Onderhoud en exploitatie

Transcriptie

1 Innovatielab: Onderhoud en exploitatie De stellingen 1. Nieuwbouw is uit, hergebruik is in.. 3. Functioneel verouderde gebouwen worden te lang in stand gehouden. 4. De overheveling voorziening buitenonderhoud is een zegen voor de scholen. 5. Wanneer onderhoud niet duurzaam wordt uitgevoerd is het weggegooid geld. bij de scholen. Marco van Zandwijk: Om tot een gerichte investeringsafweging ten aanzien van (ver)bouw en onderhoud te komen heeft het landelijke kenniscentrum Ruimte-OK huisvestingsinstrumenten beschikbaar waarmee scholen en gemeenten in staat worden gesteld zelfstandig een strategie voor het meerjarenonderhoud te kunnen bepalen. Een strategie die verder kijkt dan enkel technisch noodzakelijk onderhoud. Ook wordt gekeken naar de geschiktheid, het binnenklimaat en de gebruikerswaardering van het gebouw. Onderhoud wordt daarmee gezien als een integraal onderdeel dat bepalend is voor de kwaliteit van de leeromgeving. Voor veel scholen is de druk op de exploitatie (mede als gevolg van krimpende leerlingaantallen en daaraan gerelateerde teruglopende rijksvergoedingen voor het onderhoud) een dagelijkse realiteit. Daarmee groeit de behoefte aan inzicht dat verkregen kan worden door te redeneren vanuit de totale levensduurbenadering van een gebouw en-of gebouwenvoorraad. Marco van Zandwijk 44 schooldomein oktober 2013

2 3. Functioneel verouderde gebouwen worden te lang in stand gehouden De vraag stellen is de vraag beantwoorden. Sinds de decentralisatie van onderwijshuisvesting in 1997 is een landelijk beeld van de kwaliteit, geschiktheid en onderhoudsstaat van het scholenbestand steeds meer uit beeld geraakt. Op basis van lopende onderzoeken (o.a. OCW en Bouwend Nederland) kunnen er dit najaar meer gefundeerde uitspraken worden gedaan over de gemiddelde leeftijd van gebouwen en de vervangingsopgave c.q. staat van het onderhoud van deze gebouwen. Wie de uitkomsten van deze onderzoeken wil beoordelen moet niet vergeten dat het (ruimte) gebruik van deze gebouwen de afgelopen decennia drastisch is gewijzigd. De bouw en verbouw van kindvoorzieningen zoals IKC s en Brede Scholen vraagt immers vandaag de dag om een andere benadering dan pakweg 20 jaar geleden. Dit heeft zijn weerslag op de gewenste gebouwprestaties als ook op de exploitatie en het beheer. Steeds meer buurten gebruikersgebonden functies, zorgen voor een toenemend multifunctioneel gebruik van deze gebouwen, veelal buiten schooltijd. Los van het effect dat dit intensiever gebruik heeft op de gebruikskosten (onderhoud, energie e.d.) wordt daarmee ook de vraag relevant of een schoolgebouw nog langer behoort tot het domein van onderwijshuisvesting of dat het in juridische zin een openbaar gebouw betreft. De maatschappelijke wens neigt naar dat laatste, terwijl het bekostigings- en regelsysteem toch echt nog uitgaat van dat eerste. 4. Overheveling voorziening buitenonderhoud is zegen voor de scholen De overheveling dient niet los gezien te worden van de discussie over de (basis)kwaliteit van de gebouwen en een professionalisering van het opdrachtgeverschap dat daarbij komt kijken. Dat dit tot voorbeelden van goed en slecht opdrachtgeverschap kan leiden hebben eerdere decentralisaties laten zien. Met name de slechte voorbeelden zijn breed uitgemeten in landelijke media. Dat er over goed opdrachtgeverschap niet te licht moet worden nagedacht, is niet nieuw. Voormalig Deelnemers Marco van Zandwijk: Medewerker kenniscentrum Ruimte-OK Marco de Zeeuw: Jong Zeeuw Architecten Wim Lengkeek: Adviseur onderwijshuisvesting en kinderopvang voor een aantal besturen van GO-ON (Gereformeerd Onderwijs Oost Nederland) Peter Roest: Alpha Consultancy Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol gaf in 2009 met het adviesrapport gezond en goedscholenbouw in topconditie al een duidelijk signaal af dat de verbetering van het opdrachtgeverschap absoluut een voorwaarde is om tot een kwaliteitsimpuls (in de scholenbouw) te komen. Veel schoolbesturen in het Primair Onderwijs (als ook gemeenten) zijn momenteel (nog) niet voorbereid op de consequenties van de aanstaande overdracht van verantwoordelijkheden voor het buitenonderhoud. 45

3 Marco de Zeeuw: 1. Nieuwbouw is uit, hergebruik is in Juiste stelling, wanneer je de tendens rondom ons heen hoort en bekijkt. Het wordt gestuurd door een veranderende houding. Hergebruik en herbestemmen is relevant geworden. We zijn gaan nadenken over wat we om ons heen hebben, we gaan de waarde ervan inzien. Maar we willen ook op een verantwoorde manier omgaan met ons bestaand vastgoed. Niet meer wegdoen en opnieuw beginnen, maar serieus bestaande gebouwen een kans geven. Nieuwbouw als vervanging van een bestaande school of vorming van een brede school moet ook niet zonder meer het uitgangspunt zijn. Er is zoveel mogelijk binnen het bestaande vastgoed, als hergebruik maar een kans krijgt als onderzoeksoptie. Daarnaast houdt duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen ook in, dat je niet alleen naar je gebouw kijkt, maar ook naar de rol die het bestaande gebouw en de activiteit binnen haar omgeving speelt. Het is niet zonder meer geldverspilling, het is een gemiste kans om zonder strategische visie onderhoud te plegen. Een strategische visie moet breed getrokken worden: waar staan we met ons maatschappelijk vastgoed over een aantal jaren, wat is het momentum waar planmatig onderhoud overgaat in vervangend onderhoud, waar kan ik onderhouden Marco de Zeeuw samen laten gaan met energetische verbeteringen en hoe pleeg ik onderhoud verantwoord duurzaam? Wanneer gelden beschikbaar zijn, besteed dit verantwoord en kijk verder dan de beschikbare gelden. Kijk ook naar verlaging van energielasten en de verbetering van het bouwklimaat. Dat levert op termijn besparingen op. Welke ook hard nodig zullen zijn, wanneer het generaal energiezuiniger worden van maatschappelijk vastgoed in ons land leidt tot vermindering van beschikbaar gesteld budget. Vaak kan bij onderhoud of vervangend onderhoud uiterst kostenefficiënt een verbetering van energiezuinigheid doorgevoerd worden. bij de scholen Schoolbesturen moeten primair zorgdragen voor goed onderwijs. Het gebouw is het doosje waar dit in gebeurt. Belangrijk, maar niet de primaire taak. Dat leidt er veelal toe, dat deskundigen worden ingehuurd voor de onderhoudstaak. Wij pleiten al langer voor het sturen op eindresultaat. Een goed en duurzaam onderhouden gebouw waar één deskundige partij of consortium integraal eindverantwoordelijkheid neemt. Dit vereist een geheel andere benadering van het bouwproces. Geef als schoolbestuur niet meer een gedetailleerd bestek mee als uitgangspunt voor de te leveren inspanning. Maar geef een prestatie-eis mee aan een partij, die ook jaren eindverantwoording kan dragen voor het resultaat. Daarmee geef je het onderhoudsbedrijf de kans om de opgave te ontwerpen, door te ontwikkelen en uit te voeren op basis van haar deskundigheid. Je past voorwaartse integratie toe, waarbij ontzorging en risicobeheersing de resultante zijn voor schoolbesturen. In een prestatiecontract leg je vast wat je verwacht van deze voorwaartse integratie. In de vorm van de D&B of DB&M methode. Gestuurd op eindresultaat in plaats van op inspanning. Wim Lengkeek: 1. Nieuwbouw is uit, hergebruik is in De bouw van een school is de uitkomst van afwegingen tussen diverse partijen. Twee argumenten die op dit moment zwaar wegen zijn de leegstand die voorlopig alleen maar toeneemt door de krimp en de bezuinigingen die gemeenten menen door te moeten voeren. Wat het eerste betreft: het is van belang als gemeente en schoolbesturen samen goed in beeld te hebben wat de gevolgen van krimp voor alle scholen in de gemeente is voor de komende 10, 20 jaar. Op die manier kun je als schoolbesturen en gemeente samen bekijken wat het beste is voor het onder- 46 schooldomein oktober 2013

4 wijs. Het tweede argument: bezuinigingen door gemeenten is geen denkbeeldig argument. Gemeenten hebben een enorme bezuinigingsopdracht voor de kiezen en waarom zou het onderwijs daar buiten blijven? Het antwoord is natuurlijk: omdat het om onderwijs aan kinderen gaat die de volgende generatie gaan vormen die dezelfde gemeente in stand moet zien te houden. Een derde argument met toene- mend gewicht is het begrip duurzaamheid: waarom zou je gebouwen afbreken die op zich nog prima jaren meekunnen en met enige aanpassing ook voor onderwijs ingezet kunnen worden? Ik zou haast zeggen: zonder strategische visie is elk. Ik pleit ervoor dat schoolbesturen en gemeente samen niet alleen een integraal huisvestingsplan (IHP) opstellen, maar het door ontwikkelen naar een Strategisch Huisvestingsplan (SHP) waarin over een periode van minimaal 20 jaar in kaart is gebracht welke huisvesting voor wie en waar en wat nodig is. Om dit te bepalen wordt gekeken naar prognoses, onderwijskundige ontwikkelingen, wensen met 47

5 Wim Lengkeek betrekking tot opvang, zorg en ontwikkeling; maar ook naar zaken als leefbaarheid, bereikbaarheid, etc. Dat betekent dat ook andere partijen dan gemeenten en schoolbesturen mee moeten gaan praten en dat de LEA- agenda er wellicht iets anders uit gaat zien. Het een hangt immers met het andere samen. Basis voor een strategische visie is in elk geval het besef dat we een positieve bijdrage willen leveren aan de totale ontwikkeling van kinderen. Misschien zijn er over 20 jaar dan geen scholen meer. bij de scholen. Als de verantwoordelijkheid voor het totale onderhoud van schoolgebouwen bij besturen komt te liggen wil dat nog niet zeggen dat ze daarmee grotere risico s lopen. Dat kan wel het geval zijn, als je als schoolbestuur geen verstand hebt van gebouwen en van onderhoud, of er geen tijd in wilt of kunt steken. De zogenaamde ESCO s (energy saving companies) die met hun prestatiecontracten besturen willen ontzorgen kunnen dan een uitkomst zijn, maar er is nog weinig ervaring mee. Nadelen van prestatiecontracten kunnen zijn dat je als gebruiker (school) jezelf (min of meer vrijwillig) aan allerlei banden legt waar je later wellicht spijt van krijgt. Bovendien gaat de winst naar de onderneming die de ESCO verzorgt. Het enige dat dan overblijft, is dat je er zelf niet meer naar om hoeft te kijken. Ik zou liever opteren voor een lokale of regionale aanpak waarbij besturen en gemeenten samen hun middelen en expertise samenbrengen en zo een soort van shared service-centre oprichten waarin het totale onderhoud van alle scholen ondergebracht kan worden. Peter Roest: Gebouweigenaren en -beheerders dienen nog kritischer te kijken naar de kosten voor vastgoed en huisvesting. Door de economische situatie en hervormingen in bepaalde sectoren is het kostenaspect misschien wel belangrijker dan ooit. Onderhoudsmaatregelen die in eerste instantie een hoge investering vragen, zouden op langere termijn financieel best lonend kunnen zijn. Vanuit een goed onderbouwde, strategische visie zijn er volop kansen duurzame(re) doelstellingen te formuleren én te realiseren. Het vraagt onder meer een kritische analyse van de bestaande Meerjarenonderhoudsplanning (MOP) en een vaststelling van verbeteringsmaatregelen op energetisch gebied, dus duurzamer. Teveel onderhoud en het ad hoc uit laten voeren van energetische verbeteringsmaatregelen is, zeker vanuit kostenoverweging bezien, een kansloze missie. 5. Wanneer onderhoud niet duurzaam wordt uitgevoerd is het weggegooid geld Niet alleen vanuit economisch oogpunt, maar zeker ook maatschappelijk gezien, is het noodzakelijk duurzame keuzes te maken met betrekking tot het onderhoud. In toenemende mate zullen er hogere eisen gesteld worden aan de energieprestatie van gebouwen. En de bestaande bouw komt ook steeds meer in de picture voor hergebruik. Zodoende ontstaan kansen. Door energetische verbeteringsmaatregelen te implementeren in onderhoudsscenario s, kan er efficiënter en voordeliger onderhoud gepleegd worden. Enerzijds door kritisch te kijken naar de geplande maatregelen en deze duurzamer of kwaliteitsverhogend uit te voeren. Anderzijds door aan de kostenkant rekening te houden met de (vooraf vastgestelde) besparingen die op termijn weer aangewend kunnen worden. Dit leidt tot waarde- en kwaliteitsverbetering van het gebouw, maar ook van het binnenmilieu. bij de scholen Onderhoud wordt/werd meestal traditioneel uitbesteed volgens het inspanningsconcept. Vanuit een bestek/werkomschrijving wordt de werkwijze bepaald en de uitvoering gecontroleerd door de opdrachtgever. Door prestatieafspraken wordt de vertaalslag gemaakt naar technische oplossingen, met de zekerheid dat de technische prestaties worden geleverd. Echter, dit resulteert niet altijd in de gewenste kostenbeheersing. Doordat het vastleggen van de uit te voeren werkzaamheden (verwoord in bestek) en de daadwerkelijke uitvoering in één hand zijn, ontstaan er risico s. Het ontbreekt onderhoudsbedrijven veelal aan voldoende competenties, wat leidt tot minder risicovolle bestekken of onderhoudsscenario s. Een recentere ontwikkeling is een resultaatverplichting af te spreken. Niet alleen technische, maar ook organisatorische en administratieve activiteiten om het vastgoed technisch, esthetisch en functioneel op het overeengekomen kwaliteitsniveau te houden. Het noodzakelijke onderhoud, wordt op het juiste moment uitgevoerd om het gewenste kwaliteitsniveau te behalen en zeker te stellen in de tijd. Peter Roest 49