BIJLAGE. Economische Effectrapportages Bedrijventerreinen Holland Rijnland. Stec Groep

Transcriptie

1 BIJLAGE Economische Effectrapportages Bedrijventerreinen Holland Rijnland Stec Groep

2 In deze bijlage vindt u de EER-factsheets van de 21 onderzochte bedrijventerreinen in Holland Rijnland. We sluiten de bijlage af met een toelichting op het EER-model. We presenteren de factsheets in alfabetische volgorge. EER - Factsheet paginanummer Alphen aan den Rijn Molenwetering 3 Hillegom Horst ten Daal 7 Hillegom & Lisse Hillegom-Zuid en Meer & Duin 11 Kaag en Braassem De Lasso Noord 15 Katwijk Katwijkerbroek en Valkenburgseweg 19 Katwijk t Heen 23 Katwijk & Noordwijk Klei-Oost 27 Leiden De Waard 31 Leiden Roomburg 35 Leiderdorp De Baanderij 39 Lisse Dever 43 Nieuwkoop Bovenland 47 Nieuwkoop De Olm 51 Noordwijk s Gravendijck 55 Noordwijkerhout Gravendam 59 Oegstgeest MEOB 63 Rijnwoude Hoogewaard 67 Rijnwoude ITC-Terrein 71 Teylingen Jagtlust 75 Voorschoten - Dobbewijk 79 Zoeterwoude Grote Polder 83 Modeluitleg 87 Stec Groep BV oktober

3 Alphen aan den Rijn - Molenwetering ligging Het bedrijventerrein Molenwetering ligt aan de westkant van de kern Alphen aan den Rijn. In het noorden en het oosten wordt het begrensd door het spoor en in het westen door de N11. In het zuiden grenst het terrein aan een groenzone. omvang Bedrijventerrein Molenwetering is circa 107 hectare bruto en 75 hectare netto. Hiervan is nog circa 2 hectare uitgeefbaar. typering betreft een randstedelijk, goed ontsloten, terrein, met een sterke mix aan functies en typen vastgoed (klein- en grootschalig). verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0,6% 5,9% 14,3% industrie verdeling vestigingen naar sector 1,4% 5,4% 13,0% industrie 17,1% 4,8% bouw handel en reparatie 24,6% 8,7% bouw handel en reparatie vervoer & communicatie vervoer & communicatie 9,9% zakelijke dienstverlening zakelijke dienstverlening gezondheidszorg 5,4% gezondheidszorg 47,3% overige 41,3% overige 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 75% 58% A. Banen B. Marktwaarde C. Kwaliteit Totale gemiddelde waarde Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen. 88% 73% Stec Groep BV oktober

4 Alphen aan den Rijn - Molenwetering Toelichting Banen (indicator A): Het terrein (4.244 arbeidsplaatsen en 281 vestigingen) is zeer belangrijk voor de regionale en lokale werkgelegenheid en heeft een hoog aandeel in het totaal aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen is door de jaren heen (tussen 2005 en 2011) ook sterk gegroeid, respectievelijk 17,5% en 47%. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B): Molenwetering scoort gemiddeld op markt- en vastgoedwaarde. De grond- en huurprijzen zijn tussen 2005 en 2012 toegenomen, maar niet veel meer dan gemiddeld op bedrijventerreinen in Holland Rijnland, respectievelijk 26% en 34%. Tussen 2005 en 2012 is op het terrein m² vvo bedrijfsruimte opgenomen. Het terrein heeft hiermee een licht bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke opname op bedrijventerreinen van 52%. Het aanbod aan bedrijfsruimte op Molenwetering ligt op 5,9% van de totale voorraad. Dit ligt dus rond frictieleegstand en is gezond voor een gemiddeld bedrijventerrein. De totale WOZ-waarde op Molenwetering is tussen 2005 en 2011 toegenomen met 34,6%. De WOZ-waarde per pand is echter gedaald 24%. Ondanks dat dit geen score oplevert in de EER is dit geen negatieve ontwikkeling. Het aantal panden is namelijk zeer sterk gegroeid. Het betreffen echter vooral kleinschaligere panden, waardoor de gemiddelde waarde per pand weliswaar daalt, maar de totale waarde per m² juist stijgt. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C): De ruimtelijke kwaliteit op Molenwetering is bovengemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Er is zeer weinig tot geen incourant vastgoed. De uitstraling van panden en omgeving is goed tot zeer goed. Ook de openbare ruimte heeft een goede uitstraling door de kwaliteit en omvang van groenvoorzieningen en het onderhoud. Verder komen parkeerproblemen slechts zeer sporadisch voor. Het terrein scoort licht bovengemiddeld op bereikbaarheid via weg, water, fiets en OV. Dit komt omdat het een randstedelijke locatie is zonder toegang tot spoor, haven- of kadefaciliteiten. Voor Molenwetering is dit echter geen punt van zorg omdat deze faciliteiten niet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van de verschillende typen vestigingen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio. Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er redelijk zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,61: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding. Naar de toekomst toe is op Molenwetering nog ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte zodat het terrein ook in de toekomst nog kan groeien, namelijk 2,1 hectare netto. En ondanks dat de ruimte relatief zorgvuldig is uitgegeven, toch is er ook ruimte voor inbreiding: circa 0,6 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte. Stec Groep BV oktober

5 Alphen aan den Rijn - Molenwetering Het terrein bevindt zich, vanwege goed onderhoud op zowel private als openbare ruimte tussen de 1 ste en 2 de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert goed, maar glijdt enigszins af naar fase 2. Openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei' en 'beschadigingen' en enkele private kavels verouderen (vaak door incourantheid van panden, of langdurige leegstand door crisis). Een facelift (regulier onderhoud) van de openbare ruimte en gevel-tot-gevel aanpak van (schilderen/opknappen) private panden kan het terrein al een flinke kwaliteitsverbetering geven en het vestigingsklimaat versterken. KWALITEIT wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen FASE I Molenwetering FASE III TIJD Molenwetering is een grootschalig, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt plaats (ook in de toekomt) aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de N11 sterk waarderen. Er is ruimte voor uitbreiding/ inbreiding (in totaal bijna 3 hectare netto), maar zeer grootschalige logistiek en industrie kan zich alleen vestigen in bestaande panden. Toch zijn de randvoorwaarden voor de trend schaalvergroting en groei logistiek zeer gunstig omdat bestemmingsplantechnisch er volop ruimte is (hoge bouwhoogtes, intensief ruimtegebruik, etc.). Door mogelijke aanpassingen van bestaand vastgoed kan ook op deze trend goed ingespeeld worden. Daarnaast is er ook ruimte voor klein zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP ers goed opgevangen kan worden op Molenwetering. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden ligt en er al diverse functies (waaronder ook showrooms, PDV en meer horeca) zijn geland op Molenwetering. trend trendbestendig T1. internationalisering sterk T2. stedelijke concentratie redelijk T3. schaalvergroting en groei logistiek goed T4. groei starters/ ZZP ers goed T5. functiemenging gemiddeld Stec Groep BV oktober

6 Alphen aan den Rijn - Molenwetering Conclusie & aanbevelingen Molenwetering: Eindoordeel: Bedrijventerrein Molenwetering in Alphen aan den Rijn is een grootschalig terrein met verschillende type gebruikers, variërend van kantoorachtige dienstverlenende gebruikers en meubel- en keukenzaken tot logistieke vervoerders en kleinschalige productiebedrijven. Het terrein kende een sterke groei in zowel de traditionele sectoren (handel & reparatie, bouw en industrie) als in de dienstensectoren. De uitstraling en kwaliteit van het terrein is bovengemiddeld: de diversiteit aan functies, de goede kwaliteit van de openbare en de private ruimte en de goede infrastructuur, bereikbaarheid en toegankelijkheid van het terrein maken dat het terrein nu en in de toekomst aantrekkelijk blijft voor nieuwe bedrijven. Ingrijpen is niet noodzakelijk. Daar komt bij dat de gemeente een aantal jaar geleden nog het bestemmingsplan heeft gewijzigd waarbij specifiek is gekeken naar een betere uitstraling, kwaliteit, bereikbaarheid, toegankelijk en veiligheid op het terrein. Ook zijn nieuwe trends en ontwikkelingen (behoefte aan kantoorachtige ruimte, kinderopvang en horeca en toename interndetailhandel) onder de loep genomen en is bekeken welke trends mogelijk tot een aanpassingen (of verruiming) van de bestemming op Molenwetering zouden moeten leiden. Op dit moment ligt er een nieuw ontwerp bestemmingsplan klaar. Het volgende is opgenomen in de bestemmingsplannen: Fietsverbinding tussen Zuiderkeerkring en J. Keplerweg: verbinding vanaf Kerk en Zanen. Mogelijkheid van 50% kantoor per bedrijfsperceel. (Zoek)locatie voor horeca in het centrum van het terrein. Mogelijkheid voor detailhandel ten behoeve van internetbedrijven en magazijnuitverkoop (webwinkels en partijenverkoop). Verbreding Leidse Schouw. Ongelijkvloerse aansluiting op de N11 (voor verbeterde doorstroming richting A4 doordat de spoorbaan de weg niet langer doorkruist). De volgende zaken zijn niet in het bestemmingsplan opgenomen: Mogelijkheid tot vestiging van kinderopvang (conflicteert met industriële en productiebedrijvigheid). Locatie voor een kringloopwinkel (kan wel op andere terreinen en het naburige PDV-segment). Mogelijkheid van detailhandel niet zijnde ABC-goederen (kan wel op andere terreinen en het naburige PDVsegment). Halte Rijn-Gouwelijn. Aanpak: behoud kwaliteit, geen grootschalige ingrepen, stimuleer private initiatieven (facelifts) 1. Optimaal invullen beschikbare ruimte: Het terrein is volledig uitgegeven en er is weinig vrij uitgeefbare ruimte. Het is zaak om bestemmingsplantechnisch intensieve bebouwing te stimuleren (gestapeld en geschakeld, overigens al grotendeels toegepast!), vooral voor kleinschaligere gebruikers. 2. Op zoek naar inbreidingslocaties: Het is vooral belangrijk in de toekomst ruimte te bieden voor kleinschaligere bedrijven. Intensiveren kan door leegstaand en incourant grootschaliger vastgoed (logistieke hallen en loodsen) te herontwikkelen naar kleinschaligere ruimten om de toestroom aan kleinschalige bedrijven te faciliteren. 3. Functiemenging en segmentering: de diversiteit aan functies is een sterk punt van Molenwetering, maar kan in de toekomst voor verrommeling en onduidelijkheid zorgen. Een duidelijkere scheiding (ook met bewegwijzering) en profilering (ook naar bedrijven toe!) tussen de type doelgroepen op het terrein is een pré, Daarbij kan de kwaliteit van de omgeving aangepast worden aan de doelgroep (hoogwaardigere uitstraling rondom de perifere detailhandelsvestigingen, met ruimte voor bijvoorbeeld horeca en aanvullende voorzieningen) en een moderne kwaliteit en uitstraling langs de N11 en de Antonie van Leeuwenhoekweg. Verder kan het een afweging zijn om grootschalige logistiek in de toekomst op andere terreinen te faciliteren om ruimte te bieden aan nieuwe ontwikkelingen op Molenwetering. De recente aanpassing van het bestemmingsplan geeft hiervoor al een duidelijke richting. 4. Verduurzaming en samenwerking: De gemeente kan acties ondernemen om bedrijven bij elkaar te brengen en te onderzoeken in hoeverre er meer behoefte is aan samenwerking onderling om de kwaliteit te verbeteren (veiligheidsmaatregelen, investeringen in onderhoud en omgeving, samenwerking op het gebied van energiewinning en transport of afvalinzameling, etc.). Stec Groep BV oktober

7 Hillegom Horst ten Daal ligging Horst ten Daal ligt ten noorden van Treslong, direct aan de N208 die het terrein in het westen begrensd. Aan de oostzijde van Horst ten Daal ligt groen gebied en in het noorden o.a. speeltuin Weerestein. omvang Horst ten Daal is circa 21,7 hectare bruto, netto 15,2. Er is geen uitgeefbare ruimte meer. bijzonderheden Een kleinschalig, modern gemengd bedrijventerrein gelegen buiten de woonkern Treslong. 2,9% verdeling vestigingen naar sector 11,8% 20,6% industrie bouw 16,7% verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0,3% 1,9% industrie 26,8% bouw 11,8% 0,0% handel en reparatie handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening 0,0% vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening 17,6% 35,3% gezondheidszorg overige 35,8% 18,5% gezondheidszorg overige 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 67% 39% 25% 19% A. Banen B. Marktwaarde C. Kwaliteit Totale gemiddelde waarde Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen. Stec Groep BV oktober

8 Hillegom Horst ten Daal Toelichting Banen (indicator A): Het terrein (642 arbeidsplaatsen en 35 vestigingen) is voor de gemeente relatief belangrijk (een aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van 10,7%), maar heeft geen bijzondere regionale voetafdruk (een aandeel van 3 in de werkgelegenheid in Holland Rijnland). Daar komt bij dat het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen op het terrein sterk is teruggelopen tussen 2005 en 2011, met respectievelijk, -32,5% en -36%! Deze afname komt vooral door de krimp in werkgelegenheid in de sector logistiek, landbouw, bouw en het verdwijnen van enkele (financiële) dienstverleners. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B): Ook op de indicator Markt- en Vastgoedwaarde scoort Horst ten Daal benedengemiddeld doordat de grondprijzen slechts mondjesmaat zijn toegenomen (+10%), terwijl de huurprijzen gemiddeld genomen zijn gedaald met 10% tussen 2005 en Daarnaast is de opname aan bedrijfsruimte op het terrein tussen 2005 en 2012 met m² vvo relatief laag geweest. De opname op het terrein betreft slechts een aandeel van 5% in de totale gemeentelijke opname van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Het aanbod aan bedrijfsruimte daarentegen ligt op 10,6% van de totale voorraad, en dus ruim boven de frictieleegstand. Opvallend is echter de stijging van de totale vastgoedwaarde tussen 2007 en 2012 met 5,4% evenals de stijging van de gemiddelde vastgoedwaarde per pand (1,5% in dezelfde periode). Ondanks een toenemende leegstand en dalende huurprijzen is de vastgoedwaarde dus gestegen. De vraag is of het type vastgoed voldoende aansluit bij de markt die nog geïnteresseerd is in deze locatie. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C): Toch is de ruimtelijke kwaliteit van Horst ten Daal nog niet zo slecht. De bereikbaarheid is vergelijkbaar met andere reguliere bedrijventerreinen (ondanks een afwezigheid van spoor en waterverbindingen, welke voor dit type terrein overigens niet noodzakelijk zijn). Ook zijn er praktisch geen parkeerproblemen op het terrein en is het onderhoud en de uitstraling van de openbare ruimte gemiddeld. Verder zijn er voldoende opties binnen het bestemmingsplan om intensieve bebouwing, met hogere bouwhoogtes mogelijk te maken. Er zijn overigens nog mogelijkheden voor het verbeteren van de collectieve samenwerking op het terrein, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid. Toekomstwaarde Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio. Het terrein is relatief extensief bebouwd. Dit komt niet omdat er onzorgvuldig met de ruimte is omgesprongen, maar ligt aan het type functie dat zich heeft gevestigd op de locatie, te weten grootschalige logistiek en enkele functies met veel buitenruimte (als showroom voor grafstenen of opslag en parkeerruimte voor vrachtwagens). Het terrein heeft een FSI van 0,42: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Een efficiënter gebruik van ruimte is mogelijk, mits bestaande functies minder behoefte hebben aan hun buitenruimte. Naar de toekomst toe is op Horst ten Daal zeer beperkt ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven. Het terrein is volledig uitgegeven maar er is beperkt ruimte voor inbreiding (circa 0,2 hectare). Stec Groep BV oktober

9 Hillegom Horst ten Daal Het terrein bevindt zich, vanwege goed onderhoud op zowel private als openbare ruimte, mede dankzij een facelift/revitalisering van de entree van het gebied, in de 1 ste fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert goed en wordt gekenmerkt door een nette uitstraling en weinig verouderingskenmerken. Herstructurering is niet nodig, hooguit cosmetische ingrepen in de openbare ruimte zoals mogelijk een lichte verbetering/ onderhoud van groen. KWALITEIT wervingswaarde FASE II Horst ten Daal levenscyclus bij tijdig ingrijpen FASE I FASE III TIJD Horst ten Daal is een relatief kleinschalig bedrijventerrein, maar kent wel historisch gegroeide grootschalige logistiek, die bij de ligging en omvang van het terrein matig aansluiten. Gezien de goede kwaliteit, maar beperkte omvang, uitbreidingsruimte en meer decentrale randstedelijke ligging nabij een landelijke woonomgeving is het terrein slechts matig geschikt voor nieuwe (grootschalige) logistiek of zwaardere industrie. Een verdere aansluiting en vermenging met het aan de overzijde van de Weerlaan gelegen Treslong lijkt een goede toekomst voor Horst ten Daal te bieden, waarbij vooral ingespeeld kan worden op de groeiende groep starters en ZZP ers. Meer functiemenging is gezien ligging aan de noordzijde van Hillegom en het feit dat het een terrein is gericht op de (boven)lokale markt, weinig aantrekkelijk. Het is dan ook geen terrein met een hoge mate van bedrijvigheid dat zich vestigt in een hoogstedelijk gebied (zoals PDV/GDV, diensten, gezondheidszorg, cultuur, leisure, etc.), maar eerder een regulier en modern gemengd terrein voor lokale handel, reparatie en middelgrote productiebedrijven. trend trendbestendig T1. internationalisering gemiddeld T2. stedelijke concentratie matig T3. schaalvergroting en groei logistiek gemiddeld T4. groei starters/ ZZP ers goed T5. functiemenging matig Stec Groep BV oktober

10 Hillegom Horst ten Daal Conclusie & aanbevelingen Horst ten Daal: Eindoordeel: Horst ten Daal is een relatief kleinschalig bedrijventerrein ten noorden van de woonkern Hillegom en ligt half in het groen. De laatste jaren is er veel gebeurd op het terrein, waaronder het vertrek van diverse soorten vestigingen en de sterke krimp (in arbeidsplaatsen) in de meer grootschalige logistiek. Tegelijkertijd is de openbare ruimte op orde en is het vastgoed grotendeels courant en goed onderhouden. Toch lijken de huurprijzen af te nemen en het aanbod aan bedrijfsruimte te groeien. Met name voor de groothandelszaken en logistieke spelers, aan het vastgoed te zien de belangrijkste spelers op het terrein in het verleden, lijkt het terrein minder aantrekkelijk te worden. De vraag is of dit aan het type vastgoed ligt (courantheid en gebruiksmogelijkheden) of aan de locatie zelf (ligging relatief ver van de A4/ A44). Een aanpak ligt in het stimuleren van private initiatieven en deze bestemmingsplantechnisch mogelijk maken. Verder zijn er wellicht enkele faceliftmogelijkheden op privaat en openbaar gebied. Aanpak: marktanalyse van het vastgoed, stimuleer private initiatieven (facelifts), aansluiting bij Treslong 1. Leegstandsinventarisatie: het is belangrijk te achterhalen waar de toename van de leegstand vandaan komt om een goede, breed gedragen en toekomstgerichte strategie te kunnen maken voor de aanpak van de leegstand. Het is vooral interessant te achterhalen in hoeverre de leegstand te wijten is aan het type vastgoed, de economische crisis of andere factoren en in hoeverre eigenaren de leegstand als problematisch ervaren. 2. Omkatten incourant (logistiek) vastgoed: Gezien de teruggang in diversiteit van gebruikers naar sector, lijkt het toespitsen op gebruikers in de industrie en handel & reparatie een logischer keuze. Het omkatten van vastgoed naar kleinschaligere units, met hogere bebouwingsdichtheden kan hiertoe kansen bieden. Dit sluit mogelijk beter aan bij de lokale behoefte. Het terrein lijkt qua ligging namelijk minder geschikt voor grootschaligere logistieke en groothandelsbedrijven. 3. Betere aansluiting profiel op Treslong: Daar komt bij dat aan de overzijde van de Weerlaan het terrein Treslong ligt, dat al iets meer een modern gemengde uitstraling heeft en zich sterker lijkt te richten op kleinschaligere industrie, productie, schildersbedrijven, installatietechniek, bouw- en aannemersbedrijven, loodgieters, etc. Door de terreinen meer als één terrein in de markt te zetten kan een sterker profiel gecreëerd worden. 4. Samenwerken, verduurzamen en beveiligen: het is onduidelijk in hoeverre beide terreinen samenwerken onder een vereniging/industrieschap. Bundelen van krachten in een collectief maak meer mogelijk op het gebied van beveiliging, onderhoud, voorzieningen en inkoop. Daarbij kan ook gekeken worden of er behoefte is aan een nieuw groenplan en de kwaliteit van het groen (nu vooral bomen en gras) omhoog kan/moet. Stec Groep BV oktober

11 Hillegom & Lisse Hillegom-Zuid en Meer & Duin ligging De terreinen Hillegom-Zuid en Meer & Duin liggen ten noorden van de kern Lisse. In het westen worden de terreinen begrensd door de N208, in het zuiden door een sloot met daarachter een woongebied. De terreinen liggen op de grens van Zuid- en Noord-Holland. omvang Bedrijventerrein Meer & Duin is 31 hectare bruto, en 23 hectare netto. Hillegom-Zuid is 21 hectare bruto en 17,7 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden De terreinen liggen buiten de woonkern, hebben een hoogwaardige uitstraling en kwaliteit en liggen direct aan de provinciale weg en zijn goed ontsloten. 0,0% 7,5% verdeling vestigingen naar sector 15,0% industrie 12,9% verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0,0% 1,7% 15,8% industrie 17,8% 1,9% 11,2% bouw handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening 13,0% 16,2% bouw handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening gezondheidszorg gezondheidszorg 46,7% overige 40,5% overige 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 75% 79% 73% 67% A. Banen B. Marktwaarde C. Kwaliteit Totale gemiddelde waarde Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen. Stec Groep BV oktober

12 Hillegom & Lisse Hillegom-Zuid en Meer & Duin Toelichting Banen (indicator A): De terreinen (1.461 arbeidsplaatsen en 110 vestigingen) zijn bovengemiddeld belangrijk voor de regionale en lokale werkgelegenheid en hebben een hoog aandeel in het totale aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente Hillegom en Lisse. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen zijn door de jaren heen (tussen 2005 en 2011) ook zeer sterk gegroeid, respectievelijk 14,5% en 25%. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B): Hillegom-Zuid en Meer & Duin scoren bovengemiddeld op markt- en vastgoedwaarde. De gronden huurprijzen zijn tussen 2005 en 2012 sterk toegenomen. De grondprijzen zijn ruim verdubbeld en de huurprijzen zijn gestegen met 44%. Nieuw vastgoed (vooral showrooms en geschakelde bedrijfsverzamelpanden) heeft hier sterk aan bijgedragen. Tussen 2005 en 2012 is op het terrein m² vvo bedrijfsruimte opgenomen. De terreinen hebben hiermee een licht bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke opname op bedrijventerreinen van 45%. Het aanbod aan bedrijfsruimte ligt op 6% van de totale voorraad. Dit ligt rond de frictieleegstand en is gezond voor een gemiddeld bedrijventerrein. De totale WOZ-waarden zijn op de terreinen Hillegom-Zuid en Meer & Duin tussen 2005 en 2012 met iets meer dan 4% toegenomen (van 125 miljoen naar ruim 130 miljoen), terwijl het aantal vastgoedobjecten is gestegen van 210 naar 237, wat betekent dat de gemiddelde waarde per object licht is gedaald (met bijna 8%) van per object in 2005 naar per object in Overigens geldt dat op Hillegom-Zuid de vastgoedwaarde per pand juist licht is gestegen. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C): De ruimtelijke kwaliteit op Hillegom-Zuid en Meer & Duin is bovengemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Het vastgoed (vooral de showrooms op Hillegom- Zuid) kent een hoogwaardige uitstraling. Er is praktisch geen incourant vastgoed. Ook de openbare ruimte heeft een goede uitstraling door de kwaliteit en omvang van groenvoorzieningen en het onderhoud. Verder komen parkeerproblemen slechts zeer sporadisch voor. Het ontbreekt echter aan extra veiligheidsmaatregelen, of een collectieve beveiliging, op de terreinen. De terreinen scoren licht bovengemiddeld op bereikbaarheid via weg, water, fiets en OV. Dit komt omdat het randstedelijke locaties zijn zonder toegang tot spoor en snelweg, maar met kadefaciliteiten (eigenlijk alleen gebruikt door de betoncentrale). Voor randstedelijke terreinen, met een licht regionaal bereik is dit echter geen punt van zorg omdat de ontbrekende faciliteiten niet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van de verschillende typen vestigingen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio. Het huidig ruimtegebruik is vergelijkbaar met reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Tezamen hebben de terreinen een FSI van 0,6: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Stec Groep BV oktober

13 Hillegom & Lisse Hillegom-Zuid en Meer & Duin Op basis van het ruimtegebruik kan worden aangenomen dat er mogelijkheden zijn voor intensivering van de ruimte. Op Meer & Duin wordt daar al veel aandacht aan besteed door bijvoorbeeld de ontwikkeling van meer kleinschalige (kantoorachtige) bedrijfsverzamelpanden. Beide terreinen zijn wel volledig uitgegeven maar er is nog beperkt intensiveringsruimte, met een omvang van bijna 0,6 hectare op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte, beschikbaar. De terreinen bevinden zich tussen 1 ste en 2 de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen, waarbij geldt dat Hillegom-Zuid meer in de 1 ste fase zit en Meer & Duin meer in de tweede fase. Op Meer & Duin wordt echter al veel moeite gestoken in herontwikkeling en verbetering van het terrein waardoor de uistraling en kwaliteit sterk verbeterd. Beide terreinen functioneren goed, maar de openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei' en 'beschadigingen', vooral op Meer & Duin. Daarnaast zijn enkele private kavels verouderd (door incourantheid van panden, of langdurige leegstand). Doorgaan met herontwikkeling naar kleinschalig vastgoed en een facelift (regulier onderhoud) van de openbare ruimte of een gevel-tot-gevel aanpak van (schilderen/opknappen) private panden kan het terrein een verdere kwaliteitsverbetering geven en het vestigingsklimaat versterken. KWALITEIT wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen Hillegom-Zuid FASE I FASE III Meer & Duin TIJD De terreinen zijn een combinatie van een modern gemengde en hoogwaardige locatie met ruimte voor zowel kleinschalig als middelgroot vastgoed en zelfs enkele grootschalige logistieke panden. Het type functie varieert zeer sterk van kantoorachtige dienstverlenende functies en showrooms, tot productiebedrijven en industrie. De randstedelijke ligging aan de N208 en N207, tussen Hillegom en Lisse in, maken het een aantrekkelijke locatie voor bovenregionale functies. Het feit dat er weinig locaties zijn in de omgeving waar grootschalige functies kunnen landen maakt het ook enigszins aantrekkelijk voor logistiek en distributie. Om deze redenen scoort het goed op de trends internationaliseren en schaalvergroting. Probleem is echter dat er geen uitgeefbaar terrein beschikbaar is en het logistieke vastgoed incourant lijkt of zelfs al is vervangen door kleinschalig aanbod. Dat de terreinen zeer goed scoren op de trend ZZP ers en starters is daarom ook niet verwonderlijk. De terreinen spelen in toenemende mate goed in op deze trend. Zelfs voor functiemening zijn de terreinen enigszins geschikt, alhoewel het beperkt blijft tot een diversiteit aan werkfuncties. Leisure, cultuur of binnenstedelijke functies (horeca, hotel, etc.) die goed te mixen zijn met de woonfuncties passen hier minder goed. Stec Groep BV oktober

14 Hillegom & Lisse Hillegom-Zuid en Meer & Duin trend trendbestendig T1. internationalisering goed T2. stedelijke concentratie gemiddeld T3. schaalvergroting en groei logistiek goed T4. groei starters/ ZZP ers goed T5. functiemenging gemiddeld Conclusie & aanbevelingen Hillegom-Zuid en Meer & Duin: Eindoordeel: Omdat de terreinen aan elkaar grenzen, waarbij tussenliggend een betoncentrale is gevestigd, zijn de terreinen in deze beoordeling samengenomen. Hillegom-Zuid is het meest noordelijke terrein. Dit deel is relatief nieuw en huisvest vooral showrooms met een hoogwaardige uitstraling. Dit terrein heeft een goede uitstraling en kwaliteit en functioneert uitstekend. Hier zijn geen ingrepen nodig. Het zuidelijke deel, Meer & Duin, is een iets ouder terrein en heeft een gemengde uitstraling en kwaliteit, maar ook hier geldt dat het bovengemiddeld is. De bereikbaarheid, het onderhoud en de uitstraling van beide terreinen is goed. Er is de laatste jaren al veel geïnvesteerd in het creëren van meer kleinschalige geschakeld vastgoed, inclusief kantoorruimte. De kwaliteit en diversiteit valt echter enigszins tegen en het aanbod van dit type vastgoed (vooral op het meest zuidelijke deel) is aan de hoge kant (dit komt deels ook door de economische crisis). Aanpak: behoud kwaliteit, geen grootschalige ingrepen, stimuleer private initiatieven (facelifts) 1. Optimaal invullen toekomstige nieuwe ruimte: Het terrein is volledig uitgegeven. Het is zaak om bestemmingsplantechnisch intensieve bebouwing mogelijk te maken en te stimuleren (gestapeld en geschakeld), indien er ruimte vrijkomt door herstructurering van verouderd vastgoed (op dit moment niet het geval!). Tussen beide terreinen in ligt nog een deel onbebouwde restruimte/ vrije kavel. Gezien de omvang van het aantal kleinschalige geschakelde units in het lagere en middeldure segment, en het aanbod van deze units, is het niet raadzaam deze ruimte voor dezelfde doelgroep te ontwikkelen maar te richten op een hoogwaardiger segment, of te investeren in middelgrote bedrijfsruimte voor productie en logistiek. 2. Verduurzaming en samenwerking: Op de terreinen ontbreekt het nog aan een goede samenwerkingsstructuur die ook verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld de verbetering van de veiligheid (bijvoorbeeld camera s of beveiligd entrees). Het opzetten van een collectief kan daarbij ook beter inspelen op kleinschalige knelpunten (in groenonderhoud, parkeerproblemen, of oneigenlijk gebruik van de ruimte) en als doorgeefluik fungeren naar de gemeente toe. Gesignaleerde knelpunten kunnen snel kenbaar gemaakt worden, zodat ondernemers en gemeente samen aan een oplossing kunnen werken. Daarnaast zijn er wellicht mogelijkheden voor een dergelijk collectief om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen (inkoop, inzameling en energiebeheer). Stec Groep BV oktober

15 Kaag en Braassem De Lasso Noord ligging De Lasso Noord ligt ten westen van Roelofarendsveen, direct aan de A4. Aan de oostzijde van De Lasso Noord ligt een woongebied. In het zuiden ligt de Lasso Zuid. omvang Bedrijventerrein De Lasso Noord is 23,7 hectare bruto, 20,8 netto Er is geen ruimte uitgeefbaar. bijzonderheden De Lasso is een middelgroot en randstedelijk terrein met een grote variatie aan en kwaliteit van type vastgoed. 2,4% 17,1% verdeling vestigingen naar sector 0,0% 2,4% 22,0% industrie bouw handel en reparatie vervoer & communicatie 9,9% 1,6% verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0,0% 0,5% 16,4% industrie bouw handel en reparatie vervoer & communicatie 14,6% zakelijke dienstverlening gezondheidszorg 43,7% 28,0% zakelijke dienstverlening gezondheidszorg 41,5% overige overige 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 63% 54% 52% 42% A. Banen B. Marktwaarde C. Kwaliteit Totale gemiddelde waarde Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen. Stec Groep BV oktober

16 Kaag en Braassem De Lasso Noord Toelichting Banen (indicator A): De Lasso Noord (646 arbeidsplaatsen en 48 vestigingen) heeft relatief weinig invloed op de lokale en regionale werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 9,4% en in de regionale werkgelegenheid slechts 3. De werkgelegenheid is licht toegenomen (6%), terwijl het aantal vestigingen met 27,3% bovengemiddeld sterk is toegenomen. Opvallend is dat bedrijven in de handel & reparatie, bouw en industrie zijn gegroeid, terwijl logistieke dienstverleners praktisch zijn verdwenen, ondanks de gunstige ligging aan de A4. Het indirect werkgelegenheidseffect is echter weer relatief groot (multiplier van 0,47) wat vooral door de vele vestigingen in de bouwnijverheid komt (overigens een sector die zich in economisch zwaar weer begeeft). Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B): De Lasso Noord scoort ongeveer gemiddeld op markt- en vastgoedwaarde. Ondanks een lichte stijging van de grondprijzen tussen 2005 en 2012 (21%), blijven deze achter bij het regionaal gemiddelde stijgingspercentage van 29%. Over de huurprijzen kunnen, vanwege de afwezigheid van beschikbare huurtransacties, helaas geen uitspraken gedaan worden. Er heeft geen (huur)opname plaatsgevonden, waardoor de opnamedynamiek negatief is. Het aanbod aan bedrijfsruimte ligt op nog geen 1% van de totale voorraad. Dit ligt onder de frictieleegstand van 4 tot 7%. De totale WOZ-waarde op De Lasso Noord is tussen 2008 en 2012 (over de periode voor 2008 zijn geen gegevens bekend) toegenomen met 10,5%. De WOZ-waarde per pand is echter gedaald met 5%. Ondanks dat dit geen score oplevert in de EER is dit geen negatieve ontwikkeling. Het aantal panden is namelijk uitgebreid en de WOZ-waarde is gestegen. Het betreffen echter vooral kleinschaligere panden, waarbij de WOZ-waarde weliswaar lager ligt, maar per m² juist hoger. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C): De ruimtelijke kwaliteit op De Lasso Noord is gemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Intensieve bebouwing met relatief hoge bouwhoogten zijn mogelijk en ook meerdere typen functies kunnen zich vestigen. Het vastgoed kent echter een gemiddelde uitstraling. Ook de openbare ruimte heeft een gemiddelde uitstraling, mede door een gebrekkige groenstructuur en een kale omgeving. Parkeerproblemen komen praktisch niet voor. Het terrein scoort verder matig op bereikbaarheid via water, fiets en OV, ondanks een goede ligging direct aan de A4. Het ontbreekt aan een langzaamverkeersnetwerk (voet- en fietspaden). Daarnaast ontbreekt het aan extra veiligheidsmaatregelen of een collectieve beveiliging. Toekomstwaarde Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio. Het huidig ruimtegebruik op de Lasso Noord is zeer intensief. Het terrein heeft een FSI van 0,82: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding. De hoge FSI wordt vooral veroorzaakt door enkele grootschalige kantoorachtige panden. Stec Groep BV oktober

17 Kaag en Braassem De Lasso Noord De Lasso Noord is volledig uitgegeven, maar er is nog beperkt inbreidingsruimte op de locatie aanwezig, ondanks de hoge FSI. Er is nog inbreiding van circa 0,2 hectare mogelijk door efficiënter met de beschikbare ruimte om te gaan (die nu amper gebruikt wordt voor opslag of parkeren). Voor De Lasso Noord kunnen we concluderen dat het uitblijven van transacties en de beschikbaarheid van een minimaal aanbod, in combinatie met het feit dat er geen uitgeefbare ruimte meer is op het terrein en het huidig ruimtegebruik relatief hoog is, ongunstig is voor de toekomstige ontwikkeling. Er lijkt juist een sterke behoefte aan uitbreiding. Negatief is het feit dat de locatie lijkt af te glijden. Nu zit het in de tweede fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. De kwaliteit van zowel de private als openbare ruimte, vooral rondom de zichtlocatie aan de snelweg, is verre van optimaal. Het terrein kent een gemiddelde veroudering en een matige uitstraling. Ingrijpen is echter kostbaar, vanwege de nog beperkte waardesprong die gecreëerd kan worden. Mogelijk is het verder laten afglijden van het terrein een optie om de warde van het vastgoed te laten dalen zodat de waardesprong groter is bij een herontwikkeling. KWALITEIT wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen FASE I FASE III De Lasso Noord TIJD De Lasso Noord heeft een gunstige ligging, direct aan een afslag van de A4. Echter, door de beperkte omvang van het terrein en de kwaliteit, omvang en het type vastgoed is het terrein slechts gemiddeld geschikt voor nieuwe grootschalige logistiek of industrie. Terwijl deze bedrijven de ligging en bereikbaarheid als zeer goed waarderen. Functiemenging op het terrein lijkt een minder kansrijke optie, vanwege de meer landelijke ligging, relatief ver weg van het stedelijke gebied en het ontbreken van gunstige voorzieningen, waaronder leisure, horeca, cultuur en OVverbindingen. Voor starters is het gebied een prima locatie. Het verouderd vastgoed biedt juist mogelijkheden voor nieuwe bedrijven om goedkoop ruimte te kunnen huren. Ook kan leegstand vastgoed herontwikkeld worden voor dit type gebruikers (zoals op vele terreinen gebeurt). trend trendbestendig T1. internationalisering gemiddeld T2. stedelijke concentratie gemiddeld T3. schaalvergroting en groei logistiek gemiddeld T4. groei starters/ ZZP ers sterk T5. functiemenging gemiddeld Stec Groep BV oktober

18 Kaag en Braassem De Lasso Noord Conclusie & aanbevelingen De Lasso Noord: Eindoordeel: De Lasso Noord scoort niet bovengemiddeld goed of slecht. Het is een goed functionerend terrein op een zeer goede locatie aan de A4 en is dus goed bereikbaar en toegankelijk en beschikt tevens over zichtlocaties. De kwaliteit en uitstraling van het vastgoed varieert echter sterk en er is weinig samenhang tussen de verschillende gebruikers. Om het terrein meer kwaliteit te geven en terug te brengen richting de 1 ste levensfase van de bedrijventerreinencyclus zullen vooral private investeringen nodig zijn die dit terrein een positieve draai kunnen geven. Daarbij kan meer aansluiting gezocht worden bij het kwaliteitsniveau op De Lasso Zuid en zal meer ingespeeld moeten worden op de wens van de toekomstige gebruikers. Voor investeerders en eigenaren is het belangrijk te constateren dat de locatie zelf zeer gewild is: de afwezigheid van de opnamedynamiek en de zeer beperkte omvang van het aanbod kunnen we interpreteren als een gebrek aan beschikbare ruimte, terwijl er wel degelijk een vraag is. Op deze locatie is (dringend) nieuwe bedrijfsruimte nodig. Het is vooral zaak de investeerders en eigenaren van panden te laten zien welke bewegingen er op de bedrijfsruimtemarkt zijn (en komen) en wat nieuwe mogelijkheden zijn (die ook geld kunnen opleveren door meer waarde toe te voegen). Aanpak: investeer in betere kwaliteit voor nieuwe gebruikers, maak private initiatieven (herontwikkeling) ook bestemmingsplantechnisch mogelijk. 1. Omkatten logistiek vastgoed & benutten zichtlocatie: Er bevinden zich praktisch geen echte logistieke bedrijven meer op De Lasso Noord, wel groothandelsbedrijven. Het pure logistieke vastgoed kan op termijn vervangen worden voor courant vastgoed, met hogere bouwhoogten, voor nieuwe gebruikers (groothandel & industrie) en er kan meer geïnvesteerd worden in middelgroot vastgoed voor productie, reparatie en bouwbedrijven. Daarnaast biedt de zichtlocatie uitstekende mogelijkheden voor kantoorachtig vastgoed of voor het versterken van het PDV-segment, dat zich nu overigens in a-typisch PDV-vastgoed bevindt. 2. Benutten nieuwe vrij te komen ruimte: bij logistieke panden is nu relatief veel ruimte vrijgelaten voor het opslaan van goederen/ producten en het parkeren van grotere vrachtwagens. Een verkleuring van het terrein en het verder terugdringen van echte (grootschalige) logistiek maakt dat deze ruimte niet langer nodig is en opnieuw gebruikt kan worden om nieuw vastgoed te realiseren. 3. Betere aansluiting profiel op Lasso Zuid & samenwerking: Daar komt bij dat aan de overzijde van de Alkemadelaan De Lasso Zuid ligt, dat een meer modern gemengde uitstraling heeft en zich sterker lijkt te richten op middelgrote en kleinschaligere industrie, productie, schildersbedrijven, installatietechniek, bouwen aannemersbedrijven, loodgieters, etc. Door de terreinen meer als één terrein in de markt te zetten kan een sterker profiel gecreëerd worden. Het optuigen van een nieuw bedrijvencollectief kan daarbij versterkend werken en biedt wellicht nieuwe kansen voor verduurzaming en beveiliging. Daarnaast heeft een collectief het voordeel dat het ook als een stem naar de gemeente kan functioneren en beter gehoord kan worden (een aanspreekpunt voor problemen, knelpunten, kansen en mogelijkheden). 4. Functiemenging, segmentering & marketing: Bij een herontwikkeling van het vastgoed is het goed om na te denken over de nieuwe doelgroepen die aangetrokken kunnen worden (gebruikers). Een strak en eenduidig profiel helpt daarbij, mits het ook duidelijk naar de markt toe gecommuniceerd wordt. Het feit dat er PDV op het terrein aanwezig is, is niet duidelijk. Er moeten duidelijke keuzes gemaakt worden over de (on)wenselijkheid van bepaalde type bedrijvigheid op deze locatie. Stec Groep BV oktober

19 Katwijk Katwijkerbroek en Valkenburgseweg ligging Katwijkerbroek en Valkenburgseweg liggen ten zuiden van Molenwijk, direct aan de N206. Ten zuiden van het terrein ligt woonbebouwing van Valkenburg. Aan de westzijde wordt het terrein begrensd door de sloot langs de provinciale weg en aan de oostzijde door de Rijn. omvang Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn samen circa 19,1 hectare bruto, en 16,4 netto. Er is geen uitgeefbare ruimte meer. bijzonderheden Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn binnenstedelijke en kleinschalige bedrijventerreinen in de woonkern van Katwijk (en Valkenburg). 9,5% 0,0% verdeling vestigingen naar sector 14,3% industrie verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0,0% 4,2% 13,4% industrie bouw bouw 20,6% 17,5% handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening 34,6% 25,2% handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening 9,5% gezondheidszorg gezondheidszorg 28,6% overige 9,0% 13,6% overige 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 71% 50% 53% 31% A. Banen B. Marktwaarde C. Kwaliteit Totale gemiddelde waarde Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen. Stec Groep BV oktober

20 Katwijk Katwijkerbroek en Valkenburgseweg Toelichting Banen (indicator A): Katwijkerbroek en Valkenburgseweg (486 arbeidsplaatsen en 64 vestigingen) hebben weinig invloed op de lokale en regionale werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 2,5% en in de regionale werkgelegenheid slechts 2. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen is licht toegenomen, respectievelijk 7,5% en 8,5%. Deze toename is ongeveer gelijk aan, of iets minder dan, de toename op andere bedrijventerreinen in de regio. Ook het indirect werkgelegenheidseffect is gemiddeld met een multiplier van 0,40. De terreinen zijn op het gebied van werkgelegenheid en vestigingen gemiddeld, normaal functionerende bedrijventerreinen, vergelijkbaar met andere terreinen in de regio. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B): Katwijkerbroek en Valkenburgseweg scoren bovengemiddeld op markt- en vastgoedwaarde. Dit komt vooral dankzij de stijging van de huurprijzen tussen 2005 en 2012 (circa 35%) en het beperkte aanbod aan bedrijfsruimte: dit ligt op minder dan 4% van de totale voorraad en daarmee onder de frictieleegstand van 4 tot 7%. Nadeel is dat de leegstand voor het overgrote deel geconcentreerd is op Katwijkerbroek, wat dit deel een stuk kwetsbaarder maakt. Wat betreft de ontwikkeling van de grondprijzen, hierover zijn geen gegevens bekend, ook omdat het terrein al langere tijd volledig is uitgegeven. De opname op Katwijkerbroek en Valkenburgseweg in de periode betreft circa 20% van de gehele opname aan bedrijfsruimte in de gemeente. De totale WOZ-waarde op de terreinen is tussen 2006 en 2012 met ruim gestegen (van 37,5 naar 38,3 miljoen), dat is een stijging van 2,2% (gemiddeld ten opzichte van andere terreinen). De gemiddelde WOZ-waarde per pand is echter gedaald met (-1%). Het totaal aantal panden is met slechts 3 panden toegenomen, waardoor we kunnen concluderen dat gemiddeld genomen de WOZ-waarde daalt en niet dat er bijvoorbeeld meer kleinschalig vastgoed (met relatief hogere waarden per m², alleen een lagere totale waarde per pand) in plaats van grootschalig vastgoed is gekomen. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C): De ruimtelijke kwaliteit op Katwijkerbroek en Valkenburgseweg is gemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn beperkt, vooral vanwege het feit dat zwaardere milieucategorieën zich hier niet kunnen vestigen, gezien de binnenstedelijke ligging overigens een logisch gevolg. Intensieve bebouwing met relatief hoge bouwhoogten zijn nauwelijks mogelijk. Het vastgoed kent een matige tot gemiddelde uitstraling en de kwaliteit van de openbare ruimte laat te wensen over, met uitzondering van de doorgaande weg (Valkenburgseweg). Omdat veel bedrijven direct aan deze weg zitten zorgen bevoorradingswerkzaamheden of het verplaatsen van boten (er zitten redelijk wat jacht- en scheepsbouwbedrijven) voor opstoppingen. Een pluspunt is de aanwezigheid van de Ondernemersvereniging Katwijk aan den Rijn in het kader van het ondernemersfonds, maar het ontbreekt aan (collectieve) veiligheidsmaatregelen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio. Stec Groep BV oktober

21 Katwijk Katwijkerbroek en Valkenburgseweg Het huidig ruimtegebruik is enigszins inefficiënt. Het terrein heeft een FSI van 0,43: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Dit komt deels omdat delen van het terrein onbebouwd zijn (mogelijk als strategische reserve aangehouden voor toekomstige uitbreidingen) en deels omdat een aantal bedrijven (waaronder bijvoorbeeld de scheeps- en jachtbouwbedrijven) ruimte nodig hebben voor opslag van materialen en goederen. Er is op het terrein zeker ruimte voor uitbreiding. Niet door uitgifte van nieuw, nog niet-uitgegeven terrein maar vooral door inbreiding (of ontwikkeling) op al uitgegeven gronden. In totaal gaat het om circa m² grond die nog ontwikkeld kan worden. Het gros van panden aan de Valkenburgseweg heeft een prima kwaliteit en uitstraling, maar vooral het terrein Katwijkerbroek heeft is matig. Daarom plaatsen we het terrein tussen de 2 de en 3 de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert redelijk, maar glijdt af, wat sterk naar voren komt op Katwijkerbroek. De openbare ruimte kent op enkele plekken 'wildgroei'(aan groen) en 'beschadigingen' en enkele private kavels verouderen (vaak door incourantheid van panden, of langdurige leegstand door crisis). Valkenburgseweg zelf zit ergens net na de eerste fase. KWALITEIT wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen FASE I Valkenburgseweg FASE III Katwijkerbroek TIJD Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn kleinschalige en lokale bedrijventerreinen. De omgeving, infrastructuur, ligging en het vastgoed is dan ook niet geschikt voor het aantrekken van industrieën en grootschalige logistiek. De schaalgrootte en het type segmenten dat op de terrein zit speelt dus niet in op trends zoals schaalvergroting en internationalisering. Vanwege de hoge mate van verbondenheid met de kernen Katwijk en Valkenburg en het feit dat er veel woningen op het terrein staan maakt dat het een geschikte locatie is voor verdere vermenging van de werkfuncties met wonen. Functiemenging blijft echter beperkt tot het woon-werkelement en zal zich niet moeten richten op diversificatie naar een hoogstedelijk gemengd milieu met sport, leisure, detailhandel, creatieve industrie en horeca, vanwege de oriëntatie op de lokale markt. Wel is het terrein uitermate geschikt voor de huisvesting van kleinschalige starters/ ZZP ers, die steeds vaker in een woonmilieu gevestigd zijn. Hierdoor kan ook een combinatie van meerdere type functies gerealiseerd worden, van kantoorachtige en dienstverlenende functies tot reguliere handel, bouw en reparatiebedrijven. Stec Groep BV oktober