wordt vanuit gegaan dat 80% van de omzet van de beoogde Hornbach uit het verzorgingsgebied afkomstig is. In de analyse wordt daarom het effect op het verzorgingsgebied van 80% van de bovengenoemde oppervlaktes meegenomen. Kwantitatieve analyse doe-het-zelfbranche Huidige marktomstandigheden In tabel 3.5 zijn de huidige marktomstandigheden in de doe-het-zelfbranche binnen het verzorgingsgebied (zie figuur 3.1) weergegeven. Tabel 3.5 Huidige marktomstandigheden verzorgingsgebied Hornbach Almelo (2013) inwonertal totaal marktgebied (zie bijlage 2) bestedingen doe-het-zelfbranche 230 bestedingspotentieel gebonden bestedingen % 82% gebonden bestedingen toevloeiing bestedingen % 24% toevloeiing bestedingen omzet doe-het-zelfbranche omvang winkelaanbod branche (zie bijlage 2) vloerproductiviteit aanbod bandbreedte gemiddelde vloerprod. in Nederland / verschil lokale situatie met landelijk gemiddelde +25% / +38% kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) / Binnen het verzorgingsgebied (uitgaande van de bevindingen van StAB) is er in de huidige marktomstandigheden een kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van de detailhandel in de doe-het-zelfbranche van tot m² wvo. Markteffect realisatie Hornbach In het worstcasescenario wordt uitgegaan van gelijkblijvende koopstromen binnen het verzorgingsgebied na de komst van Hornbach. Dit betekent dat na realisatie van Hornbach het functioneren van de markt uitkomt binnen een bandbreedte van -8% tot +2% ten opzichte van de gemiddelde situatie (tabel 3.6). Tabel 3.6 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo (2013) inwonertal totaal marktgebied (zie bijlage 2) bestedingen doe-het-zelfbranche 230 bestedingspotentieel gebonden bestedingen % 82% gebonden bestedingen toevloeiing bestedingen % 24% toevloeiing bestedingen omzet doe-het-zelfbranche omvang winkelaanbod branche (zie bijlage 2) vloerproductiviteit aanbod bandbreedte gemiddelde vloerprod. in Nederland / verschil lokale situatie met gemiddelde -8%/ +2% kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) / +540 * Omvang aanbod doe-het-zelfbranche inclusief Hornbach à m² wvo ( * 80%). Geconcludeerd wordt dat bij een gemiddelde vloerproductiviteit die boven of beperkt onder ( -8%) het landelijke gemiddelde ligt voor alle winkels in de doe-hetzelfbranche voldoende omzet te behalen blijft. Er hoeven binnen het verzorgingsgebied dan ook geen winkels te sluiten, waardoor de beoogde ontwikkeling geen effect heeft op de leegstand in het verzorgingsgebied. Doorkijk naar de toekomst Een bestemmingsplan heeft een geldigheidsduur van 10 jaar, daarom wordt een berekening gemaakt van de marktomstandigheden op verschillende momenten binnen deze periode. Hierbij worden de volgende prognose meegenomen: - bevolking: ten opzichte van 2013 zal de bevolking in de regio met 0,3% groeien in 2018 en zal de bevolking met 0,6% gegroeid zijn in 2023 (CBS/PBL, 2013; dit is de gemiddelde bevolkingsontwikkeling in de regio Twente). - omvang winkelaanbod speciaalzaken: de omvang van het aanbod aan doe-hetzelfspeciaalzaken neemt jaarlijks autonoom af met 1,8% (zie blz. 5 van de Ruimtelijk-economische Quickscan, Hornbach Almelo, 10 april 2013 ). Dit geeft een afname van de omvang van het aanbod ten opzichte van 2013 van 8,7% in blz. 9

10 2018 en 16,6% in Momenteel hebben de speciaalzaken (zijnde het doe-hetzelfaanbod kleiner dan m² wvo) in het verzorgingsgebied een omvang van: m² wvo. De afname van het doe-het-zelfaanbod in het verzorgingsgebied als gevolg van deze autonome ontwikkeling bedraagt dus m² wvo in 2018 en in 2023 bedraagt deze m² wvo. voorziening voor deze locatie behouden blijft. Het leeg te komen pand kan uiteraard heringevuld worden met een andere winkel binnen de toegestane branchering. Door de groei van de bevolking en de autonome afname van de omvang van de doehet-zelfspeciaalzaken zal er in het verzorgingsgebied een kwantitatieve behoefte aan detailhandel in de doe-het-zelfbranche ontstaan van mogelijk m² wvo worden in 2023 (tabel 3.7). Tabel 3.7 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo in 2018 en 2023 jaar inwonertal totaal marktgebied bestedingen doe-het-zelfbranche bestedingspotentieel gebonden bestedingen % 82% 82% gebonden bestedingen toevloeiing bestedingen % 24% 24% toevloeiing bestedingen omzet doe-het-zelfbranche omvang winkelaanbod branche vloerproductiviteit aanbod gemiddelde vloerprod. in Nederland / / verschil lokale situatie met gemiddelde -6% / +4% +4% / +7% kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) / / Effect ontwikkeling op het woon-, leef- en ondernemersklimaat In het worstcasescenario bedraagt per 2013 het overaanbod m² wvo (zie tabel 3.6). Dit is ongeveer de gemiddelde omvang van de bouwmarkten in het verzorgingsgebied (figuur 3.3). In het uiterste geval zal nul tot maximaal één van de vijf bouwmarkten in het verzorgingsgebied als gevolg van de komst van Hornbach moeten sluiten. Misschien betreft dit nul tot één van de twee bouwmarkten op de woonboulevard in Almelo. Na deze eventuele (en onwaarschijnlijke) sluiting blijft er in Almelo altijd minimaal één bouwmarkt op de woonboulevard over, waardoor die blz. 10 Figuur 3.3 Indicatieve ligging doe-het-zelfaanbod (> m² wvo) in verzorgingsgebied e.o. met omvang aanbod in m² wvo (Locatus) Conclusie analyse doe-zelf-branche In de huidige marktomstandigheden is er in het verzorgingsgebied (uitgaande van de bevindingen van StAB) een kwantitatieve behoefte aan de uitbreiding van het winkelaanbod in de doe-het-zelfbranche van m² wvo. In het door ons gehanteerd worstcasescenario blijven de koopstromen in het verzorgingsgebied gelijk. Dit betekent dat na realisatie van Hornbach de gemiddelde

11 omzet per m² voor alle doe-het-zelfwinkels in het verzorgingsgebied uitkomt tussen de-4% en +7%. Bij dergelijke marktomstandigheden is er voor alle winkels in de doehet-zelfbranche voldoende omzet te behalen. Er hoeven binnen het verzorgingsgebied dan ook geen winkels te sluiten, waardoor de beoogde ontwikkeling geen effect heeft op de leegstand in het verzorgingsgebied. De procentuele marktomstandigheden na realisatie van Hornbach (in 2013) zijn te vertalen naar een bandbreedte die loopt van een overaanbod van m² tot een vraag van m² wvo. Door de groei van de bevolking en de autonome afname van de omvang van de doe-het-zelfspeciaalzaken zal markt zich in 2023 ontwikkelen naar een vraag van 810 tot m² wvo. Geconcludeerd wordt dat de markt zich in de komende bestemmingsplanperiode positief ontwikkelt, waardoor de omzetpotentie voor het doe-het-zelfaanbod in de regio verbetert. Hierdoor zullen er naar verwachting geen doe-het-zelfaanbieders als gevolg van de beoogde ontwikkeling de deuren hoeven te sluiten. Geconcludeerd wordt dat de conclusies van voorgaande analyse opgesteld volgens de bevindingen van StAB niet afwijken van de conclusies die wij genomen hebben in de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek. Dit betekent dat de gemeenteraad op de juiste gronden de beslissing tot vaststelling van het bestemmingsplan heeft genomen. Tot slot wordt geconcludeerd dat de resultaten van voorgaande analyse opgesteld met de door StAB bedoelde of voorgestelde correcties niet afwijken van onze conclusies in de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek. Kwantitatieve analyse branche plant & dier Huidige marktomstandigheden In tabel 3.8 zijn de huidige marktomstandigheden in de branche plant & dier binnen het verzorgingsgebied (zie figuur 3.1) weergegeven. Tabel 3.8 Huidige marktomstandigheden verzorgingsgebied Hornbach Almelo (2013) inwonertal totaal marktgebied (bijlage 2) bestedingen tuinbranche 120 bestedingspotentieel gebonden bestedingen % 85% gebonden bestedingen toevloeiing bestedingen % 25% toevloeiing bestedingen omzet tuinbranche omvang winkelaanbod branche (bijlage 2) vloerproductiviteit aanbod 770 gemiddelde vloerprod. in Nederland 530 verschil lokale situatie met gemiddelde 45% kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) Binnen het verzorgingsgebied (uitgaande van de bevindingen van StAB) is er in de huidige marktomstandigheden een kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van de detailhandel in de branche plant & dier van m² wvo. Markteffect realisatie Hornbach In het worstcasescenario wordt uitgegaan van gelijkblijvende koopstromen binnen het verzorgingsgebied na de komst van Hornbach. Dit betekent dat na realisatie van Hornbach de gemiddelde omzet per m² wvo van de winkels in de branche plant & dier ruim boven het landelijk gemiddelde blijft (tabel 3.9). Dit betekent dat ook na de komst van Hornbach de bedrijven in de branche plant & dier binnen het verzorgingsgebied prima in staat blijven voldoende omzet te behalen voor economisch-duurzaam functioneren. De komst van Hornbach heeft daarom niet tot gevolg dat winkels in deze branche de deuren moeten sluiten. Er is daarom ten aanzien van de branche plant & dier in het verzorgingsgebied geen effect op de leegstand te verwachten. blz. 11

12 Tabel 3.9 Marktomstandigheden verzorgingsgebied na realisatie Hornbach Almelo (2013) buitenruimte niet buitenruimte wel meegerekend meegerekend inwonertal totaal marktgebied (bijlage 2) bestedingen tuinbranche bestedingspotentieel gebonden bestedingen % 85% 85% gebonden bestedingen toevloeiing bestedingen % 25% 25% toevloeiing bestedingen omzet tuinbranche omvang winkelaanbod branche vloerproductiviteit aanbod gemiddelde vloerprod. in Nederland verschil lokale situatie met gemiddelde 38% 32% kwantitatieve ruimte voor ontwikkeling (m² wvo) * Inclusief binnenruimte tuincentrum m² wvo (2.500 m² wvo * 80%) ** Inclusief binnen- en buitenruimte tuincentrum m² wvo (2.000 m² wvo * 80%) Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling van het Hornbach-tuincentrum aansluit bij de behoefte van consumenten en past binnen de marktomstandigheden. De ontwikkeling heeft daarom geen onaanvaardbaar effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Conclusie De eindconclusie is dat de resultaten van voorgaande analyse opgesteld met de door StAB bedoelde of voorgestelde correcties niet afwijken van de conclusies die wij genomen hebben in de onderbouwing van bestemmingsplan Rhijnbeek. blz. 12

13 Bijlage 1 Locatus In het kader is weergegeven de instructie uit het handboek voor de buitendienst van Locatus dat is gericht op het bepalen van het winkelvloeroppervlak. Van belang is het níet meerekenen van het oppervlak van winkelbedrijven dat te maken heeft met weersinvloeden. blz. 13

14 Bijlage 2 Gegevens CBS-buurten binnen marktgebied In deze bijlage is een tabel opgenomen met daarin de geselecteerde CBS-buurten per CBS-wijk en per gemeente. De achtergrond selectie van buurten is weergegeven in figuur B2.1. In de tabel zijn de buurten die niet zijn geselecteerd grijs gearceerd. Figuur B2.1 Verzorgingsgebied Hornbach op luchtfoto met begrenzing CBS-buurten (niet alle buurten zijn weergegeven vanwege het hoge schaalniveau uiteraard zijn deze buurten wel meegenomen in de analyse) aantal gemeente / wijk buurt inwoners omvang winkelaanbod (2012) (m² wvo) doe-het-zelf plant & dier Almelo 10, Binnenstad Binnenstad-Noord Binnenstad-Zuid Ulk en omgeving 810 Java en omgeving , De Riet Bornsestraat en omgeving midden Riet Noord 820 Arendsboer en omgeving Noord Nieuwland Arendsboer en omgeving Zuid 360 Riet Zuid 785 Bornsestraat en omgeving Zuid Verspreide huizen wijk , Noorderkwartier Vriezenveenseweg e.o. Haghoek Oost Parkweg en omgeving Vriezenveenseweg e.o. Haghoek West Verspreide huizen wijk * , Sluitersveld Ootmarsumsestraat en omgeving Markgraven Rumerslanden 675 West-Sluitersveldlanden Verspreide huizen wijk , Wierdense Hoek Dijkstraat en omgeving 760 Rolhof en omgeving 365 Kerkelanden 975 Aalderinkshoek Noordoost 945 Aalderinkshoek Zuidoost 490 Aalderinkshoek Noordwest Aalderinkshoek Zuidwest Verspreide huizen wijk , Nieuwstraat- Kwartier 16, Ossenkoppelerhoek Nieuwstraat en omgeving Wonde en omgeving 780 Witvoet en omgeving 740 Achterlanden en omgeving 630 Boomplaats 910 Ossenkoppelerhoek-Oost Beeklust 795 Ossenkoppelerhoek-Midden-Noord Ossenkoppelerhoek-West Ossenkoppelerhoek-Midden-Zuid blz. 14

15 17, Hofkamp Hofkamp-West 535 Hofkamp-Oost Paradijs 410 Kollenveld-Bolshoek Verspreide huizen Hofkamp , Schelfhorst Schelfhorst-Zuidwest Drakensteyn en omgeving Schelfhorst-Noordwest Havezathe Schelfhorst-Noordoost Schelfhorst-Zuidoost Veenelanden 15 19, Windmolenbroek Groeneveld Kanaalzijde Leemslagen-Noord Leemslagen-Zuid Zeven Bosjes Leemslagen-Oost Huttenveld Maardijk De Grens 650 Nijrees Verspreide huizen wijk , Aadorp Aadorp-West 395 Aadorp-Oost Bedrijvenpark Twente 0 40 Verspreide huizen wijk , Bornerbroek Bornerbroek Vespreide huizen wijk Borne 00, Borne Bornsche Maten Borne Centrum t Wensink Noord t Wensink Zuid Dikkerslaan-Molenkampsweg e.o Lettersveld I Lettersveld II Tichelkamp Stroom-Esch Verspreide huizen Borne-West , Buitengebied Borne Verspreide huizen Borne-Oost Zenderen 980 Verspreide huizen Zenderen 340 Hertme 285 Verspreide huizen Hertme 195 Hengelo 00, Binnenstad Binnenstad-Centrum Binnenstad-West 790 Binnenstad-Oost , Hengelose Es Hengelose Es-Noord Tichelwerk t Wilbert Bedrijventerrein Timmersveld 70 02, Noord Noord Elsbeek De Noork Kleine Driene t Rot 45 03, Hasseler Es Bovenhoek Schothorsthoek 675 Bartelinkshoek Tijertshoek Sogtoenhoek Bruninkshoek Middelhoek Molendijkhoek Weijinkshoek Oosterveld 85 04, Groote Driene Zwavertshoek Anninks-/Nijhofshoek Groot Driene-Zuid Groot Driene-Noord , Berflo Es Bedrijventerrein Twentekanaal-Zuid II Berflo Es Noord Berflo Es Zuid Bedrijventerrein Twentekanaal-Noord II 70 Veldwijk-Noord 810 Veldwijk-Zuid Boeldershoek 20 06, Wilderinkshoek Bedrijventerrein Twentekanaal-Zuid I Tuindorp 't Lansink Tuindorp-Zuid Bedrijventerrein Twentekanaal-Noord I 30 Nijverheid Vikkerhoek 850 Bedrijventerrein Zeggershoek 07, Woolde Bedrijventerrein Westermaat-Zuidwest Woolde Woolder Es Weidedorp Bedrijventerrein Westermaat-Zuidoost 0 Bedrijventerrein Westermaat-Noordoost 0 Bedrijventerrein Westermaat Noordwest blz. 15

16 08, Slangenbeek Roershoek Vossenbelt-Zuid Vossenbelt-Noord Het Broek Kristenbos 20 Dalmeden , Buitengebied Beckum kern Verspreide huizen Slangenbeek 50 Stadspark Weusthag-Noord 45 Stadspark Weusthag-Zuid 95 Verspreide huizen Driene Verspreide huizen Twekkelo Verspreide huizen Oele Verspreide huizen Woolde 85 Verspreide huizen Beckum Hof van Twente 00, Goor buurten samengevoegd 01, De Whee II buurten samengevoegd 02, Markelo buurten samengevoegd 03, Verspreide huizen Kerspel en omgeving buurten samengevoegd 04, Elsen buurten samengevoegd 05, Diepenheim buurten samengevoegd 06, Delden Delden-Centrum Oud Zuiderhagen 130 Greeckerinckskamp 165 t Kip 655 Schoppenstee Vogelweiden Hooijerinkses 460 Sint Annabrink 740 Rupertserf 615 Vossenbrink en De Braak , Overig Delden Industrieterrein-Delden Verspreide huizen Deldeneresch , Hengevelde Hengevelde Verspreide huizen Hengevelde Verspreide huizen Deldeneresch 195 Verspreide huizen Deldenerbroek 410 Verspreide huizen Azelo 170 Verspreide huizen Zeldam , Bentelo buurten samengevoegd Twenterand 00, Vriezenveen (kern) buurten samengevoegd 01, Vriezenveen (buitengebied) Verspreide huizen De Westerhoeve Verspreide huizen ten noorden van Vriezenveen Verspreide huizen De Pollen Verspreide huizen Weitemanslanden 80 Verspreide huizen ten zuiden van Vriezenveen , Westerhaar- Vriezenveensewijk buurten samengevoegd 03, Kloosterhaar buurten samengevoegd 04, Bruinehaar buurten samengevoegd Wierden 00, Wierden Wierden-Centrum Wierden-Noord Wierden-West De Maaten Wierden-Oost De Stouwe 945 t Loo 430 De Hooilanden Zuidbroek , Landelijk gebied Wierden Verspreide huizen Lage Egge e.o Verspreide huizen Broeklanden 15 Verspreide huizen Huurne I Verspreide huizen Huurne II 380 Verspreide huizen Wierdenseveld 02, Hooge-Hexel Hooge-Hexel kern Verspreide huizen Hooge-Hexel 03, Enter (kern) Enter-Zuidwest Enter-Noordwest Enter-Oost Enter-West , Landelijk gebied Enter 05, Rectum-Notter- Zuna Verspreide huizen Ijpelo 180 Verspreide huizen Waterhoek 130 Verspreide huizen Enterveen en Elsslagen 290 Verspreide huizen Zuiderveld 435 Verspreide huizen Enterbroek e.o. 465 Verspreide huizen Rectum 365 Verspreide huizen Notter Verspreide huizen Zuna totaal * Multimate Almelo (860 m² wvo) is recent gesloten blz. 16